Professional Documents
Culture Documents
15 Mendvnidh
15 Mendvnidh
Αριάδνη ΜΕΝΔΩΝΙΔΗ
Αρχιτέκτων μηχανικός ΑΠΘ
amendonidi@acn.gmail.com
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Η παρούσα εργασία ασχολείται με την πόλη της Χίου και συγκεκριμένα με την καταγραφή των
προβλημάτων του οικιστικού συγκροτήματος της πόλης της Χίου. Η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης
δεν εγκρίθηκε ποτέ και επί μια δωδεκαετία παρέμεινε σε ισχύ μονό το ΓΠΣ (χρήσεις γης), επίσης η
νέα μελέτη αναθεώρησης του ΓΠΣ δεν προχώρησε σε διαδικασία έγκρισης και εφαρμογής. Η πόλη
της Χίου δεν είχε οροθετηθεί σαν οικισμός με καμιά διοικητική πράξη και με βάση πολεοδομικές δια-
τάξεις του 1982, το αν ένας οικισμός βρισκόταν ή όχι μέσα στα όρια του οικισμού προ του 1923 ανήκε
στη κρίση των Υπηρεσιών Πολεοδομίας. Έτσι διευρυνθήκαν τα όρια του οικισμού προ του 23’ που
ουσιαστικά έφτασαν να συμπίπτουν με τα όρια του ΓΠΣ. Στο σύνολο της λοιπόν η πόλη οικοδομείται
σαν οικισμός προ του 1923 και στερείται ρυμοτομικού σχεδίου. Με βάση αυτά τα δεδομένα γίνεται
προσπάθεια ανάλυσης του γιατί δεν μπόρεσε η πρωτεύουσα του Νομού Χίου να επωφεληθεί από το
πρόγραμμα ΄Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης΄.
ABSTRACT
The current work deals with the city of Chios and particularly with the recording of prob-
lems of the residential area of the city of Chios. The development of urban study was never ap-
proved and for twelve years remained in force only the GPS (land use), also the new revision study
of GPS was never processed to approval and application. The city of Chios was not defined as resi-
dential area with any administrative action and based upon urban provisions of 1982. Whether a
resident area was in or not in the limits of residential area before 1923 resided upon the judgement
of Urban Planning Services. Thus, the limits of the residential area were extended befor 1932,
where substantially coincided with the limits of GPS. Therefore, the city developed as residential
area before 1923 and is deprived of street-plan planning. Based on these facts, an effort is being
done to analyse wherefore the capital of Prefecture of Chios was not benefited by the program of
‘Reconstitute Urban Operation'.
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Η θέση που καταλαμβάνει η πόλη της Χίου σε όλη τη διάρκεια της ιστορίας της έχει
άμεση σχέση με τους θαλάσσιους δρόμους της Μεσογείου : βρίσκεται στη μέση της ανατολι-
κής ακτής του νησιού, πάνω στο στενό πέρασμα προς το βόρειο Αιγαίο και την Κωνσταντι-
νούπολη. Το οικιστικό συγκρότημα της περιοχής έχει σε μεγάλο μέρος του κατασκευαστεί
πριν το 1950. Ειδικότερα η κεντρική περιοχή της πόλης της Χίου κατασκευάστηκε μετά τον
σεισμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον πυρήνα της σημερινής πόλης , μαζί με
ορισμένες παλιές γειτονιές (Άγιος Θωμάς-Φραγκομαχαλάς-Λατόμι-Άγιος Λουκάς).
Σκοπός της εργασίας είναι να εξεταστούν οι διαδικασίες που οδήγησαν στην σημερινή
εικόνα άναρχης και χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό δόμησης στο οικιστικό συγκρότημα της
πόλης της Χίου. Διερευνώνται οι λόγοι για τους οποίους το μεγαλύτερο τμήμα της πόλης της
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 211
Χίου σήμερα οικοδομείται σαν οικισμός προ του1923, χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και αποτελει
αν όχι μοναδικό, ένα από τα λίγα παραδείγματα στη σύγχρονη ελληνική πολεοδομική πραγ-
ματικότητα. Γίνεται μια προσπάθεια κριτικής προσέγγισης στις συνέπειες αυτής της τακτικής
καθώς και σε διατάξεις του Ν.1337/83 που σε συγκεκριμένες περιπτώσεις εφαρμογής τους
στην συγκεκριμένη περιοχή δυσλειτουργούν και δεν μπορεί να προβληθεί η αποτελεσματικό-
τητα τους.
Για να προσεγγίσουμε το θέμα γίνεται αρχικά μια αναφορά στα γενικά χαρακτηριστικά
της περιοχής μελέτης. Η εργασία περιλαμβάνει αρχικά μια συνοπτική παρουσίαση της πολεο-
δομικής εξέλιξης της πόλης της Χίου καθώς και αναφορά στα στοιχειά εκείνα που συνθέτουν
το πληθυσμιακό, κοινωνικό-οικονομικό, οικιστικό και φυσικό της ‘’περιβάλλον’’ αφού τα τε-
λευταία αποτελούν βασικές προϋποθέσεις που με την εφαρμογή κατάλληλων πολιτικών και
στρατηγικών μπορεί να οδηγήσουν σε καλύτερη συνολική οργάνωση του τόπου.
Ακολούθως , δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στο ιστορικό του σχεδιασμού για την πόλη της
Χίου μέσα από την χρήση του νομοθετικού πλαισίου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό στην
Ελλάδα , μέσα από το ιστορικό του ΓΠΣ Χίου και ειδικότερα μέσα από αναφορά σε διατάξεις
του Ν1337/83. Επισημαίνεται κυρίως η διάταξη του εν λόγω νομού για ‘’ εισφορά σε γη και
χρήμα’’ και αναλύεται το πώς και το γιατί δυσλειτουργεί στα πλαίσια του τοπικού επιπέδου
που εξετάζουμε. Σ΄ αυτό το σημείο επιχειρείται αναγωγή στον ευρύτερο Ελλαδικό χώρο.
Προκύπτει το ερώτημα αν και στη Χίο αλλά και σε οποιαδήποτε άλλη πόλη στην Ελ-
λάδα που θίγεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς μέσα από την εφαρμογή άδικων νόμων σε συ-
νεισφορά γης και χρήματος, μπορεί να γίνει σχεδιασμός παρά την αντίθεση της τοπικής αυ-
τοδιοίκησης αλλά και τη αντίδραση των πολιτών . Ένα δεύτερο ερώτημα είναι αν είναι δυνατή
η θέσπιση ειδικής νομοθεσίας, όπως ο Δήμος επιθυμεί.
212 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
Ως περίοδος ακμής μπορεί να θεωρηθεί το διάστημα από τον 14ο αιώνα μέχρι τον 17ο.
Καλύπτει τα χρονιά από της Γενουοκρατιας (1346-1566) και το πρώτο διάστημα της τουρκο-
κρατίας, ενώ προηγείται των μεγάλων καταστροφών του 19ου αιώνα- της καταστροφής από
τους Τούρκους το 1822 και του φοβερού σεισμού του 1881.
Η Γενουοκρατία (1346-1566) αποτέλεσε τη μεγάλη εποχή για την πολεοδομία και την
αρχιτεκτονική της πόλης της Χίου. Ήταν μια εποχή μεγαλοπρεπούς αρχιτεκτονικής. Το δο-
μημένο περιβάλλον τότε διαφοροποιούσε πλήρως τη Χίο από τις άλλες νησιωτικές πόλεις της
εποχής. Η πόλη αποτελείτο από την περιτειχισμένη πόλη- το Κάστρο- και την εκτός Κάστρου
πόλη. Σε άμεση σχέση με το κάστρο ήταν το λιμάνι, όπου αποτελούσε βασικό πολεοδομικό
στοιχειό στην πόλη διαχρονικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι διατηρείται στη ιδία περίπου θέση
από την αρχαιότητα μέχρι σήμερα. Στην διάρκεια της Γενουοκρατίας μεγάλα λιμενικά έργα
άλλαξαν την τότε μορφή του λιμανιού
Η εκτός των τοίχων πόλη παρουσίαζε πυκνό πολεοδομικό ιστό και τα κτίρια δείχνουν
να αναπτύσσονταν γύρω από κλειστές αυλές, κατά τον μεσαιωνικό τρόπο. Η παραγωγή του
χώρου ήταν αποτέλεσμα της εργασίας εξειδικευμένων ατόμων και όχι αυτοσχεδιασμού
Μετά την τουρκική κατάληψη το χριστιανικό στοιχειό εκδιώχθηκε από την περιτειχι-
σμένη πόλη, που σταδιακά υποβαθμίστηκε. Από το δεύτερο μισό του 16ου αιώνα η εκτός των
τειχών πόλη- η χριστιανική – αναπτύχθηκε ιδιαιτέρα, αναλαμβάνοντας πλέον τον πρωτεύοντα
ρολό στην κοινωνικό-οικονομική ζωή της πόλης. Σε χάρτη του 1694 είναι σαφής ο διαχωρι-
σμός της πόλης σε συνοικίες που οργανώνονταν γύρω από εκκλησιές. Ο πολεοδομικός ιστός
ήταν πυκνός ,ενώ κήποι και περιβόλια εισχωρούσαν μέσα στον ιστό. Το βασικό οδικό δίκτυο
εκτεινόταν ακτινωτά, ξεκινώντας περίπου από την νοτιοδυτική γωνιά του φρουρίου. Υπήρχε
επίσης και μεγάλος αριθμός αδιεξόδων και ακανόνιστων οδών.
Η δυναμική και χωρίς προσχεδίασμο ανάπτυξη είναι εμφανής στο σχέδιο του 1694.Οι
γειτονιές ακολουθούν τον τύπο της κλειστής οικοδομικής νησίδας με κεντρικό αίθριο, όπου
συχνά χωροθετείται η εκκλησιά. Ενδιαφέρουσα είναι η ταύτιση του τότε τοπογραφικού σχε-
δίου με την σημερινή αποτύπωση.
Η πόλη της Χίου μέχρι τον 19ο αιώνα δεν χαρακτηρίζεται από μεγάλες αλλαγές. Αυτές
ήρθαν τον 19ο αιώνα μετά τις καταστροφές και τις θεομηνίες. Ο όλεθρος που ακολούθησε το
επαναστατικό κίνημα του 1822 είχε τραγικές συνέπειες τόσο για τον πλήθιο όσο και για τον
αρχιτεκτονικό πλούτο του νησιού. Δεύτερο μεγάλο χτύπημα αποτέλεσε ο σεισμός του 1881,
οπού κατάστρεψε ότι αρχιτεκτονικό απόθεμα των προηγουμένων χρόνων. Τον σεισμό του
1881 ακολούθησε ευρεία ανοικοδόμηση της πόλης.
Το οικιστικό συγκρότημα της περιοχής έχει σε μεγάλο μέρος του κατασκευαστεί πριν
το 1950. Ειδικότερα η κεντρική περιοχή της πόλης της Χίου κατασκευάστηκε μετά τον σει-
σμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον πυρήνα της σημερινής πόλης , μαζί με
ορισμένες παλιές γειτονιές (Άγιος Θωμάς-Φραγκομαχαλάς-Λατόμι-Άγιος Λουκάς).
Πρέπει να τονιστεί ότι η βασική δομή της πόλης στο μεγάλο χρονικό διάστημα από τον
11ο μέχρι τον 20ο αιώνα χαρακτηρίζεται από αξιοσημείωτη συνέχεια. Η διάταξη των βασικών
δρόμων και του λιμανιού, η θέση και τα ονόματα των συνοικιών, η τοποθέτηση του κέντρου
βάρους της πόλης παραμένουν ίδια μέχρι τις μέρες μας.
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 213
Εικόνα 3. άποψη λιμανιού Εικόνα 4. Βροντάδος Χίου
214 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
Όλη η έκταση εκτός σχεδίου που περιλαμβάνεται εντός ορίων ΓΠΣ οικοδομείται ως
οικισμός προ του 23.
Εικόνα 1. αεροφωτογραφία που επιβεβαιώνει την δυναμική της ανάπτυξη γύρω από τον πυρήνα του κέντρου
Η πόλη της Χίου θεωρείται μονοκεντρική, αναπτύχθηκε δυναμικά γύρω από τον πύρινα
του κέντρου και κατά μήκος βασικών οδικών αρτηριών. Το κέντρο της πόλης αναπτύσσεται
κυρίως πάνω στον δακτύλιο που περιβάλλει τον Δημοτικό κήπο και σε συγκεκριμένους οδι-
κούς άξονες. Χαρακτηρίζεται από λειτουργικές συγκεντρώσεις με κατεξοχήν στοιχειά τη διοί-
κηση, τα γραφεία, το λιανικό και χονδρικό εμπόριο και την αναψυχή.
Το κέντρο της πόλης Χίου με βασικό κριτήριο τη συγκέντρωση των λειτουργιών είναι
χωροθετημένο στο τμήμα της πόλης που ορίζεται από τις οδούς Νεωρίων-Λεωφόρου Αι-
γαίου-Κουντουριώτη-Βενιζέλου-Κοραή-Φιλλίπου-Αργεντη-Απλωταριας-Πετροκοκκινου-Πο-
λυτεχνειου-Χιονης-Οινοποιονος-Μαρτυρων-Δημοκρατιας-Καναρη-Λαδης-Θεοτοκα-Νεω-
ρειων. Επίσης στα πλαίσια της κεντρικής περιοχής περιλαμβάνεται το τμήμα της πόλης (με
μικρότερη λειτουργική φόρτιση) που είναι στα νότια του λιμανιού (Μουσείο-Πανεπιστήμιο
Αιγαίου-ΔΥΟ-ΤΥΔΚ-Ναυτικός όμιλος κτλ).
Πρόκειται για ένα κέντρο σε επίπεδο Γ βαθμού για όλο το νομό (και όχι μονό κέντρο
του συγκεκριμένου οικισμού). Το κέντρο της Χίου αποτελεί ένα λειτουργικό συνεχές οπού αυ-
τή η συνεχεία λύνεται ανάμεσα στο κέντρο και τον υπόλοιπο οικισμό.
Το υπόλοιπο τμήμα της Χίου είναι οργανωμένο σε μικρές πολεοδομικές ενότητες επι-
πέδου γειτονιάς, που αναπτυχθήκαν γύρω από εκκλησιές η κατά μήκος του βασικού οδικού
δικτυού. Είναι ιδιαιτέρα χαρακτηριστική η πολεοδομική οργάνωση του οικισμού στους μι-
κρούς αυτούς πυρήνες ανάμεσα στους οποίους συχνά υπάρχουν αδόμητες εκτάσεις . Αξιοση-
μείωτη είναι η λύση της λειτουργικής συνέχειας ανάμεσα στο κέντρο και στον υπόλοιπο οικι-
σμό (όπου περιλαμβάνει αποκλειστικά περιοχές κατοικίας, λειτουργίες κοινωνικής υποδομής
,σχολεία κι εκκλησιές).
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 215
Ισχύουν βεβαία παρεκκλίσεις και ειδικότερα τα οικόπεδα που προϋπάρχουν του 1981
είναι οικοδομήσιμα αν έχουν επιφάνεια μεγαλύτερη των300μ2, τα οικόπεδα που προϋπάρχουν
του 1979 είναι οικοδομήσιμα αν έχουν επιφάνεια μεγαλύτερη των 150μ2 και τα οικόπεδα
που προϋπάρχουν του 1968, είναι οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις έχουν και με όποια
επιφάνεια έχουν.
Από άποψη δόμησης το καθοριστικό μέγεθος είναι ο συντελεστής δόμησης που καθο-
ρίζεται σε 1,60 για οικόπεδα κάτω των 100μ2, σε 1,20 για οικόπεδα κάτω των 200μ2, σε 1,00
για οικόπεδα κάτω των 300μ2 και σε 0,80 για οικόπεδα με επιφάνεια μεγαλύτερη των 300μ2
και μέχρι 2000 μ2. Για οικόπεδα με επιφάνεια πάνω από 2000μ2 ο συντελεστής δόμησης ορί-
ζεται σε 0,40.
Υπάρχουν βεβαία περιοριστικές ειδικές διατάξεις προκειμένου για κατοικία, σύμφωνα
με τις οποίες δεν μπορεί να υπάρξει συνολική επιφάνεια δόμησης πάνω από 400μ2 για οικό-
πεδα μέχρι 2000μ2 και πέραν των 2000μ2, επιτρέπεται συντελεστής δόμησης 0,05(για κατοι-
κία).
Τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί από την εφαρμογή του παραπάνω Π. Διατάγ-
ματος, για τον οικισμό-πόλη της Χίου, καταγράφονται παρακάτω:
1. Επειδή ποτέ δεν έγινε καθορισμός των ορίων του οικισμού με διοικητική πράξη ,
όπως όριζαν τα άρθρα 1 και 2 του ΠΔ του 1981, αλλά η ένταξη ενός οικοπέδου ή όχι στα
όρια του οικισμού, ανήκε αποκλειστικά στην Πολεοδομία, που έκρινε μεν με κάποια κριτή-
ρια αλλά όχι πάντα αυστηρά, ο οικισμός διογκώθηκε και περιέλαβε εκτάσεις που ήταν από
ελάχιστα δομημένες μέχρι και αδόμητες .
Η οικιστική πίεση «επέβαλλε» καταλυτικά την άτυπη οριοθέτηση του οικισμού σε ολοέ-
να αυξανόμενα και διευρυμένα όρια και μάλιστα με τους ίδιους όρους δόμησης .
2. Η δόμηση των περιαστικών περιοχών που κατά τα παραπάνω εντάσσονταν άτυπα
στα όρια του οικισμού, γινόταν ανεξάρτητα από την ύπαρξη κοινοχρήστου χώρου ικανού
πλάτους, με αποτέλεσμα να δομούνται περιοχές χωρίς καμία απολύτως πρόβλεψη και χωρίς
δυνατότητα για διαπλάτυνση ώστε να μπορούν να απορροφήσουν τον αυξανόμενο κυκλοφο-
ριακό φόρτο.
Δρόμοι μικρού πλάτους που δεν εξυπηρετούν καν την διπλή κατεύθυνση κίνησης (προ-
φανώς δεν γίνεται λόγος για πεζοδρόμια), είναι συνηθισμένο δεδομένο για την πόλη ακόμα
και σε εκτός κέντρου περιοχές, ακόμα και στις παρυφές της.
3. Η ανυπαρξία διοικητικής πράξης που θα καθόριζε τα όρια του οικισμού, δεν επέτρεψε
και την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 11 και επόμενα του ΠΔ του 1981, με βάση τα
οποία μπορούσαν να οριστούν ζώνες ανάλογα με την πυκνότητα δόμησης και να προβλεφ-
θούν διαφορετικοί συντελεστές δόμησης ανάλογα με τον μέσο πραγματοποιθέντα συντελεστή
κατά περίπτωση.
4. Η εφαρμογή ενιαίων όρων και περιορισμών δόμησης σε ολόκληρη την έκταση του
θεωρούμενου, κατά τα παραπάνω, οικισμού προ του 1923, είχε σαν αποτέλεσμα να μην
είναι διακριτές οι χρήσεις ανά περιοχή ή διαφορετικά να επιτρέπονται όλες οι χρήσεις (εκτός
αν απαγορεύονταν από το ΠΔ του 1981), σε όλες τις περιοχές και σε όλη την έκταση του οι-
κισμού.
Όπου φαίνεται σήμερα να υπάρχει επικράτηση μιας χρήσης (πχ. κατοικίας ή καταστη-
μάτων), αυτό έγινε τυχαία και λόγω προτιμήσεων των οικοδομούντων και όχι σε εφαρμογή
συγκεκριμένων διατάξεων. Αυτό είχε αποτέλεσμα σε κάποιες περιπτώσεις την αναγκαστική
συνύπαρξη χρήσεων ασύμβατων μεταξύ τους με διάφορες επιπτώσεις, από την αξία της γης
μέχρι και την κοινωνική συνοχή.
216 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
Εικόνα 4. οι πυρήνες με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο
Συνοπτικά στους δυο πρώτους από του τρεις πυρήνες που προαναφέρθηκαν υπάρχουν
τέσσερις τομείς Σ.Δ. ΟΙ Ι , ΙΙ , ΙΙΙ ,IV (πίνακας 1). Οι όροι δόμησης στον τρίτο πυρήνα
(στους συνοικισμούς) φαίνονται στον (πίνακα 2)
I 1.8 «
II 1.2 «
III 1.8 «
IV 0.8 149Δ’/26-1-79
Πίνακας 1 όροι δόμησης κατά τομέα Σ.Δ. στους πυρήνες Ευαγγελίστρια και γύρω από τον Δημοτικό Κήπο
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 217
Ο οικισμός προ του 23 παρουσιάζει έντονες πυκνότητες. Σε σημαντικό αριθμό οικοδο-
μικών τετραγώνων ο μέσος αριθμός οροφών είναι μεγαλύτερος του 2 και Σ.Δ μεγαλύτερος
από 1.2. Στο εμπορικό κέντρο της πόλης στην περιοχή μέσα στον πυρήνα εγκεκριμένου σχε-
δίου γύρω από το Μουσουλμανικό τέμενος παρατηρείται πολύ ψηλό ποσοστό κάλυψης που
φτάνει ανά οικοδομικό τετράγωνο το 90%.
2.5. ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΕΣ
- Έχουμε τέσσερις κατηγορίες οικονομικών λειτουργιών. Την πρωτογενή παραγωγή σε
αδόμητες καλλιεργούμενες περιοχές του βορείου τμήματος της πόλης της Χίου. Υπό κατα-
σκευήν έργο είναι και η ιχθυόσκαλα νήσου Χίου.
Όσον αφορά την μεταποίηση, συγκεντρώνεται σε δυο ζώνες κατά μήκος βασικών οδι-
κών αρτηριών, η παραλιακή αρτηρία Χίου-Βρόντου και Χίου–Βαρβασιου-Νεοχωρίου. Στην
πρώτη αρτηρία Χίου-Βροντάδου (Ταμπάκικα) συγκεντρώνονται ορισμένοι κλάδοι μεταποίη-
σης που σε συνδυασμό με την χωροθέτηση οχλουσών εξυπηρετήσεων υποβαθμίζουν την περι-
οχή που έχει άμεση σχέση με περιοχές κατοικίας. Η ιδιαιτέρα οχλούσα μεταποιητική δρα-
στηριότητα των σφαγείων στα Ταμπάκικα έκλεισε, όπως και όλες οι βιομηχανίες επεξεργασίας
δέρματος.
218 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
Εικόνα 6. οικιστικό σύνολο γύρω από την πλατεία Βουνάκι-κήπος
2.6.ΠΟΙΟΤΙΚΑ-ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ
Ουσιαστικά περιβαλλοντικά προβλήματα δεν εντοπίζονται. Η οχλούσα χρήση των σφα-
γείων έχει μεταφερθεί στη περιοχή Κοφινά εκτός κέντρου. Οι βιομηχανίες επεξεργασίας δέρ-
ματος στα Ταμπάκικα έκλεισαν όλες. Το λιμάνι καθαρίστηκε και η λειτουργία του βιολογικού
καθαρισμού της πόλης έχει σαν συνέπεια λιμάνι και ακτές χωρίς ρύπανση
Σε επίπεδο κατοικίας το οικιστικό συγκρότημα της πόλης της Χίου έχει κατασκευαστεί
σε μεγάλο τμήμα του πριν το 1950. Ειδικότερα ορισμένες περιοχές όπως η κεντρική περιοχή
της πόλης κατασκευάστηκε μετά στον σεισμό του 1881 και πριν το 1920. Αυτή αποτέλεσε τον
πυρήνα της σημερινής πόλης, μαζί με ορισμένες γειτονιές. Το φρούριο, ιστορικός πυρήνας της
πόλης, υπέστη μεγάλης κλίμακας αλλαγές μέσα στο χρόνο. Παλαιότερα κτίσματα Τουρκο-
κρατίας αντικαταστάθηκαν με νεότερα που στέγασαν το προσφυγικό στοιχείο του 1922.
Στον παλιό πυρήνα της πόλης επίσης πραγματοποιηθήκαν μεταβολές. Διώροφα παλιά
κελύφη αντικαταστάθηκαν με πολυκατοικίες, με την μέθοδο της αντιπαροχής και παραμόρφω-
σαν τον κατασκευασμένο χώρο της πόλης.
Συμπερασματικά, με εξαίρεση λίγες περιοχές η κατάσταση των κτισμάτων είναι καλή,
όπως και η κατάσταση του ελευθέρου ιδιωτικού και κοινοχρήστου χώρου. Το ποσοστό ιδιο-
κτητών κατοικιών είναι ψηλό και γενικά δεν υπάρχουν έντονα οικιστικά στεγάστηκα προβλή-
ματα. Ωστόσο το Εργατικό κέντρο Χίου εχει ανάγκη στέγασης δικαιούχων του, και ακόμα και
σήμερα αναζητείται λύση.
3. ΤΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΧΙΟΥ ΚΑΙ ΤΑ ΣΧΕΤΙΚΑ
ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 219
βεια τους δρόμους ,τα οικοδομικά τετράγωνα, τις οικοδομικές γραμμές και άλλους ό-
ρους και περιορισμούς δόμησης ,χρήσεις.
Για την εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης γίνεται σήμερα η ενιαία πράξη εφαρμο-
γής –εισφορά, που κάθε ιδιοκτησία συμμετέχει ανάλογα με το μέγεθος της για να εξα-
σφαλισθούν οι δρόμοι , οι πλατείες κτλ.
3.2. ΓΕΝΙΚΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΧΙΟΥ ΤΗΣ
ΔΕΚΑΕΤΙΑΣ ΤΟΥ 1980
Τι ορίζει το ΓΠΣ του 1988
220 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
ΧΟΠ, αείμνηστος, Αντώνης Τρήσης, για διάφορες περιοχές στο σύνολο της Ελληνικής
Επικράτειας .
Από τον ορισμό του το ΓΠΣ, καθόρισε στην επιλεγείσα περιοχή μελέτης, ζώνες χρή-
σεων και βασικούς οδικούς άξονες-αρτηρίες, οριοθετώντας παράλληλα συνοικίες και γειτονιές,
σε όλη την έκταση του Πολεοδομικού συγκροτήματος Χίου-Βρονταδου, όπως ειδικότερα
αυτές καθορίζονται στον χάρτη Π1.11, που ήταν από τους βασικότερους που συνόδευαν την
μελέτη.
Η σύνταξη της μελέτης του ΓΠΣ, όπως άλλωστε προβλεπόταν από τον Ν.1337/83,
ήταν προαπαιτούμενο προκειμένου να ακολουθήσει η πολεοδομική μελέτη είτε ανά γειτονιά,
είτε συνολικά για την περιοχή .
Καθοριζόταν μέσα από την μελέτη και τις προτάσεις του ΓΠΣ, το βασικό πλαίσιο ως
προς τις χρήσεις, πράγμα που είχε υποχρέωση να τηρήσει η μετέπειτα Πολεοδομική Μελέτη
Επέκτασης, (Π.Μ.Ε)., ουσιαστικά δηλαδή ενεργοποιούσε πολεοδομικά την περιοχή, εν όψει
ρυθμιστικών και ρυμοτομικών αλλαγών.
Είναι επόμενο ότι μια τέτοια προσπάθεια, έχει προβολή στο μέλλον του τόπου,
εκφεύγει των προσωρινών ρυθμίσεων, καθορίζει την μελλοντική λειτουργία της πόλης και
προδιαγραφεί σε σημαντικό βαθμό την αναπτυξιακή της δυναμική.
Ύστερα από την έγκριση του ΓΠΣ, εκπονήθηκε η Πολεοδομική Μελέτη Επέκτασης
(Π.Μ.Ε.), επί επικαιροποιημένων χαρτογραφικών υποβάθρων, που συντάχθηκαν με βάση
πρόσφατα φωτογραμμετρικά διαγράμματα από φωνοληψίες, αλλά και επίγειες μέθοδοι
αποτύπωσης και κτηματογράφισης, αναρτήθηκε στα Δημοτικά Καταστήματα Χίου και
Βροντάδου και στο σημείο αυτό έληξε άδοξα και χωρίς αποτέλεσμα η προσπάθεια εφαρμο-
γής του Ν.1337/83, σαν πολεοδομικού εργαλείου, για την Χίο και τον Βροντάδο, αφού τα
Δημοτικά Συμβούλια και των δυο Δήμων, απέρριψαν την σχετική μελέτη.
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 221
Ουσιαστικά το ΓΠΣ (χρήσεις γης) χωρίς να καταργηθεί παρέμεινε σε ισχύ και εφαρμο-
γή επί μια δωδεκαετία.. Χωρίς να καταργηθεί έπαψε να εφαρμόζεται μετά από σχετικό ερμη-
νευτικό έγγραφο της Διεύθυνσης ΔΟΚΚ του ΥΠΕΧΩΔΕ (80277/31/1/2000) σε συνδυασμό
με τις διατάξεις του Νέου Οικιστικού Νόμου (Ν2508/11/13.6.1997/ΦΕΚ 124 Α’).
Το οικιστικό συγκρότημα Χίου-βροντάδου οικοδομείται μέχρι σήμερα σαν οικισμός
χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο (με την εξαίρεση των 65,5Ηα), μεγάλο τμήμα του αποτελεί οικι-
σμό προ του 23, ενώ το σύνολο της εκτός σχεδίου έκτασης οικοδομείται με βάση το διάταγμα
που αφορά οικισμούς προϋπάρχοντες του 23 και στερούμενους εγκεκριμένου σχεδίου. Δεν
αποτελεί σε καμιά περίπτωση οικισμό αυθαιρέτων, ενώ οι αξίες γης και ακινήτων είναι ιδιαιτέ-
ρα ψηλές. Το κίνητρο για τους κατοίκους της αλλαγής της αξίας γης χάρη στον πολεοδομικό
σχεδιασμό δεν υφίσταται αφού δεν αλλάζει η δυνατότητα οικοδόμησης (όπως συμβαίνει με
τους οικισμούς αυθαιρέτων). Το κίνητρο είναι μονό η καλύτερη ποιότητα ζωής και όχι η αλ-
λαγή των αξιών γης.
Δεδομένου ότι το οικιστικό συγκρότημα Χίου-βροντάδου αποτελεί ιδιάζουσα περίπτω-
ση καθιστά δύσκολο να πειστεί ο πολίτης για την αναγκαιότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού
αφού δεν βλέπει άμεσα υλικά οφέλη.
222 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
Εικόνα 7. περιοχή Ευαγγελίστριας Χίου
4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Ανατρέχοντας κανείς σήμερα πια, στις τότε διαδικασίες και προσπαθώντας να εξηγή-
σει γιατί δεν μπόρεσε να επωφεληθεί η Χίος από την ένταξη της στο πρόγραμμα «Επιχείρη-
σης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης» , παραμένοντας δυστυχώς μέχρι σήμερα, από τις ελά-
χιστες ίσως πανελλαδικά, πρωτεύουσες Νομών, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί
να καταγράψει τα παρακάτω :
Η υποστήριξη των σχετικών μελετών από πλευράς επίβλεψης ανατέθηκε και έγινε από
νεοπροσληφθέντες υπαλλήλους του τότε Υπουργείου Χωροταξίας Οικισμού και Περιβάλλο-
ντος (ΥΧΟΠ), που προφανώς και εύλογα δεν είχαν ανάλογη εμπειρία και τεχνογνωσία, σε
βαθμό που θα μπορούσαν να αντιτείνουν στους μελετητές προτάσεις, βελτιώνοντας ίσως τις
προτάσεις της μελέτης και ειδικότερα αυτές του ΓΠΣ.
Έτσι, για παράδειγμα οροθετηθήκαν οι γειτονιές και οι συνοικίες, με βασικούς άξονες
και οδικές συλλέκτριες αρτηρίες, που δεν ήταν δυνατόν να υλοποιηθούν επειδή επενέβαιναν
με τέτοιο τρόπο στα πυκνοδομημένα τμήματα της πόλης, που θα απαιτούνταν κατεδαφίσεις
πολλών κτιρίων .
Ακόμα προβλέφθηκαν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, με βάση τα standards που
ετίθεντο ως προς την έκταση τους, ανάλογα με τα πληθυσμιακά δεδομένα, που όμως για την
πόλη της Χίου και του Βροντάδου αποδειχθήκαν ιδιαιτέρα υπερβολικοί.
Οι επιτροπές γειτονιάς που εύστοχα προέβλεπε ο Ν. 1337, ποτέ δεν συστηθήκαν, από
τους ΟΤΑ και δεν ενεργοποιηθήκαν, με αποτέλεσμα έλλειμμα στην ενημέρωση γύρω από τις
προτάσεις της μελέτης, με συνεπακόλουθο την σύσταση και την ενεργοποίηση επιτροπών και
συλλογών θιγομένων πολιτών.
Σχολιασμός Ν.1337/83-λειτουργία και δυσλειτουργία εφαρμογής του σε σχέση με την
μελέτη περίπτωσης
Με τις διατάξεις του Ν.1337/83, η τελική ένταξη μιας περιοχής σε ρυμοτομικό σχέδιο,
σήμαινε ταυτόχρονα και την άμεση δυνατότητα απόκτησης και διαμόρφωσης των προβλεπό-
μενων κοινόχρηστων χώρων, αφού αυτοί αποκτώντο με εισφορές σε γη και σε χρήμα από
τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που περιλαμβάνονταν στις εντασσόμενες περιοχές, με ποσοστά
ανάλογα με την επιφάνεια κάθε ακινήτου.
Σε περιπτώσεις ακινήτων με μεγάλες σχετικά επιφάνειες, τα μεγέθη εισφοράς τόσο σε
γη όσο και σε χρήμα, ήταν υπερβολικά σε βαθμό που προκαλούσαν την αντίδραση των ιδιο-
κτητών. Αυτή ήταν τελικά η καταλυτική παράμετρος που οδήγησε στην άρνηση της τοπικής
κοινωνίας στην πρόταση της ΠΜΕ.
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 223
Ο ν.1337 θα μπορούσε να έχει απρόσκοπτη εφαρμογή σε περιοχές επεκτάσεων, δηλαδή
σε περιοχές εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού , οπού οι δυνατότητες δόμησης είναι πολύ
μικρές και συνεπακόλουθα, οι εισφορές σε γη και σε χρήμα, αντισταθμίζονται με την δυνατό-
τητα κατάτμησης της εναπομένουσας έκτασης και της μεγαλύτερης αξιοποίησης, από άποψη
δόμησης .
Για τις συγκεκριμένες περιοχές Χίου και Βροντάδου, δεν ήταν εύκολο και μάλλον ήταν
αδύνατο να πείσει κανείς για την ωφελιμότητα της επέκτασης με ρυμοτόμηση, επειδή μέχρι
τότε ούτως ή άλλως ο καθένας έκτιζε με βάση το ΠΔ 2/13.3.81/ΦΕΚ 181 Δ, δηλαδή σαν
οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 με συντελεστές δόμησης που ξεκινούσαν από 0,80 και έφ-
θαναν στο 1,60 για μικρά οικόπεδα.
Η Χίος και ο Βροντάδος δεν είχαν οροθετηθεί σαν οικισμοί με καμιά διοικητική πράξη
και με βάση πολεοδομικές διατάξεις του 1982, το αν ένα οικόπεδο βρισκόταν ή όχι μέσα στα
όρια του οικισμού προ του 1923, άνηκε στην κρίση των Υπηρεσιών Πολεοδομίας, που γνω-
μάτευαν υστέρα από αυτοψίες. Με τον τρόπο αυτό, διευρυνθήκαν τόσο τα όρια του οικισμού
προ του 1923, που έφθασαν ουσιαστικά να συμπίπτουν με τα όρια του ΓΠΣ , πλην ελάχιστων
εξαιρέσεων .
Όταν πλέον φάνηκε ξεκάθαρα ότι με εφαρμογή των διατάξεων περί εισφοράς σε γη και
σε χρήμα, δεν υπήρχε περίπτωση να προχωρήσει η διαδικασία έγκρισης της ΠΜΕ, αναζητη-
θήκαν τρόποι εξεύρεσης λύσης .
Ο καθορισμός των πυκνοδομημένων τμημάτων της πόλης, στα οποία εκ του Νόμου, δεν
επιβάλλονταν εισφορές σε γη και χρήμα φάνηκε να είναι κάποια λύση. Ο τρόπος και η με-
θοδολογία με την οποία καθοριζόταν το περίγραμμα των πυκνοδομημένων περιοχών, (με
ελάχιστες αποστάσεις μεταξύ των κτισμάτων, ανά συγκεκριμένη έκταση), σε συνδυασμό με το
ότι επρόκειτο για οικισμό προ του 1923, οδήγησε ουσιαστικά σχεδόν σε ταύτιση του ορίου
του ΓΠΣ, με το όριο των πυκνοδομημένων.
Αυτό πρακτικά σήμαινε ότι για την περιοχή, σχεδόν στο σύνολο της, δεν θα λειτουρ-
γούσε πλέον ο Ν. 1337/83 σαν βασικό πολεοδομικό εργαλείο, αλλά το Διάταγμα του 1923
περί σχεδίων πόλεων, με το οποίο η απόκτηση των κοινοχρήστων χώρων, ήταν μια χρονο-
βόρα και μάλλον επίπονη διαδικασία.
Οι χρήσεις γης που προβλέπονταν από το ΓΠΣ, με βάση τον Ν.1337, μέχρι την έ-
γκριση της ΠΜΕ, θα ίσχυαν μονό στις περιοχές επέκτασης,(εκτός δηλαδή των πυκνοδομη-
μένων περιοχών).
Αυτό σήμαινε ότι μετά την έγκριση του ΓΠΣ και μέχρι την έγκριση της ΠΜΕ, οι πε-
ριοχές που ανήκαν στα πυκνοδομημένα και από το ΓΠΣ, προβλέπονταν ως κοινόχρηστοι ή
κοινωφελείς χώροι, αφού δεν δεσμεύονταν ως προς τις χρήσεις, υπήρχε σοβαρή πιθανότητα
και κίνδυνος να οικοδομηθούν νόμιμα, από τους ιδιοκτήτες τους, καθιστώντας έτσι αδύνατη η
ανεφάρμοστη οποιαδήποτε πολεοδομική μελέτη, που θα έπρεπε να ακολουθήσει τις κατευθύν-
σεις του ΓΠΣ.
Επίσης αρνητική εικόνα δημιουργούσε το γεγονός ότι ενώ η περιοχή εντάχθηκε πιλο-
τικά στις διατάξεις του Ν.1337, τελικά δεν θα μπορούσε να προβληθεί η αποτελεσματικότητα
του .
Έτσι στην συνεχεία, το θέμα παρέμεινε στάσιμο, χωρίς προώθηση της διαδικασίας
καθορισμού πυκνοδομημένων εκτάσεων, ούτε αυτής της έγκρισης της ΠΜΕ, μέχρι που α-
ποφασίστηκε, ανατέθηκε και ανασυντάχθηκε νέα μελέτη -τροποποίηση-αναθεώρηση του ΓΠΣ
και μάλιστα με διαχωρισμό πλέον σε ΓΠΣ Χιου και ΓΠΣ Βροντάδου.
224 ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09
ΑΝΑΦΟΡΕΣ
• Αραβαντινός Α. (1998), Πολεοδομικός Σχεδιασμός για μια βιώσιμη ανάπτυξη του αστικού χώρου,
Εκδόσεις Συμμετρία, Αθήνα.
• Δώρα Μονιούδη- Γαβαλά (2004), Πόλη Χίου (1830-1940) Πολεοδομική εξέλιξη από τον τε-
λευταίο αιώνα της οθωμανικής κατοχής στο ελληνικό κράτος, Επιμέλεια κειμένων και έκδοσης
Δώρα Μονιούδη- Γαβαλά, Αθήνα.
• Κωνσταντίνος Γκάρτσος – Κέντρο αρχιτεκτονικής και πολεοδομίας, Χίος Βροντάδος Γε-
νικό Πολεοδομικό Σχέδιο, Υ.Χ.Ο.Π., Ε.Π.Α 82-84, Αθήνα
• Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Χίου.
• Χίος, Εφημερίδα Πολίτης, διατίθεται http://www.politis-chios.gr
• Εφημερίδα Αλήθεια, διατίθεται http://www.alithia.gr
• ΦΕΚ 75 Δ/3.2.1988, έγκριση γενικού πολεοδομικού σχεδίου Χίου
• ΠΔ 2/13.3.81/ΦΕΚ 181 Δ
• Ν2508/11/13.6.1997/ΦΕΚ 124 Α, διατάξεις νέου οικιστικού Νόμου.
• http//:www.maps.google.com
• map web server, http://www.cgis.gr
ΕΜΠ • ΔΠΜΣ • Πολεοδομία Χωροταξία • Προσεγγίσεις του σχεδιασμού στην Ελλάδα • 2008/09 225