‫وزارة الشأغال العامة – المديرية العامة للتنظيم المدني‬

‫بالتعاون مع نقابة المهندسين في بيروت‬

‫وبمؤازرة من البعثة الثقافية للسفارة الفرنسية في لبنان‬

‫وبمؤازرة من السفارة اليطالية في لبنان‬

‫_______________‬

‫ندوة " إدارة العمران في لبنان ‪ ،‬واقع ا وحاجات ‪ ،‬أدوات إواصلحات "‬
‫________‬
‫‪Atelier D‬‬
‫‪Efficacité et limites de l’Urbanisme Réglementaire‬‬
‫المحترف د‬
‫فاعلية إدارة العمران التنظيمية وحدودها‬

‫__________‬

‫نقابة المهندسين‬

‫‪ 29‬و ‪ 30‬حزيران و ‪ 1‬تموز ‪2000‬‬

‫المهندس محمد فواز‬

‫فاعلية إدارة العمران التنظيمية وحدودها‬

‫أولا – المقدمة‬
‫يتم تنفيذ تصميم ونظام تنظيم مدني لمنطقة عمرانية معينة بطريقتين ‪:‬‬
‫‪ -1‬في الطريقة الولى تتدخل السلطة العامة بالعمل الفعلي لتسريع وضع التصميم والنظام موضع التنفيذ فتأخذ‬
‫المبادرة وتقوم بعملية ضم الراضي وفرزها في الماكن الهلة وبإنشاء الشركات العقارية والمؤسسات العامة لترتيب‬
‫المناطق او غيرها ‪ .‬وهو ما يسمى ‪. Urbanisme opérationnel‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪1‬‬
 ‫‪ -2‬في الطريقة الثانية تكتفي السلطة العامة بالسهر على تطبيق أنظمة التنظيم المدني على العمال التي يقوم بها‬
‫الفراد او المؤسسات الخاصة في البناء أو الفراز او غير ذلك‪ ،‬وهو ما يسمى ‪Urbanisme réglementaire‬‬
‫والذي يسميه البعض التنظيم المدني السلبي لن السلطة العامة ل تأخذ أية مبادرة لتنفيذ التصميم ‪ ،‬بل تنتظر‬
‫الخرين للقيام بالعمل في الموقع الذي يريدون وفي الوقت الذي يختارون لتفرض عليهم التقيد بالتصميم والنظام ‪.‬‬
‫أن مداخلتي محصورة بموضوع الطريقة الثانية وسأحاول ان أبين ‪:‬‬
‫آ – مضمون وأنظمة التنظيم المدني‬
‫ب‪ -‬إمكانية تنفيذ تصاميم وأنظمة التنظيم المدني بطريقة سهر السلطة العامة على تطبيق القوانين‬
‫والنظمة ‪.‬‬
‫ج‪ -‬فاعلية وحدود إمكانيات تطبيق أنظمة التنظيم المدني ‪.‬‬

‫ثاني ا – مضمون أنظمة التنظيم المدني‬

‫) المرسوم الشتراعي رقم‬ ‫‪ -2-1‬يتم وضع تصاميم وأنظمة التنظيم المدني بموجب أحكام قانون التنظيم المدني‬
‫‪ 69‬تاريخ ‪ 9/9/1983‬وتعديلته ( ‪.‬‬
‫‪ -2-2‬تنص المادة ‪ 4‬من هذا القانون على ‪:‬‬
‫«‬
‫ان وضع التصاميم وأنظمة المدن والقرى ضمن الخطـة الشـاملة لترتيب ال ارضـي‬
‫)‪ ( Aménagement du territoire‬هو الزامي ‪:‬‬
‫‪ -1‬لمراكز المحافظات والقضية ‪،‬‬
‫‪ -2‬للماكن المصنفة او التي تصنف مراكز اصطياف او اشتاء وللماكن الثرية ‪.‬‬
‫ج ‪-‬للماكن التي تحدد بمرسوم بناء على اقتراح وزير الشغال العامة والنقل بعد استطلع رأي المجلس‬
‫العلى للتنظيم المدني ‪.‬‬

‫يمكن وضع تصاميم وأنظمة المدن والقرى لية منطقة او محلة او مجموعة آهلة ‪.‬‬
‫يجوز جمع عدة أماكن في منطقة تنظيم مدني على ان تكون هذه الماكن موضوع تصميم ونظام واحد ‪» .‬‬

‫‪ 2-3‬تنص المادة ‪ 6‬من نفس القانون على « ان تصاميم وأنظمة المدن والقرى يمكن ان تنقسم الى تصاميم‬
‫وأنظمة توجيهية وتصاميم وأنظمة تفصيلية »‪.‬‬
‫‪ -2-4‬بموجب المادة ‪ 7‬منه « يرسم التصميم والنظام التوجيهي النطاق العام للترتيب ويحدد القواعد والتجاهات‬
‫الساسية لتنظيم المنطقة وعلى الخص امتداد المناطق السكنية ‪ ،‬وهو يأخذ بعين العتبار العلقة بين التجمعات‬
‫السكنية والمناطق المجاورة ثم التوازن الذي يتوجب المحافظة عليه بين تطور مناطق امتداد العمران من جهة‬
‫والمحافظة على المواقع الطبيعية والنشاطات الزراعية والمناطق الحرجية من جهة ثانية ‪ .‬كما يحدد هذا التصميم‬
‫وجهة استعمال الرض بصورة إجمالية على ضوء المصلحة العامة ومواقع الخدمات العامة والبنية الساسية والتنظيم‬
‫العام للنقل داخل المنطقة وبين المنطقة وخارجها ومواقع النشاطات النتاجية ‪ ،‬وكذلك مناطق امتداد السكن المناسبة‬
‫والحياء القديمة التي يتوجب تصحيح محيطها‪» .‬‬
‫ان التصميم التوجيهي يوجه وينسق مشاريع الدارات والمؤسسات العامة والبلديات ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪2‬‬
 ‫‪ -2-5‬بموجب المادة ‪ 8‬منه « ان التصميم والنظام التفصيلي يحدد القواعد والشروط لستعمال الرض ضمن‬
‫المنطقة بما فيه إمكانية منع البناء ويعين على الخص ‪:‬‬

‫‪ -1‬حدود المنطقة الهلة بعد الخذ بعين العتبار القيمة الزراعية للرض إوامكانية وجود تجهيزات هامة للزراعة‬
‫المكثفة او للري ‪.‬‬
‫‪ -2‬وجهة الستعمال الساسية للراضي أو النشاطات النتاجية في كل منطقة ‪.‬‬
‫‪ -3‬عوامل الستثمار المسموحة للبناء في ضوء التجهيزات العامة المتوفرة او المزمع إنشاؤها في المنطقة ‪.‬‬
‫‪ -4‬المناطق المبنية التي يجب المحافظة على طابعها الخاص عند ترميم البنية وعند الترخيص ببناء جديد فيها‬
‫وتحديد الشروط المناسبة لذلك ‪.‬‬
‫‪ -5‬حدود ووجهة استعمال شبكة الطرق التي يجب البقاء عليها او تعديلها او إنشاؤها ‪.‬‬
‫‪ -6‬حدود الحياء أو الشوارع أو البنية الثرية أو المواقع الطبيعية المطلوب حمايتها أو إبرازها لسباب جمالية أو‬
‫تاريخية أو بيئية ‪.‬‬
‫‪ -7‬الراضي التي يجب المحافظة عليها للستثمار الزراعي ‪.‬‬
‫‪ -8‬حدود وتنظيم الساحات والحدائق العامة والملعب الرياضية والجنائن والفسحات الحرة المختلفة وما يجب‬
‫البقاء عليه من أماكن مشجرة أو تعديله أو إنشاؤه ‪.‬‬
‫‪ -9‬المناطق ‪ ،‬وفي داخل هذه المناطق الجزاء الواجب إعدادها لنوع معين من الستعمال او لشكل خاص من‬
‫السكن ‪ .‬وكذلك المناطق التي يمنع فيها البناء بصورة مؤقته او نهائية ‪.‬‬
‫‪ -10‬المواقع التي يجب الحتفاظ بها للبنية والمصالح العامة وللنشاءات التي تقتضيها الحياة الجتماعية ‪.‬‬
‫‪ -11‬المناطق التي يمنع او يسمح فيها ضمن شروط معينة بإنشاء مؤسسات صناعية وتجارية وسواها وتوسيع‬
‫مؤسسات موجودة ‪.‬‬
‫‪ -12‬المناطق الواجب ترتيبها بطريقة الضم والفرز وفق ا لقانون ضم الراضي وفرزها في الماكن الهلة او بواسطة‬
‫الشركات العقارية او بطريقة استملك المناطق او غيرها ‪.‬‬
‫‪ -13‬الشروط الفنية العائدة لمساحة وقياسات العقارات الموجودة الصالحة للبناء وشروط الفراز في كل منطقة ‪.‬‬
‫يحدد التصميم والنظام التفصيلي الرتفاقات لصالح السلمة العامة والصحة والسير والتجميل والبيئة ويمكنهما على‬
‫الخص تحديد القواعد المتعلقة بتشييد وتوجيه البنية او مجموعات البنية والمسافات بينها واستحداث المنظورات‬
‫المعمارية والحفاظ عليها وأحجام البنية وارتفاعاتها القصوى والدنيا وعدد طوابقها وتراجعاتها ووجهة استعمالها‬
‫وتنظيم محيطها »‬

‫‪ -2-6‬تنص المادة ‪ 16‬على أنه ‪:‬‬

‫« يمكن لتصاميم تدعى " تصاميم تصنيف المناطق " ان تحدد في كل محلة او مجموعة أماكن آهلة ‪ ،‬او منطقة‬
‫قطاعات يحتفظ بها لنواع معينة من الستعمال وتحدد عوامل الستثمار المسموح بها » ‪.‬‬

‫‪ -2-7‬تنص المادة ‪ 17‬على ‪:‬‬

‫« ان الرتفاقات التي تتفرض عمل بهذا المرسوم الشتراعي لحماية الصحة والسلمة العامة والمحافظة على جمال‬
‫الطبيعة او البيئة او التي تتعلق بوجهة استعمال الرض وعلو البنية وأشكالها وألوانها وعدد طوابقها والتراجع عن‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪3‬‬
 ‫حدود العقار ومعدل الستثمار السطحي وعامل الستثمار العام والمنع المؤقت من البناء لمدة ل تتجاوز السنتين‬
‫وغيرها من الرتفاقات باستثناء تلك التي تخضع لقوانين خاصة ‪ ،‬ل تعطي الحق في أي تعويض ‪.‬‬
‫ان الرتفاقات المنشآة بموجب تصاميم وأنظمة المدن والقرى وبموجب تصاميم تصنيف المناطق ل تنشئ حق ا في‬
‫) ‪ ( non aedificaudi‬طابع نهائي من شأنه ان‬ ‫التعويض ال عندما يكون لرتفاق منع البناء‬
‫يجعل قطعة الرض غير قابلة للبناء ‪.‬‬

‫وفي هذه الحال ‪ ،‬يتوجب تعويض يساوي نصف الفرق بين قيمة قطعة الرض قبل إنشاء الرتفاق وبين قيمتها بعد‬
‫إنشاء الرتفاق » ‪.‬‬

‫‪ -2-8‬نستنتج مما سبق بأنه ‪ ،‬وبموجب نصوص قانون التنظيم المدني المتوفرة حالي ا وان لم تكن هذه النصوص‬
‫مثالية ‪:‬‬
‫‪ ‬يمكن وضع تصاميم وأنظمة تنظيم مدني لجميع الراضي اللبنانية ؛‬
‫‪ ‬يمكن ان تحدد هذه التصاميم والنظمة وجهة الستعمال لكل عقار او لكل جزء من عقار لما فيه المصلحة العامة ؛‬
‫‪ ‬يمكن ان تتضمن هذه النظمة جميع الشروط الفنية المناسبة لتنسيق المتداد العمراني وحماية البيئة والمحافظة على‬
‫المواقع الطبيعية والثرية ؛‬
‫‪ ‬يمكن تعديل النظمة في أي وقت إذا تبين أنها لم تحقق الهداف التي توضعت من أجلها ؛‬
‫‪ ‬يمكن وضع هذه التصاميم والنظمة دون ان يترتب على عاتق السلطة العامة دفع أي تعويض ) إذا لم تفرض منع‬
‫البناء كليا ونهائيا ‪( .‬‬

‫‪ -2-9‬ان ما يحصل بالفعل يختلف كثي ار عن ذلك ‪:‬‬

‫‪ ‬فالخطة الشاملة لترتيب الراضي لم توضع بعد ؛‬
‫‪ ‬وتصاميم وأنظمة التنظيم المدني لم تشمل الكثرية الساحقة من الراضي اللبنانية بعد‬
‫‪ ‬ان التصاميم التوجيهية الموضوعة بمفهوم المادة ‪ 7‬من قانون التنظيم المدني هي قليلة وتكاد تنحصر بالتصميم‬
‫التوجيهي لمنطقة بيروت المدينية الممتدة من نهر الدامور الى نهر الكلب ‪ .‬والمفروض ان يشمل هذا العمل مختلف‬
‫المناطق ليكون التصميم التوجيهي إطا ار للتصاميم التفصيلية مع الملحظة أنه حتى حيث وضعت هذه التصاميم‬
‫التوجيهية فإنه لم يتم العمل بها بصورة عامة ‪.‬‬
‫‪ ‬ان وضع التصاميم التفصيلية بالطريقة التي يتم بها عملي ا ل ينسجم اغلب الحيان مع روح المادة ‪ 8‬من قانون‬
‫التنظيم المدني ‪ ،‬فل مناطق زراعية‪ ،‬ول مناطق حرجية ‪ ،‬ول مواقع طبيعية محمية ‪ ،‬ول مواقع محمية للمتداد‬
‫العمراني في المستقبل ‪ ،‬بل هي كناية عن تقسيم الى " مناطق ارتفاقية " تختلف كل منها عن غيرها بنسبة‬
‫عوامل الستثمار السطحية والعامة وعدد الطوابق والرتفاع القصى وشروط الضم والفرز دون أي تبرير فعلي‬
‫لهذا الفرق بين منطقة واخرى ودون ان يرمى هذا التصميم الى الوصول الى أهداف معينة ‪ .‬والمفروض ان‬
‫يكون هناك مبررات لتحديد عوامل الستثمار واشكال البناء وشروط الفرز والنشاءات المسموحة …‬
‫‪ ‬ان بعض التصاميم قد وضعت منذ ما يزيد عن اربعين سنة ول تزال نافذة كما هي‪ .‬وبما ان أمو ار اقتصادية‬
‫واجتماعية وحتى مفاهيما للتنظيم المدني قد تغيرت خلل هذه الفترة ‪ ،‬فانه من غير المقبول تجميد تصميم ونظام‬
‫تنظيم مدني لمنطقة ما والعمل به الى البد ‪ ،‬بل يجب تقييم هذا التصميم من وقت لخر ) مرة كل عشر سنوات‬
‫مثل( لبيان مدى تحقيقه للغايات التي توضع من اجلها ثم تصحيح المسار اذا اقتضى المر ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪4‬‬
 ‫ثالثا – تنفيذ تصاميم وأنظمة التنظيم المدني بطريقة سهر السلطة العامة على تطبيق القوانين والنظمة ‪.‬‬
‫ان لدى السلطة العامة إمكانيات قانونيـة كـثيرة لتنفيـذ تصـميم ونظـام تنظيـم مـدني نـذكر منهـا ‪ :‬رخصـة البنـاء ‪ ،‬رخصـة الفـراز ‪،‬‬
‫الترخيص بإنشاء المؤسسات المصنفة ‪ ،‬الترخيص بأشغال الملك العامة البحرية ‪...‬‬
‫‪ -3-1‬رخصة البناء‬
‫‪ -3-1-1‬بموجب المادة الولى من قانون البناء ) المرسوم الشتراعي رقم ‪ 148‬تاريخ ‪ 16/9/1983‬وتعديلته‬
‫(‪:‬‬
‫« يخضع تشييد وتحويل وترميم وتجديد البنية على اختلف أنواعها للحصول على رخصة مسبقة تتعطى وفق ا‬
‫للنصوص النافذة وبالستناد الى موافقة الدوائر الفنية المختصة المبنية على كشف فني تجريه لهذه الغاية ‪.‬‬
‫ان طلب الرخصة المسبقة وخرائط البناء يجب ان تكون موقعه من مهندس ومسجلة لدى احدى نقابتي المهندسين في‬
‫بيروت وطرابلس بحسب الموقع الجغرافي للبناء المنوى تشييده ‪.‬‬
‫الرخصة المسبقة إلزامية لجميع البنية حتى تلك العائدة للدارات والمؤسسات العامة وللبلديات والشخاص المعنويين‬
‫»‪.‬‬

‫‪ -3-1-2‬بموجب المادة ‪ 25‬من قانون التنظيم المدني‬

‫« يخضع تشييد البنية على اختلف أنواعها وتحويلها وترميمها وتجديدها لحكام قانون البناء ‪.‬‬
‫ل تعطى رخصة البناء ال إذا كانت الشغال المنوي إجراؤها مطابقة للقواعد المعينة في قانون البناء‬
‫والنصوص التطبيقية العائدة له ولنظام المنطقة التي يقع فيها العقار ‪ ،‬وللحكام الواردة في نصوص خاصة‬
‫) ارتفاقات جوية مؤسسات مصنفة‪ ،‬حماية البيئة والمواقع الطبيعية ‪ ( ...‬او في صحيفة العقار العينية ‪.‬‬

‫يمكن ان تحدد تصاميم وأنظمة تنظيم المدن والقرى للمناطق التي تتعلق بها قواعد بناء تختلف عن تلك‬
‫التي ينص عليها قانون البناء ‪ .‬وفي هذه الحالة ل تعطى رخصة البناء ال إذا كانت الشغال المنوي‬
‫إجراؤها مطابقة لقواعد البناء المحددة في التصميم وفي نظام تنظيم المدن والقرى ‪ .‬ويجب ان تؤمن هذه‬
‫القواعد ضمانات تتناول السلمة والصحة العامة والتجميل والبيئة تعادل على القل تلك التي حددتها أحكام‬
‫قانون البناء » ‪.‬‬

‫‪ -3-1-3‬تنص المادة ‪ 6‬من قانون البناء على أنه‬

‫« عند إكمال البناء المرخص به ‪ ،‬على المالك ان يتقدم من الدوائر الفنية المختصة بطلب الحصول على‬
‫رخصة الشغال ) السكن ( مرفق ا بإفادة من المهندس المسؤول مسجلة لدى نقابة المهندسين المختصة ‪،‬‬
‫تبين ان التنفيذ قد تم بإشرافه طبق ا للترخيص ‪.‬‬
‫إذا تبين ان البناء مطابق للتصاميم التي على أساسها أعطيت الرخصة أو يختلف عنها إنما بقي مطابق ا‬
‫) السكن ( بعد موافقة الدوائر الفنية المختصة ‪.‬‬ ‫للنصوص النافذة عند تنفيذه تعطى رخصة الشغال‬

‫في حال عدم مطابقة البناء او أي جزء منه للنصوص النافذة على المالك ان يقوم تحت اشراف المهندس‬
‫المسؤول موقع طلب الرخصة بالعمال اللزمة ليصبح البناء مطابقا وعليه بعد ذلك ان يعلم الدارة وان‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪5‬‬
‫يتقدم بخرائط جديدة عند القتضاء موقعة من المهندس المسؤول ومسجلة لدى احدى نقابتي المهندسين في‬
‫بيروت او طرابلس ‪.‬‬
‫إذا حصلت مخالفات في البناء تستوجب الهدم خلل الفترة الواقعة بين تاريخ الترخيص وتاريخ الحصول‬
‫على رخصة الشغال ) السكن ( يقوم المهندس المسؤول بسحب تعهده فور حصول المخالفة إوابلغا ذلك‬
‫الى صاحب الملك ونقابة المهندسين‪ ،‬وعلى نقيب المهندسين إبلغا المر إلى الدوائر الفنية المختصة‬
‫والبلديات المعنية بموجب كتب مضمونة مع إشعار بالوصول‪.‬‬
‫إذا لم يقم المهندس المسؤول بسحب تعهده إوابلغا المر الى نقابة المهندسين تتخذ بحقه التدابير التالية ‪:‬‬
‫‪ -1‬التنبيه من قبل نقيب المهندسين بناء لطلب المدير العام للتنظيم المدني او محافظ المنطقة او رئيس‬
‫السلطة التنفيذية في البلدية المعنية للمخالفة الولى وذلك بمهلة شهر من تسلم نقيب المهندسين‬
‫الطلب ‪.‬‬
‫‪ -2‬في حال التكرار بعد التنبيه ‪ ،‬المنع بقرار من نقيب المهندسين بناء لطلب المدير العام للتنظيم المدني‬
‫او محافظ المنطقة او رئيس البلدية المعنية من تقديم الخرائط الملحقة بطلبات الترخيص للبناء والترميم‬
‫‪ ،‬ومن تقديم طلبات رخص بناء جديدة ومن إدارة أعمال ورش البناء الجديدة لمدة تتراوح بين الستة‬
‫اشهر والثلث سنوات حسب أهمية المخالفة وذلك بمهلة شهر من تسلم نقيب المهندسين الطلب ‪.‬‬
‫‪ -3‬وفي حال التكرار للمرة الثالثة يقصى المهندس بقرار من وزير الشغال العامة والنقل بناء لطلب‬
‫المدير العام للتنظيم المدني او محافظ المنطقة او رئيس البلدية المعنية عن جميع الصفقات التي‬
‫تجريها الدارات والمؤسسات العامة والبلديات بالضافة الى الجراءات الدارية التي يمكن ان تتخذ‬
‫بحقه لدى دوائر الدولة والتي يمكن ان يتضمنها هذا القرار وذلك بمهلة شهر من تسلم وزير الشغال‬
‫العامة والنقل الطلب ‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة يعود للمجلس التأديبي لدى نقابة المهندسين المعنية أمر اتخاذ تدابير اقسى عند القتضاء‬
‫وذلك ضمن مهلة أقصاها ثلثة اشهر من تاريخ تبلغها المخالفة من قبل المدير العام للتنظيم المدني أو‬
‫محافظ المنطقة‪.‬‬

‫يتعرض متعهد التنفيذ ) المقاول( لمصادرة العدة وللعقوبات التي يتعرض لها المالك المخالف ‪ ،‬كما يقصى‬
‫مؤقت ا او نهائي ا عن جميع الصفقات التي تجريها الدارات والمؤسسات العامة والبلديات بموجب قرار يصدر‬
‫عن وزير الشغال العامة والنقل بناء لطلب المدير العام للتنظيم المدني او محافظ المنطقة او رئيس البلدية‬
‫المعنية » ‪.‬‬

‫‪ 3-1-4‬تسمح المادة ‪ 13‬من قانون البناء بفرض ‪:‬‬

‫« ارتفاقات خاصة بالسلمة العامة والصحة وبالمنظورات المعمارية ‪:‬‬
‫‪ -1‬يمكن فرض شروط ومبادئ لدراسة متانة البنية ولستعمال مختلف مواد البناء وفرض شروط خاصة‬
‫لحماية البنية من أخطار الحريق او لتحمل البناء نتائج العوامل الطبيعية ‪ ،‬ومنع استعمال بعض‬
‫المواد في البناء او فرض شروط إضافية حول إمكانية استعمالها إذا كانت تشكل خط ار على السلمة‬
‫العامة والصحة ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪6‬‬
 ‫‪ -2‬تفرض على بعض البنية شروط خاصة إضافية تتعلق بالسلمة العامة والصحة وبالمنظورات‬
‫المعمارية وبالمواصفات الفنية اللبنانية وبتأمين تجهيزات إضافية متناسبة مع أهمية البناء ‪.‬‬
‫‪ -3‬يمكن ان تعطى رخصة البناء بشرط التقيد باحكام خاصة ويمكن ان ترفض إذا كانت البنية بالنظر‬
‫الى مواقعها وأحجامها ومظاهرها الخارجية والنشاءات المنوي تشييدها او تغييرها من شأنها ان‬
‫تضر بالصحة والسلمة العامتين او بالمنظورات الطبيعية او بالبيئة او بالمنظورات المعمارية او إذا‬
‫كانت هذه البنية تفرض على الجماعات العمومية تنفيذ تجهيزات جديدة ‪.‬‬
‫‪ -4‬يمكن ان تيفرض على طالب الرخصة عند منحه إياها تحقيق أشغال مختلفة وعلى الخص شبكة‬
‫طرق ‪ ،‬شبكة مياه ووصلها بالشبكة العامة او إنشاء خزان لجمع مياه الشتاء للستعمال المنزلي‪،‬‬
‫) وصل البناء بشبكة المجارير العامة في حال وجودها او إنشاء حفرة‬ ‫تصريف المياه المستعملة‬
‫صحية بالتصميم والحجم المناسب لحاجة البناء (‪ ،‬النارة ‪ ،‬ترتيب وتجهيز المساحات المخصصة‬
‫للملعب وللمواقف والفسحات الحرة أو المشجرة أو غرس أشجار جديدة ‪ ،‬مساهمة إما نقدا إواما بتقديم‬
‫الراضي مجان ا لتنفيذ التجهيزات العامة المتعلقة بحاجات البنية المنوي تشييدها والتي تصبح‬
‫ضرورية بمجرد تشييد هذه البنية ‪.‬‬
‫تحدد هذه الحكام الخاصة في رخصة البناء وتتذكر صراحة في قرار منحها ول تسللم رخصة الشغال‬
‫) السكن ( إل بعد قيام صاحب الرخصة بتنفيذ الموجبات المفروضة ‪.‬‬
‫‪ -5‬يمكن ان ترفض رخصة البناء أو أن ل تعطى إل ضمن شروط تحدد في الموافقة الفنية على‬
‫الترخيص إذا كانت العقارات موضوع الطلب واقعة في مناطق يتعرض فيها البناء وشاغلوه للخطر‬
‫كالفيضانات أو الرض المعرضة للنزلق او النهيارات ‪.‬‬
‫ل يتوجب لطالب الرخصة أي تعويض من أي نوع في حال رفضها او من‬
‫جراء فرض شروط ينتج عنها تكاليف إضافية على المستفيد » ‪.‬‬

‫‪ -3-1-5‬تحدد المادة ‪ 18‬شروط ا لمنظر البنية ومتانتها ومنها ‪:‬‬

‫‪ -1‬يجب ان يكون شكل وتلوين الواجهات والتصاوين مقبولا ويعود للدارة حق تقدير ذلك ‪.‬‬
‫‪ -2‬يمكن ان يفرض على المالكين تصوين عقاراتهم لجهة الطريق إواذا تمنعوا يحق للدارة بعد‬
‫اخطارهم ان تنشئ التصوينة المذكورة على نفقتهم ‪.‬‬
‫‪ -3‬على المالكين ان يحافظوا على نظافة واجهات ابنيتهم واجزائها الخرى ويقتضي عليهم عند‬
‫القتضاء ان يقوموا بدهنها او توريقها او طرشها او ترميمها إواذا تمنعوا يحق للدارة بعد‬
‫اخطارهم ان تقوم بالعمل المذكور على نفقتهم ‪.‬‬
‫‪ -4‬على المالك ان يسهر دوم ا على صيانة املكه المبنية وتأمين التزان والمتانة اللزمين لها‬
‫محافظة على سلمة الشاغلين والجوار ‪.‬‬
‫‪ -5‬عندما يظهر خطر انهيار في البناء فإن المالك ملزم بأن يجري التدعيمات اللزمة دون ابطاء‬
‫على نفقته ومسوؤليته ‪.‬‬
‫‪ -6‬يمكن فرض شروط خاصة لشكل البناء ومظهره الخارجي والمواد المستعملة وذلك بالنسبة‬
‫لرخص البناء والترميم في بعض المناطق ‪.‬‬
‫‪ -7‬يمكن فرض إحداث ممرات وأرصفة مسقوفة ضمن البنية لستعمال العموم ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪7‬‬
 ‫‪ -3-1-6‬ان العمل بهذه النصوص بالطريقة المناسبة يمكن السلطة العامة من الوصول الى نتائج جيدة‬
‫‪ ،‬ومنع المخالفات ‪ ،‬والحد من المتداد العشوائي للعمران‪ ،‬والمحافظة على البيئة والمنظورات المعمارية ‪.‬‬
‫إل ان الطريقة التي تتم بها دراسة طلبات رخص البناء لم ولن تعطي النتيجة المطلوبة إذ تكتفي السلطة‬
‫العامة عادة بالتأكد من ان حجم البناء يدخل ضمن الخطوط الغلفية من الناحية القانونية دون التطلع الى‬
‫شكل البناء ومدى انسجامه مع البنية المجاورة أو البيئة الطبيعية المحيطة به او منظور الشارع الذي يقع‬
‫فيه البناء ‪.‬‬
‫كما إنني لم اسمع‪ ،‬وخلل ‪ 19‬سنة كنت خللها مدي ار عام ا للتنظيم المدني‪ ،‬عن رفض طلب ترخيص‬
‫بالبناء " إذا كانت هذه البنية تفرض على الجماعات العمومية تنفيذ تجهيزات جديدة " حتى عندما تزيد‬
‫تكاليف هذه التجهيزات أضعاف تكاليف البناء نفسه ؛ او عن فرض « تحقيق أشغال مختلفة وعلى‬
‫الخص شبكة طرق وشبكة مياه ‪ ».....‬مع ان فرض شروط من هذا النوع يؤدي الى الوفر في المال العام‬
‫والى الحد من بعثرة العمران مع غياب التدابير الخرى ‪.‬‬
‫‪ -3-1-7‬تجدر الشارة الى وجود بعض النصوص في قانون البناء تعيق عمل التنظيم المدني الى حد‬
‫كبير كشروط البناء في المناطق غير المنظمة او بناء « المجموعات الكبرى » ‪.‬‬
‫‪ ‬تنص المادة ‪ 17‬من قانون البناء انه « في المناطق غير المنظمة وبإنتظار تنظيمها يسمح بالبناء فيها‬
‫وفق ا لما يلي ‪:‬‬
‫‪ -1‬في مناطق الصطياف غير المنظمة ‪:‬‬
‫ضمن معدل استثمار سطحي قدره ‪ % 30‬وعامل استثمار عام قدره ‪ 0.90‬مع تراجع ادنى بالبناء قدره‬
‫ثلثة امتار عن حدود العقارات المجاورة وعن حدود الطرق او التخطيط او الملك العمومية وال يتعدى‬
‫عدد طوابق البناء الثلثة ما عدا الطابق السفلي ‪.‬‬

‫‪ -2‬في سائر المناطق غير المنظمة ‪:‬‬

‫ضمن معدل استثمار سطحي اقصى قدره ‪ % 40‬وعامل استثمار عام اقصى قدره ‪ 0.80‬وان ل يتعدى‬
‫عدد طوابق البناء الثلثة ما عدا الطابق السفلي مع تراجع ادنى بالبناء قدره ثلثة امتار عن حدود العقارات‬
‫المجاورة وعن حدود الطرق او التخطيط والملك العمومية ‪.‬‬
‫ترفع معدلت الستثمار فيما يعود للبنية الصناعية المسموح بإقامتها خارج المنطقة الهلة الى ‪% 60‬‬
‫لمعدل الستثمار السطحي والى ‪ 0.90‬لعامل الستثمار العام وذلك بعد موافقة المجلس العلى للتنظيم‬
‫المدني» ‪.‬‬

‫ان هذا النص أفسح بالبناء في الراضي الزراعية وفي المناطق الطبيعية المميزة وفي الحراج وحيث ل‬
‫توجد تجهيزات وخدمات ‪ ،‬مما خلق مجمعات ل تحوي الحد الدنى من ضرورات الحياة النسانية وهي تكاد‬
‫تعطل عمليا وضع تصاميم تنظيم مدني مناسبة لن مالكي الراضي في هذه المناطق يفضلون عدم‬
‫تنظيمها إذا كان " التنظيم " سيؤدي الى خفض عوامل الستثمار فيها‪.‬‬

‫‪ ‬تنص المادة ‪ 16‬من قانون البناء على أنه‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪8‬‬
 ‫« يمكن ان تيستثنى بناء المجموعات الكبرى من تطبيق الخطوط الغلفية ومن الستثمار السطحي‬
‫والتلصق وعدد الطوابق والعلو المفروضة في نظام المنطقة إذا نتج عن ذلك مواصفات معمارية مميزة‬
‫للمشروع نفسه وللمنطقة التي يقع فيها العقار » ‪.‬‬
‫وقد تأستعمل هذا الستثناء لمصلحة المالك المالية ‪ ،‬وقد يكون بعض المجموعات الكبرى مناسب ا بحد ذاته‬
‫إل أنني ل اعرف « مجموعة كبرى » واحدة نتج عنها « مواصفات معمارية مميزة للمنطقة التي يقع فيها‬
‫العقار » ‪.‬‬

‫‪ -3-2‬رخصة الفراز‬
‫‪ -3-2-1‬بموجب المادة ‪ 28‬من قانون التنظيم المدني « يخضع الفراز لجازة مسبقة تعطي بموجب‬
‫قرار يصدر عن المرجع المختص » ‪.‬‬

‫‪ -3-2-2‬بموجب المادة ‪ « 29‬يرفض طلب الجازة المسبقة إذا لم يكن مشروع الفراز مطابقا للنصوص النافذة‬
‫المتعلقة بالتنظيم المدني والبناء الواجب تطبيقها في المنطقة المعنية » ‪.‬‬

‫‪ -3-2-3‬بموجب المادة ‪ « 30‬يمكن ان تيرفض طلب الجازة المسبقة او ان ل تعطى الجازة إل بشرط‬
‫التقيد باحكام خاصة إذا كان الفراز من شأنه ان يضر بالسلمة والصحة العامتين أو بالمنظورات الطبيعية‬
‫أو إذا كان يفرض على الجماعات العامة تحقيق تجهيزات جديدة ‪ ،‬أو إذا كان واقعا في منطقة بعيدة عن‬
‫المناطق الهلة أو في منطقة حرجية أو ذات مناظر طبيعية مميزة ل تريد السلطات العامة امتداد البناء‬
‫إليها ‪.‬‬
‫يجب أن يفرض قرار الجارة على الفارز تحقيق شبكة الطرق ويمكن ان يفرض على الفارز وفق ا لهمية‬
‫مشروع الفرز والغاية منه تحقيق بعض الشغال وعلى الخص شبكة مياه الشرب ‪ ،‬شبكة تصريف المياه‬
‫المستعملة ‪ ،‬شبكة النارة ‪ ،‬إنشاء مساحات لمواقف السيارات ‪ ،‬إنشاء فسحات حرة او مشجرة ‪ .‬كما يمكن‬
‫ان يفرض أيض ا مساهمة الفارز ‪ ،‬إما نقدا إواما بتقديم الراضي مجان ا لتنفيذ التجهيزات العامة التي تتوافق‬
‫وحاجات الفراز ‪.‬‬
‫ان تقديم الراضي مجان ا ل يمكن ان يتجاوز ربع مجموع المساحة المفرزة ال بموافقة الفارز » ‪.‬‬

‫‪ -3-2-4‬بموجب المادة ‪ « 32‬ل يمكن بيع او تأجير الراضي المبنية او غير المبنية المشمولة‬
‫بالفراز ول تشييد البنية إل بعد الحصول على إجازة الفراز وتنفيذ الحكام المفروضة على الفارز بموجب‬
‫قرار الجازة المذكورة والحصول على شهادة المطابقة » ‪.‬‬

‫‪ -3-2-5‬يتبين مما سبق بان رخصة الفراز تشكل احدى الدوات المهمة بيد السلطة العامة للتحكم‬
‫بالتوسع العمراني وللتوفير في تكاليف تنفيذ شبكات الخدمات العامة وذلك بوضعها على عاتق طالب‬
‫الفراز ‪ .‬وقد بذلت المديرية العامة للتنظيم المدني جهودا جيدة في هذا المجال وطولرت عملية فرز‬
‫العقارات من رسم خريطة على الورق وعمل طوبوغرافي الى عمل تنظيم مدني والى ورشة عمل على‬
‫الرض ؛ علما بأنه ل يزال هناك مجالت اخرى للتطوير ومنها إمكانية عدم الموافقة على طلب الفراز‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪9‬‬
 ‫على ضوء موقع العقارات ونوع البيئة المحيطة بها ؛ او مساهمة الفارز في تنفيذ الشغال خارج نطاق‬
‫العقارات موضوع الفرز واللزمة لوصل شبكات الخدمات ضمن نطاق المشروع بشبكات الخدمات العامة‬
‫خارجه ‪.‬‬

‫) والمعروفة بالمؤسسات‬ ‫‪ -3-3‬الترخيص بإنشاء المحلت الخطرة والمضرة بالصحة والمزعجة‬

‫المصنفة (‬
‫ينص المرسوم الشتراعي رقم ‪ 21‬ل الصادر في ‪ 22‬تموز سنة ‪ 1932‬والذي يتعلق بالمحلت الخطرة والمضرة‬
‫بالصحة والمزعجة على ما يلي ‪:‬‬
‫«‬
‫المادة ‪ -1‬ان المعامل ودور الصناعة والمصانع والمخازن ودور العمل وجميع المحلت الصناعية والتجارية التي‬
‫ينجم عنها مخاطر او محاذير سواء كان للمن او طيب الهواء او راحة الجيران او الصحة العامة او الزراعة –‬
‫تخضع للشراف الداري‪.‬‬

‫المادة ‪ -2‬ان المحلت الخطرة والمضرة بالصحة والمزعجة تقسم الى ثلثة اصناف بحسب المخاطر وأهمية‬
‫المحاذير التي تلزم استثمارها ‪.‬‬
‫المادة ‪ -3‬يشتمل الصنف الول منها على المحلت التي يجب إبعادها عن المساكن ويناط بالدارة حق تقدير كل‬
‫حالة معينة والحكم فيما إذا كان بعد موقعها كافيا لمنع كل ضرر يتعلق بالمن وطيب الهواء ولمنع الزعاج ‪.‬‬
‫ويشمل الصنف الثاني على المحلت التي ل تحتم الضرورة إبعادها عن المساكن غير انه ل يمكن الترخيص في‬
‫استثمارها إل إذا تاتخذت بعض التدابير اللزمة لتلفي المخاطر والمحاذير المشار إليها في المادة الولى ‪.‬‬
‫ويدخل في الصنف الثالث المحلت التي ل ينشأ عنها محاذير هامة للجوار او للصحة العامة ولكنها خاضعة لحكام‬
‫عامة موضوعة لجل مصلحة الجيران او الصحة العامة ‪.‬‬

‫المادة ‪ -4‬ل يجوز فتح المحلت الداخلة في الصنفين الول والثاني إل بترخيص من المحافظ ‪.‬‬
‫اما المحلت الداخلة في الصنف الثالث فيرخص بفتحها القائمقام ‪.‬‬
‫ويجب على الدوام ان يقدم الطلب او التصريح قبل إنشاء المحل ‪.‬‬

‫المادة ‪ -11‬إذا تمنح الترخيص فالقرار يعين الشروط التي تظهر واجبة ل مندوحة عنها لحماية المصالح المشار‬
‫إليها في المادة الولى ‪.‬‬
‫ويمكن إصدار ق اررات تكميلية توجب فيما بعد اتخاذ جميع التدابير التي تقتضيها الضرورة لحماية المصالح المشار‬
‫إليها في المادة الولى ‪.‬‬

‫المادة ‪ -12‬يمنح الترخيص مع الحتفاظ بحقوق الغير‬

‫المادة ‪ - 19‬كل تغيير في حالة المكنة او في نوع العدد او في العمل وكل توسع في الستثمار يؤدي الى تبديل‬
‫يستحق الذكر في الشروط التي يوجبها القرار او في نص التصريح – كل ذلك يستلزم ترخيصا او تصريحا جديدا‬
‫بحسب صنف المحل ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪10‬‬
 ‫المادة ‪ -23‬ان رؤساء ومديري ووكلء المؤسسات المشار إليها بهذا المرسوم الشتراعي الذين يخالفون أحكامه او‬
‫أحكام المراسيم التي تصدر لتنفيذه أو النظمة المتفرعة عنه المتعلقة بحماية الجوار أو الصحة العامة يحاكمون أمام‬
‫حاكم الصلح ويستهدفون لغرامة من ‪ 25‬الى ‪ 100‬ليرة لبنانية ‪.‬‬
‫ويكون رؤساء المؤسسات مسؤولين مدني ا عن الحكام التي تصدر بحق المدراء او الوكلء ام المنتدبين من قبلهم في‬
‫هذه المؤسسات إواذا قضت الحال يحدد الحكم المهلة التي تعطى لتنفيذ الشغال المفروضة بالق اررات التي جرت‬
‫مخالفتها ‪.‬‬

‫المادة ‪ -36‬يعاقب بغرامة من ‪ 100‬الى ‪ 500‬ل‪.‬ل‪ .‬علوة على ما قد يستحقه الشخاص الخرون من بدل العطل‬
‫والضرر ‪:‬‬
‫‪ -1‬صاحب المصنع الذي يستثمر بدون ترخيص او تصريح محل من المحال التي تدخل في فئات المحال‬
‫المصنفة او يواصل الستثمار بعد انقضاء المهلة المحددة له بقرار انذره بوجوب التوقف عن العمل ‪،‬‬
‫‪ -2‬كل من يواصل استثمار محل تقرر إلغاؤه أو إغلقه مؤقت ا » ‪.‬‬
‫ان العمل بهذه النصوص بالشكل المناسب يمكن من حماية البيئة بمعناها الواسع ‪ ،‬ال ان الواقع ل يحتاج الى أي‬
‫توضيح ‪ ،‬فعدد المؤسسات التي تعمل من دون ترخيص يزيد عن عدد تلك التي لديها ترخيص وفق ا للصول الفنية‬
‫والقانونية ‪ ،‬بالضافة الى أن كثي ار المؤسسات التي حصلت على الترخيص القانوني قد خالفت شروطه ‪.‬‬

‫‪ -3-4‬أشغال الملك العامة البحرية‬

‫‪ -3-4-1‬بموجب المدة ‪ 1‬من القرار رقم ‪ S/144‬الصادر بتاريخ ‪ 10‬حزيران سنة ‪ « 1925‬تشمل‬
‫الملك العمومية جميع الشياء المعدة بطبيعتها لستعمال الجميع او لستعمال مصلحة عمومية ‪.‬‬
‫وهي ل تباع ول تكتسب ملكيتها بمرور الزمن »‬
‫بموجب المادة ‪ 2‬من القرار المذكور « تشمل الملك العمومية على الخص شاطئ البحر حتى ابعد‬
‫مسافة يصل إليها الموج في الشتاء وشطوط الرمل والحصى » ‪.‬‬
‫‪ -3-4-2‬بموجب المادة الولى من المرسوم رقم ‪ 4810‬تاريخ ‪ 24‬حزيران سنة ‪ ) 1966‬نظام أشغال‬
‫الملك العامة البحرية ( ‪.‬‬
‫« تبقى الملك العامة البحرية باستعمال العموم ول تيكتسب عليها لمنفعة احد اى حق يخول اقفالها‬
‫لمصلحة خاصة ‪.‬‬
‫اما السماح بتخصيص جزء من الشاطئ لستعمال افراد او مجموعات وحصر هذا النتفاع بهم دون سواهم‬
‫يكون عمل استثنائي ا يمكن تطبيقه في حالت خاصة تخضع للسس العامة التالية ‪:‬‬
‫‪ – ( 1‬يجب ان يكون المشروع المنوي القيام به ذا صفة عامة وله مبررات سياحية او صناعية حسب‬
‫إفادات تصدر عن الدوائر المختصة ) المجلس العلى للتنظيم المدني ( ‪.‬‬
‫‪ -( 2‬ان ل يشكل الستثمار المطلوب عائق ا لوحدة الشاطئ في حال وجود مساحات يتوجب إبقاؤها‬
‫مفتوحة للعموم ‪.‬‬
‫‪ - (3‬ان ل تيسمح بإنشاآت دائمة على الملك العامة البحرية سوى ما يعود منها للتجهيزات الرياضية‬
‫والتنظيمية وملحقات النشاآت التي يتوجب ايجادها قريبة من الشاطئ على ان ل يتعدى معدل الستثمار‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪11‬‬
‫السطحي لهذه التجهيزات ‪ % 5‬وان ل يعلو البناء فوق مستوى الملك العامة البحرية اكثر من ستة امتار‬
‫مع عامل استثمار اقصى ‪. 0.075‬‬
‫‪ -(4‬ان تينشأ هذا المشروع وفق ا لوجهة استعماله في المناطق المصنفة للسياحة والفنادق او للصناعة ‪.‬‬
‫ل يمكن استثمار الملك العامة البحرية للمشاريع الصناعية ال ضمن المناطق المخصصة لها لهذه الغاية‬
‫وان تستوجب بطبيعتها استثمار الملك العامة البحرية ‪ .‬ويحصر فقط الستثمار للمساحة من الملك‬
‫العامة البحرية اللزمة للنشاءات الواجب إيصالها الى مياه البحر ضمن النسب المحددة أعله » ‪.‬‬

‫‪ -3-4-3‬ان هذه النصوص تؤمن نظري ا حماية الشاطئ وتؤمن المساواة بين المواطنين بالنسبة لحقوقهم‬
‫على الملك العام ‪ ،‬ولكن الواقع يختلف كلي ا عن أحكام القانون ‪ ،‬إذ يمكن القول بأن الكثرية الساحقة من‬
‫شاغلي الملك العامة البحرية في الوقت الحاضر هم مخالفون للقانون فالكثرية من بينهم لم تحصل على‬
‫الترخيص بإشغال الملك العامة البحرية أصلا ‪ ،‬والقلية من بينهم الذين حصلوا على الترخيص خالفوا‬
‫شروطه ‪.‬‬
‫‪ -3-6‬تسوية مخالفات البناء‬
‫) المرسوم الشتراعي رقم ‪ 13‬تاريخ ‪ 25‬شباط ‪ ، 1983‬والمرسوم الشتراعي رقم ‪ 130‬تاريخ ‪16/9/1983‬‬
‫والمرسوم الشتراعي رقم ‪ 42‬تاريخ ‪ 23‬آذار ‪ 1985‬والقانون رقم ‪ 324‬تاريخ ‪ 24‬آذار ‪ 1994‬والقانون رقم ‪683‬‬
‫تاريخ ‪ 16‬آذار ‪.(1998‬‬
‫تنص قوانين تسوية مخالفات البناء على ما يلي ‪:‬‬

‫« ‪ -3-6-1‬تهدم دون أي تعويض على نفقة ومسؤولية المخالف البنية وأجزاء البنية المنشأة ‪:‬‬
‫في ملك الغير دون موافقة المالك الخطية ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫في الملك العمومية ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ضمن المناطق المحرم فيها البناء لي سبب كان كالصفة الثرية او لسباب السلمة او الصحة‬ ‫‪-‬‬
‫العامتين او سلمة الملحة الجوية او حرم الينابيع او المحددة في مخططات التنظيم المدني او لي‬
‫سبب آخر ‪.‬‬
‫ضمن التراجع عن النهر ومجاري المياه ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ضمن نطاق حدود الستملك وضمن التخطيطات المصدقة وغير المنفذة ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫على الملك الخصوصية للدولة او للمؤسسات العامة او للبلديات ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ضمن حق المرور المحدد على خرائط المساحة ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫البنية المخصصة لوجهة استعمال غير مرخص بها او المستثمرة بموجب ترخيص تالغي إداري ا أو‬ ‫‪-‬‬
‫قضائي ا في المنطقة المنشأة فيها إل إذا قام المخالف بتغيير وجهة استعمال البناء لتصبح منطبقة على‬
‫الوجه المسموح به ‪.‬‬

‫ابتداء من تاريخ العمل بهذا المرسوم الشتراعي ولحين تنفيذ الهدم المنصوص عنه في هذه المادة تيفرض‬
‫على المخالف دفع غرامة سنوية تساوي عشر مرات مجموع الرسوم التي تتدفع عند الترخيص بالبناء تحسب‬
‫بتاريخ العمل بهذا المرسوم الشتراعي وذلك عن كامل مساحة البناء المخالفة ‪ .‬ول يعتبر دفع هذه الغرامة‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪12‬‬
 ‫بمثابة تسوية للمخالفة او للتعدي ول يعطى المخالف او المعتدى أي حق من أي نوع كان حاض ار‬
‫ومستقبلا ‪.‬‬
‫‪ -3-6-2‬على مالكي البنية او أجزاء البنية المنشأة في ملكهم الخاص خلف ا لقوانين وأنظمة البناء ان‬
‫يختاروا ‪:‬‬
‫أولا – إما إزالة المخالفة على نفقتهم ومسؤوليتهم خلل فترة ستة اشهر من تاريخ صدور هذا القانون ‪.‬‬
‫ثاني ا – إما البقاء على المخالفة مقابل دفع رسوم وغرامات التسوية ‪.‬‬

‫‪ -3-6-3‬التصريح عن المخالفات ‪:‬‬

‫أولا ‪ :‬بالنسبة لجميع أنواع المخالفات ومهما كان نوعها ومهما كان النص الذي يطبق عليها ‪ ،‬على‬
‫المخالف ان يقدم الى فروع التنظيم المدني ومكاتبه او الى بلديتي بيروت وطرابلس وخلل مدة ستة أشهر‬
‫من تاريخ بدء العمل بهذا القانون‪ ،‬تصريح ا بالمخالفة معلن ا بهذا التصريح رغبته بإزالة المخالفة او بدفع‬
‫الرسوم والغرامات المتوجبة للتسوية ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬إذا انقضت مهلة الستة أشهر ولم يتقدم المخالف بالتصريح المطلوب او إذا لم ينجز إتمام ملف‬
‫طلب اجراء التسوية ضمن المهلة المحددة له وفقا للصول او إذا اختار الهدم دون ان ينفذه يصبح ملزما‬
‫باداء الرسوم والغرامات المتوجبة ‪.‬‬

‫‪ -3-6-4‬على الرغم من ان المبداء هو غير مناسب إذ انه يفسح المجال لتحويل أمر ممنوع الى أمر‬
‫مسموح في حال دفع الغرامة ‪ ،‬فأن التطبيق الجدي لهذا القانون ‪ ،‬المر الذي لم يحصل ‪ ،‬كان من الممكن‬
‫ان يحد من المخالفات المستشرية‪ .‬فعلى الرغم من وجود هذه النصوص القانونية منذ سنة ‪ 1983‬والتي‬
‫تكررت سنة ‪: 1994‬‬
‫‪ ‬فأن المخالفات لم تتوقف ‪ ،‬مع العلم بأن كل قانون لتسوية مخالفات بناء ينص على إزالة المخالفات التي‬
‫تحصل بعد العمل به ‪ ،‬ولم يأخذه الكثيرون على محمل الجد ‪.‬‬
‫‪ ‬لم يتقدم الكثيرون بالتصريح لتسوية المخالفات ‪ ،‬والكثرية من بين الذين تقدموا بطلبات التسوية لم يتابعوها‬
‫‪.‬‬
‫‪ ‬لم تتفرض الغرامات على المخالفات غير القابلة للتسوية ‪.‬‬

‫رابع ا – فاعلية وحدود إمكانيات تطبيق أنظمة التنظيم المدني ‪:‬‬

‫‪ -4-1‬تنص المادة ‪ 36‬من قانون التنظيم المدني على ‪:‬‬
‫« ان جميع الشغال المنفذة خلفا لحكام التصاميم والنظمة النافذة يجب ان تهدم او ان يجعلها المخالف منطبقة‬
‫على أحكام القانون بعد إنذار تحدد فيه مهلة التنفيذ يوجهه الى المخالف رئيس السلطة التنفيذية في البلدية او المحافظ‬
‫او القائمقام حيث ل يوجد بلدية ‪ ،‬إذا لم يرضخ المخالف في نهاية المهلة تنفذ حكما على نفقته ومسؤوليته الشغال‬
‫اللزمة لزالة المخالفة ‪ .‬يحدد المبلغ المتوجب من قبل السلطة التي وجهت النذار ويحصل من قبل دوائر الضرائب‬
‫في و ازرة المالية وفقا للقواعد المتبعة في جباية الضرائب والرسوم ‪ .‬ويعاقب المخالف عدا ذلك بغرامة تتراوح من ‪000‬‬
‫‪ 5‬الى ‪ 50 000‬ليرة لبنانية وبالحبس من يوم الى ‪ 15‬يوما او باحدى هاتين العقوبتين » ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪13‬‬
 ‫‪ -4-2‬تنص المادة ‪ 22‬من قانون البناء على ان « كل حفر اساسات او بناء او ترميم او تحويل يباشر به دون‬
‫ترخيص او تصريح حسبما يكون العمل خاضع ا لرخصة او لتصريح او يجري خلف ا للرخصة او للوصل بالتصريح‬
‫يوقف حتم ا وينظم بحق المالك والمسؤول عن التنفيذ محضر ضبط بالمخالفة وعلى صاحب الشأن ان يتقدم بدون‬
‫إبطاء بطلب رخصة او بالتصريح حسب القتضاء ‪.‬‬
‫إذا ظهر أن النشاءات ل تتنافى مع التخطيط ول مع الشروط القانونية ‪ ،‬تعطى الرخصة او الوصل بالتصريح مع‬
‫فرض غرامة تعادل ثلثة أضعاف قيمة جميع الرسوم المتوجبة عن القسم الذي يكون قد تم ‪.‬‬
‫يعتبر تام ا كل بناء صب سقفه ‪.‬‬
‫تعتبر الغرامة والرسوم دين ا ممتا از على العقار ول تعطى براءة ذمة من البلدية إل بعد استيفائها وتسوية وضع المخالفة ‪.‬‬
‫يجب على مالك النشاءات التي تتنافى مع التخطيط او التي تخالف قوانين وأنظمة البناء النافذة هدمها ‪ ،‬إواذا لم يفعل‬
‫تولت الدارة الهدم على نفقته ومسوؤليته واستوفيت منه الكلف بطريقة جباية رسوم الدولة والبلديات ‪.‬‬
‫تسجل المخالفة بناء على طلب البلدية او الدوائر الفنية المختصة على الصحيفة العينية للعقار ول تشطب إل بعد‬
‫تسوية أوضاعها أو إزالتها» ‪.‬‬

‫‪ 4-3‬تنص المادة ‪ 23‬من قانون البناء على أنه « يعاقب المسؤول الذي يخالف أحكام هذا المرسوم الشتراعي‬
‫والنصوص التي تتخذ لتطبيقه من ‪ /1000 /‬الى ‪ / 50 000 /‬ليرة لبنانية وبالسجن من ثلثة أيام الى أسبوع أو‬
‫بإحدى هاتين العقوبتين ‪.‬‬
‫إن المخالف الذي يواصل العمل بعد أن يكون قد أوقف يعاقب بغرامة من ‪ / 2000 /‬الى ‪ / 100 000/‬ليرة لبنانية‬
‫وبالسجن من أسبوع الى ‪ 15‬يوم ا او بإحدى هاتين العقوبتين على ال يحول ذلك دون تنفيذ الهدم عند القتضاء » ‪.‬‬

‫‪ -4-4‬تنص المادة ‪ 24‬من قانون البناء على انه « يحظر على المالك بيع او تأجير أي قسم من البناء قبل‬
‫الحصول على رخصة البناء‪ ،‬كما يحظر إشغال البناء قبل الحصول على رخصة الشغال العائدة له ‪ .‬يعاقب كل من‬
‫يخالف ذلك بغرامة من ‪ / 2000/‬الى ‪ /10 000/‬ليرة لبنانية بالضافة الى اعتبار عقد اليجار باطلا » ‪.‬‬

‫بموجب المادة ‪ 37‬من قانون التنظيم المدني « يعاقب كل من قام بإفراز دون الحصول على الجازة التي يفرضها‬
‫هذا المرسوم الشتراعي او كل من ينفذ إف ار از دون التقيد بالحكام الخاصة التي تفرضها الجازة بالفراز بغرامة من‬
‫‪ 5000‬الى ‪ 50 000‬ليرة لبنانية وبالحبس من يوم واحد الى ‪ 15‬يوم ا او بإحدى هاتين العقوبتين »‪.‬‬

‫‪ -4-5‬بموجب المادة ‪ 38‬من قانون التنظيم المدني « تتضبط المخالفات من قبل الموظفين والشخاص المخولين‬
‫ضبط المخالفات ضمن البلدية المعنية او من قبل عناصر قوى المن الداخلي المخولة بذلك » ‪.‬‬

‫‪ -4-6‬يتبين مما تقدم بأن لتطبيق أنظمة التنظيم المدني فاعلية إوامكانيات تكاد تكون غير محدودة ‪ ،‬وتعطي نتائج‬
‫جيدة وحاسمة ‪ ،‬وان لم تكن كافية في بعض الحيان حيث يفرض واقع المنطقة او الحاجة الى السرعة في التنفيذ تدخل‬
‫السلطة العامة لجراء الضم والفرز او إنشاء شركة عقارية او إنشاء مؤسسة عامة لترتيب المنطقة ‪ ،‬مع التذكير بأن‬
‫تطبيق النظمة هو القاعدة السائدة ‪ ،‬وهو المبداء العام لدى السلطة العامة في لبنان حتى الن لتنفيذ تصاميم وأنظمة‬
‫التنظيم المدني ؛ أما تدخلها المباشر فهو الستثناء ‪ .‬ال ان الوصول الى النتائج المناسبة يفترض حكما التقيد بإحكام‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪14‬‬
 ‫القانون ‪ ،‬المر غير المتوفر حتى الن مع السف إذ يشكل عدم تطبيق القانون أحد السباب الرئيسية للوضع الراهن‬
‫غير المرضى في حقل التنظيم المدني والبناء ‪:‬‬

‫‪ -1‬فمخالفات البناء تكاد تكون هي القاعدة في العمل ‪ ،‬وقد تكون المخالفة أكبر من الصل في بعض الحيان كما‬
‫هي الحال في منطقة عرمون جنوبي مدينة بيروت مثل حيث تم إنشاء أبنية من خمسة عشر طابق ا بينما يحدد‬
‫النظام المصدق في المنطقة العدد القصى المسموح به بثلث طوابق ‪.‬‬
‫‪ -2‬والسلطات العامة هي أول المخالفين لحكام قانون البناء في بعض الحيان لنها تقوم بإنشاء البنية العائدة لها‬
‫بدون ترخيص مسبق على الرغم من ان قانون البناء يفرض الحصول على الرخصة المسبقة للبناء بما فيه تلك‬
‫العائدة للسلطات العامة‪.‬‬
‫‪ -3‬ويمكن القول بأن جميع المشاريع البحرية على طول الشاطئ اللبناني ‪ ،‬باستثناء المرافئ العامة ‪ ،‬هي مخالفة‬
‫للقانون ‪ ،‬فالقلية من بينها التي حصلت على ترخيص مسبق بإشغال الملك العامة البحرية قد خالفت شروط‬
‫الرخصة ‪ ،‬والكثرية الباقية منها لم تحصل على أي ترخيص أصلا ‪.‬‬
‫‪ -4‬يمكن القول بأن جميع المقالع على الراضي اللبنانية هي مخالفة للقانون لن من سبق له من بينها ان حصل‬
‫على ترخيص بأستثما المقلع قد خالف شروط الرخصة بطريقة الحفر اول ثم بعدم ترتيب الراضي بعد انتهاء‬
‫الشغال ثاني ا ‪ ،‬اما المقالع الباقية فإنها لم تحصل على أية رخصة أصلا ‪.‬‬
‫‪ -5‬ان أكثرية المؤسسات المصنفة لم تحصل على رخصـة النشـاء أصـلا ومـن حصـل على رخصـة مسـبقة مـن بينهـا‬
‫ل يتقيد عادة بالشروط المفروضة وعلى الخص طريقة تصريف الميـاه المسـتعملة والتخلـص مـن النفايـات الصلبة‬
‫وعدم تلويث الهواء والمياه ) السطحية والجوفية ( وعدم انتقال الضجيج ‪.‬‬
‫‪ -6‬والعق ــارات الملص ــقة للوتوس ــتراد تفت ــح الم ــداخل والمخ ــارج المباشـ ـرة عل ــى الوتوس ــتراد خلفـ ـ ا للق ــانون فتتح ــول‬
‫الوتوسترادات من طرق للسير السريع وفق ا للقانون الــى بولفـارات تجاريــة والـى مواقــف للســيارات فتــؤدي الــى عرقلـة‬
‫السير ‪.‬‬
‫‪-7‬والبنية المنشأة في المناطق غير المجهزة بشبكات للمجارير نـاد ار مـا تقـوم بإنشـاء الحفـرة الصحية المناسـبة فنيـ ا ‪،‬‬
‫بل تعمـد عادة اما الـى إنشاء حفـرة ذات قعـر مفقـود وأمـا الـى حفـر بئـر عميقـة تصـرف اليهـا الميـاه المبتذلـة فتلـوث‬
‫المياه الجوفية ‪ ،‬وأما أن تقوم بصرفها في الطبيعية او لري النبات فتشوه الطبيعة وتعرض الصحة العامة للخطر‪.‬‬

‫وبدون الستمرار في هذا السرد يمكـن القـول بـأن تطـبيق أحكـام القانون يـؤدي الـى اجتنـاب الكـثير مـن النتائـج السـيئة الحاليـة فـي‬
‫حقل التنظيم المدني والبناء ‪.‬‬

‫خامس ا – الخلصة‬

‫أختم مداخلتي بالقول ‪:‬‬

‫‪ -1‬إننــا ل نحتــاج الــى بــذل جهــود كــبيرة ول الــى إجـراء د ارســات واحصــاآءت معمقــة لنتــبين بــان النتائــج العمليــة للتنظيــم المــدني‬
‫) وليس لدارة التنظيم المدني ( ليست بالمستوى المطلوب ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪15‬‬
‫‪ -2‬لقد تعودنا في لبنان إلقاء المسؤولية على عاتق " القانون " كلما وصــلنا فـي حقـل مـن الحقـول الـى نتائــج ليسـت بالمسـتوى‬
‫الــذي نريــد ‪ ،‬فننــادي بتعــديل الق ـوانين النافــذة او باستصــدار ق ـوانين جديــدة توصــلنا الــى مــا نطمــح إليــه وتنســجم مــع تطــور‬
‫العصر ‪ ،‬ومع ذلك اعتقد بأن تطبيق قوانين وأنظمة التنظيم المـدني والبنـاء ومهمـا قيـل فيهـا ‪ ،‬وعلـى الرغـم مـن الحاجـة الـى‬
‫تطويرها وتعديلها ‪ ،‬يمكن ان يؤدي الى نتائج جيدة وان لم تكن كافية ‪.‬‬

‫أن الوصول الى فاعليتها الحقيقية يحتاج الى شرطين متلزمين ‪:‬‬
‫آ‪ -‬ان تكون هذه النظمة جيدة أصلا ‪.‬‬
‫ب‪ -‬ان يتــم تطبيقهــا بــدون اســتثناء مــع إلغــاء التعــابير الــتي أصــبحت جــزءا مــن « تراثنــا » ‪ :‬تســوية المخالفــات ‪،‬‬
‫الستثنأآت‪ ،‬العفأآت ‪ ،‬ممارسة الفوضى بأسم الحرية ‪.....‬‬

‫‪ -3‬أنني ل ادعى تغطية جميع نواحي الموضوع ‪،‬بل أرجو أن أكون قد توفقت في طرحــه ويعـود للنـدوة البحـث والسـتنتاج وتقــديم‬
‫القتراحات و التوصيات ‪.‬‬

‫‪doc.387680806‬‬ ‫‪16‬‬