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    oon, SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. 5 5- 2003-SUNARP-TR-L Lima, 2.8 AGO. 2063) APELANTE : LUIS PALACIOS MADRID TITULO + N° 80664 del 29 de abril de 2003 HOJA DE TRAMITE 1 N° 26416 del 19 de junio de 2003 REGISTRO : de Propiedad Inmueble de Lima ACTO + Rectificacién de asiento SUMILLA : Restricciones de la propiedad Pueden pactarse restricciones de fa propiedad, siempre que no impliquen Violaci6n de normas legales imperativas 0 de orden publico. Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto constityyen actos inscribibles, conforme al Art. 926 y el numeral 5 del Art. 2019 del Cédigo Civil. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo alzado se solcita la rectificacién del asiento 4 del rubro c) de la ficha N® 103156 del Registro de Propiedad inmueble de Lima, en el sentido de consignarse en el referido asiento que el dominio adquirido por dofia Elsa Celinda Rubio Castro a mérito de la separacién de bienes, no podra ser transferido bajo ninguna circunstancia, salvo el consentimiento expreso de las partes. El titulo presentado esta conformado por los siguientes documentos: - Solicitud de rectificacién, formulada por Gonzalo Ganoza Garcia-Arrese. - Copia simple de la sentencia de 5 de noviembre de 1979, expedida en los seguides por Luis Palacios Madrid y Elsa Celinda Rubio Castro, sobre separacién de cuerpos por mutuo disenso. DECISION IMPUGNADA La Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Ivonne Verdnica Cabanillas de la Cruz, formulé observacién en los siguientes términos: “Revisado el titulo archivado N° 5493 del 13 de mayo de 1986 se verificé que la transferencia de propiedad se efectué de acuerdo a la sentencia que declar6 la separacion de cuerpos de los ex-cényuges Elsa Celinda Rubio Castro y Luis Palacios Madrid, adjudicando el inmueble a la primera de las nombradas; sin embargo, en cuanto a ia restriccién de transferir el bien, consideramos que ésta no fue una omisién en fa calficacién anterior, sino la aplicacién de! articulo 882 de! Codigo Civil, el cual establece que “no se puede establecer contractualmente la prohibici6n de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita’, de otro lado, de conformidad con fo establecido en el articulo 923 del Cédigo Civil “la propiedad es el poder juridico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien...”, por tanto no se trata de un error material pasible de rectificacion en virlud del titulo archivado, en todo caso de insistirse en la rectificacion deberd procederse conforme al art. 84 inc. b) de! Reglamento General de los RR.PP. el cual debe ser aclarado mediante titulo modificatorio o resolucién judicial que asi lo establezca.” FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACION El recurrente sustenta su recurso de apelacién en los siguientes fundamentos: - Si bien es cierto que el concepto juridico propiedad leva consigo una seguridad juridica subyacente que nuestro ordenamiento juridico ampara, también es cierto que existen ciertas restricciones a la misma, y como ejemplo de ello y para tal fin utilizando el mismo articulado invocado (arts. 882 y 923 del Cédigo Civil), el articulo $23 contiene en si una restriccion a la propiedad, “...debe ejercerse en armoria con el interés social y dentro de los limites de ta tey.” - Nuestro propio ordenamiento permite la existencia de restricciones legales ala propiedad. Mas aun, segtin el art. 957 ‘la propiedad predial queda sujeta a la zonificacién, a los procesos de habilitacién y subdivision y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones. respectivas” es otro ejemplo de restriccién a la propiedad. - El articulo 925 del mismo Cédigo, “las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad piblicas 0 de interés social no pueden modificarse ni suprimirse por acto juridico” nos demuestra a todas luces que el poder inherente a la propiedad no es omnimodo, que existen condiciones que lo limitan - También existen restricciones consensuales a fa propiedad, a saber, el art. 926 de nuestro Cédigo Civil dice; “las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto de terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.” ~ El articulo 2019 del Cédigo Civil en su acépite 1 dice: “son inscribibles en el Registro del departamento o provincia donde esta ubicado cada inmueble: Los actos y contratos que constituyan, deciafen, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.” - El articulo 2011 de! Cédigo Civil manifiesta: "Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuye virtud se solicita la inscripci6n .....0 dispuesto en el parrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad dal Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucién judicial que ordene la inscripcién ... = Solicita se declare fundada su apelacion y ‘se ordene consignar en el asiento de gravamenes y cargas de Ia ficha N° 103156 del Registro de la Propiedad Inmueble, la restriceién a la propiedad emanada de la sentencia firme y ejecutoriada que asi lo ordend en su oportunidad. ANTECEDENTE REGISTRAL 1 Et inmueble materia de la solicitud de inscripcién, constituido por la vivienda de tres pisos levantada sobré el lote 11 de la manzana L de la Urbanizacion Los Jazmines del distrito de Santiago de Surco, se encuentra inscrita en la ficha N° 103186 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. fn a u o RESOLUCION No. 57 -2003-SUNARP-TR-L En el asiento 3 del rubro c) se inscribié el dominio de don Luis Palacios Madrid, peruano, casado y su cényuge dofia Elsa Rubio Castro. En el asiento 4 del rubro c), a mérito del titulo N° 5493 del 13 de mayo de 1986, se inscribié la adquisicién del dominio de la totalidad del inmuebie por dofia Elsa Celinda Rubio Castro, en virtud de la separacién de bienes que consta del expediente judicial protocolizado el 21 de marzo de 1986 ante notario Luis Galindo Pardo. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durén. De lo expuesto y del andlisis del caso, a citerio de la sala, la cuestién a determinar es la siguiente: {Qué festticciones de la propiedad podran establecerse por pacto? ANALISIS 1. Los Arts. 923 al 928 del Cédigo Civil contienen ias disposiciones generales relativas al derecho de propiedad. El Art. 923 establece: ‘La propiedad es el poder juridico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonia con el interés social y dentro de los limites de la ley”. EI Art. 925 se refiere a las restricciones legales de la propiedad, sefialando que las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de Recesidad y_utlidad publica 0 de interés social no pueden modificarse ni suprimitse por acto juridico. En ef Art. 926 se contemplan las restricciones de la propiedad establecidas Por pacto, disponiendo que “las restricciones de Ia propiedad éstablecidas Por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en ef registro respectivo.” 2. Lucrecia Maisch Von Humbolst’, comenta respecto ai Articulo 926 del Cédigo Civil: “Esta norma no tiene precedentes en el Cédigo anterior y esta destinada a resolver el problema de la oponibilidad a terceros de las restricciones a la propiedad acordadas por las partes. La ratio legis es muy clara: las partes mientras no vulneren normas imperativas de /a ley’, pueden acordar restticciones al derecho de propiedad o a su ejercicio, es decir el efecto inter- partes surge del convenio. Ahora bien, para evitar un eventual fraude o simulacion frente a terceros, que podrian verse perjudicados por estas restricciones, se exige que figuren inscritas en el Registro respectivo, de lo cual se desprende que esta norma se aplica tanto a bienes muebles como a inmuebies. La norma se fundamenta en los principios basicos de ta-institucién registral, © sea la fe publica que otorga el acto y la publicidad que brinda, principios, que constituyen valiosa tutela de! derecho de terceros. * Revoredo de Debskey, Delia (compiladora) Expasicién de Motives y comentarios. Tomo V. Lima, 1988, 2a, Bd, Pag. 175. 2 Nepritay cursva son nuestra, Ye Es interesante anotar que, a pesar que el Cédigo de 1984 mantiene el sistema facuttativo de las inscripciones de la propiedad Inmueble, conserva la exigencia de la inscripcién respecto a los actos oponibles a terceros". 3. En concordancia con lo que establece el articulo 926 de! Cédigo Civil, el Art. 2019 del mismo cédigo, al enumerar los actos inseribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble sefiala: “Gd 5 Las restricciones en las facultades del titular del derecho inserito. Cy Sobre este numeral, en la “Exposicién de Motivos Oficial del Cédigo Civil” elaborada por la Comisin Revisora de! Cédigo Civil, publicada en el diario oficial “El Peruano’ el 19-7-87, se indica: “El inciso 5° alude a la posibilidad de que el titular de un derecho inscrito tenga determinadas restricciones establecidas contractualmente (pacto de ‘no arrendamiento) 0 por iniciativa de! titular del derecho, con arreglo a ley, como el caso del patrimonio familiar. No se hace referencia. a fas restricciones establecidas legalmente, por estimarse que en estos casos fa publicidad de la ley es suficiente”. 4. Del citado Art. 926 resulta claro que: a) Mediante pacto pueden establecerse restricciones a la propiedad; y, b) Las restricciones pactadas son inscribibles. Esto es, el propietario de un bien puede voluntariamente, someter su derecho de propiedad a restricciones. La norma contempla expresamente que estas restricciones se establezcan "por pacto”, es decir, mediante acuerdo entre las partes. Una de las partes en este pacto necesariamente habrd de ser el propietario del bien, pues siendo él el titular del derecho, s6lo 41 podré autolimitar dicho derecho a través del pacto. El acuerdo entre las partes mediante el que se establezcan restricciones a la propiedad serd un contrato, pues el contrato es el acuerdo de dos o mas partes para crear, regular, modificar 0 extinguir una relacion’ juridica patrimonial, conforme a la definicién del Art. 1351 det Codigo Civil. 5.. Ahora bien, lo que debe definirse es cudles seran los limites del pacto de restriccién de ta propiedad, esto es, el Ambito dentro dei cual las partes podran pactar restricciones a la propiedad. Al respecto, en el Art. 926 del Cédigo Civil no se establecié ningin limite. Ello no implica que no existan limites para dicho pacto, sino que debe acuditse a otras normas que establezoan limites a dichos pactos y ademas, a las restricciones en general respecto al contenido de los contratos, 6. En cuanto a las restricciones en general respecto al contenido de los contratos, el numeral 14 del Art. 2 de la Constitucién Politica establece que toda persona tiene derecho “a contratar con fines licitos, siempre que no se contravengan leyes de orden piblico”. En el mismo sentido, el Art. 1354 del Cédigo Civil establece que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario. a norma legal de caracter imperativo, > Un tema discutible es si podrén establecerse resticiones al derecho de propiedad de manera unilateral, tema que no se dessrellaen-razén a que en el presente e260, la resecidn al derecho de propiedad se textablecis por paste, a uw RESOLUCION No. 557 - 2003-SUNARP-TR-L En lo que respecta a normas que establecen limites al contenido de los pactos relatives al derecho de propiedad, podemos citar al Art. 862 del Cédigo Civil, que establece que no se puede establecer contractualmente la prohibicién de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Asimismo, al Art. 1582 del mismo cédigo, que al regular los pactos que pueden integrar la compraventa establece que el pacto de mejor comprador y el pacto de referencia son nulos. 7. El Art. 70 de la Constitucién establece: “El derecho de’ propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonia con el bien comin y dentro de Ios limites de la ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad acional o necesidad publica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacion’ justipreciada que incluya compensacién por el eventual Perjuicio. Hay accién ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya sefialado en el procedimiento expropiatorio.” ‘Aplicando la norma constitucional citada al ambito de los pactos de restriccién de la propiedad, resultard por ejemplo, que no podra establecerse contractualmente la renuncia a la indemnizacién en efectivo en caso de expropiacién La ‘norma constitucional establece que la propiedad es inviolable, mas ello no implica que no puedan establecerse restricciones a la misma, ya sean legales o contractuales, pues la propiedad no es un derecho absoluto. 8. Conforme a la definicion de! derecho de propiedad recogida en el Art. 923 del Codigo Civil, “la propiedad es el poder juridico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”. Dado que los Arts. 925 y 926 del mismo. cédigo contémplan a las restricciones legales y contractuales de la propiedad, debe entenderse entonces que’ tanto las restricciones legales como las contractuales podran estar referidas a cualquiera de los atributos de la propiedad. Esto es, ya sea @.uno o més de los aiributos de usar, disfrutar, disponer o reivindicar el bien. Ciertamente, todos los atributos de la propiedad son substanciales a ella, ero si se considerara que por ello no son susceptibles de limitacion, tendria que concluirse que ni siquiera en virtud de norma legal podrian establecerse restricciones a los atributos de la propiedad. Conclusién inadmisible pues expresamente las normas legales prevén tanto las restricciones legales como las voluntarias @ la propiedad. Esto es, a los atributos de la propiedad. 8. Ahora bien, en lo que respecta a las restricciones al atributo de disponer det bien, ya hemos sefiaiado que el Art. 8&2 del Cédigo Civil dispone que no se puede establecer contractuaimente la prohibicién de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Esto es, no podré establecerse contractuaimente la prohibicion (absoluta) de enajenar 0 gravar. Sin embargo, no existe impedimento legal . para establecer contractualmente restricciones - no prohibiciones -, a fa facultad de enajenar o gravar. Por ejemplo, restricciones temporales (que estaran vigentes por un periodo determinado), o restricciones referidas a los requisites para enajenar o gravar (tales como la exigencia del consentimiento del ex-cényuge para poder enajenar el bien que fue social o la exigencia del consentimiento del donante para enajenar el bien donado), 40. Del anaiisis del Art, 926 del Cédigo Civil, al amparo de as normas constitucionales y legales que establecen la libertad contractual, se concluye que: a) Se pueden establecer restricciones a la propiedad por pacto. ) Las restricciones podran estar referidas a cualquiera de los atributos de la propiedad. ) Las partes pueden pactar libremente restricciones a la propiedad, siempre que no impliquen violacién de normas legales imperativas 0 de orden piiblico ) No puede establecerse la prohibicién absoluta de enajenar o gravar. fe) Considerar que tnicamente pueden pactarse las restricciones a la propiedad que estan legalmente contempladas implica afectar la libertad contractual 14. En este caso, los cényuges - personas plenamente capaces -, acordaron que el inmueble ubicado:en el Jr. Bartolomé de las Casas sin, Surco, pasaria a poder de la cOnyuge Elsa Celinda Rubio de Palacios, ef mismo que seria arrendado con Ia finalidad que el producto de la renta se destine al sostenimiento de los menores hijos de los cényuges, no pudiendo ser transferido dicho inmueble, Salvo consentimiento expreso de Luis Palacios Madrid. Como puede apreciarse, no se pacté la prohibicién absoluta de enajenar el inmueble, sino que se restringié la facultad de disposicion, “requiéndose para ello del consentimiento del cényuge. Esta restriccién no viola norma egal imperativa 0 de orden piiblico alguna, y por lo tanto, se trata de una restriccion licita. Conforme al Art. 926 concordante con el numeral 5 del Art 2019 del Cédigo Civil, traténdose de una restriccién a la propiedad, constituye un acto inscribible. 12. A lo sefialado en los numerales precedentes debe afiadirse que, en este caso, el pacto de restriccién de la propiedad no sélo no viola norma alguna, sino que ademas fue aprobado por el Juez en la sentencia del 5-11-79, sentencia que fue aprobada por la Primera Sata Civil de a Corte Superior de Justicia de Lima el 27-12-79. 13, En lo que respecta a la fecha en que en este caso se establecié el pacto de restricci6n de la propiedad - esto es, durante la vigencia de! Cédigo Civil de 1936 -, debe sefialarse que el numeral 5 del Art. 1042 del Cédigo Civil de 1936 expresamente prevela como acta inscribible: Las restricciones y limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los contratos, testamentos y sentencias; Gy Dado que fas’restricciones y limitaciones en las facultades de! propietario constituian actos inscribibles, se concluye entonces que estaban permitidas, pues de haber estado prohibidas, no se habria previsto su inscripeién. Como puede’ apreciarse, la norma textualmente se refiere a las restricciones y limitaciones en las facultades de! propietario, sin excluir las’ restricciones y limitaciones en la facultad de disponer. Por Io tanto, también durante la vigencia del Cédigo Civil de 1936 estaba permitido pactar restricciones en la facultad de disposicién, siempre y cuando no se tratara de una prohibicién de a RESOLUCION No. 95+. 2003-SUNARP-TR-L 7 cenajenar, prohibicién que el Art. 852 del Cédigo Civil de 1936 - al igual que e! > ‘cédigo vigente -, tampoco permitia. Estando a lo acordado por mayoria. Vl. RESOLUCION REVOCAR la observacion formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y DISPONER la inscripcién del titulo venido en grado, (ERRA VALDIVIA NORA MARIELLA ALDANA DURAN fibunal Registral Vocal del Tribunal Registral LA VOCAL QUE SUSCRIBE EMITE EL SIGUIENTE VOTO EN DISCORDIA: 1. Dentro de las Disposiciones Generales del Libro de los Derechos Reales del Cédigo-Civil de 1984 encontramos que .el articulo, 882 contiene el principio de libertad de enajenaci6n, al sefialar que “no se puede establecer contractualmente la prohibicién de enajenar 0 gravar, salvo que la. ley lo permita.” Este articulo tiene su antécedente en la segunda parte del articulo 852 del Cédigo Civil de, 1936 que establecia lo siguiente: “No se puede establecer la prohibicion de enajenar, salvo en los casos permitidos por la fey" . Segiin Cuadros.Villena* “debe interpretarse el articulo 882, comprendiendo que el acto juridico no podrdé impedir directa o indirectamente, que los bienes puedan ser enajenados o gravados. Las limitaciones slo pueden provenir de la tutela'de intereses superiores tales como el orden piiblico o las buenas costumbres, en contra de los cuales no se pueden pactar segtin el nuimeral V del Titulo Preliminar del Cédigo Civil, 0 cuando por razones de la naturaleza fo BRED de las cosas, su condicién o ubicacién, el Estado restringe esa libertad, \2\\también por razones de superior interés (..)" +//Agrega que “la libertad de enajenar no se circunscribe sélo a la potestad de

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