MITCH O’FARRELL CITY OF LOS ANGELES NO-FAULT EVICTION MORATORIUM FREQUENTLY ASKED QUESTIONS BACKGROUND On October 8, 2019, Governor Newsom signed historic legislation in Assembly Bill 1482, the Tenant Protections Act of 2019, designed fo prevent rent gouging and arbitrary evictions. The Tenant Protections Act of 2019 becomes effective on January 1, 2020, establishing the strongest statewide law in the nation to protect renters in non-rent stabilized housing. Following the passage of AB 1482, the Los Angeles City Council acted swifily to stem a surge of arbitrary, no-fault evictions as a number of landlords threatened to or actually served fenanis with eviction notices in advance of the implementation of the new law. Ordinance No. 186,340 was approved by the City Council and signed by the Mayor on October 22, 2019, taking effect on October 24, 2019. This ordinance provides eviction protections to tenants in 138,000 additional rental units in the City of Los Angeles that previously allowed evictions for any reason. WHAT PROPERTIES ARE SUBJECT TO THE CITY’S EVICTION MORATORIUM? Most rental unis in the City of Los Angeles that have a Certificate of Occupancy issued by the Department of Building & Safety (IADBS) before January 1, 2005, are protected under the City’s eviction moratorium. Owner-occupied single-family residences and duplexes may be exempt. WHAT DOES THE EVICTION MORATORIUM DO? The eviction moratorium prohibits landlords from evicting tenants without an ot-fault just cause unless the termination of the tenancy is based on a government or court order necessitating vacating the property or to comply with federal or state law. WHEN DOES THE CITY’S EVICTION MORATORIUM BECOME EFFECTIVE? The eviction moratorium became effective on October 24, 2019. HOW DOES THE NO-FAULT EVICTION MORATORIUM AFFECT TENANTS WHO ARE CURRENTLY UNDER AN UNEXPIRED 60-DAYS EVICTION NOTICE? If tenants are still occupying their rental unit and the 60-day notice has not expired, the moratorium on evictions applies and the tenani(s) ore protected under the eviction moratorium, DOES THE CITY’S EVICTION MORATORIUM APPLY TO PROPERTIES SUBJECT TO THE RENT STABILIZATION ORDINANCE (RSO)? Yes. HOW DO | FIND THE CERTIFICATE OF OCCUPANCY FOR MY PROPERTY? To find out if your property has a Cerificate of Occupancy issued before 1/1/2005, visit: hitp://lacitydbs.org/buildinginfo DOES THE NEW EVICTION MORATORIUM APPLY IF | AM THE RENTER OF A HOUSE, NOT AN APARTMENT UNIT? The eviction moratorium applies to single-family dwellings (SFD) only if they are owned by @ real estate invesiment trust, corporation or LLC. PG. 1/2MITCH O’FARRELL CITY OF LOS ANGELES NO-FAULT EVICTION MORATORIUM FREQUENTLY ASKED QUESTIONS IS THE LANDLORD REQUIRED TO ISSUE A WRITTEN NOTICE TO EVICT ME FOR AN AT-FAULT EVICTION OR CAN THE LANDLORD VERBALLY REQUEST THAT | MOVE? IF WRITTEN NOTICE IS REQUIRED, HOW MUCH ADVANCE NOTICE MUST | RECEIVE? A landlord must always give written notice. The reason for the termination will determine the type of notice needed. For example, if the tenant does not pay rent when it is due, the landlord can give the tenant a 3-Day Notice to Pay Rent or Quit. If the tenant does not pay rent, then the landlord can file an eviction lawsuit with the court at the end of the three days. IF | HAVE BEEN SERVED AN EVICTION NOTICE, HOW CAN I OBTAIN ASSISTANCE? If you have received a notice fo terminate the tenancy and the property wos built before January 1, 2005, you can file a complaint by calling the Housing + Community Investment Department (HCIDLA) at (866) 557-RENT (7368) or online. You may also wish to seek legal advice DOES THE CITY ATTORNEY ASSIST WITH ANY CONFLICT IF MY LANDLORD DOES NOT WANT TO RECOGNIZE THE “EVICTION MORATORIUM ORDINANCE”? The City Attorney does not assist or represent parties in private legal cases. However, tenants may seek the advice of counsel from a private atiorney, or a non-profit organization that specializes in assisting tenants with evictions. A tenant con assert an affirmative defense in an unlawiul detainer action if a landlord does not comply with the City’s eviction moratorium. In other words, a renter can use the landlord’s refusal to follow the moratorium rules to help with their pending eviction. DOES THIS TEMPORARY ORDINANCE APPLY TO EXPIRED EVICTION NOTICES? The eviction moratorium applies to all tenancies where the tenant remains in possession of their rental unit and the court has not issued a decision or judgment on the unlawful detainer (eviction) WHAT ARE THE AT-FAULT REASONS A LANDLORD CAN EVICT UNDER THE CITY'S MORATORIUM? Atfault just cause reasons for eviction include @ Nonpayment of rent, © Violation of the rental agreement © Nuisance, unlawtul, or criminal activity. @ Assigning or subletting in violation of the lease. @ Refusing the owner reasonable access to the unit @ Following the expiration of initial term, refusal to sign o writen extension or renewal of the lease for a further term of like duration and similar provisions @ Failure to Vacate when the rental unit was provided as a condition of employment and the employment has been terminated @ Failure to deliver possession after notifying the owner of the intent to vacate PG. 2/2MITCH O’FARRELL MORATORIO DE DESALOJO SIN CULPA DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES PREGUNTAS FRECUENTES ANTECEDENTE £1 8 de octubre de! 2019, el Gobernador Newsom firmé una legislacién histérica la Ley AB 1482 de la Asamblea del Estado de California, ttulada la Lay de Proteccién de Ingullinos del 2019, disehada para evitar los aumentos excesivos dé alquileres y los desalojos arbitrarios. Lo Ley de Proteccién de Inquilinos del 2019 serd efectiva el | de enero del 2020, estableciendo la ley estatal més fuerte de lo nacién para proteger o los inquilinos en viviendas sin renta estabilizada (conocida como “control de renia’). Después de fa aprobacién de lo ley estatal AB 1482, el Consejo de la Ciudad de Los Angeles actué répidamente para detener un aumento de desalojos sin’razén, ya que varios propielorios amenazoron o en realidad entregaron ¢ los inquilinos avisos de desalojo antes de la implemeniacién de lo nueva ley. La ordenanza No. 186,340 fue aprobada por el Concejo Municipal de Los Angeles y firmada por el Alcalde el 22 de octubre del 2019, electiva el dia 24 de octubre del 2019. Esta ordenanza brinda proteccién de desalojo a los inquilinos en 138,000 unidades de alquiler adicionoles én la Ciudad de Los Angeles que anteriormente permition desalojos por cualquier motivo. QUE PROPIEDADES ESTAN SUJETAS A LA LEY DE MORATORIO DE DESALOJO EN LA CIUDAD DE LOS ANGELES? ; La mayoria de los apartamentos de alquiler en la Ciudad de Los Angeles que tienen un Certficado de Ocupacién emitido por el Departamento de Consiruccién y Seguridad (LADBS) antes del 1 de enero del 2005, estan protegidos por la moratoria de desolojo de la Ciudad. Ciertas propiedades, como casas y duplexes ocupadas por el propietorio pueden estar exentas. CUAL ES EL PROPOSITO DE LA MORATORIA DE DESALOJO? La moratoria de desalojo prohibe a los propietarios desalojor a los inquilinos sin tener una causa justa a menos que la ferminacien del inquilinato se base en uno orden de unc agencia gubernamental o de la corte, qe requiera desocupar la propiedad 0 para cumplir con una ley municipal, federal o estatal éCUANDO ES EFECTIVA LA MORATORIA DE DESALOJO DE LA CIUDAD? La'moratoria de desalojo entré en vigencia el 24 de octubre del 2019 COMO AFECTA LA MORATORIA DE DESALQJO SIN CULPA A LOS INQUILINOS QUE RECIBIERON UN AVISO DE DESALOJO DE 60 DIAS QUE AUN NO HA VENCIDO? Si los inquilinos todavia estén ocupando su apariamento de alquiler y el aviso de 60 dias no se ha vencido, io moratoria de desalojos sin culpa es aplicable y los inquilinos estén protegidos por la moratoria de desalojo. éAPLICA LA LEY DE MORATORIA DE DESALOJO DE LA CIUDAD A LAS PROPIEDADES SUJETAS LA ORDENANZA DE ESTABILIZACION DE ALQUILERES (RSO POR SUS SIGLAS EN INGLES)? &COMO PUEDO CONSEGUIR EL CERTIFICADO DE OCUPACION DE MI PROPIEDAD? Poro saber si su propiedad iene un Ceriificado de Ocupacién emitido antes del 1/1/2005, visite el sitio web hitp://lacitydbs.org/buildinginfo (comment: the site is not user friendly for other than English) LA NUEVA MORATORIA DE DESALOJO ES APLICABLE SI ESTOY RENTANDO UNA CASA, NO UN APARTAMENTO? La moratoria de desalojo aplica a las casas unifamiliares (SED), solamente cuando los dyeios son ere de inversién inmobiliaria, corporaciones 0 companias de responsabilidad limitada (conocidas como LLC’s} PG. 1/2MITCH O’FARRELL | MORATORIO DE DESALOJO SIN CULPA DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES PREGUNTAS FRECUENTES éESTA EL PROPIETARIO REQUERIDO A EMITIR UN AVISO POR ESCRITO PARA DESALOJARME POR CULPA, O PUEDE SOLICITAR VERBALMENTE QUE ME MUDE? SI SE REQUIERE UN AVISO POR ESCRITO, DE CUANTO TIEMPO POR ADELANTADO DEBO RECIBIR TAL AVISO? Todos los desalojos requieren un aviso por escrito, La raz6n del desalojo determinaré el tipo de aviso necesorio, Por ejemplo, si el inquilino no pags el alquiler cuando vence, el propietario puede darle al inquilino un aviso de 3 dias para pagar el alquiler o desocupar la propiedad. Si el inquilino no paga el alquiler, el propietorio puede archivar uno demande de desalojo en lo core (judicial) al final de los tres dias. SI RECIBI UN AVISO DE DESALOJO, {COMO PUEDO SOLICITAR AYUDA? Si recibié un aviso de desalojo y la propiedad fue construide antes del 1 de enero del 2005, puede presentar una queja llamando al Departamento de Vivienda e Inversién Comunitaria (HCIDLA) al (866) 557-RENT (7368), © por la pagina web haciendo click aqui> “en line’. También es importante que solicite asesoramiento legal EL ABOGADO DE LA CIUDAD AYUDA CON ALGUN CONFLICTO SI MI ARRENDADOR NO QUIERE RECONOCER LA "ORDENANZA DE MORATORIA DE DESALOJO"? El Abogado de la Ciudad no ayuda ni representa a las personas en casos legales privados. Sin embargo, los inquilinos pueden buscar el consejo de un abogado privado o de una organizacién sin fines de lucro que se especial en ayudar a los inguilinos con casos de desalojos. Vea Ia lista de referencias aqui “osesoramiento lego Un inguilino puede utilizar como defensa afirmativa en unc accién legal de desalojo si el arrendador no cumple con la moratoria de desolojo de la Ciudad. En otras palabros, un inquilino puede utilizar a su favor que el arrendador se niega a seguir la ley de la moratoria para ayudar con su caso de desalojo pendiente éESTA ORDENANZA TEMPORAL APLICA A LOS AVISOS DE DESALOJO VENCIDOS? La moratoria de desalojo aplica a todos los inquilinatos si el inquilino sigue en posesién de su aparlamento y el tribunal ain no ha emitido una decisién o sentencia sobre el caso legal de desalojo. éCUALES SON LAS RAZONES POR LAS QUE UN PROPIETARIO PUEDE DESALOJAR BAJO LA MORATORIA DE LA CIUDAD? Las rozones de desalojo “por culpa del inquilino” incluyen @ Fatta de page del olquler @lnracciOn del contrato de alquiler @ Molestias, actividades ilegales o delictivas. # Asignacion 0 subarriende (re-rentar la propiedad) an violacién del contrato de arrendamiento, & Negarle al propietorio acceso razonable a'la unidad. ® Después de la expiracién del plazo inicial, negarse a firmar una extensién por escrito o la renovacion del contrato de renta por un plazo adicional de duracion y provisiones sirares, © No desolojar lo unidd de alquiler cuando lo unidad se proporciono Lomo una condicion de empleo y el empleo ha finolizado No entagor la posesion después de notificar al propietorio la intencién de desolojar. PG. 2/2