.

PËRSHKRIMI I PRONËS
Prona, e cila ndodhet ne kete zone ka siperfaqe 2000 m2 sipas Certifikates se Pronesise. Nga
inspektimi ne vend rezultoi se ne truallin objekt studimi, truall i rrethuar me mur tulle te thjeshte
dhe ne gjendje jo te mire, nuk ka ndertime.
SIPËRFAQET:
Trualli ka një sipërfaqe neto prej 2000 m2. ne baze te te dhenave nga zyra e urbanistikes,
pozicionimit kundrejt rrugeve qe e rrethojne dhe draft projektit arkitektonik te propozuar prej
jush koeficienti i shfrytezimit te truallit merret Ksh =40 %.
Sipërfaqja e Sheshit te ndërtimi sipas projektit dhe te dhenave te me siperme eshte; Ssh=800
m2
SHERBIME DHE INFRASTRUKTURA
 Prona, ka lehtesi ne lidhjen me burimin e energjise dhe ujit pasi ndodhet prane me rrjetin
kryesor te shperndarjes.
 Kanalizimet e ujrave te zeza gjithashtu pasi te lidhet kontrata me institucionin perkates nuk
perben veshtiresi ne zhvillimin e prones.
 Furnizimi me uje ne zone eshte i panderprere.
URBANISTIKA
Zona në të cilën bën pjesë prona, konsiderohet në planet urbanistike si zone banimi në zhvillim,
për ndërtimin e objekteve shumkatëshe me njësi tregëtatare në katet e para të sajë.
Rr “P.N.Luarasi”, sipas planit rregullues, mer zgjerim në krahun e majtë të sajë dhe është
parashikuar të ketë trotuare nga 7m dhe rrugë 10.5m.
Në një distance rreth 200m nga prona, në sheshin ku sot gjëndet tregu elektrik, sipas planit
rregullues, parashikohet një rrotondë ku kryqëzohet trupi I unazës së tretë (sot ajo kalon në të dy
anët e lanës) me rrugën P.N.Luarasi.
Kjo rrotondë parashikohet të jetë zone qendër.
Prona, që ne kemi mare në konsiderate për ta analizuar, ndodhet në një pozicion shumë të
favorshëm, pasi ndodhet në këndin midis dy rrugëve, pozicion ky që krijon shumë facilitete në
përdorim si njësi shërbimi.
KUSHTET
Nuk është kryer një studim mbi truallin, mbi aftesite mbajtese te tij, nese ai eshte i ndotur ne
thellesi, apo i kontaminuar.
Ne nuk kemi bere nje kontroll per presence te objekteve arkeologjike, apo ndotje ekologjike
apo çështje të tjera mjedisore lidhur me pronën objekt studimi.
VLERESIMI
Vleresimi ka per qellim qe te vleresoje pronen ne rrugen “Petro Nini Luarasi” Tirane, prone e
zotit ____________________, me metoden e Zhvillimit ne nje treg te hapur dhe te lire.
Per shkak te pozicionimit te pershtatshem dhe afersise se saj me disa objekte te rendesishme dhe
nje nga arteriet kryesore te qytetit, unazen e vogel, e gjithe zona eshte terheqese per shit-blerje te
pronave te ngjashme.

Kerkesa ne treg per Ap, Zyra, dyqane dhe garazhe, ka nje trend konstant te pandryshuar kohet e
fundit, si per blerje njesish tregetare po ashtu dhe per marrje me qera.
Pronat qe do te shiten Ap, Zyra, dyqane dhe garazhe jane vleresuar sipas informacionit te marre
ne zonen ne afersi te prones ne studim me metodat e tregut. Vlera e tregut te lire sipas Komitetit
Nderkombetar te Standarteve te Vleresimit eshte
“ Shuma e vleresuar per te cilen nje prone shkembehet ne daten e vleresimit midis nje
shitesi te vullnetshem dhe nje bleresi te vullnetshem ne nje trasaksion normal, pas nje
marketingu te pershtatshem, ku palet kane vepruar ne menyre te vetedijshme e pa detyrim
”.
Vlera e Tregut të Lirë të kësaj prone është llogaritur në bazë të supozimeve të ndryshme të bëra
gjatë këtij raporti.
Përcaktimi i vlerës së pronës është bërë duke u bazuar kryesisht në metodën e zhvillimit, ç’ka
nënkupton një zhvillim të mundshëm në të ardhmen të pronës me ndërtime të reja shumëkatëshe
në përputhje me situatën urbanistike përreth kësaj prone si dhe me studimet urbanistike të
miratuara, si të përgjithshme, ashtu edhe pjesore, të zonës ku përfshihet prona.
Duhet theksuar se prona ka një vendodhje mjaft atraktive për tregun, duke qenë se ndodhet në
një zonë shumë pranë qendrës së qytetit dhe me komunikim mjaft të mirë me rrugë. Këto fakte e
bëjnë pronën të negociueshme dhe i sigurojnë asaj gjithmonë një treg.
Supozimet për një zhvillim të mundshëm në të ardhmen janë bërë duke marrë në konsideratë
tërësinë e faktorëve urbanistike që lidhen me studimet urbanistike në zonë, sipas të cilave, në
territorin ku shtrihet prona në vlerësim, janë parashikuar ndertime 5 – 6 – 7 – 8 katëshe me nje
ose dy kate parkimi nentoke, me destinacion tregtar dhe rezidencial, me nje koeficient
shfrytezimi te truallit marre ne total, prej rreth 40% .
Në llogaritjet e zhvillimit të kësaj prone është marrë parasysh gjendja dhe niveli I tregut në zonën
përreth pronës, në lidhje me objekte të ngjashme të karakterit të biznesit. Gjithashtu janë
përdorur të dhënat për koston në tregun e ndërtimeve të këtij lloji.
Është supozuar që ndërtimi që do të realizohet, për destinacionin që ka, do të jetë mjaft cilësor.
Vlerësimi i truallit është bërë me metodën e zhvillimit duke përdorur metodën e krahasimit të
drejtpërdrejtë për shitjet e ambienteve.
Nga investigimet e bëra është mbledhur një informacion dhe nga të dhënat krahasuese të tregut,
kemi marrë parasysh dhe është arritur në konkluzionin se kati i dyqaneve parashikohet që do te
shitet me nje çmim prej 2200 €/m2, kati i zyrave me nje çmim prej 1500 €/m2 kurse katet e tjera
me 1000 euro/m2 dhe per katin parkim është marrë një çmim prej 500 €/m2.
Mbi ketë bazë:
Vlera e Tregut e truallit të ndodhur në rrugen “Petro Nini Luarasi”, me sipërfaqe 2000 m2, në
përputhje me përkufizimet dhe supozimet e bëra në këtë raport, në shkurt 2014, vlerësohet rreth:
2 220 472 €, (dy milion e dyqind e njezet mije e katerqind e shtatedhjete e dy Euro)
REZERVA
Vlerësimi është bërë në bazë të vlerave aktuale të ngjashme të tregut. Vlen të theksojmë së në
këtë vlerësim është marrë parasysh arsyeja dhe vendi për të cilën është kryer vlerësimi, por nuk
parashikohen ndryshimet që mund të pësojnë koeficiente të veçantë të vlerësimit në të ardhmen.
Theksojmë gjithashtu se nuk kemi kryer një mbikëqyrje strukturale të pronës dhe komentet
kufizohen vetëm në ato të një inspektimi sipërfaqësor që mund të realizonim. Kemi konsideruar
të mirëqena dhe legale të gjitha dokumentet e paraqitura nga klienti.

Metodat e Vleresimit
Jane perdorur ne kete vleresim Metoda e Zvillimit dhe metoda e Krahasimit te drejtperdrejte per
marrjen e informacionit per shitje te njesive pas perfundimit te objektin duke u bazuar ne te
dhenat sot.
Metoda e Zvillimit eshte metoda kryesore per vleresimin e te gjitha pronave qe kane mundesi
ndertimi.
Metoda e Zvillimit perdoret per pronat qe jane per qellime ndertimi ose per investim. Ne te dyja
rastet bleresi “mat” fitimet e pritshme qe ai pret te realizoje prej prones duke mare parasysh
shpenzimet filestare. Pra kjo metode merr parasysh Vleren e te Ardhures Reale te ofruar ne prona
te ngjashme si dhe normen e kthimit qe perfshin te gjitha risqet.
Tregu i pronave te ngjashme te shitura, ne zonen perreth prones objek vleresimi, eshte si me
poshte:

Nr Vendndodhja Apartamente Garazhe Dyqane Zyra

1 Rr. "Petro Nini Luarasi" 950 € / m2 450 € / m2 2400 € / m2 1550 € / m2

2 Rr. “Vath Koreshi” 1000 € / m2 500 € / m2 2100 € / m2 1500 € / m2
3 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1000 € / m2 500 € / m2 2300 € / m2 1750 € / m2
4 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1100 € / m2 500 € / m2 2200 € / m2 1650 € / m2
5 Rr. "Petro Nini Luarasi" 1050 € / m2 500 € / m2 2000 € / m2 1700 € / m2

Ne baze te te dhenave te mesiperme te grumbulluara , gjykojme per tendencen e shitjeve ne

prona te ngjashme si me siper.

Sipërfaqja në bazë që zë ndërtimi i cili mendohet të realizohet: 800 m2

Sipërfaqja totale e ndërtimit është 8000 m2 në të cilat:

- Kati nëntokë është me destinacion parkim me sipërfaqe

Sipërfaqe Sp= 800 m2
- Kati përdhe në kuotën ± 0.00, me destinacion ambiente tregëtare me
Sipërfaqe S0 = 800 m2

- Kati i parë + i dytë, me destinacion zyra me

Sipërfaqe S1 = 1600 m2

- Kati i tretë ÷ kati tetë me destinacion apartamente banimi

Sipërfaqe S3 ÷ 8 = 4800 m2

Sipërfaqet sipas destinacionit :

Parkim 800 m2
Dyqane 800 m2
Zyra 1 600 m2
Apartamente banimi 4 800 m2

Sipërfaqja totale e ndërtimit është 8 000 m2.

Llogaritjet

Vlera Bruto e Zhvillimit

Parkimi 800 m2 x 500 €/m2 = 400 000 €

Dyqane 800 m2 x 2 200 €/m2 = 1 760 000 €
Zyra 1 600 m2 x 1 600 €/m2 = 2 560 000 €
Apartamente banimi 4 800 m2 x 1 000 €/m2 = 4 800 000 €
____________________ _______________________

Total sipërfaqe ndërtimi S = 8 000 m2 Vlerë monetare: 9 520 000 €

Të gjitha sipërfaqet janë llogaritur me vlerë shitje.

Ylldi në pafundësi y= 1

Kosto e blerjes 2% 0.02 x 9 675 000 €= 190 400 €

Vlera e kapitalit bruto : 9 520 000 € - 190 400 € = 9 329 600 €

Shpenzimet para Zhvillimit

Në lidhje me lejen e ndërtimit:

Tarifat për nxjerrjen e lejes së ndërtimit:

- Nxjerrja e vërtetimit hipotekor për pronën 9500 lek

- Azhornimi nga Kadastra Urbane
40 l/m2 x 2000 m2 = 80000 lek
- Vulat e rrjetit inxhinierik (formulari 3-1)
-Ujësjellësi 1000 lek
-Kanalizim 1000 lek
-Elektrik 1250 lek
- Inspektoriati sanitar 20000 lek
- Zjarrfiksja (M.K.Z) 5000 lek
- Agjensia rajonale e mjedisit 2250 lek
- Raporti gjeologjik 945000 lek
- Raporti sizmik 20000 lek
___________________________________________________________

1,085,000 lek = 7750 €

Projekt ideja:

-Studim urbanistik (0.5 € / m2) 4 000 €

-Projekti arkitektures (projekt ide 30% x 5 €/m2 = 1.5 €/m2) 12 000 €
____________________________________________

16 000 €

Trualli objekt vlerësimi i ndodhur në rrugen ”Petro Nini Luarasi”, përfshihet në zonën e
njesise bashkiake nr. 1 Tirane. Ne kete zone ashtu si dhe ne te gjithe qytetin e Tiranes ,
mbeshtetur ne ligjin mbi urbanistiken dhe vendimin e Keshillit Bashkiak te qytetit te
Tiranes, koeficienti per ndikimin ne infrastrukture eshte 3 %. Tarifa eshte 30 126 leke.

3% x sip ndertimi x 30 126 =

0.03 x 8000 x 30 126= 7,230,240 leke = 51,645 €

Çertifikata e pastërtisë nga Inspektoriati i Mjedisit Urban 500 lek

Vërtetim nga Tatim Taksat 300 lek

____________________
800 lek = 6 €

Total 7750 + 16000 + 51645 + 6 = 75 401€

Kompensim hyrje në pronë

Trualli është i lirë dhe nuk kemi detyrime financiare.

Kostot e Zhvillimit

Shëmbja dhe pastrim i zonës

Trualli është i lirë dhe nuk kemi detyrime financiare (zakonisht merret 800 l/m3 tarifa e
prishjes dhe largimit të mbeturinave, ku si volum do të merret volume i objektit që do
të prishet)
Kostoja e ndërtimit përfërsisht

Duke qene se pretendojme nje objekt cilesor do te marrim koston e ndërtimit 400 €/m2.

Kosto e ndërtimit 8 000m2 x 400 €/m2 = 3 200 000 €

Meqë koston e ndërtimit e kemi marrë me krahasim të kostove të ndërtimeve të

ndryshme dhe jo me preventive atëherë fusim shpenzimet e paparashikuara 5%. (Nqs
do ta kishim gjetur koston me një preventive atëherë nuk do të fusnim shpenzimet e
paparashikuara 5% sepse kjo është parashikuar që ne preventive).

Shpenzime të paparashikuara dhe rezerva për projektin 5%

0.05 x 3 200 000= 160 000 €

Total 3 200 000 + 160 000 = 3 360 000 €

-Tarifat profesionale (faza e projekt zbatimit)

Arkitekti 2% 0.02 x 3 360 000 € = 67 200 €

Preventivuesi 0.3% 0.003 x 3 360 000 € = 10 080 €
Inxhinieri i infrastrukturës 0.5% 0.005 x 3 360 000 € = 16 800 €
Gjeologu 2 000 €
Urbanisti 3 000 €
______________________________________

99 080 €

Shpenzime Të Tjera

Agjentët e QAT(qeraja aktuale e tregut)2% 0.02 x 9 520 000 € = 190 400 €

Marketingu /reklama 10 000 €
Juristi si % ERV 0.06 % 0.0006 x 9 520 000 € = 5 712 €
_____________
206 112 €
Shpenzime financiare duke marrë në konsideratë interesat 3 mujore.

Të zbritshme para fillimit të punës 1muaj

Koha e shembjes 0 muaj
Koha e ndërtimit 24muaj
Periudha para shitjes 2 muaj
________________
27 muaj

Nga të dhënat e “ Bankes X” nxjerrim:

Norma e interesit vjetor për depozitat e dhënies me kredi 11%. Meqë ne punojmë për
pronarin do të ishte me mirë që të merrnim përqindjen e interesit të depozitave sepse
është më i vogël dhe në këtë rast shpenzimet për investimn do të dilnin më të vogla dhe
vlera e tokës do të rritej gjë që është në interesit të pronarit, pra ne do të marrim për
bazë interesin e depozitave me normë vjetore 6%.

Norma e interesit 3 mujor llogaritet si më poshtë:

Ivjetore = 11% Ivjetore = 6 %

(1 + i3mujor)4 = (1+ ivjetor) (1 + i3mujor)4 = (1+ ivjetor)

i3mujor = (1 + ivjetor)¼ - 1 i3mujor = (1 + ivjetor)¼ - 1

i3mujor = (1 + 0.11)¼ - 1 i3mujor = (1 + 0.06)¼ - 1

i3mujor = 2.6 % i3mujor = 1.46 %

Fitimi i investitorit 35%

Nga llogaritjet e bëra sipas tabelës për vlerësim zhvillimi mendoj se vlera e tregut për
sipërfaqen e truallit 2000 m2 është në vlerën 2 220 472 €, pra duke e marrë afërsisht
çmimin e truallit 1110 €/m2, në datën e vlerësimit 27 Shkurt 2014.

Theksojmë se kjo shifër është subjektive

VLERËSIM ME METODËN E
ZHVILLIMIT
VLERA BRUTO E
ZHVILLIMIT

Projekti i propozuar Objekt 10kt, 3kt ambjente sherbimi + 1kt parkim nentokesor

m2 €/m2 €
Parkimi 800 500 400,000
Dyqane 800 2200 1,760,000
Zyra 1600 1600 2,560,000
Apartamente Banimi 4800 1000 4,800,000

Total 8000 9,520,000

YP ne paf. 100% 1

Vlera e zhvillimit 9,520,000

Minus koston e blerjes me 2% 190,400

Vlera e Kapitalit Zhvillimit te Perfunduar 9,329,600

Minus € €

SHPENZIMET PARA ZHVILLMIT

Leja e Ndertimit 0 75401
Kompensimi & hyrja ne prone 0 0
75,401
KOSTOT E ZHVILLIMIT

Shembje dhe pastrimi i zones 0 0

Kostoja e ndertimit ( perafersisht)
Zyra&Dyqane 8000 400 3,200,000
Shpenzime te paparashikuara &rezerva per 5% 160,000
projektin
3,360,000
Tarifat profesionale
Arkitekti 2% 67,200
Preventivuesi 0.3% 10,080
Inxhinieri 0.5% 16,800
Gjeologu themi 2,000
Urbanisti themi 3,000
te tjera themi 0
99,080
SHPENZIME TE TJERA
Agjentet :% QAT 2.00% 190,400
Marketingu/reklama themi 10,000
Juristi si % e ERV 0% 5,712
Te tjera themi 0
206,112

__________
Total 3,740,593

SHPENZIMET FINANCIARE

(INTERESAT TREMUJORE)
Te zbritshme perpara fillimi te punes 1 months
Kontrata e shembjes 0 months
Kontrata e ndertimit 24 months

Periudha para se te jepen me qera 2 months

Periudha e qerase falas 0 months
27
Norma e interesit ( 3 mujore) 11% pa
pra interesi 3 mujor 2.6%

Mbi punimet 24 muaj me 0.5 3,360,000 = 389,928

3 muaj me 1 3,360,000 = 88,816
Mbi tarifat 24 muaj me 0.66 99,080 = 15,178
3 muaj me 1 99,080 = 2,619
496,541
__________
4,237,134

SHPENZIME TE TJERA
Te tjera themi 0 0
__________
4,237,134

Mbi
FITMI I INVESTITORIT kostot me 35% 1,482,997
__________

SHPENZIMET TOTALE TE ZHVILLIMIT 5,720,130