BIAYA DAN TEKNIS BANGUNAN (BTB)

MAPPI 2015

Oleh: Tim BTB - MAPPI

 TIM BTB MAPPI
KETUA : DR. IR. INDRASTUTI, MM, MSC, MAPPI (CERT)
ANGGOTA:
1. IR JIMMY PRASETYO, MAPPI (CERT)
2. IR AYON, MAPPI (CERT)
3. IR PURWANTO, MAPPI (CERT)
4. IR BILLY, MAPPI (CERT)
TIM PENGARAH:
1. IR TONNY HAMBALI, MAPPI (CERT)
2. IR JOYCE HERYANTO, MSC, MAPPI (CERT)
3. IR. BUDI PRASOJO, MAPPI (CERT)
4. RIZKI NOVARINO, ST, MT, MAPPI (CERT)
TIM IT:
1. ASNO MINANDA, M.Ec.Dev. MAPPI (CERT)
AGENDA WORKSHOP BTB
1. TEORI BIAYA KONSTRUKSI
2. PENGEMBANGAN BTB MAPPI
3. MEMBACA TABEL YANG ADA DI DALAM BTB - MAPPI
4. LATIHAN SOAL
5. PRESENTASI HASIL LATIHAN DAN PEMBAHASAN
6. KUESIONER
7. POST TEST
LATAR BELAKANG
COST APPROACH
A set of procedures through which a value indication is derived for the fee simple
interest in a property by estimating the current cost to construct a
reproduction of (or replacement for) the existing structure, including
an entrepreneurial incentive; deducting depreciation from the total cost; and
adding the estimated land value. Adjustments may then be made to the indicated
fee simple value of the subject property to reflect the value of the property interest
being appraised.
(Appraisal Institute, 2001)

KEY WORD: ESTIMATING CURENT COST

EXISTING STRUCTURE
 The cost approach
SEK/ Replacement
USD costs
Depreciation 3.5 %/year
BTB Cost of land Cost
value

0 10 Age (years)

Replacement costs 1 000

Depreciation 10 years 3,5 % - 350
Cost of land 200
Cost value 850
 Replacement Cost New
(RCN)

To arrive at an opinion of replacement

cost new, estimates are made from local
indicators and experienced firms in the
construction business, base cost are
revised, and adjustment factors are
provided to reflect cost variations
(Appraisal Institute, 2001)
Biaya Reproduksi Baru
Jumlah uang untuk memproduksi / mengganti baru suatu aktiva,
berdasarkan harga setempat pada saat penilaian dilakukan.
1. Biaya Langsung :
Biaya yg berhubungan langsung dengan aktiva
- Biaya izin-izin
- Material
- Upah (Tenaga Kerja)
- Biaya kontraktor dan konsultan teknik
Biaya-biaya tersebut tidak termasuk biaya lembur dan premi/bonus
2. Biaya Tidak Langsung:
Biaya yang tidak terkait langsung dengan fisik properti
- Asuransi
- Bea masuk / Pajak-pajak
- Biaya konsultan
- Biaya bunga selama masa konstruksi
Dalam Pendekatan Biaya. Penilai
harus mengetahui/menguasai :
1). Fisik Bangunan
- Struktur bangunan
- Bahan-bahan bangunan
2). Fungsi Bangunan
- Arsitektur
- Kegunaan bangunan
3). Perhitungan harga bangunan
- Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
- Menentukan penyusutan
berdasarkan umur dan kondisi serta fungsi
bangunan
METODA DALAM PERHITUNGAN ESTIMASI BIAYA

(APPRAISAL INSTITUTE, 2001)

The quantity-survey method,

The unit-in-place or component-in-place method
Indexes Method
The model method BTB - MAPPI
Metode Survei Kuantitas
No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
1. PEKERJAAN TANAH &
PONDASI 20 M3 6.000 120.000
Galian Tanah 2 M3 35.000 70.000
Urugan pasir ba. Pondasi 12 M3 110.000 1.320.000
Pondasi Batu kali 1 : 7 16 M2 10.000 160.000
Bekisting Sloop 97,6 Kg 2.700 263.520
Besi sloop 8 mm 278.4 Kg 2.700 751.680
Besi sloop 16 mm 1,6 m3 185.000 296.000
Beton sloop 1 : 2 : 3 24 m2 14.800 355.200
Rabat beton 1 : 7
3.336.400
2. PEKERJAAN STRUKTUR
Bekisting kolom 19.2 m2 15.500 297.600
Besi Kolom 6 mm 25.68 Kg 2.700 69.336
Besi kolom 8 mm 30.2 Kg 2.700 81.540
Besi kolom 12 mm 172.8 Kg 2.700 466.560
Beton kolom 0.96 m3 185.000 177.600
Bekisting ring balok 8 m2 15.500 124.000
Besi ring balok 8 mm 46.4 Kg 2.700 125.280
Besi ring balok 12 mm 144 Kg 2.700 388.800
Beton ring balok 0.8 m2 185.000 148.000
1.878.716
Lanjutan :Metode Survei Kuantitas
No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)
3. PEKERJAAN DINDING
Pasangan batu bata 1 : 6 42 M3 21.000 882.000
Plesteran dinding 1 : 5 84 M3 6.000 504.000
Acian dinding 84 M3 2.500 210.000
1.596.000
4. PEKERJAAN PINTU & JENDELA
Kusen kamper Samarinda 0.126 m3 1.800.000 226.800
Pintu double teakwood 1 bh 215.000 215.000
Kaca nako 15 cm 28 dn 3.500 98.000
Engsel nylom 3 x 4 Arch 2 psg 8.500 17.000
Kunci pintu Ex. Union 1 unit 165.000 165.000

721.800
5. PEKERJAAN ATAP
Kuda-kuda kayu borneo 1.02 m3 850.000 867.000
REng + kaso 5/7 64 m2 15.000 960.000
Lisplank 3/30 48 m 26.500 1.272.000
Genteng beton 64 m2 13.500 864.000
Pasangan nok 18 m 3.800 68.400
Residu kap kayu 40.8 m2 1.900 77.250
4.108.920
Lanjutan :Metode Survei Kuantitas

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

6. PEKERJAAN PLAFON
Rangka plafon K. Borneo 5/7 50 m2 14.000 700.000
Tripleks 6 mm 50 m2 13.500 675.000
Meni rangka plafon 20.86 m2 1.500 31.290
1.406.290
7. PEKERJAAN LANTAI
Pemadatan lantai 24 m2 3.000 72.000
Urug pasir bawah lantai 2.4 m3 35.000 84.000
Vloer lantai 1:3:5 t = 5 cm 1.2 m2 9.250 11.100
Keramik lokal 30 x 30 cm 24 m2 35.000 840.000
1.007.100
8. PEKERJAAN PENERANGAN
Titik lampu 2 ttk 60.000 120.000
Stop kontak 3 ttk 60.000 180.000
300.000
Lanjutan : Metode Survei Kuantitas

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

9. PEKERJAAN PENGECATAN
Cat dinding Catylac 84 m2 6.500 546.000
Cat plafon Catylac 50 m2 7.000 350.000
Politur Ultran pintu 3.72 m2 18.000 66.960
Politur Ultran kusen 14 m 6.000 84.000
1.046.960
Jumlah keseluruhan 15.402.186
Profit 10% 1.540.219
Total 16.942.405
PPN 10% 1.694.240
Grand Total 18.636.645
Dibulatkan 18.636.000
Metode Meter Persegi
(Square Meter Method)

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan

dengan cara mengalikan luas bangunan dengan
biaya per meter persegi bangunan yang
sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi
maupun klasifikasi antara bangunan yang
menjadi pembanding dengan bangunan yang
dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.
Contoh : Metode Meter Persegi

Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai

berikut :

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Keramik
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Plywood dan dicat
Kuda-kuda : Kayu borneo diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen

Luas bangunan : 250 m2

Biaya Pengganti Baru : Rp. 425.000,-

 Lanjutan : Metoda Meter Persegi
Bangunan yang akan dinilai :
Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut:

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Marmer
Pintu : Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper
Jendela : Kaca naco dengan kusen kayu kamper
Langit-langit : Gypsum dan dicat
Kuda-kuda : Kayu kamper diawetkan
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 290 m2

Lantai (keramik dan marmer) + Rp. 53.000/m2

Langit-langit (Tripleks & gypsum) + Rp. 4.500/m2 Membutuhkan
Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper + Rp. 10.500/m2 BTB
+ Rp. 68.000/m2

Jadi, nilai baru dari bangunan yg dinilai : = Rp. 425.000 + Rp. 68.000 = Rp. 493.000/m2
Metode Unit Terpasang
(Unit in Place Method)
Dengan metode ini biaya membangun dihitung
berdasarkan per satuan unit komponen yang
menjadi bagian dari bangunan dihitung
(termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead
dan keuntungan pemborong)

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan

dengan cara menjumlahkan seluruh biaya
pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya
plumbing, electrical dan lain-lain.
Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

1. PONDASI
Pondasi Batu kali 1 : 7 20 m 166.820 3.336.400
2. STRUKTUR
Beton kolom 15 x 25 + 8.8 m2 213.490 1.878.716
Beton ring balok 20 x 20
3. DINDING
Pasangan batu bata 1 : 6 42 m2 51.000 2.142.000
4. PINTU
Pintu double teakwood 1 bh 624.760 624.760
5. JENDELA
Kaca nako rangka kamper 2.8 m2 88.571 248.000
6. ATAP
Genteng beton + r. borneo 64 m2 64.202 4.108.920
7. PLAFON
Triplex 6 mm & r. Borneo 50 m2 35.126 1.756.290
Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

8. LANTAI
Keramik Lokal 30 x 30 cm 24 m2 41.963 1.007.100
9. LISTRIK
Titik lampu & stop kontak 5 ttk 60.000 300.000

Jumlah keseluruhan 15.402.186

Profit 10% 1.540.219
Total 16.942.405
PPn 10% 1.694.240
Grand Total 18.636.645
Dibulatkan 18.636.000
Metode Indeks (Index Method)
Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan
indeks kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan
yang asli.

Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/

original Construction Cost. Dengan memperbandingkan indeks biaya
pada saat dibangun dengan indeks pada saat ini berdasarkan
statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang)

Contoh :
Indeks Biaya pada tahun 1988 = 125
Indeks Biaya pada tahun 1998 = 195
Nilai Baru Bangunan (tahun 1988) = Rp. 25.000.000

195
Nilai Baru sekarang (tahun 1998) =
125
= Rp. 39.000.000
Menghitung Biaya Baru Bangunan
MARKET PRESPETIVE
MARKET PRESPETIVE
 Monte carlo simulation

BOW

CONSTANTA ON
INDEX SYSTEM BTB TABLE
- BOW SYSTEM
PW

- PUBLIC WORK
DEPT SYSTEM

- CONTRACTOR
SYSTEM

CONTRAC
TOR
 PENGEMBANGAN
TABEL BTB
TAHAP PERTAMA :
TABEL MATI
LINGKUP : RUMAH TINGGAL, BANGUNAN 2 LANTAI SEDERHANA,
GUDANG SEDERHANA (BANGUNAN INDUSTRI)
ADJUSTMENT/PENYESUAIAN: LOKASI DAN MATERIAL
JADWAL : OKTOBER 2013

TAHAP KEDUA
TABEL HIDUP (INTERAKTIF)
LINGKUP : GEDUNG DAN SEMUA TIPE BANGUNAN, SARANA PRASARANA
ADJUSTMENT/PENYESUAIAN: LOKASI
JADWAL: JUNI 2015
 BTB TAHAP 1
Metode : Cost Modelling --- unit in place
Tipe Bangunan : rumah tinggal, bangunan sederhana 2 lantai, gudang
sederhana
Satuan wilayah : Kabupaten kota
Output /Hasil : Biaya Reproduksi Baru/BRB
Standar Teknis: Standar Nasional Indonesia
Sumber Data : Harga material , upah dan alat berdasarkan survey pasar dan
jurnal
Periode Updating : Triwulan
Penyesuaian yang perlu dilakukan :
- Lokasi
- Jenis Material
- Jumlah Lantai
 BTB TAHAP 2
(usulan)

12 harga material utama bangunan

&
- BRB (UIP)
6 harga tukang dan asisten tukang ANALISA HARGA - BTB TABEL
SATUAN MATI
VOLUME PER - IKK -
PEKERJAAN MAPPI
PROTOTYPE - IM - MAPPI
JENIS PROPERTI
LUAS BANGUNAN UNIT IN PLACE (UIP) - ILK -
MATERIAL UTAMA DI DLM UNIT IN MAPPI
PLACE (8 UNIT IN PLACE)
 DIAGRAM PENGEMBANGAN BTB

TAHAPAN PENGEMBANGAN
2 SISTEM BTB
TAHAP 1

TAHAP 2
 Ruang Lingkup BTB Tahap 1

Rumah Sederhana (RS)

Rumah Kelas Menengah

Rumah Kelas Menengah-

Mewah

Bangunan Sederhana 2 lantai

Gudang
 Ruang Lingkup BTB Tahap 2
JENIS PROPERTI DESKRIPSI GAMBAR PROPERTY
PROTOTYPE
BANGUNAN GEDUNG TERMASUK RUMAH
STANDARD TINGGAL DAN BANGUNAN
RUKO/RUKAN

BANGUNAN GEDUNG NON BANGUNAN SAMPAI

STANDARD DENGAN 8 LANTAI

BANGUNAN INDUSTRI - BANGUNAN INDUSTRI

RINGAN (BENTANG 8 -
16, TINGGI MAKS : 6 M
- BANGUNAN INDUSTRI
MENENGAH (BENTANG
18 24, TINGGI MAKS 6
M
- BANGUNAN INDUSTRI
BERAT (>24 METER),
TINGGI MAKS 12 METER
 PROSES PENGUJIAN BTB
FOCUS GROUP DISCUSSION PENGUJIAN Metode BTB
PENGUJI EKSTERNAL
KEMENTRIAN PEKERJAAN UMUM , DIREKTORAT CIPTA KARYA
PERGURUAN TINGGI
PBB

PENGUJIAN HASIL:
5 KJPP YANG MEMILIKI . 3 CABANG DAN . 5 PERWAKILAN
PBB
RUJUKAN
TEKNIS

Peraturan KETERANGAN
UU No.18 Tahun 1999 Jasa Konstruksi
Keppres No.80Tahun 2003 Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah

SE Sekjen Dep.PU No. 05/SE/SJ/2005 Peningkatan Penerapan Pengadaan Barang/Jasa Secara

Elektronik di lingkungan Departemen Pekerjaan Umum TA
2005

Keputusan Menteri Keuangan NO.427/KMK.02/2004 Harga Satuan Umum Tahun Anggaran 2005

UU No.28 Tahun 2002 Bangunan Gedung

Kep Dirjen Cipta Karya No.295/ KPTS/CK/1997 Tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung

UU No.4 Tahun 1992 Perumahan dan Pemukiman

Uu No.28 Tahun 2002 Bangunan Gedung
PP No. 4 Tahun 1988 Rumah Susun
Kepmeneg Perumahan Rakyat NO.06/kpts/1994 Pedoman Umum Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada
Kelompok (P2BPK)

Kepmeneg Perumahan Rakyat No.04/KPTS/1999 Kebijakan Strategi Nasional Perumahan Pemukiman (KSNPP)
HUBUNGAN BTB DENGAN SPI
Pada SPI (P3I 1. 5.13)
Pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk
pembelian tanah dan membangun properti dengan kegunaan yang
sama atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama
tanpa biaya tambahan akibat penuaan. Dalam pendekatan biaya
seharusnya biaya konstruksi ditentukan oleh hasil analisis perkiraan
biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di
pasar atau dalam praktek penilaian.

Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) menjadi sangat di

butuhkan oleh penilai dari proses-proses penilaian di atas. Sistem
Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) ini dikembangkan untuk
perhitungan Biaya Reproduksi Baru/BRB (Reproduction Cost New)
suatu bangunan baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana, dan
ruko, gudang , dll.
Azas BTB
- - Merupakan Rujukan bagi para penilai
Indonesia dalam menghitung Biaya
Reproduksi Baru (Reproduction Cost
New) suatu bangunan.
- - Standar Teknis Nasional
- - Disesuaikan dengan kondisi pasar dan
lokasi obyek penilaian
Manfaat Dalam Menggunakan BTB
1. Standarisasi Dasar Perhitungan Biaya
Reproduksi Baru / BRB bangunan
2. Mudah digunakan dan efisien secara
waktu
3. Terintegrasi terhadap peraturan SNI dan
SPI
4. Perhitungan BRB bangunan berbasis
pada pasar yang selalu diupdate secara
periodik
 PROSES PENENTUAN PROTOTYPE
BERBAGAI UKURAN DAN KUALITAS DARI TIPE RUMAH SEDERHANA DI PILIH
SALAH SATU YANG PALING BANYAK TERDAPAT DI PASAR
SPESIFIKASI YANG SAMA
DIBANGUN DI SEMUA PROPINSI
SKEMA PENYUSUNAN BTB

BTB
ANALISA HARGA
SATUAN PEKERJAAN
Skema Harga Satuan Pekerjaan

Gambar 2. Analisa Harga Satuan

Sumber : Sugeng Djojomirono, Manajemen
Konstruksi, Yogyakarta, 1984

Gambar 1. Skema Harga Satuan

 Analisa Harga Satuan
analisa material,
analisa upah tenaga kerja,
analisa peralatan

Analisa Harga Satuan Material

Material = Volume pekerjaan x Koefisien analisa material

Analisa Harga Satuan Upah

Tenaga Kerja = Volume Pekerjaan x Koefisien analisa tenaga kerja

Analisa Harga Satuan Alat

PERSAMAAN DASAR BTB
- RAB = (VP X AHSP X (HM+HU+HA))

- UIP = (RAB/EB)/LB
-

VP ; VOLUME PEKERJAAN KONSTRUKSI

AHSP : ANALISA HARGA SATUAN SNI
HM : HARGA PASAR MATERIAL
HU: HARGA PASAR UPAH
HA : HARGA PASAR ALAT
EB : ELEMEN BANGUNAN
LB : LUAS BANGUNAN
UIP ; UNIT IN PLACE
PROTOTYPE (sistem BTB tahap 1)
A Rumah Tinggal Sederhana B Rumah Menengah
 PROTOTYPE (BTB tahap 1)
C Rumah Menengah-Mewah D Ruko/ Rukan
Denah Rumah
Menengah
Lantai 1 Lantai 2
 Denah Rumah
Menengah - Mewah
Lantai 1 Lantai 2 Lantai Atap
PENYESUAIAN

Adjustment / penyesuaian yang perlu dilakukan:

1. Penyesuaian spesifikasi material/kualitas material

(IMM = indeks material MAPPI)
2. Penyesuaian Lokasi (IKK = Indeks Kemahalan
Konstruksi)
3. Penyesuaian Jumlah Lantai Bangunan
(ILM = Indeks Lantai Bangunan MAPPI) tahap
pengembangan
ELEMEN BANGUNAN (PU)

Komponen Gedung Rumah

Pondasi 5%-10% 3%-7%

Struktur 25%-35% 20%-25%

Lantai 5%-10% 10%-15%

Dinding 7%-10% 10%-15%

Plafond 6%-8% 8%-10%

Atap 8%-10% 10%-15%

Utilitas 5%-8% 8%-10%

Finishing 10%-15% 15%-20%

INDEKS MATERIAL MAPPI
(CONTOH)

Table 3. Quality Material Index

INDEKS KEMAHALAN
KONSTRUKSI (CONTOH)

Table 4. Location Index of BTB

TABEL BIAYA DAN TEKNIS
BANGUNAN (CONTOH)

Table 5. Sample of BTB/BCT in Jawa Barat Province

BTB DI NEGARA LAIN
BTB DI NEGARA LAIN
BTB DI NEGARA LAIN
BTB DI NEGARA LAIN
BTB DI NEGARA LAIN
BTB DI NEGARA LAIN