SANDERS POND – PROPOSED ROAD 
 
Hello, 
 
As you probably know, RBF Construction has been negotiating with Mundy Township to provide a 
secondary entrance to the Sander Pond subdivision. In recent years RBF has been low bid and 
successfully completed several projects in Mundy Township, so we were approached by former 
township supervisor, David Guigear, last fall for potential alternative solutions to provide paved access 
to your subdivision. The township was unsuccessful securing an easement to Linden Road from the 
egress out‐lot in Sanders Pond. It is our understanding a proposal to pave Cook road was voted down 
despite majority support from the Sanders Pond residents. Cook road also didn’t provide secondary 
access for emergency vehicles.  
 
Over the winter RBF secured options to purchase the two parcels of property between Sanders Pond 
and Linden Road. We then provided a cost estimate to the township which went through several 
revisions and is still being negotiated. The first proposal was presented at the board meeting on April 
22nd. 
 
A lot of comments and concerns have been expressed about the current proposal. Namely, why should 
Sanders Pond residents pay for a road that benefits a private developer. Without question, RBF 
Construction is a for profit business. It is our understanding an independent estimate was provided by 
Rowe Professional Services for a similar Linden Road access route. The township has not provided us a 
copy, but it is our understanding we are significantly lower than the estimate obtained before our 
involvement with this project. The reason we are lower is due to the value created by developing 
potentially 14 buildable lots in a desirable area. We have factored this into the proposal and if approved, 
RBF Construction will be going out of pocket to construct the road and will not see a return until we 
build and sell houses on the new lots. 
 
This is a unique situation and it does not allow for public bid. We believe we have provided a balanced 
compromise to benefit the Sanders Pond residents, current land owners, and RBF as the developer. The 
only feasible alternative at this point is for the township to force its hand and take property by eminent 
domain. From experience, that is not a pleasant procedure, but it is a viable option. However, court is 
never quick and never cheap. If successful, the township will have to pay legal fees and 125% of the 
appraised land value. They will then have to pay an engineering firm to design, bid, and provide 
construction services. As an engineer, this usually runs 7‐10% for design and another 5‐7% for 
construction (in the ballpark of $150,000 for this project). RBF provided a cost of $37,200 for all 
engineering and surveying. This is part of the sweat equity we are using to make the numbers work. As a 
township, the legal and engineering fees would be non‐refundable up to the point of bidding. Currently, 
contractors are busy and prices have been exceeding the engineers estimate. There is potential a 
traditional approach would yield better results, but also a potential it could cost a lot of money to find 
out RBF already had the best bid. 
 
We are also approaching this project with open ears. After the first meeting some of the complaints 
made a lot of sense. We proposed a 7” concrete road with 6” limestone base that exceeds county 
standards. We did this to extend the SAD (tax levy) over 20 years instead of 10 to reduce the monthly 
cost to Sanders residents, but this increased the overall price. The county is obligated to maintain the 
road after installation, so we have provided alternate bids for the minimum concrete and asphalt 
specifications. The minimum asphalt road will reduce cost by $105,000, bringing the total SAD down to 
$868,550. Depending on the duration of repayment and interest rate, the township will be calculating 
the potential annual cost per resident. 
 
As explained to us by the township attorney, the SAD rules do not allow assessment of future lots. This is 
the reason the existing property is only assessed for two units rather than the 14 proposed lots. It also 
only gives VETO power to the two current land owners, although that does not mean the township 
board has to approve the road. Publicly elected officials are not known for going against the will of the 
people. While the SAD rules are an obvious benefit to us as the developer, we understand it’s not fair. 
RBF has suggested making the future 14 unit condominium association responsible for their fair share of 
the road. If legally possible, we would support obligating the new homes to a monthly road fee equal to 
the individual SAD cost. 
 
Some have objected to the extension of sewer using township money. For new road construction, it is 
not uncommon for a municipality to extend utilities in conjunction with road construction. However, the 
township recognized this is not a direct benefit to Sanders Pond residents, so they pulled this cost out of 
the SAD and we understand they are proposing to use current surplus funds from the sewer budget. 
Again, this was factored into the cost of the project. Without sewer, the 14 lots are not possible and the 
project is not tenable. 
 
Regarding RBF Construction’s relationship with existing board members, we prefer to work close to 
home. It’s not uncommon to encounter a friend or relative in a position of power. Understandably, the 
optics will always look bad in these situations. I work with my brother‐in‐law and my father. My cousin 
and aunt are on the township board. RBF has been negotiating with the township supervisor, who is 
new and this is our first potential project working with him. The board members were not informed of 
our road proposal until the packets were sent out for the April 22nd meeting. My cousin is the son of a 
former township board member who owns one of the parcels needed to access Linden Road. While the 
nepotism is ripe, it’s also one of the advantages we had to secure the option on the property at a 
reasonable price. He trusts us and is willing to wait until the property is developed before he gets paid. 
My cousin, who I see once a year at Thanksgiving, has already recused himself from voting as did my 
aunt, who I see nearly every week at my grandma’s for lunch, but she’s so honest a dump truck full of 
diamonds wouldn’t even turn her head. 
 
Regarding RBF Construction’s reputation, the company was formed in 2010. We have grown steadily 
over the last 9 years, pulling ourselves out of the recession based on performance and workmanship. 
Nobody is perfect, but the vast majority of our clients, both private and municipal, are happy with our 
work. We have successfully completed projects with nearly every municipality in the county and beyond. 
We employ a versatile staff qualified in municipal, commercial, industrial, and residential construction. 
Staff experience includes decades of general contracting, along with civil engineering design and 
inspection. We self‐perform sewer, water, storm, excavation, foundations, valve and pump 
replacement, land balancing, road development and construction, and chemical feed and storage 
systems. If the public will supports our proposal, we look forward to providing our services. 
 

 
  
 

 
 
  
 

 
 
Whether for or against, please attend the next township meeting on May 13th at 7:00PM. Please note, the board 
cannot vote to approve the SAD at this meeting. It is an opportunity for discussion and public comment. RBF will 
be there with open ears. 
 
 
Regards, 
RBF Construction, Inc 

 
Brett A. Jory, P.E. 
Vice President