Professional Documents
Culture Documents
ლაშა მჭედლიძე: ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითადი მახასიათებლები
ლაშა მჭედლიძე: ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითადი მახასიათებლები
კვლევის ავტორი:
ლაშა მჭედლიძე
სარჩევი
შესავალი........................................................................................................................................... 4
3
შესავალი
წინამდებარე დოკუმენტში განვიხილავთ ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითად მახასი-
ათებლებს, მის მდგომარეობას, არსებულ რეალობასა და განვლილ ნრმატიულ პერიოდს თუ რა
თანმიმდევრობით ყალიბდებოდა დღეს მოქმედი სამშენებლო რეგულაციები. .
4
I. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ზოგადი
წესი
საქართველოში მშენებლობის დაწყების სურვილის მქონე ვალდებულია გაითვალისწინოს შემდე-
გი გარემოებები და სტადიები, რომლების გავლაც მოუწევს მშენებლობის ნებართვის მოსაპოვებ-
ლად, ასევე ის წინაღობები და პრობლემები, რომლებთანაც მოუწევს გამკლავება. მშენებლობის
ნებართვა წარმოადგენს განსაკუთრებული იერარქიის პროცესს, რომელიც როგორც წესი იყოფა
3 ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული თვალსაზრისით დამოუკიდებელ სტადი-
ებად. იგი გაიცემა ახალ მშენებლობაზე (მათ შორის მონტაჟზე), არსებული შენობა-ნაგებობის რე-
კონსტრუქციაზე, არსებული შენობა-ნაგებობის დემონტაჟზე და სამშენებლო დოკუმენტის ისეთ
ცვლილებაზე, რომელიც საჭიროებს ახალ ნებართვას.
ცხადია, წინამდებარე ვადებთან დაკავშირებით იბადება რიგი კითხვები, მათ შორის: რამდენად
რეალურია ზემოაღნიშნულ ვადებში მითითებული ადმინისტრაციული ქმედებების განხორცი-
ელება, რამდენად უპასუხებს დასახულ მიზნებს ზემოაღნიშნული სტადიებისათვის გათვალისწი-
ნებული ვადები? რამდენად სათანადოდ და ხარისხიანად იქნება განხორციელებული ხსენებული
რეგულაციის ამოცანები შესაბამის ვადებში? უნდა აღინიშნოს, რომ არქიტექტურული პროექტის
კვლევა კომპლექსური პროცედურაა, რასაც ხშირად თვეები ჭურდება მიუხედავად არსებული სა-
კანონმდებლო ვადებისა. არსებული პრაქტიკაა ის, რომ ხშირად ხდება წარდგენილ პროექტზე
გარკვეული დეტალის დახარვეზება და დამკვეთისთვის მის გამოსასწორებლად ვადის მიცემა,
მათი გამოსწორების შედეგ კი ხდება ახალი ხარვეზების დადგენა, რისი გაკეთებაც პირველ შემთ-
ხვევაშიც შესაძლებელი იყო.
5
პირობები _ აგდ). ამ შემთხვევაში, ადმინისტრაციული ორგანოს მიზანს უნდა წარმოადგენდეს
სამშენებლო ნებართვის გაცემის წინაპირობების არსებობის მაქსიმალურად ხარისხიანად კვლე-
ვა, ვინაიდან ზემოაღნიშნული ვადების გასვლის შემდეგ ითვლება, რომ მშენებლობის ნებართვის
მიღების უმნიშვნელოვანესი პირველი სტადიის დადებითად გადაწყვეტის საკითხი ავტომატურად
დგება და ნებართვის მიღების მსურველი პირისათვის მხოლოდ მეორე და მესამე სტადიის მოთ-
ხოვნათა დაკმაყოფილება იქნება სავალდებულო. ყოველივე ხსენებული კი შეიცავს მთელ რიგ
რისკებს, რაზეც აღინიშნა სწორედ წინამდებარე კვლევის შესავალში.
57-ე დადგენილების 37-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, ნებართვასთან დაკავშირებული ად-
მინისტრაციული წარმოების სამივე სტადიას აწარმოებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმი-
ნისტრაციული ორგანო, რომელიც გამოსცემს შესაბამისი სახის ადმინისტრაციულ-სამართლებ-
რივ აქტებს სამივე სტადიაზე.
6
II. მშენებლობის ნებართვის გაცემა
საქართველოში და თბილისში; ზონები და
სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება
თბილისში მცხოვრებთათვის მშენებლობის ნებართვის მისაღებად დოკუმენტაციის წარდგენა სა-
ჭიროა ქალაქ თბილისის მერიის საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – თბილისის არქიტექტუ-
რის სამსახურის მიმართ, ხოლო საქართველოს რეგიონების მცხოვრებთათვის კი რეგიონალური/
ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს არქიტექტურული სამსახურებისთვის, რომელთა
ფუნქციებსაც ძირითადად გამგეობები ან სხვა თვითმმართველი ერთეულები ითავსებენ.
o ა) განათების;
o ბ) სარწყავი სისტემის;
o გ) სარეკლამო ბილბორდის;
7
o დ) დეკორატიული გაფორმების ობიექტის.
o გ) კოეფიციენტები:
8
• საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2):
o ბ) კოეფიციენტები:
o ბ) კოეფიციენტები:
o დ) კოეფიციენტები:
9
ობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული
ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;
o ბ) კოეფიციენტები:
o ბ) კოეფიციენტები:
10
o ა) საშუალო ინტენსივობის საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა, მათ შორის კარკასი, განაშენიანე-
ბის დომინირებული სახეობის გარეშე (შერეული ზონა);
o ბ) კოეფიციენტები:
o ბ) კოეფიციენტები:
o დ) კოეფიციენტები:
11
მავნე საწარმოო პროცესები;
ამასთან უნდა აღინიშნოს, რომ თბილისში მშენებლობის დასაწყებად აუცილებელია მიწის ნაკვე-
თის განაშენიანების კოეფიციენტის განსაზღვრა, რომელიც არსებობს 3 სახის: K1, K2 და K3. კო-
ეფიციენტი გვიჩვენებს, თუ განაშენიანების რამდენი კვ.მ-ია დასაშვები ამა თუ იმ მიწის ნაკვეთ-
ზე. K1-ის, რომელიც განსაზღვრავს პირველი სართულის ასათვისებელ მაქსიმალურ ფართობს,
დადგენილი კოეფიციენტია რიგ ზონებში 0,5. იმის დასადგენად, თუ რამდენი შეიძლება მოიცვას
ნაგებობამ მშენებლის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, საჭიროა მოცემული კოეფიციენ-
ტი გამრავლდეს მიწის ნაკვეთის ფართობზე. K2-ის შემთხვევაში, რომელიც განსაზღვრავს მთლი-
ანად სართულებს, დადგენილი კოეფიციენტი წარმოადგენს რიგი ზონისთვის 1,8-ს. ამ შემთხვევა-
ში მშენებლის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობს ვამრავლებთ 1,8-ზე. მიღებული
შედეგი განსაზღვრავს ფართს, რომელსაც არ შეიძლება აღემატებოდეს შენობის სართულების
საერთო ფართი კ2- კოეფიციენტში საანგარიშო სივრცის თვალსაზრისით. K3 გამწვანების მი-
ნიმალური კოეფიციენტია და ანალოგიურად გამოითვლება მიწის ნაკვეთების პროექტირებისას.
12
ლიტეტის სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების საფუძველზე ხორციელდებოდა. აღნიშნული
მოსაკრებელი 2007 წლიდან დაწესდა. ამ მიზნით, “ადგილობრივი მოსაკრებლის შესახებ” საქარ-
თველოს კანონის მე-5 მუხლში 2007 წელს ცვლილება შევიდა და დაემატა მოსაკრებელი სპეცი-
ალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისთვის.
L X= — (K21 – K2)S K2
სადაც:
13
III. შენობა-ნაგებობების კლასები
მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ვარგისად აღიარებისათვის შენობა-ნაგებობები იყოფა 5
კლასად:
14
IV. მშენებლობის ნებართვის მიღების სტადიები
I სტადია
ქალაქთმშენებლობითი პირობების (მიწის ნაკვეთის სამშენენებრლოდ გამოყენების პირობების)
დადგენის გავლა საჭირო არ არის იმ ტერიტორიებზე, სადაც არსებობს განაშენიანების რეგული-
რების გეგმა, (ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, რომელიც დასახლებათა ტერიტორიებისთვის
ადგენს მიწათსარგებლობის ზონებს (ქვეზონებს) ან/და აზუსტებს ცალკეული გეგმარებითი ერ-
თეულების, განაშენიანების არქიტექტურულ-გეგმარებით და სივრცით-მოცულობით მახასიათებ-
ლებს, შენობების განთავსებას, მათ გეგმარებით პარამეტრებს; აზუსტებს უძრავი კულტურული
მემკვიდრეობის დაცვისა და განვითარების ქალაქთმშენებლობით მახასიათებლებს, რელიეფის
ორგანიზებას, ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და გამწვანებას, საინჟინრო და სატრანსპორტო
ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას;) რადგანაც მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების
პირობებს უკვე წარმოადგენს შესაბამისი განაშენიანების რეგულირების გეგმა. გარდა იმ შემთხ-
ვევისა, როცა ამ გეგმით არ არის განსაზღვრული ყველა საჭირო პირობა, რაც 57-ე დადგენილე-
ბით არის განსაზღვრული. ასეთ შემთხვევაში საჭიროა პირველი სტადიის პროცედურით დადგე-
ნილი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარებაც, იმ პირობების დასადგენად, რომლებიც არ არის
განსაზღვრული შესაბამისი განაშენიანების რეგულირების გეგმით. ყოველივე ხსენებული გულის-
ხმობს, რომ სამშენებლო ნებართვის მოპოვების სამი სტადიიდან I სტადია – ქალაქთმშენებლობი-
თი პირობების დადგენა (მიწის ნაკვეთის სამშენენებრლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება)
აღარ არის სავალდებულო, თუ იმ კონკრეტული ზონისათვის უკვე შედგენილია განაშენიანების
რეგულირების გეგმა. ამ შემთხვევაში გადავდივართ უკვე შემგომი ორი სტადიის ეტაპზე.
15
ხებ (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
ე) მითითება მიწის ნაკვეთის ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონაში მდებარეობის შესახებ (ასე-
თის არსებობის შემთხვევაში);
ვ) მითითება მიწის ნაკვეთის კულტურული მემკვიდრეობის ან/და გარემოს დაცვის ზონაში მდე-
ბარეობის შესახებ (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
ზ) საფუძვლიანი ეჭვის არსებობის შემთხვევაში, ინფორმაცია მიწის ნაკვეთის ეკოლოგიური
მდგომარეობის შესახებ;
თ) მიწის ნაკვეთის ან მისი ნაწილის კეთილმოწყობა (მაგ.: შემოღობვა, საბავშვო სათამაშო მოედ-
ნები, გამწვანება);
ი) საჭიროების შემთხვევაში, ტერიტორიის საინჟინრო-გეოლოგიური მომზადება (მაგ.: გრუნტის
ზედაპირის ცვლილება, ზედაპირული ან/და გრუნტის წყლის გადაყვანა/მოცილება, დამცავი
ნაგებობები);
კ) ავტომანქანების სადგომი ადგილების რაოდენობა;
ლ) შენობა-ნაგებობების რეკონსტრუქციის დროს საჭიროების შემთხვევაში არსებული მშენებ-
ლობის განხორციელების დოკუმენტები ან მათი არარსებობის შემთხვევაში აზომვითი პროექტი,
აგრეთვე საექსპერტო დასკვნა შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის შესახებ;
მ) საჭიროების შემთხვევაში კანონმდებლობით დადგენილი სხვა ინფორმაცია.
II სტადია
წარმოადგენს არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის შე-
თანხმებას. არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტის შეთანხმებისათვის ნებართვის მაძიებელმა
უნდა წარადგინოს:
ა) შენობებისათვის – არქიტექტურული პროექტი;
ბ) ნაგებობებისათვის – კონსტრუქციული სქემა და, საჭიროების შემთხვევაში, ტექნოლოგიური
სქემა;
გ) საწარმოო დანიშნულების შენობა-ნაგებობისათვის – ტექნოლოგიური სქემა და, საჭიროების
შემთხვევაში, კონსტრუქციული სქემა.
16
ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტე-
ბის ამ დადგენილებისა და მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობას ამოწმებს
3 დღეში.
III სტადია
მშენებლობის ნებართვის გაცემა წარმოებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კო-
დექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებითა და „ლიცენზიებისა და
ნებართვების შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით. მშენებლობის ნებართვის
გამცემი 3 დღის ვადაში ამოწმებს ნებართვის მაძიებლის მიერ წარდგენილი განცხადებისა და
თანდართული საბუთების ამ დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებთან შესაბამისობას.
იგი ვალდებულია გადაწყვეტილება ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ
მიიღოს ამ დადგენილებით განსაზღვრულ ვადაში. უარის შემთხვევაში ნებართვის გამცემი
ვალდებულია დაუყოვნებლივ წერილობით აცნობოს დასაბუთებული უარი მშენებლობის ნე-
ბართვის მაძიებელს. თუ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასად-
გენად აუცილებელია ადმინისტრაციული წარმოებისათვის განსაზღვრულ ვადაზე მეტი, მშე-
ნებლობის ნებართვის გამცემი უფლებამოსილია მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება
ადმინისტრაციული წარმოების ვადის არა უმეტეს 3 თვემდე გაგრძელების თაობაზე. ნებარ-
თვის გამცემი კი ვალდებულია აღნიშნული გადაწყვეტილება მიიღოს განცხადების წარდგე-
ნიდან 7 დღის ვადაში. თუ აღნიშნულ ვადაში არ იქნა მიღებული მშენებლობის ნებართვის
გაცემის გადაწყვეტილება, მშენებლობის ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება. ამ შემთხვევაში
მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია ნებართვის გაცემისათვის დადგენილი
17
ვადის გასვლის შემდეგ მოითხოვოს სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის გამცემი
ვალდებულია დაუყოვნებლივ გასცეს ეს სანებართვო მოწმობა.
18
V. ე.წ. სერვისი
2012 წლიდან თბილისის მერია მშენებლებსა და სხვა დაინტერესებულ პირებს ახალი, ნებაყოფ-
ლობითი სერვისი შესთავაზე, რომელიც მშენებლებს შესაძლებლობას აძლევს:
19
VI. შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარება
(ექსპლუატაციაში მიღება)
განხორციელებული მშენებლობის ვარგისად აღიარება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის
სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას. შენობა-ნაგებობის ვარგისად
აღიარება შესაძლებელია, თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარ-
ღვეული სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები. შენობა-ნაგებობების კომპ-
ლექსის დამოუკიდებლად ფუნქციონირებადი ობიექტ(ებ)ი, რომელთა მშენებლობაც დასრულებუ-
ლია სანებართვო პირობების შესაბამისად, შესაძლებელია ვარგისად იქნეს აღიარებული.
20
VII. სამშენებლო სამართალდარღვევა და
წარმოება
სამშენებლო სამართალდარღვევა არის სამშენებლო საქმიანობის განხორციელება საქართველოს
კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების დარღვევით ან/და მათი შეუსრულებლობით. ასეთ
სამართალდარღვევებს წარმოადგენს უნებართვო მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონ-
ტაჟი, ასევე პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა. რომელიმე მათგანის აღ-
მოჩენის შემთხვევაში ქალაქ თბილისის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახური იწყებს
სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოებას, რათა გამოასწოროს დარღვევა ან/და და-
აკისროს დარღვევისთვის შესაბამისი პასუხისმგებლობა.
21
- დამრღვევის დაჯარიმებისა და საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებული შე-
ნობა-ნაგებობების მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის, მშენებარე შენობა-ნაგებობების
მშენებლობის მთლიანად ან ნაწილობრივ შეჩერებისა და დემონტაჟის შესახებ.
22
განსაზღვრული ვადის დინება ჩერდება უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული
ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი გა-
დაწყვეტილების მიღებამდე.
- კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, გარდა მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნა-
გებობისა – 8 000 ლარით;
23
ბ) ბ) თვითმმართველ ქალაქში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული ტერიტორიისა, – 1
000 ლარით;
გ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – ქალაქში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული
ტერიტორიისა, – 500 ლარით;
დ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – დაბაში ან სოფელში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში
აღნიშნული ტერიტორიისა, – 200 ლარით.
24
VIII. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი
ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში)
სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის
ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობისთვის
თვითმმართველ ერთეულში საკრებულოს დადგენილებით კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის,
სარეკრეაციო ტერიტორიების განვითარებისა და დასახლებათა სივრცით-ტერიტორიული დაგეგ-
მვის ხელშეწყობის მიზნით განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში), ხოლო ქალაქ თბილისში – ქალაქ
თბილისის საკრებულოს დადგენილებით განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების ზონაში
განსაზღვრულ ზონებში სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის ნებარ-
თვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწი-
ფო ზედამხედველობის ორგანო დამრღვევის მიმართ გასცემს მითითებას, რომლითაც მას განუ-
საზღვრავს გონივრულ ვადას დარღვევის გამოსასწორებლად. მითითებით განსაზღვრული ვადის
გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო ადგენს შე-
მოწმების აქტს. თუ დარღვევა არ გამოსწორდა, შემოწმების აქტის შედგენის დღიდან დარღვევის
გამოსწორების დღემდე პირს დაეკისრება ჯარიმა ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე შემოწმების
აქტის შედგენის დღისთვის არსებული სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ასაშენებე-
ლი (სადემონტაჟო) შენობა-ნაგებობის საერთო ფართობის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე 0,1
ლარიდან 0,5 ლარის ფარგლებში, შესაბამისი ზონის (ზონების) მიხედვით, რაც განისაზღვრება
თვითმმართველი ერთეულის შესაბამისი წარმომადგენლობითი ორგანოს ნორმატიული აქტით.
აღნიშნული ჯარიმა პირს დაერიცხება მშენებარე ობიექტის კონსერვაციის ვადაშიც.
25
IX. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი
ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში)
არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებო-
ბის განვითარების მიზნით მშენებლობის ნებართვის დადგენილ
ვადაში აუღებლობისთვის
თვითმმართველ ერთეულში საკრებულოს დადგენილებით კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის,
საკურორტო-სარეკრეაციო ტერიტორიების განვითარებისა და დასახლებათა სივრცით-ტერიტო-
რიული დაგეგმვის ხელშეწყობის მიზნით განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში), ხოლო ქალაქ თბილის-
ში – ქალაქ თბილისის საკრებულოს დადგენილებით განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების
ზონაში განსაზღვრულ ზონებში არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებობის
მესაკუთრე, რომელიც აღარ გამოიყენება საცხოვრებელი, კომერციული ან სხვა საზოგადოებრივი
ფუნქციით და საჭიროებს სამშენებლო განვითარებას, ვალდებულია მიიღოს მშენებლობის ნებართ-
ვა შენობა-ნაგებობაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან ან/და შენობა-ნაგებობის ფუნქცი-
ონირების შეწყვეტიდან 6 თვის განმავლობაში. ეს ვალდებულება ვრცელდება იმ შემთხვევაზედაც,
როდესაც პირი შეიძენს მიწის ნაკვეთს და მასზე მდგომ შენობა-ნაგებობას დაანგრევს. აღნიშნული
შეზღუდვა ადგილობრივი თვითმმართველობის შესაბამისი ორგანოს მოთხოვნით რეგისტრირდება
საჯარო რეესტრში. წინამდებარე ვადის დინება არ შეწყდება და გაგრძელდება მიწის ნაკვეთის ან/და
შენობა-ნაგებობის გასხვისების შემთხვევაშიც და ქონების შემძენზე გადავა შესაბამისი ვალდებულე-
ბები. აღნიშნულ ვადაში მშენებლობის ნებართვის აუღებლობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანო-
ბაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო დამრღვევის მიმართ გასცემს მითითებას, რომლითაც
მას განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას დარღვევის გამოსასწორებლად. მითითებით განსაზღვრული
ვადის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო ადგენს
შემოწმების აქტს. თუ დარღვევა არ გამოსწორდა, შემოწმების აქტის შედგენის დღიდან დარღვევის
გამოსწორების დღემდე პირს დაეკისრება ჯარიმა ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე მის საკუთრე-
ბაში არსებული შენობა-ნაგებობის საერთო ფართობის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე 0,1 ლარიდან
0,5 ლარის ფარგლებში, შესაბამისი ქვეზონის (ქვეზონების) მიხედვით, რაც განისაზღვრება თვითმ-
მართველი ერთეული ს შესაბამისი ორგანოს ნორმატიული აქტით.
ჯარიმის დარიცხვა წყდება დამრღვევის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღების დღეს, მაგრამ
არა უგვიანეს მითითების გაცემიდან 6 თვისა. სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამ-
ხედველობის ორგანოს მიერ დარღვევის გამოსწორების დადასტურებიდან ან შემოწმების აქტის
შედგენიდან 6 თვის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის
ორგანო იღებს დადგენილებას დარიცხული ჯარიმის ოდენობის შესახებ, რომელიც აღსრულდება
ამ კანონის შესაბამისად და ექვემდებარება იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა
შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.
თუ შემოწმების აქტის შედგენიდან 6 თვის გასვლის შემდეგ დამრღვევს არ ექნება მიღებული მშე-
ნებლობის ნებართვა ან/და იგი არ გადაიხდის დაკისრებულ ჯარიმას, შესაბამისი თვითმმართველი
ერთეულის უფლებამოსილი ორგანო უფლებამოსილია მიიღოს დადგენილება ამ ქონების იძულებით
რეალიზაციის შესახებ. აღნიშნული დადგენილება აღსრულდება დაუყოვნებლივ და ექვემდებარება
იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.
26
X. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით
აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების
ლეგალიზების წესი
პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ
ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესა-
ხებ გადაწყვეტილების მიღების წესის მოქმედება ვრცელდება მხოლოდ იმ ობიექტებისა და მათი
ნაწილების მიმართ, რომელთა მშენებლობა ბრძანებულების ძალაში შესვლის დროისათვის დას-
რულებულია. ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილებით ხდება ობიექტების ან მათი ნაწილების
დაკანონება. ლეგალიზება იმავდროულად ნიშნავს ობიექტის ან მისი ნაწილის საექსპლუატაციოდ
ვარგისად აღიარებას და მის ექსპლუატაციაში მიღებას. გადაწყვეტილებას იღებს საქართვე-
ლოს კანონმდებლობით განსაზღვრული მშენებლობის ნებართვის გამცემი შესაბამისი ორგანო.
როგორც უკვე ავღნიშნეთ, თბილისში მცხოვრებთათვის გადაწყვეტილებას მიიღებს თბილისის
მერიის საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – თბილისის არქიტექტურის სამსახური, ხოლო
საქართველოს რეგიონების მცხოვრებთათვის კი რეგიონალური/ადგილობრივი თვითმმართვე-
ლობის ორგანოს არქიტექტურული სამსახური. ხოლო განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირე-
ბის ზონებში (გუდაური, ბაკურიანი, ბახმარო, და ურეკი) – საქართველოს ეკონომიკური განვითა-
რების სამინისტრო.
- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საკადასტრო რუკა, ხოლო თუ მიწის ნაკვეთი სხვა ფიზიკუ-
რი ან იურიდიული პირის (სახელმწიფოს ან ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის) სა-
კუთრებაშია, აგრეთვე განმცხადებელსა და მესაკუთრეს შორის დადებული შესაბამისი ხელ-
შეკრულება ან თანხმობა;
- საინჟინრო-გეოლოგიური დასკვნა;
27
შესაბამისი ორგანო უფლებამოსილია მოახდინოს ობიექტის ადგილზე დათვალიერება მისი საქარ-
თველოს კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენის მიზნით. თუ წარმოდგენილი
დოკუმენტაციით და ობიექტის ადგილზე დათვალიერებით შეუძლებელია მისი საქართველოს კა-
ნონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენა, შესაბამისი ორგანო უფლებამოსილია
განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში განმცხადებელს მოსთხოვოს:
28
XI. განაშენიანების რეგულირების ხაზ(ებ)ი,
წითელი ხაზ(ებ)ი
ე.წ. წითელი ხაზი/ხაზები წარმოადგენს მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) ქალაქთმშენებ-
ლობითი დოკუმენტით დადგენილ წარმოსახვით მიჯნას, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შე-
ნობანაგებობები; მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) შეიძლება დადგინდეს ერთი ან რამდე-
ნიმე წითელი ხაზი.
სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე, მისი უკანა ეზოს განსაზღვრის მიზნით დგინდება განაშენიანების
რეგულირების ხაზი/ხაზები ანუ წითელი ხაზი/ხაზები საქართველოს მთავრობის დადგენილება
№59-ში (ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენი-
ანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე) გაწერილი შემდეგი წე-
სით:
იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი მხოლოდ ერთი მხრიდან ესაზღვრება ქუჩას
ან სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს, მაშინ საზოგადოებრივი საზღვრის მოპირდაპირე (არამოსაზ-
ღვრე) სამეზობლო საზღვრ(ებ)იდან წითელი ხაზი/ხაზები უნდა დადგინდეს 3.0 მეტრ მანძილზე.
29
XII. ქართული სამშენებლო სამართლის
პრობლემები
მშენებლობის ნებართვის მიღების 3 სტადიის გავლის შემდეგ, საჭიროა აღინიშნოს ქართული სამ-
შენებლო სამართლის პრობლემებიც.
პირველ რიგში აღსანიშნავია ქართული სამშენებლო სამართლის ქაოტურობა. ჯერ კიდევ 2003
წელს დაწყებული სამშენებლო ბუმის გათვალისწინებით, რომელიც მხოლოდ დროებით შეფერხდა
2008 წელს მსოფლიო ფინანსური კრიზისის და სხვა მიზეზთა გამო და კვლავ აღორძინდა, რასაც
თან ერთვის ინვესტიციების მოზღვავება ქვეყანაში, დღემდე არ გაგვაჩნია კოდექსი, რომელიც
სრულად მოიცავს და დაფარავს ქართულ სამშენებლო სამართალთან დაკავშირებულ ნორმებს
და გააერთიანებს ამ მრავალრიცხოვან ცალკეულ დადგენილებებს. უამრავი ცალკე არსებული
კანონი და კანონქვემდებარე აქტი, რომლებიც რიგ შემთხვევაში წინააღმდეგობაში მოდის ერთ-
მანეთთან აუცილებლად უნდა ჩამოყალიბდეს ერთიან კოდიფიცირებულ სამშენებლო კოდექსში.
30
ზოგ შემთხვევაში კომპანიები გასცემენ მცდარ ან არასრულ ინფორმაციას მათ საკუთრებაში
არსებული მიწისქვეშა ხაზების და მილების შესახებ.
და ბოლოს – ზედამხედველობა.
31
თუ ყველაფერი რიგზეა, ზედამხედველობის სამსახური კიდევ ერთი თვის განმავლობაში დააკ-
ვირდება და შეისწავლის და მხოლოდ ამ პროცედურების მერე შედგება შენობის ექსპლუატაციაში
მიღების სამართლებრივი აქტი.
ცალკე აღნიშვნის ღირსია თბილისის საკრებულოს 2014 წლის N14-39 დადგენილება, რომელიც
თბილისში განხორციელებული სამშენებლო რეფორმის უმნიშვნელოვანესი ნაწილია. მისი შემო-
ღებით გამკაცრდა მანამდე არსებული 4-13 გადაწყვეტილებით არსებული რეგულაციები. დაწეს-
და მაქსიმალური სიმაღლის შემზღუდველი ნორმები რიგ სამშემებლო ზონებში. კოეფიციენტებს
ბევრად მეტი დანიშნულების ფართები ითვისებენ ვიდრე წინა ნორმატიული აქტის შემთხვევაში,
აქედან გამომდინარე, მშენებლებისთვის უფრო მიმზიდველი გახდა ისეთი ობიექტების მოძებვნა,
რომლებზეც ნებართვა გაცემული იყო 2014 წლამდე, რათა მათ პროექტის კორექტირებისას არ
შეეხოთ 41-ე და 14-39 დადგენილებები.
მთლიანობაში, შეიძლება ითქვას, რომ სამშენებლო სამართლის ყველაზე დიდი პრობლემა სის-
ტემურობის არ არსებობაშია. გარდა იმისა, რომ ხშირია ნებართვის გამცემი ორგანოსგან არაერ-
თგვაროვანი მიდგომა საკითხების მიმართ, სხვადასხვა სარეგულაციო ნორმებიც გაბნეულია
განსხვავებულ აქტებში. პრობლემას ქმნის ამავდროულად სამშენებლო რეგულაციებში ხშირი
ცვლილებების განხორციელების მცდელობები, რაც რეალურად დადებით შედეგებს ნაკლებად
იძლევა და უმეტესად იწვევს წინააღმდეგობრიობას ნორმატიულ აქტებს შორის. ამიტომაც, სტა-
ბილურობის თვალსაზრისით აუცილებელია ერთიანი დოკუმენტის შექმნა, სადაც მაქსიმალურად
იქნება გათვალისწინებული ქართული სამშენებლო სამართლის მახასიათებლების სფეციფიკა
და ამავდროულად, დაფუძნებული იქნება ამ კუთხით წარმატებული საზღვარგარეთის ქვეყნე-
ბის პრაქტიკის ანალიზზე, ქართულ სამშენებლო რეალობასთან ადაპტირებული ფორმით. ხსე-
ნებულის გათვალისწინებით, ზემოაღნიშნული კოდექსის მიღება საგრძნობლად შეუმსუბუქებს
მშენებლობასთან დაკავშირებულ საქმეებს როგორც თავად ინვესტორებს, მშენებლებს და არქი-
ტექტორებს, ასევე იურისტებს. მოხდება როგორც ქაოტური და მრავალრიცხოვანი ნორმების და
დადგენილებების წესრიგში მოყვანა და ერთად შეკრება, ასევე სამშენებლო სამართალში არსებუ-
ლი ხარვეზების და ნაკლების თუნდაც ნაწილობრივი გამოსწორება.
32
აღსანიშნავია ის პრობლემა, რომ დღეის მდგომარეობითაც, საქართველოში არ არსებობს სამშე-
ნებლო საქმიანობის ლიცენზირება. ეს იმას ნიშნავს, რომ შესაძლებელია სრულიად გამოუცდელ-
მა სუბიექტმა ააშენოს 20 სართულიანი სახლი და არავინ ამოწმებს იმას, რა გამოცდილებასა და
ცოდნას ფლობს მშეებელი სუბიექტი ასეთი მასშტაბური ობიექტის მშენებობისას. სასურველია
მე-მინიმუმ მე-3 და 4 კლასის მშენებლობიდან სახელმწიფო ახდენდეს სამშენებლო კომპანიების
ლიცენზირებას, სადაც შესწავლილ იქნება რა მატერიალურ თუ არამატერიალურ ბაზას ფლობს
ესა თუ ის პოტენციური მშენებელი.
აღსანიშნავია ე.წ. ჰაერის გაყიდვის პრობლემა, რაც კვლავ რჩება აქტუალურ საკითხად. იურიდი-
ულად ამის მიზეზია ე.წ. განშლის (ფართების ინდივიდუალურ ი საკუთრების ობიექტებად განაწი-
ლების) უფლების მიცემა მშენებლისთვის შენობის დასრულებამდე. ეს იმას ნიშნავს, რომ მშენე-
ბელს შეუძლია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოშ მოამზადოს ამონაწერი მე-20 სართლის
ბინაზე და გაყიდოს იგი, როდესაც პირველი სართულიც კი არ დაუმთავრებია.
33
გამოყენებული ნორმატიული მასალები:
1. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №57 მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და
სანებართვო პირობების შესახებ;
2. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №41 ტექნიკური რეგლამენტის „შენობა-ნაგებობის
უსაფრთხოების წესების“ დამტკიცების თაობაზე;
3. საქართველოს კანონი ლიცენზიებისა და ნებართვების შესახებ;
4. საქართველოს მთავრობის დადგენილება N134 ელექტრონული საკომუნიკაციო ქსელების
სახაზო ნაგებობების დაცვის წესისა და მათი დაცვის ზონების დადგენის შესახებ;
5. საქართველოს კანონი პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსი;
6. საქართველოს კანონი სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ;
7. ქალაქი თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №17-49 ქალაქ თბილისის
მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისათვის მოსაკ-
რებლის განაკვეთების განსაზღვრისა და გადახდის ინსტრუქციის დამტკიცების შესახებ;
8. საქართველოს კანონი ელექტრონული კომუნიკაციების შესახებ;
9. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №10-16 ქალაქ თბილისის
მუნიციპალიტეტის მერიის ურბანული განვითარების საქალაქო სამსახურის დებულების დამტ-
კიცების შესახებ;
10. საქართველოს კანონი არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედ-
ველობის შესახებ;
11. საქართველოს კანონი მშენებლობის ნებართვის შესახებ;
12. საქართველოს პრეზიდენტის ბრძანებულება №660 პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლო-
ბის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული
ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესის დამტ-
კიცების თაობაზე;
13. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №59 ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა
ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტ-
კიცების თაობაზე.
34
36