"Kostprijs nieuwbouwwoning mag als WOZ-waarde worden ove... https://www.wozspecialisten.nl/quote.php?

id=101

Share

"Kostprijs nieuwbouwwoning mag als WOZ-waarde worden overgenomen" "Rechtbank Breda"

Uitspraak Succesverhalen
RECHTBANK BREDA "Eindelijk gerechtigheid omtrent mijn
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer steevast te hoge WOZ-waarde"

Procedurenummer: AWB 10/5397 "Ik ben zeer tevreden en dat wil ik hierbij
graag verduidelijken"
Uitspraakdatum: 15 juni 2011

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
Gerechtelijke uitspraken
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
Gemeente Zuidplas doet voor 65
eiser,
bezwaarmakers uitspraak af in 1 uitspraak
op bezwaar.
en

de heffingsambtenaar van de gemeente Breda, "TV-studio zonder toilet is geen

verweerder. WOZ-object, dus geen afzonderlijke
aanslag"
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
"Gemeente Deventer blijft no cure no
De bestreden uitspraken op bezwaar pay beginsel negeren, Hof Leeuwarden is
De in n geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 5 november 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen overduidelijk"
de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is
gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de met die beschikking in n geschrift "Gemeente Rotterdam veroordeelt in
bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010. volledige kosten procedure vanwege
passieve houding ambtenaar"
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de
"Geen aanleiding voor
gemachtigde van belanghebbende, mr. M.B.A.C. Hasselman - van Gils, verbonden aan WOZ-specialisten te Zevenbergen,
proceskostenvergoeding zonder juridische
alsmede namens verweerder, [gemachtigde] en [taxateur R], taxateur.
bijstand"

1. Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot 700.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van 1.201,25;
- gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van 41 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per
waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari
2011 op 1.025.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de
uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2. De woning is een nieuwbouwwoning. Belanghebbende heeft de woning in 2009 gekocht voor een vrij-op-naamprijs
van 600.000. De meerkosten, die niet door verweerder zijn betwist bedroegen afgerond 100.000. De woning is in
datzelfde jaar opgeleverd en was in 2010 gereed.

2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in het beroepschrift een
waarde van 825.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [taxateur W], die de woning op
10 november 2010 heeft getaxeerd op 825.000. Ter zitting bepleit de gemachtigde van belanghebbende namens
belanghebbende een waarde van afgerond 700.000. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.

2.4. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge

artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat
waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge
artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar
voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw,
verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, de waarde bepaald naar de staat van
die zaak bij het begin van het tijdvak. Deze bepaling brengt mee dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar
de staat van die zaak op 1 januari 2010, dat wil zeggen met inachtneming van de omstandigheid dat de woning in 2009
wel bewoonbaar was, maar in 2010 gereed is.

2.5. Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin een dergelijke woning voldoende dicht rond de
waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die
woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept,
feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer

1 of 2 9/1/13 11:43 AM
"Kostprijs nieuwbouwwoning mag als WOZ-waarde worden ove... https://www.wozspecialisten.nl/quote.php?id=101

aangeeft. Verweerder heeft in het onderhavige geval dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld.

2.8. Belanghebbende heeft de (nieuwbouw-)woning in 2009, derhalve kort na de waardepeildatum, gekocht voor een
vrij-op-naamprijs van 600.000 met meerkosten van 100.000. Gelet op hetgeen in 2.5 is overwogen, moet ervan
worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning.
De stelling van verweerder dat de vrij-op-naamprijs niet als uitgangspunt is genomen omdat er voldoende vergelijkbare
objecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en bij het bepalen van de waarde van de woning vergeleken moet worden
met de verkoopprijzen van woningen die rond waardepeildatum zijn verkocht, wordt nu de woning kort na de
waardepeildatum is gekocht - verworpen. Een gerealiseerde prijs van de onroerende zaak zelf is immers een betere
waardebepaling van die onroerende zaak dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere onroerende zaken
die van de onroerende zaak verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen.

2.9. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van verweerder geen aanleiding geeft voor een andere conclusie
dan vorenstaand gegeven. Zeker niet nu de waarde, zoals die is weergegeven in het taxatierapport, op geen enkele wijze
valt te rijmen met de prijs die belanghebbende in 2009 voor de woning heeft betaald. Verweerder heeft op geen enkele
wijze een verklaring gegeven voor dat verschil.

2.10. Nu verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de rechtbank te beoordelen of
belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
Belanghebbende is bij de berekening van de door hem bepleite waarde van 700.000 terecht uitgegaan van de
aankoopprijs in 2009 van 600.000 plus de meerkosten van 100.000. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de
rechtbank daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 700.000 bedraagt.

2.11. Nu belanghebbende op grond van hetgeen hiervoor is overwogen reeds in het gelijk is gesteld, behoeven
belanghebbendes overige stellingen geen behandeling meer.

2.12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

2.13.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de
behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten
bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op 874 (1 punt voor het
indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van 437 en een
wegingsfactor 1).

2.13.2. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de taxatiekosten voor een bedrag van 327,25. De rechtbank
acht deze kosten niet onredelijk, zodat verweerder ook veroordeeld wordt deze kosten aan belanghebbende te vergoeden.

2.13.3. Gelet op het vorenoverwogene veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten
bedrage van 1.201,25 ( 874 plus 327,25).

Aldus gedaan door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en door deze en

mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier, ondertekend.

De griffier, De rechter,

Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2011.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 29 juni 2011

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is
onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk
op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Copyright 2013, WOZ Specialisten. Alle rechten voorbehouden. 124 Webdesign: Pixelerate

2 of 2 9/1/13 11:43 AM