"VLERA-MS" L.L.

Bussiness Nr.:71316793 &Fiscal NR: 601681829

Adress: Str."Rexhep Krasniqi"EXDS,Entrance 10 nr. 2 Veternik

Prishtin, Kosov 10000

+ 377 (0) 44 197 782 dhe +377 (0) 44 629 690

E-mail: megjitperquku@hotmail.com,

Nr.13M/2017

Prishtin12.06.2017

To: ORBIKOSHPK, Adresa, Magj. Prishtin-Shkup

Z.Fikret Havolli, Drejtor
Subject: VLERSIM I PALUAJTSHMRIVE pr lokalet afriste n katin e par, n
objektin afaristo banesor n Prizren blloku B, kontrata e dats 07.09.2013

EVALUATION REPORT

HARTUAR NGA VLERA MS SH.P.K.

Mexhit Peruku - Vlersues i Licencuar pr
Vlersimin e Pronave t Paluajtshme Licenca
Nr.VP -175Prishtin, 12.06.2017

Faqja 11-22
"VLERA-MS" L.L.C

Bussiness Nr.:71316793 &Fiscal NR: 601681829

Adress: Str."Rexhep Krasniqi"EXDS,Entrance 10 nr. 2 Veternik

Prishtin, Kosov 10000

+ 377 (0) 44 197 782 dhe +377 (0) 44 629 690

E-mail: megjitperquku@hotmail.com,

Nr. 13M/2017

Vushtrri,12.06.2017

To: ORBIKOSHPK, Adresa, Magj. Prishtin-Shkup

Z.Fikret Havolli, Drejtor
Subject: Vlersim i paluajtshmrive t lokaleve afriste B16 (kati i par, I) me sip. prej
60.3m2 dhe B18 (kati i par, I) me sip. Prej 53.7m2
From: Mr.Mexhit PerukuVlersues i Licencuar pr Vlersimin e Pronave t
Pajuatshme

ORBIKOSHPK, Nrb: 70213697, dhe Nrf:600301741, Adresa, Magj.

Prishtin-Shkup ,Fax/Tel: +38138553877, Z.Fikret Havolli, Drejtor

Detyra: T vlersoi patundshmrit dhe t gjej vlern e tregut pr locate afariste t

ndrtuara n Prizren, Rruga illiam alker, n objektin afaristo-banesor,
Blloku B n ngastrat kadastrale:2751/2, 2751/3,2751/4 dhe 2751/5
ZK Prizren, t cilat I ka n pronsi n baz t kontrats t dats 06.03.2007,
t vrtetuar pran Gjykats Komunale n Prizren.

Faqja 11-22
PRMBAJTJA

1. VESHTRIM HYRS: 4

2. SUPOZIME DHE RRETHANA KUFIZUESE: 6

3. PERSHKRIMI DHE ANALIZA E PRONS: 7

4. ANALIZA E PERGJITHSHME EKONOMIKE: 9

5. KONSTATIMI I GJENDJES: 10

6. VLERSIMI 13

7. KRITERET E VLERSIMIT: 14

8. MENDIMI DHE KONSTATIMI: 21

Faqja 11-22
1. VSHTRIM HYRS

Objekti i vlersimit: T vlersoi patundshmrit dhe t gjej vlern e tregut pr locate

afariste t ndrtuara n Prizren, Rruga illiam alker, n objektin
afaristo-banesor, Blloku B n ngastrat kadastrale:2751/2,
2751/3,2751/4 dhe 2751/5 ZK Prizren, t cilat I ka n pronsi n baz
t kontrats t dats 06.03.2007, t vrtetuar pran Gjykats
Komunale n Prizren.

Kontrata: Kontrata e dats 05.06.2017

Pronari i patundshmris:Sipas kontrats s prons t dats 07.09.2013, pr shitblerjen e

lokaleve afariste, gjegjsisht pr kompenzimin e borgjit t papaguar
t BEN-AFSHPK ndaj ORBIKOSHPK ka ardhura deri te
kontrata q : BEN-AF SHPK ti jap dy lokalet afariste B16 dhe
B18 me sip. 60.3m2 dhe 53.7 m2, n baz t s cils
ORBIKO|SHPK bhet pronare e ktyre lokaleve afariste.
Lokalet afariste gjinden n rrugn illiam alker n Prizren, blloku
B n kompleksin afaristo-banesor n katin e I(par) nga ana lindore
e objektit.

Baza e vlersimit:MeKontratn e dats 05.06.2017, znj. Emine Verbovci, menaxhere e

Financave pran ORBIKOSHPK, ka kontraktuar ekspertin Mr.Mexhit
Peruku- Vlersues i Licencuar pr Vlersimin e Pronave t Paluajtshme nga
Vushtrria, prkitazi me nxjerrjen e provs pr tvlersuar dhe prcaktuar
vlern e tanishme t tregut me vlersimin e patundshmrive n objektin

Faqja 11-22
 afaristo-banesor, I ndrtuar n ngastrat kadastrale nr.2751/2, 2751/3,2751/4
dhe 2751/5 ZK Prizren me siprfaqe prej 60.3m2 dhe 53.7m2,q gjinden n
objektin e par t ktij objekti-ndrtese n rrugn illiam alker n Prizren.

Bazuar n Nenin 15 paragrafi 6, 6.1, 6.2 dhe 6.3 si dhe Nenit 22 paragrafi 3.3
i Ligjit Nr. 03/L-139 ~ 03/L-205pr shpronsimin e prons s paluajtshme,
Udhzimin Administrativ Nr. 02/2015 Pr Miratimin e Metodave dhe
Kritereve Teknike t Vlersimit q do t Prdoren pr Prllogaritjen e
Shums s Kompensimit pr Pronn e Paluajtshme q Shpronsohet dhe
Dmet q Kan t Bjn me Shpronsimin,Nenin 4paragrafi 1 dhe 1.1, Nenin
5 paragrafet 1 dhe 4, Nenin 8 paragrafet 1, 1.1; 1.2; 1.2.1; 1.3, 1.3.1;1.4, 1.4.1,
1.4.1.2; 1.5, 1.5.1; 1.6, 1.6.3; 1.7.1, 1.7.2, 1.7.3; 2 dhe 3, prcaktimi i vlers s
tregut bazohet n Nenin 3 paragrafi 1.4 i Ligjit nr. 03/L-204 pr Tatimin n
Pronn e Paluajtshme si dhe Standardet Ndrkombtare t Vlersimit IVS
2011 (International Valuation Standards) 2011 faqe 20.

Data e vlersimit t prons: Vlersimi i u krye me datn 12.06.2017

Data e inspektimit t prons: Inspektimi i prons sht br me datn 05.06.2017.

Data e raportimit: Data e hartimit t raportit prfundimtar sht 12.06.2017

Vlersuesi: Mexhit Peruku, Vlersues i liencuar pr vlersimin e pronave tpaluajtshme,Zyrtar

Qertifikues i Shpenzimeve Buxhetore dhe Ekspert i Financave Publike.

Deklarata e vlersuesit: N baz t njohurive m t mira dhe bindjes sime deklaroj se:

Faqja 11-22
 Veprimet e ndrmarra t pasqyruara n raport jan t drejta dhe ate sipas
ndrgjegjes sime m t mir, dijes dhe prvojes profesionale.

Studimet dhe zgjidhjet, vendimet jan t kufizuara me raportin e supozimeve dhe

kushteve.

Pagesa e shrbimeve lidhur me vlern e vlersimit nuk jan t lidhura

paraprakisht me vler t caktuar t prons - objekt i vlersimit apo arritjes s
rezultatit t kontraktuar t vlers s vlersimit apo paraqitje e fardo ngjarjeje q
lidhet me ksi lloj kontraktimi.

Vlera e vlersimit sht prezentuar n harmoni me standardet e prcaktuara mbi

kodin e etiks profesionale.

Kam prvoj lidhur me patundshmri per t cilat bj vlersimin e vlers.

I plotsoj krkesat e arsimimit profesional.

2.MBSHTETTJA PLOTSUESE EVLERSIMIT

Vlersuesi pr t br vlersimcilsor dhe meritor, i ka prfillurparimet e prgjithshme t

vlersimit q aplikohen edhe n vendet europiane,n prputhje me " Manualin e
standardeve europiane t vlersimit".Gjithashtu, Vlersuesi sht bazuar n standardet e
aprovuara nga "Komiteti ndrkombtar i standardeve t vlersimit t aseteve", si dhe
nga"Grupi europian i shoqatave t vlersuesve". Por i ka zbatuar edhe praktikat e
vlersimit standard,duke ia adaptuar kushteve dhe rrethanave t zons dhe palujshmrive
t cilat gjenden n pronn-objekt vlersimi,e gjithsesi duke u mbshtetur edhe n
literaturn tjetr ndihmse profesionale, n praktikat e vendeve t rajonit dhe te vendit.
Duke egzaminuar shkresat e lndes, shifet se patundshmria objekt vlersimi prbhet
nga: 1 parcel me katrngastra, me Kulture-tok ndrtimore, me shfrytzim aktual objekt
afaristo-banesor Blloku Bme siprfaqe t prgjithshme prej 114m 2, t paraqitura n
kontratn e shhitblejres t dats 07.09.2013.

2. SUPOZIMET DHE RRETHANA KUFIZUESE

1. Kushtet e prgjithshme kufizuese

Faqja 11-22
 Gjat procedures s vlersimit jam mbshtetur n t dhnat nga dokumentacioni i lnds
dhe informatave t shitblerjes s patundshmris qsht objekt i vlersimit sipas
kontrats s vrtetuar nga gjykata, si dhe disa shitblerjeve krahasuese n afrsi. N
prputhje me kto rrethana pajtohem, q materialet n raportin e vlersimit jan
gjithmon n dispozicion pr verifikimet e duhura.

Sipas njohurive tona t gjitha t dhnat perfshir edhe ato historike q mbeshteten n
nxjerrjen e mendimeve dhe perfundimeve t mija, jan t verteta dhe t sakta. Mirpo
edhe pse t dhnat jan marr nga burimet pr t cilat mendoj se jan t sakta.

Palujtshmria nuk ka kurfarngarkese detyrimore.

Informatat, vlersimet dhe mendimet t cilat i prmban ky raport kan t bjn vetm me
shtjen e vlersimit sipas kontrats t dats 05.06.2017 n mes t vlersuesit dhe
porositsit t vlersimit, ORBIKOSHPK.

Raporti i vlersimit t vlers sht i natyrs s besueshmris si pr vlersuesin ashtu

edhe pr shfrytzuesin e synuar, nga kjo vlersuesi nuk merr kurfar prgjegjsie nse
palt e treta mbshteten n kt raport.
Pronari i ktij raporti apo i kopjes s tij nuk ka t drejt t publikoj pjes apo edhe
trsin e ktij raporti dhe nuk mund ta prdor pr qllime tjera prpos pr nevoja t
ORBIKOSHPK.
Vlersimi paraqet dhnien e mendimit profesional pr vlern e prons s paluajtshme
(lokalave afariste), ku vlera e vlersimit sht informacion vetm pr ORBIKOSHPK
duke pasur parasysh qllimin e vlersimit dhe llojin e vlerave t vlersimit. Baz pr
formimin e mendimit profesional jan: dija, prvoja, njohja e ligjeve dhe t ligjshmris
s tregut t paluajtshmrive.

2. Kushtet e veanta kufizuese

Siprfaqja e e trsishme e lokalave prej114m2, gjegjsisht nga: 1 parcel me katr

ngastra, me Kulture-tok ndrtimore, me shfrytzim aktual objekt afaristo-banesor Blloku
B me siprfaqe t prgjithshme prej 114m 2, t paraqitura n kontratn e shhitblejres t
dats 07.09.2013.

Faqja 11-22
 Ndikimi i prbrjes gjeologjike t toks, ndotja e ambientit dhe kushteve tjera t cilat nuk
ka mundsi t prcaktohen por q nuk jan relevante pr vlersim jan t padefinuara me
kt raport.
Pjes prbrse e raportit sht edhe Kontrata n mes t palve pr vlersim t
paluajtshmris.

I vlefshm sht vetm raporti i nnshkruar nga autori.

3. PRSHKRIMI DHE ANALIZA E PRONS

1. Kufizimi i prons

Objekti afaristo-banesor gjendet nrrugn illiam alker, Blloku B n Prizren, Zona Kadastrale
Prizren,ndrtuar n ngastrat kadastrale nr.2751/2, 2751/3,2751/4 dhe 2751/5. Lokalet afariste
gjinden n:katin e i(par) me nr. B16 me siprfaqe prej 60.3m2 dhe lokali i dyt gjindet poashtu
n katin e i (par) me nr.B18 me siprfaqe prej 53.7m2. Lokalet gjinden n ann Lindore t
Kompleksit Banesor-Afarist, prball Komplesit banesor-afarist Kabashi n ndrtim dhe gjinden
nga ana e majt e koridorit i cili ka nj numr t caktur t lokalve (i tr kati), pr momentin t
shfrytzuara vtm nj numr i vogl i tyre. Lokalet gjenden n t njjtn an dhe kan n mes
nj lokal tjetr (B17) i cili nuk sht pronsi e ORBIKOSHPK. Lokacioni ku gjendet
Kompleksi sht Qendr Tregtare dhe shum e fuqishme me bizneseme aktivitete t ndryshme
dhe struktur shum t volitshme pr t br biznes. N vazhdim po i numrojm disa nga
bizneset e ksaj qendre tregtare q e bjn shum atraktive t brit biznes duke falenderuar
kushteve,infrastrukturs dhe pranin e objekteve me karakter social,edukativ,sprotiv si dhe
shtetor.

Prona objekt vlersimi(lokalet afariste) gjindet n pjesn jugore t qytetit t Prizrenit n rrugn
illiam alker dhe kufizohet:nga ana lindore kompleksin afaristo-banesor Kabashi, me kampin e
pushimeve Prizreni dhe qendren e qytetit.
Nga ana jugore kufizohet me: parkun e qytetit, stadionin e futbollit, univerzitetin Ukshin Hoti,
spitalin e qytetit.

Faqja 11-22
Nga ana perndimore kufizohet me: objekte afariste t llojeve t ndryshme, shkollat e mesme t
qytetit dhe rrugn e cila lidh Kosovn me Shqiprin.
Nga ana veriore kufizohet me: qendren tregtare Emona City, Bellona-mobileri turke, Univerziteti
UBT dhe n afrsi gjendet policia, zjarrfiksat, gjykata,prokuroria e shtetit etj.

Siq po shihet nga prshkrimi kemi t bjm me nj zon shum t zhvilluar ekonomike ku
frekuentojn instutucionet kryesore t shtetit, objektet sportive dhe t rekreacionit q paraqet nj
numr t konsiderueshm t njerzve, krkues t shrbimeve t ndryshme e sidomos t rinjve.

Lokalet objekt i ktij vlersimi kan t instaluara rrjetin e ujsjellsit,kanalizimit, energjis

elektrike dhe internetin.

2. Forma e prons dhe pozita

Lokalet afariste kan form t rregullt katrkndshi kndrejt me siprfaqe prej 60.3m2 dhe
53.7m2, siq u cek m par jna t drejtuara nga ana lindore e qytetit e jo nga rruga kryesore
mirpo, ka nj prparsi nga lokalet e tjera sepse me lokalin e par 60.3m2 jan t ngjitura
shkallt q zbresin ne rrugn dytsore dhe ka nj prparsi t leht nga lokalet tjera.

T dhnat mbi pronn jan t mbeshtetura n kontratn e dats 07.09.2013, neni 1 prshkruan
karakteristikat kryesore t lokaleve afariste dhe dshmin q kjo kontrat shtr e vertetuar pran
Gjykats Komunale ne Prizren.

3. Prona objekt i lnds gjendet n Qendra Tregtare Prizren

4. Ngastrat kadastrale 2751/2, 2751/3, 2751/4 dhe 2751/5
5. Lloji i njsis Parcell
6. Lloji i prons Pron Private
7. Zona Urbane

Faqja 11-22
 8. Siprfaqja 114 m2
9. Vend i quajtur Prizren
10. Kultura Lokal afarist
11. T drejtat Posedim individual
12. Emri i pronarit: ORBIKO SHPK
13. Nr. Personal: Nr.B: 70213697, Nr.F: 600301741
14. Adresa Magjistalja Prishtin-Shkup

4. ANALIZA E KOMUNS S PRIZRENIT

Komuna e Prizrenit ka siprfaqe prej 640 km2 (5.94 % teteritorit t Kosovs) gjendet ne
jugperendim t Kosovs dhe me 76 vendbanime dhe me 220.776 banor nga t cilt ne Prizren
jan_rreth 110.000 banore.

Prizreni me s shpeshti quhet: Ana e Prizrenit, bazeni i Prizrenit ose Rrafshi i Dukagjinit.
Kufizohet me Komunat e Gakovs, Rahovedt, Suharek, Shtrpces dhe Dragashit si dhe me
Shqiprin dhe Maqedonin.

Pr kt arsye rafshi i Prizrenit gjendet n lartsi mbidetare rreth 400 metra dhe disa maje t
Sharrit kalojn lartsin 2000 m t lartsis mbidetare.Klima e qytetit sht jashtzakonisht e
Ilojllojshme.

N viset e ulta pr shkak t ndikimit t klims mesdhetare dhe verave shum t nxehta t korrurat
jan nder t parat n Europn juglindore me prparsit e pakrasuheshme pr kulturat bujqsore:
Hardhija e rrushit, pemt dhe perimet.

N viset majore, dominon klima e alpeve, pr q'arsye deri n Qershor npr gropa mbeten sasit e
bores me q'rast n mes t vers mund t zbardhohen majet e maleve.

Ky Iloj i konfiguradonit krijon parakushte pr pasuri dhe ne resurset tjera, si p.sh:

N baz t sasis s ujit sht nj ndr vendet m t pasura.

Kjo pozit krijon t gjitha parakushtet pr zhvillimin e kulturave bujqesore, blegtoris,
industries ushqimore dhe t turizmit n baz t modelit t Austris, Sllovenis, Zvicrs.
Prmes ans s Prizrenit kalon rruga m e shkurter qe bashkon pjesn qendrore t
gadishullit Ballkanik me detin Adriatik.Kjo rrug, e dia pr arsye politike nga e kaluara
sot nuk ka rndsi aq t madhe , sht nj rast i mire q me valorizimin e saj te
shfrytzohen t gjitha prparsit e saj, duke mare parasysh q n t kaluarn ka pas ndikim
primar n zhvillimin e Prizrenit.

Faqja 11-22
Pozita regjionalo-gjeografike e Prizrenit m s miri mund t shqyrtohet me analizn e
pozits s tij n relacion me Kosovn, rrafshin e Dukagjinit dhe rrafshin e Lumbardhit.
Kosova prbhet prej fushave t Kosovs dhe Dukagjinit. Ato jan t rrethuara pothuaj
nga t gjitha me bjeshk t larta dhe paraqesin nj trsi t ndar qartas.Fushat e Kosovs
dhe Dukagjinit jan n pjesn e mesme t gadishullit Ballkanik.Kosova dhe me t edhe
rrethi i Prizrenit ka karakter tranzit ndrmjet regjioneve Panonike dhe Pontike n njrn
an dhe regjionit t Egjeut-Adriatikut n ann tjetr. Kto lidhje tranzite mundsuan
fushat, rrafshet e lumenjve dhe kalimet maiGre ndrmjet tyre n t cilat si lidhje natyrore
t lvizjes s leht ishin dhe jan rrugt e komunikacionit. Komuna e Prizrenit n veri
kufizohet me komunat e Suhareks dhe Rahovecit, n jug me komunn e Dragashit, n
lindje me komunn e Shtrpcs dhe n perndim me kufirin e Republiks s
Shqipris.Prizreni gjendet jasht rrjets s rrugve magjistrale t Evrops.Npr
territorin e tij kalojn rrugt e rndsishme t komunikacionit. Afrsia e kufirit dhe lidhjet
e pandrtuara t komunikacionit me Shqiprin, si dhe malet e larta t cilat e rrethojn
Prizrenin nga t gjitha ant kan pas ndikim jo t favorshm n zhvillimin e ktij
regjioni.

Mirpo, predispozitat natyrore japin mundsi t favorshme pr lidhjen me regjionet fqinje

m t largta, ndrsa me formimin e lidhjeve kualitative Prizreni do t ket nj pozit
dukshm m t mir si pr rrjedhat turistike dhe t mallrave ashtu edhe n lidhje m
efikase dhe n integrimin n hapsirat m t gjra t Kosovs, Shqipris, Maqedonis,
regjioneve tjera kufitare dhe t Evrops.

Zhvillimi Ekonomik i Prizrenit Prej vitit 1980 1999 ndrmarrjet shoqrore kan
punsuar 80% t fuqis puntore t Prizrenit.Aktualisht, NSH-t jan duke punuar n
kushte shum t vshtira.Burimi i vetm i t hyrave pr kto ndrmarrje sht dhnja me
qera (leasing-u) objekteve t tyre sektorit privat. Pr momentin organet komunale nuk
kan kompetenca q t administrojn kto ndrmarrje shoqrore. (Prej vitit 2001 t gjitha
NSH-t jan nn UNMIK-un, ndrsa prej vitit 2002 nn AKM-n Agjensioni Kosovar I
Mirbesimit). Profili Ekonomik I Komuns s Prizrenit.
Bujqsia me degt e saj mbetet akoma ndr burimet e rndsishme t punsimit dhe
jetess, sepse pr m shum se 50 % e popullats jeton n ambientet rurale.Qysh n
kohn e ish-Jugosllavis Prizreni ka qen I njohur pr pemt, perimet dhe vern e tij.N
Komunn e Prizrenit me prpunimin e qumshtit dhe prodhimin e produkteve prej qumshti
merren katr (4) qumshtore me kapacitet t kufizuar t prpunimit prej 500 litra deri
15.000 litra pr nj ndrrim.
Prodhimet e qumshtit, n veanti djathi i freskt injohur si Djathi I Sharrit, sht i
njohur n prmasa ndrkombtare. Prodhimtaria e drithrave t realizuara n Komunn e
Prizrenit pr vitin 2001 sht 12,565 ton grur dhe 15,040 ton misr. Mundsit pr
grumbullim, vendosje dhe ruajtje t drithrave jan t mira.Aktualisht ujiten 25 % t toks
punuese respektivisht 3,300 ha. Ujitja bhet prmes tri hidro-sistemeve: Dukagjinit
(2,500 Ha), Radoniqit (400 Ha) dhe Sistemit lokal t ujitjes(SLU-400ha).

Faqja 11-22
Prodhimi i pemve dhe perimeve sht n rritje e sipr dhe ofron nj potencial t lart pr
themelimin e bizneseve profitabile. Ringjallja e kapaciteteve n fushn e agrobiznesit do
t krijoj punsim dhe t hyra n mnyr rapide. Abi & Elif 19 sht active n
industrin ushqimore.Kjo kompani ka nj kontrat lisingu 10-t vjeare me nj investitor
privat dhe deri m tani prodhimi dhe shitjet kan qen shum t knaqshme.

Nj numr i madh monumentesh historike e bjn Prizrenin lokacion shum atraktiv si

pr vizitort e huaj ashtu edhe ata nga Kosova. Trashgimia historike e Prizrenit jo vetm
q i trheq turistt nga mbar Kosova, por edhe ofron mundsi pr zhvillimin e turizmit
dhe pr ruajtjen shkathtsive tradicionale pr artizanate t lashta. Duke marr kt
parasysh nj numr i madh iniciativash t donatorve jan fokusuar n ruajtjen e
prodhimit t artizanateve tradicionale si jan qndisja,tepiht, stolit e muara etj. duke i
ndihmuar vendasit n themelimin e bizneseve private n kt fush.

Sektori privat sht duke treguar shenja t rritjes.Sipas zyres pr regjistrimin e bizneseve
numri i bizneseve t regjistruara deri n Mars t 2003 n sektorin privat sht mbi
5000.tabela n vazhdim tregon numrin e bizneseve n baz t llojit t aktivitetit t tyre.
Pjesa drmuese e tyre jan ndrmarrje eksportuese importuese.Nga gjithsejt 5.000
bizneset e regjistruara n Prizren ekzistojn 629 biznese prodhimi dhe zejtari prodhuese,
357 biznese me veprimtari shrbyese dhe shrbime zejtare, 464 biznese me veprimtari
hoteliere dhe shrbime hoteliere, 325 biznese me veprimtari transporti dhe 2,254 biznese
me veprimtari t tregtis me shumic dhe pakic, etj.

Sektori i NVM-ve ballafaqohet me shum vshtrsi dhe pengesa dhe munges t

prkrahjes nga qeveria lokale dhe ajo qndrore. Administreata duhet q prpjeket dhe
programet t'i drejtoj n: largimin e pengesave aktuale t zhvillimit t NVM-ve,
themelimin e nj mjedisi t favorshm afarist, objekte dhe trajnime. Kto programe duhet
t prkrahin dhe t kultivojn shpirtin e ndrmarrsit n popullatn e Prizrenit, i cili ndr
shekuj njihet si regjion me tradita biznesi.

Krijimi i zonave industriale e tregtare ku do t vendosen kapacitetet prpunuese,

prodhuese, qendrat tregtare, si dhe organizimi i panaireve do t krijojn ambient dhe
kushte shum t volitshme jo vetm pr komunitetin lokal t biznesit, por edhe do t
trheqin kapitalin e huaj.

Komuniteti i biznesit n Prizren sht mjaft aktiv dhe ka nj tradit t gjat t angazhimit
kuptimplot n shtje lidhur me zhvillimin ekonomik lokal. Organizatat dhe shoqatat n
vijim jan aktive n Prizren:
Agjensioni rajonal pr Ndrmarrjet e Vogla dhe t Mesme (kjo sht nj shoqat nga
Eurekna UNMIK program) ESNAF shoqat afariste,Shoqatat e zejtarve,Klubi i Biznesit
t Prizrenit themeluar n vitin 1991 (shoqat afariste),Oda Ekonomike Rajonale ,20 OJQ
profesionale, active n fushn e zhvillimit ekonomik local.

Faqja 11-22
5.KONSTATIM I I GJENDJES

Pas verifikimeve t t dhnave lidhur me: posedimin faktik dhe juridik t prons, daljes
n vendshiqim t prons, inizimit t terenit lidhur me kufijt e prons, pronat prreth,
shfrytzimit aktual t tyre, t dhnave tjera nga dokumentacioni i siguruar n procedurn e
vlersimit, si dhe pas ekzaminimit t tyre, vertetohet gjendja si m posht vijon:

5.1. Mbshtetja juridike

Pr vrtetimin e gjendjes s krkuar bazuar n Kontratn e dats 05.06.2017 n mes t

vlersuesit dhe porositsit, jan ndermarr kto veprime duke i analizuar dhe u bazuar:

N Ligjin Nr. 03/L-139 . 03/L-205Pr Shpronsimin e Prons s Paluajtshme,

N Udhzimin Administrativ Nr. 02/2015 Pr Miratimin e Metodave dhe Kritereve

Teknike t Vlersimit q do t Prdoren pr Prllogaritjen e Shums s Kompensimit pr
Pronn e Paluajtshme q Shpronsohet dhe Dmet q Kan t Bjn me Shpronsimin,

N Udhzim Administrativ Nr. 04/2011 pr Prcaktimin e Vlers s Prons s Palujtshme dhe

Standardet e Vlersimit,

N Standardet Uniforme t Praktiks Profesionale t Vlersimit (SUPPV),

N Standardet Ndrkombtare t Vlersimit IVS (International Valuation Standards),

Faqja 11-22
 N Kodin Profesional Etik dhet mirsjelljes,si dhe

N Standardet Europiane t Vlersimit TEGOVA

5.2. Metodat e vlersimit

Me Udhzimin administrativ nr.02/2015 t dats07.08.2015, pr miratimin e metodave

dhe kritereve teknike t vlersimit qe do t prdoren pr prllogarirtjen e shums se kompenzimit
pr pronn e paluajtshme qe shpronsohet dhe dmeve q kan t bjn me shpronsimin, (Neni
4), sht parapar citim:

1.Gjat vlersimit t prons se paluajtshme qe preket nga procesi i shpronsimit,

vlersimit Zyra pr vlersimin e prons se paluajtshme do t prdor nj ose m shum nga
metodat e vlersimit t paraqitura m posht:

1.1.Metoda e shitjeve krahasuese

1.2.Metoda e kostos,

1.3.Metoda e t ardhurave.

"Vlera e tregut" do t thot mimi me t cilin blersi sht i gatshm t blej dhe shitsi t
shes pronn e paluajtshme n nj transaksion zyrtar, ku asnjri nuk sht nn ndonj
detyrim pr t vepruar dhe nuk ekziston marrdhnie midis palve prmes lidhjeve
familjare, martess, pronsis s prbashkt ose lidhjes biznesore.

Metoda e aplikuar pr vlersim t ksaj prone sht metoda e shitjeve krahasuese, si

metoda m e prshtatshme pr vlersim, kur ekzistojn informata t mjaftueshme lidhur
me shitblerjet n 3 vitet e fundit.

Faqja 11-22
 Meqense pr vlersimin e pronave t ktij lloji,metoda m e prshtatshme,dhe m e
preferuar pr rastin aktual, sht METODA E SHITJEVE KRAHASUESE, por meq
informatat e siguruara nga shitblerjet q kan ndodhur n periudhn e tri viteve t fundit
nuk japin besushmri te mjaftueshmerreth mimeve t shitjesgjat vlersimit t ktyre
paluajtshmrive nuk do te mbeshtetemi vetm n metodn e shitjeve krahasuese,por do t
bjm nj kombinim t logjikshm t ktyre dy metodave:

Metods s shitjeve krahasuese dhe

Metods s kostos.

6. VLERSIMI

6.1. Vshtrimi mbi tregun

Eksperti, pr t br vlersim korrekt, e ka shfrytzuar mundsin pr t br nj studim, dhe

analiz lidhur me, volumin e transaksioneve shitblerjeve t paluajtshmerive n nj periudh
brenda tre viteve t kaluara gjer m tani,por me qsht fjala pr periudh t caktuar,duke ju
referuar Nenit 4 t Udhzimit Administrativ,nr.02/2015 dat 07.08.2015,pr miratimin e metodave
dhe kritereve teknike pr prllogaritjen e shums s kompenzimit pr pronn e paluajtshme q
shpronsohet dhe dmeve q kan t bjn me shpronsimin,shitblerjet e ndodhura n periudhn
e mhershme se tri (3) vite para dats s vlersimit jan eliminuar nga trajtimi.

Nisur nga fakti se mungojninformatanga: Noter, Zyra pr vlersimin e pronave t paluajtshme

Departamenti i tatimit n pron, si dhe Informatat nga palt e treta t besueshme, mbi bazn e
t cilave do t prcaktohej vlera reale e tregut, eksperti zgjodhi praktikat t cilat i ka zbatuar n
prcaktimin e vlers s tregut duke krahasuar pronat e ngjashme q jan objekt shit-blerje,
oferatve si dhe informatat nga palt e treta- t besueshme, prkatsisht nga banor t asaj zone,
vlersuesi ka ardh n prfundim se:

- Periudha e viteve 2013 2016, karakterizohet me rnie t aktivitetit t tregut dhe t

mimit t paluajtshmerive, t zons dhe rreth saj.

Faqja 11-22
 - Zona ku gjendet paluejtshmria sht zon ndrtimore n qendr t qytetit. Megjithat pr
shkka t gjendjes s prgjithshme ekonomike volume transaksioneve t shitblrejes ka nj
stagnim. Meqsht zone ndrtimore mund t parashihet q n t ardhmen n kt pjes
t ket objekte te larta banimi.

- Nga t dhnat q pasqyrojn lvizjen e mimeve t tregut t pronave t paluajtshme,

rezulton se periudha e viteve 2013 2016 karakterizohet me nj ngritje stabile n
kuadr t standardeve normale t mimit t pronave t paluajtshme, edhe pse jo me at
trendin q ishte m par i cili mund t konsiderohet se ka qen i pa kontrolluar dhe jo
standard, andaj edhe prona aktuale sht objekt i trendit t lartprmendur dhe si e till do
t trajtohet dhe do t mbshtetet n:

7. KRITERET DHE METODOLOGJIA E VLERSIMIT

Vlersimi sht bazuar n kriteret dhe metodologjin e vlersimit t parapara me Udhzimin

Administrativ 02/2015 Pr Miratimin e Metodave dhe Kritereve Teknike t Vlersimit q do t
Prdoren pr Prllogaritjen e Shums s kompensimit pr Pronn e Paluajtshme q
Shpronsohet dhe Dmet q Kan t Bjn me Shpronsimin.

Marr pr baz rrethanat mjedisore ku gjindet prona, prona sht tok ndrtimore dhe
objektet e ndrtuara aty jan objekte me karakter humanitar ku ofrohen shrbime t ndryshme
vullnetare dhe educative arsimore e humanitare.

METODA E SHITJEVE KRAHASUESE

Me Nenin 5 t Udhzimit administrativ t theksuar dhesht parapar qe, Eksperti

vlersues gjat procesit t vlersimit t pronave t paluajtshme, do t marrin parasysh, vetm ata
tregues t shitblerjes, apo t dhna tjera reale, q kan ndodhur brenda periudhs 3 vjeqare.

Vlersuesi konsideron se, sht e arsyeshme t merren pr baz prova materiale, t cilat i
referohen transaksioneve t shitblerjeve, t realizuara n zonn ku ndodhet prona objekt
vlersimi, por jo ato prfshir nga Lista e Departamentit t Tatimit npron, i cili vepron n

Faqja 11-22
kuadr t Ministris s Financave, dhe kshtu mbi bazn e mimit mesatar, i cili do rezultoj si
rrjedhoj e prllogaritjeve prkatse, ta prcaktoj edhe mimin prkats pr pronn aktuale,
normalisht duke i pas n konsiderat edhe prllogaritjet e vlers s tregut bazuar n tabelat
prkatse metodologjike, si dhe faktort e vlersimit, mbi bazn e t cilve bhen korigjimet
prkatse t mimeve.

Nga t dhnat e siguruara lidhur me mimet e transaksioneve t shitblerjes s pronave t

paluajtshme, pr nj metr katror n zonn, ku bn pjes prona aktuale- objekt t ktij
vlersimi, rrjedh se, mimi i tregut i prons- objekt i ktij vlersimi, sht mimi i fituar mbi
bazn e prllogaritjeve, duke i marr parasysh mimet krahasuese t shitblerjeve t realizuara n
zonn ku gjendet edhe prona aktuale, dhe mbi at baz, duke enxjerr mimin mesatar t arrihet
mimi prkats i vlersimit.

Vlersuesi e sheh t arsyeshme dhe t domosdoshme,kombinimin e metodave t

vlersimit,prkatsisht,kombinimin e Metods s Shitjeve Krahasuese dhe Metods s
Kostos,pasiqe qllimi i ktij vlersimi sht raportimi financiar i prons.

Pos t cekurave m sipr, vlersuesi ka ardhur n konstatim se lokalet afariste kan vler
m t madhe nga ajo q tani vlersohet nga shitsit-blersit pr shkaqe t natyrave dhe pasojave
juridike t vet objektit afaristo-banesor Ben-af I cili ka ngelur I paprfunduar dhe me mungesa
t theksuara teknike pr qka nuk sht joshs sa duhet pr blersit potencial. Objekti I cekur m
sipr ende nuk ka arritur ti prfundoj punt dhe ta bj pranimin teknik pran organeve
komunale n mnyr q blersit eventual t mund ta bartin pronn n emrin e tyre. Prndryshe
objekti gjendet n nj zon shum t fort zhvillimore dhe mimet e lokaleve afariste pr metr
katror jan pothuajse dyfish e m t larta nga ato q blersit e mundshm ofrojn mimin e
blerjes t ktyre lokaleve afriste.

VLERSIMI I OBJEKTIT BANESOR LOKAL AFARIST

Metodat e vlersimit

1. Gjat vlersimit t pronave t paluajtshme q preken nga procesi i shpronsimit,Zyra pr

vlersimin e Pronave t Paluajtshme prdor nj ose m shum nga metodat e vlersimit t

Faqja 11-22
paraqitura m posht,sipas kritereve t prcaktuara me kt Udhzim Administrativ jan aplikuar
dy metodat e para.

2.1 Metoda e shitjeve krahsuese

2.2 Metoda e Kosotos dhe

2.3 Metoda e t ardhurave.

Sic sht cekur edhe m heret n vlersimin ton, Metoda e Kostos sht metod m adektuat
pr vlersimin e prons me qllim t raportimit financiar.

Metoda e Kostos

Neni 6 i UA 02/2015 vijon: Pr ato ndrtesa,pjes ndrtesash apo pjes aksesore,pr t cilat
informacioni i tregut ose treguesit e shitblerjeve sht i kufizuar apo nuk ekziston ,vlersimi
bhet prmes prdorimit t metods s kostos,duke prdorur si baz mimin ose koston e
zvendsimit duke e marr nga 3 kompani ndrtimore q do t sigurojn koston e vlers pr
ndrtesa,pjes ndrtesash apo pjes aksesor.Kosto e zvendsimit mund t shprehet si vler pr
t gjith objektin ose pr m2.

2. Amortizimi i cili prfshin prkeqsime fizike, vjetrsin funksionale dhe ekonomike t

objektit, i zbritet kostos se zvendsimit t objektit.N prcaktimin e amortizimit t ndrtess,
pjesve t ndrtesave apo pjesve aksesor merret n konsiderat jetgjatsia e mbetur e
objektit.

3. Me qllim prcaktimin e vlers s prgjithshme t prons, kostos s ndrtesave, pjesve t

ndrtesave apo pjesve aksesore,ishtohet vlera e toks,nse ka t ktill.

Bazuar n nenin 12 t Udhzimit Adminitrativ 02/2015 -q prcakton vlern e ndrtess bazohet

n kto kritere:

1. Pr prcatimin e vlers s ndrtess q do tshpronsohet merren parasyshkriteret e

mposhtme :

1.1Lloji i ndrtess

1.2 Materiali ndrtimor,

1.3 Viti i ndrtimit t ndrtess dhe viti i renovimeve ose ndryshimeve t mdha.

1.4 Qasja n rrug.

Faqja 11-22
1.5 Qasja n shrbimet publike .

1.6 Sistemi i ngrohjes,

1.7 Gjendja e ndrtess,

1.8 Qerat dhe kushtet e qradhnies pr ndrtesat q deri n njfar mase jan t dhna me qera,

1.9 Kostot e funksionimit dhe mirmbjtjes pr ndrtesat t cilat deri n nj mas jan t dhna
me qera.

1.10 Kritere t tjera q kan nj ndikim t dallueshm n vlersimin e ndrtess sikur kushtet e
ambientit,zhvillimi rajonal i zons ku ndodhet ndrtesa.

2. Pr t prcaktuar gjendjen e ndrtess merret parasysh materiali ndrtimor ,instalimet ,paisjet

dhe plani i ndrtess.Udhzues pr prcaktimin e gjendjes do t jet akti nnligjor prkats pr
mbledhjen dhe regjistrimin e informatave mbi pronn dhe tatimpaguesin.Renovimet e mdha q
e tejkalojn mirmbajtjen e rregullt mund t merren parasysh.

3. Asnj kompensim nuk do t paguhet pr ato ndrtesa me cilsi m t ult se sa cilsia e

kufizuar si " shum e dobt",si objekte t tilla konsiderohen,objektet ndrtimore n rrnim e sipr
t cilat nuk mund t prdorn.

4. Prcaktimi i vlers s ndrtesave bhet duke prdorur kombinime t ndryshme t vitit t

ndrtimit dhe t cilsis sipas shtojcs nr,2 bashkangjitur ktij Udhzimi Administrativ.

Gjat vlersimit t ksaj prone vlersuesi ka hasur n nj rast specific pr shkaqe t cekura m
sipr sepse n kuadr t objektit t paprfunduar mimet q I ofrojn shitsit jan shum t ulta
n krahasim me mimet q shiten dhe blihen n lokalet tjera afariste jasht ktij objekti. Pr kto
arsye vlersuesi ka marr mimet e lokaleve afariste nga departamentii tatimit n pron pran
Ministris pr Ekonomi dhe Financa, t cilat sillen,pr zonen e pare 1,500.00 E, pr zonen e dyte
900.00E, dhe pr zonen e tret 700.00E pr metr katror n komunn e Prizrenit. Lokalet I
prkasin zons s dyt t qytetit t Prizrenit.

Gjithashtu vlersuesi ka marr n konsiderat ofertat e lokaleve n t njejtin object dhe n t

njejtin kat dhe pothuajse me veqori t ngjajshme t cilat jan objekt i shitjes. Vlersuesi mendon
se kto oferta q jan studiuar dhe listuar nj nga nj ofronj mime prafrsisht t njejta n t
cilat vlersuesi bazohet pr arritjen e mimit.

Gjithashtu vlersuesi ka ardhur n konstatim se lokalet e shitura n vitet e mprashme kan pasur
nj mim m t favorshm nga nga mimet q blersit jan t gatshm t ofrojn tani. Shembull
i ktij konstatimi sht lokali I cili sht shitur-bler n vitin 2012 m nj mim prej 1,500
Eur/m2 (intervist me pronarin e ktij lokali), por ky local gjendet prball rrugs kryesore e jo n
rrugn dytsore n t cilat gjenden lokalet object I ktij vlersimi. Vlersuesi ka kontaktuar edhe
ofertat e tjera n po t njejtin objekt dhe t gjitha ofertat kan rezultuar prafrsisht nj mim t

Faqja 11-22
prafrt dhe vlersuesi sht mbshtetur kryesisht n kto oferta pr arritjen prfundimtare t
mimit per 1m2 t prons objekt vlersimi.

Tabela e formimit t mimit n baz t ofertave n kuadr t objektit afaristo-banesor.

Ofertat mimi pr m2
1 670.00
2 655.00
3 665.00
4 640.00
Gjithsejt 2,630/4
657.5 Euro per m2

Kontrata pr shitblejren e lokaleve afariste e lidhur me datn 07.09.2013 n mes t shitsit Ben-
Af Shpk dhe bleresit Orbico Shpk sht 68,473.00 Euro, gjithashtu Orbico Shpk ka br nj
investim n kto lokale ne vler prej 2,900 Euro gj q ka ndikuar n rritjen e vlers s ktyre
lokaleve.

8. MENDIM DHE KONSTATIM

1. Sipas kontrats pr vlersim t paluajtshmris n mes t porositsit dhe Vlersuesit.

2. mimi pr metr katror i prons objekt i ktij vlersimi, pas marrjes n konsiderat t t gjith
faktorve relevant ,q kan ndikim n prcaktimin e vlers s prons dhe rrethanave n t cilat
ndodhet prona shtsi m posht:

mimi i lokalit( pr m2) sht vlersuar 657. 50 Euro.

Vlera e prgjithshme e lokaleve sht vlersuar 657.50 euro, 114 m x 657.50 =

74,898.00 Euro.

Gjithsejt vlera e patundshmris objekt vlersimi :74,989.00

E rrumbullaksuar 75,000.00

Me fjal(shtatdhjet e pes mijeuro)

Faqja 11-22
V L E R S UE S I

Mexhit Peruku - Vlersues i licencuarpr

Vlersimin ePronave t PaluajtshmeLicenca
nr.VP-185
________________________

Faqja 11-22
Faqja 11-22
 Foto 1. Pamja e lokaleve nga ana lindore perball kompleksit n ndertimKabashi

Kati i I i dedikuar pr hapsir afariste, ku ndodhen edhe lokalet objekt i ktij vlersimi.

Faqja 11-22
Foto e lokalit 1 60.3 m2, ngjitur me shkallt hyrse n object/ndrtes

Foto e lokalit 2, sip.53.7m2

Faqja 11-22
 Ofertat per qira dhe per shitje te lokaleve ne te njejtin object ku gjenden lokalet object I ketij vleresimi.

Foto 2. Zona n rrugn illiam alker, Prizren (zon industrial)

Faqja 11-22
 Foto e zones ku gjendet ndertesa ne te cilen gjenden lokalet object I ketij vleresimi (zone miks
industrial/afariste dhe banim)

Foto e zones; Qendra Tregtare EmonaCity, perballe objektit ku gjenden lokalet object I ketij vleresimi

Faqja 11-22
Faqja 11-22