BAB 4

TRANSAKSI SEWA GUNA

1. Pengertian Transaksi Sewa Guna Usaha
Sewa guna usaha adalah suatu kontrak antara lessor (pemilik barang modal)
denan lesse (pengguna barang modal);lessor memberikan hak kepada lessee,untuk
menggunakan barang modal selama jangka waktu tertentu ,dengan suatu imbalan berkala
dari lesse yang besarnya tergantung dari perjanjian antara lessor dengan lessee,lesse dapat
diberikan hak opsi (option right) untuk membeli barang tersebut pada akhir masa
kontrak.dengan demikian, hak milik atas barang modal tersebut tetap menjadi lessor
selama jangka waktu konrak.
Sewa guna (leasing) dibedakan menjadi sewa guna usaha dengan hak opsi dan
hak sewa guna usaha tanpa opsi.
Sewa guna usaha dengan opsi(finance lease/capita lease) adalah sewa guna usaha
dimana penyewa (lessee)pada skhir masa kontrak memopunyai hak opsi untuk membeli
objek sewa guna usaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati
Sewa guna usaha tanpa hak opsi (operating lease) adalah sewa guna usaha
dimana penyewa (lessee) pada akhir masa kontrak tidak mempunyai hak opsi untuk
membeli objek sewa guna usaa tersebut.
Ditinjau dari teknis pelaksanaannya transaksi sewa guna usaha dapat dilakukan
secara langsung (direct lease) maupun dengan cara penjualan atau penyewaan kembali
(sale and lease back).
Dari sisi lesse seluruh biaya yang dikeluarkan untuk perolehan barang modal
selama masa kontrak dapat dibebankan,padahal jangka waktu sewa guna usaha mungkin
lebih pendekdari umur ekonomis.dengan demikian, sebenarnya lesse dapat melakukan
penyusutan yang dipercepat (accelerated depreciaton) melalui metode akuntansi sewa
( rental accounting method).
2. Perlakuan Untuk Transaksi Sewa Guna Usaha
Dalam pasal 2,3,dan 4 keputusan mentri keuangan nomor 1169/KMK.01/1991
kegiatan sewa guna usaha dapat digolongkan sebagai finance lease (sewa guna
usaha dengan hak opsi) maupun dengan operating lease (sewa guna usaha tanpa
hak opsi) sewa guna usaha digolongkan finance lease apabila memenuhi semua
kriteria sebagai berikut.
1. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa guna usaha pertama
ditambah dengan sisa barang modal harus menutup harga perolehan barang
modal dan keuntungan lessor
 2. Masa sewa guna usaha ditentukan sekurang kurangnya 2 tahun untuk barang
modal golongan 1,3 tahun untuk barang golongan II dan III dan7 tahun untuk
golongan bangunan.
3. Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan mengenai opsi bagi lesse
4. Dalam pasal 16 keputusan mentri keuangan nomor 1169/KMK.01/1991
mengatur mengenai ketentuan perpajakan bagi lesse yang melakukan
transaksi finance lease sebagai berikut
a. Lesse tidak boleh melakukan enyusutan atas barang modal yang disewa
guna usahakan sampai saat lesse membeli barang tersebut
b. Setelah lessee mengguanakan hak opsinya membeli barang modal yang
disewagunakan maka lessee boleh melakukan penyusutan yaitu harga
opsi barang modal yang bersangkutan
c. Pembayaran sewa guna usaha yang dibayar atau terutang oleh
lesee,kecuali pembebanan atas tanah,merupakan biaya yang dapat
dikurangkan dari penghasilan bruto lessee
d. Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari masa yang telah
ditentukan,dirjen pajak melakukan koreksi atas pembebanan biaya sewa
guna usaha tersebut dan memperlakukannya sebagai operating
lease.perubahan ini tidak dilakukan apabila terjadi karena force
majeur,gagal bayar (default),maupun pertimbangan ekonomi tanpa motif
menghindari pajak dan tidak ada hubungan istimewa antara lessor dan
lessee
e. Lessee tidak memotong pajak penghasilan pasal 23 atas pembayaran
sewa guna usaha
2.1 Penjualan dan Penyewaan Kembali
Hal-hal yang berkaitan dnegan penjualan dan penyewaan kembali adalah
sebagai berikut:
1. Untuk penjualan dan penyewaan kembali tanpa hak opsi, Pajak Pertambahan
Nilai (PPN) masukkan yang telah dikreditkan oleh lessee harus dibayar
kembali.
2. Atas penyewaan kembali barang modal tersebut, maka lessor harus
memungut Pajaka Pertambahan Nilai (PPN).
3. Pengalihan tanah dan bangunan sewa guna usaha:
a. Saat lessee menjual kepada lessor, lessee dikenakan PPH 5% (lima
persen) dari nilai jual (nilai akta) atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang
digunakan untuk menghitung PBB jika nilai jual lebih rendah dari NJOP.
b. Saat lessor menjual kepada lessee, lessor dikenakan PPh 5% (lima
persen) dari nilai opsi.
2.2 Perlakuan Standar Akuntansi terhadap Transaksi Sewa Guna Usaha
 Berdasarkan PSAK Nomor 30 tentang Standar akuntansi Sewa Guna Usaha
(2002), dalam menentukan jenis sewa guna usaha mempertimbangkan utama
yang digunakan adalah asas makna ekonomi. Suatu transaksi sewa guna usaha
akan dikelompokkan sebagai sewa guna usaha dengan hak opsi apabila
memenuhi semua syarat-syarat berikut ini.
1. Lessee memiliki hak opsi untuk membeli aset yang disewagunausahakan
pada akhir masa sewa guna usaha dengan harga yang telah disetujui bersama
pada saat dimulainya perjanjian sewa guna usaha.
2. Seluruh pembayaran berkala yang dilakukan oleh lessee ditambah dengan
nilai sisa mencakup pengembalian harga perolehan barang modal serta
bunganya sebagai keuntungan lessori (full payment lease).
3. Masa sewa guna usaha minimum 2 (dua) tahun.

Apabila salah satu syarat di atas tidak terpenuhi, maka transaksi tersebut
dikelompokkan sebagai sewa menyewa biasa atau sewa guna usaha tanpa hak
opsi.

2.3 Akuntansi untuk Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi

Akuntansi untuk sewa guna usaha adalah sebagai berikut:
1. Pembayaran jaminan (security deposit) dibukukan sebagai piutang kepada
lessor.
2. Nilai tunai (present value) dari seluruh pembayaran sewa guna usaha dan
nilai sisa dibukukkan sebagai aset tetap dan kewajiban sewa guna usaha.
3. Tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai tunai adalah tingkat
Bungan yang dibebankan lessor atau tingkat bunga yang berlaku pada awal
sewa guna usaha.
4. Pembayaran sewa guna usaha yang dilakukan selama jangka waktu kontrak
dialokasikan dan dibukukan sebagai angsuran pokok dan beban bunga.
5. Aset tetap sewa guna usaha yang dikapitalisasi selanjutnya diamortisasi
selama taksiran umur ekonomisnya dengan menggunakan metode yang sama
untuk aset sejenis.
6. Pada akhir tahun harus dilakukan penyesuaian terhadap bunga akrual,
amortisasi aset sewa guna usaha akhir tahun, dan amortisasi keuntungan
modal dan kerugian modal.
7. Dalam laporan keuangan disajikan sebagi bagian dari aset tetap, sejumlah
neto dikurangi akumulasi amortisasi.
8. Kewajiban sewa guna usaha disajikan sebgai bagian dari kewajiban dan
diklasifikasikan sebagai kewajiban jangka pendek dan jangka panjang sesuai
dengan praktik yang lazim untuk usaha lessee.
 9. Apabila dilakukan transaksi jual dan sewa kembali, maka selisih harga jual
dengan nilai buku aset dibukukan sebagai “keuntungan atau kerugian yang
disuguhkan” yang diamortisasi secara proporsional.
10. Apabila terjadi penghentian lebih awal di mana pembayaran sewa dilunasi
sebelum berakhirnya kontrak, maka selisih antara pembayaran yang
dilakukan denagn sisa kewajiban dibebankan atau dikreditkan pada tahun
berjalan.
11. Apabila lessee mengambil opsi pada akhir masa kontrak dan harga opsi sama
dengan jaminan yang diberikan, maka jaminan tersebut akan
dikompensasikan dengan sisa kewajiban sewa guna usaha. Apabila opsi tidak
sama dengan jaminan maka kekurangan/kelebihan harus diselesaikan antara
lessee dan lessor secara tunai.
12. Setelah mengambil opsi, maka akun sewa guna usaha dreklasifikasikan ke
dalam aset tetap yang relevan.

3. PERENCANAAN PAJAK UNTUK SEWA GUNA USAHA

Perencanaan pajak dapat digunakan untuk aset tetap yang baru akan dibeli maupun aset
tetap yang telah dimiliki. Untuk aset tetap yang baru akan dibeli pertimbangannya adalah
membeli secara langsung (tunai atau kredit) atau dengan menyewa. Sedangkan untuk aset
tetap yang telah dimilki pertimbnagannya adalah mempertahankannya, melakukan
revaluasi, atau dijual dan disewagunausahakan kembali.

3.1 Membeli secara Langsung atau Melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Hal pokok yang perlu diperhatikan dalam perencanaan pajak untuk hal ini, antara lain
sebagai berikut:
1. Apablia membeli secara langsung maka jumlah yang dapat dibiayakan dalam
rangka menghitung penghasilan kena pajak adalah beban penyusutan.
2. Besarnya beban penyusutan antara lain ditentukan oleh metode penyusutan dan
umur ekonomis yang telah ditetapkan oleh peraturan perpajakan.
3. Apabila membeli secara sewa guna usaha, maka semua biaya yang dikeluarkan
untuk membayar sewa guna usaha tersebut dapat dibiayakan pada tahun yang
bersangkutan.
4. Masa sewa guna usaha bisa lebih pendek dari umur ekonomis sehingga
perusahaan dapat membiayakan perolehan aset tetap lebih cepat dibandingkan
apabila menggunakan penyusutan (penyusutan dipercepat). Masa sewa guna
usaha ditentukan sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun untuk barang modal
golongan I, 3 (tiga) tahun untuk barang modal golongan II dan III, dan 7 (tujuh)
tahun untuk gulongan bangunan.
3.2 Penjualan dan Penyewaan Kembali
Pada saat penjualan dari lessee kepada lessor, lessee dikenakan PPh 5% (lima
persen) dari nilai jual (nilai akta) atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan
untuk menghitung PBB jika nilai jual lebih rendah dari NJOP. Saat lessor menjual kepada
lessee (pengambilan opsi ), lessor dikenakan PPh 5% dari nilai opsi. Hal yang perlu
diperhatikan di sini adalah jika gedung dimiliki secara langsung, maka biaya yang boleh
dikurangkan hanya beban penyusutan atas gedung yang harus dilakukan dalam jangka
waktu 20 (dua puluh) tahun. Apabila diperoleh melalui sewa guna usaha dengan hak opsi
maka semua biaya dikeluarkan untuk pembayaran sewa baik atas tanah maupun bangunan
dapat dibiayakan.
Contoh Kasus

PT ABC untuk meningkatkan produksi merencanakan menambah mesin B,

dengan harga Rp 1.000.000.000. perusahaan sedang mempertimbangkan untuk
membeli langsung atau menggunakan sewa guna usaha dengan hak opsi. Mesin
tersebut termasuk aset tetap kelompok 2. Disamping itu, perusahaan juga sedang
mempertimbangkan aset tetap berupa tanah dan bangunan yang diperoleh 4
(empat) tahun yang lalu dengan harga perolehan masing-masing Rp
1.000.000.000. Tanah dan bangunan ini sebaiknya direvaluasi atau dijual dan
disewakan kembali. Alternatif mana yang harus dipilih akan dibahas di bagian
berikut.

3.3 Pengadaan Mesin Baru

Pengadaan Mesin Melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi

Langkah pertama dalam analisis ini adalah menentukan tingkat suku bunga yang
akan digunakan sebagai berikut.
Bunga deposito : 16%
Bunga pinjaman : 20% (digunakan sebagai tingkat diskon)
Bunga sewa guna usaha : 22%
Bunga sewa guna usaha dihitung berdasarkan data yang diperoleh dari
perusahaan-perusahaan sewa guna usaha yang menjadi sampel dalam penelitian.
Tingkat bunga sewa guna usaha rata-rata adlah 10% diatas bunga pinjaman,
karena sebagian besar perusahaan sewa guna usaha sumber dananya berasal dari
pinjaman bank.
 Setelah mengetahui tingkat suku bunga, langkah berikutnya adalah
menghintung besarnya angsuran biaya sewa yang harus dibayar setiap bulannya.
Dalam perhitungan ini diasumsikan bahwa jangka waktu sewa 4 tahun dan
jaminan sama dengan nilai opsi, yaitu 10% dari nilai mesin yang
disewagunausahakan.

Perhitungan table :

PV = Nilai sewa guna usaha (Rp 900.000.000)

i = Tingkat bunga per bulan ( )

d = Tingkat diskon per bulan ( )

n = Jangka waktu (4 tahun = 48 bulan)

Bulan ke-1

A= Xi

= X 1,83%

= 28.355.470

B = i X PVke-0

= 1,83% X 900.000.000 = 16.500.000

C =A–B

= 28.355.470 – 16.500.000 = 11.855.470

D = PV – C

= 900.000.000 – 11.855.470 = 888.144.530

E =1

F =AXE

= 28.355.470 X 1 = 28.355.470

Bulan ke-2

A= Xi

= X 1,83%

= 28.355.470

B = i X PVke-0

= 1,83% X 888.144.530 = 16.282.650

C =A–B

= 28.355.470 - 16.282.650 = 12.072.820

D = PV – C

= 888.144.530 – 12.072.650 = 876.071.710

E =

= = 0,98361

F=AXE
 = 28.335.470 X 0,98361 = 27.890.626

Bulan berikutnya menggunakan rumus bulan ke-2

Berdasarkan perhitungan, total biaya sewa secara nominal adalah sebesar

Rp 1.361.062.562,40, sedangkan nilai tunai (present value – PV) dengan tingkat
diskon 20% adalah sebesar Rp 947.345.315,65. Semua biaya sewa ini dapat
diakui sebagai biaya dalam menghitung penghasilan kena pajak.

Selain biaya sewa yang masih dapat dikurangkan adalah beban

penyusutan. Setelah mengambil alih mesin yang disewagunausahakan dengan hak
opsi, maka nilai perolehan aset (sebesar nilai opini) dapat disusutan oleh
perusahaan sesuai dengan metode dan umur aset bersangkutan yang telah
ditetapkan.

Berikut adalah perhitungan beban penyusutan nilai opsi :

Penyusutan mesin yang dibeli dan yang disewagunausahakan dengan hak opsi
dengan tingkat diskon 20%

Nilai aset : Rp 100.000.000

Metode Penyusutan : Saldo menurun

Umur aset : 8 tahun

Tahun Nilai Buku (Rp) Beban Penyusutan Saldo (Rp) Tingkat Diskon Nilai Tunai B
(Rp) Penyusutan (Rp)

Tahun 1-4 tidak ada penyusutan karena sewa guna usaha

5 100.000.000 25.000.000 75.000.000 0,401878 10.046.939,30
6 75.000.000 18.750.000 56.250.000 0,334898 6.279.337,06
7 56.250.000 14.062.500 42.187.500 0,279082 3.924.585,66
8 42.187.500 10.546.875 31.640.625 0,232568 2.452.866,04
9 31.640.625 7.910.156,25 23.730.468,75 0,193807 1.533.041,28
10 23.730.468,75 5.932.617,19 17.797.851,56 0,161506 958.150,80
11 17.797.851,56 4.449.462,89 13.348.388,67 0,134588 598.150,25
12 13.348.338,67 13.348.388,67 0,112157 1.497.110,62
100.000.000 27.290.875,01

Berdasarkan tabel dengan menggunakan tingkat bunga sewa guna usaha

22% dan tingkat diskon 20% maka nilai perolehan keseluruhan mesin (lease fee
dan nilai opsi) adalah sebesar Rp 1.461.062.562,52 dan total nilai tunai yang dapat
dibayarkan adalah Rp 974.636.190,66.

3.4 Pengadaan Mesin dengan Pembelian Langsung

Jika perusahaan melakukan pembelian mesin secara langsung, maka yang

dapat diakui sebagai biaya adalah beban penyusutan. Untuk menghitung besarnya
beban penyusutan, metode yang dapat digunakan adalah metode garis lurus dan
metode saldo menurun. Untuk perhitungan dalam penelitian ini metode yang
digunakan adalah metode saldo menurun, karena berdasarkan perhitungan
sebelumnya metode saldo menurun lebih menguntungkan bagi perusahaan.
Sedangkan umur aset 8 tahun sesuai dengan ketentuan. Besarnya penyusutan
dapat dilihat sebagai berikut :

Beban Penyusutan dan Nilai Tunainya

Nilai aset : Rp 1.000.000.000

Umur mesin : 8 tahun

Metode penyusutan : Saldo menurun

Tingkat diskon : 20%

Tahun Nilai Buku Beban Penyusutan Saldo (Rp) Tingkat Diskon Nilai Tunai B
(Rp) (Rp) Penyusutan (Rp)

1 1.000.000.000 250.000.000 750.000.000 0,833333 208.333.333,33

2 750.000.000 187.500.000 562.500.000 0,694444 130.208.333,33
3 562.500.000 140.625.000 421.875.000 0,578704 81.380.208,33
4 421.875.000 105.468.750 316.406.250 0,482253 50.862.630,21
5 316.406.250 79.101.562,50 237.304.687,50 0,401878 31.789.143,88
6 237.304.687,50 59.326.171,88 177.978.515,63 0,334898 19.868.214,93
7 44.494.628,91 44.494.628,91 133.483.886,72 0,279082 12.417.634,33
8 133.483.886,72 133.483.886,72 0 0,232568 31.044.085,82
1.000.000.000 565.903.584,16

Berdasarkan table diketahui bahwa nilai dari akumulasi penyusutan

dengan tingkat diskon 20% adalah Rp 565.903.584,16.

3.5 Perbandingan antar Sewa Guna Usaha dengan Pembelian Langsung

Besarnya perbandingan penghematan pajak antara sewa guna usaha

dengan pembelian langsung secara tunai dilakukan dengan cara membandingkan
jumlah biaya yang dapat dikurangkan dalam rangka menghitung penghasilan kena
pajak. Untuk sewa guna usaha, biaya yang dapat dikurangkan adalah seluruh
biaya sewa dan beban penyusutan sebesar nilai opsi. Sedangkan untuk pembelian
langsung adalah sbesar beban penyusutannya saja. Disamping dihitung
berdasarkan nilai nominal juga dihitung berdasarkan nilai tunai (PV)

Hitungan yang dilakukan pada table dapat diketahui besarnya

penghematan pajak apabila tingkat bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat bunga
20% secara nominal adalah Rp 138.318.768,76 dan nilai tunainya adalah Rp
122.619.781,95.

Walaupun sewa guna usaha lebih mahal dari pembelian langsung,

penghematan pajaknya juga lebih besar karena semua biaya sewa dapat
dibiayakan dan jangka waktu sewa guna usaha lebih pendek dari nilai ekonomis.
Beasarnya jumlah total penghematan dapat dilihat sebagai berikut :

Tabel 4.4
Perbandingan antara harga perolehan dan penghematan pajak antara sewa guna
usaha dengan pembelian langsung
Keterangan Sewa Guna Usaha dengan Bunga 22% Beli Secara Tunai (Rp)
(Rp)
 PV PV
Nominal (Tingkat Diskon Nominal (Tingkat Diskon
20%) 20%)
Harga Perolehan:
Biaya Sewa 1.361.062.562,52 947.345.315,65
Nilai Opsi 100.000.000,00 100.000.000,00
Harga Mesin 1.000.000.000,00 565.903.584,16
Jumlah 1.461.062.562,52 1.047.345.315,65 1.000.000.000,00 565.903.584,16
Jumlah yang boleh
dibiayakan:
Biaya Sewa 1.361.062.562,52 947.345.315,65
Beban Penyusutan 100.000.000,00 27.290.875,01 1.000.000.000,00 565.903.584,16
Jumlah 1.461.062.562,52 974.636.190,66 1.000.000.000,00 565.903.584,16
PPh 30% SGU 438.318.768,76 292.390.857,20 300.000.000 169.771.075,25
PPh 30% beli tunai (300.000.000) (169.771.075,25)
Penghematan pajak 138.318.768,76 122.619.781,95

Tabel 4.5
Jumlah penghematan tunai antara sewa guna usaha dengan pembelian langsung
Keterangan Tingkat Diskon (20%)
Nilai tunai biaya sewa 947.345.315,65
Penghematan dana tunai karena sewa (900.000.000,00)
guna usaha 47.345.315,65
Selisih 122.619.781,95
Penghematan pajak 75.274.466,30
Penghematan neto 228.371.616,43
Pendapatan bunga deposito* 303.646.082,73
Jumlah penghematan tunai

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa penelitian secara sewa guna usaha
lebih menguntungkan dibandingkan dengan pembelian tunai. Karena
dibandingkan dengan pembelian tunai terdapat penghematan neto. Besarnya
jumlah penghematan neto dengan tingkat diskon 20% adalah Rp 303.646.082,73.
 3.6 Tanah dan Bangunan yang Sudah Dimiliki, Sebaiknya Direvaluasi, Tidak
Direvaluasi, atau Dijual dan Disewakan Kembali

Berikut ini adalah data tanah dan bangunan yang diperoleh tahun 2005:
Harga perolehan tanah Rp 1.000.000.000
Harga perolehan bangunan Rp 1.000.000.000
Akumulasi penyusutan bangunan (4 tahun) Rp 200.000.000
Nilai buku bangunan Rp 800.000.000
Faktor penyesuaian 300%
Harga tanah setelah revaluasi Rp 3.000.000.000
Harga bangunan setelah revaluasi Rp 2.400.000.000

3.7 Tanah dan Bangunan Direvaluasi

Jika perusahaan melakukan revaluasi, maka atas selisih lebih setelah revaluasi
akan dikenakan PPh sebesar 10%. Nilai setelah revaluasi merupakan dasar untuk
melakukan penyusutan pada tahun bersangkutan dan seterusnya.
Nilai tanah dan bangunan setelah revaluasi Rp 5.400.000.000
Nilai tanah dan bangunan sebelum revaluasi Rp 1.800.000.000
Selisih lebih setelah revaluasi Rp 3.600.000.000
PPh 10% Rp 360.000.000

Besarnya beban penyusutan gedung setelah revaluasi dapat dilihat pada Tabel 4.6

Tabel 4.6
Beban Penyusutan Dan Nilai Tunainya
Dasar penyusutan : Rp 2.400.000.000
Umur : 20 Tahun
Metode penyusutan : Garis lurus
Tingkat diskon: 20%

Tahun Nilai Buku Beban Penyusutan Tingkat Diskon Nilai Tunai Beban
 (Rp) (Rp) Penyusutan (Rp)
1 2.400.000.000,00 120.000.000,00 0,83333 100.000.000,00
2 2.280.000.000,00 120.000.000,00 0,69444 83.333.333,33
3 2.160.000.000,00 120.000.000,00 0,57870 69.444.444,44
4 2.040.000.000,00 120.000.000,00 0,48225 57.870.370,37
5 1.920.000.000,00 120.000.000,00 0,40188 48.225.308,64
6 1.800.000.000,00 120.000.000,00 0,33490 40.187.757,20
7 1.680.000.000,00 120.000.000,00 0,27908 33.489.797,67
8 1.560.000.000,00 120.000.000,00 0,23257 27.908.164,72
9 1.440.000.000,00 120.000.000,00 0,19381 23.256.803,94
10 1.320.000.000,00 120.000.000,00 0,16151 19.380.669,95
11 1.200.000.000,00 120.000.000,00 0,13459 16.150.558,29
12 1.080.000.000,00 120.000.000,00 0,11216 13.458.798,57
13 960.000.000,00 120.000.000,00 0,09346 11.215.665,48
14 840.000.000,00 120.000.000,00 0,07789 9.346.387,90
15 720.000.000,00 120.000.000,00 0,06491 7.788.656,58
16 600.000.000,00 120.000.000,00 0,05409 6.490.547,15
17 480.000.000,00 120.000.000,00 0,04507 5.408.789,29
18 360.000.000,00 120.000.000,00 0,03756 4.507.324,41
19 240.000.000,00 120.000.000,00 0,03130 3.756.103,68
20 120.000.000,00 120.000.000,00 0,02608 3.130.086,40
2.400.000.000,00 584.349.568,01

3.8 Tanah dan Bangunan Tidak Direvaluasi

Tanah dan bangunan yang telah dimiliki tidak direvaluasi, sehingga untuk beban
penyusutan gedung hanya meneruskan yang sebelumnya. Perhitungannya dapat
dilihat pada Tabel 4.7

Tabel 4.7
Beban penyusutan dan nilai tunainya
Dasar penyusutan : Rp 800.000.000
Sisa umur : 16 Tahun
Metode penyusutan : Garis Lurus
Tingkat diskon: 20%

Tahun Nilai Buku Beban Tingkat Nilai Tunai

(Rp) Penyusutan Diskon Beban
(Rp) Penyusutan (Rp)
1 800.000.000,00 50.000.000,00 0,83333 41.666.666,67
2 750.000.000,00 50.000.000,00 0,69444 34.722.222,22
3 700.000.000,00 50.000.000,00 0,57870 28.935.185,19
4 650.000.000,00 50.000.000,00 0,48225 24.112.654,32
5 600.000.000,00 50.000.000,00 0,40188 20.093.878,60
6 550.000.000,00 50.000.000,00 0,33490 16.744.898.83
7 500.000.000,00 50.000.000,00 0,27908 13.954.082,36
8 450.000.000,00 50.000.000,00 0,23257 11.628.401,97
9 400.000.000,00 50.000.000,00 0,19381 9.690.334,97
10 350.000.000,00 50.000.000,00 0,16151 8.075.279,14
11 300.000.000,00 50.000.000,00 0,13459 6.729.399,29
12 250.000.000,00 50.000.000,00 0,11216 5.607.832,74
13 200.000.000,00 50.000.000,00 0,09346 4.673.193,95
14 150.000.000,00 50.000.000,00 0,07789 3.894.328,29
15 100.000.000,00 50.000.000,00 0,06491 3.245.273,58
16 50.000.000,00 50.000.000,00 0,05409 2.704.394,65
800.000.000,00 236.478.025,77

3.9 Tanah dan Bangunan Dijual dan Disewakan Kembali

Apabila dilakukan penjualan dan penyewaan kembali dengan hak opsi, maka
perusahaan pada saat menjual kepada lessor harus membayar PPh final sebesar
5% dari nilai jual. Dalam kasus ini, nilai jual diasumsikan sama dengan nilai
revaluasi. Jaminan sama dengan nilai opsi. Jangka waktu 10 tahun, hingga sewa
guna usaha yang digunakan adalah 22% dengan tingkat diskon 20% dan bunga
sewa guna usaha 33% dengan tingkat diskon 30%.
Nilai jual tanah dan bangunan Rp 5.400.000.000
PPh 5% Rp 270.000.000
Jaminan 10% Rp 540.000.000
 Jumlah kas yang diterima perusahaan Rp 4.590.000.000

Jumlah penerimaan tunai ini merupakan dana tersedia yang dapat

digunakan oleh perusahaan dalam melakukan kegiatan, baik yang bersifat rutin
maupun untuk investasi. Dalam penelitian ini akan diasumsikan bahwa dana
tersebut didepositokan sehingga perusahaan akan mendapatkan bunga. Tingkat
bunga deposito yang digunakan adalah 16% sebelum krisis dan 25% untuk saat
ini. Bunga deposito merupakan penghasilan kena pajak yang dikenakan pajak
penghasilan berdasarkan tarif final sebesar 15%.
Untuk penjualan kembali tanah dan bangunan semua biaya yang
dibayarkan kepada lessor dapat dikurangkan, baik biaya sewa atas tanah maupun
bangunan. Pada saat akhir masa sewa dan pengambilan opsi dilakukan, perusahaan
masih akan melakukan penyusutan atas nilai bangunan sesuai dengan nilai opsinya.
Besarnya angsuran pembayaran atas sewa guna usaha dapat dilihat pada Tabel 4.8

Periode Angsuran Per Angsuran Pokok Angsuran Bunga Sisa Pinjaman Tingkat Nilai tunai biaya
Anggaran Bulan (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) Diskon sewa guna usaha
(Rp) (Rp)

115 100.454.682,72 90.080.425,13 10.734.257,59 475.788.170,61 0,151929 15.262.003,15

116 100.454.682,72 91.731.899,59 8.722.783,13 384.056.271,02 0,149439 15.001.806,37

117 100.454.682,72 93.413.651,08 7.041.031,64 290.642.619,94 0,146989 4.765.711,19

118 100.454.682,72 95.126.234,68 5.328.448,03 195.516.385,26 0,144579 14.523.650,35

119 100.454.682,72 96.870.215,65 3.584.467,06 98.646.169,61 0,142209 14.285.557,72

120 100.454.682,72 98.646.169,61 1.808.513,11 0,00 0,139878 14.051.368,25

Jumlah 12.054.561.926,40 4.860.000.000,00 7.194.561.952,86 5.284.653.550,67

Setelah masa sewa guna usaha berakhir, perusahaan (lesse)

menggunakan hak opsinya untuk pengambilan ha katas bangunan tersebut.
 Setelah hak opsi diambil, maka perusahaan akan melakukan penyusutan. Besarnya
beban penyusutan atas bangunan pada akhir masa ssewa setelah perusahaan
menggunakan hak opsinya dapat dilihat pada Tabel 4.9.

Tabel 4.9
Biaya penyusutan bangunan yang diperoleh dari penjualan dan penyewaan
kembali dan nilai tunainya.
Dasar Penyusutan : Rp 240.000.000
Umur : 20 Tahun
Metode Penyusutan : Garis Lurus
Tingkat Diskon : 20%

Tahun 1-10 tidak ada penyusutan karena sewa guna usaha.

Beban Penyusutan Tingkat Nilai Tunai Beban

Tahun Nilai Buku (Rp)
(Rp) Diskon Penyusutan (Rp)

240,000,000.0 1,615,055.8
11 12,000,000.00 0,13459
0 3
228,000,000.0 1,345,879.8
12 12,000,000.00 0,11216
0 6
216,000,000.0 1,121,566.5
13 12,000,000.00 0,09346
0 5
204,000,000.0 934,638.7
14 12,000,000.00 0,07789
0 9
192,000,000.0 778,865.6
15 12,000,000.00 0,06491
0 6
180,000,000.0 649,054.7
16 12,000,000.00 0,05409
0 2
168,000,000.0 540,878.9
17 12,000,000.00 0,04507
0 3
156,000,000.0 450,732.4
18 12,000,000.00 0,03756
0 4
144,000,000.0 375,610.3
19 12,000,000.00 0,03130
0 7
132,000,000.0 313,008.6
20 12,000,000.00 0,02608
0 4
120,000,000.0 260,840.5
21 12,000,000.00 0,02174
0 3
 108,000,000.0 217,367.1
22 12,000,000.00 0,01811
0 1
96,000,000.0 181,139.2
23 12,000,000.00 0,01509
0 6
84,000,000.0 150,949.3
24 12,000,000.00 0,01258
0 8
72,000,000.0 125,791.1
25 12,000,000.00 0,01048
0 5
60,000,000.0 104,825.9
26 12,000,000.00 0,00874
0 6
48,000,000.0 87,354.9
27 12,000,000.00 0,00728
0 7
36,000,000.0 72,795.8
28 12,000,000.00 0,00607
0 1
24,000,000.0 60,663.1
29 12,000,000.00 0,00506
0 7
12,000,000.0 50,552.6
30 12,000,000.00 0,00421
0 4
Jumlah 240,000,000.00 9,437,571.767

Harga perolehan asset tetap gedung tanah dan angunan melalui

penjualan dan penyewaan kembali dengan bunga sewa guna usaha 22% dan
tingkat diskon 20% secara nominal adalah sebesar Rp 12.054.561.925,86,
sedangkan nilai tunainya hanya sebesar Rp 5.824.653.550,67

Jumlah biaya yang dapat dibebankan jika seluruh biaya sewa dan
penyusutan atas perolehhan bangunan berdasarkan nilai opsi. Berdasarkan table
4.10 dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20% jumlah nominal
yang dapat dibiayakan adalah sebesar Rp 12..294.561,86 dengan nilai tunai
Rp 5.294.091.122,43.

Analisis Altenatif yang Sebaiknya Dipilih

Sebelum menentukan alternative mana yang sebaiknya dipilih, telebih

dahulu penulis akan melakukan perhitungn harga perolehan dan penghematan
pajak baik secara nominal maupun nilai tunai (present Value – PV) untuk ketiga
alternative, baik revaluasi, tanpa revaluasi, maupun penjualan dan penyewaan
kembali. Hasil perhitungan ddapat dilihat pada tabel 4.10.
 Berdasarkan perhitungan di atas dapat dilihat bahwa walaupun harga
perolehan tanah dan bangunan melalui penjualan dan penyewaan kemabali lebih
mahal, tetapi semua biaya sewa boleh dibiayakan, baik sewa atas tanah maupun
atas bangunan, sedangkan pembelian secara langsung hanya beban penyusutan
atas bangunan yang boleh disusutkan, sedangkan atas tanah tidak boleh disusut.
Hal ini akan memengaruhi besarnya pajak penghasilan yang harus dibayar
perusahaan yang bersangkutan.

Dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20% harga
perolehan atas tanah dan bangunan adalah Rp 12..294.561,86 tetapi kalau dinilai
tunaikan hanya sebesar Rp 5.294.091.122,43. Jika bunga sewa guna usaha 33%
nilai setelah revaluasi sebesar Rp 5.400.000.000 dan beban penyusutan yang
diperkenankan hanya atas bangunan yaitu sebesar Rp 240.000.000. Seandainya
perusahaan tidak melakukan revaluasi nilai buku tanah dan bangunan sebesar Rp
1.800.000.000 maka jumlah biaya yang dapat disusutkan hanya nilai buku atas
bangunan yaitu Rp 800.000.000

Pengehematan pajak yang diperoleh perusahaan dengan bunga sewa

guna usaha 22% dan tingkat diskon 20%, antara penjualan dan penyewaan
kembali dengan revaluasi, nominalnya adalah Rp.2.968.368.577,76 dengan niilai
tunai Rp. 1.412.922.466,32. Jika penjualan dan penyewaan kembali dibandingkan
dengan tidak melakukan revaluasi nominalnya adalah Rp .3.448.368.577,76
dengan nilai tunai Rp 1.348.277.336,73.

Tabel 4.10

Perbandingan Harga Perolehan Tanah dan Gedung dan Penghemat

pajak antara sewa guna usaha, revaluasi dan tanpa revaluasi (Bunga sewa
guna usaha 22% dan tingkkat diskon 20%)

Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan

Revaluasi Tanpa Revaluasi
Bunga 22%
Keterangan
PV (Tingkat PV (Tingkat PV (Tingkat
Nominal Nominal Nominal
Diskon 20%) Diskon 20%) Diskon 20%)
Nilai tanah dan
Gedung

Biaya Sewa 12,054,561,926.40 5,284,653,550.67

Nilai Opsi 540,000,000.00 540,000,000.00

Nilai Buku 5,400,000,000.00 5,400,000,000.00 1,800,000,000.00 1,800,000,000.00

Jumlah 12,594,561,926.40 5,824,653,550.67 5,400,000,000.00 5,400,000,000.00 1,800,000,000.00 1,800,000,000.00

Jumlah yang boleh
dibiayakan

Biaya sewa 12,054,561,926.40 5,284,653,550.67

Biaya penyusutan 240,000,000.00 9,437,571.76 2,400,000,000.00 584,349,568.01 800,000,000.00 236,478,025.77

Jumlah yang boleh
dibiayakan 12,294,561,926.40 5,294,091,122.43 2,400,000,000.00 584,349,568.01 800,000,000.00 236,478,025.77

PPh 30% 3,668,368,577.92 1,588,227,336.73 720,000,000.00 175,304,870.41 240,000,000.00 70,943,408.03

Penghematan Pajak
(dengan Revaluasi) 2,968,368,577.76 1,412,922,466.32
Penghematan Pajak
(tanpa revaluasi) 3,448,368,577.76 1,348,227,336.73

Dengan demikian, dappat dilihat bahwa walaupun penjualan dan

penyewaan kembali harga perolehannya lebih mahal tetapi penghematan pajaknya
juga yang paling besar, sehingga alternative ini sebaiknya dipilih oleh perusahaan.
Besarnya total penghemataan tunai dapat dilihat dari perhitungan pada Tabell 4.11
dan 4.12 berikut.

Tabel 4.11
Jumlah Penhematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan Revaluasi

Keterangan Tingkat Diskon (20%)

Nilai tunai biaya sewa 5,284,653,550.67

Penerimaan neto hasil penjualan 4,590,000,000.00

Selisih 694,653,550.67

Penghematan Pajak 1,412,922,466.32

Penghematan Neto 718,268,915.32

Pendapatan bunga deposito* 1,513,307,746.81

Jumlah penghematan tunai 2,231,576,662.46

Tabel 4.12
Jumlah Penghematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan Tidak
Revaluasi
 Keterangan Tingkat Diskon (20%)

Nilai tunai biaya sewa 5,284,653,550.67

Penerimaan neto hasil penjualan 4,590,000,000.00

Selisih 694,653,550.67

Penghematan Pajak 1,348,227,336.73

Penghematan Neto 653,573,786.06

Pendapatan bunga deposito* 1,513,307,746.81

Jumlah penghematan tunai 2,166,881,532.87

 Bunga deposito dari penghematan tunai karena pembelian melalui sewa guna usaha

Besarnya penghematan tunai dan penyewaan kembali pada saat

revaluasi jika tingkat diskon 20% adalah Rp 2,231,576,662.46 sedangkan jika
tingkat diskonnya 30% adalah Rp 2.550.674.672,92. Besarnya jumlah
penghematan tunai penjualan dan penyewaan kembali pada saat tidak revaluasi
jika tingkat diskonnya 20% adalah Rp. 2,166,881,532.87 sedangkan jika tingkat
diskonnya 30% adlah Rp 2.430.043.213,93.