TATA GUNA LAHAN

Nilai Lahan

Studi Kasus : ANALISIS PERKEMBANGAN

PERMUKIMAN DAN PERUBAHAN NILAI LAHAN
(Kecamatan Banyumanik Kota Semarang Jawa Tengah)

Aji Dharma Bahari 171910501016

Sonia Nuri Aprilia 171910501023

Rheynaldi Lintang Susila 171910501050

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS JEMBER

2017
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam penilaian suatu properti, tanah dan bangunan merupakan aset yang
sangat mendominasi. Dalam penggunaannya tanah merupakan aset yang penting
dan juga mempengaruhi kemampuan dasar dalam membangun suatu kawasan atau
wilayah, tidak hanya dalam hal ekonomi namun secara sosial dan budayanya.
Perubahan nilai aset (tanah dan bangunan) tersebut juga dipenngaruhi oleh faktor
fisik, ekonomi, sosial, dan budaya. Apabila dilihat sebagai contoh, perkembangan
suatu kota yang didasari oleh jaringan transportasinya akan sangat memberikan
kemudahan bagi masyarakat untuk dapat mencapai titik-titik tertentu pada kota
tersebut terutama menuju pusat kota.
Dengan banyaknya pendatang yang datang ke pusat kota tersebut akan
mengakibatkan suatu pusat kota menjadi semakin padat karena banyak manusia
yang tinggal atau menempati pusat kota tersebut. Setelah tidak ada lagi tempat
yang tersisa untuk pusat kota tersebut, mereka akan mencari lokasi-lokasi yang
berdekatan dengan pusat kota tersebut agar tetap bisa mencapai pusat kota dengan
mudah. Dari perkembangan ini akan menimbulkan dampak yang cukup terlihat
dalam aspek penggunaan lahannya terutama lokasi di tepi jalan yang merupakan
lokasi yang paling strategis dalam hal melakukan aktivitas.
Lokasi tepi jalan memiliki aksesibilitas yang tinggi karena akan sangat
mudah untuk dijangkau. Dengan meningkatnya aktivitas yang terjadi pada lokasi
tersebut, maka lahan yang jumlahnya terbatas tadi akan banyak diperebutkan
dengan kepentingan masing-masing individu untuk dapat memperoleh
keuntungan yang maksimal. Persaingan dalam mendapatkan lahan tersebut secara
tidak langsung akan menjadikan nilai lahan yang ada pada perkottaan akan
meningkat. Nilai lahan sendiri merupakan suatu penilaian atas lahan yang
didasarkan pada kemampuan suatu lahan secara ekonomis dalam hubungannya
dengan produktivitas dan strategi ekonominya.
1.2 Rumusan Masalah
1. Apa Pengertian Lahan ?
2. Bagaimana Perwatakan Lahan ?
3. Apa Definisi Nilai dan Harga Lahan ?
4. Bagaimana Pola dan Sturktur Nilai dan Harga Lahan ?
5. Apa saja Faktor Penentu Nilai dan Harga Lahan ?
6. Apa yang dimaksud Harga Pasar dalam penilaian Lahan ?
7. Apa yang di maksud Penilaian Lahan ?
8. Bagaimana Metode Penilaian Lahan ?

1.3 Tujuan
1. Mengetahui penegertian lahan.
2. Mengetahui perwatakan lahan.
3. Mengerti definisi nilai dan harga lahan.
4. Mengetahui pola dan struktur nilai dan harga lahan.
5. Mengetahui faktor faktor yang mempengaruhi nilai dan harga lahan.
6. Mengerti harga pasar dalam penilaian lahan.
7. Mengerti bagaimana penilaian lahan.
8. Mengetahui metode metode penilaian lahan.

1.4 Manfaat
Mahasiswa dapat mengetahui dan paham akan semua hal yang berkaitan
dengan nilai nilai lahan. Mencakup semua yang ada di dalamnya dari segi definisi,
faktor, metode, dan menganalisis nilai nilai lahan.

1.5 Ruang Lingkup Studi Kasus

Ruang lingkup penulisan makalah ini adalah semua hal yang berkaitan
dengan nilai lahan. Studi kasus delam lingkup wilayah kecamatan banyumanik
kota semarang. Kemudian melihat perkembangan permukiman terhadap
perubahan nilai lahan.
 BAB 2

PEMBAHASAN

2.1. Lahan
2.1.1. Pengertian Lahan
Pengertian lahan menurut geografi fisik lahan adalah tanah yang tetap
dalam lingkungannya dan kualitas fisik tanah sangat menentukan fungsingya.
Menurut isitilah ekonomi lahan adalah sumber alamiah yang nilainya tergantung
dari produksinya, lahan merupakan suatu komuditi yang memiliki harga, nilai,
dan biaya. Sedangkan bagi seorang pengacara, seluruh perlengkapan buatan
manusia (infra struktur dan bangunan-bangunan) juga termasuk bagian dari lahan.
Berdasarkan pengertian lahan yang dikemukakan di atas dapat
memberipemahaman bahwa lahan mempunyai nilai ekonomis yang sangat tinggi
sehinggamenjadi kewajiban setiap orang untuk memelihara dan mempertahankan
eksistensi sebagai benda yang bernilai ekonomis karena lahan selain itu
bermanfaat pula bagi pelaksanaan pembangunan namun lahanjuga sering
menimbulkan berbagai macam persoalan bagi manusia sehingga dalam
penggunaannya perlu dikendalikan dengan sebaik-baiknya agar tidak
menimbulkan masalah dalam kehidupan masyarakat.

2.1.2. Perwatakan Lahan

Lahan sangat menentukan peranan dan fungsi lahan di dalam
kehidupansosial budaya dan sosial ekonomis masyarakat. Hal inilah yang
kemudianmempunyai pengaruh yang besar dalam perencanaan dan penatagunaan
lahan.Menurut T. Jayadinata, Johara (1999) hal yang menentukan nilai lahan
secarasosial dapat diterangkan dengan proses ekologi yang berhubungan dengan
sifatfisik lahan, dan dengan proses organisasi yang berhubungan dengan
masyarakat,yang semuanya mempunyai kaitan dengan tingkah laku dan perbuatan
kelompok masyarakat.Tingkah laku tersebut dipengaruhi oleh nilai-nilai sosial
dan prosessosial,seperti :
1. Pumpunan (konsentrasi) penduduk (dalam wilayah yang luas).
 2. Pemusatan (sentralisasi) dan pemencaran (desentralisasi), atau
terkumpulnya penduduk disebabkan oleh prasarana sosial ekonomi.
3. Parak (segregasi) penduduk (terkumpulnya penduduk yang sejenis
sehingga terpisah dari kelompok yang lain).
4. Panggakan (dominasi) penduduk, atau hal yang menonjol (misalnya
prestise, untuk tinggal dikota tertentu).
5. Serbuan penduduk atau invansi dari kelompok lain yang berbeda dalam
keadaan sosial, ekonomi dan budaya. Jika kelompok baru mengalahkan
kelompok lama, hal tersebut disebut suksesi (penggantian).

2.2. Nilai dan Harga Lahan

2.2.1. Definisi Nilai dan Harga
Pengertian nilai dan harga sering digunakan secara bergantian untuk
maksud yang sama, padahal keduanya mempunyai arti yang berbeda. Pengertian
nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu barangatau benda. Hal ini
mempunyai pengertian bahwa suatu barang atau benda akanmempunyai nilai bagi
seseorang jika barang atau benda tersebut memberi maknaatau arti bagi orang
tersebut (Hidayati dan Harjanto, 2003). Dalam perkembangannya, istilah nilai
tidak berdiri sendiri, akan tetapi menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik
seperti nilai pasar, nilai guna, nilai tukar, dan sebagainya.
Menurut Petunjuk Teknis Direktorat Survei dan Potensi Lahan,
DeputiSurvei, Pengukuran dan Pemetaan BPN RI (2007 : 6). Harga dapat
diartikansebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk
mendapatkanhak milik dari suatu benda (Hidayati dan Harjanto, 2003). Namun
secara umumjuga disampaikan bahwa harga adalah indikasi relatif atas nilai
barang yangdisepakati oleh pembeli dan penjual tertentu dalam waktu kejadian
tertentu.

2.2.2. Definisi Nilai Lahan dan Harga Lahan

Pengertian nilai lahan dibedakan antara lahan yang diusahakan
(improvedland) dan lahan yang tidak diusahakan (unimproved land). Nilai lahan
yang tidak diusahakan adalah harga lahan tanpa bangunan diatasnya. Sedang nilai
lahan yangd iusahakan adalah harga lahan ditambah dengan harga bangunan yang
terdapat diatasnya.
Nilai lahan menurut Chapin , dapat digolongkan ke dalam tiga kelompok,
antara lain :
1. Nilai keuntungan yang dihubungkan dengan tujuan ekonomi dan yang
dapat dicapai dengan jual beli lahan di pasaran bebas.
2. Nilai kepentingan umum yang dihubungkan dengan kepentingan umum
dalam perbaikan kehidupan masyarakat.
3. Nilai sosial yang merupakan hal mendasar bagi kehidupan dan dinyatakan
penduduk dengan perilaku yang berhubungan dengan pelestarian, tradisi,
kepercayaan dan sebagainya.
Menurut Supriyanto (1999), nilai lahan adalah suatu pengukuran yang
didasarkan kepada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya
dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalam realitanya, nilai lahan
dibagi menjadi dua, yaitu :
a. Nilai lahan langsung
Suatu ukuran nilai kemampuan lahan yang secara langsung memberikan
nilai produktifitas dan kemampuan ekonomisnya, seperti misalnya lahan
atau lahan yang secara langsung dapat berproduksi, contohnya lahan
pertanian.
b. Nilai lahan tidak langsung
Suatu ukuran nilai kemampuan lahan dilihat dari segi letak strategis
sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomis,
seperti misalnya lahan yang letaknya berada di pusat perdagangan,
industri, perkantoran dan tempat rekreasi.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu lahan
mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburunnya
rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis.
Harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan
harganominal dalam satuan uang untuk satuanluas tertentu pada pasaran lahan.
Nilai lahan dan harga lahan mempunyai hubungan yang fungsional, dimana harga
lahan ditentukan oleh nilai lahan atau harga lahan mencerminkan tinggi rendahnya
nilai lahan. Dalam hubungan ini, perubahan nilai lahan serta penentuan nilai
dengan harga lahan dipengaruhi oleh faktor - faktor yang menunjang
kemanfaatan, kemampuan dan produktifitas ekonomis lahan tersebut.
Menurut Riza (2005), harga sebidang lahan ditentukan oleh jenis kegiatan
yang ditempatkan di atasnya dan terwujud dalam bentuk penggunaan lahan. Harga
lahan dalam keadaan sebenarnya dapat digolongkan menjadi harga
lahanpemerintah (Goverment Land Price) dan harga lahan pasar (Market
LandPrice).Menurut Brian Berry (1984), harga lahan merupakan refleksi dari nilai
lahan artinya harga merupakan cerminan dari nilai lahan tersebut. Pengertian
umum dari nilai dan harga lahan adalah:
1. Nilai lahan (land value)
Perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan pemanfaatan dan
penggunaan lahan.
2. Harga lahan (land prize)
Salah satu refleksi dari nilai lahan dan sering digunakan sebagai indeks
bagi nilai lahan.

2.3. Pola dan Struktur Nilai dan Harga Lahan

Menurut Sincalir (Hadi Sabari Yunus 2002, dalam Ernawati 2005), nilai
lahan dibagi ke dalam dua tipe yang berbeda, yaitu nilai lahan pertanian yang
dikaitkan dengan usaha - usaha dalam bidang pertanian dan nilai lahan spekulatif
sebagai akibat adanya derajad antisipasi terhadap perluasan fisik kota yang
meningkat pada areal yang bersangkutan sehingga penentuan besarnya nilai lahan
selalu dikaitkan dengan kepentingan non agraris. Karena gejala perluasan
kotadianggap sebagai sesuatu yang berjalan terus, walau lambat namun pasti,
makapara petani mempunyai penilaian bahwa nilai lahan yang mendekati
kotamempunyai nilai spekulasi yang semakin tinggi. kawasan perkotaan juga
memiliki hubungan yang positif dan efek saling ketergantungan dengan nilai
lahan. Dengan adanya infrastruktur, menyebabkan nilai lahan menjadi lebih
tinggi, sebaliknya proyek infrastruktur juga urung dilaksanakan jika harga lahan
yang menjadi calon lokasi harganya terlalu mahal.
Menurut Chapin (Sri Purwati 1999, dalam Ernawati 2002), pola dan
struktur nilai lahan kota dikemukakan sebagai berikut:
1. Pusat wilayah perdagangan atau CBD (Central Business District)
mempunyai nilai lahan tertinggi dibandingkan dengan wilayah – wilayah
lain.
2. Pusat wilayah kerja dan pusat perkotaan yang terletak disekeliling
perbatasan pusat kota mempunyai nilai lahan tertinggi setelah CBD.
3. Di luar dari kawasan tersebut, terdapat kawasan perumahan dengan nilai
lahan yang semakin jauh dari pusat kota semakin berkurang nilai
lahannya.
4. Pusat - pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar
mempunyai nilai lahanyang tinggi dibanding dengan sekelilingnya,
dimana biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.

2.4. Faktor Penentu Nilai dan Harga Lahan

Menurut Kurdinanto, (Cholis 1995, dalam Luky 1997) nilai lahanterbentuk
oleh faktor - faktor yang mempunyai hubungan, pengaruh serta daya tarik yang
kuat terhadapnya yang diklasifikasikan menjadi dua faktor, yaitu :
1. Faktor - faktor terukur (tangible factors) Faktor terukur adalah faktor
pembentuk harga lahanyang bisa diolah secara ilmiah menggunakan logika
- logika akademik. Faktor ini kemunculannya terencana dan bentuk
fisiknya ada di lapangan, misalnya aksesbilitas (jarak dan transportasi) dan
jaringan infrastruktur (sarana dan prasarana kota seperti jalan, listrik,
perkantoran dan perumahan).
2. Faktor - faktor tak terukur (intangible factors) Faktor tak terukur adalah
faktor pembentuk harga lahanyang muncul dengan sendirinya dan tidak
bisa dikendalikan di lapangan. Oleh Wilcox (1983), dalam Luky (1997),
faktor tak terukur ini dibagi menjadi tiga, yaitu :
a) Faktor adat kebiasaan (custom) dan pengaruh kelembagaan (institutional
factors).
b) Faktor estetika, kenikmatan dan kesenangan (esthetic amenity factors)
seperti tipe tetangga dan kesenangan.
 c) Faktor spekulasi (speculation motives), seperti antisipasi perubahan
penggunaan lahan, pertimbangan pada perubahan moneter.
Eckert, (Eckert 1990, dalam Ernawati 2005), membedakan faktor - faktor
yang mempengaruhi nilai lahanmenjadi empat , yaitu :
1. Faktor ekonomi.
Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional,
nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand)
yang mempengaruhi nilai lahan termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga
kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya
keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi.
2. Faktor sosial.
Faktor sosial membentuk pola penggunaan lahan pada suatu wilayah.
Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan
kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang
mempengaruhi nilai lahan.
3. Faktor politik dan kebijakan pemerintah.
Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai
lahan. Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan
alokasi penggunaan lahan yang pada gilirannya akan meningkatkan harga
lahan, antara lain: kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan
ruang dengan penentuan mintakat atau zoning, peraturan perpajakan,
peraturan perijinan (SIPPT, IMB dan lain-lain) ataupun penentuan tempat
pelayanan umum (sekolah, pasar, rumah sakit, dan lain-lain).
4. Faktor fisik dan lingkungan.
Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan,
yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat
atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di
dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik
pada persil lahan. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation)
ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat
berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempattempat di sekitarnya
pada suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi
 adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (CBD), jarak ke sekolah
jarak ke rumah sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana
(utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air
minum dan sebagainya.

Golberg dan Chiloy (Purwati 1999, dalam Ernawati 2005) menentukan

faktor - faktor yang berpengaruh terhadap nilai lahan dengan karakteristik yang
dibagi menjadi tiga bagian, yaitu :
1. Karakteristik Fisik
Karakteristik fisik ini menyangkut kemiringan lahan, ketinggian, bentuk,
jenis lahan dan luas dari area tertentu. Karakteristik lahan yang paling umum
adalah sebagai berikut :
a. Ruang (space).
Karakteristik luas lahansuatu area mungkin merupakan karakteristik fisik
yang paling penting. Luas lahanyang akan ditempati merupakan hal
penting untuk pemahaman perhitungan ekonomi dari sebentuk lahan
tersebut.
b. Kestabilan lahan (indestructibility).
Lahan secara fisik tidak bisa dihancurkan ataupun diciptakan, sedangkan
ruang telah tertentu, struktur ketahanan lahanmempengaruhi sediaan
lahanyang tersedia setiap waktu.
c. Tidak dapat dipindahkan (immobility).
Ruang di permukaan bumi tidak dapat dipindahkan ke tempat lain.
Keberadaan lahan tersebut adalah permanen terhadap lokasi fisik dimana
lahan tersebut terletak.
d. Keunikan (uniqueness).
Setiap lokasi di permukaan bumi memiliki keunikan masing - masing.
Karakteristik setiap tempat ditentukan oleh kemiringan, bentuk,
ketinggian, luas, iklim dan karakteristik lain masing - masing tempat.
2. Karakteristik Lokasional Lokasi.
Suatu lahan perkotaan berkaitan dengan penggunaan lahan yang dapat
dilakukan di lahan tersebut, berupa kegiatan ekonomi dan sosial.
3. Karakteristik Legal Dalam.
Pengenalan keunikan lahan perkotaan, dibentuk suatu intitusi legal yang
berkaitan dengan pengaturan penggunaan, penempatan dan pemilikan lahan
perkotaan. Berdasarkan Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat
Jendral Pajak Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis
Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata- Rata), variabel yang menentukan nilai
lahana dalah sebagai berikut :
1. Faktor Fisik
 Keluasan lahan
 Bentuk lahan
 Sifat fisik lahan (topografi, elevasi, banjir/tidak banjir, kesuburan
untuk pertanian).
2. Lokasi dan aksesbilitas
 Jarak dari pusat kota.
 Jarak dari fasilitas pendukung .
 Lokasi secara spesifik : lahansudut, terletak di tengah atau tusuk
sate.
 Kemudahan pencapaian.
 Jenis jalan (protokol, ekonomi, lingkungan, gang).
 Kondisi lingkungan.
Selain daripada itu, dengan menyadari bahwa harga lahan menyebar
mengikuti pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi
yang cukup berarti dalam membentuk harga lahan. Penataan ruang yang tercermin
dalam pola penggunaan lahannya akan memberikan kontribusi yang cukup
besardalam pembentukan nilai lahan. Jika dicermati lebih jauh maka dapat
diketahui bahwa pola harga lahan cenderung mengikuti pola keruangan
penggunaan lahannya. Fakta tersebut masih relevan dengan teori yang
dikemukakan VonThunen yang membuat model tentang sewa lahan dan jarak.
Makin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga sewa lahan. Demikian pula
sebaliknya, makinjauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah harga sewa
lahan.
 Teori yang berhubungan dengan harga lahan baik secara langsung ataupun
tidak langsung selalu berdasarkan pada “ruang”. Teori lokasi yang dikemukakan
oleh model Von Thunen maupun model Christaller, keduanya melandasinya pada
substansi “ruang”. Jadi karena harga atau nilai lahan merupakan suatu gejala
ruang, maka faktor-faktor yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak
berkaitan dengan gejala ruang.

2.5. Harga Pasar

Harga pasar atau harga keseimbangan adalah harga yang disepakati
olehpihak penjual dan pihak pembeli pada tingkatan harga tertentu. Pada
tingkatan harga tertentu, jumlah barang dan jasa yang diminta sama dengan
jumlah barangdan jasa yang ditawarkan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi harga pasar :
1. Permintaan terhadap barang atau jasa bertambah, sedangkan jumlah
barang atau jasa terbatas.
2. Tinggi rendahnya biaya produksi.
3. Pandangan masa depan dari produsen atau konsumen.
4. Produsen mengetahui selera konsumen.
5. Penawaran terhadap barang atau jasa bertambah, sedangkan daya beli
konsumen tetap atau berkurang.
Secara teori harga pasar lahan adalah harga aktual atau fakta tentang suatu
harga yang disetujui oleh penjual dan pembeli dalam harga suatu transaksi nyata.
Harga pasar belum tentu sama dengan nilai pasar. Nilai pasar adalah opini
masyarakat (penjual atau pembeli) mengenai harga lahan di pasar terbuka dimana
masyarakat mempunyai cukup waktu untuk melakukan transaksi.

2.6. Penilaian Lahan

lahansebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi
manusiauntuk melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian orang atas sebidang
lahanakanmenjadi sangat berbeda, karena lahanmemiliki beberapa dimensi dan
ukuran yangberbeda-beda pula. Istilah lahan, bisa diartikan menjadi tiga hal,
yakni :
 1. Benda tempat tumbuhnya tanaman (soil), ukurannya adalah tingkat
kesuburannya.
2. Benda yang dapat diangkat dan dipindahkan (material), ukurannya
adalah beratnya dalam ton, meter kubik atau kilogram.
3. Bagian dari wilayah muka bumi (space) yang sering disebut
dengan tempat, ukurannya adalah luasnya, dalam hektar, meter
persegi dan sebagainya.
Kebutuhan akan lahandiindikasikan oleh adanya permintaan (demand)
yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan adanya penawaran (supply). Melihat
aspek permintaan dan penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akanterjadi
keseimbangan harga (equilibrium price). Namun demikian, padakenyataannya
pasar sempurna tidak pernah ada, mengingat mekanismenya selalu“diganggu”
oleh aktifitas manusia sendiri, sehingga harga pasar yang terjadisering tidak
mencerminkan “kenikmatan”yang sesungguhnya dirasakan. Dalambahasa
penilaian, harga “kenikmatan” itu sering diartikan sebagai nilai ekonomis.Ray M.
Northam (1975) mengemukakan dua buah pengertian tentang nilailahan, yaitu :
1. Nilai lahanadalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah
yang terjadi pada suatu waktu tertentu.
2. Nilai lahanadalah nilai assesment (assesment value) yaitu nilai yang
diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi
assesment value.
Untuk melakukan penilaian lahan, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian.
Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian lahan, yakni
penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan
terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus
productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation).
Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand) saling berinteraksi
mempengaruhi nilai lahanyang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka
pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas lahantidak dapat
ditambah secara cepat dan drastis (Guritno, 1994).
2.7. Metode Penilaian Lahan
Sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 UU Nomor
12Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994,
makadalam penilaian properti dikenal tiga pendekatan penilaian. Ketiga
metodetersebut adalah metode pendekatan perbandingan harga pasar (sales
comparationapproach), metode pendekatan biaya (cost approach) dan metode
pendekatanpendapatan (income approach).
1. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar
Metode pendekatan perbandingan harga pasar adalah suatu pendekatan
penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antar properti yang
akan dinilai dengan properti-properti pembandingan yang telah diketahui
karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan
mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan
beberapa penyesuain (adjustment) yang akan diberikan terhadap properti
yang akan dinilai. Ada beberapa hal penting yang sering dipertimbangkan
dalam pendekatan perbandingan harga pasar, yaitu :
a. Jenis hak yang melekat pada properti.
b. Kondidi penjualannya.
c. Kondisi pasar.
d. Lokasi.
e. Karakteristik fisik.
f. Karakteristik-karakteristik lainnya.
2. Metode Pendekatan Biaya
Metode pendekatan biaya biasanya digunakan untuk melakukan penilaian
suatu bangunan. Metode pendekatan biaya adalah proses penilaian dengan
cara melakukan identifikasi terhadap suatu bangunan yang kemudian
dilakukan analisis biaya pembuatan barunya (reproduction cost new)
berdasarkan harga standar yang berlaku pada saat dilakukannya penilaian
dan selanjutnya dilakukan penyusutan.
3. Metode Pendekatan Pendapatan
Metode pendekatan pendapatan (income approach) adalah metode
penilaian dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin
 akan dihasilkan oleh suatu properti pada saat ini dan yang akan datang,
kemudian dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran
pendapatan tersebut dalam nilai properti.

BAB 3

STUDI KASUS

Kota Semarang merupakan ibukota Provinsi Jawa Tengah yang sekaligus

menjadi kota metropolitan terbesar kelima di Indonesia setelah Jakarta, Surabaya,
Bandung, dan Medan. Semarang dapat disebut sebagai salah satu kota paling
berkembang di Pulau Jawa karena Kota Semarang dihuni oleh sejumlah penduduk
yang jumlahnya hampir 2 juta jiwa. Pada tahun 2010 jumlah penduduk Kota
Semarang 1.527.433 jiwa dan pada tahun 2014 jumlah penduduk Kota Semarang
1.584.906 jiwa,
Pertumbuhan penduduk akan menyebabkan kebutuhan akan lahan sebagai
ruang untuk tempat aktivitas mereka semakin meningkat dan akan menimbulkan
semacam kompetisi untuk mendapatkan ruang yang cocok sesuai dengan berbagai
kepentingan dan keperluan manusia.
Perkembangan penduduk berkaitan langsung dengan penggunaan lahan
yang menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi harga lahan. Perubahan yang
terjadi misalnya penggunaan lahan dari pertanian menjadi pemukiman atau
perdagangan. Perubahan penggunaan lahan akan menaikkan harga lahan apabila
fungsi, nilai maupun manfaat dari lahan tersebut meningkat.
Salah satu wilayah pinggiran yang berkembang pesat di Kota Semarang
adalah Kecamatan Banyumanik. Perkembangan Kecamatan Banyumanik ini dapat
dilihat dengan tingginya kondisi pertumbuhan penduduk rata-rata sebesar 2,86%
dibandingkan dengan kondisi pertumbuhan penduduk rata-rata Kota Semarang
sebesar 1,65%. Timbulnya perumahan-perumahan baru menunjukkan bahwa
Kecamatan Banyumanik mengalami perkembangan lahan yang memperlihatkan
aktivitas yang terjadi semakin bertambah.
Peningkatan kebutuhan sarana perumahan di Kota Semarang selaras
dengan makin meningkatnya jumlah penduduk. Permukiman merupakan suatu
kebutuhan dasar penting dari manusia yang terus berlanjut dan meningkat seiring
dengan pertumbuhan penduduk, dinamika penduduk dan adanya tutuntan
ekonomi serta sosial budaya. Kondisi ini terus berkembang sehingga di dalam
penyelenggaraannya (pembangunan permukiman) harus disertai dengan
pendekatan yang terpadu dan perlu adanya dukungan dari berbagai kebijakan
yang menyangkut banyak aspek (Yudohusodo, 1991).

BAB 4

PENUTUP

4.1 Kesimpulan
Dari pembahasan di atas dapat disimpulkan bahwa :
1. Lahan merupakan tanah yang memiliki nilai ekonomis yang sangat tinggi
sehingga menjadi kewajiban setiap orang untuk memelihara dan
mempertahankan eksistensi sebagai benda yang bernilai ekonomis yang
berpengaruh dan bermanfaat terhadap pelaksanaan pembangunan.
2. Hal yang menentukan nilai lahan secara sosial dapat diterangkan dengan
proses ekologi yang berhubungan dengan masyarakat, yang semuanya
mempunyai kaitan dengan tingkah laku dan perbuatan kelopmpok.
3. Nilai lahan dibedakan antara lahna yang diusahakan (improved land) dan
lahan yang tidak diusahakan (unimproved land). Nilai lahan diusahakan
adalah harga lahan ditambah dengan harga bangunan yang terdapat di atasnya.
Nilai lahan yang tidak diusahakan adalah harga lahan tanpa bangunan di
atasnya. Harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan
harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran
lahan.
4. Menurut Chapin (Sri Purwati 1999, dalam Ernawati 2002), pola dan
struktur nilai lahan kota dikemukakan sebagai berikut :
 - Pusat wilayah perdagangan ata CBD mempunyai nilai lahan tertinggi
dibandingkan dengan wilayah – wilayah lain.
- Puasat wilayah kerja dan pusat perkotaan yang terletak disekeliling
perbatasan pusat kota mempunyai nilai lahan tertinggi setelah CBD.
- Di luar dari kawasan tersebut, terdapat kawasan perumahan dengan nilai
lahan yang semakin jauh dari pusat kota semakin berkurang nilai
lahannya.
- Pusat - pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar
mempunyai nilai lahanyang tinggi dibanding dengan sekelilingnya,
dimana biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.
5. Dari 3 pakar yang telah dijelaskan di atas, dapat diketahui bahwa faktor yang
berpengaruh terhadap harga dan nilai lahan adalah penataan ruang. Penataan
ruang yang tercrmin dalam pola penggunaan lahannya akan memberikan
kontribusi yang cukup besar dalam pembentukan nilai lahan. Makin dekat jarak
lahan dari pusat kota makin tinggi harga sewa lahan. Demikian pula sebaliknya,
makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah harga sewa tanah.
6. Harga pasar atau harga keseimbangan adalah harga yang disepakati oleh pihak
penjual dan pihak pembeli pada tingkatan harga tertentu. Faktor – faktor yang
mempengaruhi harga pasar diantaranya : Tinggi rendahnya biaya produksi,
pandangan masa depan dari produsen atau konsumen, produsen mengetahui selera
konsumen.
7. Untuk melakukan penilaian lahan, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian.
Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian lahan, yakni
penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan
terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus
productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation).
8. Metode dalam penilaian lahan ada 3, yaitu metode pendekatan perbandingan
harga pasar (sales comparationapproach), metode pendekatan biaya (cost
approach) dan metode pendekatanpendapatan (income approach).

4.2 Saran
 Lahan merupakan sebidang tanah yang sangat berfungsi untuk kebutuhan
manusia. Maka dari itu, kita sebagai generasi muda harus ikut membantu
menjaga lahan agar terus berfungsi sesuai fungsinya dan agar anak cucu kita
juga dapat menggunakan lahan dengan sebagaimana mestinya.