Субъект підприємницької діяльності

Бездітна Тетяна Сергіївна

56401 Миколаївська обл., смт. Доманівка, вул. Пушкінська, 36
Тел. 066-310-94-87

₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪
__________________________________________________________________
_________________________________________________________________

ЗВІТ ПРО ОЦІНКУ МАЙНА № D-40

ідентифікатор за базою ФДМУ 1098527_ 07062016_D-40

Заява оцінювача

Оцінювач , який підписав даний звіт справжнім засвідчує , що відповідно до наявних у нього даними:
1. Факти, викладені у звіті, вірні та відповідають дійсності.
2. Вміщені у звіті аналіз, думки і висновки належать Оцінювачу і дійсні строго в межах умов і припущень, що є
частиною звіту.
3. Оцінювач не має, і не матиме в майбутньому жодних майнових і інших інтересів відносно оцінюваного об'єкту.
4. Наша винагорода не залежала від підсумкової оцінки вартості, а також тих подій, які в майбутньому можуть
виникнути в результаті використання замовником або третьою стороною висновків і положень, що містяться у звіті.
5. Оцінка була проведена, а звіт складений відповідно до вимог, які визначаються «Порядком проведення оцінки для
цілей оподаткування або нарахування та оплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до
законодавства», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №358 від 21.08.2014 р. та Законом України «Про
оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні » №2658 - III від 12.07.2001 р.
6. Роботу по складанню звіту, виконав оцінювач Бездітна Тетяна Сергіївна , який має кваліфікацію оцінювача (Свідоцтво
про включення інформації про оцінювача до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності від
28.08.2013 року за № 10439).
7. Оцінювач, який виконав звіт, працює у складі Суб'єкта оціночної діяльності, який має Сертифікат СОД № 36/16 від
25.01.16 року.
8. Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ № 8527 від 17 листопада 2012 року.
9. Відповідно до договору на оцінку, Оцінювач визначає ринкову вартість, без урахування ПДВ.
10. Термін дії Звіту - 6 місяців від дати оцінки.

Директор ________________ Бездітна Т. С.

М.П.

Оцінювач _______________ Бездітна Т.С.

Умови проведення оцінки

Я, ___________________________________________________________, своїм підписом підтверджую, що:

• дані надані мною особисто, є достовірними та відповідають матеріалам Бюро технічної інвентаризації,
документам, що підтверджують право власності;
• я ознайомлений (а) з абзацом другим, п. 55, Національного стандарту оцінки № 1 "Загальні засади оцінки
майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440,
відповідно до якого: «особи, які надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело
до надання необ'єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.»
• я, на підставі Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 № 2297-VI, надаю дозвіл
уповноваженим особам СПД Бездітна Т.С. на збір, обробку та використання моїх персональних даних;
• я даю згоду на направлення даного звіту на рецензування відповідно до законодавства України;
• послуга надана мені СОД Бездітна Т.С.. у повному обсязі. Зауважень, заперечень та претензій до суб'єкта
оціночної діяльності СПД Бездітна Т.С.. не маю, жодної шкоди та збитків мені не задано.

Замовник __________________//

1
 ВИСНОВОК ПРО ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Замовник Олійник Марія Адамівна, Олійник Наталія Анатоліївна

Власник Олійник Марія Адамівна, Олійник Наталія Анатоліївна

Виконавець звіту ФОП СОД Бездітна Т.С.

Договір на проведення оцінки № D-35

Підстава
Квартира трикімнатна , загальною площею 43,3 м2, житловою площею 28,8 м2
Назва об'єкта оцінки та його що розташована за адресою: Миколаївська область, смт. Доманівка ,
коротка характеристика вул . Зелена б. 68 кв.5

Частка, що оцінюється 1/1

Визначення оціночної вартості об'єкта оцінки для цілей оподаткування та

Мета оцінки та вид вартості, що
нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно
визначався
до законодавства.

Дата оцінки 07.06.2016

Дата завершення складання

09.06.2016
звіту

Вид вартості, що визначалася Оціночна вартість

Використані методичні підходи Порівняльний

Оціночна вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування складає, без ПДВ: 55207 (п’ятдесят п’ять тисяч
двісті сім) грн..

Директор _______________ Бездітна Т.С.

М.П.

Оцінювач _______________ Бездітна Т.С. Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ № 8527

від 17 листопада 2012 року.

УВАГА!

Звіт є дійсним лише за наявності підпису Замовника на титульній сторінці Звіту. Висновок про вартість
майна є невід'ємною частиною Звіту, та не може розглядатися окремо від нього. Звіт не дійсний без печатки
та підпису керівника СПД Бездітною Т.С., підпису оцінювача, що складав Звіт, а також скріпленого печаткою
СОД Бездітною Т.С.. та підписами керівника і оцінювача Висновку про вартість.
СПД Бездітною Т.С. не несе відповідальність за достовірність наданих Замовником даних відповідно до п. 55
Національного стандарту № 1.

2
 Обмеження, припущення та застереження.
Призначення звіту та конфіденційність.
Звіт призначений для Замовника і не може передаватися іншим юридичним або фізичним особам з метою, яка не
передбачена метою цієї оцінки.
Сторони зобов'язуються забезпечити конфіденційність інформації, отриманої один від одного, і всіх висновків, що містяться
у цьому Звіті.
Без письмової згоди Оцінювача заборонено копіювати звіт та витримки з нього.
Юридичні права.
Оцінювач не проводив спеціального юридичного аналізу прав власності на оцінюваний об'єкт і не може представити
висновки, або яку-небудь думку із цього приводу.
Спеціальною умовою проведення оцінки є припущення, що Власник має законні права власності на об'єкт оцінки, вільні від
будь-яких прав утримання або боргових зобов'язань, якщо інше не обумовлено спеціально.
Використання звіту.
Звіт може бути використаний виключно з метою, яка в ньому вказана.
Звіт виконано для цілей оподаткування відповідно до Податкового кодексу України.
Звіт має силу та є дійсним тільки в повному об'ємі (з відповідними Додатками) за наявності підпису замовника на титульній
сторінці Звіту та за умови відповідності наданих замовником даних, щодо характеристик об'єкта оцінки, чинним на дату оцінки
документам Бюро інвентаризації та іншім технічним документам, згоди замовника з умовами проведення оцінки та
підтвердження достовірності використаних у звіті даних, щодо об'єкта оцінки, яке він засвідчує своїм підписом на титульній
сторінці звіту.
Висновок про вартість об'єкта оцінки, визначену в Звіті, відноситься до усього об'єкту в цілому, будь-яке співвідношення
частини вартості з частиною або елементом об'єкту оцінки є неправомірним, якщо це не обумовлено в Звіті. Замовник самостійно
відповідає за усі юридично значимі рішення, прийняті їм у зв'язку з цим Звітом, а також за використання результатів оцінки з
метою, яка не передбачена цим Звітом.
Представлений висновок про вартість майна має рекомендаційний характер, може бути прийнятий або відхилений
Замовником, і не може бути основою того, що права наоб'єкт оцінки перейдуть з одних рук в інші за розрахованою вартістю.
Замовник має право посилатися на висновки, викладені в цьому звіті і використовувати їх виключно з відміченою метою,
забезпечуючи при цьому не розголошування методики оцінки, яка міститься в ньому.
Висновок про вартість майна є невід'ємною частиною Звіту, та не може розглядатися окремо від нього.
Достовірність інформації.
Уся інформація фінансового, технічного та економічного характеру, надана Замовником відносно об'єкту оцінки в письмовій
чи усній формі, підтверджена чи ні документально, приймалась Оцінювачем як достовірна, у зв'язку з чим, уся відповідальність
за точність та адекватність наданої інформації лежить на Замовнику. Оцінювач не проводив перевірки та юридичної експертизи
вищезгаданої інформації.
Оцінювач виходив з того, що замовник попереджений та усвідомлює той факт, що особи, які надають недостовірні вихідні
дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ'єктивного висновку про вартість майна, несуть
відповідальність згідно із законодавством (п. 55 абзац другий Національного стандарту оцінки №1 "Загальні засади оцінки майна
і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440)
Оцінювач не несе відповідальність за достовірність наданих Замовником даних відповідно до п.55 Національного стандарту
№1.
Висновок про вартість об'єкта оцінкиґрунтується на тому, що надана замовником і отримана від інших незалежних джерел
інформація була правдивою і не піддавалася незалежній перевірці. Оцінювач не гарантує і не бере на себе відповідальність у
будь-якій формі за достовірність цієї інформації.
Стан об'єкту оцінки визначався згідно даних наданих замовником, спостережень, вивчення технічної документації та
проведення експертиз зі сторони оцінювача. Оцінювач не несе відповідальності за можливі похибки у розрахунках, пов'язані з
виявленням фактів наявності дефектів і ушкоджень, які не вказані замовником, або за хибне повідомлення про наявність таких
дефектів і ушкоджень.
У якості джерела інформації про стан середовища та оточення об'єкта оцінки приймалися дані Замовника. Оцінювач
припускає, що ця інформація є достовірною.
Оцінювачем не виявлялися, і він не несе відповідальності за можливе подальше виявлення в об'єкті оцінки та на територіях,
які безпосередньо до нього прилягають, шкідливих речовин.
Кваліфікація.

3
 Оцінювач підтверджує, що оцінка проводилася відповідно до професійних стандартів та інших законодавчих актів,
регулюючих оціночну діяльність в Україні.
Рівень кваліфікації залучених до роботи фахівців відповідав складності і особливостям оцінки.
Звіт пройшов внутрішній контроль якості звітів відповідно до системи управління якістю наданих послуг.
Незалежність та неупередженість.
Оцінювач не має, і не матиме в майбутньому жодних майнових і інших інтересів відносно оцінюваного об'єкту.
Винагорода оцінювача не залежить від підсумкової оцінки вартості, а також тих подій, які можуть наступити в результаті
використання Замовником або третіми сторонами висновків, що містяться у звіті.

Додаткова робота.
Відповідно до проведеної роботи із складання даного Звіту Оцінювач не зобов'язаний виконувати додаткову роботу, надавати
офіційні свідчення або бути присутнім в суді по питаннях, пов'язаних з оцінюваним об'єктом, якщо немає попередньої і не буде
подальшої угоди про це.
Оцінювач, не зобов'язаний виконувати роботи відносно актуалізації цього Звіту, після його передачі Замовнику.
Грошова одиниця оцінки.
Оцінка проводилася у гривнях, на підставі того, що згідно з чинним законодавством України безготівкові та готівкові
розрахунки резидентів на території України здійснюються тільки в гривнях. Однак, в силу сформованої практики на ринку
нерухомості вартість об'єктів і величину орендної плати, як правило, оператори цього ринку вказують для зручності в доларах
США. При використанні цих даних всі розрахунки Оцінювач веде в цій грошовій одиниці з остаточним перерахунком
підсумкових результатів у національну валюту України за курсом Національного банку України .
Строк дії звіту.
Даний звіт дійсний шість місяців з дати проведення оцінки за умови використання за метою вказаною у звіті та умови
незмінності політичної та соціально-економічної ситуації, яка може вплинути на зроблені упродовж створення звіту припущення.
Основні етапи проведення оцінки.
1. Укладення договору на проведення оцінки.
2. Ознайомлення з об'єктом оцінки: виїзд оцінювача, фотозйомка і огляд об'єкта оцінки та його околиць (без здійснення
спеціальної технічної експертизи).
3. Збір та аналіз вихідних даних, в т.ч. даних наданих Замовником, а також інформації про стан ринку стосовно об'єкта
оцінки та подібного майна, аналіз економічних характеристик оцінюваного майна за умови його найбільш ефективного
використання.
4. Обгрунтування методологічних підходів, методів та оціночних процедур, які можуть бути застосовані для оцінки
вартості майна.
5. Розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом застосування певних підходів.
6. Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.
7. Узгодження результатів оцінки, отриманих при застосуванні різних методологічних підходів.
8. Формування звіту.
Базова довідково-нормативна література.
1 . Закон України «Про оцінку майна , майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» м. Київ, 12 липня 2001 р.
N 2658 -III.
2 . Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою КМУ № 1440 від
10.09.2003 року.
3 . Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою КМУ № 1442 від 28.10.2004 року.
4 .Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування або нарахування та оплати інших обов'язкових платежів, які
справляються відповідно до законодавства. Затверджений постановою Кабінету Міністрів України №358 від 21.08.2014 року.
5 . Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від«10» грудня 2003 року № 1891.
6 . Податковий кодекс України, ВР України, від 02.12.2010 № 2755 -VI , із змінами та доповненнями.
7 . Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків. СОУ ЖКГ 75.11 - 35077234 . 0015 : 2009.
Затверджено Наказом Міністерства з питань житлово -комунального господарства України від « 03 » січня 2009 року № 21 .
8 . Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 . Затверджено Наказом Державного комітету України по
стандартизації , метрології та сертифікації № 507 від 17.08.2000 р.
9 . Збірник нормативних та методичних документів з питань ціноутворення та організації будівництва . Державний комітет
будівництва , архітектури та житлової політики України , Київ - 1999 рік.
10 . Рекомендації з оцінки вартості майна в умовах примусового продажу в обставинах економічної невизначеності .
Затверджено експертною радою УТО від 28.01.2009 р.
11 . Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. Затверджено Постановою Кабінету Кабінету Міністрів
України № 1531 від 11.11.2002 року.
12 . ДБН 360 - 92 Містобудування планування і забудова міських і сільських посе -лений . Державні будівельні норми
України . Київ 2002 .

4
 Характеристика об’єкту оцінки
Прізвище, Ім'я, По-батькові Олійник Марія Адамівна, Олійник Наталія
Анатоліївна
Телефон
1 Замовник
Реєстраційний номер облікової
картки платника податків ДРФОПП
Назва юридичної особи замовника
Прізвище, Ім'я, По-батькові Олійник Марія Адамівна, Олійник Наталія
Анатоліївна
Ідентифікаційні дані Назва юридичної особи власника
2
власника
Серія, номер та дата видачі
довіреності замовника
Тип Квартира трикімнатна загальною площею 43,3 м2,
3 Майно, що оцінюється
житловою площею 28,8 м2, що розташований за
адресою: Миколаївська область, смт. Доманівка
вул. Зелена б.68 кв.5
Визначення оціночної вартості об'єкта оцінки
Мета
4 Мета оцінки
для цілей оподаткування та нарахування і сплати
інших обов'язкових платежів, які справляються
відповідно до законодавства.
5 Дата оцінки Дата 09.06..2014
6 Вид вартості майна, що оцінюється Вид вартості Оціночна вартість
Який спосіб отримання рахунку/звіту Рахунок Персонально в офісі
7
є найбільш прийнятним Звіт Персонально в офісі
Частка, щооцінюється Частка 1
8 Власники Олійник Марія Адамівна, Олійник Наталія
Власники часток
Анатоліївна
Область Миколаївська
Район Доманівський
Населений пункт смт. Доманівка
Район населеного пункту
9 Адреса майна, що оцінюється Вулиця (бульвар, проспект, площа, вул. Зелена
провулок, інше)
Будинок 68
Корпус
Квартира 5
10 В якій зоні розміщено об'єкт оцінки Зона міста переферійна
Загальна площа 43,3
Житлових приміщень 28,8
11 Площа, кв. м Підсобних приміщень 14,5
у тому числі кухні 6,4
цокольного, підвального поверху
Ринок Вторинний
12 Тип ринку Незавершене будівництво
(коефіцієнт готовності, %)
13 Тип будівлі Тип будівлі (час забудови)
14 Рік введення в експлуатацію Рік 1960
15 Матеріал стін Матеріал цегла
16 Матеріал перекриття Тип матеріалу перекриття залізобетоне
17 Кількість поверхів Кількість поверхів будинку 2
18 Поверх (и) Номер поверху (номера поверхів)
19 Кількість кімнат Кількість кімнат
20 Ворота: Матеріал

5
 Підлога дощата
21 Оздоблення: Стіни вапняний розчин
Стеля звичайна побілене
22 Загальний фізичний стан приміщень Стан незадовільний
23 Фізичний стан будівлі Стан задовільний
24 Висота, від підлоги до стелі, м Висота 2,50
Електрозабезпечення Так
Водопровід Ні
Каналізація, водовідведення Ні
Газифікація Ні
Опалення (тип) Пічне
До школи Ні
Дитячого садку Ні
Зручної транспортної розв'язки Ні
25 Інженерне обладнання Метро Ні
26 Відстань (км)від:
Річки ,озера Ні
Парку, лісу Ні
Супермаркету Ні
Промислових об'єктів Ні
Кладовища Ні
Центру населеного пункту 1,0 км
Найближчої містоформуючої
магістралі
Зупинок громадського транспорту
Договір купівлі продажу, дарування,
міни, ренти
Свідоцтво про власність Свідоцтво про право власності
Довідка ЖСК про виплачений пай
Реєстраційне посвідчення БТІ
Документи на об'єкт нерухомості Свідоцтво про право на спадок
Рішення суду
Технічний паспорт БТІ від 07.06.2016 року
Витяг з реєстру прав власності на
нерухоме майно
Інший правовстановлюючий
документ
Мета проведення ретроспективної Опис мети 0
оцінки, якщо вона потрібна
Кошторисна вартість (з довідки БТІ Грн. 0
за наявністю), грн.
Інвентаризаційна вартість (з довідки Грн. 0
Б ТІ за наявністю), грн.
Інші відомості, які суттєво впливають
на вартість об’єкту оцінки

* Фізичний знос будівельних конструкцій споруди та технічний стан оцінюваного об’єкту оцінки визначені відповідно до правила
визначення фізичного зносу «Житлові будинки. Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель ». СОУ ЖКГ 75.11-35077234. 0015:
2009 Затверджені наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України № 21 від 03.02.2009 р.
** Фізичний знос споруди визначений на підставі результатів візуального обстеження оцінювачем в ході оцінки пошкоджень і втрати
функціональних властивостей окремими конструктивними елементами своїх початкових технічних якостей відповідно до таблиці
(затверджена Наказом УЖКГ №52 від 02.07.1993 р)

Фізичний Технічний стан Загальна характеристика об’єкту

знос, %
0÷5 Відмінний Пошкоджень і деформацій немає. Несправностей немає, ремонт не потрібен.
Пошкоджень і деформацій немає. Присутні окремі пошкодження, які не впливають на експлуатацію
5÷20 Добрий
елементу і ліквідуються під час поточного ремонту.
21÷40 Задовільний Конструктивні елементи в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту.
41÷60 Незадовільний Експлуатація конструктивних елементів можлива тільки після ремонту.
Стан несучих конструкцій аварійний, а не несучих - незадовільний. Виконання елементами своїх
61÷80 Аварійний
функцій можливе тільки після спеціальних робіт або заміни.
81÷100 Непридатний Конструктивні елементи в непридатному стані.

Вибір бази оцінки та методичних підходів.

База оцінки (комплекс методичних підходів, методів і оціночних процедур, які відповідають певному виду вартості)
вибирається у відповідності до характеру використання результатів оцінки, а також враховуючи особливості об'єкта
оцінки.

6
 При виборі бази оцінки враховано те, що у відповідності до Договору, укладеному між Замовником та Виконавцем,
результати даної оцінки будуть використані Замовником з метою оподаткування та нарахування і сплаті інших
обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.
У відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України № 358 від 21.08.2014 р. «Про проведення оцінки для
цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до
законодавства» при оцінці майна з метою оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які
справляються відповідно до законодавства, базою оцінки виступає ринкова вартість.
Таким чином, в якості бази при виконанні оцінки споруди, обрана ринкова вартість, тобто вартість, яка визначається
за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних.
У відповідності з п. 14 ПКМ України «Про затвердження Національного стандарт № 1 «Загальні засади оцінки
майна і майнових прав» № 1440 від 10.09.2003 року, визначення ринкової вартості об’єкту оцінки можливе із
застосуванням усіх методичних підходів за умови наявності необхідної інформації.

Витратний підхід
Витратний підхід враховує принципи корисності та заміщення. Підхід передбачає визначення поточної
вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу
(знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.
Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу
(знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми
зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість
заміщення (відтворення).
Згідно з Національним стандартом №2 п.6 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим Постановою В даній роботі не
Кабінету Міністрів України від 28.10.2004г. №1442 витратний підхід доцільно застосовувати для проведення використовується
оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу якого обмежений, для спеціалізованого майна, у тому числі
пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв і т.д. Для визначення ринкової вартості
інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, якщо їх заміщення або відтворення фізично
можливо і (або) економічно доцільне.
Відповідно до цього, залишкова вартість заміщення (відтворення) нерухомості визначається як сума
вартості поліпшень і вартості земельної ділянки (права користування земельною ділянкою), на якому
розташовані поліпшення, за вирахуванням усіх видів зносу.
Дохідний підхід
Дохідний підхід базується на принципах найбільш ефективного використання та очікування, відповідно
В даній роботі не
до яких вартість об'єкта визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного
використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. використовується

Порівняльний підхід
Порівняльний підхід базується на принципах заміщення, попиту і пропозиції. Підхід допускає аналіз цін
продажу та пропонування подібного майна та вносяться поправки на можливі відмінності між оцінюваним і
порівнянним об'єктами.
Скоригована ціна дозволяє зробити висновки про те, яка можлива одиниця вартості, оцінює мого об'єкта
на ринку.
Застосування методу аналогів продажів полягає в послідовності наступних дій:
• моніторингове дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що
мають відношення до об'єктів порівняння, їх корисності. В даній роботі
• Співвідношення об’єкту, що оцінюється з підібраними об'єктами-аналогами з метою коригування їх використовується
продажних цін.
Об'єкти аналоги повинні бути порівняні за наступними показниками: умови продажу, місце розташування
об'єктів, конструктивна схожість, наявність і близькість комунальних мереж, цільове призначення об'єкта
виходячи з принципу НЕВ, співвідношення корисної і загальної площі, інші показники.
Коригування показників об'єктів порівняння впроваджується з урахуванням поправок на адекватність
аналога об’єкту оцінки, відмінність ціни пропозиції та ціни продажу, місце розташування, функціональне
призначення, технічний стан та інше.

Висновок: Для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки Оцінювач виходячи

з об’єму наявної інформації прийняв рішення використовувати порівняльний підхід.
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єктів нерухомості дозволяє визначити найбільш
прибуткове і конкурентоспроможне використання об'єкта нерухомості - тобто то використання, якому відповідає
максимальна вартість об'єкта. Найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості має відповідати чотирьом
критеріям :
- Бути законодавчо дозволеним;
- Бути фізично можливим;
- Бути економічно виправданим;
- Приносити максимально можливий прибуток.
Юридичний дозвіл. Звичайно будь-яке використання об’єкта повинно бути юридично дозволене. В даному випадку,
оцінюваний об’єкт має певний заздалегідь юридично визначений варіант використання. В даному випадку,

7
 представлений до оцінки об’єкт відноситься до нежитлового фонду, що відповідно обумовлює певні визначені
законодавством права щодо користування ним. Отже, перший варіант використання є цілком обумовлений наявним
юридичним статусом об’єкта, як зберігання автомобілю. За таких умов, саме такий варіант використання об’єкта може
бути юридично дозволеним, і цілком може бути розглянутий на предмет фізично можливого, економічно доцільного та
найбільш прибуткового.
Фізична придатність. Використання об’єкта повинно бути фізично можливим. Звичайно певні варіанти
використання об’єкту можуть обмежуватися його фізичними характеристиками, такими як: площа, висота стелі,
конструктивні характеристики та об’ємно-планувальні рішення, технічний стан, наявність відповідних елементів
внутрішньої інфраструктури. Планувальні рішення квартири цілком відповідають її первісно визначеному
функціональну призначенню.
Економічна доцільність. В даному випадку, при аналізі варіантів використання оцінюваного об’єкта повинен бути
прийнятий до уваги існуючий на ринку попит на кожний з варіантів та наявність інших об’єктів, зручних для подібного
використання, які і формують пропозицію. Усі юридичний дозвіл та фізично можливі варіанти використання, що не
відповідають економічній повинні бути відхилені, а ті, що залишилися, дозволять оцінити потенційну прибутковість.
Економічна доцільність використання об’єкта нерухомого майна нерухомості залежить від багатьох факторів, при цьому,
насамперед лише попит, що формує ринок через взаємовідносини продавця та покупця (орендодавця та орендаря) є
одним з головних чинників можливого використання об’єкта. Розташування об’єкту нерухомого майна як раз тут має
найбільш вагомий вплив. Вищевказане відповідним чином говорить про те, що використання об’єкта в якості його
основного призначення є цілком економічно доцільним і юридично дозволеним.
Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм оцінки найбільш ефективного використання об’єкта є його
перевірка на максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно
доцільних варіантів використання обирається той, що здатний приносити максимум прибутку його власнику, а
відповідно і визначає максимальну вартість самого об’єкту, що оцінюється. Проведений аналіз існуючих на ринку
пропозицій показує більш високий рентний рівень таких об’єктів, як оцінюваний при його використанні як квартири.
Отже, проведений аналіз цілком наявно свідчить, що використання оцінюваного об’єкта саме в якості квартири
вважатися найбільш прибутковим.
Аналізуючи можливі варіанти і ефективність використання об'єкта нерухомості з урахуванням фізичних
характеристик, прав власності, відсутність правових обтяжень та планувальних обмежень, беручи до уваги споживчі
властивості об'єкта нерухомості, фінансову і технологічну обгрунтованість, ринковий попит на різні види нерухомості,
який склався в районі розташування об'єкта оцінки, Оцінювач дійшов висновку, що найкращим і найбільш ефективним
використанням оцінюваного об'єкта буде поточне використання.
Розрахункова частина.
Застосування порівняльного підходу полягає в послідовності наступних дій:
• ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, тобто встановлення відповідності об’єкта
оцінки наявним вихідним даним та інформації про;
• підбір об’єктів порівняння;
• визначення характеристик, які підлягають коригуванню;
• внесення поправок;
• визначення вартості об’єкта оцінки шляхом узгодження отриманих величин вартості об’єктів
порівняння.
Варіанти обробки числового ряду, отриманого в результаті коригування цін аналогів і розрахунок кінцевого
результату оцінки:
Середнє арифметичне . Використовується переважно при незначному відхиленні величин числового ряду.
Медіана - величина , що розташовується в середині чисел, розташованих по зростаючій. Іншими словами –
значення, щодо якого кількість чисел, більших його за величиною, дорівнює кількості чисел, менших його за величиною.
Мода - величина , яка трапляється в числовому ряду найбільшу кількість разів.
Приведення об'єктів порівняння до об’єкту оцінки здійснюється шляхом проведення коригувань на відмінність між
об'єктом оцінки і подібними аналогами за умовами продажів, фізичним характеристикам та інше. Коефіцієнт
коригування менше 1 показує, що за даним показником об'єкт порівняння перевершує об'єкт що оцінюється, більше 1 -
поступається. Значення, які піддаються коригуванню розраховуються шляхом множення загального коефіцієнта
коригування на вартість 1 кв.м. об'єктів порівняння.
Був проаналізований відповідний сегмент ринку в частині пропозицій на продаж нерухомості та вже реалізованих угод купівлі-продажу нерухомості, яка
найбільш подібна до оцінюваного об'єкту. Цей аналіз базувався на вивченні 4 пропозицій на продаж нерухомості .

Показник Обєкт порівняння№ 1 Обєкт порівняння№ 2 Обєкт порівняння№ Обєкт

3 порівняння№ 4
Населений с. Олексанрівка , с. Олександрівка, с. Олександрівка, с. Дорошівка,
пункт Вознесенського району Вознесенський Вознесенський Вознесенський
Миколаївська область Миколаївська область Миколаївська Миколаївська
область область
Район Вознесенський р-н Вознесенський р-н Вознесенський р-н Вознесенський р-н
Адреса с. Олександрівка с. Олександрівка с. Олексендрівка с. Дорошівка
Джерело Газета «День за Днем» № Газета «День за Днем» Газета «День за Газета «День за
36 від 03.02.2016р № 36 від 03.02.2016р Днем» № 36 від Днем» № 36 від
03.02.2016р 03.02.2016р

8
Контакти (098) 621-08-50 (095) 90-38-322 (097) 344-77-56 (099) 60-88-203
Характеристика Продам квартиру в Продам квартиру в Продам квартиру Продам квартиру в
доброму стані, загальною доброму стані, доброму стані, доброму стані,
площею 69,0 м. загальною площею загальною площею загальною площею
72,0 м. 65,2 м.. 68,3 м..
Об'єкт квартира квартира квартира квартира
Площа, кв.м. 69,0 72,0 65,2 68,3
Вартість, дол. 5000 4500 4600 4000
Вартість, 72 63 71 59
дол./кв.м.
Коригування на -10% -10% -10% -10%
торг
Коригування на 0% 0% 0% 0%
площу
Коригування на -5% -5% -5% -5%
стан
Коригування на 0% 0% 0% 0%
місцерозташува
ння
К на матеріал 0% 0% 0% 0%
стін
К на інженерно- 0% 0% 0% 0%
технічні
комунікації
Суммарне -15% -15% -15% -15%
коригування, %
Скорегована 51 53 50 50
вартість, $
Середнє 51
значення
вартості 1 м2, $
Статистичні Загальна площа 43,3 Курс грн./дол. 26
показники
Ринкова
вартість Долларів США 2208 Гривні 55207

В межах порівняльного підходу:

Вартість 1 кв.м об’єкту оцінки склала: 1326,00 грн.
Вартість об’єкту склала: 55207 грн(без урахування ПДВ).
Аналіз отриманих результатів.
У ході проведеного дослідження Оцінювачем встановлено, що вартість оцінюваного об'єкта становить:
55207 ( п’ятдесят п’ять тисяч двісті сім грн..)

У тому числі вартість 1 м кв. становить 1326, 00 грн. (з округленням до цілих копійок).
Враховуючи мету оцінки, вихідні дані Замовника, після проведення дослідження ринку об’єктів порівняння,
проведення візуального обстеження об’єкту оцінки оцінювачем був здійснений розрахунок та за прийнятий результат в
межах порівняльного підходу.
Порівняльний підхід ефективний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності. Точність оцінки
залежить від якості зібраних даних, так як, застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію
про пропозиції порівнянних об'єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування,
умови продажу та умови фінансування. Дієвість такого підходу знижується в разі, якщо пропозицій мало і якщо ринок
перебуває в нестійкому стані, так як швидкі зміни на ринку призводять до спотворення показників. Порівняльний підхід
досить адекватно відображає реальну ринкову вартість, так як його застосування засноване на інформації про пропозиції
купівлі-продажу відповідно даних, отриманих з достовірних джерел.
При розрахунку ринкової вартості оцінювач припускав:
 З припущення про експлуатацію об'єкта оцінки відповідно до найбільш ефективним використанням;
 З корисності і попиту об'єкта оцінки на дату оцінки і в найближчому майбутньому , що визначаються ринком;
 Згідно з існуючим функціональним використанням - житлова нерухомість.

Таким чином , Оцінювач вважає, що :

9
 Вартість об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом, буде найбільш точно відображати ринкову
вартість об'єкта оцінки на дату оцінки, тому ціна продажу на об'єкт оцінки була встановлена на ринку.
 Вартість об'єкта оцінки, розрахована порівняльним підходом, враховує кон'юнктуру ринку нерухомості на
момент оцінки - враховує кризові явища сучасної економіки.
 При розрахунку вартості в рамках порівняльного підходу інструментом оцінки враховано технічний стан
об'єкта оцінки, його інфраструктурне забезпечення.
 Умови на ринку подібного майна, що визначали формування ціни продажу або пропозиції, на дату оцінки
істотно не змінилися або були враховані.
 При розрахунку вартості в рамках порівняльного підходу інструментом оцінки враховано принцип найбільш
ефективного використання з урахуванням існуючих обмежень.

10