SECTOR FOCUS

Data Centers Take Center Stage in

Real-Estate Investing
By Evie Liu  May 18, 2018 6:04 p.m. ET

Switch Inc.

As 10-year Treasury yields have climbed past 3%, investors have started
seeing the impact on the equity sectors known for high dividends, such as
utilities and real estate. The Dow Jones U.S. Real Estate Total Return Index
(DJUSRET) has fallen 5.5% so far this year, while the S&P 500 Total Return
Index (SPXT) added 1.5%.

Does this mean real estate is a no-go zone now? Not if you know where to
look, according to Burl East, portfolio manager of the $318
million Altegris/AACA Opportunistic Real Estate fund  (RAAAX). In 2017, the
fund outperformed 98% of its peers with a 23.6% return, according to
Morningstar. The fund has a three-year annualized return of 8.9% compared
to the peer group's 2.4%.

Barron's met with East to talk about his investment strategy and vision for the
real-estate sector in a rising-rate environment.

He thinks investing is like creating a recipe: Find the right ingredients and
keep them the same. His favorite four ingredients: properties that are in
constant demand; types of properties that are offered by just a few
companies; high barriers to entry for new players; and high barriers to exit for
tenants.

East looks for real estate markets where landlords can demand higher prices
because of low supply, and where tenants are essentially at a disadvantage.
"We don't invest in fair-fight; we look for something as close to a monopoly as
possible where the tenant is denied choice," says East.

For example, data centers—the gigantic warehouses that hold vast numbers
of computer servers that store, process, and distribute data.

With booming technologies such as artificial intelligence, virtual reality, and
machine learning, the world is seeing rapidly increasing demand for more
data storage and stronger processing power. The Internet of Things (IoT)—
interconnected smart devices that include AI assistants and autonomous cars
—will also generate much more data than we could ever have imagined.

"An autonomous car will need 40 times more bandwidth than the cars we use
today," says East. "The demand for data centers is growing 30% per year in
the U.S. and 70% in China, but there are only six public companies in the
supplier's market." They are: Equinix (EQIX), CoreSite Realty (COR), CyrusOne
(CONE), Digital Realty Trust (DLR), QTS Realty Trust (QTS), and Switch
(SWCH).

Data centers aren't easy markets to enter. It's not hard to purchase a piece of
land to build the property, but the facility needs to be outfitted in fiber,
equipped with interconnected networks, and wired for massive electric
power and top-tier security devices. It takes about $1,000 to build one square
foot of data center, said East, compared with the average cost of $300
for conventional real estate.

The industry is also very much driven by trust and reliability. The last thing
companies such as Facebook (FB) and Alphabet (GOOGL) or government
agencies such as the Securities and Exchange Commission and Federal
Bureau of Investigation want to see is a data breach. This makes it almost
impossible for new companies with no established track record or reputation
to break into the business.

"We'll keep the number [of participants] small, make sure that nobody else
joins the club, and that existing members don't overbuild," East says.

Another key part of the formula is the high cost if tenants to change their
mind. Unlike an apartment or storefront, where tenants can simply move out
when there's a change in market dynamic or pricing, it's very risky and
expensive for companies to leave a data center given the amount of
infrastructure investment there.

To East, all these factors above make data centers a perfect investing
opportunity in real estate, where landlords can easily control the supply and
dictate the price. Data centers make up 22% of his fund's portfolio.

Other properties sharing the characteristics he likes include wireless towers
(American Tower REIT (AMT), Crown Castle International (CCI), SBA
Communications (SBAC), lab space, infrastructure facilities, toll bridges, and
airports.

Beyond that, East says real estate in general is still a safe haven for
investors: "The real-estate sector has offered fantastic returns across a variety
of cycles, it's a reliable wealth generator."

The sector is also a good hedge against inflation. "A lot of properties have CPI
escalators built in the lease, so the return you get are real numbers but not
nominal value."

What else does the sector offer? Stability. "There's no tech revolution and
upheaval, no labor union, less regulations," says East. "The ocean is always
the same here."

Sign up to Review & Preview, a new daily email from Barron’s. Every evening
we’ll review the news that moved markets during the day and look ahead to
what it means for your portfolio in the morning. 

MORE FROM NEWS CORP

The Nasdaq Is Going the Opposite Direction of the Dow Today. Here’s Why. BARRON'S

Home Sales Rise in London’s Poshest Quarters, Even as Prices Fell MANSION GLOBAL

I Bought a House With a Pool, and Wow, Was I in Over My Head! REALTOR.COM

Are You Killing the Mood? 8 Things in Your Bedroom That Freak Out Potential Buyers REALTOR.COM

What the Dow Breaking Its 200-Day Moving Average Really Means for Your Stocks BARRON'S