‫وزارة التعليم العالي والبحث العلمي‬

‫جامعة يحي فارس بالمدية‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬

‫البناء الفوضوي من وجهة نظر قانونية‬

‫مذكرة لنيل شهادة ماستر في الحقوق‬

‫تخصص‪ :‬قانون عقاري‬

‫تحت إشراف األستاذة‪:‬‬ ‫من إعداد الطالب‪:‬‬

‫قصير ليلى‬ ‫عقبة محمد أسامة‬

‫السنة الدراسية ‪7102/7102‬‬

‫مارين لوبان‬ ‫’’ ‪...‬ماذا فعلتم باستقاللكم؟ ‘‘‬
‫مــقــدمــــــة‬
 ‫مــقــدمــــــــــــــة‪:‬‬

‫يزخر التاريخ البشري بحضارات تسابقت وتزامنت وكان لكل واحدة نصيب يثقل ميزانها ليفيض بها‪،‬‬
‫وقد كان بال ريب أهم وأكبر عنصر يساهم بثقله في ميزان الحضارة هو العمارة أو العمران أو البناء أو‬
‫المدن أو الهندسة المعمارية‪ ،‬كيف ال وهو الشاهد الحقيقي على مر اإلنسان واستمرار عجلة الحياة‪ ،‬فنرى‬
‫دول وشعوب العالم تختلف في نسيجها العمراني حسب فكرها وعقلها ونظرتها للحياة بغض النظر عن‬
‫الموروث الثقافي والعامل الطبيعي وغيرها‪ ،‬والحضارة اإلسالمية على تداول دولها عبر السلم التاريخي كان‬
‫لها النور في هذا المجال بدءا بالدولة األموية فالعباسية إلى العثمانية‪ ،‬فلم يكن نصيب جزائر اليوم (آنذاك‬
‫كانت تسمى إفريقية) من الدولتين األموية والعباسية شيء من العمران رغم التواجد لقرون والمكان الجغرافي‬
‫وان وجدت ليست بمعالم‪ ،‬فكان الحظ األوفر لبالد األندلس فازدهر فيها العمران ازدها ار لم تراه الدولة‬
‫اإلسالمية إلى اليوم‪ ،‬ولم يراه ربع وال مصر من الدولتين بل وحتى الدولة العثمانية كما رأته األندلس‪ ،‬وان‬
‫كان هناك سبب رئيسي الزدهار العمارة هناك وتطورها هو اندماج أعراق في مجتمع واحد‪ ،‬فقد اختلطت‬
‫القبائل الجرمانية وعلى رأسهم القوط بالعرب إضافة إلى األمازيغ‪ ،‬هذا األخير كان من بينه الفندال وبكثرة‬
‫وهو أيضا من القبائل الجرمانية اختلط باألمازيغ نتيجة لحمالته العسكرية على إفريقية وفشله فيها‪ ،‬ورغبته‬
‫في العيش المشترك وتطلعه للحياة‪ ،‬وكان نصيب جزائر اليوم من الحضارة العثمانية هو اآلخر محتشم نذكر‬
‫جامع كتشاوة الذي تم ترميمه هذه السنة‪ ،‬واإلقامة السابقة للداي حسين والتي هي اليوم المدرسة الوطنية‬
‫لإلدارة‪ ،‬وأما المحروسة (القصبة) فال نرى أي فن عمارة فيها‪ ،‬وباختزال التاريخ سنمحو مرحلة االستعمار‪.‬‬

‫وان كان للفلسفة شيء في العمران وهو متواجد اليوم ال غبار عليه‪ ،‬فقد أهمله أفالطون في المدينة‬
‫الفاضلة‪ ،‬وان كان قد تعرض للفن والمحاكاة والحقيقة لكن لم يذكر العمران أو الهندسة ولو تلميحا ألن‬
‫العمران فن ثم محاكاة فواقع‪ ،‬أما الفارابي في مدينته الفاضلة لم يتطرق له إطالقا‪ ،‬أما ابن خلدون في مقدمته‬
‫فقد ذكر كالما خطي ار في العرب انقطعت به حتى آمالنا‪ ،‬واهتم بالعمران وبعلومه وذكره في عدة مواضع ما‬
‫على القارئ إال الرجوع لهذا التنظير‪ ،‬وهكذا وصوال إلى مالك بن نبي في سلسلته مشكالت الحضارة وبالضبط‬
‫في مؤلفه شروط النهضة الذي نجح في سبك المعادلة الصعبة‪ ،‬الحضارة تساوي اإلنسان والتراب والوقت‪،‬‬
‫متى توافرت هذه العناصر الثالث بخصائصها المثالية شكلت حضارة‪ ،‬وفي عنصر اإلنسان أبرز –القابلية‬
‫لالستعمار‪ -‬والتي كانت وما تزال مركبا جينيا في أمتنا أرهصت الماضي والحاضر‪.‬‬

‫من هذين المنطلقين التاريخي والفكري نستشرف موضوع الحضارة في زاوية البناء‪ ،‬فالبناء اليوم في‬
‫الجزائر عبارة عن أزمة أمة وضعف دولة ودليل تخلف وفقر وظلم‪ ،‬وجهل في ثوب علم وفوضى في ثوب‬
‫قانون‪ ،‬فنحن نطلق وصف الفوضى العمرانية في الجزائر بدءا من رمزها العاصمة إلى مدنها‪ ،‬حتى أبرز‬
‫صروح الدولة تغيب عنها الهيبة والتحفة والجمالية (قصر المرادية‪ ،‬قصر الحكومة‪ ،‬مبنى المجلس الشعبي‬
‫الوطني‪ ،‬مبنى مجلس األمة‪ ،‬المحكمة العليا)‪ ،‬ففي ما يصطلح عليه العالم الحر تحولت هذه البنايات إلى‬

‫‪2‬‬
‫رموز قوة وهيبة بل وحتى قدسية سياسية مثل ما هو الحال للبيت األبيض ومبنى المحكمة العليا ومبنى‬
‫البنتاغون في الواليات المتحدة‪ ،‬ومبنى البوندستاغ األلماني‪ ،‬والمبنى رقم ‪ 01‬في شارع داونينغ ستريت ومبنى‬
‫مجلس العموم بلندن‪ ،‬والكرملين ومجلس الدوما في روسيا‪ ،‬لكن موضوع دراستنا ينصب على البناء الفوضوي‬
‫أخذا بالمعيار القانوني‪ ،‬ألنه كما سبق اإلشارة بإهمال هذا المعيار يصبح الكل في الكل فوضى أخذا بمنظور‬
‫الدولة التي نطمح إليها‪ ،‬وأخذا بمعايير العالم الحر‪ ،‬وعلى ذلك سندرس البناء الفوضوي من وجهة نظر‬
‫القانون في الدولة الجزائرية باعتبار أكيد أن له عدة وجهات نظر على غرار السياسة واالجتماع واالقتصاد‬
‫وغيرها‪.‬‬

‫أهمية الموضوع‪:‬‬

‫نرى للموضوع أهمية من خالل بناء الدولة وبناء المجتمع‪ ،‬وبالتالي رؤية الدولة للبناء ودور دولة‬
‫القانون منذ الفترة البومدينية إلى رئاسة حتى الموت من سن قوانين التعمير إلى متابعتها وترجمتها إلى واقع‬
‫محسوس وملموس‪ ،‬كما نرى في الموضوع مشكلة حضارة‪ ،‬حتى وان كان خارج التخصص لكن بالرجوع‬
‫إلى العلوم االجتماعية القانون كعلم هو جزء ال يتج أز عنها‪ ،‬إذن األهمية تكمن في احترام المواطن لهذه‬
‫القوانين وتصوره لفن البناء‪ ،‬واألمر اآلخر الحاضر الغائب هو التكييف الحقيقي لنظريتي القانون والحق‬
‫على مستوى البناء في الجزائر‪...‬‬

‫أسباب اختيار الموضوع‪:‬‬

‫أسباب ذاتية‪:‬‬

‫‪ ‬الرفض التام والنبذ المطلق للضعف واالنحطاط والتسيب واالنحالل والسخرية وكثرة الخطأ‪ ،‬وما‬
‫يقابله في ذاتنا من تطلع للقوة وانضباط وصرامة وتنظيم ودقة وأخالق النبالء‪ ،‬فلطالما آمنا باالرتقاء‬
‫إلى أعلى مستويات اللباقة واالحترام الشديد في الحياة‪.‬‬

‫أسباب موضوعية‪:‬‬

‫‪ ‬جاء في خاتمة دراسة القاضي اسماعيل لقدوعي ’’‪...‬إننا نأمل على األقل أن يستفز هذا البحث‬
‫قرائح الباحثين للتعمق أكثر في دراسة الظاهرة‘‘‪،‬‬

‫‪ ‬محاولة إعادة تأثيل (إيتيمولوجي) مفهوم البناء الفوضوي قانونا‪،‬‬

‫‪ ‬االعتماد على التثقيف الشخصي والمحاور األساسية المدروسة خالل المسار الدراسي‪ ،‬وجعل لها‬
‫إسقاط على الموضوع‪،‬‬
‫‪ ‬محاولة دراسة النصوص القانونية المنظمة لمجال البناء‪.‬‬

‫الجديد في الموضوع‪:‬‬
‫‪3‬‬
 ‫‪ ‬ذكر تسميات البناء الفوضوي في التشريع‪،‬‬
‫‪ ‬إعطاء أسباب قانونية جديدة لظاهرة البناء الفوضوي‪،‬‬
‫‪ ‬اعتماد منهجية التسلسل الهرمي والتاريخي للتشريع المنظم لهذه العملية‪،‬‬
‫‪ ‬رصد للحلول القانونية المتواجدة حاليا على األقل في كبح الظاهرة‪.‬‬

‫اإلشكالية‪:‬‬

‫هل كان القانون بتدرجه سببا يضاف إلى األسباب األخرى في استفحال البناء الفوضوي؟‬

‫المتغير التابع هو البناء الفوضوي‪ ،‬المتغير المستقل هو القانون بتدرجه‪.‬‬

‫الفرضيات‪:‬‬

‫‪ .0‬وجود خطأ في النص التشريعي‪،‬‬

‫‪ .2‬وجود غموض في النص التشريعي‪،‬‬
‫‪ .3‬التعارض أو التناقض بين النصوص‪،‬‬
‫‪ .4‬نقص في التشريع المنظم للمجال‪،‬‬
‫‪ .5‬صور التطبيق الخاطئ للقانون من طرف الدولة والمجتمع (الفهم الخاطئ‪ ،‬العصيان المدني‪،)...‬‬
‫‪ .6‬تحول النصوص المقترحة كحلول إلى أسباب فاقمت الوضع‪،‬‬
‫‪ .7‬إعداد النص األول واألخير على كاهل األمانة العامة للحكومة‪...‬‬

‫الفرضيات المتعذر معالجتها‪:‬‬

‫‪ ‬أثر الدولة الشمولية بأجهزتها والدولة بنكهة الديمقراطية وأجهزتها في فعالية برامجها المقننة‪.‬‬
‫تبرير الخطة‪:‬‬
‫وكإجابة على اإلشكالية والفرضيات المطروحتين أعاله ارتأينا تخصيص مبحث تمهيدي كتمهيد‬
‫للموضوع يعالج المفاهيم العامة والقانونية للبناء الفوضوي‪ ،‬وفصل أول تحت عنوان األسباب القانونية لظاهرة‬
‫البناء الفوضوي‪ ،‬أدلينا بدلونا فيه على بعض القوانين التي اعترتها إحدى الفرضيات (مبحث أول)‪ ،‬ألنه ما‬
‫أكثرها واذا كانت هناك دراسة قانونية دقيقة لها فاألمر يحتاج إلى مجلدات‪ ،‬وعلى دور المؤسسات الدستورية‬
‫والوسائط المخولة في مجال البناء (مبحث ثاني)‪ ،‬وفصل ثاني تحت عنوان الحلول القانونية المتواجدة‪ ،‬تم‬
‫إدراج الحلول القانونية بالنسبة لألصل وادراج إجراءات الدولة الجديدة (مبحث أول)‪ ،‬والحلول القانونية بالنسبة‬
‫للفرع (مبحث ثاني)‪.‬‬
‫ذكر المنهج وتبريره‪:‬‬

‫‪4‬‬
‫سلكنا المنهج االستداللي بمبادئه الثالث‪ :‬مبدأ السببية‪ ،‬مبدأ الغائية‪ ،‬مبدأ الهوية‪ ،‬وذلك العتماده على‬
‫العقل أي االستنتاج النظري المنطقي وانطالقه من الكليات إلى الجزئيات‪ ،‬وكذلك ألنه مبدئيا أهم منهج‬
‫يتالءم مع العلوم القانونية‪ ،‬كما اعتمدنا عدة مناهج أخرى‪ ،‬كالمنهج التاريخي في ذكر النصوص القانونية‬
‫زمنيا‪ ،‬وأداة الوصف (المنهج الوصفي) بإعطاء أرقام حول الظاهرة وأرقام حول ما يخص وله عالقة بها‪،‬‬
‫وبنسبة ضئيلة استعملنا المنهج االستقرائي بحكمنا على جزئيات وتعميمها على الكليات‪ ،‬وسنبرر هذه النسبة‬
‫الضئيلة أدناه في ذكر الصعوبات‪.‬‬
‫بخصوص النظريات تم استخدام نظرية القانون ونظرية الحق‪ ،‬نظرية القوة لمكيافيلي‪ ،‬نظرية العقد‬
‫االجتماعي لروسو‪ ،‬نظرية البيروقراطية لماكس فيبر‪ ،‬نظرية القابلية لالستعمار لمالك بن نبي‪.‬‬
‫الدراسات السابقة‪:‬‬
‫في الشكل والموضوع سبقنا القاضي اسماعيل لقدوعي في مذكرة نهاية التكوين بالمدرسة العليا للقضاء‬
‫بعنوان‪ :‬البناء الفوضوي في الجزائر (من وجهة نظر‪-‬قانونية)‬
‫كما سبقنا آخرون تناولوا دراسة الموضوع من قبل من زوايا معينة أي بتغيير في الشكل لكن الموضوع بقي‬
‫نفسه وفي تخصصات أخرى‪ ،‬نذكر‪:‬‬
‫الدكتوراه‪:‬‬
‫‪ -‬نعيمة حمود حرم بومعوش (ظاهرة البناء الفوضوي بالمدن الكبرى الجزائرية)‪،‬‬
‫‪ -‬نظرة آيت عمار (السكن واإلسكان في البيوت القصديرية في قسنطينة)‪،‬‬
‫‪ -‬ربيعة دباش (المخالفات العمرانية في المدن الكبرى بالجزائر بين التشريع القانوني والتطبيق الميداني)‬
‫‪ -‬نذيرة بوقبس (إشكالية التهيئة الحضرية في الجزائر بين القانون والتطبيق)‪،‬‬
‫‪ -‬عربي باي يزيد (استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير)‪.‬‬

‫الماجيستير‪:‬‬

‫‪ -‬كمال تكواشت (اآلليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر)‪،‬‬

‫‪ -‬ياسمين قزاتي (جريمة البناء بدون رخصة)‪،‬‬
‫‪ -‬فوزي مشنان (البناء الفوضوي ومشكلة التنمية العمرانية)‪،‬‬
‫‪ -‬مريم عزيزي (النظام القانوني في مجال البناء)‪،‬‬
‫‪ -‬حازم عزوي (آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في القانون الجزائري)‪.‬‬

‫الماستر‪:‬‬

‫‪ -‬زوليخة دردوري (النظام القانوني لشهادة المطابقة في البناء)‪،‬‬

‫‪ -‬نورة كشكش (اآلليات القانونية لضبط ظاهرة البناء الفوضوي)‪،‬‬

‫‪5‬‬
 ‫‪ -‬مهدي زرولو‪ ،‬ابراهيم فنيدس (أحكام رخصة البناء والمنازعات المتعلقة بها)‪،‬‬
‫‪ -‬غريبة جفافلة (اآلليات القانونية في مواجهة البناءات الفوضوية في التشريع الجزائري)‪،‬‬
‫‪ -‬حياة عمروش‪ ،‬رزيقة عماروش (البناء غير المطابق لمواصفات رخصة البناء)‪،‬‬
‫‪ -‬صبرينة أرزقي‪ ،‬كهينة بلعيد (الرقابة على أشغال التهيئة والتعمير في القانون الجزائري)‪،‬‬
‫‪ -‬نجاة شوشاني عبيدي (تأثير البناء الفوضوي على االستثمار العقاري في التشريع الجزائري)‪،‬‬
‫‪ -‬بسمة شرقي‪ ،‬ربيحة حيمي (دور الجماعات المحلية في مجال التعمير)‪،‬‬
‫‪ -‬امحمد حميدي (رخصة البناء كأداة لحماية البيئة في التشريع الجزائري)‪.‬‬

‫دراسة تقييمية تحليلية للمراجع‪:‬‬

‫الذي أفادنا وبكثرة في إنجاز هذه الدراسة الوثائق الرسمية والحكومية‪ ،‬ولإلشارة فقد تم االعتماد على‬
‫المراجع سلبا ألنها كانت عامة وسطحية ومكررة في أغلبها وليس فيها أي جديد‪.‬‬

‫ذكر الصعوبات‪:‬‬

‫واجهتنا صعوبات شكلية وموضوعية‪:‬‬

‫‪ -0‬إلزامنا في دراستنا بالخطة الكالسيكية والتي في نظرنا بها إجحاف في حق حرية البحث العلمي‪ ،‬إذ‬
‫هذه األخيرة تحتم علينا بعض القواعد تقيدنا وبالتالي سيكون نقص في الحجم العلمي وموضوعيته‪،‬‬
‫زد إلى ذلك أن الفرد متفاوت في عطاءه العلمي‪ ،‬فكل وقريحته وملكته وفكره وانتماؤه وآراءه وأسلوبه‬
‫وقدراته وموهبته‪ ،‬فلما ال يترك األمر اختياري؟‪ ،‬خصوصا وبعد اطالعنا على الدليل العملي لتطبيق‬
‫ومتابعة ل‪ .‬م‪ .‬د‪ .‬لم نجد أي إلزام في إعداد البحث العلمي في طور الماستر (أصال هو اآلخر‬
‫غير مطبق في بعض جوانبه) مقارنة بالطور الثالث‪ ،‬وأن كثرة التأليف في التخصص مضرة به‪،‬‬
‫فما بالك بالتأليف بنفس الطريقة‪...‬‬
‫‪ -2‬صعوبة الولوج إلى تشخيص رسمي للظاهرة‪...‬‬

‫‪6‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‬
‫ماهية البناء الفوضوي‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫يبدو أن البناء الفوضوي قد حدد مفهومه في العديد من الدراسات سواء كانت منشورة أو غير منشورة‬
‫على مختلف تخصصاتها وتعدد مشاربها‪ ،‬بيد أن هذه المفاهيم قانونية كانت أو اجتماعية لم تلبي فضول‬
‫الباحث‪ ،‬لذلك نرى م ار ار وتك ار ار أيا من تناول الموضوع –البناء الفوضوي‪ -‬وقع في الغلط القانوني‪ ،‬والغلط ال‬
‫يصبح خطأ إال إذا رفضنا تصحيحه‪ ،‬هذا بالنسبة للدراسة القانونية‪ ،‬فالقانون تطرق للمسألة بمصطلحات‬
‫أخرى بما يتماشى والصياغة الفنية وعرفها كذلك في أكثر من موضع ليس صراحة‪ ،‬فالمعهود في استخراج‬
‫أحكام القانون أنها تستخرج إما بالمفهوم أو المنطوق أو الموافقة أو المخالفة‪ .‬ليس صحيح أن البناء الفوضوي‬
‫هو إشكالية مصطلح أو أزمة مفهوم أو ما يدعيه آخرون عليه صفة الفضفاض‪ .‬سنحاول أدناه إعطاء مفهوم‬
‫توفيقي عام (مطلب أول) واعطاء مفهوم قانوني (مطلب ثان)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬المفهوم العام للبناء الفوضوي‬

‫يمكن ذكر المصطلحات المتداولة على سبيل المثال على اختالف التعابير وتقارب المعاني‪ ،‬مع تعريف‬
‫كل واحد ثم تبيان الخصائص (فرع أول)‪ ،‬ثم تحديد صور هذا البناء من كل الجوانب مع بيان األنواع الخاصة‬
‫به (فرع ثان)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعاريف اصطالحية للظاهرة وخصائصها‬

‫استعمل الباحثون تعابير عديدة مرد ذلك إلى التطور التاريخي الذي شهده البناء الفوضوي‪ ،‬فضال عن‬
‫المواد التي تشكلت منه أي التي تم البناء بها إلى تركيبة النسيج االجتماعي الطبقي ومنه بطبيعة الحال‬
‫العمراني ولألسف اتخذ حتى العنصرية‪ ،‬فيما يلي سرد لما تقدم‪.‬‬

‫أوال‪-‬تعاريف‪:‬‬

‫بداءة نعرض تعاريف القواميس ثم تعاريف دولية ثم تعاريف الشراح واألكاديميين‪.‬‬

‫أ‪ -‬تعاريف القواميس والمعاجم‪:‬‬

‫‪( .1‬تعريف قاموس التهيئة والتعمير‪ :‬البيوت القصديرية هي مجموعة من المساكن غير اآلمنة وغير‬
‫الصحية‪ ،‬والمصنوعة بشكل عام من مواد مسترجعة‪ ،‬والتي يعيش فيها السكان الذين تم إقصاءهم‬
‫)‪(1‬‬
‫أو المندمجون بشكل سيء في المجتمع الوطني‪).‬‬

‫‪Nadra NAIT-AMAR )L’HABITAT ET L’HABITER DANS LES BIDONSVILLES DE CONSTANTINE,‬‬

‫)‪(1‬‬

‫‪THESE DE DOCTORATS ES SCIENCES, FACULTÉ DES SCIENCES DE LA TERRE, DE LA‬‬

‫)‪GÉOGRAPHIE ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, UNIV CONSTANITINE, 2014/2015, p42‬‬

‫‪6‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫‪( .2‬قاموس ‪ :Petit Larousse Illustré‬البناء القصديري هو تجمع المالجئ المؤقتة‪ ،‬واإلنشاءات‬
‫الموجزة المصنوعة من مواد مسترجعة (قصدير‪ ،‬صفيح‪ )...‬والتي يعيش سكانها في ظروف‬
‫)‪(1‬‬
‫صعبة‪).‬‬
‫‪( .3‬معجم مصطلحات التخطيط العمراني‪ :‬إسكان غير رسمي‪ :‬إسكان غير قانوني (بدون تراخيص)‪،‬‬
‫)‪(2‬‬
‫مخالف لقوانين تقسيم األراضي واشتراطات البناء‪).‬‬
‫ب‪ -‬تعاريف دولية‪:‬‬

‫أما التعريف الدولي فقد تجلى في تعريفات هيئة األمم المتحدة حيث قالت بـ (أنها مناطق غير مريحة‬
‫وليست خاضعة للرقابة ألنها نشأت وتطورت بعيدا عن رقابة السلطات المسؤولة عن ضبط وانشاء‬
‫)‪(3‬‬
‫في سياق متصل قام مكتب األمم المتحدة للسكن بتعريف هو اآلخر لم يشذ عن سابقه (األحياء‬ ‫المساكن‪).‬‬
‫)‪(4‬‬
‫القصديرية هي منطقة حضرية مكتظة بالسكان تتميز بسكنات أقل من تلك المعتمدة في المعايير والبائسة‪).‬‬
‫)‪(5‬‬
‫باللغة اإلنجليزية اختلف المعنى تماما وعرف على أنه (مكان أو قطعة تمارس فيها أنشطة مشبوهة‪).‬‬

‫ج‪ -‬تعاريف الشراح واألكاديميين‪:‬‬

‫(ومن أبرز التعاريف المتداولة في هذا الشأن تعريف عبد القادر القصير من خالل دراساته المقدمة حول‬
‫أحياء الصفيح بالمغرب‪ ،‬يذكر إن هذه األحياء عبارة عن تجمعات سكنية نمت وتوسعت بوضع اليد على‬
‫أراضي الغير في داخل المدن وغالبا أطرافها‪ ،‬وهي تبدو وبشكل كل متراصة من األكواخ أو المساكن المؤقتة‬
‫المبنية من المهمالت على أراضي خالية من الخدمات كالماء‪ ،‬الكهرباء والمجاري المائية كما تفتقر إلى‬
‫)‪(6‬‬
‫الخدمات االجتماعية والصحية وتسكنها أفقر الطبقات االجتماعية‪).‬‬

‫بينما عبد الرحيم حفيان (‪ )1191‬فقد أطلق عليه اسم السكن غير الشرعي وأسس تعريفه على أربعة‬
‫معايير هامة‪:‬‬

‫‪ -‬القاعدة العقارية‪،‬‬
‫‪ -‬مظهر البنايات وتنوع مواد اإلنجاز‪،‬‬

‫)‪(1‬‬
‫‪Idem‬‬
‫)‪ (2‬دولة قطر‪ ،‬وزارة البلدية والتخطيط العمراني‪ ،‬معجم مصطلحات التخطيط العمراني (الخطة العمرانية الشاملة لدولة‬
‫قطر‪ ،‬الدوحة‪-‬قطر) أبريل ‪ ،3102‬ص‪23‬‬
‫)‪ (3‬نعيمة حمود حرم بومعوش (ظاهرة البناء الفوضوي بالمدن الكبرى الجزائرية‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة دكتوراه علوم‬
‫في التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،3102/3102 ،‬ص‪)73‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪NAIT-AMAR, O. P. cit p42‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪Idem‬‬
‫)‪ (6‬دليلة زرقة (سياسات السكن واإلسكان بين الخطاب والواقع‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة دكتوراه علوم في علم االجتماع‪،‬‬
‫كلية العلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة وهران ‪ ،3102/3102 ،3‬ص‪)002‬‬
‫‪7‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫‪ -‬طريقة النمو والتطور‪،‬‬

‫‪ -‬تموضعها ضمن النسيج الحضري‪.‬‬

‫كما أظهر بأن السكان المعنيين بهذا البناء ال يمكن تحديدهم ضمن فئة اجتماعية معينة منفردا بذلك‬
‫عن باقي التعريفات التي خصته للفقراء فقط‪ ،‬وصنف هذا البناء من خالل عدم الشرعية إلى ثالث أنماط‬
‫حسب الفترات الزمنية لإلنجاز فمنها ما أنجز قبل ‪ 1191‬أي قبل ظهور أو تطبيق قواعد التعمير من قبل‬
‫المعمرين أو التخطيط لها والتي تتعلق جميعها بعدم شرعية البناء دون العقار‪ ،‬ومنها ما ظهر بين ‪1191‬‬
‫و‪ 1112‬وهي البنايات التي تتميز بعدم الشرعية في البناء والعقار أيضا‪ ،‬والنمط الثالث جاء بعد االستقالل‬
‫)‪(1‬‬
‫خاصة بعد السبعينات والذي يخص هذه المرة عدم شرعية العقار أو القطعة األرضية‪.‬‬

‫(أما فريدمان فيذكر أن الحي القصديري عبارة عن تجمع سكاني جديد حسب وصول النازحين الجدد من‬
‫طرف أولئك الذين يصلون إلى المدينة‪ ،‬بأمل أنهم يجدون فيها وسائل بقائهم‪ ،‬إنهم يبنون مساكنهم بأنفسهم‪،‬‬
‫)‪(2‬‬
‫وبدون وسائل‪).‬‬

‫(بينما حبيبة الساهل (‪ )2220‬فقد ركزت على خصائص البناء وأكدت أن هذا البناء هو بناء ذاتي ال‬
‫)‪(3‬‬
‫يخضع للقوانين في مجال التجهيز والبنية التحتية‪).‬‬

‫(ومن الضروري فهم السياق االجتماعي والثقافي الذي توجه في ظله هذه األحياء‪ ،‬فلقد أشارت جانيت‬
‫أبو لغد‪ ،‬التي تعد من أبرز العلماء االجتماعيين اهتماما بالمدن اإلسالمية‪ ،‬ترى أن نشأة تلك األحياء في‬
‫المجتمعات اإلسالمية تختلف عن نشأتها في مجتمعات أخرى بسبب اختالف نظام ملكية األرض‪ ،‬وأشارت‬
‫إلى خبرة دول المغرب العربي في هذا المجال‪ ،‬حيث أدى االستيطان االستعماري المباشر إلى ظهور سياسة‬
‫)‪(4‬‬
‫العزل العنصري التي أسهمت في ظهور أحياء عشوائية خارج نطاق الضواحي األوروبية‪).‬‬

‫كما عرف (السكن الفوضوي أو غير القانوني أو العشوائي‪ :‬الهجرة الجماعية من الريف والديموغرافيا‪،‬‬
‫وانهيار المباني القديمة في المدينة‪ ،‬والبيوت المهددة باالنهيارات األرضية ولدت هذا النوع من السكنات‪،‬‬
‫وتحسين هذه األحياء الفقيرة ال يستجيب ألي قاعدة معمارية‪ .‬فالعمارة التي تبنى وفق مخيلة مصممها بدون‬
‫)‪(5‬‬
‫قواعد الهندسة المعمارية تشكل متاهة حقيقية يصعب توجيهها وتعميمها‪).‬‬

‫)‪ (1‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪72‬‬

‫)‪ (2‬زرقة‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪002‬‬
‫)‪ (3‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪73‬‬
‫)‪ (4‬زرقة‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪022‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪NAIT-AMAR, O. P. cit p31, 32‬‬

‫‪8‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫تم إقران مصطلح األحياء القصديرية بمصطلح الحرمان وعرف بمالذ السكان في حالة من الفوضى‪،‬‬
‫)‪(1‬‬
‫وبأنه ديكور قاتم يشكل جرحا بالرغم من الجهود المبذولة الستئصاله ال يختفي‪.‬‬

‫نتطرق اآلن وبصفة انتقالية لتعاريف فقهية جاءت نتيجة اجتهادات فردية‪ ،‬تم اإلجماع عليها حتى من‬
‫أولئك الذين هم خارج تخصص القانون وفروعه‪ ،‬حيث (‪...‬أجمع آخرون على أن مفهوم البناء الفوضوي‬
‫مرتبط بنقاط معينة مثل الطبيعة العقارية لألرض وكذا الطريقة المتبعة في اإلنشاء فأطلقوا عليه اسم السكن‬
‫العشوائي وعرفوه على أنه هو سكن غير قانوني باعتباره مخالفا لكافة اإلجراءات القانونية المرتبطة بالتخطيط‬
‫)‪(2‬‬
‫العمراني والبناء‪).‬‬

‫عرف بمصطلح البناء المخالف وجرى تعريفه انطالقا من تعريف المخالفة العمرانية‪ ،‬وبذلك فإن المخالفة‬
‫العمرانية هي كل تغيير يقوم به األفراد دون احترام المخطط المصادق عليه من حيث الحجم‪ ،‬الشكل العمراني‬
‫والمعماري أو االعتداءات المختلفة إما على الغير أو المساحات العمومية (طريق أو رصيف) وهذا بدون‬
‫احترام دفتر الشروط‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬أدوات البناء‪ .‬وهذا بقصد أو دون قصد‪ ،‬تبعا لظروف السكان االقتصادية‪،‬‬
‫االجتماعية والبيئية أو السياسية أو لعدم وجود ثقافة عمرانية (نمط حياة عمراني) من شأنها أن تلزم هؤالء‬
‫األفراد من احترام كل األطر القانونية‪ ،‬وبذلك ينتج عنها تجاوزات هي عبارة عن إضافات أو حذف بعض‬
‫التفاصيل التي تجعل من المبنى مشوها‪ ،‬وبالتالي تفقد النسيج الحضري خصائصه المعمارية وطابعه المميز‬
‫وتظهر بذلك أنماط جديدة من البناء ال صلة لها باألنماط الموجودة من قبل ألنها لم تبنى على قاعدة سليمة‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫وبذلك البناء المخالف لقوانين التعمير هو كل بناء يحتوي على مخالفة عمرانية‪.‬‬

‫وعلى قاعدة الضد بالضد يعرف‪ ،‬هناك من ذهب إلى تعريف البناء القانوني أو الشرعي بأنه (‪...‬هو‬
‫البناء أو السكن الذي يحتوي على جميع التراخيص اإلدارية وفق قوانين التهيئة والتعمير حسب التشريع‬
‫)‪(4‬‬
‫بالتالي البناء غير القانوني‬ ‫الجزائري وخاصة الحصول على عقد الملكية‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬شهادة المطابقة‪).‬‬
‫اعتمد على اعتبار القانون كمعيار لتحديد طبيعة البناء‪ ،‬ويقصد بالقانون في هذا اإلطار جملة القوانين‬
‫المتصلة بالبناء والتعمير التي تفرض شروطا يجب مراعاتها أو اإلجراءات التي يتحتم اتباعها بموجب قانون‬
‫التهيئة والتعمير الذي نظم بشكل تام وشامل هذه المادة‪ ،‬بحيث ركز على أن كل تشييد لبناية أو تحويل‬
‫يتطلب الحصول على رخصة‪ ،‬ويترتب عن عدم احترام أحكام القانون اعتبار البناء الذي تم مخالفا له بناء‬

‫)‪(1‬‬
‫‪Idem‬‬
‫)‪ (2‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪72‬‬
‫)‪ (3‬ربيعة دباش (المخالفات العمرانية في المدن الكبرى الجزائرية بين التشريع القانوني والتطبيق الميداني‪ ،‬أطروحة مقدمة‬
‫لنيل درجة دكتوراه علوم في التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪،‬‬
‫‪ ،3103/3102‬ص‪)013 ،010‬‬
‫)‪ (4‬عربي باي يزي د (استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة دكتوراه علوم في‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة باتنة‪ ،3102/3107 ،‬ص‪)21‬‬
‫‪9‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫غير قانوني‪ ،‬وهو ما لوحظ على أرض الواقع بالعديد من التجاوزات في أعمال البناء‪ ،‬وظهرت البناءات‬
‫العشوائية التي ال تستجيب لمختلف مخططات التهيئة والتعمير وشغل األراضي‪ ،‬وال تحترم أدوات ووسائل‬
‫المراقبة القبلية المتمثلة في الرخص العمرانية (رخصة البناء‪ ،‬التجزئة والهدم) وعليه فال يمكن الحصول على‬
‫)‪(1‬‬
‫شهادة المطابقة‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫ذكرها كتاب وشراح وباحثين حسب طبيعة بحوثهم‬ ‫هذا غيض من فيض من اصطالحات وتعاريف‬
‫وتنوع تخصصاتهم)‪ ،(3‬من الوجهة القانونية وبالرجوع إلى القانون الوطني‪ ،‬وبالضبط إلى قوانين البناء والتعمير‬
‫في بعدها الزماني ال نجد أي نص تشريعي أو تنظيمي يتطرق إلى مصطلح البناء الفوضوي بأي تسمية تذكر‬
‫إال ما تم ذكره في التعليمة الو ازرية المشتركة والتي سنتفحص محتواها أدناه في الموضع المناسب‪ ،‬إذ أنه تم‬
‫)‪(4‬‬
‫وسنرى صحة االستنتاج هذا من خطئه!‬ ‫توظيف تسمية البناء غير المشروع تعبي ار عن البناء الفوضوي‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬خصائص البناء الفوضوي‪:‬‬

‫ال شك وأن الخصائص تأتي بحسب التعريف المتخذ كمرجعية لها‪ ،‬لذا سنعرض أهم المميزات للبناء‬
‫الفوضوي (الصلب)‪ ،‬الذي أتت تسميته من خالل المواد التي تدخلت فيه كالخرسانة المسلحة واآلجر‪،...‬‬
‫باعتباره األكثر حداثة واألوسع انتشا ار في النسيج الحضري عبر النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ -‬توزيع الكثافة السكانية باألحياء الفوضوية (الصلبة)‪،‬‬

‫‪ -‬اإلطار العقاري للمسكن‪،‬‬
‫‪ -‬مورفولوجيا األحياء الفوضوية (الصلبة)‪.‬‬
‫أ‪ -‬توزيع الكثافة السكانية بالبنايات الفوضوية‪:‬‬

‫يكون مؤشر الكثافة السكانية متباين من مكان آلخر‪ ،‬بحيث ترتفع بالبنايات القديمة النشأة والتي‬
‫يرجع تاريخ ظهورها للفترة االستعمارية‪ ،‬بسبب التعقيد والتركيب الحاصل في األسباب‪ ،‬حيث السبب األول هو‬
‫التداخل الشديد للمباني‪ ،‬والسبب الثاني نفاذ العقار وكل الجيوب الحضرية الصالحة للتعمير بها‪ ،‬هذا لتنخفض‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪21‬‬

‫)‪ (2‬لالستزادة في تسميات ومفاهيم البناء الفوضوي أو لتأصيل مفاهيمي أكثر شمولية راجع‪:‬‬
‫‪ ‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪ – 77‬ص‪74‬‬
‫‪ NAIT-AMAR, O. P. cit p42 – p46‬‬
‫‪ ‬فوزي مشنان (البناء الفوضوي ومشكلة التنمية العمرانية‪ ،‬رسالة مقدمة لنيل شهادة الماجيستير في علم االجتماع‬
‫الحضري‪ ،‬معهد العلوم اإلنسانية والعلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،3112/3114 ،‬ص‪)24 ،23‬‬
‫‪ ‬كمال تكواشت (اآلليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪ ،‬رسالة مقدمة لنيل شهادة الماجيستير‬
‫في العلوم القانونية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باتنة‪ ،3112/3114 ،‬ص‪ – 2‬ص‪)03‬‬
‫)‪ (3‬هذا الالتجانس في ضبط مفهوم السكن الهش اتضح أكثر في تجربة تمويل البنك العالمي لمشاريع امتصاص السكن الهش‬
‫بالجزائر‪ .‬انظر‪ :‬زرقة‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪022‬‬
‫)‪ (4‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪72 ،77‬‬
‫‪10‬‬
 ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫كلما زادت حداثة هذه البنايات من جهة‪ ،‬ومن جهة أخرى كلما زادت المساحات الشاغرة فيها (سواء كانت‬
‫ناتجة عن طبوغرافيا الموقع الوعرة أو ناتجة عن القرب من الوادي)‪ ،‬وكذلك كلما زادت المساحات غير‬
‫)‪(1‬‬
‫السكنية فيها (المستغلة من طرف التجهيزات العمومية أو الورشات الصناعية)‪.‬‬

‫ب‪ -‬اإلطار العقاري للمسكن‪:‬‬

‫يرتبط هذا العنصر بطبيعة ملكية مساكن األحياء الفوضوية من خالل نقطتين‪:‬‬

‫‪ -‬طبيعة ملكية الوعاء العقاري‬

‫)‪(2‬‬
‫‪ -‬طبيعة ملكية المسكن (البناية)‬
‫‪ -1‬طبيعة ملكية أراضي المساكن باألحياء الفوضوية الصلبة‪:‬‬
‫أكدت دراسة حالة على أن أغلبية األراضي بيعت بعقود عرفية‪ ،‬بلغت أقصاها في البنايات التي‬
‫)‪(3‬‬
‫ظهرت غداة االستقالل‪ ،‬ولم يلجأ إال القليل لتوثيق عقودهم في حين أن أغلبها كان بدون عقد ملكية‪.‬‬

‫‪-2‬طبيعة ملكية مساكن األحياء الفوضوية الصلبة‪:‬‬

‫سجلت ثالث حاالت لملكية المسكن هنا‪ ،‬تمثلت في مساكن ذات ملكية خاصة ومساكن مستأجرة‬
‫واألخرى مجانية‪ ،‬بحيث أن أغلب المساكن ذات ملكية خاصة‪ ،‬لكن هذا ال ينفي وجود نسب منها‬
‫مستأجرة بأسعار معقولة ومنخفضة إذا ما قورنت بسعر اإليجار في المساكن المخططة‪ ،‬وأحيانا مجانية‬
‫إذا تعلق األمر باألسر المقيمة عند عائالتها‪ ،‬في المقابل قاطني هذه المساكن قد يكونون من نفس‬
‫العائلة‪ ،‬والتي تجعل من صلة القرابة أم ار مهم جدا في تكوين هذه األحياء نتيجة التوسع داخل نفس‬
‫العائلة‪ ،‬ومن ثم يمكن اعتبار صلة القرابة داخل هذه األحياء من بين المعايير المساهمة في توسع هذه‬
‫)‪(4‬‬
‫األحياء‪.‬‬

‫ج‪ -‬مورفولوجية األحياء الفوضوية الصلبة‪:‬‬

‫يقصد بها كيفية تشكل هذه البنايات وانتشارها عبر األحياء الفوضوية اعتمادا على بعض العوامل‬
‫المتحكمة في مورفولوجيا األحياء بصفة عامة والتي يمكن حصرها في‪:‬‬

‫‪ -‬شكل أرض الحي وموقعه‬

‫‪ -‬شبكة المواصالت‬

‫)‪ (1‬نذير بوقبس (إشكالية التهيئة الحضرية في الجزائر بين التطبيق والقانون‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة دكتوراه علوم في‬
‫التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪ ،3102/3102 ،‬ص‪)022‬‬
‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪030‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪032 ،033‬‬
‫)‪ (4‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪032 ،032‬‬
‫‪11‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫)‪(1‬‬
‫‪ -‬كيفية تخصيص القطع األرضية المخصصة للبناء‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬صور وأنواع البناء الفوضوي‬

‫تكاد تتداخل صور البناء الفوضوي مع أنواعه للوهلة األولى‪ ،‬لكن الملم بالموضوع يرى أن كل من‬
‫الصور ماهي إال دبلجة لألسباب المؤدية للظاهرة‪ ،‬ومن بين الباحثين الذين اعتمدوا هذا التقسيم على حد‬
‫علمنا (أولهم) كمال تكواشت‪ ،‬ثم تلته غريبة جفافلة التي اقتبست منه‪ ،‬أما فيما يخص األنواع فقد عولجت‬
‫من عدة زوايا بسعة مخيلة الباحث‪ ،‬ارتئينا تقديم أحد الزوايا من منظور الطبقة االجتماعية فاإلنسان وقبل‬
‫كل شيء كان السباق في وجود المشكلة ونوعية أو جودة المسكن والحي معا‪.‬‬

‫أوال‪-‬صور البناء الفوضوي‪:‬‬

‫ذكر كمال تكواشت هذه صور على شكل النقاط التالية‪:‬‬

‫‪( -‬جوانب اهتمام المشرع العمراني‪،‬‬

‫‪ -‬صور عدم احترام أحكام رخصة البناء‪،‬‬
‫‪ -‬صور عدم احترام المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‪،‬‬
‫‪ -‬صور عدم احترام مخططات شغل األراضي‪،‬‬
‫‪ -‬صور عدم احترام مخططات الهندسة المعمارية‪،‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪ -‬صور عدم احترام مخططات الهندسة المدنية والمخططات األخرى‪).‬‬

‫ثانيا‪-‬أنواع البناء الفوضوي‪:‬‬

‫)‪(3‬‬
‫ميالد نوع جديد من البناء الفوضوي مقترن بالمواد التي استعملت وساهمت في تشكيله باألساس‬

‫(صفيح‪ ،‬أميونت‪ ،‬صلب (اإلسمنت)‪ ،‬قصدير‪ ،)...‬من جهة أخرى تم إدراج جميع المعايير في تعداد‬
‫األنواع للبناء الفوضوي وضمت ستة أنواع في تخصص علم االجتماع الحضري‪:‬‬

‫‪ -‬السكن غير المخطط‪،‬‬

‫‪ -‬السكن العشوائي بدوره ينقسم إلى سكن عفوي هش وسكن عفوي صلب‪،‬‬
‫‪ -‬السكن الذاتي التلقائي‪،‬‬
‫‪ -‬السكن الذي يتم بدون أوراق قانونية رسمية‪،‬‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪032‬‬

‫)‪ (2‬تكواشت‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪34‬‬
‫لالستزادة راجع‪ :‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪ – 34‬ص‪24‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪NAIT-NADRA, O. P. cit p200‬‬

‫‪12‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫‪ -‬السكن الناقص التجهيز‪،‬‬

‫)‪(1‬‬
‫‪ -‬مراكز العبور‪.‬‬

‫يمكن تمييز أيضا في تخصص التهيئة العمرانية األنواع التالية‪:‬‬

‫‪ .1‬أحياء فوضوية من الطراز الجيد أو الممتاز‪ ،‬وهي التي تتميز بتخطيط عال وبأشكال هندسية متميزة‬
‫ال نفرق بينها وبين األحياء المخططة بل أحيانا تكون أفضل منها‪ ،‬فهي أحياء مساكنها مبنية بمواد‬
‫جيدة كاآلجر واإلسمنت المسلح وأحيانا بمواد الزخرفة والتزيين كالرخام والغرانيت‪ ،‬أسقفها داالت أو‬
‫قرميد‪ ،‬تتميز بمساحة كبيرة تفوق ‪ 202‬م‪ ،²‬مطابقة لمعايير التعمير والبناء‪ ،‬حالتها جيدة‪ ،‬تتوفر‬
‫بها معظم الشبكات (الكهرباء‪ ،‬الصرف الصحي‪ ،‬مياه الشرب‪ ،‬الغاز)‪ ،‬الطرق بها منجزة وفق معايير‬
‫اإلنجاز‪ ،‬واسعة ومنظمة تفتقد للتزفيت‪ ،‬العائق الوحيد هو الملكية العقارية‪ ،‬يقطن هذا النوع مثقفون‬
‫وذوي دخل مرتفع‪.‬‬
‫‪ .2‬أحياء فوضوية من الطراز المتوسط‪ ،‬وهي أحياء تسكنها الطبقات المتوسطة أو ذات الدخل المتوسط‪،‬‬
‫تتميز بمساكن منظمة‪ ،‬ذات حالة متوسطة وأشكال عمرانية الئقة مبنية بمواد بناء صلبة‪ ،‬المشكل‬
‫يعود لشوارعها غير المنتظمة‪ ،‬والنعدام الرصيف وكذا نقص بعض التجهيزات كالغاز‪ ،‬كما أن‬
‫متوسط المساحة اإلجمالية للمسكن بها ال يتجاوز ‪ 222‬م‪ ،²‬مثل هذه البنايات يمكن تسويتها لكن‬
‫بعد التدخل عليها وتحسينها‪.‬‬
‫‪ .3‬أحياء فوضوية من الطراز الرديء أو السيء‪ ،‬وهي أحياء يصعب التدخل فيها ألنها مناطق سكنية‬
‫أنشئت بطريقة سريعة وعشوائية‪ ،‬نجد مساكنها متفاوتة العلو وغير مكتملة بمساحات عقارية صغيرة‬
‫متوسطها ال يتعدى ‪ 92‬م‪ ،²‬أما مواد البناء فهي في بعض الحاالت مزيج من المواد الصلبة والهشة‪،‬‬
‫)‪(2‬‬
‫كما أن الطرق بها سيئة ملتوية وضيقة‪ ،‬إلى جانب انعدام العديد من الشبكات‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المفهوم القانوني المحض‬

‫بيت القصيد واللمسة الشخصية الحقيقية في مبحثنا التمهيدي‪ ،‬باإلشارة إلى التسميات التي جاءت في‬
‫النصوص التشريعية والتنظيمية وفق نموذج هرم كلسن لتدرج القوانين‪ ،‬ثم محاولة إعطاء مفاهيم لها عن‬
‫طريق استخراجها بمفهوم المخالفة أو بمفهوم المنطوق أو بمفهوم الموافقة‪ .‬مع توضيح لبقية العناصر‬
‫المدرجة في الشكل ومطابقتها وفق الموضوع‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬التعاريف والخصائص‬

‫)‪ (1‬مشنان‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪22 ،24‬‬

‫)‪ (2‬حمود حرم بومعوش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪72 ،74‬‬
‫‪13‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫فيما يلي عرض لتسميات ومفاهيم للبناء الفوضوي على مختلف مستويات التشريع‪ ،‬وعرض للخصائص‬
‫القانونية للبناء الفوضوي‪.‬‬

‫أوال‪-‬التعاريف القانونية‪:‬‬

‫أ‪ -‬في المواثيق الوطنية‪:‬‬

‫أول ميثاق تطرق للبناء الفوضوي هو ميثاق طرابلس (مشروع برنامج لتحقيق الثورة الديمقراطية‬
‫الشعبية والمصادق عليه باإلجماع من قبل المجلس الوطني للثورة التحريرية في طرابلس‪ ،‬جوان‬
‫‪ ،)1112‬حيث أكد في نص معنون بـ من أجل تحقيق المهام االقتصادية واالجتماعية للثورة‬
‫الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الفقرة الثانية‪ ،‬المطة الثانية‪ ،‬على تحسين وتطوير السكن)‪ (1‬وضمن نفس النص‬
‫)‪(2‬‬
‫ذكر مصطلح السكن العشوائي أو‬ ‫وتحت فرع معنون بـ تحقيق تطلعات الجماهير االجتماعية‬
‫األحياء الفقيرة والتي جاءت نتيجة للركود االقتصادي واالجتماعي لسكان الريف وتجمعهم بشكل‬
‫هائل حول المدن الكبرى والمراكز الحضرية‪ ،‬حيث تم إحصاؤهم بمليوني فالح‪ ،‬وحمل الحزب‬
‫مسؤولية إعادة اإلسكان في ظروف الئقة باتخاذه تدابير عاجلة‪ ،‬كما أكد على ضرورة إعداد‬
‫)‪(3‬‬
‫نصوص تنظيمية تنظم اإليجار واستعمال السكنات الشاغرة وحتى المشغولة‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫في النص المعنون بـ تحقيق تطلعات الجماهير‬ ‫ثاني ميثاق وطني تعرض للظاهرة ميثاق الجزائر‬
‫الشعبية)‪ ،(5‬وفي الفقرة الرابعة المعنونة بـ بناء السكن‪ ،‬جاء فيها أن سياسة السكن تخضع لثالث‬
‫أساسيات من بينها عدم قدرة الدولة على توفير السكن المقبول لجميع األسر ألنه يستنفد الموارد‬
‫الوطنية‪ ،‬وكبح حماس سياسة اإلسكان بداعي عدم التضحية بالمستقبل من أجل الحاضر مخافة‬
‫أن يكون لتلك البرامج االستعجالية أثر على التوسع الحضري بطريقة فوضوية‪ ،‬في األخير يتم بأن‬
‫عملية البناء عملية شاقة تستلزم بذل الجهد لوضع خطة اقتصادية باستخدام جميع اإلمكانات بما‬
‫في ذلك مبادرات اإلسكان الفردية والجماعية‪ ،‬داعيا بذلك إلى تجنب المستوطنات الفوضوية‬
‫والطفيلية بتسهيل الحصول على ملكية السكن حسب االحتياجات الشخصية والعائلية للسكن السيما‬
‫)‪(6‬‬
‫من خالل صيغة البيع باإليجار‪.‬‬

‫)‪(1‬‬
‫‪LE CONGRES DE TRIPOLI, PROJET DE PROGRAMME POUR LA REALISATION DE LA‬‬
‫‪REVOLUTION DEMOCRATIQUE POPULAIRE, ADOPTEE A L’UNANIMITE PAR C. N. R. A. A TRIPOLI‬‬
‫‪EN JUIN 1962, p15‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪Ibid, p18‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪Ibid, p19‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪LA CHARTE D’ALGER, ENSEMBLE DES TEXTES ADOPTER PAR LE 1ER CONGRES DU PARTI DU F.‬‬
‫‪L. N. DU 16 AU 21 AVRIL 1964‬‬
‫)‪(5‬‬
‫‪Ibid, p31‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‪Ibid, p34‬‬

‫‪14‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫تجدر اإلشارة أنه وفي الخاتمة تم وصف الحالة التي ورثتها السلطة الثورية غداة االستقالل‪ ،‬وكانت‬
‫من بين سماتها تفاقم المشاكل االجتماعية والتي ضمنها تسارع النزوح الريفي‪ ،‬والغاء تدريجيا الفوارق‬
‫)‪(1‬‬
‫اإلقليمية إلبطاء النزوح الريفي أو إيقافه‪.‬‬

‫ثالثا ميثاق ‪...( ،1191‬المصادقة الشعبية على الميثاق الوطني في استفتاء ‪ 29‬يونيو ‪ ،1191‬قد‬
‫جاء فيه‪...‬يجب السكن في ظروف الئقة وهذا على حسب معايير الدنيا للرفاهية العصرية‪ ،‬وهذا‬
‫عنصر أساسي وقاعدي لتحسين مستوى األغلبية بنفس درجة القضاء على المجاعة‪ ،‬األمراض‪،‬‬
‫الجهل وكذا األحياء الفقيرة التي أخذت في الجزائر شكل الـﭬــوربي‪ ،‬األحياء القصديرية وهي‬
‫)‪(2‬‬
‫الصورة المعبرة عن البؤس‪)...‬‬

‫رابعا ميثاق ‪( ،1191‬إن مشكل السكن يعتبر من بين االهتمامات الكبرى للقيادة السياسية‬
‫واألمة‪...‬إن الحل لهذه يتم عن طريق ازدواج الجهود وتظافرها بين الدولة والسلطات المحلية‪،‬‬
‫)‪(3‬‬
‫والمؤسسات باإلضافة إلى المواطن‪)...‬‬

‫ب‪ -‬في النصوص التشريعية‪:‬‬

‫نستعرض البناء الفوضوي في القانون ثم المراسيم التشريعية‪.‬‬
‫‪ -1‬القوانين‪:‬‬
‫)‪(4‬‬
‫المتعلق بالتهيئة والتعمير‪ ،‬المادة ‪( 92‬حق البناء مرتبط بملكية األرض‬ ‫قانون رقم ‪21-12‬‬
‫ويمارس مع االحترام الصارم لألحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال األرض‪ .‬ويخضع‬
‫لرخصة البناء أو التجزئة أو الهدم‪).‬‬
‫)‪(5‬‬
‫المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‪ ،‬المادة ‪ 19‬منه‪ ،‬المطة ‪( 3‬يحدد‬ ‫قانون رقم ‪22-21‬‬
‫المخطط الوطني لتهيئة اإلقليم األحكام المتعلقة بترقية مناطق الهضاب العليا وتهيئة السهوب‪ ،‬التي‬
‫ترتكز على‪ -... :‬مكافحة التصحر واالستغالل الفوضوي لألراضي)‬

‫)‪(1‬‬
‫‪Ibid, p44, 45‬‬
‫)‪ (2‬زرقة‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪22‬‬
‫)‪ (3‬زرقة‪ ،‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪23‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،32-21 ،‬ممضي في ‪ 0‬ديسمبر ‪( ،0221‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،23‬مؤرخة في ‪ 3‬ديسمبر ‪ )0221‬ص‪ 0223‬معدل متمم بـ‪ :‬قانون‪ ،12-17 ،‬ممضي في ‪ 07‬أوت ‪،3117‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،20‬مؤرخة في ‪ 02‬أوت ‪ )3117‬ص‪ 7‬استدراك (الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،30‬مؤرخة في ‪ 01‬نوفمبر ‪ )3117‬ص‪03‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،31-10 ،‬ممضي في ‪ 03‬ديسمبر ‪( ،3110‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،33‬مؤرخة في ‪ 02‬ديسمبر ‪ )3110‬ص‪04‬‬
‫‪15‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫)‪(1‬‬
‫المتضمن القانون التوجيهي للمدينة‪ ،‬المادة ‪ ،1‬المطة ‪( 2‬تهدف سياسة‬ ‫قانون رقم ‪21-21‬‬
‫المدينة إلى توجيه وتنسيق كل التدخالت‪ ،‬السيما تلك المتعلقة بالميادين اآلتية‪ -...:‬القضاء على‬
‫السكنات الهشة وغير الصحية)‪ ،‬المطة ‪( 9‬مكافحة اآلفات االجتماعية واإلقصاء واالنحرافات‬
‫والفقر والبطالة)‪ ،‬المادة ‪ ،1‬المطتان ‪ 1‬و‪( 2‬تصحيح االختالالت الحضرية‪ ،‬إعادة هيكلة وتأهيل‬
‫النسيج العمراني وتحديثه لتفعيل وظيفته)‪ ،‬المادة ‪ ،12‬المطة ‪( 9‬الوقاية من االنحرافات الحضرية)‪،‬‬
‫المادة ‪ ،10‬المطة ‪( 0‬إيجاد الحلول إلعادة تأهيل المدينة واعادة تصنيف المجموعات العقارية‬
‫واعادة هيكلة المناطق الحضرية الحساسة‪).‬‬
‫)‪(2‬‬
‫الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪ ،‬المادة ‪ ،2‬فقرة ‪( 2‬البناء‪:‬‬ ‫قانون رقم ‪19-29‬‬
‫كل بناية أو منشأة يوجه استعمالها للسكن أو التجهيز أو النشاط التجاري أو اإلنتاج الصناعي‬
‫والتقليدي أو اإلنتاج الفالحي أو الخدمات‪ ،).‬المادة ‪ ،11‬المطة ‪( 0‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد‬
‫األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة والمنظر العام للموقع‪).‬‬

‫قانون رقم ‪ (3)20-11‬الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية‪ ،‬المادة ‪ ،3‬فقرة ‪( 2‬البناء‪:‬‬
‫كل عملية تشييد بناية و‪/‬أو مجموعة بنايات ذات االستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو‬
‫المهني‪).‬‬
‫)‪(4‬‬
‫المتعلق بالبلدية‪ ،‬المادة ‪ ،119‬المطة ‪...( 3‬مكافحة السكنات الهشة غير‬ ‫قانون رقم ‪12-11‬‬
‫القانونية‪).‬‬

‫‪ -2‬المراسيم التشريعية‪:‬‬

‫مرسوم تشريعي رقم ‪ ،(5)29-10‬يتعلق بشروط اإلنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعماري‪،‬‬
‫المادة ‪...( 20‬في إطار عمليات ذات منفعة عامة تتعلق بالقضاء على السكن غير الالئق أو‬
‫تجديد األحياء غير المالئمة‪)...‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،12-12 ،‬ممضي في ‪ 31‬فبراير ‪( ،3112‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،02‬مؤرخة في ‪ 03‬مارس ‪ )3112‬ص‪02‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،02-14 ،‬ممضي في ‪ 31‬يوليو ‪( ،3114‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،77‬مؤرخة في ‪ 2‬أوت ‪ )3114‬ص‪02‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،17-00 ،‬ممضي في ‪ 03‬فبراير ‪( ،3100‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،07‬مؤرخة في ‪ 2‬مارس ‪ )3100‬ص‪7‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،01-00 ،‬ممضي في ‪ 33‬يونيو ‪( ،3100‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،23‬مؤرخة في ‪ 2‬يوليو ‪ )3100‬ص‪7‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تشريعي‪ ،13-27 ،‬ممضي في ‪ 04‬مايو ‪( ،0227‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،23‬مؤرخة في ‪ 32‬مايو ‪ )0227‬ص‪ 7‬الملغى بعض أحكامه بـ‪ :‬قانون‪ ،12-17 ،‬ممضي في ‪07‬‬
‫أوت ‪( ،3117‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،20‬مؤرخة في ‪ 02‬أوت ‪ )3117‬ص‪2‬‬
‫‪16‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫‪ -3‬النصوص التنظيمية‪:‬‬
‫‪ ‬المراسيم التنفيذية‪:‬‬

‫مرسوم رقم ‪ ،(1)212-99‬يحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعال أراضي عمومية أو‬
‫خصوصية كانت محل عقود و‪/‬أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها‪ ،‬وشروط إقرار حقوقهم‬
‫في التملك والسكن‪ ،‬المادة ‪ ،9‬فقرة ‪...( 1‬البنايات التي يتوفر فيها الحد األدنى من قواعد التعمير‬
‫ومقاييس البناء‪ ،)...‬المادة ‪ ،9‬فقرة ‪...( 1‬أماكن غير مهيأة‪)...‬‬

‫‪ ‬المناشير الوزارية المشتركة‪:‬‬

‫تطبيقا للمادة ‪ 10‬من المرسوم المذكور أعاله صدرت تعليمة و ازرية مشتركة)‪ (2‬تتعلق بمعالجة البناء‬
‫غير المشروع‪ ،‬جاء في مقطع منه البنايات التي تشوه محيطها المباشر تشويها خطي ار‪ ،‬فهي في‬
‫الواقع بنايات أقرب إلى السكن الوضيع منها إلى المشيدات التي تحترم فيها أدنى مقاييس التعمير‬
‫وقواعد البناء‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫يتضمن إنشاء الوكالة الوطنية للتعمير‪ ،‬المادة ‪ ،9‬فقرة ‪ ،3‬المطة‬ ‫مرسوم تنفيذي رقم ‪300-21‬‬
‫الثالثة (تقديم المساعدة التقنية للجماعات في ميدان امتصاص السكن الهش) تكررت العبارة في‬
‫الملحق من مادته ‪.2‬‬

‫ج‪ -‬في الوثائق الحكومية‪:‬‬

‫على سبيل المثال‪ ،‬نذكر ما جاء كلفظ للبناء الفوضوي في الجريدة الرسمية للمناقشات ومخطط عمل‬
‫الحكومة‪.‬‬

‫‪ -1‬في الجريدة الرسمية للمناقشات‪:‬‬

‫(‪...‬آفة البنايات غير مكتملة اإلنجاز وتناثر أشكالها وانتشارها المتفاقم‪...‬التي ما فتئت تفقد فضائنا‬
‫العمراني تجانسه مخلة بذلك برونق مدننا وجمالها‪...‬فقد أصبحت معظم مدننا نماذج من االختالالت‬
‫العمرانية وأنماطا من الخروقات في التصميم واإلنجاز‪ ،‬تجسدت في هياكل منجزة باإلسمنت المسلح‬
‫واستخدام أعمدة فوالذية مؤقتة إلى جانب العجز المسجل في تهيئة الفضاءات الخارجية‪ ،‬وكذا‬
‫التخزين العشوائي لمواد البناء على قارعة الطريق‪ ،‬وتحول بعض القطع األرضية إلى أماكن لتخزين‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،303-42 ،‬ممضي في ‪ 02‬أوت ‪( ،0242‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،27‬مؤرخة في ‪ 07‬أوت ‪ )0242‬ص‪0023‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬تعليمة وزارية مشتركة‪ ،‬ممضية في ‪ 02‬أوت ‪( ،0242‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،27‬مؤرخة في ‪ 07‬أوت ‪ )0242‬ص‪0310‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،277-12 ،‬ممضي في ‪ 33‬أكتوبر ‪( ،3112‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،20‬مؤرخة في ‪ 32‬أكتوبر ‪ )3112‬ص‪02‬‬
‫‪17‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫البقايا والركام إلى غيرها من المظاهر المشينة‪...‬والقضاء نهائيا على كل بناء عشوائي غير‬
‫)‪(1‬‬
‫وفي موضع آخر‬ ‫مرخص‪...‬ساعدت على تفاقم الفوضى في البناء واختالل البنية الحضرية‪)...‬‬
‫ذكر (‪...‬يجب أن يعي الجميع ضرورة تدارك الوضع السائد في مجال البناء والتعمير‪ ،‬للحد من‬
‫)‪(2‬‬
‫الفوضى العمرانية التي شوهت حظائرنا السكنية‪)...‬‬
‫‪ -2‬في مخطط عمل الحكومة‪:‬‬
‫(‪...‬تنويع العرض في مجال السكن بما يضمن التكفل بكل الطلبات المسجلة بما في ذلك تلك التي‬
‫تندرج في إطار القضاء على السكن الهش‪...‬ومواصلة عمليات إعادة ترميم البنايات القديمة وتأهيل‬
‫)‪(3‬‬
‫وفي مخطط آخر ذكر (‪...‬مواكبة السكن مع استراتيجية الفعالية الطاقوية‬ ‫األحياء المتدهورة‪).‬‬
‫)‪(4‬‬
‫وذكر في آخر (‪...‬لن يدخر‬ ‫وعصرنة الوسائل الوطنية لإلنجاز ومحاربة السكن غير الالئق‪).‬‬
‫أي جهد لتفادي بروز األحياء القصديرية من جديد أينما تم القضاء عليها وذلك من خالل إنجاز‬
‫)‪(5‬‬
‫السكنات‪ .‬وسيتم ترقية تحسين وصيانة المجمعات الحضرية كذلك‪)...‬‬

‫مما تقدم أعاله نكون قد عرجنا على المعجم القانوني للبناء الفوضوي في بعض النصوص القانونية‪،‬‬
‫ألن المادة العقارية بها كم هائل من التشريع‪ ،‬المالحظ أن التسميات والمفاهيم متقاربة نوعا ما وتعامل معها‬
‫على قدر الدرجات المتفاوتة فيما بينها‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬الخصائص القانونية للبناء الفوضوي‪:‬‬

‫‪ -‬الصفة القانونية للقاعدة العقارية‪،‬‬

‫‪ -‬احترام قواعد التعمير ومقاييس البناء‪،‬‬
‫‪ -‬الغرض من البناية واستعمالها‪،‬‬
‫‪ -‬الموقع الذي أقيم فيه البناء وتهيئة مرافقه‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬صور وأنواع البناء الفوضوي قانونا‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬المجلس الشعبي الوطني‪ ،‬مناقشة مشروع قانون ‪( 02-14‬المجلس الشعبي‬
‫الوطني‪ ،‬الجزائر) ‪ 02‬مايو ‪ ،3114‬ص‪3 ،2 ،2‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬المجلس الشعبي الوطني‪ ،‬التصويت على مشروع القانون ‪( 02-14‬المجلس‬
‫الشعبي الوطني‪ ،‬الجزائر) ‪ 00‬يونيو ‪ ،3114‬ص‪7‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الوزارة األولى‪ ،‬مخطط عمل الحكومة من أجل تنفيذ برنامج رئيس الجمهورية‬
‫(الوزارة األولى‪ ،‬الجزائر) مايو ‪ ،3107‬ص‪22 ،22‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الوزارة األولى‪ ،‬عرض مخطط عمل الحكومة في إطار تنفيذ برنامج السيد‬
‫رئيس الجمهورية أمام المجلس الشعبي الوطني (الوزارة األولى‪ ،‬الجزائر) يوليو ‪ ،3103‬ص‪07‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬الوزارة األولى‪ ،‬مخطط عمل الحكومة من أجل تنفيذ برنامج رئيس الجمهورية‬
‫(الوزارة األولى‪ ،‬الجزائر) سبتمبر ‪ ،3103‬ص‪02‬‬
‫‪18‬‬
‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬

‫تشمل الصور تحقيق المطابقة والمنصوص عليها في المادة ‪ 19‬من القانون رقم ‪ 19-29‬المذكور‬
‫وهي‪:‬‬

‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء‪،‬‬

‫‪ -‬البنايات التي تحصل صاحبها على رخصة البناء وهي غير مطابقة ألحكام لرخصة المسلمة‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المتممة والتي لم يتحصل صاحبها على رخصة بناء‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي لم يتحصل صاحبها على رخصة البناء‪.‬‬

‫أما األنواع قانونا فتضم جميع الصور باسم البناء الذي يمكن تسويته في إطار أحكام التعمير‪ ،‬بالنسبة‬
‫للنوع الثاني هو البناء غير القابل أو الذي ال يقبل التسوية قطعا أحصتها المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪-29‬‬
‫‪ 19‬المذكور‪:‬‬

‫‪ -‬البنايات المشيدة في قطع أرضية مخصصة لالرتفاقات ويمنع البناء عليها‪،‬‬

‫‪ -‬البنايات المتواجدة بصفة اعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية المنصوص عليها في التشريع المتعلق‬
‫بمناطق التوسع السياحي والمواقع والمعالم التاريخية واألثرية‪ ،‬وبحماية البيئة والساحل بما فيها مواقع‬
‫الموانئ والمطارات وكذا مناطق االرتفاقات المرتبطة بها‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة على األراضي الفالحية أو ذات الطابع الغابي باستثناء تلك التي يمكن إدماجها‬
‫في المحيط العمراني‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة والمنظر العام للموقع‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لها والتي يستحيل نقلها‪.‬‬

‫وهي في الحقيقة نقل للمادة ‪ 9‬من المرسوم رقم ‪ 212-99‬المذكور والمقطع المعنون بـ البنايات التي‬
‫ال تقبل وضعيتها التسوية بتاتا من التعليمة الو ازرية المشتركة والمتعلقة بمعالجة البناء غير المشروع‪.‬‬

‫لم يشذ القانون ولم ينحرف في تسمياته ومفاهيمه للبناء الفوضوي عن علم االجتماع وعلم األرض‬
‫وعلوم أخرى وحتى من الواقع العام كونه يؤثر ويتأثر‪ ،‬والقاعدة ال مشاحة في االصطالح‪.‬‬

‫بعد هذا المدخل المفاهيمي نشرع في طرح السبب القانوني الذي ساهم من قريب أو بعيد ومن كان‬
‫خامال في تفاقم الظاهرة نقول ال في والدتها –البناء الفوضوي أزمة ولدها االستعمار‪ -‬ليضاف إلى أسباب‬
‫أخرى كانت محور عدة دراسات على غرار التي ذكرناها‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫الفصل األول‬
‫األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫تتنوع أسباب تفاقم ظاهرة موضوعنا وتأخذ شكل األولويات حسب نظرية السبب المنتج أو الفعال‪ ،‬وفي‬
‫زاوية دراستنا سنتعرض إلى السبب القانوني الذي ساهم من بعيد أو قريب بداية من دخول أي تشريع ذو‬
‫صلة حيز النفاذ وصور تطبيقه سواء من السلطة التنفيذية أو من السلطة القضائية‪ ،‬معتمدين على مقاربات‬
‫تفسير القاعدة القانونية الثالث (المقاربة التشريعية‪ ،‬المقاربة القضائية‪ ،‬المقاربة الفقهية)‪ ،‬وباالستناد أيضا‬
‫على فرضيات اللجوء إلى التفسير (فرضية وجود خطأ في النص التشريعي‪ ،‬فرضية وجود الغموض في‬
‫النص‪ ،‬فرضية التعارض أو التناقض‪ ،‬وأخي ار فرضية النقص في التشريع)‪ ،‬في إظهار السلسلة القانونية التي‬
‫أدت إلى ما كان غير منتظر أو مرجو من أهدافها(مبحث أول)‪ ،‬على ذلك نطرح تساؤال تقريريا مرده إلى‬
‫قوانين الميدان العقاري في تواطؤها مع المسببات األخرى وتفجيرها للفقاعة الفوضوية أم مجرد التطبيق غير‬
‫الصحيح للقانون من قبل المؤسسات الدستورية والوسائط المخولة قانونا في أوجهه هي األخرى متشعبة‬
‫(مبحث ثان)‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬التقنين العقاري بين النص والتطبيق‬

‫سيتم حصر جملة التشريعات المشتبه فيها ودراسة فحواها ثم اتهامها (مطلب أول)‪ ،‬ثم إدانتها بعد توفر‬
‫األدلة البرهانية والرسمية إن وجدت (مطلب ثان)‪ ،‬فقد ذهب الكثير من الكتاب والباحثين بالطبع نقال عن‬
‫آخرين لمخالفات قانونية تفتقد للمرجعية الرسمية‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تحديد القوانين –الجانب النظري–‬

‫بوصفها األهم وذات التأثير العالي خاصة تلك وليدة المواثيق الوطنية وتلك وليدة الدساتير‪ ،‬وهذا حسب‬
‫تسلسلها القانوني والزمني بدءا باألوامر (فرع أول)‪ ،‬ثم القوانين العادية (فرع ثاني)‪ ،‬دون أن ننسى ضلوعها‬
‫في البناء الفوضوي كدافع قوي‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬األوامـــــر‬

‫نصت المادة ‪ 85‬من دستور ‪ 3691‬على‪( :‬يجوز لرئيس الجمهورية أن يطلب من المجلس الوطني‬
‫التفويض له لمدة محدودة حق اتخاذ تدابير ذات صبغة تشريعية عن طريق أوامر تشريعية‪ ،)...‬هكذا كانت‬
‫قوانين الدولة تسن في بدايات تأسيسها ورغم نص المادة ‪ 19‬من نفس الدستور (لرئيس الجمهورية وللنواب‬
‫حق المبادرة بتقديم القوانين‪ )...‬فإن األصل أصبح استثناء‪ ،‬هكذا وحتى انقالب ‪ 36‬جوان ‪ 3698‬والمسمى‬
‫بحركة التصحيح الثوري (نهاية الدستور األسلوب غير العادي عن طريق االنقالب وهذا ما حدث في مصر‬

‫‪21‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫سنة ‪ 3131‬واصدار دستور ‪ ،3132‬وهنا القران لنظرية مكيافيلي القائلة بأولوية القوة على الحق مع الواقعة‬
‫إذ أضعف مكيافيلي من شوكة أصحاب االمتيازات وقيد السلطان األميري بأن ذلل علم السياسة جاعال منه‬
‫)‪(1‬‬
‫–وهنا تطبيق آخر لمبدأ أولوية السياسي على العسكري الذي أتى به عبان‬ ‫سالحا للضعفاء من البشر‬
‫رمضان وكان السبب في اغتياله‪ -‬من جهة أخرى يرى روسو أن الواقعة ال تسوغ الحق كائنا ما كان هذا‬
‫الحق‪ ،‬وجعل من الدستور بمثابة القيمة المقدسة فال يمكن أن يمسسه تغيير ما لم تجتمع عليه إرادة الشعب‬
‫)‪(3‬‬
‫المتضمن تأسيس الحكومة‪ ،‬نص في المادة ‪( 8‬تحوز الحكومة‬ ‫العامة)‪ )(2‬تم صدور أمر رقم ‪353-98‬‬
‫بموجب تفويض مجلس الثورة‪ ،‬السلطات الضرورية لسير أجهزة الدولة وكيان األمة‪ ).‬هذا على اعتبار‬
‫مجلس الثورة هو مصدر السلطة المطلقة ريثما يتخذ دستور للبالد‪ ،‬أما في شق سن القوانين نصت المادة‬
‫‪ 9‬من نفس األمر (إن التدابير التي تتخذها الحكومة تصدر‪ ،‬حسب الكيفية‪ ،‬على شكل أوامر أو مراسيم‪).‬‬
‫وهكذا أصبح األمر هو القاعدة واالستثناء في التشريع الوطني‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫المتضمن الثورة الزراعية‪:‬‬ ‫أوال‪-‬األمر رم ‪17-17‬‬

‫تمخض هذا القانون عن الميثاقين األولين سبق ذكرهما وهما ميثاق طرابلس وميثاق الجزائر ثم دستور‬
‫برنامج ‪ 3691‬بشكل عام (أيديولوجيا مسبقة) وعن ميثاق الثورة الزراعية)‪ (5‬بشكل خاص‪ ،‬هذا األخير الذي‬
‫جمع بين أوراقه الدراسة الفنية والتقنية واإلجرائية في شكل خطاب سياسي‪ ،‬بحيث قيل بأن التأميم كمبدأ كان‬
‫من قبيل هذا القانون وهذا خطأ‪ ،‬فقد اكتشفنا التأميم كان أصله في كل من الميثاقين السابق ذكرهما‪ ،‬هذا‬
‫لنذهب أكثر من هذا فإن التأميم كان غداة االستقالل مباشرة‪ ،‬ففي كتاب جزائري اسمه بومدين لمؤلفه‬
‫الفرنسي أنيا فرانكوس ذكر في مقطع منه قصة بطولية للموسطاش أسفرت على تأميم لـ مليون وثمان مئة‬
‫ألف هكتار من أيدي المعمرين لتبدأ رحلة األرض والفالح كما يقول المؤلف‪ ،‬وكان هذا بين فيفري ‪3691‬‬
‫)‪(6‬‬
‫وبداية حرب الرمال مع المغرب‪ ،‬كما جاء التأميم وباألخص لألراضي الزراعية في األمر رقم ‪981-95‬‬
‫الذي يتعلق بالتسيير الذاتي للفالحة‪ ،‬في المادة األولى (تؤسس األرض ووسائل اإلنتاج الفالحي األخرى‬
‫من األموال المنقولة والعقارية المؤممة‪ ،‬في شكل استغالالت فالحية‪ ).‬ليدرج قواعد ناهية القاعدة ‪ 8‬والقاعدة‬

‫)‪ (1‬جان جاك روسو (في العقد االجتماعي أو مبادئ القانون السياسي)‪ ،‬ترجمة‪ :‬عبد العزيز لبيب‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬بيروت‪-‬‬
‫لبنان‪ ،‬المنظمة العربية للترجمة‪ ،‬يوليو ‪ ،1122‬ص‪21‬‬
‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪21‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،281-56 ،‬ممضي في ‪ 21‬يوليو ‪( ،2656‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،68‬مؤرخة في ‪ 21‬يوليو ‪ )2656‬ص‪812‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،11-12 ،‬ممضي في ‪ 8‬نوفمبر ‪( ،2612‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،61‬مؤرخة في ‪ 11‬نوفمبر ‪ )2612‬ص‪2561‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬ميثاق الثورة الزراعية‪( ،‬الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪،61‬‬
‫مؤرخة في ‪ 11‬نوفمبر ‪ )2612‬ص‪2515‬‬
‫)‪ (6‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،561-58 ،‬ممضي في ‪ 11‬ديسمبر ‪( ،2658‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪ 26‬فبراير ‪ )2656‬ص‪266‬‬
‫‪22‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫‪ 9‬بعدم التصرف في األراضي والمباني وعدم امتالكها بالتقادم بل وحتى إيجارها‪ ،‬وعدم الحجز على األموال‬
‫المنقولة والعقارية المؤممة‪ .‬ننبه إلى مساحة األراضي المسيرة ذاتيا ثلث ما هو صالح للزراعة (‪9.511.111‬‬
‫)‪(1‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى‬ ‫هكتار) وهي األراضي التي كان يملكها المعمرون أي أجود األراضي وأفضلها موقعا‬
‫أن الثورة الزراعية في مجمل أهدافها ال تقضي على الملكية الخاصة لوسائل اإلنتاج‪ ،‬إنما تقضي على‬
‫استغالل اإلنسان ألخيه اإلنسان‪ ،‬فهي بمكافحتها للتغيب وبتحديدها للملكية الخاصة‪ ،‬تؤمن شروط خدمة‬
‫األرض المطابقة للعدالة االجتماعية)‪...(2‬إن تطور أي دولة مقرون بمدى تطور ريفها لذلك نرى أن قانون‬
‫الثورة الزراعية كان قانون ريف الجزائر بغض النظر عن األيديولوجيا السياسية‪ ،‬فاألمر كان مفصول من‬
‫ميثاق طرابلس‪ ،‬على ذكر االشتراكية يخلط الكثير من الشراح والكتاب في القانون بين االشتراكية واالشتراكية‬
‫الجزائرية كتجربة وطنية)‪.(3‬‬

‫جاء قانون الثورة الزراعية بمبدأين مبدأ التأميم ومبدأ التحديد كما هو مبين أدناه‪.‬‬

‫أ‪ -‬مبدأ التأمي ‪ :‬خصص له فصل كامل من الباب الثاني‪ ،‬الجزء األول من األمر ‪( 11-13‬مواد‬
‫‪ )23-35‬بـ إلغاء حق الملكية لكل أرض فالحية أو شبه فالحية غير مستغلة حتى وان كان في‬
‫جزء منها‪ ،‬مبينا حالة االستغالل من عدمها‪ ،‬وال يكون التأميم في الملكية العقارية الزراعية أو المعدة‬
‫للزراعة أقل من نصف هكتار في األرض المسقية‪ ،‬وأقل من ‪ 8‬هكتارات في األرض غير المسقية‪،‬‬
‫وفي ملكية النخيل أقل من ‪ 31‬نخلة‪ ،‬كما يشمل التأميم كل ملكية يملكها شخص معنوي تابع‬
‫للقانون الخاص باستثناء الجمعيات الخيرية‪ ،‬أما أراضي الومف والتي ثارت بشأنها عملية الضم‬
‫ألمالك الدولة فقد اشترط القانون فيها شرطين لكي تبقى وقفا‪ ،‬األول أن تكون آيلة مباشرة أو آلت‬
‫نهائيا إلى مؤسسة أو جهة‪ ،‬ثانيا أن تكون هذه المؤسسة ذات نفع عام (جهة خيرية) خال ذلك تؤمم‬
‫األرض دون البناية‪ ،‬أما الوقف الذي لم يتم فيه إسقاط تام للملكية فيؤمم‪ ،‬هذا بالنسبة للوقف العام‪،‬‬

‫)‪ (1‬ميثاق الثورة الزراعية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪2511 ،2515‬‬

‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪2511‬‬
‫)‪ (3‬الديمقراطية االشتراكية المنصوص عنها في النصوص الوطنية مختلفة تماما عن الديمقراطية االشتراكية في العالم‪ ،‬ثم‬
‫إن الجزائر كانت عضوا في حركة عدم االنحياز‪ ،‬حيث كان لالشتراكية التيتوية أثر بالغ على االشتراكية الجزائرية‪ ،‬هذا‬
‫كما تبنت الجزائر االشتراكية العربية الناشئة عن القومية العربية‪ ،‬ثم إن االشتراكية القومية أو االشتراكية الوطنية في ألمانيا‬
‫هي األخرى مختلفة تماما‪ ،‬كما نشير إلى أن االشتراكية الحديثة تعتبر مرحلة انتقالية في الطريق إلى الشيوعية‪ ،‬هؤالء‬
‫الشيوعيون اعتبروا الديمقراطيين االشتراكيين خونة وأعداء لهم‪ .‬أعطى دستور ‪ 15‬مفهوم االشتراكية في المادة ‪ ،21‬فقرة‬
‫‪( 1‬مفهوم االشتراكية‪ ،‬طبقا لما ورد في الميثاق الوطني نصا وروحا‪ ،‬هو تعميق لثورة الفاتح نوفمبر ‪ 2666‬ونتيجة منطقية‬
‫لها‪ ).‬األفكار موضوع دراسة تثير العديد من التساؤالت واإلشكاليات يجب دراستها قانونا‪ .‬لالستزادة‪:‬‬
‫شيوعية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫اشتراكية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫اشتراكية_عربية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫قومية_عربية‪#‬ساطع_الحصري‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫ديمقراطية_اشتراكية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫اشتراكية_ديمقراطية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫الحزب_النازي‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪/‬مقتطفات‪-‬من‪-‬الميثاق‪-‬الوطني‪-6791‬إنّ‪-‬األمّ‪https://almarto.wordpress.com/2017/01/01/‬‬

‫‪23‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫أما الوقف الخاص في حالة عدم األيلولة نهائيا للوقف وعدم االستغالل يطبق تدبير التأميم‪ ،‬واذا‬
‫جرى االستغالل يطبق مبدأ التحديد‪ ،‬في حالة زوال الجهة الموقوف لها تحل الدولة مكانها‪ ،‬واذا‬
‫وجدت يطبق المبدأ السابق وفي حالة عدم وجودها تم التأميم‪ .‬أما في الملكية المشاعة لنفس نوع‬
‫األراضي فاألمر سيان والعبرة دائما باالستغالل (األرض لمن يخدمها) لتؤمم األرض دون المنقوالت‬
‫في حدود الحصة الواحدة إذا اتفق الشركاء على االستغالل المشترك لنوع ملكيتهم المشاعة ولكن‬
‫الحصة ال تتجاوز النصاب المحدد في البلدية فلهم ذلك بمجرد التأميم‪ .‬وردت استثناءات (مواد‬
‫‪ )91-23‬لمبدأ التأميم في الفصل الثاني على شكل شقين عامة وخاصة‪ ،‬األولى تقتصر تعداد‬
‫األشخاص غير المستغلين والثانية تعداد حاالت المالكين غير المستغلين األربع (حالة الملكيات‬
‫الزراعية أو المعدة للزراعة والمتروكة بسبب حرب التحرير‪ ،‬حالة األ ارضي الزراعية أو المعدة‬
‫للزراعة والعائدة لمالكين ثبت غيابهم مؤقتا‪ ،‬حالة األرض الزراعية أو المعدة للزراعة والعائدة لمالكين‬
‫معتبرين مفقودين‪ ،‬وأخي ار اإلحالل الخاص)‪.‬‬
‫ب‪ -‬مبدأ التحديد‪ :‬ورد في الفصل األول من الباب الثالث‪ ،‬الجزء األول من المواد ‪ 98‬إلى ‪ 91‬من‬
‫نفس األمر المذكور سابقا‪ ،‬يتمحور حول تقليص وتمديد المساحات من هكتارات األراضي الفالحية‬
‫أو شبه فالحية والنخيل بمراعاة الحد األدنى من دخل عائلة متوسطة تعيش من إيرادها فقط من‬
‫تاريخ نشر األمر مساويا لدخل عائلة عامل في مزرعة مسيرة ذاتيا يقوم بـ‪ 381‬يوم عمل في السنة‪،‬‬
‫وأن تكون المساحة ضمن أبعاد توضح بمرسوم‪ ،‬إضافة إلى شرط الحد األقصى المتماشي وأعداد‬
‫أفراد العائلة‪.‬‬
‫تعتبر الثورة الزراعية السباقة في إعداد المسح العام لألراضي ووضع البطاقات العقارية (حجر أساس)‪،‬‬
‫تجلى هذا في المادتين ‪ 32‬و‪ 38‬من نفس األمر‪ ،‬إذ أسست على مستوى كل بلدية خزانة للبطاقات العقارية‪،‬‬
‫تتضمن إحصاء المزارع بالتدرج الناتجة عن العمليات الخاصة بالثورة الزراعية‪ ،‬وعند االنتهاء هذه العمليات‬
‫يباشر في وضع الوثائق المساحية لهذه البلدية باالستناد لمجموع البطاقات العقارية‪.‬‬

‫قامت كذلك الثورة الزراعية بإجراء تحقيق لحق الملكية على األرض الزراعية أو المعدة للزراعة وذلك‬
‫في حالة عدم وجود سند متحصل عليه طبقا للتشريع الجاري به العمل قبل تأميمها‪ ،‬في إطار أحكام المواد‬
‫من ‪ 19‬إلى ‪ 51‬م ن نفس األمر‪ ،‬إذ يتعين على أصحاب العقارات ذات الصنف القانوني المطلوب في‬
‫نطاق التطبيق والذين حازوا عليها بعقود عرفية (غير مسجلة) أن يدلوا بتصريح مع بيان الصفة االستغاللية‬
‫لدى المجلس الشعبي البلدي الموسع (ممثلين محليين للحزب ‪ +‬المنظمات الجماهرية ‪ +‬اتحاديات الفالحين)‬
‫ضمن مهلة ثالثين يوما من تاريخ الشروع في تطبيق األمر المذكور آنفا‪ ،‬ليقوم هذا األخير بالتحقيق في‬
‫التصريح وتعيين المالك الحقيقي لألرض‪ ،‬إذا أسفر التحقيق عن ملكية مستأثر بحقها في الملكية ولكن‬
‫ليست موثقة فستبقى لفائدة الحائز الفعلي‪ ،‬إذا تبين من التحقيق أن األرض شاغرة تلحق بالصندوق الوطني‬

‫‪24‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫للثورة الزراعية أو إلحاقها باألمالك الخاصة للدولة‪ ،‬إذا تبين من التحقيق أن األرض واقعة تحت حيازة فعلية‬
‫حقيقية تتسم بكل الشروط الضرورية لقيامها منذ مدة ‪ 8‬سنوات على األقل من تاريخ نشر األمر المذكور‬
‫سلفا‪ ،‬فإنها تؤمم ويصبح حائزها مستحقا لها على وجه األولوية بتوافره على شروط االستفادة من الثورة‬
‫الزراعية في حدود نصاب البلدية‪ .‬وفي هذا الصدد صدر مرسوم رقم ‪ (1)13-11‬المتعلق بإثبات حق الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬حيث تشكل من ثالث فصول‪ ،‬ففي فصل إثبات حق الملكية على أرض زراعية أو معدة للزراعة‬
‫اعتبر سندا كل من العقود غير الرسمية والمسجلة والعقود المحررة من قبل قاض شرعي ومسجلة لكن غير‬
‫منشورة‪ ،‬طبعا العقود المحررة من طرف موظفين عموميين أو موظفين قضائيين اعتبرت مستندات صحيحة‬
‫واثبات صفة الورثة من طرف ذوي الحقوق‪ ،‬وفي الفصل الثاني بإثبات حق الملكية في حالة عدم وجود‬
‫وثيقة تناول إجراءات التحقيق وكيفياته مع تعاون مصالح أمالك الدولة والتنظيم العقاري ومسح األراضي‬
‫بإرسال ملفات التحقيقات التي ال تزال معمقة إلى المجالس الشعبية البلدية‪ ،‬وفي الفصل الثالث بتحرير‬
‫شهادات الملكية وتسليمها إلى المالكين الذي أكد على استيفاء آجال الطعون وشكل الشهادة ثم تسجيلها‬
‫لتكون بعد ذلك البطاقات العقارية البلدية المذكورة آنفا‪ ،‬لتستبدل شهادات الملكية بدفاتر عقارية بمجرد إحداث‬
‫المسح العام المذكور أعاله لتصبح هاته األخيرة المنطلق الجديد والوحيد إلقامة البينة في شأن الملكية‬
‫العقارية‪.‬‬

‫بمقتضى المادة ‪ 395‬من األمر المذكور أعاله يوقف كل نقل ملكية بعوض أو بدون عوض بين‬
‫األحياء ضمن أي بلدية في نطاق التطبيق وذلك طيلة المدة الواقعة ما بين تاريخ نشر األمر المذكور أعاله‬
‫وتاريخ القفل الرسمي لعمليات الثورة الزراعية‪ ،‬كما يوقف كل نقل لحقوق عينية يترتب عليه رهن الحيازة‪،‬‬
‫وكل قسمة أو مصالحة أو إجارة أو مزارعة تتعلق بأرض زراعية أو معدة للزراعة‪ ،‬والواقعة في تراب تلك‬
‫)‪(2‬‬
‫البلدية‪ .‬وأن إبرامها خالفا للمقتضى الموقف‪ ،‬يؤدي إلى بطالنها بحكم القانون‪.‬‬

‫تغلل هذا األمر في كل مستويات التشريع بدرجة ال تصور بل أكثر من أي دستور‪.‬‬

‫)‪(3‬‬
‫المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات‪:‬‬ ‫ثانيا‪-‬األمر رم ‪62-17‬‬

‫احتوى هذا األمر على ‪ 33‬مادة لتكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات من أراض من كل نوع أو‬
‫من أراض تابعة ألمالك الدولة أو الجماعات المحلية أو األفراد على أن تكون هذه األراضي داخلة في‬
‫منطقة عمرانية‪ ،‬األخيرة تحدد بموجب مخطط عمراني منجز من طرف المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬ومجلس‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة الفالحة واإلصالح الزراعي‪ ،‬مرسوم‪ ،11-11 ،‬ممضي في ‪ 6‬يناير‬
‫‪( ،2611‬الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )2611‬ص‪152‬‬
‫)‪ (2‬األمر رقم ‪ ،11-12‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪2568‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،15-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬فبراير ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪ 6‬مارس ‪ )2616‬ص‪162‬‬
‫‪25‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫شعبي بلدي موسع عند إعداد مخطط عمراني في إطار المادة ‪ 31‬من األمر ‪...( 11-13‬إلحاقها بممتلكات‬
‫البلديات العقارية‪ ،‬وذلك في نطاق برامج الضم والتهيئة العقارية‪ ،)...‬يمكن إدراج عقارات تابعة لألمالك‬
‫العسكرية وكذا العقار المثقل بحقوق ارتفاق عسكرية ضمن االحتياطات‪ ،‬كما تدرج أيضا األراضي التي آلت‬
‫ملكيتها إلى الدولة واألراضي التابعة لمزارع التسيير الذاتي الفالحي واألراضي الممنوحة للتعاونيات الفالحية‬
‫لقدماء المجاهدين واألراضي الموهوبة للصندوق الوطني للثورة الزراعية ضمن االحتياطات بشرط تواجدها‬
‫داخل المنطقة العمرانية‪.‬‬

‫األراضي التي يملكها أفراد وتقع داخل المنطقة العمرانية تخصص بالدرجة األولى لسد الحاجات العائلية‬
‫لمالكيها فيما يخص البناء على أال يتم نقل أي ملكية لها باستثناء اإلرث أو لصالح البلدية المعنية‪ ،‬أما‬
‫المساحات الزائدة فتدرج في االحتياطات‪.‬‬

‫يتم اكتساب كل هذه األراضي لقاء تعويض من قبل البلدية المعنية على أساس تقدير من مصلحة‬
‫أمالك الدولة وال تجوز المعارضة‪ ،‬البلدية هي األخرى بدورها تتنازل عن األرض لقاء تعويض مقدر من‬
‫نفس الجهة إذا ما تعلق األمر باستثمارات خارج تلك التي تقوم بها البلدية‪ ،‬أو تهيئة قطع هذه األراضي‬
‫المخصصة للبناء وبيعها على أساس تقدير مصلحة أمالك الدولة‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫تم استبدال مصطلح العمراني بمصطلح‬ ‫أول مرسوم تطبيق لألمر المذكور مرسوم رقم ‪311-18‬‬
‫مخطط التعمير وعند عدم وجود هذا األخير يمكن وضع مساحة مؤقتة للتعمير‪ ،‬كما قام كذلك بتعديل لألمر‬
‫المذكور في مادتيه ‪ 8‬و‪ 9‬بإضافة األراضي الموقوفة إلى مكونات االحتياطات‪ ،‬رخص للبلديات الحصول‬
‫على قروض ألجل شراء األراضي التي ستدمج في احتياطاتها بالمقابل أجاز للبلديات المحرومة دفع الدينار‬
‫الرمزي كمقابل المتالك األراضي المملوكة للدولة‪ ،‬وللقضاء على المضاربة منح الضوء األخضر للبلدية‬
‫بشراء التجزئات الخاصة‪.‬‬

‫توالت المراسيم فيما بعد بدءا بمرسوم رقم ‪ (2)31-19‬الذي يحدد الكيفيات المالية للبيع من قبل البلديات‬
‫لقطع األرض التابعة لالحتياطات العقارية (بيع لصالح الدولة والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية‪،‬‬
‫بيع لصالح الخواص) عالوة على أحكامه اإلجرائية (مداولة م ش ب‪ ،‬رأي اللجنة‪ ،‬دفتر الشروط‪ ،‬اإلشهار‪)...‬‬
‫نص في المادة الرابعة منه على أن تكون كل قطعة أرض معدة للبيع موضوع تجزئة من قبل البلدية ضمن‬
‫)‪(3‬‬
‫المحدد لكيفيات‬ ‫أحكام األمر ‪ 91-18‬الذي ستكون معه وقفة أدناه‪ .‬ثم يليه صدور مرسوم رقم ‪35-19‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة مجلس الوزراء‪ ،‬مرسوم‪ ،211-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬أوت ‪،2616‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،11‬مؤرخة في ‪ 1‬سبتمبر ‪ )2616‬ص‪611‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة مجلس الوزراء‪ ،‬مرسوم‪ ،11-15 ،‬ممضي في ‪ 1‬فبراير ‪،2615‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،21‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )2615‬ص‪116‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة مجلس الوزراء‪ ،‬مرسوم‪ ،18-15 ،‬ممضي في ‪ 1‬فبراير ‪،2615‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،21‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )2615‬ص‪116‬‬
‫‪26‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫ضبط االحتياجات العائلية للخواص المالكين لألراضي فيما يخص البناء‪ ،‬حيث حددت هاته االحتياجات‬
‫بتطبيق مقياس ‪ 31‬م‪ ²‬للشخص الواحد على أساس مقدار ثمانية أشخاص على األقل‪ ،‬كما حدد الكثافة‬
‫القصوى والدنيا للبناء بالملحق وكل ما زيد عن االحتياجات الخاصة لإلسكان يدرج في احتياطات البلدية‬
‫(مواد ‪ )5 ،2 ،1 ،3‬من نفس المرسوم‪ .‬ثم صدر مرسوم رقم ‪ (1)36-19‬الذي يحدد الكيفيات المالية المتالك‬
‫)‪(2‬‬
‫األراضي المكونة لالحتياطات العقارية‪ ،‬والذي عدل في مادته الرابعة بموجب مرسوم رقم ‪319-16‬‬
‫المتضمن نفس العنوان بحيث كانت البلديات المحرومة تضبط بمناسبة كل كارثة أو نكبة وطنية لتستبدل‬
‫بتعيين آخر دون أي صفة أخرى غير المحرومة مع إشراك وزير التخطيط والتهيئة العمرانية في الق ارر‬
‫)‪(3‬‬
‫المتضمن قائمة البلديات التي تحصل على أراض من أمالك الدولة لتكوين احتياطاتها العقارية‬ ‫المشترك‬
‫مقابل الدينار الرمزي‪ ،‬كما ألغيت المواد ‪ 36 ،35 ،31 ،39 ،38 ،33‬بموجب مرسوم رقم ‪-16‬‬
‫)‪(4‬‬
‫الذي شكل نظام تسبيقات الخزينة العامة المتالك وتهيئة األراضي المقرر إدماجها في االحتياطات‬ ‫‪315‬‬
‫)‪(5‬‬
‫المتضمن‬ ‫العقارية‪ ،‬إذ تم استبدال نظام قروض البنوك بهذه التسبيقات‪ .‬ثم أتى مرسوم رقم ‪311-16‬‬
‫تحديد الشروط المتعلقة بتقدير أسعار بيع األراضي الداخلية في االحتياطات العقارية البلدية وتحديد معدل‬
‫الربح عن تدخل البلدية‪ ،‬حدد سعر األراضي الداخلة في االحتياطات بثمن األرض مضافة إليه تكاليف‬
‫عملية التهيئة وربح تدخل البلدية‪ ،‬األخير يكون مطابقا لمصاريف اإلدارة والسيما مصاريف النشر واإلجراءات‬
‫تم أيضا تحديده ب ـمعدل ‪ %1‬من سعر بيع األرض المهيأة و‪ %1‬عند البيع لصالح الدولة (المادتين ‪،)2 ،3‬‬
‫)‪(6‬‬
‫المحدد لكيفيات حساب أسعار شراء البلديات‬ ‫تم إلغاء هذا المرسوم المتوالي بالمرسوم رقم ‪113-53‬‬
‫لألراضي التي تدخل في عداد احتياطاتها العقارية وأسعار التنازل عنها‪ ،‬بحيث رتب البلديات في سبع‬
‫مناطق تراعى كثافة سكانها وأهمية نشاطها االقتصادي وموقعها الجغرافي وقسم كل بلدية إلى منطقتين‬
‫فرعيتين (منطقة فرعية ‪ 3‬ومنطقة فرعية ‪ )3‬وأرفق المرسوم بملحق يوضح أسعار العمليات للمتر المربع‬
‫)‪(7‬‬
‫الذي يحمل نفس عنوان سابقه‬ ‫(مواد ‪ ،)8 ،2 ،1 ،3‬ليلغى هذا المرسوم المتوالي بالمرسوم رقم ‪13-59‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة مجلس الوزراء‪ ،‬مرسوم‪ ،16-15 ،‬ممضي في ‪ 1‬فبراير ‪،2615‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،21‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )2615‬ص‪116‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬مرسوم‪ ،215-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬يونيو ‪( ،2616‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 15‬يونيو ‪ )2616‬ص‪521‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قرار وزاري مشترك‪ ،‬ممضي في ‪ 11‬يونيو ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 15‬يونيو ‪ )2616‬ص‪515‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬مرسوم‪ ،218-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬يونيو ‪( ،2616‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 15‬يونيو ‪ )2616‬ص‪521‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬مرسوم‪ ،211-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬يونيو ‪( ،2616‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 15‬يونيو ‪ )2616‬ص‪522‬‬
‫)‪ (6‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة الداخلية‪ ،‬مرسوم‪ ،111-81 ،‬ممضي في ‪ 5‬نوفمبر ‪( ،2681‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،66‬مؤرخة في ‪ 6‬نوفمبر ‪ )2681‬ص‪1126‬‬
‫)‪ (7‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،11-85 ،‬ممضي في ‪ 1‬يناير ‪( ،2685‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،2‬مؤرخة في ‪ 8‬يناير ‪ )2685‬ص‪6‬‬
‫‪27‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫واختلف عنه في ترتيب مناطق البلديات فخفضها إلى أربع بعد أن كانت سبع وامكانية احتواء كل منطقة‬
‫على أكثر من منطقة فرعية واحدة وأعطى رقما استدالليا لكل صنف من األراضي المدمجة في االحتياطات‬
‫العقارية البلدية باعتماد المعيار الطبوغرافي إضافة إلى تحديد سعر الشراء األساسي نسبة هامش الربح‬
‫بعشرة في المائة‪ .‬على مستوى الهيئات تم إحداث وكالة عقارية وطنية بموجب مرسوم رقم ‪ (1)11-59‬تتولى‬
‫بمساعدة البلديات قصد تحقيق األهداف المسطرة لها في مجال االحتياطات العقارية كما أوكلت لها مهام‬
‫)‪(2‬‬
‫تنشئها‬ ‫أخرى (المادة ‪ ،)1‬ال مركزيا تم إحداث الوكالة العقارية المحلية بموجب مرسوم رقم ‪12-59‬‬
‫البلديات بصفة منفردة أو مشتركة تتولى على الخصوص تنفيذ العمليات المرتبطة بتكوين مجموع احتياطات‬
‫عقارية وتضع تحت تصرف المتعاملين األراضي التي وقع بيعها (المادتين ‪.)3 ،3‬‬

‫بناء على هذه المنظومة القانونية نكون قد ألممنا بجميع موضوع تكوين احتياطات عقارية لصالح‬
‫البلديات الذي نعتبره قانون المدينة ألنه اهتم بجانب التعمير وتوسيع مختلف بلديات ربوع الوطن لتعطى‬
‫بذلك كل بلدية قوام المدينة استنادا لخصائص كل واحدة‪ ،‬رغم األهداف المتوخاة (ترى األستاذة سعاد بن‬
‫)‪(3‬‬
‫جاب اهلل أن هذا القانون منبع البناء الفوضوي‪)...‬‬
‫)‪(4‬‬
‫المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األرض ألجل البناء‪:‬‬ ‫ثالثا‪-‬األمر ‪21-17‬‬

‫أول قانون بالبالد ينظم رخصة البناء ورخصة التجزئة‪ ،‬جاء في المادة األولى منه ال يجوز ألي أحد‬
‫كان أن يقوم بدون رخصة مسبقة ببناء مكان للسكن أو غيره بما في ذلك تغيير الواجهة أو هيكل البناية‪،‬‬
‫حيث جاء عاما تخضع له أشخاص القانون العام والقانون الخاص‪ ،‬لكن أتى بمادته الثانية استثناءات شكلت‬
‫حاالت اإلعفاء ربما كانت فيما بعد الخطر الذي لم يخطر بالبال إضافة إلى عدم اشتراطه لعقد الملكية في‬
‫ملف تكوين الرخصة‪ ،‬أهمها البلديات التي يقل عدد سكانها عن ‪ 3111‬ساكن يكتفي الطالب بتوجيه تصريح‬
‫إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي باألشغال‪ ،‬وكذا البلديات التي يقل سكانها عن ‪ 3111‬ساكن في تجمع‬
‫عمراني‪.‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،11-85 ،‬ممضي في ‪ 1‬يناير ‪( ،2685‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،2‬مؤرخة في ‪ 8‬يناير ‪ )2685‬ص‪8‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،16-85 ،‬ممضي في ‪ 1‬يناير ‪( ،2685‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،2‬مؤرخة في ‪ 8‬يناير ‪ )2685‬ص‪22‬‬
‫)‪ (3‬اسماعيل لقدوعي (البناء الفوضوي في الجزائر (من وجهة نظر‪-‬قانونية)‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة العليا للقضاء‪،‬‬
‫‪ ،1118/1116‬ص‪)21‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،51-16 ،‬ممضي في ‪ 15‬سبتمبر ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،81‬مؤرخة في ‪ 21‬أكتوبر ‪ )2616‬ص‪2215‬‬
‫‪28‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫يمنح رخصة البناء رئيس المجلس الشعبي البلدي كأصل واستثناء يمنحها الوالي والوزير المكلف‬
‫بالعمران‪ ،‬آجال الرخصة حددت بـ‪ 45‬يوما عند اختصاص الرئيس وشهران دونه وفي حالة انقضاء هذه‬
‫المدة تعتبر رخصة البناء ممنوحة شريطة احترام القانون الخاص بالعمران‪.‬‬

‫في مجال المراقبة والعقوبات‪ ،‬خول للوزير المكلف بالعمران وممثليه والوالي وممثلي مصالح الدولة‬
‫المكلفة بالعمران التابعة لسلطته ولرئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثليه ومصالح أمالك الدولة أن يقوموا‬
‫بزيارة أو مراقبة البناءات أو التجزئات كلما دعت الضرورة‪ .‬وعند االنتهاء من البناء يقدم المستفيد تصريحا‬
‫وتتم مطابقة البناءات لتمنح له شهادة المطابقة التي هي بمثابة رخصة السكن‪ ،‬في تتبع المخالفات يمكن‬
‫ألي ضابط أو عون مصلحة شرطة أو موظف أو عون دولة أو مجموعة عمومية محلف أو مكلف من‬
‫طرف الوزير المكلف بالعمران أو الوالي أو رئيس المجلس الشعبي البلدي أن يحرروا محاضر المخالفات‬
‫تكون بمثابة حجة ما لم يثبت العكس‪ ،‬في تتبع حالة العقار ال يقام أي إشهار وأي وعد باإليجار دون‬
‫إصدار رخصة التجزئة‪ ،‬وكذا األمر بالنسبة لكل وعد بالبيع يعطى من طرف شخص خاص مخالف ألحكام‬
‫األمر رقم ‪ 39-12‬المذكور أو هذا األمر‪ .‬أتى بجمعية نقابية تحت اسم لجان األحياء التي سيعتمد عليها‬
‫في تشريعات وتنظيمات الحقة كالتسوية القانونية مثال‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫الذي تضمن تحديد كيفيات تطبيق األمر ‪91-18‬‬ ‫في سياق التطبيق صدر مرسوم رقم ‪316-18‬‬
‫تم إشراك جهات عديدة على غرار رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ ،‬تمثلت في مديرية المنشآت األساسية‬
‫والتجهيز للوالية المكلفة بالبناء التي بدورها تقوم باستشارة كل من مديرية الصحة والعمل والشؤون االجتماعية‬
‫للوالية ومديرية الشؤون العامة والتنظيم واإلدارة المحلية للوالية واللجنة الدائمة للدراسات والتنمية والتنظيم‬
‫لناحية الجزائر إذا كان البناء المزمع إنجازه في المنطقة العمرانية التابعة للجزائر العاصمة‪ ،‬وفي حاالت‬
‫قانونية تشاور مصالح أخرى‪ ،‬ويجوز لمديرية المنشآت األساسية والتجهيز للوالية المكلفة بهندسة المدن‬
‫مشورة كل مصلحة أخرى أو هيئة عمومية معنية إذا رأت ذلك واجبا (خلط بين لجنة هندسة المدن التابعة‬
‫للوالية والمديرية األخيرة)‪ ،‬المالحظ على هذا المرسوم أنه عقد من إجراءات تحقيق رخصة البناء وهذا سببه‬
‫ربما أنه نظمها في إطار عام لم يخص به أشخاص الطبيعيين والمعنويين التابعين للقانون الخاص‪.‬‬

‫تشريع بهذا المستوى وبهذا اإلجراء ربما يعكس اهتمامات كبرى في مجال البناء ورفاه المواطن الذي‬
‫)‪(2‬‬
‫المتضمن تنظيم البنايات التابعة لألمر رقم ‪ 91-18‬المذكور‪.‬‬ ‫بدا في المرسوم رقم ‪331-18‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،216-16 ،‬ممضي في ‪ 15‬سبتمبر ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،81‬مؤرخة في ‪ 21‬أكتوبر ‪ )2616‬ص‪2222‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،221-16 ،‬ممضي في ‪ 15‬سبتمبر ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،81‬مؤرخة في ‪ 21‬أكتوبر ‪ )2616‬ص‪2211‬‬
‫‪29‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫)‪(1‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي العا وتأسيس السجل العقاري‪:‬‬ ‫رابعا‪-‬األمر رم ‪17-17‬‬

‫بدأ من حيث انتهت الثورة الزراعية كما وسبق اإلشارة‪ ،‬بمجرد تكوين البطاقات العقارية البلدية‬
‫المنصوص عنها في المادة ‪ 32‬من قانون الثورة الزراعية يتم إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬عرف مسح األراضي العام بأنه يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات وهو األساس المادي للسجل‬
‫العقاري (المادة ‪ 3‬من األمر المذكور) وعرف السجل العقاري بأنه الوضعية القانونية للعقارات يبين تداول‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬كان ميالد ما اصطلح عليه الكتاب واألكاديميون الشهر العيني للعقار‪ ،‬كما كان األول في‬
‫تاريخ الجزائر كلفت به إدارة أمالك الدولة إلنجازه‪ ،‬العملية من الناحية النظرية تبدو بسيطة (تحديد ملكيات‬
‫ثم إعداد مخطط منظم لعملية المسح في كل بلدية ثم تكوين مجموعة بطاقات عقارية المكونة للسجل العقاري‬
‫ثم تسليم دفتر عقاري ألصحابه)‪ ،‬أحدث هذا القانون جهاز المحافظة العقارية وكلفها بمسك السجل العقاري‬
‫واتمام إجراءات اإلشهار العقاري‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫المتعلق بإعداد مسح األراضي العام وكذا‬ ‫صدر بهذا الشأن مرسوم رقم ‪ 93-19‬المعدل المتمم‬
‫)‪(3‬‬
‫المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬تداركا للزمن واألشغال واستعمال‬ ‫مرسوم رقم ‪ 91-19‬المعدل والمتمم‬
‫أحدث التقنيات (المسامي الضوئي) في هذا الصدد تم إنشاء وكالة وطنية لمسح األراضي بموجب مرسوم‬
‫تنفيذي رقم ‪ (4)312-56‬تم توكيلها بمهام كما هي محددة في المواد من ‪ 2‬إلى ‪ 31‬من هذا المرسوم وبالتالي‬
‫تم إعفاء إدارة أمالك الدولة من العملية المنوطة بها في بداية األمر وتم تحويل جميع الموارد البشرية والمادية‬
‫للوكالة‪.‬‬
‫)‪(5‬‬
‫المحدد انتقاليا مواعد شغل األراضي مصد المحافظة عليها وحمايتها‪:‬‬ ‫خامسا‪-‬األمر رم ‪17-57‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،16-16 ،‬ممضي في ‪ 21‬نوفمبر ‪( ،2616‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،92‬مؤرخة في ‪ 28‬نوفمبر ‪ )2616‬ص‪2115‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬مرسوم‪ ،51-15 ،‬ممضي في ‪ 16‬مارس ‪( ،2615‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،11‬مؤرخة في ‪ 21‬أبريل ‪ )2615‬ص‪ ،665‬معدل متمم بـ‪ :‬مرسوم‪ ،611-86 ،‬ممضي‬
‫في ‪ 16‬ديسمبر ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،12‬مؤرخة في ‪ 11‬ديسمبر ‪ )2686‬ص‪ ،1628‬بـ‪:‬‬
‫مرسوم تنفيذي‪ ،216-61 ،‬ممضي في ‪ 1‬أبريل ‪( ،2661‬الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪8‬‬
‫أبريل ‪ )2661‬ص‪111‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة المالية‪ ،‬مرسوم‪ ،51-15 ،‬ممضي في ‪ 16‬مارس ‪( ،2615‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،11‬مؤرخة في ‪ 21‬أبريل ‪ )2615‬ص‪ ،668‬معدل متمم بـ‪ :‬مرسوم‪ ،121-81 ،‬ممضي‬
‫في ‪ 21‬سبتمبر ‪( ،2681‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،18‬مؤرخة في ‪ 25‬سبتمبر ‪ )2681‬ص‪ 2111‬وبـ‬
‫مرسوم تنفيذي‪ ،211-61 ،‬ممضي في ‪ 26‬مايو ‪( ،2661‬الجريدة الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،16‬مؤرخة في ‪11‬‬
‫مايو ‪ )2661‬ص‪26‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،116-86 ،‬ممضي في ‪ 26‬ديسمبر ‪( ،2686‬الجريدة‬
‫الرسمية للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،66‬مؤرخة في ‪ 11‬ديسمبر ‪ )2686‬ص‪2612‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،12-86 ،‬ممضي في ‪ 21‬أوت ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،16‬مؤرخة في ‪ 26‬أوت ‪ )2686‬ص‪2285‬‬
‫‪30‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫نص المرحلة االنتقالية ريثما تنسجم القواعد اإلدارية والتسيير العقاري في مجال التعمير والتهيئة‬
‫العمرانية (نعتقد أنه يقصد القوانين التي جاءت سنة ‪ ،3652‬سيما قانون رقم ‪ 16-52‬الذي ستكون معه‬
‫)‪(2‬‬ ‫)‪(1‬‬
‫المتعلق بقوانين المالية‬ ‫المتعلق باألمالك الوطنية وقانون رقم ‪31-52‬‬ ‫وقفة أدناه وقانون رقم ‪39-52‬‬
‫الذي ينظر حاليا في تعديله بحيث أصبح قانون عضوي بموجب المادة ‪ 323‬من التعديل الدستوري ‪،)3139‬‬
‫)‪(3‬‬
‫المتضمن الموافقة على األمر رقم ‪ 13-58‬المذكور (والذي‬ ‫والموافق عليه بموجب القانون رقم ‪15-58‬‬
‫جاء بناء على ما أقره المجلس الشعبي الوطني‪ ،‬إذ تنص المادة ‪ 381‬من دستور ‪ :19‬لرئيس الجمهورية‬
‫أن يشرع‪ ،‬فيما بين دورة وأخرى للمجلس الشعبي الوطني‪ ،‬عن طريق إصدار أوامر تعرض على موافقة‬
‫المجلس الشعبي الوطني في أول دورة مقبلة‪ ،).‬لم ينص على حاالت عدم اشتراط رخصة البناء وهذه ميزة‬
‫تداركها‪ ،‬رفعت آجال دراسة ملف رخصة البناء من ‪ 28‬يوما إلى ‪ 2‬أشهر في كل األحوال‪ ،‬كما أتى‬
‫باختصاص جديد للجهة القضائية بتسليم رخصة البناء في حال سكوت اإلدارة والذي وجب إثباته بالتالي‬
‫يعد أول قانون في المجال يفصل في سكوت اإلدارة‪ ،‬تناول أيضا رخصة البناء في األراضي الفالحية‬
‫وأخضعها للموافقة المسبقة للمصالح التقنية التابعة للفالحة وفي شق نقل الملكية أخضعها لرخصة يسلمها‬
‫الوالي‪ ،‬الجديد أيضا أصبح الهدم من صالحيات رئيس المجلس الشعبي البلدي بعدما كان بموجب أمر‬
‫صادر عن المحكمة الجنائية‪ ،‬في العقوبات كان الجديد باستحداث عقوبات على األعوان المكلفين بالرقابة‬
‫وهذا إن دل فإنه يدل نوعا ما على تفعيل الرقابة في مجال البناء‪ ،‬ألغى كذلك كل نقل ملكية عقارية مخالف‬
‫للقانون وحلول البلدية محل أطراف صفقة النقل وأدمج أراضي البناء التي نقلت ملكيتها قبل نشر هذا القانون‬
‫وخارقين للتشريعات الجاري بها العمل في الملك الخاص للبلدية واجبار الذي انتزعت منه حق الملكية على‬
‫دفع رسم ذا طابع استثنائي للخزينة العامة‪ ،‬هذا وقد أوصى الجهات اإلدارية باتخاذ التسهيالت الالزمة‬
‫لعمليات البناء في إطار القانون‪.‬‬

‫في مراسيم التطبيق لهذا األمر صدر مرسوم رقم ‪ (4)333-58‬حدد كيفيات تسليم رخصة البناء ورخصة‬
‫تجزئة األراضي للبناء‪ ،‬عدا مكونات الملف واإلجراءات استثنت قواعده السكنات الفردية من دراسات المهندس‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،25-86 ،‬ممضي في ‪ 11‬يونيو ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،11‬مؤرخة في ‪ 1‬يوليو ‪ )2686‬ص‪2115‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،21-86 ،‬ممضي في ‪ 1‬يوليو ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،18‬مؤرخة في ‪ 21‬يوليو ‪ )2686‬ص‪ 2161‬معدل متمم بـ‪ :‬قانون‪ ،16-88 ،‬ممضي في ‪ 21‬يناير ‪،2688‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،1‬مؤرخة في ‪ 21‬يناير ‪ )2688‬ص‪ ،66‬وبـ قانون‪ ،16-86 ،‬ممضي في ‪12‬‬
‫ديسمبر ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،2‬مؤرخة في ‪ 1‬يناير ‪ )2661‬ص‪ ،1‬وبـ مرسوم تشريعي‪،‬‬
‫‪ ،26-61‬ممضي في ‪ 6‬ديسمبر ‪( ،2661‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،81‬مؤرخة في ‪ 6‬ديسمبر ‪)2661‬‬
‫ص‪5‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،18-86 ،‬ممضي في ‪ 21‬نوفمبر ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،61‬مؤرخة في ‪ 21‬نوفمبر ‪ )2686‬ص‪2126‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم‪ ،122-86 ،‬ممضي في ‪ 21‬أوت ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،16‬مؤرخة في ‪ 26‬أوت ‪ )2686‬ص‪2286‬‬
‫‪31‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫المعماري أو مكتب الدراسات وهذه نقطة ربما كانت خلال فيما بعد‪ ،‬في أجهزة االستشارة زاد منها وتمثلت‬
‫في المصالح المكلفة بالفالحة والري والمصالح المكلفة بترقية أو تسيير المناطق الخاصة هذا وعالوة على‬
‫المصالح التي عددها القانون رقم ‪ 13-53‬المتناول أدناه‪ ،‬وجعل من المصالح المكلفة بالتعمير في الوالية‬
‫مصدر تعليمات خاصة التي يمكن أن يتوقف عندها تسليم رخصة البناء‪ ،‬تنشر نسخة القرار المتضمن‬
‫رخصة البناء في مقر المجلس الشعبي البلدي لمدة سنة وشهر لكي يتمكن أي شخص باالطالع عليها‬
‫وعلى جميع وثائق ملف الطلب‪ ،‬لإلشارة هو اآلخر لم يشترط عقد الملكية في ملف تكوين الرخصة‪ .‬وفي‬
‫سياق متصل صدر مرسوم رقم ‪ 333-58‬المذكور ألول مرة تطرح التسوية القانونية على مستوى التشريع‪،‬‬
‫بالنسبة للعقار تطبق أحكام كل من المادة ‪ 32‬من األمر رقم ‪ 13-58‬تلك المتعلقة بصفقات غير قانونية‬
‫بين الخواص ألراض بناء سبق تناولها وأحكام االلتصاق بالعقار المدرجة في القانون المدني‪ ،‬بالنسبة للبناية‬
‫خصت البنايات التي يتوفر فيها الحد األدنى من قواعد التعمير ومقاييس البناء سواء قبل إنجازها أو بعد‬
‫إنجاز األشغال التي تجعلها مطابقة‪ ،‬تتضح هذه القواعد الدنيا فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -3‬االرتفاقات التي ينجر عنها التصريح بعدم جواز البناء‪،‬‬

‫‪ -3‬القواعد التي تتعلق بأماكن ومناطق محمية‪،‬‬
‫‪ -1‬قواعد األمن‪،‬‬
‫‪ -2‬المظهر الذي ال يشوه تشويها قبيحا محيط البناء المعني‪.‬‬

‫تم تفعيل للجان األحياء المنشئة بموجب األمر رقم ‪ 91-18‬المذكور أعاله‪ ،‬بالقيام بدراسات وأشغال‬
‫تهيئة واقامة مرافق في األماكن غير المهيأة التي تضم عشرات البنايات في غضون سنة على األكثر‪ ،‬كما‬
‫أحدثت لتطبيق أحكام هذا المرسوم لجان أخرى تمثلت في لجنة الوالية ولجنة الدائرة‪ ،‬األولى تتابع تطور‬
‫أشغال لجنة الدائرة وتدرس الطعون وتبين حاالت إعادة األماكن إلى وضعيتها األصلية واجراءات التنفيذ‪،‬‬
‫أما الثانية مكلفة بدراسة الملفات واخبار لجنة الوالية شهريا بحالة تقدم األشغال والصعوبات التي تعترض‬
‫تنفيذ األشغال‪ ،‬يعد هذا المرسوم عقد الملكية حسب الشكل اإلداري ويسلم رخصة البناء أو رخصة التجزئة‬
‫مع عبارة تسوية الوضعية‪ ،‬وال تشمل أحكامه البنايات المشيدة على أرض تابعة لألمالك العمومية في مفهوم‬
‫المادة ‪ 33‬من القانون رقم ‪ 39-52‬المذكور والقطاع الفالحي العمومي الذي كان يخضع ألحكام تجزئة‬
‫حق الملكية (حق االستغالل) ‪-‬استغالل األراضي التي تمنحها الدولة‪ -‬المدرج ضمن القانون المدني‪.‬‬

‫في إطار تطبيق المادة ‪ 32‬من نفس المرسوم صدرت تعليمة مشتركة المذكورة بين وزير الداخلية‬
‫والجماعات المحلية ووزير المالية ووزير العدل ووزير الفالحة والصيد البحري ووزير التعمير والبناء واإلسكان‬
‫ووزير التخطيط والتهيئة العمرانية‪ ،‬تتعلق بمعالجة البناء غير المشروع‪ ،‬إذ اقتضى األمر ذلك فعال فجاءت‬

‫‪32‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫على شكل محاور في نص نثري عام‪ ،‬ربما لكي يتاح لعامة الناس فهمه وليس على شكل بناء قانوني‬
‫(مواد)‪ ،‬توجز التعليمة كالتالي‪:‬‬

‫‪ )3‬المحور األول عدد أنماط البناء غير المشروع وحدد إطار تسويته من خالل العناصر التالية‪:‬‬
‫أ‪ -‬الصفة القانونية للقاعدة العقارية‪ :‬يضم نوعين البنايات المشيدة فوق أراض عمومية التي‬
‫بدورها تضم ثالث أنواع البنايات المشيدة فوق أراض تابعة لألمالك العمومية في مفهوم المادة‬
‫‪ 33‬من القانون رقم ‪ 39-52‬المذكور والبنايات المشيدة فوق أراض تابعة لمزارع فالحية عمومية‬
‫والبنايات المشيدة فوق أراض عمومية أخرى‪ ،‬هاته األخيرة تنقسم إلى نوعين شغل بسند وشغل‬
‫دون سند‪ ،‬البنايات المشيدة فوق أراض يملكها الخواص تتفرع إلى قسمين البناية التي شيدها‬
‫صاحب القطعة األرضية والبنايات التي شيدت فوق أراض يملكها الخواص وكانت موضوع‬
‫صفقات غير مشروعة ‪.‬‬
‫ب‪ -‬مراعاة قواعد التعمير ومقاييس البناء‪ :‬شمل نوعين من البناء‪ ،‬البنايات التي يمكن تسويتها‬
‫بتسليم رخصة البناء أو رخصة أشغال بعنوان التسوية التي تنقسم إلى نوعين البنايات المطابقة‬
‫لقواعد التعمير ومقاييس البناء والبنايات التي يمكن أن تصبح مطابقة لقواعد التعمير ومقاييس‬
‫البناء بعد تنفيذ األشغال التي تجعلها مطابقة‪ ،‬والبنايات التي ال تقبل وضعيتها التسوية‪.‬‬
‫ج‪ -‬الغرض من البناية واستعمالها‪ :‬تتعلق بالبنايات التي يزاول بها العمل والذي غير مرخص به‪،‬‬
‫هنا تكون التسوية لألرض والبناية والنشاط المزاول‪.‬‬
‫د‪ -‬مكان إقامة البنايات وتهيئة المرافق‪ :‬تتعلق بالبناية والشبكات وتضم نوعين بنايات مشيدة‬
‫فوق مكان هيئت مرافقه وبنايات مشيدة فوق مكان ل تهيأ مرافقه‪ ،‬اجتماع عشر بنايات‬
‫فأكثر تنشأ لجان األحياء المذكورة سابقا تتكفل بأشغال التهيئة‪.‬‬
‫‪ )3‬المحور الثاني أجهزة التنفيذ واإلجراءات المتبعة‬

‫ضمت الوالي ورئيس الدائرة ورئيس المجلس الشعبي البلدي ومصالح البلدية التقنية ولجنة الوالية ولجنة‬
‫الدائرة‪ ،‬أما اإلجراءات تمثلت في المراحل التالية‪ :‬المرحلة األولية‪ ،‬مرحلة دراسة الملفات واتخاذ الق اررات في‬
‫مستوى لجنة الدائرة أو لجنة الوالية‪ ،‬مرحلة تبليغ القرار والطعن‪ ،‬مرحلة تنفيذ الق اررات‪ ،‬ارجاع الوثائق‪،‬‬
‫المتابعة والتقويم‪.‬‬

‫اختتمت الت عليمة بآمال القضاء نهائيا على البناء غير المشروع الذي ال يمكنه أن يكون من وقائع‬
‫المستقبل‪.‬‬

‫الفرع ثاني‪ :‬القوانين‬

‫‪33‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫)‪(1‬‬
‫المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي للبناء‪:‬‬ ‫أوال‪-‬القانون رم ‪16-56‬‬

‫ثاني قانون ينظم المجال بعد األمر رقم ‪ 91-18‬المذكور سابقا‪ ،‬لم يختلف عن هذا األخير كثيرا‪ ،‬ففي‬
‫حاالت عدم اشتراط رخصة البناء تم رفع عدد السكان إلى ‪ 3811‬نسمة بحيث تصبح المراكز الحضرية‬
‫والتجمعات السكانية والتي ليست مراكز لبلديات واألقل من هذا العدد معفية من رخصة البناء‪ ،‬كما اشترط‬
‫رخصة البناء في المناطق الريفية ذات القيمة الفالحية العالية ألول مرة‪ ،‬أتى كذلك بنظام جديد عرف‬
‫بالرخصة المسبقة لتجزئة األراضي للبناء والرخصة المسبقة للبناء‪ ،‬األولى تكمل الثانية لكن سرعان ما ألغيت‬
‫بموجب األمر رقم ‪ 13-58‬المذكور سابقا‪ ،‬كذلك ألغيت حاالت عدم االشتراط بنفس األمر‪ ،‬اعتبر رخصة‬
‫البناء مكتسبة في حال انقضاء اآلجال المحددة بستين يوما شريطة احترام القانون‪ ،‬لإلشارة هو اآلخر لم‬
‫يشترط عقد الملكية في ملف تكوين الرخصة‪ .‬السؤال المطروح لماذا لم يأتي هذا القانون بناء (ضمن‬
‫المقتضيات) على األمر ‪ 91-18‬المذكور؟ ولماذا أتى أصال هذا القانون وهنالك األمر رقم ‪91-18‬؟ أم‬
‫هل ألغاه ضمنيا بموجب المادة ‪ 91‬منه؟‪ ،‬لنفرض أنه ألغاه لماذا أتى المرسوم رقم ‪ 333-58‬المذكور سابقا‬
‫بناء على نفس األمر؟ ولماذا تم إلغاء بعض مواده (‪ ،1/15 ،3/35 ،32 ،3/31 ،9 ،2‬ومن ‪ 23‬إلى‬
‫‪ )28‬بموجب المادة ‪ 38‬من األمر رقم ‪ 13-58‬المذكور أعاله؟ هل األمر رقم ‪ 91-18‬ساري المفعول؟‬
‫)‪(2‬‬
‫المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية‪:‬‬ ‫ثانيا‪-‬القانون رم ‪75-57‬‬

‫جاء باالستصالح الذي حسب مفهومه كل عمل من شأنه جعل أراض قابلة للفالحة صالحة لالستغالل‪،‬‬
‫ونطاق التطبيق كان على أراض تابعة للملكية العامة والواقعة في المناطق الصحراوية أو المنطوية على‬
‫مميزات مماثلة وكذا على األراضي األخرى غير المخصصة التابعة للملكية العامة والممكن استخدامها‬
‫للفالحة بعد االستصالح‪ ،‬يتم نقل الملكية للمستصلح بشرط فاسخ تمثل في إنجاز برنامج االستصالح الذي‬
‫يعده شخصيا وتصادق عليه اإلدارة في مدة خمس سنوات باستثناء حاالت‪ ،‬على أن تنقل الملكية كذلك‬
‫بالدينار الرمزي‪ ،‬احتوى على شرط مانع من التصرف يسقط بسقوط الشرط الفاسخ‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫المتعلق بالتنظي اإلمليمي للبالد‪:‬‬ ‫ثالثا‪-‬القانون رم ‪10-57‬‬

‫استهدف هذا القانون تحديد اإلطار اإلقليمي للواليات والبلديات طبقا لمبادئ الالمركزية وال تمركز كل‬
‫والية وكل بلدية ثم مالءمة القاعدة اإلقليمية مع أهداف تنمية البالد وترقية السكان الذين يعيشون فيها‪ ،‬تم‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،11-81 ،‬ممضي في ‪ 5‬فبراير ‪( ،2681‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،5‬مؤرخة في ‪ 6‬فبراير ‪ )2681‬ص‪166‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،28-81 ،‬ممضي في ‪ 21‬أوت ‪( ،2681‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،16‬مؤرخة في ‪ 25‬أوت ‪ )2681‬ص‪1166‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،16-86 ،‬ممضي في ‪ 6‬فبراير ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،5‬مؤرخة في ‪ 1‬فبراير ‪ )2686‬ص‪216‬‬
‫‪34‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫إنشاء واليات جديدة منبثقة عن جزئين أو عدة أجزاء من واليات أو عن تقسيم والية واحدة‪ ،‬كذلك تم إنشاء‬
‫بلديات جديدة منبثقة عن تقسيم بلدية موجودة ودمج جزئين أو عدة أجزاء من البلديات‪ ،‬تمت أيضا تهيئة‬
‫حدود إقليمية لبعض الواليات‪ ،‬النتيجة أسفرت عن ثمان وأربعين والية وألف وخمس مائة وأربعين بلدية‪.‬‬
‫أحال للتنظيم فيما يخص تنظيم مدينة الجزائر وكبريات التجمعات السكنية الحضرية‪.‬‬

‫رابعا‪-‬القانون رم ‪ 60-01‬المذكور‪:‬‬
‫)‪(1‬‬
‫التي تعتبر االستثناء‪ ،‬أما‬ ‫جاء هذا القانون بأدوات التهيئة والتعمير والقواعد العامة للتهيئة والتعمير‬
‫)‪(2‬‬
‫حقوق البناء‬ ‫بخصوص األراضي الواقعة خارج المناطق العمرانية للبلديات فقد حدد قرار وزاري مشترك‬
‫فيها‪ ،‬حيث ألزم كل بلدية بإعداد مخطط توجيهي للتهيئة والتعمير)‪ ،(3‬وذكر اإلجراءات المتبعة في سبيل‬
‫ذلك من المبادرة التي تكون من رئيس المجلس الشعبي البلدي إلى غاية المصادقة عليه حسب كل بلدية‪،‬‬
‫نفس الشيء مع مخطط شغل األراضي)‪ .(4‬الجديد الذي أتى به شهادة التعمير)‪ ،(5‬وخص رخصة البناء‬
‫وجميع الرخص األخرى أخي ار بملكية األرض‪ ،‬لكن في مرسوم تطبيق رقم ‪ 319-63‬المشار إليه‪ ،‬بموجب‬
‫المادة ‪ 12‬منه أضاف محررات أخرى على غرار سند الملكية كشهادة الحيازة مثال‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تقيي القوانين – الجانب العملي –‬

‫بعدما قدمنا فحوى النصوص بأهم مضامينها نناقش التعارض والتناقض على ضوء مدى التطبيق‬
‫وواقع التطبيق الصحيح أو الخاطئ‪ ،‬بنفس الشكل المعتمد في المطلب األول‪.‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،216-62 ،‬ممضي في ‪ 18‬مايو ‪( ،2662‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 1‬يونيو ‪ )2662‬ص‪661‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قرار وزاري مشترك‪ ،‬ممضي في ‪ 21‬سبتمبر ‪( ،2661‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،85‬مؤرخة في ‪ 5‬ديسمبر ‪ )2661‬ص‪1265‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،211-62 ،‬ممضي في ‪ 18‬مايو ‪( ،2662‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 1‬يونيو ‪ )2662‬ص‪ 616‬معدل متمم بـ‪ :‬مرسوم تنفيذي‪ ،121-16 ،‬ممضي‬
‫في ‪ 21‬سبتمبر ‪( ،1116‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،51‬مؤرخة في ‪ 22‬سبتمبر ‪ )1116‬ص‪ 6‬متمم بـ‪:‬‬
‫مرسوم تنفيذي‪ ،268-21 ،‬ممضي في ‪ 18‬مارس ‪( ،1121‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪2‬‬
‫أبريل ‪ )1121‬ص‪26‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،218-62 ،‬ممضي في ‪ 18‬مايو ‪( ،2662‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 1‬يونيو ‪ )2662‬ص‪ 618‬معدل متمم بـ‪ :‬مرسوم تنفيذي‪ ،128-16 ،‬ممضي‬
‫في ‪ 21‬سبتمبر ‪( ،1116‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،51‬مؤرخة في ‪ 22‬سبتمبر ‪ )1116‬ص‪ 22‬متمم بـ‪:‬‬
‫مرسوم تنفيذي‪ ،255-21 ،‬ممضي في ‪ 6‬أبريل ‪( ،1121‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،12‬مؤرخة في ‪22‬‬
‫أيريل ‪ )1121‬ص‪25‬‬
‫)‪ (5‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،215-62 ،‬ممضي في ‪ 18‬مايو ‪( ،2662‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 1‬يونيو ‪ )2662‬ص‪ 651‬معدل متمم بـ‪ :‬مرسوم تنفيذي‪ ،11-15 ،‬ممضي في‬
‫‪ 1‬يناير ‪( ،1115‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،12‬مؤرخة في ‪ 8‬يناير ‪ )1115‬ص‪ 6‬بـ‪ :‬مرسوم تنفيذي‪،‬‬
‫‪ ،111-16‬ممضي في ‪ 11‬سبتمبر ‪( ،1116‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،66‬مؤرخة في ‪ 11‬سبتمبر‬
‫‪ )1116‬ص‪ 6‬الملغى بـ‪ :‬مرسوم تنفيذي‪ ،26-26 ،‬ممضي في ‪ 16‬يناير ‪( ،1126‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪،‬‬
‫ع‪ ،1‬مؤرخة في ‪ 21‬فبراير ‪ )1126‬ص‪6‬‬
‫‪35‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫الفرع األ ول‪ :‬األوامـــــر‬

‫أوال‪-‬األمر رم ‪ 17-17‬المذكور‪:‬‬

‫ساهم في جانب منه في تطهير الجانب العقاري عند متابعته للوضعية القانونية للعقارات التي ليس بها‬
‫سندات واجراء تحقيق بذلك‪ ،‬غير أن الجانب اآلخر لقانون الثورة الزراعية فشل في تحقيق أهدافه حيث بقي‬
‫القطاع الخاص مهيمنا على ‪ % 85.6‬من المساحة الكلية للزراعة حسب إحصائيات أجريت سنة ‪،3615‬‬
‫كما تصدى القطاع الخاص إلجراءات التأميم بكافة السبل القانونية وغير القانونية بحيث اضطر الكثير إلى‬
‫القيام ببيوع صورية لتفادي التأميم أو اللجوء إلى بيوع عرفية نظ ار لقلة التعويض الممنوح في حالة التأميم‪،‬‬
‫ومن هنا اكتسب عدة أفراد عقارات فالحية بعقود عرفية فمنهم من استمر في فالحتها ومنهم من حولها عن‬
‫مقصدها أو أهملها حتى صارت بور لبيعها مرة أخرى كأرض للبناء فكانت هذه البدايات األولى من الناحية‬
‫)‪(1‬‬
‫القانونية لظهور بنايات خارج سلطة القانون‪.‬‬

‫كما قال آخر بأن قانون الثورة الزراعية أتى بجملة من المبادئ من بينها حضر المعامالت العقارية‬
‫الواردة على األراضي الزراعية بعد نشر القانون وبطالن السابقة بأثر رجعي يمتد إلى ‪ 8‬يوليو ‪3698‬‬
‫مضيفا بعد تقرير أسلوب التأميم الذي افتقد فيه لشرعية قانونية واضحة يقبلها المالك‪ ،‬فقد الق تطبيق‬
‫المرحلة الثانية من الثورة الزراعية التي شملت ‪ 888.935‬هكتار من أمالك الخواص أساليب معارضة‬
‫شديدة ومتنوعة منها اإلسراع في عملية تعمير األراضي الفالحية والبناء بشكل غير شرعي بغرض تحويلها‬
‫عن وجهتها الفالحية أو عن طريق تهريبها في السوق الموازية بعقود عرفية‪ ،‬تحمل تاريخا رجعيا للتملص‬
‫في نظر األفراد من أحكام قانون التوثيق وقد راج هذا اإليجاب وقابله عروض مختلفة لفائدة حاجة عمال‬
‫المصانع الجدد للسكن‪ ،‬كما أن العديد من الفالحين قد تركوا األرض نتيجة ذلك هروبا من مصير غامض‪،‬‬
‫ونزحوا جماعيا إلى المدينة للبحث عن األفضل فخرجت هذه األخيرة عن دوائرها بعد أن عجزت عن‬
‫استيعاب الكم الهائل من السكان الجدد والوظائف الجديدة‪ ،‬فكلها امتألت حتى االختناق من ت اركمات فوضوية‬
‫)‪(2‬‬
‫لظواهر غير محددة‪ ،‬وتحولت ضواحيها إلى مناطق عمرانية من مزيج غريب لألشكال‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬األمر رم ‪ 62-17‬المذكور‪:‬‬

‫المالحظ في الميدان أن البلديات لم تراع في كثير من الحاالت ما نص عليه القانون‪ ،‬فقامت ببيع تلك‬
‫األراضي من أجل البناء قبل إدماجها ضمن االحتياطات البلدية ودون تبليغ وتعويض مالكيها‪ ،‬كما باعت‬
‫للمواطنين قطع أرضية للبناء بدون تسليم عقود ملكية وهذا في غياب نصوص قانونية تستلزم الحصول على‬
‫عقد الملكية عند طلب رخصة البناء ودون القيام بإجراءات التسجيل والشهر مما تسبب في منازعات عديدة‬

‫)‪ (1‬لقدوعي‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪26‬‬

‫)‪(2‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot.com/2012/01/blog-post.html‬‬

‫‪36‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫وعرقلة تطور البناء وعمليات المسح العقاري‪ ،‬وقد نتج عنه تقييد حرية التملك والتصرف في األراضي التابعة‬
‫للخواص الواقعة ضمن المحيط العمراني للبلديات ولجوء األف ارد إلى بيع أراضيهم بعقود عرفية وظهور البناء‬
‫)‪(1‬‬
‫الفوضوي وانشاء سوق موازية‪.‬‬

‫نتائج هذا األمر ال يمكن وصفها إال بالمدمرة‪ ،‬فقد خلف آثار كبيرة في ميدان البناء غير الشرعي ال‬
‫تزال إلى اليوم‪ ،‬إذ ساعد كثي ار قبول تسجيل هذه السندات غير الشرعية بموجب المادة ‪ 315‬من قانون‬
‫)‪(2‬‬
‫مقابل تحصيل ‪ % 3‬من المعاملة العقارية غير الشرعية ووصل عدد‬ ‫المالية التكميلي لسنة ‪3651‬‬
‫البنايات غير الشرعية بفعل االحتياطات العقارية إلى حوالي ‪ 18.111‬بناية سنة ‪ ،3658‬هذا العدد اعتبر‬
‫عامل ضغط أجبر المشرع على االعتراف بحقوق الشاغلين في ميدان التملك والسكن بموجب المرسوم رقم‬
‫‪ 333-58‬المذكور الذي لم يسهم كثي ار في حل المشكلة مع تزايد استمرار أسباب البناء غير الشرعي فقد‬
‫)‪(3‬‬
‫ثبت أن عدده تجاوز ‪ 233.526‬سنة ‪ 3651‬لوحدها‪.‬‬

‫ننوه أنه بصدد العقود العرفية سنتطرق لها أدناه‪.‬‬

‫ثالثا‪-‬األمر رم ‪ 21-17‬المذكور‪:‬‬

‫نرى نصه على حاالت عدم اشتراط رخصة البناء‪ ،‬وعدم نصه على وثيقة رسمية للملكية في مكونات‬
‫ملف طلب الرخصة‪ ،‬واعتبار سكوت اإلدارة موافقة على رخصة البناء بعد مضي اآلجال المحددة فيه‪ ،‬وكثرة‬
‫اإلجراءات السلمية فيه ساهمت بقدر أو بآخر من وتيرة الطلب على الرخصة وبالتالي منح الدعم لتزايد‬
‫البناءات غير الشرعية‪.‬‬

‫رابعا‪-‬األمر رم ‪ 17-17‬المذكور‪:‬‬

‫واجهت عملية المسح صعوبات من الناحية المادية‪ ،‬فرغم البدء فيها منذ سنة ‪ 3613‬إال أنها لم تتقدم‬
‫كثي ار إذ لم يمسح من مجموع ‪ 3823‬بلدية سوى ‪ 193‬بلدية فقط ولم تسلم الدفاتر العقارية سوى في ‪112‬‬
‫بلدية‪ ،‬كما أن المناطق التي تم مسحها مهددة بالضياع بسبب عدم متابعة األشغال من قبل المعنيين سواء‬
‫البلديات أو مصالح المحافظات العقارية‪ .‬وبسبب االرتباط العضوي بين النظام الشهر العقاري العيني والمسح‬
‫العام لألراضي فقد أعاق هذا األخير السير العادي لعملية تطهير الملكية العقارية وعدم االستغالل األمثل‬
‫)‪(4‬‬
‫للعقارات‪.‬‬

‫خامسا‪-‬األمر رم ‪ 17-57‬المذكور‪:‬‬

‫)‪ (1‬دباش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪221 ،225‬‬

‫)‪(2‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot.com/2012/01/blog-post.html‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪Ibid‬‬
‫)‪ (4‬تكواشت‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪61‬‬
‫‪37‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫رغم تداركه لهفوات األمر رقم ‪ 91-18‬من حيث إلغاء حاالت عدم اشتراط رخصة البناء ورفع آجال‬
‫دراسة ملف طلب رخصة البناء واثبات سكوت اإلدارة لدى المحكمة المختصة‪ ،‬ورغم وضع عقوبات صارمة‬
‫ألعوان الرقابة في حالة عدم اتخاذ تدابير الزمة‪ ،‬إال أنه لم ينتبه لعقد ملكية العقار محل البناء ولم يدرجه‬
‫ضمن مراسيمه التطبيقية فيما بعد‪ ،‬فيما يتعلق بتكوين الوثائق الضرورية للحصول على قرار الرخصة‪ ،‬أما‬
‫بخصوص تسوية الوضعية األرضية فيه فكانت‪:‬‬

‫‪ .7‬تسوية وضعية األراضي التي كانت محل معامالت غير مانونية بين األف ارد‪ :‬تتم التسوية لفائدة من‬
‫يحوز (يشغل) األرض حيازة فعلية‪ ،‬وعليه إذا كان المستفيد من المعاملة ال يتوفر فيه شروط الحيازة‬
‫سقط حقه في التسوية‪ ،‬فتقوم البلدية بالتنازل لصالحه عن ملكية األرض التي كانت معينة بالدمج‪،‬‬
‫)‪(1‬‬
‫وهذا بدفع مقابل على شريطة احترام قواعد التعمير‪.‬‬
‫‪ .6‬تسوية وضعية االحتالل غير الشرعي لأل راضي العمومية‪ :‬شملت عملية التسوية هذه حوالي‬
‫‪ 181.111‬حالة على المستوى الوطني وكانت التسوية في حالتين‪:‬‬
‫أ‪ -‬الحالة األولى‪ :‬هي حالة االحتالل غير المشروع على أراض عمومية والبناء عليها دون أن‬
‫يكون للشاغل سند أو رخصة بناء‪ ،‬هنا يتم التنازل لفائدة الشاغل الفعلي على الجزء الذي‬
‫استعمل كقاعدة لتشييد البناء‪ ،‬ويكون بدفع القيمة التجارية لألرض زائد مبلغ التعويض يساوي‬
‫)‪(2‬‬
‫كلفة المبنى المشيد مخصوم منها قيمة مواد البناء التي جلبها المستفيد‪.‬‬
‫ب‪ -‬الحالة الثانية‪ :‬وهي حالة وقوع احتالل غير شرعي وتشييد بناء على أساس سند أو رخصة‬
‫تفيد التصريح باألشغال‪ ،‬أي أن الشاغل حسن النية‪ ،‬هنا تسوى وضعية قطعة األرض بالتنازل‬
‫عن ملكيتها للشاغل الفعلي في الجزء المبني فقط‪ ،‬أما باقي القطعة األرضية تبقى ملك للبلدية‬
‫)‪(3‬‬
‫بحيث يدفع المستفيد جراء هذا التنازل مبلغا نقديا يساوي القيمة التجارية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬القوانين‬

‫أوال‪-‬القانون رم ‪ 16-56‬المذكور‪:‬‬
‫)‪(4‬‬
‫وان كنا نرى خالفا لهذا‬ ‫تمثل دور هذا القانون في اإللغاء الكامل لألمر رقم ‪ 91-18‬المتكلم عنه‬
‫كما سبق توضيح ذلك‪ ،‬نعتقد أنه وقع في نفس الخطأ من حيث حاالت عدم اشتراط رخصة البناء وعدم‬
‫اشتراط عقد الملكية وسكوت اإلدارة خالل انقضاء اآلجال يكسب رخصة البناء‪.‬‬

‫)‪ (1‬سماعين شامة‪( ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري)‪ ،‬بدون رقم الطبعة‪ ،‬الجزائر‪ :‬دار هومه‪ ،‬ص‪16‬‬
‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪15 ،16‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪15 ،16‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot.com/2012/01/blog-post.html‬‬

‫‪38‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫ثانيا‪-‬القانون رم ‪ 75-57‬المذكور‪:‬‬

‫(‪ ...‬نسجل قصوره من حيث آليات المتعلقة بالرقابة وفتحه المجال إلمكانية تحويل األراضي الفالحية‬
‫عن مقصدها إلى أراض للبناء غير القانوني‪...‬فالسماح بالبناء على األراضي المستصلحة يفتح لبيعها‬
‫خاصة بعد أن تنقل الملكية للمستصلح بالدينار الرمزي‪...‬في الوقت الذي تنعدم فيه الوسيلة القانونية الكفيلة‬
‫بمراقبة مدى الحفاظ على طبيعة هذه األرض الحقا‪ ،‬و‪...‬ال يوجد ما يمنع إعادة بيع األرض بعد استصالحها‬
‫)‪(1‬‬
‫إال الوازع الديني واألخالقي‪)...‬‬

‫ثالثا‪-‬القانون رم ‪ 10-57‬المذكور‪:‬‬

‫(‪...‬عدم استقرار النظام اإلداري للدولة الجزائرية فيما يخص الترقية اإلدارية‪ ،‬إذ إلعادة الهيكلة اإلدارية‬
‫هذه أثار سلبية أدت إلى تفتيت بعض المناطق الممسوحة لبلدية معينة لفائدة عدة بلديات‪ ،(2))...‬نرى نحن‬
‫أن هذا التقسيم وباألخص في واليات الشمال وبظهور بلديات جديدة كانت له تداعيات سلبية في اكتساب‬
‫األراضي للبناء‪ ،‬وبالتالي توسع البلدية عمرانيا وسكانيا فيتغير الطابع الريفي للمنطقة وهكذا‪ ،‬فبعد أن كانت‬
‫الهجرة الريفية تتجه إلى المدن الكبرى أصبحت تتجه نحو هذه األخيرة خاصة أثناء األزمة األمنية التي‬
‫شهدتها البالد‪ ،‬فتحولت أراضي فالحية خصبة جدا إلى بناء فوضوي‪.‬‬

‫رابعا‪-‬القانون ‪ 60-01‬المذكور‪:‬‬

‫اعتماده على أدوات التهيئة والتعمير المتمثلة في المخطط التوجيهي ومخطط شغل األراضي واسناد‬
‫اإلعداد إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي نراه خاطئا‪ ،‬كان األجدر توكيل األمين العام للبلدية نظ ار للخبرة‬
‫القانونية والخبرة في التسيير أو توكيل األمر إلى أي هيئة عمومية أو مكتب دراسات مع االحتفاظ بالمداولة‪،‬‬
‫فليس كل رئيس بلدية على دراية بالمجال القانوني واإلداري والتقني‪ ،‬هذا من جهة أما من جهة القواعد‬
‫العامة للتهيئة والتعمير فنرى أنها أصبحت هي األصل نظ ار لغياب المخططات األخرى أو قصورها‪ ،‬وهي‬
‫األخرى لم تطبق‪ .‬كما أن نصه على قواعد التعمير العامة أوال نراه ترتيب متعمد ألنه كان من اإلد ارك عدم‬
‫تغطية كامل البالد بأدوات التعمير‪ .‬كما أنه في مجال المراقبة أعطى الحق لرئيس البلدية والوالي فقط أما‬
‫األعوان المحلفين ألم يلغي هذا القانون قانون رقم ‪ 13-53‬واألمر رقم ‪ 13-58‬أي كل أجهزة الرقابة ملغاة‬
‫خصوصا وأن المادة ‪ 16‬من القانون رقم ‪ 36-61‬المذكور لم تنص على الرقابة كنصها على استمرار‬
‫تطبيق أدوات التهيئة والتعمير المعدة قبل صدوره‪ ،‬لكن هذا النقص تم تداركه ربما في المرسوم التشريعي‬
‫رقم ‪ 11-62‬المذكور‪ ،‬ليعاد النظر في هذه الرقابة بموجب القانون رقم ‪ 18-12‬المعدل والمتمم للقانون رقم‬
‫‪ 36-61‬المذكورين‪ ،‬هذه المآخذ للقانون وأخرى كصياغة مواده التي جاءت أكثر من معقدة أي تجاوزت‬

‫)‪ (1‬لقدوعي‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪28‬‬

‫)‪ (2‬تكواشت‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪61‬‬
‫‪39‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫األدبيات القانونية‪ ،‬سيما تعريفات أدوات التهيئة والتعمير والمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل‬
‫األراضي‪.‬‬

‫في مذكرة لألمين العام للحكومة)‪ ،(1‬والمتعلقة بإجراءات إعداد النصوص والمصادقة عليها‪ ،‬جاء في‬
‫خاتمتها (‪...‬ينبغي أن يوضح بأن جودة النصوص مرهونة بمدى االهتما الذي يت إيالؤه لتنظي الوظيفة‬
‫القانونية في اإلدارات المركزية بالو ازرات وبمستوى تأهيل اإلطارات التي تتولى ذلك‪ .‬غير أنه لوحظ أن‬
‫الهياكل القانونية القائمة (مديرية‪ ،‬مديرية فرعية‪ ،‬مكتب‪ )...،‬ليست مزودة أحيانا بما فيه الكفاية بالوسائل‬
‫البشرية المؤهلة القادرة على أن تجسد فلسفة برنامج الحكومة وأهدافه عموما والسياسات القطاعية‬
‫خصوصا بمفاهي تشريعية وتنظيمية‪ .‬ومن جهة أخرى تلزم قاعدة التضامن الحكومي كل عضو في‬
‫الحكومة أن يتحمل أعمال المجموعة الحكومية‪ ،‬ولذلك فإنه من الضروري أن يقوم الوزراء الذين يطلب منهم‬
‫إبداء رأيه في النصوص التي بادر بها أعضاء آخرون في الحكومة اإلدالء برأيهم بكيفية يتم من خاللها‬
‫تبليغ كل العناصر التي من شأنها أن تحسن النص في شكله ومضمونه على حد سواء‪ .‬إن وجهة النظر‬
‫المعبر عنها بواسطة الصيغة السهلة من نوع "إن دراسة النص ال تثير أية مالحظات" التي غالبا ما تكرر‬
‫في مراسالت الو ازرات ال تطابق دوما الموامف التي يعبر عنها ممثلو هذه الو ازرات أثناء االجتماعات‬
‫التنسيقية التي تنظ الستكمال صياغة النص صياغة نهائية من طرف مصالح األمانة العامة للحكومة‪.‬‬
‫ويهدف التذكير بالتعليمات والتوجيهات الواردة آنفا إلى تحسين نوعية النصوص وضمان سرعة معالجتها‬
‫والمساهمة بذلك في حركة تجديد وتكييف الرسالة القانونية للبالد‪ )...‬النص غني عن أي تعليق‪ ،‬وللتذكير‬
‫)‪(2‬‬
‫الذي يحدد‬ ‫فقط يلعب هذا الجهاز التابع لرئاسة الجمهورية بموجب المرسوم الرئاسي رقم ‪361-13‬‬
‫صالحيات مصالح رئاسة الجمهورية وتنظيمها‪ ،‬دو ار أساسيا في اإلجراءات التي تضبط تحضير النصوص‬
‫القانونية باختالف طبيعتها واعدادها واصدارها وعرضها على السلطات المؤهلة لتوقيعها وكذا نشرها في‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬كما لها دور كهيئة استشارة في المجال القانوني وذلك عندما يطلب منها في أغلب األحيان‬
‫الفصل في األشكال القانونية لنشاطات الوزراء أو إبداء رأيها المعلل في كل مسألة قانونية قد يطرحها عليها‬
‫رئيس الجمهورية أو الوزير األول أو الوزراء أو المؤسسات األخرى للجمهورية‪ ،‬وباعتبارها قاعدة تنظيم‬
‫النشاط القانوني للدولة فهي تشهد نشاطا مكثفا ويعود لها الفضل في إجراءات وكيفيات إعداد النصوص‬
‫التشريعية والتنظيمية من حيث تقنيات الصياغة القانونية والمصطلحات واحترام معايير واجراءات التشاور‬
‫الوزاري المشترك‪ ،‬غير أن هذا النشاط المكثف تعترضه بعض النقائص تكون داخلية أحيانا ولكن في أغلب‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة الجمهورية‪ ،‬األمانة العامة للحكومة‪ ،‬مذكرة األمين العام للحكومة رقم‬
‫‪ 111‬أ‪.‬ع‪.‬م‪/‬د‪ 1111/‬المؤرخة في ‪ 1‬فبراير ‪ ،1111‬المتعلقة بإجراءات إعداد النصوص والمصادقة عليها‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم رئاسي‪ ،261-12 ،‬ممضي في ‪ 11‬يوليو ‪( ،1112‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،61‬مؤرخة في ‪ 16‬يوليو ‪ )1112‬ص‪28‬‬
‫‪40‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫األحيان تكون خارجية مردها أساسا إلى نقص‪ ،‬أو باألحرى إلى انعدام التشاور والى عدم كفاية التأطير‬
‫الذي يتكفل بالنشاطات القانونية في الو ازرات‪ ،‬وأبرز مثال ما ذكرته المذكرة المشار إليها أعاله‪ ،‬إضافة إلى‪:‬‬

‫‪ ‬األسباب المقدمة والمتمثلة في شرح التراتيب الجديدة بدافع مالءمة الترتيب السابق مع المعطيات‬
‫الجديدة لالقتصاد الوطني‪ ،‬تبقى غامضة وغير كافية‪ .‬إن هذا الطرح الذي يجسد عدم إنضاج‬
‫مشاريع النصوص يفضي في الغالب إلى عدم استقرار المعايير القانونية‪،‬‬
‫‪ ‬عدم وجود آليات تقييم مدى فعالية ومالءمة النصوص المتخذة ال يسمح بتحديد الصعوبات‬
‫المعترضة أثناء تنفيذها تحديدا ميدانيا‪،‬‬
‫‪ ‬بالرغم من طبيعة النصوص المقترحة وأهمية الميادين التي تحكمها‪ ،‬فإن مشاريع التعديل تكون‬
‫في الغالب نتاج جهد قطاعي‪ ،‬ويكون بالضرورة جهدا متحي از وغير كاف‪،‬‬
‫‪ ‬البطء في تنفيذ النصوص‪ ،‬حيث تخضع مشاريع النصوص التشريعية والتنظيمية عموما‪ ،‬أثناء‬
‫إعدادها‪ ،‬إلى إجراء استعجالي يجد تفسيره في ضغوط داخلية أو خارجية‪ ،‬ولكن بمجرد المصادقة‬
‫عليها‪ ،‬ينتفي الطابع االستعجالي كما لو أن صدور النص يمثل غاية في حد ذاته‪ ،‬وفي هذا‬
‫اإلطار‪ ،‬تذكر األمانة العامة للحكومة تلقائيا القطاعات المعنية بوجوب المبادرة بالنصوص‬
‫التطبيقية المرتبطة بذلك‪،‬‬
‫‪ ‬النقص في العناية بتنفيذ النص يؤدي إلى تعديل النص األصلي أحيانا حتى قبل تجسيد التدابير‬
‫التي يسنها بفعل أسباب تكمن في أن الترتيب المعتمد يكون إما قد تجاوزه الزمن‪ ،‬واما اتضح بأن‬
‫تطبيقه صعب بسبب بعض المقاييس المتصلة بالواقع االجتماعي واالقتصادي التي لم تؤخذ في‬
‫الحسبان أثناء تصور المعيار القانوني‪،‬‬
‫‪ ‬تمثيل الو ازرات في اجتماعات التنسيق التي تعقد في األمانة العامة للحكومة غالبا ما يكون بمستوى‬
‫غير كاف مما ال يسمح بالتعبير الواضح والمأذون من الو ازرة عن مدى مالءمة النصوص محل‬
‫الدراسة أو عن محتواها‪( ،‬كما أشير في المذكرة أعاله)‬
‫‪ ‬المشاكل المعترضة أثناء تصور النصوص واعدادها ناجمة عن غياب تحليلي فقهي أو دراسة‬
‫)‪(1‬‬
‫للقانون المقارن ذي صلة بالتشريع والتنظيم المقررين‪.‬‬

‫ولألسف الشديد همش هذا الجهاز الفعال في المقرر الدراسي الذي تلقيناه‪ ،‬بل حتى أساتذة ال يعلمون‬
‫الدور الحقيقي الذي أنيط به‪ ،‬وقد لمسنا هذا منهم كمثال من خالل تلقيننا أن النص القانوني يصدر باللغة‬
‫الفرنسية ويترجم إلى اللغة العربية‪ ،‬وأن في حالة الغموض واإلبهام يرجع إلى النص الفرنسي‪ ،‬تؤكد األمانة‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬رئاسة الجمهورية‪ ،‬األمانة العامة للحكومة (مهام‪ ،‬تنظيم‪ ،‬وسير األمانة العامة‬
‫للحكومة) ص‪ 21 ،6 ،1 ،2‬ولالستزادة طالع هذا المرجع على‪ّ :‬‬
‫‪www.joradp.dz‬‬

‫‪41‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫العامة للحكومة مرة أخرى أن إرسال مشاريع النصوص إليها يكون في أربعين نسخة باللغة العربية وترجمتها‬
‫إلى اللغة الفرنسية)‪ ،(1‬وبعد استكمال كامل اإلجراءات يتم طبع الجريدة الرسمية باللغة الوطنية وترجمتها إلى‬
‫اللغة الفرنسية‪ ،‬وأن هذا الجهد اإلضافي يتطلب وقتا أطول للترجمة‪ ،‬والتصحيح‪ ،‬سواء اللساني أو القانوني‬
‫وتوحيد المصطلحات القانونية)‪.(2‬‬

‫نرى أسبابا قانونية أخرى في قوانين ال عالقة لها بالعقار وال البناء‪ ،‬ولعل أبرزها ما يستحضرنا‪ ،‬القانون‬
‫األول هو قانون رقم ‪ (3)33-52‬المتضمن قانون األسرة المعدل والمتمم‪ ،‬نرى أن عدم التنصيص على تدخل‬
‫الدولة في الزواج باختيار الزوجين لتحسين النسل في الدولة‪ ،‬وعدم التأهيل للزواج‪ ،‬وعدم دعم الدولة للزواج‪،‬‬
‫وعدم وجود هيئات لمراقبة عملية الزواج كهيئة الشؤون االجتماعية الموجودة في الغرب‪ ،‬وعدم وجود نظام‬
‫نزع الوصاية في حالة اإلخالل بميثاق الزواج‪ ،‬وعدم وجود قيمة للولد الذي نعتبره أثمن ما في حوزة األمة‪،‬‬
‫كان بكل شيء أو بال شيء سببا ونتيجة مباشرة لتركيبة النسيج البشري الحالي وبالتالي التأثير على موضوع‬
‫ظاهرتنا‪ ،‬وكمثال في هذا السياق أثبتت دراسات وبحوث أجريت على فئران تجارب تم تعريضهم لسلوك‬
‫عدواني ومضاعفات في صعوبات الحياة‪ ،‬بعد فترة تركت الفئران للتزاوج‪ ،‬أسفرت النتيجة عن جيل أبناء ذوو‬
‫توتر وقلق عال وانفعال غير طبيعي وقدرات محدودة‪ ،‬بحيث أثرت تلك العوامل الطبيعية التي تعرض لها‬
‫آباءهم على جيناتهم وانتقلت إلى األبناء‪ ،‬هذا ما حدث للشعب الجزائري طيلة فترة االستعمار وكنتيجة حتمية‬
‫له‪ ،...‬كان األجدر االستفادة من تجارب دول‪ ،‬سيما قوانين نورنبرغ في الرايخ الثالث‪ ،‬وقانوني الهجرة‬
‫والجنسية في الواليات المتحدة التي ال زالت إلى اليوم تستقبل المهاجرين‪ ،‬والتجربة الماليزية في دمج األعراق‬
‫بقيادة مهاتير محمد بعدما اكتشف أن عرق بلده األصلي يتصف بالكسل والخمول والجمود والت ارخي (في‬
‫كتابه معضلة الماليو سنة ‪ ،)3611‬وقانوني الالجئين ولم الشمل العائلي بجمهورية ألمانيا االتحادية‪ ،‬وقانون‬
‫القومية الذي ينظر الكنيست فيه حاليا في ذكرى الـ‪ 11‬للنكبة‪ ،‬كما أن لهذا كله رابط بالقانون الثاني الذي‬
‫)‪(4‬‬
‫المعدل والمتمم‪ ،‬الذي نعتبر مبدأ المعاملة بالمثل ليس في‬ ‫هو قانون الجنسية الوطني رقم ‪59-11‬‬
‫موضعه البتة‪ ،‬مقارنة بموضع الدولة وبالرغم من أنه قانون سيادي‪ ،‬فهو صعب في شروط منح الجنسية‬
‫المكتسبة مقارنة مع الواليات المتحدة‪ ،‬فنرى أنه كان على الدولة أن تكون السباقة قبل ألمانيا في احتضان‬

‫)‪ (1‬مذكرة األمين العام للحكومة‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪1‬‬

‫)‪(2‬‬

‫‪ ‬األمانة العامة للحكومة‪( ،‬مهام‪ ،‬تنظيم‪ ،‬وسير األمانة العامة للحكومة)‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪1‬‬
‫‪ ‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬األمانة العامة للحكومة‪ ،‬مقرر مؤرخ في ‪ 16‬يوليو ‪ ،1122‬يضبط‬
‫هياكل األمانة العامة للحكومة ويحدد مهامها‪ ،‬المواد ‪21 ،21 ،2‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،22-86 ،‬ممضي في ‪ 6‬يونيو ‪( ،2686‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،16‬مؤرخة في ‪ 21‬يونيو ‪ )2686‬ص‪ 621‬معدل متمم بـ‪ :‬أمر‪ ،11-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬فبراير ‪1116‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )1116‬ص‪28‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،85-11 ،‬ممضي في ‪ 26‬ديسمبر ‪( ،2611‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،216‬مؤرخة في ‪ 28‬ديسمبر ‪ )2611‬ص‪ 2611‬معدل متمم بـ‪ :‬أمر‪ ،12-16 ،‬ممضي في ‪11‬‬
‫فبراير ‪( ،1116‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،26‬مؤرخة في ‪ 11‬فبراير ‪ )1116‬ص‪26‬‬
‫‪42‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫السوريين وتسهيل إجراءات اإلقامة واالستفادة من هذا العرق أو من غيره‪ ،‬فنحن األولى بهم خصوصا وأنه‬
‫ال يوجد اندماج بيننا بل تكامل‪ ،‬ال أن تفتح الحدود باألمس القريب لغيرهم من دول الساحل ليزيدوا لتركيبة‬
‫النسيج البشري المحلي بؤسا وفق ار بداعي ظرفي االستعجال واالستثناء –السوري المثقف ليس باالستعجال‬
‫)‪(1‬‬
‫الذي نعتبره هو‬ ‫واإلفريقي العالة استعجال‪ ،-‬رغم وجود قانون ثالث يتعلق بوضعية األجانب في الجزائر‬
‫اآلخر مجمد لحركة األجناس من حيث شروط الدخول واإلقامة والتنقل في الجزائر منذ دخوله حيز النفاذ‬
‫ألول مرة إلى تعديله‪ ،‬كما كان حريا االستفادة من التجربة التركية في مفهوم العلمانية‪ ،‬والتجربة الخليجية‬
‫عموما‪ ،‬وباألخص قطر واإلمارات العربية المتحدة‪ ،‬حيال كل هذا قد ينتاب القارئ شك ويقول هذا جنون‬
‫مطبق ‪ ،‬ال فكل هذا له عالقة بالعمران‪ ،‬فاألجنبي إذا شعر باحتضان الدولة لمواطنيها ورعاياها تعزز لديه‬
‫شعور العز باالنتماء إليها‪ ،‬فتتحقق المواطنة لديه‪ ،‬وبالتالي تقديم أفضل الخدمات ومجال العمران غير‬
‫مستثنى من هذا‪ ،‬من ناحية أخرى نرى أن للسياحة العمرانية سواء الدراسية المتمثلة في الصالونات أو‬
‫المؤتمرات أو الملتقيات في مجال العمران‪ ،‬وسواء تلك المتمثلة في زيارة المدن لخصوصيتها المعمارية‪ ،‬لها‬
‫الفضل في تقديم المزيد من األفكار وتطوير العمارة على أصعدة شتى‪...‬واألهم من ذلك اإلسفار عن جيل‬
‫جديد من خالل انصهار العرقيات المتنوعة بالزواج‪.‬‬

‫كما نرى سببا قانونيا آخر يتمثل في المهندس المعماري‪ ،‬ليس في قانونه رقم ‪ 11-62‬المذكور‪،‬‬
‫وخاصة في مادته ‪ ،3‬فقرة ‪( 3‬الهندسة المعمارية هي التعبير عن مجموعة من المعارف والمهارات المجتمعة‬
‫في فن البناء كما هي انبعاث لثقافة ما وترجمة لها)‪ ،‬القانون هنا وفى وكفى‪ ،‬ولكن الخلل والتضعضع كان‬
‫في مناهج تلقين هذه المعارف وصقل هذه المهارات التي شكلت إرهاصات الحاضر والمستقبل للعمارة‪ ،‬إذ‬
‫يتخرج المئات سنويا من المدرسة متعددة التقنيات للهندسة المعمارية والعمران‪ ،‬واآلالف من الجامعات‬
‫تخصص هندسة معمارية وهندسة مدنية‪ ،‬والبالد تشهد هذه الفوضى العمرانية في الشكل (المنظر العام‬
‫المتجلي في الكتل اإلسمنتية) وفي غياب صروح معمارية‪...‬‬
‫)‪(2‬‬
‫المحدد للمواصفات‬ ‫بخصوص البناء في الصحراء القارة‪ ،‬نرى المرسوم التنفيذي رقم ‪31-32‬‬
‫العمرانية والمعمارية والتقنية المطبقة على البنايات في واليات الجنوب‪ ،‬وقرار وزير السكن والعمران والمدينة‬
‫المحدد لواليات الجنوب المعنية بتطبيق هذا المرسوم التنفيذي)‪ ،(3‬توطيدا للتراث المعماري المتخلف في هذه‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬أمر‪ ،122-55 ،‬ممضي في ‪ 12‬يوليو ‪( ،2655‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،56‬مؤرخة في ‪ 16‬يوليو ‪ )2655‬ص‪ 668‬الملغى بـ قانون‪ ،22-18 ،‬ممضي في ‪ 16‬يونيو ‪،1118‬‬
‫(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،15‬مؤرخة في ‪ 1‬يوليو ‪ )1118‬ص‪6‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،11-26 ،‬ممضي في ‪ 2‬فبراير ‪( ،1126‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،5‬مؤرخة في ‪ 21‬فبراير ‪ )1126‬ص‪1‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قرار‪ ،‬ممضي في ‪ 12‬مارس ‪( ،1126‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،66‬مؤرخة في ‪ 11‬يوليو ‪ )1126‬ص‪21‬‬
‫‪43‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫المناطق‪ ،‬صحيح أن كل منطقة وخصوصيتها لكن ليس على حساب التخلف والبؤس والمنظر غير الالئق‬
‫للبنايات‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬المتدخلون في رمابة عملية البناء ومحاسبة القضاء‬

‫يشارك في تطبيق قوانين التهيئة والتعمير أجهزة إدارية وهيئات عمومية أوكل إليها في سبيل التطبيق‬
‫السلس والصارم للقانون رصد هذه التجاوزات ومعالجتها بطريقتها الخاصة‪ ،‬لكن عدم تفعيل المعنى الحقيقي‬
‫للبيروقراطية وتكاسل هذه الجهات وتقاعسها وعدم استخدام صالحياتها مرة أخرى يجعل األمر ال مناص‬
‫من كثرة الخروقات وترتيب نتائج وخيمة (مطلب أول)‪ ،‬واذا كان مبدأ الوقاية خير من العالج صالحا في‬
‫جميع صور الحياة فإن لم يمتثل لتوجيهاتها وأوامرها تحيل الملف إلى القضاء بصفته الوصي على التطبيق‬
‫الصحيح للقانون‪ ،‬لكن هذا األخير ورغم تعدد درجة التقاضي يبقى بطيئا ومترددا أحيانا خاصة على مستوى‬
‫المحكمة االبتدائية (مطلب ثاني)‪.‬‬

‫المطلب األ ول‪ :‬األجهزة اإلدارية والهيئات والمصالح العمومية‬

‫نعتقد أن كثرة المتدخلين في مجال البناء صعبت من المهمة وأدت إلى تبديد الجهود والت ارشق برمي‬
‫المسؤوليات والتهرب منها‪ ،‬إذ تنقسم األجهزة اإلدارية والمتمثلة في الجماعات اإلقليمية (فرع أول) وهيئات‬
‫الالتمركز من مديريات تنفيذية ولجان (فرع ثاني)‪ ،‬وسنكتفي بهذا دون التطرق إلى األجهزة المركزية فهي‬
‫غالبا ما ترسم لنفسها صورة االلتزام وتجسيدها الحقيقي للقانون ربما بطبيعة قربها من رقابة الحكومة و‪/‬أو‬
‫رئاسة الجمهورية‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬الجماعات اإلمليمية‬

‫البلدية قاعدة الالمركزية والنواة األولى للدولة عانت وال تزال تعاني من هذا النظام (الالمركزي) بعيدة‬
‫كل البعد من مشاركة المواطن لتسيير شؤون بلديته رغم مواد الباب الثاني من قانونها‪ ،‬ثم الوالية‪.‬‬

‫أوال‪-‬البلدية‪:‬‬

‫تتوفر البلدية على هيئتان هيئة مداولة المجلس الشعبي البلدي وهيئة تنفيذية ي أرسها رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي (المادة ‪ 38‬من قانون رقم ‪ 31-33‬المشار إليه)‪.‬‬

‫أ‪ -‬رئيس المجلس الشعبي البلدي‪ :‬بصفته ممثال للدولة على مستوى البلدية فهو مكلف على‬
‫الخصوص بالسهر على احترام وتطبيق التشريع والتنظيم المعمول بهما (المادة ‪ ،)58‬كما أن له‬
‫صفة ضابط الشرطة القضائية (المادة ‪ ،)63‬كما أنه مكلف وملزم بالسهر على احترام المقاييس‬

‫‪44‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫والتعليمات في مجال العقار والسكن والتعمير على كامل إقليم البلدية وفي إطار ذلك يقوم بتسليم‬
‫رخص البناء والهدم والتجزئة (المادتين ‪ ،)68 ،62‬أيضا هو ملزم بزيارة كل البنايات في طور‬
‫اإلنجاز والقيام بالمعاينات التي يراها ضرورية وطلب الوثائق التقنية الخاصة بالبناء واالطالع عليها‬
‫في أي وقت (المادة ‪ 11‬من القانون رقم ‪ 18-12‬المذكور)‪ ،‬كما يتلقى محاضر المخالفات في هذا‬
‫المجال من األعوان المؤهلين قانونا وفي حالة إنجاز البناء من دون رخصة يصدر قرار الهدم‬
‫(المادة ‪ 19‬مكرر ‪ 2‬من القانون رقم ‪ .)18-12‬يقوم بإعداد مخططي التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫وشغل األراضي (المادتين ‪ 12 ،32‬قانون رقم ‪ 36-61‬المذكور)‪ ،‬يسلم أيضا شهادة مطابقة‬
‫األشغال المنجزة مع أحكام رخصة البناء (المادة ‪ 92‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 36-38‬المذكور)‪.‬‬
‫ب‪ -‬المجلس الشعبي البلدي‪ :‬يشكل من بين أعضائه لجنة دائمة متعلقة بتهيئة اإلقليم والتعمير (المادة‬
‫‪ 13‬من قانون رقم ‪ 31-33‬المذكور) ويسهر على المراقبة الدائمة لمطابقة عمليات البناء ذات‬
‫العالقة ببرامج التجهيز والسكن (المادة ‪ 338‬من قانون رقم ‪ 31-33‬المذكور) ويوافق على‬
‫المداوالت التي تخص المجال‪ ،‬السيما مداوالت مشروعي مخططي التوجيهي للتهيئة والتعمير وشغل‬
‫األراضي ويصادق على األخير (المواد ‪ 19 ،18 ،38‬من قانون رقم ‪ 36-61‬المذكور) يسلم‬
‫شهادة المطابقة (المادة ‪ 89‬من نفس القانون) لكن المقصود نرى الرئيس‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬الوالية‪:‬‬

‫هي الجماعة اإلقليمية للدولة والدائرة اإلدارية غير الممركزة للدولة (المادة األولى من قانون رقم ‪-33‬‬
‫)‪(1‬‬
‫المتعلق بالوالية) تتشكل من هيئتان‪:‬‬ ‫‪11‬‬

‫أ‪ -‬الوالي‪ :‬وهو ممثل الدولة على مستوى الوالية وهو مفوض الحكومة (المادة ‪ 331‬من نفس القانون)‪،‬‬
‫يصادق على مخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير (المادة ‪ 31‬من قانون رقم ‪ 36-61‬المذكور) ويسلم‬
‫رخصة البناء في الحاالت المنصوص عنها في المادة ‪ 26‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪36-38‬‬
‫المذكور ويسلم شهادة المطابقة في حدود اختصاصه (المادة ‪ 92‬من نفس المرسوم التنفيذي)‪ ،‬كما‬
‫كان باإلمكان له زيارة البنايات الجاري تشييدها في إطار قانون رقم ‪ 36-61‬المذكور لكن هذه‬
‫المهمة تم التراجع عنها في قانون رقم ‪ 18-12‬المذكور‪.‬‬
‫ب‪ -‬المجلس الشعبي الوالئي‪ :‬هو هيئة المداولة في الوالية يشكل لجنة دائمة تابعة لمجال اختصاصه‬
‫تسمى لجنة التعمير والسكن (المادة ‪ 11‬من قانون رقم ‪ 11-33‬المذكور)‪ ،‬ويمكن لهذه األخيرة‬
‫االستعانة بأي شخص بحكم مؤهالته أو خبرته في سبيل االستشارة (المادة ‪ ،)19‬يمكن ألي عضو‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،11-21 ،‬ممضي في ‪ 12‬فبراير ‪( ،1121‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،21‬مؤرخة في ‪ 16‬فبراير ‪ )1121‬ص‪6‬‬
‫‪45‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫من أعضاء المجلس الشعبي الوالئي توجيه سؤال كتابي ألي مدير أو مسؤولي المصالح أو المديريات‬
‫غير الممركزة (مديرية السكن والتعمير) وعلى هذا اإلجابة كتابة باإللزام (المادة ‪.)11‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬هيئات ومصالح أخرى‬

‫ذكرها القانون في مختلف مستويات التشريع وأسند إليها مهمة الرقابة واستقصاء مخالفات البناء تتوزع‬
‫بين أجهزة وموظفون وأعوان‪.‬‬

‫أوال‪-‬على مستوى البلدية‪:‬‬

‫‪ ‬بمقتضى المادة ‪ 12‬من قانون رقم ‪ 36-61‬المذكور‪ ،‬يمكن لكل جمعية تأسست بصفة قانونية‬
‫وتنوي بموجب قانونها األساسي أن تطالب بالحقوق الناشئة عن اختراق قوانين التهيئة والتعمير‪،‬‬
‫كما تستشار كذلك في إعداد مخططي التوجيهي للتهيئة والتعمير وشغل األراضي‪ ،‬وبالتالي تم‬
‫إشراك المجتمع المدني في آلية الرقابة فهل تم تطبيق هذه المادة يا ترى؟‬
‫‪ ‬بمقتضى المادة ‪ 83‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ 11-62‬المذكور حدد أعوان المرامبة بـ مفتشو‬
‫التعمير والمهندسون والمتصرفون اإلداريون والتقنيون السامون والتقنيون الذين هم في حالة خدمة‬
‫لدى اإلدارة المركزية بالو ازرة المكلفة بالهندسة المعمارية والتعمير أو مصالح الهندسة المعمارية‬
‫)‪(1‬‬
‫المحدد لشروط تعيين األعوان‬ ‫والتعمير في الوالية‪ .‬ليأتي المرسوم التنفيذي رقم ‪135-68‬‬
‫الموظفين المؤهلين لتقصي مخالفات التشريع والتنظيم ومعاينتها في ميدان الهندسة المعمارية‬
‫والتعمير‪ ،‬ومن خالل المادة ‪ 3‬منه التي عينت هؤالء األعوان الموظفون من بين األشخاص اآلتية‬
‫صفاتهم‪ :‬المفتشون في التعمير‪ ،‬مهندسو الدولة والمهندسون المعماريون الذين لهم خبرة سنتين على‬
‫األقل في ميدان التعمير‪ ،‬مهندسو التطبيق الذين لهم خبرة ثالث سنوات على األقل في ميدان‬
‫التعمير‪ ،‬المتصرفون اإلداريون الذين لهم خبرة أربع سنوات على األقل في ميدان التعمير‪ ،‬التقنيون‬
‫السامون والتقنيون الذين لهم تباعا خبرة أربع سنوات وخمس سنوات على األقل في ميدان التعمير‪.‬‬
‫ويعين هؤالء األعوان من بين الموظفين العاملين في اإلدارة المركزية بو ازرة السكن أو بمصالحها‬
‫غير المركزية‪ ،‬كما تم تحديد نماذج محاضر معاينة مخالفات التشريع والتنظيم بصدد ذلك في ملحق‬
‫المرسوم المذكور والتي تم تعديلها بموجب المرسوم التنفيذي رقم ‪ .(2)19-61‬ثم جاءت المادة ‪19‬‬
‫مكرر من القانون رقم ‪ 18-12‬المذكور خولت لتعيد النظر في الموظفين المؤهلين لبحث ومعاينة‬
‫مخالفات أحكام قانون التهيئة والتعمير وتقتصر على كل من‪ :‬مفتشي التعمير‪ ،‬أعوان البلدية‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،128-66 ،‬ممضي في ‪ 26‬أكتوبر ‪( ،2666‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،52‬مؤرخة في ‪ 28‬أكتوبر ‪ )2666‬ص‪6‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،15-61 ،‬ممضي في ‪ 26‬يناير ‪( ،2661‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،6‬مؤرخة في ‪ 26‬يناير ‪ )2661‬ص‪21‬‬
‫‪46‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫المكلفين بالتعمير‪ ،‬موظفي إدارة التعمير والهندسة المعمارية‪ .‬بمقابل ذلك تم إلغاء المادة ‪ 83‬من‬
‫المرسوم التشريعي رقم ‪ 11-62‬المذكور بالقانون رقم ‪ 19-12‬المذكور الذي ألغى بعض أحكامه‬
‫(الباب الخامس منه تحت عنوان مخالفة قواعد الهندسة المعمارية والتعمير وعقوبتها) ومنعا ألي‬
‫تضارب تشريعي تم إصدار القانونين في يوم واحد‪ ،‬هذا وقد صدر في إطار تطبيق المادة ‪19‬‬
‫)‪(1‬‬
‫المحدد لشروط وكيفيات تعيين األعوان المؤهلين‬ ‫مكرر أعاله المرسوم التنفيذي رقم ‪88-19‬‬
‫للبحث عن مخالفات التشريع والتنظيم في مجال التهيئة والتعمير ومعاينتها وكذا إجراءات المراقبة‬
‫الذي ألغى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 135-68‬المذكور وتم تأهيل القائمة في المادة ‪ 3‬منه‪ :‬مفتشو‬
‫التعمير الذين تم تعيينهم بانتظام طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 338-63‬المؤرخ في ‪ 32‬يوليو‬
‫‪ ،3663‬المستخدمون الذين يمارسون عملهم بإدارة و ازرة السكن والعمران والمعينين من بين‪ :‬رؤساء‬
‫المهندسين المعماريين ورؤساء المهندسين في الهندسة المدنية‪ ،‬المهندسين المعماريين الرئيسيين‬
‫والمهندسين في الهندسة المدنية الرئيسيين‪ ،‬المهندسين المعماريين والمهندسين في الهندسة المدنية‬
‫ذوي خبرة سنتين على األقل في ميدان التعمير‪ ،‬المهندسين التطبيقيين في البناء ذوي خبرة ثالث‬
‫سنوات على األقل في ميدان التعمير‪ ،‬التقنيون السامين في البناء ذوي خبرة خمس سنوات على‬
‫األقل في ميدان التعمير‪ .‬وأخي ار األعوان الذين يمارسون عملهم بمصالح التعمير التابعة للبلدية‬
‫يعينون من بين‪ :‬رؤساء المهندسين المعماريين ورؤساء المهندسين في الهندسة المدنية‪ ،‬المهندسين‬
‫المعماريين الرئيسيين والمهندسين في الهندسة المدنية الرئيسيين‪ ،‬المهندسين المعماريين والمهندسين‬
‫في الهندسة المدنية ذوي خبرة سنتين على األقل في ميدان التعمير‪ .‬يتم تعيين هؤالء األعوان بمقرر‬
‫مشترك بين الوزراء المكلفين بالجماعات المحلية والعدل والتعمير‪ .‬مرة أخرى تم تعديل هذا المرسوم‬
‫)‪(2‬‬
‫واستبدل عبارة المستخدمون بإدارة و ازرة السكن والعمران بـ‬ ‫بالمرسوم التنفيذي رقم ‪121-16‬‬
‫المستخدمون بمصالح الوالية التابعة إلدارة و ازرة السكن والعمران‪ ،‬كما أنه لم يتم اشتراط خبرة سنتين‬
‫للمهندسين المعماريين والمهندسين المدنيين‪ ،‬وقلص خبرة كل من المهندسين التطبيقيين إلى سنتين‬
‫والتقنيين السامين إلى ثالث سنوات‪ ،‬وتم االستغناء عن األعوان التابعين للبلدية‪.‬‬
‫جدير بالذكر أن هؤالء األعوان تتوزع اختصاصاتهم من مركزية إلى ال مركزية لكن أغلبهم في‬
‫البلدية‪ ،‬ألن القانون ألزمهم بمرافقة رئيس المجلس الشعبي البلدي في عملية المراقبة‪ .‬زيادة على‬
‫ذلك‪ ،‬فإن القانون وفي نفس المجال دائما لم يستثني ضباط الشرطة القضائية من أول قانون مرو ار‬
‫بالتعديالت إلى آخرها‪ ،‬والمحددين في المادة ‪ 38‬من القانون رقم ‪ 13-58‬المؤرخ في ‪ 39‬يناير‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،66-15 ،‬ممضي في ‪ 11‬يناير ‪( ،1115‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،5‬مؤرخة في ‪ 16‬فبراير ‪ )1115‬ص‪6‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،161-16 ،‬ممضي في ‪ 11‬أكتوبر ‪( ،1116‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،52‬مؤرخة في ‪ 16‬أكتوبر ‪ )1116‬ص‪21‬‬
‫‪47‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫‪ 3658‬المعدل والمتمم لألمر رقم ‪ 388-99‬المؤرخ في ‪ 15‬يونيو ‪ 3699‬والمتضمن قانون‬

‫اإلجراءات الجزائية والذين هم‪ :‬رؤساء المجالس الشعبية البلدية‪ ،‬ضباط الدرك الوطني‪ ،‬محافظو‬
‫الشرطة‪ ،‬ذوو الرتب في الدرك الذين أمضوا في سلك الدرك ثالث سنوات على األقل والذين تم‬
‫تعيينهم بموجب قرار مشترك صادر عن وزير العدل ووزير الدفاع الوطني‪ ،‬بعد موافقة لجنة خاصة‪،‬‬
‫مفتشو األمن الوطني الذين قضوا في خدمتهم بهذه الصفة ثالث سنوات على األقل وعينوا بموجب‬
‫قرار مشترك صادر عن وزير العدل ووزير الداخلية والجماعات المحلية‪ ،‬بعد موافقة لجنة خاصة‪،‬‬
‫(األمر رقم ‪ 13-68‬المؤرخ في ‪ 38‬فبراير ‪ )3668‬ضباط وضباط الصف التابعين للمصالح‬
‫العسكرية لألمن الذين تم تعيينهم خصيصا بموجب قرار مشترك بين وزير الدفاع الوطني ووزير‬
‫العدل‪ .‬لـ يتم إجراء تعديل أخير عليهم بموجب األمر رقم ‪ 13-38‬المؤرخ في ‪ 31‬يوليو ‪3138‬‬
‫ويضاف إليهم‪ :‬الموظفون التابعون لألسالك الخاصة للمراقبين‪ ،‬حفاظ وأعوان الشرطة الذين أمضوا‬
‫ثالث سنوات على األقل بهذه الصفة وتم تعيينهم بموجب قرار مشترك بين وزير العدل ووزير‬
‫الداخلية والجماعات المحلية بعد موافقة لجنة خاصة‪.‬‬
‫‪ ‬بموجب المادة ‪ 61‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 36-38‬المذكور تنشأ لجنة لدى رئيس المجلس‬
‫الشعبي البلدي لمراقبة عقود التعمير ويكون هو من يرأسها‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية‪:‬‬

‫‪ ‬تنشأ في كل والية لجنة الهندسة المعمارية والتعمير والمحيط المبني تستشار وجوبا من طرف‬
‫الجماعات المحلية في إطار أدوات التعمير‪ ،‬كما تستشار في ملفات طلب رخصة البناء‪ ،‬وعالوة‬
‫على ذلك تستشار في كل مسألة تتعلق بالبناء والتعمير والهندسة المعمارية والمحيط (مواد ‪،18‬‬
‫‪ 21 ،16 ،1/19‬من المرسوم التشريعي ‪ 11-62‬المذكور)‪ ،‬وفي هذا السياق صدر مرسوم تنفيذي‬
‫)‪(1‬‬
‫يتضمن تنظيم لجنة الهندسة المعمارية والتعمير والبيئة المبنية في الوالية وعملها‪.‬‬ ‫رقم ‪111-68‬‬
‫‪ ‬مديرية التعمير والبناء من بين مهامها التعمير والهندسة المعمارية حسب المرسوم التنفيذي رقم‬
‫)‪(2‬‬
‫والحرص على احترام الضوابط والمقاييس في ميدان‬ ‫‪ 61-65‬المؤرخ في ‪ 35‬مارس ‪3665‬‬
‫التعمير‪ ،‬السعي على رعاية الطابع الجمالي للمباني وتناسقها الهندسي بالتعاون مع مصالح‬
‫)‪(3‬‬
‫أخرى‪...‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،111-66 ،‬ممضي في ‪ 26‬نوفمبر ‪( ،2666‬الجريدة‬
‫الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،11‬مؤرخة في ‪ 26‬نوفمبر ‪ )2666‬ص‪6‬‬
‫)‪ (2‬دباش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪52‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪52‬‬
‫‪48‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫‪ ‬لجنة مراقبة عقود التعمير يرأسها الوالي مكلفة بمراقبة األشغال طبقا للرخص المسلمة‪ ،‬متابعة‬
‫العرائض المقدمة لدى السلطات المختصة في مجال تسليم عقود التعمير (مواد ‪ 63 ،63 ،61‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 36-38‬المذكور)‪.‬‬

‫في موضوع شرطة العمران قال مجيد سعدي –عميد أول في الشرطة ونائب مدير الطريق العام‪-‬‬
‫(شرطة العمران وحماية البيئة هو جهاز قد تم استحداثه في سنة ‪ 3651 ،3653‬وهذا بسبب البناء الفوضوي‬
‫والمساس بالبيئة الذي ظهر في ذلك الوقت‪...‬على مستوى أمن الواليات‪ ،‬وفي سنة ‪ 3111‬تم توسيع هذه‬
‫الوحدات إلى كافة أمن الواليات وأمن الدوائر‪...‬صالحيات شرطة العمران وحماية البيئة متكونة من أعوان‬
‫واطارات على رأس هذه الفرق‪ ،‬باإلضافة إلى تكوينهم القاعدي والمتخصص بالتنسيق مع مصالح‬
‫الوالية‪...‬مهامهم السهر على تطبيق وتنفيذ كل القوانين والتنظيمات المتعلقة بحماية البيئة والتبليغ عن كل‬
‫العمليات‪...‬للبناء الفوضوي وكل الخروقات وأشكال المساس بالصحة العامة وكذلك النظافة‬
‫العمومية‪...‬والقيام بعمليات تحسيسية‪...‬في حالة المخالفة يقوم أعوان شرطة العمران وحماية البيئة بتحرير‬
‫محاضر وارسالها إلى رئيس م ش ب والوالي‪...‬اإلحصائيات‪ 3138 :‬عدد كل المخالفات ‪ 31.111‬على‬
‫المستوى الوطني‪ ،‬منها ‪ 38.111‬بدون رخصة بناء‪ ،‬وعدم مطابقة البناء ‪ 3111‬مخالفة‪...‬قامت بإعداد‬
‫‪ 39.111‬تقرير موجه إلى رئيس م ش ب والوالي‪...‬يتم التبليغ‪...‬كل مواطن رأى بناء بدون رخصة أو عدم‬
‫مطابقة البناء هناك رقم ‪ 3825‬يستطيع التبليغ عن هذه الحالة والمصلحة بدورها تبلغ فرقة شرطة العمران‬
‫وحماية البيئة وله أن ينجز عريضة يقدمها إلى رئيس فرقة شرطة العمران المتواجدة على مستوى أمن‬
‫الدوائر‪...‬وهذه المصالح تقوم بالتحرك والتوجه إلى عين المكان وتقوم بتحرير محضر‪ ،‬بعد المحضر يتم‬
‫توجيهه إلى السلطات المعنية لتتخذ القرار الذي تراه مناسبا‪...‬قانون البناء ‪ 3661‬قانون ‪( 3112‬يقصد‬
‫قانون التهيئة والتعمير وتعديله) بالنسبة لإلجراءات‪...‬أين أعطى هذا القانون صالحيات أوسع لرئيس‬
‫البلدية‪...‬إلصدار قرار الهدم بعد إعذار المخالف‪...‬يقوم رئيس البلدية بتسخير مصالح األمن‪ ،‬تسخيرها‬
‫لمساعدة رئيس البلدية ومصالحه يكون هو في عين المكان أو من ينوبه وذلك للقيام بعملية الهدم لهذا البناء‬
‫غير الشرعي‪...‬في حالة رفض المخالف لعملية تنفيذ قرار الهدم يتم تحويله لألمن الحضري لتحرير محضر‬
‫بعد سماع أقواله تكون جريمة أخرى –جنحة عدم تنفيذ القرار اإلداري‪ -‬وتحويل الملف إلى وكيل‬
‫الجمهورية‪...‬نقول بأن لدينا جهاز فعال والذي هو شرطة العمران وحماية البيئة تم تأسيسه في سنة ‪3653‬‬
‫وتم توسيعه في سنة ‪ 3111‬على مستوى كافة الدوائر إذا كان فيه دائرة تابعة للشرطة فما على المواطن‬
‫الذي يرى مخالفة للعمران‪...‬أو رأى مخالفة تمس بضرر عليه يتوجه إلى شرطة العمران‪...‬واذا كان بعيد‬

‫‪49‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫يتوجه مباشرة إلى مقر األمن الحضري القريب أو عن طريق ‪...3825‬أو عن طريق عريضة توجه إلى‬
‫)‪(1‬‬
‫أقرب مركز أمن إليه‪).‬‬

‫هذا ما يمكن سرده بإيجاز غير مخل حول أعوان وهيئات التدخل لمعاينة ومراقبة عمليات البناء‪،‬‬
‫المالحظ أن الدور المحوري كله لرئيس المجلس الشعبي البلدي رغم التداخل والتباين في كثرة المتدخلين‪،‬‬
‫فما بالك إذا غاب هذا األخير ألسباب جهل صالحياته أو صرف نظر أو‪ ،...‬فإن المراقبة تشل وهذا ما‬
‫هو جاري من الناحية الواقعية‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬تذبذب القضاء‬

‫سنرى في هذا المطلب كيف أصبح القضاء متعاونا مع أصحاب العقود العرفية في منحهم سندات‬
‫قضائية معتمدا على فهم خاطئ للقانون‪ ،‬وبالتالي تطبيق غير صحيح له‪ ،‬ساعد على تشكل الظاهرة بشكل‬
‫قانوني شكال‪ ،‬خاصة وأن أصحاب هذه العقود العرفية كانوا متملصين من القوانين كما سبق اإلشارة‬
‫وباألخص تلك المبرمة بأثر رجعي‪ .‬سنعطي مفهوم شامل للعقود العرفية (فرع أول) وسنتعرف على حجية‬
‫العقد العرفي (فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬مفهو العقود العرفية‬

‫أوال‪-‬تعريف السندات العرفية‪:‬‬

‫وهي تلك المحررات التي يقوم بإعدادها األطراف سواء بأنفسهم أو بواسطة كاتب من أجل تصرف‬
‫قانوني‪ ،‬ويتم توقيعها من قبل المتعاقدين وحدهم والشهود إن وجدوا من دون تدخل موظف عام أو ضابط‬
‫عمومي مختص‪ ،‬وال يعد التصديق على توقيعات األفراد من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي أو نائبه‬
‫أو الموظف الذي ينتدبه لهذا الغرض من قبيل إضفاء طابع الرسمية على المحرر العرفي المصادق عليه‪،‬‬
‫وذلك ألن التصديق على التوقيعات ال يستهدف إثبات شرعية أو صحة العقد أو الوثيقة‪ ،‬إنما يثبت فقط‬
‫هوية الموقع دون ممارسة الرقابة على محتوى ومضمون العقد وهو ما تنص عليه صراحة أحكام المادتين‬
‫‪ 3‬و ‪ 3‬من المرسوم رقم ‪ 23-11‬المؤرخ في ‪ 36‬فبراير‪ 3611‬المتعلق بالتصديق على التوقيعات‪ ،‬غير أن‬
‫التصديق على التوقيعات من طرف المجلس الشعبي البلدي أو الموظف المفوض يعطي للسند العرفي تاريخا‬
‫)‪(2‬‬
‫ثابتا ابتداء من تاريخ التصديق على التوقيع تطبيقا ألحكام المادة ‪ 135‬من القانون المدني‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬الشروط الواجب توافرها في السندات العرفية‪:‬‬

‫)‪ (1‬مجيد سعدي‪ ،‬شرطة العمران وحماية البيئة‪ ،‬الشروق تي في‪ ،‬الجزائر‪ 6 ،‬مارس ‪1121‬‬
‫)‪( (2‬حجية السندات الرسمية والعرفية في القانون المدني الجزائري‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة العليا للقضاء‪ ،‬ص‪)12‬‬
‫‪50‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫لم يضع المشرع تعريف العقد العرفي بل اكتفى بتعريف العقد الرسمي بنص المادة ‪ 132‬من القانون‬
‫المدني‪( :‬العقد الرسمي عقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة‪ ،)...‬فبمفهوم‬
‫المخالفة العقد العرفي هو العقد المحرر من غير األشخاص المذكورين في المادة أو من طرفهم لكن خارج‬
‫أداء مهامهم وهذا ما أكدته المادة ‪ 139‬مكرر ‪ 3‬من القانون المدني )يعتبر العقد غير رسمي بسبب عدم‬
‫كفاءة أو أهلية الضابط العمومي أو انعدام الشكل كمحرر عرفي إذا كان موقعا من قبل األطراف(‪(1)،‬ولقد‬
‫تولى القانون المدني في مادتيه ‪ 131‬و‪ 135‬تبيان الشروط الالزمة فيهـا وهي الكتابة والتوقيع)‪:(2‬‬

‫أ‪ -‬الكتابة‪:‬‬
‫يشترط في المحرر العرفي أن يكون متضمنا على كتابة تدل على الغرض الذي أعدت من‬
‫أجله ومنصبة على واقعة معينة يراد اإلثبات بها‪ ،‬وليس الزما أن يتولى األطراف المتعاقـدون تحريرها‬
‫بأنفسهم‪ ،‬بل يمكن أن يقـوم بذلك أي شخص كان وال يهم طريقة أو وسيلة أو أسلوب أو لغة الكتابة‪،‬‬
‫كما ال يشترط فيها أن يحضر كتابتها شهود أو ذكر تاريخ ومكان تحريرها‪ ،‬وال يعيب المحرر العرفي‬
‫)‪(3‬‬
‫وجود تحشير أو إضافات أو كشط‪.‬‬
‫ب‪ -‬التوميع‪:‬‬
‫يعد الشرط األساسي والجوهري لوجود المحرر العرفي والمقصود به هو أن يضع الشخص‬
‫بخط يده على المحرر العرفي لقبه أو اسمه أو هما معا أو كنيته أو أية كتابة أخرى جرت عادته‬
‫أن يدلل بها على هويته‪ ،‬كما عرف على أنه عالمة أو إشارة أو بيان ظاهـر مخطوط اعتاد الشخص‬
‫على استعماله للتعبير عن موافقته على عمـل أو على تصـرف قانوني بعينه‪ ،‬وهو يأخذ عدة أشكال‬
‫)‪(4‬‬
‫فقد يكون عن طريق اإلمضاء أو بصمة األصبع‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬حجية العقد العرفي بالنسبة للغير‬

‫الغي ـ ـر هنـ ـ ـا مــ ـربط الف ـ ــرس واالش ـ ــتباه ال ـ ــذي طغ ـ ــى علـ ــى القضـ ـ ـاة‪ ،‬فه ـ ــل تعتب ـ ــر الدول ـ ــة م ـ ــن الغي ـ ــر؟‬
‫فلكي يعتبر الشخص من الغير يجب أن تتوفر فيه ما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬يجب أال يكون قد ذكر اسم الشخص كطرف في العقد‬

‫‪ -‬يج ـ ــب أن ي ـ ــدعي الش ـ ــخص بح ـ ــق خ ـ ــاص بـ ـ ـه‪ ،‬وبالت ـ ــالي يس ـ ــتبعد م ـ ــن فكـ ـ ـرة الغي ـ ــر‪،‬‬
‫ك ـ ـ ــل شـ ـ ـ ـخص يس ـ ـ ــتمد حق ـ ـ ــه مباشـ ـ ـ ـرة م ـ ـ ــن أحـ ـ ـ ـد األطـ ـ ـ ـراف المتعاق ـ ـ ــدة ف ـ ـ ــي الورق ـ ـ ــة‬
‫العرفي ـ ــة‪ ،‬وعل ـ ــى ه ـ ــذا ف ـ ــال يعتب ـ ــر م ـ ــن الغي ـ ــر الخل ـ ــف الع ـ ــام‪ ،‬وك ـ ــل م ـ ــن ك ـ ــان ف ـ ــي‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪11‬‬

‫)‪ (2‬سفيان خالي (اإلثبات عن طريق المحررات الرسمية والعرفية في التشريع المدني‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة العليا‬
‫للقضاء‪ ،1116/1115 ،‬ص‪)22‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪22‬‬
‫)‪ (4‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪22‬‬
‫‪51‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫حكمـ ـه مث ــل الورث ــة أو الموصـ ـي له ــم بحص ــة م ــن الترك ــة م ــن قب ــل أح ــد المتعاق ــدين‬
‫)‪(1‬‬
‫في الورقة العرفية‪ ،‬وهذا ألنهم يتلقون الحق عنه ويعتبرون ممثلين فيها‪.‬‬
‫ففي ضوء القانون المدني لم يرد تعريف للغير‪ ،‬إال أنه يستفاد من اجتهاد الفقه وأحكام القضاء أن‬
‫المقصود به كل من يضار من تقديم أو تأخير التاريخ الوارد في المحرر المحتج به دون أن يكون طرفا في‬
‫)‪(2‬‬
‫هل الدولة تضررت جراء تقديم وتأخير التاريخ الوارد في المحرر؟‬ ‫العقد أو ممثال فيه‪.‬‬
‫تنص المادة ‪ 135‬من القانون المدني‪( :‬ال يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه إال منذ أن‬
‫يكون له تاريخ ثابت‪ ،‬ويكون تاريخ العقد ثابتا ابتداء‪:‬‬
‫‪ -‬من يوم تسجيله‪،‬‬
‫‪ -‬من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام‪،‬‬
‫‪ -‬من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص‪،‬‬
‫‪ -‬من يوم وفاة أحد الذين لهم على العقد خط وامضاء‪).‬‬

‫بالنسبة للحالة األولى‪ ،‬ما تقدم سابقا بموجب قانون المالية لسنة ‪ ،3651‬ستتم المناقشة على نوعين من‬
‫العقود العرفية حسب الزمان‪:‬‬

‫أوال‪-‬تنظي العقود المبرمة مبل مانون التوثيق‪- :‬دراسة خاصة بالنسبة للعقود العرفية الواردة على العقار‬
‫والمبرمة مبل ‪-(3)7017‬‬

‫إن عملية نقل الملكية العقارية واثباتها في تلك الفترة لم يكن يشترط في صحتها الشكل الرسمي‪ ،‬ويكفي‬
‫فيها الشكل العرفي تكريسا لمبدأ الرضائية‪ ،‬الذي كان يسود ويطبع المعامالت العقارية في تلك الحقبة الزمنية‬
‫مع ضرورة توافر أركان العقد من تراضي‪ ،‬محل وثمن‪...‬‬

‫لكن انتقال المشرع من نظام الشهر الشخصي الموروث عن الحقبة االستعمارية إلى نظام الشهر العيني‬
‫المستحدث باألمر ‪ 12-18‬المذكور والنصوص التنظيمية المتخذة لتطبيقه المذكورة‪ ،‬والذي أساسه وركيزته‬
‫شهر الممتلكات العقارية أدى بالسلطة التنفيذية التدخل ثالث مرات لتصحيح العقود العرفية الثابتة التاريخ‪:‬‬

‫أ‪ -‬بمقتضى المرسوم رقم ‪ 671-51‬والذي عدل المرسوم رقم ‪ 91-19‬المذكورين سابقا‪ ،‬إذ بموجب‬
‫المادة ‪ 11‬منه أصبحت المادة ‪ 50‬من المرسوم ‪ 91-19‬محررة على النحو التالي‪( :‬تعدل المادة‬
‫‪ 56‬من المرسوم رقم ‪ 91-19‬المؤرخ في ‪ 38‬مارس ‪ 3619‬المذكور أعاله وتتم ويستبدل بها‬
‫ما يلي‪ :‬المادة ‪ :56‬ال تطبق القاعدة المدرجة في الفقرة األولى من المادة ‪ 55‬أعاله‪ :‬عند اإلجراء‬

‫)‪( (1‬حجية السندات الرسمية والعرفية في القانون المدني الجزائري‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪)18‬‬
‫)‪ (2‬خالي‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪18‬‬
‫)‪( (3‬حجية السندات الرسمية والعرفية في القانون المدني الجزائري‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪)61‬‬
‫‪52‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫األول الخاص بشهر الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري والذي يكون متمما تطبيقا للمواد‬
‫من ‪ 5‬إلى ‪ 35‬من هذا المرسوم‪ ،‬عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق األخير ناتجا‬
‫عن سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل أول مارس ‪ ،(.3693‬وعليه فحسب هذا المرسوم اكتسبت العقود‬
‫العرفية الثابتة التاريخ المحررة قبل ‪ 3‬مارس ‪ 3693‬صيغتها الشرعية‪.‬‬
‫ب‪ -‬بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 767-07‬المذكور المعدل والمتمم للمرسوم رقم ‪91-19‬‬
‫المذكور والذي تم بموجبه تمديد فترة ‪ 3‬مارس ‪ 3693‬إلى ‪ 3‬يناير ‪ ،3613‬وعليه اكتسبت العرفية‬
‫الثابتة التاريخ المحررة قبل أول يناير ‪ 3613‬صيغتها الرسمية‪ ،‬دون حاجة للجوء إلى الجهات‬
‫القضائية لغرض إشهارها كما كان الشأن سابقا‪ ،‬إذ يكفي اللجوء إلى الموثق لتحرير عقد إيداع‬
‫(يعاد تسجيل العقد العرفي وفقا لتاريخ اإليداع التوثيقي) بشأنها يتم شهره بالمحافظة العقارية‬
‫المختصة‪ ،‬وعلى ضوء ذلك أعفيت من اإلشهار المسبق الذي كان مفروض بحكم نص المادة‬
‫‪ 55‬من المرسوم ‪ 91-19‬المشار إليه أعاله‪.‬‬
‫ج‪ -‬المنشور الرئاسي المؤرخ في ‪ 11‬يونيو ‪ ،3619‬وقد جاء هذا المنشور لتصحيح العقود العرفية‬
‫الثابتة التاريخ والمبرمة قبل ‪ 8‬مارس ‪ 3612‬تاريخ العمل بقانون االحتياطات العقارية‪ ،‬وسن هذا‬
‫المنشور إجراءات خاصة‪ ،‬فكلف المحاكم بإجراء تحقيق للمتقاضين عن صحة البيع ومدى توافر‬
‫أركانه‪.‬‬

‫لكن هذا المنشور الرئاسي لم يلقى صدى أمام المحاكم باعتباره ال يقيد القاضي كونه يحمل‬
‫وجهة نظر الحكومة في تأويل األمر رقم ‪ 39-12‬المذكور‪ ،‬فضال على أنه تجاهل تماما األمر‬
‫رقم ‪ 63-11‬المؤرخ في ‪ 38‬ديسمبر ‪ 3611‬المتعلق بالتوثيق‪ ،‬الذي يوجب لصحة المعاملة‬
‫العقارية إفراغها في قالب رسمي ودفع الثمن بيد الموثق تحت طائلة البطالن‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫أما بالنسبة إلى العقود العرفية غير الثابتة التاريخ‬

‫ال يمكن إثبات حجيتها إال عن طريق القضاء‪ ،‬وهو ما أكدته المذكرة رقم ‪ 3383‬الصادرة عن المديرية‬
‫العامة لألمالك الوطنية بتاريخ ‪ 36‬مارس ‪ ،3662‬وكذا القرار الصادر عن الغرفة العقارية للمحكمة العليا‬
‫تحت رقم ‪ 365912‬المؤرخ في ‪ 39‬أبريل ‪ ،3111‬غير منشور )أن قضاة المجلس بقضائهم بإلزام الطاعنين‬
‫بالحضور أمام الموثق لتحرير عقد رسمي عن البيع المنعقد بموجب عقد عرفي مؤرخ في ‪ 3‬يوليو ‪3691‬‬
‫طبقوا صحيح القانون(‪ ،‬لكن على القاضي وقبل تثبيت صحة البيع العرفي التأكد من تاريخ إبرام العقد تحت‬
‫طائلة بطالن حكمه األمر الذي أكده قرار عن المحكمة العليا الغرفة العقارية رقم ‪ 361121‬مؤرخ في ‪35‬‬
‫يونيو ‪ ،3111‬غير منشور )من المقرر قانونا أن تصحيح العقود العرفية من قبل القاضي تتطلب قبل تثبيتها‬

‫)‪( (1‬حجية السندات الرسمية والعرفية في القانون المدني الجزائري‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪)66‬‬
‫‪53‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫التأكد من تاريخ إبرام العقد الذي يعد المدار الذي على ضوئه يعتبر المحرر العرفي صحيحا ومنتجا لجميع‬
‫آثاره أو باطال بطالنا مطلقا‪ .‬ولما كان ثابتا ‪-‬في قضية الحال‪ -‬أن قضاة المجلس قضوا بصحة البيع‬
‫العرفي استنادا إلى أن الطرفي ن اعترافا بصحته دون تحديد منهم لتاريخ البيع العرفي لمعرفة ما إذا كان‬
‫المشرع يتطلب الشكلية الرسمية فإنهم بقضائهم هذا قد تجاهلوا أحكام القانون وجاءت أسباب قرارهم الواقعية‬
‫ناقصة‪ ،‬وهو ما يتعذر معه على المحكمة العليا من بسط رقابتها وبالتالي يتعين نقضه(‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬حجية السندات العرفية بعد مانون التوثيق)‪:(1‬‬

‫بعد صدور األمر رقم ‪ 63-11‬المذكور الذي بدأ سريان تطبيقه في ‪ 3‬يناير ‪ ،3613‬جاءت المادة‬
‫‪ 33‬منه على أن (العقود التي تتضمن نقل ملكية العقار والحقوق العقارية يجب أن تحرر تحت طائلة‬
‫البطالن في شكل رسمي وأن يدفع الثمن لدى الموثق)‪.‬‬

‫وبذلك لم تعد الرسمية شرط لإلثبات فقط‪ ،‬بل أصبحت شرط النعقاد العقد وركن فيه وتخلفهما يعرضهما‬
‫للبطالن المطلق‪.‬‬

‫وهو ما أكدته الغرف المجتمعة للمحكمة العليا بعد تردد كبير في قرار لها (من المقرر قانونا أن كل‬
‫بيع اختياري أو وعد بالبيع وبصفة أعم كل تنازل عن محل تجاري ولو كان معلقا على شرط أو صادر‬
‫بموجب عقد من نوع آخر يجب إثباته بعقد رسمي واال كان باطال‪ .‬ومن المقرر أيضا أنه زيادة على العقود‬
‫التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل‬
‫ملكية عقار أو حقوق عقارية أو محالت تجارية أو صناعية أو كل عنصر من عناصرها‪...‬في شكل رسمي‪.‬‬
‫ومن المقرر أيضا أن يعاد المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد في حالة بطالن العقد أو إبطاله)‬
‫)‪ ،(2‬حيث أنه كانت المحكمة العليا في تلك الفترة تعطي للعقود العرفية مرتبة العقود الرسمية وترتب عليها‬
‫نفس اآلثار وقد أحدث ذلك إشكاالت دفعت باألطراف المتعاقدة إلى االبتعاد عن المؤسسات الرسمية والتعامل‬
‫بالعقود العرفية رغم أن المادة ‪ 183‬من قانون التسجيل الصادر بموجب األمر رقم ‪ 318 -19‬المؤرخ في‬
‫‪ 6‬ديسمبر ‪ 3619‬كانت تحظر تسجيل العقود العرفية بمصالح التسجيل والطابع‪ ،‬إال أن هذه المادة ‪183‬‬
‫من قانون التسجيل تم إلغاءها فيما بعد بموجب أحكام المادة ‪ 315‬فقرة ‪ 9‬من قانون المالية التكميلي لسنة‬
‫‪ 3651‬ومن ثم تم تسجيل العقود العرفية‪ ،‬والمادة ‪ 389‬من قانون التسجيل قائمة والمادتين ‪ 33‬و‪ 31‬من‬
‫األمر رقم ‪ 63-11‬المؤرخ في ‪ 38‬ديسمبر‪ 3611‬نصتا صراحة على بطالن العقود العرفية المتعلقة بنقل‬
‫الملكية العقارية بطالنا مطلقا وتم التراجع عن ذلك فيما بعد وأعيدت أحكام المادة ‪ 183‬من قانون التسجيل‬

‫)‪( (1‬مرجع ذاته‪ ،‬ص‪)66‬‬

‫)‪( (2‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 28‬فبراير ‪ ،2661‬ملف رقم ‪ ،215265‬المجلة القضائية العدد األول ‪،2661‬‬
‫ص‪)21‬‬
‫‪54‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫وأعيد حظر تسجيل العقود العرفية بمقتضى أحكام المادة ‪ 91‬من قانون المالية لسنة ‪ 3663‬وبقيت العقود‬
‫العرفية التي تم تسجيلها بحوزة أصحابها بدون حل بسبب تناقض وتضارب النصوص القانونية‪.‬‬

‫ثم جاءت الغرفة العقارية للمحكمة العليا بقرار (من المقرر قانونا أن العقود التي يأمر القانون‬
‫بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن‪...‬ومن ثم فإن القرار المطعون فيه لم يخرق القانون‬
‫ولم يخالف االجتهاد القضائي للمحكمة العليا الذي أعيد النظر فيه بموجب القرار المشار إليه أعاله (أي‬
‫القرار رقم ‪ )319389‬والمكرس بالمواد المذكورة أعاله (أي المواد ‪ 286‬من ق‪.‬إ‪.‬م القديم و ‪ 132‬مكرر ‪3‬‬
‫ق‪.‬إ‪.‬م –نرى هناك خطأ والمقصود القانون المدني‪ -‬فيما يخص العقود العرفية‪ .‬وأن قضاة المجلس لما قضوا‬
‫ببطالن البيع بالعقد العرفي للقطعة األرضية المشاعة بين الورثة المالكين‪ ،‬فإنهم طبقوا صحيح القانون))‪.(1‬‬

‫وعليه فإن العقود العرفية المبرمة بعد ‪ 3‬يناير ‪ 3613‬تعتبر في حكم القانون باطلة بطالنا مطلقا لكون‬
‫المسألة تتعلق بركن من أركان العقد حتى ولو تم تسجيلها ‪-‬األمر الذي أكده القرار (‪...‬وبما أن تسجيل‬
‫العقد العرفي ال يكسبه الرسمية بل أقصى ما يفيده التسجيل هو إثبات التاريخ فقط أما مضمون العقد فيبقى‬
‫بعيدا عن الرسمية))‪ -(2‬بمصلحة التسجيل والطابع بمفتشية الضرائب وهذا طبقا لنص المادة ‪ 91‬من القانون‬
‫رقم ‪ 38-63‬المؤرخ في ‪ 39‬ديسمبر ‪ 3663‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪) 3663‬يمنع مفتشو التسجيل‬
‫من القيام بإجراء تسجيل العقود العرفية المتضمنة األموال العقارية أو الحقوق العقارية‪ ،‬المحالت التجارية‬
‫أو الصناعية أوكل عنصر يكونها التنازل عن األسهم والحصص في الشركات‪ ،‬اإليجارات التجارية‪ ،‬إدارة‬
‫المحالت التجارية أو المؤسسات الصناعية‪ ،‬العقود التأسيسية أو التعديلية للشركات(‪.‬‬

‫وبالتالي فإن العقود العرفية المحررة بعد ‪ 38‬ديسمبر ‪ 3611‬ليس لها أي أثر بالنسبة لنقل الحقوق‬
‫العينية العقارية وال يترتب عنها إال حقوق شخصية ألطرافها‪ ،‬وبالتالي تعتبر باطلة بطالنا مطلقا ويجوز لكل‬
‫ذي مصلحة أن يطلب إبطالها كما يجوز للقاضي إثارتها تلقائيا تطبيقا للمادة ‪ 132‬مكرر‪ 3‬من القانون‬
‫المدني‪.‬‬

‫إ ن العقود الباطلة‪ ،‬ترتب آثا ار والتزامات شخصية مثل التعويض عن األضرار الناشئة عن بطالن‬
‫العقد وارجاع ثمن المبيع مقابل إخالء العقار محل البيع إذا كان ممكنا وذلك ألن هناك حاالت يستحيل فيها‬
‫إعادة الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل البيع مثال كنزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪.‬‬

‫)‪( (1‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 11‬مايو ‪ ،2661‬ملف رقم ‪ ،268662‬المجلة القضائية العدد األول ‪،2661‬‬
‫ص‪)281‬‬
‫)‪( (2‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 16‬سبتمبر ‪ ،2661‬ملف رقم ‪ ،51516‬المجلة القضائية العدد الثاني ‪،2661‬‬
‫ص‪)16‬‬
‫‪55‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬

‫فاألحكام التي تقضي بصحة البيع العرفي الصادر بعد ‪ 3611‬هي أحكام مخالفة للقانون ومعرضة‬
‫للنقض وأن األحكام التي تقضي بصحة االتفاق الوارد في العقد العرفي وصرف الطرفين إلى إتمام اإلجراءات‬
‫الشكلية والكتابة الرسمية أمام الموثق هي أيضا أحكام مخالفة للقانون ويستحيل تنفيذها عمليا‪.‬‬

‫بهذا نكون قد تعرفنا على بعض األسباب القانونية ألن القانون كبير في تشعبه ولحصر كل األسباب‬
‫يجب توحيد الجهود بين تخصصات وفروع القانون‪ ،‬على أمل أننا ذكرنا هذا البعض الذي يعتبر اللبنة‬
‫األولى الستفحال البناء الفوضوي‪ ،‬كما تعرفنا على وسائل الرقابة ال نقول غير الفعالة بل غير المتواجدة‬
‫مقارنة مع األعداد الهائلة للسكنات الهشة وغير الصحية والمنظر العام لها وأكدنا على كثرة المتدخلين في‬
‫هذا المجال وأعزي الفشل للرقابة‪ ،‬كما عرجنا على تذبذب القضاء في منحه الرسمية للسندات العرفية بين‬
‫تضارب وتعارض القوانين وتأخر اجتهادات المحكمة العليا فاقمت الوضع لمدة أكثر من سبع وعشرين سنة‬
‫وتصوروا عدد المحررات العرفية التي طبعت عليها الرسمية خالل هاته المدة‪.‬‬

‫نظر لصفتها‬
‫في الفصل الموالي نحاول أن نرصد حلوال قانونية هي متواجدة لكن سنذكر البعض منها ا‬
‫الحساسة وخصوصيتها‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫الفصل الثاني‬
‫الحلول القانونية المتواجدة‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫سعيا منه إلى القضاء على البناء الفوضوي عمد المشرع إلى وضع إجراءات جديدة في مجال البناء‬
‫والتعمير (مبحث أول)‪ ،‬كإجراء احترازي وقائي مستقبال‪ ،‬فيما عالج الماضي القانوني وغيره المنتج‪ ،‬بحيث‬
‫الذي أصبح سببا كان حال باألمس القريب بالتسوية (مبحث ثاني)‪ ،‬الذي سنرى فيه اإلشكاالت والتداعيات‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬اإلجراءات المتخذة نحو بناء قانوني‬

‫نستعرض أدناه من بين الحلول القانونية المتواجدة المتمثلة في تطهير الملكية العقارية تسوية الوعاء‬
‫العقاري (مطلب أول)‪ ،‬واإلجراءات الجديدة المستحدثة (مطلب ثاني)‪ ،‬التي جاء بها المشرع تحت ظل‬
‫الحكامة أو الحوكمة الحضرية‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تسوية وضعية الوعاء العقاري للبناء غير الشرعي‬

‫تعددت طرائق المشرع في إيجاد حل قانوني ألصل (العقار) البناء الفوضوي من خالل عدة مكنات‬
‫)‪(2‬‬ ‫)‪(1‬‬
‫أما الفرع لو ازرة السكن‬ ‫(أسندت مهمة تسوية األصل إلى و ازرة المالية‬ ‫معظمها كان في قوانين المالية‬
‫والعمران والمدينة على اعتبار تقديمها لمشروع المطابقة)‪ ،)(3‬ونظن أن الهدف من وضع هذه المكنات‬
‫القانونية كان هدفها األساسي ملء الخزينة العامة أو الخزينة المحلية (ليست في نظرنا بحلول) بالمال‬
‫كمقابل على تنازل الدولة ألراضيها الخاصة‪ ،(4)...‬عودنا دائما المشرع على وضع حلول مؤقتة بدل اجتثاث‬
‫األزمة‪ ،‬لكن تبقى آليتين جاءتا نتيجة فشل عدم استكمال عمليات المسح لألراضي تمثلت األولى في شهادة‬
‫الحيازة (فرع أول) على األمالك العقارية الخاصة والثانية في التحقيق العقاري (فرع ثاني)‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬شاادة الحياةة وق منوور التوجي العقاري‬

‫)‪ (1‬لالستزادة‪:‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot/2011/12/blog-post.html‬‬
‫)‪ (2‬بتفحصنا للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 95-59‬الممضي في ‪ 59‬فبراير ‪( 5559‬ج ر عدد ‪ 59‬مؤرخة في ‪ 55‬مارس ‪)5559‬‬
‫ص‪ ،7‬المحدد لصالحيات وزير المالية‪ ،‬والمعدل سنة ‪ ،3002‬مسوغ هذه الصالحية في المادة ‪( 3‬يمارس وزير المالية‬
‫صالحياته في الميادين اآلتية‪-5 :‬المالية العمومية‪ -...:‬األمالك الوطنية والشؤون العقارية) وفي المادة ‪( 9‬تتمثل مهمة وزير‬
‫المالية في مجال األمالك الوطنية والعقارية فيما يأتي‪ -...:‬ينفذ فيما يخصه التدابير واألعمال المتعلقة بنظام الملكية العقارية‬
‫وغير العقارية ونقلها وإصالحها)‬
‫)‪ (3‬الجريدة الرسمية للمناقشات المؤرخة في ‪ 55‬مايو ‪ ،3002‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪2‬‬
‫)‪ (4‬نصت المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ 57-25‬المذكور (يمكن أن تكون اإليرادات الصادرة عن‪-3...:‬التنازل عن األمالك‬
‫والخدمات المحققة طبقا للتشريع المعمول به‪ ،‬محل استعادة لالعتمادات‪ ،‬حسب الشروط المحددة عن طريق التنظيم‪ ،‬لفائدة‬
‫ميزانية التسيير للدائرة الوزارية المعنية‪ ،‬في حدود نفس المبلغ‪ ).‬وفي التنظيم صدر مرسوم تنفيذي رقم ‪ 555-52‬الممضي‬
‫في ‪ 5‬يونيو ‪ 5552‬المتضمن تطبيق المادة ‪ 50‬أعاله (ج ر عدد ‪ 53‬مؤرخة في ‪ 55‬يونيو ‪ )5552‬الذي بدوره أحال في‬
‫المادة ‪ 2‬منه‪ ،‬فقرة ‪ 3‬إلى تعليمة تصدر من الوزير المكلف بالمالية لتوضيح الكيفيات العملية‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫نصت المادة ‪ 93‬من قانون رقم ‪ (1)52-39‬المتضمن التوجيه العقاري (يمكن كل شخص حسب مفهوم‬
‫المادة ‪ 359‬من القانون المدني يمارس في أراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها‪ ،‬ملكية مستمرة‬
‫وغير منقطعة وهادئة وعالنية ال تشوبها شبهة أن يحصل على سند حيازي يسمى شهادة الحيازة وهي‬
‫تخضع لشكليات التسجيل واإلشهار العقاري‪ ،‬وذلك في المناطق التي لم يتم فيها إعداد سجل مسح األراضي‪).‬‬
‫)‪(2‬‬
‫للمحكمة العليا‪ ،‬جاء في المبدأ‪ :‬ال يستثني‬ ‫الطرح القانوني هل تجوز حيازة على حيازة؟ في قرار‬
‫القانون المدني العقارات المشهرة عقودها من اكتسابها بالتقادم المكسب‪( ،‬حيث أن قضاة المجلس أيدوا الحكم‬
‫المستأنف على أساس أن التقادم المكسب ال يحتج به في مواجهة من له عقد ملكية مشهر وفق المادة ‪93‬‬
‫من قانون التوجيه العقاري وهذا تفسير خاطئ لنص المادة ‪ 358‬من القانون المدني‪ ،‬ألن التقادم المكسب‬
‫يحتج به في مواجهة المالك الذي ترك عقاره دون استعمال لمدة ‪ 52‬سنة دون معارضة الحائز أو مخاصمة‬
‫في الحيازة‪ ،‬أما المادة ‪ 93‬من قانون التوجيه العقاري فهي تتعلق بإنشاء سندات الحيازة على األراضي التي‬
‫لم يتم مسحها ولم تحرر فيها الدفاتر العقارية وعليه نقض القرار محل الطعن بالنقض‪).‬‬

‫أوال‪-‬مفاوم شاادة الحياةة‪:‬‬

‫(عرفت هذه الشهادة بأنها سند حيازي إداري اسمي يعد من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا‬
‫لألشكال القانونية وفي حدود سلطاته واختصاصه المستمد من المواد ‪ 93‬و‪ 09‬من قانون التوجيه العقاري‬
‫والمرسوم التنفيذي ‪ 520-35‬المؤرخ في ‪ ،5335-98-58‬يتضمن شهر الحيازة بناء على تصريح من‬
‫)‪(3‬‬
‫الحائز وتخضع لشكليات التسجيل واإلشهار‪).‬‬

‫ثانيا‪-‬شروط تسليم شاادة الحياةة‪:‬‬

‫يستلزم قانون التوجيه العقاري طبقا للمادة ‪ 93‬منه‪ ،‬والمرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-35‬مجموعة من‬
‫الشروط لتسليم شهادة الحيازة يمكن تقسيمها إلى شروط تتعلق بالعقار وشروط تتعلق بالحيازة‪:‬‬

‫أ‪ -‬شروط تتعل بالعقار‪:‬‬

‫‪ -‬أن ترد الحيازة على األمالك العقارية الخاصة فال يجوز تحرير هذه الشهادة على العقارات‬
‫التابعة لألمالك الوطنية واألمالك الوقفية‪.‬‬
‫‪ -‬أال يكون العقار مملوكا بسند صحيح منتج في نظر القانون‪.‬‬
‫‪ -‬أال يقع العقار في منطقة ممسوحة‪.‬‬
‫ب‪ -‬شروط تتعل بالحياةة قي حد ذاتاا‪ :‬وهي شروط تتعلق بعناصر وخلو الحيازة من العيوب‪:‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،39-50 ،‬ممضي في ‪ 52‬نوفمبر ‪( ،5550‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،55‬مؤرخة في ‪ 52‬نوفمبر ‪ )5550‬ص‪5950‬‬
‫)‪( (2‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ ،3002/50/59‬ملف رقم ‪ ،575275‬مجلة المحكمة العليا‪ ،‬ص‪)372‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot/2011/12/blog-post.html‬‬

‫‪59‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫‪ -‬عناصر الحيازة‪ :‬تتمثل في العنصر المادي والعنصر المعنوي‪ ،‬فاألول يتمثل في السيطرة‬
‫الفعلية المادية على العقار محل الحيازة من خالل القيام باألعمال المادية التي يقتضيها‬
‫استعمال هذا العقار وفي هذه الحالة يعتبر البناء غير الشرعي عمال ماديا ووجها الستعمال‬
‫األرض‪ ،‬أما الثاني يتمثل في نية الحائز القيام بأعمال مادية لحساب نفسه فيظهر بمظهر‬
‫المالك‪.‬‬
‫‪ -‬مدة الحيازة‪ :‬المادة ‪ 5‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-35‬المذكور اشترطت مدة سنة واحدة‬
‫على األقل من ممارسة العناصر واعتبرتها كافية لقيام الحيازة وتسليم شهادتها‪.‬‬
‫‪ -‬خلو الحيازة من العيوب‪ :‬نصت المادة ‪ 393‬من القانون المدني على (ال تقوم الحيازة على‬
‫عمل يأتيه الغير على أنه مجرد رخصة أو على عمل يتحمله على سبيل التسامح‪ .‬إذا اقترنت‬
‫الحيازة بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها التباس‪ ،‬فال يكون لها أثر تجاه من وقع عليه‬
‫اإلكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها‪ ،‬إال من الوقت الذي تزول فيه هذه‬
‫)‪(1‬‬
‫العيوب‪).‬‬

‫ثالثا‪-‬إجراءات تسليم شاادة الحياةة‪:‬‬

‫حسب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-35‬المذكور هناك اإلجراء الفردي واإلجراء الجماعي في تسليم‬
‫شهادة الحيازة‪:‬‬

‫أ‪ -‬اإلجراء الفردي‪ :‬يقوم الحائز بتقديم طلب يتضمن كل بيانات تتعلق بهويته وبتحديد العقار محل‬
‫الحيازة تحديدا دقيقا وعن طريق إيراد المعلومات حول قوامه ومساحته واألعباء المحمل بها‪،‬‬
‫ويرفق هذا الطلب بملف يتكون من‪:‬‬
‫‪ -‬شهادة الحالة المدنية للطالب‪،‬‬
‫‪ -‬تصريح شرفي طبقا للنموذج الملحق بالمرسوم التنفيذي رقم ‪،520-35‬‬
‫‪ -‬مخطط يبين حدود وضعية العقار‪،‬‬
‫‪ -‬كل وثيقة أو سند يدعم موقف الطالب في ممارسة الحيازة‪.‬‬

‫يوجه الطلب والملف إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص‪ ،‬الذي يتولى بدوره تسليم شهادة‬
‫الحيازة التي تخضع للنشر على لوح البلدية وفي الجرائد اليومية عندما يتعلق األمر بقطعة أرض‬
‫كائنة بموقع حضري لبلدية عدد سكانها يفوق ‪ 59.999‬نسمة كما أنها تخضع لإلشهار على‬
‫مستوى المحافظة العقارية وتمسك بطاقاتها على الشكل الشخصي‪.‬‬

‫)‪(1‬‬
‫‪Ibid‬‬

‫‪60‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫ب‪ -‬اإلجراء الجماعي‪ :‬يخص هذا اإلجراء برامج التحديث الريفي أو الحضري ذات المنفعة العامة‬
‫أو برامج إعادة التجميع العقاري‪ ،‬حيث يقوم الوالي بإصدار القرار المتضمن في اإلج ارء بناء‬
‫عل طلب السلطة المسؤولة عن البرامج المذكورة‪ ،‬ويودع هذا القرار لدى البلدية لينشر في مقرها‬
‫والساحات العمومية وفي إحدى الجرائد لكي يتمكن كل راغب من تقديم طلب شهادة الحيازة‬
‫)‪(1‬‬
‫الفردي‪.‬‬

‫رابعا‪-‬آثار تسليم شاادة الحياةة‪:‬‬

‫وهي آثار تسمح للمستفيد أن يتصرف في العقار محل الحيازة تصرف المالك الحقيقي‪:‬‬

‫‪ -‬الحصول على رخصة البناء طبقا للمادة ‪ 90‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-35‬المذكور‪ ،‬في‬
‫حين أن المادة ‪ 29‬من قانون رقم ‪ 53-39‬المذكور ال تخول هذا الحق إال للمالك (عقد ملكية)‪.‬‬
‫‪ -‬تسمح بتسوية الوضعية العمرانية للبناء المشيد على القطعة محل الحيازة واالستفادة من شهادة‬
‫المطابقة‪.‬‬
‫‪ -‬تسمح بتأسيس رهن عقاري لفائدة البنوك‪ ،‬ضمانا للقروض ذات األمد المتوسط والطويل ألجل‬
‫تشجيع الوظيفة االجتماعية لألرض عن طريق استثمارها والقيام بمشروع البناء أو إتمام إنجاز‬
‫البناية وتأهيلها طبقا للشروط الممكن فرضها من قبل لجنة الدائرة قبل تسوية وضعية البناء غير‬
‫الشرعي‪ ،‬كما نصت على ذلك المادة ‪ 8‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 511-59‬المؤرخ في ‪ 99‬يونيو‬
‫‪ 5959‬الذي يحدد كيفيات وشروط منح القروض من طرف الخزينة للموظفين من أجل اقتناء أو‬
‫)‪(2‬‬
‫بناء أو توسيع سكن‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التحقي العقاري‬

‫بهدف تسوية وضعية حائز العقار مدة التقادم المكسب وتمكينه من استثمار ملكيته بشكل متوافق مع‬
‫القانون‪ ،‬السيما في مجال الحصول على رخصة البناء إلنجاز مسكن أو توسيعه واالستفادة من قرض‬
‫عقاري لتمويل نشاط فالحي أو صناعي أو أي مشروع كان والقيام بتقسيم الميراث أو لغرض بيع العقار)‪،(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫المتضمن تأسيس إج ارء لمعاينة حق الملكية العقارية‬ ‫فقد نصت المادة األولى من قانون رقم ‪95-98‬‬
‫وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري (يهدف هذا القانون إلى تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية‬
‫وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري)‪ ،‬بحيث جاء هذا القانون ليحل محل المرسوم رقم ‪-39‬‬
‫‪ 925‬المؤرخ في ‪ 55‬مايو ‪ 5339‬والمتعلق بسن إجراء إلثبات التقادم المكسب واعداد عقد الشهرة المتضمن‬

‫)‪(1‬‬
‫‪Ibid‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪Ibid‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪Ibid‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،03-07 ،‬ممضي في ‪ 37‬فبراير ‪( ،3007‬الجريدة الرسمية للجهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،59‬مؤرخة في ‪ 32‬فبراير ‪ )3007‬ص‪55‬‬
‫‪61‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫االعتراف بالملكية حسب المادة ‪ 53‬منه‪ .‬وألغي صراحة بموجب أحكام المادة ‪ 50‬من المرسوم التنفيذي رقم‬
‫)‪(1‬‬
‫المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية‪.‬‬ ‫‪508-93‬‬

‫في نطاق تطبيقه يشمل إجراء معاينة حق الملكية العقارية كل عقار لم يخضع لعمليات مسح األراضي‬
‫العام‪ ،‬وكذا العقارات التي ال يحوز أصحابها سندات ملكية أو التي حررت بشأنها سندات ملكية قبل أول‬
‫مارس ‪ ،5315‬واستثنيت من تطبيق أحكامه أراضي العرش واألمالك الوقفية‪ .‬حسب مفهومي المادتين ‪5‬‬
‫و‪ 9‬من القانون رقم ‪ 95-98‬المذكور‪.‬‬

‫أوال‪-‬شروط تسليم سند الملكية إثر تحقي عقاري‪:‬‬

‫أ‪ -‬شروط تتعل بالعقار الذي ترد علي الحياةة‪ :‬وهي نفس الشروط المطلوبة في العقارات التي يتم‬
‫تسويتها بموجب شهادة الحيازة‪.‬‬
‫ب‪ -‬شروط تتعل بالحياةة ومدتاا‪ :‬هي أن تتوفر على عنصرين المادي والمعنوي كما سبق اإلشارة‪،‬‬
‫وخلو تام من العيوب على أن تستمر الحيازة في هذه الحالة على خمسة عشر سنة كاملة كما هي‬
‫مبينة في المادة ‪ 358‬من القانون المدني والتي نصت (من حاز منقوال أو عقا ار أو حقا عينيا منقوال‬
‫كان أو عقا ار دون أن يكون مالكا له أو خاصا به‪ ،‬صار له ذلك ملكا إذا استمرت حيازته له لمدة‬
‫خمسة عشر سنة وبدون انقطاع‪ ،).‬كما نصت المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ 95-98‬المذكور (إذا‬
‫نتج عن تحليل التصريحات‪ ،‬واألقوال والشهادات‪ ،‬وكذا الوثائق المقدمة والتحريات التي قام بها‬
‫المحقق العقاري‪ ،‬أن صاحب الطلب يمارس حيازة من شأنها أن تسمح له بالحصول على حق‬
‫الملكية عن طريق التقادم المكسب‪ ،‬طبقا ألحكام القانون المدني‪ ،‬فإنه يعترف له بأحقيته على العقار‬
‫محل التحقيق العقاري‪).‬‬

‫ثانيا‪-‬إجراءات التحقي العقاري‪:‬‬

‫طبقا ألحكام المادة ‪ 1‬من القانون رقم ‪ 95-98‬المذكور يتم فتح تحقيق عقاري بصفة فردية‪ ،‬غير أنه‬
‫يمكن فتح تحقيق عقاري بصفة جماعية في إطار إنجاز برامج بناء أو تهيئة عقارية ريفية أو حضرية‪.‬‬

‫ينحصر تدخل األشخاص الفاعلة في التحقيق العقاري كل من‪ :‬المهندس الخبير العقاري‪ ،‬مدير الحفظ‬
‫العقاري‪ ،‬المحافظ العقاري‪ ،‬الشخص الطبيعي أو المعنوي‪ ،‬المحقق العقاري‪.‬‬

‫أ‪ -‬التحقي الفردي‪:‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،557-02 ،‬ممضي في ‪ 55‬مايو ‪( ،3002‬الجريدة الرسمية‬
‫للجهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،35‬مؤرخة في ‪ 39‬مايو ‪ )3002‬ص‪2‬‬
‫‪62‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫‪ .1‬المرحلة األولى‪ :‬اتصال الشخص الطبيعي أو المعنوي الحائز للعقار بالخبير قصد إنجاز مخطط‬
‫للعقار موضوع التحقيق‪.‬‬
‫‪ .2‬المرحلة الثانية‪ :‬ينجز الخبير العقاري المخطط البياني ويسلم لطالبه‪.‬‬
‫‪ .3‬المرحلة الثالثة‪ :‬الشخص يتوجه إلى مدير الحفظ العقاري بطلب كتابي بفتح التحقيق مرفق بمخطط‬
‫بياني المنجز من طرف الخبير وسند ملكية معد قبل أول مارس ‪ 5315‬إن كان متوفرا‪.‬‬
‫‪ .4‬المرحلة الرابعة‪ :‬مدير الحفظ العقاري يقوم بتعيين محقق عقاري عن طريق مقرر‪ ،‬كما يمكن عند‬
‫االقتضاء‪ ،‬تعيين عون من األعوان التابعين لألسالك المعادلة من طرف الوزير بموجب قرار تعيين‪.‬‬
‫‪ .5‬المرحلة الخامسة‪ :‬المحقق العقاري يباشر التحقيق في هوية الشخص طالب التحقيق‪ ،‬وفي الميدان‬
‫تصريحات المعني التي بموجبها يعرض الوقائع والظروف التي سمحت له بممارسة الحيازة على‬
‫العقار الذي يطالب بأحقية ملكيته عليه‪ ،‬حيث يقوم بكل التحريات والتحقيقات إلثبات حق الملكية‬
‫المطالب به وحماية حقوق الغير‪.‬‬
‫‪ .6‬المرحلة السادسة‪ :‬يعد محضر مؤقتا يكون مسببا قانونا فيه نتائج التحقيق العقاري ويضعه في‬
‫متناول الجمهور لالطالع عليه‪.‬‬
‫‪ .7‬المرحلة السابعة‪ :‬يفتح سجل خاص لدى مدير الحفظ العقاري الوالئي قصد تقييد االحتياجات‬
‫واالعتراضات المثارة أثناء التحقيق‪ .‬في حالة تسجيل احتجاجات أو اعتراضات المحقق يعود للميدان‬
‫من جديد قصد دراسة هذه االحتجاجات المثارة من طرف المالك أو الحائزين المجاورين أو كل من‬
‫ادعى بأن له حق عيني على العقار‪ .‬عقد جلسة صلح بين المحتجين في حالة تم الصلح‪ ،‬تحرير‬
‫محضر الصلح أو العكس تحرير محضر عدم الصلح‪ ،‬في حالة عدم الصلح للمعترض مدة شهرين‬
‫من تاريخ استالمه محضر عدم الصلح تحت طائلة رفض طلبه أن يرفع دعواه أمام الجهة القضائية‬
‫المختصة‪ .‬عريضة الدعوى تشهر لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا وبموجب ذلك تتوقف‬
‫كل إجراءات التحقيق لغاية صدور الحكم‪.‬‬
‫‪ .8‬المرحلة الثامنة‪ :‬تحرير محضر نهائي يدرج فيه نتائج التحقيق العقاري‪.‬‬
‫‪ .9‬المرحلة التاسعة‪ :‬يودع المحضر لدى مدير الحفظ العقاري‪ ،‬يسبب من خالله كيفية ممارسة الحيازة‬
‫التي من شأنها الحصول على حق الملكية العقارية عن طريق التقادم المكسب طبقا ألحكام القانون‬
‫المدني‪ ،‬مما يستوجب اعتراف له بأحقيته على العقار محل التحقيق العقاري‪.‬‬
‫على إثر هذا اإليداع يصدر مدير الحفظ العقاري مقر ار يتعلق بالترقيم العقاري باسم مالك‬
‫العقار محل التحقيق العقاري‪.‬‬
‫المرحلة العاشرة‪ :‬إرسال مقرر الترقيم العقاري للمحافظ العقاري المختص إقليميا قصد‬ ‫‪.11‬‬
‫التنفيذ‪.‬‬

‫‪63‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫المرحلة الحادية عشر‪ :‬يقوم المحافظ العقاري بالترقيم العقاري (شهر الحقوق المعاينة أثناء‬ ‫‪.11‬‬
‫التحقيق العقاري في السجل العقاري وانشاء بطاقة عقارية للعقار باسم الشخص)‪ ،‬إعداد سند الملكية‬
‫وارساله إلى مدير الحفظ العقاري‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫المرحلة الثانية عشر‪ :‬تسليم سند الملكية إلى الشخص‪.‬‬ ‫‪.12‬‬
‫ب‪ -‬التحقي الجماعي‪:‬‬

‫في هذه الحالة يتم تحريك التحقيق العقاري بصفة جماعية بقرار من الوالي أو رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي بعد أخذ رأي كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري وحسب الحالة مسؤول البناء أو المصالح‬
‫الفالحية (المادة ‪ 8‬من قانون رقم ‪ 95-98‬المذكور)‪.‬‬

‫نكون بصدد تحقيق جماعي إذا ما تعلق األمر بإنجاز برامج بناء أو تهيئة عقارية ريفية أو حضرية‬
‫كما سبق القول‪ ،‬وهي عمليات تكتسي طابع المنفعة العامة الخاضعة للنشر واإلشهار الواسعين بهدف تمكين‬
‫كل حائز معني من تقديم طلب فتح تحقيق عقاري مرفق بالملف (اإلجراء الفردي) أمام مديرية الحفظ العقاري‬
‫خالل أجل معين ويعقبه بعد ذلك إجراءات التحقيق العقاري‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات الدولة الجديدة‬

‫ظهرت هذه اإلجراءات بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور سابقا‪ ،‬هذا األخير الذي ألغى‬
‫أحكام سالفه المرسوم التنفيذي رقم ‪ 581-35‬المذكور سابقا‪ ،‬فظهرت للعيان إجراءات شكلية (فرع أول)‪،‬‬
‫واجراءات موضوعية (فرع ثاني) لم تكن موجودة‪ ،‬تعزي از لقوانين البناء والتعمير وتسهيال لعمليات هذا األخير‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬اإلجراءات الشكلية‬

‫تجلت هذه اإلجراءات على صعيدين هما‪ :‬الشباك الوحيد للبلدية والشباك الوحيد للوالية‪.‬‬

‫أوال‪-‬استحداث الشباك الوحيد للبلدية‪:‬‬

‫(لقد تم استحداث الشباك الوحيد للبلدية كآلية جديدة تسمح بتسريع وتيرة دراسة طلبات مختلف الرخص‬
‫على مستوى المصلحة التقنية للبلدية‪ ،‬حيث تعالج مختلف الملفات في مكان واحد بعد أن كانت ترسل إلى‬
‫)‪(2‬‬
‫مختلف المصالح إلبداء رأيها مما يسمح بتقليص الوقت‪).‬‬

‫وبمقتضى المادة ‪ 23‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور‪ ،‬يتكون الشباك الوحيد للبلدية من‬
‫أعضاء دائمين وأعضاء مدعوين يمكن أن يكونوا حاضرين أو ممثلين‪.‬‬

‫)‪ (1‬مصطفى بوعزة (التحقيق العقاري‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة العليا للقضاء‪)3002/3009 ،‬‬
‫)‪ (2‬دباش‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪553‬‬
‫‪64‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫أ‪ -‬األعضاء الدائمين‪ :‬هم‪ :‬رئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثله رئيسا‪ ،‬رئيس القسم الفرعي للتعمير‬
‫والهندسة المعمارية والبناء أو ممثله‪ ،‬رئيس مفتشية أمالك الدولة أو ممثله‪ ،‬المحافظ العقاري‬
‫المختص إقليميا أو ممثله‪ ،‬مفتش التعمير‪ ،‬رئيس القسم الفرعي لألشغال العمومية أو ممثله‪ ،‬رئيس‬
‫القسم الفرعي للري أو ممثله‪.‬‬
‫ب‪ -‬األعضاء المدعوين‪ :‬كما أشرنا أعاله وعند االقتضاء‪ ،‬هم‪ :‬رئيس القسم الفرعي للفالحة أو ممثله‪،‬‬
‫ممثل الحماية المدنية‪ ،‬ممثل مديرية البيئة للوالية‪ ،‬ممثل مديرية السياحة للوالية‪ ،‬ممثل مديرية الثقافة‬
‫للوالية‪ ،‬ممثل الصحة والسكان‪ ،‬ممثل عن الشركة الوطنية للكهرباء والغاز‪ .‬وفي سبيل أداء مهامه‬
‫يمكن للشباك الوحيد االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره وافادته في أعماله‪.‬‬

‫ويتم إنشاء الشباك الوحيد للبلدية بموجب قرار من طرف رئيس الدائرة المختص إقليميا‪ ،‬وكذا الحال‬
‫بالنسبة للشباك الذي يضم عدة بلديات تابعة لنفس الدائرة التي في اختصاصه‪ ،‬أما إذا كانت غير ذلك أي‬
‫البلديات التي يضمها الشباك تتفرع على أكثر من دائرة هنا يعود القرار إلى الوالي‪ ،‬نشير إلى هذا التجمع‬
‫البلدي تحت شباك واحد يكون وحسب الحالة في البلديات النائية‪.‬‬

‫وعن طريقة عمله يجتمع الشباك الوحيد في مقر البلدية مرة واحدة كل ثمانية أيام والتي تعرف بالدورة‬
‫العادية‪ ،‬كما له أن يجتمع كلما ارتأت الضرورة وتعرف بالدورة غير العادية‪ ،‬ويتم إعالم األعضاء قبل خمسة‬
‫أيام على األقل من تاريخ االجتماع‪ ،‬والذي تتولى هذا اإلجراء األمانة التقنية للشباك الوحيد للبلدية‪ ،‬التي‬
‫تتوالها مصالح التعمير على مستوى البلدية‪ ،‬إضافة إلى مهام أخرى على غرار التحضير لالجتماعات‬
‫وتحرير محاضرها‪...‬‬

‫ثانيا‪-‬استحداث الشباك الوحيد للوالية‪:‬‬

‫بمقتضى المادة ‪ 23‬من نفس المرسوم التنفيذي المذكور آنفا‪ ،‬يتم فتح الشباك الوحيد للوالية على مستوى‬
‫مديرية التعمير‪ ،‬ويتم إنشاءه بموجب قرار ممضي من طرف الوالي المختص إقليميا‪ ،‬ويتكون من‪ :‬ممثل‬
‫الوالي‪ ،‬المدير المكلف بالعمران رئيسا أو ممثله أو رئيس مصلحة التعمير عند االقتضاء‪ ،‬رئيس المجلس‬
‫الشعبي الوالئي أو ممثله‪ ،‬عضوين من المجلس الشعبي الوالئي ينتخبهما نظراؤهما‪ ،‬رئيس المجلس الشعبي‬
‫البلدي المعني‪ ،‬مدير أمالك الدولة أو ممثله‪ ،‬مدير المحافظة العقارية أو ممثله‪ ،‬مدير المصالح الفالحية أو‬
‫ممثله‪ ،‬مدير األشغال العمومية أو ممثله‪ ،‬مدير الموارد المائية أو ممثله‪ ،‬مدير الحماية المدنية أو ممثله‪،‬‬
‫مدير الطاقة والمناجم (التحوير الحكومي الحالي المناجم تابعة لو ازرة الصناعة) أو ممثله‪ ،‬مدير الشركة‬
‫الوطنية للكهرباء والغاز أو ممثلوها‪ ،‬مدير البيئة أو ممثله‪ ،‬مدير السياحة أو ممثله‪ ،‬مدير الثقافة أو ممثله‪،‬‬
‫مدير الصحة والسكان أو ممثله‪ .‬إضافة إلى أمانة تقنية لها نفس المهام تقريبا مع نظيرتها التي في البلدية‪،‬‬
‫ويمكن لهذا الشباك الوالئي االستعانة بأي شخص أو سلطة أو هيئة قصد تنويره أو إفادته في أعماله‪.‬‬

‫‪65‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫يجتمع الشباك الوحيد بمقر الوالية بناء على استدعاء من رئيسه كل خمسة عشر يوما وكلما اقتضت‬
‫الضرورة‪ ،‬ويتم إعالم أعضائه قبل خمسة أيام على األقل من تاريخ االجتماع‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات الموضوعية‬

‫وهي تلك اإلجراءات التي انصبت على عمليات إعداد عقود التعمير من كيفيات التحضير إلى التسليم‪.‬‬

‫أوال‪-‬تخفيف ملف الطلب للشاادات والرخص من حيث تقليص عدد النسخ‪:‬‬

‫لقد تم تقليص عدد النسخ المودعة لدى المصالح المعنية في معظم الملفات المقدمة للحصول على‬
‫مختلف الشهادات والرخص‪ ،‬حيث كانت هذه األخيرة مكلفة وشاقة ومعقدة بالنسبة للمواطنين الذين اضطروا‬
‫إلى الوقوف في طوابير كبيرة لالنتظار من أجل المصادقة على مختلف العقود التي تدخل في تكوين الملف‪،‬‬
‫ومع ظهور الشباك الوحيد للبلدية واإلجراءات الجديدة للمرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور‪ ،‬فتلك النسخ‬
‫قد قلص عددها‪ ،‬فعلى سبيل المثال نسخ رخصة البناء قلص إلى ثالث نسخ بالنسبة للمباني الفردية بعدما‬
‫كان خمس نسخ في المرسوم التنفيذي رقم ‪ 581-35‬المذكور‪ ،‬وكذا الحال مع شهادة التعمير التي أصبحت‬
‫)‪(1‬‬
‫في نسختين بدال من خمس نسخ‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬تقليص مدة الدراسة والمصادقة على مختلف الرخص والشاادات‪:‬‬

‫تم في إطار اإلصالحات الجديدة التي قامت بها الدولة من أجل القضاء على البناء المخالف ونظ ار‬
‫لإلجراءات القديمة التي كانت ضمن المرسوم التنفيذي رقم ‪ 581-35‬المذكور‪ ،‬والمتمثلة في طول مدة‬
‫المصادقة على مختلف الرخص والشهادات والوقت الكبير الذي تأخذه المراسالت بين الجهات المعنية‪ ،‬جاء‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور‪ ،‬بإجراء مهم من شأنه تسهيل هذه العملية في وقت قصير وجهد‬
‫أقل ضمن الشباك الوحيد للبلدية والوالية‪ ،‬أال وهو تقليص مدة إصدار مختلف الشهادات والرخص فمثال‬
‫شهادة التعمير قلصت مدة إصدارها من شهرين إلى خمسة عشر يوما‪ ،‬ورخصة البناء أصبحت تنجز في‬
‫خالل الخمسة عشر يوما الموالية إليداع الملف إذا كانت من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي أو‬
‫)‪(2‬‬
‫الوالي أو الوزير المكلف بالتعمير‪ ،‬ضمن الشباك الوحيد للبلدية أو الوالية حسب االختصاص‪.‬‬

‫ثالثا‪-‬تمديد مدة الصالحية‪:‬‬

‫(تم تمديد مدة صالحية مختلف عقود التعمير حسب كل عقد من سنة إلى ثالث سنوات أو حتى انقضاء‬
‫اآلجال المحددة في الوثيقة‪ ،‬أو لها نفس صالحية المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وهذا من أجل عدم‬
‫إعادة تجديدها بعد انقضاء مدتها في وقت قصير كما جاء في المرسوم السابق‪ ،‬كون هذه العقود تتطلب‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪552‬‬

‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪555 ،552‬‬
‫‪66‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫وقتا وجهدا إلعدادها كما انها مكلفة لبعض المواطنين نظ ار للملف التقني والذي يحتوي على مخططات‬
‫)‪(1‬‬
‫تنجز في مكاتب الدراسات وأخرى كان يصادق عليها في البلدية‪ ،‬أو تستخرج من عدة إدارات‪)...‬‬

‫رابعا‪-‬استحداث بطاقة المعلومات وشاادة قابلية االستغال ل‪:‬‬

‫من خالل المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور‪ ،‬تم إدراج بطاقة المعلومات والتي تحدد مواصفات‬
‫التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة األرضية كذلك االرتفاقات البشرية والطبيعية التي تنقص من قابلية‬
‫األرض للبناء‪ ،‬وشهادة قابلية االستغالل والتهيئة والتي تثبت مطابقة أشغال تهيئة القطعة األرضية لما هو‬
‫مفروض في رخصة التجزئة وتدخل في تكوين ملف رخصة البناء‪ .‬باإلضافة إلى إدراج نوعين من الملفات‬
‫في تكوين ملف رخصة البناء وهي ملف إداري وآخر تقني متعلق بالهندسة المعمارية يشارك في إعداده‬
‫)‪(2‬‬
‫مهندس مدني‪ ،‬زد على ذلك ملف خبرة مؤشر من طرف مهندس معماري فيما يخص عملية الهدم‪.‬‬

‫خامسا‪-‬التأكيد على دور بعض الايئات ومكاتب الدراسات‪:‬‬

‫أكد وبشدة المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور على دور المهندس المعماري والمهندس المدني في‬
‫إعداد الملفات التقنية والمتعلقة بالهندسة المعمارية وملفات الخبرة الخاصة بالهدم‪ ،‬كذلك دور الهيئة الوطنية‬
‫للمراقبة التقنية للبناء‪ ،‬وما لهذه األخيرة من أهمية في كشف الغش في مواد البناء والخرسانة المسلحة في‬
‫ميدان البناء وخاصة في تلك المشاريع الموجهة للسكن الجماعي واستقبال الجمهور كالمراكز التجارية‬
‫ومختلف المرافق األخرى‪ ،‬وهذا تفاديا لالنهيارات المفاجئة التي شهدها قطاع البناء والتعمير في اآلونة‬
‫األخيرة نظ ار الستعمال مواد بناء منتهية الصالحية والتقليل في نسبة مادة بناء معينة بالنسبة للتركيبة العامة‬
‫لإلسمنت المسلح‪ ،‬إضافة إلى األخطاء المرتكبة فيما يخص الدراسات الجيوتقنية والتركيب الصخري وبذلك‬
‫صالحية الموضع للتعمير‪ ،‬وما هو مالحظ في الميدان دليل على ذلك كاالنهيارات واالنزالقات األرضية‬
‫التي تحدث مباشرة بعد االنتهاء من المشاريع والكوارث الطبيعية كالزالزل وأهمها زلزال بومرداس والذي كان‬
‫نقطة تحول إلعادة النظر في قوانين التعمير ومختلف الهيئات المشاركة في ميدان البناء وضبط دور كل‬
‫متدخل وانشاء مخابر ولجان تقنية ومراكز بحث في مقاومة الزالزل كون الجزائر منطقة زلزالية وهذا تفاديا‬
‫)‪(3‬‬
‫لمثل هذه الكوارث الحقا‪ ،‬ورغم كل هذا ما زال ميدان التعمير يشهد العديد من التجاوزات‪.‬‬

‫أشار عبد الوحيد تمار وزير السكن والعمران والمدينة إلى إجراءات جديدة بقوله (الملفات كبيرة‪ ،‬رخصة‬
‫البناء لوحدها قناطير من الملفات تأتي إلى اإلدارة‪ ،‬لكي نقضي على البيروقراطية‪ ،‬سرعة في التنفيذ ونترك‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪559 ،555‬‬

‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪559 ،555‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪555‬‬
‫‪67‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫المواطن ونترك مكتب الدراسات الوقت الستثماره في النوعية وليس في اإلدارة ذهابا وايابا‪ (1)).‬هذه اإلجراءات‬
‫الحديثة التي اتخذت تكلم عنها الحاج أحمد معيز –مدير التعمير بو ازرة السكن والعمران والمدينة‪ -‬تمثلت‬
‫في أن (‪...‬وزير السكن والعمران والمدينة ابتداء من ‪ 53‬أوت ‪ 5958‬نصب ورشات عمل وورشات تفكير‬
‫لكي نعيد للعمران مكانته نظ ار لحساسيته‪...‬ورشة التدخل في األنسجة الحضرية القديمة‪...‬فيه مرسوم تنفيذي‬
‫)‪(2‬‬
‫(الذي يحدد شروط وكيفيات التدخل في األنسجة العمرانية القديمة) اتخذ‪ ،‬تبقى اإلجراءات في‬ ‫‪22-51‬‬
‫الميدان والتأطير التقني أو اإلداري‪...‬ورشة تحسين تدخل اإلدارة في منح العقود العمرانية وهذا بإزالة الطابع‬
‫المادي في عقود التعمير‪...‬الجديد باستعمال الوسائل الحديثة تكنولوجية اإلعالم واالتصال الحديثة نستعمل‬
‫البريد االلكتروني نمكن المواطن أنه يودع ملفه كرخصة البناء مثال بطريقة عن طريق البريد‬
‫االلكتروني‪...‬هدفنا الوصول إلى صفر استعمال الورق‪ ،‬كذلك بعدما يتم إيداع الملف يتم دراسته مع المصالح‬
‫المختلفة الري‪ ،‬األشغال العمومية‪ ،‬الحماية المدنية‪ ،‬إلى غير ذلك عن طريق البريد االلكتروني‪...‬لكي يتم‬
‫تقليص والتحكم في المدة الزمنية في دراسة الملف‪ ،‬إذا كان فيه تحفظات يتم تبليغ المواطن عن طريق البريد‬
‫االلكتروني‪...‬أشير أنه وفي هذه الورشة‪...‬الحظنا عينة في والية مستغانم لرخص البناء درسناها وهذا فوج‬
‫العمل يعطينا المراحل التي تستوجبها هذه العملية‪ ،‬ماهي الخطوات؟ ماهي الوسائل؟ ماهي المنهجية؟ الهدف‬
‫مسطر بقي لنا أن نتحكم في طريقة الولوج إلى هذا النوع الجديد من العملية لخدمة العملية‪ ،‬الحظنا قطاعات‬
‫عديدة نفتخر بها –الداخلية مثال مع الحالة المدنية‪-‬قطاع العدالة‪ -‬نفتخر بهم بالتقدم الذي أحرزوه‪...‬عن‬
‫طريق البريد االلكتروني يتابع المواطن تطور ملفه‪...‬التطور إذا كان فيه بعض التحفظات تبلغ عن طريق‬
‫هذه الطريقة‪...‬ورشة أخرى للتدخالت العشوائية التي الحظناها في بعض الورشات‪...‬أصدر معالي الوزير‬
‫تعليمة رقم ‪ 0‬المؤرخة في ‪ 8‬سبتمبر ‪...5958‬أوال فيه تحديد لمجاالت التطبيق نعطي مثال كانت بناية أو‬
‫حتى تهديم الذي بأشغال التصليح بأشغال الحفر تشكل خطر على المحيط سواء كنا في األنسجة‬
‫القديمة‪...‬سواء كانت في أرضية منحدرة‪...‬صاحب المشروع وصاحب مكتب الدراسات يصرحوا باالعتماد‬
‫على هذا التحديد بأن هذه البناية بأشغالها تشكل خطر على المحيط‪ ،‬هنا يستوجب دراسة تكميلية التي فيها‬
‫وسائل الدعم‪...‬ويكون فيه رزنامة زمنية ووصف بياني‪ ،‬ثانيا الدراسة يجب أن توافق تأشر عليها هيئة‬
‫المراقبة التقنية للبناء‪ ،‬إجباري على صاحب المشروع أنه يدخل مقاولة مؤهلة‪...‬وفيه دراسات الملفات هنا ال‬
‫تصبح من صالحيات الشباك الوحيد للبلدية تصعد للشباك الوحيد للوالية هذه كإجراءات إدارية‪...‬فيه مراقبة‬
‫بعدية بعد تسليم رخصة البناء وجوبا فيه رزنامة دورية لمراقبة هذه الورشات المفتوحة في البلدية واذا كان‬
‫الحظنا أن فيه مثال‪ ...‬ترك أشغال أو أشغال ال تنجز بطريقة تقنية سليمة هنا المراقبين المؤهلين للعمران‪،‬‬
‫األعوان المؤهلين أو مفتش التعمير يراسل البلدية‪ ،‬رئيس البلدية لديه ‪ 50‬ساعة لكي يستشير هيئة المراقبة‬

‫)‪ (1‬عبد الوحيد تمار‪ ،‬سكن قانون تسوية البنايات‪...‬رؤية جديدة لتحسين الواجهة العمرانية‪ ،‬النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪ 39 ،‬أوت‬
‫‪3057‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،99-55 ،‬ممضي في ‪ 5‬فبراير ‪( ،3055‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،7‬مؤرخة في ‪ 7‬فبراير ‪ )3055‬ص‪55‬‬
‫‪68‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫التقنية للبناء‪ ،‬يستشير مدير التعمير في الوالية‪ ،‬ويستشير المصالح التقنية للبلدية‪...‬العقوبات موجودة في‬
‫القانون ولكن الوضع ال يتطلب تضييع الوقت‪ ،‬هنا رئيس البلدية يتدخل ويقوم بتجميد رخصة البناء‪ ،‬يعطي‬
‫أجل إذا لم يتدخل البلدية بوسائلها هي تقوم محل (صاحب المشروع) هذا إذا لم يستجيب وتزيل‬
‫الخطر‪...‬ولكن مراحل التي واجبة لكي نرجع استقرار األرضية هي التي تقوم بهم‪...‬باإلضافة إلى‬
‫)‪(1‬‬
‫العقوبات‪)...‬‬

‫غاب مفهوم وتطبيق المعنى الحقيقي للبيروقراطية‪ ،‬عندما تشاهد ما يسمون بنخبة الحكم كالوزير األول‬
‫الحالي ووزير السكن والعمران والمدينة السابق والحالي وغيرهم يشكون ويتوعدون البيروقراطية‪ ،‬هذا المسخ‬
‫يجعلنا ننكمش حرجا ونقشعر تقززا‪ ،‬هناك احتمالين إما هم جاهلون لها أو هم من خصومها‪ ،‬في قراءتنا‬
‫وتحليلنا لإلدارة الوطنية المركزية والالتمركزية والالمركزية نرجح االحتمال األول‪ ،‬في حين كان لهذه النظرية‬
‫والى اليوم الفضل الكبير في التسيير اإلداري منذ ‪ ،5399‬وهي تنظيم بدا كنوع من العالقات االجتماعية‬
‫يملك سلطة التنظيم‪ ،‬كما تتلخص في ثلة من األشخاص على أعلى مستوى‪ ،‬تتخذ ق اررات وتقوم بتوزيعها‬
‫حسب التدرج السلمي للمكتب لتطبيقها وصوال إلى أدنى مستوى لتعزيز المهام‪ ،‬وبمعنى آخر أوامر تأتي من‬
‫أعلى إلى أسفل بطريقة تحاكي النظام العسكري لخلق االتساق والدقة)‪ ،(2‬وفي المجمل العام تعني سلطة أو‬
‫قوة المكتب ولها عدة تطبيقات‪ ،‬إدارة المالية‪ ،‬إدارة الصحة‪ ،‬إدارة التعليم‪ ،‬إدارة الدفاع‪ ،...‬كما تعرف أيضا‬
‫بالدواوينية وهي مفهوم يشير إلى تطبيق القوانين بالقوة في المجتمعات المنظمة‪ ،‬وتعتمد هذه األنظمة على‬
‫اإلجراءات الموحدة وتوزيع المسؤوليات بطريقة هرمية)‪ ،(3‬كم تعنى بشروط في اختيار البيروقراطي على‬
‫أساس الكفاءة واالستحقاق والمهارة والدقة في العمل‪ ،‬وبالتزامه بقواعد وسلوك الجماعة البيروقراطية‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التسوية القانونية للبناء المخالف‬

‫‪-‬دراسة قانون رقم ‪-15-18‬‬

‫تم تقسيم هذا المبحث إلى ثالث محاور أساسية حيث تم التطرق في البداية إلى شرح األحكام العامة‬
‫التي جاء بها هذا القانون (مطلب أول)‪ ،‬ثم إلى إجراءات تسوية البنايات التي جاءت ضمنه (مطلب ثاني)‪،‬‬
‫باإلضافة إلى اإلشكاالت المطروحة (مطلب ثالث)‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬شرح األحكام العامة التي جاء باا القانون رقم ‪ 15-18‬المذكور‬

‫)‪ (1‬الحاج أحمد معيز‪ ،‬رخص البناء‪...‬ما الجديد؟‪ ،‬النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪ 52 ،‬سبتمبر ‪3057‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪J. MTENGEZO (Bureaucracy Management Theory) p5, 6‬‬
‫)‪(3‬‬
‫بيروقراطية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬

‫‪69‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫من أجل تسوية وضعية البناية التي نشأت خارج القانون عمد المشرع إلى إصدار هذا القانون الذي‬
‫)‪(1‬‬
‫عن باقي القوانين السابقة (فرع أول)‪ ،‬كما أنه حدد مجموعة من البنايات‬ ‫تميز بمجموعة من الخصائص‬
‫تكتسي طابعا ضيقا استثنائيا ومدروسا لمعالجة األوضاع القائمة من البنايات (فرع ثان)‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬خصائص قواعد تحقي مطابقة البنايات‬

‫يتميز إجراء تحقيق المطابقة المستحدث بالقانون رقم ‪ 52-93‬المذكور بمجموعة من الخصائص‬
‫نجملها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬تتميز قواعد تحقيق البنايات بطابع األحكام المؤقتة حيث سرت أحكامه ابتداء من نشر القانون رقم‬
‫‪ 52-93‬المذكور في الجريدة الرسمية أي من ‪ 9‬أوت ‪ 5993‬إلى ‪ 9‬أوت ‪( 5959‬المادة ‪ 30‬من‬
‫نفس القانون)‪ ،‬ليتم تمديد العمل بأحكامه طبقا للمادة ‪ 83‬من قانون المالية لسنة ‪ 5950‬إلى غاية‬
‫‪ 9‬أوت ‪ ،5951‬ونظ ار لعدم تسوية عدد كبير من المواطنين وضعية بناياتهم تم إصدار تعليمة من‬
‫طرف الوزير األول رقم ‪ 002‬مؤرخة في ‪ 1‬نوفمبر ‪ 5951‬تقضي بتمديد جديد وأخي ار للمعنيين‬
‫لتسوية بناياتهم‪ ،‬وذلك إلى إشعار آخر من طرف وزير السكن والعمران والمدينة)‪ ،(2‬إذ قد (‪...‬تقرر‬
‫تعليق تطبيق أحكام القانون رقم ‪ 52-93‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪ ،‬وذلك‬
‫إلى غاية إشعار آخر‪ .‬وبهذا الشأن يكلف السيد وزير السكن والعمران بنشر هذا القرار وتقديمه على‬
‫أنه تمديد وأخير يمنح للمالكين المعنيين إلتمام إنجاز بناياتهم‪ ،(3))...‬تطرح عدة إشكاالت هنا‪ :‬أوال‬
‫خرق صارح لمبدأ توازي األشكال‪ ،‬سمعنا بتعديل لمرسوم تنفيذي بمرسوم رئاسي)‪ (4‬لكن تعديل تتميم‬
‫قانون بقانون مالية في غير شق المالية عالمة استفهام كبرى (وكمثال آخر‪ :‬نفس الشيء جرى مع‬
‫األمر رقم ‪ 80-82‬المذكور بإضافة المادة ‪ 59‬مكرر بموجب المادة ‪ 18‬من القانون رقم ‪59-50‬‬
‫المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،)5952‬ألننا رجعنا إلى قانون رقم ‪ 58-30‬وبتعديالته المذكور ولم‬
‫نجد بين قواعده هذا الفيتو إن صح التعبير‪ ،‬ثم للمرة الثانية يتم التدخل على القانون رقم ‪52-93‬‬
‫وهذه المرة بتعليمة من الوزير األول‪ ،‬القانون الذي أصدر بمشاركة كل مؤسسات الدولة (رئاسة‬
‫الجمهورية –رئيس الجمهورية‪ ،‬األمانة العامة للحكومة‪ ،-‬مجلس الدولة‪ ،‬البرلمان) يتم التصرف‬
‫بأحكامه عن طريق تعليمة من الوزير األول هذا األخير الذي خوله الدستور السهر على تنفيذ‬

‫)‪ (1‬ذكرت خصائص مشروع القانون رقم ‪ 59-02‬طالع الجريدة الرسمية للمناقشات المؤرخة في ‪ 55‬يونيو ‪ ،3002‬المرجع‬
‫السابق الذكر‪ ،‬ص‪5 ،2‬‬
‫)‪ (2‬منصر نصر الدين‪ ،‬نعيمة ذيايبية (إجراءات وإشكاالت تسوية البنايات في إطار القانون ‪ ،59-02‬مجلة تشريعات التعمير‬
‫والبناء‪ ،‬تيارت‪-‬الجزائر‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬سبتمبر ‪ )3057‬ص‪577‬‬
‫)‪ (3‬تعليمة الوزير األول رقم ‪ 559‬مؤرخة في ‪ 5‬نوفمبر ‪ ،3055‬بخصوص تطبيق القانون رقم ‪ 59-02‬الذي يحدد قواعد‬
‫مطابقة البنايات غير المنتهية‪ ،‬ص‪5‬‬
‫)‪ (4‬انظر‪ :‬كريستال مورال – جورنال‪ ،‬القانون العام‪ ،‬المترجمون‪ :‬سامية بوروبة‪ ،‬ليلى دردار‪ ،‬مراد حمال‪ ،‬بدون رقم طبعة‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار بيرتي‪ ،3052 ،‬ص‪595 ،599‬‬
‫‪70‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫القوانين والتنظيمات (المادة ‪ ،33‬المطة ‪ 5‬من الدستور الحالي) وحق المبادرة بالقوانين (المادة ‪591‬‬
‫من الدستور الحالي) والتنظيم في المادة ‪ ،509‬فقرة ‪ 5‬من الدستور الحالي بنصها (يندرج تطبيق‬
‫القوانين في المجال التنظيمي الذي يعود للوزير األول‪ ،).‬ويشاطرنا الرأي د‪ .‬لخميسي عثمانية وهو‬
‫قاض سابق قانوني وأستاذ محاضر بقوله‪( :‬إذا أخذنا المنظور القانوني البد أن القانون ال يمكن أن‬
‫يعلق إال بقانون والذي وضع القانون هو السلطة التشريعية والسلطة التشريعية وحدها فقط أن تعلق‬
‫القانون أو تلغيه أو تعدل منه‪ ،‬أما السلطة التنفيذية والتي يمثلها الوزير األول أعتقد أن مهمتها‬
‫تنحصر في تقديم مشاريع القوانين والمصادقة عليها قبل عرضها على البرلمان‪...‬انتهاء فترة تسوية‬
‫البنايات ربما لم يحقق الغرض من القانون الذي وجد يحتاج ربما لمدة أطول من الناحية الواقعية‬
‫االجتماعية‪ ،‬أعتقد أنه إذا كان كذلك وأن المواطنين وأن الدولة الجزائرية مازالت في حاجة إلى مدة‬
‫)‪(1‬‬
‫أخرى من أجل استدراك ربما بعض النقائص لتسويتها أنه يمكن اللجوء إلى البرلمان من جديد‪).‬‬
‫أما د‪ .‬نجيب بيطام محامي وأستاذ بكلية الحقوق ‪-‬جامعة باتنة‪ -‬فيرى (‪...‬هذه التعليمة جاءت‬
‫بمثابة جرعة أو مرسم إلعادة الروح في المجال العقاري في الجزائر‪ ،‬في البداية دعني أشير لك‬
‫هذا القانون ‪ 52-93‬الذي أثار جدال كثي ار وضغطا كبي ار لن ينجح في تسوية إشكاالت العقار في‬
‫الجزائر منذ سنة ‪ 5993‬لم يستطع تحقيق الهدف المنشود منه نظ ار لتراكم هذه الوضعية منذ‬
‫االستقالل‪ ،‬نحن ورثنا وضعية شائكة متشابكة فيما يتعلق بالعقار منذ االستقالل‪...‬رغم ترسانة‬
‫القوانين الموجودة التي سنتها السلطة والتي سنها المجتمع الجزائري سنة ‪ 82‬وسنة ‪ 35‬وسنة ‪32‬‬
‫وأخي ار قانون ‪ 53-39‬كل هاته القوانين لم تتمكن من تحقيق الهدف المنشود وهي تسوية العقار في‬
‫الجزائر‪ ،‬هذه التعليمة جاءت إلعطاء نفس جديد‪...‬والحكومة لما حدت آخر أجل في ‪ 9‬أوت اتضح‬
‫فيما بعد أن أغلبية العقارات والمواطنين لم يتمكنوا من إيداع الملفات أو طلبات تسوية العقار نظ ار‬
‫لعديد اإلشكاالت األخرى وبالتالي نرى أن هذه التعليمة مفيدة ونحن نثمنها كرجال قانون‪ ،‬إعطاء‬
‫فرصة خاصة للمواطنين إلعداد ملفات وتقديمها للتسوية وفق القوانين السارية‪...،‬هذا القانون أيضا‬
‫وجد لمعالجة ظاهرة البناءات في الجزائر ومطابقتها للقوانين العمرانية السارية لكن المواطن لم يساهم‬
‫ال المواطن وال السلطة‪ ،‬المواطن لم يساهم في تجسيد هذا القانون في الواقع‪ ،‬المواطن يحب التمرد‬
‫يقوم بالبناءات دون احترام القوانين بدون رخص مما ولد وضعية الفوضى في العمران‪...‬التعليمة ال‬
‫تغلب القانون ولكن قد تأتي لتوضيح قانون أو إلعطاء نفس جديد لتطبيق القانون‪ ،‬هذه التعليمة‬
‫كان البد أن تكون ألن ‪ %89‬من وضعية العقارات في الجزائر ال تزال دون تسوية‪...‬لو ال نعطي‬
‫نفس جديد لهذا القانون إما نفتح مجال تعليمة الوزير األول المتداد سريان هذا القانون واما إيجاد‬
‫آليات جديدة وقوانين جديدة لمعالجة ظاهرة العمران الفوضوي في الجزائر‪...‬مهما يكن نحن نثمن‬

‫)‪ (1‬لخميسي عثمانية‪ ،‬قرار تعليق قانون ‪ 59-02‬المتعلق بتسوية البنايات يثير الجدل‪ ،‬قناة النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪52 ،‬‬
‫نوفمبر ‪3055‬‬
‫‪71‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫هاته التعليمة وجاءت في وقتها المناسب‪...‬اإلشكال األول هو إشكال اإلعالم‪ ،‬المواطن ال يعلم‬
‫بحيثيات هذا القانون يعني نحن نسن قوانين ونتركها هكذا دون توضيح للمواطنين هذا هو اإلشكال‬
‫المطروح عندنا في الجزائر‪ ،‬ثانيا المواطن ال يسعى إلى فهم هذه القوانين المواطن الجزائري متشبع‬
‫بثقافة التمرد يحب اللجوء إلى الفوضى مما ولد وضعية قانونية صعبة في العقار في الجزائر‪...‬حان‬
‫اآلن الوقت إليجاد اآلليات وقوانين جديدة تكون صارمة‪ (1))...‬ثم يضيف مرة أخرى (‪...‬الدولة تسن‬
‫قوانين عقارية وال تتابع تنفيذها على أرض الواقع بدليل القوانين العمرانية التي تمنع البناءات‬
‫الفوضوية وشرطة العمران إلى غير ذلك‪...‬الدولة الجزائرية ورثت وضعية في العقار منذ‬
‫االستقالل‪...‬فيه فهم خاطئ لمدلول قانون ‪ 52-93‬هذا القانون وجد لمعالجة وضعية البنايات التي‬
‫تمت قبل سنة ‪...5993‬سمعت انتقادات كثيرة‪...‬الناس تتكلم عن التعليمة والقانون من الذي أقوى؟‬
‫هذه المسألة ليست محل جدل التعليمة ال تسمو على القانون والقانون ال يعدل إال بقانون هذه مفروغ‬
‫منها لكن هم أغفلوا مسألة مهمة جدا نسميها نحن في القانون مسألة النظام العام االجتماعي لقد‬
‫رأيت أن الوزير األول تدخل ألن فيه حالة استعجال متى نذهب إلى البرلمان؟ متى نسن قانون‬
‫جديد؟ هذا يأخذ وقت طويل وبرر اللجوء إلى التعليمة بالظرف االقتصادي االستعجالي‪ ،‬الكثير من‬
‫الناس يسترزق من هاته البنايات التي لم تحصل بعد على شهادة المطابقة وحين نمنع هؤالء من‬
‫تحصيل عقود اإليجار بموجب هذه الشهادة يفقدون مصدر أرزاقهم‪ ،‬هذا الشيء الذي دفع دولة‬
‫الوزير األول إلى إصدار هاته التعليمة‪...‬للمحافظة على السلم االجتماعي والنظام االجتماعي إذن‬
‫نحن نثمنها‪ ،(2))...‬نرى أن القانون رقم ‪ 52-93‬تماهى لدرجة التصرف فيه بطرائق غير قانونية‬
‫في عز فوحان وتوطيد مصطلح دولة القانون في كل تشريع على غرار القانون األساسي للجمهورية‬
‫الجديد‪ .‬ثانيا اإلحالة التي تضمنتها التعليمة لوزير السكن والعمران والمدينة بإصدار قرار من جهته‬
‫لتمديد القانون رقم ‪ 52-93‬لم يصدر إلى يومنا هذا‪ ،‬التعارض والتناقض الحاد أول التعليمة يقول‬
‫تقرر التعليق بسبب صعوبات اجتماعية (التعليق يفيد التوقيف‪ ،‬التجميد) ثم تأتي فقرة أخرى بها‬
‫تقضي بهاته اإلحالة والمعتبرة في الموضوع بأنها تمديد للقانون‪ ،‬هذا اللغط القانوني دفع نواب‬
‫)‪(3‬‬
‫بالمجلس الشعبي الوطني وفي فترته التشريعية الثامنة باقتراح قانون تحت رقم ‪5958-95‬‬
‫والمتعلق بتسوية العقار ومطابقة البنايات‪ ،‬وتقديمه من طرف مندوب أصحاب اقتراح القانون ‪-‬‬
‫تاريخ اإليداع ‪ 50‬نوفمبر ‪ -5958‬لمكتب المجلس الشعبي الوطني الذي اجتمع بتاريخ ‪ 2‬ديسمبر‬
‫‪...( 5958‬وتضمن جدول األعمال دراسة اقتراح قانون يتعلق بتسوية العقار ومطابقة البنايات وقد‬

‫)‪ (1‬نجيب بيطام‪ ،‬محامي الحكومة مطالبة بسن قوانين جديدة لمعالجة ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪ ،‬النهار تي في‪،‬‬
‫الجزائر‪ 50 ،‬نوفمبر ‪3055‬‬
‫)‪ (2‬نجيب بيطام‪ ،‬تمديد آجال قانون مطابقة البنايات ‪...59-02‬العمران يغرق في الفوضى! الجزء األول‪ ،‬النهار تي في‪،‬‬
‫الجزائر‪ 52 ،‬نوفمبر ‪3055‬‬
‫)‪ (3‬انظر قسم المالحق‬
‫‪72‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫قرر المكتب إعادة االقتراح ألصحاب من أجل إعادة صياغت بطريقة قانونية تراعي الشكل‬
‫والمضمون وتضبط المبررات القانونية مع ضرورة االستناد إلى الدستور الجديد‪ ،‬علما أن هناك‬
‫)‪(1‬‬
‫يبدو أنه حتى المكتب هو اآلخر في لغط‪.‬‬ ‫قانون ساري المفعول يعالج نفس الموضوع‪).‬‬
‫‪ -‬تتميز أحكام تحقيق مطابقة البنايات في هذا القانون بالطابع اإللزامي حيث نصت المادة ‪ ،59‬فقرة‬
‫‪( 5‬من أجل تحقيق مطابقة البنايات المتممة أو التي هي في طور اإلنجاز يلزم مالكو وأصحاب‬
‫المشاريع أو كل متدخل مؤهل بتقديم طلب في هذا الشأن إلى السلطات المعنية) باإلضافة إلى‬
‫توقيع جزاءات في حالة مخالفة ذلك وفقا للمادتين ‪ 35‬و‪ 39‬من القانون رقم ‪ ،52-93‬والهدف من‬
‫إلزامية تحقيق المطابقة للبنايات المتممة وغير المتممة هي رغبة المشرع في وضع حد لحاالت عدم‬
‫)‪(2‬‬
‫إنهاء البنايات وترقية إطار مبني ذي مظهر جمالي ومهيأ بانسجام‬
‫‪ -‬انطالقا من مبدأ حق البناء مرتبط بالملكية الذي كرسته المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 53-39‬المذكور‬
‫فإن عملية تحقيق المطابقة تمتد من تسوية البنايات غير المطابقة أو غير متممة لتشمل تسوية‬
‫الوعاء العقاري الذي يحتضن البناية والذي يعد جزء ال يتج أز منها وال يمكن إغفاله ألن البناية‬
‫ملتصقة باألرض‪ ،‬وبالتالي فتسوية البنايات غير المطابقة وغير المتممة تبقى مرهونة بتسوية األوعية‬
‫العقارية التي أقيمت عليها‪ ،‬وفي هذا اإلطار صدرت تعليمة عن و ازرة المالية (المديرية العامة‬
‫لألمالك الوطنية) رقم ‪ 59/9081‬تبين مجال تدخل إدارة أمالك الدولة في إطار عملية مطابقة‬
‫)‪(3‬‬
‫البنايات واتمام إنجازها وكيفية تسوية الوعاء العقاري وكيفية التسديد‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫الذي يحدد إجراءات تنفيذ‬ ‫‪ -‬بمقتضى المادة ‪ ،59‬فقرة ‪ 5‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪520-93‬‬
‫التصريح بمطابقة البنايات والتي نصت (تراعي دراسة التصريح مدى تطابق مشروع البناية مع‬
‫أحكام مخطط شغل األراضي‪ ،‬وفي حالة عدم وجوده‪ ،‬يراعى مدى مطابقة المشروع مع أحكام‬
‫المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير و‪/‬أو مع األحكام المطبقة التي تنص عليها القواعد العامة‬
‫للتهيئة والتعمير‪ ).‬المدلول أن عملية تحقيق المطابقة تتم أصال وفق أدوات التهيئة والتعمير واستثناء‬
‫وفق القواعد العامة للتهيئة والتعمير‪.‬‬
‫‪ -‬تحقيق مطابقة البنايات غير الشرعية في القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور أسلوب متأثر بمنهجية‬
‫معالجة البنايات غير الشرعية في ظل المرسوم ‪ 555-32‬المذكور والتعليمة الو ازرية المشتركة‬
‫المذكورة (كنا قد عرجنا سابقا عن نقل لبعض األحكام إلى القانون ‪ ،)52-93‬فقد ثبت اقتباس‬
‫مجموعة من أحكام المرسوم والتعليمة يشكل غير مبرر‪ ،‬منها على سبيل المثال كيفية تحديد معايير‬

‫)‪(1‬‬
‫‪http://www.apn.dz/ar/plus-ar/actualite-speciale-ar/4142-bureau0512-2017‬‬
‫)‪ (2‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪577‬‬
‫)‪ (3‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪572‬‬
‫)‪ (4‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،595-05 ،‬ممضي في ‪ 3‬مايو ‪( 3005‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،37‬مؤرخة في ‪ 5‬مايو ‪ )3005‬ص‪32‬‬
‫‪73‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫التسوية المذكورة بالمادة ‪ ،53‬أو عند تحديد البنايات المقصاة من إجراء تحقيق المطابقة المذكورة‬
‫بالمادة ‪ ،51‬كذلك عند إسناد عملية البت في تحقيق المطابقة إلى لجنة الدائرة واستبعاد البلدية‪،‬‬
‫ونسجل كأثر على ذلك عدم توافق هذا االقتباس مع اإلطار الجديد للتسوية المبين في مفهوم تحقيق‬
‫المطابقة‪ ،‬فقد كان يكفي النص على أن عملية تحقيق مطابقة البنايات غير الشرعية تتم في إطار‬
‫)‪(1‬‬
‫قواعد شغل األراضي وهو إطار يحدد ويضبط قابلية األرض للبناء بشكل مفصل‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬نطا تطبي القانون رقم ‪ 15-18‬المذكور‬

‫حدد القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور بنايات قابلة للتسوية وأخرى غير قابلة للتسوية‪.‬‬

‫أوال‪-‬البنايات القابلة للتسوية‪:‬‬

‫بمقتضى نص المادة ‪ 50‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور فإن تحقيق المطابقة يشمل البنايات التي‬
‫انتهت بها األشغال أو هي في طور اإلتمام قبل نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية أي ‪ 9‬أوت ‪.5993‬‬
‫أما البنايات المنجزة بعد هذا التاريخ غير معنية بالتسوية في إطار هذا القانون وتخضع ألحكام القانون رقم‬
‫‪ 53-39‬المعدل المتمم المذكور وهذا حسب التعليمة الو ازرية رقم ‪ 5999‬المؤرخة في ‪ 59‬سبتمبر ‪5993‬‬
‫)‪(2‬‬
‫الصادرة عن و ازرة السكن والعمران بخصوص تطبيق أحكام القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور‪.‬‬

‫وحسب المادة ‪ 52‬من نفس القانون تم تقسيم البنايات المتعلقة بالتقسيم إلى أربع متعلقة بشرط أساسي‬
‫هو رخصة البناء وهي (سبق ذكرها في المبحث التمهيدي)‪:‬‬

‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء‪ :‬أي البنايات التي تحصل صاحبها‬
‫على رخصة بناء إال أنه لم يتم إنجازها النتهاء صالحية رخصة البناء وتنقسم إلى قسمين‪ :‬البنايات‬
‫غير المتممة والمطابقة لرخصة البناء والبنايات غير المتممة وغير المطابقة لرخصة البناء (المادة‬
‫‪ 0‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-93‬المذكور)‪.‬‬
‫‪ -‬البنايات المتممة التي تحصل صاحبها على رخصة البناء وهي غير مطابقة ألحكام الرخصة‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المتممة والتي لم يتحصل صاحبها على رخصة البناء‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات غير المتممة التي لم يتحصل صاحبها على رخصة بناء‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬البنايات غير القابلة للتسوية‪:‬‬

‫ذكرتها المادة ‪ 51‬من نفس القانون وهي‪:‬‬

‫)‪(1‬‬
‫‪http://aissabendouha.blogspot/2011/12/blog-post.html‬‬
‫)‪ (2‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪572‬‬
‫‪74‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫‪ -‬البنايات المشيدة في قطع أرضية مخصصة لالرتفاقات ويمنع البناء عليها‪ ،‬كالبنايات المنجزة تحت‬
‫أعمدة التيار الكهربائي أو المنجزة على ممر مخصص لشبكات المياه أو األسالك الهاتفية أو شبكة‬
‫)‪(1‬‬
‫الصرف الصحي‬
‫‪ -‬البنايات المتواجدة بصفة اعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية المنصوص عليها في التشريع المتعلق‬
‫بمناطق التوسع السياحي والمواقع والمعالم التاريخية واألثرية‪ ،‬وبحماية البيئة والساحل بما فيها مواقع‬
‫الموانئ والمطارات وكذا مناطق االرتفاقات المرتبطة بها‪ ،‬مثال ما نصت عليه المادة ‪ 55‬من قانون‬
‫)‪(2‬‬
‫المتعلق بحماية الساحل وتثمينه‪ ،‬وما يليها (يمنع التوسع الطولي للمحيط العمراني‬ ‫رقم ‪95-95‬‬
‫للمجمعات السكانية‪ ،‬الموجودة على الشريط الساحلي‪ ،‬على مسافة تزيد عن ثالثة كيلومترات من‬
‫الشريط الساحلي‪،).‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة على األراضي الفالحية أو ذات الطابع الفالحي أو الغابية أو ذات الطابع الغابي‬
‫باستثناء تلك التي يمكن إدماجها في المحيط العمراني‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة والمنظر العام للموقع‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لها والتي يستحيل نقلها‪.‬‬

‫كما أضافت التعليمة رقم ‪ 5999/93‬الصادرة عن و ازرة السكن والعمران في إطار تطبيق أحكام القانون‬
‫رقم ‪ 52-93‬المذكور مجموعة من الحاالت األخرى غير القابلة لتحقيق المطابقة ومتمثلة في البنايات‬
‫المقامة على‪:‬‬

‫‪ -‬مساحات حماية المنشآت االستراتيجية أو الخطرة‪ ،‬بما فيها الموانئ والمطا ارت والمساحات التي‬
‫شيدت عليها تجهيزات الطاقة‪،‬‬
‫‪ -‬المساحات المصنفة غير القابلة للبناء حسب نتائج دراسات التعمير الجيوتقنية‪ ،‬الدراسات الزلزالية‪،‬‬
‫دراسات األراضي‪ ،‬أو تلك الواقعة في مناطق المعرضة للفيضان أو انزالق التربة‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تضر بالمحيط والمظهر العام للموقع‪ ،‬ويتعلق األمر‬
‫على وجه الخصوص بـ البنايات العشوائية الفوضوية وتلك التي ال تضمن فيها شروط البناء متانة‬
‫واستقرار المنشآت‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات التي تعيق أو تضر بتشييد المنشآت العمومية والتي يعتبر تحويل موقعها مستحيال (خط‬
‫الطريق السيار‪ ،‬أحواض سفوح السدود‪ ،‬مواقع التنقيب على المحروقات‪ ،‬ومواقع توسيع الموانئ‬
‫والمطارات)‪،‬‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪520‬‬

‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬قانون‪ ،03-03 ،‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪( 3003‬الجريدة الرسمية للجمهورية‬
‫الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،50‬مؤرخة في ‪ 53‬فبراير ‪ )3003‬ص‪35‬‬
‫‪75‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫‪ -‬كما ال تخضع للتسوية البنايات التي محل نزاع قضائي حول ملكية البناية لحين إصدار حكم‬
‫نهائي‪ ،‬باإلضافة إلى البنايات المشيدة بعد سنة ‪.5993‬‬

‫وتجدر اإلشارة أن الحاالت السابقة تكون محل رفض بناء على تقارير المصالح والمؤسسات المعنية)‪.(1‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات تسوية البنايات‬

‫تمثلت هذه اإلجراءات في ثالث مستويات بدءا بالبلدية (فرع أول)‪ ،‬ثم مديرية التعمير والبناء (فرع‬
‫ثاني)‪ ،‬وأخي ار الدائرة أو الوالية (فرع ثالث)‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬على مستوى البلدية‬

‫كما تمت اإلشارة من قبل بنص المادة ‪ 59‬من القانون دائما ‪ 52-93‬المذكور يجب على مالك‬
‫البنايات المتممة أو التي هي في طور اإلنجاز والمنصوص عليها في المادة ‪ 52‬تقديم ملف من أجل تحقيق‬
‫مطابقة البنايات يتضمن تصريح في خمس نسخ إلى رئيس م ش ب المختص إقليميا‪ ،‬وقد حدد القانون‬
‫نموذج التصريح في ملحق المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-93‬المذكور أعاله‪ ،‬ويتمحور مضمون الملف حول‬
‫الوثائق البيانية المرفقة برخصة البناء المسلمة سابقا في حالة ما كانت البناية حائزة على رخصة بناء‪،‬‬
‫مخططات الهندسة المدنية والمعمارية‪ ،‬مناظر فوتوغرافية للواجهة والمساحة الخارجية‪ ،‬آجال إتمام البناية‪،‬‬
‫بيان وصفي لألشغال المنجزة والمزمع إنجازها‪ ،‬مخططات الكتلة والموقع‪ ،‬شهادة توقف األشغال‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى سند ملكية رسمي أو عقد عرفي‪ ،‬حيث يتم تدوين التصريح في سجل خاص على مستوى مصالح‬
‫التعمير بالبلدية مرقم ومؤشر عليه من طرف رئيس المحكمة المختصة إقليميا مقابل وصل استالم)‪( .(2‬طالع‬
‫المادتين ‪ 51 ،52‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور والمادة ‪ 0‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪520-93‬‬
‫المذكور)‪.‬‬

‫تقوم مصالح التعمير بالبلدية المكونة من أعوان فرق المتابعة والتحري المنصوص عنها في المادة ‪13‬‬
‫من نقس القانون والتي صدر بشأنها مرسوم تنفيذي رقم ‪ (3)521-93‬الذي يحدد شروط وكيفيات تعيين فرق‬
‫المتابعة والتحقيق في إنشاء التجزئات والمجموعات السكنية وورشات البناء وسيرها‪ ،‬حيث تتشكل هذه الفرق‬
‫من ‪ 9‬إلى ‪ 0‬أعوان حسب شكل إقليم كل بلدية وحظيرة سكنات وأكدت مهامها على سبيل الحصر أهمها‪:‬‬
‫البحث عن المخالفات ومعاينتها‪ ،‬متابعة دقة المعلومات الواردة في التصريح المتعلق بتحقيق المطابقة‬
‫والتحقق منها‪(...‬انظر المواد ‪ 9‬و‪ 0‬و‪ 2‬من المرسوم)‪ ،‬كما أن هنالك مهام تم استحداثه بموجب التعليمة‬
‫المشتركة رقم ‪ 0‬المؤرخة في ‪ 1‬سبتمبر ‪ 5955‬المتضمنة تبسيط كيفيات تحقيق مطابقة البنايات واتمام‬

‫)‪ (1‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪520‬‬

‫)‪ (2‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪525‬‬
‫)‪ (3‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،595-05 ،‬ممضي في ‪ 3‬مايو ‪( 3005‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،37‬مؤرخة في ‪ 5‬مايو ‪ )3005‬ص‪25‬‬
‫‪76‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫إنجازها‪ ،‬إيداع الملف المتكون من أربع نسخ والرأي المعلل الخاص باألعوان خالل مدة ‪ 52‬يوما من تاريخ‬
‫إيداع الملف على مستوى مديرية التعمير والبناء‪ ،‬إذا تعلق الملف بالبنايات التي تحمل خصوصيات والمتمثلة‬
‫في البنايات ذات االستعمال الصناعي والتجاري أي البنايات المهمة التي من شأنها أن تستقبل الجمهور‬
‫بصفة عامة‪ ،‬والبنايات الخاضعة ألحكام تشريعية وتنظيمية متعلقة بالسياحة والتراث الثقافي‪ ،‬باإلضافة أيضا‬
‫إلى البنايات التي تعتبر رخصة البناء الخاصة بها من صالحيات الوزير أو الوالي‪ ،‬أما إذا كان الملف ال‬
‫يحمل الخصوصيات السابقة وكانت رخصة البناء من صالحيات رئيس م ش ب يودع الملف مباشرة على‬
‫مستوى األمانة التقنية للدائرة كما ترسل نسخة لإلعالم إلى مصالح التعمير التابعة للوالية‪ ،‬قبل هذا اإلجراء‬
‫الجديد وطبقا لنص المادة ‪ 53‬فقرة ‪ 5‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور كانت ترسل جميع الملفات بمختلف‬
‫خصوصياتها مباشرة إلى مديرية التعمير والبناء‪ ،‬وعليه يستلزم على مصالح التعمير بالبلدية قبل إيداع‬
‫الملف على مستوى األمانة التقنية للدائرة جمع جميع اآلراء الخاصة باإلدارات والمصالح والهيئات المؤهلة‪،‬‬
‫وهو العمل المنوط بمديرية التعمير قبل صدور هذه التعليمة طبقا لنص المادة ‪ 53‬فقرة ‪ 5‬والمادة ‪ 55‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-93‬المذكور‪ ،‬وهو ما أغفلته التعليمة)‪ .(1‬في طريقة تعيينهم شكال ومضمونا‬
‫كنا قد تطرقنا لها في الفصل األول (انظر المادتين ‪ 8‬و‪ 3‬من المرسوم التنفيذي المذكور)‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬على مستوى مديرية التعمير والبناء‬

‫كما تمت اإلشارة أعاله شهدت دراسة الملفات على مستوى مديرية التعمير والبناء تغيير وفقا لما‬
‫استحدثته التعليمة الو ازرية المشتركة رقم ‪ 0‬والمذكورة أعاله‪ ،‬حيث كان اإلجراء المعمول به سابقا بعد إيداع‬
‫الملف على مستوى مديرية التعمير والبناء من طرف مصالح البلدية للتعمير‪ ،‬تقوم في هذا الصدد بجمع‬
‫الموافقات واآلراء من اإلدارات والمصالح والهيئات المؤهلة كما تقوم بإبداء رأيها المعلل في أجل ‪ 52‬يوما‬
‫من تاريخ إخطارها (المادة ‪ 53‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور)‪ ،‬يتم بعد ذلك إيداع الملف المشكل لدى‬
‫األمانة التقنية للجنة الدائرة في أجل شهر ابتداء من تاريخ إخطار مصالح البلدية للتعمير (المادة ‪ 59‬من‬
‫المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-93‬المذكور)‪ ،‬ونظ ار للتأخر الكبير الذي شهدته دراسة الملفات بهذا الشكل‬
‫ومن أجل اإلسراع في معالجة الملفات تم تغيير اإلجراء من خالل إنشاء لجنة خاصة على مستوى مديرية‬
‫التعمير مشكلة من ممثلي المصالح التالية‪ :‬التعمير‪ ،‬األمالك الوطنية‪ ،‬الفالحة‪ ،‬الثقافة‪ ،‬السياحة‪ ،‬الطاقة‬
‫والمناجم‪ ،‬الري‪ ،‬الحماية المدنية‪ ،‬كما يمكن للجنة أن تستدعي أي ممثل للهيئات المعنية الذي من شأنه‬
‫مساعدتها في أشغالها (البند ‪ 5.5‬من التعليمة الو ازرية المشتركة رقم ‪ 0‬المذكورة)‪ ،‬وقد أغفلت هذه التعليمة‬
‫من يرأس اللجنة الذي يكون حسب طبيعة المستوى الذي تدرس فيه الملفات مدير التعمير والبناء‪.‬‬

‫)‪ (1‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪523‬‬

‫‪77‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫يتمحور دور اللجنة في دراسة ملفات البنايات التي تعتبر رخصة البناء فيها من صالحيات الوزير أو‬
‫الوالي (البند ‪ 5.5‬من نفس التعليمة) باإلضافة إلى البنايات التي تحمل خصوصيات والمتمثلة حسب (البند‬
‫‪ 5.5.5‬من نفس التعليمة) في‪:‬‬

‫‪ -‬البنايات ذات االستعمال الصناعي والتجاري وبصفة عامة البنايات المهمة التي من شأنها أن‬
‫تستقبل الجمهور‪،‬‬
‫‪ -‬البنايات الخاضعة ألحكام تشريعية وتنظيمية متعلقة بالسياحة والتراث الثقافي‪.‬‬

‫وقصد دراسة الملفات على مستوى هذه اللجنة تقوم أمانة اللجنة بالحصول على جميع اآلراء الخاصة‬
‫باإلدارات والمصالح والهيئات المؤهلة قبل عرض الملف على اللجنة (المادة ‪ 55‬من المرسوم رقم ‪-93‬‬
‫‪ 520‬المذكور) والمتمثلة في‪:‬‬

‫‪ -‬المصالح المكلفة باألمالك الوطنية‪،‬‬

‫‪ -‬مصالح الحماية المدنية فيما يخص البنايات ذات االستعمال الصناعي أو التجاري وعلى العموم‬
‫كل البنايات التي تستقبل الجمهور وكذلك البنايات المخصصة للسكن‪،‬‬
‫‪ -‬مصالح اآلثار والمواقع المؤهلة والسياحة عندما تكون مشاريع السكن موجودة في المناطق أو‬
‫المواقع المصنفة في إطار التشريع المعمول به‪،‬‬
‫‪ -‬مصالح الفالحة في إطار أحكام المادة ‪ 03‬من القانون رقم ‪ 53-39‬المذكور سابقا‪.‬‬

‫أما طبيعة دراستها فهي تبدي الرأي من خالل تسجيل مالحظاتها بمحضر اللجنة وال تقرر قبول الملف من‬
‫عدمه‪ ،‬إذ يعتبر دورها مساعدا وموجها للجنة الدائرة المكلفة بالبت في تحقيق مطابقة البنايات التي تتخذ‬
‫القرار في الملف‪.‬‬

‫بعد دراسة الملفات على مستوى لجنة مديرية التعمير والبناء تقوم بإيداعها على مستوى اللجنة التقنية للدائرة‬
‫)‪(1‬‬
‫مرفقة بمحضر اللجنة‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬على مستوى الدائرة أو الوالية‬

‫بعد إتمام اإلجراءات السابقة يتم إيداع الملف من طرف مصالح التعمير التابعة للبلدية ومصالح التعمير‬
‫التابعة لمديرية التعمير والبناء على مستوى األمانة التقنية للدائرة قصد دراستها من طرف اللجنة المشكلة‬
‫على مستوى الدائرة وفي حالة ما تقرر رفض الملف يمكن للمعني الطعن لدى لجنة الطعن على مستوى‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪522 ،523‬‬

‫‪78‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫الوالية‪ ،‬وقد نظم هاتين اللجنتين المرسوم التنفيذي رقم ‪ (1)522-93‬الذي يحدد تشكيلة لجنتي الدائرة والطعن‬
‫المكلفتين بالبت في تحقيق مطابقة البنايات وكيفيات سيرهما‪.‬‬

‫أوال‪-‬على مستوى الدائرة‪:‬‬

‫تتم الدراسة هنا من طرف لجنة الدائرة التي تتشكل حسب المادة ‪ 5‬من المرسوم المنظم لها والمشار‬
‫إليه أعاله من‪ :‬رئيس الدائرة أو الوالي المنتدب عند االقتضاء رئيسا‪ ،‬رئيس القسم الفرعي للتعمير والبناء‪،‬‬
‫مفتش األمالك الوطنية‪ ،‬المحافظ العقاري المختص‪ ،‬رئيس القسم الفرعي للفالحة‪ ،‬رئيس القسم الفرعي‬
‫لألشغال العمومية‪ ،‬رئيس القسم الفرعي للري‪ ،‬ممثل مديرية البيئة للوالية‪ ،‬ممثل مديرية السياحة للوالية‪،‬‬
‫ممثل مديرية الثقافة للوالية‪ ،‬ممثل الحماية المدنية‪ ،‬رئيس مصلحة التعمير للبلدية المعنية‪ ،‬ممثل مؤسسة‬
‫سونلغاز‪ ،‬وفي سبيل أداء مهامها لها أ ن تستعين بأي شخص أو سلطة أو بأي هيئة يمكنها أن تساعدها‬
‫في مهامها كاستشارة أو طلب خبرة (انظر المادة ‪ .)1‬هذه القائمة تحدد بموجب ق ارر من الوالي بنص المادة‬
‫‪ 9‬من نفس المرسوم‪ ،‬للجنة الدائرة أمانة تقنية تكلف بـ‪ :‬استالم إيداع ملفات طلب تحقيق مطابقة البنايات‪،‬‬
‫وتسجيل طلبات تحقيق مطابقة البنايات تبعا لتاريخ وصولها‪ ،‬تحضير اجتماعات لجنة الدائرة‪ ،‬إرسال‬
‫االستدعاءات إلى أعضاء لجنة الدائرة مرفقة بجدول األعمال‪ ،‬تحرير محاضر االجتماعات ومدونات أخرى‪،‬‬
‫تبليغ الق اررات والتحفظات الواجب رفعها عند االقتضاء إلى رئيس م ش ب‪ ،‬إعداد الفصلية عن النشاط‬
‫(المادة ‪ 0‬من نفس المرسوم التنفيذي)‪.‬‬

‫تجتمع لجنة الدائرة في مقر الدائرة مرة في الشهر في دورة عادية وفي كل مرة كلما دعت الضرورة في دورات‬
‫غير عادية‪ ،‬ويبلغ رئيس لجنة الدائرة االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال وبكل وثيقة مفيدة إلى األعضاء‬
‫قبل ‪ 3‬أيام على األقل من تاريخ انعقاد االجتماع (المادة ‪ ،)2‬وال تصح مداوالت هذه اللجنة إال بحضور‬
‫‪ 9/5‬أعضائها واذا لم يكتمل النصاب يحدد اجتماع جديد في أجل ال يتجاوز ‪ 3‬أيام (المادة ‪ ،)8‬وتدون‬
‫هذه المداوالت في محضر يوقعه جميع الحاضرين (المادة ‪ ،)59‬تتخذ ق اررات لجنة الدائرة بأغلبية األصوات‬
‫على أساس اآلراء المعللة الموجودة في الملف المقدم من مديرية التعمير والبناء (المادة ‪ ،)3‬على أال يتعدى‬
‫البت في كل طلب آجال ‪ 9‬أشهر ابتداء من تاريخ إخطارها (المادة ‪ ،)55‬في حالة تحفظ إلحدى المصالح‬
‫التي تمت استشارتها لها أن تطلب ملفا إضافيا من المعني أو تقدم موافقة مبدئية بشروط أو ترفض الطلب‬
‫لسبب معلل (المادة ‪ ،)3‬وفي إطار مدلول المادة ‪ 55‬من المرسوم صدر قرار وزاري)‪ (2‬محدد للنظام الداخلي‬
‫المسير الجتماعات لجنة الدائرة المكلفة للبت في تحقيق مطابقة البنايات‪.‬‬

‫)‪ (1‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬مرسوم تنفيذي‪ ،599-05 ،‬ممضي في ‪ 3‬مايو ‪( 3005‬الجريدة الرسمية‬
‫للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،37‬مؤرخة في ‪ 5‬مايو ‪ )3005‬ص‪25‬‬
‫)‪ (2‬الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬وزارة السكن والعمران والمدينة‪ ،‬قرار وزاري‪ ،‬ممضي في ‪ 32‬سبتمبر‬
‫‪( 3005‬الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية‪ ،‬ع‪ ،99‬مؤرخة في ‪ 37‬سبتمبر ‪ )3005‬ص‪33‬‬
‫‪79‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫بخصوص التسوية في إطار المادة ‪ 09‬من القانون رقم ‪ 52-93‬وتبعا لمراسلة المدير العام لألمالك‬
‫الوطنية رقم ‪ 5959/9081‬المؤرخة بتاريخ ‪ 3‬أبريل ‪ ،5959‬تتعلق بتحديد مهام تدخل إدارة أمالك الدولة‬
‫في إطار عملية مطابقة البنايات وإلتمام إنجازها‪ ،‬وذلك في إطار المادة ‪ 00‬من نفس القانون حيث يمكن‬
‫اعتبار هذه المراسلة بمثابة قفزة نوعية في تسوية األرضية التي شيدت عليها البنايات سواء المنتهية األشغال‬
‫أو تلك التي ال تزال في طور البناء إذا كانت تقع على أرض ملك للدولة (أمالك خاصة)‪ .‬ويمكن التسوية‬
‫بالتعاون مع لجنة الدائرة عن طريق التنازل بالتراضي طبقا للتنظيم المعمول به‪ ،‬مقابل سعر تحدده إدارة‬
‫أمالك الدولة بناء على الموافقة بالتسوية‪ ،‬إال أن المراسلة لم تحدد الجهة الرسمية التي تصدر قرار التسوية‪،‬‬
‫توجه إدارة أمالك الدولة لتحضير عقد التنازل‪ ،‬ومن أجل االنطالق في تسوية العقار ضمن التعليمات‬
‫الجديدة تطلب مديرية أمالك الدولة الوالئية من الدائرة ضرورة تقديم ق اررات الترخيص بالتسوية مرفقة بجميع‬
‫محاضر لجنة الدائرة المكلفة بالبت في مطابقة البنايات واتمام إنجازها)‪.(1‬‬

‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية‪– :‬لجنة الطعن‪-‬‬

‫في حالة رفض الملف من طرف لجنة الدائرة يمكن للمصرح الطعن في قرارها أمام لجنة الطعن على‬
‫مستوى الوالية كدرجة ثانية في دراسة التسوية والتي تم التنصيص عنها من خالل الفصل الثاني من المرسوم‬
‫المشار إليه أعاله‪ ،‬والمشكلة من‪ :‬الوالي رئيسا‪ ،‬رئيس م ش و‪ ،‬عضوين من م ش و منتخبين من طرف‬
‫زمالئهما‪ ،‬مدير التعمير والبناء‪ ،‬مدير األمالك الوطنية‪ ،‬مدير المحافظة العقارية‪ ،‬مدير المصالح الفالحية‪،‬‬
‫مدير األشغال العمومية‪ ،‬مدير الموارد المائية‪ ،‬مدير الطاقة والمناجم‪ ،‬مدير البيئة‪ ،‬مدير السياحة‪ ،‬مدير‬
‫الثقافة‪ ،‬رئيس م ش ب المعني‪ .‬لها مشورة أي شخص طبيعي أو معنوي عام أو خاص لمساعدتها في‬
‫أشغالها (المادة ‪.)59‬‬

‫تجتمع لجنة الطعن في مقر الوالية بناء على استدعاء من رئيسها كلما دعت الحاجة إلى ذلك (المادة ‪،)50‬‬
‫ال تصح مداوالت لجنة الطعن إال بحضور ‪ 9/5‬األعضاء وتتخذ ق ارراتها بأغلبية األصوات وتسجل المداوالت‬
‫في محاضر يوقعها أعضاؤها وتدون في سجل يرقمه ويؤشر عليه الرئيس ويوقعه (المواد ‪ 52‬و‪ 51‬و‪،)59‬‬
‫لها أن تبادر بكل تدقيق تراه مفيدا التخاذ القرار النهائي الذي يؤكد أو يعدل قرار لجنة الدائرة بعدها ترسل‬
‫المعلومات والوثائق المقدمة والق اررات التي تم اتخاذها إلى لجنة دائرة في أجل شهر ابتداء من تاريخ استالمها‬
‫الطعن والكلمة األخيرة دائما إلى لجنة الدائرة‪ ،‬كما ترسل نسخة من قرار لجنة الطعن إلى المعني مقابل‬
‫وصل استالم‪ ،‬وفي آجال الطعن هو اآلخر حدد بشهر ابتداء من تاريخ استالم قرار لجنة الدائرة (المادتين‬
‫‪ 53‬و‪.)53‬‬

‫)‪ (1‬عائشة مزياني (القانون رقم ‪ 59-02‬كآلية للتطهير العقاري والتسيير المجالي صعوبات تطبيقه وانعكاساتها على النظام‬
‫العمراني والبيئي للمدن‪ ،‬مجلة تشريعات التعمير والبناء‪ ،‬تيارت‪-‬الجزائر‪ ،‬العدد الثاني‪ ،‬جوان ‪ )3057‬ص‪355‬‬
‫‪80‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫للجنة الطعن جهاز يدعى األمانة التقنية مكلف بـ‪ :‬استالم ملفات الطعون‪ ،‬تسجيل طلبات الطعن حسب‬
‫تاريخ وصولها‪ ،‬تحضير اجتماعات لجنة الطعن‪ ،‬إرسال االستدعاءات مرفقة بجدول األعمال إلى أعضاء‬
‫لجنة الطعن‪ ،‬تحرير محاضر االجتماعات ومدونات أخرى‪ ،‬تبليغ الق اررات إلى أصحاب الطعون‪ ،‬إعداد‬
‫التقارير الفصلية عن النشاط (المادة ‪.)58‬‬

‫قبيل انتهاء آجال العمل بالقانون رقم ‪ 52-93‬المحدد بتاريخ ‪ 9‬أوت ‪ ،5951‬ونظ ار للكم الهائل‬
‫للبنايات التي لم تسوى وضعيتها والسيما تلك التي لم يقم أصحابها بإيداع الملفات على مستوى البلديات‬
‫قصد تسويتها‪ ،‬بادرت الحكومة إلصدار تعليمة و ازرية مشتركة (و ازرة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة‬
‫العمرانية‪ ،‬و ازرة السكن والعمران والمدينة‪ ،‬و ازرة التجارة) رقم ‪ 5‬المؤرخة في ‪ 55‬فبراير ‪ ،5951‬التي تحدد‬
‫كيفيات معالجة أشغال إتمام الغالف الخارجي للبنايات المعنية بالمطابقة أو اإلتمام والتي تهدف إلى‪:‬‬

‫‪ -‬وضع حد لحالة عدم إتمام البنايات الواقعة على المحاور الرئيسية‪ ،‬مداخل المدن والتجمعات المعلن‬
‫عنها كمواقع ذات أولوية‪،‬‬
‫‪ -‬تحديد شروط ومعالجتها إلتمام أشغال الغالف الخارجي للبناية قصد ترقية المظهر الجمالي لإلطار‬
‫المبني وتهيئته بانسجام‪.‬‬

‫تلزم التعليمة مالك البنايات المتواجدون بالمواقع ذات األولوية بإتمام الغالف الخارجي في اآلجال‬
‫المحددة حسب الحالة وطبقا لمحاضر المعاينة التي يقوم بها أعوان الفرقة المتعددة الكفاءات والمؤشر عليها‬
‫من طرف مديرية التعمير والبناء‪ ،‬كما تمكن صاحب البناية من االستفادة من شهادة إتمام أشغال التهيئة‬
‫الخارجية إال أنها ال تعادل شهادة المطابقة‪ ،‬حيث تستعمل شهادة إتمام أشغال الواجهة إليجار العقارات‪،‬‬
‫فتح سجل تجاري)‪.(1‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬الصعوبات واإلشكاالت‬

‫واجه التطبيق الصحيح لقانون تسوية البنايات ومطابقتها والذي دخل حيز التطبيق بشكل جدي شهر‬
‫يناير ‪ 5959‬عدة صعوبات واشكاالت رصدها الرادار العملي (تم ذكرها حسب الشكل المعتمد في المطلب‬
‫الثاني)‪ ،‬هذين المعطيين أديا إلى مأسسة الوضع الراهن والمستقبلي في الوطن‪.‬‬

‫الفرع األ ول‪ :‬على مستوى البلدية‬

‫‪ -‬من أهم اإلجراء الذي كانت تعده لجنة البلدية هو إثبات تاريخ إنجاز البناية والموافق لما قبل سنة‬
‫‪ 5993‬ألنه في حالة العكس فإن البناية ال تخضع إلجراءات التسوية‪ ،‬ونظ ار لنقص اإلمكانيات‬
‫المتاحة لدى أعوان المعاينة كان من األكيد إدراج بنايات أنجزت بعد صدور القانون في إج ارء‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪355‬‬

‫‪81‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫التسوية‪ ،‬رغم أن صور القمر الصناعي لبرنامج غوغل أرث تساعد على تحديد فترة إنجاز البناية‪،‬‬
‫غير أن بعض البلديات إن لم نقل معظمها غير مغطاة بهذا المسح الفضائي وان كانت فهي تعود‬
‫لتواريخ قديمة)‪ ،(1‬كما اقترحت حلول أخرى ربما ليست في صف تصعيد التطبيق لمحدوديتها كأن‬
‫يشهد رئيس البلدية بأن البناية قد شيدت قبل سنة ‪ 5993‬بناء على شهادة إحصاء البناية قبل سنة‬
‫‪ 5993‬ووثائق أخرى مثل فاتورة الكهرباء والمياه‪ ،‬والتي يؤخذ بها بالنسبة للبلديات التي تحوي عدد‬
‫قل يل من البنايات‪ ،‬باإلضافة إلى إشكال التسوية بالنسبة للبنايات التي شيدت قبل ‪ 5993‬لكن تم‬
‫هدمها جزئيا ليعاد بنائها بعد سنة ‪ 5993‬هل تدخل ضمن إطار القانون أم ال؟‬
‫‪ -‬تعديل اإلجراءات المنصوص عليها في القانون بالتعليمة الو ازرية رقم ‪ 0‬دون تعديل القانون في ذاته‬
‫طرح إشك ال (مثلما الذي طرحته تعليمة الوزير األول القاضية بتعليق القانون) حول القوة القانونية‬
‫لها‪ ،‬وهل يؤخذ بالتعليمة دون القانون في اإلجراءات التي تم تعديلها والتغاضي عن القوة القانونية‬
‫للقانون بالمقارنة بالتعليمة في ضل قاعدة توازي األشكال؟‪،‬‬
‫إشكال واجهه أعوان المتابعة والتحري في حالة الموافقة على التسوية بشرط‪ ،‬وامتناع صاحب‬ ‫‪-‬‬
‫البناية بتحقيق هذا الشرط‪ ،‬ولم يذكر القانون اإلجراءات المتبعة في هذه الحالة مما يعلق تسوية‬
‫الملف‪،‬‬
‫‪ -‬عدم تلقي أعوان المتابعة والتحري تكوين خاص على مستوى البلديات حال دون الفهم الصحيح‬
‫لطرق سير اإلجراءات وهذا ما يفسر عدم توحيد نفس اإلجراءات في كل الواليات‪،‬‬
‫‪ -‬اإلشكال المتعلق بتسجيل طلبات التسوية بعد انتهاء مدة التمديد بتاريخ ‪ 9‬أوت ‪ 5951‬وغلق السجل‬
‫المؤشر من طرف رئيس المحكمة المختصة إقليميا في ظل عدم إصدار تمديد جديد وتحديد مدته‬
‫من طرف وزير السكن والعمران والمدينة طبقا لتعليمة الوزير األول رقم ‪ 002‬المذكورة‪،‬‬
‫‪ -‬إشكال متعلق بالمدة الزمنية القانونية عدت غير كافية للتحقق من الملف وابداء الرأي فيه والمقدرة‬
‫بـ‪ 52‬يوما من تاريخ استالم الملف إليداعه على مستوى مديرية التعمير والبناء أو األمانة التقنية‬
‫للدائرة نظ ار للتعقيدات التي تحملها بعض الملفات وكثرتها مما يحول دون احترام هذه المدة‪،‬‬
‫‪ -‬انعدام التنسيق بين أعوان المتابعة والتحري وباقي المصالح المختلفة المكلفة بالملف شكل تعطيل‬
‫في دراسة الملفات)‪.(2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬على مستوى مديرية التعمير والبناء‬

‫‪ -‬من بين الملفات التي تدرسها اللجنة المستحدثة على هذا المستوى طبقا للتعليمة الو ازرية المشتركة‬
‫رقم ‪ 0‬ملفات البنايات ذات االستعمال الصناعي والتجاري وبصفة عامة البنايات المهمة التي من‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪359‬‬

‫)‪ (2‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪527‬‬
‫‪82‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫ن شأنها أن تستقبل الجمهور‪ ،‬لكن هذا يطرح إشكال حول البنايات المعنية هل يقصد بها أي بناية‬
‫تستقبل الجمهور حت ى ولو كانت محل تجاري متعلق ببيع المواد الغذائية أو أن تكون البناية ذو‬
‫أهمية مثل المحالت الكبرى‪،‬‬
‫‪ -‬التعليمة الو ازرية المشتركة رقم ‪ 0‬جاءت أحكامها مقتضبة حول دور اللجنة ولم تبين المهام المنوطة‬
‫بها وكيفية عملها مما خلق نوع من الغموض حول كيفية سير اللجنة‪،‬‬
‫‪ -‬نصت المادة ‪ 55‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 520-93‬المذكور على إلزام مصالح الدولة التي تمت‬
‫استشارتها أن ترسل في جميع الحاالت موافقتها ورأيها في أجل ‪ 52‬يوما ابتداء من تاريخ إخطارها‬
‫وتعد المصالح التي لم ترد في هذا األجل موافقة على الطلب‪ ،‬هذا يطرح إشكال حول اعتبار‬
‫المصالح التي تم استشارتها ولم يتم إرسال ردها في أجل ‪ 52‬يوما معتبر كموافقة ضمنية لكون‬
‫المدة ال تكفي مصالح الدولة في الكثير من األحيان على الرد في اآلجال المحددة نظ ار لتعقيدات‬
‫الملف وكثرتها‪ ،‬من جانب آخر إشكال مطروح في حالة إذا تبين أن ردها الصريح بعد اآلجال هو‬
‫الرفض‪،‬‬
‫‪ -‬إشكال متعلق حول مدى إلزامية رأي اللجنة‪ ،‬هل رأي لجنة الدائرة رأي بسيط أو رأي ملزم مطابق‪،‬‬
‫ومن هنا يطرح إشكال حول فاعلية هذه اللجنة في مساعدة لجنة الدائرة في اتخاذ قرارها خاصة وأن‬
‫تشكيل لجنة الدائرة أشمل منها‪ ،‬حيث تعتبر من هذا المنظور لجنة معطلة إلجراءات التسوية)‪.(1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬على مستوى اللجان‬

‫أوال‪-‬على مستوى لجنة الدائرة‪:‬‬

‫أ‪ -‬تقوم لجنة الدائرة بالبت في مطابقة البنايات واتمام إنجازها عن طريق دراسة الملفات حيث تكون‬
‫البلدية قد قامت سابقا باستشارة مختلف المصالح‪ ،‬إال أن الرأي النهائي غالبا ما يكون متناقض‬
‫كرفض ملفات بدون سبب معلل وكذا الخلط في أصل الملكية وتحميل البلدية مسؤولية تسوية بنايات‬
‫منجزة على أرض ملك الدولة‪،‬‬
‫ب‪ -‬نظ ار الجتماع مجلس إدارة وكالة التسيير والتنظيم العقاريين الحضريين لوالية تيارت (كنموذج والية)‬
‫بتاريخ ‪ 52‬يناير ‪ 5951‬محضر رقم ‪ 51/818‬بتاريخ ‪ 55‬فبراير ‪ ،5951‬أصبح رأي الدائرة فيما‬
‫يخص تسوية البنايات التي تقع على أراضي ملك الدولة سواء كانت حيازة فردية من طرف المواطنين‬
‫قبل صدور القانون رقم ‪ 52-93‬والمطابقة للقواعد العامة للتهيئة والتعمير‪ ،‬وكذا السكنات التي‬
‫بيعت من طرف البلديات في إطار األمر رقم ‪ 533-18‬المتضمن تنازل الدولة عن المساكن‬
‫القديمة للسكان‪ ،‬والبناء الذاتي ومراكز المحتشدات عن طريق العقود اإلدارية التي لم تخضع‬

‫)‪ (1‬المرجع ذاته‪ ،‬ص‪522‬‬

‫‪83‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫إلجراءات الشهر والتسجيل‪ ،‬فبدال من تحويل الملف إلدارة أمالك الدولة في إطار المادة ‪ 09‬من‬
‫القانون رقم ‪ 52-93‬أصبحت الوكالة العقارية مطالبة بالتسوية تطبيقا لمحضر االجتماع المذكور‬
‫أعاله‪ ،‬لكن السؤال الذي يبقى مطروحا هل تكون عملية التسوية طبقا للتعليمة الو ازرية المشتركة‬
‫رقم ‪ 0‬أو تنفيذا لمحضر االجتماع رقم ‪51/818‬؟‪،‬‬
‫ج‪ -‬ورغم المجهود المبذول وطول اإلجراءات لدراسة ملف واحد إال أن عملية التسوية تتوقف عند حدود‬
‫إصدار القرار من طرف رئيس لجنة الدائرة المكلفة بالبث في مطابقة البنايات واتمام إنجازها دون‬
‫أن تطبق على أرض الواقع وتبقى جل الملفات مؤجلة ولم يفصل فيها ما أقلق المواطن وجعله‬
‫يضغط على اإلدارة‪ ،‬خاصة تلك البنايات المشيدة على أراض تابعة ألمالك الدولة حسب التحقيق‬
‫العقاري الذي يقوم به أعوان المفتشية وكذا التجزئات السكنية الرسمية‪ ،‬وحتى بالنسبة للملفات‬
‫المقبولة يبقى إشكال تحرير العقد قائما بالنسبة للمالك األصلي أو الشاغل الحالي)‪،(1‬‬
‫د‪ -‬في حالة عدم وجود تحفظ‪ :‬يتم إبالغ رئيس م ش ب المعني بمقرر في اآلجال المحددة بناء على‬
‫موافقة الجميع اإلدارات والمصالح التي تم استشارتها‪ ،‬وعدم وجود أي تحفظ آخر يخص الملف‬
‫سواء تعلق بالمخططات وكل الوثائق األخرى المرفقة بالتصريح باإلضافة إلى االستئناس برأي لجنة‬
‫مديرية التعمير‪ ،‬واإلجراء المتبع في هذه الحالة يختلف بحسب ما إذا كان الملف يحوز على سند‬
‫ملكية من عدمه‪ ،‬فإذا كان مالك البناية أو صاحب المشروع مالك لوعاء عقاري الذي شيدت عليه‬
‫البناية بعقد ملكية أو شهادة حيازة أو أي عقد رسمي آخر‪ ،‬حيث يوجه مقرر الموافقة إلى رئيس‬
‫البلدية إلتمام باقي اإلجراءات حسب طبيعة الطلب وفقا لنص المواد ‪ 55 ،59 ،53‬و‪ 55‬من‬
‫القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور‪ ،‬حيث يسلم رئيس البلدية إلى المعني رخصة إتمام أو رخصة بناء‬
‫أو شهادة مطابقة وهنا ال يطرح أي إشكال‪ ،‬أما إذا كانت البناية ال تحوز على عقد ملكية رسمي‬
‫مثل عقد عرفي فإن لجنة الدائرة وبناء على التحقيق العقاري المنجز من طرف مديرية أمالك الدولة‬
‫توجه مقرر الموافقة إلى مديرية أمالك الدولة أو مديرية الحفظ العقاري حسب الحالة (ألنه ممكن‬
‫تواجد البناية في عقار ملك للدولة أو الجماعات المحلية أو ضمن التخاصيص التابعة لمديرية‬
‫الحفظ العقاري) قصد إعداد عقد الملكية‪ ،‬وبعد تسوية وضعية الوعاء العقاري واذا كانت البناية غير‬
‫متممة يجب على المالك أو صاحب المشروع أن يودع ملفا للحصول على رخصة إتمام (المادة‬
‫‪ 91‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور)‪ ،‬وهذا يطرح إشكال حول عدم إمكانية تسوية الوعاء العقاري‬
‫من طرف مديرية أمالك الدولة أو مديرية الحفظ العقاري‪ ،‬كيف تكون وضعية المواطن المتحصل‬
‫على موافقة اللجنة ولم تسوى وضعية بنايته‪،‬‬

‫)‪ (1‬مزياني‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪359‬‬

‫‪84‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫ه‪ -‬في حالة وجود تحفظ‪ :‬إذا ما تبين للجنة الدائرة وفقا آلراء المديريات ومحضر لجنة التعمير وجود‬
‫تحفظات وغموض مثل غياب وثائق بالملف أو تبين غموض أو تناقض حول طبيعة الطلب أو‬
‫عدم إرفاق الملف بسند ملكية أو الفريضة إذا تبين أن البناية ملك للورثة‪ ،‬أو أي تحفظ متعلق‬
‫بأخطاء واردة بالمخططات‪ ،‬يتم تبليغ رئيس البلدية بالتحفظات قصد إعالم المعني لرفعها (المادة‬
‫‪ 0‬من القرار الوزاري المشترك المحدد للنظام الداخلي لسير اجتماعات لجنة الدائرة المكلفة للبت في‬
‫تحقيق مطابقة البنايات المذكور)‪ ،‬واإلشكال المطروح هنا في حالة عدم رفع المعني للتحفظات هل‬
‫تقرر اللجنة رفض الملف أو يبقى على مستواها أو يعاد لمصالح التعمير للبلدية خاصة في ظل‬
‫إغفال القانون عن ذكر المدة القانونية لرفع تحفظات لجنة الدائرة من طرف المعني وتحديد المدة‬
‫القانونية الممنوحة للجنة الدائرة التخاذ القرار في الملف بـ‪ 9‬أشهر طبقا لنص المادة ‪ 99‬من القانون‬
‫رقم ‪ ،52-93‬وقد انجر عن هذه الوضعية تزايد في الملفات المؤجلة التي أغفل أصحابها عن رفع‬
‫التحفظات الواردة بها؟‪،‬‬
‫و‪ -‬في حالة الموافقة بشرط‪ :‬ممكن للجنة الدائرة في بعض الحاالت أن تقرر موافقتها بشروط كتلك‬
‫الشروط المتعلقة بالتهوية ونزع كل ما يعيق حركة المرور أمام البناية أو كل هيكل يمس باالرتفاقات‪،‬‬
‫حيث يتم إبالغ رئيس البلدية بالموافقة المشروطة ويقوم هذا األخير خالل األسبوع الذي يلي إخطاره‬
‫من طرف لجنة الدائرة بتبليغ الشروط المسبقة لتسليم تحقيق المطابقة للمصرح ويطلب منه رفع‬
‫التحفظات الصادرة عن اللجنة في أجل يحدده‪ ،‬وفي حالة رفع التحفظات يتم تسليم وثيقة تحقيق‬
‫المطابقة ويعلم لجنة الدائرة بذلك‪ ،‬لكن في حالة عدم رفع التحفظات المرتبطة بالموافقة كيف يكون‬
‫اإلجراء؟ هل يتم إخطار لجنة الدائرة إلعادة اتخاذ القرار في الملف ورفضه أو يعتبر مرفوض تلقائيا‬
‫لعدم تحقيق الشروط التي بنيت عليها الموافقة‪،‬‬
‫ة‪ -‬في حالة الرفض‪ :‬عندما ترفض اللجنة الملف طبقا لنتائج التحقيق وآراء المصالح واإلدارات المختلفة‬
‫ومحضر لجنة التعمير مثل أن تكون البناية وفقا للحاالت المنصوص عليها في المادتين ‪ 98‬و‪93‬‬
‫أو الحاالت المنصوص عليها في المادة ‪ 51‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور‪ ،‬حيث تقوم لجنة‬
‫الدائرة بإرسال مقرر الرفض المعلل إلى رئيس البلدية في أجل شهر واحد‪ ،‬الذي عليه تبليغ المصرح‬
‫برفض لجنة الدائرة المعلل في أجل ‪ 52‬يوما بعد استالمه (المادة ‪ 02‬من القانون رقم ‪52-93‬‬
‫المذكور والمادة ‪ 1‬من القرار الوزاري المشترك المذكور أعاله)‪ ،‬وضمن هذه الحالة ال يطرح أي‬
‫إشكال)‪.(1‬‬

‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية‪– :‬لجنة الطعن‪-‬‬

‫)‪ (1‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪550 ،525 ،522‬‬
‫‪85‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫أ‪ -‬رغم أنها مكلفة بدراسة الطعون إال أنها ال ترد على أي طعن رغم كثرة الملفات المرفوضة‪ ،‬والسيما‬
‫تلك التي رفضت بدون سبب معلل)‪،(1‬‬
‫ب‪ -‬يطرح على هذا المستوى إشكال متعلق باإلجراءات المتخذة بعد دراسة الطعون (إذا وجدت هذه‬
‫الدراسة) والمتعلقة بكيفية اإلجراء المعمول به بعد دراسة الطعون‪ ،‬حيث أنه طبقا لنص المادة ‪53‬‬
‫من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 522-93‬المذكور‪ ،‬ترسل لجنة الطعن عند نهاية أشغال دراسة الطعون‬
‫المعلومات والوثائق المقدمة والق اررات التي اتخذت إلى لجنة الدائرة في أجل ‪ 99‬يوما ابتداء من‬
‫تاريخ استالمها الطعن‪ ،‬والتي تبت نهائيا في تحقيق المطابقة وترسل نسخة من قرار لجنة الطعن‬
‫إلى المعني مقابل وصل استالم‪ ،‬وعلى أساس قرار لجنة الطعن تفصل لجنة الدائرة بصفة نهائية‬
‫في طلب تحقيق المطابقة وتبلغ المعني حسب المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 52-93‬المذكور‪ ،‬لكن‬
‫بالعودة إلى التعليمة الو ازرية المشتركة رقم ‪ 0‬والمذكورة فإنه ترسل ق اررات لجنة الطعن إلى رؤساء‬
‫البلديات المعنية وترسل نسخة من المحضر لإلعالم إلى لجنة الدائرة‪ ،‬هذا يطرح إشكال حول أي‬
‫النصوص القانونية الواجب اتباعها‪ ،‬وهل في حالة قبول الطعن تصدر لجنة الطعن مقرر موافقة‬
‫أو تترك األمر في اتخاذ القرار للجنة الدائرة)‪.(2‬‬
‫إن تعدد المتدخلين في عملية التسوية في إطار هذا القانون وانعدام الثقة بينهم جعل العملية تأخذ مسلكا‬
‫مسدودا‪ ،‬فعدم االجتهاد في إيجاد الحلول‪ ،‬تحميل المسؤولية لبعض المصالح دون غيرها‪ ،‬والتقيد التام بما‬
‫جاء به القانون‪ ،‬وعدم البحث عن بدائل ضمن القوانين الصادرة في شأن التسوية‪ ،‬جعل الركود هو السمة‬
‫الغالبة على معالجة الملفات والبت فيها من طرف لجنة الدائرة برأي مرفوض في أغلب الحاالت بالنسبة‬
‫لسكنات قابلة للتسوية بالرغم أنها أنشئت قبل صدور القانون‪ ،‬ضف إلى ذلك عدم وقوعها في مناطق‬
‫االرتفاقات أو مناطق مبرمجة لتجهيزات عمومية‪ ،‬ولعل سبب الوصول إلى هذه الوضعية هو الغموض الذي‬
‫يشوب بأصل الملكية (اآلراء حول أصل الملكية غالبا ما تكون متضاربة‪ ،‬فتجد أكثر من رأي لنفس الموقع‪،‬‬
‫مثل ما حصل بالنسبة لسكنات مخطط قسنطينة‪ ،‬سكنات البناء الذاتي ومراكز المحتشدات التي قامت البلدية‬
‫ببيعها للسكان بموجب األمر رقم ‪ 533-18‬المذكور بموجب عقود إدارية غير مسجلة‪ ،‬بالرغم من أن هذه‬
‫السكنات شيدت على أرض ملك للدولة‪ ،‬فيكون الرأي أحيانا أن ملكية العقار للبلدية ألنها من تولى البيع‬
‫وعليها مباشرة إجراءات التسوية‪ ،‬وأحيانا أخرى يكون الرأي مختلفا جدا فيرجعون أصل الملكية للدولة وعليها‬
‫)‪(3‬‬
‫التدخل من أجل تسوية الوعاء العقاري) وميكانيزيمات إنتاج العقار الحضري‪.‬‬

‫بهذا نكون قد سردنا جانبا مهما من المكنات القانونية المعتبرة حتى اآلن كحلول في سبيل مواجهة‬
‫الحملة الشعواء للبناء الفوضوي المتزايدة من سنة إلى أخرى‪ ،‬فقد تعرفنا على حلول معالجة األصل الذي‬

‫)‪ (1‬مزياني‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪359‬‬

‫)‪ (2‬نصر الدين‪ ،‬ذيايبية‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪550‬‬
‫)‪ (3‬مزياني‪ ،‬المرجع السابق الذكر‪ ،‬ص‪355 ،359‬‬
‫‪86‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬

‫هو العقار عن طريق شهادتي الحيازة والملكية عن طريق التحقيق العقاري‪ ،‬ثم تعرفنا على إجراءات الدولة‬
‫الجديدة المستحدثة بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم ‪ 53-52‬المذكور‪ ،‬بحيث جرى تقسيمها إلى إجراءات‬
‫شكلية وأخرى موضوعية‪ ،‬وفي الوجه الثاني من الفصل تطرقنا إلى دراسة تحليلية نقدية للقانون رقم ‪-93‬‬
‫‪ 52‬المذكور الذي له وجهان وجه سياسي ووجه قانوني‪ ،‬وذلك بشرح أحكامه العامة التي جاء بها وعرض‬
‫كيفيات تسوية البنايات من خالل اإلجراءات المتبعة‪ ،‬وأخي ار تم التعرض إلى اإلشكاالت والصعوبات التي‬
‫واجهت القانون محل الدراسة‪.‬‬

‫‪87‬‬
‫خــاتــمــــــة‬
 ‫خــاتــمــــــــــــــة‪:‬‬
‫بعدما تطرقنا في مبحثنا التمهيدي على التأثيل المفاهيمي للبناء الفوضوي في شقيه العام الموازي لكل‬
‫التخصصات والخاص أي القانوني المحض‪ ،‬ووصلنا إلى نتيجة في تقارب التسميات والمفاهيم في شكل‬
‫متناهي‪ ،‬ثم تطرقنا في الفصل األول على األسباب أو باألحرى على المسوغات القانونية التي سنحت الفرص‬
‫لتشكيل األحياء الفوضوية وتفاقمها عبر الزمن‪ ،‬وكان المرد األساسي كله للعقود العرفية التي نشأت عن‬
‫معامالت عقارية بين الخواص تهربا إما من التأميم أو حيازة األمالك العقارية من طرف البلدية والتي‬
‫اعتمدناها في غياب تشخيص رسمي‪ ،‬ثم كيف تعامل القضاء مع هذه العقود العرفية طيلة نحو ثالث عقود‬
‫تقريبا بين تعارض وتناقض الفرمنات في مجال اإلشهار والتسجيل مانحا صفة الرسمية لها‪ ،‬كما تطرقنا‬
‫أيضا لعرض بعض النصوص التي جعل الهدف من وجودها محاربة الظاهرة وتسوية الوضعية (هذه الكلمة‬
‫نراها غير قانونية فبعد العصيان المدني –الخروج عن القانون‪ -‬ليس هناك تسوية هناك جزاءات)‪ ،‬بحيث‬
‫أدى الغموض والخطأ والنقص فيها مثلما رأينا إلى عدم التطبيق الصحيح لها إضافة إلى عوامل أخرى‪،‬‬
‫فميدانيا الحظنا أن التشريع أسهب في المراقبة كجهاز وقائي وردعي (المراقب الحقيقي والرادع هو الضمير)‬
‫وعدد من شبكته العنكبوتية وبغياب التنسيق وأداء الواجب سرعان ما تالشى بعدد من التعديالت مسته‪،‬‬
‫ويعزى هذا الفشل في النص والتطبيق في نظرنا إلى عدم استصحاب مشاريع القوانين والتي أصبحت قوانين‬
‫لتعقيدات الواقع السياسي واالقتصادي واالجتماعي للبالد ولكم واسع النظر‪ ،‬فخلفت هذه التجارب مشاهد‬
‫ناثرة من األهداف المتوخاة زاهدة فيها‪ ،‬والتي نأخذ على سيبل المثال قانون التهيئة والتعمير الذي تأخر‬
‫صدوره إلى التسعينات وبدا منفردا وغريبا وسط كم هائل من القوانين العقارية والمالية واإلدارية‪ ،‬والتي بدت‬
‫بوادر االنسجام بينه وبينها صعبة‪ ،‬وكذا الحال بالنسبة لباقي القوانين وباألخص قانون المسح العام لألراضي‪،‬‬
‫الذي لم تهيأ لصدوره العوامل المناسبة لتطبيقه‪ ،‬ذلك أن اإلدارة المكلفة بتطبيقه آنذاك والحالية تفتقر للعوامل‬
‫المادية والبشرية‪ ،‬وفي المقلب اآلخر تم التطرق إلى الحلول القانونية المتواجدة (نحن ال نراها حلول) والتي‬
‫ال نستبعد أن تكون هي األخرى أسبابا لتفاقم الظاهرة مستقبال مع دراسات تتناول الموضوع‪ ،‬فبدال من تكثيف‬
‫الجهود في استكمال عمليات المسح تم موازاة القانون بقانوني الحيازة والتحقيق العقاري‪ ،‬فتبددت الجهود ولم‬
‫يكتب لهما النجاح‪ ،‬ثم تطرقنا لقانون مطابقة البنايات والذي رغم تعليقه هو اآلخر ولد ميتا‪.‬‬

‫تحقق ولألسف الشديد أن كان للقانون بتدرجه دور الشريك وسببا يضاف إلى باقي األسباب في انتشار‬
‫البناء الفوضوي وفي عز تدثر النظام بمصطلح دولة القانون‪ ،‬وأن النظام في اعتقادنا على دراية تامة بكل‬
‫هذه األسباب والتي بدت في مقدمة التعليمة الو ازرية في منتصف الثمانينات‪ ،‬إال أنه يقف موقف المتحرك‬
‫الساكن‪.‬‬

‫البد من إرادة سياسية حقيقية تعمل على التعبئة‪ ،‬التوعية‪ ،‬التنشئة‪ ،‬والبد من إرادة اجتماعية تهتف‬
‫بالتغيير وتتقبله من اإلرادة األولى‪ ،‬ألن البناء الفوضوي صورة من صور القابلية لالستعمار‪.‬‬

‫‪91‬‬
‫قـائـمــة الـمصادر والــمــراجـــــع‬
 ‫قــائــمــــــة المصادر والــمــراجــــــع‪:‬‬

‫‪ ‬الوثائق الرسمية والحكومية‪:‬‬

‫أ‪ -‬قائمة الوثائق الرسمية والحكومية باللغة العربية‪:‬‬
‫‪ )1‬الدساتير‪:‬‬
‫‪ -‬دستور ‪( 3691‬انظر قائمة المراجع االلكترونية)‬
‫‪ -‬دستور ‪ ،3699‬بمقتضى األمر رقم ‪ 69-99‬ممضي في ‪ 22‬نوفمبر ‪ 3699‬المتضمن إصدار‬
‫دستور الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‪ ،‬المصادق عليه في استفتاء شعبي (ج ر عدد‬
‫‪ 69‬مؤرخة في ‪ 29‬نوفمبر ‪ )3699‬المعدل بـ قانون رقم ‪ 69-96‬ممضي في ‪ 9‬يوليو ‪3696‬‬
‫المتضمن التعديل الدستوري (ج ر عدد ‪ 22‬مؤرخة في ‪ 36‬يوليو ‪ .)3696‬وبـ القانون رقم‬
‫‪ 63-26‬ممضي في ‪ 32‬يناير ‪ 3626‬المتضمن التعديل الدستوري (ج ر عدد ‪ 1‬مؤرخة في‬
‫‪ 31‬يناير ‪،)3626‬‬
‫‪ -‬دستور ‪ ،1991‬بمقتضى المرسوم الرئاسي رقم ‪ 921-69‬ممضي في ‪ 9‬ديسمبر ‪3669‬‬
‫والذي يتعلق بإصدار نص تعديل الدستور في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية‬
‫الشعبية‪ ،‬المصادق عليه في استفتاء ‪ 22‬نوفمبر ‪( 3669‬ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 2‬ديسمبر‬
‫‪ )3669‬المعدل بـ القانون عدد ‪ 61-62‬ممضي في ‪ 36‬أبريل ‪ ،2662‬والمتضمن تعديل‬
‫الدستور‪ ،‬دون عرضه على االستفتاء الشعبي‪( ،‬ج ر عدد ‪ 21‬مؤرخة في ‪ 39‬أبريل ‪.)2662‬‬
‫وبـ القانون رقم ‪ 36-62‬ممضي في ‪ 31‬نوفمبر ‪ 2662‬المتضمن تعديل الدستور‪ ،‬دون عرضه‬
‫على االستفتاء الشعبي‪( ،‬ج ر عدد ‪ 91‬مؤرخة في ‪ 39‬نوفمبر ‪ .)2662‬سيما القانون رقم‬
‫‪ 63-39‬ممضي في ‪ 9‬مارس ‪( 2639‬ج ر عدد ‪ 39‬مؤرخة في ‪ 9‬مارس ‪ )2639‬دون‬
‫عرضه على االستفتاء الشعبي‪.‬‬
‫‪ )2‬الميثاق الوطني‪:‬‬
‫‪ -‬ميثاق الثورة الزراعية (ج ر عدد ‪ 69‬مؤرخة في ‪ 16‬نوفمبر ‪.)3693‬‬
‫‪ )3‬األوامر‪:‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 322-91‬ممضي في ‪ 36‬يوليو ‪ 3691‬والمتضمن تأسيس الحكومة (ج ر عدد‬
‫‪ 12‬مؤرخة في ‪ 31‬يوليو ‪،3691‬‬
‫‪ -‬االمر رقم ‪ 233-99‬ممضي في ‪ 23‬يوليو ‪ 3699‬المتعلق بوضعية األجانب في الجزائر (ج‬
‫ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 26‬يوليو ‪ )3699‬الملغى بـ قانون رقم ‪ 33-62‬ممضي في ‪ 21‬يونيو‬
‫‪ 2662‬المتعلق بشروط دخول األجانب إلى الجزائر واقامتهم بها وتنقلهم فيها (ج ر عدد ‪19‬‬
‫مؤرخة في ‪ 2‬يوليو ‪،)2662‬‬

‫‪92‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 911-92‬ممضي في ‪ 16‬ديسمبر ‪ 3692‬المتعلق بالتسيير الذاتي للفالحة (ج ر‬
‫عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 31‬فبراير ‪،)3696‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 29-96‬ممضي في ‪ 31‬ديسمبر ‪ 3696‬المتضمن قانون الجنسية (ج ر عدد ‪361‬‬
‫مؤرخة في ‪ 32‬ديسمبر ‪ )3696‬معدل متمم بـ أمر رقم ‪ 63-61‬ممضي في ‪ 29‬فبراير ‪2661‬‬
‫(ج ر عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 29‬فبراير ‪،)2661‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 91-93‬ممضي في ‪ 2‬نوفمبر ‪ 3693‬المتضمن الثورة الزراعية (ج ر عدد ‪69‬‬
‫مؤرخة في ‪ 16‬نوفمبر ‪،)3693‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 29-99‬ممضي في ‪ 26‬فبراير ‪ 3699‬المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح‬
‫البلديات (ج ر عدد ‪ 36‬مؤرخة في ‪ 1‬مارس ‪،)3699‬‬
‫‪ -‬األمر ‪ 12-91‬ممضي في ‪ 29‬سبتمبر ‪ 3691‬المتضمن القانون المدني (ج ر عدد ‪92‬‬
‫مؤرخة في ‪ 16‬سبتمبر ‪ )3691‬المعدل والمتمم بـ قانون رقم ‪ 39-22‬ممضي في ‪ 1‬مايو‬
‫‪( 3622‬ج ر عدد ‪ 32‬مؤرخة في ‪ 9‬مايو ‪ )3622‬وبـ قانون رقم ‪ 36-61‬ممضي في ‪26‬‬
‫يونيو ‪( 2661‬ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 29‬يونيو ‪،)2661‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 99-91‬ممضي في ‪ 29‬سبتمبر ‪ 3691‬المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة‬
‫األرض ألجل البناء (ج ر عدد ‪ 21‬مؤرخة في ‪ 39‬أكتوبر ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 99-91‬ممضي في ‪ 32‬نوفمبر ‪ 3691‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫وتأسيس السجل العقاري (ج ر عدد ‪ 62‬مؤرخة في ‪ 32‬نوفمبر ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬األمر رقم ‪ 63-21‬ممضي في ‪ 31‬أوت ‪ 3621‬الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد‬
‫المحافظة عليها وحمايتها (ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 39‬أوت ‪.)3621‬‬
‫‪ )4‬القوانين‪:‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 62-22‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪ 3622‬المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي‬
‫للبناء (ج ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪ 6‬فبراير ‪،)3622‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 32-21‬ممضي في ‪ 31‬أوت ‪ 3621‬المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية (ج‬
‫ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 39‬أوت ‪،)3621‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 66-29‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪ 3629‬المتعلق بالتنظيم اإلقليمي للبالد (ج ر عدد‬
‫‪ 9‬مؤرخة في ‪ 9‬فبراير ‪،)3629‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 33-29‬ممضي في ‪ 6‬يونيو ‪ 3629‬المتضمن قانون األسرة (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة‬
‫في ‪ 32‬يونيو ‪ )3629‬معدل متمم بـ أمر رقم ‪ 62-61‬ممضي في ‪ 29‬فبراير ‪( 2661‬ج ر‬
‫عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 29‬فبراير ‪،)2661‬‬

‫‪93‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 39-29‬ممضي في ‪ 16‬يونيو ‪ 3629‬المتعلق باألمالك الوطنية (ج ر عدد ‪29‬‬
‫مؤرخة في ‪ 1‬يوليو ‪،)3629‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 39-29‬ممضي في ‪ 9‬يوليو ‪ 3629‬المتعلق بقوانين المالية (ج ر عدد ‪ 22‬مؤرخة‬
‫في ‪ 36‬يوليو ‪ )3629‬معدل متمم بـ قانون رقم ‪ 61-22‬ممضي في ‪ 32‬يناير ‪( 3622‬ج ر‬
‫عدد ‪ 2‬مؤرخة في ‪ 31‬يناير ‪ ،)3622‬وقانون رقم ‪ 29-26‬ممضي في ‪ 13‬ديسمبر ‪3626‬‬
‫( ج ر عدد ‪ 3‬مؤرخة في ‪ 1‬يناير ‪ ،)3666‬ومرسوم تشريعي رقم ‪ 31-61‬ممضي في ‪9‬‬
‫ديسمبر ‪( 3661‬ج ر عدد ‪ 26‬مؤرخة في ‪ 1‬ديسمبر ‪،)3661‬‬
‫‪ -‬قانون ‪ 62-21‬ممضي في ‪ 32‬نوفمبر ‪ 3621‬المتضمن الموافقة على األمر رقم ‪63-21‬‬
‫المذكور (ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 31‬نوفمبر ‪،)3621‬‬
‫‪ -‬قانون ‪ 21-66‬ممضي في ‪ 32‬نوفمبر ‪ 3666‬المتضمن التوجيه العقاري (ج ر عدد ‪96‬‬
‫مؤرخة في ‪ 32‬نوفمبر ‪ )3666‬معدل متمم بـ أمر رقم ‪ 29-61‬ممضي في ‪ 21‬سبتمبر ‪3661‬‬
‫(ج ر عدد ‪ 11‬مؤرخة في ‪ 29‬سبتمبر ‪،)3661‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 26-66‬ممضي في ‪ 3‬ديسمبر ‪ 3666‬المتعلق بالتهيئة والتعمير (ج ر عدد ‪12‬‬
‫مؤرخة في ‪ 2‬ديسمبر ‪ )3666‬معدل متمم بـ قانون رقم ‪ 61-69‬ممضي في ‪ 39‬أوت ‪2669‬‬
‫(ج ر عدد ‪ 13‬مؤرخة في ‪ 31‬أوت ‪ )2669‬استدراك (ج ر عدد ‪ 93‬مؤرخة في ‪ 36‬نوفمبر‬
‫‪،)2669‬‬
‫‪ -‬مرسوم تشريعي رقم ‪ 69-69‬ممضي في ‪ 32‬مايو ‪ 3669‬المتعلق بشروط اإلنتاج المعماري‬
‫وممارسة مهنة المهندس المعماري (ج ر عدد ‪ 12‬مؤرخة في ‪ 21‬مايو ‪ )3669‬الملغى بعض‬
‫أحكامه بـ القانون رقم ‪ 69-69‬ممضي في ‪ 39‬أوت ‪( 2669‬ج ر عدد ‪ 13‬مؤرخة في ‪31‬‬
‫أوت ‪،)2669‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 26-63‬ممضي في ‪ 32‬ديسمبر ‪ 2663‬المتعلق بتهيئة اإلقليم وتنميته المستدامة‬
‫(ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 31‬ديسمبر ‪،)2663‬‬
‫‪ -‬قانون ‪ 62-62‬ممضي في ‪ 1‬فبراير ‪ 2662‬المتعلق بحماية الساحل وتثمينه (ج ر عدد ‪36‬‬
‫مؤرخة في ‪ 32‬فبراير ‪،)2662‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 69-69‬ممضي في ‪ 26‬فبراير ‪ 2669‬المتضمن القانون التوجيهي للمدينة (ج ر‬
‫عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 32‬مارس ‪،)2669‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 62-69‬ممضي في ‪ 29‬فبراير ‪ 2669‬المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية‬
‫العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري (ج ر عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 22‬فبراير‬
‫‪،)2669‬‬

‫‪94‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 31-62‬ممضي في ‪ 26‬يوليو ‪ 2662‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام‬
‫إنجازها (ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 1‬أوت ‪،)2662‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 69-33‬ممضي في ‪ 39‬فبراير ‪ 2633‬الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية‬
‫العقارية (ج ر عدد ‪ 39‬مؤرخة في ‪ 9‬مارس ‪،)2633‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 36-33‬ممضي في ‪ 22‬يونيو ‪ 2633‬المتعلق بالبلدية (ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في‬
‫‪ 1‬يوليو ‪،)2633‬‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 69-32‬ممضي في ‪ 23‬فبراير ‪ 2632‬المتعلق بالوالية (ج ر عدد ‪ 32‬مؤرخة في‬
‫‪ 26‬فبراير ‪،)2632‬‬
‫‪ )5‬النصوص التنظيمية‪:‬‬
‫‪ ‬المراسيم‪:‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 12-91‬ممضي في ‪ 1‬يناير ‪ 3691‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة (ج ر‬
‫عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 26‬فبراير ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 361-91‬ممضي في ‪ 29‬أوت ‪ 3691‬المتضمن تطبيق األمر رقم ‪29-99‬‬
‫المذكور أعاله (ج ر عدد ‪ 96‬مؤرخة في ‪ 2‬سبتمبر ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 366-91‬ممضي في ‪ 29‬سبتمبر ‪ 3691‬المتضمن تحديد كيفيات تطبيق األمر‬
‫رقم ‪ 99-91‬المذكور أعاله (ج ر عدد ‪ 21‬مؤرخة في ‪ 39‬أكتوبر ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 336-91‬ممضي في ‪ 29‬سبتمبر ‪ 3691‬المتضمن تنظيم البنايات التابعة لألمر‬
‫رقم ‪ 99-91‬المذكور أعاله (ج ر عدد ‪ 21‬مؤرخة في ‪ 39‬أكتوبر ‪،)3691‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 29-99‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪ 3699‬الذي يحدد الكيفيات المالية للبيع من قبل‬
‫البلديات لقطع األرض التابعة لالحتياطات العقارية (ج ر عدد ‪ 39‬مؤرخة في ‪ 29‬فبراير‬
‫‪،)3699‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 22-99‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪ 3699‬الذي يحدد كيفيات ضبط االحتياجات العائلية‬
‫للخواص المالكين لألراضي فيما يخص البناء (ج ر عدد ‪ 39‬مؤرخة في ‪ 29‬فبراير ‪،)3699‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 26-99‬ممضي في ‪ 9‬فبراير ‪ 3699‬الذي يحدد الكيفيات المالية المتالك األراضي‬
‫المكونة لالحتياطات العقارية البلدية (ج ر عدد ‪ 39‬مؤرخة في ‪ 29‬فبراير ‪ )3699‬معدل بـ‬
‫مرسوم رقم ‪ 369-96‬ممضي في ‪ 21‬يونيو ‪( 3696‬ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 29‬يونيو‬
‫‪،)3696‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 92-99‬ممضي في ‪ 21‬مارس ‪ 3699‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام (ج‬
‫ر عدد ‪ 16‬مؤرخة في ‪ 31‬أبريل ‪ )3699‬معدل متمم بـ مرسوم رقم ‪ 966-29‬ممضي في‬

‫‪95‬‬
‫‪ 29‬ديسمبر ‪( 3629‬ج ر عدد ‪ 13‬مؤرخة في ‪ 16‬ديسمبر ‪ ،)3629‬وبـ مرسوم تنفيذي رقم‬
‫‪ 319-62‬ممضي في ‪ 9‬أبريل ‪( 3662‬ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 2‬أبريل ‪،)3662‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 91-99‬ممضي في ‪ 21‬مارس ‪ 3699‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري (ج ر‬
‫عدد ‪ 16‬مؤرخة في ‪ 31‬أبريل ‪ )3699‬معدل متمم بـ مرسوم رقم ‪ 236-26‬ممضي في ‪31‬‬
‫سبتمبر ‪( 3626‬ج ر عدد ‪ 12‬مؤرخة في ‪ 39‬سبتمبر ‪ )3626‬ومرسوم تنفيذي رقم ‪321-61‬‬
‫ممضي في ‪( 3699‬ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 21‬مايو ‪،)3661‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 369-96‬ممضي في ‪ 21‬يونيو ‪ 3696‬المتضمن تحديد الشروط المتعلقة بتقدير‬
‫أسعار بيع األراضي الداخلية في االحتياطات العقارية البلدية وتحديد معدل الربح عن تدخل‬
‫البلدية (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 29‬يونيو ‪،)3696‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 362-96‬ممضي في ‪ 21‬يونيو ‪ 3696‬المتضمن تأسيس نظام تسبيقات الخزينة‬
‫العامة المتالك وتهيئة األراضي المقرر ادماجها في االحتياطات العقارية البلدية (ج ر عدد‬
‫‪ 29‬مؤرخة في ‪ 29‬يونيو ‪،)3696‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 112-22‬ممضي في ‪ 9‬نوفمبر ‪ 3622‬الذي يحدد كيفيات حساب أسعار شراء‬
‫البلديات لألراضي التي تدخل في عداد احتياطاتها العقارية‪ ،‬وأسعار التنازل عنها (ج ر عدد‬
‫‪ 91‬مؤرخة في ‪ 6‬نوفمبر ‪،)3622‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 62-29‬ممضي في ‪ 9‬يناير ‪ 3629‬الذي يضبط كيفيات تحديد أسعار شراء‬
‫البلديات لألراضي الداخلة في احتياطاتها العقارية‪ ،‬وأسعار بيعها (ج ر عدد ‪ 3‬مؤرخة في ‪2‬‬
‫يناير ‪،)3629‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 61-29‬ممضي في ‪ 9‬يناير ‪ 3629‬المتضمن إنشاء وكالة عقارية وطنية (ج ر‬
‫عدد ‪ 3‬مؤرخة في ‪ 2‬يناير ‪،)3629‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 69-29‬ممضي في ‪ 9‬يناير ‪ 3629‬المتعلق بالوكالة العقارية المحلية (ج ر عدد‬
‫‪ 3‬مؤرخة في ‪ 2‬يناير ‪،)3629‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 233-21‬ممضي في ‪ 31‬أوت ‪ 3621‬الذي يحدد كيفيات تسليم رخصة البناء‬
‫ورخصة تجزئة األراضي للبناء (ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 39‬أوت ‪،)3621‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 232-21‬ممضي في ‪ 31‬أوت ‪ 3621‬الذي يحدد شروط تسوية أوضاع الذين‬
‫يشغلون فعال أراضي عمومية أو خصوصية كانت محل عقود و‪/‬أو مباني غير مطابقة للقواعد‬
‫المعمول بها (ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 39‬أوت ‪.)3621‬‬
‫‪ ‬المراسيم التنفيذية‪:‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 219-26‬ممضي في ‪ 36‬ديسمبر ‪ 3626‬المتضمن إنشاء وكالة وطنية‬
‫لمسح األراضي (ج ر عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 26‬ديسمبر ‪،)3626‬‬

‫‪96‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 391-63‬ممضي في ‪ 22‬مايو ‪ 3663‬الذي يحدد القواعد العامة للتهيئة‬
‫والتعمير والبناء (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 2‬يونيو ‪،)3663‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 399-63‬ممضي في ‪ 22‬مايو ‪ 3663‬الذي يحدد كيفيات تحضير شهادة‬
‫التعمير ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم‪ ،‬وتسليم ذلك (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في‬
‫‪ 2‬يونيو ‪ )3663‬معدل متمم بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪ 61-69‬ممضي في ‪ 9‬يناير ‪( 2669‬ج‬
‫ر عدد ‪ 3‬مؤرخة في ‪ 2‬يناير ‪ ،)2669‬وبـ مرسوم تنفيذي رقم ‪ 169-66‬ممضي في ‪22‬‬
‫سبتمبر ‪( 2666‬ج ر عدد ‪ 11‬مؤرخة في ‪ 29‬سبتمبر ‪ ،)2666‬ملغى بـ مرسوم تنفيذي رقم‬
‫‪ 36-31‬ممضي في ‪ 21‬يناير ‪ 2631‬الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها (ج‬
‫ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪ 32‬فبراير ‪،)2631‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 399-63‬ممضي في ‪ 22‬مايو ‪ 3663‬الذي يحدد إجراءات إعداد المخطط‬
‫التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه‪ ،‬ومحتوى الوثائق المتعلقة به (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة‬
‫في ‪ 2‬يونيو ‪ )3663‬معدل متمم بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪ 139-61‬ممضي في ‪ 36‬سبتمبر‬
‫‪( 2661‬ج ر عدد ‪ 92‬مؤرخة في ‪ 33‬سبتمبر ‪ )2661‬متمم بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪392-32‬‬
‫ممضي في ‪ 22‬مارس ‪( 2632‬ج ر عدد ‪ 36‬مؤرخة في ‪ 3‬أبريل ‪،)2632‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 392-63‬ممضي في ‪ 22‬مايو ‪ 3663‬الذي يحدد إجراءات إعداد‬
‫مخططات شغل األراضي والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة‬
‫في ‪ 2‬يونيو ‪ )3663‬معدل متمم بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪ 132-61‬ممضي في ‪ 36‬سبتمبر‬
‫‪( 2661‬ج ر عدد ‪ 92‬مؤرخة في ‪ 33‬سبتمبر ‪ )2661‬متمم بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪399-32‬‬
‫ممضي في ‪ 1‬أبريل ‪( 2632‬ج ر عدد ‪ 23‬مؤرخة في ‪ 33‬أبريل ‪،)2632‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 19-61‬ممضي في ‪ 31‬فبراير ‪ 3661‬الذي يحدد صالحيات وزير المالية‬
‫(ج ر عدد ‪ 31‬مؤرخة في ‪ 36‬مارس ‪،)3661‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 132-61‬ممضي في ‪ 39‬أكتوبر ‪ 3661‬الذي يحدد شروط تعيين األعوان‬
‫الموظفين المؤهلين لتقصي مخالفات التشريع والتنظيم ومعاينتها في ميدان الهندسة المعمارية‬
‫والتعمير (ج ر عدد ‪ 93‬مؤرخة في ‪ 32‬أكتوبر ‪ )3661‬معدل بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪19-69‬‬
‫ممضي في ‪ 39‬يناير ‪( 3669‬ج ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪ 31‬أوت ‪ )2669‬ملغى بـ مرسوم‬
‫تنفيذي رقم ‪ 11-69‬ممضي في ‪ 16‬يناير ‪ 2669‬الذي يحدد شروط وكيفيات تعيين األعوان‬
‫المؤهلين للبحث عن مخالفات التشريع والتنظيم في مجال التهيئة والتعمير ومعاينتها وكذا‬
‫إجراءات المراقبة (ج ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪ 1‬فبراير ‪ )2669‬معدل بـ مرسوم تنفيذي رقم ‪-66‬‬
‫‪ 191‬ممضي في ‪ 22‬أكتوبر ‪( 2666‬ج ر عدد ‪ 93‬مؤرخة في ‪ 21‬أكتوبر ‪،)2666‬‬

‫‪97‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 196-61‬ممضي في ‪ 31‬نوفمبر ‪ 3661‬المتضمن تنظيم لجنة الهندسة‬
‫المعمارية والتعمير‪ ،‬والبيئة المبنية في الوالية وعملها (ج ر عدد ‪ 96‬مؤرخة في ‪ 36‬نوفمبر‬
‫‪،)3661‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 366-62‬ممضي في ‪ 6‬يونيو ‪ 3662‬المتضمن تطبيق المادة ‪ 36‬من‬
‫القانون رقم ‪ 39-29‬المذكور سابقا المعدل والمتمم (ج ر عدد ‪ 92‬مؤرخة في ‪ 39‬يونيو‬
‫‪،)3662‬‬
‫‪ -‬مرسوم رئاسي رقم ‪ 369-63‬ممضي في ‪ 22‬يوليو ‪ 2663‬الذي يحدد صالحيات مصالح‬
‫رئاسة الجمهورية وتنظيمها (ج ر عدد ‪ 96‬مؤرخة في ‪ 21‬يوليو ‪،)2663‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 399-62‬ممضي في ‪ 36‬مايو ‪ 2662‬المتعلق بعمليات التحقيق العقاري‬
‫وتسليم سندات الملكية (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 21‬مايو ‪،)2662‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 319-66‬ممضي في ‪ 2‬مايو ‪ 2666‬الذي يحدد إجراءات تنفيذ التصريح‬
‫بمطابقة البنايات (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 9‬مايو ‪،)2666‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 311-66‬ممضي في ‪ 2‬مايو ‪ 2666‬الذي يحدد تشكيلة لجنتي الدائرة‬
‫والطعن المكلفتين بالبت في تحقيق مطابقة البنايات وكيفيات سيرهما (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة‬
‫في ‪ 9‬مايو ‪،)2666‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 319-66‬ممضي في ‪ 2‬مايو ‪ 2666‬الذي يحدد شروط وكيفيات تعيين‬
‫فرق المتابعة والتحقيق في إنشاء التجزئات والمجموعات السكنية وورشات البناء وسيرها (ج ر‬
‫عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 9‬مايو ‪،)2666‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 199-66‬ممضي في ‪ 22‬أكتوبر ‪ 2666‬المتضمن إنشاء الوكالة الوطنية‬
‫للتعمير (ج ر عدد ‪ 93‬مؤرخة في ‪ 21‬أكتوبر ‪،)2666‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 29-39‬ممضي في ‪ 3‬فبراير سنة ‪ 2639‬يحدد المواصفات العمرانية‬
‫والمعمارية والتقنية المطبقة على البنايات في واليات الجنوب (ج ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪32‬‬
‫فبراير ‪،)2639‬‬
‫‪ -‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ 11-39‬ممضي في ‪ 3‬فبراير ‪ 2639‬يحدد شروط وكيفيات التدخل في‬
‫االنسجة العمرانية القديمة (ج ر عدد ‪ 9‬مؤرخة في ‪ 9‬فبراير ‪.)2639‬‬
‫‪ ‬التعليمات الوزارية‪:‬‬
‫‪ -‬تعليمة و ازرية مشتركة ممضية في ‪ 31‬أوت ‪ 3621‬متعلقة بمعالجة البناء غير المشروع (ج ر‬
‫عدد ‪ 19‬مؤرخة في ‪ 39‬أوت ‪،)3621‬‬
‫‪ -‬تعليمة الوزير األول رقم ‪ 991‬مؤرخة في ‪ 9‬نوفمبر ‪ 2639‬بخصوص تطبيق القانون رقم ‪-62‬‬
‫‪ 31‬الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات غير المنتهية‪.‬‬

‫‪98‬‬
 ‫‪ ‬الق اررات‪:‬‬
‫‪ -‬قرار وزاري مشترك ممضي في ‪ 21‬يونيو ‪ 3696‬المتضمن قائمة البلديات التي تحصل على‬
‫أراض من أمالك الدولة لتكوين احتياطاتها العقارية مقابل الدينار الرمزي (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة‬
‫في ‪ 29‬يونيو ‪،)3696‬‬
‫‪ -‬قرار وزاري مشترك ممضي في ‪ 31‬سبتمبر ‪ 3662‬المتعلق بحقوق البناء المطبقة على األراضي‬
‫الواقعة خارج المناطق العمرانية للبلديات (ج ر عدد ‪ 29‬مؤرخة في ‪ 9‬ديسمبر ‪،)3662‬‬
‫‪ -‬قرار وزاري ممضي في ‪ 21‬سبتمبر ‪ 2666‬محدد للنظام الداخلي المسير الجتماعات لجنة‬
‫الدائرة المكلفة للبت في تحقيق مطابقة البنايات (ج ر عدد ‪ 11‬مؤرخة في ‪ 29‬سبتمبر ‪،)2666‬‬
‫‪ -‬قرار وزاري ممضي في ‪ 13‬مارس ‪ 2639‬يحدد واليات الجنوب المعنية بتطبيق المواصفات‬
‫العمرانية والمعمارية والتقنية المطبقة على البنايات (ج ر عدد ‪ 99‬مؤرخة في ‪ 29‬يوليو‬
‫‪.)2639‬‬
‫‪ ‬مذكرة‪:‬‬
‫‪ -‬مذكرة األمين العام للحكومة رقم ‪ 699‬أ‪.‬ع‪.‬م‪/‬د‪ 2666/‬المؤرخة في ‪ 2‬فبراير ‪ ،2666‬المتعلقة‬
‫بإجراءات إعداد النصوص والمصادقة عليها‪.‬‬
‫‪ ‬مقرر‪:‬‬
‫‪ -‬مقرر مؤرخ في ‪ 21‬يوليو ‪ ،2663‬يضبط هياكل األمانة العامة للحكومة ويحدد مهامها‪،‬‬
‫‪ )1‬مخطط عمل الحكومة‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط عمل الحكومة من أجل تنفيذ برنامج رئيس الجمهورية‪ ،‬مايو ‪،2639‬‬
‫‪ -‬عرض مخطط عمل الحكومة في إطار تنفيذ برنامج السيد رئيس الجمهورية أمام المجلس‬
‫الشعبي الوطني‪ ،‬يوليو ‪،2639‬‬
‫‪ -‬مخطط عمل الحكومة من أجل تنفيذ برنامج رئيس الجمهورية‪ ،‬سبتمبر ‪.2639‬‬
‫‪ )7‬الجريدة الرسمية للمناقشات‪:‬‬
‫‪ -‬مناقشة مشروع قانون مناقشة مشروع القانون الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات واتمام إنجازها‪،‬‬
‫الفترة التشريعية السادسة ‪ ،2632-2669‬الدورة الربيعية لسنة ‪ ،2662‬العدد ‪ 99‬تاريخ الجلسة‬
‫‪ 9‬مايو ‪،2662‬‬
‫‪ -‬التصويت على مشروع القانون التصويت على مشروع القانون الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات‬
‫واتمام إنجازها‪ ،‬الفترة التشريعية السادسة ‪ ،2632-2669‬الدورة الربيعية لسنة ‪ ،2662‬العدد‬
‫‪ 96‬تاريخ الجلسة ‪ 22‬مايو ‪.2662‬‬
‫ب‪ -‬قائمة الوثائق الرسمية والحكومية باللغة األجنبية‪:‬‬
‫‪ )3‬المواثيق الوطنية‪:‬‬

‫‪99‬‬
 ‫‪- LE CONGRES DE TRIPOLI, PROJET DE PROGRAMME POUR LA‬‬
‫‪REALISATION DE LA REVOLUTION DEMOCRATIQUE POPULAIRE,‬‬
‫‪ADOPTEE A L’UNANIMITE PAR C. N. R. A. A TRIPOLI EN JUIN 1962,‬‬
‫‪- LA CHARTE D’ALGER, ENSEMBLE DES TEXTES ADOPTER PAR LE 1ER‬‬
‫‪CONGRES DU PARTI DU F. L. N. DU 16 AU 21 AVRIL 1964.‬‬
‫‪ ‬قائمة الكتب‪:‬‬
‫أ‪ -‬الكتب باللغة العربية‪:‬‬
‫‪ -‬شامة سماعين‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬بدون رقم الطبعة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار‬
‫هومه‪،‬‬
‫‪ -‬روسو جان جاك‪ ،‬في العقد االجتماعي أو مبادئ القانون السياسي‪ ،‬ترجمة‪ :‬عبد العزيز لبيب‪،‬‬
‫الطبعة األولى‪ ،‬بيروت‪-‬لبنان‪ ،‬المنظمة العربية للترجمة‪ ،‬يوليو ‪.2633‬‬
‫ب‪ -‬الكتب باللغة األجنبية‪:‬‬
‫‪- MTENGEZO. J, Bureaucracy Management Theory.‬‬
‫‪ ‬قائمة الدوريات‪:‬‬
‫أ‪ -‬المجالت‪:‬‬
‫‪ -‬مزياني عائشة‪ ،‬القانون رقم ‪ 31-62‬كآلية للتطهير العقاري والتسيير المجالي صعوبات‬
‫تطبيقه وانعكاساتها على النظام العمراني والبيئي للمدن‪ ،‬مجلة تشريعات التعمير والبناء‪،‬‬
‫تيارت‪-‬الجزائر‪ ،‬العدد الثاني‪ ،‬جوان ‪،2639‬‬
‫‪ -‬نصر الدين منصر‪ ،‬ذيايبية نعيمة‪ ،‬إجراءات واشكاالت تسوية البنايات في إطار القانون‬
‫‪ ،31-62‬مجلة تشريعات التعمير والبناء‪ ،‬تيارت‪-‬الجزائر‪ ،‬العدد الثالث‪ ،‬سبتمبر ‪.2639‬‬
‫‪ ‬أطروحات ورسائل جامعية‪:‬‬
‫أ‪ -‬باللغة العربية‪:‬‬
‫‪ -‬باي يزيد عربي‪ ،‬استراتيجية البناء على ضوء قانون التهيئة والتعمير‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل‬
‫درجة دكتوراه علوم في الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة باتنة‪،2631/2639 ،‬‬
‫‪ -‬زرقة دليلة‪ ،‬سياسات السكن واإلسكان بين الخطاب والواقع‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة‬
‫دكتوراه علوم في علم االجتماع‪ ،‬كلية العلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة وهران ‪،2639/2631 ،2‬‬
‫‪ -‬حمود حرم بومعوش نعيمة‪ ،‬ظاهرة البناء الفوضوي بالمدن الكبرى الجزائرية‪ ،‬أطروحة مقدمة‬
‫لنيل درجة دكتوراه علوم في التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪،‬‬
‫جامعة قسنطينة‪،2639/2631 ،‬‬
‫‪ -‬بوقبس نذير‪ ،‬إشكالية التهيئة الحضرية في الجزائر بين التطبيق والقانون‪ ،‬أطروحة مقدمة‬
‫لنيل درجة دكتوراه علوم في التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪،‬‬
‫جامعة قسنطينة‪،2639/2631 ،‬‬

‫‪100‬‬
‫‪ -‬دباش ربيعة‪ ،‬المخالفات العمرانية في المدن الكبرى الجزائرية بين التشريع القانوني والتطبيق‬
‫الميداني‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل درجة دكتوراه علوم في التهيئة العمرانية‪ ،‬كلية علوم األرض‬
‫الجغرافيا والتهيئة العمرانية‪ ،‬جامعة قسنطينة‪،2639/2639 ،‬‬
‫‪ -‬مشنان فوزي‪ ،‬البناء الفوضوي ومشكلة التنمية العمرانية‪ ،‬رسالة مقدمة لنيل شهادة‬
‫الماجيستبر في علم االجتماع الحضري‪ ،‬معهد العلوم اإلنسانية والعلوم االجتماعية‪ ،‬جامعة‬
‫قسنطينة‪،2666/2662 ،‬‬
‫‪ -‬تكواشت كمال‪ ،‬اآلليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر‪ ،‬رسالة مقدمة‬
‫لنيل شهادة الماجيستير في العلوم القانونية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باتنة‪،2666/2662 ،‬‬
‫‪ -‬لقدوعي اسماعيل‪ ،‬البناء الفوضوي في الجزائر (من وجهة نظر‪-‬قانونية)‪ ،‬مذكرة نهاية‬
‫التكوين‪ ،‬المدرسة العليا للقضاء‪،2662/2661 ،‬‬
‫‪ -‬حجية السندات الرسمية والعرفية في القانون المدني الجزائري‪ ،‬مذكرة نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة‬
‫العليا للقضاء‪،‬‬
‫‪ -‬خالي سفيان‪ ،‬اإلثبات عن طريق المحررات الرسمية والعرفية في التشريع المدني‪ ،‬مذكرة‬
‫نهاية التكوين‪ ،‬المدرسة العليا للقضاء‪،2666/2669 ،‬‬
‫‪ -‬جفافلة غريبة‪ ،‬اآلليات القانونية في مواجهة البناءات الفوضوية في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة‬
‫لنيل شهادة الماستر في الحقوق تخصص قانون إداري‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة بسكرة‪.2631/2639 ،‬‬
‫ب‪ -‬باللغة األجنبية‪:‬‬
‫‪- NAIT-AMAR Nadra )L’HABITAT ET L’HABITER DANS LES BIDONSVILLES‬‬
‫‪DE CONSTANTINE, THESE DE DOCTORATS ES SCIENCES, FACULTÉ DES‬‬
‫‪SCIENCES DE LA TERRE, DE LA GÉOGRAPHIE ET DE L’AMÉNAGEMENT DU‬‬
‫‪TERRITOIRE, UNIV CONSTANITINE, 2014/2015.‬‬
‫‪ ‬القواميس والموسوعات‪:‬‬
‫‪ -‬معجم مصطلحات التخطيط العمراني‪ ،‬الخطة العمرانية الشاملة لدولة قطر‪ ،‬الدوحة‪-‬قطر‪ ،‬أبريل‬
‫‪،2631‬‬
‫‪ -‬مورال كريستال– جورنال‪ ،‬القانون العام‪ ،‬المترجمون‪ :‬سامية بوروبة‪ ،‬ليلى دردار‪ ،‬مراد حمال‪،‬‬
‫بدون رقم طبعة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬الجزائر‪ ،‬دار بيرتي‪( .‬موسوعة القانون الجزائري)‬
‫‪ ‬الق اررات القضائية‪:‬‬
‫‪ -‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 29‬سبتمبر ‪ ،3666‬ملف رقم ‪ ،92929‬المجلة القضائية‬
‫العدد الثاني ‪،3662‬‬

‫‪101‬‬
‫‪ -‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 21‬مايو ‪ ،3669‬ملف رقم ‪ ،392193‬المجلة القضائية‬
‫العدد األول ‪،3669‬‬
‫‪ -‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 32‬فبراير ‪ ،3669‬ملف رقم ‪ ،319319‬المجلة القضائية‬
‫العدد األول ‪،3669‬‬
‫‪ -‬قرار‪ ،‬المحكمة العليا‪ ،‬تاريخ الصدور ‪ 31‬أكتوبر ‪ ،2662‬ملف رقم ‪.996193‬‬
‫‪ ‬المراجع االلكترونية‪:‬‬
‫‪-‬‬ ‫شيوعية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫اشتراكية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫اشتراكية_عربية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫قومية_عربية‪#‬ساطع_الحصري‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫ديمقراطية_اشتراكية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫اشتراكية_ديمقراطية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫الحزب_النازي‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪/‬مقتطفات‪-‬من‪-‬الميثاق‪-‬الوطني‪-6791‬إن‪-‬األم‪https://almarto.wordpress.com/2017/01/01/‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪http://www.el-mouradia.dz/arabe/symbole/textes/constitution63.htm‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪http://aissabendouha.blogspot.com/2012/01/blog-post.html‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪www.joradp.dz‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪http://aissabendouha.blogspot/2011/12/blog-post.html‬‬
‫‪-‬‬ ‫بيروقراطية‪https://ar.wikipedia.org/wiki/‬‬
‫‪-‬‬ ‫‪http://www.apn.dz/ar/plus-ar/actualite-speciale-ar/4142-bureau0512-2017‬‬
‫‪ ‬البرامج اإلذاعية والتلفزيونية‪:‬‬
‫‪ -‬بيطام نجيب‪ ،‬محامي الحكومة مطالبة بسن قوانين جديدة لمعالجة ظاهرة البناء الفوضوي في‬
‫الجزائر‪ ،‬النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪ 36 ،‬نوفمبر ‪،2639‬‬
‫‪ -‬بيطام نجيب‪ ،‬تمديد آجال قانون مطابقة البنايات ‪...31-62‬العمران يغرق في الفوضى! الجزء‬
‫األول‪ ،‬النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪ 31 ،‬نوفمبر ‪،2639‬‬
‫‪ -‬عثمانية لخميسي‪ ،‬قرار تعليق قانون ‪ 31-62‬المتعلق بتسوية البنايات يثير الجدل‪ ،‬قناة النهار‬
‫تي في‪ ،‬الجزائر‪ 31 ،‬نوفمبر ‪،2639‬‬
‫‪ -‬سعدي مجيد‪ ،‬شرطة العمران وحماية البيئة‪ ،‬الشروق تي في‪ ،‬الجزائر‪ 1 ،‬مارس ‪،2639‬‬
‫‪ -‬تمار عبد الوحيد‪ ،‬سكن قانون تسوية البنايات‪...‬رؤية جديدة لتحسين الواجهة العمرانية‪ ،‬النهار‬
‫تي في‪ ،‬الجزائر‪ 21 ،‬أوت ‪،2639‬‬
‫‪ -‬معيز الحاج أحمد‪ ،‬رخص البناء‪...‬ما الجديد؟‪ ،‬النهار تي في‪ ،‬الجزائر‪ 32 ،‬سبتمبر ‪…2639‬‬

‫‪102‬‬
‫قسم المالحق‬
‫الــفــهــرس‬
 ‫الـــــــفـــهـــرس‬

‫الصفحة‬

‫‪2‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪6‬‬ ‫مبحث تمهيدي‪ :‬ماهية البناء الفوضوي‬
‫‪6‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬المفهوم العام للبناء الفوضوي‬
‫‪6‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعاريف اصطالحية للظاهرة وخصائصه‬
‫‪6‬‬ ‫أوال‪-‬تعاريف‬
‫‪01‬‬ ‫ثانيا‪-‬خصائص البناء الفوضوي‬
‫‪02‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬صور وأنواع البناء الفوضوي‬
‫‪02‬‬ ‫أوال‪-‬صور البناء الفوضوي‬
‫‪02‬‬ ‫ثانيا‪-‬أنواع البناء الفوضوي‬
‫‪01‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬المفهوم القانوني المحض‬
‫‪01‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬التعاريف والخصائص‬
‫‪04‬‬ ‫أوال‪-‬التعاريف القانونية‬
‫‪01‬‬ ‫ثانيا‪-‬الخصائص القانونية للبناء الفوضوي‬
‫‪01‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬صور وأنواع البناء الفوضوي قانونا‬
‫‪12‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬األسباب القانونية للبناء الفوضوي‬
‫‪20‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬التقنين العقاري بين النص والتطبيق‬
‫‪20‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تحديد القوانين –الجانب النظري‪-‬‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬األوامر‬
‫‪22‬‬ ‫أوال‪-‬األمر رقم ‪ 11-10‬المتضمن الثورة الزراعية‬
‫‪25‬‬ ‫ثانيا‪-‬األمر رقم ‪ 26-14‬المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات‬
‫‪28‬‬ ‫ثالثا‪-‬األمر رقم ‪ 61-17‬المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األرض ألجل البناء‬
‫‪30‬‬ ‫رابعا‪-‬األمر رقم ‪ 14-17‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‬
‫‪30‬‬ ‫خامسا‪-‬األمر رقم ‪ 10-17‬المحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬القوانين‬
‫‪14‬‬ ‫أوال‪-‬قانون رقم ‪ 12-12‬المتعلق برخصة البناء ورخصة تجزئة األراضي للبناء‬
‫‪14‬‬ ‫ثانيا‪-‬قانون رقم ‪ 01-11‬المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية‬

‫‪105‬‬
‫‪14‬‬ ‫ثالثا‪-‬قانون ‪ 10-14‬المتعلق بالتنظيم اإلقليمي للبالد‬
‫‪17‬‬ ‫رابعا‪-‬قانون رقم ‪ 20-01‬المذكور‬
‫‪17‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬تقييم القوانين –الجانب العملي‪-‬‬
‫‪16‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬األوامر‬
‫‪16‬‬ ‫أوال‪-‬األمر رقم ‪ 11-10‬المذكور‬
‫‪16‬‬ ‫ثانيا‪-‬األمر رقم ‪ 26-14‬المذكور‬
‫‪11‬‬ ‫ثالثا‪-‬األمر رقم ‪ 61-17‬المذكور‬
‫‪11‬‬ ‫رابعا‪-‬األمر رقم ‪ 14-17‬المذكور‬
‫‪11‬‬ ‫خامسا‪-‬األمر رقم ‪ 10-17‬المذكور‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬القوانين‬
‫‪11‬‬ ‫أوال‪-‬القانون رقم ‪ 12-12‬المذكور‬
‫‪10‬‬ ‫ثانيا‪-‬القانون رقم ‪ 01-11‬المذكور‬
‫‪10‬‬ ‫ثالثا‪-‬القانون رقم ‪ 10-14‬المذكور‬
‫‪10‬‬ ‫رابعا‪-‬القانون رقم ‪ 20-01‬المذكور‬
‫‪44‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬المتدخلون في رقابة عملية البناء ومحاسبة القضاء‬
‫‪44‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬األجهزة اإلدارية والهيئات والمصالح العمومية‬
‫‪44‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الجماعات اإلقليمية‬
‫‪44‬‬ ‫أوال‪-‬البلدية‬
‫‪47‬‬ ‫ثانيا‪-‬الوالية‬
‫‪46‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬هيئات ومصالح أخرى‬
‫‪46‬‬ ‫أوال‪-‬على مستوى البلدية‬
‫‪41‬‬ ‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية‬
‫‪71‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬تذبذب القضاء‬
‫‪71‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم العقود العرفية‬
‫‪71‬‬ ‫أوال‪-‬تعريف السندات العرفية‬
‫‪71‬‬ ‫ثانيا‪-‬الشروط الواجب توافرها في السندات العرفية‬
‫‪70‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬حجية العقد العرفي بالنسبة للغير‬
‫‪72‬‬ ‫أوال‪-‬تنظيم العقود المبرمة قبل قانون التوثيق ‪-‬دراسة خاصة بالنسبة للعقود العرفية الواردة على‬
‫العقار والمبرمة قبل ‪-0010‬‬

‫‪106‬‬
‫‪74‬‬ ‫ثانيا‪-‬حجة السندات العرفية بعد قانون التوثيق‬
‫‪85‬‬ ‫الفصل الثاني‪ :‬الحلول القانونية المتواجدة‬
‫‪71‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬اإلجراءات المتخذة نحو بناء قانوني‬
‫‪71‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬تسوية وضعية الوعاء العقاري للبناء غير الشرعي‬
‫‪71‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬شهادة الحيازة وفق منظور التوجيه العقاري‬
‫‪70‬‬ ‫أوال‪-‬مفهوم شهادة الحيازة‬
‫‪70‬‬ ‫ثانيا‪-‬شروط شهادة الحيازة‬
‫‪61‬‬ ‫ثالثا‪-‬إجراءات تسليم شهادة الحيازة‬
‫‪60‬‬ ‫رابعا‪-‬آثار تسليم شهادة الحيازة‬
‫‪60‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬التحقيق العقاري‬
‫‪62‬‬ ‫أوال‪-‬شروط تسليم سند الملكية إثر تحقيق‬
‫‪62‬‬ ‫ثانيا‪-‬إجراءات التحقيق العقاري‬
‫‪64‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات الدولة الجديدة‬
‫‪64‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬اإلجراءات الشكلية‬
‫‪64‬‬ ‫أوال‪-‬استحداث الشباك الوحيد للبلدية‬
‫‪67‬‬ ‫ثانيا‪-‬استحداث الشباك الوحيد للوالية‬
‫‪66‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات الموضوعية‬
‫‪66‬‬ ‫أوال‪-‬تخفيف ملف الطلب للشهادات والرخص من حيث تقليص عدد النسخ‬
‫‪66‬‬ ‫ثانيا‪-‬تقليص مدة الدراسة والمصادقة على مختلف الرخص والشهادات‬
‫‪66‬‬ ‫ثالثا‪-‬تمديد مدة الصالحية‬
‫‪61‬‬ ‫رابعا‪-‬استحداث بطاقة المعلومات وشهادة قابلية االستغالل‬
‫‪61‬‬ ‫خامسا‪-‬التأكيد على بعض الهيئات ومكاتب الدراسات‬
‫‪60‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬التسوية القانونية للبناء المخالفة ‪-‬دراسة قانون رقم ‪-07-11‬‬
‫‪60‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬شرح األحكام العامة التي جاء بها القانون رقم ‪ 07-11‬المذكور‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬خصائص قواعد تحقيق مطابقة البنايات‬
‫‪14‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬نطاق تطبيق القانون رقم ‪ 07-11‬المذكور‬
‫‪14‬‬ ‫أوال‪-‬البنايات القابلة للتسوية‬
‫‪14‬‬ ‫ثانيا‪-‬البنايات غير القابلة للتسوية‬
‫‪16‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات تسوية البنايات‬

‫‪107‬‬
‫‪16‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬على مستوى البلدية‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬على مستوى مديرية التعمير والبناء‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬على مستوى الدائرة أو الوالية‬
‫‪10‬‬ ‫أوال‪-‬على مستوى الدائرة‬
‫‪11‬‬ ‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية –لجنة الطعن‪-‬‬
‫‪10‬‬ ‫المطلب الثالث‪ :‬الصعوبات واإلشكاالت‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬على مستوى البلدية‬
‫‪12‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬على مستوى مديرية التعمير والبناء‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬على مستوى اللجان‬
‫‪11‬‬ ‫أوال‪-‬على مستوى لجنة الدائرة‬
‫‪17‬‬ ‫ثانيا‪-‬على مستوى الوالية –لجنة الطعن‪-‬‬
‫‪10‬‬ ‫خاتمة‬
‫‪02‬‬ ‫قائمة المصادر والمراجع‬
‫‪011‬‬ ‫قسم المالحق‬
‫‪017‬‬ ‫الفهرس‬

‫‪108‬‬