UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

Nerman Rustempai , Amir auevi

1 2

1 Faculty of Architecture University of Sarajevo, Bosnia and Herzegovina, nermanr@af.unsa.ba

2 Faculty of Architecture University of Sarajevo, Bosnia and Herzegovina, causevicamir@hootmail.com

1
Zidani objekti izgraeni tokom 20. stoljea doli su do odreene prelomne take (praga) kada su
potrebna vea investiciona ulaganja da bi se zadovoljili dananji standardi i produio upotrebni vijek
trajanja objekata. Trend u Evropi je obnavljenje objekata s kraja 19. i poetka 20. stoljea i podizanje
standarda stanovanja ili adaptacija prostora za novu namjenu. Vei dio graevinske djelatnosti u
evropskim zemljama otpada upravo na ovu vrstu radova koji se odnose na sanaciju i rekonstrukciju
objekata i ambijentalnih historijskih cjelina, nego na izgradnju novih objekata.

Zidani objekti izgraeni tokom pomenutog perioda su u fazi kada je opeprihvaeni vijek trajanja,
odnosno amortizacije istekao. Radi se o objektima koji su u funkciji i slue svojoj svrsi izuzev onih koji su
stradali tokom agresije, te su uniteni do te mjere da su u sadanjem stanju neupotrebljivi. Pojedini
objekti koji su u potpunosti stradali, uglavnom dejstvom poara, obnovljeni su ili je njihova obnova u
toku, a rije je o krupnim zahvatima koji iziskuju dui vremenski period rada i znaajna finansijska
sredstva. Na objektima koji su u funkciji su raeni zahvati u manjoj mjeri, to se moe svesti pod tekue
odravanje i uglavnom se odnosi na dotjerivanje fasada, prepravke krovova, zamjenu oluka i sl.

injenica je da je zub vremena te neadekvatno odravanje tokom vremena, a naroito zadnjih

petnaestak godina, kada nije bilo ni osnovnog tekueg odravanja, utjecalo u negativnom smislu na bre
propadanje ovih objekata. Pojedini zahvati na nenosivim elementima konstrukcije, kao i opravke
krovova, fasada, oluka ne ini produenje vijeka objekta u nekom dugotrajnijem smislu, jer su vitalni
dijelovi nosive konstrukcije ugroeni zbog djelovanja raznih negativnih utjecaja koji e biti obraeni u
ovom radu.

Objekti iz ovog perioda spadaju u kategoriju zidanih konstrukcija sa zidovima od pune opeke kao
primarnom vertikalnom nosivom konstrukcijom i meuspratnim konstrukcijama u najveem broju sa
drvenim stropnim gredama koje su izvoene u vie varijanti, to e biti obraeno u posebnom poglavlju
ovoga rada. U kategoriju naroito ugroenih nosivih elemenata objekta spadaju meuspratne
konstrukcije koje su zbog svoje starosti, a i drugih utjecaja u loem stanju i ugroavaju stabilnost, a
samim tim i vijek trajanja objekta. U posebnu grupu spadaju objekti koji su stradali u poaru tokom rata,
tako da su drvene meuspratne konstrukcije potpuno unitene, osim eventualno zidanih svodova sa
traverzama iznad podrumske ili prizemne etae.

Problemi koji se javljaju u objektima nakon stotinu godina eksploatacije na nosivoj, nenosivoj strukturi,
opremi, instalacijama i dr. zasigurno su u takvom stanju da se ne mogu rjeavati samo parcijalnim
zahvatima i palijativnim mjerama. Veina konstruktivnih sklopova objekta su dotrajali, neki vie neki
manje, ali sigurno je da su meuspratne konstrukcije najugroenije. Problemi se javljaju zbog starosti
materijala koji su ugraeni u stropne konstrukcije, istroenosti kao i agresivnih djelovanja na njih.
Prvenstveno se to odnosi na drvene stropne konstrukcije koje su naroito ugroene djelovanjem vlage i
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

insekata. Naroito je to izraeno na osloncima koji su vitalni dio nosive konstrukcije i u sluaju njihovog
otkazivanja itava konstrukcija kolabira to vodi katastrofalnim posljedicama. Istrani radovi na objektu
podrazumijevaju ispitivanje stanja konstruktivnih sklopova, analize ugraenih materijala uz primjenu
razliitih metoda, kao i primjenu odgovarajueg tehnolokog postupka u ovisnosti od nivoa zahvata koji
je odabran u prethodnom postupku analize, dijagnostike i detekcije. U ovakvim sluajevima
podrazumijeva se nauni pristup rjeavanju ovakvih problema kroz multidisciplinarnu djelatnost
strunjaka vie struka, a prvenstveno arhitekata koji treba da vode itav proces obnove objekta u svim
fazama.

Metode prorauna istroene vrijednosti objekta

2
Za donoenje odluke o pristupanju sanaciji ili rekonstrukciji pojedinih konstruktivnih sklopova zgrade i
odluke o nivou zahvata treba provesti odreene ekonomske-inenjerske analize koje u obzir uzimaju
razne elemente, a najvaniji parametri vezani su za starost objekta i planirane investicije za provoenje
radova na objektu. Potrebno je ustanoviti priznate kriterije za ispravno procjenjivanje vrijednosti zgrade
u vrijeme donoenja odluke o rekonstrukciji, nakon ega se iz procijenjenog preostalog vijeka trajanja
objekta, ustanovljava produeni vijek trajanja nakon obavljene rekonstrukcije.

Analize koje je potrebno provesti da bi se donijela pravilna odluka odnose se na kalkulaciju iznosa
trokova izgradnje novog objekta istog obima i priblino jednakog kvaliteta kao to je postojei objekat,
kao i iznos trokova rekonstrukcije postojeeg objekta.

Kriterij koji je polazni za ovu vrstu inenjersko-ekonomskih analiza je isplativost finansiranja

rekonstrukcija onih objekata kod kojih su cjelokupni trokovi rekonstrukcije objekta manji ili jednaki
trokovima graenja novog objekta. Ulazni podatak za analizu je da novi objekat ima priblino iste
karakteristike kao objekat kojeg analiziramo. Ovaj kriterij daje prednost rekonstrukciji postojeeg
objekta, poto u startu raspolaemo sa strukturom i infrastrukturom objekta koji predstavlja u
finansijskom smislu priblino 50 % inicijalnih ulaganja u odnosu naulaganja unovu izgradnju.1

U svrhu obrazlaganja ekonominosti planirane intervencije, potrebno je utvrditi, tj. procijeniti vrijednost
postojeeg objekta koju emo pojednostavljeno dobiti mnoenjem sraunate korisne povrine ili korisne
zapremine zgrade sa iznosom jedinine cijene koju je potrebno prethodno ustanoviti i na koju utjeu
mnogi faktori koje moramo uzeti u obzir prilikom njenog formiranja. Pri tome trebamo imati na umu da
na vrijednost analiziranog objekta direktan utjecaj imaju sljedei faktori:
arhitektonsko-historijska vrijednost i znaaj objekta,
ustanovljena starost analiziranog objekta i ocijenjeno vrijeme u kome objekat jo moe
sluiti svojoj namjeni,
vrsta i stanje primarnih konstrukcija i openito stanje kvaliteta materijala od kojih je
izgraen,
povoljnost lokacije i
postojea infrastruktura.

Prilikom raunanja smanjene vrijednosti objekta kojeg analiziramo, u ovisnosti od vrste objekta,
namjene i opremljenosti, koristimo dva kriterija za odreivanje istroene vrijednosti objekta i to:
a) linearni, prema duini trajanja objekta izraen u godinama i

1
Ovaj kriterij nije presudan kada su u pitanju objekti znaajne arhitektonsko-historijske vrijednosti gdje u pravilu imamo puno
vei procenat trokova, ali se to prihvata, jer je vrijednost takvih objekata neprocjenjiva.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

b) prema odgovarajuoj krivulji na osnovu matematike funkcije.2

Linearna metoda opadanja vrijednosti objekta sa poveavanjem njegove starosti pogodna je za zgrade
sa slabijom opremljenou kao to je kod nas sluaj sa stambenim zgradama, dok je kvadratna kriva
pogodnija za kvalitetnije i bolje opremljene zgrade.

Istroena vrijednost objekta nakon odreenog vremenskog perioda eksploatacije, primjenom jedne od
prihvaenih metoda, moe se brzo sraunati. Ulazne podatke predstavljaju tri veliine koje su
primjenjive od sluaja do sluaja, a to su:

N - polazna vrijednost objekta

3
S - mogua ukupna trajnost objekta (vijek trajanja objekta)

V - preostalo vrijeme trajanja objekta (vrijeme u kojem e objekat jo sluiti svrsi)

a) Linearna metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta (Grafikon 1):

Istroena vrijednost objekta = N x ( 1 V/S)

Primjer:

N = 10 000 000 KM

S = 70 god.

V = 20 god.

Istroena vrijednost objekta = 10 000 000 x ( 1 -20/70) = 7 150 000 KM

Grafikon 1. Linearna metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta [8]

b) Kvadratna metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta (Grafikon 2)

Istroena vrijednost objekta = N x ( 1 V2/S2)

Za ovaj primjer uzimamo jednake zadane vrijednosti za simbole u obrascu.

Istroena vrijednost objekta = 10 000 000 x ( 1 202/702) = 9 120 000 KM

2
Funkcije i dijagrami istroene vrijednosti preuzeti iz skripti predavanja "Tehnoloki procesi kod saniranih objekata", efkija
Dreca, knjiga II, PDS Arhitektonske strukture u obnovi i izgradnji 1998-2000.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

4
Grafikon 2. Kvadratna metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta [8]

c) Ungrova metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta (Grafikon 3)

Istroena vrijednost objekta = N x [ 1 (S x V + S2)/(2 x S2)]

I za ovaj primjer uzimamo jednake zadane vrijednosti za simbole u obrascu.

Istroena vrijednost objekta = 10 000 000 x [ 1 (70 x 20 + 702) / (2 x 702)] = 3 550 000 KM

Grafikon 3. Ungrova metoda sraunavanja istroene vrijednosti objekta [8]

Savremene metode procjene vrijednosti objekta

Danas se u svijetu koriste savremene metode procjene vrijednosti objekata, a najvie koritene su tri
metodologije procjene i to:
Trokovna metoda, metoda utvrenja stvarne vrijednosti ili statika metoda
Uporedna metoda ili metoda uporeivanja vrijednosti
Kapitalizacija dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamika metoda

Trokovna metoda, metoda utvrenja stvarne vrijednosti ili statika metoda

Trokovna metoda je bazirana na izraunu trokova gradnje gdje trokovi postojeeg objekta nikada ne
smiju biti vei nego trokovi izgradnje istog takvog objekta na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna za
one sluajeve gdje ne postoje podaci o vrijednosti slinih objekata.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

Uporedna metoda ili metoda uporeivanja vrijednosti

Metoda je vrlo pogodna za zemlje sa organizovanim tritem nekretnina gdje postoji vjerodostojna baza
podataka o provedenim kupoprodajama. Metoda se sastoji od uporedbe vrijednosti objekta koji se
procjenjuje sa vrijednou objekata koji su bili prodani na istom podruju u bliskom vremenskom
razdoblju.

Kapitalizacija dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili dinamika metoda

Godinje ostvareni ili mogui prihodi od nekretnine daju godinji bruto prihod od kojeg se dio odbije za
trokove, amortizaciju, poreze, odravanje i sl. Preostali iznos predstavlja godinji neto prihod. Ovaj neto
prihod se u smislu gotovinskog obrauna uveava za odgovarajui faktor kapitalizacije, to daje iznos 5
prihoda. Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u procentima zove se dobit.

Za pravilnu procjenu postojeeg objekta potrebno je sagledati sve faktore, a onda odabirom pristupa i
metodologije dobiti vrijednosni pokazatelj. Poznati su sljedei faktori koji tvore vrijednost objekta kao
nekretnine:
fiziki,
ekonomski,
socijalni i
zakonski.3

Fiziki faktori su lokacija, veliina, oblik, izgled, tlo, odvodnja, reljef, vegetacija, pristupanost,
upotrebljivost, pogled, mogunost zagaenja i sl. Vrijednost graevine odreuje se na temelju kvaliteta
gradnje, unutranjeg rasporeda, mogunosti adaptacije i odnosa graevine prema okolini. Ekonomski
faktori pokazuju kako se nekretnina uklapa u ekonomske tokove ue i ire regije.

Socijalne faktore ine odnosi prema odreenom tipu stanovanja (individualno ili zajedniko stanovanje),
trendovi naseljavanja, susjedstvo i sl. Socijalni su faktori podloni subjektivnoj ocjeni, pa je tee
kvantifikovati njihov utjecaj na vrijednost nekretnine nego to je to sluaj kod fiziko-ekolokih i
ekonomskih faktora.

Zakonske faktore odreuju dravne i lokalne uprave koje, preko zakona koji se odnose na prostorno
planiranje i graenje, visine poreza na nekretnine, stambenu politiku, sigurnost graana, protupoarnu
zatitu i sl. utjeu na politiku gradnje u regiji.

Iz ovoga se moe zakljuiti da su svi faktori u dinamikom odnosu. Utjecaji pojedinih faktora vremenom
se mijenjaju, neki postaju dominantni, a utjecaj drugih opada.

U strunoj literaturi za izraun istroene vrijednosti objekta koriste se koeficijenti depresijacije

(smanjenja vrijednosti). To su dvije vrste koeficijenata: fizika depresijacija (koeficijent korisnosti) i
funkcionalna/tehnoloka depresijacija (koeficijent perspektivnosti).

Fizika depresijacija (koeficijent korisnosti-KK)

vrijednost izmeu 0 i 1,
na osnovu vrste objekta, godine izgradnje, odnosno starosti objekta, tipa konstrukcije,
kvaliteta izvoenja i ugraenih materijala, nivou odravanja i primijeenih defekta.
Funkcionalna/tehnoloka depresijacija (koeficijent perspektivnosti-KP)

3
arko eljko, Procjena vrijednosti nekretnina, Hrvatska gospodarska komora, Zagreb, 2004, str. 7 i 8.
 UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA

vrijednost izmeu 0 i 1,
na osnovu stepena upotrebljivosti, tj. funkcionalnosti objekta, godine izgradnje, odnosno
starosti objekta, ovaj koeficijent predstavlja stupanj tehnike zastarjelosti objekta.

Kada je KP teko ocijeniti, koristi se omjer izmeu vremena u kojem se objekat jo moe koristiti i
ukupnog vremena mogueg koritenja prema specifikaciji datoj u tabelarnom pregledu (Tabela 1).

Vrsta konstrukcije vijek trajanja

1. AB monolitna konstrukcija N = 120 god.

2. Zidana konstrukcija sa AB meukatnom konstrukcijom N = 100 god.

6
3. Zidana konstrukcija sa AB serklaima i drvenom meukatnom konstrukcijom N = 80 god.

4. Zidana konstrukcija sa drvenom meukatnom konstrukcijom N = 70 god.

5. Drvena konstrukcija N = 50 god.

Tabela 1. Prosjeni predvieni vijek trajanja graevine za odreeni tip konstrukcije [5]
UPOTREBNI VIJEK ZIDANIH KONSTRUKCIJA