IZVJEŠTAJ O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Poslovni objekti br.1 i br.2 na k.p.br.330/37, KO Tuzi

u naselju Kuće Rakića, u opštini Podgorica, Crna Gora

Pripremljen za: potrebe polaganja edukativnog programa

Pripremio: Mirković Draško dipl.inž.arh.

novembar 2019.
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

SADRŽAJ:

1. Opšti podaci ................................................................................................................................ 5

1.1. Klijent ................................................................................................................................ 5

1.2. Procjenitelj ........................................................................................................................ 5
1.3. Svrha procjene .................................................................................................................. 5
1.4. Djelokrug rada …………………........................................................................................ 5
1.5. Povjerljivost ...................................................................................................................... 5
1.6. Opšte napomene .............................................................................................................. 5
1.7. Datum procjene ................................................................................................................ 6
1.8. Identifikacija ...................................................................................................................... 6

2. Predmet procjene i pravni propis.............................................................................................. 6

2.1. Predmet procjene.............................................................................................................. 6

2.2. Vlasništvo.......................................................................................................................... 6
2.3. Tereti i ograničenja............................................................................................................ 6

3. Opis predmeta procjene......................................................................................................... 6

3.1. Makrolokacija.............................................................................................................. 6
3.2. Mikrolokacija .............................................................................................................. 7
3.3. Tehnički opis objekta.................................................................................................. 9
3.4. Najbolja i najisplativija upotreba ................................................................................ 12

4. Planski uslovi................................................................................................................................. 13

5. Analiza tržišta ..........................................................................................................................14

5.1. Kratki pregled ekonomskog stanja u Crnoj Gori ........................................................ 14

5.2. Tržište skladišnog i poslovnog prostora u Podgorici.................................................. 15
5.3. Analiza tržišta nekretnina u Tuzima – Kuće Rakića……………………………………. 15
5.4. Određivanje stope kapitalizacije................................................................................ 18

6. Metodologija procjene ........................................................................................................... 20

6.1. Prihodovni pristup....................................................................................................... 22

6.2. Procjena primjenom metode direktnog poređenja ...…………………………………... 23
6.3. Troškovni pristup………………..………...…………..………………………………...…. 24

7.Rekonsilicijacija....................................................................................................................... 28

Opšte pretpostavke i ograničavajući uslovi .................................................................................. 29

Priložena dokumentacija – List nepokretnosti .............................................................................. 30

2
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Strogo povjerljivo
Podgorica, Crna Gora
11. 11. 2019.

Re: Procjena vrijednosti poslovnih objekata br.1 i br.2 na k.p.br.330/31 KO Tuzi, opština
Podgorica, Crna Gora.
Poštovani,
Prema Vašim instrukcijama, izvršio sam fizičku inspekciju predmetnih nepokretnosti,
prikupio sve dostupne relevantne podatke i izvršio procjenu tržišne vrijednosti.

Moje mišljenje o vrijednosti zasnovano je na opštim pretpostavkama i ograničenjima,

priloženim na kraju procjene ovog izvještaja. Izjavljujem da ja kao procjenitelj nemam nikakav
konflikt interesa u vezi sa preduzimanjem ovog zadatka.

U skladu sa potkrepljujućim podacima iz ovog izveštaja, smatram da Tržišna vrijednost

predmeta procjene, na dan 11.11.2019. godine iznosi:

Tržišna vrijednost

467,000,00 €

(četiristo šezdeset sedam hiljada eura)

Procjenu treba posmatrati kao «gornju granicu» ostvarive vrijednosti.

Naglašavam da je procjena vrijednosti pripremljena sa dobrom namjerom i na osnovu

pažljive analize podataka i informacija koje su mi bile dostupne, ali ne mogu garantovati za
prezentovane vrijednosti i za kupoprodajne transakcije na osnovu tih vrijednosti.
Informacije i pretpostavke na kojima je zasnovana ova procjena sadržane su u
izvještaju.

Iskreno Vaš,

Mirković Draško, dipl.inž.arh.

MP

3
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Rezime procjene

Naziv klijenta NUPS - NUPCG

Procjenitelj Mirković Draško

za potrebe polaganja edukativnog programa “Procjena vrijednosti

Svrha procjene
nekretnina”

Nepokretnosti upisane u PL br.1875, KO Tuzi, PJ Podgorica:

Katastarska parcela broj 330/37, ukupne površine 4.698 m² i na
Predmet procjene njoj:
1. Poslovni objekat br.1, površine 793m², u osnovi
2. Poslovni objekat br.2, površine 228m², u osnovi

Adresa predmeta procjene Kuće Rakića b.b. 81000 Podogrica

Poslovni objekat br.1 – 714 m2 neto

Opis/Površine
Poslovni objekat br.2 – 205 m2 neto

Pravni podaci o predmetu Prepis posjedovnog lista br.1875 KO Tuzi

procjene od 11.11.2019.godine – sajt Uprave za nekretnine Crne Gore

Vlasništvo "DONATOR" D.O.O. PODGORICA

Zona Tuzi – Kuće Rakića (V gradska zona)

Najbolja i najisplativija upotreba Trenutna – pravno dopuštena, ekonomski isplativa i fizički moguća

Datum identifikacije 01.09.2019.godine

Efektivni datum procjene 11.11.2019.godine

Tržišna vrijednost predmeta

procjene (EUR)
467.000,00 €

Procjenitelj je izvršio fizičku identifikaciju predmetnih nepokretnosti, i

nakon iste zaključio da se u stvarnosti na predmetnoj katastarskoj
Specijalne pretpostavke parceli nalazi jedan objekat, upisan u posjedovnom listu kao dva
odvojena objekta i to kao poslovni objekat br.1 neto površine 714m2 i
poslovni objekat br.2 neto površine 205m2.

4
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

1. Opšti podaci

1.1 Klijent
Izvještaj je pripremljen za klijenta: NUPS - NUPCG

1.2 Procjenitelj
Izvještaj pripremio:
Mirković Draško dipl.inž.arh.

1.3 Svrha procjene

Procjena vrijednosti vrši se za potrebe polaganja edukativnog programa “Procjena vrijednosti
nekretnina”

1.4 Djelokrug rada

Def (EVS 2016):

“Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla da se razmijeni na datum procjene
vrijednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih
strana, uz odgovarajući marketing, pri čemu su strane posjedovale dovoljno saznanja, postupale
razumno i nisu bile pod prinudom.
Tržišna zakupnina je procenjeni iznos zakupnine za koju bi nepokretnost mogla da se izda u zakup na
datum procjene vrijednosti između voljnog zakupodavca i voljnog zakupca, pod uslovima stvarnog ili
pretpostavljenog ugovora o zakupu, između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing,
pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom. ”

1.5 Povjerljivost
Ovaj izvještaj je urađen sa svrhom naznačenom na početku i samo za upotrebu od strane gore
navedenog klijenta. Informacije iz izvještaja su povjerljive i u službi su isključivo klijenta i njegovih
profesionalnih savjetnika.
Procjenitelj prihvata odgovornost prema klijentu da izveštaj uradi profesionalno, sa pažnjom i
marljivošću koja se očekuje od kompetentnog procenitelja ali ne prihvata odgovornost prema trećim
licima. Niti izvještaj u cjelini niti bilo koji njegov dio, ili bilo kakvo pozivanje na izveštaj, ne može biti
sastavni dio bilo kog objavljenog dokumenta, cirkularnih dopisa ili izjava, bez pisane saglasnosti
Procjenitelja u vezi sa formom i sadržajem potencijalnog objavljivanja.

1.6 Opšte napomene

Procjena vrijednosti je projekcija cijena i vrijednosti, zasnovana na tekućim tržišnim uslovima i

dostupnim informacijama u vrijeme procjene, a ne garancija, i različiti procjenitelji mogu, na propisan
metodološki način, doći do različitih mišljenja o vrijednosti. Uslovi na tržištu su uslovi neizvjesnosti i
promjena, i rezultati procjena moraju biti interpretirani imajući u vidu tu neizvjesnost. Definicija tržišne
vrijednosti zahtjeva od procjenitelja da dođe do maksimalne tržišne vrednosti, dok se u praksi smatra
prihvatljivim da procjenitelji izraze svoje mišljenje i u okviru nekog ranga mogućih vrijednosti.
U postupku procjene korišćene su i određene subjektivne pretpostavke. Iako ove pretpostavke
smatramo logičnim i opravdanim, one ne moraju na isti način biti posmatrane od strane vlasnika
nepokretnosti. Takođe, informacije iz prošlosti nisu nužno i siguran pokazatelj za buduće performanse.
Pored svega ostalog, politički i ekonomski rizici mogu negativno da utiču na vrijednost, cijenu ili prihod
od nepokretnosti pomenutih u ovom izvještaju.

5
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

1.7 Datum procjene

11.11.2019.godine

1.8 Identifikacija predmetnih nepokretnosti

01.09.2019.godine

2. Predmet procjene i pravni propis

2.1 Predmet procjene

Nepokretnosti upisane u PL br.1875, KO Tuzi, PJ Podgorica:
Katastarska parcela broj 330/37, ukupne površine 4.698 m² i na njoj:
1. Poslovni objekat br.1, površine 793m², u osnovi
2. Poslovni objekat br.2, površine 228m², u osnovi

2.2 Vlasništvo
Prepis posjedovnog lista br.1875 KO Tuzi od 11.11.2019.godine – sajt Uprave za nekretnine
Crne Gore
Kat.parcela br.330/37 i na njoj poslovni objekti br.1 i br.2: sopstvenik – posjednik "DONATOR"
D.O.O. PODGORICA u obimu 1/1

2.3. Tereti i ograničenja

Tereti i ograničenja su vidljivi u priloženom posjedovnom listu na kraju procjene.

3. Opis predmeta procjene

3.1. Makrolokacija

Crna Gora, zemlja u jugoistočnoj Evropi koja leži na obali Jadranskog mora. Graniči na istoku i
sjeveroistoku sa Srbijom, na zapadu i sjeverozapadu sa Hrvatskom i Bosnom i Hercegovinom i na
jugoistoku sa Albanijom. Na jugozapadu je Jadransko moredijeli od Italije. Glavni, a ujedno i
najveći grad je Podgorica, dok Cetinje ima status prijestonice.
Crna Gora je administrativno podijeljena na Glavni grad (Podgoricu) u čijem je sastavu jedna
gradska opština (Golubovci), prijestonicu (Cetinje) i 22 opštine: Andrijevica, Bar, Berane, Bijelo Polje,
Budva, Danilovgrad, Gusinje, Kolašin, Kotor, Mojkovac, Nikšić, Petnjica, Plav, Plužine, Pljevlja, Rožaje,
Tivat, Tuzi, Ulcinj, Herceg Novi, Žabljak i Šavnik.
U Crnoj Gori postoji 1256 naselja od kojih su 40 gradskog tipa.

6
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

mapa Crne Gore sa pozicijom Podgorice izvor podataka www.wikipedia.org

Podgorica je glavni i najveći grad Crne Gore, dok Cetinje ima status prijestonice. Prema popisu
iz 2003. imala je 136.473 stanovnika (prema popisu iz 1991. bilo je 117.875 stanovnika). Šire područje
Podgorice obuhvata 10,4 % teritorije Crne Gore i 27,3 % njenog stanovništva.
Podgorica je glavna raskrsnica puteva u Crnoj Gori. Ima pogodan položaj na ušću reke Ribnice
u Moraču u Zetsko-bjelopavlićkoj ravnici. Grad je blizu zimskim centrima na sjeveru zemlje i
ljetovalištima na Jadranskom moru.
Podgorica se nalazi u južnom dijelu Crne Gore. Oblast je ispresijecana rijekama, a sam grad
se nalazi 15km sjeverno od Skadarskog jezera na samom kamenu. Rijeke Morača i Ribnica teku kroz
grad, dok u blizini protiču Zeta, Cijevna i Sitnica. Sa gradnjom tunela Sozina Jadransko more je na
svega pola sata vožnje.
U gradu Podgorica živi 101.027 punoljetnih stanovnika, a prosječna starost stanovništva iznosi 34,3
godina (33,3 kod muškaraca i 35,3 kod žena). U naselju ima 40.090 domaćinstava, a prosječan broj
članova po domaćinstvu je 3,40.
Stanovništvo u ovom naselju veoma je heterogeno, a u posljednja tri popisa, primjećen je porast
u broju stanovnika.

3.2. Mikrolokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u prigradskom naselju Kuće Rakića, u Podgorici. Nalaze se
u V gradskoj zoni, u dijelu grada u kojem se osim individualnih stambenih objekata nalazi i manji broj
skladišno – magacinskih objekata. Nepokretnosti su udaljene od centra grada oko 7,5 km.
Nalaze se na putu prema Tuzima, odnosno na sedmom kilometru puta prije mosta na Cijevni,
gdje se odvaja put kojim se poslije 250 m dolazi do predmetne nepokretnosti. Nepokretnosti su dobro
povezane sa gradskom saobraćajnom infrastrukturom. Pristupni put je asfaltiran.
U dijelu naselja gdje se nalaze predmetne nepokretnosti preovladavaju slobodne površine,
zemljišta i manji broj individualnih objekata. U okolini se nalazi i par magacina koji se koriste za
skladištenje robe većih firmi koje su stacionirane u urbanom dijelu grada. .

7
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Podgorica

Pozicija predmetne
nepokretnosti

Tuzi

šira lokacija predmetnih nepokretnosti

Pozicija predmetne
nepokretnosti

uža lokacija predmetnih nepokretnosti

8
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

3.3. Tehnički opis objekta

Tehničke karakteristike objekta date su u tabeli u nastavku:

Elemenat Opis

Tip konstrukcije čelična konstrukcija

Krovna konstrukcija rešetkasta, obložena limenim sendvič panelima

Zidovi limeni sendvič paneli

Plafoni neobrađeni

Podovi betonski ili keramičke pločice u kancelarijama

Stolarija aluminijumska spoljna – rolo vrata na skladištima

Parking ispred objekta, asfaltiran

Instalacije jaka i slaba struja, ViK, djelimično klimatizacija

Struktura prostora dva objekta sa funkcijom skladišta i kancelarijskim prostorima

9
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Predmetne nepokretnosti čine magacinsko-kancelarijski kompleks firme Donator d.o.o.

Na parcelama se nalaze dva kompleksa objekata, identičnih gradnji i namjene prostora.
Hale su montažne, jednostavne gradnje. Pod i temelji su od betona, nosiva konstrukcija
je od čeličnih profila, a zidovi i krov su od sendvič panela. Hale imaju više rolo vrata. Unutrašnja
visina magacinskih prostora je značajna, pa je moguće ostvariti skladištenje robe na regalima
po visini.
Kancelarijeski prostori su prirodno osvijetljeni. Podovi su obloženi kamenim pločicama,
zidovi i plafoni su od pregradnih panela. Manji dio kancelarija ima podnu oblogu od itisona i
spuštene plafone od mineralnih raster ploča.
Kancelarijske prostore čine:
• kancelarije menadžmenta
• kancelarije direktora
• toaleti
• čajna kuhinja
• ostave i rack sobe

Objekti sa parcele 330/37

unutrašnjost objekta

10
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

unutrašnjost objekta

unutrašnjost skladišta

ulaz sa dvorišne strane – hodnik (kancelarijski dio)

čajna kuhinja - kancelarije

11
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

objekat 2 na k.p.br.330/37

objekat 1 na k.p.br.330/37

satelitski snimak predmetne lokacije

Oipšti utisak:

Objekti su kvalitetne gradnje, namjenski izgrađeni za trenutnu svrhu. Objekti i okolni teren se
uredno održavaju. Na predmetnom lokalitetu se nalazi više poslovnih objekata sa sličnom namjenom.

3.4. Najbolja i najisplativija upotreba

Nacionalni standardi procjene vrijednosti nepokretnosti definišu najbolju i najisplativiju upotrebu

kao:

“ Tržišna vrednost nepokretnosti odražava njenu najbolju i najisplativiju upotrebu. Nepokretnost je

iskorišćena u najboljoj i najisplativijoj meri kada se upotrebljava tako da se njeni potencijali iskoriste u
najvećoj meri na način koji je fizički moguć, pravno dopušten i finansijski izvodljiv. Najbolja i najisplativija
upotreba može da predstavlja nastavak postojećeg korišćenja nepokretnosti ili prelazak na alternativni
način upotrebe. To se utvrđuje uzimajući u obzir nameru koju učesnik na tržištu ima u vidu za predmetnu
nepokretnost u trenutku kada određuje cenu koju je spreman da plati.'

Predmetni objekat zadovoljava uslove date u postojećem planskom dokumentu. Namjena objekta je u
skladu sa planiranom namjenom površina.

12
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

4. Planski uslovi

Objekat nema upisanih tereta u posjedovnom listu, po pitanju građevinske ili upotrebne dozvole,
što implicira da je objekat legalan. Za predmetne nepokretnosti nije pronađen DUP. U prilogu je
prikazan izvod iz PUP-a Podgorice.

Prema Prostorno urbanističkom planu Glavnog grada – Podgorice predmete nepokretnosti se

nalaze u zoni mješovite namjene.

13
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

5. Analiza tržišta

5.1 Kratki pregled ekonomskog stanja u Crnoj Gori

U poslednje tri godine, BDP bilježi lagani rast. Stopa rasta u 2017. godini iznosila je 4,3%, a u
2018. godini 4,5%. Projekcije rasta u 2019. godini kreću se od 2,4% (MMF) do 2,9% (EK). Udio BDP
po glavnim sektorima je: 11% za industriju, 7,5% za poljoprivredu, šumarstvo i ribolov i 21% za usluge
i turizam.
Ipak, zarade u 2018. godini bile su 3% manje nego u 2017. U Crnoj Gori je godinama unazad
minimalna zarada 193 eura, dakle značajno manja nego u Srbiji i Albaniji iako je prosječna plata (510
eura) veća nego u tim susjednim državama. Prosječna bruto zarada u maju 2018. godine iznosila je
768 eura, dok je prosječna neto zarada iznosila 512 eura.
Stopa nezaposlenosti u 2018. bila je 16,6% i smanjena je za 3,3% u odnosu na godinu prije.
Trend rasta zaposlenosti je bio prisutan i u prva tri mjeseca 2019. godine.
Inflacija u 2018. godini, prema zvaničnim podacima, iznosila je 2,6 %, pa Zavod za statistiku
Monstat zaključuje da je realna vrijednost zarada smanjena za 2,3 % jer je rast cijena veći od povećanja
prosječne zarade i usklađivanja crnogorskih penzija.
Bankarski sektor Crne Gore bilježi kontinuirani pad kamatnih stopa i u kontinuitetu radi na smanjenju
internih rizika, dok eksterni rizici imaju poseban uticaj na male i otvorenije ekonomije kakva je
crnogorska.
Dugoročne HoV emitovane su poslednji put 2018. godine po stopi od 3,38%. U poređenju sa
emisijom 2016. godine kada je stopa iznosila 5,75%, konstatuje se pad rizika na ulaganje u državne
vredonosne zapise.
Svjetska banka je u svom izvještaju o lakoći poslovanja za 2018. g. rangirala Crnu Goru na
poziciju 42/189. Strana pravna i fizička lica imaju pravo da osnuju privredno društvo u Crnoj Gori pod
istim uslovima kao i domaća lica. Strani investitori uživaju nacionalni tretman, uključujući pravo
kupovine nepokretnosti pod uslovima pod kojima to čine i domaća lica. Zemlje koje su najviše investirale
u protekle dvije godine, sa trendom kontinuiteta, su UAE, Turska, Italija, Azerbejdžan, Rusija,
Švajcarska, Njemačka i Srbija. Neto priliv stranih direktnih investicija u 2017. godini iznosio je 659
miliona eura, a u 2018. je bio 32,4 % manji.

Porezi u Crnoj Gori, od važnosti za problematiku su:

• Porez na dobit pravnih lica je 9%.
• Porez na dodatu vrijednost (PDV): standardna stopa od 21% i snižena stopa od 7%.
• Porez na promet nepokretnosti: stopa poreza iznosi 3% od poreske osnovice.
• Porez na nekretninu je 3%.

Procjenitelj nije kompetentan da daje bilo kakve prognoze i projekcije makroekonomskih

pokazatelja s obzirom na malu veličinu tržišta u CG i veliki broj spoljnjih (političkih i ekonomskih) faktora
koji mogu uticati na njega. Prepušta se Klijentu da donese zaključke o tražnji i budućim trendovima.
Ipak, s obzirom na djelatnost privrednog društva i vrstu usluge koju nepokretnost obezbjeđuje,
a usled relativno stabilne makroekonomske situacije u zemlji i blagog ali konstantnog porasta broja
stanovnika u Podgorici i rasta zaposlenosti, može se računati na povoljne uslove za dalje poslovanje i
nastavak korišćenja objekta za istu namjenu.

14
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

5.2 Tržište skladišnog i poslovnog prostora u Podgorici

Dok u Crnoj Gori nedostaje objedinjen sistem za praćenje prometa nepokretnosti, nemoguće je
dati pregledan i sveobuhvatan prikaz stanja na tržištu. Tržište nekretnina je neorganizovano, a promet
nepokretnosti ovog tipa izuzetno mali da bi se došlo do validnih zaključaka. Informacije koje objavljuje
Zavod za statistiku Monstat, iako rađene na relativno malom uzorku, pokazuju da ukupna vrijednost
izvršenih građevinskih radova raste i do 50% godišnje ali samo kada su zgrade u pitanju. Vrijednost
građevinskih radova na svim ostalim objektima pada i do 56% godišnje, u poslednje dvije godine. Iz
toga možemo zaključiti da značajan rast ponude novoizgrađenih objekata tipa predmetne nekretnine
nije evidentiran.
Pouzdani podaci o tražnji objekata tipa predmetne nekretnine nisu dostupni.
U nastavku će biti prikazane informacije do kojih se došlo iz dostupnih izvora – sajtova agencija
za promet nekretnina.

5.3. Analiza tržišta nekretnina u Tuzima – Kuće Rakića

U Crnoj Gori ne postoji baza podataka o realizovanim kuporodajnim nekretninama sa

statističkom obradom istorijskih podataka, pa se analiza tržišta nekretnina bazira na podacima
dobijenim na osnovu istraživanja veb stranica, agencija za promet nekretnina, dnevne štampe i
nedjeljnika, dostupnih kupoprodajnih ugovora, vansudskih prodaja...
Tuzi su prigradsko mjesto u kojem je zastupljeno individualno stanovanje male gustine
izgrađenosti i naseljenosti, izuzev centra gdje se nalazi veći broj individualnih stambenih objekata i
poslovnih prostora. Preostali, veći dio opštine zauzimaju neizgrađene parcele. Zemljište je podobno za
poljoprivredu, a upravo u Tuzima se nalazi i najveći vinograd u Evropi u jednom kompleksu.
Zbog malog broja ponuda i ostvarenih prometa nekretnina na području Tuzi, tržište se može
smatrati neaktivnim. Nekretnine poput predmetne na području Tuzi uglavnom su izgrađene i koriste se
za potrebe većih lokalnih firmi koje su stacionirane u urbanom dijelu grada, pa je ponuda oglasa za
prodaju i izdavanje istih veoma mala. Što se tiče zemljišta, takođe je mala ponuda zbog specifičnosti
naselja. Stanovnici Tuzi su uglavnom naslijedili zemljište i tradicionalno su vezani za njega, pa su
transakcije veoma rijetke, a kada se i dese onda su to transakcije između povezanih lica, rođaka i rjeđe
komšija.

Oglasi za prodaju zemljišta

Na predmetnom lokalitetu pronašao sam uporedne oglase prodaje zemljišta. Vrijednosti koje se
nude su različite i kreću se od 21€/m². do 30 €/m².

1 http://www.premiernekretnine.com/cg/details/3858-kuce-rakica-podgorica-
prodaja-placevi-obradivo-zemljiste-tuzi
datum 11. 11. 2019.
naselje Kuće Rakića

Prodaje se gradjevinsko zemljiste predvidjeno za Hangare

voda struja asvalt

Cijena 152.200,00 €
Površina zemljišta 6.100 m2
Jedinična cijena 24,95 €/m²

15
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

2 http://www.centarnekretnine.me/me/nekretnine/2013-Plac,-Kuce-Rakica/
datum 11. 11. 2019.
naselje
6
Kuće Rakića
Dva placa ,oba pon 850m2 Kuce Rakica, poslije
podvoznjaka. Plac se nalazi uz put pored hangara.

Cijena 25.500,00 €
Površina zemljišta 850 m2
Jedinična cijena 30,00 €/m²

3 http://nekretnine.crna.gora.me/oglasi/item/9145
datum 11. 11. 2019.
naselje Kuće Rakića
Prodajem plac u Podgorici. Povrsine 500 m2. Cijena
10 500 € , kontakt telefon 069 572 502

Cijena 10.500,00 €
Površina zemljišta 500 m2
Jedinična cijena 21,00 €/m²

Oglasi za prodaju poslovnih objekata sa pripadajućim zemljištem

Na predmetnoj lokaciji (Tuzi – Kuće Rakića) ponuda prodaje uporedivih nekretnina – objekti sa
pripadajućim zemljištem, je loša pa shodno tome u procjeni se koriste oglasi iz okolnih naselja.
Cijene se kreću od 450 do 700 €/m², u zavisnosti od udaljenosti od magistrale, tehničkog stanja
objekta, veličini pripadajućeg zemljišta, namjeni unutrašnjih prostora…

1 https://www.realitica.com/hr/listing/1966536
datum 11. 11. 2019.
naselje Dahna

Magacinski prostor, prodaja, Dajbabe, površina 3300m2,

površina placa 13400m2, ograđen, sopstveni trafo
100KW, bunar, portirska kućica 20m2, visina magacina
10m, upotrebna dozvola, na trasi buduće zaobilaznice .

Cijena 1.520.000,00 €
Površina objekta / zemljišta 3.300 m2 13.400 m²
Jedinična cijena 460,60 €/m²

16
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

2 https://www.realitica.com/hr/listing/1968381
datum 11. 11. 2019.
naselje Cijevna
Na prodaju magacini od 300 m2 i 200 m2, Cijevna, u blizini
aerodroma. Magacin se nalazi na placu od 5161 m2.
Magacin je potpuno završen, tvrda gradnja sa limenim
krovom i metalnom podkonstrukcijom. Mogućnost prilaza i
istovara šlepera.

Cijena 350.000,00 €
Površina objekta / zemljišta 500 m² 5.161 m²
Jedinična cijena 700,00 €/m²

3 https://www.patuljak.me/artikal/148221/POSLOVNO-MAGACINSKI-OBJEKAT-DONJA-
GORICA
datum 11. 11. 2019.
naselje Donja Gorica
Poslovno magacinski objekat od 1.931m2 na placu od
3.336m2. Objekat je na tri nivoa, u suterenu 719m2
magacinskog prostora, na prizemlju je magacin 572m2 i
55m2 prodajnog prostora, a na I spratu je 6 kancelarija sa
kuhinjom i mokrim cvorom.
Cijena 1.200.000,00 €
Površina objekta / zemljišta 1.931 m² 3.336 m²
Jedinična cijena 621,43 €/m²

Oglasi za izdavanje poslovnih objekata sa pripadajućim zemljištem

Na predmetnoj lokaciji (Tuzi – Kuća Rakića) je mala ponuda izdavanja uporedivih nekretnina –
objekti sa pripadajućim zemljištem. Zbog male ponude uporedivih oglasa iz Tuzi, u procjeni se koriste
i oglasi iz okolnih naselja.

1. https://srbija-nekretnine.org/crna-gora/oglas.php?id=1516066
datum 11. 11. 2019.
naselje Tuški put
Poslovni objekat, 500m2 ( na dva nivoa 250m2+250m2)
na 1500m2 ogradjenog asfaltiranog placa, Gornja Gorica.
Posjeduje: četiri kancelarije, kuhinju, wc, kupatilo u
sastavu prvog nivoa, magacin u donjoj etazi, sa zasebnim
ulazom, kao i veliki parking, sa 60 parking mjesta i izlazom
na nikšićku magistralu.
Unutrašnja visina objekta je 5m,posebno pogodan za
veleprodaje,stovarišta.
Mogućnost postavljanja bilborda uz magistralu,na
zemljištu vlasnika,kao i dogovora o privođenju objekta užoj
namjeni u fazi adaptacije.
Cijena 2.500,00 €
Površina objekta 500 m²
Jedinična cijena 5,00 €/m²

17
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

2. https://srbija-nekretnine.org/crna-gora/oglas.php?id=1513702
datum 11. 11. 2019.
naselje Tuški put
Magacin, 330 m2, na Tuškom putu, sa dvije kancelarije (
jedna se nalazi u prednjem dijelu i klimatizovana je, druga
je u sklopu magacina ).
Unutar magacina se nalazi protiv požarni sistem. Ima izlaz
na glavni bulevar, sa dvije velike kapije, pogodne za
kamione..
Cijena 1.650,00 €
Površina objekta 330 m²
Jedinična cijena 5,00 €/m²

3. https://srbija-nekretnine.org/crna-gora/oglas.php?id=1345145
datum 11. 11. 2019.
naselje Kuće Rakića
Za izdavanje kancelarijsko magacinski prostor od 400m2
sa 4 boksa po 40m2, na placu od 7300m2 u mjestu Tuški
Rogami.Posjeduje sve potrebne papire i dozvole za rad. U
sklopu objekta od 400m2 su dvije garaže i 4 kancelarije u
prizemlju, tri kancelarije, toalet i kupatilo na spratu. Na
placu bunarska kao i gradska voda, trofazna struja. Plac
ograđen sa asfaltiranim i betoniranim prilazima
objektu.Cijena 1.500€/mjesec
Cijena 1.500,00 €
Površina objekta 400 m²
Jedinična cijena 3,75 €/m²

5.4. Određivanje stope kapitalizacije

Kada se radi o procjeni vrijednosti poslovnih nepokretnosti (poslovni objekti, lokali, marketi,
magacini...) sa stabilnim prihodima od zakupa, kod proračuna tržišne vrijednosti nepokretnosti koristi
se stopa kapitalizacije koja se računa iz ostvarenih transakcija uporedivih nekretnina na istom tržištu
nekretnina (odnos neto operativnog prihoda od izdavanja i prodajana vrijednosti nekretnine) i kroz
proračun diskontne stope (utvrđuje se kao prosječna ponderisana cijena kapitala) korigovanu za
dugoročnu stopu rasta (uobičajena dugoročna nominalna stopa rasta je cca 1-2%).
Stopa kapitalizacije konvertuje godišnji neto prihod (primanje) na sadašnju vijrednost i za razliku
od diskontne stope, reprezentuje samo sadašnju stopu povraćaja za 12 meseci (current rate of return).
Dakle, stopa kapitalizacije zavisi od samih okolnosti na tržištu nekretnina, tj.kretanje stope
kapitalizacije je u funkciji kretanja cijena nepokretnosti na tržištu nekretnina. Pad cijena nekretnina na
tržištu dovodi do porasta stope kapitalizacije, dok porast cijena nekretnina uslovljava smanjenje stope
kapitalizacije.
,,Cijena sopstvenog kapitala predstavlja stopu prinosa koju zahtijevaju investitori, kao
kompenzaciju za rizik koji preuzimaju investiranjem u vlasništvo nad kapitalom određenog poslovnog
subjekta i najčešće se određuje korišćenjem modela vrednovanja kapitalne aktive (CAPM model) i model
zidanja („Build up“ model). CAPM je zasnovan na sljedećoj formuli Ke=Rf+CRP+Beta*EMRP
+SCP1+SCP2, gdje je:

18
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Ke = očekivana cijena sopstvenog kapitala;

Rf = stopa ulaganja bez rizika na dan procjene;
ß = Beta koeficijent;
EMRP = očekivani prinos akcija na tržištu;
SCP1 = premija za rizik veličine;
CRP = premija za rizik ulaganja u određenu zemlju;
SCP2 = specifična premija ulaganja u određeno društvo.

Prosječna ponderisana cijena kapitala (WACC) određena je na osnovu cijene duga i sopstvenog
kapitala koji je ponderisan u skladu sa učešćem tržišne vrijednosti kapitala i obaveza u ciljanoj strukturi
kapitala. WACC se koristi da bi se diskontovali novčani tokovi raspoloživi za vlasnike i kreditore. U cilju
određivanja WACC, ovlašćeni procjenitelj određuje cijenu sopstvenog kapitala, cijenu duga i strukturu
kapitala (odnos dug/kapital) poslovnog subjekta koji je predmet procjene.

Formula za obračun WACC je: WACC (nakon poreza) = Ke*(1-D/(D+E)) + Kd*(1-T)*D/(D+E),

gdje je:

Ke = cijena sopstvenog kapitala;

E = tržišna vrijednost kapitala;
D = tržišna vrijednost duga;
Kd = cijena duga i
T = statutarna stopa poreza na dobit.’’

* Izvor potrebnih podataka za proračun diskontne stope i stope kapitalizacije:

www.damodaran.com – za CG i za industriju Real Estate (Operations and services).
SCP2 - nije razmatran specifičan rizik firme.

Stopa kapitalizacije koja je ekstrahovana sa tržišta (što ovdje nije slučaj) je sverizična stopa i
odražava sve rizike ali i benefite koje sagledava investitor, kako rizik od nepopunjenosti prostora, tako
i mogući rast zakupnina. Ove pretpostavke sam zadržala u metodi direktne kapitalizacije iako sam stopu
kapitalizacije dobila preko WACC. Ista stopa kapitalizacije korišćena je kao tzv. izlazna stopa kod
računanja preprodajne vrijednosti.

Dalje, da je stopa kapitalizacije mogla biti ekstrahovana sa tržišta (K), a diskontna stopa (e)
dobijena po formuli za WACC, njihova razlika (implicitna stopa rasta) bi mi poslužila da iz formule K-e
= ASF*P odredim rast zakupnine (P) koji bi bio potreban da se dostigne ciljana stopa. Ipak, zbog
prisutne stagnacije cijena tržišnih zakupnina, nikakav rast zakupnina neće biti projektovan u metodi
diskontovanog novčanog toka.

19
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

6. Metodologija procjene

Za predmetnu nekretninu, korišćeni su prihodovni, troškovni i pristup direktnog poredjenja.

6.1. Prihodovni pristup

U okviru prihodovnog pristupa izvršena je kapitalizacija, odnosno diskontovanje potencijalnih
prihoda od zakupnine, kroz metod direktne kapitalizacije, odnosno metod diskontovanog novčanog
toka. Cijena izdavanja je usvojena iz podataka dostupnih na sajtovima agencija za promet nekretnina.
Prilikom procjene vrijednosti poslovnih nepokretnosti (poslovni objekti, lokali, marketi,
magacini...) sa stabilnim prihodima od zakupa, kod proračuna tržišne vrijednosti nepokretnosti koristi
se stopa kapitalizacije koja se računa iz ostvarenih transakcija uporedivih nekretnina na istom tržištu
nekretnina (odnos neto operativnog prihoda od izdavanja i prodajne vrijednosti nekretnine). Ukoliko
podaci o transakcijama nisu dostupni, radi se proračun diskontne stope (utvrđuje se kao prosječna
ponderisana cijena kapitala) korigovane za dugoročnu stopu rasta (uobičajena dugoročna nominalna
stopa rasta je cca 1-2%).
Analizom tržišta izdavanja poslovnih objekata došlo se do cijene izdavanja od 4,00 €/m².
Sa ovom pretpostavljenom vrijednošću ući će se i u proračun metodom diskontovanja novčanog
toka, tj. prinosnim pristupom.

U narednoj tabeli je proračun zakupa na osnovu ponude:

Tip/Lokacija Opis Površina Tražena Cijena Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija po Korigovana
(m²) cijena po m² po vrsti po po po osnovu vrijednost
(€) uzorka površini osnovu osnovu drugih (€/m²)
lokacije kvaliteta karakteristika
Tuški put Višenamjenski 500 2500 5.00 -5% -5% -5% -5% 0% 4.00
Tuški put Višenamjenski 330 1650 5.00 -5% -5% -5% 0% 0% 4.25
Kuće
Višenamjenski 400 1500 3.75 -5% -5% 10% -0% 0% 3.75
Rakića
Prosječna renta za prostor 4,00

20
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Metoda direktne kapitalizacije

Neto zakupnina Mjesečni prihod

Neto povrsina Povrsina za
Objekat/sprat (eur/m² od zakupnine
(m²) zakupljivanje
mjesečno) (eur)

Poslovni objekat 919 919 4

3,676.00
Ukupna povrsina 919 919

UKUPAN BRUTO PRIHOD OD

ZAKUPNINA(mjesecna) 3,676.00

UKUPNA BRUTO PRIHOD OD ZAKUPNINA(GODISNJI)

44,112.00
Umanjena:

Troškovi popravke I odzravanja 11.31%

1,323.36

Porez na imovinu 1.5

400.00
Ukopno troškovi
1,723.36

UKUPAN NETO PRIHOD OD ZAKUPNINA(GODISNJI)

42,388.64

Stopa kapitalizacije 8.7% 11.11

470,937.79
Vrijednost nekretnine prihodovnim pristupom
zaokruženo 471000

Za usvojenu prosječnu cijenu izdavanja od 4,00 €/m², ukupne troškove poslovanja od 12.81% i
usvojenu diskontnu stopu i stopu na izlasku od 8.7%, dobijena je vrijednost predmetnog poslovnog
prostora od 471.000,00 €, odnosno 512.51 €/m².

21
 Tip nepokretnosti površina m² zakup /m² Godina 1 Godina 2 Godina 3 Godina 4 Godina 5 Godina 6 Godina 7 Godina 8 Godina 9 Godina 10
poslovni prostori 919 4.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00
Ukupno 919 4.00
Rast cijene zakupa % - - - - - - - -
Potencijalni bruto prihod 3,676.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00 44,112.00
rizik gubitka najamnine 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00
Efektivni bruto prihod 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16 41,024.16
troškovi upravljanja % 1.50 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68 661.68
troškovi održavanja €/m²/godišnje 1.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00
marketing €/m²/godišnje 1.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00 919.00
osiguranje €/m²/godišnje 1.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50
ostali troškovi (porezi…) €/m²/godišnje 1.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50 1,378.50
Ukupno troškovi 12.81% 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68 5,256.68
Neto prihod 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48

22
Prodajna vrijednost na kraju 10-te godine 411,120.46
Ukupni novčani tok 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48 35,767.48
diskontovanje-korekcija na današnji dan 1 0.919963201 0.846332292 0.778594565 0.716278349 0.658949723 0.606209497 0.557690429 0.513054673 0.471991419
Diskontovani novčani tok 35,767.48 32,904.77 30,271.17 27,848.37 25,619.47 23,568.97 21,682.59 19,947.18 18,350.67 16,881.94
Ukupni diskontovani novčani tok 252,842.61
Diskontovana vrijednost na kraju 10-te godine 194,045.33

Neto sadašnja vrijednost € 446,887.94

Zaokružena vrijednost € 447,000.00
Jedinična vrijednost €/m² 486.40
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Primjenjene stope
Diskontna stopa 8.7
Stopa na izlasku 8.7
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

6.2. Procjena primjenom metode direktnog poređenja

Pristup direktnog poređenja sa prodajnim cenama zasniva se na informacijama sa tržišta o

kupoprodajnim transakcijama, ili pak cena iz ponuda, za nekretnine koje su uporedive sa nekretninom
čija se vrednost procenjuje. Pored toga, potrebno je da budu ispunjeni i sledeću uslovi:

• Transakcije moraju biti između nepovezanih lica;

• Transakcije moraju biti pod normalnim tržišnim okolnostima.

U postupku procene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrednosti, za sva bitna odstupanja
imovine koja se vrednuje od imovine sa kojom se vrši poređenje, po osnovu:

• lokacije i blizine saobraćajnica,

• prateće infrastrukture,
• veličine objekta i urbanističkih parametara,
• kvaliteta gradnje,
• godine izgradnje ili adaptacije,
• tekućim održavanjima i izvršenim dodatnim ulaganjima do dana procene, kao i,
• vremenskom periodu od obavljene transakcije do dana procene.

Tip Lokacija Površina Tražena Cijena Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija po Korigovana
nekretnine (m²) cijena po m² po vrsti po po po osnovu vrijednost
(€) uzorka površini osnovu osnovu drugih (€/m²)
lokacije kvaliteta karakteristika
Poslovni
Višenamjenski 3300 1520000 460.61 -5% 25% -10% 0% 0% 460.61
objekat
Poslovni
Višenamjenski 500 350000 700.00 -5% -10% -5% -10% 0% 455.00
objekat
Poslovni
Višenamjenski 1931 1200000 621.44 -5% 15% -10% -10% -5% 466.08
objekat
Prosječna cijena: 508.30
Ukupna vrijednost prostora
(919m²) 467,124.75

23
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

6.3. Troškovna metoda

Troškovni pristup se bazira na utvrđivanju cijene nove gradnje, tj. troškova zamjene
odgovarajuće nepokretnosti, uključujući sve troškove (troškove građenja, investiciono-tehničke
dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključke na mrežu i
pripadajuće instalacije). Ovako dobijena vrijednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta
(fizički, funkcionalni i ekonomski), da bi se dobila sadašnja procjenjena vrijednost. Na ovu vrijednost se
dodaje još i vrijednost pripadajućeg zemljišta, prema dostupnim uporednim podacima sa tržišta.

Tip Lokacija Površina Tražena Cijena Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija Korekcija Korigovana
nekretnine (m²) cijena po m² po vrsti po po po po osnovu vrijednost
(€) uzorka površini osnovu osnovu izloženosti (€/m²)
lokacije pristupa
Kuće
Zemljište 6100 152200 24.95 -5% 5% -5% 0% -5% 22.46
Rakića
Kuće
Zemljište 850 25500 30.00 -5% -20% -15% 0% -10% 15.00
Rakića
Kuće
Zemljište 500 12000 24.00 -5% -20% -5% 0% -5% 15.60
Rakića

Prosječna cijena: 17.69

Ukupna vrijednost zemljišta

83,085.29
(4698m²)

24
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Pozicija Trošak €/m2 Bruto površina Ukupno (€)

Zemljani radovi 5 1,021 5105

Temelji i podna ploča 15 1,021 15315

Konstrukcija 70 1,021 71470

Međuspratna konstrukcija i stepenište 5 1,021 5105

Zidovi - fasadni i pregradni 25 1,021 25525

Izolacija krova 30 1,021 30630

Spoljašnja bravarija 15 1,021 15315

Unutrašnja bravarija 2 1,021 2042

Keramičarski radovi 3 1,021 3063

Molerski radovi 1 1,021 1021

Vodovod i kanalizacija 1 1,021 1021

Elektroinstalacija 15 1,021 15315

Klimatizacija, ventilacija, grijanje 1 1,021 1021

Razni radovi 25 1,021 25525

jedinica mjere
Uređenje terena Jedinična cijena dužina - €/m2
komada - paušalno

Ograda 70 100 7000

Asfalt 10 1200 12000

Zelenilo 5 300 1500

Ukupni direktni troškovi: 237973

Indirektni troškovi
Pozicija Trošak €/m2 Bruto površina Ukupno (€)

Geomehaničko ispitivanje 1 1021 1021

Geodetske usluge 1 1021 1021

Izrada projekta 10 1021 10210

Revizija projekta 3 1021 3063

Saglasnosti i dozvole 5 1021 5105

Naknade za priključke 5 1021 5105

Nadzor 3 1021 3063

Tehnički prijem 2 1021 2042

Ukupni indirektni troškovi: 30630

Pozicija Trošak €/m2 Bruto površina Ukupno (€)

Zemljište 17.69 4698 83,058.00

Ukupni troškovi 351661

profit 10% 35166.1

𝛴 386827.1

25
 Depresijacija po metodi razlaganja
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Godina Preostali
Red Naknada za Gradjevinska Cijena novog Korisni vijek Stvarno Procenat % vrijednost %
izgradnje Jedinica Ukupna vrijednost korisni vijek Vrijednost nakon vrijednost po
ni Naziv količina uredjenje gg cijena sredstva sredstva po upotrebe proteklo fizičkog otpisa funkcionalnog nakon fizičkog i ekonomsk
/nabavk mjere novog sredstva upotrebe fizičkog otpisa troškovnom pristupu
broj zemljista po jedinici jedinici mjere (god) vrijeme (god) (%) otpisa funkc. otpisa og otpisa
e (god)

€/m2 €/m2 €/m2

I. Gradjevinksi
objekti

26
Poslovna zgrada
1 u 2012 1021 M2 48.81 356.78 405.59 406,521.36 50 7 43 14.00% 349,608.37 0.00% 349,608.37 2.00% 342,616.20
Tuzima

Uređenje terena 2012 1200 M2 18.79 22,550.00 35 7 28 20% 18,040.00 0.00% 18,040.00 0.00% 18,040.00

II. Zemljište

Parcela u
1 2012 4698 M2 0 17.69 83,107.62 0 0 0 0 83,107.62 83,107.62 0 83,107.62
Tuzima 0
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

UKUPNO 512,178.98
450,755.99 443,763.82
 Depresijacija po starost vijek metodi
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Preostali
Red Godina Naknada za Gradjevinska Cijena novog Ekonomski Efektivno ekonomski Procenat Vriejdnost po
Ukupna vrijednost
ni Naziv izgradnje količina Jedinica mjere uredjenje gg cijena sredstva sredstva po vijek upotrebe proteklo vijek depresijacije troskovnom
novog sredstva
broj /nabavke zemljista po jedinici jedinici mjere (god) vrijeme (god) upotrebe (%) pristupu
(god)
€/m2 €/m2 €/m2

I. Gradjevinksi
objekti

27
Poslovna zgrada
1 u 2012 1021 M2 48.81 356.78 405.59 414,107.39 50 7 43 14% 356,132.36
Tuzima
Parking 2012 1200 M2 0 22,550.00 35 7 28 20% 18,040.00
II. Zemljište

Parcela u
1 2012 4698 M2 0 17.69 17.69 83,107.62 0 0 0 0 83,107.62
Tuzima
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

UKUPNO 519,765.01 457,279.98

 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Vrijednost objekta dobijena troškovnim pristupom, metodom starost vijek iznosi 457.500 € a metodom
razlaganja iznosi 444.000,00 €.
Dobijene vrijednosti su približne, a odlučujem se za metodu razlaganja troškova odnosno
444.000,00€.

7. Rekonsilijacija

Rekonsilijacija dobijenih vrijednosti i zaključak

Vrijednosti dobijene primjenom tri opšte prihvaćenih pristupa za procjenu predmetnog tipa
nepokretnosti su:

Prihodovni pristup 447.000,00 €

Troskovni pristup 444.000,00 €

Pristup direktnog poredjenja 467.000,00 €

Primjenom tri opšte prihvaćena pristupa za procjenu vrednosti nepokretnosti, dobijene su

različite indikovane vrijednosti.
Generalno, prinosni pristup indikuje niže vrijednosti za poslovne prostore jer cijene zakupa
najbrže reaguju na pad poslovanja privrednih subjekata, te manje novca ostaje za plaćanje zakupa.
Cijene zakupa poslednjih 5 godina stagniraju i ne očekuje se značajan rast cijena zakupnina. Stopa
kapitalizacije od 8.7% obuhvata sve rizike kao i mogućnost eventualnog rasta prihoda od zakupnina ili
kapitalne vrijednosti u budućnosti.
Smatram da je od sva tri pristupa pristup direktnog pordjenja najadekvatniji za ovaj objekat pa
je zbog toga uzimam kao konačnu vrijednost procjenjivanog objekta sa pripadajućim zemljištem.

Vrijednost predmetnih nepokretnosti na dan procjene iznosi:

467.000,00 €

(četiristo šeydeset sedam hiljada eura)

Ili

457,39 eur/m2 po bruto površini

Podgorica,

11.11.2019. godine

28
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

OPŠTE PRETPOSTAVKE I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI

Osim u slučaju dobijanja drugačijih instrukcija, procenu vrednosti ćemo raditi pod sledećim
pretpostavkama:

• Sve informacije o površinama i vlasništvu nad nepokretnostima su potpune i tačne i ne postoje tereti
ili neobične olakšice, ograničenja, troškovi ili uslovi koji su vezani za nepokretnost, sem onih o kojima
smo obavešteni;

• Ne postoje ekološka pitanja (uključujući, ali ne ograničavajući se na, sadašnje ili moguće zagađenje
zemlje, vazduha i vode azbestom ili drugim štetnim i opasnim supstancama) koja bi uticala na postojeće
nepokretnosti, ili buduće objekte, i da nećemo biti odgovorni za bilo kakva ispitivanja u cilju utvrđivanja
postajanja istih:

• Svi komunalni prilljučci i instalacije u zgradi (kao što su liftovi, struja, gas, vodovod, grejanje, drenaža,
klima i sigurnosni sistemi) i instalacije i usluge koje su vezane za zemljište (priključci za dovod struje,
otpad, slivnici i komunalije itd.) su u dobrom, radnom stanju bez bilo kakvih kvarova. Svaki objekat,
priključci i usluge koje su vezane za zgradu i zemljište su u saglasnosti sa važećom regulativom
(uključujući i norme o protivpožarnoj zaštiti kao i o zdravstvu i bezbednosti):

• Zemljište i objekti su u saglasnosti sa svim važećim regulatornim propisima o planiranju, urbanizmu i

izgradnji, i imaju odgovarajuće urbanističke saglasnosti ili ovlašćenja nadležnih organa za trenutnu
upotrebu:

• Ovaj izveštaj je pripremljen na osnovu pretpostavke da predmetna nepokretnost nema hipoteke ni

terete, da proces restitucije nije započet ili nedovršen, i na pretpostavci da su vlasnički dokumenti bez
ikakvih pravnih smetnji. Preporuka je da se vlasnički dokumenti pregledaju od strane pravnog savetnika
i zadržavamo pravo da izveštaj izmenimo dosledno, u slučaju da postoje pravne smetnje;

• Informacije koje su proistekle iz uporedivih podataka u našem izveštaju su često zasnovane na

usmenim upitima i, kao takve, ne mogu uvek garantovati verodostojnost ili biti predmet obaveze o
privatnosti. Međutim, takve informacije će biti korišćenje samo gde mi imamo osnova da verujemo u
verodostojnost takvih iskaza ili gde su u skladu sa očekivanjima. Pored toga, nije vršena inspekcija
uporednih nepokretnosti;

• Nećemo sprovoditi strukturna ispitivanje bilo koje nepokretnosti ni testirati usluge. Nećemo sprovoditi
inspekciju metalnih/drvenih ili bilo kojih delove konstrukcije koji su pokriveni, neizloženi ili nepristupačni.
Pri nedostatku drugačijih informacija, procena će biti sprovedena pod pretpostavkom da nepokretnost
nema defekte. Međutim, na vrednost će uticati očigledno stanje nepokretnosti koje je zapaženo prilikom
inspekcije, ali bez davanja garancije na stanje strukture, temelja, zemlje ili instalacija. Naš izveštaj se
ne sme koristi ili uzimati u obzir kao garant ili mišljenje na stanje nepokretnosti, niti se takvo mišljenje
nagoveštava;

• Ukoliko nije posebno navedeno, mi nismo sproveli potpuno merenje ili merenje sistemom slučajnog
uzorka. Informacije o površinama smo dobili od Klijenta ili izvukli iz odgovarajuće dokumentacije i
pretpostavljamo da su tačne i da su obračunate u skladu sa mernom praksom lokalnog tržišta;

• Nećemo ispitivati vlasničke listove jer pretpostavljamo da su podaci, koji su nam dostavljeni, tačni i
potpuni. U slučaju da ne postoje dokumenti sa opovrgavajućim podacima, pretpostavićemo da ne
postoje posebna ograničenja i opterećenja i da je nepokretnost u dobrom stanju i da je utrživa;
www.procenitelji.org.rs strana 48 / 48

29
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

• Ukoliko su nam dostavljeni pravni dokumenti, uzećemo ih u obzir, ali ne preuzimamo odgovornost za
pravno tumačenje istih. Nećemo pribavljati dokumentaciju od nadležnih institucija bez prethodnog
dogovora;

• Naša procena uzima u obzir mišljenje potencijalnih kupaca o finansijskoj moći zakupaca. Međutim, mi
nećemo preduzimati nikakve detaljne istrage o finansijskoj snazi zakupaca. Osim ako nas ne
obavestite, mi ćemo pretpostavljati da ne postoje značajni zaostali dugovi i da su zakupci u mogućnosti
da ispunjavaju svoje obaveze preuzete po osnovu ugovora o zakupu ili drugih ugovora;

• Sve pocenjene vrednosti su iskazane bez PDV-a, bez obzira na to da li je nepokretnost u sistemu
PDV-a. Takođe, nećemo uzimati u obzir procene troškova prodaje, iznajmljivanja ili obaveza
oporezivanja koje su nastale na osnovu prodaje ili izgradnje nepokretnosti;

• Naš izveštaj ne sadrži bilo kakve rezerve u mišljenju o vrednosti, koje bi bile rezultat promena u
političkim, društvenim ili ekonomskim dešavanjima u Srbiji ili jugoistočnoj Evropi. Pretpostavljamo
nastavak ekonomskih reformi i slobodan prenos kapitala;

• Procena se radi za nepokretnost kao celinu bez obzira na raspodele vlasničkih prava između više
vlasnika (ukoliko je to slučaj). Sadašnja procena je ograničena na objekte (uključujući svu opremu,
inventar i opremu koja se koristi za ostvarenje prihoda kroz postojeću upotrebu) i zemljište.

30
 Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

Priložena dokumentacija

31
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

32
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

33
Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti za potrebe polaganje ispita

34