Professional Documents
Culture Documents
Nacelo Upisa
Nacelo Upisa
Hercegovine
Sažetak
Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim knjigama započeta je
reforma zemljišnoknjižnog prava, čiji je cilj reafirmacija zemljišne knjige, te brži i
jednostavniji pravni promet nekretnina. Među najznačajnija reformska rješenja
spadaju odredbe članova 5. i 8. navedenih zakona, koje predviđaju konstitutivno
dejstvo uknjižbe i obavezu provedbe stečenih prava na nekretninama u zemljišne
knjige. Međutim, novo stvarno pravo predviđa drugačiju definiciju načela upisa
(konstitutivno dejstvo uknjižbe postoji samo u slučaju kad je pravo na nekretnini
stečeno na temelju pravnog posla), što može upućivati na zaključak da je
zakonodavac odustao od navedene reforme. Neusaglašenost zakonskih odredaba u
pogledu ovako važnog pitanja može generirati pojavu različitih shvatanja i
neujednačene prakse u primjeni prava, jer bi sudovi primjenom načela lex specialis,
odnosno lex posterior, mogli dati prednost jednom, odnosno drugom zakonu. U cilju
rasvjetljavanja ovog problema u radu se ukazuje na značaj veze između načela upisa
i načela povjerenja, kao novog originarnog načina sticanja prava, što je od ključne
važnosti za pravilno razumijevanje nove zakonske definicije načela upisa.
Ključne riječi: Načelo upisa, Načelo povjerenja, Reforma zemljišnoknjižnog prava
1. Uvod
Unazad više decenija u pravnom sistemu BiH zemljišna knjiga ne odražava tačno i
potpuno stanje nekretnina, jer je čest slučaj da upisana osoba nije stvarni vlasnik
nekretnine, odnosno da na nekretnini postoje prava i ograničenja koja nisu
evidentirana u zemljišnoj knjizi. Nesklad između knjižnog i vanknjižnog stanja
nekretnina nije se mogao popraviti ni donošenjem Zakona o katastru i premjeru
nekretnina iz 1984. godine,1 čiji je cilj bio uspostava sistema jedinstvene evidencije
nekretnina. Većina republika bivše Jugoslavije, među kojima je i RBiH, ubrzo je
odustala od ovog projekta, jer se primjenom odredaba ovog Zakona nije moglo
doprinijeti uspostavi tačne i potpune evidencije nekretnina. 2
1
knjigu samostalni posjednik postaje stvarni vlasnik nekretnine, njegov upis je tačan i
postoji usklađenost knjižnog i vanknjižnog stanja nekretnine u jednoj osobi. Takođe,
upisom prava koje vanknjižno postoji kao teret ili ograničenje u pogledu određene
nekretnine doprinosi se uspostavi potpunog zemljišnoknjižnog stanja.
Pored neizvršavanja upisa, kao osnovnog uzroka koji generira postojanje netačne i
neažurne zemljišne knjige, uzroke treba tražiti i u nepotpunoj i nekonzistentnoj
zakonskoj regulativi. Iz tog razloga u radu je izvršena analiza odredaba ranijeg
stvarnog prava, te novog zemljišnoknjižnog i stvarnog prava, koje propisuju uknjižbu
kao zakonit način sticanja prava na nekretninama. U cilju pravilnog razumijevanja
nove zakonske definicije načela upisa u radu se ukazuje na značaj veze između
ovog načela i načela povjerenja, kao novog originarnog načina sticanja prava na
nekretninama. Pružanjem pravne zaštite trećim savjesnim licima, koja su stekla
prava na nekretninama pouzdavajući se u sadržaj zemljišne knjige, zakonodavac je u
potpunosti naglasio značaj upisa. Da bi se spriječilo djelovanje pravnih učinaka
načela povjerenja, što za posljedicu ima gubitak ranije stečenog i neupisanog prava,
potrebno je podnijeti zahtjev za provedbu takvog prava u zemljišnu knjigu. Iz tog
razloga načelo upisa prema novom stvarnom pravu ima drugačiju funkciju od one
koju predviđaju odredbe zemljišnoknjižnog prava, što je jedan od problema
istraživanja ovog rada.
Predmet posebne analize jeste ranija sudska praksa koja je dodatno doprinosila
destabilizaciji zemljišne knjige i slabljenju njenih temeljnih načela. Prilikom rješavanja
vlasničkih sporova između zemljišnoknjižnih i vanknjižnih vlasnika sudovi su
zauzimali stavove koji su destimulisali vanknjižne titulare za provedbu stečenih prava
u zemljišne knjige, što je generiralo pojavu još većeg razilaženja između
zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina.
Zemljišna knjiga duži vremenski period nema onaj značaj koji je imala po ranijem
Zakonu o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije iz 1930. godine. 4 Razloge treba
tražiti u nekvalitetnoj i nekonzistentnoj zakonskoj regulativi koja je dopuštala sticanje
knjižnih prava i bez upisa u zemljišnu knjigu. Do stupanja na snagu Zakona o
svojinskopravnim odnosima5 načelo upisa bilo je propisano pravnim pravilima
zemljišnoknjižnog prava na sasvim suprotan način: „Knjižna prava mogu se steći,
prenijeti, ograničiti ili ukinuti jedino upisom u zemljišnu knjigu.“ 6 Dakle, prema pravnim
pravilima koja su se primjenjivala u bivšoj SFRJ upis u zemljišnu knjigu imao je
4
Zakon o zemljišnim knjigama Kraljevine Jugoslavije – ZZK KJ, Službene novine Kraljevine Jugoslavije br.
146 – LIII od 1. jula 1930. i br. 281 XC od 1. decembra 1931. godine.
5
Zakon o svojinsko pravnim odnosima – ZOSPO, Službeni list SFRJ br. 6/1980.
6
V. § 4. stav 1. ZZK KJ. Isto zakonsko rješenje bilo je predviđeno i u § 11. Zakona o zemljišnim knjigama iz
1884. godine.
2
konstitutivno dejstvo, bez obzira da li je pravo na nekretnini bilo stečeno na temelju
pravnog posla ili na temelju nekog drugog pravnog osnova. Međutim, zakonodavac i
sudska praksa krenuli su drugim putem i tretirali upis kao zakonit način sticanja samo
u slučaju kad je pravo na nekretnini bilo stečeno na osnovu pravnog posla. U ostalim
slučajevima upis je imao deklarativno dejstvo, što znači da su se upisom treća lica
samo obavještavala o postojanju nekog prava na nekretnini. 7 Dakle, sticalac nije
imao obavezu upisa ukoliko je pravo na nekretnini stekao na osnovu nasljeđivanja,
zakona, odlukom suda ili drugog nadležnog državnog organa. Neobaveznost
knjiženja takvih prava dovodila je do toga da je isključivo od volje nositelja knjižnog
prava zavisilo da li će izvršiti upis svog prava protiv upisane osobe, što je najčešće
propuštao da učini zbog nemarnosti ili izbjegavanja plaćanja knjižnih obaveza. 8
Identično zakonsko rješenje sadržano u ZOSPO kasnije je preuzeo i Zakon o
vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH,9 kao i Zakon o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima Brčko Distrikta BiH.10
3
njena temeljna načela, a prije svega načelo upisa i načelo povjerenja. Primjena
načela povjerenja praktično je bila onemogućena zbog široko postavljenog predmeta
istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine, što je važilo kao pravni standard kojeg je
izgradila sudska praksa dugogodišnjim rješavanjem vlasničkih sporova ove vrste.
Naime, za ocjenu savjesnosti kasnijeg sticaoca nije bilo dovoljno da on izvrši uvid u
zemljišnu knjigu. Pored toga, on je morao ispitati i posjedovno stanje nekretnine kako
bi se uvjerio da predmetna nekretnina nije otuđena i predata u samostalan posjed
ranijem sticaocu.12 U protivnom, kasnije stečeno pravo ne bi bilo u skladu sa načelom
savjesnosti i poštenja, pa bi eventualno izvršena uknjižba bila poništena zbog
ništavosti pravnog posla kao pravnog osnova sticanja. Ovakva praksa sudova
negativno se odrazila na pravnu sigurnost, jer ako je sticalac, pored činjenica koje su
upisane u zemljišnu knjigu, morao voditi računa i o činjenicama koje vanknjižno
postoje, on nikada nije mogao biti siguran da je neko pravo na nekretnini konačno
stekao.
4
Važno je napomenuti da se navedena definicija savjesnosti i poštenja isključivo
primjenjivala prilikom utvrđivanja najjačeg pravnog osnova za sticanje prava
vlasništva usljed višestrukog otuđenja iste pokretne i nepokretne stvari kao
derivativnog načina sticanja prava. Kada su u pitanju pravni sporovi nastali usljed
višestrukog otuđenja iste nekretnine onda je to važilo u sukobu pravnih osnova
između ranijeg kupca koji je imao nekretninu u samostalnom posjedu i kasnijeg
kupca koji je ishodio upis prava vlasništva na istoj nekretnini u zemljišnu knjigu. Ako
bi raniji kupac uspio dokazati da je uknjiženi kupac u vrijeme zaključenja svog
ugovora, a najkasnije do podnošenja zahtjeva za upis, znao ili mogao znati da je
prodavac ranije zaključio ugovor o otuđenju i predao nekretninu u samostalan posjed
ranijem kupcu, onda bi izvršena uknjižba bila poništena zbog ništavosti pravnog
posla kao pravnog osnova sticanja. 17 Međutim, kada je u pitanju sticanje prava
vlasništva na temelju načela povjerenja u tačnost zemljišne knjige, sve do stupanja
na snagu ZZK FBiH/RS sudska praksa je negirala ovaj način sticanja prava. 18
Ovakav stav zasnivan je na tome da se na osnovu pravnog posla ne može steći
pravo vlasništva na nekretnini od nevlasnika, jer niko na drugoga ne može prenijeti
više prava nego što sam ima (prenosilac mora biti vlasnik da bi svoje pravo
vlasništva mogao prenijeti na sticaoca). 19 Međutim, ovo pravilo važi samo kod
derivativnog načina sticanja prava gdje se pravo kupca izvodi iz prava prethodnika.
Kada je u pitanju sticanje na temelju načela povjerenja, kao originarni način sticanja
prava, vlasništvo prethodnika nije uslov punovažnosti pravnog posla. Dovoljno je da
je otuđilac u zemljišnoj knjizi označen kao vlasnik nekretnine, a nije nužno da on
mora biti i njen stvarni vlasnik, obzirom da se pravnim učincima zaštite povjerenja
sanira nepostojanje ovlaštenja knjižnog prethodnika da raspolaže sa postojećim
knjižnim pravom. Ipak, prave razloge negiranja ovog načina sticanja prava treba
tražiti u određenju savjesnosti i predmeta istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine.
17
V. više (o tome): Mulabdić, S. (2006) „Višestruko ugovaranje otuđenja nekretnine“, Pravna misao, Sarajevo,
br. 11-12/2006, str. 42-43.
18
U ovom slučaju ne radi se o višestrukom ugovaranju otuđenja iste nekretnine, bez obzira što u oba slučaja
kasniji savjestan sticalac stiče pravo vlasništva na nekretnini na temelju načela povjerenja u tačnost zemljišne
knjige. Kod višestrukog otuđenja iste nekretnine prodavac je stvarni zemljišnoknjižni vlasnik, dok je u ovom
slučaju prodavac samo formalni vlasnik nekretnine. Njegov upis u zemljišnoj knjizi je netačan, obzirom da je
druga osoba vanknjižno stekla pravo vlasništva na istoj nekretnini (npr. dosjelošću). Isto tako: Mulabdić, S.
(2007) „Sticanje prava vlasništva na nekretnini polazeći od načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne
knjige“, Pravna misao, Sarajevo, br. 7–8/2007, str. 32.
19
„Na osnovu pravnog posla – kupoprodajnog ugovora od nevlasnika ne može se steći pravo svojine ni po
pravilima imovinskog prava – paragrafa 367 OGZ. Prema članu 31. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima za
derivativno sticanje vlasništva potreban je prethodni vlasnik, a sticanje od nevlasnika je moguće samo na
pokretnim stvarima.“ (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, Rev. 1816/89 od 01. III 1990., Ibid, 33.) „Prema
pravnom pravilu iz paragrafa 367 OGZ kupnjom od nevlasnika na javnoj prodaji (dražbi) može se steći pravo
vlasništva samo na pokretnoj, a ne i nepokretnoj stvari.“ (Odluka Okružnog suda u Splitu, Gž. 1489/77 od 27. IV
1979., Ibid.) „Kupovinom nepokretne stvari od lica koje nije vlasnik, ne pribavlja se vlasništvo te stvari.
Nasuprot pravom vlasniku, kupcu ne koristi što je stvar kupio i primio u posjed u dobroj vjeri da je pribavljena
od vlasnika.“ (Rješenje Saveznog vrhovnog suda, Gz. 6/57 od 15. 02. 1957., Zbirka sudskih odluka, Knjiga II,
Sveska I, Beograd, 1957, 156.) „Kupovinom nekretnina od nevlasnika, pa makar on bio upisan u zemljišne
knjige kao vlasnik, ne stiče se svojina prema vlasniku tih nekretnina.“ (Odluka Vrhovnog suda Jugoslavije, Rev.
2736/65 od 24. 08. 1966., navedeno prema Korać, V. (2009) „Pouzdanje u katastar nepokretnosti i raspolaganje
zajedničkom imovinom“, Pravni život, Beograd, br. 11/2009, str. 652.)
5
posjedovnog stanja nekretnina, zbog čega je primjena načela povjerenja praktično
onemogućena. U takvim okolnostima vanknjižni titulari su bili zaštićeni i demotivisani
za pokretanje postupaka za upis stečenih prava, jer nije prijetila mogućnost gubitka
njihovih neupisanih prava usljed djelovanja pravnih učinaka načela povjerenja u
korist treće savjesne osobe.
Nakon što je zemljišna knjiga u velikoj mjeri izgubila značaj tačne i potpune
evidencije o nekretninama i zasnovanih prava na nekretninama, slijedi odlučna
namjera zakonodavca da se sa takvom pravnom tradicijom konačno prekine, te da
se osiguraju zakonske pretpostavke za uspješno funkcionisanje zemljišne knjige i
siguran pravni promet nekretnina. Stupanjem na snagu novih entitetskih zakona o
zemljišnim knjigama 2003. godine započeta je reforma zemljišnoknjižnog prava.
Osnovna intencija zakonodavca jeste da se novim i kvalitetnijim zakonskim
rješenjima unaprijedi zemljišnoknjižni sistem evidentiranja nekretnina i prava na
nekretninama, što bi u konačnici trebalo doprinijeti bržem i jednostavnijem pravnom
prometu nekretnina. Jedno od takvih rješenja jeste i odredba člana 5. ZZK FBiH/RS,
kojom se propisuje konstitutivno dejstvo uknjižbe, što znači da je upis u zemljišnu
knjigu materijalna pretpostavka sticanja stvarnog prava na nekretnini. Za razliku od
ranijeg zakonskog rješenja, konstitutivnost upisa proširena je i na ona stvarna prava
koja su stečena na temelju odluke nadležnog državnog organa, kao i na prava koja
su stečena na temelju zakona. Izuzetak postoji samo u slučaju kada su prava na
nekretnini stečena na osnovu nasljeđivanja, 20 kao i u slučaju kada su pretpostavke za
sticanje stvarnog prava po osnovu dosjelosti ispunjene prije stupanja na snagu novih
zakona o zemljišnim knjigama.21
20
V. čl. 5. st. 2. ZZK FBiH/RS
21
V. čl. 89. st. 1. ZZK FBiH/RS. Iako je zakonodavac ovom odredbom propisao deklarativno dejstvo upisa za
ona prava koja su stečena po osnovu dosjelosti prije stupanja na snagu novih entitetskih zakona o zemljišnim
knjigama, ipak je poželjno i u tom slučaju izvršiti uknjižbu kako bi se spriječilo eventualno nastupanje pravnih
učinaka načela povjerenja u korist trećih savjesnih osoba (v. čl. 9. st. 2. ZZK FBiH/RS).
22
V. čl. 8. ZZK FBiH/RS
23
Prema čl. 316. ZSP FBiH i čl. 304. ZSP RS samostalni posjednik je osoba koja stvar posjeduje kao da je njen
vlasnik, odnosno pravo stvarne služnosti kao da je njegov nosilac. Istu definiciju samostalnog posjeda propisuje i
čl. 11. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske – ZV RH, Narodne novine
br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 14/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12.
6
samo derivativno ili izvedeno sticanje prava koje se temelji na pravu prethodnika.
Međutim, ukoliko vanknjižni titular ne podnese zahtjev za uknjižbu, te ukoliko kasniji
sticalac na temelju netačne ili nepotpune zemljišne knjige stekne knjižno pravo na
istoj nekretnini, onda će ranije stečeno pravo prestati, odnosno biti ograničeno, kao
posljedica neizvršavanja upisa. Za očekivati je da će u takvim okolnostima vanknjižni
titulari imati odgovorniji odnos prema svojim neupisanim pravima, te pokrenuti
postupke za njihovu provedbu u zemljišnu knjigu. Dakle, pravnom zaštitom trećih
savjesnih lica, koja su se pouzdala u tačnost i potpunost upisanih podataka u
zemljišnoj knjizi, doprinosi se afirmaciji načela upisa, što bi trebalo doprinijeti
usklađivanju zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina. Može se zaključiti da
odredba koja predviđa obavezu upisa prava na nekretninama, pored pravne
neutemeljenosti, nema ni praktični značaj ukoliko se ne osiguraju pretpostavke za
punu primjenu načela povjerenja u tačnost i potpunost zemjišne knjige. Upravo iz tih
razloga prema novom stvarnom pravu načelo povjerenja ima posebnu funkciju u
primjeni načela upisa i reafirmaciji zemljišne knjige. Zbog značaja veze između ova
dva načela za ukupan proces reforme zemljišnoknjižnog prava zakonodavac je
modificirao definiciju načela upisa, o čemu ćemo više kazati u nastavku ovog rada.
24
V. čl. 52. st. 1. ZSP FBiH/RS
25
Josipović, T. (2001) Zemljišno knjižno pravo. Zagreb: Informator. 56.
26
Kod originarnog načina sticanja prava osnov ugovorne obaveze prodavca nije opći uslov punovažnosti
pravnog posla, jer sticalac svoje pravo ne izvodi iz prava knjižnog prethodnika, već ga stiče izvorno, po samom
zakonu. To znači da će kod ovog načina sticanja prava pravni posao biti punovažan i u slučaju kada knjižni
prethodnik nije stvarni vlasnik nekretnine, neovisno od toga što je osnov ugovorne obaveze podloga pravnog
posla kao pravnog osnova. U tome se ogleda suštinska razlika između originarnog i derivativnog načina sticanja
prava.
7
osnovu pravnog posla.27 Dakle, prema novom stvarnom pravu moguće je sticanje
prava vlasništva na nekretninama i bez upisa u zemljišnu knjigu, što znači da je
zakonodavac u potpunosti preuzeo definiciju načela upisa iz ranijeg stvarnog prava.
Istakli smo da novi entitetski zakoni o stvarnim pravima predviđaju identičnu definiciju
načela upisa kao i u ranijem stvarnom pravu. To bi moglo upućivati na zaključak da je
zakonodavac odustao od započetog procesa reforme zemljišnoknjižnog prava,
obzirom da je usaglašavanje zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina
moguće samo na temelju dosljedne primjene načela i normi koje afirmišu zemljišnu
knjigu i provedbu upisa stečenih prava na nekretninama. Međutim, za pravilno
razumijevanje nove zakonske definicije načela upisa neophodno je ukazati na ulogu i
značaj načela povjerenja u novom stvarnom pravu Bosne i Hercegovine.
Reducirajući predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine 28 zakonodavac je
omogućio primjenu načela povjerenja, zbog čega uknjižba, kao zakonit način sticanja
prava na nekretninama, ima sasvim drugačiju funkciju. U konkurenciji između
vanknjižno stečenog prava i upisanog prava, koje je stečeno na temelju načela
povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige, zakonodavac daje prednost ovom
drugom. Bez obzira što upis prava, koje je stečeno na osnovu zakona, nasljeđivanja,
pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog državnog organa,
nije uslov njegova sticanja, takvo pravo će prestati postojati usljed djelovanja pravnih
učinaka načela povjerenja u korist treće savjesne osobe. Prestanak vanknjižno
stečenih prava u takvim okolnostima treba shvatiti kao sankciju prema njihovim
nosiocima zbog njihovog nemarnog odnosa i nepokretanja postupaka za upis takvih
prava. Pružanjem pravne zaštite kasnijem sticaocu nekretnine, koji je postupao sa
povjerenjem u sadržaj zemljišne knjige, ispunjava se osnovna funkcija zemljišne
knjige, jer je njen značaj u tome da stvara pretpostavku prava u situaciji kada
zemljišnoknjižno stanje ne odgovara faktičkom stanju. 29
27
V. čl. 53. st. 1. ZSP FBiH/RS
28
Prema odredbama novog stvarnog prava istraživanje posjedovnog stanja nekretnine nije više uvjet savjesnosti
(v. čl. 55. st. 3. ZSP FBiH/RS). Sticalac će biti savjestan ako u trenutku zaključenja pravnog posla, kao i u
trenutku kad je podnio zahtjev za uknjižbu, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga
posumnjati u to da stvar pripada prodavcu (v. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS). To znači da je za postojanje
savjesnosti dovoljno da kasniji sticalac nije znao niti mogao znati da je upisani zemljišnoknižni vlasnik otuđio
nekretninu i predao je u samostalan posjed ranijem sticaocu (pretpostavljenom vlasniku). Uz ovako određen
predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine stvorene su pretpostavke za primjenu načela povjerenja, a
vanknjižnim titularima se uskraćuje pravna zaštita koju su imali u ranijoj sudskoj praksi.
29
V. Povlakić, M. (2003) „Novo zemljišnoknjižno pravo u BiH“, Pravni savjetnik, Sarajevo, br. 12/03, str. 48.
8
Međutim, upisom vanknjižno stečenog prava u zemljišnu knjigu sprečava se bilo
kakva mogućnost za djelovanje pravnih učinaka načela povjerenja. Takva mogućnost
ne postoji čak i u slučaju da kasniji sticalac posjeduje punovažan ugovor kojeg je
zaključio sa knjižnim prethodnikom prije nego je vanknjižni titular podnio zahtjev za
upis. Ovo iz razloga što odredbe stvarnog prava zahtijevaju savjesnost kasnijeg
sticaoca kako u momentu zaključenja pravnog posla tako i u momentu podnošenja
zahtjeva za upis.30 Za punovažno sticanje knjižnog prava na temelju načela
povjerenja nije dovoljno biti savjestan samo u trenutku zaključenja pravnog posla, što
je bio stav i ranije sudske prakse.31 Nakon što sud izvrši upis vanknjižno stečenog
prava u korist njegova titulara niko se neće moći pravdati da nije znao niti mogao
znati za upisane podatke iz zemljišne knjige, jer zemljišna knjiga ima status javne
knjige i po zakonu se pretpostavlja da svako zna njen sadržaj. U parnici nije
dozvoljeno dokazivanje protiv ove pretpostavke koja je neoboriva.
30
V. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS. Prema odredbi čl. 9. st. 4. ZZK FBiH/RS za savjesnost kasnijeg sticaoca jedino
je mjerodavno vrijeme podnošenja zahtjeva za upis. Iako ZZK ne normira trenutak zaključenja ugovora kao
pravno relevantnu činjenicu za ocjenu savjesnosti kasnijeg sticaoca, pravilno je zaključiti da ne postoji kolizija
između odredbi zemljišnoknjižnog i stvarnog prava po ovom pitanju, iz razloga što momenat podnošenja
zahtjeva za upis slijedi nakon zaključenja punovažnog ugovora o prenosu prava vlasništva sa otuđioca na treće
lice. Obzirom da u našem pravu važi princip kauzalne tradicije, prema kojem će upis prava u zemljišnu knjigu
biti punovažan samo ukoliko je izvršen na osnovu punovažnog pravnog posla, može se zaključiti da kasniji
sticalac nekretnine treba biti savjestan kako u trenutku zaključenja pravnog posla tako i u trenutku podnošenja
zahtjeva za upis. Isto tako: Gavella, N. (1998) Stvarno pravo. Zagreb: Informator. 344-345., Brežanski, J. et al.
(2005) Nekretnine kao objekti imovinskih prava. Zagreb: Narodne novine. 10., Mulabdić, S. (2007), str. 39.,
Heljić, T. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno novom zemljišnoknjižnom
pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne
prakse, Pravni fakultet, Mostar, str. 455. Naknadno saznanje za činjenicu da je zemljišnoknjižno stanje
nekretnine bilo netačno u trenutku zaključenja pravnog posla, odnosno u trenutku podnošenja zahtjeva za upis,
neće uticati na stečeno pravo (mala fides superveniens non nocet – zla vjera ne škodi ako se naknadno pojavi).
31
„Na načelo povjerenja u zemljišne knjige može se pozivati samo onaj ko je bio savestan, i to ne samo savestan
u vreme zaključenja posla, već i u vreme prenosa u zemljišnim knjigama.“ (Odluka Vrhovnog suda Slovenije,
Rev. 197/63, navedeno prema Vuković, S. (2003), 248.) „Za pravnu valjanost sticanja svojine na nekretninama
potrebna je savesnost kasnijeg sticaoca, ne samo u momentu sklapanja kupoprodajnog ugovora, već i do
podnošenja zahteva za uknjižbu prava svojine.“ (Odluka Vrhovnog suda Srbije, Gzz. 66/67, Ibid, 164.) „Dobra
vjera kao pretpostavka za korištenje zaštite koju pruža načelo povjerenja u zemljišne knjige treba postojati u času
stavljanja zahtjeva za zemljišnoknjižni upis a nije dovoljno da postoji samo u času sklapanja pravnog posla na
temelju kojeg se vrši upis.“ (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, Rev. 1305/80, navedeno prema Žuvala, M. (1987)
Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima – objašnjenja, komentarske napomene, sudska praksa i drugi
odgovarajući propisi. Zagreb: Narodne novine. 699.)
9
značaja načelu povjerenja u tačnost i potpunost zemljišne knjige, 32 stvorene su
zakonske pretpostavke za unapređenje zemljišnoknjižnog sistema evidentiranja
nekretnina i prava na nekretninama. Iako je zakonodavac predvidio istu definiciju
načela upisa kao i u ranijem stvarnom pravu, to ne znači da će vanknjižni titulari
uživati apsolutnu sudsku zaštitu u odnosu na kasnije sticaoce, kao što je to bio slučaj
u ranijoj sudskoj praksi. Pružanjem pravne zaštite uknjiženim kupcima, koji su stekli
prava na nekretninama na temelju netačne i nepotpune zemljišne knjige, pred
vanknjižne titulare se postavlja dužnost odgovornijeg odnosa prema njihovim
neupisanim pravima. Takva prava će biti zaštićena samo ukoliko budu evidentirana u
zemljišnoj knjizi u korist njihovih stvarnih nosilaca. Za očekivati je da će zbog
navedenog značaja upisa vanknjižni titulari pokrenuti postupke za provedbu svojih
neupisanih prava u zemljišnu knjigu, što će doprinijeti usaglašavanju
zemljišnoknjižnog i posjedovnog stanja nekretnina. Moglo bi se zaključiti da to i jeste
osnovna intencija zakonodavca, zbog čega je potrebno imati u vidu navedena
shvatanja prilikom utvrđivanja mjerodavnog prava u vezi sa načinom, odnosno
momentom sticanja prava na nekretninama.
10
(Eintragungsbewilligung, Eintragungserklärung). Obzirom da se u njemačkom pravu
primjenjuje princip apstraktne tradicije, upis će biti punovažan bez obzira na činjenicu
da li obligacionopravni posao ispunjava sve zakonom propisane uslove. 34 Iz tog
razloga zaštita upisa i povjerenja u njemačkom pravu mnogo je snažnija, jer ne
postoji mogućnost da se zbog ništavosti pravnog posla zahtijeva brisanje prava koje
je provedeno u zemljišnu knjigu.35 U takvim slučajevima dosljednije se provodi ideja
da zakon treba štititi savjesne sticaoce nekretnina koji su se pouzdali u tačnost i
potpunost zemljišnoknjižnog upisa, što doprinosi afirmaciji zemljišne knjige i provedbi
upisa stečenih prava na nekretninama.
34
V. § 873. BGB. O apstraktnoj tradiciji u njemačkom pravu: Josipović, T. (1995) Sustavi publiciranja prava na
nekretninama kao temelj zaštite povjerenja u pravnom prometu. Zagreb. 39–46.
35
V. više (o tome): Wolf, M. (1978), 175.
36
V. § 39. Njemačkog zakona o zemljišnim knjigama - Grundbuchordnung
37
V. više (o tome): Baur, F. (1978) Lehrbuch des Sachenrechts. München. 133-140.
38
Stav Saveznog Vrhovnog suda Njemačke, navedeno prema Wolf, M. (1997) Sachenrecht 14. Ergäntze und
Auflage, C.H.Beck, Verlagbsbuchandlung. München. 207.
11
činjenicama koje postoje u zemljišnoj knjizi. 39 Činjenice koje postoje van zemljišne
knjige ne mogu uticati na punovažnost stečenog prava na nekretnini. U njemačkoj
pravnoj teoriji preovladava shvatanje da će sticalac biti savjestan čak i onda kad je
njegovo neznanje u pogledu posjedovnog stanja nekretnine posljedica grube
nepažnje, odnosno ukoliko sticalac prilikom pribavljanja nekog prava na nekretnini
nije poklonio toliko pažnje, u vezi sa ispitivanjem tačnosti zemljišne knjige, koliko se
očekuje od iole pažljivog čovjeka u pravnom prometu. Za sprečavanje savjesnog
sticanja prava na nekretnini pored grube nepažnje nije dovoljna ni sumnja ili nehat.
Tako će sticalac biti savjestan čak i u slučaju kad je sumnjao u tačnost
zemljišnoknjižnih podataka u pogledu nekretnine koju pribavlja ili iz nehata nije znao
za postojanje takvih činjenica.40 Ovakvo zakonsko rješenje u njemačkom pravu
zanimljivo je u poređenju s rješenjem ovog pitanja u našem zakonodavstvu. Prema
entitetskim zakonima o stvarnim pravima savjesnost se zahtijeva u pogledu
upoznavanja knjižnog i nepoznavanja vanknjižnog stanja nekretnine. 41 Uslov
nepoznavanja vanknjižnog stanja je ispunjen tek ako sticalac nije znao, niti je prema
okolnostima mogao znati da je zemljišnoknjižno stanje netačno ili nepotpuno. Iz toga
proizilazi da pretpostavka savjesnosti sticaoca neće biti ispunjena ukoliko je on na
temelju određenih pravno relevantnih činjenica, koje postoje van zemljišne knjige,
ipak znao ili mogao znati da nekretnina ne pripada otuđiocu. Bez obzira što
navedena definicija savjesnosti predstavlja radikalan zaokret u odnosu na ranija
zakonska rješenja i pravna shvatanja izražena u jugoslovenskoj sudskoj praksi,
može se uočiti da ipak postoji značajna razlika u odnosu na rješenje ovog pitanja
koje postoji u njemačkom pravu. Zahtijevajući savjesnost samo u pogledu
zemljišnoknjižnog stanja njemački zakonodavac je doprinio afirmaciji zemljišne
knjige, te je naglasio značaj upisa kao načina sticanja prava na nekretninama. Time
je otklonjena bilo kakva mogućnost zaštite neupisanog prava usljed višestrukog
otuđenja iste nekretnine, jer je savjesnost u pogledu posjedovnog stanja nekretnine
apsolutno irelevantna. Međutim, u novijoj sudskoj praksi Bosne i Hercegovine i
Republike Hrvatske42 donesene su odluke kojima se, zbog navedene zakonske
definicije savjesnosti, ali i zbog važećeg načela kauzalne tradicije, prednost daje
neupisanom titularu knjižnog prava u odnosu na treće lice koje je steklo pravo na
nekretnini pouzdavajući se u tačnost upisanih podataka iz zemljišne knjige. 43
Evidentno je da za sticanje prava vlasništva na temelju načela povjerenja nije bilo
dovoljno to što je sticalac zahtijevao upis protiv upisane osobe koja je raspolagala
knjižnim pravom. Upravo je to dovoljna pretpostavka za djelovanje pravnih učinaka
načela povjerenja u njemačkom pravu. 44
39
V. Baur, F. (1978), 145.
40
V. Ibid, 145., Weike, J. (2006) „Značaj načela upisa i javnog povjerenja u zemljišnu knjigu shodno novom
zemljišnoknjižnom pravu u Bosni i Hercegovini“, Zbornik radova Aktualnosti građanskog i trgovačkog
zakonodavstva i pravne prakse, Pravni fakultet Sveučilišta u Mostaru, Mostar, str. 447, Stanković, O., Orlić, M.
(2001), 334.
41
V. čl. 55. st. 2. ZSP FBiH/RS
42
Zaštita povjerenja u zemljišnu knjigu u hrvatskom pravu predviđena je usvajanjem novog Zakona o
zemljišnim knjigama RH – ZZK RH (Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01 i 100/04., v. čl. 8. ZZK
RH) i ZV RH (v. čl. 122. i 123. ZV RH). Predmet istraživanja kasnijeg sticaoca nekretnine, kao i relevantni
momenti u kojima se zahtijeva njegova savjesnost, propisani su na identičan način kao u našem pravu. V. čl. 8.
st. 3., 15. i 16. ZZK RH i čl. 120. st. 3. i 122. st. 2. ZV RH
43
V. odluku Vrhovnog suda Federacije BiH br. 65 0 P 049691 12 Rev, od 29. 08. 2013. godine i odluke Ustavnog
suda Republike Hrvatske br. U-III-493/2002 od 13. listopada 2004. i br. U-III-821/2007 od 20. lipnja 2008.
godine.
44
V. Baur, F. (1978), 133-140.
12
Zaključak
Iako novi zakoni o stvarnim pravima predviđaju istu definiciju načela upisa kao Zakon
o svojinsko pravnim odnosima i Zakon o vlasničko pravnim odnosima, što je u koliziji
sa važećim odredbama entitetskih zakona o zemljišnim knjigama, može se zaključiti
da ovo načelo ima sasvim drugačiju funkciju nego što je to bilo u ranijem stvarnom
pravu. Razloge treba tražiti u odredbama koje predviđaju zaštitu povjerenja u
zemljišnu knjigu kao novi originarni način sticanja prava na nekretninama. Naime,
pružanjem pravne zaštite trećim licima, koja su stekla pravo na nekretninama na
temelju načela povjerenja u zemljišnu knjigu, vanknjižnim titularima prijeti mogućnost
gubitka njihovih neupisanih prava. Bez obzira što provedba takvih prava u zemljišnu
knjigu nije pretpostavka njihova sticanja, poželjno je zatražiti upis da bi se spriječilo
nastupanje pravnih učinaka načela povjerenja u korist trećih lica. Iz tog razloga upis
prava koje je stečeno na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili
konačne odluke drugog nadležnog organa ima funkciju zaštite takvog prava, jer
nakon upisa samostalni posjednik nekretnine postaje njen stvarni vlasnik, a
eventualno raspolaganje od strane knjižnog prethodnika neće proizvoditi nikakve
pravne učinke. Upravo u tome se ogleda suštinska razlika između odredbi ranijeg i
novog stvarnog prava u pogledu uknjižbe kao zakonitog načina sticanja prava na
nekretninama. Na takav način zakonodavac je prekinuo sa dominantnim pravnim
shvatanjima izraženim u ranijoj sudskoj praksi, koja je u vlasničkim sporovima ove
vrste prednost uglavnom davala vanknjižnim titularima koji su imali jači pravni osnov
sticanja po materijalnom pravu.
13
u pogledu zemljišnoknjižnog stanja nekretnina njemački zakonodavac je u potpunosti
afirmisao zemljišnu knjigu i njena temeljna načela, a naročito načela upisa. Značajnu
ulogu u uspješnom funkcionisanju zemljišne knjige u njemačkom pravu ima i načelo
apstraktne tradicije, prema kojem će uknjižba biti valjana čak i u slučaju kad je
izvršena na osnovu ništavog pravnog posla. Za očekivati je da će naš zakonodavac
imati u vidu navedena rješenja i time unaprijediti zemljišnoknjižni sistem evidentiranja
nekretnina i prava na nekretninama.
14