Analýza zmluvných vzťahov samospráv s parkovacou spoločnosťou EEI

(spracoval Miroslav Buriánek)

Obec zabezpečuje (zákon č. 369/1991 Zb.) výstavbu, údržbu a vykonáva správu miestnych
komunikácií v záujme zabezpečenia potrieb obyvateľov obce a rozvoja obce. Obec môže podľa § 6a
zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách od 30.11.2013 prenajať na základe prijatého
všeobecne záväzného nariadenia úseky miestnych komunikácií na dočasné parkovanie motorových
vozidiel aj inej právnickej osobe.

Mesto Košice v roku 2012 vyhlásilo verejnú obchodnú súťaž a podpísalo nájomnú zmluvu s EEI,
s.r.o. protiprávne, nakoľko do 30.11.2013 nebolo možné na základe zákona č. 135/1991 Zb. o
pozemných komunikáciách prenajímať verejné komunikácie a parkoviská právnickým osobám.
Podobne je na tom mesto Vranov nad Topľou, ktoré vyhlásilo verejnú obchodnú súťaž v roku 2009 a
mesto Zvolen, ktoré podpísalo nájomnú zmluvu s EEI, s.r.o. v roku 2011.
Finančné vzťahy medzi obcou a poverenou právnickou osobou upravuje zákon č.
138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o majetku obcí“).
Zákon o majetku obcí stanovuje povinnosť realizovať prenájom majetku obce vytvorením
súťažného prostredia alebo minimálne za cenu stanovenú znaleckým posudkom pri dodržaní trhovej
ceny nájmu. Súťažné prostredie a minimálnu cenu obec nie je povinná realizovať len pri prevodoch
majetku podľa § 9a ods.8 zákona o majetku obcí a pri prenajímaní svojho majetku podľa osobitného
zreteľa.
Mesto Banská Bystrica nevyhlásilo na prenájom parkovacích miest verejnú obchodnú súťaž
z dôvodu osobitného zreteľa v zmysle § 9a ods. 9, písm. c) zákona č. 138/1991 Zb. Zo správy
odôvodňujúcej uplatnenie osobitného zreteľa vyplýva, že mesto Banská Bystrica muselo uzatvoriť
nájomnú zmluvu s EEI s.r.o. (EEI s.r.o. si mohla v budúcnosti uplatniť náhradu škody vo výške
527.566,70 eur).
Spoločnosť EEI s.r.o. uhradila mestskej spoločnosti MBB sumu vo výške 791.350 eur s DPH
za prenájom parkovacích miest. Predmetná suma predstavovala preddavok z výberu parkovného
uhradený vopred na obdobie účinnosti zmluvy do 31.12.2025. (Zmluva zrušená na základe vzájomnej
dohody dňa 30.12.2015). Mesto Banská Bystrica mohlo sumu (neuhradený zostatok EEI s.r.o. vo
výške 527.566,70 eur) EEI s.r.o. vrátiť alebo vyhlásiť verejnú obchodnú súťaž bez vrátenia finančných
prostriedkov. V prípade, že by uvedená spoločnosť VOS nevyhrala, tak až potom mohlo mesto
uvedenú sumu EEI s.r.o. vrátiť.
Ak EEI, s.r.o. uhradilo mestu Banská Bystrica preddavok na nájomnom do roku 2025, tak sa
môžeme mesta Banská Bystrica spýtať, začo jej v súčasnosti EEI, s.r.o. vôbec platí?
Na základe zmluvy sa EEI, s.r.o. zaviazala poskytnúť parkovacie preukazy štatutárom
spoločností a organizáciám mesta Banská Bystrica, určených zamestnancov Mestského úradu
v Banskej Bystrici a poslancov mestského zastupiteľstva v počte maximálne 50 kusov.
Nájomná zmluva týkajúca sa mesta Banská Bystrica neobsahuje počet parkovacích miest,
ktoré mesto Banská Bystrica prenajala EEI s.r.o. Výnos z prenájmu je pre mesto Banská Bystrica
zmluvne stanovený vo výške 65% a ten sa dá zistiť až po skončení kalendárneho roka, bez možnosti
posúdenia, či nájomná zmluva je, alebo nie je v priebehu roka výhodná. Na druhej strane sa zo zmluvy
nedozvieme, za akú konkrétnu činnosť EEI s.r.o. dostane 35% z výnosu za parkovanie motorových
vozidiel.

Mestské zastupiteľstvo v Košiciach dňa 21.01.2012 schválilo uznesenie – prenájom parkovísk

externému operátorovi a spôsob vyhodnotenia súťaže. Nájomná zmluva medzi mestom Košice a
víťazom verejnej obchodnej súťaže EEI s.r.o. nadobudla účinnosť 30. júla 2012. Predmetom zmluvy je
prenájom parkovacích miest v počte 3393 za ročné nájomné vo výške 324.000 eur. V súťažných
podmienkach nebola stanovená povinná minimálna cena za prenájom parkovacích miest. Mesto
Košice prenajímalo občanom mesta Košice parkovacie miesta za 500 až 600 eur ročne. Podľa
pravidiel prenajímania majetku mesta Košice zo dňa 29.06.2010 bola stanovená minimálna cena pri
prenájme pozemkov za prenájom 1/m2 vo výške 1/10 z ceny určenej podľa znaleckého posudku. Cena
uvedených pozemkov sa v meste Košice pohybuje od 140 do 150 eur/m 2. Minimálna cena pozemku
mala byť určená za jedno parkovacie miesto v minimálnej výške 15m 2 x 140 eur = 210 eur a nie vo
výške 95 eur/m2 ako prenajalo mesto Košice.
Mesto Košice tým, že neprenajalo parkovacie miesta v počte 3393 za také nájomné, za aké sa
v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu
alebo porovnateľné veci porušilo ustanovenie § 9a ods. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí.
Uvedené znenie zákona je účinné od 01.01.2011.
EEI s.r.o. predložila dňa 29.03.2012 návrh zmluvy, ktorý zaväzoval mesto Košice zabezpečiť
súčinnosť Mestskej polície formou zabezpečenia odtiahnutia alebo blokácie príslušných motorových
vozidiel v prípade neuhradenia parkovného. Uvedený záväzok mesta nebol súčasťou verejnej
obchodnej súťaže.
Podľa Obchodného zákonníka § 284 ods. 1 návrh možno zahrnúť do súťaže, len keď jeho
obsah zodpovedá uverejneným podmienkam súťaže. Od podmienok súťaže sa návrh môže odchýliť
len v rozsahu, ktorý podmienky súťaže pripúšťajú.
Mesto Zvolen prenajalo nájomcovi EEI s.r.o. parkovacie miesta v počte 960 za 156.000 eur na
základe verejnej obchodnej súťaže (jedno parkovacie miesto za 162,5 eur ročne).
Spoločnosť EEI s.r.o. ponúkla nenávratnú sumu vo výške 500.000 eur, ktoré použije na
technické zhodnotenie parkovísk. Pôjde o automaty a iné technické zabezpečenie nevyhnutné na
prevádzku parkovísk. Uvedené zhodnotenie je uvedené v článku X nájomnej zmluvy č. 609/2011.
V nájomnej zmluve č. 609/2011 sa mesto Zvolen zaviazalo zabezpečiť súčinnosť mestskej
polície pri nezaplatení parkovacieho miesta. Je otázne, či uvedená súčinnosť zo strany mestskej
polície bola aj súčasťou verejnej obchodnej súťaže. V prípade ak nie, mesto Zvolen konalo v rozpore s
§ 284 ods. 1 Obchodného zákonníka.

Parkovanie na základe rezidenčných kariet

Mestá Zvolen, Banská Bystrica a Košice rozšírili predmet nájmu o rezidenčné zóny bez verejnej
obchodnej súťaže. EEI s.r.o. získalo uvedené nájmy automaticky ako víťaz predchádzajúcich
verejných obchodných súťaží na prenájom parkovacích miest určených podľa lokalít. Obce môžu
prenajímať svoj nehnuteľný majetok, ktorý musí byť presne identifikovateľný, aby nemohol byť
zameniteľný a za trhovú cenu. Mestá, v ktorých rezidenčné zóny spravuje EEI s.r.o. tieto povinnosti
obišli zákonnou možnosťou prenájmu uvedených plôch formou osobitného zreteľa.
Mestské zastupiteľstvo v Košiciach protiprávny stav týkajúci sa rezidentských lokalít vyriešilo
Uznesením mestského zastupiteľstva č. 428 až 13 júna 2016 a prijatím Všeobecne záväzného
nariadenia č. 157.

Zmluvy o nájme
Z ustanovení zmlúv uzatvorených mestom Vranov nad Topľou vyplýva, že zvýšiť nájomné bez
súhlasu EEI s.r.o ani nie je možné. Dodatkom č. 2 sa zmenilo nájomné na 35.549,60 eur za prenájom
6.005 m2, na ktorých je údajne podľa informácie z mesta Vranov nad Topľou vybudovaných 424
parkovacích miest. Nájomca EEI s.r.o. platí mestu Vranov nad Topľou 83.84 eur ročne za jedno
parkovacie miesto. EEI s.r.o. sa v meste Vranov nad Topľou zaviazalo investovať do riešenia
parkovania na území mesta najskôr sumu 270.000 eur a potom sumu 500.000 eur. Zmluva bola
podpísaná na 15 rokov. Dodatkom č.1 k nájomnej zmluve sa EEI s.r.o. zaviazlo vybudovať 300
parkovacích miest, ktoré budú v správe nájomcu. Možno aj z tohto dôvodu mesto prenajalo EEI s.r.o.
niektoré nehnuteľnosti za jedno euro ročne.
 Mesto Vranov nad Topľou nemalo na prenájom parkovacích miest schválené Všeobecne
záväzné nariadenie a na túto povinnosť upozornil v marci roku 2017 mesto prokurátor.

Spoločnosť EEI s.r.o. mestu Zvolen ponúkla nenávratnú sumu vo výške 500.000 eur, ktorú
použije na technické zhodnotenie parkovísk. Pôjde o automaty a iné technické zabezpečenie
nevyhnutné na prevádzku parkovísk. EEI s.r.o. sa v meste Košice zaviazalo preinvestovať 2 000.000
eur v priebehu troch rokov od podpísania nájomnej zmluvy a v meste Banská Bystrica sa EEI s.r.o.
nezaviazala k žiadnym investíciám. Uvedené technické zhodnotenia majetku obcí je vlastníctvom EEI,
s.r.o. počas trvania nájomnej zmluvy. Po ukončení nájomnej zmluvy ho EEI, s.r.o. odovzdá mestám za
zostatkovú cenu podľa zákona o dani z príjmov.
EEI s.r.o. si svoje investície zabezpečilo tak, že nájomné zmluvy sú prakticky nevypovedateľné.
Napríklad mesto Vranov nad Topľou sa zmluvou č. 234/210/2010 zaviazalo, že počas trvania tejto
zmluvy bez písomného súhlasu nájomcu neuzavrie mesto s iným subjektom zmluvu na prenájom
parkovacích plôch za účelom zabezpečenia systému plateného parkovania na území mesta Vranov
nad Topľou. V prípade porušenia tohto ustanovenia je mesto povinné zaplatiť EEI s.r.o. zmluvnú
pokutu vo výške vložených investícií do výstavby parkovísk ako aj technológií a systému plateného
parkovania od termínu platnosti tejto zmluvy do dátumu porušenia tohto ustanovenia (pokuta môže byť
až 500.000 eur).
Na druhej strane nájomnú zmluvu č. 257/210/2009 bolo možné podľa čl. V. bod. 3 ukončiť
písomnou dohodou, alebo písomnou výpoveďou s trojmesačnou výpovednou lehotou.
Zmluvné strany dodatkom č.1 zo dňa 1.7.2010 toto ustanovenie zmluvy zrušili.

EEI s.r.o. sa v mestách Košice., Zvolen a Vranov nad Topľou zaviazalo preinvestovať určité
finančné prostriedky, ktoré mali zhodnotiť a skvalitniť parkovací systém. Zmluvy neobsahujú
ustanovenia, čo v prípade, ak si nájomca svoj údajný záväzok voči mestám nesplní.
Vo všetkých zmluvách, ktoré uzatvorili uvedené mestá sú jasne zakotvené ich povinnosti. Cena
za prenájom pozemkov EEI s.r.o., dĺžka nájomnej zmluvy väčšinou na 15 rokov, minimálna možnosť
predčasného ukončenia nájomnej zmluvy zo strany miest. Na druhej strane sa EEI s.r.o. vo všetkých
mestách zaviazalo zrealizovať investície (okrem Banskej Bystrici) na prenajatom majetku.
V prípade, že mestá neprenajali nehnuteľnosti v súlade so zákonom o majetku obcí môže ísť v
ich prípade aj o ekonomické zvýhodnenie príjemcu pomoci (EEI, s.r.o.), ktoré je povinné riešiť
Protimonopolný úrad SR.

JUDr. Miroslav Buriánek, PhD.

(autor pracoval ako vedúci právneho a personálneho oddelenia mestskej časti Košice – Staré mesto,
predtým aj ako kontrolór Najvyššieho kontrolného úradu a daňový poradca)