Grzegorz Grabowski Podatek Od Najmu I Rozliczenia Z Najemcami PDF

Wynajmistrz.
pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 1
perium3830myszast@gmail.com
Osoby, którym chciałbym podziękować za recenzje wersji roboczej i wsparcie w procesie tworzenia
poradnika (w kolejności alfabetycznej):
Agata Grabowska
Ryszard Jaszczyński
Jacek Kusiak (biznesinstytut.pl)
Sławek Muturi (fridomia.pl)
Radosław Rup
Michał Szafrański (jakoszczedzacpieniadze.pl)
Copyright © Grzegorz Grabowski

Warszawa, 2013
Wszelkie prawa, włącznie z prawem do reprodukcji tekstów w całości lub w części w jakiejkolwiek
formie – zastrzeżone.
ISBN 978-83-936021-1-7
Kontakt:
Simplexity Grzegorz Grabowski
Tczewska 4a/70
01-674 Warszawa
www.wynajmistrz.pl
wynajmistrz@wynajmistrz.pl
Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 2
1 O autorze
Grzegorz Grabowski – wieloletni praktyk najmu, ekspert w obszarze rozliczeń z
najemcami i rozliczeń podatku od najmu. Jest autorem bloga pod adresem
www.wynajmistrz.pl, za pośrednictwem którego pomaga czytelnikom w
problemach związanych z podatkami od wynajmu, rozliczeniami z najemcami i w
innych kwestiach. Twórca serwisu www.wynajmistrz.biz, przeznaczonego dla
właścicieli wynajmowanych mieszkań, służącego do samodzielnego rozliczania
podatku od najmu i rozliczeń z najemcami.
Członek założyciel oraz członek Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli

Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, ekspert Stowarzyszenia od rozliczania podatku od
najmu i rozliczeń z najemcami.
STOP!
Zanim zaczniesz czytać dalej!
Nie masz ochoty czytać tej książki (ale wiesz, że musisz)?

Nie masz ochoty wgłębiać się w tajniki podatków od najmu?
Szkoda Ci czasu na czytanie, szukanie i dopytywanie, jak rozliczyć
najem?
Chcesz, żeby ktoś zrobił to za Ciebie?
Albo może masz już tak dużo nieruchomości, że samodzielne ich
rozliczanie nie ma sensu?
Możesz skorzystać z biura rachunkowego

wyspecjalizowanego w obsłudze najmu.
Wejdź już teraz na stronę:
http://wynajmistrz.pl/biuro
(jeśli czytasz ten poradnik na komputerze, wystarczy, że klikniesz w link powyżej)
PS. Jeśli skorzystasz z usług biura rachunkowego, zwrócę Ci koszt zakupu tego poradnika 
2 Spis treści
1 O autorze ......................................................................................................................................... 3
2 Spis treści ......................................................................................................................................... 5
3 Wstęp .............................................................................................................................................. 8
4 Ważniejsze skróty i określenia używane w poradniku .................................................................... 9
5 Dlaczego warto rozliczać podatki od najmu .................................................................................. 10
6 Kilka informacji na temat interpretacji podatkowych ................................................................... 12
7 Rozliczanie podatku od najmu w 8 punktach ................................................................................ 14
8 Formy opodatkowania .................................................................................................................. 16
8.1 Jakie są możliwe formy opodatkowania................................................................................ 16
8.2 Kiedy najem to działalność gospodarcza ............................................................................... 16
8.2.1 Definicja działalności gospodarczej ............................................................................... 16
8.2.2 Co wynika z definicji ...................................................................................................... 17
8.2.3 Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez działalność
gospodarczą................................................................................................................................... 18
8.2.4 Brak konsekwencji fiskusa ............................................................................................. 23
8.2.5 Rekomendacje ............................................................................................................... 25
8.3 Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego ...................................................... 26
8.4 W jaki sposób podjąć decyzję ................................................................................................ 28
8.5 Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania .......................................................... 35
9 Tryby opłacania podatku ............................................................................................................... 37
9.1 Miesięcznie czy kwartalnie .................................................................................................... 37
9.2 Opodatkowanie całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków .......................... 38
10 Kaucja ............................................................................................................................................ 42
11 Umowa najmu ............................................................................................................................... 44
11.1 Wzór umowy najmu .............................................................................................................. 44
11.2 Czy trzeba zgłaszać umowę do urzędu skarbowego ............................................................. 52
11.3 Umowa najmu okazjonalnego a podatki ............................................................................... 52
12 Przychody ...................................................................................................................................... 53
12.1 Dokumentowanie przychodów w najmie prywatnym .......................................................... 53
12.2 Rachunki dla najemcy ............................................................................................................ 53
12.2.1 Kiedy wystawić rachunek .............................................................................................. 54
12.2.2 Jak wystawić rachunek .................................................................................................. 55
12.2.3 Inne ważne kwestie dotyczące rachunków ................................................................... 56
12.3 Czy przy wynajmie trzeba mieć kasę fiskalną ........................................................................ 57
13 Podatek od towarów i usług (VAT) ................................................................................................ 60
13.1 Zwolnienie przedmiotowe ..................................................................................................... 60
13.2 Zwolnienie podmiotowe........................................................................................................ 60
13.3 Rozliczanie VAT przez małżonków......................................................................................... 61
13.4 Rozliczanie VAT...................................................................................................................... 62
14 Koszty ............................................................................................................................................ 63
14.1 Kiedy wydatek staje się kosztem ........................................................................................... 63
14.2 Jak dokumentować koszty ..................................................................................................... 63
14.3 Co jest kosztem uzyskania przychodu ................................................................................... 63
14.4 Amortyzacja ........................................................................................................................... 65
14.4.1 Amortyzacja przy rozliczaniu według skali podatkowej ................................................ 66
14.4.1.1 Ustalenie wartości początkowej ............................................................................ 66
14.4.1.2 Stawki amortyzacji ................................................................................................. 68
14.4.1.3 Indywidualne stawki amortyzacyjne ..................................................................... 68
14.4.1.4 Metody amortyzacji i dokonywanie odpisów........................................................ 69
14.4.1.5 Składniki majątku o wartości nie przekraczającej 3500 zł ..................................... 70
14.4.1.6 Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych............. 71
14.4.1.7 Amortyzacja podczas pustostanu .......................................................................... 72
14.4.2 Amortyzacja przy rozliczaniu ryczałtem ........................................................................ 73
14.5 Rozliczenie kredytu................................................................................................................ 74
14.5.1 Kredyty w złotówkach ................................................................................................... 74
14.5.1.1 Spłata odsetek ....................................................................................................... 74
14.5.1.2 Spłata kapitału ....................................................................................................... 75
14.5.2 Kredyty oparte o inne waluty ........................................................................................ 75
14.5.2.1 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej ........................................................ 76
14.5.2.2 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, ale spłacane w walucie ................. 77
14.5.2.3 Kredyty w walucie obcej ........................................................................................ 77
14.5.3 Inne informacje dotyczące rozliczania kosztów kredytu ............................................... 78
14.6 Koszty czasowo niewynajmowanej nieruchomości (podczas tzw. pustostanu) ................... 79
15 Rozliczenia opłat związanych z lokalem ........................................................................................ 80
15.1 Wszystkie rachunki otrzymuje najemca (często przychodzą po prostu pocztą na adres
wynajmowanego mieszkania) i ma obowiązek je zapłacić ................................................................ 80
15.2 Wszystkie rachunki płaci wynajmujący i są one wliczone w czynsz płacony przez najemcę
(dotyczy umów podpisanych na właściciela) .................................................................................... 81
15.3 Rachunki płaci wynajmujący, ale co miesiąc pobiera od najemcy zaliczkę na media (dotyczy
umów podpisanych na właściciela) ................................................................................................... 81
15.4 Rachunki płaci wynajmujący, a najemca przekazuje mu odpowiednie kwoty (na podstawie
rachunków, faktur i stanu liczników) ................................................................................................ 82
16 Jak prowadzić rozliczenia w trakcie roku podatkowego (wyliczenia i wpłaty) .............................. 84
16.1 Rozliczenie miesięczne, gdy korzystamy z rozliczenia według skali podatkowej .................. 84
16.2 Kwota wolna od podatku i wynajem ..................................................................................... 90
16.3 Rozliczenie miesięczne, gdy wybraliśmy ryczałt .................................................................... 93
16.4 Rozliczenie kwartalne, gdy wybraliśmy ryczałt ..................................................................... 97
17 Rozliczenie po zakończeniu roku podatkowego ............................................................................ 99
17.1 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest rozliczany według skali podatkowej ........... 99
17.2 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest płacony ryczałtem .................................... 108
18 Optymalizacja .............................................................................................................................. 119
19 Zastrzeżenia prawne.................................................................................................................... 120
3 Wstęp
Zajmuję się tematyką wynajmu nieruchomości, rozliczania podatku od najmu i rozliczeń z najemcami
od wielu lat. W tym czasie miałem kontakt osobisty, telefoniczny lub mailowy z kilkuset osobami –
właścicielami wynajmowanych lokal – z którymi rozmawiałem o ich problemach związanych z
podatkami od najmu i z rozliczeniami z najemcami. Stwierdziłem, że nie ma na rynku dobrej
publikacji, która odpowiadałaby w prosty i przystępny sposób na wszystkie kluczowe pytania.
Niniejszy poradnik ma tę lukę wypełnić.
Prawidłowe rozliczanie najmu wymaga sięgnięcia do kilku lub wręcz kilkunastu ustaw. Nie każdy ma
czas, żeby je przestudiować. Miałem ambicję napisać poradnik dla każdego, bez używania
specjalistycznego, prawno-podatkowego języka (aczkolwiek wiem, że w niektórych rozdziałach nie
udało mi się tego uniknąć). Poradnik napisany językiem, który pozwoli nawet początkującym pozbyć
się nieuzasadnionych obaw przed fiskusem. Poradnik, który wyjaśnia krok po kroku, w jaki sposób
rozliczać podatki od wynajmu, a także jak rozliczać się z najemcami.
Dodatkowo, stworzyłem dwie fikcyjne, ale wzorowane na rzeczywistych, postacie, na przykładzie
których zilustrowane są praktycznie wszystkie zagadnienia opisane w poradniku. Możesz poznać
Marcina i Patrycję już w rozdziale 8.4.
Poradnik przeznaczony jest zarówno dla osób, które dopiero zaczynają swoją przygodę z najmem, jak
i tych obecnie wynajmujących komuś mieszkanie. Skupiłem się na dwóch formach rozliczania
podatku od najmu: według skali podatkowej (czyli na zasadach ogólnych) oraz poprzez ryczałt
ewidencjonowany. Dla osób, które rozliczają najem w ramach zarejestrowanej działalności
gospodarczej, wartościowe będzie około 50% zawartości poradnika.
Jestem otwarty na wszelkie komentarze i sugestie dotyczące treści poradnika. Gorąco zachęcam do
kontaktu ze mną – najlepiej mailowo: wynajmistrz@wynajmistrz.pl lub poprzez komentarze na moim
blogu wynajmistrz.pl.
Życzę przyjemnej lektury!
Grzegorz Grabowski
4 Ważniejsze skróty i określenia używane w poradniku
Kodeks cywilny – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
Kodeks karny skarbowy – Ustawa z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy
Kodeks postępowania cywilnego – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania
cywilnego
Mieszkanicznik – właściciel nieruchomości na wynajem
Najemca – osoba, która wynajmuje mieszkanie od wynajmującego (najczęściej właściciela
mieszkania)
Ordynacja podatkowa – Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
US – urząd skarbowy
Ustawa o ochronie lokatorów – Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
dochodowym od osób fizycznych
Ustawa o podatku od towarów i usług – Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
usług (tzw. ustawa o VAT)
Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej – Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie
działalności gospodarczej
Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych – Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie
ubezpieczeń społecznych
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o
zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
Wynajmujący – osoba, od której wynajmowana jest nieruchomość (najczęściej jest to mieszkanicznik,
czyli właściciel mieszkania)
5 Dlaczego warto rozliczać podatki od najmu
Powodów, dla których warto rozliczać podatki od przychodu czy dochodu uzyskanego z najmu
nieruchomości, jest wiele. Przede wszystkim, niepłacenie podatków (albo płacenie z opóźnieniem czy
niezłożenie deklaracji) powoduje powstanie zaległości podatkowej, od której zostaną naliczone
odsetki (reguluje to Ordynacja podatkowa). Dodatkowo, za nie odprowadzenie należnego podatku
można również ponieść odpowiedzialność karną, podlegającą karze grzywny i/lub karze pozbawienia
wolności (reguluje to Kodeks karny skarbowy).
Niektórzy z wynajmujących, niestety, liczą na to, że fakt prowadzenia wynajmu i nie odprowadzania
należnego podatku od dochodów z tego wynajmu nie wyjdzie na jaw. Urząd skarbowy ma jednak na
kontrolę co najmniej 5 lat i jest to dość długi okres, w którym może zajść wiele okoliczności,
powodujących przykre konsekwencje dla podatnika uchylającego się od swoich obowiązków wobec
fiskusa.
Jedną z takich okoliczności może być jakikolwiek konflikt z najemcą. Posiada on przecież informację o
tym, że podatnik będący wynajmującym uzyskuje przychody z najmu i, w przypadku, gdy będzie
chciał wynajmującemu zrobić na złość, po prostu złoży donos do urzędu skarbowego (urząd ma
obowiązek ten donos sprawdzić).
Ujawnienie przychodów z najmu może nastąpić również, gdy wynajmujący będzie chciał skorzystać z
drogi prawnej przymuszenia najemcy do czegokolwiek np. zapłacenia zaległego czynszu, rachunku za
media lub wyprowadzenia się z mieszkania.
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego jest również warunkiem koniecznym skorzystania z najmu
okazjonalnego (patrz rozdział 11.3). Jeśli więc chce się skorzystać z dobrodziejstw tej instytucji w celu
zmniejszenia ryzyka i problemów ze złym najemcą, rozliczanie podatku jest niezbędne.
Można również wskazać inne przykłady sytuacji, w których nie wypełnienie obowiązków wobec
fiskusa może przysporzyć sporo kłopotów (bądź uniemożliwić np. awans zawodowy lub rozwój
portfolio wynajmowanych mieszkań).
Wyobraź sobie, że dostałeś propozycję pracy na wysokim stanowisku w instytucji państwowej. Nie
wiem, czy wiesz, że w przypadku wielu z nich istnieje obowiązek złożenia zeznania majątkowego, a
więc wykazania całego majątku, w tym nieruchomości, a także uzyskanych dochodów. Zeznanie, w
którym występują mieszkania, a nie ma dochodów z najmu, wygląda podejrzanie.
Przy ocenie Twojej zdolności kredytowej (np. gdy będziesz ubiegać się o kredyt na kolejne
mieszkanie) niektóre banki biorą pod uwagę przychody z najmu, a sposobem udokumentowania tych
przychodów są umowy z najemcami, wpłaty na konto, ale często też zeznania podatkowe np. PIT-36
lub PIT-28 za ostatni rok. Jeśli więc podatnik nie płaci podatku od najmu, w oczywisty sposób nie jest
w stanie wykazać tych przychodów w banku.
Sam doświadczyłem również innej sytuacji – wobec właścicieli mieszkania znajdującego się obok
mieszkania, które wynajmowałem innym ludziom, toczyło się postępowanie policyjne dotyczące
przemocy domowej. Policja wezwała mnie na świadka jako właściciela mieszkania (a więc domyślnie
jego mieszkańca), który mógł coś słyszeć lub zobaczyć. Gdy wyjaśniłem, że nie mogłem nic słyszeć, bo
tam nie mieszkam, w pierwszej kolejności policjant prowadzący sprawę poprosił o umowę najmu. A
przy okazji spytał, czy płacę podatki od tych przychodów. Oczywiście, wszystkie kwestie formalne były
w porządku, ale po raz kolejny ucieszyłem się, że zawsze na czas i poprawnie rozliczam podatek od
wynajmu.
Mam nadzieję, że przekonałem Cię, że płacenie podatku od najmu jest nie tylko wymogiem prawa i
obowiązkiem każdego podatnika, ale po prostu się opłaca. Przede wszystkim jednak twierdzę, że,
jeśli wykorzystasz odpowiednio rady z tego poradnika dotyczące rozliczania podatku od najmu,
wysokość faktycznie płaconego przez Ciebie podatku będzie na akceptowalnym poziomie (w
sprzyjających okolicznościach może on wręcz wynosić zero).
6 Kilka informacji na temat interpretacji podatkowych
Jeśli nie wiemy, jak zintepretować przepisy prawa podatkowego i nie mamy pewności co do
poprawności naszego postępowania, mamy możliwość, zgodnie z art. 14b Ordynacji podatkowej,
złożyć pisemny wniosek o indywidualną interpretację podatkową przepisów prawa podatkowego.
Zgodnie z art. 14b par. 2 Ordynacji podatkowej, wniosek powinien dotyczyć zaistniałego stanu
faktycznego lub zdarzeń przyszłych (czyli możemy w ten sposób sprawdzić poprawność założeń tego,
co dopiero zamierzamy zrobić). We wniosku powinniśmy opisać wyczerpująco sytuację, a także
przedstawić nasze własne stanowisko, czyli ocenę prawną tej sytuacji wraz z uzasadnieniem (art. 14b
par. 3 Ordynacji podatkowej).
Jednocześnie z wnioskiem składamy oświadczenie, że sytuacja, której dotyczy wniosek, nie jest, w
dniu złożenia wniosku, przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli
podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie
została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu
kontroli skarbowej (art. 14b par. 4 Ordynacji podatkowej). Jeśli złożymy wniosek nie spełniający tego
warunku, zgodnie z art. 14b par. 5 Ordynacji podatkowej interpretacja nie zostanie wydana.
Minister Finansów upoważnił pięciu dyrektorów izb skarbowych: w Bydgoszczy, Katowicach,

Poznaniu, Warszawie oraz Łodzi do wydawania interpretacji indywidualnych (każdy dyrektor ma
określone województwa, które obsługuje w tym zakresie). Wniosek można złożyć na ustalonym przez
Ministra Finansów formularzu ORD-IN i ORD-IN/A. Koszt, jaki poniesiemy, to 40 zł (nie wydaje się on
duży w porównaniu do spokoju ducha, który możemy dzięki interpretacji uzyskać).
Zgodnie z art. 14c i 14d Ordynacji podatkowej, fiskus nie później niż w ciągu 3 miesięcy powinien
odpowiedzieć na wniosek, oceniając nasze stanowisko, podając również uzasadnienie prawne tej
oceny (jeśli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie, fiskus może odstąpić od
uzasadnienia). Jeśli oceni nasze stanowisko negatywnie, powinien wskazać prawidłowe stanowisko
wraz z uzasadnieniem.
Niestety, indywidualne interpretacje podatkowe nie są wiążące dla urzędów skarbowych i nie blokują
wydania niekorzystnych dla podatnika decyzji podatkowej. Uzyskujemy jednak pewną ochronę –
zgodnie z art. 14k par. 1 Ordynacji podatkowej zastosowanie się do interpretacji indywidualnej
przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia
sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy,
jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej.
Tak więc uzyskanie interpretacji i zastosowanie się do niej daje nam w przypadku późniejszego
niekorzystnego dla nas wyniku kontroli skarbowej:
 Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku (przez określony czas),

 Uniknięcie postępowania w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe,
 Uniknięcie naliczenia odsetek za zwłokę.
Przy czym, w przypadku gdy skutki podatkowe związane ze zdarzeniem, któremu odpowiada stan
faktyczny będący przedmiotem interpretacji, miały miejsce przed opublikowaniem interpretacji
ogólnej lub przed doręczeniem interpretacji indywidualnej, zastosowanie się do tej interpretacji nie
daje nam pierwszej z wymienionych wyżej korzyści czyli nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku (art.
14l Ordynacji podatkowej). Pozostają nam jednak pozostałe dwie korzyści interpretacji – pozwala
uniknąć postępowania w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe, a także
naliczenia odsetek za zwłokę.
Tak więc, gdy interpretacja dotyczy stanu faktycznego, zastosowanie się do niej pozwoli nam na
uniknięcie postępowania oraz odsetek. Jeśli uzyskamy pozytywną interpretację w sprawie zdarzeń
przyszłych i potem się do niej zastosujemy, w razie problemów pozwoli ona nam na uniknięcie
obowiązku zapłaty podatku, a także postępowania i odsetek.
Interpretacje podatkowe są publikowane (oczywiście, po usunięciu danych umożliwiających

identyfikację wnioskodawcy), stąd są źródłem cennej wiedzy na temat podejścia fiskusa do różnych
tematów, także tych związanych z rozliczaniem podatku od najmu. Z tego względu podczas
opisywania różnych zagadnień w tym poradniku często podpieram się interpretacjami podatkowymi.
Niemniej, należy pamiętać o tym, że interpretacje indywidualne mają zastosowanie tylko do

wnioskodawcy i tylko do sytuacji opisanej we wniosku. Nie stanowią wykładni prawa. Z
formalnego punktu widzenia nie są argumentem dla innych podatników w dyskusji z fiskusem.
Urząd skarbowy może zastosować inne podejście w podobnej albo wręcz takiej samej sytuacji.
Dlatego pamiętaj, że przytaczane przeze mnie interpretacje, uzasadniające określone podejście, nie
gwarantują, że fiskus w Twojej sytuacji podejdzie do danego tematu podobnie. Przytaczane
interpretacje pomagają wskazać możliwy punkt widzenia fiskusa, ale niczego nie gwarantują.
Jedynym sposobem na uzyskanie „gwarancji” (a właściwie ochrony przed negatywnymi skutkami
danego postępowania) jest uzyskanie własnej interpretacji indywidualnej potwierdzającej
prawidłowość naszej oceny sytuacji podatkowej.
Dla ścisłości, należy również dodać, że od 2012 roku podatnik może złożyć wniosek o interpretację
ogólną (wcześniej były one wydawane wyłącznie z inicjatywy Ministra Finansów), niemniej jej celem
jest zapewnienie jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe
oraz organy kontroli skarbowej. Wniosek o interpretację ogólną wymaga wskazania niejednolitego
stosowania przepisów prawa podatkowego w określonych decyzjach, postanowieniach oraz
interpretacjach indywidualnych wydanych przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej w
takich samych stanach faktycznych lub zdarzeniach przyszłych, oraz w takich samych stanach
prawnych (art. 14a Ordynacji podatkowej). Ministerstwo Finansów wydaje się dość niechętne
stosowaniu ogólnych interpretacji podatkowych - interpretacji ogólnych zostało dotychczas
wydanych nie więcej niż kilkadziesiąt.
7 Rozliczanie podatku od najmu w 8 punktach
Rozliczanie podatku od najmu może w bardziej zawiłych przypadkach przysporzyć wynajmującemu
trochę bólu głowy. Generalne zasady i sposób postępowania można jednak streścić w 8 punktach.
Wymieniam je poniżej, wraz z odesłaniami do odpowiednich rozdziałów poradnika. Struktura całego
poradnika została zbudowana w oparciu o te 8 punktów.
Zakładam, że zaczynasz swoją przygodę z wynajmowaniem komuś mieszkania. Co powinieneś zrobić?
1 Wybór formy opodatkowania

Ryczałt
2 Miesięcznie czy kwartalnie? Według skali

podatkowej
3 Jeden czy dwóch małżonków? Jeden czy dwóch małżonków?
Wartość początkowa i wykaz Wartość początkowa i ewidencja

4 środków trwałych i wnp środków trwałych i wnp
5 Umowa z najemcą, kaucja Umowa z najemcą, kaucja
Ewidencja przychodów i wpłaty Ewidencja przychodów i kosztów,

6 ryczałtu do US wpłaty zaliczek do US
Rozliczenie roczne Rozliczenie roczne

7 (PIT-28, do 31 stycznia) (PIT-36, do 30 kwietnia)
Optymalizacja
8 (przed 20 stycznia)
1. Oszacuj przyszłe przychody z najmu i powiązane z nimi koszty, a następnie policz, który
sposób rozliczania będzie dla Ciebie najkorzystniejszy: według skali podatkowej (czyli tzw.
zasady ogólne), ryczałtem czy poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą. Jeśli wybrałeś
ryczałt, przygotuj i przekaż do US odpowiednie oświadczenie. Szczegóły znajdziesz w
rozdziale 8.
2. Jeśli wybrałeś ryczałt, zdecyduj, czy chcesz rozliczać się miesięcznie, czy kwartalnie. Jeśli masz
możliwość rozliczeń kwartalnych, sugeruję wybranie tego trybu. Przygotuj i przekaż do US
odpowiednie oświadczenie. Szczegóły znajdziesz w rozdziale 9.1.
3. Jeśli przedmiot wynajmu jest współwłasnością małżeńską, zdecyduj, czy całość
przychodu/dochodu z najmu będzie rozliczać jeden z małżonków. Sugeruję, żeby tak zrobić –
przygotujcie wtedy i przekażcie do US odpowiednie oświadczenie. Szczegóły znajdziesz w
rozdziale 9.2.
4. Określ wartość początkową swojego mieszkania, aby rozpocząć jego amortyzację. Jeśli
zdecydowałeś się na rozliczanie według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), stwórz
ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jeśli wybrałeś ryczałt,
stwórz wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Szczegóły
znajdziesz w rozdziale 14.4.
5. Przygotuj i podpisz z najemcą umowę najmu, pamiętając o pobraniu od niego odpowiednio
wysokiej kaucji. Jeśli podpisałeś umowę najmu okazjonalnego, zgłoś ją do US. Szczegóły
znajdziesz w rozdziałach 10 i 11.
6. Prowadź ewidencję przychodów oraz, jeśli zdecydowałeś się na rozliczanie według skali
podatkowej (na zasadach ogólnych), także kosztów. Zadbaj o to, żeby uniknąć obowiązku
ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy fiskalnej (patrz rozdział 12.3). Przy
rozliczaniu według skali podatkowej, po zakończeniu każdego miesiąca – od stycznia do
grudnia – oblicz zaliczkę i wpłać ją do US do 20. dnia następnego miesiąca. Jeśli wybrałeś
ryczałt, po zakończeniu każdego miesiąca (albo kwartału – jeśli wybrałeś kwartalne
rozliczanie ryczałtu), poza ostatnim miesiącem (albo kwartałem) – oblicz kwotę ryczałtu i
wpłać ją do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień (albo ostatni
kwartał) rozliczysz się do 31 stycznia (wraz z rozliczeniem rocznym – patrz punkt 7). Szczegóły
znajdziesz w rozdziale 16.
7. Po zakończeniu roku podatkowego należy dokonać rozliczenia rocznego
a. Jeśli wybrałeś rozliczanie na zasadach ogólnych, dokonaj rozliczenia rocznego do 30
kwietnia następnego roku. Szczegóły znajdziesz w rozdziale 17.1.
b. Jeśli wybrałeś ryczałt, dokonaj rozliczenia rocznego do 31 stycznia następnego roku.
Szczegóły znajdziesz w rozdziale 17.2.
8. Po zakończeniu roku podatkowego, ale przed 20 stycznia następnego roku, na bazie
doświadczeń z właśnie minionego roku, oszacuj przychody z najmu i powiązane z nimi koszty
na kolejny rok i zastanów się, czy nie można dokonać optymalizacji podatku np. poprzez
zmianę formy rozliczania. Szczegóły dotyczące optymalizacji znajdziesz w rozdziale 18. Jeśli
ocenisz, że inna forma będzie dla Ciebie korzystniejsza, przekaż do 20 stycznia do US
odpowiednie oświadczenie. Nie zapomnij również o ewentualnym (ponownym) złożeniu
oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z
małżonków.
Kiedy trzeba zacząć myśleć o rozliczaniu podatku od najmu
O tym, w jaki sposób będziemy rozliczać się z naszymi najemcami, a także o rozliczaniu podatku od
najmu należy pomyśleć jak najwcześniej. Dobrze mieć wszystko poukładane w głowie i w umowie
przed jej podpisaniem z najemcą – uwarunkowania podatkowe trzeba uwzględnić podczas określania
treści umowy. Tak naprawdę najlepiej określić swoją strategię podatkową jeszcze przed nabyciem
nieruchomości. Często wręcz uwarunkowania podatkowe powodują, że decydujemy się kupić jakąś
nieruchomość (sporo osób kupuje kolejne nieruchomości na wynajem, żeby skorzystać z tzw.
amortyzacji przyspieszonej i podwyższyć sobie koszty uzyskania przychodu – patrz rozdział 14.4.1.3).
Zachęcam do przemyślenia kwestii rozliczeń z najemcami i podatku od najmu zawczasu, bo często złe
decyzje w tym obszarze mogą znacząco obniżyć nasze dochody, kosztować dużo czasu i pracy, a także
spowodować problemy z urzędem skarbowym.
8 Formy opodatkowania
8.1 Jakie są możliwe formy opodatkowania

Podatek od przychodów z najmu może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Pierwsza Twoja
decyzja dotyczy tego, czy będziesz rozliczać najem:
 Jako najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
 W ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.
Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32% od dochodu), czyli
na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (w 2013 roku 8,5% od przychodu). W przypadku
działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (w 2013
roku 18% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (w 2013 roku 19% od dochodu).
Sposoby rozliczania najmu
Najem prywatny (odrębne

Działalność gospodarcza
źródło przychodów)
Skala podatkowa Skala podatkowa

Ryczałt 8,5% Podatek liniowy 19%
18% i 32% 18% i 32%
Generalnie, to podatnik (czyli Ty) sam decyduje o formie rozliczenia podatku od wynajmu. Istnieją
jednak pewne ograniczenia i konsekwencje, które należy wziąć pod uwagę.
Przykładowo, istotne jest, czy rozliczamy się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem.
W przypadku, gdy rozliczasz się wspólnie z małżonkiem, nie ma możliwości rozliczania się na zasadzie
podatku liniowego (albo mówiąc inaczej – wybierając podatek liniowy, tracisz możliwość rozliczania
się wspólnie z małżonkiem).
8.2 Kiedy najem to działalność gospodarcza

W pewnych sytuacjach urząd skarbowy może uznać, że nie możemy rozliczać się inaczej niż poprzez
działalność gospodarczą, gdyż prowadzony przez nas najem spełnia cechy działalności gospodarczej.
Niestety, kwestia nie jest jednoznaczna. Poniżej przedstawiam swoją analizę oraz rekomendacje
dotyczące tego tematu.
8.2.1 Definicja działalności gospodarczej

Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:
 Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)

 Ustawa o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2)
 Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2)
 Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)
 Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

Z punktu widzenia kwestii podatkowych najistotniejsza jest Ustawa o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Niemniej, traktowanie najmu w określony sposób z punktu widzenia Ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych (np. jako najmu prywatnego bądź jako działalności gospodarczej) nie oznacza, że
w ten sam sposób będzie ten najem traktowany w świetle innej ustawy. Przykładowo, traktowanie
najmu z punktu widzenia podatkowego jako najmu prywatnego nie oznacza, że w świetle Ustawy o
swobodzie działalności gospodarczej nie trzeba będzie tej działalności zarejestrować albo w świetle
Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych nie trzeba będzie odprowadzać składek ZUS. Stan
faktyczny trzeba będzie poddać analizie w świetle każdej z tych ustaw oddzielnie.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że działalność gospodarcza
oznacza działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z
której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10
ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
8.2.2 Co wynika z definicji

Biorąc zapisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych literalnie można by stwierdzić, że
wynajem spełnia praktycznie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej. Jest działalnością
zarobkową (robimy to przecież dla zysku, mimo tego, że nie zawsze go osiągamy), polega na
wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) oraz wartości niematerialnych i prawnych (mieszkań
„spółdzielczych”), we własnym imieniu (w końcu jesteśmy właścicielami wynajmowanych mieszkań),
w sposób zorganizowany (przecież podchodzimy do tego w sposób bardzo zorganizowany) i ciągły
(wręcz zależy nam na tym, żeby najem był jak najbardziej ciągły).
Niemniej, w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem jest zdefiniowany jako
odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (najem, podnajem, dzierżawa,
poddzierżawa [...] – art. 10 ust. 1 pkt 6), a wymieniona wyżej definicja działalności gospodarczej
zawiera sformułowanie „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.” (art. 10 ust. 1 pkt 6 określa właśnie najem jako odrębne
źródło przychodów).
Dodatkowo, art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że
przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,
poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z
działalnością gospodarczą. Na logikę rzecz biorąc, jeśli więc wynajmujemy majątek nie związany z
działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu powinny być zakwalifikowane do odrębnego
źródła przychodów, jakim jest najem.
Dodatkowo, jeśli spojrzymy do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (która opisuje
zasady opłacania podatku od najmu ryczałtem), ona również traktuje najem oddzielnie od
działalności gospodarczej, zastrzegając, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy
te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a).
Zgodnie z tym zapisem, o ile nie zawieramy umów w ramach działalności gospodarczej, możemy
rozliczać najem prywatny i opłacać ryczałt.
Wydaje się więc, że zakwalifikowanie przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do
odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem, zależy od podatnika. Jeśli założy on działalność
gospodarczą, której przedmiotem działalności będzie najem, będzie zawierał umowy najmu w
ramach działalności, a wynajmowane mieszkania wprowadzi do działalności gospodarczej, przychody
z najmu powinny być rozliczane w sposób właściwy dla działalności gospodarczej. W przeciwnym
razie rozliczy przychody z najmu jako odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1
pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym wypadku może wybrać ryczałt
(zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) albo rozliczyć się według
skali podatkowej.
8.2.3 Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez

działalność gospodarczą
Opisane wyżej stanowisko potwierdza co najmniej kilka interpretacji (przedstawione poniżej w
kolejności chronologicznej).
Interpretacja IBPBII/1/415-121/10/Asz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 kwietnia 2010

roku
Opis sytuacji: Podatnik był właścicielem 11 mieszkań spółdzielczych własnościowych, kupionych w
latach 2005-2008. Wszystkie ww. mieszkania wnioskodawca kupował jako osoba fizyczna, na rynku
wtórnym. Wszystkie mieszkania wyremontował i umeblował.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło
przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także
istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww.
ustawy).
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił
osobie oddającej rzecz w najem.
[...] skoro wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu, to tym
samym przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. To
oznacza, że najem mieszkań stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja IBPBI/1/415-584/10/AP dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2010
roku
Opis sytuacji: Podatnik w ramach działalności gospodarczej wybudował budynek z lokalami na
sprzedaż, niektóre z nich zdecydował się zatrzymać dla siebie, wycofać z przedsiębiorstwa i
wynajmować poza działalnością gospodarczą.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że
najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w
ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił
osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku
związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią
cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność
gospodarcza.
Interpretacja ILPB1/415-713/10-2/KŁ dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 września 2010

roku
Opis sytuacji: Podatnik to właścicielka kilku lokali mieszkalnych (w tym jeden z lokali stanowił
współwłasność z mężem). Dziewięć z tych lokali znajdowało się w jednym budynku mieszkalnym i był
dla nich ustanowiony zarządca. Ponadto Wnioskodawczyni była właścicielką 2 lokali użytkowych,
stanowiących jej wyłączną własność. Wszystkie wyżej wymienione lokale wynajmowane były w
ramach tzw. najmu ciągłego.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z
najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy
przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest
przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako
pozarolnicza działalność gospodarcza.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wynajem składników majątkowych nie związanych z
działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24

grudnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował (najprawdopodobniej) 2 mieszkania.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła
przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy:
podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot
działalności i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku
związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych).
[...] liczba wynajmowanych mieszkań jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi własność
lub współwłasności podatnika nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej.
Jeżeli więc nie są spełnione przesłanki, o których mowa w powoływanym wcześniej art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaś podatnik nie dokona wpisu do ewidencji
działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności wówczas nie można uznać, iż
jest prowadzona pozarolnicza działalności gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7

lutego 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik był właścicielem czterech lokali usługowych. Lokale te zostały wprowadzone
do ewidencji środków trwałych z chwilą rozpoczęcia ich najmu. Początkowo lokale te Wnioskodawca
wynajmował jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej (najem prywatny) i
rozliczał się z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W czerwcu 2009
roku postanowił wynajmować w/w lokale w ramach działalności gospodarczej.
Zarejestrował działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie
nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 70.20.2) i wybrał jako formę opodatkowania
podatek liniowy wg stawki 19%. Od 2011 roku Wnioskodawca miał wynajmować kolejny lokal
zakupiony w 2010 roku. Zamierzał również kupować kolejne lokale usługowe z przeznaczeniem na
wynajem.
Podatnik chciał zlikwidować działalność gospodarczą i zacząć wynajmować ww. 5 lokali w ramach
najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Wnioskodawca może w dowolnie przez siebie wybranym terminie
zakończyć działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, wówczas przychody
uzyskiwane z tego tytułu będą stanowić źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych[...].
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28

czerwca 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 5 lokali użytkowych i zamierzał przeznaczyć na wynajem kolejne
nieruchomości.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku dotyczącego
opisu zaistniałego stanu faktycznego oraz powołane uregulowania prawne uznać należy, że
przychody uzyskiwane z tytułu najmu przedmiotowych pięciu lokali użytkowych nie stanowiących
środków trwałych i niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca
może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile najem nie jest wykonywany w
sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.
Jak widać, w tej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał wynajem 5 lokali za najem
prywatny, ale tylko, jeśli najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Nie do końca
rozumiem, jak sensownie prowadzony najem, nawet jednego mieszkania, może nie być wykonywany
w sposób zorganizowany i ciągły. Jako wynajmujący muszę przecież dobrze ten najem zorganizować i
bardzo zależy mi na tym, żeby był on ciągły.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-465/11-2/JB dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5

sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik był współwłaścicielem kilku wynajmowanych lokali mieszkalnych, a ich liczba
z czasem miała rosnąć. Podatnik wskazał, że: Jedną z przesłanek warunkujących uznanie danej
aktywności za działalność gospodarczą jest niemożność zaliczenia przychodów z niej uzyskiwanych do
przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 updof. W tej kategorii przychodów
w art. 10 ust.1 pkt . 6 wymieniono najem, wykluczając jednocześnie sytuację, kiedy dotyczy
składników majątku związanego z działalnością gospodarczą.
Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawczyni podkreśla, że lokale
mieszkalne stanowiące przedmiot najmu nie stanowiły nigdy składników wykorzystywanych do
prowadzenia działalności gospodarczej, umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej
pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego na podstawie art. 2 ust. 1 a ustawy o
zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko
Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za
prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej,
odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy (czyli fiskus w
pełni zgodził się z opisaną wyżej opinią podatnika).
Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-1320/11/WRz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z

22 marca 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność gospodarczą i w ramach niej wynajmował budynek
usługowo-hotelowy. Planował wykreślenie najmu z profilu działalności (PKD 68.20.Z), wycofanie
budynku z firmy i wynajmowanie go dalej poprzez najem „prywatny” (dalej prowadząc działalność
gospodarczą o innym profilu).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] stwierdzić należy, iż jeżeli:
• w istocie, Wnioskodawca zgodnie z odrębnymi przepisami zakończy prowadzenie działalności
gospodarczej, a
• będący przedmiotem wynajmu budynek hotelowo-usługowy zostanie skutecznie wycofany z tej
działalności (nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą),
• umowy najmu ww. nieruchomości, zostaną zawarte poza prowadzoną obecnie przez Wnioskodawcę
działalnością gospodarczą,
to przychody z wynajmu tego budynku będą mogły być zaliczone do źródła przychodów określonego
w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [...]
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-57/12-2/IF dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12
kwietnia 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował lokal użytkowy oraz lokal mieszkalny, będące współwłasnością
małżeńską (z małżonką prowadzącą działalność gospodarczą).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych
mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej
działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez
podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła
przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt
6 cyt. ustawy).
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 maja

2012
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność gospodarczą o przedmiocie działalności obejmującym
najem i wynajmował 8 lokali użytkowych oraz 1 nieruchomość gruntową. Zamierzał zlikwidować
działalność gospodarczą, a nieruchomości zacząć wynajmować poprzez najem „prywatny”.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie
regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości,
które mogą być przedmiotem wynajmu. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania
przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. [...]
[...] należy zauważyć, iż liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu do
źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24

stycznia 2013 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 4 lokale mieszkalne.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w
zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku
związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych,
stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor Izby Skarbowej

w Łodzi
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność z przedmiotem działalności „Wynajem i zarządzanie
nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z) indywidualnie oraz w formie spółki
cywilnej z małżonką i wynajmował łącznie sklep, magazyn, 2 działki, pawilon handlowo-usługowy, 14
lokali użytkowych oraz lokal mieszkalny. Podatnik zamierzał zlikwidować działalność i wynajmować
lokale w ramach „najmu prywatnego”.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] w sytuacji kiedy działalność gospodarcza prowadzona przez
Wnioskodawcę samodzielnie oraz w formie spółki cywilnej zostanie zlikwidowana, to przychód, który
uzyskany zostanie z tytułu wynajmu prywatnego nieruchomości, w tym lokalu handlowego, działek
gruntu, lokali użytkowych, lokalu mieszkalnego, które będą współwłasnością Wnioskodawcy i jego
żony, a wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez
Wnioskodawcę i w formie spółki cywilnej, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art.
10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
8.2.4 Brak konsekwencji fiskusa

Nigdzie w przepisach podatkowych nie znalazłem zapisów nakładających jakiekolwiek ograniczenia na
rozliczanie najmu jako najem prywatny (odrębne źródło przychodów), mimo tego, że szukałem
również interpretacji podatkowych mogące mi takie zapisy wskazać. W Ustawie o zryczałtowanym
podatku dochodowym jest wprawdzie art. 6 ust. 4, mówiący, że warunkiem opłacania w roku
podatkowym ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest uzyskanie przez podatników w
poprzednim roku podatkowym przychodów w wysokości nieprzekraczającej 150 000 Euro, ale
dotyczy on tylko przychodów wymienionych w ust. 1, a więc z pozarolniczej działalności
gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy
działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób
fizycznych.
Nie udało mi się również znaleźć zapisów dających jakiekolwiek wskazanie na przychody, liczbę
mieszkań, wartość majątku, które można by potraktować jako limit rozliczania przez najem prywatny.
Niestety, w interpretacjach i orzeczeniach sądu można znaleźć przykłady sytuacji, w których fiskus nie
popiera opinii, że najem można rozliczać jako najem prywatny – odrębne źródło przychodów,
niezależnie od wielkości przychodu i liczby mieszkań i że wybór należy do podatnika. Z nieznanych mi
powodów fiskus nie potrafi ustalić jednolitego podejścia i w niektórych przypadkach, w szczególności
w przypadku osób wynajmujących kilkanaście/kilkadziesiąt nieruchomości, przekonuje, że najem to
działalność gospodarcza, którą jako taką należy rozliczać. Poniżej przedstawiam przykłady
interpretacji ilustrujące taki punkt widzenia fiskusa (w kolejności chronologicznej).
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-101/10/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30

kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik był współwłaścielem 40 lokali mieszkalnych i 10 użytkowych, przeznaczonych
na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych
i 10 lokali użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego
budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na
prowadzenie działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła
przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter
prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy
stwierdzić, iż podejmowane przez Pana czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się
za działalność gospodarczą.
Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi działalność gospodarczą pozostaje
natomiast fakt, że poza najmem uzyskuje Pan przychody ze stosunku pracy.
Podatnik powyższą interpretację zaskarżył, ale w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Bd 709/10 z 5
października 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę podatnika.
Sąd stwierdził:
Nie budzi wątpliwości, że w realiach przedmiotowej sprawy działania strony, polegające na
wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także
podejmowane były przez nią we własnym imieniu. Zasadnie organ podkreślił, iż działania strony, przy
tak znacznej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i usługowych, nie mogą mieć ze swej istoty
charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one bowiem podejmowania szeregu
zaplanowanych i przemyślanych czynności.
Podsumowując należy stwierdzić, że zasadnym jest stanowisko organu, iż osiągane z najmu przychody
skarżącego pochodzą z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa jest w art. 14 ust. 2 pkt
11 u.p.d.o.f., a nie z działalności polegającej na wynajmie (dzierżawie), o której stanowi art. 10 ust. 1
pkt 6 tej ustawy.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-991/10/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12

stycznia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik otrzymał w spadku budynek wielorodzinny, z 30 mieszkaniami, które
zamierzał przeznaczyć na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Ze sformułowanego we wniosku pytania wynika, iż najem mieszkań
będzie prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany.
Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w
sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym
charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ciągłość działania wiąże
się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.
Szeroki zakres najmu (30 mieszkań) wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób
zorganizowany i profesjonalny.
[...]Reasumując, opisany we wniosku najem 30 mieszkań – ze względu na jego rozmiar oraz fakt, że
(jak wynika z wniosku) najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły – nie może
stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze opisany charakter planowanego najmu, należy
stwierdzić, iż opisane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się
za działalność gospodarczą.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-551/11/GR dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9

sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmował 14 lokali użytkowych w dwóch budynkach i planował
wybudować trzeci budynek z lokalami na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie
przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
[...] Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w
sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.
Istotne w analizowanym przypadku jest również to, że zgodnie z treścią wpisu do ewidencji
działalności gospodarczej, najem jest również przedmiotem prowadzonej przez Panią działalności
gospodarczej.
Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu lokali – ze względu na jego rozmiar,
planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami przeznaczonymi pod wynajem – nie
mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy,
zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny
rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Panią czynności wypełniają przesłanki
zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych
warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.
8.2.5 Rekomendacje
Po pierwsze, w mojej opinii najem można rozliczać zarówno jako najem prywatny, jak i przez
działalność gospodarczą. Decyzja należy do Ciebie.
Niemniej, decydując się na rozliczanie przez najem prywatny, aby uniknąć oskarżenia, że powinieneś
robić to przez działalność gospodarczą, zadbaj to, żeby:
 W przedmiocie działalności Twojej firmy (jeśli ją prowadzisz) nie było najmu („Wynajem i
zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, PKD 68.20.Z);
 Wynajmowane nieruchomości nie były składnikami majątku związanymi z działalnością
gospodarczą;
 Umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej.
Oczywiście, powyższe zalecenia dotyczą tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą o innym
profilu (bo Ci, którzy nie prowadzą, automatycznie spełniają te zalecenia).
Po drugie, musisz pamiętać, że od pewnej „skali” (przy czym nie twierdzę, że chodzi tu o liczbę
mieszkań, wielkość przychodu czy też charakter prowadzonych działań), żeby być całkowicie
bezpiecznym, należałoby przejść na rozliczanie poprzez działalność gospodarczą. Po prostu fiskus w
którymś momencie może uznać, że stosowne będzie rozliczanie Twoich przychodów przez firmę.
Nie ma jasnych kryteriów, kiedy następuje ten moment. Przykładowo, opisane wyżej interpretacje
w następujących sytuacjach:
 Wynajem 11 mieszkań spółdzielczych
 Wynajem 9 mieszkań i 2 lokali użytkowych
 Wynajem 2 mieszkań
 Wynajem 5 lokali użytkowych
 Wynajmowanie budynku usługowo-hotelowego
 Wynajem 8 lokali użytkowych i nieruchomości gruntowej
 Wynajem 4 lokali mieszkalnych

 Wynajem sklepu, magazynu, 2 działek, pawilonu handlowo-usługowego, 14 lokali
użytkowych i jednego mieszkalnego
dopuszczały rozliczanie poprzez najem prywatny (oczywiście, pod pewnymi warunkami).
Natomiast negatywne przykłady, wydawane najczęściej przez Izbę Skarbową lub sąd w Bydgoszczy, w
następujących sytuacjach:
 Wynajem 40 lokali mieszkalnych i 10 użytkowych
 Wynajem 30 lokali mieszkalnych
 Wynajem 14 lokali użytkowych i budowa kolejnego budynku z lokalami

pokazywały konieczność rozliczania poprzez działalność gospodarczą, podając jako argument bliżej
nie zdefiniowany najem „na szeroką skalę” lub „szeroki zakres najmu”.
Po trzecie, jeśli jednak, mimo tego, że skala Twojej działalności mieszkanicznika rośnie, nie chcesz
zacząć rozliczać najmu przez działalność gospodarczą, złóż wniosek o indywidualną interpretację
gospodarczą (patrz rozdział 6). Jeśli odpowiedź Izby Skarbowej będzie po Twojej myśli, możesz dalej
prowadzić najem prywatny, nie martwiąc się ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami
podatkowymi swojego wyboru.
Warto dodać, że niezależnie od tego, którą formę opodatkowania wybierzemy, z punktu widzenia
Ustawy o podatku od towarów i usług, najem jest działalnością gospodarczą i podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli tzw. VAT-em (chyba że uzyskamy odpowiednie
zwolnienie – patrz rozdział 13). Jak mówi interpretacja podatkowa o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-
2/NS, „najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o
statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej,
jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie
prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu
przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.”. Nie oznacza to jednak, że w każdym
wypadku trzeba najem rozliczać poprzez działalność gospodarczą, a jedynie to, że najem, o ile nie
uzyskamy zwolnienia, podlega VAT-owi (patrz rozdział 13).
8.3 Łączenie działalności gospodarczej i najmu prywatnego

Zgodnie z tym, co pisałem wyżej, prowadząc działalność gospodarczą według skali podatkowej lub na
zasadach podatku liniowego, można w dalszym ciągu rozliczać wynajem nieruchomości jako odrębne
źródło przychodów (czyli najem prywatny), zarówno ryczałtem jak i według skali podatkowej, o ile:
 umowy najmu nie są zawarte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
 wynajmowane nieruchomości nie są składnikami majątku związanymi z działalnością
gospodarczą.
Dodatkowo, warto, żeby wtedy w przedmiocie działalności Twojej firmy nie było najmu („Wynajem i
zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, PKD 68.20.Z).
Rozliczanie najmu jako odrębne źródło przychodów, jeśli równolegle prowadzimy działalność
gospodarczą, wpływa jednak na możliwość rozliczenia straty. Można ją odliczyć tylko ze źródła, w
którym powstała. Oznacza to, że jeśli w jednym źródle (najmie) uzyskujemy stratę, a w drugim
(działalności gospodarczej) dochód, to nadal będziemy płacić podatek dochodowy od tego dochodu,
nawet jeśli strata w drugim źródle jest dużo większa. W takiej sytuacji często opłaca się „wciągnąć”
najem do działalności gospodarczej, żeby np.:
 dochód (od którego płacimy przecież podatek), uzyskiwany w działalności gospodarczej
zmniejszyć przez ponoszoną stratę z najmu albo
 dochód uzyskiwany z najmu zmniejszyć przez stratę ponoszoną w działalności gospodarczej.
Należy jednak wtedy pamiętać o konsekwencjach rozliczania najmu w ramach działalności

gospodarczej (patrz rozdział 8.4).
Udało mi się również znaleźć kilka interpretacji, w których dyrektorzy Izb Skarbowych dopuszczają
rozliczanie części nieruchomości poprzez najem prywatny, a części przez działalność gospodarczą.
Nie twierdzę jednak, że jest to możliwe w każdej sytuacji i w każdej konfiguracji nieruchomości. Po
prostu podaję przykłady interpretacji, że jest to możliwe, jednak w każdym indywidualnym przypadku
stanowisko fiskusa może być inne.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-570/09/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25

września 2009 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadził działalność gospodarczą (rozliczaną poprzez podatek liniowy) i
jednocześnie prowadził najem prywatny mieszkania (rozliczany według skali podatkowej). Podatnik
rozszerzył profil swojej działalności o najem (PKD 68.20.Z), aby w ramach działalności wynajmować
lokale użytkowe w nowo wybudowanym budynku. Podatnik chciał wynajem lokali użytkowych
rozliczać w ramach działalności gospodarczej, a wynajem mieszkania – poprzez najem prywatny
(według skali podatkowej).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Biorąc pod uwagę uprzednio przedstawione przepisy stwierdzić
należy, że nie będący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników
majątkowych nie związanych z tą działalnością gospodarczą, może stanowić odrębne od działalności
gospodarczej źródło przychodów.
Wobec powyższego prawidłowo postępuje Pani wyodrębniając dwa źródła przychodów, tj. najem
prywatny – z którego dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych, według skali podatkowej
oraz usługi optyczne wraz z najmem w ramach działalności gospodarczej – opodatkowane na
zasadach określonych w art. 30c tej ustawy, tj. 19% podatkiem liniowym.
Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23
kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik w ramach działalności wynajmował jedno mieszkanie oraz kilka lokali
użytkowych, a oprócz tego prywatnie wynajmował mieszkania. Prowadził ewidencję środków
trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w firmie (do której wprowadził wynajmowane
firmowe nieruchomości), a oprócz tego odrębny wykaz środków trwałych dla potrzeb wynajmu (do
którego wprowadził niefirmowe nieruchomości).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Mając powyższe na uwadze uznać należy, że Wnioskodawca może
przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości związanych z prowadzoną pozarolniczą działalnością
gospodarczą opodatkowywać jako przychód z tej działalności. Natomiast część nieruchomości
niezwiązana z działalnością może być opodatkowana z odrębnego źródła przychodów, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
8.4 W jaki sposób podjąć decyzję

Którą formę opodatkowania najmu wybrać? Sam widziałem sytuacje, gdy ktoś podejmował decyzję
na podstawie opinii znajomych brzmiących: „Ryczałt jest lepszy, bo tańszy” albo „Ryczałt to 8,5%, a
podatku PIT płacisz 18%, to lepiej płacić ryczałtem!”. Można do tego podchodzić i w ten sposób, ale
prawda jest taka, że nie ma reguły i to, wg której zasady zapłacimy mniejszy podatek, zależy od wielu
indywidualnych czynników, m.in. od tego, jakie ponosimy koszty (np. czy mamy kredyt i jak wysokie
są odsetki) i jaką amortyzację możemy zastosować. Dodatkowo, oprócz dążenia do tego, żeby
zapłacić jak najmniejszy podatek, wiele osób kieruje się także innymi czynnikami np. prostotą
rozliczeń (mierzoną liczbą dokumentów, które trzeba przygotować i przechowywać lub czasem
potrzebnym na rozliczenie).
Spójrzmy więc na ten wybór najpierw od strony czynników mniej mierzalnych, a potem spróbujemy
dodać do tego oszacowanie podatku płaconego w każdej opcji. Dopiero spojrzenie na czynniki mniej
mierzalne i szacowaną wysokość podatku łącznie pozwoli podjąć świadomą decyzję.
1 2 3 4 5 6 7
Najem prywatny - Najem prywatny - Działalność Działalność
skala podatkowa skala podatkowa Najem prywatny - gospodarcza, gospodarcza,
Działalność
(zasady ogólne), (zasady ogólne), Najem prywatny - ryczałt, opłaty skala podatkowa, skala podatkowa,
gospodarcza,
podatnik nie podatnik ryczałt przerzucone na podatnik nie podatnik
podatek liniowy
wchodzi w drugi wchodzi w drugi najemcę wchodzi w drugi wchodzi w drugi
próg podatkowy próg podatkowy próg podatkowy próg podatkowy
Wymaga jedynie ewentualnego

Formalności zgłoszenia sposobu rozliczania
Brak Wymaga rejestracji działalności gospodarczej
początkowe ryczałtem i trybu rozliczania
(miesięcznie bądź kwartalnie)
Konieczność ewidencji wszystkich
Konieczność ewidencji przychodów
przychodów i kosztów oraz
Rejestracja (nie ma potrzeby rejestrować i Konieczność ewidencji wszystkich przychodów i
gromadzenia dokumentów
dokumentować kosztów), chyba że kosztów oraz prowadzenia księgowości działalności
przychodów i dotyczących przychodów i kosztów
wysokość przychodów z najmu gospodarczej (można to zlecić zewnętrznej firmie
kosztów (przelewów, faktur, rachunków).
wynika z umowy zawartej w formie księgowej - koszt ok. 100-200 zł miesięcznie).
Można to zlecić zewnętrznej firmie -
pisemnej.
koszt od ok. 100 zł miesięcznie.
Rozpoznawanie Zasada kasowa, czyli podstawą do określenia przychodu z najmu są Podstawą do określenia przychodu z najmu są kwoty
przychodu kwoty rzeczywiście zapłacone przez najemcę należne (niekoniecznie zapłacone przez najemcę)
Wymaga uwzględnienia dochodu z Wymaga rozliczenia przychodów z

Wymaga rocznego rozliczenia dochodów z
najmu w rozliczeniu rocznym (PIT- najmu na formularzu PIT-28 do 31
Rozliczenie roczne działalności gospodarczej, wykonywanego do 30
36) wykonywanym do 30 kwietnia stycznia każdego roku (za rok
kwietnia każdego roku (za rok poprzedni)
każdego roku (za rok poprzedni) poprzedni)
Art. 19a ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów

określa umowę najmu okazjonalnego jako umowę
Najem okazjonalny Można podpisywać umowy najmu okazjonalnego zawartą przez osobę fizyczną, nie prowadzącą
działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania
lokali
Powstaje obowiązek odprowadzania składek do ZUS (a
Składki ZUS - więc również wymaga to załatwiania pewnych
formalności w ZUS)
Dopuszczalna skala Powyżej pewnej "skali" Urząd Skarbowy może uznać, że stosowne będzie
Bez ograniczeń (patrz poprzedni rozdział)
najmu rozliczanie się przez działalność gospodarczą (patrz poprzedni rozdział)
Opis kolumn:
1. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej (18% i
32% od dochodu), przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy (czyli łączne dochody
roczne ze wszystkich źródeł opodatkowanych według skali podatkowej nie przekraczają 85
528 zł)
2. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, według skali podatkowej (18% i
32% od dochodu), przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy (czyli łączne dochody
roczne ze wszystkich źródeł opodatkowanych według skali podatkowej przekraczają 85 528
zł)
3. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od całkowitego
przychodu, czyli czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych i za media wpłacanych nam przez
najemcę)
4. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczałtem (8,5% od przychodu z
czynszu najmu, ponieważ opłaty eksploatacyjne i opłaty za media uiszczane są przez najemcę
– szczegóły tego rozwiązania opisane są w rozdziale 15)
5. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali
podatkowej (18% i 32% od dochodu), przy czym nie wchodzimy w drugi próg podatkowy
(czyli łączne dochody roczne ze wszystkich źródeł opodatkowanych według skali podatkowej
nie przekraczają 85 528 zł)
6. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej według skali
podatkowej (18% i 32% od dochodu), przy czym wchodzimy w drugi próg podatkowy (czyli
łączne dochody roczne ze wszystkich źródeł opodatkowanych według skali podatkowej
przekraczają 85 528 zł)
7. Rozliczenie podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach
podatku liniowego (19% od dochodu)
Jak widać, rozliczanie poprzez najem prywatny (wg skali podatkowej lub ryczałtem) nie wymaga zbyt
wielu formalności na początku, natomiast rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej
wymaga zarejestrowania tej działalności (co z reguły zajmuje od kilku do kilkunastu dni i wymaga co
najmniej dwóch, a najczęściej kilku, wizyt w urzędach).
Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej oraz rozliczanie w ramach działalności
gospodarczej wymaga ewidencji wszystkich przychodów i kosztów, a także gromadzenia wszystkich
związanych z nimi dokumentów. W przypadku rozliczania najmu prywatnego ryczałtem, ilość
formalności jest ograniczona, bo wymaga ewentualnie ewidencji przychodów. Ryczałtowy sposób
rozliczania podatku od najmu jest też najprostszy „rachunkowo” – po prostu oblicza się i płaci co
miesiąc podatek w wysokości 8,5% przychodu.
Wszystkie sposoby wymagają natomiast wykonania rozliczenia rocznego – każdy z nich innego, ale
nakład pracy w każdym przypadku będzie podobny.
Rozliczanie w ramach działalności gospodarczej blokuje nam również możliwość podpisywania umów
najmu okazjonalnego, a także rodzi obowiązek odprowadzania składek do ZUS (zostało to
uwzględnione w kalkulacjach poniżej).
Niektórzy specjaliści twierdzą także, że rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej
komplikuje sprawę podatku od sprzedaży nieruchomości (jesli zamierzamy daną nieruchomość w
przyszłości sprzedawać).
Przejdźmy teraz do oszacowania wysokości podatku do zapłacenia dla każdego ze sposobów
rozliczania podatku od najmu. Najlepszym ze sposobów pokazania, w jaki sposób to zrobić, jest
wykorzystanie przykładu – dlatego jest to dobry moment, abyś poznał Marcina oraz Patrycję – nasze
postacie, które posłużą jako studia przypadków w całym poradniku.
Poznaj Marcina Wójtowicza
Marcin jest żonatym mężczyzną po trzydziestce. Ma jedno dziecko (córeczkę), ale razem z żoną
planują kolejne. Mieszkają w dużym mieście w centralnej Polsce. Marcin całkiem nieźle zarabia, jego
żona trochę mniej, ale też nie może narzekać. Mieszkają we własnym mieszkaniu, niemniej, mając
odłożone trochę pieniędzy i zdolność kredytową, zdecydowali się zainwestować w kolejne mieszkanie,
tym razem na wynajem, które, być może, później przekażą jednemu ze swoich dzieci, a w
międzyczasie będą czerpać z niego profity „gotówkowe”.
Poznaj Patrycję Jagielską
Patrycja zbliża się do trzydziestki, ale jeszcze nie znalazła swojej drugiej połowy, z którą chciałaby
dzielić życie (i mieszkanie). Na razie mieszka w małym mieszkaniu w średnim mieście w centralnej
Polsce. Kupiła je na kredyt – Patrycja nie zarabia dużo, ale zdołała zaoszczędzić trochę pieniędzy i
bank pozytywnie ocenił jej zdolność kredytową. Właśnie się dowiedziała, że jej babcia, niestety,
odeszła po długiej chorobie. Patrycja, jako jedyna wnuczka, odziedziczyła jej mieszkanie. Lokal jest
całkiem nowy, bo babcia kupiła go od developera 3 lata wcześniej (za namową rodziny, która chciała,
aby starsza kobieta mieszkała bliżej wnuczki). Zdecydowała, że będzie to mieszkanie wynajmować i w
ten sposób wcieli się w rolę mieszkanicznika.
Dla każdej z postaci – Marcina i Patrycji – spróbujemy oszacować podatek do zapłacenia i na tej
podstawie pomożemy im podjąć decyzję, w jaki sposób rozliczać podatek od najmu.
Marcin oszacował podatek do zapłacenia według różnych sposobów rozliczania

Najem prywatny - Najem prywatny - Najem prywatny - Najem prywatny - Działalność Działalność Działalność
skala podatkowa skala podatkowa ryczałt ryczałt, opłaty gospodarcza, gospodarcza, gospodarcza,
(zasady ogólne), (zasady ogólne), przerzucone na skala podatkowa, skala podatkowa, podatek liniowy
podatnik nie podatnik najemcę podatnik nie podatnik
wchodzi w drugi wchodzi w drugi wchodzi w drugi wchodzi w drugi
Przychód (rocznie) 24 200 zł 24 200 zł 24 200 zł 16 478 zł 24 200 zł 24 200 zł 24 200 zł

Koszty (rocznie)
Amortyzacja 3 798 zł 3 798 zł 3 798 zł 3 798 zł 3 798 zł
Opłaty administracyjne 5 424 zł 5 424 zł 4 972 zł 5 424 zł 5 424 zł 5 424 zł
Media 2 750 zł 2 750 zł 2 750 zł 2 750 zł 2 750 zł 2 750 zł
Odsetki od kredytu 8 187 zł 8 187 zł 8 187 zł 8 187 zł 8 187 zł
Ubezpieczenie 253 zł 253 zł 253 zł 253 zł 253 zł
Remont (malowanie) 500 zł 500 zł 500 zł 500 zł 500 zł
Ogloszenia 50 zł 50 zł 50 zł 50 zł 50 zł
Odliczenie składek ZUS od dochodu nd nd nd nd 0 zł 0 zł 0 zł
Dochód do opodatkowania (rocznie) 3 238 zł 3 238 zł nd nd 3 238 zł 3 238 zł 3 238 zł
Stawka podatku 18% 32% 8,50% 8,50% 18% 32% 19%
przychodu
całkowitego przychodu z
Podatek liczony od: dochodu dochodu dochodu firmy dochodu firmy dochodu firmy
(czynsz najmu i czynszu najmu
opłat)
Podatek 583 zł 1 036 zł 2 057 zł 1 401 zł 583 zł 1 036 zł 615 zł
Odliczenie składek zdrowotnych od
nd nd nd nd 2 698 zł 2 698 zł 2 698 zł
podatku
Podatek do zapłacenia 583 zł 1 036 zł 2 057 zł 1 401 zł 0 zł 0 zł 0 zł
Dodatkowe koszty związane z
nd nd nd nd 3 141 zł 3 141 zł 3 141 zł
prowadzeniem dg
Komentarze dotyczące poszczególnych linii tabeli znajdują się poniżej. Nie przejmuj się, jeśli nie
wszystkie kwestie dotyczące kosztów są dla Ciebie jasne – szczegóły znajdziesz w rozdziale 14.
Przychód (rocznie) – założono 11 miesięcy wynajmu w roku (1 miesiąc pustostanu), czynsz w

wysokości 1950 zł miesięcznie i opłaty za media (2750 zł rocznie)
Amortyzacja – zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny nabycia lokalu (cena
mieszkania oraz opłaty notarialne)
Opłaty administracyjne – założono koszt 452 zł miesięcznie, ponoszony przez 12 miesięcy
Media – założono koszt 250 zł miesięcznie, ponoszony przez 11 miesięcy w roku
Odsetki od kredytu – suma kosztów odsetek od kredytu ponoszonych przez 12 miesięcy (czyli nie
uwzględniamy kapitałowej części raty)
Ubezpieczenie – wymagane przez bank kredytujący mieszkanie
Remont (malowanie) – założono rezerwę 500 zł rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
Ogłoszenia – koszt ogłoszeń na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu

znalezienia nowego najemcy
Odliczenie składek ZUS od dochodu – składki na ubezpieczenia społeczne, które należy odprowadzać,
gdy prowadzi się działalność gospodarczą. Składki te można odliczyć od dochodu. Niemniej, w
przypadku Marcina, który pracuje na etat, składki te odprowadza już pracodawca (pracownik
prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom
społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest
niższe od płacy minimalnej – a Marcin spełnia ten warunek). W przypadku, gdy ktoś nie pracuje na
etat, można przyjąć, że składki te będą wynosić około 1690 zł rocznie, przy czym taka kwota będzie
obowiązywać tylko przez pierwsze 2 lata, potem znacząco wzrośnie (osoby podejmujące działalność
gospodarczą po raz pierwszy od 5 lat mają prawo do ograniczenia wysokości swoich składek ZUS w
okresie pierwszych 24 miesięcy kalendarzowych od dnia rozpoczęcia wykonywania działalności
gospodarczej)
Odliczenie składek zdrowotnych od podatku - składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy

odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie
działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można odliczyć od podatku
Z oszacowania dokonanego przez Marcina wyszło, że podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w
ramach działalności gospodarczej będzie zerowy (bo mógłby od podatku odliczyć składki na
ubezpieczenia zdrowotne). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem
działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują), to na pewno
nie będzie to dobra opcja. Marcin doszedł więc do wniosku, że najkorzystniej będzie wybrać najem
prywatny rozliczany według skali podatkowej. Dodatkowo, Marcin wziął pod uwagę, że rozliczanie
według skali podatkowej będzie wymagać od niego trochę więcej pracy (ewidencji i dokumentowania
wszystkich przychodów oraz kosztów), jednak nie stanowi to dla niego problemu.
Plik w formacie XLS zawierający przykładową kalkulację dla Marcina jest częścią pakietu
dokumentów do nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl.
Uwaga – wybór sposobu opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich

umów – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i zastosować różne
formy do każdego z nich (ale, jak zwykle, są wyjątki – patrz rozdział 8.3). Z tego względu, jeśli mamy
więcej niż jedną nieruchomość, przy podejmowaniu decyzji o wyborze sposobu opodatkowania
należy wziąć pod uwagę (oszacować) łączne przychody i koszty dla wszystkich posiadanych lokali.
Patrycja oszacowała podatek do zapłacenia według różnych sposobów rozliczania

Najem prywatny - Najem prywatny - Najem prywatny - Najem prywatny - Działalność Działalność Działalność
skala podatkowa skala podatkowa ryczałt ryczałt, opłaty gospodarcza, gospodarcza, gospodarcza,
(zasady ogólne), (zasady ogólne), przerzucone na skala podatkowa, skala podatkowa, podatek liniowy
podatnik nie podatnik najemcę podatnik nie podatnik
wchodzi w drugi wchodzi w drugi wchodzi w drugi wchodzi w drugi
Przychód (rocznie) 10 450 zł 10 450 zł 10 450 zł 7 128 zł 10 450 zł 10 450 zł 10 450 zł

Koszty (rocznie)
Amortyzacja 1 200 zł 1 200 zł 1 200 zł 1 200 zł 1 200 zł
Opłaty administracyjne 1 824 zł 1 824 zł 1 672 zł 1 824 zł 1 824 zł 1 824 zł
Media 1 650 zł 1 650 zł 1 650 zł 1 650 zł 1 650 zł 1 650 zł
Odsetki od kredytu 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł 0 zł
Ubezpieczenie 80 zł 80 zł 80 zł 80 zł 80 zł
Remont (malowanie) 350 zł 350 zł 350 zł 350 zł 350 zł
Ogloszenia 50 zł 50 zł 50 zł 50 zł 50 zł
Odliczenie składek ZUS od dochodu nd nd nd nd 0 zł 0 zł 0 zł
Dochód do opodatkowania (rocznie) 5 296 zł 5 296 zł nd nd 5 296 zł 5 296 zł 5 296 zł
Stawka podatku 18% 32% 8,50% 8,50% 18% 32% 19%
przychodu
całkowitego przychodu z
Podatek liczony od: dochodu dochodu dochodu firmy dochodu firmy dochodu firmy
(czynsz najmu i czynszu najmu
opłat)
Podatek 953 zł 1 695 zł 888 zł 606 zł 953 zł 1 695 zł 1 006 zł
Odliczenie składek zdrowotnych od
nd nd nd nd 2 698 zł 2 698 zł 2 698 zł
podatku
Podatek do zapłacenia 953 zł 1 695 zł 888 zł 606 zł 0 zł 0 zł 0 zł
Dodatkowe koszty związane z
nd nd nd nd 3 141 zł 3 141 zł 3 141 zł
prowadzeniem dg
Komentarze dotyczące poszczególnych linii tabeli znajdują się poniżej. Nie przejmuj się, jeśli nie
wszystkie kwestie dotyczące kosztów są dla Ciebie jasne – szczegóły znajdziesz w rozdziale 14.
Przychód (rocznie) – założono 11 miesięcy wynajmu w roku (1 miesiąc pustostanu), czynsz w

wysokości 800 zł miesięcznie i opłaty za media (1650 zł rocznie)
Amortyzacja – zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od wartości rynkowej w dniu
nabycia spadku (niestety, nie było możliwości zastosowania amortyzacji „przyspieszonej” ze względu
na to, że było to mieszkanie nowe, kupione przez babcię Patrycji 3 lata wcześniej)
Opłaty administracyjne – założono koszt 152 zł miesięcznie, ponoszony przez 12 miesięcy
Media – założono koszt 150 zł miesięcznie, ponoszony przez 11 miesięcy w roku
Odsetki od kredytu – Patrycja odziedziczyła to mieszkanie, więc nie ponosi kosztów odsetek od
kredytu
Ubezpieczenie – Patrycja na wszelki wypadek ubezpieczyła mieszkanie
Remont (malowanie) – założono rezerwę 350 zł rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
Ogłoszenia – koszt ogłoszeń na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu

znalezienia nowego najemcy
Odliczenie składek ZUS od dochodu – składki na ubezpieczenia społeczne, które należy odprowadzać,
gdy prowadzi się działalność gospodarczą. Składki te można odliczyć od dochodu. Niemniej, w
przypadku Patrycji, która pracuje na etat, składki te odprowadza już pracodawca (pracownik
prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom
społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest
niższe od płacy minimalnej – a Patrycja spełnia ten warunek)
Odliczenie składek zdrowotnych od podatku - składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy

odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie
działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można odliczyć od podatku
Podobnie jak w przypadku Marcina, z oszacowania dokonanego przez Patrycję wyszło, że podatek do
zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie zerowy, jeśli jednak
doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy
rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują), to na pewno nie będzie to dobra opcja. Patrycja
zdecydowała więc, że najlepiej będzie wybrać najem prywatny rozliczany ryczałtem. Dodatkowo,
Patrycja nie lubi zajmowania się „papierkowo-rachunkową robotą”, stąd tym bardziej ryczałt jest dla
niej najlepszą opcją.
Plik w formacie XLS zawierający przykładową kalkulację dla Patrycji jest częścią pakietu
Jak widać, w zależności od ponoszonych kosztów i innych kwestii np. wartości początkowej
zastosowanej do obliczenia amortyzacji, różne opcje rozliczania podatku od najmu mogą okazać się
najkorzystniejsze. Ogólnie, można powiedzieć, że dla przypadków, gdzie występują wysokie koszty
np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się
według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma, ryczałt najczęściej daje lepszy wynik (niższy
podatek). Ryczałt też ma inną zaletę – jest najprostszą metodą rozliczania.
Rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego rejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma
sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość
„papierkowej roboty”. Najczęściej wynajem rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej, gdy
właściciel tak czy inaczej musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę.
Działalność gospodarcza jest też dobrym wyborem, gdy posiadamy więcej niż kilka czy kilkanaście
mieszkań. Eliminujemy wówczas ryzyko, że urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie
mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nosi to znamiona działalności
gospodarczej – patrz rozdział 8.2). Wtedy też te dodatkowe koszty prowadzenia działalności
gospodarczej najczęściej nie są znaczące w porównaniu do naszych przychodów z najmu.
Nie mam dokładnych danych, ile osób rozlicza najem w ramach działalności gospodarczej, ale na
podstawie danych udostępnianych przez Ministerstwo Finansów oszacowałem, ile osób rozlicza
najem prywatny według skali podatkowej, a ile ryczałtem.
Liczba osób rozliczających najem
prywatny w latach 2008-2012
400000
300000
200000
100000
0
2008 2009 2010 2011 2012
Według skali podatkowej* Ryczałtem
Źródło: Szacunki własne na podstawie danych Ministerstwa Finansów

*Niestety, dla lat 2008-2009 brakuje wiarygodnych danych o liczbie osób rozliczających najem na zasadach ogólnych.
Jak widać na powyższym wykresie – przeważa rozliczanie ryczałtem. Liczba podatników rozliczających
najem w ten sposób wzrosła zwłaszcza od 2010 roku, co można powiązać z faktem, że od tego czasu
obowiązuje jednolita stawka 8,5% niezależnie od wysokości przychodu (przed 2010 rokiem stawka
8,5% obowiązywała tylko do przychodu nie przekraczającego 4000 EURO, a powyżej tej kwoty stawka
podatku wzrastała do 20%). Wydaje się, że taka popularność ryczałtu wynika głównie z faktu, że ten
sposób jest najprostszy rachunkowo. Niemniej, nie należy od razu odrzucać rozliczania według skali
podatkowej czy w ramach działalności gospodarczej, ponieważ te sposoby rozliczania niejednokrotnie
mogą owocować niższym podatkiem. Kierujmy się raczej chłodną kalkulacją niż bierzmy przykład z
tego, co robi większość.
8.5 Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania

W przypadku, gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy
taką działalność zarejestrować. Nie będę wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż
jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie.
Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego
zgłoszenia.
Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US
właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:
 na jego początku (do 20 stycznia) bądź

 do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy
przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
 do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.
Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.
Przykładowo, 20 stycznia 2013 roku przypadał w niedzielę, tak więc terminem na złożenie
oświadczenia był 21 stycznia 2013 roku.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, automatycznie rozliczamy się
według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku
możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US. Oznacza to, że wynajmujący
dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą
składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.
Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy się według
skali podatkowej, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałt, a chcielibyśmy
przejść na zasady ogólne według skali podatkowej.
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku.
Plik w formacie RTF zawierający wzór oświadczenia dot. wyboru ryczałtowego trybu
opodatkowania jest częścią pakietu dokumentów do nabycia na stronie
www.podatekodwynajmu.pl.
Przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i

wszystkich umów – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować
różne formy do każdego z nich. Wyjątkiem od tej reguły może być rozliczanie części lokali np.
mieszkań poprzez najem prywatny, a innych np. lokali użytkowych – w ramach działalności
gospodarczej (patrz rozdział 8.3)
9 Tryby opłacania podatku
9.1 Miesięcznie czy kwartalnie

Gdy rozliczamy najem prywatny według skali podatkowej, rozliczamy podatek wyłącznie w trybie
miesięcznym (art. 44 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada obowiązek
wpłacania zaliczek w trybie miesięcznym, a art. 44 ust. 3g tej samej ustawy, mówiący o możliwości
wpłacania zaliczek kwartalnie, odnosi się tylko do podatników, o których mowa w art. 44 ust. 1 pkt 1,
a więc podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej).
W przypadku, gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, mamy
możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym i kwartalnym (art. 21
ust. 1 i 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Rozliczanie kwartalne może jednak
wykorzystać jedynie podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły
25 000 Euro (art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przeliczenia tej kwoty
na walutę polską dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1
października poprzedniego roku podatkowego. Biorąc pod uwagę średni kurs Euro z 1 października
2012 roku można wyliczyć, że limit na 2013 rok wynosi 102 550 zł. Analogicznie, według kursu Euro z
1 października 2013 roku, limit na 2014 rok wynosi 105 575 zł
Warto wiedzieć, że w przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo
powyższy limit 25 000 Euro przypada dla każdego z nich z osobna.
Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest zawiadomienie o tym naczelnika
US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku (art. 21 ust. 1c
Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Jest to jedyny wymieniony w ustawie termin na
złożenie tego oświadczenia, w związku z tym należy domniemywać, że dla podatników
rozpoczynających najem w trakcie roku podatkowego (po 20 stycznia danego roku) nie
przewidziano możliwości wyboru trybu kwartalnego. Powinni oni w danym roku rozliczać się w
trybie miesięcznym, a dopiero w kolejnym roku podatkowym będą mogli wybrać tryb kwartalny (o
ile spełnią pierwszy wymieniony wyżej warunek tj. przychody nie przekroczą 25 000 Euro).
Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem (patrz rozdział 8.4) i spełniamy warunki
umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12
rozliczeń w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy,
ponieważ kwoty należnego podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie (mam nadzieję, że
oprocentowanym).
Jak już wspomniałem powyżej, podatnicy, którzy po raz pierwszy wybiorą kwartalne rozliczanie
ryczałtu, powinni zawiadomić naczelnika US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do
20 stycznia danego roku (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Wyłącznie
terminowe złożenie oświadczenia jest skuteczne. Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny,
termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia albo złożymy je w nieodpowiednim terminie, rozliczamy
ryczałt miesięcznie, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie, wtedy w tym roku
możemy kontynuować ten tryb rozliczania bez powiadamiania US.
Pisemne oświadczenie do US powinniśmy też złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt
kwartalnie, a chcielibyśmy przejść na rozliczanie miesięczne (wtedy składamy oświadczenie o
zaprzestaniu opłacania ryczałtu w trybie kwartalnym bądź o wyborze innej formy opodatkowania np.
według skali podatkowej, która automatycznie rozliczana jest co miesiąc).
Oświadczenie o wyborze kwartalnego trybu rozliczania ryczałtu często składa się razem z
oświadczeniem o wyborze ryczałtu jako formy rozliczania podatku od najmu (może to być jedno,
wspólne oświadczenie). Oświadczenie nie ma oficjalnego druku.
Plik w formacie RTF zawierający wzór oświadczenia dot. wyboru kwartalnego trybu
rozliczania ryczałtu jest częścią pakietu dokumentów do nabycia na stronie
9.2 Opodatkowanie całości dochodu/przychodu przez jednego z

małżonków
Dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być
opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy
wpłacie zaliczek oraz w rozliczeniu rocznym. Istnieje jednak możliwość, żeby całość
dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem
że:
 Między małżonkami jest wspólnota majątkowa;
 Małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o
opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.
Wydaje się, że, o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków,
warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie
trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwóch
małżonków i rozliczać każdego z nich oddzielnie.
Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego
majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie
rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Dopiero dochód w postaci kwot pieniężnych (po
opodatkowaniu) wchodzi w skład majątku wspólnego.
Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje
wspólnota majątkowa. Nie można tego mechanizmu zastosować do współwłasności np. z członkami
rodziny (nie będącymi małżonkami), gdy odziedziczyliśmy jakąś nieruchomość. W takiej sytuacji każdy
z współwłaścicieli rozlicza się oddzielnie, stosownie do jego prawa do udziału w zysku (i każdy z nich
może rozliczać się inaczej).
W przypadku, gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości
przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć
naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku
podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w
terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 6-8 Ustawy o
zryczałtowanym podatku dochodowym).
W przypadku, gdy rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania
całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków,
należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po
miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności
(art. 8 ust. 3-5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków często składa się razem z
oświadczeniem o wyborze formy rozliczania podatku od najmu (może to być jedno, wspólne
oświadczenie).
Oświadczenie nie ma oficjalnego druku, aczkolwiek niektóre urzędy skarbowe udostępniają wzory
takich oświadczeń (możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać).
Uwaga – w przeciwieństwie do oświadczeń dotyczących wyboru formy opodatkowania czy też
kwartalnego rozliczania ryczałtu, oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z
małżonków, jeśli chcemy w kolejnym roku podatkowym rozliczać się podobnie, musimy złożyć
ponownie (i ponawiać je w każdym roku), w terminie do 20 stycznia danego roku (art. 8 ust. 5
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 8 Ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym).
Co ciekawe, w styczniu 2013 roku jeden z posłów złożył do Ministra Finansów interpelację w tej
sprawie (interpelacja nr 13793), pytając, czy nie lepiej zmienić prawa tak, żeby deklaracja o
opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków obowiązywała „do odwołania”.
Dostał jednak odmowną odpowiedź.
Plik w formacie RTF zawierający wzór oświadczenia dot. wyboru opodatkowania

przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków jest częścią pakietu dokumentów do
nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl.
Marcin zdecydował się na sposób rozliczania według skali podatkowej
Zgodnie z zasadami, Marcin, wybierając rozliczanie najmu prywatnego według skali podatkowej nie
ma obowiązku składania oświadczenia do US dotyczącego wyboru między zasadami ogólnymi i
ryczałtem. W ten sposób automatycznie rozlicza się według skali podatkowej. Z racji tego, że wybrał
rozliczanie według skali podatkowej, nie ma możliwości rozliczania się w trybie kwartalnym.
Zdecydował jednak, że wygodnie będzie, jeśli rozliczanie dochodu z najmu będzie dokonywała jedna
osoba. Złożył więc do naczelnika swojego urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze
opodatkowania całości dochodów z najmu przez jednego z małżonków (czyli przez niego), podpisane
przez niego i jego żonę. Rozpoczęli najem w marcu (wtedy najemca wpłacił pierwszy czynsz), tak więc
mieli czas na złożenie tego oświadczenia do 20 kwietnia.
Dodatkowo, Marcin ma świadomość, że takie same oświadczenie o wyborze opodatkowania całości

dochodów z najmu przez jednego z małżonków będzie musiał składać co roku, do 20 stycznia każdego
roku.
Patrycja zdecydowała się na sposób rozliczania ryczałtem
W związku z tym złożyła oświadczenie do naczelnika swojego US o wyborze ryczałtowej formy

opodatkowania przychodów z najmu. Pierwszy przychód z wynajętego mieszkania uzyskała w maju
(wtedy najemca wpłacił pierwszy czynsz), tak więc miała czas na złożenie tego oświadczenia do 20
czerwca.
Chciałaby rozliczać się w trybie kwartalnym, ale, ze względu na to, że rozpoczęła najem w trakcie roku
podatkowego, nie miała możliwości złożenia oświadczenia o wyborze kwartalnego trybu rozliczania
ryczałtu. Ma jednak świadomość, że może zacząć rozliczać się kwartalnie od kolejnego roku
podatkowego.
10 Kaucja
Powszechną praktyką przy zawieraniu umowy najmu jest pobieranie od najemcy kaucji. Ma ona
służyć jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia w
trakcie używania przez najemcę oraz zabezpieczenie wszelkich roszczeń finansowych.
Kaucja, tak naprawdę, jest najważniejszym, a często jedynym, sposobem zabezpieczenia
wynajmującego. Większość najemców, oczywiście, najchętniej by jej nie wpłacała, a jeśli już muszą,
to chcą, żeby była ona jak najmniejsza. Z kolei z punktu widzenia wynajmującego najlepiej by było,
gdyby była ona jak największa.
Moim zdaniem absolutnie nie akceptowalny jest brak kaucji – nie podpisuję umowy najmu, jeśli
najemca nie godzi się na wpłatę kaucji. Oddajemy mu przecież majątek o wartości, najczęściej,
kilkuset tysięcy złotych, tak więc zabezpieczenie w postaci kilkuset do kilku tysięcy złotych wydaje się
być wręcz za małe. Co więcej, traktuję rozmowę o kaucji jako jeden z elementów oceny
wiarygodności finansowej potencjalnego najemcy. Przykładowo, jeśli najemca od początku broni się
przed wpłaceniem kaucji albo próbuje ją rozłożyć na raty, nie decyduję się na podpisanie z nim
umowy. Jeśli ma on problem z wpłaceniem kaucji na samym początku (co oznacza, że nie ma tylu
wolnych środków na koncie), to może źle wróżyć jego możliwościom regularnego płacenia czynszu
najmu podczas trwania umowy.
Minimum (i, niestety, najpowszechniejszą praktyką) jest kaucja w wysokości jednego czynszu (z
uwzględnieniem wszystkich dodatkowych opłat np. za media). Standardem na wielu innych rynkach
jest kilkukrotność czynszu. Ja najczęściej staram się, żeby była ona wyższa niż równowartość jednej
opłaty miesięcznej, niemniej, przyznaję, nie jest to łatwe.
Dodatkowo, staram się nie określać w umowie wysokości kaucji poprzez porównanie jej do czynszu,
ale poprzez określenie konkretnej kwoty, wyższej od jednomiesięcznego czynszu co najmniej o
kilkaset złotych (takie podejście zostało uwzględnione we wzorze umowy opisywanym w rozdziale
11). Takie podejście pozwala, przynajmniej mentalnie, odciąć najemcę od traktowania kaucji jako
zapłaty czynszu najmu za ostatni miesiąc trwania umowy.
Właśnie takie podejście, czyli niepłacenie czynszu za ostatni miesiąc (ponieważ wynajmujący może go
pokryć z kaucji), jest dość częste wśród najemców. A zgoda na taką praktykę jest z kolei bardzo
częstym błędem po stronie wynajmującego. Należy pamiętać, że przeznaczenie kaucji jest inne – ma
ona, przede wszystkim, zabezpieczyć ewentualne roszczenia wynikające ze zniszczeń powstałych z
winy najemcy, a także z końcowego rozliczenia zużycia mediów. Mogą one wyjść na jaw już po
zakończeniu umowy i, jeśli pozbędziemy się kaucji poprzez niepobranie ostatniego czynszu, nie
będziemy mieli z czego pokryć należności. Z tego względu należy bardzo uważnie pilnować wpłaty
ostatniego czynszu przez najemcę.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie lokatorów, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności
miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu
zawarcia umowy najmu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, maksymalna kaucja to
sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4 Ustawy o ochronie lokatorów).
Zgodnie z art. 6 ust. 4 Ustawy o ochronie lokatorów, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od
dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności właściciela. Podobny termin
obowiązuje w przypadku umowy najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 5 Ustawy o ochronie lokatorów).
Uwarunkowanie to zostało uwzględnione we wzorze umowy opisywanym w tym poradniku.
Dodatkowo, w Ustawie o ochronie lokatorów istnieje zapis mówiący o obowiązku waloryzacji kaucji.
Art. 6 ust. 3 mówi, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty
miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy
pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Oznacza to mniej więcej tyle, że
jeśli czynsz najmu w trakcie umowy najmu uległ podwyższeniu o 10%, to wynajmujący powinien
zwrócić najemcy pobraną kaucję powiększoną o 10%. Przyznam, że nie spotkałem się z przypadkami,
żeby wynajmujący stosowali się do tego zapisu, niemniej, gdy najemca będzie wymagał
zrewaloryzowanej kaucji, trudno mu będzie odmówić racji.
Jak rozliczyć kaucję od strony podatkowej?
Pobrana od najemcy kaucja nie jest przychodem tj. nie trzeba jej uwzględniać w przychodach,
niezależnie od tego, jaką formę opodatkowania przychodów z najmu stosujemy. Podobnie, jeśli
wypłacamy kaucję najemcy, nie możemy traktować tej wypłaty jako kosztu. Nie płacimy więc
podatku od najmu w związku z pobraniem kaucji. Oczywiście, jeśli będziemy trzymać kaucję na
oprocentowanym koncie bankowym, uzyskamy przychód z odsetek, jednak podatek od tego
przychodu najczęściej jest automatycznie pobierany przez bank i my nie musimy się o to martwić.
Niemniej, jeśli wypłacimy najemcy kaucję w niepełnej wysokości, ponieważ jej część przeznaczymy na
spłatę należności z tytułu zniszczeń, wtedy należy rozpoznać przychód w wysokości równej części
przeznaczonej na spłatę należności. Należy rozpoznać ten przychód w miesiącu, w którym
dokonaliśmy rozliczenia z najemcą, czyli najczęściej w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu przez
najemcę (bo taki termin rozliczenia kaucji narzuca Ustawa o ochronie lokatorów). Oczywiście, mogą
też wystąpić koszty np. naprawy zniszczeń spowodowanych przez najemcę, ale możemy je odliczyć
od dochodu, gdy odpowiednio je udokumentujemy, a także wybraliśmy odpowiednią formę
opodatkowania (szczegóły związane z odliczaniem kosztów opisałem w rozdziale 14).
11 Umowa najmu
11.1 Wzór umowy najmu

Wzór umowy najmu to jedna z najczęstszych rzeczy, o które pytają właściciele wynajmowanych
mieszkań. W sieci można znaleźć bardzo dużo wzorów umowy wynajmu i problemem jest wybranie
tego odpowiedniego. Niestety, że nie ma jednego, idealnego wzoru – dla każdego przypadku
(wynajmującego, najemcy, nieruchomości) wymagana treść umowy może być inna. Za każdym razem
właściciel mieszkania czy domu musi, niestety, dostosować treść umowy do szczególnej sytuacji i
mieć pełne zrozumienie, dlaczego w umowie został umieszczony określony zapis.
Poniżej znajdziesz wzór umowy wynajmu wraz z opisem poszczególnych sekcji umowy,
wytłumaczeniem sensu zastosowania takich, a nie innych zapisów oraz w jaki sposób można je,
ewentualnie, zmodyfikować.
Treść umowy Komentarz
Umowa najmu lokalu mieszkalnego Początek umowy
Zawarta w dniu DZIEŃ MIESIĄC ROK roku w MIASTO Na początku każdej umowy należy określić datę i
pomiędzy miejsce jej zawarcia oraz strony umowy –
wynajmującego/wynajmujących
IMIONA NAZWISKO WYNAJMUJĄCEGO NR 1 (właściciela/właścicieli mieszkania) oraz
Miejsce zamieszkania: ULICA NUMER BUDYNKU/NUMER najemcę/najemców, wraz z podaniem
LOKALU, KOD POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ szczegółowych danych typu adres zamieszkania,
Nr i seria dokumentu tożsamości: NUMER I SERIA dokument tożsamości, PESEL, NIP.
DOKUMENTU TOŻSAMOŚCI Do umowy, jako jej strony, należy wpisywać
Numer PESEL: NUMER PESEL wszystkich wynajmujących – czyli np. jeśli
NIP: NIP właścicielami mieszkania są małżonkowie, oboje
powinni znaleźć się w umowie. W niektórych
i sytuacjach może być jednak inaczej tj. bardziej
opłacalne może być podpisanie umowy przez
IMIONA NAZWISKO WYNAJMUJĄCEGO NR 2 jednego z małżonków. Dotyczy to przypadków,
Miejsce zamieszkania: ULICA NUMER BUDYNKU/NUMER gdy w grę wchodzi rozliczanie VAT-u. Przyjmuje
LOKALU, KOD POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ się, że podatnikiem VAT jest ten małżonek, który
Nr i seria dokumentu tożsamości: NUMER I SERIA wykonuje czynności prawne opodatkowane tym
DOKUMENTU TOŻSAMOŚCI podatkiem, a więc ten, który jest stroną
Numer PESEL: NUMER PESEL transakcji (czytaj: podpisał umowę najmu
NIP: NIP dotyczącą należącego do niego niepodzielnie
majątku wspólnego). Natomiast jeżeli
Zwanym/zwanymi dalej Wynajmującym małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to
każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku
a od towarów i usług. W ten sposób możemy sami
zdecydować, który z małżonków rozliczy VAT.
IMIONA I NAZWISKO NAJEMCY NR 1 Jeśli podpiszemy umowę najmu we dwójkę,
Miejsce zamieszkania: ULICA NUMER BUDYNKU/NUMER każdy z małżonków rozliczy połowę VAT-u. Jeśli
LOKALU, KOD POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ umowę najmu podpisze jeden z małżonków, do
Nr i seria dokumentu tożsamości: NUMER I SERIA niego będzie należeć obowiązek rozliczenia
DOKUMENTU TOŻSAMOŚCI całości VAT-u. Najczęściej jest to ta sama osoba,
Numer PESEL: NUMER PESEL która rozlicza w całości podatek dochodowy na
NIP: NIP podstawie oświadczenia złożonego przez
małżonków do US (ale nie zawsze tak musi być).
i Szczegóły dotyczące rozliczania VAT-u znajdziesz
w rozdziale 13.3.
IMIONA I NAZWISKO NAJEMCY NR 2 W umowie powinni się także znaleźć wszyscy
Miejsce zamieszkania: ULICA NUMER BUDYNKU/NUMER najemcy np. jeśli najemcą jest małżeństwo, para
LOKALU, KOD POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ nie będąca małżeństwem lub grupa studentów.
Nr i seria dokumentu tożsamości: NUMER I SERIA Ułatwi to np. ewentualne dochodzenie roszczeń
DOKUMENTU TOŻSAMOŚCI – gdy najemca przestanie płacić, możemy
Numer PESEL: NUMER PESEL domagać się spłaty zobowiązań od więcej niż
NIP: NIP jednej osoby, przy czym od każdej możemy się
domagać spłaty w pełnej wysokości.
Zwanym/zwanymi dalej Najemcą Przy podpisywaniu umowy na pewno należy
sprawdzić zgodność danych najemcy podanych
o następującej treści: w umowie z danymi w dowodzie osobistym.
Dobrą praktyką jest sprawdzanie nie tylko
dowodu osobistego, ale również innego
dokumentu tożsamości np. prawa jazdy czy
paszportu. Nie można się również obrażać, jeśli
najemca poprosi o dokument tożsamości
wynajmującego – sprawdzenie tożsamości
drugiej strony umowy jest prawem obydwu
przystępujących do niej stron.
Przedmiot najmu Przedmiot najmu
1. Wynajmujący oświadcza, ze przysługuje mu prawo W tej sekcji znajduje się dokładny opis
do lokalu mieszkalnego / lokali mieszkalnych / przedmiotu najmu, z zaznaczeniem, że jest on
budynku znajdującego(cych) się pod adresem: oddawany najemcy na cele mieszkaniowe (czyli
ULICA NUMER BUDYNKU/NUMER LOKALU, KOD np. nie może być wykorzystywany na cele jakiejś
POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ, działalności gospodarczej, ponieważ m.in. rodzi
łącznej powierzchni POWIERZCHNIA m2 i liczbie to dodatkowe obowiązki po stronie
pokoi: LICZBA POKOI oraz przypisanych miejsc wynajmującego oraz powoduje zmianę
parkingowych: M.PARKINGOWE zwanego(nych) wysokości podatku od nieruchomości). Oprócz
dalej Przedmiotem najmu. Prawo to przysługuje tego umieszczamy tutaj odniesienie do
Wynajmującemu w zakresie umożliwiającym protokołu przekazania przedmiotu najmu.
zawarcie niniejszej umowy. Powinien on zawierać dokładny spis
2. Wynajmujący oddaje do używania Najemcy przekazywanego najemcy wyposażenia oraz opis
Przedmiot najmu wraz z wyposażeniem opisanym stanu technicznego mieszkania, mebli i
w protokole przekazania, z przeznaczeniem urządzeń. Dodatkowo, możemy, przed oddaniem
wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zmiana celu lokalu najemcy, wykonać po kilka zdjęć w
najmu wymaga uprzedniej pisemnej zgody każdym pomieszczeniu i każdego urządzenia (i
Wynajmującego. udostępnić je najemcy np. mailowo), żeby
3. Wynajmujący oświadcza, ze Przedmiot najmu jest zmniejszyć ewentualne wątpliwości dotyczące
wolny od wszelkich obciążeń na rzecz osób wyposażenia i stanu technicznego przy odbiorze
trzecich, które w jakikolwiek sposób mogłyby mieszkania.
utrudnić lub uniemożliwić wykonywanie Wynajmujący oświadcza również, że ma prawo
uprawnień Najemcy. do podpisania umowy dotyczącej tej
4. Najemca oświadcza, że stan techniczny i sanitarny nieruchomości. Ponownie, nie należy się
Przedmiotu najmu jest mu znany, nie budzi obrażać, jeśli najemca poprosi o jakiś dowód, że
zastrzeżeń i opisany jest szczegółowo wraz z jesteśmy właścicielami nieruchomości (akt
wyposażeniem i stanem tego wyposażenia w notarialny, wypis z księgi wieczystej). Wszystkich
protokole przekazania stanowiącym załącznik do najemców do tego zachęcam, żeby uniknąć
niniejszej umowy. sytuacji wynajęcia mieszkania (i wpłaty kaucji
oraz czynszu za pierwszy miesiąc) od kogoś, kto
nie miał prawa tego zrobić.
Czynsz najmu Czynsz najmu
5. Strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego W tej sekcji określamy wysokość czynszu najmu
czynszu najmu za wynajem Przedmiotu najmu na oraz sposób jego płatności – przelewem na
kwotę CZYNSZ NAJMU zł konto i/lub do rąk własnych wynajmującego
(słownie złotych: CZYNSZ NAJMU SŁOWNIE). (gotówką). Warto się zdecydować, czy chcemy
6. Czynsz płatny jest z góry do piątego dnia każdego przyjmować od najemcy płatności gotówką i,
miesiąca na rachunek Wynajmującego nr: jeśli nie, należy usunąć fragment mówiący o
NUMER KONTA WYNAJMUJĄCEGO płatności „do rąk własnych Wynajmującego”.
lub do rąk własnych Wynajmującego. Wpłata czynszu najmu wyłącznie na konto
wynajmującego jest jednym z możliwych
zwolnień z obowiązku rejestrowania obrotu przy
zastosowaniu kasy fiskalnej (patrz rozdział 12.3).
Ustawowym standardem jest płatność czynszu
do dziesiątego dnia miesiąca, niemniej warto
skrócić ten termin np. do piątego dnia miesiąca.
Daje to więcej czasu właścicielowi na reakcję,
gdyby najemca przestał płacić, a z drugiej strony
nie powinno być problemem dla najemcy, który,
najczęściej, i tak otrzymuje wypłatę pensji pod
koniec poprzedniego miesiąca.
Niektórzy właściciele zamieszczają w tej sekcji
również zapisy dotyczące rewaloryzacji
wysokości czynszu np. o stawkę inflacji
podawaną przez GUS.
Inne opłaty Inne opłaty
7. Następujące opłaty są wliczone w czynsz najmu i, W tej sekcji umowy definiujemy, kto ponosi
jeżeli występują, Wynajmujący jest zobowiązany je różne opłaty dodatkowe np. ubezpieczenia,
ponosić: podatki od nieruchomości, z tytułu zarządzania
 Ubezpieczenie, nieruchomością, wydatki na nieruchomość
 Podatki od nieruchomości. wspólną, wywóz śmieci i nieczystości oraz opłaty
8. Dla uniknięcia wątpliwości strony ustalają, że do za media (CO, zimna i ciepła woda,
realizacji świadczenia z tytułu ubezpieczenia odprowadzanie ścieków, prąd, gaz). Tutaj każdy
Przedmiotu najmu uprawniony jest jedynie właściciel musi sam podjąć decyzję, które opłaty
Wynajmujący, a Wynajmujący nie ponosi są wliczone w czynsz najmu. Należy pamiętać, że
odpowiedzialności za rzeczy ruchome należące do zobowiązanie do pokrywania niektórych kosztów
Najemcy. przez wynajmującego zapisane w umowie jest
9. Oprócz czynszu najmu płaconego na rzecz jednym z argumentów uzasadniających
Wynajmującego, Najemca jest zobowiązany do odliczanie tych kosztów przez wynajmującego od
uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z dochodu w przypadku rozliczania podatków na
używaniem Przedmiotu najmu oraz opłat za zasadach ogólnych.
media. Są to: Proponowane obok zapisy definiują, że po
 Opłaty z tytułu zarządzania stronie wynajmującego leży pokrywanie kosztów
nieruchomością, ewentualnych ubezpieczeń i podatku od
 Wydatki na nieruchomość wspólną, nieruchomości, natomiast wszystkie pozostałe
 Wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media leżą
 Inne opłaty pobierane przez wspólnotę po stronie najemcy. Przy czym, co bardzo ważne,
lub spółdzielnię lub firmę zarządzającą najemca pokrywa te opłaty za pośrednictwem
nieruchomością, w której znajduje się wynajmującego. W ten sposób wynajmujący ma
Przedmiot najmu, kontrolę, czy wszystkie opłaty, faktury czy
 Centralne ogrzewanie, rachunki zostały opłacone, bo, w rzeczywistości,
 Ciepła i zimna woda, otrzymuje środki pieniężne od najemcy i sam te
opłaty uiszcza, ale nie musi tych wpłat od
 Odprowadzanie ścieków, najemcy traktować jako przychód. W przypadku
 Energia elektryczna, opłacania podatków na zasadach ogólnych taki
 Gaz, sposób rozliczenia jest wprawdzie neutralny dla
 Inne media wykorzystywane w lokalu. dochodu (bo te wpłaty występują zarówno po
Powyższe opłaty eksploatacyjne Najemca pokrywa stronie przychodów jak i kosztów), ale w
w wysokości zdefiniowanej przez wspólnotę, przypadku opłacania podatku od najmu
spółdzielnię lub firmę zarządzającą ryczałtem taki sposób znacząco zmniejsza
nieruchomością, a opłaty za media w wysokości przychód, od którego płacimy podatek 8,5%.
określonej przez faktury/rachunki od dostawców Zagadnienia te zostały opisane w rozdziale 15.
mediów i według zużycia. Powyższe opłaty Dobrze jest w momencie podpisywania umowy
Najemca przekazuje za pośrednictwem pokazać najemcy, jakie stawki obowiązują w
Wynajmującego, w sposób analogiczny do sposobu przypadku poszczególnych mediów – prądu,
zdefiniowanego w pkt 6. Najemca przyjmuje do wody, ogrzewania i innych, aby później uniknąć
wiadomości, że powyższe opłaty są zmienne i jego zdziwienia, że częsta kąpiel w wannie czy
uzależnione m. in. od sezonu grzewczego, zużycia rozkręcanie ogrzewania na maksimum przy
ciepłej i zimnej wody, energii elektrycznej, gazu. otwartych oknach może tyle kosztować.
10. Kolejność przeznaczenia otrzymywanych od Można również zastrzec, że wszystkie inne
Najemcy kwot pieniężnych będzie następująca: opłaty, wynikające z umów podpisanych przez
 odsetki za zwłokę w płatności i kara najemcę np. za dostęp do Internetu, płatną
umowna, o których mowa w pkt 13, telewizję, usługi telefoniczne, a także
 koszty napraw leżących po stronie abonament RTV, ponosi najemca.
Najemcy,
 nieuiszczone przez Najemcę opłaty
eksploatacyjne oraz opłaty za media,
 czynsz najmu.
11. Opłaty wynikające z umów podpisanych przez
Najemcę z innymi podmiotami np. za dostęp do
Internetu, płatną telewizję, usługi telefoniczne, a
także abonament RTV, ponosi Najemca. Najemca
zapewni, że umowy te nie będą w żaden sposób
obciążać Wynajmującego.
Odsetki Odsetki
12. Za datę dokonania płatności uznaje się datę Jednym ze sposobów na nakłonienie najemcy do
uznania rachunku bankowego Wynajmującego lub, terminowego opłacania czynszu jest określenie
odpowiednio, dzień przekazania należności do rąk w umowie odsetek za zwłokę w płatnościach.
własnych Wynajmującego. Możemy pobierać odsetki ustawowe bądź
13. W przypadku zwłoki w płatności czynszu najmu samemu określić ich wysokość, pamiętając, że
i/lub innych należności wobec Wynajmującego nie powinny przekraczać czterokrotności stopy
wynikających z niniejszej umowy, Najemca jest kredytu lombardowego NBP.
obowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w W przypadku, gdy pobieramy odsetki ustawowe,
ustawowej wysokości oraz kary umownej w dla kilkudniowego spóźnienia ich wysokość nie
wysokości 50 zł (słownie złotych: pięćdziesiąt) za przekroczy najczęściej kilku złotych. Nie jest to
każde opóźnienie. czasami kwota wystarczająco motywująca
14. Wszelkie dodatkowe koszty oraz konsekwencje najemców do dotrzymywania terminów, stąd,
wynikłe z opóźnień w dokonywaniu opłat przez dodatkowo, umowa zawiera zapis, że za każde
Najemcę obciążają Najemcę. opóźnienie obowiązuje kara umowna w
wysokości 50 zł (nawet, jeśli opóźnienie wynosiło
tylko jeden dzień).
Ponownie, warto się zdecydować, czy chcemy
przyjmować od najemcy płatności gotówką i,
jeśli nie, należy usunąć fragment mówiący o
„dniu przekazania należności do rąk własnych
Wynajmującego”.
Kaucja Kaucja
15. Strony ustalają kaucję w wysokości WYSOKOŚĆ W każdej umowie wynajmu powinna być
WPŁACONEJ KAUCJI zł określona kaucja zwrotna pobierana od najemcy.
(słownie złotych: WYSOKOŚĆ WPŁACONEJ KAUCJI Szczegóły związane z tym zagadnieniem zostały
SŁOWNIE). opisane w rozdziale 10.
16. Kaucja jest pobierana jako zabezpieczenie Umieszczam też zapis, że, gdy kaucja nie
ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu zostanie wpłacona w całości, umowę uznaje się
w trakcie używania przez Najemcę oraz za nieważną.
zabezpieczenie wszelkich należności finansowych.
17. Kaucja zostanie wpłacona na rachunek
Wynajmującego nr:
NUMER KONTA WYNAJMUJĄCEGO
lub do rąk własnych Wynajmującego w dniu
podpisania umowy najmu. W przypadku, gdy
kaucja nie zostanie w całości wpłacona, niniejszą
umowę uznaje się za nieważną.
18. Kaucja, w wysokości uwzględniającej odliczenie
ewentualnych należności na rzecz Wynajmującego,
zostanie zwrócona niezwłocznie, nie później niż
miesiąc, po zakończeniu umowy najmu,
ostatecznym rozliczeniu należności oraz przejęciu
Przedmiotu najmu przez Wynajmującego.
19. Kaucja nie stanowi kwoty należnej z tytułu czynszu
najmu. Kaucja jest nieoprocentowana.
Prawa i obowiązki stron Prawa i obowiązki stron
20. Najemca zobowiązuje się użytkować Przedmiot Ta sekcja przede wszystkim nakłada na najemcę
najmu z dbałością o jego stan sanitarny i obowiązek dbałości o przedmiot najmu oraz
techniczny. Najemca zobowiązuje się do przestrzegania zasad współżycia społecznego
korzystania ze wszelkich urządzeń i elementów (nie chcemy przecież mieć telefonów w środku
wyposażenia tylko zgodnie z instrukcją obsługi nocy, że nasz najemca urządził sobie głośną
oraz z zachowaniem zasad bezpieczeństwa. imprezę do rana w środku tygodnia). Ja
21. Najemca jest zobowiązany przeprowadzać w czasie dodatkowo określam, że koszty bieżącej
trwania stosunku najmu na własny koszt bieżącą eksploatacji i zużycia mieszkania i jego
konserwację i naprawy Przedmiotu najmu, wyposażenia ponosi najemca – w przeciwnym
niezbędne do zachowania Przedmiotu najmu w wypadku może się okazać, że po jego
stanie niepogorszonym, w szczególności drobne wyprowadzce trzeba ponieść wysokie koszty
naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, napraw, remontu, odnowienia. Wynajmujący zaś
podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi odpowiada za naprawy i remonty o charakterze
wejściowych, jak również drobne naprawy generalnym. Najlepiej powyższe obowiązki
instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających najemcy i wynajmującego wyraźnie przypomnieć
korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu przy podpisywaniu umowy.
i odpływu wody. Koszty bieżącej eksploatacji i Tutaj też określa się, że wynajmujący ma prawo
zużycia Przedmiotu najmu i jego wyposażenia dostępu do mieszkania, ale tylko w obecności
ponosi Najemca. najemcy. Wyjątkiem jest awaryjna sytuacja –
22. Najemca jest odpowiedzialny za wszelkie szkody w może to być np. pęknięta rura lub inna awaria,
Przedmiocie najmu i jego wyposażeniu powstałe z którą trzeba szybko usunąć, nawet jeśli najemcy
winy Najemcy w trakcie trwania stosunku najmu i nie ma domu, bo inaczej grozi to poważnymi
zobowiązuje się do przeprowadzenia na własny konsekwencjami.
koszt ich naprawy i przywrócenia do stanu z dnia Niektórzy właściciele określają też w tej sekcji,
przekazania Przedmiotu najmu, opisanego w czy w lokalu można palić i trzymać zwierzęta.
protokole przekazania. Każdy wynajmujący powinien samodzielnie
23. Remonty o charakterze generalnym obciążają podjąć decyzję (i ewentualnie wyciąć ten
Wynajmującego. fragment umowy), ale prawda jest taka, że
24. Najemca zobowiązany jest poinformować palenie w mieszkaniu i trzymanie zwierząt
Wynajmującego niezwłocznie o konieczności najczęściej powoduje konieczność dużo
przeprowadzenia napraw i innych czynności, które częstszego odmalowywania mieszkania (w
zgodnie z obowiązującymi przepisami obciążają związku z tym wzrastają koszty jego utrzymania).
Wynajmującego. Czasami też dym papierosowy „przenika” ściany i
25. Najemca nie może bez pisemnej zgody sprzęty, tak, że późniejsze (po wyprowadzce
Wynajmującego użytkować Przedmiotu najmu najemcy) usunięcie specyficznego zapachu jest
odmiennie niż wynika to z treści niniejszej umowy bardzo trudne.
ani podnajmować czy oddawać osobom trzecim w
używanie.
26. Najemca zobowiązuje się do przestrzegania zasad
współżycia społecznego.
27. Najemca bez pisemnej zgody Wynajmującego nie
może dokonywać żadnych ulepszeń i adaptacji
Przedmiotu najmu.
28. W lokalu obowiązuje zakaz palenia papierosów i
innych substancji wytwarzających dym. W lokalu
obowiązuje zakaz trzymania zwierząt.
29. Najemca zobowiązany jest udostępnić
Wynajmującemu Przedmiot najmu do wglądu, przy
czym Wynajmujący może dokonać wglądu jedynie
w obecności Najemcy, po uprzednim ustaleniu
terminu. Najemca nie może bez uzasadnionej
potrzeby wymienić zamka bądź zamków do drzwi
wejściowych lokalu. W przypadku, gdy zaszła
uzasadniona potrzeba wymiany zamka lub
zamków, Najemca zobowiązuje się dostarczyć co
najmniej jeden klucz Wynajmującemu w ciągu 3
dni od dnia wymiany.
30. Wynajmujący zastrzega sobie prawo dostępu do
zajmowanego przez Najemcę Przedmiotu najmu w
przypadku zdarzeń losowych mogących w istotny
sposób zakłócić normalne funkcjonowanie
nieruchomości, w której znajduje się Przedmiot
najmu lub stworzyć zagrożenie dla mieszkańców
nieruchomości i sąsiedztwa.
31. Ponadto, Wynajmujący zastrzega sobie prawo
dostępu do zajmowanego przez Najemcę
Przedmiotu najmu w przypadku, gdy:
 Najemca wykorzystuje Przedmiot najmu
w sposób niezgodny z umową lub jego
przeznaczeniem powodując jego
nadmierne niszczenie lub narusza normy
współżycia społecznego;
 Najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą
czynszu najmu i/lub innych należności;
 Wynajmujący stwierdzi, że uzyskanie
kontaktu z Najemcą w drodze osobistej
lub telefonicznej nie jest możliwe.
Okres obowiązywania umowy Okres obowiązywania umowy
W tej sekcji określamy okres obowiązywania

32. Umowa niniejsza zostaje zawarta na czas
umowy. Zawsze powinien być określony jej
określony od dnia DATA ROZPOCZĘCIA UMOWY do
początek (dzień, w którym przekazujemy
dnia DATA ZAKOŃCZENIA UMOWY. Po upływie przedmiot najmu najemcy) i koniec bądź zapis,
tego okresu umowa przestaje obowiązywać bez że umowa zawarta została na czas nieokreślony.
uprzedniego wypowiedzenia. Ze względów bezpieczeństwa preferuję
podpisywanie umów na czas określony
(najczęściej 12 miesięcy).
Rozwiązanie umowy i zwrot Przedmiotu najmu Rozwiązanie umowy i zwrot przedmiotu najmu
33. Każda ze stron może niniejszą umowę rozwiązać z Rozwiązanie umowy następuje z
zachowaniem jednomiesięcznego okresu jednomiesięcznym wypowiedzeniem (warto
wypowiedzenia, z zachowaniem formy pisemnej jednak pamiętać, że rozwiązanie umowy
pod rygorem nieważności. W takich przypadkach zawartej na czas określony może nastąpić tylko z
koniec umowy przypada na koniec miesiąca powodów wskazanych w umowie, tak więc ten
kalendarzowego następującego po miesiącu, w zapis jest istotny w przypadku umów na czas
którym zostało dostarczone wypowiedzenie. nieokreślony). Wyjątkiem są sytuacje specjalne,
34. Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę ze gdy najemca łamie warunki umowy, kiedy to
skutkiem natychmiastowym, z zachowaniem formy rozwiązanie umowy może nastąpić ze skutkiem
pisemnej pod rygorem nieważności, w natychmiastowym (czasami niektórzy
następujących przypadkach: dopuszczają również mailową formę rozwiązania
 gdy Najemca, pomimo pisemnego umowy, aczkolwiek nie jestem pewien
upomnienia nadal używa lokalu w sposób skuteczności takiego kroku). Przykładem są
sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego chociażby zaległości w płatnościach. Wiem, że
przeznaczeniem lub zaniedbuje niektórzy stosują nawet zapis, że umowa
obowiązki, dopuszczając do powstania automatycznie ulega rozwiązaniu po
szkód, lub niszczy urządzenia przekroczeniu terminu płatności czynszu o
przeznaczone do wspólnego korzystania więcej niż np. 5 dni.
przez mieszkańców albo wykracza w Stosuję również zapis, że, jeśli okres
sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązywania umowy będzie krótszy niż 3
porządkowi domowemu lub nie miesiące, wpłacona kaucja przepada na rzecz
przestrzega zasad współżycia wynajmującego. Zmniejsza to ryzyko, że trafimy
społecznego, czyniąc uciążliwym na najemców, którzy nie są pewni, czy będą
korzystanie z innych lokali, lub mieszkać dłużej niż 3 miesiące albo z góry
 gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą wiedzą, że pomieszkają tylko miesiąc lub dwa.
czynszu najmu i/lub innych należności, lub Dodatkowo, zamieszczam zapis umożliwiający mi
 gdy Najemca wynajął, podnajął albo oddał pokazywanie mieszkania następnym
do bezpłatnego używania lokal lub jego potencjalnym najemcom w okresie
część bez wymaganej pisemnej zgody wypowiedzenia, aby skrócić okres pustostanu
właściciela. (który, jak wiadomo, oznacza dla wynajmującego
35. W przypadku, gdy całkowity okres obowiązywania stratę przychodów).
umowy będzie krótszy niż 3 (słownie: trzy) Ostatnio spotkałem się też z pomysłem, żeby,
miesiące, bądź gdy rozwiązanie umowy nie nastąpi przy podpisywaniu umowy najmu, najemca
w formie pisemnej, wpłacona przez Najemcę podpisywał od razu wypowiedzenie umowy, ale
kaucja przepada na rzecz Wynajmującego, za “in blanco”, czyli bez wpisanej daty, co może
wyjątkiem przypadków, gdy rozwiązanie umowy ułatwić zakończenie umowy w razie problemów.
przed upływem 3 miesięcy nastąpiło z winy Nie mam pewności co do “bezpieczeństwa
Wynajmującego. prawnego” takiego rozwiązania, ale na pewno
36. W okresie od dnia dostarczenia wypowiedzenia jest to ciekawe podejście.
umowy przez którąkolwiek ze stron do dnia, w
którym nastąpi zwrot Przedmiotu najmu, Najemca
jest zobowiązany umożliwić Wynajmującemu
prezentację Przedmiotu najmu kolejnym
potencjalnym najemcom, po uprzednim
każdorazowym ustaleniu terminu prezentacji z
Najemcą.
37. Najemca zobowiązuje się po zakończeniu najmu
zwrócić Przedmiot najmu wraz z jego kompletnym
wyposażeniem Wynajmującemu w należytym
stanie technicznym i sanitarnym, niepogorszonym
w stosunku do stanu z dnia przekazania
Przedmiotu najmu, opisanego w protokole
przekazania.
Inne Inne
38. Najemca wyraża zgodę na przetwarzanie swoich W tej sekcji znajdują się standardowe zapisy
danych osobowych przez Wynajmującego lub inne m.in. określające, że sądem rozstrzygającym
podmioty dla potrzeb związanych z realizacją ewentualne spory wynikające z tej umowy
niniejszej umowy. powinien być sąd właściwy dla miejsca
39. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy zamieszkania wynajmującego.
wymagają formy pisemnego aneksu pod rygorem Sugeruję, żeby liczbę egzemplarzy umowy
nieważności. określić na podstawie tego, ilu jest łącznie
40. Nieważność któregokolwiek zapisu umowy nie wynajmujących i najemców (czyli każdy najemca,
powoduje nieważności całej umowy. jeśli jest ich więcej niż jeden, powinien dostać
41. W sprawach nie uregulowanych postanowieniami swój egzemplarz).
niniejszej umowy mają zastosowanie przepisy
Kodeksu Cywilnego i inne obowiązujące
odpowiednie przepisy.
42. Wszelkie spory wynikłe na tle stosowania
postanowień niniejszej umowy rozstrzyga Sąd
właściwy dla miejsca zamieszkania
Wynajmującego.
43. Umowę niniejszą sporządzono w LICZBA
WYNAJMUJĄCYCH I NAJEMCÓW jednobrzmiących
egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron.
Dane kontaktowe Dane kontaktowe i podpisy stron
44. Dla celów związanych z realizacją niniejszej Ta sekcja określa adresy korespondencyjne
umowy, strony ustalają następujące adresy obydwu stron umowy. Warto zadbać, żeby dane
korespondencyjne: te były kompletne i aktualne.
 Wynajmujący: ULICA NUMER
BUDYNKU/NUMER LOKALU, KOD Nie muszę chyba przypominać, że umowa jest
POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ nieważna, jeśli nie zostanie podpisana przez
e-mail: ADRES E-MAIL, tel.: NR TELEFONU wszystkie strony. Jeśli najemców jest więcej niż
 Najemca: ULICA NUMER jeden, należy zadbać, żeby wszyscy podpisali się
BUDYNKU/NUMER LOKALU, KOD pod umową i parafowali każdą stronę umowy.
POCZTOWY MIEJSCOWOŚĆ
e-mail: ADRES E-MAIL, tel.: NR TELEFONU
45. Najemca zobowiązuje się niezwłocznie informować
Wynajmującego o zmianie danych wskazanych w
punkcie poprzednim, pod rygorem uznania
doręczenia pod ostatnio wskazany adres za
skuteczne.
Wynajmujący Najemca
Plik w formacie RTF zawierający wzór umowy najmu jest częścią pakietu dokumentów do
nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl. Możesz go też otrzymać (nieodpłatnie),
zapisując się na newsletter na stronie www.wynajmistrz.pl.
11.2 Czy trzeba zgłaszać umowę do urzędu skarbowego

Często wynajmujący zastanawiają się, czy podpisaną z najemcą umowę należy gdzieś zgłosić np. do
urzędu skarbowego. Obecnie nie ma takiego obowiązku tj. nie trzeba zgłaszać umowy do urzędu,
niezależnie od tego, czy jest to pierwsza czy kolejna umowa. W przypadku, gdy jest to pierwsza
umowa dotycząca wynajmu pierwszego lokalu, a więc właśnie rozpoczęliśmy najem, należy po prostu
w odpowiednim momencie zacząć wpłacać na konto urzędu podatek lub zaliczkę na podatek od
wynajmu (uprzednio, oczywiście, wybierając formę opodatkowania – patrz rozdział 8). Jedyny
przypadek, gdy mamy obowiązek zgłoszenia umowy do US, może zaistnieć, gdy podpiszemy z
najemcą umowę najmu okazjonalnego. Wtedy należy to zrobić w terminie do 14 dni od dnia
rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 Ustawy o ochronie lokatorów).
Przypominam o ewentualnym obowiązku złożenia odpowiednich oświadczeń do urzędu skarbowego
np. oświadczenia dot. wyboru ryczałtowego trybu opodatkowania (patrz rozdział 8.5), oświadczenia
dot. wyboru kwartalnego trybu rozliczania ryczałtu (patrz rozdział 9.1) albo o opodatkowaniu całości
przychodu/dochodu przez jednego z małżonków (patrz rozdział 9.2). Te oświadczenia nie są
zgłoszeniem umowy najmu do urzędu skarbowego, o którym mowa powyżej.
11.3 Umowa najmu okazjonalnego a podatki

Wykorzystanie wprowadzonej w 2010 do polskiego porządku prawnego instytucji najmu
okazjonalnego nie ma wpływu na rozliczenie podatku od najmu. Przychody lub dochody z najmu
okazjonalnego i wynikający z nich podatek należy rozliczyć tak jak najem „tradycyjny”. Jedyna
kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to wspomniana wyżej konieczność zgłoszenia umowy najmu
okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1
Ustawy o ochronie lokatorów). Należy również pamiętać, że okazania potwierdzenia zgłoszenia
umowy do urzędu ma prawo domagać się najemca (art. 19b ust. 2 Ustawy o ochronie lokatorów).
12 Przychody
W przypadku, gdy wybraliśmy najem prywatny (czyli rozliczamy go jako odrębne źródło przychodów:
najem, podnajem, dzierżawa), przychody ujmuje się kasowo tj. stają się one podstawą obliczenia
przychodu/dochodu z najmu dopiero w momencie, gdy najemca rzeczywiście zapłaci (art. 11 ust. 1
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 6 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym). Warto przypomnieć, że w przypadku, gdy rozliczamy najem poprzez
działalność gospodarczą, obowiązuje inna zasada – do obliczenia dochodu bierze się przychody
należne, nawet jeśli nie zostały zapłacone.
Powyższa zasada ma szczególne znaczenie, gdy nasz najemca przestanie płacić – jeśli rozliczamy
najem jako odrębne źródło przychodów (najem prywatny), nie musimy rozliczać niezapłaconych
przychodów. W przypadku, gdy rozliczamy najem przez działalność gospodarczą, nieuczciwy najemca
może narazić nas na konieczność zapłacenia podatku, nawet jeśli nie mamy pieniędzy z czynszu na
koncie.
Zasada kasowa oznacza też, że czynsz najmu zapłacony w danym miesiącu należy zaliczyć do
przychodów w tym miesiącu. Przykładowo, gdy otrzymaliśmy wpłatę czynszu od najemcy za maj w
drugim dniu maja, a potem sumienny najemca wpłacił nam czynsz za czerwiec nieco wcześniej tj. 31
maja, to obydwie wpłaty będą stanowić przychód w maju. Zapłacimy więc podatek za maj, obliczając
go z uwzględnieniem „podwójnego” przychodu.
Nie wszystkie otrzymane od najemcy wpłaty stanowią przychód. Nie jest nim m.in. otrzymana kaucja
(patrz rozdział 10), nie muszą też być płatności na poczet opłat administracyjnych i mediów (patrz
rozdział 15).
12.1 Dokumentowanie przychodów w najmie prywatnym

Podstawą zaksięgowania przychodu w naszej ewidencji może być wyciąg bankowy/potwierdzenie
wpływu na konto (jeśli najemca wpłaca czynsz najmu na nasze konto) albo wystawione KP. Może też
być nim potwierdzenie innym dokumentem np. odpowiednio oznaczonym rachunkiem lub wpisem w
zeszycie wpłat. Należy pamiętać, że rachunek stanowi potwierdzenia zapłaty czynszu najmu gotówką
dopiero, gdy napiszemy na nim „zapłacono gotówką” (patrz rozdział 12.2).
Sugeruję, żeby dokumentować przychody poprzez potwierdzenia otrzymania gotówki tzw. KP, z
wpisaną datą jej otrzymania (jeśli najemca wpłaca nam czynsz najmu gotówką) albo poprzez wyciągi
bankowe (przysyłane przez bank albo ściągnięte i wydrukowane z konta internetowego). Wprawdzie
nie ma przepisu nakazującego dokumentować przychody w najmie prywatnym w określony sposób,
ale taka praktyka ułatwi nam późniejsze ewentualne udowodnienie, kiedy i jakie przychody
uzyskaliśmy. Pamiętajmy, że wpłata czynszu najmu wyłącznie na konto wynajmującego jest jednym z
możliwych zwolnień z obowiązku rejestrowania obrotu przy zastosowaniu kasy fiskalnej (patrz
rozdział 12.3).
12.2 Rachunki dla najemcy

Kwestia tego, czy wynajmujący rozliczający się w ramach najmu prywatnego, nie prowadzący
zarejestrowanej działalności gospodarczej, ma obowiązek wystawiać najemcy rachunek, nie jest
zupełnie jednoznaczna.
Par. 1 art. 87 Ordynacji podatkowej mówi: „Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy
prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić
rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.”
Analizując ten zapis można by stwierdzić, że, jeśli nie prowadzi się działalności gospodarczej, tylko
traktuje się najem jako odrębne źródło przychodów, to nie ma obowiązku wystawiania rachunków,
nawet jeśli zażąda tego najemca. W ten sposób interpretuje ten zapis część specjalistów zajmujących
się tematem najmu. W takich przypadkach wynajmujący może wystawić najemcy tylko dowód
przyjęcia zapłaty np. KP (patrz rozdział 12.1). Będzie on, wraz z umową najmu, podstawą dla najemcy
do ewentualnego zaksięgowania najmu do poniesionych kosztów.
Z drugiej strony, wielu specjalistów podchodzi do artykułu 87 Ordynacji podatkowej, w kontekście
najmu, inaczej. Interpretują bowiem, że przez działalność gospodarczą na potrzeby tego artykułu
rozumie się każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności
gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową
wykonywaną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie
zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność – do
przedsiębiorców. W tej interpretacji najem jest więc działalnością gospodarczą (nawet jeśli jest to
najem prywatny i nie mamy zarejestrowanej działalności gospodarczej), co skutkuje obowiązkiem
wystawiania rachunków na żądanie najemcy pod rygorem odpowiedzialności karnej skarbowej.
W sytuacji, gdy polski system prawny serwuje nam tego rodzaju niepewność, mogę jedynie
zasugerować rozwiązanie bezpieczniejsze tj. gdy najemca zażąda rachunku, należy mu go po prostu
wystawić. Nie oznacza to dla nas dużo pracy, a pozwoli uniknąć ewentualnych dyskusji na temat
interpretacji Ordynacji podatkowej. O tym, kiedy i jak wystawić taki rachunek, piszę kilka akapitów
dalej.
W przypadku wynajmujących, którzy rozliczają najem przez zarejestrowaną działalność gospodarczą,
podejście do wystawiania dokumentów sprzedaży zależy od tego, czy wynajmujący jest czynnym
podatnikiem VAT. Wynajmujący, który nie jest czynnym podatnikiem VAT – wystawia rachunki, a
wynajmujący, który jest czynnym podatnikiem VAT – wystawia faktury.
Warto jednak pamiętać, że w przypadku, gdy prowadzimy sprzedaż na rzecz osoby fizycznej nie
prowadzącej działalności gospodarczej lub rolników ryczałtowych, mamy obowiązek
ewidencjonowania tej sprzedaży na kasie fiskalnej – chyba że uzyskamy zwolnienie z tego obowiązku.
Jednym ze sposobów na zwolnienie z obowiązku ewidencji przychodów z najmu na kasie fiskalnej jest
m.in. ewidencja tych przychodów w całości poprzez rachunki. Więcej szczegółów na temat obowiązku
stosowania kasy fiskalnej znajdziesz w rozdziale 12.3.
12.2.1 Kiedy wystawić rachunek

Zgodnie z Ordynacją podatkową (art. 87 par. 3), wynajmujący, od którego zażądano rachunku przed
wykonaniem usługi lub żądanie zostało wpisane do umowy, wystawia rachunek nie później niż w
terminie 7 dni od dnia wykonania usługi. Jeżeli jednak żądanie wystawienia rachunku nie zostało
wpisane do umowy i zostało zgłoszone po wykonaniu usługi, wystawienie rachunku następuje w
terminie 7 dni od dnia zgłoszenia żądania. Nie ma obowiązku wystawienia rachunku, jeżeli żądanie
zostało zgłoszone po upływie 3 miesięcy od dnia wykonania usługi (art. 87 par. 4 Ordynacji
podatkowej).
Stosując się do powyższych zapisów Ordynacji podatkowej, należy jeszcze określić datę wykonania
usługi w przypadku najmu.
W sytuacji, gdy prowadzimy najem krótkoterminowy, a więc jest to usługa jednorazowa, za datę
wykonania usługi można przyjąć ostatni dzień pobytu gości w naszej nieruchomości. Niemniej,
najczęstszym przypadkiem są jednak umowy długoterminowe, dotyczące usługi ciągłej (od kilku
miesięcy do kilku lat). W przypadku, gdy mamy z najemcą podpisaną umowę na czas nieokreślony lub
na czas określony i umowa wskazuje podział rozliczeń na okresy, zwyczajowo przyjmuje się, że dla
danego okresu (miesiąca) data wykonania usługi to ostatni dzień okresu (miesiąca).
W przypadku, gdy mamy umowę na czas określony i umowa nie wskazuje podziału rozliczeń na
okresy, za datę wykonania usługi przyjmuje się ostatni dzień świadczenia usługi.
12.2.2 Jak wystawić rachunek

Określając, jakie elementy muszą się znaleźć na rachunku wystawianym najemcy, należy sięgnąć do
„Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę
oraz opłaty prolongacyjnej, a także informacji, które muszą być zawarte w rachunkach”, które mówi o
zakresie informacji na rachunkach potwierdzających wykonanie usługi (par. 14 tegoż rozporządzenia).
Rachunek potwierdzający wykonanie usługi najmu powinien zawierać co najmniej:
 Imiona i nazwiska (lub nazwę firmy) oraz adresy wynajmującego i najemcy

 Datę wystawienia i numer kolejny rachunku
 Określenie rodzaju wykonanych usług (Wynajem lokalu), okresu, za jaki rachunek jest wystawiany
i cenę
 Ogólną sumę należności wyrażoną liczbowo i słownie
Do 2011 roku istniał jeszcze obowiązek umieszczania na rachunku odpowiednio wyrazów

„ORYGINAŁ” i „KOPIA”, a także czytelnego podpisu wystawcy rachunku oraz odcisku pieczęci
wystawcy rachunku, jeżeli się nią posługiwał. Jednak „Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 9
lutego 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie naliczania odsetek za zwłokę oraz opłaty
prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach” zlikwidowało te
dwa wymagania.
W przypadku, gdy oryginał rachunku uległ zniszczeniu albo zaginął, ponownie wystawiony rachunek
zawiera również wyraz „DUPLIKAT” oraz datę jego ponownego wystawienia.
Rozporządzenie nie ogranicza listy elementów, które można zamieścić na rachunku. W związku z tym
warto również podać formę płatności np. „Płatność gotówką” lub „Płatność przelewem” oraz termin
płatności, mimo tego, że są one określone w umowie najmu. Gdy najemca ma wpłacić czynsz najmu
przelewem, warto także podać numer konta.
Najemca mieszkania Marcina Wójtowicza przysłał do niego mailem prośbę o wystawienie

rachunku za aktualny miesiąc.
Marcin, pamiętając, że powinien to zrobić w ciągu 7 dni od zgłoszenia żądania przez najemcę,
wystawił następujący rachunek:
Pliki zawierające przykładowy rachunek dla Marcina oraz wzór rachunku są częścią pakietu
Zgodnie z art. 88 par. 1 Ordynacji podatkowej, wynajmujący wystawiający rachunki są obowiązani

kolejno je numerować i przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu
upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego (przez 5 lat kalendarzowych, licząc od
końca roku, w którym wystawiono rachunek). Sugeruję po prostu założenie skoroszytu, w którym
będziemy wkładać kopie wystawionych rachunków (może to być ten sam skoroszyt, w którym
przechowujemy podpisane umowy najmu i inne dokumenty związane z najmem).
12.2.3 Inne ważne kwestie dotyczące rachunków

Warto przypomnieć, że rachunek nie stanowi potwierdzenia zapłaty czynszu najmu. Dopiero, gdy
napiszemy na rachunku „zapłacono gotówką” albo „zapłacono przelewem”, potwierdzi on dokonanie
płatności za czynsz najmu. Sformułowanie użyte na rachunku: „płatne gotówką” nie jest
równoznaczne z „zapłacono gotówką” i nie potwierdza dokonanej zapłaty.
Gdy wystawimy rachunek, zanim najemca dokonał zapłaty, warto zadbać, aby na rachunku znajdował
się podpis najemcy. Jeżeli okazałoby się, że najemca nie dokonał zapłaty, wynajmujący ma prawo na
podstawie podpisanego (a więc zaakceptowanego) przez najemcę rachunku dochodzić swoich
pieniędzy w postępowaniu nakazowym. Takie postępowanie jest znacznie szybsze niż standardowy
proces cywilny i pozwala uzyskać na podstawie takiego rachunku nakaz zapłaty (wynika to z art. 485 §
1 Kodeksu postępowania cywilnego, który mówi, że sąd wydaje nakaz zapłaty, jeżeli powód dochodzi
roszczenia pieniężnego albo świadczenia innych rzeczy zamiennych, a okoliczności uzasadniające
dochodzone żądanie są udowodnione dołączonym do pozwu: […] zaakceptowanym przez dłużnika
rachunkiem […]).
12.3 Czy przy wynajmie trzeba mieć kasę fiskalną
Zgodnie z art. 111 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy dokonujący sprzedaży na
rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są
obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas
rejestrujących. W skrócie oznacza to, że jeśli wynajmujesz mieszkanie bądź mieszkania na rzecz osób
fizycznych (a większość rynku wynajmu to właśnie ten przypadek), masz obowiązek korzystania z kasy
fiskalnej.
Istnieją jednak legalne sposoby na uniknięcie tego przykrego obowiązku.
Te sposoby są określone w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie

zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Rozporządzenie
to definiuje katalog zwolnień z obowiązku instalowania kasy fiskalnej na 2013 i 2014 rok. Wystarczy
spełnić jeden z warunków zwolnienia wymienionych poniżej.
Zwolnienie pierwsze: obrót poniżej 20 000 zł
Art. 3 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie zwolnień z
obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących mówi, że zwalnia się z
obowiązku ewidencjonowania podatników, u których kwota obrotu na rzecz osób fizycznych
nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczyła w
poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaś zaczęliśmy prowadzenie wynajmu w trakcie
poprzedniego roku podatkowego, to limit ten zmniejsza się proporcjonalnie do okresu wykonywania
tych czynności.
Art. 3 ust. 1 pkt 2 dotyczy podatników, którzy zaczęli wynajmować po 31 grudnia 2012 – wtedy limit
20 000 zł dotyczy przewidywanego obrotu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w
danym roku podatkowym. Przykładowo, jeśli rozpoczęliśmy wynajem w lipcu, limit będzie wynosił
6/12 rocznego limitu, czyli 10 000 zł.
Jeśli więc z wynajmu dla osób fizycznych osiągamy nie więcej niż 20 000 zł rocznie, nie musimy
martwić się kasą fiskalną.
Zwolnienie drugie: dokumentowanie całości obrotu fakturą
Zgodnie z art. 2 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie
zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących zwalnia się z
obowiązku ewidencjonowania czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia, w którym to:
 w pozycji 21 wymienione są usługi krótkotrwałego zakwaterowania pozostałe, gdzie indziej

niesklasyfikowane (z wyłączeniem usług hotelarskich i turystycznych),
 w pozycji 24 wymienione są wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub
dzierżawionymi,
 w pozycji 25 wymienione są usługi związane z obsługą rynku nieruchomości.
A art. 2 ust. 2 tego samego rozporządzenia nakłada jeszcze warunek, że zwolnienia z pozycji 21, 24 i
25 mają zastosowanie, jeżeli usługi w całości dokumentowane są fakturą.
Co ważne, za faktury uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 Ordynacji
podatkowej. Potwierdził to Minister Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 7140, a
także Izba Skarbowa np. w interpretacji podatkowej o sygnaturze IPPP2/443-1699/08-2/AZ.
Wystawianie rachunków uchroni nas więc przed obowiązkiem korzystania z kasy fiskalnej. O tym, jak
wystawiać rachunki, przeczytasz w rozdziale 12.2.
Zwolnienie trzecie: wpłaty najemców w całości na konto
Ponownie, zgodnie z art. 2 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w
sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących oraz
zgodnie z treścią pozycji 37 załącznika do tego rozporządzenia, zwalnia się z obowiązku
ewidencjonowania usługi na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz
rolników ryczałtowych, jeżeli zapłaty za wykonaną czynność dokonano w całości za pośrednictwem
poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek
bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej,
której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika,
jakiej konkretnie czynności dotyczyła.
Jeśli więc zadbamy o to, żeby najemca zawsze wpłacał czynsz na konto, prawidłowo opisując
przelew, kasa fiskalna nie powinna być problemem.
Przypominam, że wystarczy spełnić jeden z wymienionych wyżej warunków, żeby uniknąć

obowiązku rejestrowania obrotu z wynajmu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
gospodarczej oraz rolników ryczałtowych za pomocą kasy fiskalnej. Wydaje mi się, że wiele osób
wynajmujących mieszkania spełnia co najmniej jeden z powyższych warunków, nawet o tym nie
wiedząc.
Niemniej, warto być świadomym tych wymagań i np. odmówić najemcy możliwości wpłaty czynszu
najmu gotówką, żeby uniknąć konieczności kupowania kasy fiskalnej. Wspominałem o tym w
rozdziale 11.1, sugerując, że czasami warto z umowy najmu usunąć zapis mówiący o możliwości
płatności czynszu najmu gotówką.
Pamiętajmy też, że opisane powyżej rozporządzenie definiuje zwolnienia na 2013 i 2014 rok. Można
się spodziewać, że pod koniec 2014 roku pojawi się kolejne rozporządzenie, ale lista zwolnień w nim
określona może być już węższa lub z mniejszymi limitami.
Marcin był świadomy ewentualnego obowiązku wykorzystania kasy fiskalnej
Roczny obrót z wynajmu w przypadku Marcina przekracza 20 000 zł, tak więc Marcin nie mógł
skorzystać z pierwszego zwolnienia. Nie miał też ochoty wystawiać zawsze rachunków (tylko w
sytuacji, gdy najemca go o to poprosił). Z tego względu zadbał o to, żeby najemca zawsze wpłacał
czynsz najmu na konto bankowe Marcina. Wytłumaczył najemcy również, w jaki sposób ma opisywać
każdy przelew. Wymagania te Marcin umieścił w umowie najmu, którą podpisał z najemcą
Patrycja skorzystała z pierwszego zwolnienia
Wiedziała, że jej przychody z wynajmu mieszkania nie przekroczą 20 000 zł rocznie (ani limitu
wyliczonego proporcjonalnie do okresu prowadzenia przez nią najmu), stąd stwierdziła, że nie musi
się martwić obowiązkiem korzystania z kasy fiskalnej.
13 Podatek od towarów i usług (VAT)
Jak już wspomniałem w rozdziale 8.2, niezależnie od tego, którą formę opodatkowania wybierzemy, z
punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów i usług, najem jest działalnością gospodarczą i
podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli tzw. VAT-em. Jak mówi interpretacja
podatkowa o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-2/NS, „najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach
wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2
ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów
zarobkowych, bez względu na to czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej,
czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
fizycznych.”.
13.1 Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 43 ust. 1 punkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług, „usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części
nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”, są zwolnione z VAT.
Osiąganie przychodów z tego tytułu nie powoduje więc podatku należnego. Między innymi z tego
względu, jeśli wynajmujemy komuś mieszkanie, warto w umowie najmu jasno zapisać, że
wynajmujemy lokal mieszkalny, na cele mieszkaniowe (zostało to uwzględnione w umowie najmu
opisanej w rozdziale 11).
13.2 Zwolnienie podmiotowe

Z powyższego wynika, że prowadzenie najmu lokalu lub lokali użytkowych będzie wymagało
rozliczania VAT. Istnieje jednak możliwość uniknięcia statusu podatnika VAT nawet w tym przypadku
– należy wtedy skorzystać ze zwolnienia podmiotowego – zgodnie z art. 113 Ustawy o podatku od
towarów i usług. Mówi on, że „zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży
opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Do
wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.”. Zgodnie z art. 113 ust. 9 tej samej ustawy, jeśli
rozpocząłeś wynajem w trakcie roku, powyższy limit liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzonej
działalności w roku podatkowym.
Do limitu zwolnienia podmiotowego nie wlicza się sprzedaży usług zwolnionych z VAT, a więc
przychodu z najmu nieruchomości mieszkalnych, na cele mieszkaniowe (art. 113 ust. 2 Ustawy o
podatku od towarów i usług).
Można również dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego, pod warunkiem pisemnego
zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym
rezygnuje się ze zwolnienia (art. 113 ust. 4 Ustawy o podatku od towarów i usług).
Istotne jest również to, że, jeśli prowadzimy inną działalność gospodarczą (poza najmem), w której
jesteśmy czynnym podatnikiem VAT, musimy rozliczać podatek od towarów i usług również od
wynajmu. Nie możemy bowiem jednocześnie być podatnikiem VAT czynnym i zwolnionym (z
wyjątkiem rolników ryczałtowych).
Oczywiście, jak wspomniałem wyżej, najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest
zwolniony z VAT i w związku z tym nie generuje on podatku, ale uzyskany z tytułu najmu przychód
należy wykazywać w deklaracji VAT. Przychód ten nie wpłynie na podatek należny, ale ma wpływ na
podatek naliczony.
Jeśli z tytułu indywidualnej działalności gospodarczej nie rozliczamy VAT, bo korzystamy ze
zwolnienia podmiotowego, to uzyskane przychody z najmu wliczają się do limitu tego zwolnienia.
Mogą więc sprawić, że limit zostanie przekroczony i będzie trzeba zarejestrować się na potrzeby tego
podatku i rozliczyć VAT od wszystkich uzyskiwanych obrotów (z działalności gospodarczej i najmu).
Zgodnie z art. 113 ust. 13 punkt 3 Ustawy o podatku od towarów i usług, osoby, które nie mają
miejsca zamieszkania lub siedziby działalności gospodarczej w Polsce, nie mogą skorzystać ze
zwolnienia podmiotowego.
13.3 Rozliczanie VAT przez małżonków

Jak napisałem w rozdziale 9.2, podatek dochodowy związany z najmem wspólnej własności może
rozliczać jeden z małżonków, o ile tylko złożą oni odpowiednie oświadczenie do urzędu skarbowego.
W przypadku podatku od towarów i usług mechanizm jest trochę inny. Przyjmuje się, że podatnikiem
VAT jest ten małżonek, który wykonuje czynności prawne opodatkowane tym podatkiem, a więc ten,
który jest stroną transakcji (czytaj: podpisał umowę najmu dotyczącą należącego do niego
niepodzielnie majątku wspólnego). Można tu przytoczyć interpretację podatkową o sygnaturze
IPPP3/443-839/11-2/SM:
„Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy, będzie ten małżonek,
który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we
własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności
wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.”
W ten sposób możemy sami zdecydować, który z małżonków rozliczy VAT. Jeśli podpiszemy umowę
najmu we dwójkę, każdy z małżonków rozliczy połowę VAT-u. Jeśli umowę najmu podpisze jeden z
małżonków, do niego będzie należeć obowiązek rozliczenia całości VAT-u. Najczęściej jest to ta sama
osoba, która rozlicza w całości podatek dochodowy na podstawie oświadczenia złożonego przez
małżonków do US. Niemniej, nie jest to konieczne – patrz interpretacja podatkowa o sygnaturze
ITPP1/443-362/10/AT:
„Złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym
przychodów z najmu w całości przez jednego z małżonków, bądź jego brak, nie rozstrzyga o tym,
któremu z małżonków przysługuje przymiot bycia podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotny
bowiem jest fakt […] który z małżonków dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu (w tym
przypadku, jest to ten z małżonków, który zawarł umowę najmu), ponieważ tylko on stanie się
podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.”
Oczywiście, należy tutaj wziąć pod uwagę zasadę wspomnianą wcześniej, iż prowadzenie innej
działalności gospodarczej podlegającej podatkowi od towarów i usług przez wynajmującego, a więc
jednego czy obydwu małżonków, nakłada pewne ograniczenia i obowiązki m.in. uniemożliwia
skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego.
Jeżeli każdy z małżonków będzie rozliczał VAT, każdemu z nich przysługuje oddzielny limit zwolnienia
podmiotowego. Oznacza to, że, jeżeli nie prowadzimy innej działalności opodatkowanej VAT-em,
może się opłacać podpisać umowę we dwójkę, ponieważ mamy wtedy podwójny limit do dyspozycji i
łatwiej będzie rozliczania VAT-u uniknąć. Z drugiej strony, jeśli jeden z małżonków prowadzi
działalność gospodarczą opodatkowaną VAT-em, być może lepiej, żeby najem rozliczał drugi z
małżonków (który będzie miał możliwość uniknięcia VAT-u).
13.4 Rozliczanie VAT
W sytuacji, gdy jesteśmy zmuszeni do rozliczania VAT-u, ponieważ np. uzyskujemy przychody z
wynajmu lokali użytkowych (opodatkowanego stawką 23%) i nie skorzystaliśmy ze zwolnienia
podmiotowego, dojdą nam pewne obowiązki:
 Rejestracja VAT – zgłoszenie rejestracyjne składamy na formularzu VAT-R, wraz z opłatą
rejestracyjną 170 zł, naczelnikowi US właściwego według miejsca wykonywania działalności. W
przypadku, gdy dokonujemy czynności opodatkowane VAT-em na terenie więcej niż jednego US,
wybieramy urząd według miejsca zamieszkania.
 Prowadzenie ewidencji sprzedaży i zakupu, umożliwiającej sporządzenie deklaracji VAT.
 Składanie deklaracji VAT-7 na podstawie prowadzonej ewidencji sprzedaży i zakupu,
odprowadzanie podatku do US, a w sytuacji, gdy mamy nadwyżkę podatku naliczonego nad
należnym – przenoszenie na następny okres bądź ubieganie się o zwrot z US.
Dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, przypominam, że, aby rozliczać VAT, nie trzeba prowadzić
działalności gospodarczej. Można rozliczać najem jako odrębne źródło przychodów (najem prywatny)
w świetle Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub Ustawy o zryczałtowanym podatku
dochodowym, a jednocześnie rozliczać VAT (być czynnym podatnikiem VAT w świetle Ustawy o
podatku od towarów i usług).
14 Koszty
14.1 Kiedy wydatek staje się kosztem

W przypadku, gdy wybraliśmy najem prywatny (czyli rozliczamy go jako odrębne źródło przychodów:
najem, podnajem, dzierżawa), koszty ujmuje się kasowo tj. stają się one kosztem uzyskania
przychodu z najmu dopiero w momencie faktycznej zapłaty. Warto przypomnieć, że w przypadku, gdy
rozliczamy najem poprzez działalność gospodarczą, obowiązuje inna zasada.
Przypominam, że w najmie prywatnym rozliczanie kosztów jest istotne jedynie, gdy rozliczamy się
według skali podatkowej. W przypadku ryczałtu podatek jest naliczany od przychodu a nie od
dochodu, tak więc koszty nie mają znaczenia.
14.2 Jak dokumentować koszty

Przy rozliczaniu najmu prywatnego wszystkie koszty powinny być odpowiednio udokumentowane,
najlepiej poprzez faktury lub rachunki. Wprawdzie, jak mówi interpretacja podatkowa o sygnaturze
IBPBII/2/415-1566/12/MW, „ustawodawca nie nakłada na wynajmujących szczególnych wymogów w
zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z najmu”,
dokumenty dotyczące wydatków powinny być właściwie opisane, tak, żeby było wiadomo, jakich
usług czy towarów dotyczą i wystawione na wynajmującego. Sugeruję, aby jako adres nabywcy
stosować adres miejsca zamieszkania wynajmującego, a nie adres wynajmowanej nieruchomości. W
przypadku, gdy wynajmujemy nieruchomość będącą współwłasnością małżeńską, wystarczy, jeśli
faktura czy rachunek jest wystawiona na jednego z małżonków.
We wspomnianej wyżej interpretacji o sygnaturze IBPBII/2/415-1566/12/MW Dyrektor Izby
Skarbowej dopuścił także paragon z dowodem zapłaty kartą kredytową. Odniósl się do kosztów
następująco: [...] za ich udokumentowanie należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał
fakt poniesienia i związek z uzyskanym przychodem. Dokumentami takimi mogą być zarówno faktury
VAT jak i paragony fiskalne wraz z wyciągami bankowymi potwierdzającymi zapłatę.
W związku z tym, że w przypadku najmu prywatnego obowiązuje zasada kasowa tj. koszty stają się
kosztem uzyskania przychodu dopiero w momencie faktycznej zapłaty, należy też, oprócz faktury czy
rachunku, mieć dowód zapłaty tej faktury czy rachunku, wyciąg z konta (lub karty kredytowej) bądź
potwierdzenie przelewu z konta. We wspomnianej wyżej interpretacji o sygnaturze IBPBII/2/415-
1566/12/MW Dyrektor Izby Skarbowej dopuścił nawet, żeby wydatki dokumentować paragonami
fiskalnymi, z wyciągami bankowymi potwierdzającymi zapłatę (w sytuacji opisanej w ww.
interpretacji podatnik płacił kartą kredytową).
14.3 Co jest kosztem uzyskania przychodu

Kosztami uzyskania przychodów są koszty, które spełniają łącznie trzy poniższe warunki:
 zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia

źródła przychodów (art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Warto wiedzieć, że fragment mówiący o zachowaniu albo zabezpieczeniu został dodany
dopiero w 2007 roku;
 nie znajdują się na liście kosztów nieuznanych za koszty uzyskania przychodów,
wymienionych w art. 23 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
 są właściwie udokumentowane.
Lista rodzajów kosztów, które można odliczyć od dochodu z najmu, jest dość spora (nie jest to lista
wyczerpująca):
 Media (o ile nie ponosi tego kosztu najemca), także, gdy lokal stoi pusty
 Czynsz płacony spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej (o ile nie ponosi go najemca), także gdy
lokal stoi pusty
 Podatek od nieruchomości
 Obsługa prawna i księgowa
 Doradztwo podatkowe
 Opłaty pocztowe i bankowe związane z opłatami wynikającymi z najmu
 Prace porządkowe
 Konserwacja i remont wynajmowanych nieruchomości
 Odsetki od kredytu, poniesione po oddaniu nieruchomości na wynajem
 Materiały biurowe
 Narzędzia
 Pozyskanie najemcy np. ogłoszenia prasowe czy internetowe, prowizja agencji pośredniczącej w
wynajmie
 Koszt firmy zarządzającej mieszkaniem (o ile z usług takiej firmy korzystasz)
 Wynagrodzenia pracowników
 Wyposażenie niezbędne do funkcjonowania jako wynajmowany lokal
 Amortyzacja
 Ubezpieczenie
 Okresowe przeglądy techniczne
 Inne koszty związane z wynajmowanymi nieruchomościami
Do kosztów uzyskania przychodów możemy najprawdopodobniej zaliczyć również wydatki na

fundusz remontowy – patrz interpretacja podatkowa o sygnaturze ITPB1/415-893/09/AD.
Do kwestii kosztów należy podchodzić z dużą uwagą. Uwzględnienie danego kosztu zmniejsza
dochód, a więc podatek do zapłacenia, w związku z tym często dochodzi do sporów między
podatnikami a urzędem skarbowym na tym tle. Sugeruję, aby do kwestii zaliczania danego wydatku
do kosztów uzyskania przychodu podchodzić konserwatywnie tj. w sytuacji, gdy nie jesteśmy pewni,
że możemy to zrobić, rezygnować z odliczania danego kosztu.
Jak już wspomniałem wyżej, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa również
koszty, których nie można traktować jako koszty uzyskania przychodów (art. 23 ust. 1 Ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych) m.in.:
 wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za
wieczyste użytkowanie gruntów
 odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika, które nie są
obowiązkowe
 wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) – warto podkreślić, że chodzi o spłatę kapitału, a nie
odsetek
 wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci
 darowizn i ofiar wszelkiego rodzaju
 podatku dochodowego, podatku od spadków i darowizn
 kosztów egzekucyjnych związanych z niewykonaniem zobowiązań
 grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym, karnym skarbowym,
administracyjnym i w sprawach o wykroczenia oraz odsetek od tych grzywien i kar
 wierzytelności odpisanych jako przedawnione
 odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat należności budżetowych
 kosztów reprezentacji, w szczególności poniesionych na usługi gastronomiczne, zakup żywności
oraz napojów, w tym alkoholowych
 składek na rzecz organizacji, do których przynależność podatnika nie jest obowiązkowa
 naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od
pożyczek (kredytów).
14.4 Amortyzacja
Amortyzacja to pieniężny wyraz stopniowego zużywania się trwałych składników majątku
wykorzystywanych w działalności gospodarczej, wynajmowanych i dzierżawionych. Jest elementem
kosztów uzyskania przychodów. Zużycie oblicza się stosując stawki procentowe lub kwotowe zależne
od wartości początkowej amortyzowanego składnika majątku, okresu jego używania i metody
amortyzacji.
Amortyzacja nie jest kosztem gotówkowym tj. nie musimy jej co miesiąc płacić, natomiast, w
przypadku, gdy rozliczamy się według skali podatkowej, możemy dzięki niej obniżyć dochód, a więc
konieczny do zapłacenia podatek. W przypadku, gdy przejdziemy na ryczałt, nasze środki trwałe nadal
podlegają amortyzacji, ale nie zmniejsza ona podatku (który przy ryczałcie zależy od przychodu, a nie
dochodu).
Koszt (odpis amortyzacyjny)

Wartość początkowa
rok 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5
Warto też mieć świadomość, że nie mamy obowiązku amortyzować naszych mieszkań. Art. 22c pkt 2
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi: „Amortyzacji nie podlegają budynki
mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej
działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli
podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu”
14.4.1 Amortyzacja przy rozliczaniu według skali podatkowej
W najmie stanowiącym odrębne źródło przychodów (czyli najmie prywatnym):
 zgodnie z art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji
podlegają tylko te budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, które są
wynajmowane, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone
we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o
przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Są one zwane środkami trwałymi.
 zgodnie z art. 22b ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji
podlegają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do
lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o
przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane przez niego do używania na
podstawie umowy najmu. Są one zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Nie można więc zaliczyć w koszty amortyzacji lokalu, który nie stanowi własności wynajmującego (z
wyjątkiem leasingu kapitałowego) np. gdy syn wynajmuje mieszkanie ojca. Syn może jednak wynająć
mieszkanie od ojca, płacić mu czynsz i zaliczać go w koszty. Ojciec w takiej sytuacji zaliczy w koszty
odpisy amortyzacyjne. W najmie stanowiącym odrębne źródło przychodów nie można także
amortyzować rzeczy, które są wykorzystywane podczas prowadzenia najmu (ale nie wynajmowane)
np. samochodu, narzędzi, komputera.
Amortyzacji nie podlegają również grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 22c pkt 1
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
14.4.1.1 Ustalenie wartości początkowej

Ustalenie wartości początkowej, a więc kwoty, od której będziemy naliczać amortyzację, odbywa się
na zasadach określonych w art. 22g Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota ta
zależy przede wszystkim od sposobu, w jaki weszliśmy w stan posiadania lokalu (art. 22g ust. 1
 W razie odpłatnego nabycia, za wartość początkową uważa się cenę nabycia. Z kolei, jak
mówi art. 22g ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za cenę nabycia
uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do
dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w
szczególności o koszty […] opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz
pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z
odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo
podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo
zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Dodatkowo, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych
przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, wartość
początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej
przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z
grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i
stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
 W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za wartość
początkową uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo
umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
 W razie wytworzenia we własnym zakresie (czyli w przypadku, gdy wybudujemy sami
wynajmowaną nieruchomość np. dom) za wartość początkową uważa się koszt
wytworzenia. Z kolei, jak mówi art. 22g ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do
wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług
obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć
do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości
własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu,
kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w
szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji
naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
W przypadku, gdy nie jesteśmy w stanie ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa
powyżej, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z
uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez podatnika (art. 22g ust.
9 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
 Oprócz powyższych sposobów, zawsze możemy ustalić wartość początkową w sposób
uproszczony tj. zgodnie z art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych:
„Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali
mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych […] przyjmując w każdym roku
podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej,
wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub
lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą
dla celów podatku od nieruchomości”. Przy obecnych cenach nieruchomości, ten sposób
ustalenia wartości początkowej daje najczęściej najniższą kwotę, stąd nie jest to metoda
często stosowana. Wybór należy do nas tj. możemy ją zastosować niezależnie od tego, czy
mamy określoną cenę nabycia czy koszt wytworzenia lokalu.
W przypadku, gdy się na nią zdecydujemy, odpada nam obowiązek wprowadzenia danej
nieruchomości do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (art.
22n ust 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Niemniej, stawka amortyzacji
w metodzie uproszczonej zawsze wynosi 1,5% rocznie. Należy podkreślić, że możemy
zastosować metodę uproszczoną tylko dla lokali mieszkalnych (czyli nie dla np. użytkowych).
Jak widać, ustalenie wartości początkowej zależy od wielu czynników – sposobu, w jaki weszliśmy w
posiadanie nieruchomości, dokumentów, które posiadamy, a także naszego wyboru (bo zawsze
możemy wybrać metodę uproszczoną). Niemniej, należy zwrócić uwagę na szczegóły np. gdy nie
możemy ustalić ceny nabycia, możemy lokal wycenić samodzielnie, a gdy lokal został przez nas
wybudowany (wytworzony we własnym zakresie) i nie możemy ustalić kosztu wytworzenia, musimy
powołać biegłego.
Istotne jest, żeby wartość początkową prawidłowo ustalić, ponieważ będzie to wpływać na wysokość
naszego dochodu przez wiele lat, a amortyzacja określona niezgodnie z przepisami nie stanowi kosztu
uzyskania przychodu.
14.4.1.2 Stawki amortyzacji
Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z pewnymi wyjątkami (np. we wspomnianej
wcześniej metodzie uproszczonej – patrz rozdział 14.4.1.1 – albo w przypadku stosowania
indywidualnych stawek amortyzacyjnych – patrz rozdział 14.4.1.3), dokonuje się przy zastosowaniu
rocznych stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych (art. 22i ust. 1
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wykaz ten jest załącznikiem do Ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych. Najważniejsze stawki z tego załącznika to:
 1,5% - budynki i lokale mieszkalne

 2,5% - budynki i lokale niemieszkalne
Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,

spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (art.
22m ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy ustalaniu wartości początkowej
tych praw podatnicy mogą stosować wspomnianą wcześniej metodę uproszczoną (zasadę określoną
w art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), z tym że wówczas roczna
stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 %. (art. 22m ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych).
14.4.1.3 Indywidualne stawki amortyzacyjne

Osoby zajmujące się wynajmowaniem mieszkań często stosują indywidualnie ustalone stawki
amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych
do ewidencji danego podatnika (art. 22j ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Definicję budynków i lokali używanych lub ulepszonych podaje art. 22j ust. 3 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych:
 używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez
okres 60 miesięcy, lub
 ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na
ulepszenie stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
Należy zwrócić uwagę, że nieruchomość można uznać za ulepszoną, jeżeli wydatki poniesione na
przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację spowodowały wzrost wartości
użytkowej. Nie możemy zatem stosować indywidualnych stawek amortyzacyjnych, jeśli poniesione
przez nas wydatki związane były z remontem i nie doprowadziły do ulepszenia nieruchomości.
Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 tej samej ustawy okres amortyzacji dla takich budynków (lokali) nie
może być krótszy niż 10 lat.
Dodatkowo, art. 22j ust. 1 pkt 4 tej samej ustawy mówi, że „dla budynków (lokali) niemieszkalnych,
dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5 % – 40 lat
pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do
dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.”.
Indywidualne stawki amortyzacyjne, o ile nasza nieruchomość spełnia warunki skorzystania z tego
udogodnienia, są bardzo korzystne, gdyż pozwalają, w przypadku, gdy rozliczamy się według skali
podatkowej (na zasadach ogólnych), często zminimalizować bądź wręcz obniżyć do zera, płacone
podatki od najmu. Okres amortyzacji równy 10 lat oznacza, że co roku możemy odliczyć od dochodu
bezgotówkowy koszt w wysokości 10% wartości początkowej mieszkania. Warto też zwrócić uwagę,
że ustawa mówi, że okres nie może być krótszy niż 10 lat, może być natomiast dłuższy np. 15, 20 lub
25 lat. Należy więc oszacować, jakie przychody będziemy uzyskiwać, jakie koszty ponosić (patrz
rozdział 8.4) i tak dopasować okres amortyzacji, żeby zbliżyć dochód do zera, ale niekoniecznie
generować straty. Może się wtedy okazać, że wystarczy nam okres amortyzacji o długości np. 12,5
roku (8% rocznie), a nie 10 lat. Wtedy będziemy mogli naszą nieruchomość dłużej amortyzować i
dłużej cieszyć się minimalnym podatkiem.
Należy jednak pamiętać, że indywidualnie ustalonej stawki amortyzacji nie będziemy mogli później
zmienić. Wprawdzie art. 22i ust. 5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na
obniżanie stawek amortyzacyjnych, ale możliwość ta dotyczy wyłącznie stawek podanych w Wykazie
stawek amortyzacyjnych (będącym załącznikiem do ustawy), wspomnianych w rozdziale 14.4.1.2.
Stawka amortyzacyjna ustalona indywidualnie zgodnie z art. 22j ust. 1 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych nie jest więc objęta tą możliwością wynikającą z art. 22i ust. 5
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Inaczej mówiąc, metoda indywidualnych stawek
amortyzacyjnych jest inną metodą amortyzacji, a możliwość zmiany stawki amortyzacyjnej możliwa
jest tylko przy stosowaniu metody określonej w art. 22i ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych, tj. przy stosowaniu stawek wynikających z Wykazu stawek amortyzacyjnych.
Przykład można znaleźć m.in. w interpretacji podatkowej o sygnaturze ILPB1/415-1244/10-2/AMN.
Z tego powodu indywidualną stawkę amortyzacji należy wybrać naprawdę uważnie i przy
wspomnianej minimalizacji dochodu uwzględnić np. to, że w przyszłości (za kilka lat) czynsz najmu
może wzrosnąć (chociażby o poziom inflacji), a nasze koszty (chociażby odsetki od kredytu) mogą ulec
zmniejszeniu. Może więc okazać się, że warto stawkę amortyzacji ustalić nieco wyższą, tak, że w
pierwszych latach będziemy mieć podatkową stratę, a w kolejnych minimalny dochód.
Niestety, indywidualnych stawek amortyzacyjnych nie można zastosować w przypadku
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także spółdzielczego prawo do
lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Prawa te są,
zgodnie z art. 22b ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczane do wartości
niematerialnych i prawnych. A wspomniany wyżej art. 22j tej samej ustawy, mówiący o możliwości
zastosowania amortyzacji „przyspieszonej” nie ma zastosowania do wartości niematerialnych i
prawnych a jedynie do środków trwałych. Przykład można znaleźć w interpretacjach podatkowych o
sygnaturach IBPBII/2/415-1189/09/AK lub ITPB1/415-42/12/PSZ.
14.4.1.4 Metody amortyzacji i dokonywanie odpisów

Przed rozpoczęciem amortyzacji każdego środka trwałego powinniśmy wybrać dla każdego z nich
jedną z metod amortyzacji (art. 22h ust. 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) np.
metodę liniową (wg stawek określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych – patrz rozdział
14.4.1.2), metodę uproszczoną (patrz rozdział 14.4.1.1) albo indywidualnych stawek amortyzacyjnych
(patrz rozdział 14.4.1.3). Wybraną metodę mamy obowiązek stosować do pełnego zamortyzowania
danego środka trwałego (art. 22h ust. 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W rozliczaniu najmu najczęściej stosuje się liniową metodę amortyzacji lub amortyzcję według
indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Polegają one na pomnożeniu wartości początkowej środka
trwałego przez odpowiednią stawkę amortyzacyjną i zaliczenie otrzymanej kwoty do kosztów
uzyskania przychodów w każdym kolejnym roku podatkowym.
Zgodnie z art. 22h ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów
amortyzacyjnych możemy dokonywać w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co
kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Ten sam artykuł ww. Ustawy mówi również,
iż „Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji,
nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do
ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego.” Oznacza to mniej więcej tyle, że jeśli
zaczęliśmy amortyzację w trakcie roku podatkowego, to do kosztów uzyskania przychodu wliczamy
tylko odpowiednią część rocznej amortyzacji np. zaczynając amortyzację w październiku, możemy
odliczyć tylko ¼ rocznej kwoty amortyzacji (za okres październik – grudzień, czyli jeden kwartał).
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego lub wartości
niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w
którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w
którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w
którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1
Przypominam, że art 22i ust. 5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala nam
również na czasowe obniżenie stawki amortyzacyjnej: „Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie
stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się
począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, albo od pierwszego
miesiąca każdego następnego roku podatkowego.”.
Zwracam jednak uwagę, że jest to możliwe tylko dla stawek z Wykazu stawek amortyzacyjnych, a
więc np. nie można tego artykułu zastosować do indywidualnych stawek amortyzacyjnych (patrz
rozdział 14.4.1.3).
14.4.1.5 Składniki majątku o wartości nie przekraczającej 3500 zł

W przypadku, gdy wejdziemy w posiadanie składnika majątku (o przewidywanym okresie dłuższym
niż rok) o wartości początkowej nie przekraczającej 3500 zł, możemy, wedle własnego wyboru,
zastosować jeden z trzech sposobów postępowania:
 nie uznawać tego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną.
Wydatki poniesione na jego nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu
oddania go do używania (art. 22d ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych);
 uznać ten składnik majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną i zamortyzować
go jednorazowo w miesiącu oddania go do używania, albo w miesiącu następnym (art. 22f ust. 3
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych);
 uznać ten składnik majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną i zamortyzować
go tak jak każdy inny środek trwały o wartości początkowej przewyższającej 3500 zł np. liniowo
(art. 22f ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W praktyce najczęściej stosuje się sposób pierwszy tj. wydatki na taki składnik majątku (o wartości
nie przekraczającej 3500 zł) np. kuchnię, lodówkę traktuje się jako koszty uzyskania przychodu w
miesiącu oddania go do używania.
14.4.1.6 Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Z amortyzacją związane jest prowadzenie ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych
i prawnych. Tak naprawdę, ustawodawca nie określił jasno, czy prowadzenie ewidencji w najmie jest
obowiązkowe. Art. 22n ust. 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że w razie
braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy
amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Z drugiej strony, art. 22n ust. 2 tej samej
ustawy mówi, że obowiązek ten dotyczy podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i
rozchodów. Niemniej, nawet jeśli zinterpretujemy to, że prowadzenie ewidencji w przypadku najmu
nie jest obowiązkowe, na pewno warto, mimo wszystko, to robić, chociażby po to, żeby ułatwić sobie
prawidłowe wyliczenie kosztów amortyzacji.
Elementy, które powinna zawierać ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
prawnych określa art. 22n ust. 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
1. liczbę porządkową;
2. datę nabycia;
3. datę przyjęcia do używania;
4. określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;
5. określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;
6. symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;
7. wartość początkową;
8. stawkę amortyzacyjną;
9. kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania
tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do
ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;
10. zaktualizowaną wartość początkową;
11. zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;
12. wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;
13. datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.
Przypominam, że, zgodnie z art. 22n ust 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie
ma obowiązku wprowadzenia nieruchomości mieszkalnej do ewidencji środków trwałych i wartości
niematerialnych i prawnych, jeśli jej wartość początkowa została określona w sposób uproszczony tj.
zgodnie z art. 22g ust. 10 Ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (ale stawka amortyzacji w
metodzie uproszczonej zawsze wynosi 1,5% rocznie).
Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w
ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania (art. 22n ust 4 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych).
Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych może przybrać bardzo różną
formę np. wypełnionej ręcznie książki ze wzorem ewidencji, wydrukowanej tabeli (czy tabelek) z
komputera, wypełnionych ręcznie; kartki z ręcznie narysowaną i wypełnioną tabelą, byle zawierała
ona odpowiednie dane.
Marcin rozlicza podatki od wynajmu według skali podatkowej, zaczął więc prowadzić
ewidencję środków trwałych
Wynajmowane mieszkanie Marcin nabył od developera. Jako dokument stwierdzający nabycie

zastosował akt notarialny sprzedaży mieszkania, a wartość początkową określił zgodnie z art. 22g ust.
1 pkt 1 oraz ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę kwotę
zapłaconą developerowi, koszt aktu notarialnego oraz udokumentowane fakturami i rachunkami
koszty wykończenia mieszkania. Marcin wynajmuje tylko jedno mieszkanie, tak więc w tabeli wypełnił
tylko jedną pozycję.
Ewidencja środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych
Podatnik Marcin Wójtowicz Rok: 2013
L.p. Data nabycia Składnik majątku Symbol KŚT: Data i przyczyna likwidacji/data zbycia Uwagi
10 s tyczni a 2013 Loka l mi es zka l ny Wartość początkowa: 253 200,00
Data przyjęcia do używania Dokument nabycia Wartość ulepszenia: -
29 l utego 2013 Akt notari a l ny s przeda ży Zaktualizowana wartość początkowa: 253 200,00
1
Stawka amortyzacyjna: 1,5% Odpisy za dany rok: 3 165,00 Odpisy narastająco: 3 165,00 Zaktualizowana kwota odpisów:
I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII
316,50 316,50 316,50 316,50 316,50 316,50 316,50 316,50 316,50 316,50
Wartość początkowa:
Data przyjęcia do używania Dokument nabycia Wartość ulepszenia:
Zaktualizowana wartość początkowa:
2
Stawka amortyzacyjna: Odpisy za dany rok: - Odpisy narastająco: Zaktualizowana kwota odpisów:
3
4
Strona nr: 1
Plik w formacie XLS zawierające przykładową ewidencję środków trwałych i wartości

niematerialnych i prawnych dla Marcina oraz wzór ewidencji są częścią pakietu dokumentów
do nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl.
14.4.1.7 Amortyzacja podczas pustostanu

Często pojawia się pytanie, czy odpisy amortyzacyjne podczas pustostanu, czyli wtedy, kiedy nasza
nieruchomość stała pusta, a my szukaliśmy najemcy, można zaliczyć do kosztów uzyskania
przychodów. Odpowiedź twierdzącą daje treść interpretacji podatkowej o sygnaturze IPPB1/415-
1140/10-4/MT.
Jak stwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w treści powyższej interpretacji: „Z treści art.
22a [Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych] wynika, że odpisy amortyzacyjne od
wynajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy
najmu, bowiem brak najemcy powoduje, że dany środek trwały nie zużywa się w kategoriach prawno-
podatkowych. Zatem gdy środek trwały nie jest przedmiotem najmu odpisy amortyzacyjne
dokonywane od tego środka nie powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Jednakże w świetle […] art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy
podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu
zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to
w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli Wnioskodawca w istocie
udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu odpisy
amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.”
14.4.2 Amortyzacja przy rozliczaniu ryczałtem

Przy rozliczaniu najmu prywatnego ryczałtem mamy obowiązek prowadzić wykaz środków trwałych
oraz wartości niematerialnych i prawnych (wykaz jest czymś innym niż wspomniana w poprzednim
rozdziale ewidencja). Oczywiście, rozliczając się ryczałtem nie rozliczamy kosztów uzyskania
przychodu (a więc nie możemy odliczyć amortyzacji od przychodu).
Sposób prowadzenia takiego wykazu określa art. 14 i 15 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17
grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz
wartości niematerialnych i prawnych.
Wykaz powinien zawierać co najmniej następujące dane (art. 14 ust. 1 powyższego rozporządzenia):
1. liczbę porządkową;
2. datę nabycia;
3. datę przyjęcia do używania;
4. określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;
5. określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;
6. symbol Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) wydanej na podstawie odrębnych przepisów;
7. wartość początkową;
8. stawkę amortyzacyjną;
9. zaktualizowaną wartość początkową;
10. datę likwidacji oraz przyczynę likwidacji albo datę zbycia środka trwałego lub wartości
niematerialnej i prawnej.
Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w
wykazie najpóźniej w miesiącu przyjęcia ich do używania (art. 14 ust. 3 powyższego rozporządzenia).
Podatnik jest obowiązany zbroszurować wykaz i kolejno ponumerować jego karty (art. 14 ust. 4
powyższego rozporządzenia).
Wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych może przybrać bardzo różną
formę np. wypełnionej ręcznie książki ze wzorem wykazu, wydrukowanej tabeli (czy tabelek) z
komputera, wypełnionych ręcznie; kartki z ręcznie narysowaną i wypełnioną tabelą; tekstu bez żadnej
tabelki, byle zawierał on odpowiednie dane.
Patrycja rozlicza podatki od wynajmu ryczałtem, stworzyła więc wykaz środków trwałych
Wynajmowane mieszkanie Patrycja odziedziczyła po swojej babci, tak więc jako dokument
stwierdzający nabycie podała orzeczenie stwierdzenia nabycia spadku, a wartość początkową
określiła, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako
wartość rynkową mieszkania z dnia nabycia spadku. Patrycja wynajmuje tylko jedno mieszkanie, tak
więc w tabeli wypełniła tylko jedną pozycję.
Wykaz środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych
Podatnik Patrycja Jagielska Rok 2013
L.p. Data nabycia Składnik majątku Symbol KŚT Data i przyczyna likwidacji/data zbycia Uwagi
1 l utego 2013 Loka l mi es zka l ny Wartość początkowa 80 000,00
1 Data przyjęcia do używania Dokument nabycia Zaktualizowana wartość początkowa 80 000,00
1 ma ja 2013 Orzeczeni e s twi erdzeni a na byci a s pa dku Stawka amortyzacyjna 1,5%
2 Data przyjęcia do używania Dokument nabycia Zaktualizowana wartość początkowa
Stawka amortyzacyjna
Strona nr 1
Pliki w formacie XLS zawierające przykładowy wykaz środków trwałych i wartości

niematerialnych i prawnych dla Patrycji oraz wzór wykazu są częścią pakietu dokumentów do
nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl.
W razie zmiany formy opodatkowania (np. z zasad ogólnych) na ryczałt, jeżeli prowadziliśmy
ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzimy ją dalej zamiast
wykazu, ponieważ właściwie prowadzona ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych
i prawnych zawiera wszystkie elementy niezbędne w ryczałcie ewidencjonowanym (art. 14 ust. 6
Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia ewidencji
przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych).
14.5 Rozliczenie kredytu

To, czy koszty kredytu, służącego do sfinansowania wynajmowanego mieszkania, są kosztami
uzyskania przychodu, jest szczególnie istotne dla osób rozliczających podatek od najmu według skali
podatkowej oraz poprzez działalność gospodarczą.
14.5.1 Kredyty w złotówkach

Raty kredytów dzielą się na dwie części: spłatę odsetek i spłatę kapitału. Każda z tych części jest w
przepisach podatkowych inaczej traktowana.
14.5.1.1 Spłata odsetek

Wydaje się, że na podstawie Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz wielu
interpretacji podatkowych wydanych przez Izby Skarbowe można stwierdzić, że odsetki stanowią
koszt uzyskania przychodu. Art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek
(kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).
Odsetki te są kosztem, jeśli spełniają kilka warunków:
 pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, czyli zgodnie z art. 22 ust. 1

Ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub
zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Jeśli kredyt był przeznaczony na zakup
mieszkania, które wynajmujemy, spełnienie tego warunku wydaje się dość proste. Niemniej,
ciężar wskazania tego związku spoczywa na podatniku.
 są faktycznie zapłacone, gdyż art. 23 ust. 1 pkt 32 tej samej ustawy mówi, że nie uważa się za
koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od
zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Fakt, że nie możemy uznać za koszt
uzyskania przychodów odsetek, których nie zapłaciliśmy, wydaje się być zrozumiały. Koszty
odsetek rozliczamy w dniu faktycznej ich zapłaty.
 nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji, gdyż art. 23 ust. 1 pkt
33 mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic
kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych
inwestycji. „W koszty” możemy więc wpuścić odsetki zapłacone od momentu przekazania
lokalu do używania (patrz również interpretacja podatkowa o sygnaturze ITPB1/415-
787b/11/WM).
14.5.1.2 Spłata kapitału

Wspomniany już wyżej art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) [..].
Ten punkt wyraźnie mówi, że spłata kapitału nie będzie kosztem uzyskania przychodu. Istnieje tutaj,
jak zawsze w polskim prawie podatkowym, pewien wyjątek, ale o tym piszę poniżej.
Podsumowując – dla kredytu w złotówkach sprawa wydaje się prosta – odsetki faktycznie zapłacone
po oddaniu mieszkania do używania możemy uznać za koszt uzyskania przychodu, w przeciwieństwie
do spłaty kapitału kredytu.
14.5.2 Kredyty oparte o inne waluty

Sprawa przestaje być taka prosta, jeśli weźmiemy pod uwagę inne rodzaje kredytów. Z punktu
widzenia rozliczenia podatku od najmu warto wyróżnić:
 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, które były bardzo popularne na polskim rynku
w okresie boomu nieruchomościowego kilka lat temu. Wszystko wskazuje na to, że kredyty
waloryzowane (denominowane lub indeksowane) kursem waluty obcej są kredytami w
złotówkach, a nie w walucie. Ich spłata jest natomiast zależna od kursu waluty, na podstawie
którego liczona jest wysokość rat w złotówkach. Można wyróżnić dwa rodzaje kredytów
waloryzowanych kursem waluty obcej:
o Kredyt denominowany kursem waluty obcej – udzielany i spłacany w złotówkach, ale
wysokość kredytu w umowie jest określona w walucie obcej. Kredytobiorca
otrzymuje kwotę w złotówkach, wyliczoną na podstawie kwoty kredytu przeliczonej
na złotówki według kursu z dnia wypłaty. Oznacza to, że kredytobiorca może, ze
względu na wahania kursu waluty, otrzymać w dniu wypłaty inną kwotę w
złotówkach niż ta, o której była mowa w dniu podpisania umowy kredytowej.
o Kredyt indeksowany kursem waluty obcej – udzielany i spłacany w złotówkach, a
wysokość kredytu w umowie jest określona również w złotówkach. Przeliczenie na
walutę obcą następuje w dniu wypłaty, według kursu z dnia wypłaty. Kredytobiorca
otrzymuje wtedy w złotówkach dokładnie taką kwotę, o której była mowa w dniu
podpisania umowy.
 Kredyty waloryzowane (denominowane lub indeksowane) kursem waluty obcej, których
spłaty (kapitału i odsetek), na podstawie tzw. ustawy antyspreadowej (Ustawa z dnia 29
lipca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw), dokonujemy
w walucie obcej.
 Kredyty w walucie obcej – udzielane i spłacane w walucie obcej.
W przypadku wymienionych wyżej rodzajów kredytów powstaje bardzo istotne pytanie: jaki koszt
raty wyrażony w złotówkach możemy uznać za koszt uzyskania przychodu, czy też jaki kurs waluty
zastosować przy przeliczaniu rat na złotówki na cele rozliczenia podatku.
Pierwszym krokiem do prawidłowego rozliczenia kosztów związanych z kredytem zaciągniętym na
zakup wynajmowanego lokalu jest określenie, jaki to kredyt:
 Waloryzowany,
 Waloryzowany, ale spłacany w walucie, czy też

 Walutowy.
Poniżej przedstawiam swoje przemyślenia na temat tego, w jaki sposób rozliczać każdy rodzaj tych
kredytów tj. jak rozliczać spłatę odsetek i spłatę kapitału. Ostrzegam jednak, że są to tylko moje
przemyślenia, z którymi niekoniecznie muszą zgodzić się urzędnicy w urzędach skarbowych.
14.5.2.1 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej

Zgodnie z tym, co napisałem wcześniej dla kredytów czysto złotówkowych, odsetki od takich
kredytów, spełniające wymienione wcześniej warunki (powiązania z przychodami, faktycznej zapłaty
po oddaniu mieszkania w używanie), stanowią koszt uzyskania przychodu. Kredyty waloryzowane są
kredytami w złotówkach, spłacanymi w złotówkach, tak więc, po wydzieleniu z zapłaconej przez nas
raty w złotówkach części odsetkowej, po prostu w całości wrzucamy tę część odsetkową w koszty.
Spłaty kapitału natomiast, również zgodnie z tym co napisałem wcześniej, nie możemy uznać za
koszty uzyskania przychodu. Jednakże od 1 stycznia 2009 roku w Ustawie o podatku dochodowym od
osób fizycznych znajduje się ciekawy zapis w art. 23 ust. 1 pkt 8 mówiący iż [...] kosztem uzyskania
przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była
waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
- pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału
większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu
kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu).
Jeśli więc zwracamy kapitałową część raty wg kursu wyższego niż kurs wypłaty, możemy wrzucić w
koszty różnicę.
Z drugiej strony jest jeszcze zapis w art. 14 ust. 2 pkt 7g, który mówi, że przychodem z działalności
gospodarczej są również [...] przychody osiągnięte w związku ze zwrotem lub otrzymaniem pożyczki
(kredytu), jeżeli pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, w przypadku gdy: [...]
b) pożyczkobiorca (kredytobiorca) zwraca tytułem spłaty pożyczki (kredytu) środki pieniężne
stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty otrzymanej pożyczki (kredytu) – w
wysokości różnicy pomiędzy kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
Warto zwrócić uwagę, że art. 23 ust. 1 pkt 8 dotyczy wszystkich, natomiast art. 14 ust. 2 pkt 7g
wydaje się dotyczyć wyłącznie przychodów z działalności gospodarczej. Wydaje mi się, że konieczność
uznawania przychodu tylko dla osób prowadzących działalność gospodarczą mogła być przeoczeniem
ustawodawcy.
Tak więc dla kredytów waloryzowanych jako koszt bierzemy odsetki faktycznie spłacone w
złotówkach plus różnica w spłacie kapitału wynikająca z różnicy kursów waluty w dniu wypłaty
kredytu i w dniu spłaty raty kredytu (w zależności od tego, która wartość jest mniejsza, rozpoznajemy
koszt lub przychód, przy czym konieczność rozpoznawania przychodu dotyczy tylko osób
rozliczających najem przez działalność gospodarczą).
W przypadku kredytów waloryzowanych (denominowanych lub indeksowanych) kursem waluty obcej
nie występują różnice kursowe, ponieważ, zgodnie z treścią art. 24c ust. 2 pkt 4 i 5 oraz art. 24c ust. 3
pkt 4 i 5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstają one tylko w przypadku
kredytu (pożyczki) udzielonego bądź otrzymanego w walucie obcej.
14.5.2.2 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, ale spłacane w walucie

Ustawa z dnia 29 lipca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw, czyli
tzw. ustawa antyspreadowa umożliwiła kredytobiorcom, którzy zawarli umowę o kredyt
denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, spłatę rat kapitałowo-
odsetkowych a także spłatę całości lub części kredytu przed terminem bezpośrednio w tej walucie.
Odsetki od takiego kredytu, jeśli spełniają wymienione wcześniej warunki, stanowią koszt uzyskania
przychodu. Spłacamy je jednak w walucie, którą mogliśmy pozyskać wcześniej, powstaje więc
pytanie, według jakiego kursu powinniśmy je przeliczyć na złotówki w celu uwzględnienia w
kosztach?
Sensownym rozwiązaniem wydaje się być zastosowanie art. 11a ust. 2 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że koszty poniesione w walutach obcych przelicza się
na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia
roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
Ustawa anyspreadowa, wydaje się, nie zmienia automatycznie rodzaju kredytu z waloryzowanego na
kredyt w walucie. Jeśli więc są one nadal kredytami waloryzowanymi (mimo tego, że spłacanymi w
walucie), nadal powinna obowiązywać zasada opisana wcześniej dla kredytów waloryzowanych
spłacanych w złotówkach. Powinniśmy więc uwzględnić w kosztach albo w przychodach (w
przychodach tylko przy działalności gospodarczej) różnicę w spłacie kapitału wynikającą z różnicy
kursów waluty w dniu wypłaty kredytu i w dniu spłaty raty kredytu.
Podobnie jak w przypadku kredytów waloryzowanych spłacanych w złotówkach, dla kredytów
waloryzowanych, ale spłacanych w walucie obcej, nie powinny występować różnice kursowe (bo one
dotyczą tylko kredytów w walucie obcej).
14.5.2.3 Kredyty w walucie obcej

Odsetki od kredytu udzielonego, wypłaconego i spłacanego w walucie obcej, jeśli spełniają
wymienione wcześniej warunki (powiązania z przychodami, faktycznej zapłaty po oddaniu mieszkania
w używanie), stanowią koszt uzyskania przychodu. Ponownie powstaje pytanie, według jakiego kursu
powinniśmy je przeliczyć na złotówki w celu uwzględnienia w kosztach?
Sensownym rozwiązaniem wydaje się, ponownie, zastosowanie art. 11a ust. 2 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że koszty poniesione w walutach obcych przelicza się
na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia
roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.
A co ze spłatą kapitału w przypadku raty kredytu w walucie obcej? Oczywiście, zgodnie ze
wspomnianym art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa
się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) [..].
Czy powinniśmy jednak przy spłacie kapitału uwzględnić chociaż różnice kursowe przy spłacie
kapitału?
W interpretacji podatkowej o sygnaturze ITPB1/415-787b/11/WM Izba Skarbowa stwierdziła, że w
przypadku źródła przychodu „najem” nie mamy do czynienia z różnicami kursowymi, o których mowa
w art. 14b i 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Art. 24c ust. 10 mówi, że zasady
ustalania różnic kursowych określone w ust. 1–9 tegoż artykułu stosują podatnicy prowadzący
działalność gospodarczą lub działy specjalne produkcji rolnej.
Jeśli więc rozliczasz się poprzez najem prywatny i finansujesz wynajmowany lokal kredytem w
walucie obcej, nie powinieneś uwzględniać różnic kursowych.
Natomiast jeśli rozliczasz najem poprzez działalność gospodarczą, wychodzi na to, że powinieneś
rozliczać różnice kursowe w odniesieniu do kapitałowych części rat kredytów (pożyczek), zgodnie z
brzmieniem art. 24c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
14.5.3 Inne informacje dotyczące rozliczania kosztów kredytu

Przy rozliczaniu kredytu inaczej traktujemy spłatę kapitału, inaczej spłatę odsetek. Oznacza to, że z
płaconej co miesiąc raty kredytu należy wyodrębnić odsetki. W przypadku, gdy bank podaje
informację o wysokości raty w rozbiciu na odsetki i kapitał, nie stanowi to problemu (po prostu
dodajemy do kosztów część odsetkową).
W przypadku, gdy bank podaje nam tylko wysokość raty bez rozbicia na odsetki i kapitał, można
wyliczyć część odsetkową na bazie informacji o kapitale pozostałym do spłaty (bank podaje taką
informację w każdym miesiącu). Przykładowo, w lipcu wysokość raty wyniosła 900 zł (kapitał i odsetki
łącznie). Kapitał pozostały do spłaty przed wpłaceniem tej raty wynosił 100 000 zł, a po wpłaceniu tej
raty 99 625 zł. Oznacza to, że w powyższej racie 375 zł stanowiło spłatę kapitału, a więc część
odsetkowa wynosiła: 900 zł raty - 375 zł kapitału= 525 zł odsetek.
Wydaje się, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego można zaliczyć
także koszty ubezpieczenia takiego lokalu oraz wydatki związane z wymaganym przez bank, w
związku z zawartą umową kredytową, ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy. W każdym razie takie
podejście można znaleźć w interpretacji podatkowej o sygnaturze ITPB2/415-493/09/TJ.
Jak widać z treści powyżej, nasi polscy ustawodawcy jak zwykle nie docenili złożoności zagadnienia i
stworzyli zasady, które bardzo trudno jednoznacznie interpretować. Z tego względu przy rozliczaniu
kredytu zawsze warto zapytać Urzędu Skarbowego albo uzyskać interpretację podatkową.
14.6 Koszty czasowo niewynajmowanej nieruchomości (podczas tzw.
pustostanu)
Wydaje się, że koszty poniesione podczas tzw. pustostanu, czyli wtedy, kiedy nasza nieruchomość
stała pusta, a my szukaliśmy najemcy, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Na poparcie
tej tezy można wskazać treść interpretacji podatkowych o sygnaturach IPPB1/415-14/10-2/ES oraz
IPPB1/415-1140/10-4/MT.
Jak stwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w drugiej z wymienionych interpretacji (o

sygnaturze IPPB1/415-1140/10-4/MT): „W świetle […] art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie
wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono
dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca w
istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie
służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego
lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik,
a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych
kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów,
zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.”
Przytoczona interpretacja odnosi się również do kwestii amortyzacji tj. stwierdza, że odpisy
amortyzacyjne podczas pustostanu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów (patrz rozdział
14.4.1.7).
15 Rozliczenia opłat związanych z lokalem
Rozliczenia pomiędzy wynajmującym i najemcą muszą obejmować również opłaty związane z
przedmiotem najmu (przykładowo: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
opłata za wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, gaz). Wydatki te powinny obciążać oczywiście
najemcę, ale sposób ich rozliczania ma duży wpływ na obowiązki podatkowe.
Sposobów rozliczania z najemcami opłat związanych z przedmiotem najmu, przede wszystkim opłat
za media, jest zapewne wiele. Poniżej opisuję podstawowe metody, wraz z ich konsekwencjami
podatkowymi.
15.1 Wszystkie rachunki otrzymuje najemca (często przychodzą po prostu

pocztą na adres wynajmowanego mieszkania) i ma obowiązek je
zapłacić
Zalety:
 Ograniczenie pracy po stronie wynajmującego (tzw. “papierkową” pracę wykonuje najemca)
Wady:
 Trudno jest kontrolować, czy najemca rzeczywiście płaci rachunki, w związku z tym mogą powstać
zaległości. W większości przypadków umowy są podpisane na właściciela, a nie najemcę, w
związku z tym za zaległości zrobione przez najemcę odpowiadać będzie właściciel. Można
oczywiście dążyć do tego, żeby wszystkie media były przepisane na najemcę. Niemniej, w wielu
przypadkach przeniesienie zobowiązania na nazwisko najemcy będzie trudne (np. w przypadku
opłat do spółdzielni czy wspólnoty). Ponadto, nawet jeśli umowa będzie na nazwisko najemcy i
przestanie on płacić, dostawca może zablokować możliwość korzystania z jego usług w naszym
lokalu (niezależnie od tego, że to najemca zawinił). A wtedy trudno będzie zapewnić te usługi
następnemu najemcy. Z taką sytuacją spotkałem się np. w przypadku energii elektrycznej, a także
telewizji kablowej.
 Rachunki i rozliczenia czasami przychodzą z opóźnieniem, nawet kilkumiesięcznym, wiec może
się okazać, że są zaległości względem dostawców, a w międzyczasie najemca już się wyprowadził
 Konieczność przekazywania rachunków najemcy (jeśli nie przychodzą na adres wynajmowanego
mieszkania)
 Trudności przy rozliczeniu na koniec umowy najmu (trzeba ustalić saldo względem wszystkim
dostawców)
Konsekwencje podatkowe:
W przypadku, gdy rachunki są płacone bezpośrednio przez najemcę, jego wpłaty robione na konta
dostawców nie stanowią naszego przychodu. Podobnie, nie możemy tych wydatków potraktować
jako koszty. Z punktu widzenia podatkowego jest to najprostszy sposób rozliczania mediów z
najemcami. Jednak ze względu na wymienione wyżej wady nie polecam tej formy rozliczeń opłat z
najemcami.
15.2 Wszystkie rachunki płaci wynajmujący i są one wliczone w czynsz
płacony przez najemcę (dotyczy umów podpisanych na właściciela)
Zalety
 Prostota – nie ma problemu rozliczeń z najemcą
Wady
 Najemca może zużywać media bez ograniczeń, nie ma motywacji do oszczędzania

prądu/wody/ogrzewania, co może prowadzić do strat po stronie wynajmującego
 Wynajmujący ponosi ryzyko wzrostu cen mediów
 Wynajmujący musi poświęcać czas na płacenie rachunków
Konsekwencje podatkowe:
W przypadku, gdy rachunki są płacone przez wynajmującego, stanowią one koszt uzyskania
przychodu. W przypadku, gdy rozliczasz się według skali podatkowej, pomniejszą one dochód
(oczywiście, o ile spełniają warunki dotyczące kosztów opisane w rozdziale 14.3). W przypadku, gdy
rozliczasz się ryczałtem, nie mają one znaczenia tj. nie wpływają na wysokość podatku.
Tego rozwiązania, ze względu na wady wymienione wyżej, zdecydowanie nie polecam przy wynajmie
długoterminowym. Z drugiej strony, jest to rozwiązanie najczęściej stosowane przy wynajmie
krótkoterminowym np. w apartamentach wakacyjnych.
15.3 Rachunki płaci wynajmujący, ale co miesiąc pobiera od najemcy

zaliczkę na media (dotyczy umów podpisanych na właściciela)
Zalety
 Kontrola nad stanem rozliczeń z dostawcami (można uniknąć zaległości względem nich i np.
przykrego w skutkach wyłączenia prądu)
 Wynajmujący nie musi kredytować rachunków najemcy
Wady
 Wymaga rozliczeń z najemcą, żeby uniknąć zbyt dużych zaległości względem wynajmującego lub
względem najemcy
 Wymaga oszacowania miesięcznych wydatków na media na początku umowy i aktualizacji kwoty
co jakiś czas np. co 3-12 miesięcy (co może oznaczać konieczność podpisania nowej umowy bądź
aneksu do umowy)
Konsekwencje podatkowe
Wydaje się, że w przypadku, gdy najemca wpłaca co miesiąc wynajmującemu zaliczkę na media, czyli
stałą kwotę określoną w umowie, stanowi ona przychód wynajmującego.
Przy rozliczaniu sie z urzędem skarbowym według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), opłaty za
media ponoszone przez wynajmującego (w długim okresie równe wpłacanym przez najemcę
zaliczkom) mogą być odliczone jako koszty. W rezultacie wpłaty zaliczki od najemcy są neutralne dla
dochodu – a na jego podstawie przecież obliczamy podatek.
W przypadku rozliczania się ryczałtem, wpłaty od najemcy, zwiększając przychód, zwiększają podatek
do zapłacenia.
15.4 Rachunki płaci wynajmujący, a najemca przekazuje mu odpowiednie

kwoty (na podstawie rachunków, faktur i stanu liczników)
Zalety
 Kontrola nad stanem rozliczeń z dostawcami (można uniknąć zaległości względem nich i np.
przykrego w skutkach wyłączenia prądu)
Wady
 Wynajmujący czasami kredytuje rachunki najemcy

 Niektóre rachunki i rozliczenia przychodzą z opóźnieniem, często nawet kilkumiesięcznym, więc
może się okazać, że rachunki są wysokie, a w międzyczasie najemca już się wyprowadził i nie
zwróci wynajmującemu ich kosztów. Niemniej, podstawowe opłaty tj. do spółdzielni lub
wspólnoty, a także za prąd, są najczęściej znane wcześniej i płacone „zaliczkowo”
 Wymaga częstych rozliczeń z najemcą, żeby uniknąć zbyt dużych zaległości względem
wynajmującego
Konsekwencje podatkowe
W przypadku, gdy najemca przekazuje kwoty wynajmującemu na pokrycie opłat związanych z

przedmiotem najmu, najistotniejsze jest, czy kwoty te powinny być traktowane jako przychód, od
którego należy zapłacić podatek. W przypadku rozliczeń według skali podatkowej (na zasadach
ogólnych) nie ma to bardzo dużego znaczenia. Nawet jeśli kwoty te doliczymy do przychodu, to
wystąpią one również po stronie kosztów (a więc będą neutralne dla dochodu). Jednak w przypadku
ryczałtu, jeśli kwoty te doliczymy do przychodu, należałoby od tych kwot zapłacić podatek ryczałtowy
(obecnie 8,5%).
Istnieje jednak sposób na to, żeby kwoty na pokrycie opłat związanych z przedmiotem najmu były
przekazywane przez najemcę wynajmującemu (a więc będzie on miał kontrolę nad stanem rozliczeń z
dostawcami mediów), ale wynajmujący nie będzie musiał ich rozpoznać jako przychód (a więc nie
będzie musiał zapłacić od nich podatku).
Jak mówi ulotka Ministerstwa Finansów na temat opodatkowania dochodów z najmu: „Do przychodu
nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem
najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie
mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo,
jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w
wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób
ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.”
Gdy zajrzymy do interpretacji podatkowych, znajdziemy tam sporo przykładów wynajmujących,
którzy uzyskali korzystne dla siebie odpowiedzi, świadczące o tym, że podatek ryczałtowy można
płacić jedynie od czynszu najmu, a nie od opłat związanych z nieruchomością (patrz, przykładowo,
interpretacje o sygnaturach IPPB1/415-804/09-2/MT, ILPB1/415-189/10-4/TW, ILPB1/415-101/10-
2/IM, IPPB1/415-42/10-2/ES, DP.I415/19/06 i IPPB1/415-736/10-2/EC).
Przykładowo, w interpretacji o sygnaturze ILPB1/415-101/10-2/IM dyrektor Izby Skarbowej w
Poznaniu stwierdził:
„Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym
samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie
wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli
czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu
osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki
(opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: kwoty
czynszu do Spółdzielni oraz opłat za gaz, prąd i internet), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest
zobowiązany do ich ponoszenia.
Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie
mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których
mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j.
Dz. u. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po
stronie wynajmującego.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to
najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków za media, wodę, energię elektryczną.
Wnioskodawca będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków.”
Na podstawie przytoczonych interpretacji wydaje się, że można pobierać od najemcy kwotę czynszu
najmu (odstępne) oraz kwoty na rachunki, a podatek ryczałtowy zapłacić jedynie od kwoty czynszu
najmu. Należy jedynie zapisać to odpowiednio w umowie najmu, tak aby opłaty te przerzucić na
najemcę, ale żeby opłacał on je za pośrednictwem wynajmującego. W umowie najmu opisanej w
rozdziale 11 poradnika kwestia ta została odpowiednio uwzględniona.
Pamiętajmy jednak, że nie wszystkie wydatki powinniśmy przerzucać na najemcę. Przykładowo, nie
można umownie przenieść na najemcę obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości, gdyż to
właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty tego podatku.
Zwracam jednak uwagę, że poszczególne organy podatkowe mogą nie podzielać powyższej opinii. W
związku z tym warto udać się do własnego US i uzyskać informację, jakie jest ich stanowisko w tej
kwestii bądź, ewentualnie, uzyskać indywidualną interpretację.
16 Jak prowadzić rozliczenia w trakcie roku podatkowego (wyliczenia
i wpłaty)
16.1 Rozliczenie miesięczne, gdy korzystamy z rozliczenia według skali
podatkowej
W przypadku, gdy rozliczamy najem prywatny według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), nie
mamy obowiązku prowadzić ewidencji przychodów i kosztów w jakiś szczególny sposób. Niemniej,
zgodnie z art. 44 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli osiągamy dochody z
najmu, jesteśmy zobowiązani do wpłaty bez wezwania w ciągu roku zaliczek na podatek dochodowy.
W związku z tym musimy znać wysokość dochodu, a więc powinniśmy prowadzić dowolną formę
ewidencji przychodów i kosztów, która zapewni wiarygodne określenie przychodów i kosztów, a w
konsekwencji dochodu. Można również wykorzystać księgę przychodów i rozchodów, którą stosuje
się przy działalności gospodarczej i która ma do tego odpowiednie rubryki.
Prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów do rozliczania najmu prywatnego według skali
podatkowej nie jest skomplikowane. Umieszczamy tam po prostu, z zachowaniem odpowiednich
zasad m.in. zasady kasowej, wszystkie udokumentowane otrzymane przychody, poniesione koszty, a
potem obliczamy dochód oraz zaliczki miesięczne.
Wysokość dochodu oraz zaliczek ustala się w następujący sposób (art. 44 ust. 3 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych):
 obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody przekroczyły

kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (tzw. kwotę wolną od podatku, która w 2013
roku wynosi 3091,49 zł – patrz rozdział 16.2);
 zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w
art. 26, 27 i 27b Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że powinniśmy
od przychodów narastająco od początku roku odjąć koszty narastająco od początku roku, a
uzyskany dochód przemnożyć przez liczbę 0,18 (podatek w pierwszym progu wynosi 18%) i odjąć
od niej 556,02 zł. W przypadku, gdy dochód przekroczy 85 528 zł, powinniśmy nadwyżkę ponad
kwotę 85 528 zł przemnożyć przez liczbę 0,32 (podatek w drugim progu wynosi 32%) i dodać do
niej 14 839,02 zł. Kwoty te wynikają ze skali podatkowej zdefiniowanej w art. 27 ust. 1 Ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródło: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
 zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od
dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.
Zgodnie z art. 44 ust. 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczki miesięczne od
dochodów, wyliczone zgodnie z powyższymi zasadami, wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego
miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc uiszcza się w terminie do 20 stycznia
następnego roku podatkowego. Możemy nie wpłacać zaliczki za ostatni miesiąc, jeśli przed upływem
terminu tej wpłaty (a więc do 20 stycznia następnego roku podatkowego) złożymy zeznanie i
zapłacimy podatek zgodnie z tym zeznaniem. Niemniej, jeśli rozliczamy najem według skali
podatkowej (na zasadach ogólnych) i łączymy przychody z najmu z przychodami z innych źródeł np.
umowy o pracę, trudno będzie złożyć zeznanie do 20 stycznia, bo do tego czasu najprawdopodobniej
nie dostaniemy informacji koniecznych do rozliczenia od naszego pracodawcy.
Warto wiedzieć, że do 2011 roku obowiązywały nieco inne zasady. Zgodnie z brzmieniem art. 44 ust.
6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującym przed 1 stycznia 2012, zaliczki
miesięczne od dochodów uiszczało się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni
tylko za okres od stycznia do listopada. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad,
uiszczało się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego (oznaczało to, że do 20 grudnia płaciło
się po prostu podwójną zaliczkę za listopad).
Właściwy numer konta US najlepiej sprawdzić na stronie internetowej urzędu (poza tym wiele
systemów do obsługi konta bankowego przez Internet posiada już wpisane odpowiednie numery
kont bankowych wszystkich urzędów skarbowych w Polsce). Należy pamiętać, żeby w formularzu
wpłaty na konto US odpowiednio wybrać symbol formularza/tytuł płatności (w tym wypadku: PIT),
identyfikator podatkowy i okres (miesiąc), którego dotyczy wpłata
Marcin rozlicza podatki od wynajmu według skali podatkowej i prowadzi uproszczoną

ewidencję przychodów i kosztów
Poda tni k Ma rci n Wójtowi cz Mi es i ąc/rok 3/2013 Strona 1

Dowód Przychody Kos zty
Lp. Da ta Wys zczegól ni eni e
ks i ęgowy zł gr zł gr
1 5.3.2013 43897645 Ods etki od kredytu 684,51
2 5.3.2013 43897848 Wpła ta czyns zu od na jemcy 1 950,00
3 8.3.2013 43898093 Opła ty a dmi ni s tra cyjne 452,00
4 31.3.2013 Ewi d. Ś.T. Amortyza cja l oka l u mi es zka l nego 316,50
Łączni e w mi es i ącu: 1 950,00 1 453,01

Łączni e w poprzedza jących mi es i ąca ch:
Na ra s tająco od początku roku: 1 950,00 1 453,01
Dochód na ra s tająco od początku roku: 496,99

Poda tek na l eżny: 0,00
Za l i czki za mi es i ące poprzedza jące: 0,00
Za l i czka za ten mi es i ąc: 0,00 <- do PIT-36

Łączni e w poprzedza jących mi es i ąca ch: 1 950,00 1 453,01
Dochód na ra s tająco od początku roku: 994,61



Dochód na ra s tająco od początku roku: 1 492,86












Pol .
32 15.10.2013 Ubezpi eczeni e 253,00
D/123/2013







Na ra s tająco od początku roku: 19 500,00 14 682,47 <- do PIT-36
Dochód na ra s tająco od początku roku: 4 817,53 <- do PIT-36

Za l i czki za ca ły rok: 311,00 <- do PIT-36
W ewidencji widać, że opłaty administracyjne zmniejszyły się w lipcu (Marcin dostał powiadomienie
od wspólnoty), a w październiku Marcin zapłacił za ubezpieczenie mieszkania.
Marcin rozpoczął wynajem w marcu, a dopiero we wrześniu dochód przekroczył kwotę wolną od
podatku i pojawiła się konieczność wpłaty zaliczki na podatek w wysokości 79 zł. Termin wpłaty tej
zaliczki mijał 21 października 2013 (bo 20 października 2013 to niedziela), ale Marcin wpłacił ją na
konto swojego US wcześniej. W październiku dochód wzrósł, tak więc pojawiła się konieczność zapłaty
zaliczki za październik w wysokości 47 zł (termin do 20 listopada 2013). W grudniu Marcin zapłacił
zaliczkę za listopad (93 zł, w terminie do 20 grudnia 2013). Zaliczkę za grudzień zapłacił w wysokości
92 zł, w terminie do 20 stycznia 2014.
Ostatnia tabela, zawierająca rozliczenie grudnia, zawiera wartości, które Marcin będzie musiał
wpisać w rozliczeniu rocznym
Pliki w formacie XLS zawierające przykładową uproszczoną ewidencję przychodów i kosztów

dla Marcina oraz wzór takiej ewidencji są częścią pakietu dokumentów do nabycia na stronie
16.2 Kwota wolna od podatku i wynajem

Jako uzupełnienie poprzedniego rozdziału, chciałbym poniżej dodatkowo wyjaśnić kwestię kwoty
wolnej od podatku (czy też kwoty zmniejszającej podatek), zaliczek na podatek wpłacanych w trakcie
roku podatkowego i wpływu kwoty wolnej od podatku na te zaliczki. W szczególności, jak obliczać te
zaliczki, jeśli mamy więcej niż jedno źródło przychodów np. umowę o pracę oraz wynajem.
Na samym początku warto wyjaśnić sobie, co to jest kwota wolna od podatku (a ściślej kwota
dochodu wolnego od podatku). Wynika ona ze wspomnianego wyżej art. 27 ust. 1 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Mówi on, iż:
Podatek dochodowy [...] pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali:
Spójrzmy na pierwszą linię tabeli – mówi ona, że gdy podstawa opodatkowania nie przekracza 85 528
zł rocznie, to podatek wynosi 18% minus kwota zmniejszająca podatek 556,02 zł. Oznacza to, że
dopiero powyżej pewnej kwoty dochodu podatek będzie większy od zera. A jaka to będzie kwota?
Dokładnie 3091,49 zł, ponieważ, po zaokrągleniu do pełnych złotych (na podstawie art. 63 ust. 1
Ordynacji podatkowej), a więc do kwoty 3091 zł oraz wyliczeniu podatku wg formuły:
18% * 3091 zł – 556,02 zł
otrzymamy 0,36 zł podatku, co po ponownym zaokrągleniu do pełnego złotego (ponownie, na

podstawie art. 63 ust. 1 Ordynacji podatkowej) da nam kwotę podatku do zapłacenia w wysokości 0
zł.
Gdy jednak weźmiemy kwotę o 1 grosz wyższą tj. 3091,50 zł, po zaokrągleniu do pełnych złotych
otrzymamy 3092 zł, a po wyliczeniu podatku wg formuły:
18% * 3092 zł – 556,02 zł
otrzymamy kwotę podatku 0,54 zł, co, po ponownym zaokrągleniu, da nam 1 zł podatku do
zapłacenia.
Powyższy mechanizm kwoty wolnej od podatku oznacza, że dla dochodu rocznego poniżej 3091,49 zł
podatek wyniesie zero zł. Nie oznacza jednak, że możemy nie dokonywać rozliczenia. Jeśli
uzyskaliśmy przychód podlegający opodatkowaniu, mamy obowiązek rocznego rozliczenia, nawet
gdy okaże się, że podatek do zapłacenia będzie zerowy.
Kwota wolna od podatku nie ma zastosowania do wszystkich osiąganych przychodów. Możemy ją

wykorzystać tylko dla tych źródeł przychodów, które są opodatkowane według skali podatkowej.
Nie wykorzystamy jej więc przy wynajmie opodatkowanym ryczałtem, działalności gospodarczej
rozliczanej przez podatek liniowy czy kartę podatkową (chyba że mamy inne źródło przychodów
rozliczane według skali podatkowej).
Kwota wolna od podatku znacząco wpływa na sposób wyliczenia zaliczek na podatek. W przypadku,
gdy osiągamy przychód wyłącznie z jednego źródła np. z wynajmu prywatnego rozliczanego według
skali podatkowej (albo z działalności gospodarczej rozliczanej według skali podatkowej), zgodnie z art.
44 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mamy obowiązek bez wezwania
wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w art.
44 ust. 3 Ustawy. Zgodnie z tym, co napisałem w poprzednim rozdziale, jeśli osiągamy przychody z
wynajmu, jedynego naszego źródła opodatkowanego wg skali podatkowej, musimy wpłacać
miesięczne zaliczki na podatek, począwszy od miesiąca, w którym nasz dochód przekroczy kwotę
wolną od podatku.
W sytuacji, gdy naszym jedynym źródłem przychodów jest umowa o pracę, zastosowanie ma art. 32
Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie obliczamy i nie wpłacamy zaliczek
samodzielnie, ale robi to za nas płatnik (czyli pracodawca). On też może uwzględnić kwotę wolną od
podatku, jeżeli pracownik przed pierwszą wypłatą wynagrodzenia w roku podatkowym złoży
zakładowi pracy odpowiednie oświadczenie według ustalonego wzoru (art. 32 ust. 3 Ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych).
Jeśli więc nie złożymy pracodawcy odpowiednio wcześnie oświadczenia na formularzu PIT-2, że nie
osiągamy innych przychodów opodatkowanych według skali podatkowej, nie powinien on
uwzględniać kwoty wolnej od podatku podczas obliczania zaliczki na podatek płacony od naszej
pensji.
W przypadku, gdy mamy więcej niż jedno źródło przychodów opodatkowane według skali
podatkowej, sytuacja się nieco komplikuje. Najczęstszą sytuacją dla wynajmujących (czytelników tego
poradnika) jest osiąganie przychodów z dwóch źródeł – umowy o pracę oraz z wynajmu. Jednej
osobie przysługuje tylko jedna kwota wolna od podatku, nawet jeśli ma więcej niż jedno źródło
przychodów. Z tego powodu tylko przy jednym ze źródeł przychodów można uwzględnić kwotę
wolną od podatku podczas obliczania zaliczek na podatek wpłacanych podczas roku podatkowego.
Powstaje pytanie, przy którym?
Art. 44 ust. 3 Ustawy jasno mówi, że podatnicy osiągający przychód z wynajmu rozliczanego według
skali podatkowej powinni obliczać zaliczki zgodnie ze skalą zawartą w art. 27 ust. 1, a więc z
uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku. Nie ma więc możliwości jej pominięcia. Oznacza to, że
przy rozliczaniu wynajmu według skali podatkowej kwota wolna od podatku nie powinna być
uwzględniana przez pracodawcę przy obliczaniu i wpłacaniu zaliczki na podatek w naszym imieniu.
W tej sytuacji oczywiście nie powinniśmy składać pracodawcy oświadczenia, o którym mowa w art.
32 ust. 3 na formularzu PIT-2 (ponieważ uzyskujemy dochody, od których jesteśmy obowiązani
opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3).
A w przypadku, gdy złożyliśmy to oświadczenie wcześniej i pracodawca uwzględnia kwotę wolną od

podatku, a właśnie zaczęliśmy osiągać przychody z najmu opodatkowego według skali podatkowej,
powinniśmy, zgodnie z art. 32 ust. 4 (“Zakład pracy nie zmniejsza zaliczki w sposób określony w ust. 3,
jeżeli podatnik powiadomił go o zmianach stanu faktycznego wynikającego z oświadczenia”),
powiadomić pracodawcę o zmianie sytuacji.
W dużym skrócie, można powiedzieć, że, jeśli rozliczamy najem prywatny według skali podatkowej,
podczas obliczania zaliczek na podatek w trakcie roku podatkowego powinniśmy uwzględniać
kwotę wolną od podatku. Nie powinien wtedy tego robić nasz pracodawca (czyli płatnik).
Warto jeszcze dodać, że podczas obliczania zaliczek na podatek od wynajmu, bierzemy pod uwagę
tylko dochód z danego źródła przychodu, czyli z wynajmu. Nie mamy obowiązku uwzględniać
dochodu z umowy o pracę, żeby obliczyć wysokość zaliczki i to, w którym miesiącu musimy wpłacić
pierwszą zaliczkę.
A co jeśli kwotę wolną uwzględnił zarówno pracodawca jak i podatnik?
Po pierwsze, należy powiadomić pracodawcę o tym, że osiągamy przychody z innych źródeł

opodatkowane według skali podatkowej, tak, żeby przestał on uwzględniać kwotę wolną od podatku
przy rozliczaniu naszej pensji.
Po drugie, warto zdać sobie sprawę, że wprawdzie wysokość zapłaconych w ciągu roku w naszym
imieniu zaliczek będzie nieprawidłowa (ponieważ pracodawca uwzględni kwotę wolną od podatku),
to jednak zapłacimy podatek w prawidłowej wysokości po dokonaniu rozliczenia rocznego (w
rozliczeniu będziemy mieli niedopłatę).
Być może więc powinniśmy liczyć na to, że urząd skarbowy, wziąwszy pod uwagę, że nie
próbowaliśmy zaniżyć podatku, a jedynie nie zapłaciliśmy odpowiednio wysokich zaliczek, nie będzie
wyciągał z tego powodu konsekwencji.
16.3 Rozliczenie miesięczne, gdy wybraliśmy ryczałt

W przypadku gdy najem prywatny rozliczamy ryczałtem, powinniśmy prowadzić ewidencję
przychodów (art. 15 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). To, w jaki sposób to
należy robić, określa Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie
prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
prawnych. Niemniej, ustawodawca przewidział pewne ułatwienie - podatnicy osiągający
przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (a
więc właśnie z najmu), nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów, jeśli ich wysokość
wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej (art. 15 ust. 3 Ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym). Jeśli więc zadbamy o spełnienie tego warunku (co chyba nie powinno być
trudne, bo i tak zawarcie pisemnej umowy jest podstawą udanego wynajmu), nie będziemy musieli
martwić się o prowadzenie formalnej ewidencji przychodów do rozliczania podatku ryczałtem.
Oczywiście, nawet wtedy powinniśmy w jakiś uproszczony sposób rejestrować przychody, żeby móc
obliczyć podatek do zapłacenia.
Niemniej, ewidencja staje się niezbędna, jeśli mamy prawo i chcemy dokonywać w trakcie roku
podatkowego (a nie dopiero w ramach rozliczenia rocznego w PIT-28) odliczeń od przychodu lub
ryczałtu.
Zgodnie z treścią Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia
ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych:
 Ewidencję przychodów należy prowadzić według wzoru określonego w załączniku do

rozporządzenia (art. 2 ust. 1 Rozporządzenia);
 Ewidencję przychodów należy „zbroszurować i kolejno ponumerować jej karty” (art. 2 ust. 3
Rozporządzenia);
 Zapisów w ewidencji dokonuje się na podstawie dowodów potwierdzających faktyczne
uzyskanie tych przychodów (art. 4 Rozporządzenia). Pisałem już o tym w rozdziale 12.1;
 Zapisy w ewidencji są dokonywane w porządku chronologicznym, nie później niż do dnia 20
każdego miesiąca za miesiąc poprzedni (art. 8 Rozporządzenia);
 Jeżeli podatnik dokonuje od przychodów odliczeń, należy wykazać odliczenia w odrębnych
pozycjach ewidencji i zmniejszyć o te kwoty wartość przychodu stanowiącego podstawę
opodatkowania (art. 12 Rozporządzenia);
 Po zakończeniu miesiąca, w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,
należy podsumować zapisy, obliczyć i wpisać kwotę ryczałtu, a także kwoty obniżek oraz ulg
od tego ryczałtu;
 Wspólną ewidencję prowadzą m.in. małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
majątkowa, o ile nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z
nich (art. 2 ust. 2 Rozporządzenia).
Rozporządzenie zawiera też zapisy mówiące o obowiązku prowadzenia ewidencji w sposób rzetelny i
niewadliwy, a także o podejściu do błędów i niedopatrzeń w prowadzeniu ewidencji (art. 13
Rozporządzenia).
Prowadzenie ewidencji przychodów do rozliczania najmu ryczałtem nie jest skomplikowane.
Wpisujemy tam po prostu, z zachowaniem zasad wymienionych wyżej, wszystkie otrzymane
przychody, a potem obliczamy od nich ryczałt, mnożąc sumę przychodów przez liczbę 0,085 (zgodnie
z art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, podatek od przychodów z
najmu wynosi 8,5%). Następnie wpłacamy podatek na rachunek urzędu skarbowego w terminie do
20 dnia następnego miesiąca (za miesiące od stycznia do listopada), a za miesiąc grudzień - w
terminie złożenia zeznania rocznego (art. 21 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Przykładowo, za styczeń wpłacamy do 20 lutego, za luty do 20 marca itd.
Właściwy numer konta US najlepiej sprawdzić na stronie internetowej urzędu (poza tym wiele
systemów do obsługi konta bankowego przez Internet posiada już wpisane odpowiednie numery
kont bankowych wszystkich urzędów skarbowych w Polsce). Należy pamiętać, żeby w formularzu
wpłaty na konto US odpowiednio wybrać symbol formularza/tytuł płatności (w tym wypadku: PPE),
identyfikator podatkowy i okres (miesiąc), którego dotyczy wpłata. Termin zapłaty ryczałtu za
grudzień, a więc również termin złożenia zeznania rocznego za rok poprzedni to 31 stycznia roku
następnego – patrz rozdział 17.2.
Patrycja rozlicza podatki od wynajmu ryczałtem i prowadzi ewidencję przychodów
Wprawdzie wysokość przychodów Patrycji wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej i,
zgodnie z art. 15 ust. 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, Patrycja nie ma obowiązku
prowadzić ewidencji przychodów, niemniej zdecydowała się to robić m.in. po to, żeby co miesiąc
łatwo obliczyć wysokość ryczałtu do zapłacenia.
Patrycja jako przychód traktuje tylko czynsz najmu. Dzięki dobrze sformułowanej umowie najmu,
opłaty eksploatacyjne oraz za media, które wnosi najemca, nie stanowią przychodu, podlegającego
opodatkowaniu ryczałtem 8,5%.
Poda tni k Pa trycja Ja gi el s ka Mi es i ąc/rok 05/2013 Strona 1
Kwota przychodu
Numer
Kwota przychodu opoda tkowa na według s tawki opoda tkowa na
dowodu, na Ogółem przychody
Da ta według s tawki
Da ta pods tawi e (5+6+7+8+9)
Lp. uzys ka ni a Uwa gi
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
wpi s u zł gr zł gr zł gr zł gr zł gr zł gr
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 4.5.2013 4.5.2013 39720135 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Pods umowa ni e s trony 0,00 0,00 581,00 0,00 0,00 581,00 0,00
Przeni es i eni e z poprzedni ej s trony
Suma przychodów od początku mi es i ąca : 0,00 0,00 581,00 0,00 0,00 581,00 0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00
Kwota obni żek i ul g od rycza łtu 0,00
Kwota rycza łtu po uwzgl . obni żek i ul g 49,00 <- do PIT-28

Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2 5.6.2013 5.6.2013 39721243 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00

Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
3 3.7.2013 3.7.2013 39729987 581,00 581,00
4 31.7.2013 31.7.2013 39738713 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Pods umowa ni e s trony 0,00 0,00 1 162,00 0,00 0,00 1 162,00 0,00
Suma przychodów od początku mi es i ąca : 0,00 0,00 1 162,00 0,00 0,00 1 162,00 0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 99,00 0,00 0,00 99,00 0,00
Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
5 4.9.2013 4.9.2013 39808833 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00

Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
6 5.10.2013 5.10.2013 39808972 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00
Kwota przychodu
Numer
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
7 2.11.2013 2.11.2013 39992951 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00

Numer Kwota przychodu
dowodu, na Kwota przychodu opoda tkowa na według s tawki opoda tkowa na
Ogółem przychody
wpi s u którego 20% 17% 8,5% 5,5% 3% 10%
przychodu
dokona no
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
8 4.12.2013 4.12.2013 40017390 581,00 581,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Kwota rycza łtu 0,00 0,00 49,00 0,00 0,00 49,00 0,00
Suma przychodów w ca łym roku 0,00 0,00 4 648,00 0,00 0,00 4 648,00 <- do PIT-28/28A
Kwota wpła conego rycza łtu za mi es i ące od s tyczni a do l i s topa da roku poda tkowego l ub za I, II i III kwa rtał roku poda tkowego 344,00 <- do PIT-28
Warto zwrócić uwagę, że w lipcu najemca Patrycji dokonał wpłaty za lipiec (w dniu 3 lipca), a także, w
dniu 31 lipca, za sierpień. Patrycja uwzględniła to w ewidencji i wpisała obydwie wpłaty w kartę za
lipiec (zgodnie z zasadą kasową), w związku z tym ryczałt do zapłacenia za lipiec był wyższy (a z kolei
za sierpień – zerowy). Podatek za grudzień Patrycja wpłaciła dopiero, gdy dokonała rozliczenia
rocznego.
Pliki w formacie XLS zawierające przykładową ewidencję przychodów dla Patrycji oraz wzór
takiej ewidencji są częścią pakietu dokumentów do nabycia na stronie
16.4 Rozliczenie kwartalne, gdy wybraliśmy ryczałt

W przypadku, gdy wybraliśmy rozliczanie ryczałtu w trybie kwartalnym (warunki, które trzeba spełnić,
aby rozliczać ryczałt kwartalnie oraz opis tego, jak wybrać ten tryb, znajdziesz w rozdziale 9.1),
obowiązują nas te samy zasady dotyczące prowadzenia ewidencji, jakie obowiązują przy rozliczaniu
ryczałtu w trybie miesięcznym (patrz poprzedni rozdział 16.3). Różnica polega na tym, że obliczamy
ryczałt za okres kwartału (3 miesięcy) zamiast jednego miesiąca i wpłacamy go na rachunek urzędu
skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być
opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a
Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Przykładowo, za pierwszy kwartał (od 1 stycznia do 31 marca) wpłacamy do 20 kwietnia, za drugi
kwartał (od 1 kwietnia do 30 czerwca) wpłacamy do 20 lipca itd. Należy pamiętać, żeby w formularzu
wpłaty na konto US odpowiednio wybrać symbol formularza/tytuł płatności (w tym wypadku: PPE),
identyfikator podatkowy i okres (kwartał), którego dotyczy wpłata. Termin zapłaty ryczałtu za ostatni
kwartał, a więc również termin złożenia zeznania rocznego za rok poprzedni, to 31 stycznia roku
następnego – patrz rozdział 17.2.
17 Rozliczenie po zakończeniu roku podatkowego
17.1 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest rozliczany według skali
podatkowej
Rozliczając najem na zasadach ogólnych (tj. wg skali podatkowej 18%-32%), należy uwzględnić
przychody z najmu w zeznaniu rocznym PIT-36.
Dla osób, które rozliczają najem na zasadach ogólnych po raz pierwszy, istotne jest to, że, jeśli
dotychczas stosowały deklarację PIT-37 (czyli uzyskiwały wyłącznie przychody rozliczane za
pośrednictwem płatnika), to rozliczanie najmu powoduje zmianę na PIT-36.
Ostateczny termin na dokonanie rozliczenia to koniec kwietnia roku następującego po roku, którego
rozliczenie dotyczy, czyli za 2013 rok rozliczamy się do 30 kwietnia 2014 roku (gdyby ostatni dzień
kwietnia przypadł na dzień wolny, termin przesunąłby się na najbliższy dzień roboczy).
Drugą kwestią jest to, czy rozliczasz się wspólnie z małżonkiem.
W przypadku, gdy rozliczacie się oddzielnie, to dochody z najmu wspólnej własności należy
uwzględnić w obydwu zeznaniach proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej 50%).
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w odpowiednim terminie złożyliście pisemne oświadczenie o
opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu przez jednego z małżonków (patrz rozdział
9.2) – wtedy, oczywiście, należy te dochody uwzględnić tylko w jednej z deklaracji, zgodnie ze
złożonym oświadczeniem.
Uwzględnienie najmu w zeznaniu PIT-36 nie jest skomplikowane. Poniżej przedstawiam instrukcję,
jak to zrobić (przy czym nie jest to instrukcja wypełnienia całego PIT-36, a jedynie części związanych z
najmem). Nie przejmuj się, jeśli instrukcja wyda Ci się długa – jak spojrzysz na przykład (przytoczone
niżej zeznanie Marcina), wszystko stanie się jasne.
W części „D. DOCHODY I STRATY ZE ŹRÓDEŁ PRZYCHODÓW” formularza PIT-36 w pozycji „6. Najem
lub dzierżawa” wpisujemy po kolei:
W kolumnie „Przychód”: sumę przychodów uzyskanych od najemców w ostatnim roku (gdy
rozliczamy najem jako oddzielne źródło przychodów, a nie poprzez działalność gospodarczą,
pamiętajmy, że uwzględniamy jedynie kwoty rzeczywiście wpłacone, a nie należne),
W kolumnie „Koszty uzyskania przychodów”: sumę kosztów poniesionych w ostatnim roku,
W kolumnie „Dochód”: jeśli przychody były większe od kosztów, różnicę między przychodami i
kosztami, w przeciwnym razie zero,
W kolumnie „Strata”: jeśli koszty były większe od przychodów, różnicę między kosztami i
przychodami, w przeciwnym razie zero,
W kolumnie „Należna zaliczka […]”: sumę wszystkich należnych w ciągu całego roku zaliczek (tych,
które wpłacaliśmy co miesiąc na konto urzędu skarbowego).
W przypadku, gdy rozliczacie się wspólnie, to przychody i koszty najmu wspólnej własności należy
uwzględnić w części „D.1. DOCHODY I STRATY PODATNIKA” oraz w części „D.2. DOCHODY I STRATY
MAŁŻONKA” proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej 50%). Wyjątkiem jest
sytuacja, gdy w odpowiednim terminie złożyliście pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości
przychodów/dochodów z najmu przez jednego z małżonków (patrz rozdział 9.2) – wtedy, oczywiście,
należy te przychody i koszty uwzględnić tylko w jednej części – albo D.1 albo D.2, w zależności od
tego, który z małżonków opodatkowuje całość przychodów/dochodów z najmu (zgodnie ze złożonym
oświadczeniem).
Warto zauważyć, że w przypadku, gdy koszty były większe od przychodów, a więc ponieśliśmy stratę
na wynajmie, nie pomniejszy ona dochodów z innych źródeł. Zgodnie z z art. 9 ust. 3 Ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych poniesioną stratę można odliczyć od dochodu z tego
samego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach
podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 %
kwoty tej straty.
Oznacza to, że stratę na wynajmie poniesioną w 2013 roku rozliczymy dopiero w zeznaniu za 2014
rok i kolejnych (minimalnie dwóch: 2014 i 2015 i maksymalnie pięciu: 2014-2018).
W części „E. ODLICZENIE DOCHODU ZWOLNIONEGO, STRAT I SKŁADEK NA UBEZPIECZENIA
SPOŁECZNE” formularza PIT-36 w pozycji „Straty z lat ubiegłych […]” wpisujemy ewentualne straty,
które ponieśliśmy na wynajmie w poprzednich latach np. w 2012 roku. Pamiętajmy o tym, że w
danym roku możemy rozliczyć maksymalnie 50% straty z lat ubiegłych, a także, że rozliczana przez
nas strata nie może przekroczyć dochodu, który uzyskaliśmy z wynajmu w danym roku. Przykładowo,
jeśli w 2012 ponieśliśmy stratę na wynajmie w wysokości 2000 PLN, to w 2013 możemy rozliczyć
jedynie 1000 zł, ale tylko wtedy, jeśli w 2013 roku uzyskaliśmy z wynajmu dochód wyższy niż 1000 zł.
Jeśli w 2013 roku uzyskaliśmy z wynajmu jedynie 500 zł dochodu, to tylko 500 zł straty z 2012 roku
możemy rozliczyć.
Ostatni element związany z podatkiem od najmu, który należy wpisać do PIT-36, to należne zaliczki w
rozbiciu na miesiące, które wpisujemy w części „N.1. NALEŻNE ZALICZKI, O KTÓRYCH MOWA W ART.
44 UST. 1 USTAWY – PODATNIK” oraz w części „N.2. NALEŻNE ZALICZKI, O KTÓRYCH MOWA W ART.
44 UST. 1 USTAWY – MAŁŻONEK” (w zależności od tego, czy każdy z małżonków rozlicza przychody i
koszty najmu proporcjonalnie do udziału w zyskach czy też całość przychodów/dochodów z najmu
rozlicza jeden z małżonków).
Oczywiście, jeśli w pozycji 203 formularza PIT-36 wyszła nam kwota do zapłaty, powinniśmy ją w
odpowiednim terminie np. za 2013 rok do 30 kwietnia 2014 roku wpłacić na konto urzędu
skarbowego. Należy pamiętać, żeby w formularzu wpłaty na konto urzędu odpowiednio wybrać
symbol formularza (w tym wypadku: PIT-36) oraz identyfikator podatkowy.
Marcin wraz żoną rozliczali się według skali podatkowej, musiał więc uwzględnić przychody
i koszty z najmu w zeznaniu PIT-36.
Marcin rozliczał całość przychodów z najmu (razem z żoną złożyli odpowiednie oświadczenie – patrz
rozdział 9.2).
Miał czas na wypełnienie i wysłanie PIT-36 do końca kwietnia. Oprócz formularza PIT-36, wypełnił i
załączył też PIT-O (z powodu ulgi na dzieci).
Z zeznania wynikało, że ma do zapłaty pewną kwotę podatku, tak więc zrobił przelew na konto US.
Marcin wraz z żoną podpisali zeznanie, a potem Marcin zrobił kopię i złożył zeznanie do urzędu
skarbowego, uzyskując na kopii potwierdzenie złożenia zeznania. Wiedział, że może zeznanie wysłać
pocztą, listem poleconym, ale zdecydował się zanieść je osobiście.
Przychody i koszty z najmu prywatnego rozlicza się na tym samym formularzu co dochody z innych
źródeł. W zamieszczonej niżej kopii zeznania Marcina i jego żony widoczne są tylko liczby związane z
najmem, dochody z innych źródeł zostały ukryte.
Uwaga – wskazówki dotyczące wypełnienia PIT-36 oraz przykład pokazany powyżej opierają się na
najnowszej wersji formularza PIT-36 (wersji nr 18) dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów w
okresie aktualizacji tego poradnika. W momencie wypełniania zeznania może być dostępna nowsza
wersja formularza, stąd mogą wystąpić pewne różnice, chociażby w numeracji pozycji w formularzu.
17.2 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest płacony ryczałtem

Rozliczając najem prywatny ryczałtem, należy uwzględnić przychody z najmu w zeznaniu rocznym
PIT-28.
Zgodnie z art. 21 ust. 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym termin na dokonanie
rozliczenia (złożenie zeznania) to 31 stycznia roku następującego po roku, którego rozliczenie
dotyczy, czyli za 2013 rok rozliczamy się do 31 stycznia 2014 roku. Należy pamiętać, że koniec
stycznia to również termin zapłaty podatku (patrz rozdział 16.3). Gdy ostatni dzień stycznia przypada
na dzień wolny, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.
Dochody z najmu wspólnej własności należy uwzględnić w dwóch zeznaniach proporcjonalnie do
prawa udziału w zyskach (czyli najczęściej 50%). Nie ma możliwości opodatkowania łącznego w
formie ryczałtu. Natomiast w sytuacji, gdy w odpowiednim terminie złożyliście pisemne oświadczenie
o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków (patrz rozdział
9.2) – wtedy, oczywiście, można i należy złożyć jedną deklarację.
Złożenie zeznania PIT-28 nie jest skomplikowane. Poniżej przedstawiam instrukcję, jak to zrobić (przy
czym jest to instrukcja wypełnienia przy założeniu, że przychody z najmu są jedynymi przychodami
podatnika opodatkowanymi w formie ryczałtu ewidencjonowanego). Nie przejmuj się, jeśli instrukcja
wyda Ci się długa – jak spojrzysz na przykład (przytoczone niżej zeznanie Patrycji), wszystko stanie się
jasne.
Na samej górze formularza wpisujemy swój NIP lub PESEL, w zależności od tego, jakim
identyfikatorem podatkowym się posługujemy.
W części „A. MIEJSCE SKŁADANIA ZEZNANIA” podajemy odpowiedni urząd skarbowy, a pozycji 6. „Cel
złożenia formularza” zaznaczamy „1. Złożenie zeznania”.
W części „B. DANE IDENTYFIKACYJNE I AKTUALNY ADRES ZAMIESZKANIA PODATNIKA” wpisujemy
swoje dane identyfikacyjne i adres.
W części „C. PRZYCHODY PODATNIKA OBJĘTE RYCZAŁTEM” wpisujemy odpowiednio:
 w wierszu „3. Z najmu, podnajmu, dzierżawy…” w kolumnie „8,5%” wpisujemy całkowitą
kwotę przychodu z najmu w roku podatkowym (będącą przeniesieniem z pozycji 15 z części
„B.2. DANE DOTYCZĄCE PRZYCHODÓW OPODATKOWANYCH WEDŁUG POSZCZEGÓLNYCH
STAWEK” załącznika PIT-28/A – o wypełnieniu tego załącznika poniżej) i powtarzamy ją w
kolumnie „Ogółem przychody”;
 w wierszu „4. RAZEM” w kolumnie „8,5%” powtarzamy powyższą liczbę (przypominam, że ta
instrukcja dotyczy sytuacji, gdy nie osiągamy innych przychodów opodatkowanych ryczałtem
niż z najmu – w przeciwnym przypadku pozostałe kolumny w tej linii też mogą zawierać
odpowiednie kwoty);
 W wierszu „Udział procentowy kwot z poz. od 36 do 41 w sumie kwot z poz. 42 i 49” w
kolumnie „8,5%” wpisujemy „100,00%”.
Wypełnienie wspomnianego powyżej załącznika PIT-28/A również nie jest skomplikowane. Służy on
do wykazania przychodów z działalności prowadzonej na własne nazwisko oraz z najmu, podnajmu,
dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W załączniku PIT-28/A
podajemy tylko NIP/PESEL na górze formularza, dane identyfikacyjne w części „A. DANE
IDENTYFIKACYJNE PODATNIKA”, w części „B. DANE DOTYCZĄCE PROWADZONEJ DZIAŁALNOŚCI” w
pozycji 6 wpisujemy „NAJEM”, a pozostałych pozycji nie wypełniamy (bo osiągamy przychody z
najmu, podnajmu itd.), a część „B.2. DANE DOTYCZĄCE PRZYCHODÓW OPODATKOWANYCH WEDŁUG
POSZCZEGÓLNYCH STAWEK” wypełniamy wpisując całkowitą kwotę przychodu z najmu w roku
podatkowym w pozycji 15 (przypominam, że ta instrukcja dotyczy sytuacji, gdy nie osiągamy innych
przychodów opodatkowanych ryczałtem niż z najmu – w przeciwnym przypadku pozostałe komórki
tej tabeli też mogą zawierać odpowiednie kwoty).
Załącznik PIT-28/B dotyczy przychodów z działalności prowadzonej w formie spółki/spółek osób
fizycznych, a więc, jeśli osiągamy jedynie przychody z najmu, nie musimy go wypełniać.
W części „D.1. ODLICZENIA OD PRZYCHODÓW NA PODSTAWIE ART. 11 USTAWY” wpisujemy
odliczenia od przychodu, ale tylko te, które nie zostały odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone
do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych (art. 11 ust. 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
W pozycji 62 „Straty z lat ubiegłych” wpisujemy stratę poniesioną na wynajmie z poprzedniego roku.
Należy jednak pamiętać o tym, że w danym roku możemy rozliczyć maksymalnie 50% straty z lat
ubiegłych, a także, że rozliczana przez nas strata nie może przekroczyć przychodu, który uzyskaliśmy
w danym roku. Stratę na wynajmie mogliśmy mieć, gdy w poprzednich latach rozliczaliśmy się według
skali podatkowej (nie można wygenerować straty na wynajmie, rozliczając go ryczałtem).
W pozycjach 63-65 wpisujemy dalsze odliczenia, pamiętając o tym, że suma odliczeń nie może
przekroczyć przychodu uzyskanego w danym roku, a odliczenia te należy wykazać w załączniku PIT/O.
W pozycji 66 „Przychód po odliczeniach” wpisujemy przychód po odjęciu wymienionych wyżej
odliczeń.
W części „D.2. ODLICZENIA OD PRZYCHODÓW WYDATKÓW MIESZKANIOWYCH” wpisujemy odliczenia
od przychodu wynikające z wydatków mieszkaniowych, ale, ponownie, tylko te, które nie zostały
odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie
przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 11 ust. 1 Ustawy o
zryczałtowanym podatku dochodowym). Należy pamiętać, aby odliczenia te wykazać w załączniku
PIT/D.
W pozycji 67 „Ulga odsetkowa […]” wpisujemy kwotę odliczanych odsetek od kredytu zaciągniętego
na cele mieszkaniowe, pamiętając, że kwota ta nie może być większa niż przychód z pozycji 66. W
pozycji 68 „Przychód po odliczeniu odsetek” wpisujemy przychód z pozycji 66 po odjęciu odliczonych
odsetek.
W pozycji 69 „Odliczenia od przychodów wydatków mieszkaniowych” wpisujemy odliczenia
wydatków mieszkaniowych – na zasadzie praw nabytych - wykazane w części B.3 załącznika PIT/D. W
pozycjach 70 „Wydatki mieszkaniowe do odliczenia w roku podatkowym” i 71 „Wydatki
mieszkaniowe do odliczenia w latach następnych” wpisujemy odpowiednie kwoty, w zależności od
tego, czy możemy całe wydatki odliczyć w tym roku (tj. są one niższe od przychodu), czy też część z
nich przejdzie do odliczenia w kolejnym roku podatkowym.
Warto zauważyć, że, jeśli mamy taką możliwość, lepiej odliczyć niektóre wydatki np. składki na
ubezpieczenia społeczne czy też wydatki mieszkaniowe od dochodu opodatkowanego podatkiem
liniowym 19% lub według skali podatkowej 18%/32% niż od przychodu opodatkowanego podatkiem
8,5% tj. z najmu prywatnego. W pierwszym przypadku zaoszczędzimy 18%/19%/32%, w drugim –
jedynie 8,5%. Oznacza to, że niektóre odliczenia lepiej wykorzystać w PIT36L lub PIT36 (jeśli,
oczywiście, oprócz PIT-28, składamy także takie zeznanie i mamy możliwość dokonania w nim
odliczenia).
W pozycji 72 „Odliczenia ogółem” wpisujemy sumę wszystkich wymienionych wcześniej odliczeń, a
następnie tę samą kwotę wpisujemy w pozycji 75 „8,5%” w części „E. OBLICZENIE KWOT
PRZYSŁUGUJĄCYCH ODLICZEŃ OD PRZYCHODÓW” (przypominam, że ta instrukcja dotyczy sytuacji,
gdy nie osiągamy innych przychodów opodatkowanych ryczałtem niż z najmu – w przeciwnym
przypadku pozostałe komórki części E mogą zawierać odpowiednie kwoty).
W pozycji 82 „8,5%” w części „F. PODSTAWA OPODATKOWANIA” wpisujemy całkowitą kwotę
przychodu z pozycji 38 po odjęciu odliczeń, czyli kwoty z pozycji 75 (przypominam, że ta instrukcja
dotyczy sytuacji, gdy nie osiągamy innych przychodów opodatkowanych ryczałtem niż z najmu – w
przeciwnym przypadku pozostałe komórki części F mogą zawierać odpowiednie kwoty) i powtarzamy
ją w pozycji 87 „Łączna kwota przychodów po odliczeniach”.
W pozycji 90 w części „G. OBLICZENIE RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH […]”
wpisujemy całkowitą kwotę przychodu z pozycji 82 pomnożoną przez 8,5% i powtarzamy ją w pozycji
95 „Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych” (przypominam, że ta instrukcja dotyczy sytuacji,
gdy nie osiągamy innych przychodów opodatkowanych ryczałtem niż z najmu – w przeciwnym
przypadku pozostałe komórki części G mogą zawierać odpowiednie kwoty). W pozycji 96 „Doliczenia
do ryczałtu” wpisujemy doliczenia. Występuję one wtedy, jeżeli podatnik w roku podatkowym, za
który składa zeznanie, obliczając podatek należny, dokonał odliczeń od przychodu lub ryczałtu, a
następnie otrzymał zwrot odliczonych kwot (w całości lub w części) – wtedy dolicza się odpowiednio
kwoty poprzednio odliczone (art.21 ust.2a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art.
45 ust. 3a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W pozycji 97 „Podatek zapłacony za granicą […]” wpisujemy podatek, który zapłaciliśmy za granicą.
Potem w pozycji 98 „Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych” wpisujemy kwotę z pozycji 95
powiększoną o doliczenia (pozycja 96) i pomniejszoną o podatek zapłacony za granicą (pozycja 97).
W części „H. ODLICZENIA OD RYCZAŁTU” wpisujemy odliczenia od ryczałtu, ale tylko te, które nie
zostały odliczone od podatku na podstawie przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. Możemy odliczyć składki na ubezpieczenie zdrowotne (pozycja 99), wydatki inne niż
mieszkaniowe, wykazane w części C załącznika PIT/O (pozycja 101), wydatki mieszkaniowe, wykazane
z części C.2 załącznika PIT/D (pozycja 102). Musimy oczywiście pamiętać, że odliczenia te nie mogą
przekroczyć kwoty ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z pozycji 98.
W części „I. OBLICZENIE NALEŻNEGO RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH” w
pozycji 105 „Kwota należnego ryczałtu” wpisujemy kwotę ryczałtu z pozycji 98 po odjęciu odliczeń od
ryczałtu wykazanych w części H. Kwotę zaokrąglamy do pełnych złotych, w ten sposób, że końcówki
wynoszące mniej niż 50 groszy pomijamy, a końcówki wynoszące 50 i więcej groszy podwyższamy do
pełnych złotych.
W pozycjach 106 i 107 chodzi o tzw. kredyt podatkowy. Jeśli nie wiesz, o co chodzi,
najprawdopodobniej z niego nie korzystałeś, więc nie musisz wypełniać tych pozycji. Jeśli z niego
korzystałeś w poprzednich latach, w pozycji 106 „Rok” podajemy rok podatkowy, w którym
korzystałeś ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 6-13 ustawy o zryczałtowanym podatku
dochodowym. W pozycji 107 wpisujemy 20% należnego ryczałtu wykazanego w zeznaniu za rok
podatkowy objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 6-13 ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym. Zgodnie z art. 21 ust. 10 podatnicy, którzy skorzystali ze zwolnienia, o którym
mowa w art. 21 ust. 6 ustawy, powinni składać zeznania PIT-28 oraz uiszczać należny ryczałt od
przychodów ewidencjonowanych, za rok objęty tym zwolnieniem - z tytułu pozarolniczej działalności
gospodarczej - w pięciu kolejnych latach podatkowych następujących bezpośrednio po roku, w
którym korzystali ze zwolnienia - w wysokości 20% należnego ryczałtu wykazanego w zeznaniu za rok
objęty zwolnieniem.
W części „J. INFORMACJE O ZWOLNIENIU, O KTÓRYM MOWA W ART. 21 UST. 6-13 USTAWY”
informujemy urząd skarbowy, czy chcemy skorzystać w danym roku (czyli tym, którego dotyczy to
zeznanie) z tzw. kredytu podatkowego.
Jeżeli tak, w pozycji 108 zaznaczamy kwadrat nr 1 lub 2. Jeżeli zaznaczysz kwadrat nr 1, nie
wypełniasz części K i L, a jeżeli zaznaczysz kwadrat nr 2, w częściach K i L nie wykazujesz ryczałtu w
części przypadającej na przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, dla których wybrano
zwolnienie, określone w art.21 ust.6-13 ustawy.
Jeśli nie korzystasz z tzw. kredytu podatkowego, zaznaczasz kwadrat nr 3.
W części „K. OBLICZENIE KWOTY RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH, DO
ZAPŁATY/NADPŁATA” obliczamy kwotę do zapłaty lub nadpłatę.
W pozycji 109 „Kwota wpłaconego ryczałtu za miesiące od stycznia do listopada roku podatkowego
lub za I, II i III kwartał roku podatkowego” wpisujemy sumę wszystkich wpłat, które zrobiliśmy do
Urzędu Skarbowego za pierwsze 11 miesięcy (jeśli rozliczaliśmy ryczałt miesięcznie) lub za pierwsze 3
kwartały (jeśli rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie – patrz rozdział 9.1). Jeśli suma wpłat jest mniejsza niż
ryczałt należny obliczony w części I, wpisujemy różnicę w pozycji 110 „KWOTA DO ZAPŁATY”, a jeśli
suma wpłat jest większa niż ryczałt należny obliczony w części I, wpisujemy różnicę w pozycji 111
„NADPŁATA”.
W części „L. KWOTY RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH, OBLICZONE I WYKAZANE
PRZEZ PODATNIKA W EWIDENCJI PRZYCHODÓW W POSZCZEGÓLNYCH MIESIĄCACH (KWARTAŁACH),
A TAKŻE OBLICZONE PRZEZ PODATNIKA, O KTÓRYM MOWA W ART. 15 UST. 3 (PO DOKONANYCH
ODLICZENIACH” wykazujemy ryczałt od przychodów, który obliczyliśmy i wykazaliśmy w naszej
ewidencji przychodów (patrz rozdział 16.3). W przypadku, gdy, na podstawie art. 15 ust. 3 Ustawy o
zryczałtowanym podatku dochodowym, który, przypominam, mówi „Obowiązek prowadzenia
ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody, […] jeżeli ich wysokość wynika z umowy
zawartej w formie pisemnej” nie prowadziliśmy ewidencji, to tutaj mimo wszystko wpisujemy kwoty
ryczałtu. W przypadku, gdy rozliczaliśmy ryczałt miesięcznie, podajemy kwoty za pierwsze 11
miesięcy w pozycjach 112-122, a w przypadku, gdy rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie – podajemy kwoty
za pierwsze trzy kwartały w pozyciach 114, 117 i 120. W pozycji 123 „Łączna kwota ryczałtu […]”
sumujemy powyższe kwoty.
W „L.2. ZA GRUDZIEŃ (LUB ZA IV KWARTAŁ)” w pozycji 124 podajemy obliczoną kwotę ryczałtu za
grudzień.
Części „M. WNIOSEK O PRZEKAZANIE 1% PODATKU NALEŻNEGO NA RZECZ ORGANIZACJI POŻYTKU
PUBLICZNEGO (OPP)” i „N. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE” wypełniamy zgodnie z własnymi
preferencjami, pamiętając o tym, że wnioskowana kwota w pozycji 126 nie może być większa niż 1%
należnego ryczałtu z pozycji 105.
W części „O. INFORMACJA O ZAŁĄCZONYCH FORMULARZACH” podajemy informację o załącznikach
dołączonych do zeznania. Najczęściej będzie to PIT-28/A, PIT/O oraz PIT/D.
Pamiętajmy o tym, żeby zeznanie podpisać w części „P. OŚWIADCZENIE I PODPIS
PODATNIKA/PEŁNOMOCNIKA”. Podobno brak podpisu jest jednym z częstszych błędów popełnianych
przez podatników przy składaniu zeznań podatkowych.
Oczywiście, jeśli w pozycji 110 formularza PIT-28 wyszła nam kwota do zapłaty, powinniśmy ją w
odpowiednim termine np. za 2013 rok do 31 stycznia 2014 roku wpłacić na konto urzędu
skarbowego. Należy pamiętać, żeby w formularzu wpłaty na konto urzędu odpowiednio wybrać
symbol formularza (w tym wypadku: PIT-28) oraz identyfikator podatkowy.
Patrycja złożyła do urzędu skarbowego zeznanie PIT-28
Miała na to czas do 31 stycznia. Oprócz formularza PIT-28, wypełniła też PIT-28/A.
Z zeznania wynikało, że ma do zapłaty kwotę 51 zł, tak więc zrobiła przelew na konto US.
Podpisała zeznanie, zrobiła kopię i złożyła je do urzędu skarbowego, uzyskując na kopii potwierdzenie
złożenia zeznania. Wiedziała, że może zeznanie wysłać pocztą, listem poleconym, ale zdecydowała się
zanieść je osobiście.
Uwaga – wskazówki dotyczące wypełnienia PIT-28 oraz przykład pokazany powyżej opierają się na
najnowszej wersji formularza PIT-28 (wersji nr 16) dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów w
okresie aktualizacji tego poradnika. W momencie wypełniania zeznania może być dostępna nowsza
wersja formularza, stąd mogą wystąpić pewne różnice, chociażby w numeracji pozycji w formularzu.
Warto jeszcze dodać, że bardzo wygodnym sposobem składania zeznań, zarówno przy rozliczaniu
według skali podatkowej, jak i ryczałtem, jest system e-Deklaracje. Wystarczy komputer z dostępem
do Internetu i możemy wypełnić i wysłać do urzędu skarbowego formularz z zeznaniem rocznym, bez
ruszania się z domu. Dokładniejsze informacje znajdują się na stronie: http://www.e-
deklaracje.gov.pl.
18 Optymalizacja
Przede wszystkim, należy wyjaśnić, co oznacza optymalizacja podatkowa. W kontekście tego
poradnika chodzi o wszelkie działania mające na celu obniżenie płaconych podatków od najmu.
Podkreślam, że mówimy wyłącznie o działaniach zgodnych z prawem i wszelkimi przepisami
podatkowymi. Nie będę nikogo namawiał do ukrywania czy nielegalnego zaniżania przychodów czy
też zawyżania czy kreowania nieponiesionych lub nieuzasadnionych kosztów.
Sposobów na optymalizację podatku od najmu jest wiele. Te podstawowe i najważniejsze zostały
opisane we wcześniejszych rozdziałach. Poniżej wymienię tylko niektóre dodatkowe działania, które
można podjąć, by zminimalizować płacony podatek od najmu.
 Sprawdź, czy uwzględniasz w rozliczeniach wszystkie koszty, które można odliczyć od

dochodu z najmu (patrz rozdział 14). Często zdarza się, że zapominamy o amortyzacji,
odsetkach od kredytu czy ubezpieczeniu. Czasami na niektóre koszty nie mamy faktur np.
malowanie czy remont – być może warto zacząć współpracować z wykonawcami, którzy takie
faktury wystawiają. Chodzi oczywiście o koszty, które i tak ponosimy, a możemy dodatkowo
uwzględnić w rozliczeniu. Nie o to, żeby celowo jakieś koszty dodatkowe ponieść, wyłącznie
po to, by zaoszczędzić na podatku (bo wtedy niewielka to będzie oszczędność). Korzystanie
przy remoncie mieszkania z firm dokumentujących swoje prace rachunkami jest generalnie
dobrą praktyką. Często obawiamy się, że usługa taka będzie droższa i wybieramy
wykonawców z szarej strefy. W przypadku jakiejkolwiek fuszerki trudno będzie jednak
zmobilizować takiego fachowca do usunięcia usterek. A droga formalna wyegzekwowania
swoich praw jest w zasadzie zamknięta. Korzyść z posiadania rachunku wróci do nas w
postaci odpisów podatkowych (przez uwzględnienie kosztów), a jesteśmy także chronieni
rękojmią i gwarancją co do jakości wykonywanych prac.
 Sprawdź, czy nie możesz skorzystać z amortyzacji przyspieszonej (patrz rozdział 14.4.1.3) –
czasami nawet do mieszkania, które posiadasz, da się zastosować ten typ amortyzacji.
Popularnym sposobem zmniejszenia podatku i, jednocześnie, zwiększenia swojego portfolio
lokali na wynajem, jest zakup kolejnego używanego mieszkania, które spełnia warunki
zastosowania amortyzacji przyspieszonej. Może ono w niewielkim stopniu zwiększyć
przychody, a znacząco zwiększyć koszty „podatkowe” i w ten sposób zmniejszyć płacony
sumarycznie podatek od całego zasobu wynajmowanych mieszkań.
 Przeanalizuj, czy przypadkiem nie opłaca Ci się zmienić sposobu rozliczania. Sposób, który
wybrałeś na początku (na bazie kalkulacji opisanej w rozdziale 8.4), może po jakimś czasie (z
reguły po kilku latach) okazać się nieoptymalny, bo zmienić się mogą warunki np.
oprocentowanie kredytu, pobierany czynsz najmu.
Warto zauważyć, że czasami wynajmujący celowo nie optymalizują (minimalizują) podatków od

najmu. Powodem takiego działania może być chęć wykazania dochodu z najmu w celu zwiększenia
swojej zdolności kredytowej.
19 Zastrzeżenia prawne
Informacje zawarte w tym poradniku nie są poradami prawnymi, księgowymi, finansowymi,

podatkowymi i nie mogą być traktowane jako profesjonalne doradztwo. Są jedynie wyrażeniem opinii
autora i bazują na najlepszej wiedzy i doświadczeniach autora, ale należy wziąć pod uwagę to, że
mogą nie mieć zastosowania w danej sytuacji. Skorzystanie z podanych informacji należy poprzedzić
analizą ich zastosowania do konkretnego przypadku, a w odniesieniu do kwestii podatkowych,
księgowych, prawnych należy skonsultować się z profesjonalnymi doradcami.

Grzegorz Grabowski Podatek Od Najmu I Rozliczenia Z Najemcami PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Grzegorz Grabowski Podatek Od Najmu I Rozliczenia Z Najemcami PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Wynajmistrz.

pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 1

Copyright © Grzegorz Grabowski

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 2

Członek założyciel oraz członek Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 3

Zanim zaczniesz czytać dalej!

Nie masz ochoty czytać tej książki (ale wiesz, że musisz)?

Możesz skorzystać z biura rachunkowego

Wejdź już teraz na stronę:

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 4

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 5

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 6

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 7

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 8

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 9

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 10

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 11

Minister Finansów upoważnił pięciu dyrektorów izb skarbowych: w Bydgoszczy, Katowicach,

 Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku (przez określony czas),

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 12

Interpretacje podatkowe są publikowane (oczywiście, po usunięciu danych umożliwiających

Niemniej, należy pamiętać o tym, że interpretacje indywidualne mają zastosowanie tylko do

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 13

1 Wybór formy opodatkowania

2 Miesięcznie czy kwartalnie? Według skali

3 Jeden czy dwóch małżonków? Jeden czy dwóch małżonków?

Wartość początkowa i wykaz Wartość początkowa i ewidencja

5 Umowa z najemcą, kaucja Umowa z najemcą, kaucja

Ewidencja przychodów i wpłaty Ewidencja przychodów i kosztów,

Rozliczenie roczne Rozliczenie roczne

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 14

Kiedy trzeba zacząć myśleć o rozliczaniu podatku od najmu

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 15

8.1 Jakie są możliwe formy opodatkowania

Sposoby rozliczania najmu

Najem prywatny (odrębne

Skala podatkowa Skala podatkowa

8.2 Kiedy najem to działalność gospodarcza

8.2.1 Definicja działalności gospodarczej

 Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)

 Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2)

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 16

 Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

8.2.2 Co wynika z definicji

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 17

8.2.3 Co mówią interpretacje podatkowe o konieczności rozliczania najmu przez

Interpretacja IBPBII/1/415-121/10/Asz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 kwietnia 2010

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 18

Interpretacja ILPB1/415-713/10-2/KŁ dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 września 2010

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 19

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 20

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-465/11-2/JB dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5

Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-1320/11/WRz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 21

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 maja

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor Izby Skarbowej

Wynajmistrz.pl – wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Strona 22

8.2.4 Brak konsekwencji fiskusa