Ministarstvo prostornog ureenja, graenja, zatite okolia, povratka i stambenih poslova KSB

ZAKON
O ODRAVANJU ZAJEDNIKIH DIJELOVA ZGRADA
I UPRAVLJANJU ZGRADAMA1
DIO PRVI OSNOVNE ODREDBE I POJMOVI
lanak 1.
(Predmet)
(1) Ovim Zakonom ureuje se odravanje zajednikih dijelova zgrada te pravo i obveze etanih vlasnika
stanova, poslovnih prostora i garaa (u daljnjem tekstu: etani vlasnici) u stambenim i stambeno-poslovnim
zgradama (u daljnjem tekstu: zgrada), kao i pravo i obveza upravitelja zgrade, u pogledu odravanja zajednikih
dijelova zgrada i upravljanja zgradama.
(2) Odravanje zajednikih dijelova zgrada i upravljanje zgradama javni je interes.
lanak 2.
(Pojam etani vlasnik)
Etani vlasnik je osoba koja je vlasnitvo na stanu, poslovnom prostoru ili garai stekla prema odredbama
Zakona o svojini na dijelovima zgrade (Slubeni list Socijalistike Republike Bosne i Hercegovine, broj 35/77),
Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Slubene novine Federacije Bosne i Hercegovine,
broj: 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/2000, 32/01, 61/01, 15/02, 54/04, 36/06, 45/07, 51/07, 72/08, 23/09 i 5/10),
Zakona o vraanju, dodjeli i prodaji stanova (Slubene novine Federacije Bosne i Hercegovine, broj: 28/05 i
2/08), kao i pravne osobe nositelji prava raspolaganja (tijela uprave, ustanove, gospodarska drutva i slino).
lanak 3.
(Prava etanih vlasnika)
Etani vlasnici imaju nedjeljivo zajedniko pravo vlasnitva nad zajednikim dijelovima zgrade i
nedjeljivo zajedniko pravo vlasnitva na zemljitu pod zgradom, kao i obveze koje proistjeu iz tih prava.
POGLAVLJE I. ODRAVANJE ZAJEDNIKIH DIJELOVA ZGRADE
Odjeljak A. Pojmovi u vezi s odravanjem zgrade
lanak 4.
(Pojmovi u vezi s odravanjem zgrade)
Zajedniki dijelovi zgrade su:
a) konstruktivni elementi zgrade;
b) zajednike prostorije zgrade;
c) instalacije zgrade;
d) ureaji u zgradi;
e) ostali zajedniki dijelovi zgrade.
lanak 5.
(Konstruktivni elementi zgrade)
Konstruktivni elementi zgrade su:
a) temelji, s hidroizolacijom;
b) nosivi konstruktivni zidovi i stupovi;
c) meukatna konstrukcija, s hidroizolacijom;
d) krovna konstrukcija;
e) ravni i kosi krovovi;
f) stubita.
lanak 6.
(Zajednike prostorije zgrade)
Zajednike su prostorije zgrade one prostorije koje su zajedniko vlasnitvo i kojima svi etani vlasnici
imaju slobodni pristup iz zajednikih prostorija zgrade:
1

Objavljen u Slubenim novinama Kantona Sredinja Bosna, broj 5/14 od 9. travnja 2014.

a) stubini prostori, s ogradom;

b) hodnici i galerije;
c) podrumski prostor;
d) zajednike terase;
e) potkrovlja tavani;
f) zajednika spremita;
g) prostorije za sakupljanje otpada smetljarnik i kanali za smee;
h) zajednike prostorije.
lanak 7.
(Instalacije zgrade)
Instalacije zgrade su:
a) vodovod okomita i vodoravna instalacija u zidu i podu od vodomjernog ureaja u ahtu ili podrumu
(iskljuujui vodomjerni ureaj) do istoita u stanu (iskljuujui istoita). Vodomjer koji postavi etani vlasnik
za stan i pripadajue instalacije ne spadaju u zajednike dijelove zgrade.
b) kanalizacija okomiti i vodoravni vodovi u zidovima i podovima zgrade do revizijskoga okna na izlazu
iz zgrade (ukljuujui revizijsko okno). U zgradama s vie ulaza (vie revizijskih okana) u zajednike instalacije
spada i instalacija izmeu revizijskih okana do zakljuno s posljednjim revizijskim oknom prema kolektoru;
c) instalacija elektrike, jaka struja svi vodovi i ureaji od brojila (iskljuujui brojilo), odlazni osigurai,
odlazni napojni vod, s razvodima, do sporedne ploe etanih vlasnika (iskljuujui sporednu plou);
d) instalacija elektrike, slaba struja zvonca, od govornog ureaja za zgradu do govornog ureaja u stanu
(iskljuujui govorni ureaj u stanu);
e) gromobranska instalacija kompletna vodoravna i okomita instalacija, ukljuujui i uzemljiva;
f) PTT-instalacija vodoravna i okomita instalacija od distributivnog ormaria do prve utinice u stanu;
g) stubina i nuna rasvjeta pomona rasvjeta;
h) plinska instalacija okomita i vodoravna instalacija od zapornog ventila u sigurnosnom ormariu na
ulazu u zgradu do zapornih ventila ispred potroaa u stanovima, do mjerno-regulacijskoga seta, zaporni ventil
na ulazu u zgradu, sigurnosni ormari i zaporni ventili ispred potroaa;
i) instalacija centralnog grijanja okomita i vodoravna instalacija, s odzranim ventilima, od ulaznog
zapornog ventila, iskljuujui ventil, do zakljuno s ventilom ispred grijnih tijela za dvocijevne sustave
odnosno do zakljuno s ulaznim ventilom za svaki stan u stubitu za jednocijevne sustave;
j) instalacija kabelskih i antenskih sustava, od razvodnika na ulazu u zgradu (na krovu ili u prizemlju) do
razvodnika na ulazu u stan;
k) dimovodna instalacija (instalacija za odvod produkata sagorijevanja), od mjesta sagorijevanja do
dimnjaka i dimnjaci te ventilacijski kanali.
lanak 8.
(Ureaji u zgradi)
Ureaji u zgradi su:
a) dizala za prijevoz ljudi i tereta, s napojnim instalacijama kabelima;
b) hidroforska postrojenja, s prateim instalacijama ureaj za poveanje tlaka u vodovodnim
instalacijama;
c) protupoarni aparati, hidranti, sa instalacijom i ventilima;
d) sanitarni ureaji u zajednikim prostorima;
e) potanski sanduii;
f) crpka za izbacivanje vode iz podruma;
g) kotlovnica koja nije u vlasnitvu javnog poduzea.
lanak 9.
(Zajedniki dijelovi zgrade)
Ostali zajedniki dijelovi zgrade su:
a) pokrov crijep, salonit, lim, eternit, indra i slino;
b) krovna limarija i limarija proelja;
c) proelje;
d) stolarija i bravarija proelja i meukatna stolarija i bravarija (metalna, drvena i ostala);
e) stolarija i bravarija zajednikih dijelova zgrade;
f) poarni prilazi, ljestve i poarna stubita;
g) septika jama;
h) ahtovi vodovodnih instalacija;
i) toplovodni kanali od ahta do zgrade;

j) vjetrobrani;
k) ulazi u zgradu;
l) balkonske ograde i ograde loa.
lanak 10.
(Povjeravanje odravanja instalacija
i njihovih dijelova)
(1) Odravanje odgovarajuih instalacija ili njihovih dijelova moe se povjeriti, radi sigurnosti i kvalitete
usluge, javnom komunalnom poduzeu ako je to ureeno drugim propisima i ako se naplata za te radnje obavlja
na drugi nain (plinska instalacija od zapornog ventila na ulazu u zgradu do mjerno-regulacijskoga seta,
ukljuujui i set).
(2) Nije doputeno u zajednike prostorije zgrade uvoditi instalacije koje nisu zajedniko vlasnitvo etanih
vlasnika (instalacije kabelske televizije i slino) bez suglasnosti etanih vlasnika. Instalacije kabelske televizije u
stambenoj zgradi odrava operater koji posjeduje dozvolu Regulatorne agencije za komunikacije, sukladno
ugovoru potpisanom s etanim vlasnicima. Ako nema nijednog pretplatnika za svoje usluge u nekoj zgradi,
kabelski operater duan je vlasnitvo nad instalacijom kabelske televizije u zgradi prenijeti na etane vlasnike,
uz naknadu prema trinoj vrijednosti.
(3) Odravanje instalacije iz stavaka (1) i (2) ovoga lanka nije sastavni dio zajednikoga ugovora izmeu
upravitelja zgrade i etanih vlasnika.
lanak 11.
(Pravo uporabe zajednikih dijelova zgrade)
(1) Sukladno Zakonu o svojini na dijelovima zgrade, etani vlasnici imaju zajedniko nesmetano pravo
uporabe zajednikih dijelova zgrade koji slue zgradi kao cjelini (sukladno lanku 4. ovoga Zakona) bez
povreivanja prava drugih.
(2) Na zajednikim dijelovima zgrade koji slue samo nekim a ne svim posebnim dijelovima zgrade, etani
vlasnici tih posebnih dijelova imaju zajedniko pravo uporabe toga dijela zgrade u kojem se ti posebni dijelovi
nalaze.
lanak 12.
(Odravanje zajednikih dijelova zgrade)
Odravanje zajednikih dijelova zgrade obuhvaa redovito odravanje i velike popravke. Zajedniki
dijelovi, prostor, oprema, ureaji i instalacije u zgradama odravaju se na osnovi vaeih zakonskih i
podzakonskih akata za navedenu oblast.
lanak 13.
(Financiranje i odravanje zajednikih dijelova zgrade)
(1) Redovito odravanje zajednikih dijelova zgrada financira se iz sredstava mjesene naknade za
odravanje i dodatnih sredstava koja osiguraju etani vlasnici, a obuhvaa sljedee poslove:
a) deratizaciju sukladno programu Kantona Sredinja Bosna (u daljnjem tekstu: Kanton), dezinfekciju,
prema potrebi, i dezinsekciju, prema potrebi;
b) redovito mjeseno odravanje i servisiranje dizala;
c) uklanjanje ledenica, snijega i leda sa streha i krovova;
d) uklanjanje svih viseih predmeta s proelja i krovova koji ugroavaju sigurnost prolaznika;
e) proepljenje kanalizacije;
f) izdvajanje sredstava za utuivanje etanih vlasnika koji ne plaaju naknadu;
g) odravanje internih govornih ureaja i njihovih instalacija;
h) nabavu sitnog potronog materijala (arulja i sredstava za ienje prostora);
i) ienje stubita i zajednikih prostorija;
j) ienje i ispitivanje sigurnosti dimnjaka, redovito (tijekom sezone grijanja) i generalno (izvan sezone);
k) redoviti godinji tehniki pregledi dizala;
l) redovito servisiranje protupoarnih instalacija i opreme;
lj) redoviti pregled, ispitivanje i popravak gromobranskih instalacija;
m) redovito servisiranje hidroforskih postrojenja;
n) redovito servisiranje ureaja za prepumpavanje;
nj) redoviti pregled ureaja prisilne ventilacije;
o) redoviti pregledi kabelskih i antenskih instalacija;
p) popravak vodovodne instalacije;
r) popravak kanalizacije;
s) popravak elektroinstalacije;

) popravak instalacija centralnoga grijanja;

t) popravak krova;
u) popravak limarije;
v) popravak dimnjaka;
z) popravak proelja;
) popravak stolarije;
aa) popravak bravarije;
bb) popravak zvonca i pripadajuih instalacija;
cc) popravak instalacije rasvjete zajednikih prostorija;
dd) popravak telefonskih instalacija;
ee) popravak antenskih i kabelskih instalacija;
ff) popravak hidrofora;
gg) popravak prepumpnih ureaja;
hh) popravak ureaja prisilne ventilacije;
ii) popravak potanskih sanduia;
jj) nabavu dijelova za male popravke;
kk) odravanje istoe oko zgrada na povrinama koje nisu javne;
ll) uklanjanje snijega i s krovova u sluaju obilnih snjenih oborina;
ljlj) izdvajanje sredstava za plaanje povjerenstva za pregled zgrade;
mm) izdvajanje sredstava za osiguranje od odgovornosti i za osiguranje od poara;
nn) izdvajanje sredstava za naknadu predstavniku etanih vlasnika;
njnj) izdvajanje sredstava za kreenje stubita i zajednikih prostorija u zgradi;
oo) ispitivanje sigurnosti plinskih instalacija u stanovima od mjerno-regulacijskoga seta do potroaa i
sustava za opskrbu zrakom;
pp) redovitu godinju kontrolu instalacija centralnoga grijanja u stambenim zgradama (hladnu probu) u
sklopu kontrole primarne mree koju obavlja isporuitelj toplinske energije;
rr) ispitivanje sigurnosti dimovodnih instalacija.
(2) Ako se radi o kvarovima i oteenjima na zajednikim dijelovima zgrade koji onemoguavaju
normalnu uporabu stana, poslovnoga prostora ili garae (opskrba vodom, plinom i elektrinom energijom,
curenje iz kanalizacijskih i vodovodnih instalacija te curenje s krova i sl.), tada su radovi na saniranju tih
kvarova prioritet.
(3) Radovi i poslovi koji se ne financiraju iz sredstava mjesene naknade i koji su drugim aktima povjereni
odreenim pravnim osobama na odravanje jesu:
a) redoviti pregled, servisiranje i popravak plinske instalacije, od zapornoga ventila na ulazu u zgradu do
mjerno-regulacijskoga seta, ukljuujui i set;
b) servisiranje i odravanje instalacija kabelske televizije.
lanak 14.
(Veliki popravci)
Veliki popravci na zgradama koji se ne rade u okviru godinjeg odravanja povremeni zahvati koji se ne
financiraju iz sredstava mjesene naknade, nego se financiraju iz naknadno osiguranih sredstava etanih vlasnika
ili iz drugih izvora (kredita, pozajmice i gotovine), jesu:
a) Veliki popravci nosive konstrukcije zgrade:
1) temelja,
2) nosivih zidova i stupova,
3) meukatne konstrukcije,
4) kosih krovova krovne konstrukcije,
5) ravnih krovova konstrukcije;
b) Veliki popravci koji zahtijevaju obrtnike radove:
1) zamjena vanjske stolarije,
2) zamjena proelja bojenje zgrade katnosti do pet etaa jedanput u pet godina, zgrade katnosti od pet
do 10 etaa jedanput u 10 godina, zgrade katnosti iznad 10 etaa jedanput u 20 godina,
3) zamjena pokrova i limarije,
4) zamjena balkonske ograde,
5) hidroizolacija ravnih krovova, temelja, temeljnih zidova i podruma;
c) Veliki popravci te zamjena instalacija i ureaja:
1) zamjena kanalizacijskih instalacija rekonstrukcija,
2) zamjena vodovodnih instalacija rekonstrukcija,
3) veliki popravci ili zamjena hidroforskih postrojenja,
4) veliki popravci dizala,

5) zamjena usponskih vodova elektroinstalacija,

6) zamjena telefonskih instalacija rekonstrukcija,
7) zamjena kabelskih distribucijskih sustava i zajednikih antenskih sustava,
8) zamjena ili vei popravak elektrinih brava i interfonske instalacije rekonstrukcija,
9) zamjena instalacija centralnoga grijanja rekonstrukcija,
10) zamjena plinske instalacije;
d) Hitna intervencija je poduzimanje radova na zajednikim dijelovima zgrade radi sprjeavanja daljnjih
tetnih posljedica u sluaju:
1) kvara na plinskim instalacijama,
2) kvara na sustavu centralnoga grijanja i toplovodnom sustavu,
3) puknua, oteenja i zaepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije,
4) kvara na elektrinoj instalaciji,
5) oteenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
6) prodora oborinskih voda u zgradu,
7) oteenja na proelju i krovu,
8) postojanja opasnosti za ljudske ivote i za ostale dijelove zgrade,
9) intervencije poslije elementarnih nepogoda.
Odjeljak B. Upravljanje zgradama
lanak 15.
(Organiziranje upravljanja zgradom)
(1) Upravitelja zgrade bira svaka zgrada koja ima dva etana vlasnika i vie etanih vlasnika i u kojoj je, na
osnovi propisa iz lanka 2. ovoga Zakona, otkupljeno vie od 50 % korisne povrine.
(2) Odravanje zgrade koja ima jednog etanog vlasnika i vie korisnika koji su u zakupnom odnosu, koje
obuhvaa sve radove iz lanaka 12.,13., 14. ovoga Zakona, mora organizirati vlasnik zgrade ili izabrati
upravitelja zgrade koji posjeduje certifikat, u roku od tri mjeseca od stupanja na snagu ovoga Zakona te o nainu
organiziranja odravanja zgrade obavijestiti opinsku slubu za stambene poslove (u daljnjem tekstu: opinska
sluba) u roku od 30 dana.
(3) Vlasnik novoizgraene zgrade koja se radi prema principu kombiniranog oblika individualnog i
zajednikog vlasnitva nad stanom i pripadajuim idealnim dijelom zajednike imovine u okviru cjeline koju
ine jedan stambeni objekt ili vie stambenih objekata (kondominija) mora organizirati odravanje zgrade koje
obuhvaa sve radove iz lanaka 12., 13. i 14. ovoga Zakona ili izabrati upravitelja zgrade koji posjeduje
certifikat, u roku od tri mjeseca od dana dobivanja uporabne dozvole, te o nainu organiziranja odravanja
obavijestiti opinsku slubu u roku od 30 dana.
(4) Vlasnik novoizgraene zgrade duan je izabrati upravitelja zgrade koji posjeduje certifikat, u roku od
tri mjeseca od dana dobivanja uporabne dozvole.
(5) Presliku uporabne dozvole za novoizgraenu zgradu tijela za poslove gradnje duna su opinskoj slubi
dostaviti u roku od 30 dana od dana izdavanja uporabne dozvole.
(6) Za zgrade koje ine jednu graevinsku cjelinu etani vlasnici duni su odabrati jednog upravitelja.
lanak 16.
(Odnosi etanih vlasnika i upravitelja zgrade)
(1) Zapisnik o izboru ili zamjeni upravitelja zgrade etani vlasnici duni su dostaviti opinskoj slubi i
izabranom upravitelju zgrade u roku od osam dana od dana izbora.
(2) Etani vlasnici duni su upravitelju zgrade i predstavniku etanih vlasnika predoiti dokaz o vlasnitvu
(kupoprodajni ugovor ili zemljinoknjini izvadak ili izvadak iz knjige poloenih ugovora ili pravomono
rjeenje mjerodavnog suda ili opine) ili dokaz na osnovi kojeg e se evidentirati njihovo pravo vlasnitva.
(3) O svakoj promjeni vlasnitva etani vlasnici duni su osobno ili preko predstavnika etanih vlasnika
obavijestiti upravitelja zgrade u roku od 30 dana.
POGLAVLJE II. UVJETI ZA OBAVLJANJE POSLOVA UPRAVITELJA ZGRADE
Odjeljak A. Uvjeti za obavljanje poslova upravitelja zgrade, izdavanje certifikata i prestanak rada
upravitelja zgrade
lanak 17.
(Uvjeti za obavljanje poslova upravitelja zgrade)
Odravanje zajednikih dijelova i ureaja zgrade etani vlasnici povjeravaju fizikoj ili pravnoj osobi koja
je registrirana za te poslove, a koja udovoljava uvjetima propisanim lankom 18. ovoga Zakona.

lanak 18.
(Izdavanje certifikata upravitelj zgrada)
(1) Osim uvjeta propisanih ovim Zakonom, upravitelj zgrade mora posjedovati rjeenje o udovoljenosti
uvjetima za obavljanje poslova upravitelja i certifikat upravitelja (u daljnjem tekstu: certifikat) koje izdaje
ministarstvo mjerodavno za stambene poslove (u daljnjem tekstu: Ministarstvo).
(2) Pravilnik o uvjetima za obavljanje poslova upravitelja zgrade donosi ministar mjerodavan za stambene
poslove (u daljnjem tekstu: ministar).
(3) Pravilnikom iz stavka (2) ovoga lanka propisuju se:
a) uvjeti kojima mora udovoljiti upravitelj iz lanka 17. ovoga Zakona da bi mogao obavljati poslove
upravitelja zgrade;
b) dokumentacija za dobivanje certifikata;
c) uvjeti pod kojim se gubi certifikat upravitelja zgrade;
d) postupak dodjele certifikata;
e) obveze postojeih upravitelja zgrada;
f) postupak izbora prisilnih upravitelja zgrade;
g) postupak odreivanja prisilnog upravitelja za pojedine zgrade.
(4) Zahtjev za dobivanje certifikata, s potrebnom dokumentacijom, upravitelj zgrade podnosi Ministarstvu
koje, na osnovi podnesenoga zahtjeva, donosi rjeenje.
(5) Rjeenje iz stavka (4) ovoga lanka konano je i na njega se ne moe podnijeti alba, ali se moe
pokrenuti upravni spor u Kantonalnom sudu u Novom Travniku, u roku od 30 dana od dana dostave rjeenja
stranci.
(6) Evidenciju upravitelja zgrada duno je voditi Ministarstvo.
(7) Obrazac Evidencija upravitelja zgrada propisuje ministar, posebnim naputkom.
(8) Evidenciju zgrada koje odravaju i kojima upravljaju duni su voditi upravitelji zgrada.
(9) Obrazac Evidencija zgrada koje se odrava i kojima se upravlja propisuje ministar.
lanak 19.
(Prestanak rada upravitelja zgrade)
(1) Ministarstvo donosi rjeenje o prestanku odobrenja za rad upravitelju zgrade, na prijedlog opinske
slube, u sljedeim sluajevima:
a) ako ne udovoljava uvjetima propisanim lankom 20. Zakona i pravilnikom o uvjetima za obavljanje
poslova upravitelja zgrade;
b) ako nije postupio sukladno lanku 22. Zakona i ako je zbog propusta dolo do ugroavanja ivota
graana i imovine;
c) ako je u postupku steaja ili likvidacije;
d) ako je u razdoblju obavljanja poslova upravitelja zgrade kanjavan za prekraje;
e) ako tijekom godine tri puta nije otklonio uoene nedostatke iz lanka 20. Zakona.
(2) Rjeenje iz stavka (1) ovoga lanka konano je i na njega ne moe se podnijeti alba, ali se moe
pokrenuti upravni spor u Kantonalnom sudu u Novom Travniku, u roku od 30 dana od dana dostave rjeenja
stranci.
(3) Za zgradu ijem je upravitelju doneseno rjeenje o prestanku odobrenja za rad, opinski naelnik
donosi rjeenje kojim se odreuje prisilni upravitelj, s liste certificiranih upravitelja zgrada.
(4) Upravitelj zgrade kojemu je doneseno rjeenje o prestanku odobrenja za rad, zahtjev za donoenje
rjeenja za obavljanje poslova upravitelja zgrade ne moe podnijeti u roku od dvije godine od dana donoenja
rjeenja o prestanku odobrenja za rad.
Odjeljak B. Obveze upravitelja zgrade, nain upravljanja zgradama i prisilni upravitelj zgrade
lanak 20.
(Obveze upravitelja zgrade)
(1) Izabrani upravitelj zgrade sastavlja evidenciju etanih vlasnika i s predstavnikom etanih vlasnika
potpisuje zajedniki ugovor o odravanju zajednikih dijelova zgrade za cijelu zgradu u roku od 30 dana od dana
izbora upravitelja.
(2) Odluka o izboru upravitelja iz lanka 35. ovoga Zakona obvezuje sve ostale vlasnike.
(3) Upravitelj zgrade duan je osnovati povjerenstvo za utvrivanje postojeeg stanja zgrade (u daljnjem
tekstu: povjerenstvo). Stalne lanove povjerenstva ine po jedan diplomirani inenjer strojarske struke,
elektrostruke i graevinske ili arhitektonske struke, s poloenim strunim ispitom. Promjenjivi lan povjerenstva
predstavnik je etanih vlasnika zgrade. Opinski naelnik daje suglasnost za imenovanje stalnih lanova
povjerenstva.

(4) Zadatak povjerenstva iz stavka (3) ovoga lanka je pregledati sve zajednike dijelove zgrade i
procijeniti njihovo stanje, s gledita odravanja i upravljanja, te o tome i o stanju zgrade sastaviti zapisnik.
(5) Etani vlasnici duni su platiti trokove utvrivanja postojeeg stanja zgrade.
(6) Upravitelj zgrade prima na osnovi zapisnika o stanju zgrade zgradu na upravljanje i odravanje.
(7) Ako iz bilo kojih razloga doe do promjene upravitelja zgrade (odlukom etanih vlasnika, prestankom
rada gospodarskoga drutva, gubljenjem certifikata, odlukom upravitelja i sl.) promjena e se obaviti sukladno
naputku o nainu promjene upravitelja zgrade, koji e donijeti ministar.
(8) Naputkom iz stavka (7) ovoga lanka propisuje se nain promjene upravitelja zgrade, postupak
primopredaje objekta, zapisnik o stanju zgrade, zapisnik o stanju sredstava na raunu zgrade te obveze etanih
vlasnika i upravitelja zgrade u prijelaznom razdoblju.
lanak 21.
(Instalacije centralnoga grijanja)
Upravitelju zgrade nije doputeno isputati vodu iz instalacije centralnoga grijanja u zgradi bez prethodne
pisane suglasnosti pravne osobe mjerodavne za proizvodnju i distribuciju toplinske energije.
lanak 22.
(Nain upravljanja zgradom)
(1) Upravljanje zgradom obuhvaa:
a) voenje svih potrebnih evidencija o stanovima i vlasnicima stanova te o poslovnim prostorima,
garaama te zajednikim dijelovima zgrade;
b) sklapanje zajednikog ugovora o odravanju zajednikih dijelova zgrade i upravljanju zgradom s
predstavnikom etanih vlasnika zgrade;
c) naplatu naknade za odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje zgradom;
d) voenje odvojenih knjigovodstvenih evidencija te operativno-financijsko poslovanje u funkciji
odravanja zajednikih dijelova zgrade i upravljanja zgradom, za svaku zgradu;
e) izradu prijedloga godinjega plana redovitog odravanja zajednikih dijelova zgrade za sljedeu godinu i
dostava prijedloga plana predstavniku etanih vlasnika na suglasnost, najkasnije do kraja tekue godine;
f) izradu godinjeg izvjea o odravanju zajednikih dijelova zgrade i dostava izvjea predstavniku
etanih vlasnika na ovjeru;
g) organiziranje realiziranja prihvaenih godinjih planova odravanja;
h) pruanje svih informacija predstavnicima etanih vlasnika i mjerodavnim tijelima, ukljuujui cjenik
radova i usluga;
i) izradu procedura o nainu prijave kvarova, njihovu otklanjanju, nainu ovjeravanja radnih naloga, nainu
naplate usluga i nainu rjeavanja spornih pitanja, te usklaivanje procedura s ovlatenim predstavnicima etanih
vlasnika i rad sukladno procedurama;
j) ugovaranje izvoenja radova redovitog odravanja zajednikih dijelova zgrade;
k) izradu godinjih planova i planova velikih popravaka poboljanje, zamjenu dotrajalih elemenata
zgrade, kao i plan modernizacije zgrade na izriiti zahtjev predstavnika zgrade;
l) koordinaciju s mjerodavnim tijelima i predstavnicima etanih vlasnika u zgradi;
lj) dostavu opinskoj slubi obrasca Godinje izvjee o radu upravitelja zgrade;
m) davanje suglasnosti javnim poduzeima i drugim gospodarskim drutvima za obavljanje poslova u
zajednikim dijelovima zgrade;
n) davanje suglasnosti, prije izdavanja graevinske dozvole, za sve radove koji dotiu zajednike dijelove
zgrade.
(2) Obrasce iz toke lj) stavka (1) ovoga lanka propisuje ministar posebnim naputkom.
(3) Sve poslove navedene u stavku (1) ovoga lanka upravitelj zgrade obavljat e uime i za raun etanih
vlasnika zgrade, a sukladno meusobnim odnosima, pravima i obvezama definiranim zajednikim ugovorom.
(4) Prijedlog godinjega plana iz toke e) i prijedlog godinjeg izvjea iz toke f) stavka (1) ovoga lanka
prisilni upravitelj zgrade duan je postaviti na dva mjesta u svakom ulazu u propisanom roku, zajedno s
obavijesti o tome u kojem se roku i na koji nain mogu dati primjedbe, sugestije i prijedlozi.
(5) Ako upravitelj zgrade za poslove odravanja angaira podizvoaa, raun upravitelja prema etanim
vlasnicima mora biti isti kao raun podizvoaa prema upravitelju za poslove redovitog odravanja i hitnih
popravaka.
(6) Upravitelj zgrade duan je uskladiti plaanje na osnovi stvarnih obveza utvrenih ovim Zakonom,
obligacijskim odnosima i ostalim vaeim propisima, potujui redoslijed nastanka trokova.
(7) Sve poslove koji su navedeni u ovom lanku upravitelj zgrade financirat e iz naknade za upravljanje
koja je propisana lankom 27. ovoga Zakona.
(8) Pri sklapanju ugovora izmeu upravitelja zgrade kao davatelja usluge i korisnika usluge moe se urediti
plaanje zajednikih komunalnih usluga koje nisu mjerljive.

lanak 23.
(Prisilni upravitelj zgrade)
(1) Za zgradu u kojoj etani vlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade uvodi se prisilna uprava, a prisilnog
upravitelja zgrade odreuje opinski naelnik na prijedlog opinske slube, sukladno pravilniku iz lanka 18.
ovoga Zakona, s liste certificiranih upravitelja zgrada.
(2) Prisilna uprava zgradom traje sve dok vlasnici ne odaberu upravitelja zgrade sukladno lancima 15. i
20. ovoga Zakona.
(3) Etani vlasnici duni su plaati prisilnom upravitelju zgrade naknadu za odravanje zgrade i upravljanje
zgradom.
(4) Obveza prisilnog upravitelja zgrade je odravati zajednike dijelove zgrade i upravljati zajednikim
dijelovima zgrade sukladno odredbama lanaka 13. i 22. ovoga Zakona [osim odredaba toke b) stavka (1)
lanka 22. ovoga Zakona], kao i s drugim odredbama ovoga Zakona.
Odjeljak C. Naknade za redovito odravanje zgrade, prava i obveze, plaanja, naknade za socijalne
kategorije i podnoenje tubi
lanak 24.
(Naknade za redovito odravanje)
(1) Iznos naknade za redovito odravanje zajednikih dijelova zgrada i upravljanje zgradama na inicijativu
opinske slube, a prema prijedlogu opinskoga naelnika, svojim propisom utvruje opinsko vijee, s tim da
iznos novane naknade za stambene zgrade bez hidrofleksa (pumpne stanice) i dizala ne moe biti vei od 0,22
KM/m korisne stambene povrine, za stambene zgrade s hidrofleksom i dizalom iznos naknade ne moe biti
vei od 0,25 KM/m korisne stambene povrine, a za poslovne objekte iznos naknade ne moe biti vei od 0,33
KM/m.
(2) Etani vlasnici u zgradi duni su sudjelovati u trokovima odravanja zajednikih dijelova zgrade
razmjerno povrini stana, poslovnoga prostora i garae.
(3) Korisnik stana, poslovnoga prostora i garae koji ih nije otkupio ili se koristi stanom, poslovnim
prostorom i garaom na osnovi zakupa ili na drugoj osnovi, obvezan je plaati propisani iznos naknade po 1 m
korisne povrine etanom vlasniku sukladno Zakonu o obligacijskim odnosima.
lanak 25.
(Prava i obveze u vezi s odravanjem)
(1) Etani vlasnik nositelj prava raspolaganja iz lanka 2. ovoga Zakona moe svoja prava i obveze na
osnovi odravanja zajednikih dijelova zgrade i upravljanja zgradom prenijeti na korisnika stana, poslovnoga
prostora i garae.
(2) Upravitelj zgrade duan je etane vlasnike pisano upozoriti na tete koje mogu nastati ako se ne obave
intervencije na pojedinim zajednikim dijelovima zgrade i opremi koja im pripada.
(3) Etani vlasnici osiguravaju sredstva za radove i poslove navedene u lanku 13. ovoga Zakona koji se
odnose na odravanje zajednikih dijelova zgrade i odgovorni su za sve posljedice koje mogu nastati.
(4) Zgradom u kojoj stanovi nisu otkupljeni u postotku veem od 50 % upravlja pravni subjekt koji je
odravao zgradu do stupanja na snagu ovoga Zakona, ili gospodarsko drutvo koje posjeduje certifikat koji je
izdalo Ministarstvo.
(5) Pravni subjekt iz stavka (1) ovoga lanka upravlja zgradom sukladno lanku 22. ovoga Zakona.
lanak 26.
(Plaanja na raun upravitelja zgrade)
(1) Za redovito odravanje zajednikih dijelova zgrade svaki etani vlasnik plaa propisani iznos po 1 m
korisne povrine na zajedniki raun upravitelja zgrade, primjereno potpisanom ugovoru, a nakon ispostave
rauna.
(2) Ako se prikupljena sredstva ne utroe tijekom godine, prenose se za redovito odravanje ili vee
popravke u sljedeu godinu.
lanak 27.
(Naknada za upravljanje zgradom)
Naknada za upravljanje zgradom iz toke c) stavka (1) lanka 22. ovoga Zakona odreuje se u iznosu do 10
% cijene naknade utvrene propisom iz lanka 24. ovoga Zakona, a naplauje se proporcionalno uplati naknade
za redovito odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje zgradom tijekom jednoga mjeseca.
lanak 28.

(Vei zahvati i hitne intervencije)

(1) Vrsta i opseg radova iz lanka 14. ovoga Zakona koji zahtijevaju vee zahvate planiraju se dogovorno s
etanim vlasnicima, a sredstva se osigurava proporcionalno prema dijelu vlasnitva nad zajednikim
dijelovima zgrade.
(2) Za radove redovitoga odravanja veega opsega i za velike popravke etani vlasnici i upravitelj
zgrade sklopit e posebno ugovor kojim e se urediti meusobne obveze i prava u vezi s tim radovima (usluge
upravitelja zgrade, izbor projektanta, izbor izvoaa, izbor nadzora, cijene, rokovi i sl.).
(3) Opine na podruju Kantona dune su u svom proraunu za svaku godinu planirati sredstva za
obavljanje hitnih intervencija na zgradama iz toke d) stavka (1) lanka 14. ovoga Zakona u sluajevima u
kojima mogu ugroziti ivote graana. Nalog za te radove moe izdati opinska graevinska inspekcija.
(4) Opine e svojim aktima urediti nain izvoenja hitnih intervencija na zgradama.
lanak 29.
(Naknada za socijalnu kategoriju)
(1) Naknadu za odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje zgradom za korisnika stana koji je
mjerodavno opinsko tijelo namijenilo za rjeavanje stambenih potreba socijalne kategorije stanovnitva,
upravitelju zgrade uplauje tijelo mjerodavno za socijalnu politiku, raseljene osobe i izbjeglice.
(2) U opinskom proraunu planiraju se sredstva koja se koriste za isplatu naknade iz stavka (1) ovoga
lanka.
lanak 30.
(Prisilno izvoenje radova i otklanjanje kvarova)
(1) Za izvoenje radova na otklanjanju kvarova koji su nastali u stanu, poslovnom prostoru i garai, te
prouzrokuju tetu drugom etanom vlasniku, a etani se vlasnik protivi ulasku upravitelja zgrade, rjeenje za
ulazak donosi, po hitnom postupku, opinska sluba nakon prijave upravitelja zgrade ili etanog vlasnika
oteenoga stana, poslovnoga prostora i garae. alba ne zadrava izvrenje rjeenja, a podnosi se Ministarstvu.
(2) U sluaju nemogunosti ulaska u stan s rjeenjem mjerodavne slube iz stavka (1) ovoga lanka,
rjeenje se izvrava prema pravilima prisilnog izvrenja rjeenja, po slubenoj dunosti, primjenjujui naelo
hitnosti postupka.
lanak 31.
(uvanje ureaja i opreme)
uvanje ureaja i opreme obveza je svih etanih vlasnika i ostalih korisnika u zgradi.
lanak 32.
(Obveza plaanja naknada za odravanje zgrade
i upravljanje zgradom)
(1) Etani vlasnici obvezni su plaati naknadu za odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje
zgradom do kraja mjeseca za prethodni mjesec, na raun upravitelja.
(2) Etani vlasnici samostalno odluuju o otvaranju posebnih podrauna za zgradu i o raspolaganju
sredstvima naknade za odravanje zajednikih dijelova zgrade, a sredstvima se raspolae uz potpise ovlatenog
predstavnika etanih vlasnika i ovlatene osobe upravitelja.
(3) Upravitelj zgrade i prisilni upravitelj zgrade duni su aurirati stanje na raunima etanih vlasnika
(pregled prihoda i trokova).
(4) Korisnici stanova, poslovnih prostora i garaa iz lanka 24. ovoga Zakona obvezni su naknadu plaati
na raun upravitelja do kraja mjeseca za prethodni mjesec, ako zakonom nije drugaije ureeno.
lanak 33.
(Podnoenje tubi)
(1) Ako etani vlasnik stana, poslovnoga prostora ili garae ne plati naknadu za odravanje zajednikih
dijelova zgrade i upravljanje zgradom u roku odreenom odredbama lanka 32. ovoga Zakona, upravitelj zgrade
podnosi tubu mjerodavnom sudu, o emu obavjetava predstavnika etanih vlasnika.
(2) Upravitelj zgrade duan je obavijestiti predstavnika etanih vlasnika o okonanom sudskom sporu.
DIO DRUGI MEUSOBNI ODNOSI ETANIH VLASNIKA
POGLAVLJE I. MEUVLASNIKI UGOVOR
Odjeljak A. Meuvlasniki ugovor i odluke sa skupa etanih vlasnika

lanak 34.
(Meuvlasniki ugovor)
(1) Meusobni odnosi te prava i obveze etanih vlasnika u zgradi ureuju se meuvlasnikim ugovorom.
(2) Sukladno ovom Zakonu i meuvlasnikom ugovoru, etani vlasnici na skupu odluuju o poslovima
redovitog odravanja zajednikih dijelova zgrade i upravljanja zgradom.
(3) Etani vlasnici duni su izabrati predstavnika etanih vlasnika.
(4) Skup etanih vlasnika saziva predstavnik etanih vlasnika sukladno ovom Zakonu, ili na prijedlog
odreenog broja etanih vlasnika ija povrina stanova, poslovnih prostora i garaa ini vie od 1/3 korisne
povrine zgrade, ili na prijedlog upravitelja zgrade.
(5) Na skupu etanih vlasnika mora se voditi zapisnik koji potpisuje zapisniar i predstavnik etanih
vlasnika.
(6) Zapisnik sa skupa etanih vlasnika vodi se sukladno obrascu Zapisnik sa skupa etanih vlasnika, koji e
propisati ministar, posebnim naputkom.
(7) Etani vlasnici duni su predoiti predstavniku etanih vlasnika svu dokumentaciju koju propisuje ovaj
Zakon i zapisnik iz stavka (6) ovoga lanka.
(8) Ako do stupanja na snagu ovoga Zakona nisu izraene evidencije etanih vlasnika, etani vlasnici duni
su dostaviti predstavniku dokaze o vlasnitvu sukladno lanku 16. ovoga Zakona u roku od etiri mjeseca od
dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
lanak 35.
(Odluke skupa etanih vlasnika)
(1) Sukladno meuvlasnikom ugovoru, etani vlasnici na skupu etanih vlasnika odluuju:
a) o godinjem planu odravanja zajednikih dijelova i ureaja zgrade;
b) o godinjem planu velikih popravaka;
c) o planu prihoda i rashoda zgrade;
d) o godinjem izvjeu o upravljanju zgradom i odravanju zgrade;
e) o izboru i reizboru predstavnika za suradnju s upraviteljem zgrade (u daljnjem tekstu: predstavnik
etanih vlasnika);
f) o izboru gospodarskoga drutva koje e biti upravitelj zajednikih dijelova zgrade;
g) o izdavanju u zakup zajednikih prostorija;
h) o pretvaranju zajednikih prostorija u stan odnosno u poslovni prostor;
i) o ovlasti predstavniku etanih vlasnika da potpie zajedniki ugovor s upraviteljem zgrade;
j) o izboru i promjeni predstavnika etanih vlasnika;
k) o osnivanju kunog savjeta i njegovim ovlastima;
l) o ostalim pitanjima koje predloi kuni savjet, predstavnik etanih vlasnika ili skup etanih vlasnika koji
u svom vlasnitvu ima 1/3 korisne povrine zgrade.
(2) Predstavnik etanih vlasnika za vie ulaza ili zgrada moe biti fizika ili pravna osoba koju biraju etani
vlasnici na skupu.
(3) Odluka se smatra punopravnom ako se za nju oituju etani vlasnici koji u svom vlasnitvu imaju vie
od 50 % korisne povrine.
(4) Predstavnik etanih vlasnika ima pravo na mjesenu naknadu sukladno meuvlasnikom ugovoru,
najvie do 10 % cijene naknade utvrene propisom iz lanka 24. ovoga Zakona, a naplauje se proporcionalno
uplati naknade za redovito odravanje zajednikih dijelova zgrade i upravljanje zgradom tijekom jednoga
mjeseca.
(5) Predstavniku etanih vlasnika nije doputeno obavljati bilo kakve poslove ili radnje koje su tetne za
druge etane vlasnike ili su protivne interesima drugih etanih vlasnika u bilo kojem smislu.
(6) Ako meuvlasnikim ugovorom nije drugaije ureeno, obveze predstavnika etanih vlasnika su:
a) kontroliranje stanja na raunu etanih vlasnika, redovitog i namjenskog troenja sredstava;
b) praenje promjene etanih vlasnika i izvjeivanje o tome upravitelja zgrade;
c) dogovaranje s upraviteljem zgrade poslova odravanja sukladno usuglaenim procedurama;
d) davanje suglasnosti na radne naloge upravitelja zgrade i kontroliranje njihovog izvrenja;
e) podnoenje izvjea o svome radu skupu etanih vlasnika;
f) kontroliranje provoenja godinjeg plana odravanja;
g) pruanje usluga komunalnom poduzeu u vezi s naplatom komunalne usluge ija se potronja oitava na
zajednikom mjerilu ili se plaa paualno, ako sklopi ugovor s komunalnim poduzeem;
h) sazivanje skupa etanih vlasnika;
i) organiziranje prihvaanja godinjega plana odravanja zgrade i skrbljenje o njegovoj realizaciji;
j) sklapanje ugovora ili predlaganje upravitelju zgrade da uime i za raun zgrade kao zakupodavac sklopi
ugovor;
k) dostava upravitelju zgrade preslika dokaza o vlasnitvu svih etanih vlasnika radi uvoenja u evidenciju;

l) redovito obavjetavanje upravitelja zgrade o svim promjenama etanih vlasnika i predstavnika etanih
vlasnika;
lj) obavjetavanje upravitelja zgrade o izdavanju u zakup zajednikih prostorija;
m) izvravanje i drugih obveza koje od njega trai skup etanih vlasnika.
lanak 36.
(Odravanje skupa etanih vlasnika)
(1) Skup etanih vlasnika odrava se po potrebi, a najmanje jednom godinje u razdoblju sijeanj oujak i
na njemu se prihvaa godinje izvjee o odravanju zajednikih dijelova zgrade i upravljanju zgradom te plan
odravanja zajednikih dijelova zgrade i upravljanja zgradom.
(2) Ako etani vlasnici ne odre skup etanih vlasnika u rokovima iz stavka (1) ovoga lanka, smatrat e se
da su materijali koje je dostavio upravitelj zgrade prihvaeni.
lanak 37.
(Odluke sa skupa etanih vlasnika)
(1) Odluka sa skupa etanih vlasnika smatra se punopravnom ako se za nju oituju etani vlasnici koji u
svom vlasnitvu imaju vie od 50 % ukupne korisne povrine zgrade.
(2) Ako se iz bilo kojeg razloga ne moe sazvati skup etanih vlasnika s potrebnim kvorumom, predstavnik
etanih vlasnika moe za pojedine odluke dobiti suglasnost etanih vlasnika prikupljanjem potpisa, na obrascu
zapisnika koji je propisan lankom 34. ovoga Zakona. U tom sluaju, u zapisnik mora biti upisan tekst odluke
prije potpisivanja etanih vlasnika.
(3) Ako je odluka donesena sukladno stavku (2) ovoga lanka, na kraju zapisnika dodaje se napomena koja
glasi: "Odluka donesena prikupljanjem potpisa etanih vlasnika.", a zapisnik potpisuje predstavnik etanih
vlasnika.
(4) Odluka donesena na skupu etanih vlasnika ili sukladno stavku (2) ovoga lanka obvezujua je za sve
etane vlasnike u zgradi.
(5) Ako je odluka donesena sukladno stavku (2) ovoga lanka, predstavnik etanih vlasnika duan ju je
izvjesiti na vidno mjesto u zgradi.
lanak 38.
(Suglasnost etanih vlasnika pri donoenju odluka)
(1) Za donoenje odluka iji sadraj ne obuhvaa poslove redovitog odravanja zajednikih dijelova zgrade
i upravljanja zgradom, kao to je promjena namjene zajednikih dijelova zgrade te veliki popravci zajednikih
dijelova i ureaja koji poveavaju vrijednost zgrade, potrebna je suglasnost etanih vlasnika koji u svom
vlasnitvu imaju vie od 2/3 ukupne korisne povrine zgrade.
(2) Odluke iz stavka (1) ovoga lanka obvezujue su za sve etane vlasnike.
lanak 39.
(Obveza snoenja zajednikih trokova)
(1) Nedjeljivi vlasniki interesi u odravanju zajednikih dijelova zgrade i upravljanju zgradom ostvaruju
se kroz obvezu snoenja zajednikih trokova koji padaju na teret svakog vlasnika stana, poslovnoga prostora ili
garae u zgradi.
(2) Zajedniki trokovi iz stavka (1) ovoga lanka trokovi su i financijska odgovornost etanih vlasnika
stanova u odnosu na zajednike dijelove zgrade, kao i za usluge koje se osiguravaju za sve vlasnike u zgradi.
Odjeljak B. Meusobni odnosi etanih vlasnika
lanak 40.
(Meusobni odnosi etanih vlasnika stana)
(1) U okviru meusobnih odnosa svaki etani vlasnik stana duan je odravati vlastiti stan, poslovni
prostor i garau u ispravnom stanju. Nijednom etanom vlasniku nije doputeno prisvajati, oteivati ili na drugi
nain ugroavati zajednike dijelove zgrade ili stan bilo kojeg drugog etanog vlasnika.
(2) Etani vlasnik obvezan je dopustiti ulazak zaposlenicima javnog poduzea u zajednike dijelove zgrade
radi otklanjanja kvarova na instalacijama i ureajima koji su u njihovoj mjerodavnosti.
(3) Suglasnost iz stavka (2) ovoga lanka moe dati upravitelj zgrade.
(4) Ako obavlja popravke koji dovode do prekida neke od komunalnih usluga, javno poduzee i upravitelj
zgrade duni su 24 sata ranije obavijestiti etane vlasnike, osim u hitnim sluajevima. Pisanu obavijest postavlja
se na oglasnu plou ili na neko drugo vidno mjesto u zgradi.
lanak 41.

(Obavljanje popravaka i izmjena elemenata u stanu)

(1) Etani vlasnik moe obavljati popravke i izmjene elemenata u svome stanu, poslovnom prostoru i
garai tako da ne oteuje zajednike dijelove i ureaje zgrade i ostale stanove ili umanjuje vrijednost
zajednikih dijelova i ureaja zgrade i ostalih stanova u zgradi, a uz primjenu vaeih propisa.
(2) Ako etani vlasnik ili druga pravna i fizika osoba izvodi radove koji na bilo koji nain dotiu
zajednike dijelove i ureaje zgrade, duan je pribaviti prethodnu suglasnost upravitelja zgrade.
(3) Opine na podruju Kantona obvezne su dostaviti upravitelju zgrade zapisnik o tehnikom prijmu svih
radova koji se odnose na zajednike dijelove zgrade, u roku od 15 dana od dana obavljenog tehnikog prijma.
lanak 42.
(Nanoenje tete zajednikim dijelovima zgrade)
Ako etani vlasnik nanese tetu zajednikim dijelovima zgrade ili bilo kojem drugom stanu, obvezan je
otkloniti tetu ili platiti trokove popravka.
lanak 43.
(Osiguranje zajednikih dijelova zgrade)
(1) Etani vlasnici samostalno odluuju o osiguranju zajednikih dijelova zgrade, osiguranju od dopunskih
opasnosti i osiguranju od odgovornosti etanih vlasnika prema treim osobama i njihovim stvarima.
(2) Osiguranje zajednikih dijelova zgrade obuhvaa sve tete na zajednikim dijelovima zgrade, bez
obzira na uzroke nastalih teta, i ine ga osiguranje od osnovnih opasnosti (osiguranje od poara, udara groma i
eksplozije), osiguranje od dopunskih opasnosti (osiguranje od poplave i bujice te izljeva vode iz vodovodnih i
kanalizacijskih cijevi i instalacija centralnoga grijanja) i osiguranje od odgovornosti etanih vlasnika prema
treim osobama i njihovim stvarima (ukljuujui i pad snijega, ledenica i dijelova zgrade).
lanak 44.
(Posebna izdvajanja
za izvanredne trokove odravanja)
Za posebna izdvajanja sredstava za izvanredne trokove odravanja zajednikih dijelova zgrade potrebna je
suglasnost etanih vlasnika koji posjeduju 2/3 korisne povrine zgrade.
DIO TREI
POGLAVLJE I. NADZOR NAD IZVRENJEM OBVEZA IZ ZAKONA I MJERODAVNOSTI U VEZI
S NADZOROM
Odjeljak A. Nadzor i mjerodavnosti
lanak 45.
(Nadzor nad izvrenjem obveza iz Zakona)
Nadzor nad izvrenjem obveza iz oblasti odravanja zajednikih dijelova zgrada i upravljanja zgradama na
podruju Kantona provodi Ministarstvo i opinska sluba, svatko u okviru svoje mjerodavnosti.
lanak 46.
(Mjerodavnosti u vezi s nadzorom)
(1) Nadzorom koji provodi Ministarstvo smatra se sljedee:
a) udovoljenost uvjetima za obavljanje poslova upravitelja;
b) izdavanje/oduzimanje certifikata;
c) davanje strunih uputa i objanjenja za primjenu ovoga Zakona;
d) rjeavanje o albama na donesene upravne akte opinske slube koji se odnose na lanak 30. ovoga
Zakona;
e) ostvarivanje ostalih prava koja ima u upravnom postupku kao nadzorno tijelo;
f) predlaganje i poduzimanje radnji koje se odnose na pokretanje prekrajnoga postupka i izricanje
novanih kazni osobama koje obavljaju poslove upravitelja zgrade bez certifikata pribavljenog od Ministarstva.
(2) Nadzorom koji provodi opinska sluba smatraju se aktivnosti u vezi s provedbom odredbi iz lanaka
15. i 16. te stavka (1) lanka 19., toke lj) stavka (1) lanka 22. i lanka 23. ovoga Zakona.
Odjeljak B. Inspekcijski nadzor, mjerodavnosti, uvjeti i pravila te pravo na albu
lanak 47.
(Inspekcijski nadzor)

(1) Inspekcijski nadzor, prema ovom Zakonu, nad upraviteljima zgrada, prisilnim upraviteljima zgrada,
predstavnicima etanih vlasnika i etanim vlasnicima (u daljnjem tekstu: subjekti nadzora) provodi opinska
inspekcija (u daljnjem tekstu: inspekcija).
(2) Inspekcijskim nadzorom osigurava se zakonitost i zatita javnog i privatnog interesa, kao i preventivno
djelovanje u izvravanju obveza odreenih propisima u oblasti upravljanja i odravanja.
(3) Inspekcijski nadzor provodi se poduzimanjem inspekcijskih radnji na utvrivanju stanja u provedbi
propisa kod subjekata nadzora, koji su u obavljanju svoje djelatnosti i radu duni postupati prema tim propisima,
odreivanjem upravnih mjera radi sprjeavanja i otklanjanja nezakonitosti u provedbi tih propisa i
poduzimanjem drugih upravnih mjera i radnji odreenih ovim Zakonom i zakonom koji ureuje ustroj i
funkcioniranje tijela uprave u Federaciji Bosne i Hercegovine.
(4) Mjerodavnu inspekciju za obavljanje inspekcijskoga nadzora iz stavka (1) ovoga lanka odreuju
opine svojim propisom o ustroju uprave i upravnih slubi.
lanak 48.
(Mjerodavnosti inspekcije)
U obavljanju inspekcijskoga nadzora nad radom upravitelja zgrade inspektori prate:
a) rad upravitelja zgrada, prisilnih upravitelja zgrada i gospodarskih drutava koja su odravala zgrade do
stupanja na snagu ovoga Zakona u zgradama u kojima nije otkupljeno najmanje 51 % stanova;
b) posjeduje li upravitelj zgrade urednu evidenciju o etanim vlasnicima stanova, poslovnih prostora i
garaa;
c) je li upravitelj zgrade organizirao odravanje zajednikih dijelova zgrade ili ima sklopljene ugovore s
ovlatenim pravnim osobama (ugovor o odravanju i ienju dizala, ugovor o odravanju i ienju dimnjaka,
ugovor o dezinfekciji, dezinsekciji i deratizaciji i sl.);
d) je li upravitelj zgrade sklopio ugovore s etanim vlasnicima;
e) izvjeuje li upravitelj zgrade redovito vlasnike o stanju na raunu;
f) je li upravitelj zgrade primio kroz zapisnik zgradu na upravljanje;
g) je li povjerenstvo za pregled zgrade osnovano sukladno odredbama ovoga Zakona;
h) kvalifikacijsku strukturu zaposlenika kod upravitelja zgrada;
i) vodi li upravitelj zgrade odvojeno evidenciju i operativno-financijsko poslovanje svojih usluga i trokova
odravanja zgrada;
j) je li upravitelj zgrade izabran sukladno lancima 15. i 20. ovoga Zakona.
lanak 49.
(Pravila obavljanja inspekcijskoga nadzora)
Na ope i posebne ovlasti inspektora, postupak inspekcijskoga nadzora, upravne i druge mjere koje
inspektor odreuje u inspekcijskome pregledu te drugostupanjski postupak primjenjuju se odredbe Zakona o
upravnom postupku i zakona koji ureuje ustroj i funkcioniranje tijela uprave u Federaciji Bosne i Hercegovine.
lanak 50.
(Uvjeti za postavljenje inspektora)
(1) Inspektor je dravni slubenik i za njegovo konano postavljene potrebno je da udovoljava uvjetima
propisanim pravilnikom o unutarnjem ustroju, a sukladno Zakonu.
(2) Inspektor svoj identitet, slubeno zvanje i ovlasti dokazuje slubenom iskaznicom.
lanak 51.
(Pravo na albu)
Na rjeenje i zakljuak inspektora iz lanka 47. ovoga Zakona donesene u obavljanju inspekcijskoga
nadzora moe se podnijeti alba u roku od osam dana od dana prijma rjeenja odnosno zakljuka. alba ne
zadrava izvrenje rjeenja, a o albi rjeava Ministarstvo.
DIO ETVRTI KAZNENE ODREDBE
lanak 52.
(Prekraji)
Novanom kaznom u iznosu od 100,00 do 1.000,00 KM kaznit e se za prekraj etani vlasnik odnosno
osoba koja raspolae prostorom u zgradi:
a) ako se koristi i upravlja zajednikim dijelovima zgrade protivno njihovoj namjeni i odredbama ovoga
Zakona;
b) ako svojim ponaanjem nanosi tetu na zajednikim dijelovima zgrade;

c) ako ne dostavi dokaze o vlasnitvu upravitelju zgrade i predstavniku etanih vlasnika [stavak (3) lanka
16. ovoga Zakona], i ako o svakoj promjeni vlasnitva ne obavijesti upravitelja zgrade;
d) ako za izvoenje radova u svome prostoru, a koji dotiu zajednike dijelove zgrade, prethodno ne dobije
suglasnost upravitelja zgrade [stavak (2) lanka 41. ovoga Zakona];
e) ako ne dopusti otklanjanje kvarova koji su nastali u njegovu stanu, a prouzrokuju tetu drugom etanom
vlasniku [stavak (1) lanka 30. ovoga Zakona];
f) ako ne izabere upravitelja zgrade [stavak (2) lanka 15. ovoga Zakona] i predstavnika etanih vlasnika
[stavak (3) lanka 34. ovoga Zakona];
g) ako potpie radni nalog upravitelja zgrade bez prethodne pisane suglasnosti predstavnika etanih
vlasnika.
lanak 53.
(1) Novanom kaznom u iznosu od 3.000,00 do 10.000,00 KM kaznit e se za prekraj upravitelj zgrade i
prisilni upravitelj zgrade:
a) ako ne izvodi radove i poslove utvrene lankom 13. ovoga Zakona iako su etani vlasnici osigurali
sredstva;
b) ako ne upravlja zgradom sukladno lanku 22. ovoga Zakona;
c) ako ne upozori etane vlasnike na tete koje mogu nastati ako se ne izvedu intervencije na pojedinim
zajednikim dijelovima zgrade [stavak (2) lanka 25. ovoga Zakona];
d) ako ne aurira stanje na raunima etanih vlasnika [stavak (3) lanka 32. ovoga Zakona];
e) ako ne vodi evidenciju zgrada ije zajednike dijelove odrava i kojima upravlja, prema obrascu koji
propisuje ministar [stavak (8) lanka 18. ovoga Zakona];
f) ako obavlja poslove upravitelja zgrade bez certifikata pribavljenog od Ministarstva (lanak 18. ovoga
Zakona).
(2) Za prekraje iz stavka (1) ovoga lanka kaznit e se i odgovorna osoba u pravnoj osobi, u iznosu od
1.000,00 do 2,000,00 KM.
lanak 54.
Novanom kaznom u iznosu od 100,00 do 1.000,00 KM kaznit e se za prekraj predstavnik etanih
vlasnika ako da suglasnost na radni nalog za nenamjensko troenje sredstava i ako ne postupi sukladno stavku
(6) lanka 35. ovoga Zakona.
DIO PETI PRIJELAZNE I ZAVRNE ODREDBE
lanak 55.
(Propis o minimalnoj naknadi za odravanje zgrada)
Odluku o utvrivanju minimalne naknade za odravanje zajednikih dijelova zgrada i upravljanje
zgradama iz lanka 24. ovoga Zakona donosi opinsko vijee.
lanak 56.
(Propis o kunom redu)
(1) Mjerodavna opinska tijela donijet e odnosno uskladiti postojee odluke o kunom redu u stambenim
zgradama.
(2) Odlukom iz stavka (1) ovoga lanka propisuje se nain uporabe stanova, poslovnih prostora i
zajednikih dijelova i ureaja u zgradama te zemljita koje slui redovitoj uporabi kolektivnih i individualnih
zgrada na podruju Kantona, prava i obveze vlasnika stanova u kolektivnim i individualnim zgradama, nadzor
nad provedbom tih odluka, kaznene odredbe, prava, obveze i nain rada kunoga savjeta i druga pitanja sukladno
pojedinim lancima ovoga Zakona.
lanak 57.
(Rok za donoenje podzakonskih i ostalih akata)
(1) U roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona ministar e donijeti:
a) pravilnik o uvjetima za obavljanje poslova upravitelja zgrada [stavak (2) lanka 18. ovoga Zakona];
b) naputak o izradi obrasca Zapisnik sa skupa etanih vlasnika [stavak (6) lanka 34. ovoga Zakona];
c) naputak o izradi obrasca Evidencija upravitelja zgrada [stavak (7) lanka 18. ovoga Zakona];
d) naputak o izradi obrasca Evidencija zgrada u kojima se odravaju zajedniki dijelovi i kojima se
upravlja [stavak (9) lanka 18. ovoga Zakona].
(2) U roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona ministar e donijeti:
a) naputak o nainu promjene upravitelja zgrade [stavak (8) lanka 20. ovoga Zakona];

b) naputak o izradi obrasca Godinje izvjee o radu upravitelja zgrade [stavak (2) lanka 22. ovoga
Zakona].
(3) U roku od est mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona mjerodavna opinska tijela donijet e
propis o kunome redu u stambenim zgradama (lanak 57. ovoga Zakona).
(4) U roku od tri mjeseca od dana stupanja na snagu ovoga Zakona mjerodavna opinska tijela donijet e
odluku o utvrivanju minimalne naknade za odravanje zajednikih dijelova zgrada i upravljanje zgradama
(lanak 24. ovoga Zakona).
(5) U roku od tri mjeseca od dana stupanja na snagu ovoga Zakona upravitelji zgrada donijet e:
a) proceduru naina prijave kvarova, njihovu otklanjanju, nainu ovjeravanja radnih naloga i nainu
naplate usluga [toka i) stavka (1) lanka 22. ovoga Zakona];
b) rjeenje o imenovanju povjerenstva za pregled zgrada [stavak (3) lanka 20. ovoga Zakona].
lanak 58.
(Prestanak vaenja ranijih propisa)
(1) Stupanjem na snagu ovoga Zakona prestaje vaiti Zakon o uporabi i odravanju zajednikih dijelova i
ureaja zgrade te upravljanju zajednikim dijelovima i ureajima zgrade (Slubene novine upanije Sredinja
Bosna, broj 11/2000; Slubene novine Kantona Sredinja Bosna, broj 7/05).
(2) Stupanjem na snagu ovoga Zakona prestaju se primjenjivati svi opi i ostali opinski akti kojima se
ureuju odnosi u pogledu odravanja zajednikih dijelova zgrada i upravljanja zgradama te uvjeti i nain izbora
upravitelja stambenih zgrada, postupak dodjele certifikata i izdavanja certifikata upravitelja zgrada.
lanak 59.
(Stupanje na snagu Zakona)
Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u Slubenim novinama Kantona Sredinja Bosna.

Broj: 01-02- 94/14

18. oujka 2014.
Travnik
**

PREDSJEDATELJ SABORA
Josip Kvasina, v. r.