Vigade parandus käibemaksuseaduses

Hiie Marrandi
EML jurist
Seadused kipuvad kiirelt muutuma. Vaevu jõuab mõni säte kinnistuda, kui seda juba
muudetakse. Veidi ehk liialdatud üldistus, aga käibemaksuhuvilistel kinnisvaraarendajatel ja
teistelgi kinnisvaraga tegelejail tasub tähelepanu teritada. Samuti metallitoodetega kauplejatel.
Nimelt võttis Riigikogu aprilli alguses vastu seaduse, millega muudetakse 1. oktoobrist
kinnisasjade käibemaksustamist ja 1. maist alates mõningate metalltoodete
käibemaksustamist.1 Seletuskirja kohaselt ei ole seadusemuudatuse mõju küll oluline, aga ma
ei laseks taolisel tähelepanekul oma valvsust uinutada. Teatavasti peitub „saatan“ just
nüanssides ja vähemasti maksuseadustes on nüansse rohkem kui rubla eest.
Kinnisasjade muudatus — „ehitusmaa“ müük käibemaksuga
Kinnisasjade maksustamise käivet reguleerivat seadusepügalat täiendatakse selliselt, et
kohustuslikuks muutub igasuguse hoonestamata ehitusmaa käibemaksuga maksustamine. Et
asi selgem saaks, täiendatakse KMS mõistete paragrahvi ehitusmaa definitsiooniga.
KMS § 2 lg 3 punkt 1 praegu:
(3) Käesolevas seaduses kasutatakse kauba ja teenuse mõisteid järgmises tähenduses:
1) kaup on asi, loom, gaas ja elektri-, soojus- ning jahutusenergia. Kinnisasjana käsitatakse
kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, hoonestusõigust ja tehnovõrku või
-rajatist asjaõigusseaduse tähenduses, ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise
seaduse tähenduses ja korteriomandit ning korterihoonestusõigust korteriomandi- ja
korteriühistuseaduse tähenduses. Kaup on ka kõigile ostjatele vabalt kättesaadav ja samade
funktsioonide täitmiseks ettenähtud standardtarkvaraga või standardteabega andmekandja;
KMS § 2 lg 3 punkt 1alates 1. oktoobrist2 2018:
1) kaup on asi, loom, gaas ja elektri-, soojus- ning jahutusenergia. Kinnisasjana käsitatakse
kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, hoonestusõigust ja tehnovõrku või
-rajatist asjaõigusseaduse tähenduses, ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise
seaduse tähenduses ja korteriomandit ning korterihoonestusõigust korteriomandi- ja
korteriühistuseaduse tähenduses. Ehitusmaana käsitatakse sellist kinnisasja
tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku
või -rajatist, ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku
omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud
ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa
või need ühiselt. Kaup on ka kõigile ostjatele vabalt kättesaadav ja samade funktsioonide
täitmiseks ettenähtud standardtarkvaraga või standardteabega andmekandja;

1 Vt seaduseelnõu 556 SE materjale Riigikogu kodulehel: www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud.

2 1. oktoober on tähtajaks sellepärast, et seaduse vastuvõtmise ja kehtima hakkamise vahele jääks vähemalt 6-
kuuline periood, nagu nõuab MKS § 41 (Maksuseaduse ja selle muudatuse jõustamine): Maksuseaduse, samuti
selle muudatuse vastuvõtmise ja jõustumise vahele peab üldjuhul jääma vähemalt kuus kuud. Sätet ei
kohaldata maksukohustuslast soodustava mõjuga maksuseaduse ja selle muudatuse korral.
1
Kinnisasjade käivet reguleeriv KMS § 16 lg 2 punkt 3 on hetkel sellises sõnastuses:
(2) Samuti ei maksustata käibemaksuga järgmiste kaupade ja teenuste käivet:
3) kinnisasi või selle osa. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on
ehitis ehitusseadustiku tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle
osa esmast kasutuselevõttu; ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis
või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat
taaskasutuselevõttu, ning krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist.
Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad
vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist;
Alates 1. oktoobrist on säte aga järgmine:
3) kinnisasi või selle osa. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on
ehitis ehitusseadustiku tähenduses või ehitise osa ja mis võõrandatakse enne ehitise või selle
osa esmast kasutuselevõttu, kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või
selle osa ja mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat
taaskasutuselevõttu, ega ehitusmaale. Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui
parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa
soetusmaksumust enne parendamist;
Mis toimub? Põhimõtteliselt on tegemist vigade parandusega. Kui 2015. aastal jõustus uus
planeerimisseadus, unustati ära, et ehitusõiguse regulatsioon muutus oluliselt
mitmekesisemaks. Käibemaksuseadusesse jäi sisse reegel, et hoonestamata kinnisasjade puhul
peab käibemaksuga maksustatult müüma üksnes krundi (tühja krundi). Krundi omakorda
defineerib planeerimisseadus, mis ütleb, et krunt on detailplaneeringuga määratud maa-ala,
millele on antud ehitusõigus. Praktikas on aga terve rida juhtumeid, mil planeerimisseadus
lubab ehitada ilma detailplaneeringuta.
Euroopa Liidu nõue on, et käibemaksuga tuleb maksustada hoonestamata maa müük, kui
sellele kavandatakse ehitamist (maksust on vabastatud seega näiteks põldude, metsade müük).
Sellise ehitusmaa peavad liikmesriigid ise oma sireriiklikus õiguses määratlema ning lähtuda
tuleb käibemaksudirektiivi art 135 lg 1 punktist k, mille eesmärk on vabastada
käibemaksust hoonestamata maatüki võõrandamine üksnes juhul kui sellel ei kavandata
ehitamist. Oluline on, et ühesuguse kasutusviisiga maatükke maksustataks ühtemoodi.
Järgnevalt toon neli varianti, mille puhul seni saab käive toimuda maksuvabalt, aga oktoobrist
on käibemaksu lisamine kohustuslik. Need on olukorrad, mil detailplaneeringut ei pea olema,
aga ehitada võib, maatükki tuleb seepärast müüa käibemaksuga. Detailplaneering on
kohustuslik näiteks linnades, alevites ja alevikes ehitusluba nõudva hoone püstitamiseks.
1. Projekteerimistingimused
Oktoobrist muutub käibemaksuga maksustatavaks sellise maatüki müük, millele ei ole
kehtestatud detailplaneeringut, aga on määratud projekteerimistingimused. Selline olukord
võib päriselus ette tulla, sest planeerimisseaduse § 125 järgi võib kohalik omavalitsus lubada
püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele
jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised.
2. Ehitusteatis

2
Teiseks tuleb käibemaksuga maksustada kinnisasja müük, kui hoonestamata maatükile on
esitatud ehitusteatis (võimalik juhul kui ehitusalune pind on kuni 60 m2 ja kõrgus ei ületa 5
m). See võimalus tuleb ehitusseadustikust ja leiab valdavalt kasutust eraisikute puhul, nt siis
kui inimene soovib oma elamise juurde ehitada kõrvalhoone — kas või saunamaja. Ehitada
võib, detailplaneeringut ja ehitusluba ei ole vaja, ehitusteatisest piisab. Vähemalt teoreetiliselt
võivad seda võimalust aga kasutada ka käibemaksukohustuslased.
3. Riigi või KOV eriplaneering
Samuti tuleb kinnisasja võõrandamine käibemaksuga maksustada, kui maatükk on riigi või
kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga ehitamiseks kavandatud. Seegi muudatus on seotud
2015. aasta keskel jõustunud planeerimisseadusega.
4. Sihtotstarve elamumaa või ärimaa
Ehitusteatisele ja eriplaneeringule lisaks tuleb käibemaksuga maksustada maatüki müük ka
juhul, kui detailplaneeringut küll pole, aga maa on katastris sihtotstarbega elamumaa või
ärimaa.3 On ju needki ehitamiseks mõeldud, mis sellest, et müügi ajal võib puududa
detailplaneering.
Mis saab rajatistest?
Järgmine tähelepanek kinnisasjade käibemaksustamisel on see, et alates oktoobrist ei mõjuta
ehitusmaa käibemaksustamist rajatise või tehnovõrgu olemasolu. Seni on olnud avalik saladus
aastast 2004, et uue rajatisega (nt tehnovõrk) krunti sai müüa maksuvabalt, sest praegune
seadus nõuab käibemaksu „ehitiseta“ krundile. Ehitised aga jagunevad hooneteks ja
rajatisteks. Hoone on katuse ja siseruumiga väliskeskkonnast eraldatud ehitis. Rajatis on
igasugune muu ehitis, mis ei ole hoone — näiteks parkla, tehnovõrk, staadion, elektrivõrk
(EhS § 3).
Tegelikult ei peaks maksustamine sõltuma sellest, kas ehitamiseks mõeldud maatükil on
rajatis või mitte. Tihtipeale ei kuulu rajatis (nt elektrivõrk, tehnovõrk) isegi kinnisasja
omanikule. Niisiis tasub meelde jätta, et edaspidi ei vabasta rajatise olemasolu arendajat
kohustusest ehitusmaad käibemaksuga maksustada. Rajatisega ehitusmaa on selles mõttes
võrdne tühja krundiga.
Üleminekusäte tunnistatakse kehtetuks
KMS § 46 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks. Lõige 3 on üleminekusäte, mis andis õiguse müüa
maksuvabalt kinnisasja juhul, kui see oli soetatud enne, kui Eestist sai Euroopa Liidu
liikmesriik (1. mai 2004). Nüüdseks on üleminekusäte oma eesmärgi täitnud ja ehitusmaa
müüki tuleb käibemaksuga maksustada sõltumata sellest, millal see soetati. Samas ei pruugi
reaalne elu olla nii lihtne kui ametniku ettekujutus. Võib ju arvata, et 14 aastat tagasi ostetud
maatükid on kõigil ammu müüdud ja unustatud… aga piisab kas või ühest maaomanikust, kes
seda siiski pole teinud, ja saab apelleerida õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumisele.
Ainult käibemaksukohustuslastele
Kõik need uued olukorrad toovad kaasa kohustusliku käibemaksustamise ainult siis, kui
müüjaks on käibemaksukohustuslane. Maksumuudatus ei puuduta eraisikuid ega neid

3 Maatükkide sihtotstarvet reguleerib maakatastriseaduse § 18. Sihtotstarvete liigid kehtestab valitsuse määrus.
Ärimaal on nt 11 alaliiki, tootmismaal 6 alaliiki. Tootmismaa ei ole ärimaa.
3
väikeettevõtjaid (või ka mittetulundusühinguid), kes ei ole käibemaksukohustuslasena
registreeritud. Kinnisvaratehing ei too teatavasti kaasa vajadust käibemaksukohustuslasena
registreerimiseks, sest kinnisvara on peamiselt põhivara, ja põhivara võõrandamist ei võeta
maksustatava käibe piiri täitumisel arvesse.4
Valikuõiguse alusel käibemaksu lisamine (ehk optsiooniõigus) on seaduses endiselt alles, seda
varianti saavad kõik käibemaksukohustuslased jätkuvalt edasi kasutada oma vajadustele
vastavalt.
Metalltoodete vigade parandus
2017. aasta algusest jõustus käibemaksuseaduse muudatus, mis kehtestas kohustusliku
pöördmaksustamise tervele reale metalltoodetele (KMS § 411 lg 2 p 5). Muudatus oli mõeldud
metallisektoris vohavate käibemaksumaksupettuste ohjeldamiseks, aga külvas juba algusest
peale palju segadust, sest pöördmaksustamise kohustus laienes tervele hulgale toodetele, mis
ei olnudki probleemsed. Seetõttu hakati Rahandusministeeriumis nn vigade parandust ette
valmistama. Kuna tegu on muudatusega, mis adressaatide elu lihtsustab, siis see jõustub juba
1. maist 2018.
Metalltoodete kohustuslikust pöördmaksustamisest tuli segadust seetõttu, et erikorrale
allutatud kaupade kirjeldus on seaduses toodud kaupade nomenklatuuri koodide kaudu,
millega aga impordi-ekspordisektorist väljapoole jäävad ettevõtjad naljalt kokku ei puutu.
Maksuamet proovis ettevõtjatele vastu tulla ja andis oma kodulehel juhendis soovituse
pöörduda õige kaubakoodi määramiseks tollivaldkonna ametnike poole.
Kuna KMS metallitoodete nimekiri oli väga pikk ning hõlmas ka täiesti tavalisi
ehitusmaterjale ja nt rauakaupade poes jaemüügis olevaid tooteid, on muudatuse tulemusena
nimekirja kokku tõmmatud. Siseriiklikult ei pea enam pöördmaksustama tooteid KN
koodiga 721691 (lehtvaltstooted külmvormitud või –viimistletud, sh profiilplekk) ning
ventilatsiooni-, aspiratsiooni-, suitsu- ja vihmaveetorusid.
Metalltoodete käibemaksustamise muudatuse tegi ettevõtjatele ebamugavaks ka nõue, et
erirežiimile allutatud toote müügi kohta pidi väljastama eraldi arve. Elu aga näitas, et selline
nõue tegelikult põhjendatud ei ole. Seda enam, et mõistet „eraldi arve“ on võimalik sisustada
mitmeti. Seepärast ongi KMS § 411 lõiget 5 maikuust alates täiendatud selliselt, et üldjuhul on
piisav, et eri- ja üldkorra kohaselt maksustatavad tooted on arvel eraldi välja toodud. See on
vajalik, et arvel oleks üheselt arusaadav, millised kaubad on pöördmaksustatavad (ostja ei
maksa nende metallitoodete käibemaksu osa mitte müüjale, vaid arvestab enda tasumisele
kuuluva käibemaksuna). Päris eraldi arve tuleb väljastada üksnes juhul, kui tehingu toimumise
ajal ei ole käive veel täielikult toimunud (nt osaline ettemaks).
Aga see pole veel kõik
Pikk lugu lühidalt: käibemaksumuudatusega laieneb kohustus kinnisasja võõrandamist
käibemaksuga maksustada. Kohustuslikule pöördmaksustamisele kuuluvate metallitoodete
loetelu aga tõmmatakse koomale.

4 Selles põhimõttes võib ette tulla erandeid, nt kui võõrandatakse kinnisvara, mis on
raamatupidamises arvele võetud kui kaup müügiks, tekib piirmäära täitumisel vajadus
käibemaksukohustuslasena registreerimiseks.
4
Väheseid puudutab ilmselt KMS 16 lõike 2 muudatus, millega maksuvaba käibe hulgast
välistatakse kasvuhoonegaaside heitkoguse võõrandamine. 2018. aasta alguses jõustus
väärtpaberituru seaduse muudatus, mis loeb kasvuhoonegaasi heitkoguse ühiku väärtpaberiks.
Väärtpaberi käive aga on KMS järgi maksuvaba (KMS § 16 lg 2 p 6). Käibemaksudirektiiv
seevastu nõuab, et kasvuhoonegaasi heitkoguse ühiku müük (ja sellega seotud tehingud) tuleb
tavakorras käibemaksuga maksustada. Seepärast oligi vaja KMS maksuvaba käibe loetelust
selline asi välistada.