Jun

NoThing Down – Robert G.Allen, phầ n tổ ng quan

NOTHING DOWN là mộ t quyể n sá ch kinh điể n về cá c kỹ thuạ t thâu tố m bá t độ ng sả n từ

chỗ không cố gì đế n sở hữu những bá t độ ng sả n triệ u đô. Cá c kỹ thuạ t nà y được dù ng và

truyề n bá rộ ng rã i khá p mộ i nơi trên thế giới.

Nố được thực hiệ n bởi Rôbêrt G. Allên, người thực hiệ n cả trăm vụ mua bá n từ tay không

và từng được cá c kênh truyề n hình thực tế Mỹ ghi hình lạ i.

Kể từ khi ra đời đế n nay sá ch đã được tá i bả n nhiề u là n và cố nhiề u phiên bả n riêng biệ t:

Nothing Down for woman, Nothing Down 90s, Nothing Down 2000s. câu nố i kinh điể n

củ a Robert G. Allen

“Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait.”

“Đừng đơ ̣i để mua bấ t đô ̣ng sản. Haỹ mua bấ t đô ̣ng sản và đơ ̣i”

Thế giới bấ t đô ̣ng sản đã đươ ̣c điề u chỉnh trong nhiề u năm bởi sự huấ n luyê ̣n tư
tưởng cố t yế u, tức là để mua và giữ bấ t đô ̣ng sản thành công, mô ̣t người bình
thường trong xã hô ̣i phải có tiń du ̣ng tuyê ̣t vời, mô ̣t báo cáo tiǹ h tra ̣ng tài chính
ma ̣nh me,̃ thu nhâ ̣p tố t, có rấ t nhiề u tiề n cho mỗi thanh toán, và hỗ trơ ̣ hơ ̣p tác
ma ̣nh mẽ từ những người cho vay ma ̣nh tay.

Những người đồ ng ý rằ ng thu nhâ ̣p từ bấ t đô ̣ng sản là đầ u tư tố t nhấ t đươ ̣c tìm
thấ y, ho ̣ không hy vo ̣ng tham gia sở hưũ mô ̣t miế ng lớn của Hoa Kỳ dưới các quy
tắ c chi phố i đã có cho tới ngày nay. Mô hình mới là cầ n thiế t nế u thiế u tiề n mă ̣t
nhưng vẫn có các sáng tao ̣ cá nhân để đô ̣t nhâ ̣p vào thế giới sở hưũ bấ t đô ̣ng sản

báo cáo này phác thảo 50 kỹ thuâ ̣t “ đáy” yêu thích trong 10 vùng riêng biêt.̣

1. The Seller – Người bán

2. The Buyer – Người mua
3. The Realtor – Người môi giới
4. The Renters – Người thuê
5. The Property – Bấ t đô ̣ng sản
6. Hard-Money Lenders – Người cho vay tiề n
7. Underlying Mortgages – thế chấ p vay vố n
8. Investors – nhà đầ u tư
9. Partners – đố i tác
10. Options – lựa cho ̣n

NOTHING DOWN – KT1. GIẤY RA TỐI HẬU

KT1. Giâý ra tôí hâ
̣ u

Một nhà đầ u tư ở Milwaukee có thể thâu tóm đượ c $48,000 nhà ba tầ ng
(ba gian, ba trái) từ ngân hàng – người không chỉ sắ p đặt cho một khoản
thế chấ p đầ u tiên với mức lãi suấ t mới rấ t thấ p, và cũng mang lại hầ u như
các cổ phầ n còn lại dưới hin
̀ h thức thứ hai ở mức giá tỷ lệ thấ p hơn thi ̣
trường. Một nhà đầ u tư khác ở West Palm Beach, Florida, đã chọn một
căn hộ gia điǹ h đơn với giá $66,500 bằ ng cách đặt một nề n tảng mới và có
lo lắ ng người bán mang theo toàn bộ phầ n còn lại của vố n sở hữu của anh
ta ($36,500) trong năm năm, không thanh toán, không lãi suấ t. Cả hai nhà
đầ u tư này đã sử dụng kỹ thuật đã biế t như “Giấ y ra tố i hậu”. Đây là cách
nó vận hành.

Khi chúng ta đang nói về mua hoặc bán một mảnh đấ t, chúng ta đang thự c
sự nói về vấ n đề xác đinḥ và thoả thuận với vố n của người bán. vố n như
một khái niệm là đủ minh bạch. Mọi người biế t rằ ng nó đại diện cho phầ n
giá tri ̣ của bấ t động sản chứ không phải là lự c cản, nó là khóa, là cuố ng và
gố c của chủ sở hữu. Nhưng đồ ng thời nó cũng là một khái niệm lỏng. Nó
có thể trở nên đặc biệt chỉ trong mố i quan hệ với số lượ ng chuyể n đổ i bí
ẩ n mà đượ c gọi là “ giá tri ̣ thi ̣ trường”

Chủ sở hữu đã mơ về vố n nhiề u và nhiề u hơn nữa – thường là một con số
lạc quan. Nhưng sự thật của vấ n đề là các thế lự c của thi ̣ trường sẽ điề u
hướng vố n của anh ta bằ ng cách xác đinh ̣ tài sản của anh ta thự c sự có
giá tri ̣ trong bấ t kỳ thời điể m nào. Thành viên của câu lạc bộ thi ̣ trường –
bạn và tôi –những người bán cũ kỹ kém cỏi và nói chung “ bạn có một nơi
tương đố i đẹp, nhưng chúng tôi cầ n đi một vòng quanh thi ̣ trấ n và tim ̀ cái
tố t nhấ t chúng tôi có thể có với một mức giá phải chăng”. Tại thời điể m đó,
vố n của người bán đượ c đinh ̣ nghiã lại, và vấ n đề trở nên thay đổ i từ giá tri ̣
vố n của anh ta đế n giá tri ̣ bao hàm.

Tuy nhiên, phầ n lớn người bán sẽ muố n giữ mức giá bán cuố i cùng cao
nhấ t có thể . Họ muố n vố n của họ sinh lời. Không một ai có thể trách họ
cho điề u đó nhưng trong số đội quân người bán trên thi ̣ trường bấ t kỳ thời
điể m nào, nơi luôn có một vài – có lẽ rơi vào 5% hoặc it́ hơn – những
người tự nói với chiń h min ̀ h, “ chúng tôi muố n bảo toàn vố n của chúng tôi
hoặc có lời từ nó, nhưng chúng tôi cũng rấ t số t xắ ng để bán. Vì những nỗi
lo trong thực tế mà chúng tôi có thể bỏ một số vố n để thoát khỏi bấ t động
sản một cách nhanh chóng.”Hay nói một cách khác, những người không
muố n người bán có thể đang nghi ̃ – tôi không thự c sự thić h những chiế t
khấ u vố n của tôi để bán nhanh, nhưng tôi sẵn sàng đợ i cho tới khi một
phầ n hoặc tấ t cả vố n của tôi đượ c chuyể n thành tiề n mặt”

Và đó chin ́ h là vấ n đề khi – nó đế n – để đưa ra một thoả thuận. Sau đó
người bán và người mua có xác đinh ̣ những vố n mà nó có liên quan, bước
tiế p theo là quyế t đinḥ vố n cổ phầ n sẽ đượ c chuyể n đổ i trong bao lâu. Tấ t
cả nhiệt đượ c hạ xuố ng để sự kiên nhẫn lên ngôi. Người bán với sự kiên
nhẫn vô hạn ( kèm theo tuyệt vọng) sẽ nói “ đây là vố n của tôi, hãy lấ y tấ t
cả nó và chỉ cầ n đưa tôi ra khỏi nơi này”. Trong trường hợ p như vậy giá
bán là bằ ng quyề n sở hữu. Nhưng những trường hợ p như thế này là vô
cùng hiế m hiế m.

̀ h huố ng tố t nhấ t tiế p theo là trường hợ p một người bán nói, “ đây là vố n
Tin
của tôi, hãy trả tôi khi bạn có thể . Để công việc ngoài kế hoạch.” Kỹ thuật
đó đượ c gọi là “ Giấ y ra tố i hậu” Tấ t cả vố n của người bán đượ c chuyể n
đổ i thành giấ y trước khi đượ c chuyể n đổ i thành tiề n mặt. Khi người mua
chiế m giữ bấ t động sản, anh ấ y cho người bán giấ y cổ phầ n của min ̀ h và
buộc min ̀ h phải đổ i giấ y theo các điề u khoản cuả hợ p đồ ng.

Không phải tấ t cả người bán sẽ đồ ng ý với “ giấ y ra tố i hậu” nhưng người
mua sáng tạo nên luôn luôn yêu cầ u. Bạn không bao giờ biế t chin ́ h xác
một trong hai mươi người bán sẽ sẵn sàng để tham gia vào một thoả thuận
đáy trong những điề u này, có lẽ chỉ một trong mười sẽ đồ ng ý một “ giấ y ra
tố i hậu” đồ ng nghiã với kỹ thuật số một sẽ hiể n thi ̣ một trong 200 giao dich
̣
sáng tạo. Nhưng nó xảy ra theo thời gian – nhiề u sự kinh ngạc và hài lòng
của người mua sáng tạo
NOTHING DOWN –KT2. Vay thế chấ p
kỹ thuâ ̣t số 2. Vay thế chấ p

Chià khóa để sử dụng người bán trong vai trò là người cho vay trong giao
dicḥ bấ t động sản là sự tin tưởng. Người bán có tin chúng tôi trả anh ta
vố n của anh ta theo kỳ hạn của thỏa thuận chúng tôi làm việc với anh ta.
Cách thông thường để mua sự tin tưởng là xuố ng tiề n một khoản thanh
toán lớn cho người bán, đó là cách cho anh ta biế t rằ ng chúng tôi sẽ không
có khả năng đi khỏi bấ t động sản đó. Chúng tôi đang ở vòng quanh và
chăm sóc cho nghiã vụ của chúng tôi. Mặt khác người bán sẽ có thể lấ y lại
tài sản, và chúng ta sẽ mấ t không chỉ khoản tiề n mặt thanh toán lớn mà
còn không có bấ t kỳ giá tri ̣ nào đượ c đánh giá cao trên vố n sở huữ của
người bán.

Nhưng làm thế nào chúng tôi phát triể n lòng tin khi có it́ hoặc không có tiề n
mặt đặt vào bấ t động sản? Làm thế nào người mua để cho người bán cảm
thấ y đượ c bảo vệ trong nhiề u trường hợ p? Thường người mua có thể phát
triể n lòng tin cá nhân với người bán đơn giản trên cơ sở phẩ m chấ t cá
nhân và giành chiế n thắ ng.

Trong trường hợ p này, vố n chủ sở hữu tài sản là đủ để kế t thúc giao dich.
̣

Trong một số trường hợ p, cầ n thêm một chút những nghi ngờ kéo dài về
́ người bán. Đó là nơi những khỏan vay thế chấ p vào trong cuộc chơi.
phia
Trong bấ t kỳ thế chấ p hoặc sắ p xế p tin cậy cao, đây là hai điề u cơ bản
đượ c chuẩ n bi.̣ Một giấ y ghi nợ đượ c đưa ra bởi người mua để người bán
đưa ra các điề u khoản chuyể n đổ i vố n sở hữu sang tiề n mặt, cái còn lại là
một thoả thuận bảo vệ trong cái mà người mua nói với người bán rấ t hiệu
quả “ nế u tôi không thực hiện các điề u khoản như lưu ý thì anh có thể lấ y lại bấ t động
sản.” Trong giao dich ̣ không có tiề n mặt hoặc gầ n như không có tiề n mặt,
sự bảo vệ của chủ tài sản có thể không đủ để thoả mãn người bán. Vì vậy,
người mua có thể chọn để bảo vệ với ghi chú tài sản thế chấ p bổ sung –
mà không chỉ đố i tượ ng sở hữu mà còn là tài sản bổ sung (vố n cổ phầ n)
mà anh ta có thể có trong danh mục của min ̀ h.

Những ghi nợ bản thân nó vẫn giữ nguyên, nhưng những thoả thuận đượ c
thay đổ i để tăng tài sản thế chấ p và xây dự ng lòng tin với người bán. Bản
chấ t, người mua sẽ muố n sắ p xế p để người bán giải phóng tài sản thế
chấ p bổ sung cũng như các tài sản chủ thể đánh giá cao để xác đinh ̣ một
giá tri ̣ hoặc cũng như người mua đã chứng tỏ min ̀ h là đáng tin cậy và nhắ c
nhở trong việc thanh toán của min ̀ h. Các kỹ thuật thế chấ p là không
thường đượ c sử dụng trong sáng tạo tài chin ́ h. Người mua hi vọng xây
dự ng lòng tin mà không có ràng buộc về các cổ phiế u khác. Cho tới khi
người bán cầ n thuyế t phục thêm, kỹ năng thế chấ p có thể có ić h.

Ví dụ, một nhà đầ u tư sáng tạo chúng ta biế t gầ n đây đã thâu tóm một căn
nhà đẹp với bố n phòng ngủ, ba phòng tắ m với giá $75,000. Nhà đầ u tư
đặt điề u khoản mới đầ u tiên trên bấ t động sản ( gầ n như tự do và rõ ràng)
và có một vài người bán di chuyể n vố n cổ phầ n còn lại của họ ($35,000)
đế n một bấ t động sản khác đượ c sở hữu bởi một chủ đầ u tư. Để xây dự ng
lòng tin với những người bán, người mua cấ p cho một khoản vay thế chấ p
mà bao gồ m vố n của chủ sở hữu trong tài sản cho thuê khác anh ta sở
hữu. Mặc dù người mua không đặt bấ t kỳ chút tiề n nào anh ta có trong
thoả thuận ( ngân hàng cung cấ p tấ t cả những gì cầ n thiế t), anh ta có khả
năng thuyế t phục người bán đồ ng ý trên cơ sở một phầ n tài sản của anh ta
trên đường dây thế chấ p.
NOTHING DOWN – KT4. HỢ P ĐỒNG THẾ
CHẤP VÒNG
̣ p đồng thế châp
T4. Hơ ́ vò ng.

Một nhà đầ u tư Albuquerque hiện tại mua một căn hộ ba tầ ng với giá
$69,300 đã xuố ng tiề n $1,000 và đượ c người bán chấ p nhận một hợ p
đồ ng cho phầ n còn lại $68,300, 10.75% lợ i nhuận trong 35 năm, và thanh
toán trong vòng 12 năm. Hợ p đồ ng đượ c bao quanh bởi một thế chấ p nhỏ
đầ u tiên. Tương tự một nhà đầ u tư ở Springfield, Massachusetts đã thâu
tóm nhà ở một gia điǹ h tự do và sạch giá tri ̣ giá $80,000 bằ ng cách đặt một
khoản tiề n nhỏ và cho người bán mang theo phầ n còn lại của hợ p đồ ng
dưới dạng hợ p đồ ng. Đây là cách biế n thể khác của kỹ thuật đượ c gọi
dưới nhiề u cái tên khác “ hợ p đồ ng, quấ n quanh hoặc các chủ sở hữu
mang trở lại”

Kỹ thuật này là một trong những công cụ tài chin ́ h sáng tạo đượ c sử dụng
nhiề u nhấ t. Đây là nề n tảng tài chin ́ h của người bán hơn là tái cấ p vố n cho
bấ t động sản hay giả đinh ̣ thế chấ p chin ́ h thức hiện thời. Người bán sử
dụng một hợ p đồ ng như một công cụ mua hàng. Về mặt kỹ thuật anh ta
không có quyề n sở hữu bấ t động sản cho tới khi anh ta đã thự c hiện theo
các quy đinh ̣ củ thoả thuận. Trong thự c tế , anh ấ y nói với người bán “ tôi
sẽ trả vố n của anh theo thời gian. Và chẳ ng bao lâu tôi có thể trả toàn bộ,
anh sẽ cho tôi chuyể n nhượ ng bấ t động sản, và nó sẽ là của tôi. Trong thời
gian chờ đợ i, tôi sẽ hành động như ông chủ sở hữu bằ ng cách tiế p quản
quản lý và lấ y tấ t cả các lợ i ić h từ thuế và giá tri ̣ cao hơn tri ̣ giá của bấ t
động sản lúc mua. Tuy nhiên, tấ t cả các chi phí trong khi chờ đợ i cũng là
của tôi.

Nế u bấ t động sản là hoàn toàn sạch và rõ ràng ở thời điể m giao dich,
̣
người bán đút túi tấ t cả những thanh toán trả góp vào hợ p đồ ng nế u đó là
những trở ngại hiện có trên bấ t động sản. Sau đó hợ p đồ ng đượ c gọi là
hợ p đồ ng bao quanh hoặc bao quanh thế chấ p. Nó “ quấ n quanh” những
khoản thế chấ p đầ u tiên và sau đó hoặc tin ́ dụng uỷ thác. Khi người bán
nhận thanh toán từng lầ n, đầ u tiên anh ta phải thanh toán các khoản ghi
nợ hiện tại trước khi anh ta có thể bỏ túi phầ n còn lại. Lợ i thế với anh ta là
tỷ lệ lãi suấ t trên tổ ng hợ p đồ ng bao quanh sẽ cao hơn các khoản vay cơ
bản. Vì vậy, anh ta sẽ tạo một sự quan tâm lan rộng trên các khoản ghi nợ
– một điề u tồ i tệ trong thoả thuận cho người bán trở thành cho vay. Thêm
vào đó, anh ta sẽ mở rộng lợ i nhuận thu đượ c theo thời gian hơn là nhận
tấ t cả trong một năm. Lợ i thế về thuế là đáng kể . Với việc tự do hoá các
điề u kiện bán hàng của IRS, người bán có nhiề u thời gian trong cách thức
hợ p đồ ng đượ c thiế t lập cho các khoản lợ i tức tố i đa. Kế toán thuế có
thẩ m quyề n có thể ghi rõ chi tiế t.

Lợ i thế cho ngừơi mua là anh ta không cầ n một khoản thanh toán xuố ng
tiề n mặt lớn. Thường một khoản tiề n vừa phải sẽ đóng giao dich.̣ Thêm
vào đó, lãi suấ t chấ p nhận đượ c với người bán là thường thấ p hơn nhiề u
so với lãi suấ t thi ̣ trường thông thường cho tài chin
́ h mới.

Trong thự c tế , một hợ p đồ ng bán bi ̣ vấ y bẩ n bởi một công ty ký quy,̃ nó giữ
chứng từ tin ́ thác từ người bán trong sự ủng hộ người mua cho đế n sau
khi đáp ứng các điề u khoản của hợ p đồ ng. Nói chung các đơn vi ̣ ký quỹ
hoặc công ty tiêu biể u sẽ giữ văn bản hủy bỏ do người mua tạo ra cho
người bán, mà sẽ phát hành cho người bán trong trường hợ p vỡ nợ . Đó là
lợ i ić h tố t nhấ t cho người mua nế u công ty ký quỹ đang thự c hiện thanh
toán các khoản vay cơ bản trước khi giải ngân số dư cho người bán. Bằ ng
cách đó người mua có thể yên tâm rằ ng tiề n của min ̀ h tăng lên đúng nơi.

Một kỹ thuật thay thế cho hợ p đồ ng bao quanh là tin ̀ h huố ng mà người
mua lấ y tiêu đề tuỳ theo gói tài chin
́ h hiện có ( đồ ng ý tiế p nhận nghiã vụ
của người bán) hoặc đi qua thủ tục chin ́ h thức của việc giả đinh
̣ tài chin ́ h
hiện có ( trin
̀ h độ chuyên môn, kiể m tra tin ́ dụng và chuyể n nhượ ng quyề n
sở hữu). Người mua sau khi ký một hợ p đồ ng với người bán cho phầ n vố n
chủ sở hữu vượ t quá các khoản vay hiện tại và thự c hiện các lich
̣ thanh
toán theo lich ̣ biể u phù hợ p với nhau. Một ghi nợ đượ c đảm bảo bằ ng
chiń h tài sản này bao gồ m phầ n vố n của người bán. Một thuật ngữ thông
thường cho những sắ p xế p này là “ chủ sở hữu mang lại”. Thuật ngữ này
đề cập đế n thự c tế là người bán mang giấ y tờ để trang trải cho vố n sở hữu
chưa thanh toán trên tài sản của min ̀ h. Các điề u khoản trên giấ y có thể
thương lượ ng khác nhau tuỳ từng trường hợ p

NOTHING DOWN – KT 5. Tăng giá, giảm kỳ hạn

̣ t số 5. Tăng giá, gia
Kỹ thuâ ̣ n
̉ m kỳ ha

Tài trợ của người bán đã trở thành một quy ước với các giao dich ̣ bấ t động
sản trong thập niên 80. Hiện tại gầ n 2/3 nhà bán bao gồ m hợ p đồ ng bán
hoặc các giả đinh
̣ với chủ sở hữu để mang thế chấ p trở lại. Điề u kiên
̣ tài
chiń h cao luôn thúc đẩ y người bán tài trợ lọai này. Mặc dù khái niệm
người bán là người cho vay không còn xa lạ với các chuyể n nhượ ng bấ t
động sản ở My,̃ có các biế n thể trong trò chơi mà cung cấ p cho người mua
những lợ i thế hơn đố i thủ cạnh tranh.

Một biế n thể là kỹ thuật quan trọng đượ c gọi dưới cái tên “ tăng giá, giảm
thời hạn”. Đơn giản chỉ cầ n đặt kỹ thuật này gọi cho người mua để đề nghi ̣
người bán nhiề u hơn anh ta đang yêu cầ u cho tài sản trong trao đổ i với kỳ
hạn linh hoạt. Ví dụ, một nhà đầ u tư chúng ta biế t gầ n đây đã quan tâm
đế n Jacksonville, bấ t động sản nhà Florida với triplex liề n kề . Anh ta đề
nghi ̣ nâng giá bán lên $5,000 nế u như người bán chấ p nhận yêu cầ u
xuố ng tiề n trong 15 năm. Bởi vì dùng kỹ thuật này, anh ta đã ra hành động
cạnh tranh và chiế n thắ ng người bán bấ t kể sắ c thái và tiế ng kêu của
người thân ở phia ́ sau.

NOTHING DOWN – KT 6. Bong Bóng xuố ng tiề n

một nhà đầ u tư ở Milwaukee hiện tại đã mua một ngôi nhà cho thuê nhỏ
giá $35,000 đượ c đặt trên một giá mới đầ u tiên là $15,000 và có cho người
bán mang trở lại phầ n còn lại ( không tiề n mặt, không lãi suấ t) sau xuố ng
một phầ n nhỏ. Người bán chỉ có thể làm như vậy khi người mua đồ ng ý
trả hế t nợ sau 5 năm. Người mua $245,000 7-plex ở Lake Worth, Florida,
giả sử hiện tại đầ u tiên và bao gồ m người bán trở lại phầ n còn lại của vố n
sở hữu sau khi thanh toán $50,000 (thu đượ c từ một đố i tác) ở dạng 12%.
Người bán đồ ng ý, nhưng chỉ trên cơ sở thanh toán 10 năm của lầ n cân
bằ ng thứ hai

Cả hai nhà đầ u tư đã sử dụng kỹ thuật đề ghi ̣ “ qủa bóng thế chấ p”

Nó là không phổ biế n cho các thoả thuận tài chin ́ h của người bán để cung
cấ p cho bong bóng trong tương lai. Trên thự c tế , bong bóng là kić h động
quan trọng để người bán sử dụng một phầ n của người vay trong nơi đặt
đầ u tiên. Biế t nó là phầ n chin
́ h trong vố n của anh ấ y sẽ đế n trong tương lai
gầ n, người bán sẽ tài trợ ở mức thấ p hơn so với thi ̣ trường thông thường.
Đôi khi người bán sẽ khấ u hao toàn bộ số tiề n mang theo trong thời gian
dài – mười lăm, hai mươi năm hoặc dài hơn. Hầ u hế t thời gian, mặc dù,
người bán muố n đượ c trả sớm hơn, trong thự c tế là sớm nhấ t có thể ….
bong bóng ngắ n hạn Và nó là nguy hiể m mà người mua phải biế t có thể
cướp của người mua sức khoẻ, giấ c ngủ và đôi khi là tài sản của chin ́ h nó.
Theo lý thuyế t, thời gian thanh toán bằ ng bong bóng nên ở cách xa để tận
dụng lợ i thế tạm thời. Giá tri ̣ tài sản và tiề n thuê phải đủ lớn để cho phép
một giải pháp tái cấ p vố n cho việc thanh toán bằ ng bong bóng.

Nhưng nế u giá tri ̣ tài sản điạ phương – đặc biệt là trong một khoản thời
gian duy trì lãi suấ t cao và kinh doanh bấ t động sản chậm chạp – không
phát triể n như dự đoán? Người mua có thể bi ̣ buộc phải bán tài sản, hoặc
một mảnh bấ t động sản khác trong sự kiể m sóat của anh ấ y để trả hế t
bong bóng. Thêm vào đó, anh ta có thể phải mang theo trong sự tham gia
cổ phầ n với đố i tác có vố n tiề n mặt bảo anh ta ra, do đó đem lại những lợ i
ić h quan trọng. Trong trường hợ p xấ u nhấ t, he ta có thể cho bấ t động sản
của min ̀ h quay lại với người bán và mấ t tấ t cả đầ u tư.

Mặc dù nợ , kỹ thuật thanh toán bong bóng có thể là một cách có giá tri ̣ để
có đượ c vaò một tài sản cho it́ hoặc không có gì xuố ng phia ́ trước. Người
mua nên chố ng lại áp lự c để nhận lại bấ t cứ điề u gì it́ hơn 5 năm cho thanh
toán 7 năm và nhiề u hơn sẽ là thić h hợ p hơn.

NOTHING DOWN – KT7 xuố ng các khoản thanh

toán hàng tháng cao hơn & KT8. hoãn xuố ng tiề n
thanh toán với không thanh toán thế chấ p
̣ t số 7 xuống các khoa
Kỹ thuâ ̉ n thanh toán hà ng tháng cao hơn

Kỹ thuật này là một biế n thể của KT số 4, Hợ p đồ ng hoặc thế chấ p vòng.
Thường một hợ p đồ ng bán yêu cầ u it́ nhấ t một khoản xuố ng tiề n theo thẻ
́ dụng để chứng minh đức tin tố t của người mua và đặt một it́ tiề n mặt
tin
trong túi của người bán. Thi thoảng yêu cầ u phải thanh toán triệt để , trong
trường hợ p các quỹ phải “ giật” ra khỏi tài sản ( kỹ thuật 32 và 33)

Nhưng nế u người mua đã không có gì để đặt xuố ng ngoại trừ một thu
nhập mà cho anh ta khả năng trả dầ n mỗi tháng vài trăm đô la hướng tới
việc mua một mảnh bấ t động sản? Có lẽ người bán nên cho phép anh ta
để mua tài sản bây giờ và làm thanh toán hàng tháng cao trong một vài
năm cho đế n khi có sự chấ p nhận khoản thanh toán chung đã đượ c hin ̀ h
thành. Nó không bao giờ là mố i hại cho mỗi yêu cầ u.
Kỹ thuâ ̣t số 8 hoan
̃ xuố ng tiề n thanh toán với không thanh toán thế
chấ p

Đây là biế n thể cuố i cùng của nguồ n tài chin
́ h của người bán có thể đượ c
thiế t lập như thế nào. Đây một lầ n nữa, có thể chứng minh sự hữu ić h
trong những trường hợ p nhấ t đinh. ̣ Một người bán một bấ t động sản sạch
và tự do – người cầ n xuố ng tiề n mặt để xây dự ng niề m tin trong người
mua của anh ta có thể đượ c gợ i ý để bỏ qua thu nhập cho thuê trong một
vài tháng trong khi người mua tić h luỹ đủ để kế t hợ p các yêu cầ u xuố ng
tiề n. Nó không phải là một cơ hội phổ biế n. Nhưng nó đã xảy ra trong quá
khứ và sẽ xảy ra trở lại trong tương lai – có lẽ là với bạn.

Kỹ thuật này, cùng với bảy kỹ thuật khác đã đượ c mô tả và đượ c minh hoạ
trong phầ n này, nên kić h thić h người mua sáng tạo để tiế p cận với người
bán linh hoạt trong tài chin
́ h. Người bán hỗ trợ sau tấ t cả, là một trong
những nguồ n chin ́ h cho một khoản vố n thanh toán xuố ng.

Nothing Down. phầ n hai – Người Mua

CLICK ĐỂ ĐỌ C NOTHING DOWN P1

Vùng linh hoạt thứ hai trong giải quyế t vấ n đề xuố ng tiề n có liên quan đế n
nguồ n lự c của người mua. Nhưng, bạn nói, “ nế u chúng ta nỗ lự c để dành
cho những người bi ̣ áp lự c, người mua thiế u tiề n mặt trong lầ n xuố ng tiề n
đầ u tiên. Tại sao phải quan tâm đế n nguồ n cá nhân của anh ta? Lý do là
người ta thường bỏ qua các nguồ n có giá tri ̣ ngay dưới mũi của họ. Họ
thường có tài sản cá nhân, tài năng, chuyên môn họăc nguồ n vố n chủ sở
hữu có thể đượ c sử dụng để có thu nhập mong muố n – làm ra tài sản mà
không cầ n tiề n mặt. Và đôi khi họ thậm chí có tiề n mặt hoặc thừa kế có thể
đự ơc áp dụng – không có gì đáng xấ u hổ cho điề u đó, nế u bạn có tiề n
trong tay. Phầ n này đánh giá 10 kỹ thuật trong vùng ngừơi mua linh hoạt.
Ngừơi thự c hành hệ thố ng đáy thi thoảng có đượ c khái niệm đặt tiề n của
họ trong giao dich ̣ là một cái gì đó tương tự như thấ t bại. Vô lý, nế u bạn có
nó, sử dụng nó, mua nó với kỹ năng và sự sáng tạo. Người mua thông
thường với $25,000 để tiế t kiệm sẽ đi vào thi ̣ trường và ném đầ y đủ số tiề n
vào một tài sản đơn lẻ. Anh ta có thể tim ̀ thấ y một căn nhà cho thuê đẹp tri ̣
giá $60,000 với khoản thế chấ p $35,000. Bản năng đầ u tiên của anh ta là
lấ y $25,000của anh ta và rút tiề n khỏi người bán. Sẽ không có khoản thanh
toán hợ p đồ ng hoặc thế chấ p bong bóng phải lo lắ ng. Rấ t có thể sẽ có một
̣ vụ nợ đượ c đưa về chăm sóc.
dòng tiề n mặt tić h cự c sau chi phí và dich
Anh ta vui khi xem nhà cho thuê của anh ta đượ c đánh giá cao về giá tri.̣

Bằ ng cách tương phản, người mua sáng tạo dùng $25,000 của anh ta và
phân phố i qua nó. Giả sử có 5 nhà cho thuê có giá tri ̣ tổ ng cộng
là $300,000. Bằ ng cách sử dụng kế t hợ p các kỹ thuật và chiế n lượ c thu
nhập sáng tạo để tránh các dòng tiề n âm. Người mua đặt xuố ng$5,000 cho
mỗi căn nhà. anh ta phải cẩ n thận để cấ u trúc hợ p đồ ng của anh ta thuận
lợ i, nhưng kế t quả chúng tôi cho rằ ng anh ta kiể m sóat tăng trưởng gấ p
năm lầ n bấ t động sản với số tiề n đầ u tư tương tự . Năng suấ t của anh ta sẽ
lớn hơn nhiề u.

Trong cả hai trường hợ p, cách tiế p cận tố t nhấ t có thể là sử dụng nguồ n
tiề n mặt như thế chấ p để vay vố n thanh toán. Bằ ng cách đó tài sản tiề n
mặt có thể vẫn còn trong tay của người bán và kiế m một số lợ i nhuận
đáng kể . cũng có thể đúng với thừa kế sẽ chấ p nhận như tài sản đảm bảo
cho khoản cho vay.

Technique No. 10 Supply the Seller What He Needs

Câu hỏi về “ nhu cầ u người bán” là một điề u phức tạp. Thường người mua
sử dụng quan sát tâm lý phức tạp và chiế n lượ c thẩ m vấ n để xâm nhập
vào bức tường bí mật của người bán. Điề u đó là tố t cũng như những điề u
xa hơn thế . Nhưng tiế p cận tố t nhấ t gầ n như luôn là một câu hỏi trự c tiế p
đơn giản “ bạn cầ n tiề n để làm gi?
̀ ”
Có nhiề u biế n thể tinh tế hơn, như “ bạn làm gì với số tiề n thu đượ c từ giao
̣
dich?” Nhưng tấ t cả bố c hơi cho cùng một điề u – cho phép người bán biế t
rằ ng bạn có thể giải quyế t vấ n đề của anh ấ y tố t nhấ t nế u bạn muố n biế t
cái kế hoạch anh ấ y đinh ̣ làm với tiề n mặt đế n với anh ta như là kế t qủa
của bán.

Thông thường người bán có nhu cầ u tiêu dùng mà người mua có thể đáp
ứng bằ ng cách thự c hiện các khoản tiề n cầ n thiế t số tiề n trên tài khoản tin
́ h
́ dụng. Theo cách này, nhu cầ u tiề n mặt ngay lập tức đượ c
phí hoặc thẻ tin
chia ra theo thời gian. Thừơng là người bán sẽ đượ c dự đóan nghiã vụ tài
chiń h mà sẽ yêu cầ u một số tiề n mặt mỗi tháng bắ t đầ u tại một thời gian
trong tương lai. Nế u người mua là trên ngón chân của anh ta, anh ấ y có
thể giúp người bán dich
̣ khoản thanh toán xuố ng thành từng phầ n có thể
đượ c lấ y qua của một người mua thay vì bỏ một khoản tiề n mặt lớn xuố ng
thanh toán.

Một người mua chúng tôi biế t ở Stanford, California, hiể u sâu hơn về nhu
cầ u của người bán cho các quỹ ngày chăm sóc trong tương lai và đã
thuyế t phục giảm thanh toán tiề n mặt của cô ấ y xuố ng còn $13,500 trong
giao dicḥ do anh ta cung cấ p thanh toán hàng tháng chuyể n hướng ngày
chăm sóc của cô ấ y trong 30 năm tiế o theo với lãi suấ t rấ t thấ p. Anh ta đã
có thể cung cấ p cho ngừơi bán những gì cầ n thiế t và tự cho min ̀ h một
nghiã vụ thanh toán nặng.

Kỹ thuật số 11. Giả đinh

̣ nghiã vụ của người bán.

Thường một người bán có kế hoạch thanh toán cho các khỏan nợ anh ta
có hoặc các khoản thanh toán cũng có thể quá hạn. Nế u người mua có thể
sắ p đặt để chấ p nhận những khoản này và sau đó trả cho chúng trước thời
gian, anh ta có thể tránh phải đi lên với thanh toán quỹ cho tấ t cả một lầ n.
Một người mua một ngôi nhà cho thuê nhỏ ở Cleveland đã có khả năng
chăm sóc tiề n nợ thế chấ p của người bán và các hoá đơn tiện ić h sau đó
bao gồ m một nghiã vụ nợ của người tiêu dùng thông qua các khỏan thanh
toán từng lầ n. Kế t quả là sự giãn ra của các yêu cầ u tiề n mặt phia
́ trước
̣
của giao dich.

Kỹ thuật 12. Dùng những tài năng, không dùng tiề n

Một người mua sẽ thường sử dụng chuyên gia giao dich ̣ thương mại thay
cho các quỹ thanh tóan xuố ng tiề n. Nhà thầ u, họa sy,̃ nhà quy hoạch,
chuyên gia chăm sóc sức khoẻ, luật sư. Nhà tư vấ n bấ t động sản, đại lý
bảo hiể m, đại lý ô tô, và các thương gia – tấ t cả những điề u này đề u có thể
cung cấ p các dich ̣ vụ có giá tri ̣ hoặc các giảm giá có thể đượ c sử dụng
thay thế đượ c cho các khoản xuố ng tiề n. Danh sách tiề m năng là không
giới hạn trong xem xét chuyên nghiệp, thi thoảng cung cấ p một thứ dầ u bôi
trơn cũng có thể xoay chuyể n một hợ p đồ ng trong trường hợ p không có
tiề n mặt.

Một người đầ u tư mới bắ t đầ u chúng tôi biế t là có thể thừa nhận nghiã vụ
của người bán và làm việc trên một phầ n của khỏan nợ bằ ng cách cung
̣ vụ quản lý cho chủ nợ . Như một kế t quả anh ấ y có thể
cấ p bảo trì và dich
thu lượ m đượ c trong thương vụ đầ u tiên.

Ví dụ, một nhà đầ u tư ở Eugene, Oregon hiện tại đặt ra một thoả thuận về
một căn hộ thông tầ ng (Duplex) bằ ng cách lấ y tài sản phụ thuộc vào hiện
tại ban đầ u, có người bán mang trở lại một khoản thứ hai khá hơn trong
năm năm, và tạo ra lầ n thanh toán $8,000 bằ ng cách mượ n nó từ giá tri ̣ tiề n
mặt trong chin ́ h sách bảo hiể m của anh ấ y với lợ i nhuận 5%. Một nhà đầ u
tư khác ở San Jose, California, thiế t lập một giao dich ̣ liên quan đế n căn
nhà gia đin ̀ h tri ̣ giá $57,500 bằ ng giả đinh
̣ hiên
̣ có đầ u tiên $25,400, và dự
đinḥ đặt một khoản tiề n cứng thứ hai với giá tri ̣ $20,000, và có người bán
mang phầ n còn lại dưới dạng 1/3. Mặc dù, khi anh ta đi đặt trong lầ n thứ
hai, người thuê đã yêu cầ u anh ta giảm xuố ng 10% từ tiề n mặt. Anh ta đã
giải quyế t vấ n đề này bằ ng cách chuyể n di sang giá tri ̣ tiề n mặt trong chin
́ h
sách bảo hiể m nhân thọ và mượ n $5,800 với laĩ xuấ t 5%

Kỹ thuâ ̣t 14. Đi bấ t kể mo ̣i thứ

Các khoản thanh toán trễ không phải dưới dạng tiề n mặt. Chúng ta đã biế t
cách sử dụng các dich ̣ vụ chuyên nghiệp thay cho tiề n mặt. Điề u tương tự
cũng đúng với tài sản cá nhân mà người mua có thể cung cấ p cho người
bán để thoả mãn nhu cầ u thanh toán. Xe ô tô, du thuyề n, nội thấ t, nghệ
thuậtt, quầ n aó, dụng cụ âm nhạc – và bấ t kể điề u gì có thể chấ p nhận
đượ c đố i với người bán có thể đượ c sử dụng.

Chúng tôi đã từng nghe nói về những vật nuôi hiế m như khỉ hoặc mèo có
giá tri ̣ đang đượ c sử dụng làm khoản thanh toán xuố ng tiề n. Một người
mua ở San Diego mua lại một ngôi nhà sang trọng mới bằ ng cách sử dụng
các lọai đá quý như kim cương, hồ ng ngọc, ngọc lục bảo như khoản xuố ng
tiề n. Một nhà đầ u tư khác chúng tôi biế t, đã sử dụng năm xe tải lấ p đấ t
trong giao dich. ̣ Có thể cho đi bấ t kể thứ gì làm thoả mãn nhu cầ u của
người bán.

Kỹ thuật số 15. Tạo giấ y

Một nhà đầ u tư ở Sacramento, California, đã chọn một nhà phân lô với
giá $56,000 như sau: giả sử khoản vay thế chấ p đầ u tiên với giá
tri ̣ $28,000, khoản nợ thứ hai có giá $7,700 sẽ đáo hạn trong bảy tháng,
có người môi giới mang về 1/3 trị giá $2,500, có người bán mang về một
ghi nợ về tài sản khác thuộc sở hữu của nhà đầ u tư có giá tri ̣
khoảng $11,600, đă ̣t xuố ng $6,000 tiề n mă ̣t ( mượ n từ quỹ tin
́ dụng). bằ ng
cách cân bằ ng phầ n vố n của người bán mang lại trong các hin ̀ h thức của
một ghi nợ đảm bảo trên một tài sản khác, người mua có khả năng đặt vố n
của anh ấ y trong tài sản khác để sử dụng và để chin ́ h anh trong vi ̣ trí có
thể tái cấ p vố n trong tài sản mới mua với khoản tiề n vay mượ n mới thứ hai
trong lệnh ẩ n bong bóng hiện thời và trả hế t cho người môi giới cũng như
quỹ tiń dụng. trong thự c tế , anh ta đã có một con mèo $6,800 còn lại để xử
lý dòng tiề n âm trong nhiề u năm. Chiế n lượ c trung tâm trong giao dich ̣ này
là tạo giấ y thuộc sở hữu cho thuê khác đã thuộc sở hữu của người mua.

Thường một người mua thiế u tiề n mặt có thể giải quyế t các rào cản thanh
toán bằ ng cách áp dụng các giá tri ̣ của các khoản vố n khác của anh ta để
giao dich ̣ trong hiện tại. Nế u người bán có trách nhiệm, nó là một vấ n đề
đơn giản để chuẩ n bi ̣ cho những ghi nợ đượ c đảm bảo bởi vố n của người
mua trong tài sản khác và trao cho nó để người bán như tấ t cả hoặc một
phầ n thanh toán đố i với tài sản của chủ thể . Người mua nói, “Trong tin ́ h
hiệu quả, tôi không có tiề n mặt để trả cho anh như một khoản thanh toán,
nhưng tôi có thể trao cho anh giấ y ghi nợ này để đổ i lấ y vố n sở hữu của
anh. Giấ y ghi nợ sẽ tạo thanh toán cho anh theo các điề u khoản đượ c
chấ p nhận chung. Tôi sẽ duy trì tài sản đảm bảo trong điề u kiện tố t nhấ t
như đảm bảo cho ghi nợ ”. Sau đó người mua có giấ y uỷ thác đượ c chuẩ n
bi ̣ trong lợ i ić h của người bán để sao lưu các ghi nợ uỷ thác.

Những gì người mua đã hoàn thành là một phép thuật – anh ta đã tạo ra
giấ y thông hành ngoài không khí mỏng. Nhưng giấ y của anh ta có giá tri.̣
Nó là một yế u tố vững chắ c cho vố n của người bán và đượ c dùng trong
đức tin để thay thế một phầ n hay tấ t cả thanh toán tiề n mặt đượ c yêu cầ u.
Nế u người bán phụ thuộc vào việc trao đổ i như vậy để hoàn thành thoả
thuận nhưng thiế u tiề n mặt, anh ấ y luôn có thể bán ghi nợ ở mức chiế t
khấ u đề lấ y tiề n mặt ( kỹ thuật số . 40, giải thích phầ n sau )

Không chỉ là kỹ thuật tạo giấ y có giá tri ̣ trong việc mua lại bấ t động sản, nó
cho phép hoàn thành đòn bẩ y sở hữu người mua khác. Thông thường
trong vay thương mại người vay sẽ chỉ đượ c vay 80% giá tri ̣ tài sản đảm
bảo. Nế u một người sở hữu muố n mượ n tài sản ở mức cao hơn 80%, anh
ta sẽ sẵn sàng tạo ra giấ y chố ng lại 20% giá tri ̣ hàng đầ u và sử dụng nó
cho mục đić h trao đổ i. Hiế m khi một người bán yêu cầ u kiể m tra tin ́ dụng
hoặc giấ y tờ phức tạp để sao lưu như là một kỹ thuật.
Kỹ thuật số 16. Trao đổ i hai chiề u.

Trong kỹ thuật tạo giấ y, người mua giữ lại quyề n sở hữu bấ t động sản
đượ c dùng để bảo vệ ghi nợ trao cho người bán như thanh toán trên tài
sản chủ thể . Trong một trao đổ i, người bán thự c sự nhận đượ c tài sản của
người mua trong trao đổ i cho sở hữu của anh ta. Chuyể n nhượ ng tiêu đề .
Mua bấ t động sản bằ ng một trao đổ i có nghia, ̃ nế u thự c hiện đúng, nó sẽ
cung cấ p lợ i ić h lớn dưới hin
̀ h thức trì hoãn thuế . Phầ n 1031 trong bộ luật
thuế nội bộ cho phép kinh doanh bấ t động sản mà không gây ra thuế đánh
vào lợ i ić h. Đây là một trong những chiế n lượ c quan trọng nhấ t trong xây
dự ng một danh mục bấ t động sản

Một nhà đầ u tư Milwaukee chúng tôi biế t đã giao dich ̣ tổ hợ p 7 căn hộ tri ̣
giá $170,000 của anh ấ y cho một điề u hấ p dẫn hơn tổ hợ p 12 căn tri ̣
giá $280,000 bằ ng cách trao đổ i hai chiề u. Trong một minh hoạ khác,
những người chủ sở hữu hoàn toàn căn nhà tri ̣ giá$150,000 ở Palo Alto,
California, giao dich ̣ bấ t động sản của họ cho ba căn nhà khác trong vùng
và tăng thuế cũng như tin ̀ h trạng dòng tiề n mặt. Đây là vô số các biế n thể
của trao đổ i loại này diễn ra liên tục trong mọi thời điể m.

Kỹ thuật số 17 . Trao đổi ba chiề u

Về nguyên tắ c là giố ng như trao đổ i hai chiề u trong ngoại trừ người bán,
trong khi lo lắ ng để thoát khỏi bấ t động sản của min ̀ h, sẽ không chấ p nhận
đổ i lấ y tài sản của người mua. Mặc dù, nế u ngừơi có tài sản chấ p nhận để
người bán sẵn sàng chấ p nhận tài sản của ngườu mua, sau đó mọi thứ sẽ
rơi vào đúng vi ̣ tri.́ Và kế t quả cuố i cùng là giố ng như một trao đổ i đơn giản
ngoại trừ một liên kế t đượ c thêm vào chuỗi. Về mặt lý thuyế t một số lượ ng
các liên kế t bấ t kỳ có thể đượ c thêm vào. Như một kế t quả, việc kinh
doanh có thể trở nên phức tạp – nhưng kế t quả có thể là ngoạn mục.
Kỹ thuật số 18. Nước Chanh

Trong cách nói chuyện trao đổ i, lemonading đề cập đế n kỹ thuật thêm tiề n
mặt đế n BDS đó, vì lý do này hay lý do khác, đã không đượ c bán dễ
dàng như người bán mong đợ i ( một quả chanh). Các gói mới của tài sản
cộng tiề n mặt sẽ đượ c cung cấ p để đổ i lấ y gói có thể chấ p nhận đượ c trên
thi ̣ trường với các chấ t ngọt làm nề n, chanh đượ c cho là trở nên ngon
miệng hơn với thi ̣ trường “ nước chanh”

22.Nothing down – phầ n ba. Người tư vấ n

́ h thứ ba của qũy thanh toán xuố ng tiề n mặt là người tư vấ n. Theo quy ước, hầ u hế t
Nguồ n lự c chin
mọi người giả đinh
̣ rằ ng Hoa hồ ng bấ t động sản cho các tài sản đượ c liệt kê là một yế u tố tiề n mặt
cố đinh
̣ của một giao dich
̣ và một người bán chiụ trách nhiệm thanh toán. Trong thự c tế , hoa hồ ng là
không cố đinh
̣ trong bấ t kỳ chiề u kić h nào: thời hạn, hin
̀ h thức, nguồ n.

Giố ng như hầ u hế t mọi thứ khác, tỷ lệ phầ n trăm để tin
́ h hoa hồ ng là có thể chuyể n nhượ ng đượ c.
Thật vậy, sẽ có những vấ n đề pháp lý nế u nghành công nghiệp bấ t động sản phải ban hành mức tỷ
lệ cố đinh
̣ thố ng nhấ t. Hơn nữa, không có văn bản nào chỉ ra rằ ng một người phải trả hoa hồ ng
bằ ng tiề n mặt và chỉ có tiề n mặt. Tuy nhiên, hầ u hế t các chuyên gia bấ t động sản đề u thić h tiề n
mặt. Nó làm cho hợ p đồ ng sạch sẽ và gọn gàng cun
̃ g như cho phép ngừơi ta nuôi số ng gia đin
̀ h.

Mặc dù, hầ u hế t các đại lý đượ c thông báo rằ ng một số giao dich
̣ bao gồ m hoa hồ ng bằ ng giấ y như
hố i phiế u nhận nợ có thể cung cấ p cho các khoản thanh toán hàng tháng hoặc một ghi nợ bong
bóng thanh toán đơn lẻ vào cuố i thời điể m chấ p nhận đượ c. Nói chung thời gian tham gia không
quá một hoặc hai năm. Đôi khi hoa hồ ng còn dưới hin
̀ h thức chia sẻ quyề n sở hữu, với tài sản tiề n
mặt nổ i lên khi bán tài sản dưới chia.
̃ Các khả năng khác bao gồ m các khoản hoa hồ ng đượ c trả
trong tài sản cá nhân. Trong kỹ thuật số 14. Khi các đại lý nhận đượ c một viên kim cương đẹp tri ̣
̣ của min
giá 0.81-carat cho giao dich ̀ h. Anh ta sẽ rấ t hài lòng, như hầ u hế t các đại lý đủ khôn ngoan
để nhận ra rằ ng hoa hồ ng dưới hin
̀ h thức thay thế tố t hơn là không có hoa hồ ng nào cả.
Một kỹ thuật quan trọng sẵn có để người mua có quan tâm đế n giảm tiề n mặt cho một thoả thuận là
kỹ thuật “ Mượ n hoa hồ ng của người môi giới BDS” (số . 19).

Trong khi nó là thự c tiễn của các đại lý hiện tại, người bán trả hoa hồ ng, người mua tự do đàm phán
các thoả thuận thay thế với danh sách đại lý bán hàng hoặc cả hai. Nế u người bán có thể giảm các
đại lý để trì hoãn hoa hồ ng, thanh tóan có thể giảm bởi số tiề n tương tự vì nghiã vụ của người bán
ngay lập tức đượ c giảm bớt

Ai trả hoa hồ ng bi ̣ hoãn trong phân tić h cuố i cùng? Điề u đó đượ c thương lượ ng. Nế u người mua có
thể tấ n công một thoả thuận không có gì với người bán trả hoa hồ ng theo thời gian, là tố t hơn tấ t cả.
Trong nhiề u trường hợ p người mua tự min
̀ h giả đinh
̣ thự c hiện nghiã vụ của ngừơi bán ( kỹ thuật
số 11 ) và trả hoa hồ ng bi ̣ hoãn. Hiế m khi họ chia sẻ.

Tấ t cả các điể m của nhân viên môi giới bấ t động sản là linh hoạt có thể là một nhân tố quan trọng
trong thỏa thuận mặc dù nó có hợ p nhấ t hay không. Kể từ khi hoa hồ ng là một nghiã vụ phải trả tiề n
lớn nhấ t của người bán trong giao dich,
̣ sức mạnh của kỹ thuật này không đượ c đánh giá quá cao.

Đây là ví dụ minh hoạ về cách “ Mượn hoa hồ ng của người bán” hoạt động trong thự c tiễn. Trong
̣ ở Albuquerque chúng tôi đượ c nghe, người bán một tổ hợ p 8 căn đã đượ c sắ p xế p để
một giao dich
trả $3,000 hoa hồ ng cho một ghi nợ , số dư đượ c trả theo hin
̀ h thức hợ p đồ ng bấ t động sản đầ u tư
̣ với đố i tác của người mua. Hai ghi nợ không chỉ tạo thành toàn bộ hoa hồ ng, mà cả
trong giao dich
nhu cầ u tiề n mặt trả trước. Trong một giao dich
̣ khác, thời gian này ở St. Petersburg, Florida, 35
đơn vi ̣ motel và nhà hàng đã đượ c thu thập bằ ng cách tiế p cận khác, kỹ thuật mượ n $30,000 trong
hoa hồ ng (($15,000 dưới dạng một bản ghi không có đảm bảo cá nhân do người mua ký, và
$15,000 dưới dạng thế chấ p thứ ba trong nhà của người mua). Tương tự , một ghi nợ cho hoa hồ ng
là công cụ để kế t thúc một giao dich
̣ về hai thương vụ thâu tóm mua lại bởi một nhà đầ u tư ở
Homstead, Florida. Kỹ thuật này rấ t thường xuyên đượ c dùng. Như một vấ n đề của thự c tế , nghiên
cứu của chúng tôi trong số các nhà đầ u tư cho thấ y có đế n 20% của giao dich
̣ bao gồ m mức độ của
người môi giới mang lại hoa hồ ng.