KAPITULLI 18

BURIMET E TE DHENAVE MBESHTESIN STUDIMET E TREGUT

Kapitulli 16 dhe 17 demostron rolin e studimit te tregut si nje pjese te analizes se

fizibilitetit dhe rolin e gjithe studimit te fizibilitettit si nje instrument kryesor i
menaxhimit gjate procesit te zhvillimit.

Megjithese kapitulli 17 paraqet llogjiken e studimit te tregut, ky kapitull fokusohet ne

burimet sekondare ose dytesore te vlefshme, ku analistet pergatisin studimet e tregut.
Pertej ketyre burimeve dhe kerkimeve primeare te bera nga grupi i zhvillimit, ata
kane pasur nje informacion te mjaftueshem te vlefshem sidomos online.
Pergjithsisht keto burime sekondare sigurojne backgraundin material per
studim.Kerkimi primar perdor burimet sekondare ne studimet e tregut per te
propozuar zhvillimet e metejshme.

Ne pergjithesi 2 tipet e informacionit sekondar jane te vlefshme ne treg.

Seti i pare i burimeve fokusohet ne themelin e kerkeses dhe ofertes ne statistiken

metropolitanete tregjeve. Keto paraqesin rritjen e punesimit, ndryshimin e te
ardhurave dhe variabla te tjere te kerkeses si numri i projekteve te reja ne ndertim.
Kerkesa dhe oferta jane fondamentale ne bllokun ne ndertimeve ne studimin e tregut.

Tipi i dyte i burimeve te informacionit sekondar perdor disa vektore te ofertes dhe
kerkeses si teknologjia e prones, parashikimi i rritjes se qeraseose vleres se shtuar,
ose vlersimi i atraktiviteteve per nje tip prone te caktuar ne nje vend te caktuar.

Kapitulli 18 mundohet te ndihmoje analizuesit me te dhena dhe per ti perdorur ato.

Ky kapitull pershkruan ose ndalet ne keto pika si meposhte:

1- Pershkruan metodat dhe modelet parashikuese te perdorura nga ofruesit e

informacionit fondamental te kerkeses dhe ofertes.
2- Pershkruan dhe shpjegon burimin primar te infromacionit mbi kerkesen dhe
oferten dhe vektoret fondamental te parashikimit te kerkeses dhe ofertes.
3- Shpjegon parashikimet e ofruesve te pasurive te vecanta te paluajtshme si
parasikimet e rritjes se rent qerave, dhe vleres.

Ne shtojca ka te dhena te tera demografike dhe ekonomike ku ky informacion tipik jo

eksplicid perfshin studimin e tregut, sepse ky eshte i njejte per te gjitha analizat e
tregjeve. Por analizat e ndermarra per studimin e tregut nevojiten per te kuptuar
prespektivat ne terma afatgjate te perdorimit te informacionit dhe parashikimeve nga
burime sekondare.

METODAT DHE MODELET E PARASHIKIMIT

Investitoret e pasurive te palujtshme te gjithe perdorin parashikimet dhe kuptojne se

si ato jane strukturuar. Ne gjithe modelet ekonomik kerkesa dhe oferta percakton
cmimin. Ne pasurite e paluajtshme oferta pershtatet me pak vonese per te qene tregu
ne balace. Celsi per te kuptuar diferencat midis modeleve eshte te kuptojme cilet
elemente te kerkeses drejtojne parashikimet finale.

Ky kapitull vijon me nje rezume te pergjithshme te modelit te kerkeses dhe ofertes

dhe percaktimin e cmimit per pasurite e paluajtshme per tregtim.

Supozojme se ne jemi te interesuar per cmimin e nje malli buqesor si psh. Misri.
Modeli baze do te ishte si me poshte ne kete forme:

Q (D)= a+bP+cY

Q (S)= d+eP+fW

Q(D)=Q(S)

Ku Q = sasine,D= kerkesa, S= oferta, P= cmimi,Y= te ardhurat,W= moti

Nga modeli shohim se sasia e kerkuar Q (D) eshte funksion i P cmimit dhe te Y
ardhurave ndersa sadia e ofruar Q(S) eshte funksion i p cmimit dhe w motit.
Ekuacioni i trete paraqet qe tregu pastrohet pra ekulibrohet, barazohet sasia e
kerkuar dhe ajo e ofruar dhe percaktojne nje cmimin perkates per produktin e marre
ne analise ne rastin tone misri.

Dy variablat endogjen dmth variablat determinues ne model jane cmimi P dhe sasia
Q. Variablat ekzogjen dmth variablat determinues te jashtem te modelit jane te
ardhurat Y dhe moti W. Ky model ka forme te strukturuar dhe eshte percaktuar ne
forme bazike dhe mendojme qe variablat ne model nderveprojne kur variablat
endogjen jane lejuar te jene determinat ndaj variablave te tjere. Gjithashtu mund te
zgjidhim ekuacionin per 2 variabla endogjen ( pasi tregu eshte supozuar i qarte i
qete).

P= g+hY + i W

Q= j+ kY + lW
Ku cmimi P dhe sasia Q tani jane thjesht funksion I dy variablave ekzogjen. Kjo
eshte nje forme e reduktuar e modelit. Kujtojme se variablat ekzogjen jane
determinant nga jashte sistemit, por ne formen e reduktuar te modelit ato jane faktore
derterminat te variablave te interest si jane (P)cmimi dhe (Q) sasia. Keshtu
perdoruesit bejne supozime rreth ketyre variablaveqe jane vendimtare per saktesine e
parashikimit. Ne do kthehemi ne kete pike ne seksionin tjeter ku ekzaminojme
supozimet qe behen per parashikimet rreth variablave te rendesishem ekzogjen ne
makromodelet ne ekonomine e U.S si normat e interest dhe cmimet e vajit.

Ne do te ndalemi ne nje shembull te thjeshte ne nje model mbi nivelet e kthimeve ne

MSA ose cmimet qe mund te jene determinat.ne fillim bejme definicionin e
variablave:

Q *Sti : oferta e kerkuar ose inventari I pasurive ne kohen t ne MSA i.

Q Sti : inventari actual ne kohen t ne MSA i.

Q Dti : kerkesa per hapsire ose prona ne kohen t ne MSA i.

P ti : cmimi per nje prone ne kohen t ne MSA i.

X ti : masa e variablave te kerkeses per MSA ose e nje vendi si papunesia dhe te
ardhurat kapitale.

Nt : variablat kombetar si normat e interest dhe te inflacionit.

ti : termat e shqetesimit te perdorura per te treguar qe edhe ne nje model te mire

specifikuar nuk mund te perfshihen te gjithe faktoret perkates.

OFERTA

Vrejme qe nga modeli oferta e kerkuar dhe oferta aktuale ndryshojne. Kete fakt e
verteton ekuacioni I meposhtem:

Q *Sti = + P ti + N t + ti (1)

Sipas ekuacionit oferta e kerkuar ne kohen t eshte funksion I cmimit qe mund te

merret per pronat dhe nivelet kombetare te variablave qe mund te influencojne ne
aftesine per te siguruar hapsire. Ne kete model te thjeshte ne supozojme qe oferta e
kerkuar korente eshte funksion I cmimit korent.

Ne real estate eshte ndryshe nga shume produkte te tjera sepse pronat duan nje kohe
qe te prodhohen ndertohen dhe kjo gje con ne rritjen e cmimeve.
Rregullimi I ekuacionit eshte si me poshte;

Q Sti = Q *Sti + (1- ) Q S,t-1,I (2)

Ky ekuacion paraqet sasine aktuale per hapsire te ofruar ne kohet (t) ne MSA (i) eshte
funksion I ofertes se kerkuar ne kohen (t) dhe ofertes aktuale ne kohen (t-1) ku
koeficenti () eshte nje konstante positive midis zero dhe nje qe paraqet shpejtesine
me te cilen mund e ofrojne ndertuesit ose prodhuesit prona te reja, ndertesa te reja.

Nese pronat do te ndertoheshine ne nje periudhe te vetme kohe ( te themi per nje vit
ose nje 3 mujor) dhe koeficenti () do te jete e barabarte me nje dhe do te kemi
oferten aktuale te barabarte me oferten e kerkuar. Ne ekstremin tjeter ku koeficenti
() e barabarte me zero do te thote qe asnje nderhyrje ose rregullim ne kapacitetin
eksiztues nuk do te mund te sjell ndryshim ne oferte. Nje koeficenti () midis zero
paraqet kohen dhe nevojen per te blere token, marrja e lejeve te nevojshme pergatitjet
e planeve, projekteve dhe konstrukteve fizike dhe ndertimi do te kerkoje disa
periudha kohe. Madhesia e koeficientit () eshte padyshim e ndryshme per lloje te
ndryshme te pronave psh nje () per ndertimin e nje zyre ne CBD eshte propabiliteti
te jete zero sesa per nje () per apartamente.

Ekuacioni (1) permban variabla empirik jo te vezhgueshem Q * Sti . Rnadaj

zvendesojme ekuacionin (1) me ekuacionin (2).

Q Sti = + P ti + (1- ) Q S,t-1,I + N t + ti (3)

KERKESA

Per kerkesen kemi ekuacionin e meposhtem:

Q Dti = + P ti + X ti + T N t + ti (4)

Ku ne supozojme qe pervec cmimit, kerkesa percaktohet nga variablat kombetar si

norma e interesit, indeksi I cmimit (CPI), kushtet ekonomike ne MSA si norma e
papunesise. Keshtu qe kemi 2 ekuacione me 3 te panjohura sasia e kerkuar e hapsires,
sasia e ofruar dhe cmimi. Nese ne supozojme se tregu ne ekuliber ku sasia e ofruar
barazon sasine e kerkuar (Q=S) ne zgjidhim ekuacinin 3 dhe 4 per cmimin (P) dhe
sasine (Q=S). p.sh ekuacioni I cmimit merr formen si meposhte:
P ti = 1 + 2 Q S,t-1,I + 3 X ti + 4 N t (5)

Koeficentet e rinj jane kombinim linear I koeficenteve ne ekuacionin e kerkeses dhe

ofertes dhe termat e shqetesimit te inkorporuar te dy ekuacioneve sebashku.
Ekuacioni (5) shpreh qe cmimi (P) I pronave eshte I percaktuar nga variablat
kombetar, lokaliteti, kushtet ekonomike te vendit dhe oferta ekzistuese e mbetur. Pra
sasia e ofruar dhe e kerkuar jane funksion I cmimit. Ku ekuacioni ku perfshin dhe
cmimin ne fromen e reduktuar eshte simeposhte:

P ti = 1 + 2 Q S,t-1,I + 3 X ti + 4 N t + 5 P t-1,i + vti (6)

Ku cmimi ne periudhen korente eshte funksion i cmimit ne periudhen paraardhese.

Vrejme qe ky ekuacion na kerkon nje informacion te plote, te dhena per secilin
lokacion, secilen kohe, dhe mund te vrejme cmimin korent dhe ate te vendosur. Duke
u bazuar te burimi i te dhenave kjo kerkese mund te jete problematike sepse nuk
mund te jete e mundur te percaktojme nje cmim te sakte per cdo lokacion, ne cdo
kohe dhe si rezultat nje qarkullim relativisht i ngadalte i tregut te pasurive te
paluajtshme.Nese te dhenat nuk jane te mjaftueshme se mund te zvendesojme cmimin
e percatuar ose te sakt ne ekuacionin (6) si meposhte:

Ku shenja * tregon qe koeficentet ose termat e shqetesimit ne ekuacioin (7) jane

kombinim linear koeficentesh dhe termash shqetesimi ne ekuacioni (6). Ekuacioni (7)
ku cmimi korrent eshte funksion i mesatares se ponderuar te ofertes se kaluar,
kerkeses dhe variablave ne nivelin kombetar. Ne literature te dy modelet struktural
( CB richard ellis/trorto wheaton research property & protofolio research and reis
reports) dhe forma e reduktuar e modelit(case and shiller) jane perdorur. Me poshte
ilustrohen tradeoffs midis dy formave:

Forma e strukturuar: ekuacioni ( 5,6,7)

- Modeli eshte shume intuitive dhe na ben te kuptojme rruget ne te cilat variablat
influencojne ne cmim.
 - Eshte shume e veshtire te vleresohen te ardhurat Y, pothuajse shume
parashikime e injorojne stimulimin e modelit dhe perdorin metodat e thjeshta
si siperfaqet e zakonshme dhe vleresimi i koeficenteve struktural.
- Modeli prodhon ekuacionin e parashikimit per sasine dhe cmimin, gjithashtu
forma e reduktuar e ekuacionit per sasine mund te percaktoje thjesht levizjet e
cmimit.

Forma e reduktuar ekuacioni (3,4)

- variabel shpjegues endogjen qe nenkupton metoden e thjeshte nuk mund te

perdoret per vleresim
- per parashikimet e kthimeve te ardhshme kerkohet vetem vlera e variablave qe
jane ekzogjen ne model.
- Vleresimi I koeficenteve paraqet kombinimin e koeficenteve nga forma
strukturale e modelit te cilat e bejne interpretimin shume te veshtire.

BURIMET PRIMARE TE TE DHENAVE PER KERKESEN

Ky seksion hedh nje veshtrim mbi parashikimet e kerkseses ne nivel lokal duke
filluar me nje rezume te makromodeleve ne U.S. tre kompanite qe bejne parashikimet
kryesore mbi kerkesen jane WEFA GROUP, RFA ( regional finacial associates) dhe
DRI( data resources/ f.w. dodge company).

Diferenca te shumta mund te gjenden ne metodologjite e tyre por gjithcka fillon me

nje makromodel per ekomomine e U.S qe prodhon parashikime te nivele lokale e
rajonale. Ne vend te prezantimit te detajeve rreth modeleve individuale ky kapitull
paraqet nje makromodel te pergjithshem qe na ndihmon ne te kuptojme tipin e te
dhenave qe nevojiten dhe tipin e supozimeve qe mund te behen. Ky seksion shqyrton
burimet e te dhenave per parashikim, statistikat e punesimit dhe mardhenien midis dy
sondazheve te kryera nga BLS dhe informacion rreth variablave te kerkseses.

MAKROMODELET E U.S

Teoria Baze e shume makromodeleve eshte teoria kensianiste ose neo-kensianiste e

cila lejon politikat monetare ( rezerva federale) dhe fiskale (taksat dhe shpenzimet
qeveritare) te luaj nje rol ne model, qe eshte pikerisht veprimi rregullator dhe efekti i
shpenzimeve qeveritare ne variablat kritik. Keto modele paraqesin sesi niveli
kombetar i cmimeve, produkti, punesimi dhe normat e interesit mund te manipulohen
nga politikat e ndermarra. Teoria Kensianiste ose neo-kensian shpjegon lidhjen ose
korelacionin midis agregateve si kerkesa per te mira e sherbime dhe agregatit oferte.
Ekuacioni i agregatit kerkese eshte si meposhte:

Ku MD eshte kerkesa monetare nominale, P niveli i cmimit, Y eshte prodhimi dhe r

eshte norma e interesit. Ky ekuacion tregon qe kerkesa reale per para eshte fundksion
i nivelit te prodhimit ne ekonomi dhe mormave te interesit. Oferta e parase MS eshte
e percaktuar nga Rezerva Federale nepermjet kontrollit te mormave te interesit dhe
operacioneve ne treg te hapur (shitje-blerje e letrave qeveritare, titujve) Ne ekuliber
MD=MS oferta monetare eshte e barabarte me kerkesen per para qe do te thote nje
cmim fiks dhe prodhimi dhe normat e interesit rregullohen ne treg. Kurba LM
kensianiste ( preferencat per likujditet ne lidhjen midis parase dhe te ardhurave)
shpreh kombinimet e normave te interesit dhe produktit ne treg. Keshtu qe Rezerva
federale dhe manipulimet ekzogjene (nderhyrjet) ne oferten per para jep efektin e saj
ne mardhenien e kerkeses dhe ofertes per para. Ekuacioni i dyte ne sistem eshte nje
lidhje ose nje mardhenie shume familjare.

Y = C (Y) + I (r) + G + X(Y, ) - Z(Y, )

Ku produkti eshte supozuar se eshte funksion i konsumit (C), investimeve (I) ,

shpenzimeve qeveritare (G), eksporteve (X)(te cilat jane funksion i prodhimit te
jashtem dhe kursit te kembimit ) dhe importeve (Z) qe jane funksion i produktit
vendas dhe kursit te kembimit. Nese normat e kembimit, produkti i jashtem dhe
shpenzimet qeveritare dhe taksat jane supozuar ekzogjene ne sistem athere kurba
standarte kensianiste IS ( kurba e kursimeve -investimeve) shpreh kombinimin e
niveleve te produktit dhe normave te interesit qe shkakton tregu per te mbajtur ne
barazim ekuacionin e mesiperm.

Megjithese politikat fiskale qeveritare veprojne nepermjet kurbes IS p.sh nje rritje
ekzogjene ne shpenzimet qeveritare mund te shkaktoje nje zhvendosje te ekulibrit dhe
kombinacioneve te produktit dhe normave te interesit.

Kur kurbat IS dhe LM kombinohen ose nderpriten percaktojne nivelin e produktit dhe
normes se interesit per nje nivel fiks te cmimit. Kur P cmimi eshte i ndryshem kurba
e agregatit kerkese eshte percaktues. (ekulibrimi i kombinacioneve te niveleve
produktit dhe cmimit ).
Oferta si nje pjese e sistemit perfshin ekulibrimin e tregut te punes ku niveli i pagave
reale dhe nivelet e punesimit jane percaktues nga nderprerja e kerkeses dhe ofetres
per pune.

Oferta e prodhimit eshte e percaktuar nga produktiviteti i punesimit dhe produktit.

Perfundimisht pikeprerja oferte dhe kerkese percakton produktin dhe cmimin ne
ekuliber. Vrejme qe variablat ekzogjen ne sistem jane shpenzimet qeveritare dhe
taksat (ku e ardhura Y=c+s+t) oferta monetare, kurset e kembimit dhe produkti i
jashtem. Variablat endogjen jane prodhimi, cmimet, normat e interesit, investimet,
konsumi, kursimi niveli i pagave dhe punesimi. Niveli i ketyre variablave endogjen
varet nga niveli i variablave ekzogjen te cilet jane supozuar nga parashikime te
ndryshme dhe jane forca levizeve e parashikimeve te tyre.

DY BURIMET E TE DHENAVE MBI PUNESIMIN

Kalimi nga makromodeli ne mikromodel perfshin nje variable te rendesishem rritja

e punesimit e matur pikerisht per nivelin e agregimit. Nje nga variablat me te
rendesishem endogjen eshte parashikimi qeveritar dhe rritja e punesimit aktual nga 3
mujoret nga parashikimi jane variablat ekzogjen, qeveria eshte burimi final i te
dhenave per punesimin dhe shifrat qe perdoren supozojne te jene aktuale jane
vleresime probabilitare. BLS kryen dy sondazhe kryesore pra statistikat korrente
(aktuale) te punesimit dhe punesimi dhe pagat e mbuluara nga sigurimi i papunesise
ku keto sondazhe perdoren per parashikime.

STATISTIKAT AKTUALE TE PUNESIMIT

Sondazhet e statistikes aktuale te punesimit eshte nje anketim i pagave frekuente qe i

referohet ose emertohet sondazhi 790. Sondazhi mujor perfshin 390000 bisnese
kombetar. Statistikat primare jane derivate te vleresimit te punesimit, oreve dhe
pagesave ne nivel lokal. Ky shembull kerkon ne shume se 250 te punesuar qe te
perfshihen. Afersisht 40 % e popullsise se pergjithshme jo fermere eshte perfaqesuar
ne anketim. Ekstratet e te anketuarve paraqesin informacionin e nevojshm nga
regjistrate pagave pr nj sr arsyesh
Faktort e rregullimit jan prdorur kryesisht pr t rregulluar pamundsin e
studimit pr hyrjen e firmave t reja.
PUNESIMI DHE PAGAT E MBULUARA NGA SIGURIMI I PAPUNESISE

Programi i i quajtur ES -202 anketon punesimin dhe pagat e mbuluara nga sigurimi i
papunesise eshte nje ndermarrje e 50 lokaliteteve te columbise, puerto rico dhe ishujt
e virgjinias. Ky program eshte nje perpjekje edhe saktesim i te dhenave per
punesimin dhe pagat sipas vendeve. Nje census virtual i te punesuarve jo ne
agrikulture por gjithashtu mbulon edhe 47 % te te punesuarve ne industrine e
agrikultures.
BENCHMARKING EMPLOYMENT DATA

Ne sondazhin 790 te dhenat jane ne kohe pasi koha midis mbledhjes dhe paraqitjes
se tyre edhe nje muaj dhe si sondazh mbart me vete dhe gabimet e mundshme. Ne
programin ES-202 te dhenat paraqiten si nje census virtual pasi per shkal te
kompleksitetit te te dhenave koha midis mbledhjes dhe paraqitjes se tyre eshte 15
muaj.

BURIMET PRIMARE TE TE DHENAVE TE OFERTES

Figura 18.3 prezanton informacion mbi ofruesit kryesor te informacionit.

Sherbimi web site pershkrimi

CB Richard Ellis/Troto-wheaton

www.cbcommercial.com/twr Te dhena mbi ndertimet e reja nga

50-60 MSA ne lidhje me tipin e prones(zyra ose industriale).
Parashikimi i ofruar eshte gjeneruar si nje pjese e procesit te
ekuacionit te modelimit strutural.

F.W Dodge www.mag.fwdodge.com Te dhena mbi ndertimet e reja dhe

mbi stokun e tyre . te dhenat mbi ndertimet e reja jane mujoren ndersa mbi
stokun informacioni eshte vjetor. Parashikimet per 31 tipe ndertesash jane
per 3105 vende.

Merrill Lynch www.ml.com Liste te projekteve ne

construksion nga brokerat e real estate.

Reality Informacion Group (Co Star) www.rig.com Analiza mbi vlefshmerine dhe

disponueshmerine per zyra dhe prona industriale per 15 vende te MSA.

Construcion Market Data Group www.cmdg.com Informacion mbi projektet e

konstruksioneve te reja per kontraktoret. Grupi ka 15 vjet mbi histroine e konstruksioneve dhe eshte
konsideruar marketing ky informacion.
Shembull 18-4

COSTAR: Nje product I Realty Information Group

Nje ofrues informacioni midis shume te tjerave, eshte Realty Information Group,Inc,
vendosur ne Bethesda, Maryland. Ajo ofron informacione specifike te ndertesave ne
Industrine tregetare te pasurive te paluajtshme dhe industrite e lidhura me to.
Kompania ka krijuar nje database shume pronareshe- te quajtur Costar-nepermjet
zhvillimit dhe detajimit strategjik te blerjeve te hapesirave te zyrave dhe industriale ne
Shtetet e BAshkuara. Kompania gjithashtu ka zhvilluar nje portofol te produkteve te
softwareve te multimedias me lidhje internetin qe I lejon klientet te kene hyrje ne
database.

Databaza, rezultat I me shume se 10 vjet kerkimesh, kerkon hapesiren e lire, kat pas
kati dhe dhome pas dhome ne madhesi te vogla sa 100 kembe katror. Arkivat e Costar-
it vleresojne informacionin historik, perfshire edhe leasing-un, zenien, nivelin e qerave
dhe pronesine. Gjithashtu permban informacion te rendesishem te dhjetra mijera
kompani pasurish te paluajtshme te cilat zoterojne, japin me leasing dhe menaxhojne
prona.

Costar perfshin qindra fusha te dhenash qe japin informacion te pavarur si dhe

fotografi te dixhitalizuara dhe plan imazhe te kateve per ndertesat individuale
komerciale ne tregjet me te medha metropolitane neper te gjithe vendin.

Ky database mjaft kompleks eshte nje informacion ne kohe reale I perbere nga tabela
te nderlidhura te cilat permbajne kategori te tilla si vendodhja, site, zonimi I
informacionit, karakteristikat e nderteses, vlefshmeria e hapesires, taksimi, pronesia,
hapesira te krahasueshme per shitje, informacion mbi hipoteken dhe vertetimin
hipotekor, informacioni per shitje, dhe historiku per te ardhurat dhe shpenzimet.

Co star I lejon zyrat dhe profesionistet e pasurive te paluajtshme te analizojne

opsionet leasing, kushtet e tregut, dhe pozitat konkuruese te prones, dhe te krijoje
prezantime multimediale. Nje product shoqerues Cros Track- I lejon at ate
identifikojne edhe qerramaresit me te mundshem per te mbushur hapesirat vakante,
gjetja e qerramaresve kerkon perfaqesimin per nevojat e hapesires, dhe te ndermarre
marketingun nga biznesi ne biznes.

Klientet e Realty information group perdorin Costar-in per te gjetur opsione leasing ne
ndertesat industriale dhe zyrave.Userat mund te pyesin Costar-in me cdo kombinim te
kritereve perkates. Klientet gjithashtu perdorin Costar-in per te analizuar kushtet e
tregut duke llogaritur Brenda minutes cmimet e qerave, perqindjen e terheqjes apo
cmimet mesatare te qerave. Ne kete menyre klientet mund te masin balancen midis
ofertes dhe kerkeses dhe te shikojne trendin e tregut. Klientet gjithashtu mund te jene
ne nje hap mepjesen e tregut te konkurrenteve te tyre dhe se si konkurrentet I
pozicionojne pronat e tyre. Costar gjithashtu ka nje rrjet lajmesh qe I mban klientet te
informuar ne lajmet e fundit mbi pasurite e paluajtshme tregetare, sic jane
marreveshjet mete medhaja te firmosura, blerjet dhe te rejat.

Costar gjithashtu lejon userat te krijojne prezantime profesionale per klientet, te

kompletojne me fotografi digitale me ngjyra dhe rezolucion te madh dhe foto ajrore te
ndertesave tregetare brenda minutes duke perdorur nje ekran kompjuteri dhe printer
me ngjyra. Perdoruesit mund te eksportojne (marrin) dhe redaktojne raportet, fotot
dhe planet e kateve ne paketa popullore si Microsoft word, Power point, Word Perfect,
Excel dhe Lotus 1-2-3.

Dobishmeria dhe lehtesia e Costar-it jane te listuara me mire ne menyren e Listes se

Pyetjeve. Ky funksion I Costar-it lejon brokerat e pasurive te paluajtshme tregetare ,
qe jane te uritur per kohe, menjehere te nxjerrin nje liste te hapesirave potenciale per
nje klient. P.sh le te themi qe Bill Clinton kerkon 25,000 metra kator hapesire te
rregulluar dhe qe ai kerkon te mbaje nje adrese te Bulevardit te Pensilvanise in
Washington D.C Costar-I lejon perdoruesit te vrojtojne ndertesat ne kete nentreg.

Zakonisht ne ekranin kryesor klikohet mbi listen e Pyetjeve. Nje ekran ekspres
pyetjesh hapet dhe tregon duke shafqur nje leter te vetme me kriterin e kerkimit me
te populluar te qe te lejon te besh nje kerkim te shpejte. Fillon duke shtuar nje qytet ne
kerkim dhe duke klikuar ne shenjen + nen qytetet ne pjesen e siperme te qendres se
ekranit.

Nenvizohet Washington tek Qytetet. Pastaj klikohet ne Select City. Klikohet ne Exit kur
eshte e perfunduar. Ne adresen specifike /rruge shtypet Pensilvania. Nen kriterine e
nderteses ne pjesen e majte te poshtme te ekranit theksoni Office nen Tipin.

Nen kriterin Hapesire ne pjesen e poshteme te djathte te ekranit, klikoni ne kutine e

pare prane Hapesires e lire dhe vendoset 25,000. Shtypet butoni Tab dhe kursori do te
levize ne kutine tjeter, ku ju shtypni numrin 26,000 ( perafersia me e afert me
hapesiren e kerkuar nga klienti). Pastaj klikohet ne butonin prane Contiguous ne
ndertese dhe pastaj tek ekzekuto.

Costar do ju tregoje se sa ndertesa jane gjetur dhe sa hapesira ne keto ndertesa

perkojne me kriteret tuaja. Kur ju nenvizoni nje adrese te caktuar,ajo ju nxjerr
rezultatet per ate ndertese.

Vazhdimi nga fq 385 I fjalise

Databases me te kuptueshme dhe ky diskutim fokusohet ne metodat dhe saktesine e

Dodge. Disa perdorues I gjejne parashikimet e Dodge me efektive per qytete te medha
sesa per te vegjelit. Databasi pefshin informacion tremujor ne kembe katror te
stokut(jo metra katror) dhe fillon nga 1970 ne te tashmen per 31 tipe ndertesash ne
3,105 vende. Sasia e stokut per shumicen e pasurive jane vleresuar, si nje rregjistrim
gjitheperfshires I stokut qe ekziston vetem per strukturat ne pronesi federale, objekte
te arsimit te mesem dhe apartamentet. Per tipet e tjera te ndertesave duhet te
perdoret perafersimi. Burimi me I rendesishem I te dhenave te perdorura per
perafersim kane qene studimet e Departamentit te energjise se U.S qe u zhvillua per
here te pare ne 1979 dhe ma pas jane rifreskuar ne 1983.

Rruga e Dodge fillon permes nje networku I me shume se 1,300 reporterve te Doge, te
cilet mbledhin informacione nga lejet e ndertimit dhe burime te tjera. Projektet jane
ndjekur nga njecikli I jetes se projektit qe perfshin paraplanifikimin, planifikimin,
planifikimin final, negociatat, ofertat , vendimet, fillimin dhe ndertimin.
 Vec ketyre te dhenave, Dodge prodhon nje parashikim te gjeneruar ekonometrikisht
(The REAPS[Real Estates Analyses and Planning Service] forecast) per 58 MSA-te me te
mira si per fillimin dhe stokun dhe nje parashikim me I zhvendosur per MSA-te e vogla.
Kompania perdor nje model te strukturuar te kerkeses dhe ofertes me nje fokusim ne
parshikimin e ndryshimeve ne oferte me shume sesa ne cmime. Te dhenat e kerkuara
jane pergjithesisht te njejtat me ato qe kerkohen nga nje model qe parashikon kthimet
dhe informacioni I anes se kerkeses vjen nga DRI. Pas arritjes se parashikimit
ekonometrik, Dodge e rregullon ate lart apo poshte varur nga informacioni
transportues per ndertesat potenciale (mundshme) nga reporterat e Dodge.

OFRUESIT E RENDITJES SE MSA per qellimet e investimeve ne pasuri te

paluajtshme tregetare

Parashikimet e pasurive te paluajtshem perdorin ofertat e njerezve te tjere dhe

parashikime te kerkesave, por ata arrijne ne konkluzione duke perdorur metoda shume
te ndryshme dhe perfitojne renditje shume te ndryshme te MSA-ve.Ky seksion na jep
nje kerkim te ofruesve te parashikimeve te cmimeve apo qerave te MSA-ve per te
pakten nje lloj tipi prone. Disa ofrues prodhojne nje parashikim te qarte, sic eshte
parashikimi I rritjeve ne qera, ndersa te tjere thjesht rendisin MSA-te per nje tip prone
specifike ne baze te kerkeses dhe ofertes si variabla anesore qe hipoteza se jane te
rendesishem per nje tip specific prone. Te dhenat 18-5 prezantojne skica te shkurtra te
ofertuesve dhe pjesa e mbetur e ketij sesioni jep me shume detaje ne shtate ofruesit
te cilet rendisin MSA-te per prona zyrash, duke lejuar te krahasojne parashikimet per
MSA-te qe jane me te ngjashem me keta shtate ofertues.

Sic tregohet ne tabelen 18-5 RFA duket se dominon anen e kerkeses se tregut, me
rreth 50% te ofruesve te perdorin tipin e te dhenave nga RFA. Vetem tre ofertues japin
nje parashikim te sakte duke perdorur metodate regresionit. Dy nga ofruesit
mbeshteten ne ndryshimin e qerase se tyre si variablin e tyre te varur dhe nje
mbeshtete ne te ardhurat (kerkimi I pronave dhe portofol).

Sa te ndryshem jane parashikimet? Pergjigja e kesaj pyetje bazohet ne parshikimin

actual ne fund te 1997 apo fillimit te 1998(para etapes se fundit te te dhenave te
biznesit nga BLY) per shtate nga ofruesit. Keshtu parashikimi nga PaineWebber, Psh,
eshte nga Nentori 1997 me shume sesa nga qershori ne vijim, sepse parashikimi I
qershorit do te perdorte te dhenat e etapes se fundit.

Shembulli 18-5

Modelet e Kerkeses dhe Ofertes qe rendisin terheqjen nga MSA-s

Modeletqe kalkulojne nje parashikim eksplicit te kthimit

Sherbimi Adresa Karakteristikat

Kerkimi Prona &Portofoli www.ppr-research.com Prodhon parashikimin

e kthimit te tregut (te dyja si totali dhe vleresimi) per pronat
e zyrave, apartamente, shitjet me pakice dhe magazinave per 60 MSA-te. Variablat e
anes se kerkeses jane nga RFA, variablat e anes se ofertes jane nga dodge, variablat e
varur nga NCREIF.

Korpacz dhe bashkepunetoret www.korpacz.com Prodhon parashikimin

e rritjes se qerase se tregut per pronat e zyrave, shitjet me pakice,
industrite,apartamentet dhe hotelet bazohen ne sondazhet e investuesve

Kerkimi CB.Richard Ellis/ Torto-Wheatson www.cbcommercial.com/twr Prodhon

parashikimin erritjes se tregut me qera per pronat e zyrave, te shitjeve me pakice, per
40 nga 60 MSA-te. Variablat e anes se kerkeses jane nga RFA, variablat e anes se
ofertes jane nga CB Comercial.

Raportet Reis www.reisreports.com Prodhon parashikimin

e rritjes se tregut te qerave per pronat e apartamenteve, shitjet me pakice dhe zyrave
si per rritjen e qerase edhe per normen e vendeve te lira per 50 MSA-te me te mira. Te
dhenat e anes se kerkeses jane nga RFA dhe te dhenat e anes se ofertes jane nga
sondazhet.

Sherbime qe prodhojne nje Indeks te terheqjes se MSA

Sherbimi Adresa Karakteristikat

Jacques Gordon(1997) Prodhon nje indeks te fuqise

setregut te zyrave te CBD per 36 MSA. Burimi kryesor I anes se Kerkeses eshte
Cognetics, nuk ka variabla real te anes se ofertes.

William Lavit &Company www.williams-lavitt.com Indeksi Trend krahason

modelet e rritjes se 150 qytetevete SHBA per pronat e shitjes me pakice, zyrave
tregetare dhe shtepite e familjeve single dhe multiple. Burimet e te dhenave
janekerkimet Emerging Trends, Viewpoint dhe Heitman.

Korporata e kerkimit te pasurive te paluajtshme (RERC) www.rerc.com Perdor nje

sondazh per te percaktuar llojin e prones terheqese; ofron informacion te limituar nga
MSA.

PaineWebber (in partnership with RFA) www.painewebber.com Prodhon parashikime

per hapesirat e zyrave , shitjet me pakice dhe industrial. Parashikimi per lehtesirat e
apartamenteve dhe magazinave jane ne process. Perdoren te dhenat e ofertes nga
Dodge(si historine dhe parashikimin) dhe te dhenat e kerkeses jane nga RFA(si historia
dhe parashikimi) per te percaktuar terheqjen relative te 80 MSAve kryesore. Gjithashtu
perdor te dhenat nga CB Richard Ellis normen e zenies per 52 MSA-te per hapesira
industrial dhe te zyrave.

Merrill Lynch www.ml.com Prodhon nje indeks per zyrat dhe

apartamentet per 33 MSA qe inkorporojne karakteristikat e kerkeses dhe ofertes.
Statistikat e anes ofertes vijne nga statistikat qeveritare dhe intervistat me telefon,
variablat e anes se kerkeses vijne nga RFA-te

Indeksi I hapesires se tregut Guilkey-Miles Fidelity Real Estate Group

Prodhon nje indeks per hapesirat e zyrave, shitjeve me pakice, apartamenteve
dhe magazinave per 113 MSA. Perdor RFA per anen e kerkeses dhe dodge per anen e
ofertes.

Morgan Stanley Dean Witter www.dwdean.com Ofron vleresime per

REIT-s individuale per hapesirat e zyrave, industrial, shitjeve me pakice dhe
apartamenteve. Nuk rendit MSA-te por ofron renditje te gjeneruara nga Raportet Reis.
Perdor te dhenat e shkalles se zenies nga CB Richard Ellis.

Lehman Brothers www.lehman.com Prodhon nje indeks per

apartamentet per 43 MSA-te. Informacioni I anes se ofertes nga statistikat qeveritare,
informacioni I anes se kerkeses te dhenat nga WEFA. Prodhon nje indeks zyrash per 42
MSA-te duke perdorur normat e lira te anes se ofertes nga CB Richard Ellis dhe rritja e
zeniesse hapesirave nga ana e kerkeses nga DRI.

Salomon Smith Barney www.smithbarney.com Prodhon nje

indeks per apartamentet per 53 MSA-te, duke perdorur statistikat e anes se ofertes
nga Qeveria dhe te dhenat demografike te anes se kerkeses nga RFA.

Detajet vijuese per ofruesit japin nje krahasim vetem per hapesiren e zyrave,
megjithate shumica e ofruesve japin parshikime per tipe pronash te ndryshme.
(pershkrimet dhe analizat te dhena ketu nuk perbejne ndonje vertetim,por jane vetem
per qellime informacioni.)

Kerkimet CB Richard Ellis/Torto-Wheaton (Pranvere 1998)

Kerkimet Cb Richard Ellis/Torto Wheaton vleresojne modelet strukturore te

ekuacioneve per hapesira zyrash,industriale, shitje me pakice dhe apartamenteve.
Struktura dhe burimet e te dhenave ndryshojne disi nga lloji I pronesise. Ne te gjitha
rastet variabli Ivarur kryesor eshte qeraja qe llogaritet ne baze te informacionit nga CB
Richards Ellis. Perafrimi I modelit eshte strukturor keshtu qe, si shtese qerase,
kompania parshikon perthithjen, qerate e lira dhe per disa tipe pronash(midis tyre
edhe zyrat) kompletimi I hapesires se re. kompania vlereson nje ekuacion ten dare per
secilen nga 54 MSA dhe jep parshikimi te rritjes se qerase.

Nga ana e ofertes, variabli kryesor eshte qe CB Richard Ellis jep te dhena historike ne
inventarin e hapesirave per zyra. Kompletimet jane te njohura me siguri nga databaza
e CB per nje vit , kompletimet me shume se nje vit jane parashikues si pjese te
modelit. Nga ana e kerkeses, RFA jep te dhena historike dhe nje parashikim dy vjecar
mbi perdorimin e zyrave, duke perdorur kategorite finance/sigurim/pasuri te
paluajtshme dhe zyra te tjera perdorim.

Paine Webber (Nentor 1997)

Paine Webber prodhon nje indeks te terheqjes qe mund te perdoret per te renditur 80
MSA-t. Gjithashtu jep renditjen per REIT-sat bazuar ne ekspozimin e tyre ne MSA te
ndryshme. Aktualisht renditjet jane te vlefshme per zyra, shitjet me pakice dhe lloji I
pronave inddustriale, por kompanite presin te shtojne kategori si apartamente dhe
magazine ne te ardhmen e afert. Metodologjia baze per te treja tipet e pronave eshte
e ngjashme.

Nga ana e ofertes, si te dhenat historike dhe parashikimet vijne nga Dodge. Nga ana e
kerkeses, te dhenat nga CB Richard Ellis perdoren si norma per mungesat historike per
57 MSA-t, dhe vleresimet per normat e munguara nga RFA perdoren per MSA-t e
mbetura. Ndryshimet e projektuara ne normat e munguara perfitohen nga perdorimi
parashikimi I RFA perdorimi I zenies se zyrave.

Sistemi I vleresimit eshte I bazuar ne dy faktore: 1) diferenca midis normes aktuale te

zyrave bosh dhe norms natyrale te qenies bosh per MSA-t dhe 2) ndryshimit ne
parashikimit ne normat relative te vendeve te lira nga norma natyrale ne vitin tjeter.

Guilkey_Miles Indeksi I tregut te hapesires (tremujori I pare I 1998)

Indeksi I Tregut te Hapesirave eshte krijuar ne te njejten menyre per pronat e zyrave,
dyqaneve me pakice,magazinave dhe apartamenteve. Nje norme mesatare vjetore
rritjeje e dy vjeteve te fundit dhe nje parashikim per nje vit te mepasshem kalkulohet
si per offerten edhe per perdorimin. Indeksi eshte thjesht norma e rritjes se perdorimit
ne rritjen e ofertes. Indeksi I tregut te hapesires eshte krijuar nga autoret si nje
metode e thjeshte e ngjeshtjes se statistikave te kerkeses dhe ofertes ne nje numer te
vetem per te marre nje lexim te shpejte te presionit te kerkeses dhe ofertes ne nje
MSA. Edhe pse disa burime te dhenash jane te thjeshta, Indeksi I tregut te hapesirave
dhe modeli ekonometrik I pronesise se Fidelity Management dhe Research jane te
ndryshme. Modeli I brendshem Fidelity perdor dy burime kryesor te dhenash, nje
variable te varur te dhenash dhe nje kornize regres parashikimi.

Indeksii I tregut Te Hapesires, nga ana e ofertes, perdor te dhenat Dodge si per histori
dhe parashikimin dhe , nga ana e kerkeses, te dhenat e RFA per zeniet joagrikulturore
si per histori dhe per parashikim.

Kerkimi Prona & Portofol (tremujori I pare 1998)

Ky model vlereson ekuacione ten dare per kthimet ne NOI dhe vlera e kapitalit, te cilat
mblidhen per te krijuar nje kthim total. Seria e kthimeve historike perfshin statistikat
kombetare nga NCREIF, por kompania planifikon te perdore te dhena NCEIF rajonale.
Pas vleresimit te koeficienteve te regresionit, parashikimet per MSA-te perfitohen nga
mbyllja e variablave te kerkese-ofertes se MSa ne nje model vleresimi regresiv.

Nga ana e ofertes, te dhenat dodge per dhenie te kontrates perdoren per te dhena
historike, dhe konstruksionet e ardhshme vleresohet si pjese e modeli te ekuacionit
strukturor.

Nga ana e kerkeses, modeli perdor perdorimin e zyrave, e cila percaktohet si nje
perqindje e ndryshme e perdorimit total e bazuar ne karakteristikat e MSa-ve. Te
dhenat jane nga RFA.
Meryll Linch (Janar 1998)

Meril Linch kombinon parashikimin e kerkeses per oferten e hapesirat e zyrave per te
dhene normen e zonave bosh te projektuara per secilen nga 33 MSA-te. Informacioni I
anes se ofertes vjen nga studimi personal I Meril Linch, dhe normat bosh vijne nga CB
Richard Ellis. Nga ana e kerkeses, parashikimi I perdorimit merren nga RFA.

REIS Reports (Tremujori I pare 1998)

Raportet REIS kane informacione historike per cdo MSA nga kerkimi fillestar plus
burimet e te dhenave dytesore. Ajo mbledh informacionin e tij per qerane dhe vendet
bosh per 50 MSA-te dhe vlereson modelet specifike te regresionit per MSA qe mund te
perdoren per te prodhuar parashikimin. Vlereson nje model strukturor kater
ekuacionesh (ndryshimi I perqindjes ne stokun e zene, ndryshimi I perqindjes ne
inventor, rritja reale ne qerane e kerkuar dhe shkaku I anasjellte I dallimit ne perqindje
nepermjet qerave te kerkuara dhe atyre efektive)

Nga ana e offertes, Raportet Reis perfitojne informacionin per kompletimin nga
ekzaminimi I gazetave tregetare locale dhe lejet e klerimit te shtepive. RFA paraqet
historine dhe parashikimin per zenien e zyrave nga ana e kerkeses.

Jacques Gordon (Vjeshte 1997)

Jacques Gordon krijoi nje indeks I terheqjes per 36 MSA-te per pronat e zyrave. Indeksi
perdor te dhena per 11 variabla nga nje game e gjere burimesh. Per shembull, te
dhenat e punesimit jane nga Cognetics. Gordon perdor te dhenat e cilesise se jetes
ne factor te tille si transporti public, kultura dhe shkalla e krimit. Ai gjithashtu perdor
informacion ne numrin e firmave te Fortune 500 vendosur ne MSA se bashku me
numrin e punonjesve te qeverise per te ndertuar nje vleresim spirance per CBD. Ai
nuk duket te perdori informacion te anes se ofertes.

Shembull 18-6

Korrelacione te renditjes se 20 MSA-ve

Guilkey Merril Paine Jacques Reis

CBRE/Torto Property&

Miles Lynch Webber Gordon Reports

Wheaton Portofolio

Guilkey-Miles 1.0

Merryll Lynch - .06 1.0

Paine Webber -.27 .52 1.0

Jacques Gordon -.06 .76 .29 1.0

REIS Reports .13 .71 .54 .56 1.0

CBRE/Torto-Wheaton .41 -.04 -.19 .23 .36 1.0

Property&Portofolio -.16 .15 .66 .06 .25 -.10
1.0

Correlacioni ne ilustrimin 18-6 eshte gjeneruar duke marre cdo parashikim qe ofruesit
japin (tipike jane normat e hapesirave te lira apo rritja e qerase) dhe renditja e MSA-ve
per cdo sherbim. Duke kufizuar informacionin ne MSA-te e zakonshme ne te gjithe
shtate sherbimet reduktohet numri I MSA-ve ne 20. Keto 20 MSA jane renditur me pas,
dhe llogaritet korelacioni I thjeshte. Ilustrimi 18-7 na jep 5 MSA-te e para dhe te fundit
per cdo ofrues.

Shembull 18-7

Guilkey Merril Paine Jacques Reis

CBRE/Torto Property&

Renditja Miles Lynch Webber Gordon Reports

Wheaton Portofolio

1 Houston San Francisco Boston New York San Francisco

New York Atlanta

2 Boston Boston Austin San Francisco New York

San Francisco Boston

3 Los Angeles Seattle Denver Washington DC Seattle

Dallas Phoenix

4 San Francisco Austin Seattle Boston San Diego

Phoenix Seattle

5 Philadelphia Cincinati Charlotte Seattle Boston

Houston Denver

16 Atlanta Cleveland New York Dallas Philadelphia

St.Louis Indiapolis

17 Washington DC Indiapolis Philadelphia Indiapolis Indiapolis

Columbus Los Angeles

18 Austin Houston Cincinati St.louis Cleveland

Austin Cleveland

19 Columbus Los Angeles Indianapolis Houston Los Angeles Boston

Washington DC

20 Charlote Dallas Los Angeles Los Angeles Charlotte

Cleveland New York

Cfare konkluzionesh mund te nxirren nga ky ushtrim?

1.Sic mund te shihet lehtesisht ne secilen nga shembujt, ka nje shtrirje te gjere
mospajtimi ne renditjen e MSA-ve.
2. Ky mospajtim me shtrirje te gjere ekziston edhe midis 6 prej 7 ofruesve qe perdorin
disa te dhena te aness se kerkeses nga RFA. Ofruesit e ndryshem ne menyre te
dukshme I masazhojne te dhenat ne menyra te ndryshme.

3. Edhe ne rastet kur burimet e te dhenave si te anes se kerkeses dhe ofertes jane te
njejta (RFA dhe F.W.Dogde for Guilkey-Miles, Paine Webber dhe Kerkimet Property and
Portofolio) numrat jane mjaft te ndryshem.

Vezhgimi I fundit con ne nje ceshtje te rendesishme rreth avantazhit relativ te

indekseve krahasuar me nje metode qe perdor nje variable te varur eksplicit ne nje
analize regresioni. Per tu shenuar eshte qe indeksi Guiley-Miles eshte I formuar nga
norma e ndryshimit ne hapesiren e zene me ndryshimin ne offerte, keshtu nese ne
dyfishojme parashikimin tone per rritjen e siperfaqjes se zene per nje MSA dhe
gjithashtu dyfishojme rritjen e parashikimit te ofertes, indeksi dhe renditja relative e
MSA kundrejt MSA-ve te tjera mbeten te pandryshuara. Supozimi themelor eshte qe
faktoret e kerkeses dhe ofertes duhet te kene peshe te njejte ne renditjen e MSA-ve.

Nese ne kemi nje variable te varur eksplicit sic eshte rritja e qerase apo kthimi I
vleresuar, ne mund te perdorim metodat e regresionit per te zhvilluar peshen relative
qe faktoret anesor te kerkeses dhe ofertes duhet te kene ne parashikimin e kthimit me
shume sesa te bej nje gjykim subjektiv. Per shembull, supozojme se metodat e
regresionit jane perdorur per te vleresuar lidhjen e meposhtme:

R=1.5+2xe-1xS

Ky ekuacion thekson qe kthimi R eshte nje funksion I nje konstante, rritja e zenies se
hapesirave E dhe rritjes ne oferte S. Nese rritja e zenies dhe rritja e ofertes ne MSa
jane te dyja 3%, kthimi yne I vleresuar do te ishte 4,5%, sepse ne kete shembull,
faktori I anes se kerkeses eshte dyfish me I rendesishemsesa faktori I anes se ofertes.
Eshte e rendesishme te theksohet qe kjo skeme koeficientesh eshte vendosur me
shume ne menyre empirike sesa duke perdorur gjykimin subjektiv mbi rendesine
relative te te dy faktoreve, sic duhet te behet kur asnje variable I varur eshte I
disponueshem. Ne pune tjeter empirike, Guiley dhe Miles kane gjetur qe pesha
relative, per variablat e kerkeses dhe ofertes ndryshojne ne menyre dramatike nga tipi
I prones dhe keshtu qe eshte e mundur rasti qe ofruesi qe ka nje variable te varur te
arsyeshem ka nje avantazh mbi ofruesit qe mund te mbeshteten ne tregues.

PERMBLEDHJE
Nje pyetje kryesore qe bejme per tu pergjigjur eshte sa te sakta jane parashikimet?.
Ne mund te themi nje gje me siguri: divergjencat e dhena ne informacion,
parashikimet nuk mund te jene te sakta. Keshtu qe si mund analistet te zgjedhin cilin
ofrues te perdorin? Japim disa udhezime te pergjithshme:

1. Blerja e pasurive te paluajtshme eshte relativisht e shtrenjte sesa blerja e

parashikimeve dhe keshtu qe ju duhet te blini me shume se nje parashikim. Ne
marrjen e vendimeve, ju sigurisht duhet te zgjeroheni midis ofruesve te
kerkeses. Nese ju blini nje parashikim qe perdor F.W Dodge per anen e ofertes,
mbani mend qe Dodge perdor te dhena DRI per parashikimet dhe duhet patur
parasysh ky fakt ne llogaritjen e diversifikimit.
2. Mbani mend se I gjithe procesi I parashikimit fillon ne nivel makro me gjykimin
subjektiv te dikujt ne disa variabla kyc ekzogjene. Te gjitha sherbimet do tju
japin listen e tyre te variablave dhe supozimeve, duke ju lene juve te gjykoni
vete nese supozimet jane te arsyeshme.
3. Ju duhet ndoshta te zgjidhni ofrues qe kane nje variable te varur eksplicit qe
eshte I interest tuaj nga ofruesit qe krijojne tregues. Duke perdorur metodat e
regresionit per te peshuar rendesine relative te faktoreve te anes se ofertes dhe
kerkeses redukton Shumen e subjektivitetit ne parashikim.
4. Nese ofruesi juaj I mundshem ka bere parashikim per disa vite, do e kete te
mundur tju ofroje masa te parashikimit te sakte te ngjashme me shifrat ne 18-
6 dhe 18-7 per variablat e kerkeses dhe ofertes. Eshte e rendesishme te
theksohet qe disa nga ofruesit te listuar ne kapitull qe perdorin metodat e
regresionit, vleresojne modelet e regresionit specifike te MSA me variablin e
varur nje funksion te vleres se tij te mbetur plus variablat e kerkeses dhe
ofertes. Keto modele jane thjesht modele te series kohore dhe relativisht
modele kohore afat shkurtera te saj. Gjithsesi, ju nuk duhet te impresionoheni
nga r-katroret e 90 % ose me lart.Ky informacion eshte relativisht I lehte per tu
perfituar. Ju duhet te jeni me te interesuar ne perfomancen e kryqezuar te
elementeve te MSA (p.sh ne cdo kohe te vecante, ju doni te blini nj ndertese ne
Dallas apo SanFrancisko).Ky kalkulim eshte mjaft I veshtire per tu bere mire,
duke rezultuar ne r-katore relativisht te ulet.
Te dhenat e zenieve te hapesirave per nivelet e parshikimit te MSA-ve, te cilat I
nenshtrohen rishikimit te shumices ne Mars te cdo viti, jane shume te
rendesishme. Eshte e rendesishme te kuptohet se sa shpejt keto te dhena
vendosen ne parashikimin e ofruesit tuaj. Eksperienca tregon se ka nje
diference tre- kater mujore ne shpejtesine me te cilen te dhenat e BLS
inkorporohen ne parashikimet e ndryshme te anes se kerkeses.
Dhe eshte e rendesishme te kujtojme se, nese ju po blini nje parashikim final
bazuar ne metodat e regresionit apo indeks, si peshat implicite dhe ato
eksplicite jane perdorur per te kombinuar variablat e ofertes dhe kerkeses. Keto
pesha si te perfituara ne menyre objective nga metodat e regresionit apo
vendosur subjektivisht, jane te bazuar ne informacion historik (parashikimi I te
shkuares meprecizion edhe me te madh). Qarte, nese lidhjet e ardhshme midis
variablave te kerkeses dhe ofertes ndryshojne ne menyre thelbesore, me pas
pavarasisht se sa mire pershtatem ne te shkuaren, parashikimi yne per te
ardhmen do te jete I pasakte. P.sh nese ne ndjeme qe teknologjia do te
ndryshoje rrenjesisht vleren e hapesirave per magazinim qe duhen duke ulur ne
menyre drastike inventaret, atehere ne mund te duam te rregullojme edhe
parashikimin tone sipas saj.