INVESTMENT ANALYSIS OF SEMARANG-DEMAK TOLL ROAD

DEVELOPMENT
By :
Arisanda Putra Dharma 1), Rachmat Mudiyono2), Soedarsono3)
ABSTRACT

The North Coast Road is a national road that passes through 5 provinces along
1316 km along the north coast of Java, namely Banten, Jakarta, West Java, Central
Java and East Java. The rapid development of traffic, especially in the area of Central
Java, namely the Semarang-Demak road, is added to the frequent occurrence of tides
in the area resulting in long traffic jams.
The initial phase of the research begins with the collection of literature study
literature, then determines the formulation of the problem, collects primary data that is
traffic counting surveys, and secondary data mostly contained in the 2014 Indonesian
Road Capacity Guidelines, then data processing, then analyzes traffic aspel, which is
estimating vehicle volume or forecast, degree of saturation and trip assignment and
economic aspects from the point of view of road users by calculating the value of
Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
and Break Even Point (BEP), thus providing conclusions and suggestions after the
analysis is complete.
The forecasting value increases in accordance with the vehicle growth of 6%
during the planned life of 30 years, after an analysis of trip assignmet analysis there
was a decrease in the degree of saturation in 2030 from 0.77 to 0.41 for the existing
section of Jalan Semarang, and in 2028 the value of the degree of saturation from 0.76
to 0.43 for the existing section of Jalan Demak. Saving Vehicle Operating Costs
(BOK) and saving time value using the PCI method are income or benefits. For the
calculation of the economic feasibility analysis BCR value = 5.8> 1, NPV = Rp.
45,489,053,738,180> 0, IRR = 14,5297%> 14%, and BEP in 2043. From the results
of the analysis the Semarang-Demak Toll Road can be declared economically feasible
and reduce congestion.

Keyword: Traffic Analysis, Semarang-Demak Road, Economic Feasibility.

1) Graduate Student of Civil Engineering Magister Program, Sultan Agung Islamic

University, Semarang
2) Lecturer of Civil Engineering Magister Program, Sultan Agung Islamic
University, Semarang
3) Lecturer of Civil Engineering Magister Program, Sultan Agung Islamic
University, Semarang

1
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Jalan Pantai Utara adalah jalan nasional yang melewati 5 provinsi sepanjang
1316 km di sepanjang pesisir pantai utara jawa, yaitu Banten, Jakarta, Jawa Barat,
Jawa Tengah, dan Jawa Timur. Perkembangan Lalu lintas yang pesat, terutama di
daerah Jawa Tengah yaitu jalan Semarang-Demak, di tambah sering terjadinya rob di
daerah tersebut yang mengakibatkan kemacetan yang panjang.
Mengingat daerah Semarang-Demak termasuk Jalan Pantai Utara, maka akan
dibangun jalan tol penghubung Semarang-Demak sebagai sarana penunjang
transportasi darat.
Untuk membangun suatu jalan baru diperlukan biaya yang cukup besar dimana
pemerintah harus mempertimbangkan sektor lainnya demi pemerataan pembangunan.
Bila mengharapkan peran investor, maka secara finansial investor harus mendapatkan
keuntungan, artinya, pembangunan dan pengelolaannya dikendalikan oleh investor
dan para pengguna jalan yang akan melewati rute tersebut dikenakan biaya/Tol
(Tax On Location).
Terkait dengan hal tersebut jika pemerintah memberi kesempatan kepada
investor untuk membangun dan mengelola jalan tersebut, maka, diperlukan suatu
analisis kelayakan bangunan terlebih dahulu. Hasil dari analisis kelayakan ini
diharapkan menjadi dasar pertimbangan terhadap kebijakan yang akan
dilaksanakan oleh pemerintah terkait dengan rencana pembangunan jalan tol
tersebut, maka dibuatlah penelitian ini yang berjudul Analisis Investasi Pembangunan
Jalan Tol Semarang-Demak (studi kasus : Jalan Semarang-Demak) berdasarkan trase
terpilih dan kelayakan pembangunannya ditinjau dari segi finansial.

Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian di atas, dapat dirumuskan masalah yang akan diteliti yaitu
sebagai berikut :
1. Bagaimana kondisi lalu lintas jalan eksisting Semarang-Demak jika tidak
dibangun jalan tol ?
2. Berapa rencana volume kendaraan yang akan melewati Jalan Tol Semarang -
Demak ?
3. Apakah pembangunan jalan tol Semarang-Demak dapat di katakan layak dari
segi ekonomi ?

Batasan Masalah
Agar penelitian ini tidak terlalu luas sehingga menyimpang dari tujuannya,
maka permasalahan dibatasi sebagai berikut:
2
 1. Jalan yang menjadi studi kasus adalah jalan tol Semarang-Demak
2. Kelayakan jalan tol hanya ditinjau dari segi ekonomi. Besar derajat Kejenuhan,
forecast, dan rencana Volume kendaraan yang akan melewati Jalan Tol
merupakan parameter dari aspek Lalu lintas, serta analisa BOK, nilai waktu,
nilai Benefit Cost Ratio, Net Present Value dan Juga Internal Rate of Return
adalah Parameter dari segi ekonomi teknik yang ditinjau dari sudut pengguna
Jalan
3. Tidak memperhatikan peningkatan dan kerugian dari aspek social di sekitar
wilayah penelitian
4. Tidak membahas analisis teknis kontruksi Jalan Tol Semarang-Demak
5. Asumsi Umur Rencana 30 tahun, dan selama umur rencana tersebut dianggap
tidak adanya perubahan pada jaringan ruas jalan.

Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan yang ada, maka tujuan yang ingin dicapai dalam
penelitian ini adalah:
1. Mengetahui kondisi lalu lintas jalan eksisting setelah pembangunan jalan tol
Semarang-Demak.
2. Mengetahui besar rencana volume kendaraan yang akan melewati Jalan Tol
Semarang - Demak.
3. Mengetahui besar nilai kelayakan Jalan Tol Semarang-Demak dari segi
ekonomi.

Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dapat diambil dari hasil penelitian ini adalah:
1. Kontrol lalu lintas
Penelitian ini diharapkan dapat membantu pemerintah mengetahui keadaan
atau kondisi lalu lintas kendaraan pada ruas jalan eksisting setelah dibangun
jalan tol tersebut.
2. Kontrol Volume Kendaraan
Penelitian ini diharapkan bisa menjadi rujukan untuk menentukan kapasitas
jalan dengan besar rencana volume kendaraan yang melewati Jalan Tol
Semarang – Demak yang diperhitungkan.
3. Penilaian kelayakan
Penelitian ini diharapkan dapat membantu pemerintah dalam penilaian
kelayakan pada pembangunan jalan tol Semarang-Demak

3
TINJAUAN PUSTAKA
Konsep Dasar Analisa Kelayakan Investasi
Salah satu upaya untuk meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran
masyarakat adalah dengan cara menanam investasi, seperti membangun proyek
prasana atau sarana produksi. Hal ini disebabkan investasi yang sehat yang
didukung oleh prinsip-prinsip ekonomi universal akan mendorong kegiatan di segala
bidang, diantaranya adalah tersedianya lapangan kerja, menambah produk di
pasaran, dan menaikkan tingkat penghasilan. Investasi dapat dilakukan oleh swasta
maupun Negara dengan motif keuntungan finansial ataupun nonfinansial. Untuk
dipakai sebagai bahan pengambilan keputusan tentang sehat tidaknya suatu
investasi, maka dilakukan dengan mengkaji kelayakan usulan tersebut sebelum
implementasi membangun proyek, yaitu dengan menyiapkan studi kelayakan
yang menyoroti segala macam aspek yang diperkirakan memiliki relevansi kuat
dengan rencana yang bersangkutan.

Studi Kelayakan
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian
keberhasilan ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda- beda. Ada yang
mengartikan dalam artian yang lebih luas dan ada juga yang mengartikan dalam
artian yang lebih terbatas. Dari pihak Pemerintah atau lembaga nonprofit, pengertian
menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif, misalnya manfaat dalam
penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumberdaya yang melimpah, penghematan
devisa, maupun penambahan devisa yang diperlukan oleh Pemerintah untuk Negara.
Layaknya suatu kegiatan pembangunan terjadi bilamana kajian kelayakan
suatu usulan proyek dapat mempelajari usulan dari segala segi
secara profesional agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan betul- betul
dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan. Oleh karena itu, perlu
penelitian dan pengkajian yang seksama dan sistematis sebelum terlanjur menenam
modal untuk implementasi. Sedangkan kondisi tidak
layak apabila kajian kelayakan suatu usulan proyek gagal dalam mencapai hasil
yang telah tersusun sesuai dengan perencanaannya dan apabila pembangunan yang
telah selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari harapan.

Pengertian Ekonomi Teknik

Ekonomi teknik adalah suatu subyek yang mempunyai inti suatu pengambilan
keputusan yang didasarkan pada perbandingan ekuivalensi nilai-nilai uang dari
beberapa alternatif rangkaian kegiatan sehubungan dengan keperluan pembiyayaan.
Keputusan yang dimaksud disini adalah

4
suatu keputusan mengenai pemilihan dari dua atau lebih rangkaian kegiatan.
Keputusan-keputusan tersebut bermacam-macam, dimulai dari investasi
sumberdaya manusia, peralatan, hingga penentuan anggaran pemodalan yang terjadi
pada seluruh lapisan organisasi dalam perekonomian.
Dalam memutuskan investasi mana yang akan dilakukan, biasanya timbul
tiga pertanyaan yang akan menentukan keputusan, yaitu:
 Mengapa memerlukan hal ini?
 Mengapa melakukan sekarang?
 Mengapa melakukan dengan cara ini?

Untuk menjawab ketiga pertanyaan tersebut tidak dapat dilakukan dengan

berdasarkan perasaan saja (feelling), akan tetapi harus melalui suatu studi
ekonomi. Studi Ekonomi tersebut dapat diartikan sebagai suatu perbandingan
alternatif-alternatif yang ada, dengan dinyatakan dalam bentuk uang.
Konsep dasar teori ekonomi teknik dapat dijabarkan dalam beberapa prinsip,
antara lain:
o Harus mencari, penjabaran, dan mengevaluasi semua alternatif,
sehingga sesuai dengan situasi dan kondisi yang ada.
o Mengetahui terlebih dahulu akan dampak dari suatu pengambilan
keputusan, baik dampak yang akan terjadi sebelum maupun sesudah
pengambilan keputusan.
o Sudut pandang pengambilan keputusan harus menguntungkan
pihak pemilik (owner).
o Semua dampak harus dinyatakan dalam bentuk uang, karena nilai
uang memiliki nilai waktu, Demikian pula halnya dengan dampak-
dampak dari suatu pengambilan keputusan.
o Memprioritaskan kriteria-kriteria sebelum pengambilan keputusan.
o Ini diperlukan untuk menjaga obyektifitas suatu pengambilan
keputusan serta dapat mengoptimalkan sumberdaya yang terbatas.
o Penentuan perbadaan antara kriteria-kriteria yang dapat maupun
tidak dapat dinyatakan dalam bentuk uang.
o Dalam pengambilan keputusan bukan berdasarkan sudut pandang
individu, tetapi dalam sudut pandang sistem atau secara
o keseluruhan. Keputusan yang diambil tidak hanya berpengaruh
terhadap individu saja, tetapi berpengaruh terhadap keseluruh atau
semua sistem.

METODOLOGI
Net Present Value (NPV)
Perhitungan untuk mengetahui berapa besar keuntungan pembangunan Jalan
Tol selama Umur yang di rencanakan. Dasar yang dipakai adalah bahwa semua
penerimaan atau pengeluaran di masa mendatang yang berhubungan dengan suatu
proyek investasi diubah ke nilai sekarang dengan menggunakan suatu tingkat
5
tertentu. Metode sekarang dibuat untuk memudahkan perhitungan dimana cash flow
sangat tidak teratur. Cara perhitungan NPV adalah sebagai berikut:

Dimana :
NPV = nilai sekarang netto.
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t.
n = umur unit usaha hasil investasi
I = arus pengembalian

Ukuran kelayakan yang digunakan dengan rumus NPV:

NPV > 0, maka proyek layak dibangun
NPV = 0, maka proyek mengembalikan persis dengan investasi
NPV< 0, maka proyek dari segi ekonomis tidak layak dibangun

Benefit Cost Ratio (BCR )

Perhitungan terhadap kelayakan rencana pembangunan Jalan Tol. Benefit Cost
Ratio (BCR) adalah perbandingan antara nilai sekarang (present value) dari manfaat
(benefit) dengan nilai sekarang dari biaya (cost). Secara umum rumus untuk
perhitunan BCR adalah sebagai berikut:

Biaya C pada rumus di atas dapat dianggap sebagai biaya pertama (cf), sehingga
rumusnya menjadi:

Dimana :
BCR = Perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)
(PV)B= Nilai sekarang benefit.
(PV)C= Nilai sekarang biaya.

Pada proyek swasta, benefit umumnya berupa pendapatan minus biaya di luar
biaya pertama (misalnya untuk operasi dan produksi), sehingga rumusnya menjadi:

6
 Dimana :
R = Nilai sekarang pendapatan
(PV) op = Nilai sekarang biaya ( diluar biaya pertama )
Cf = Biaya pertama

Ukuran kelayakan dari BCR adalah

BCR >1, maka proyek diterima dan layak dikerjakan
BCR < 1, maka proyek ditolakdan tidak layak dikerjakan

Setiap kriteria tadi dipakai untuk menentukan diterima atau tidaknya suatu
usulan proyek. Tidak satupun dari kriteria tersebut disetujui secara bersama
(universal) sebagai yang saling bermanfaat pada setiap keadaan. Penggunaan dari
setiap metode tersebut akan membawa pada setiap kesimpulan yang sama (nilai yang
mana yang dianggap paling layak). Hal-hal tersebut di atas merupakan ukuran yang
ditetapkan oleh Departemen Keuangan RI Nomor S-621/M/1992 dan ketetapan lain
yang sering dipakai. Namun, selain itu masih ada metode-metode yang lain untuk
menentukan kelayakan proyek.

Internal Rate of Return (IRR)

Perhitungan untuk mengetahui tingkat suku bunga pada saat NPV = 0 atau
BCR=1. IRR atau Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan harga
discount rate pada saat besaran NPV = 0. Dalam hal ini IRR dapat dianggap sebagai
tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam suatu proyek, secara matematis
dirumuskan sebagai berikut:

Dimana :
B(t) = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t
C(t) = Besaran total dari komponen biaya pada tahun ke-t
d = Tingkat bunga yang diperhitungkan
t = Jumlah tahun
r = IRR yang menghasilkan NPV = 0
7
Pay Back Period (Periode Pengembalian)
Yang dimaksud dengan pay back period atau pembayaran kembali adalah pada
tahun berapa investasi sudah dapat meraih keuntungan. Sama dengan titik impas atau
Break Even Point (BEP).

Dimana :
Cf = Biaya pertama
An = Aliran kas pada tahun ke-n
n = Tahun pengembalian ditambah 1

HASIL DAN PEMBAHASAN

Pada perencanaan awal pembangunan jalan tol, khususnya investasi
pembangunan, karena luasnya cakupan pembahasan masalah studi kelayakan
mengenai jalan tol Semarang Demak, maka dalam studi ini hanya
menghitung/menentukan masalah kelayakan pembiayaan investasi proyek
(keuangan proyek atau manajemen proyek). Dari lingkup bahasan tersebut di atas,
maka diperoleh hasil:
1. Estimasi investasi pembangunan jalan tol segmen Lawang-
Purwosari dengan umur rencana selama 30 tahun
sebesar Rp. 9.472.927.320.700
2. Dari segi kelayakan investasi pembangunan, maka didapat:
a. Keuntungan investasi bagi pengguna jalan dengan kurun waktu 10
tahun :

 Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 14.5297% > 14%,

maka pembangunan dikatakan layak untuk dilaksanakan.
 Nilai Net Present Value (NPV) adalah sebesar
Rp.45.489.053.738.180 (+)
 Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) adalah sebesar 5,8 > 1,
maka pembangunan dikatakan layak untuk dilaksanakan.
 Nilai Payback Period (periode pengembalian) terjadi pada
tahun ke-25, yaitu pada tahun 2043 dan pembangunan layak
untuk dilaksanakan.
3. Pada sisi pengguna jalan tol semua nilai kriteria kelayakan terjadi pada
umur rencana 30 tahun karena pada umur rencana tersebut nilai-nilai
kriteria kelayakan telah terpenuhi. Dari sisi investor nilai kriteria
kelayakan tidak terpenuhi, maka pembangunan tidak layak untuk
dilaksanakan.

8
 KESIMPULAN

1. Berdasarkan hasil analisis dan perhitungan selisih waktu sebelum-dan sesudah

adanya Jalan Tol, didapatkan kondisi Ruas jalan exit Tol Semarang sebelum
pembangunan Jalan Tol Semarang-Demak pada Ruas Semarang-Demak
diperkirakan pada tahun 2030 mengalami derajat kejenuhan sebesar 0,77,
artinya jika derajat kejenuhan ≥ 0,75, maka mengalami kemacetan. Kemudian
setelah adanya Jalan Tol Semarang-Demak diperkirakan ruas jalan Smarang-
Demak mengalami kemacetan pada tahun 2041 dengan derajat kejenuhan
sebesar 0,78, dan Ruas jalan exit Tol Demak sebelum pembangunan Jalan Tol
Semarang-Demak pada Ruas Semarang-Demak diperkirakan pada tahun 2028
mengalami derajat kejenuhan sebesar 0,76, artinya jika derajat kejenuhan ≥
0,75, maka mengalami kemacetan. Kemudian setelah adanya Jalan Tol
Semarang-Demak diperkirakan ruas jalan Semarang-Demak mengalami
kemacetan pada tahun 2038 dengan derajat kejenuhan sebesar 0,77.
2. Berdasakan hasil analisis dan perhitungan trip assignment, didapatkan
persentase volume kendaraan yang akan pindah ke Jalan Tol Semarang-Demak.
Melalui exit tol Semarang adalah 47%, dan yang melalui exit tol Demak adalah
43%
3. Analisa dari kelayakan ekonomi menunjukan nilai Benefit Cost Ratio sebesar
5,8 (BCR>1) nilai NPV sebesar Rp. 45.489.053.738.180 (NPV>0). Selain itu
didapatkan nilai IRR sebesar 14,5297 > Bunga Bank 14% dan untuk
Pengembalian modal (BEP) pada pembangunan jalan Tol Semarang-Demak ini
terjadi di tahun 2043 sehingga pembangunan Jalan Tol Semarang-Demak ini
dinyatakan layak dari aspek ekonomi dan menguntungkan bagi pengguna jalan.

SARAN
Hasil analisis dan pehitungan dalam tesis ini menunjukan bahwa pembangunan
Jalan Tol Semarang-Demak dinyatakan layak dari aspek ekonomi, dimana hal ini
menguntungkan bagi pengguna jalan sehingga diharapkan Jalan Tol Semarang-Demak
ini segera beroperasi sebagai solusi dari permasalahan semakin padatnya volume
kendaraan dijalan eksisting.

9
DAFTAR PUSTAKA
Adhitya Budi Nugraha., 2016.,Studi Kelayakan Jalan Tol Bawen-Salatiga
Ditinjau dari Segi Lalu lintas dan Ekonomi., ITS., Surabaya.

Agung Yana, Ketut Swijana dan Santiari Dewi., 2007., Studi kelayakan Jalan tol
Pangembangan-pengragoan., Universitas Udayana., Denpasar.

Ardina Rahmalia, Hasani, FahmiAkmal, Djoko Purwanto dan Wahyudi

Kushardjoko., 2016., Analisa kelayakan Pembangunan Jalan tol Pemalang-
Batang., Universitas Diponegoro., Semarang.

Astri Dewi, Alit Suthanaya dan Priyantha Wedagama., 2013., Analisis Kelayakan
Finansial Pembangunan Jalan Tol Benoa-Bandara-Nusa Dua., Universitas
Udayana., Denpasar.

Departemen Pekerjaan Umum., 2014., Pedoman Kapasitas Jalan Iindonesia.,

Direktorat Jenderal Bina Marga., Jakarta.

Departemen Pekerjaan Umum., 1997., Manual Kapasitas Jalan Indonesia

(MKJI)., Direktorat Jenderal Bina Marga., Jakarta.

Djoko Susilo dan Christiono Utomo., 2012., Analisa Kelayakan Finansial

Pembangunan Jalan Tol Gempol-Pasuruan., ITS., Surabaya

Fajrinia, Citto Pacama dan Hera Widiyastuti., 2013., Analisis kelayakan

Pembangunan Jalan tol Gempol-Pasuruan., ITS., Surabaya.

Hergayasa, WisnuArif., 2013., Studi Kelayakan Pembangunan Jalan Tol Krian-

Gempol., ITS., Surabaya.

Kamidjo Rahardjo., 2007., Studi kelayakan Investasi Jalan tol Segmen Lawang-
purwosari., ITN., Malang.

Karsaman, Rudy Hermawan, Rodhiatun dan Idwan Santoso., 2015., Kajian

Investasi Pembangunan jalan tol di Indonesia Berdasarkan system Syariah :
Studi kasus Jalan Tol Cikampek-Palimanan., ITB., Bandung.

Willy Kriswardhana, Kuncahyo, Ikhwan Tri, dan Nunung nuring., 2017., Studi
kelayakan Pembangunan Jalan tol Pasuruan-Probolinggo., Universitas Jember.,
Jember.

10
Karimah, Intan Nuril., 2018., Studi Kelayakan Lalu Lintas dan Ekonomi Jalan
Tol Banyudono – Kartasura., Universitas Islam Sultan Agung., Semarang.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia., Nomor 15 Tahun 2005., Tentang

Jalan Tol.

Sekretariat Negara., 2004.,Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 38 tahun

2004 Tentang Jalan, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
132., Jakarta.

Undang-Undang Republik Indonesia., Nomor 38 Tahun2004., Tentang Jalan.

URL:http://www.bps.go.id, Produk Domestik Regional Bruto Atas dasar harga
konstan menurut Provinsi 2000-2013, 19 September 2018 pukul 11.20 WIB

Trase Perencanaan Pembangunan jalan tol Semarang – Demak

URL:https://biroinfrasda.jatengprov.go.id/?s=tol+semarang+demak, 20 Januari
2019 pukul 20.33 WIB

Data Perkiraan Nilai Proyek Jalan Tol Semarang – Demak

URL:http://www.kppip.go.id, 14 Februari 2019 pukul 10.54 WIB

11