1

Sadraj

Uvod ................................................................................................................................................... 3
Odravanje graevina .................................................................................................................... 4
Uloga vlasnika................................................................................................................................. 6
Uporabni vijek graevine ............................................................................................................... 7
Metoda trokova ivotnog ciklusa ..................................................................................................... 8
Trokovi ivotnog ciklusa.............................................................................................................. 10
Trokovi zamjene istroenih materijala i elemenata ................................................................... 11
Trokovi periodinih radova i popravaka ..................................................................................... 11
Trokovi reaktivnog odravanja ................................................................................................... 12
Trokovi uporabe graevine ........................................................................................................ 13
Analiza kapitalnih trokova i trokova odravanja i uporabe ...................................................... 14
Analiza osjetljivosti ........................................................................................................................... 15
Faktorska metoda............................................................................................................................. 16
Metoda neto sadanje vrijednosti ................................................................................................... 17
Diskontna stopa............................................................................................................................ 18
Zakonom propisani periodini pregledi ........................................................................................... 19
Neadekvatko odravanje.................................................................................................................. 22
Zakljuak ........................................................................................................................................... 23
Literatura: ......................................................................................................................................... 24

2
UVOD

Metoda trokova ivotnog ciklusa razvila se sredinom ezdesetih godina prolog stoljea u
SAD-u, u Ministarstvu obrane, pri nabavi vojne opreme, a prvo spominjanje pojma
trokova ivotnog ciklusa zabiljeeno je 1965. godine u dokumentu "Life Cycle Costing
and Equipment Procurement" [5].

Odravanje graevine te poslove praenja stanja graevine, povremene godinje preglede

graevine, izradu pregleda poslova za odravanje i unapreivanje ispunjavanja bitnih
zahtjeva za graevine, utvrivanje potrebe za obavljanje popravaka graevine i druge
sline strune poslove, vlasnik graevine, odnosno osoba koja obavlja poslove upravljanja
graevinama prema posebnom zakonu mora povjeriti osobama koje ispunjavaju propisane
uvjete za obavljanje tih poslova posebnim zakonom.

Uporabom metode prorauna trokova odravanja i uporabe u ranoj fazi projektiranja

mogue je racionalizirati trokove odravanja i uporabe, planirati iste budue trokove te
sprijeiti ili umanjiti utjecaj prekida poslovanja zbog potreba odravanja i funkcionalne
uporabivosti.

Vlasnici nekretnine duni su osigurati uvjete za njezino sigurno koritenje, a u sluaju kada
se radi o javnoj zgradi, poslove odravanja vodi tehnika sluba. Pristup gospodarenju
uvjetovan je zakonom te potrebama i mogunostima investitora i krajnjih korisnika.

3
Odravanje graevina

Gospodarenje graevinama opisuje se kao skup trajnih aktivnosti koje sadre tehnika i
pridruena im administrativna djelovanja kako bi se tijekom cijeloga vijeka uporabe
graevini u cjelini i svim njezinim dijelovima osigurala razina slunosti u dostupnim
(zadovoljavajuim) granicama .

Odravanje se uglavnom sastoji od redovitih i izvanrednih pregleda i redovitog i

izvanrednog odravanja.

Odravanje podrazumijeva niz zakonom propisanih pregleda, popravaka i zamjena

istroenih dijelova (ve prema njihovom vijeku trajanja i uvjetima uporabe). Iste je mogue
dobro isplanirati prije nego to se moraju obaviti, a kada se realiziraju, treba ih
kontinuirano pratiti i evidentirati, kao i trenutano stanje raspoloivosti graevine.

Kada se govori o odravanju graevina, potrebno je definirati dopustive granice razina

sloenosti i utvrditi tzv. standarde odravanja elemenata, sklopova zgrade. Standardima se
odreuje donja dopustiva kvaliteta koju, zbog troenja ili starenja, trebaju imati elementi,
sklopovi i zgrade, a da budu zadovoljeni svi bitni zahtjevi zgrade (stabilnost, zatita od
poara, zatita od buke, zatita od gubitka topline i drugi), svi bitni funkcionalni uvjeti za
upotrebu (svjetlo, grijanje, hlaenje, ienje), te estetski uvjeti (izgled podova, zidova,
stropova, kvaliteta pojedinih elemenata). Sukladno navedenom, odravanje graevina
moemo podijeliti na:

preventivno odravanje koje moe biti bazirano na stanju elemenata ili na vremenu i

reaktivno odravanje koje se bazira na otkazivanju elemenata .

Preventivno odravanje obuhvaa zakonom propisane periodine preglede, zamjenu

istroenih materijala i elemenata te planirane periodine radove i popravke. Reaktivno
odravanje svodi se na popravke u sklopu hitnih intervencija, kao to su kvarovi na
instalacijama, sustavu grijanja, puknua, oteenja krovita i slino. Financijski pokazatelji
investicijskih ulaganja razvijenih zemalja u stambeni fond pokazuju da sredstva uloena u
odravanje postojeih zgrada sve vie premauju sredstva uloena u izgradnju novih
zgrada. Stoga je potrebno sustavno predviati i planirati troenje sredstava za odravanje
[4].

Obuhvaa provoenje skupa preventivnih mjera koje se provode prema prethodno

utvrenom planu i programu kako bi se trajno zadrala primjerena uporabljivost graevine
tijekom njezina trajanja, te skup preventivnih ili interventnih mjera koje obuhvaaju
zamjenu, dopunu i/ili popunu dijelova graevine i ugraene opreme u razmacima i opsegu
odreenim projektom graevine, odnosno u sluaju kada dio graevine vie nije
uporabljiv, a ta neuporabljivost nije posljedica kakvog izvanrednog dogaaja.

Redovito odravanje obuhvaa slijedee radove; praenje i kontrolu stanja graevine,

odnosno njezinog dijela radi uoavanja ili utvrivanja nedostataka na njoj tijekom uporabe;

4
otklanjanje nedostataka na nain i u opsegu potrebnom da se zateeno stanje graevine
uskladi s projektiranim stanjem graevine; odravanje istim i prohodnim dijelova
graevine u sluajevima u kojima o istoi i prohodnosti tih dijelova ovisi ispunjavanje
temeljnih zahtjeva za graevinu ili trajnost graevine; popravak dijelova graevine koji su
oteeni redovitom uporabom graevine, a kojima ovisi ispunjavanje temeljnih zahtjeva za
graevinu ili trajnost graevine; obnova zatitnih slojeva, odnosno sustava zatite
graevine; ugaanje, ienje, podmazivanje, servisiranje ugraene opreme i ureaja;
provjera razine tekuina i druge aktivnosti koji su predvieni projektom graevine i
dokumentacijom te opreme, ureaja i instalacija, zamjenu dijelova graevine i opreme,
ureaja i instalacija za koje je istekao rok trajanja ili je dotrajala tijekom uporabe,
odgovarajuim ispravnim dijelovima, otklanjanje nedostataka glede osiguravanja
nesmetanog pristupa i kretanje osoba s invaliditetom i smanjene pokretljivosti, ako je
primjenjivo, otklanjanje posljedica izazvanih predvidivim ili oekivanim erozijama
okolnog tla, neposrednim djelovanjem vode ili djelovanjem atmosferlija na graevinu [2].

Odravanjem graevina se omoguuje optimizacija odnosa izmeu trokova graenja,

trokova uporabe i trokova odravanja graevina.

Izvanredno odravanje podrazumijeva skup mjera koje se provode kako bi se uklonile

posljedice izvanrednih djelovanja i okolnosti koje su umanjile ili ugrozile uporabljivost
graevine te kako bi se graevina obnovila u prvobitno tehniko i/ili funkcionalno stanje ili
dovela u stanje usklaeno s projektiranim stanjem graevine [4].

Podrazumijeva skup mjera koje se provode kako bi se uklonile posljedice izvanrednih

djelovanja i okolnosti koje su umanjile ili ugrozile uporabljivost graevine te kako bi se
graevina obnovila u prvobitno tehniko i/ili funkcionalno stanje ili dovela u stanje
usklaeno s projektiranim stanjem graevine.

Izvanredno odravanje obuhvaa slijedee radove: zamjenu dijelova graevine i opreme,

ureaja i instalacija koja je oteena izvanrednim dogaajem, ogovarajuim ispravnim
jednakovrijednim dijelovima, otklanjanje posljedica izazvanih nepredvidivim ili
neoekivanim erozijama okolnog tla, neposredim djelovanjem vodem djelovanjem
atmosferlija na graevinu ili seizmikim djelovanjem [2].

5
Uloga vlasnika

Osnovni cilj vlasnika je maksimizacija povrata uloenog kapitala to ujedno obuhvaa

vrijednost postrojenja i opreme koji osiguravaju komfortne uvjete boravka i ostale sadraje
unutar okruenja graevine kao to su komunikacije, zatita od poara i sigurnost i
vrijednost graevine kao resursa.

Vlasnik takoer mora voditi rauna o potivanju zakonskih obaveza vezanih za zdravlje i
sigurnost okruenja.

Odravanje treba biti planirano i organizirano kako bi se postigli cjelokupni ciljevi

vlasnika. Ovi ciljevi ostaju fiksni za odreenu graevinu i za odreenu svrhu i trebali bi
biti ukljueni u ugovorne sporazume koji se odnose na graevinu kao to su Uvjeti najma
[1].

6
Uporabni vijek graevine

Uporabni vijek graevine predstavlja razdoblje tijekom kojeg ponaanje i svojstva

graevina ostaju ouvana na razini sukladnoj s ispunjenjem propisanih bitnih zahtjeva
(mehanika otpornost i stabilnost, sigurnost u sluaju poara, higijena, zdravlje i okoli,
sigurnost pri uporabi, zatita od buke, uteda energije i ouvanje topline.), a zavrava kada
doe do kraja jednog od tri uporabna vijeka (tehniki, ekonomski i funkcionalni kraj
ivotnog vijeka). Na slici 1. je su prikazani razliiti tipovi uporabnog vijeka.

Najpoznatiji i ljudima najblii je tehniki kraj ivotnog vijeka, koji predstavlja uporabu
elementa dok on ne izgubi svoja pretpostavljena svojstva a samim tim i najdulje traje.

Funkcionalni kraj nastaje kada element ili graevina vie ne ispunjava zadanu funkciju ili
ta ista funkcija vie nije potrebna.

Ekonomski kraj nastaje kada se pojavi proizvod koji obavlja istu funkciju ali uz manje
trokove, tada stari proizvod vie nije ekonomian [4].

Slika 1 - Razliiti tipovi kraja ivotnog vijeka

7
Ve u fazi programiranja i projektiranja graevina potrebno je utvrditi programirano
trajanje budue graevine (engl. life-cycle) kako bi se trokovi mogli optimizirati s
obzirom na planirano razdoblje.

Uporabni vijek planira se na nain da se u investicijskom programu, a zatim u idejnom i

glavnom projektu, definira trajnost svih elemenata zgrade, periodi njihovih popravaka,
obnove ili zamjene, kako bi se zadrali na poetku postavljeni zahtjevi.

Planiranje treba osigurati da procijenjeni uporabni vijek zgrade ili elemenata (engl.
estimated service life) bude najmanje toliko dug koliko je projektirani vijek (engl. design
life).

Predvianje uporabnog vijeka treba biti ukljueno u proces projektiranja zgrade da bi se

utvrdilo kako se prikladno postiu istodobno zahtijevana svojstva,odravanje i
prihvatljivi trokovi . Neogranieni projektirani vijek zgrade treba rabiti vrlo rijetko,
budui da isti znatno smanjuje mogunosti projekta. Kod zgrada neogranienog vijeka
uporabe za nedostupne konstrukcijske elemente takoer je potrebno planirati neogranieni
vijek, dok se za npr. lako zamjenjive elemente predlae projektirani uporabni vijek od 3-
6godina [3].

METODA TROKOVA IVOTNOG CIKLUSA

Prema normi ISO 15686-5 metoda trokova ivotnog ciklusa je vana metoda koja se
koristi pri odreivanju cijena izvedbe i odravanja izgraene imovine. Pomae pri
donoenju odluka kada postoje razliiti naini na koje moemo zadovoljiti potrebe klijenta
a razlikuju se po poetnim trokovima, kao i kasnijim trokovima uporabe i odravanja.

Trokovi ivotnog ciklusa bitni su kada usporeujemo alternativne mogunosti investiranja

(obnoviti ili nanovo graditi), alternativne projekte (npr. izbor nosive konstrukcije) i pri
izboru razliitih specifikacija (materijali i sl.). Mogu pomoi pri odabiru alternative koja e
u potpunosti zadovoljiti klijenta uz to manje ukupne trokove [7].

Metodologija:

- Odreivanje namjene analize trokova

- Odreivanje poetnih ciljeva prorauna

- Utvrditi opseg potrebne analize

- Odreivanje perioda analize i metoda ekonomske procijene

8
- Odreivanje potreba za dodatnim analizama (rizika, neizvjesnosti, analiza rizika)

- Odreivanje ciljeva projekta i potrebnih sredstava

- Odreivanje elemenata i trokova koji e biti dio analize trokova ivotnog ciklusa

- Prikupljanje podataka o trokovima i vremenima trajanja elemenata ukljuenih u analizu

trokova ivotnog ciklusa

- Provjera financijskih parametara analize i vremena analize

- Provedba prorauna

- Provedba analize osjetljivosti (Opcija)

- Interpolacija i predstavljanje preliminarnih rezultata

- Predstavljanje konanih rezultata u zahtijevanom formatu i konani izvjetaj [4]

Ciljevi metode su sljedei:

- koncentriranje na identificiranje ukupnih trokova radije nego na inicijalne kapitalne

trokove,

- omoguavanje izbora izmeu alternativnih rjeenja za postizanje zadanih ciljeva,

- detaljno istraivanje trokova odravanja rastavljanjem graevine na pojedine elemente

kao to su podovi, pokrovi, stolarija, bravarija i sl.,

- identificiranje podruja u kojima je mogue smanjiti trokove [2].

Smatra se kako ira uporaba metode trokova ivotnog ciklusa ima dvije velike prepreke, a
to su nedostatak pouzdanih podataka o povijesnim trokovima graevina i nainu uporabe i
nepostojanje uinkovite metode za kontrolu analize trokova. Graevine su razliite,
izgraene na raznim lokacijama i s razliitim namjenama, pa su stoga prikupljanje i obrada
podataka izuzetno oteani. Nadalje, ne postoje standardizirane metode prikupljanja i
obrade podataka, a to oteava kontrolu podataka dobivenih analizom [5].

9
Trokovi ivotnog ciklusa

Trokovi ivotnog ciklusa predstavljaju sadanju vrijednost svih trenutnih i buduih

trokova izgradnje nekog objekta i odravanja tijekom ivotnog vijeka, samim tim je
mogue postii znatne utede u budunosti ukoliko u sadanjosti investiramo u aktivnosti
koje bi nam donijele velike trokove u budunosti [4].

Pregledom literature s podruja trokova ivotnog ciklusa graevina i postojeih modela

trokova odravanja i uporabe graevina moe se zakljuiti sljedee:

- najvei dio ukupnih ivotnih trokova graevina ine trokovi odravanja i uporabe
graevina

- postojei modeli trokova ivotnog ciklusa i modeli odravanja i uporabe graevina

veinom se ne temelje na povijesnim podacima o trokovima graevina

- modeli koji se i temelje na povijesnim podacima o trokovima graevina uglavnom su

razvijeni na osnovi dostupne strukture trokova, a ne na osnovi definirane strukture
trokova

- ne postoje baze podataka o trokovima koje bi se mogle rabiti za budua istraivanja ili
aurirati radi unapreenja postojeih modela

- ne postoji okvir za sistematizaciju podataka

- ne postoje jednostavni modeli koji pri izraunu trokova odravanja i uporabe uzimaju u
obzir neke od karakteristika graevine ili naina uporabe [5].

Trokovi odravanja su trokovi koji dre graevinu u funkcionalnom stanju, odnosno to

su trokovi koji se javljaju nakon odreenog vremenskog razdoblja kojima se odreeni
element vraa u prvobitno stanje.

Trokovi uporabe definirani su kao trokovi nuni za koritenje graevine i ukljuuju

trokove opskrbe elektrinom energijom, opskrbe pitkom vodom, trokovi plina i sl.
Inicijalni kapitalni trokovi su lako predvidljivi u ranoj fazi projektiranja, to nije sluaj s
uporabnim trokovima.

Uporabni trokovi mogu prekoraiti inicijalne trokove i nekoliko puta u toku uporabnog
vijeka. Stoga je jako vano posvetiti veliku panju inicijalnim trokovima jer njihovom
manipulacijom moe se drastino utjecati na kasnije trokove.Skriveni trokovi mogu initi
i do 80% ukupnih trokova graevine [2].

10
Trokovi zamjene istroenih materijala i elemenata

Pregledom objekta se definiraju radovi na njegovu odravanju. Potrebno je poznavati

uzroke nastanka oteenja i prijedloge mjera sanacija koje trebaju odgovarati danim
okolnostima, redoslijedu i uestalosti pojedinih aktivnosti na odravanju hotela.
Nedovoljno dobra priprema projekta, greke pri projektiranju, uvjeti izgradnje, utjecaj
korisnika, loe odravanje te nemogunost potpunog predvianja utjecaja oteenja jednih
elemenata na druge elemente su neki od uzroka nastanka oteenja.

Pri definiranju aktivnosti zamjene istroenih materijala i elemenata je potrebno koristiti

faktorsku metodu procjene uporabnog vijeka. Njezinom primjenom, pojedini element s
istim uporabnim vijekom ima razliit predvieni vijek trajanja ovisno o uvjetima uporabe.
Cijene obuhvaaju materijal potreban za izvoenje te uslugu izvoaa radova [2].

Trokovi periodinih radova i popravaka

Periodini radovi i popravci ukljuuju one aktivnosti koje se ponavljaju u relativno

jednakim vremenskim intervalima ovisno o referentnom uporabnom vijeku elemenata, na
primjer bojanje zidova i stropova, lakiranje parketa itd..

Tablica 10. [4]

Opis aktivnosti Vremenski interval

Bojanje zidova i stropova 5

Bojanje fasade i trokovi skele 30
Obrada dijelova fasade 30
Lakiranje parketa 10
Zidarski popravci buke 40
Lienje vanjske stolarije 10
Lienje unutarnje stolarije 15
Lienje ograde 5
Lienje metalne konstrukcije 10
Tablica - Primjer aktivnosti periodinih radova i
popravaka

11
Trokovi reaktivnog odravanja

Problem kod reaktivnog odravanja je to je nemogue predvidjeti sve mogue kvarove te

je i raspon trokova za reaktivno odravanje nepredvidiv. Reaktivno odravanje predstavlja
sve popravke i zamjene elemenata i materijala i to kada doe do kvarova i oteenja, broj
tih aktivnosti je velik te se uzima da godinji reaktivni trokovi odravanja iznose 3-5 %
ukupne vrijednosti ostalih grupa trokova odravanja.

Tablica 12. [4]

Opis aktivnosti Vremenski interval

Izvanredni popravak krova 1

Ostakljenje razbijenih staklenih povrina 1
Popravak vatrodojave 1
Zamjena rasvjetnih tijela 1
Stolarski popravci prozora i vrata 1
Popravak ventilokonvertora 1
Popravak obloge poda 1
Popravak drvene ili kamene podne obloge 1
Popravci, zamjena brava, okova, kvaka,... 1
Zamjena el.utinica 1
Popravci ili zamjena vodokotlia 1
Odravanje ili popravci dizala 1
Zamjena pokidanih dijelova sanitarija 1
Zamjena WC daske 1
Popravak gromobranske instalacije 1
Popravci dijelova hidrantske mree 1
Odravanje kanalizacije i vodovodne instalacije 1
Odravanje elektroinstalacija 1
Popravak telefona i instalacija telekomunikacija 1
Tablica - Primjer aktivnosti reaktivnog
odravanja

12
Trokovi uporabe graevine

Trokovi uporabe graevine su posljednja skupina trokova u ukupnim trokovima

gospodarenja graevine, ali i najznaajnija stavka u financijskom smislu. U pogonske
trokove ubrajamo trokove energenata struja i toplinska energija, trokovi opskrbe
pitkom vodom, odvoz komunalnog otpada i otpadnih voda, trokovi telefona i interneta, te
trokovi odravanja higijene i okolia [3].

Budui da na potronju energenata utjee tip graevine, pri izraunu uporabnih trokova je
potrebno uzeti u obzir njezinu namjenu. Potronja ovisi i o koliini i vrsti potroaa
energenata te o reimu uporabe od strane korisnika [4].

1. Elektrina enegija

2. Vodovod i odvodnja

3. ienje

4. Naknada za slivne vode

5. Odvoz komunalnog otpada:

Koliina komunalnog otpada po osobi je odreena prema statistikim podacima Koliina

proizvedenog komunalnog otpada razlikuje se znaajno od zemlje do zemlje. Danska ima
najveu koliinu proizvedenog otpada - ak 668 kg po osobi, a slijede ju Cipar,
Luksemburg i Njemaka s koliinama iznad 600 kilograma po osobi. Najmanje koliine
proizvedenog komunalnog otpada (ispod 400 kg po osobi) zabiljeene su u Hrvatskoj,
Rumunjskoj, Sloveniji, Slovakoj, Poljskoj, ekoj Republici, Latviji i Estoniji. Iz
sljedeeg podatka dobiva se dnevna koliina otpada po osobi V = 400/12mjeseci/30dan =
1,11kg

NV = (V * S) * O = (1,11 * 24) * 31 = 825,84 l

NV = ukupna potrebna zapremina posuda

V = prosjena dnevna koliina otpada po osobi ( V = 1,11 l/dan)

S = broj dana najduljeg perioda izmeu dvaju uzastopnih termina odvoza otpada

6. Tv pretplata

7. Telefon+internet

13
Analiza kapitalnih trokova i trokova odravanja i uporabe

Ukupni trokovi graevina obuhvaaju kapitalne trokove, trokove uporabe i odravanja i

trokove uklanjanja.

Ukupni trokovi graevina

Kapitalni trokovi Trokovi uporabe i odravanja Trokovi uklanjanja

Zakonom propisni periodini

pregledi
Trokovi zamjene istroenih
materijala i elemenata
Trokovi periodinih radova i
popravaka
Trokovi reaktivnog odravanja

Trokovi uporabe graevine

Kapitalni trokovi su svi oni trokovi od kupnje zemljita, izgradnje do poetka uporabe
graevine. Kapitalni trokovi obuhvaaju trokove zemljita, trokove pripremnih radova,
trokove projektiranja, trokove planiranja i nadzora, trokove zemljanih radova i trokove
konstrukcije, trokove putanja u pogon (uporabu) i trokove administracije. Trokovi
odravanja i uporabe graevine predstavljaju sve trokove od putanja u pogon graevine,
odnosno od poetka uporabe pa sve do kraja uporabnog vijeka graevine. Trokovi
odravanja i uporabe obuhvaaju kamate, osiguranja, trokove energije, trokove vode i
kanalizacije, gospodarenje graevinom, ienje, zatita, zakonom propisani trokovi
odravanja, razni popravci ili izmjene dotrajalih elemenata, porez na imovinu. Trokovi
uklanjanja nastaju kada nastupi kraj uporabnog vijeka graevine a predstavljaju trokove
ruenja graevine, trokove transporta i odlaganja otpada.

14
ANALIZA OSJETLJIVOSTI

Analiza osjetljivosti je raunska metoda kojom zapravo analiziramo kako promjene ulaznih
podataka (varijabli) na primjer prihodi ili trokovi utjeu na vrednovanje investicijskih
projekta, a rezultate prikazujemo tekstualno, tablino ili grafiki.

Kritine varijable su tada one koje imaju najjai utjecaj na pokazatelje opravdanosti
projekta, a najee varijable koje promatramo su diskontna stopa, razdoblje analize i
nepouzdan ivotni vijek ili odravanje, ciklusi popravaka i zamjena [4].

Analiza osjetljivost je relativno jednostavan nain za procjenu rizika i njome se mjeri

odnos promjene jedne varijable (prihod ili troak) s odnosom neto sadanje
vrijednosti(NPV). Osnovna ideja analize osjetljivosti je zamrzavanje svih varijabli u
modelu diskontnog toka novca osim jedne, a zatim uoiti osjetljivost NPV prilikom
promjene te varijable.

U sluaju da je NPV vrlo osjetljiva na relativno male promjene u projiciranim

vrijednostima neke komponentne u novanim tokovima projekta, povezanost rizika s tom
varijablom je vrlo velika. Ovom analizom se mjere posljedice promjena, ali ne ukazuje se
na vjerojatnost da e to tih promjena doi. Na temelju analiza zakljuuje se je li projekt
elastian ili ne, odnosno koliko dobro projekt podnosi ili ne podnosi promjene odreenih
parametara [2].

15
FAKTORSKA METODA

Faktorska metoda uporabom niza popravnih faktora i referentnog uporabnog vijeka

omoguuje procjenu stvarnog uporabnog vijeka nekog elementa ili sklopa. Isto tako je jako
vana pouzdanost vrijednosti referentnog uporabnog vijeka jer isto tako znatno utjee na
procjenu stvarnog uporabnog vijeka. Popravni faktori vei od 1 produljuju procijenjeni
uporabni vijek dok ga oni manji od 1 skrauju.

Popravni faktori:

Faktor A za kvalitetu elementa

Faktor B za razinu projekta

Faktor C za razinu izvedbe

Faktor D za unutarnji okoli

Faktor E za vanjski okoli

Faktor F za uporabne uvijete

Faktor G za razinu odravanja

Formula za faktorsku metodu se izraava kao umnoak referentnog uporabnog vijeka

(RSLC) i niza

ve spomenutih popravnih faktora:

ESLC = RSLC x faktor A x faktor B x faktor C x faktor D x faktor E x faktor F x faktor G

ESLC = Estimated service life of a component (Procijenjeni uporabni vijek elementa)

RSLC = Reference service life of a component (Referentni uporabni vijek elementa)

Faktorska metoda uzima u obzir sve varijable za koje je vjerojatno da e utjecati na

uporabni vijek, i nije ju potrebno provoditi za sve elemente graevine, ve samo za kritine
dijelove. Kako bi navedena metoda bila jo preciznija smatra se da bi bilo potrebno izvriti
valorizaciju sljedeih elemenata :

- referentni uporabni vijek

- kljuni faktori

- potrebni broja i vrsta faktora

- uporaba faktora u jednadbi

- prihvatljivi raspon vrijednosti razliitih faktora

- vanost faktora
16
- nesigurnost faktora

- ovisnost faktora o materijalu ili komponenti koja se procjenjuje

- praktina uporaba metode

METODA NETO SADANJE VRIJEDNOSTI

Neto sadanja vrijednost (the net present value) definirana je kao suma sadanjih
vrijednosti ulaznih i izlaznih novanih tokova tijekom odreenog vremenskog razdoblja,
odnosno kao razlika izmeu sadanje vrijednosti novanih primitaka i sadanje vrijednosti
novanih izdataka.

Vrijeme ima velik utjecaj na vrijednost novanih tokova, npr. vjerovnik vam moe
ponuditi 99 centi uz obeanje da ete od sada primati 1 euro mjeseno, ali uz obeanje da
e taj isti euro toj istoj osobi (vjerovniku) za 20 godina vrijediti puno manje nego danas,
iako je plaanje u oba sluaja jednako sigurno. Drugim rijeima novani tok danas je
mnogo vrjedniji od tog istog novanog toka u budunosti. 14 Princip izrauna metode neto
sadanje vrijednosti jest svoenje svih trokova u budunosti na dananju vrijednost istog
novca, prema tome raunamo i dugotrajnost graevinskih projekata. Neto sadanja
vrijednost rauna se prema izrazu:

[2]

FV = PV * (1+r)n

FV - konana vrijednost glavnice

PV - poetna vrijednost glavnice

r - kamatna (diskontna) stopa

n - broj kamatnih razdoblja

Ono to je zapravo bitno je sadanja vrijednost neke budue koliine novca pa

izraz glasi ovako:

PV = FV / (1+r)n

Nadalje se projekt vrednuje po sljedeim vrijednostima:

17
NPV > 0, projekt je opravdan

NPV = 0, jo uvijek je opravdan

NPV < 0, projekt je neopravdan

Diskontna stopa

Diskontna stopa, kao stopa diskontiranja, predstavlja mjeru vremenske vrijednosti novca,
odnosno svodi budue novane iznose ili primitke na sadanju vrijednost. Kod postupka
diskontiranja na sadanju vrijednost, diskontna stopa je izuzetno vaan element prorauna.
Via diskontna stopa ide u korist projektima s niim kapitalnim trokovima, projektima
kraeg ivotnoga vijeka i projektima s visokim trokovima odravanja. Ovo pravilo vrijedi
i obrnuto.

Pri izboru diskontne stope, vee diskontne stope pogoduju projektima s veim ukupnim
ivotnim trokovima, odnosno projektima s duim uporabnim vijekom. Izborom duljeg
uporabnog vijeka i veih diskontnih stopa mogue je dobiti rezultate koji bi lako mogli
dovesti do pogrenih zakljuaka, ako se ne analiziraju detaljno svi znaajni faktori koji
utjeu na ukupne ivotne trokove graevina [3].

Tablica 1. [4]

Vremensko razdoblje Raspon godina Diskontna stopa

Od Do
Neposredna 1 5 4%
budunost
Bliska budunost 6 25 3%
Dalja budunost 26 75 2%

Vrijednosti diskontne stope mogu biti vrijednosti kamata koju tvrtka vraa za posueni
novac, kamata koja bi se ostvarila posuivanjem novca koji je uloen u neku investiciju,
najnia kamatna stopa zajmova financijski stabilnoj proizvodnji i kamatna stopa dravnih
obveznica. Izbor visine diskontne stope ovisan je o duljini uporabnog vijeka, to jest vee
diskontne stope pogoduju projektima s veim ukupnim ivotnim trokovima, odnosno
projektima s duim uporabnim vijekom. Meutim, izborom duljeg uporabnog vijeka i
veih diskotnih stopa, mogue je dobiti i krive podatke koji dovode do pogrenih
zakljuaka, ukoliko se ne analiziraju svi znaajni faktori koji utjeu na ukupne ivotne
trokove graevina. Nadalje ISO norma razlikuje etiri razdoblja analize, a to su:

razdoblje predvidive uporabe nekog dobra (ivotni ciklus),

razdoblje definirano ugovorno obvezom,

18
 standardno razdoblje investicije koje se primjenjuje unutar neke organizacije,

ako je ivotni ciklus nekog dobra dulji od 100 godina tada se moe primjenjivati
razdoblje od 100 godina, jer se smatra kako se proraun nee znaajnije izmijeniti nakon
razdoblja od tih 100 godina [2].

ZAKONOM PROPISANI PERIODINI PREGLEDI

1.) Pregled i ispitivanje elektrinih instalacija ne rjee od:

4 godine za graevine javne namjene, ako posebnim propisima nije odreen drugaiji rok,
4 godine za elektrine instalacije za sigurnosne svrhe, ako posebnim propisima nije
odreen drugaiji rok,
15 godina za graevine odnosno dijelove graevina stambene namjene,
4 godine za sve ostale graevine odnosno njihove dijelove.

2.) Ispitivanje ispravnosti i svrhovitosti panik rasvjete

Panik rasvjeta je sigurnosni sustav koji u sluaju prekida elektrine energije u objektu
pokazuje najkrai mogui put prema sigurnosnom izlazu odnosno omoguava evakuaciju u
sluaju ograniene vidljivosti. Za vrijeme ispitivanja ispravnosti sigurnosne (panik)
rasvjete vodi se zapisnik u koji se unose sve radnje koje se obavljaju tijekom ispitivanja.
Na kraju zapisnika daje se zakljuak o ispravnosti sigurnosne (panik) rasvjete. Ispitivanje
ispravnosti panik rasvjete provodi se jedanput godinje od strane ovlatene tvrtke.

3.) Ispitivanje i pregled gromobranske instalacije

-rok od 1 godine za gromobranske instalacije na objektima za smjetaj eksploziva i

objektima ugroenim eksplozijom, gromobranske instalacije sa izvorima ionizacijskog
zraenja,

-rok od 2 godine na objektima ugroenim poarom, iarama i objektima kod kojih je

spojeno uzemljenje gromobranske instalacije sa zatitnim uzemljenjem elektroenergetskog
postrojenja,

-rok od 3 godine za gromobranske instalacije na visokim objektima (tvorniki dimnjaci,

crkve, damije, tornjevi za motrenje i sl.) i

-rok od 5 godina za gromobransku instalaciju na svim ostalim objektima.

> nakon izgradnje ili rekonstrukcije objekata koji se titi gromobranskom instalacijom,

> nakon popravaka ili prepravaka gromobranske instalacije,

> nakon udara groma u instalaciju ili objekt,

> u redovitim vremenskim razmacima koji ovise o vrsti objekta

19
4.) Mjerenje otpora izolacije elektrinih vodia

5.) Ispitivanje poarnih tipkala za daljinsko iskljuenje napajanja

6.) Ispitivanje sustava za dojavu poara

Sustav za dojavu poara skup je funkcionalno povezanih i neprenosivih elemenata koji se

koriste za dojavu poara. Prvo i periodino ispitivanje sustava mogu izvriti pravne osobe
koje su za to registrirane i posjeduju ovlatenje izdano od Ministarstva unutarnjih poslova.
Za vrijeme ispitivanja ispravnosti sustava za dojavu poara vodi se zapisnik u koji se unose
sve radnje koje se obavljaju tijekom ispitivanja. Na kraju zapisnika sastavlja se zakljuak o
ispravnosti sustava za dojavu poara

7.) Ispitivanje vatrogasnih aparata

Periodini pregled runih i prijevoznih vatrogasnih aparata obavlja pravna osoba, fizika
osoba obrtnik ili struna osoba koja posjeduju ovlatenje proizvoaa ili ovlatenog
zastupnika vatrogasnih aparata za obavljanje poslova odravanja vatrogasnih aparata.
Periodini pregled runih i prijevoznih aparata obavlja se najmanje jednom u godini dana

8.) Obveza posjedovanja energetskog certifikata

Energetsko certificiranje zgrade obvezno ukljuuje energetski pregled zgrade, proraun

energetskih potreba zgrade, proraun potrebne godinje specifine toplinske energije za
grijanje i hlaenje za referentne klimatske podatke, odreivanje energetskog razreda i
izradu energetskog certifikata

Energetski pregled se provodi svakih 10 godina

9.) Pregled klimatizacijskih ureaja

Odravanje tehnike ispravnosti klima ureaja podrazumijeva provjeru ispravnosti rada

dijelova ureaja kako bi isti pruio uinkovit rad. Provjeru tehniki ispravnosti ureaja, i
eventualni popravak, moe obavljati samo osoba koja je struno obuena za odravanje
klima ureaja. Najee se klima ureaji koriste u ljetnom razdoblju, stoga je preporuka
proizvoaa pregled klimatizacijskih ureaja jednom godinje i to prije poetka razdoblja
koritenja

10.) Deratizacija i dezinsekcija

Provoenje obvezne DDD mjere zatitite puanstva od zaraznih bolesti provodi se u

graevinama, postrojenjima, prostorima, prostorijama, na ureajima i opremi osoba koje
obavljaju gospodarske djelatnosti i u djelatnostima na 31 podruju zdravstva, odgoja,
obrazovanja, socijalne skrbi, ugostiteljstva, turizma, obrta i usluga, porta i rekreacije,
objektima za javnu vodoopskrbu i uklanjanje otpadnih voda te deponijima za odlaganje
komunalnog otpada, u djelatnosti javnog prometa, u i oko stambenih objekata, na javnim
povrinama i javnim objektima gradovima i naseljima te drugim objektima od
javnozdravstvene i komunalne vanosti.

20
Obvezne DDD mjere u navednim objektima provode zdravstvene ustanove i druge pravne
osobe ako za obavljanje te djelatnosti imaju odobrenje ministra zdravstva i socijalne skrbi
sukladno Pravilniku o uvjetima kojima moraju udovoljavati pravne i fizike osobe koje
obavljaju djelatnosti obvezatne dezinfekcije, dezinsekcije i deratizacije kao mjere za
spreavanje i suzbijanje zaraznih bolesti puanstva

Dezinsekcija i deratizacija provode se svake 2 godine

11.) Pregled dimnjaka

Redoviti pregledi u svrhu odravanja dimnjaka provode se sukladno zahtjevima iz projekta

30 graevine, ali najmanje jednom godinje. Nain obavljanja redovitih pregleda u svrhu
odravanja dimnjaka odreuje se projektom graevine, a ukljuuje najmanje:

-vizualni pregled, u kojeg je ukljueno utvrivanje poloaja i veliine pukotina te drugih

oteenja bitnih za ouvanje tehnikih svojstava dimnjaka,

-tlanu probu u sluaju sumnje,

-usklaenost ureaja za loenje i dimnjaka [6].

21
NEADEKVATKO ODRAVANJE

Graevina, objekt visokogradnje, je imovina koja se mora pravilno odravati kako bi se

njezina vrijednost zadrala to due. Ova injenica esto biva zanemarena to izaziva
nepoeljne financijske posljedice to ukljuuje i velike naknadne troskove odravanja i
servisiranja u inenjerskom smislu. Ovo moe biti uzrokovano time to vlasnici i korisnici
objekata zanemaruju vanost imovine i zaboravljaju da ta imovina mora biti zatiena kao i
bilo koja druga. Takve sluajeve onda prati i nerazumjevanje opsega posljedica koje
neuspjeno odravanje i servisiranje objekata sa sobom nosi i ostavlja na samim objektima.

Nekvalitetno odravanje takoer moe biti posljedica poimanja objekata kao dugovjene
imovine koja se moe otetiti ili ija se kvaliteta moe smanjiti samo postepeno ali gledano
u nekom daljem vremenskom periodu. to moe biti i tono ali samo za robusnije tipove
graevina no ak se i one mogu bre otetiti pri loijim vanjskim uvjetima ili prodorom
vlage. U svakom sluaju, pratea oprema, vanjske dekoracije i fasadni elementi obino
imaju krai ivotni vijek od same strukture graevine. Tako da pri nedostatku odravanja
objektima opada funkcijska vrijednost i takoer im se smanjuje sami ivotni vijek trajanja.

Pored navedenog, odravanje objekata posebno je vano i zbog osiguranja sigurnosti i

zdravlja osoba unutar i u blizini objekta to ujedno spada i pod odgovornost vlasnika
objekta. To su osnovni propisani zahtjevi koje objekti moraju zadovoljavati poradi
korisnika i osoba koje prolaze pored objekta ili ga posjeuju. Tu su naravno i ostali
zahtjevi vezani za zdravlje i sigurnost posebno istaknuti u vidu ienja, izbijanja poara,
sigurnosti kotlovnice, dizala i ostalih elektro- i vodo-instalacija.

U skladu s tim, odgovorni za upravljanje i odravanje objekata visokogradnje moraju imati

dobre upravljake i organizacijske sposobnosti te tehniku ekspertizu kako bi se sprijeila
potronja velike koliine novca na kasnije sanacije i popravke i sauvala vrijednost objekta
to je due mogue. Po mogunosti poeljno je uposliti i odgovarajue konsultante ukoliko
vlasnik ili odgovorni ne posjeduju navedene sposobnosti i ekspertize [1].

22
ZAKLJUAK

Trokovi ivotnog ciklusa graevine ukljuuju sve trokove koji nastaju od faze razvoja
ideje o graevini do kraja njezinog ivotnog vijeka i mogueg ruenja. Definiranjem tih
trokova i planiranjem radova na odravanju znatno se mogu smanjiti trokovi tijekom
ivotnog vijeka graevine.

Metoda trokova ivotnog ciklusa najbolje rezultate daje ako se primjenjuje od same faze
projektiranja graevine i ako se koristi pri vrednovanju alternativa gradnje i aktivnosti
odravanja. Male promjene na projektu i specifikacijama koritenih elemenata i materijala
mogu uvelike utjecati na ivotne trokove graevine.

Velik dio trokova ivotnog ciklusa ine trokovi same uporabe i odravanja graevine i
mogu viestruko nadmaiti inicijalne trokove projektiranja i izgradnje i to, ovisno o vrsti
projekta, ve u prvoj godini uporabe. U razvijenijim zemljama gospodarenje i odravanje
graevina je standardna disciplina i koristi se za privatne i javne graevine.

Planiranje odravanja i uporabe graevina postaje sve vanije u vrijeme nastojanja

smanjenja trokova vlasnitva nad izgraenim graevinama. Trokovi odravanja i
upravljanja graevinom tradicionalno se nisu uzimali u obzir, no po novijim istraivanjima
ti trokovi mogu viestruko nadmaiti trokove nabave i izvedbe graevine. Zbog toga je
potrebno organizirati i isplanirati sve aktivnosti odravanja i upravljanja kako bi se
smanjili ukupni trokovi. [7].

Potrebno je analizirati i napraviti plan odravanja i uporabe prije izgradnje, budui da je u

toj fazi najvei utjecaj na trokove graenja te odravanja i uporabe graevine. Realnost
toga plana treba provjeriti prije poetka uporabe, budui da se javljaju este izmjene
projekta u fazi realizacije. ak i ako je eksploatacija graevine ve due vrijeme u tijeku, a
plana odravanja i uporabe nema, treba ga izraditi za preostalo razdoblje predvieno za
uporabu graevine te se na taj nain moe pozitivno utjecati na dinamiku i ukupan iznos
trokova eksploatacije, naroito ako se planira rekonstrukcija, dogradnja, promjena
namjene, poboljanje namjene zgrade i slino [3].

Svi radovi na odravanju graevine u svrhu ispunjavanja propisanih uvjeta moraju se

dokumentirati na nain odreen glavnim projektom graevine, i to izvjeima
(zapisnicima) i zapisima (nalozima) o radovima odravanja [2].

23
LITERATURA:

[1] Building services maintenance management TM17 : 1994

[2] Plan i analiza trokova odravanja i uporabe javne graevine visokogradnje za vremensko
razdoblje od 30 godina. Osijek, 12. studeni 2015. god Danijel Poprocki

[3] ANALIZA STVARNIH I PLANIRANIH TROKOVA ODRAVANJA I UPORABE GRAEVINA

Branka Bognar, mag.ing.aedif. Saa Marenjak, prof.dr.sc. Hrvoje Krsti, dr.sc., Broj 3, godina
2011

[4] Plan i analiza trokova odravanja i uporabe javne graevine visokogradnje za vremensko
razdoblje od 25 godina Osijek, 10. rujan 2015 Goran Babi

[5] Analiza trokova odravanja i uporabe graevina Dr.sc.Hrvoje Krsti, dipl.ing.gra.,

Prof.dr.sc. Saa Marenjak, dipl.ing.gra., 2012

[6] https://www.zakon.hr/z/690/Zakon-o-gradnji

[7] Diplomski rad, Beinrauh Marko, Osijek, 02. veljae 2017. godine

24