2015. 4.

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(15-27호)

: 최근 수도권 분양시장의 주요 특징과 향후 전망

□ 최근 아파트 분양시장 동향

□ 분양시장 호황의 주요 원인

□ 최근 수도권 분양단지의 주요 특징

□ 향후 분양시장 전망
 (2015-27호)

최근 주택매매시장 회복세와 정부의 부동산 경기 활성화 기조의 영향으로 주택매매수요가

증가하면서 분양시장을 중심으로 청약 경쟁률이 급증. 이러한 분양시장의 호조세는 당분간
지속될 것으로 예상되나, 단기간 공급 집중 및 분양가 상승에 따른 시장 내 불안요인 존재

 최근 아파트 분양시장 동향

○ 2014년 하반기 금융규제(DTI·LTV) 완화와 부동산3법 폐지 등의 영향으로 금융위기 이

후 장기간 침체되었던 수도권 주택시장 분위기가 분양시장을 중심으로 반전

 특히 위례신도시를 중심으로 청약수요가 급증하면서 광교, 하남미사 등 수도권 내 택지

개발지구 전반으로 분양시장의 호조세가 나타남

 택지개발지구의 청약열기는 서울 내 재건축/재개발 단지로 이어지면서 높은 청약경쟁

률이 지속되고 있는 상황

○ 이러한 분양시장의 호조세는 2015년 1분기 들어 더욱 강해짐

 1분기 분양단지 총 75개(수도권 25개, 지방 50개) 중 62개(수도권 19개, 지방 43개)단

지가 순위 내 마감(1분기 전국 청약경쟁률 10.5:1)

 특히, 43개 단지(수도권 12개, 지방 31개)는 1순위에서 청약을 마감하며 2006년 이후

최고치를 기록
※ 주요 단지 1순위 청약경쟁률: 마곡 힐스테이트마스터(27:1), 왕십리 센트라스 1차(13:1), 동탄
유보라아이비파크6.0(63:1), 수지 e편한세상(8:1), 청라 파크자이테라스(11:1)

[그림 1] 지역별 청약경쟁률 [그림 2] 지역별 초기분양률1

25 100.0 (단위 : %) `14.3Q `14.4Q
서울 경기 인천
90.0 87.6 87.0 85.6
84.7 83.4 81.7 80.7
부산 전국 80.0
78.3
20 72.8
70.0

15 60.0
48.6
50.0

10 40.0

30.0

5 20.0

10.0

0.0
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015.1Q 전국 서울 6대광역시 경기 지방

자료: 부동산 114 자료: 대한주택보증

1
초기분양률: 30가구 이상 민간분양아파트 중 분양 개시 후 3개월 초과 6개월 이하인 사업장의 지역별 계약
률을 의미
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 (2015-27호)

 분양시장 호황의 주요 원인

○ 전세난에 따른 실거주 목적의 매수세 유입

 전세가격의 상승세가 지속되면서 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 조사 이래

최고치인 71%까지 상승

 높은 전세가격으로 인해 계약 만기 시 전세보증금 미반환 리스크는 커지는 반면, 대출

금리 하락에 따른 주택구매부담은 완화되면서 기존 전세거주자의 매매전환 수요가 증
가

○ 새 아파트 선호현상 강화에 따른 분양수요 증가

 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아진 반면 주택 매수 시 고려 조건 중 쾌적한 주거환

경에 대한 우선순위가 높아지면서 신규 분양을 통한 주택 매수 수요 증가

 또 발코니 확장 시공이 합법화된 이후 기존 평면과는 다른 혁신적 평면설계로 아파트

가 공급되면서 동일 면적대비 효율적 공간활용이 가능한 분양주택을 선호

○ 청약제도 개편에 따른 청약가망자 급증

 지난 2월 27일 기존 수도권 지역 내 1순위 발생요건 완화(기존 2년→1년)를 포함한 청

약제도의 개편 영향으로 1순위 자격대상자가 급증함에 따라 기존 1순위 보유자들의 청
약시도가 늘어남

○ 수도권 지역의 경우 금융위기 이후 대규모 미분양 적체 영향으로 공급 감소

 서울은 금융위기 이후 재개발/재건축 및 뉴타운사업 지연으로 신규 공급이 제한

 인천·경기 지역 또한 김포, 용인, 화성, 파주, 인천서구 등에서 나타난 대규모 미분양으
로 인해 2009년을 정점으로 신규분양 규모가 지속 감소

[표 1] 수도권 분양공급 현황
`00~`08년
구 분 `09년 `10년 `11년 `12년 `13년 `14년
평균
서울 42,952 23,770 29,308 35,725 21,298 39,578 30,145
경기 90,213 95,117 56,678 66,099 54,812 74,539 83,030
인천 16,997 35,123 11,725 7,705 15,458 10,882 7,725
합계 150,162 154,010 98,711 109,529 91,568 124,999 120,900
자료: 부동산 114(단위: 호)

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 (2015-27호)

 수도권 분양단지의 주요 특징

○ 수도권 분양시장은 지방과 달리 소형(전용60㎡미만)주택의 초강세 현상이 심화

 2000년대 대세상승기에는 중대형아파트 주도로 시세가 상승하였으나, 금융위기 이후에

는 중소형 규모 중심의 시장으로 변화

 특히, 발코니 확장을 고려한 평면설계 영향으로 기존 중소형 선호현상 내에서도 차별화
가 나타나면서 수도권의 경우 소형 위주의 분양 수요가 더욱 확대

- [그림 3]과 같이 최근 입주하는 단지의 경우 전용 59㎡(구, 24평형)임에도 4Bay(전

면 4개면)구조에 화장실 2개, 펜트리(다용도실)까지 포함

- 기존 전용 85㎡(구, 33평형, [그림 4] 참조)보다 넓은 공간 활용과 더불어 우월한 일

조량 확보까지 가능해지면서 선호 면적이 소형규모로 더욱 집중

[그림 3] 최신 전용59㎡ 구조의 평면 [그림 4] 기존 전용85㎡ 구조의 평면

자료: 반도건설(경기 김포 소재 A 단지) 자료: 국민은행(서울 광진구 소재 B 단지)

 이에 최근 수도권 내 신규 분양단지 전용면적 59㎡형의 평당 분양가는 전용면적 85㎡

형보다 높음에도 불구하고 소형 면적의 경쟁률이 더욱 치열함([표2] 참조)

 반면, 지방 지역의 경우 여전히 중형규모(85㎡미만) 주도의 시장을 유지

[그림 5] 수도권 규모별 매매가격변동률 [그림 6] 5개광역시 규모별 매매가격변동률

2.0% 2.5% (QoQ)
(QoQ) 대형 중대형
대형 중대형
1.5% 중형 중소형
중형 중소형 2.0%
1.0% 소형 소형
1.5%
0.5%
1.0%
0.0%
0.5%
-0.5%
-1.0% 0.0%

-1.5% -0.5%
13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q

자료: 국민은행 자료: 국민은행

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 (2015-27호)

○ 대규모 공공택지 지역 중심의 분양

 2014년 9.1대책의 일환으로 향후 2017년까지 신규 공공택지의 지정이 중단되면서 기

존 수도권 내 택지개발지구에 대한 수요자들의 관심과 분양물량이 집중됨

 특히 기존 분양 성공지역이었던 위례, 광교신도시는 물론 동탄2, 하남미사, 김포한강,

인천 청라 등 수도권 내 공공택지 분양에 청약 대기자들의 수요가 집중됨

○ 인근 지역 선도 단지의 시세 수준으로 빠르게 분양가 상승

 재개발/재건축 등 기존 주택지역의 경우 인근 지역 선도단지 평균가격 수준으로 분양

을 시도(확장비용 고려 시 선도단지 상회)

 수도권 내 공공택지의 경우 인근 분양 완료 단지에서 형성된 프리미엄 수준을 반영한

가격대로 분양가 형성

[표 2]주요 단지 분양 면적별 분양가격 및 청약경쟁률

3.3㎡당 분양가
구 분 단지명 분양시기 전용면적 인근 유사 단지
(청약경쟁률)
2,250만원 청구e편한세상
서울 59㎡
재개발/ (73대1) (KB시세 2,270만원)
왕십리 `15년 3월
재건축 2,020만원 청구e편한세상
센트라스1차 84㎡
(10.5대1) (KB시세 2,015만원)
동탄2우남퍼스트빌
1,240만원
59㎡ (분양가 1,000만원,
택지 동탄2 (126.5대1)
현 시세 1,250만원)
개발 반도유보라 `15년 3월
동탄2우남퍼스트빌
지구 5.0 1,190만원
84㎡ (분양가 1,020만원,
(51.4대1)
현 시세 1,230만원)
자료: 각 건설사, 국민은행

 향후 분양 시장 전망

○ 수요 측면

 최근 분양시장 활황 분위기는 주택시장을 둘러싼 매매가격 상승과 매수심리 개선 및

외부 요인 호조세에 힘입어 당분간 지속될 전망

- 2014년 하반기 이후 주택매수심리가 개선되고 있고, 주택구매력지수2 도 조사 이래

2
주택구매력지수(Housing Affordability Index): 중간소득가구가 중간가격의 주택을 구입(대출 포함)할 경우,
현재의 소득으로 부담할 수 있는 능력을 의미. HAI지수가 100을 초과할수록 주택구매력이 증가함을 의미
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최고 수준을 기록 중(수도권 아파트 기준 2015년 3월 현재 125.2)

 높은 전세가격과 만성적인 전세공급 부족에 따라 매매로 유입되는 실수요 목적의 수요

증가세도 당분간 지속될 전망

 정부의 부동산시장 활성화 기조와 초저금리 금융환경 등 매매시장을 둘러싼 긍정적 외

부요인 흐름도 2분기까지는 유지될 전망

 청약제도 변경의 영향으로 급증한 1순위 보유자가 청약시장에 진입함에 따라 청약경쟁

률 또한 여름 휴가철 이전까지는 현재의 상승추세가 지속될 전망

[그림 7]주택 매매 및 전세가격지수 변동률 [그림 8] 지역별 주택구매력지수(HAI)

180
1.5 (MoM, %) 전국
수도권(매매)
수도권
5개광역시(매매) 160
수도권(전세) 서울
1.0 140
5개광역시(전세)

120
0.5
100

80
0.0

60

-0.5 40
'12.3 '12.9 '13.3 '13.9 '14.3 '14.9 '15.3 '10.1 10.7 '11.1 11.7 '12.1 12.7 '13.1 13.7 '14.1 14.7

자료: 국민은행 자료: 국민은행

○ 공급 측면

 건설사들은 그 동안 미루어 온 사업장에 대한 분양공급을 2/4분기에 집중 시도할 예정

- 4월에는 1분기 공급량(4만9,377호)보다 많은 7만7,626호의 공급이 예정

- 2분기 전체 기간 중에는 약 18.5만호의 분양공급이 예정되어 그 외 분기 평균 5만

호 대비 3배 이상의 공급이 집중될 전망

 금융위기 이후 지연된 서울지역 대형 재건축사업장도 본격적인 사업이 추진됨에 따라

2분기 이후 서울지역 분양물량 증가로 이어질 전망

- 금융위기 이후 사업성 악화와 조합원간 갈등 문제 등으로 사업이 지연되어 온 서울

재건축/재개발 사업장들이 최근 주택시장 회복세에 빠르게 사업을 추진

- 4월 북아현뉴타운과 2분기 가락시영의 일반분양을 시작으로 장위뉴타운, 개포주공,

고덕주공 등 대형재건축/재개발 단지들의 분양이 본격화될 전망

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 (2015-27호)

[그림 9] 2015년 분기별 분양(예정)물량 [그림 10] 연도별 분양물량 및 지역비중

20 45 (단위 : 만호)
(단위 :만호) 18.49
18 지방 40 38.6
지방
16 수도권 35 수도권 33.1
7.13
14 28.3 41%
30 26.3
12 22.8 26.1
25 22.6
10 64%
20 56%
8 32% 17.3 58%
45% 65%
4.94 5.23 4.99 15
6 11.36 43%
1.42 59%
4 2.50 10
3.28 68%
2 55% 44% 36%
2.73 3.57 5 57% 42% 35%
1.66
0
0
15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q
`08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15(e)

자료: 부동산 114 자료: 부동산 114

○ 향후 분양시장 추이

 수도권 내 택지개발지구의 경우 분양가격 상승세는 지속되나, 상승폭은 제한적

- 신규 택지지정 중단에 따른 희소성 부각과 인근 단지의 프리미엄 형성으로 빠르게

분양가격이 상승 중이나, 분양가상한제의 적용으로 그 상승폭은 제한적

- 다만, 이러한 분양가격 상승세에도 불구하고 새아파트 선호현상과 신도시 희소성 부

각으로 당분간 강세는 이어질 전망

[표 3] 택지개발지구 내 분양시기별 분양가 비교(동일 면적 기준충 기준)

지역 단지명 분양시기 3.3㎡당 평균 분양가 격차
D사 1차 2013년 3월 1,090만원
동탄신도시 +70만원
D사 2차 2015년 4월 1,160만원
G사 A블럭 2014년 11월 1,350만원
하남미사지구 +70만원
G사 B블럭 2015년 4월 1,420만원
G사 1차 2014년 5월 970만원
경기 김포 +50만원
G사 2차 2015년 3월 1,020만원
자료: 각 건설사

 서울권역 재건축/재개발 단지의 경우 다소 높은 분양가 상승 전망

- 민간택지에서 분양을 시도하는 재개발/재건축 단지의 경우 분양가상한제 적용제외

대상으로, 상한제가 적용되는 택지개발지구에 비해 상대적으로 분양가의 상승폭이
높을 전망
- 특히, 강남3구 일부 재건축 단지의 경우 인근 시세를 크게 상회하는 수준으로 분양
을 시도할 가능성도 높아짐
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 (2015-27호)

 다만, 단기 공급 집중에 따른 물량부담과 높아진 분양가 수준은 최근 대내외 경기지표

가 부진한 상황을 감안하면 중장기적으로는 부담

- 단기간 내 과도한 물량이 집중됨에 따른 국지적인 공급과잉 문제와 분양가격 상승

에 따른 매매전환 실수요자들의 청약수요 감소 가능성이 커짐

- 특히, 3분기 이후 미국 기준금리의 인상이 예상되고, 국내 경기의 회복이 지연될 경

우 현재 분양시장의 높은 관심이 단기간 내 반전될 우려도 상존

 2017년 하반기 이후 수도권 일부 지역의 경우 올해 분양물량의 입주가 본격화되면서

적정 흡수량을 초과하는 입주물량 출현에 따른 공급 충격 가능성도 존재

<연구원 서동한(pilot@kbfg.com) ☎02)2073-5789>

[참고] 2015 년 2 분기 이후 수도권 주요 분양예정단지

위치 단지명 분양세대 전용면적(㎡) 분양시기
서대문구 아현역 푸르지오 315 34~109 4월
서대문구 e편한세상 신촌 625 59~114 4월
금천구 롯데캐슬골드파크3차 1,057 59~84 4월
성북구 꿈의숲코오롱하늘가구 335 59~97 4월
서
송파구 가락시영 1,578 39~130 6월
울
강서구 마곡 8,11,12단지 462 59~84 8월
강서구 마곡 10-1단지 58 84 8월
강남구 개포주공2단지 미정 49~182 하반기
서초구 반포한양 152 59~153 하반기
청라 A12 청라 제일풍경채 2차 1,581 74~99 4월
위례 C2-1 위례신도시 보미 131 96 상반기
위례 C2-4,5,6 위례우남역푸르지오 630 83 5월
수
광교A6 광교호반베르디움6차 446 60~85 4월
도
광교C2 광교중흥S클래스 2,461 70~163 미정
권
동탄2 A19 동탄2 금강펜테리움 252 84~114 상반기
동탄2 A45 동탄2 e편한세상 1,526 미정 10월
하남미사 A3 대원칸타빌 550 95~130 9월
자료: SH 공사, 각 건설사 등