Programma Dag van de Vastgoedwaardering

13:00 Openingswoord door dagvoorzitter Frans van Hoeken, directeur

Troostwijk, adviseur BDO

13:10 Joost Daalmans, Senior manager Real Estate Valuation Services BDO

13:40 Sake van den Berg, Partner Valuation BaseValue

14:10 Maarten Boef, Manager Acquisitie Vastgoed SPF Beheer

14:40 Pauze

#vjprofs
Uw dagvoorzitter

Frans van Hoeken

Troostwijk

#vjprofs
 Joost Daalmans

BDO

#vjprofs
BDO Real Estate Valuation Services
Dag van de vastgoedwaardering 2017
Even voorstellen
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Joost Daalmans MSc RT RDMW

M: +31(6) 153 01 102
E: joost.daalmans@bdo.nl

Professionele ervaring
Joost heeft zijn master diploma behaald aan de Universiteit of Greenwich in de richting Real Estate. Aansluitend heeft hij
ruim tien jaar gewerkt als taxateur bedrijfsmatig vastgoed met een focus op de Wet WOZ n marktwaarde vraagstukken
voor o.a. woningcorporaties.
Joost is lid van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en naast zijn RT-titel (Register Taxateur) behaalde Joost zijn
RDMWtitel en staat hij derhalve ingeschreven als Register Deskundige Modelmatig Waarderen in het register van
VastgoedCert. Sinds 2017 is Joost werkzaam bij de afdeling Real Estate Valuation Services van BDO. Daarbij richt hij zich
met name op taxaties van vastgoed voor Audit & Assurance-, Tax- en Advisory doeleinden.
Even voorstellen
Dag van de vastgoedwaardering 2017

BDO - Real Estate Valuation Services

Van origine een organisatie voor accountants en belastingadviseurs met aanvullende adviespraktijk;
Ontstaan uit WOZ-praktijk (fiscaal georinteerd, bezwaar- en beroepsprocedures);
Toenemende vraag vanuit BDO Line of Service Audit & Assurance en Advisory gezien ontwikkelingen AFM en DNB;
Thans 5 fiscalisten, 3 RTers, 1 data-analist, vacatures;
Focus op waarderingsvraagstukken in relatie tot Audit & Assurance, aldus geen taxatie-afdeling;
En in de toekomst.. doel is groei naar circa 20 FTE rond 2020.
Vergelijkbaar met real estate advisory afdelingen BIG-4.
Inhoud presentatie
Dag van de vastgoedwaardering 2017

1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?

2. Wat betekenen deze trends voor het werk van de taxateur en de accountant en hoe komen de twee werelden
samen?
3. Hoe is de (gewenste) interactie tussen de taxateur en accountant gedurende het taxatieproces?
4. Wat betekenen de geschetste ontwikkelingen en trends voor mij als opdrachtgever?
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

a. Digitalisering processen
Ontwikkelingen op het gebied van blockchain
Standard Business Reporting
b. Toename van stakeholders, wet- en regelgeving, uitvoeringsrichtlijnen en toezicht
Mate van beschikking over de benodigde informatiebehoefte stakeholders
Bevindingen AFM onderzoek(en) bij accountants & taxateurs
c. Toenemend belang van de onderbouwing van waarderingen
Delen van data
Deelnemen van accountants en taxateurs in samenwerkingen
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Blockchain

Huidige initiatieven:
Top Team ICT, Ministerie van Economische Zaken
Oprichting Blockchain Competence Centre (BC3)
Nationale Blockchain Coalitie
Ontwikkelen Blockchain bouwblokken
Realiseren van condities benutten Blockchain
Ontwikkelen en realiseren van de Human Capital Agenda
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Datakwaliteit

Controleverklaring accountant gebaseerd op getrouw beeld niet een beetje getrouw

Belang van datakwaliteit en betrouwbaarheid neemt toe:

Basis/full variant- voorbeeld: markthuur woongelegenheden in Handboek 2017 op basis van m2 GBO in plaats van
als percentage van de leegwaarde -> werkelijk m2 GBO hiermee relevanter
Full variant voorbeeld: beklemmingen / achterstallig onderhoud
Interne controle op datakwaliteit:
Procesbeschrijving beschikbaar?
Interne (her)ijking bij mutatie?
Functiescheiding in het proces / interne controle op (aanpassingen qua) invoergegevens?
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Standard Business Reporting

SBR: Standard Business Reporting methode voor het samenstellen en aanleveren van financile berichten
XBRL: Extensible Business Reporting Language standaard voor financile rapportage
Nu al verplicht voor kleine vennootschappen
Wordt ook verplicht voor grote vennootschappen (o.a. ook woningcorporaties)
Pilot met 4 corporaties qua rapportage jaarrekening 2016
Nieuwe pilot met 10 tot 15 corporaties qua rapportage jaarrekening 2017
Verplichte rapportage jaarrekening 2019 (?) via SBR/XBRL, mogelijk reeds voor jaarrekening 2018
System to system
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Toename van stakeholders, wet- en regelgeving, uitvoeringsrichtlijnen en toezicht

Kredietcrisis
Schandalen, frauduleuze partijen/werkwijzen in vastgoed aan het licht
Toegenomen bemoeienis overheid en DNB
Rapporten AFM, bevindingen op het gebied van externe deskundigen
Toename vastgoedkennis bij accountantsorganisaties
Taxateurs en accountants vaker met elkaar in gesprek
Maar ook andere partijen meer betrokken, zoals data-analisten, research etc.
1. Wat zijn de trends op het gebied van taxeren en verslaglegging?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Toenemend belang van de onderbouwing van waarderingen

Oprichting NRVT per 1 januari 2016

Doel- en taakstelling NRVT nog steeds onderhevig aan discussie/overleg
Ook op dit specifieke dossier toegenomen bemoeienis overheid, DNB en AFM
Gevolgen voor vereisten taxaties en daaraan verbonden rapportages en verantwoordingsdocumenten
Toename vastgoedkennis bij accountantsorganisaties > dus meer en diepergaande vragen!
De accountant controleert meer, betere onderbouwing nog vaak nodig
Voldoen aan de richtlijnen van NRVT c.q. RICS vaak voldoende, mits goed uitgewerkt
Delen van data (referenties)
Deelnemen van meer stakeholders in bijvoorbeeld StiVad en vergelijkbare initiatieven?

Men dient de gedachtelijn van de taxateur te kunnen volgen voor een juiste interpretatie van de waardering.
2. Wat betekenen deze trends voor het werk van de taxateur en de accountant en hoe komen de
twee werelden samen?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Gevolgen geschetste ontwikkelingen:

Meer en meer data

Door toename data ook meer te controleren > impact blockchain technologie?
Toepassen analyse- en controlesystemen neemt exorbitante toename van werkzaamheden weg
Denkbare samenwerking accountant en taxateur in het proces (gevalideerde dataset t.b.v. taxateur)
Meer zekerheid, efficintie en effectiviteit voor beide partijen
2. Wat betekenen deze trends voor het werk van de taxateur en de accountant en hoe komen de
twee werelden samen?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Huidige situatie Opdrachtverlening aan

taxateur

Opleveren taxatie aan

Opdrachtgever opdrachtgever

Aanleveren taxatie aan

accountant

Terugkoppeling bevindingen c.q.

vragen aan opdrachtgever

Doorgeven bevindingen c.q.

vragen aan taxateur
Accountant Taxateur
Terugkoppeling antwoorden aan
opdrachtgever

Doorgeven antwoorden aan

accountant

Akkoord of geen akkoord

2. Wat betekenen deze trends voor het werk van de taxateur en de accountant en hoe komen de
twee werelden samen?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Gewenste situatie Opdrachtverlening aan

taxateur

Opleveren taxatie aan

Opdrachtgever opdrachtgever

Aanleveren taxatie aan REVS

accountant

Terugkoppeling bevindingen c.q.

vragen aan taxateur
Accountant
Terugkoppeling antwoorden aan
REVS accountant

Akkoord of geen akkoord

REVS
3. Hoe is de (gewenste) interactie tussen de taxateur en accountant gedurende het
taxatieproces?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Wat is de werkwijze van de accountant en/of bijvoorbeeld ons REVS-team?

Begin controletraject
Taxateur gaat aan het werk, taxeert het object en schrijft een taxatierapport
Controleteam controleert taxatierapport en de daarin opgenomen waardering
Stoplichtmodel REVS
Memo van bevindingen
Gesprek met de taxateur
Dossier krijgt goedkeurende verklaring
4. Wat betekenen de geschetste ontwikkelingen en trends voor de opdrachtgever?
Dag van de vastgoedwaardering 2017

Wat merkt de opdrachtgever in de praktijk:

Minder optreden als intermediair tussen taxateur en accountant > dus betere klantervaring!
Meer zekerheid over kwaliteit en inhoud van de taxatie
Broninformatie gevalideerd
Uitgangspunten minder nodig, beter controleerbaar
Daarmee beperking van de risicos
Meer informatie en data aan te leveren
Toename kosten processen zouden beperkt/nihil moeten zijn door inzet systemen, databases en controlemodellen
Vragen en/of opmerkingen
Dag van de vastgoedwaardering 2017
bdo.nl

Nieuwe perspectieven
In de nieuwe economie doen kansen zich sneller voor dan ooit. Nieuwe
spelregels geven een boost aan zakelijk werken. En een nieuwe generatie staat
klaar om het anders te doen. Beter, slimmer, innovatiever. Wie succesvol wil
ondernemen, moet zelf ook vernieuwen. Open staan voor verandering. En met
open vizier kijken naar de mogelijkheden die voor ons liggen.

Nieuwe perspectieven, dt is wat BDO u wil bieden. En kan bieden, dankzij onze
unieke combinatie van lokale marktkennis en een internationaal netwerk.
Persoonlijke dienstverlening en een professionele aanpak. BDO helpt u graag om
vanuit een andere invalshoek naar uw business te kijken. Zodat u de juiste
beslissingen neemt om uw organisatie sterker, wendbaarder en succesvoller te
maken. Of u nu een mkb-bedrijf, familiebedrijf, publieke organisatie of
internationale onderneming bent.

BDO kijkt graag met u vooruit. Samen komen we tot nieuwe inzichten en
nieuwe kansen in uw markt. Samen creren we nieuwe perspectieven.
15:10 Rogier van der Hijden, Commercieel Directeur Calcasa

15.40 Wendy Verschoor, Executive Director, Head of Client Care en Member

of the Board CBRE

16:10 Onno Tacoma, Advocaat, Partner Attorney at law Weebers Vastgoed

Advocaten

16.40 Netwerkborrel

#vjprofs
 Wendy Verschoor

CBRE

#vjprofs
LEASE ACCOUNTING:
WAT WORDT DE IMPACT OP DE
WAARDERING?
28 NOVEMBER 2017
IFRS 16 LEASE ACCOUNTING

DE ESSENTIE:
Bij organisaties die:
- rapporteren onder IFRS
- komt vanaf 2019
- gehuurd vastgoed op de balans te staan

CBRE 25 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

 WAT ZAL DE
IMPACT ZIJN OP
VASTGOEDSTRATEGIEN?
IMPACT OP REAL ESTATE PORTEFEUILLESTRATEGIE

Beleid: Kan leiden tot herijking van het eigendom

versus huren beleid
Lease vs. Own
Services Kan resulteren in toegenomen gebruik van
short term serviced offices

Financile beslissingen - Maak geld vrij om te investeren

Sale/
in de primaire business
Leaseback
Strategische beslissing - Creer flexibiliteit in de portfolio

CBRE 27 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

ER ZAL MEER GEVOELIGHEID EN GOVERNANCE ZIJN RONDOM
BESLISSINGEN OVER LEASING

Kortere huurcontracten - Kan de trend naar kortere

Lease
huurvoorwaarden versterken
Termijn
Breaks and extensions Nemen naar verwachting toe

Omzethuur - Huurders zullen een hoger percentage

voorwaardelijke huur zoeken
Vaste huren - ontmoedigend voor huurders om vaste
Lease Structuren
huurverhogingen te accepteren
Services Kan resulteren in een verschuiving naar
hogere servicekosten en lagere huurniveaus

CBRE 28 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

IMPACT OP WORKPLACE STRATEGIES

Strategische beslissingen - behoefte aan herdefiniring

Workplace van de ruimte
Strategies Kan leiden tot een herziening van het ruimtegebruik
Flexibiliteit nieuw beleid voor flexwerken

Prioriteren - voors en tegens per huuralternatief

Matrix van Lease Business vs real estate bedrijfsstrategie is leidend
Alternatieven Rol van vastgoed vastgoed dient maximale waarde
aan het bedrijf te leveren

CBRE 29 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

 RELEVANTE ASPECTEN
VOOR DE
VASTGOEDWAARDERING
IMPACT OP HUURDERS

Gevolgen voor veel gebruikte

onderhandelingen en KPIs (leverage, solvency,
EBITDA)

Verhoogde administratieve last

Strengere financieringsconvenanten

Verhoging van de kosten van vreemd vermogen

Wijziging in dividendbeleid

Gevolgen voor aandelenkoers /

bedrijfswaardering
CBRE 31 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?
MOGELIJKE IMPACT OP VASTGOEDBELEGGERS

Toename van (her) onderhandelingen

Verhoogde leegstand en remarketing

Meer cashflowrisico / lagere vastgoedwaarden

Impact op financiering (kosten) van

vastgoedbeleggingen

De huurder kennen wordt belangrijker dan ooit!

CBRE 32 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

CONTACT

WENDY VERSCHOOR
Executive Director
Head of Client Care
CBRE Netherlands
Amsterdam
T: +31 (0)20 626 26 91
M: + 31 (0) 6 2011 4107
E: wendy.verschoor@cbre.com

CBRE 33 LEASE ACCOUNTING: WAT WORDT DE IMPACT OP DE WAARDERING?

DANK U!
 Onno Tacoma

Weebers Vastgoed Advocaten

#vjprofs
Aansprakelijkheid van
taxateurs
Dag van de Vastgoedwaardering 2017
mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS
advocaat/partner
Introductie
mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS
Advocaat/Partner
o.tacoma@vastgoed-advocaten.nl
Specialisatie: koop, huur en aansprakelijkheid
makelaars en taxateurs

2004 2011 Manager ontwikkeling en vastgoedjurist

NS Poort (thans NS Stations)

1997 2004 Adjunct-directeur Mees Bedrijfshuisvesting

1989 1997 Makelaar Capital Markets

Joseph Elburg Amsterdam
Leidraad artikel Vastgoedrecht VGR-2017-5

Vindplaats: www.vastgoed-advocaten.nl
Kwalificatie van de taxatieopdracht
Artikel 7:400 Burgerlijk wetboek (BW):

De overeenkomst van opdracht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de

opdrachtnemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt anders dan
op grond van een arbeidsovereenkomst werkzaamheden te verrichten die in iets
anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het
bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van
personen of zaken.
Juridische toetsingsmaatstaf
Artikel 7:401 BW: Zorgplicht opdrachtnemer

De opdrachtnemer moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen.

Criterium uit de jurisprudentie:

De taxateur in redelijkheid (niet) tot vaststelling van de waarde kan zijn gekomen, daarmee is het
handelen van de taxateur (niet) in overeenstemming met de norm van een redelijk handelend en
bekwaam opdrachtnemer.

Wat zijn daarbij de aanknopingspunten.

Vier fasen van het taxatieproces
1) Opdracht;

2) De feiten;

3) Discretionaire ruimte;

4) Verslaglegging.
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
De opdracht
Doelomschrijving van de taxatie
Hetzelfde pand, twee verschillende taxatiedoeleinden, twee verschillende waarden.

Marktwaarde, algemene en bijzondere uitgangspunten

Deze discussie tussen taxateur en opdrachtgever is bepalend voor de mate
waarin de taxatie aan het doel beantwoordt.

Toepasselijk uitvoeringsreglement en tuchtrecht

Veelal voorgeschreven vanuit het lidmaatschap van de organisatie van de taxateur.
Let op: dat er niet meerdere uitvoeringsreglementen en tuchtrecht toepasselijk zijn=> forum shopping.
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
De opdracht
Verklaring van vakbekwaamheid
Wordt door taxateurs zeer nonchalant mee omgegaan en is veelal
een voorgedrukte standaardbepaling in de opdracht. Voorgedrukte bepalingen kunnen
in een procedure buiten spel worden gezet.

Exoneraties en aansprakelijkheidsbeperking
Zeer belangrijk voor zowel taxateurs als derde belanghebbenden (financiers).
Altijd een koppeling met het doel van de taxatie.
ECLI:NL:PHR:2016:535 gelding zorgplicht taxateur ten aanzien van financiers.
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
Het feitenonderzoek
Voor velen van u bekende zaken als:

Oppervlakten Eigendomssituatie
Huurwaarde Zakelijke rechten
Huurovereenkomsten Uitpondscenarios
Bouwkundige staat Bestemmingsplan
Installaties Financieel-economische analyse
Asbest enzovoorts
Bodemverontreiniging
Dat hoef ik u niet verder toe te lichten
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
Het feitenonderzoek => Maatstaf
De taxateur heeft het zonder meer kunnen waarnemen; Bouwt af en is gradueel
De taxateur had het moeten waarnemen/herkennen;
De taxateur had erop bedacht moeten zijn gelet op ..
Dit gaat een taxatie te boven.

Deze maatstaf geldt ten aanzien van het vergaren van de feiten, de aan- of afwezigheid
van asbest, bodemverontreiniging, indicatoren die samenhangen met een slecht
functionerende installatie, de staat van onderhoud, enzovoorts.

De taxateur neemt op. Van hem/haar kan niet verwacht worden

destructief onderzoek te doen naar de voornoemde zaken.
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
De discretionaire ruimte
IVS 2017 en afgeleide regelingen schrijven voor dat de taxateur zijn/haar waardeoordeel moet
legitimeren (EXPLAIN) aan de hand van referenties. Dat geldt juist voor de factoren in de discretionaire ruimte:

- Huurwaarde;
- Yield onderbouwing;
- Gehanteerde indexeringspercentage;
- Keuze vergelijkingsobjecten.

Dat is dus veel minder een black box dan menigeen denkt!
De beslissingen genomen in de discretionaire ruimte zijn dus heel goed te herleiden
maar blijven discretionair!
(Uitspraak tuchtrechter NRVT 20160402: te lage marktwaarde)
Aanknopingspunten voor aansprakelijkheid
De verslaglegging
Comply or explain
Als de werkelijkheid weerbarstiger is dan de regelgeving mag onderbouw worden afgeweken.

Standaard bepalingen
Boeten snel aan betekenis in of blijken soms geheel niet van toepassing.
Binnen rechtspraak verschil in weging tussen tekst en standaard tekst.

Plausibiliteitstoets
In juridische zin ondergeschikte van opdrachtnemer.
Opdracht nemende taxateur blijft onverkort aansprakelijk.
Tenzij apart door opdrachtgever ingehuurd op basis van een zelfstandige opdracht.
Materieel kan het natuurlijk geen kwaad als er iemand mee kijkt!
Waar gaat het fout
a. Doelredeneringen, bijvoorbeeld aan willen sluiten bij de transactieprijs;
b. Feitelijke fouten, rekenfouten, interpreteren van gegevens met name uit bestemmingsplannen,
niet opletten bij de opname, geen of niet alle huurcontracten gezien;
c. Onvoldoende of slecht geformuleerde onderbouwing van de gemaakte keuzes en afslagen
(EXPLAIN);
d. De taxatie van gisteren is de grondslag voor de taxatie van vandaag, smoothing en lagging;
e. Please-gedrag van de taxateur in relatie tot de opdrachtgever, is een integriteitskwestie.
Grondslagen voor aansprakelijkheid
Ingeval de opdrachtgever van mening is dat de taxateur zijn/haar werk niet goed heeft gedaan:

Artikel 6:74 BW: de tekortkoming;

Artikel 6:81/ 82 BW: verzuim;

Ingeval van verzuim schadevergoeding mogelijk;

Artikel 6:162 BW: onrechtmatige daad voor derden belanghebbenden (bijvoorbeeld de bank);
Civiele procedure of eerst tuchtrecht ?
Het bewijs van het tekort schieten in een inspannings-verplichting is moeilijk, zeker
wanneer het op de discretionaire elementen aankomt. Wanneer heeft de taxateur zich
niet als een goed en zorgvuldig opdrachtnemer gedragen?

Het is de opdrachtgever of derde belanghebbende die het bewijsprobleem heeft.

Biedt het tuchtrecht aanknopingspunten om dit probleem te slechten?

Tuchtrecht als instrument om vast te stellen dat de taxateur zijn werk niet goed heeft gedaan!
Kenmerken tuchtrecht
Toepasselijk op basis van de taxatieopdracht, veelal ruimhartige toegangscriteria: Een ieder die.

Op grond van die criteria dus ook niet opdrachtgevers, bijvoorbeeld kopers, banken, fiscus enz.

Veelal uitgevoerd als bindend advies overeenkomst, dus geen arbitrage.

Let op wat in deze overeenkomst wordt uitgesloten! Toegang tot de rechter, wel/geen finale kwijting.

Inhoudelijke beoordeling door vakbroeders, op basis van het toepasselijke uitvoeringsreglement,

van het werk van de taxateur.

Geeft een deskundig oordeel over de invulling van de zorgvuldigheidsnorm door de taxateur.
Een veroordelende tuchtrechtelijke uitspraak
Een tuchtrechtelijke veroordeling leidt niet zonder meer tot civielrechtelijke aansprakelijkheid.

De civiele rechter dient zelf (opnieuw) de feiten vast te stellen die tot civielrechtelijke aansprakelijkheid leiden.
Er ontstaat een tweede lijn in de jurisprudentie waarin de tuchtrechtelijke uitspraak meer gewicht wordt toegekend.

Daarnaast dient de rechter het causaal verband vast te stellen tussen de taxatie en de schade en
ingeval van een onrechtmatige daad de relativiteit, die worden binnen het tuchtrecht niet getoetst.

Een tuchtrechtelijke veroordeling levert een stevige bijdrage aan de bewijspositie van de eisende partij.
Afronding en vragen
Deze presentatie bevat de hoofdlijnen van het artikel aangaande de waarborgen
van de vastgoedtaxatie en de daarmee samenhangende aansprakelijkheid van taxateurs.

Daarin zitten veel nuances. Leest u die eens rustig na in het aangehaalde artikel.

VRAGEN ?
DANK U WEL VOOR UW AANDACHT