NALAZ I MIŠLJENJE

SUD: OSNOVNI SUD U Negotinu-Sudska jedinica u Kladovu

PREDMET: posl. br. 5P. 536/2016
SUDIJA: Dragana Antonović
TUŽILAC: Jović LJubodrag iz Grabovice
TUŽENE: Jović Jovanka iz Grabovice
Purdić Margita iz Grabovice

NEGOTIN 18. 01. 2019. GOD.

 5P. 536/2016
Na osnovu Zahteva sudije Osnovnog suda u Negotinu-Sudska jedinica Kladovo posl. br. 5P. 536/2019
od 06. 04. 2019. godine izvršio sam uviđaj na lice mesta dana 18. 01. 2019. godine sa zadatkom radi
utvrđivanja vrednosti spora, veštačenjem na licu mesta utvrdim vrednost kp. br. 4594 KO Grabovica, na
kojoj parceli je sazidano:
Stambena zgrada, dimenzija osnove 10,00 x 8,00m, spratnosti P+0.
Stambena zgrada, dimenzija osnove 13,00 x 8,00m, spratnosti P+1.
Ograda sa parapetnim zidom i aliminijumskim ramovima.
Zajedno sa placem na kome se ovi objekti nalaze i to kp.br. 4594 KO Grabovica, površine
A=380,00m2.
, o čemu dajem svoje,

NALAZ I MIŠLJENJE
1. STAMBENI OBJEKAT P+0 na k.p.br. 4594 KO Grabovica:
Stambeni objekat dimenzija osnove 10,00x8,00m spratnosti P+0 na k. p. br. 4594 KO Grabovica u
Grabovici izgrađen u masivnom konstruktivnom sistemu. Objekat je srednje izrade, solidno građen i dobro
održavan. Objekat je u upotrebi.

Prosečna cena građenja stambenog objekta je 48.000,00 din/m2.

Bruto razvijena površina objekta A bruto.r.p. = 10,00 x 8,00 = 80,00m2 .
Nova građevinska vrednost objekta iznosi: Ngv= 48.000,00 x 80,00 = 3.840.000,00 din
Građevinska vrednost objekta iznosi Gv=Ngv-U
Građevinska vrednost (Gv) se izračunava kao razlika između nove građevinske vrednosti (Ngv) i
umanjenja (U).
Umanjenje zbog starosti i fizičke istrošenosti objekta
Prosečna starost objekta (n) 24
Verovatno vek trajanja (N) 100

2
 U =0.80xn/Nx(n+N)/2N 0,11904 U (%) 11, 904
U = 3.840.000,00x11,9046=457.113,60 din
Građevinska vrednost iznosi:
Gv = Ngv-U = 3.382.886,40 din
Tržišna vrednost stambenog objekta iznosi Stv = Gv x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost

Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,90

Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 1,00
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,80

Tržišna vrednost stambenog objekta je: TV.St.obj.=2.192.110,39 din

2. STAMBENI OBJEKAT na k.p.br. 4594 KO Grabovica:

Stambeni objekat dimenzija osnove 13,00x8,00m spratnosti P+1 izgrađen na k. p. br. 4594
KO Grabovica u Grabovici izgrađen u masivnom konstruktivnom sistemu. Objekat je srednje
izrade, solidno građen i dobro održavan. Objekat je u upotrebi.

Prosečna cena građenja stambenog objekta je 48.000,00 din/m2.

Bruto razvijena površina objekta Abruto.r.p.=13,00x8,00x2=208,00m2 .

3
 Nova građevinska vrednost objekta iznosi: Ngv = 48.000,00 x 208,00 = 9.984.000,00 din
Građevinska vrednost objekta iznosi Gv=Ngv-U
Građevinska vrednost (Gv) se izračunava kao razlika između nove građevinske vrednosti (Ngv) i
umanjenja (U).
Umanjenje zbog starosti i fizičke istrošenosti objekta
Prosečna starost objekta (n) 15
Verovatno vek trajanja (N) 100
U =0.80xn/Nx(n+N)/2N 0,069 U (%) 6,90
U= 9.984.000,00 x 0,0690 = 688.896,00 din
Građevinska vrednost iznosi:
Gv=Ngv-U = 9.295.104,00 din
Tržišna vrednost stambenog objekta br. 2 iznosi Stv = Gv x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost

Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,90

Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 1,00
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,80

Tržišna vrednost stambenog objekta je: TV.S.obj.=6.023.227,39 din

3. ZEMLJIŠTE k.p.br. 4594 KO Grabovica:

K.p.br. k.p.br. 4594 KO Grabovica nalazi se u istočnom delu Grabovice, sa severne strane
k.p. br. 4594 KO Grabovica izlazi na ulicu. Parcela 4594 KO Grabovica ima direktan pristup na
Ulicu i opremljen je svim komunalijama (vodovod, kanalizacija i električna mreža). 4594 KO
Grabovica je površine 380,00 m2.
Prometna vrednost građevinskog zemljišta k.p.br. 4594 KO Grabovica:
Prometna vrednost građevinskog zemljišta (PVGZ) za naselje Grabovica gde spada 4594 KO
Grabovica iznosi: PVGZ=800,00din/m2
Površina: A=380,00m2
Prometna vrednost građevinskog zemljišta (UPVGZ) iznosi:
UPVGZ=800,00x380,00=304.000,00 din
Tržišna vrednost građevinskog zemljišta k.p.br. 4594 KO Grabovica:
Tržišna vrednost građevinskog zemljišta vrši se uporednom metodom, tako što se prometna
vrednost građevinskog zemljišta za određeni reon, koriguje u zavisnosti od lokacije, položaja,
pristupa, konfiguracije zemljišta, blizine važnih saobraćajnica, veličine i iskoristivosti, kvaliteta
infrastrukture, stanja u zemljišnim knjigama, vlasničke dokumentacije, stanja dokumenata
prostornog uređenja određene lokacije, moguće izgrađenost s obzirom na površinu zemljišta,
ponude i potražnje, veličine i uređenosti uže i šire okoline, ekološke procene lokacije.
Tržišna vrednost (A) predstavlja proizvod prometne vrednosti građevinskog zemljišta (UPVGZ) i
zbira
bodova (C):

4
 𝑪
𝑨𝒌.𝒑. = 𝑼𝒌.𝒑. × (𝒅𝒊𝒏)
𝟏𝟎𝟎
Pošto se tržišna vrednost građevinskog zemljišta vrši uporednom metodom ovde se uvodi sistem
bodova. Osnovna zamisao je da postoji idealna pacela u gradu koja ispunjava kriterijum 100
bodova tako da se predmetna parcela upoređuje sa tom parcelom i boduje.
Ck.p.br.4594=100
UPVGZ.k.p.br. 4594= 304.000,00 din.
AG.k.p.br. 4594= 304.000,00x (100/100)= 304.000,00 din.
Tržišna vrednost građevinskog zemljišta iznosi: AG.k.p.br.4594= 304.000,00 din.
4. OGRADA na k.p.br. 4594 KO Grabovica:
Plac je ograđen ogradom od betonske sokle visine 60cm sa okapnicom i ispunom od
aluminijuma sa alumijumskim stubovima.
Dužina ograde sa kapijama je 85,00m
Površina A=170,00m2
CK= 6.000,00 din/m
Nova građevinska vrednost objekta iznosi: Ngv= 6.000,00 x 85,00 = 510.000,00 din
Građevinska vrednost objekta iznosi Gv=Ngv-U
Građevinska vrednost (Gv) se izračunava kao razlika između nove građevinske vrednosti (Ngv) i
umanjenja (U).
Umanjenje zbog starosti i fizičke istrošenosti objekta
Prosečna starost objekta (n) 15
Verovatno vek trajanja (N) 100
U =0.80xn/Nx(n+N)/2N 0,069 U (%) 6, 90
U = 510.000,00x6,90= 35.190,00din
Građevinska vrednost iznosi:
Gv = Ngv-U = 474.810,00din
Tržišna vrednost stambenog objekta iznosi Stv = Gv x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost

Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,90

Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 1,00
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,80

Tržišna vrednost ograde oko placa je: TV.ogr.= 307.676,88 din

MIŠLJENJE

STAMBENI OBJEKAT br.1, STAMBENI OBJEKAT br.2, ZEMLJIŠTE k.p.br. 4594 KO

Grabovica, ograda oko parcele, iznosi:
5
Tvu=2.192.110,39+6.023.227,39+304.000,00+307.676,88=8.827.014,66 din

To je moje mišljenje koje sam dao po najboljem znanju i stručnosti. Troškove za izradu nalaza i mišljenja
u bruto iznosu od 20.000,00 din. tražim.

18. 01. 2019. godine Veštak:

Negotin Goran Lepojević, dipl.građ.inž.