ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

Υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων, στις διατάξεις του Ν.4178/13

Η έκθεση συντάχτηκε για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών και αλλαγής χρήσης αποθήκης που
αποτελεί ανεξάρτητη αυτοτελή ιδιοκτησία με αα …………….(διαμέρισμα) του υπογείου ορόφου
πολυκατοικίας, έχει συνολική επιφάνεια ………………..τμ και βρίσκεται στο ΟΤ ……………. του Δήμου
……………………………………………………..……. επί της οδού …………………………………………….
Το παραπάνω διαμέρισμα ανήκει στoν εντολέα μου ………………………………………………., χρησιμοποιείται
ως κατοικία και δεν αποτελεί τη μοναδική και κύρια κατοικία του.
Η περιοχή του ακινήτου βρίσκεται ………………… εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή οικισμού.

Η πολυώροφη οικοδομή / πολυκατοικία όπου βρίσκεται το διαμέρισμα, έχει κατασκευαστεί με τις

οικοδομικές άδειες …………………………………………………………………………………………… του Γραφείου Πολεοδομίας
του ΥΔΕ, σε οικόπεδο επιφανείας …………………………….τμ (βλ. τοπογραφικό αδείας).

Α. ΑΠΟΔΕΙΞΗ ΧΡΟΝΟΥ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Η αυθαίρετη τροποποίηση του ύψους της κατασκευής, είναι προφανές ότι έχει συντελεστεί κατά την
υλοποίηση της αρχικής αδείας δηλ. προ του έτους ……………………………………………... Η ύπαρξη της πολυώροφης
οικοδομής κατά το παραπάνω έτος αποδεικνύεται:

 από τις επισυναπτόμενες βεβαιώσεις ΔΕΚΟ (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, ΟΤΕ κλπ) για παροχές σε διαμερίσματα ,
 τους τίτλους ιδιοκτησίας ………………………………… των διαμερισμάτων …… και ……. όπου αναφέρεται η
ολοκλήρωση της οικοδομής,
 τις αεροφωτογραφίες με αα ………………………………………… της ΓΥΣ και ημερομηνία φωτοληψίας
………………………….. αποσπάσματα των οποίων επισυνάπτονται, με επισημασμένη την πολυκατοικία.

Η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης της αποθήκης σε διαμέρισμα, όπως αποδεικνύεται από τις συνημμένες
δηλώσεις Ε2 των ετών …………... και 2004 (χρήση 2003), έχει πραγματοποιηθεί προ της 31-12-2003. Τη
διαπίστωση αυτή ενισχύουν η επισυναπτόμενη βεβαίωση λογαριασμών ΔΕΗ (οικιακό τιμολόγιο Γ21) και η
βεβαίωση ΕΥΔΑΠ για τις καταναλώσεις των ετών ………………………………
 Β. ΑΥΤΟΨΙΑ – ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ (άρθρο 9 Ν.4178/11)
Για τον προσδιορισμό των αυθαιρέτων κατασκευών, μετά την παραλαβή όλων των σχεδίων κλπ της
οικοδομικής αδείας, πραγματοποίησα αυτοψίες στις …………………… και στις ………………………όπου κατέγραψα
τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις, όπως αναλύονται παρακάτω.

Καμία από τις αυθαίρετες κατασκευές που περιγράφονται παρακάτω δεν μπορεί να χαρακτηριστεί
ως «πρόχειρη», σύμφωνα με το άρθρο 2§75 του Ν.4067/12 (ΝΟΚ).

Οι αυθαίρετες κατασκευές και η αλλαγή χρήσης που έχουν πραγματοποιηθεί, ταξινομούνται στις
παρακάτω κατηγορίες :

Α. ΑΛΛΑΓΕΣ ΧΡΗΣΗΣ ΧΩΡΩΝ

Επιφάνεια 40.00τμ του υπογείου από βοηθητική χρήση (αποθήκη) σε κατοικία (υπολογισμοί
παρουσιάζονται στο διάγραμμα κάλυψης).
Προκύπτει υπέρβαση του ΣΔ του οικοπέδου.

Β. ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ
Τζάκι ισογείου εκτός περιγράμματος κτιρίου επιφανείας 1.50x0.40=0.60 τμ

Προκύπτει υπέρβαση του ΣΔ του οικοπέδου.

Γ. ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ 3 άρθρου 9 Ν.4178/13

Διαφορές διαστάσεων μέχρι 5% κλπ
Παραβάσεις κτιριοδομικού κανονισμού (ύψος μικρότερο των 2.40μ, ανεπαρκής φωτισμός χώρων,
έλλειψη ηχομόνωσης κλπ)

Δ. ΛΟΙΠΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ (περίπτωση 13 άρθρου 18 δηλ. με αναλυτικό προϋπολογισμό)

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

ΠΡΟΜΕΤΡΗΣΗ-ΠΡΟΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ
Παράλειψη επίχωσης υπογείου (αα τιμολ. 1.07) : (6,0 x 1.50 x 3.0) κμ x 1.18€/κμ = 32.00 €

Μετατροπή παραθύρου σε (αα τιμολ. 8.08 ) : (1.40 x 1.00) τμ x 84.04 €/τμ = 117.65€
 μπαλκονόπορτα (αλλαγή (αα τιμολ. 8.17) : (1.40 x 1.00) τμ x 105.64 €/τμ = 147.90€
διαστάσεων κουφωμάτων >10%)
Άθροισμα = 297.55€

Πλήθος παραβάσεων: 298/15000 = 1 παράβαση

Ε. ΥΠΕΡΒΑΣΕΙΣ / ΠΑΡΑΒΙΑΣΕΙΣ ΑΔΕΙΑΣ & ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΩΝ ΜΕΓΕΘΩΝ

Με βάση τα παραπάνω, προκύπτουν οι εξής υπερβάσεις πολεοδομικών μεγεθών στο ακίνητο, σε

σχέση με την οικοδομική άδεια και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας της αποθήκης του υπογείου με αα 3:

ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ

(άρθρο 9, υπερβάσεις σε σχέση με οικοδομική άδεια)

Επιφάνεια διαμερίσματος βάσει αδείας εντός ΣΔ : 0,00τμ

Υπερβάσεις δομήσιμης επιφάνειας : ………………… τμ

Ποσοστό υπέρβασης δομήσιμης επιφάνειας : ………………% (>40%)

Δεν υπάρχουν υπερβάσεις σε κάλυψη, ύψος.

Επομένως οι αυθαίρετες υπερβάσεις επιφανειών κατατάσσονται στην κατηγορία 5 του άρθρου 9

του Ν.4178/13.

ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΠΡΟΣΑΥΞΗΣΗΣ ΠΡΟΣΤΙΜΩΝ

(άρθρο 18§1 & 2, υπερβάσεις σε σχέση με πολεοδομικά μεγέθη περιοχής)

Ισχύοντες όροι δόμησης:

Επιτρ. μέγιστη κάλυψη: 60% ή νόμιμο περίγραμμα (παλαιά οικοδομή, άρθρο … ΝΟΚ)

Συντελεστής Δόμησης : ………….

Επιτρ. μέγιστο ύψος: ……………..

Αποστάσεις από όρια: Δ= …………………. και δ = ………………..

 Ποσοστό συνιδιοκτησίας: 54,50/1.000

Δομήσιμη Επιφάνεια (Ισχύουσα σήμερα): ΣΔ = ……….  ΔΕ = …………x …………… = ……………….. τμ

Δομήσιμη Επιφάνεια που αντιστοιχεί σήμερα στο διαμέρισμα : …………… x ………………….. = ……………..τμ

Υπέρβαση Δόμησης : (…………….-……………….)/……………..= ……………./………………=………………%

Επισημαίνουμε ότι κατά τη δόμηση του ακινήτου, η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου
ήταν: Δομήσιμη Επιφάνεια βάσει αδείας: ΔΕ=……………………………………………………… τμ (βλ. διάγρ. κάλυψης)

Υπέρβαση Κάλυψης : …………./……………….= ………………%

Υπέρβαση Ύψους : Δεν υπάρχει υπέρβαση.

Παραβίαση πλαγίων αποστάσεων : ……………/…………..= ………………% <20% (ως ελάχιστη απόσταση από
το πίσω όριο λαμβάνεται το νόμιμο περίγραμμα της οικοδομής, αν και από το ύψος της οικοδομής προκύπτει
Δ=3,00+0,10*………..=……….μ)

Παραβίαση πλάτους προκηπίου : Δεν υπάρχει υπέρβαση

i. Για το υπόλοιπο τμήμα επιφανείας …………….-………………= ……………….. τμ

Δεν υπάρχουν υπερβάσεις ύψους, κάλυψης, πλαγίων αποστάσεων και προκηπίου.

Οι υπερβάσεις των πολεοδομικών μεγεθών σε σχέση με τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη στην

περιοχή, παρουσιάζονται στο διάγραμμα κάλυψης που επισυνάπτεται στο πληροφοριακό σύστημα.

Ε. ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ

Στο εσωτερικό του διαμερίσματος έχουν μεταβληθεί οι διαρρυθμίσεις, χωρίς τούτο όμως να αποτελεί
παράβαση κατά τις διατάξεις του Ν.4178/13 (άρθρο 23§9).
Δεν ελέγχθηκε το σύννομο της αδείας, δηλ. η τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων κατά την έκδοσή
της. Δεν ελέγχθηκαν ακόμα, κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, όπου δεν υφίσταται αποκλειστική χρήση.

Για τη δήλωση των αυθαιρέτων δεν φαίνεται να απαιτείται συναίνεση της πλειοψηφίας των
συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, καθόσον τούτες πραγματοποιήθηκαν σε χώρο αποκλειστικής χρήσης
αποθηκών του υπογείου, κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας, με την αρχική άδεια και χωρίς αύξηση της
επιφανείας ή του σχήματος της ιδιοκτησίας, δηλ. με δικαιώματα που προκύπτουν από το ποσοστό
συνιδιοκτησίας της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.
 ΣΤ. ΣΤΑΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ
Για τον έλεγχο του κτιρίου, χρησιμοποιήθηκε μεταξύ άλλων και ο εγκεκριμένος ξυλότυπος του
ορόφου. Από μακροσκοπικό οπτικό έλεγχο στον όροφο, φαίνεται ότι δεν υπάρχουν διαφοροποιήσεις σε
σχέση με τη διάταξη και τις διαστάσεις των φερόντων στοιχείων. Κατά τις αυτοψίες, δεν έγινε λεπτομερής
αποτύπωση του σκελετού, ενώ οι διαστάσεις των στύλων που παρουσιάζονται στην αρχιτεκτονική κάτοψη,
περιλαμβάνουν επικαλύψεις, επενδύσεις κλπ.
Δεν διαπιστώθηκαν ρωγμές που να θέτουν σε άμεσο κίνδυνο την ασφάλεια της κατασκευής.
Μεταξύ του κτιρίου και των ομόρων κατασκευών, όπου εφάπτεται, δεν φαίνεται να έχει
δημιουργηθεί αντισεισμικός αρμός.
Επειδή πρόκειται για διαμέρισμα πολυκατοικίας, ελλείψει Νομοθετημάτων και σύμφωνα με τις
σχετικές οδηγίες του ΤΕΕ που αποτελούν τα μόνα υπάρχοντα σήμερα τεχνικά έγγραφα, δεν απαιτείται η
σύνταξη στατικής μελέτης για τον έλεγχο της κατασκευής, αλλά σύνταξη δελτίου στατικής τρωτότητας
κατηγορίας «2».
Αθήνα …………-………-2013
Ο μηχανικός
Συνημμένα:
1. Συμβόλαιο αγοράς
2. Αποδείξεις-Βεβαιώσεις ΔΕΗ-ΕΥΔΑΠ
3. Βεβαίωση Δήμου (αρ. πρωτ. ……………….)
4. Υποβάλλονται απ’ ευθείας στο σύστημα:
a. Φωτογραφίες αυθαιρέτων κατασκευών
b. Στελέχη αδειών …………….. & ………………. του ΥΔΕ
c. Τοπογραφικό διάγραμμα
d. Διάγραμμα κάλυψης
e. Κάτοψη …………………………………….
f. Τομή
g. Ξυλότυποι …………………………………………..