‫استخدام نظم المعلومات الجغرافية في مراجعة االشتراطات التخطيطية والبنائية بالمناطق السكنية‬

‫نموذج تطبيقي للمخططات االستراتيجية والتفصيلية للمدن المصرية‬

‫إعداد‬
‫الدكتور‪ /‬وائل محمد يوسف السيد‬

‫أستاذ مشارك – قسم التخطٌط العمرانً – كلٌة الهندسة – جامعة األزهر‬

‫الرقم البرٌدي ‪ –11371‬القاهرة – جمهورٌة مصر العربٌة‬

‫البرٌد اإللكترونً‪dr_wael_yousef@yahoo.com :‬‬

‫تلٌفون‪0020121061946 :‬‬
‫فاكس‪0020225196858 :‬‬

‫ملخص الورقة‬
‫ٌناقش هذا البحث استخدام نظم المعلومات الجغرافٌة فً مراجعة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة بالمناطق‬
‫السكنٌة‪ ،‬حٌث ٌتناول إعداد المخططات االستراتٌجٌة والتفصٌلٌة للمدن المصرٌة فً إطار قانون البناء المصري‬
‫(القانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ )2008‬والالئحة التنفٌذٌة له‪ ،‬الذي نص على أن المخطط االستراتٌجً ٌبٌن األهداف‬
‫والسٌاسات وخطط التنمٌة االقتصادٌة واالجتماعٌة والبٌئة العمرانٌة الالزمة لتحقٌق التنمٌة المستدامة‪ ،‬وأن المخطط‬
‫التفصٌلً هو المخطط التنفٌذي لالشتراطات البنائٌة والتخطٌطٌة والبرامج التنفٌذٌة لمناطق استعماالت األراضً‬
‫والبنٌة األساسٌة بالمخطط االستراتٌجً‪ ،‬وبالتالً فإن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة هً مفتاح تحقٌق التنمٌة‬
‫المستدامة من خالل كونها التطبٌق الفعلً المحقق لألهداف التنموٌة للمخطط االستراتٌجً‪ ،‬فإن لم تكن االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة التً ٌتم وضعها فً المخططات التفصٌلٌة اشتراطات مناسبة لتحقٌق األهداف التنموٌة للمخطط‬
‫االستراتٌجً فإن تلك األهداف لن تتحقق‪ ،‬فكٌف نضمن أن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة الموضوعة للمنطقة‬
‫السكنٌة‪/‬المدٌنة هً اشتراطات مناسبة ومحققة لألهداف التنموٌة المنشودة فً المخطط االستراتٌجً المعتمد لها؟‬
‫ٌضع البحث نموذجا بواسطة نظم المعلومات الجغرافٌة لمراجعة تلك االشتراطات بمخططات المناطق السكنٌة‬
‫بالمدن‪ ،‬فٌتناول عنصر من أهم العناصر المحققة لألهداف التنموٌة بالمدٌنة والتً ٌحددها المخطط االستراتٌجً العام‬
‫أال وهً الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمدٌنة‪ ،‬والتً تتحقق من خالل االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة من استعماالت‬
‫األراضً ونسب إشغال األراضً وارتفاعات المبانً المسموح بها وغٌرها‪ ،‬حٌث ٌقٌس النموذج مدى تحقٌق تلك‬
‫االشتراطات للكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة‪ ،‬فضال عن استخدام النموذج فً اقتراح تعدٌالت باالشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة لتحقٌق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة فً حال إظهار النموذج عدم مطابقة الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة المتوقعة بالمنطقة السكنٌة‪/‬المدٌنة لما هو مستهدف‪.‬‬

‫الكلمات الدالة‪:‬‬
‫العام ‪ ،‬المخطط التفصٌلً‪ ،‬نظم المعلومات‬ ‫قانون البناء‪ ،‬مصر‪ ،‬التنمٌة المستدامة‪ ،‬المخطط االستراتٌجً‬
‫الجغرافٌة‪ ،‬االشتراطات التخطٌطٌة‪ ،‬االشتراطات البنائٌة‪ ،‬المناطق السكنٌة‪ ،‬الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‪.‬‬

‫‪1‬‬
 ‫أ‪ .‬المقدمة‪:‬‬
‫التنمٌة العمرانٌة المستدامة هً إدارة عملٌة التنمٌة العمرانٌة باالستغالل األمثل للموارد الطبٌعٌة المتاحة لتلبٌة‬
‫احتٌاجات الجٌل الحاضر دون التأثٌر على فرص األجٌال القادمة‪ ،‬وطبقا للتشرٌعات العمرانٌة الحالٌة بمصر‪ ،‬فإن‬
‫المخطط االستراتٌجً ٌبٌن األهداف والسٌاسات وخطط التنمٌة االقتصادٌة واالجتماعٌة والبٌئة العمرانٌة الالزمة‬
‫لتحقٌق التنمٌة المستدامة‪ ،‬أما المخطط التفصٌلً فهو المخطط التنفٌذي لالشتراطات البنائٌة والتخطٌطٌة والبرامج‬
‫التنفٌذٌة لمناطق استعماالت األراضً والبنٌة األساسٌة بالمخطط االستراتٌجً العام المعتمد للمدٌنة أو القرٌة [‪.]1‬‬
‫كما نصت المادة السابعة عشر من القانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬بإصدار قانون البناء على أن االشتراطات الواردة‬
‫بالمخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة للمدن والقرى تعتبر شروطا ً بنائٌة ٌجب االلتزام بها ضمن االشتراطات‬
‫المقررة قانونا ً فً شأن تنظٌم أعمال البناء‪ ،‬وأنه على الوحدات المحلٌة مراقبة تطبٌق االشتراطات الواردة بجمٌع‬
‫المخططات‪ ،‬واتخاذ جمٌع القرارات واإلجراءات التً تكفل وضعها موضع التنفٌذ‪ ،‬ووقف تنفٌذ كافة األعمال‬
‫المخالفة لها‪.‬‬

‫وبوصف االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة هً االشتراطات الواردة بالمخطط التفصٌلً وفقا ً للمخطط‬
‫االستراتٌجً العام [‪ ،]2‬بالتالً فإن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة هً مفتاح تحقٌق التنمٌة المستدامة من خالل‬
‫كونها التطبٌق الفعلً الذي ٌتم على أرض الواقع فً كافة مناطق المدٌنة أو القرٌة لكافة األراضً والمبانً بها طبقا‬
‫للقانون بهدف تحقٌق األهداف التنموٌة للمخطط االستراتٌجً العام‪ ،‬فإن لم تكن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة التً‬
‫ٌتم وضعها فً المخططات االستراتٌجٌة والتفصٌلٌة للمدن والقرى اشتراطات سلٌمة ومناسبة لتحقٌق األهداف‬
‫التنموٌة للمخطط االستراتٌجً فإن تلك األهداف لن تتحقق‪ ،‬فكٌف نضمن أن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‬
‫الموضوعة للمدٌنة أو للقرٌة هً اشتراطات سلٌمة ومناسبة ومحققة لألهداف التنموٌة المنشودة فً المخطط‬
‫االستراتٌجً المعتمد لها؟‬

‫)‪،(GIS‬‬ ‫ٌتم إعداد المخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة فً مصر باستخدام نظم المعلومات الجغرافٌة‬
‫والتً تتسم بالربط بٌن البٌانات المختلفة والعناصر المكانٌة مما ٌمكن من إجراء ربط بٌن مختلف العناصر‬
‫بالمخططات من أجل تدقٌق المعلومات وتوفٌر مختلف التحلٌالت بطرق ووسائل إظهار متعددة‪ ،‬حٌث ٌمكن االستفادة‬
‫من نظم المعلومات الجغرافٌة فً مراجعة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة الموضوعة للمناطق السكنٌة بالمدٌنة‪،‬‬
‫بوضع نموذج لمنظومة تفصٌلٌة من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة لمراجعة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة من‬
‫خالل تحدٌد العالقات الرٌاضٌة المختلفة بٌن مختلف االشتراطات التً ٌتم تحدٌدها وبٌن النتائج المرجوة منها‪ ،‬ثم‬
‫تطبٌق هذه المنظومة على منطقة سكنٌة‪/‬مدٌنة واستخراج نتائجها والمقارنة بٌنها وبٌن مثٌلتها المستهدفة فً‬
‫المخططات لبٌان مدى دقة االشتراطات الموضوعة وسالمتها ومناسبتها لتحقٌق األهداف التنموٌة المنشودة فً‬
‫المخطط االستراتٌجً العام لها‪.‬‬

‫ب‪ .‬األهداف‪:‬‬
‫ٌهدف البحث إلٌجاد أداة ٌمكن بواسطتها التأكد بصورة فاعلة ودقٌقة من مدى تحقٌق االشتراطات التخطٌطٌة‬
‫والبنائٌة بالمخططات التفصٌلٌة لألهداف التنموٌة المختلفة للمخططات االستراتٌجٌة المعتمدة للمدن المصرٌة‪ ،‬وذلك‬
‫من خالل االستفادة من نظم المعلومات الجغرافٌة )‪ ،(GIS‬وكذلك إمكانٌة استخدام هذه األداة لتعدٌل االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة إن لم تكن مناسبة‪ ،‬فضال عن إمكانٌة تطوٌر تلك األداة لمراجعة تنفٌذ وتحدٌث المخططات‪.‬‬

‫ج‪ .‬المنهجية‪:‬‬
‫ٌتبع البحث فً الجزء األول المنهج االستداللً أو التحلٌلً لتحدٌد مفهوم النقاط محل البحث بصورة دقٌقة من‬
‫خالل التشرٌعات والقوانٌن المصرٌة‪ ،‬ثم ٌتبع فً الجزء الثانً المنهج التجرٌبً الذي ٌتم فٌه وضع نموذج مقترح‬
‫لمنظومة تفصٌلٌة من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة تضع فً اعتبارها مخرجات الجزء األول من البحث‪،‬‬
‫وٌستكمل فً الجزء الثالث من البحث بتطبٌق هذه المنظومة والحصول على نتائج هذا التطبٌق وتفسٌر تلك النتائج‪.‬‬

‫د‪ .‬البيانات والمواد‪:‬‬

‫اعتمد البحث على عدد من البٌانات والمواد الرسمٌة واألكادٌمٌة المتنوعة كما ٌلً‪:‬‬
‫‪ ‬التشرٌعات المصرٌة لقانون البناء والالئحة التنفٌذٌة له‪ ،‬والبٌانات المتاحة من الهٌئة العامة للتخطٌط‬
‫العمرانً عن المخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة للمدن فً مصر‪ ،‬والبٌانات المتاحة عن المخطط‬
‫االستراتٌجً العام والتفصٌلً المعتمد لمدٌنة الزقازٌق – محافظة الشرقٌة – جمهورٌة مصر العربٌة‪.‬‬
‫‪ ‬عدد من األبحاث األكادٌمٌة ذات الصلة بموضوع البحث فٌما ٌتعلق بالتشرٌعات العمرانٌة واالشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة ونظم المعلومات الجغرافٌة‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫ه‪ .‬المناقشة‪:‬‬
‫الجزء األول‪ :‬دور االشتراطات التخطيطية والبنائية في تحقيق األهداف التخطيطية للمناطق السكنية‪:‬‬
‫ٌهدف هذا الجزء لتحدٌد دور االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة فً تحقٌق األهداف التخطٌطٌة للمناطق السكنٌة‬
‫فً مصر‪ ،‬ودراسة العالقات بٌن تلك االشتراطات فً المخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة للمدن من خالل‬
‫التشرٌعات والقوانٌن المصرٌة‪ ،‬تمهٌدا الختٌار أهم مكونات هذه االشتراطات لوضع نموذج لمراجعتها من خالل نظم‬
‫المعلومات الجغرافٌة فً األجزاء التالٌة من البحث‪.‬‬

‫المخطط االستراتيجي العام للمدينة‪:‬‬

‫قامت الهٌئة العامة للتخطٌط العمرانً بالبدء فً إعداد مخططات استراتٌجٌة عامة جدٌدة لكافة المدن المصرٌة‬
‫(‪ 227‬مدٌنة) منذ عام ‪ ،2007‬وقد انتهى بعضها وتم اعتماده وال ٌزال العمل فً المخططات العامة لباقً المدن‬
‫مستمرا حتى تارٌخ إعداد هذا البحث‪ ،‬هذا وقد سبقها إعداد مخططات استراتٌجٌة عامة لكافة القرى المصرٌة‬
‫(‪ 4409‬قرٌة) منذ عام ‪ 2004‬وحتى عام ‪ .]3 [ 2009‬حٌث ٌحدد المخطط االستراتٌجى إطار التنمٌة العمرانٌة‬
‫للنمو المستقبلى للمدٌنة فى شكل خرٌطة رسمٌة معتمدة‪ ،‬كما ٌتعامل مع القضاٌا االستراتٌجٌة التى تمس تنمٌة المدٌنة‬
‫وتعد شروطا مسبقة لنجاح تنفٌذ هذا المخطط‪ ،‬كما ٌعرض المبادىء واألسس التى ستعتمد علٌها أجهزة إدارة المدٌنة‬
‫فى اتخاذ القرارات الخاصة بالتنمٌة العمرانٌة بها‪.‬‬

‫تنص المادة الثالثة عشر من الالئحة التنفٌذٌة لقانون البناء على أن المخطط االستراتٌجً العام ٌحدد‬
‫االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة التً تحدد أهم السمات العمرانٌة للمناطق ومنها على األخص توضٌح الكثافات‬
‫السكانٌة اإلجمالٌة للمدٌنة أو القرٌة‪ ،‬وتحدٌد الكثافة البنائٌة وعالقتها بالكثافة السكانٌة واالرتفاعات وغٌر ذلك من‬
‫االشتراطات البنائٌة التً ٌرى القائم على أعمال التخطٌط ضرورة ارتباطها باالشتراطات التخطٌطٌة للمدٌنة أو‬
‫القرٌة‪ ،‬وعلى ذلك فإن من أهم ما تتضمنه المخططات االستراتٌجٌة العامة من مخرجات هو الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة التً ترتبط بالعدٌد من العناصر التخطٌطٌة األخرى‪.‬‬

‫المخطط التفصيلي للمدينة‪:‬‬

‫قامت الهٌئة العامة للتخطٌط العمرانً بالبدء فً إعداد المخططات التفصٌلٌة للمدن التً تم اعتماد المخططات‬
‫االستراتٌجٌة العامة لها‪ ،‬وقد انتهى بعضها وتم اعتماده وال ٌزال العمل فً المخططات التفصٌلٌة لباقً المدن التً تم‬
‫اعتماد مخططاتها االستراتٌجٌة العامة مستمرا حتى تارٌخ إعداد هذا البحث‪ ،‬حٌث تم إعداد هذه المخططات‬
‫التفصٌلٌة للمشروعات ذات األولوٌة التً تم اعتمادها فً المخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة‪ ،‬ومن أهمها مناطق‬
‫االمتداد العمرانً للمدٌنة حتى سنة الهدف [‪.]4‬‬

‫تنص المادة السادسة والعشرون من الالئحة التنفٌذٌة لقانون البناء على أنه عند إعداد مشروع المخطط‬
‫التفصٌلً للمنطقة ٌتم تحدٌد الكثافة البنائٌة بمراعاة الظروف المحلٌة لكل مدٌنة أو قرٌة ووفقا ً إلجمالً عدد الوحدات‬
‫السكنٌة والخدمٌة المطلوبة لسنة الهدف واالستعماالت المسموح بها والمرافق والطرق وذلك بما ٌتوافق مع المخطط‬
‫االستراتٌجً العام للمدٌنة أو القرٌة‪ .‬وتوصف كل منطقة واردة بالمخطط التفصٌلً بحٌث توضح حدودها‬
‫واالستعماالت المسموحة فٌها وإشغاالت المبانً حسب االشتراطات المقررة لكل منطقة‪ .‬وتحدد لكل منطقة من‬
‫مناطق المخطط التفصٌلً الئحة اشتراطات بنائٌة تحدد الشروط الخاصة للمنطقة علً أن تكون متوافقة مع‬
‫االشتراطات العامة ألنواع المناطق الواردة بالمخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة والقرٌة وعلى األخص بالنسبة لما‬
‫ٌأتً [‪:]5‬‬

‫‪ -1‬اشتراطات مساحة قطع األراضً وطول واجهة قطعة األرض‪.‬‬

‫‪ -2‬نسبة اإلشغال فً قطع األراضً‪.‬‬
‫‪ -3‬الكثافة البنائٌة [‪.]6‬‬
‫‪ -4‬عرض الطرق وٌتحدد أقل عرض طرٌق تقع علٌه قطعة األرض فً المدن بالنسبة للطرق داخل الكتلة العمرانٌة‬
‫القائمة ‪ 6‬أمتار للطرق التً لٌست لها خطوط تنظٌم معتمدة و ‪ 10‬أمتار لالمتداد العمرانً بالمدن‪ ،‬و ‪ 4‬أمتار‬
‫للطرق الداخلٌة و ‪ 6‬أمتار للطرق الرئٌسٌة و ‪ 8‬أمتار لطرٌق داٌر الناحٌة فً الطرق الواقعة داخل الكتلة‬
‫العمرانٌة القائمة و ‪ 6‬أمتار لالمتداد العمرانً بالقرى‪ ،‬وفى حالة البناء أو إعادة البناء إذا قل عرض الطرٌق‬
‫القائم عن الحد المسموح به‪ٌ ،‬تعٌن االرتداد بنصف الفرق من جانبى الطرٌق حتى ٌستكمل عرض الشارع‪.‬‬
‫‪ -5‬االرتفاعات‪ :‬وتحدد ارتفاعات المبانً طبقا لالشتراطات المعتمدة من المجلس األعلً للتخطٌط والتنمٌة العمرانٌة‬
‫والواردة بالمخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة أو القرٌة وٌجوز تحدٌد ارتفاعات مختلفة داخل المنطقة الواحدة‬
‫وذلك وفقا ً لما ٌرد بمخرجات المخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة أو القرٌة‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫استخدام نظم المعلومات الجغرافية في إعداد المخططات االستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن المصرية‪:‬‬
‫حرصت الهٌئة العامة للتخطٌط العمرانً أن ٌكون إعداد المخططات االستراتٌجٌة العامة للمدن المصرٌة‬
‫باستخدام نظم المعلومات الجغرافٌة حتى ٌمكن االستفادة من اإلمكانٌات الكبٌرة لنظم المعلومات الجغرافٌة فً إعداد‬
‫هذه المخططات بدقة وسرعة [ ‪ ،]7‬وكذلك حتى ٌمكن االستفادة من البٌانات الخاصة بتلك المخططات فً إعداد‬
‫مخططات إقلٌمٌة بمختلف المستوٌات‪ ،‬كما ٌتم االستفادة منها فً تحدٌث المخططات كل خمس سنوات على األكثر‬
‫طبقا للقانون‪ ،‬حٌث ٌتم الحصول على صور فضائٌة دقٌقة وحدٌثة للمدٌنة وٌتم عمل رفع عمرانً للمدٌنة ٌشمل‪:‬‬
‫‪ ‬استعماالت األراضى‪.‬‬
‫‪ ‬استعماالت المبانى وتوزٌع الخدمات‪/‬توزٌع المؤسسات واألنشطة االقتصادٌة طبقا للنوع ومواد‬
‫اإلنشاء‪.‬‬
‫‪ ‬االرتفاعات وتقسٌم المناطق طبقا للكثافات السكانٌة‪.‬‬
‫‪ ‬ملكٌات األراضى الفضاء المتاحة للتنمٌة سواء االمتداد أو بالمناطق داخل المدٌنة‪.‬‬
‫‪ ‬تحدٌد الجٌوب الحضرٌة غٌر المخططة (العشوائٌة) والمتدهورة‪ ،‬التً بها نقص بالمرافق أو‬
‫الخدمات‪.‬‬

‫ٌلً ذلك تجهٌز قاعدة البٌانات الجغرافٌة للمدٌنة‪ ،‬ثم إعداد الخرائط التحلٌلٌة‪ ،‬تمهٌدا إلعداد مخطط استعماالت‬
‫االراضى والحٌز العمرانى الجدٌد للمدٌنة واالشتراطات البنائٌة لها‪ ،‬وأخٌرا اعتماد المخطط االستراتٌجً العام‬
‫للمدٌنة من الجهات المختصة طبقا للقانون‪.‬‬

‫ٌبدأ بعد ذلك إعداد المخططات التفصٌلٌة للمناطق ذات األولوٌة التً حددها المخطط االستراتٌجً العام‪ ،‬حٌث‬
‫ٌتم إدخال كافة المخططات التفصٌلٌة والخرائط الخاصة بها فً قاعدة المعلومات الجغرافٌة التً تم بناءها خالل‬
‫مرحلة إعداد المخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة‪.‬‬

‫من بٌن الخرائط التً ٌتم إعدادها فً المخطط التفصٌلً خرٌطة االشتراطات البنائٌة للمدٌنة التً تتضمن فقط‬
‫خطوط التنظٌم‪ ،‬حٌث ال تتضمن قاعدة البٌانات الجغرافٌة للمدٌنة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة للمدٌنة سواء‬
‫قاعدة البٌانات الخاصة بالمخطط االستراتٌجً العام أو المخطط التفصٌلً للمدٌنة (فٌما عدا حدود المناطق المختلفة‬
‫بالمدٌنة والتً لكل منها اشتراطات محددة‪ ،‬وخطوط التنظٌم؛ وخط التنظٌم‪ :‬هو الخط المعتمد الذي ٌوضع لتعٌٌن حد‬
‫الطرٌق وٌفصل بٌن األمالك الخاصة وبٌن المنافع العامة)‪ ،‬سوى كونها اشتراطات مكتوبة‪ ،‬ولٌست ضمن قاعدة‬
‫البٌانات الجغرافٌة للمدٌنة‪.‬‬

‫بالتالً فوفقا للمتبع حالٌا‪ ،‬ال ٌمكن عمل تحلٌالت عن االشتراطات التخطٌطٌة البنائٌة بالمدٌنة ألنها غٌر‬
‫موجودة من األساس فً قاعدة البٌانات‪ ،‬وبالتالً فال ٌمكن التأكد من مدى مطابقة هذه االشتراطات التخطٌطٌة‬
‫والبنائٌة لألهداف المنشودة فً المخطط االستراتٌجً العام‪ ،‬مثل الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة التً أكد القانون على‬
‫أهمٌة تضمٌنها فً المخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة‪.‬‬

‫ونظرا لعدم وجود بٌانات خاصة باالشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة للمدن فً قواعد البٌانات الجغرافٌة للمدن‬
‫كما سبق الذكر‪ ،‬فسوف ٌتم االكتفاء فً هذا البحث بوضع نموذج مقترح لقٌاس إحدى النقاط الهامة ‪ -‬وربما أهمها‬
‫وأشملها ‪ -‬فً المخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة‪ ،‬وهً الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‪ ،‬لمقارنتها بما هو مستهدف فً‬
‫المخطط االستراتٌجً العام المعتمد للمدٌنة ‪ ،‬من خالل وضع تلك االشتراطات المحددة بالمخطط فً قاعدة البٌانات‬
‫الجغرافٌة وتطبٌق النموذج المقترح علٌها‪.‬‬

‫وتعرف الالئحة التنفٌذٌة لقانون البناء الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة للمدٌنة أو القرٌة بأنها‪ :‬هً إجمالً عدد السكان‬
‫منسوبا ً إلى مساحة الكتلة العمرانٌة للمدٌنة أو القرٌة بعد خصم مساحات الجبانات واألراضً الزراعٌة والصحراوٌة‬
‫والمسطحات المائٌة ومساحات األراضً ذات الصفة اإلقلٌمٌة والقومٌة‪.‬‬

‫وبالتالً فإن النموذج المطلوب لقٌاس الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة ٌتطلب تحدٌد عدد السكان المتوقع بالمنطقة‬
‫السكنٌة‪/‬المدٌنة تمهٌداً لحساب الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‪ ،‬وذلك من خالل تطبٌق االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‬
‫المحددة بالمخطط االستراتٌجً العام والتفصٌلً للمنطقة السكنٌة‪/‬المدٌنة للوصول إلى عدد الوحدات السكنٌة المتوقع‬
‫بالمنطقة السكنٌة‪/‬المدٌنة طبقا لتلك االشتراطات‪ ،‬ومن ثم الوصول لعدد السكان المتوقع بالمنطقة السكنٌة‪/‬المدٌنة‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الجزء الثاني‪ :‬النموذج المقترح الستخدام نظم المعلومات الجغرافية في مراجعة االشتراطات التخطيطية والبنائية‬
‫بالمناطق السكنية‪:‬‬
‫أسس وضع النموذج‪:‬‬
‫‪ ‬هدف هذا النموذج هو قٌاس الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بأحد المناطق السكنٌة بالمخطط التفصٌلً فً إحدى‬
‫المدن من خالل تطبٌق االشتراطات التخططٌة والبنائٌة باستخدام نظم المعلومات الجغرافٌة‪ ،‬ومقارنته‬
‫بالكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة فً المخطط االستراتٌجً العام المعتمد لها‪ ،‬بهدف المراجعة المتكاملة‬
‫لتلك االشتراطات والتأكد من أن تطبٌقها الفعلً فٌما بعد سٌؤدي لتحقٌق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة‬
‫بها‪.‬‬
‫‪ٌ ‬قوم هذا النموذج على إجراء عدد من الخطوات المتتابعة على قطع األراضً المخصصة لالستعمال‬
‫السكنً بكافة نوعٌاته بالمنطقة محل الدراسة (سكنً فقط‪ ،‬سكنً تجاري‪ ،‬سكنً مختلط‪....،‬إلخ)‪ ،‬وذلك‬
‫بتطبٌق كافة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة (للمدٌنة ككل)‪ ،‬وكذلك االشتراطات التخطٌطٌة‬
‫والبنائٌة الخاصة (للمنطقة محل الدراسة فقط) على جمٌع قطع األراضً المخصصة لالستعمال السكنً‬
‫بها‪ ،‬والوصول إلى إجمالً عدد الوحدات السكنٌة المتاح إقامتها بهذه المنطقة طبقا لتلك االشتراطات‪ ،‬ثم‬
‫تحدٌد عدد السكان المتوقع بهذه الوحدات السكنٌة‪ ،‬وأخٌرا قسمته على مساحة المنطقة (بعد خصم مساحات‬
‫الجبانات واألراضً الزراعٌة والصحراوٌة والمسطحات المائٌة ومساحات األراضً ذات الصفة اإلقلٌمٌة‬
‫والقومٌة إن وجدت‪ ،‬من تلك المساحة) للوصول للكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المتوقعة بالمنطقة محل الدراسة‪،‬‬
‫ثم المقارنة بٌن النتٌجة التً تم الوصول إلٌها ومثٌلتها المستهدفة فً المخطط االستراتٌجً المعتمد لتلك‬
‫المنطقة‪.‬‬
‫‪ ‬تم وضع هذا النموذج على أساس إمكانٌة تحدٌد ارتفاع المبنى السكنً فً االشتراطات كنسبة من ارتفاع‬
‫الشارع المطل علٌه (مثال ‪ 1.5‬أو ‪ 1.25‬مرة عرض الشارع بحد أقصى عدد محدد من األمتار أو‬
‫األدوار)‪ ،‬وذلك عمال بما هو متعارف علٌه فً االشتراطات البنائٌة بالمدن المصرٌة [‪.]8‬‬
‫‪ ‬تم وضع هذا النموذج بناء على االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة المتعارف على استخدامها حالٌا فً مصر‬
‫بصفة عامة‪ ،‬وٌمكن التعدٌل فً هذا النموذج باإلضافة إلٌه أو الحذف منه طبقا لنوعٌة االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة المحددة بالمخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة‪ ،‬للوصول إلى النتائج المطلوبة‪.‬‬

‫الخطوة األولى‪ :‬تحدٌد عدد الوحدات السكنٌة بكل قطعة أرض سكنٌة‪ ،‬وتتضح فً جدول رقم (‪ )1‬كما ٌلً‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )1‬تحدٌد عدد الوحدات السكنٌة بكل قطعة أرض سكنٌة‬
‫‪I‬‬ ‫‪H‬‬ ‫‪G‬‬ ‫‪F‬‬ ‫‪E‬‬ ‫‪D‬‬ ‫‪C‬‬ ‫‪B‬‬ ‫‪A‬‬
‫عدد‬ ‫متوسط‬ ‫المساحة‬
‫عدد‬ ‫عرض‬ ‫عدد‬ ‫نسبة‬
‫األدوار‬ ‫مساحة‬ ‫المتاح‬ ‫مساحة‬
‫الوحدات‬ ‫الشارع‬ ‫الوحدات‬ ‫إشغال‬ ‫رقم‬
‫السكنٌة‬ ‫الوحدة‬ ‫البناء‬ ‫القطعة‬
‫السكنٌة‬ ‫المطلة‬ ‫السكنٌة بكل‬ ‫األرض‬ ‫القطعة‬
‫المسموح‬ ‫السكنٌة‬ ‫علٌها‬ ‫(م‪)2‬‬
‫بالقطعة‬ ‫علٌه (م)‬ ‫دور‬ ‫‪%‬‬
‫بها‬ ‫(م‪)2‬‬ ‫(م‪)2‬‬

‫البٌانات الخاصة بكل قطعة أرض سكنٌة بالمنطقة طبقا للمحدد بالمخطط واالشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‬

‫وٌتم الحصول على المعلومات الخاصة بالجدول رقم (‪ )1‬كما ٌلً‪:‬‬

‫‪ ‬رقم القطعة‪ :‬هو الرقم المسلسل الخاص بالقطعة بقاعدة البٌانات الجغرافٌة‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (A‬‬
‫‪ ‬مساحة القطعة (م ‪ :)2‬هً إجمالً مساحة قطعة األرض السكنٌة (مستخرجا من المعلومات الهندسٌة لقطعة‬
‫األرض بقاعدة البٌانات الجغرافٌة)‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (B‬‬
‫‪ ‬نسبة إشغال األرض‪ :‬هً النسبة المئوٌة لمساحة مبانً الطابق األرضً من مساحة األرض (أقل من أو‬
‫وتعطى‬ ‫ٌساوي ‪ ،)1.00‬وٌتم الحصول علٌها من االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة أو الخاصة‪،‬‬
‫الرمز )‪. (C‬‬
‫‪ ‬المساحة المتاح البناء علٌها (م ‪ :)2‬هً حاصل ضرب مساحة القطعة )‪ (B‬فً نسبة إشغال األرض )‪،(C‬‬
‫وتعطى الرمز )‪. (D‬‬
‫‪ ‬متوسط مساحة الوحدة السكنٌة (م ‪ :)2‬هً متوسط مساحة الوحدة السكنٌة طبقا لنوعٌة اإلسكان المتوقعة‬
‫‪ ،‬وتعطى‬ ‫بالمنطقة‪ ،‬وٌتم تحدٌدها مسبقا من البٌانات المتاحة بالمخطط االستراتٌجً العام والتفصٌلً‬
‫الرمز )‪.(E‬‬

‫‪5‬‬
 ‫)‪ (D‬على متوسط مساحة‬ ‫عدد الوحدات السكنٌة بكل دور‪ :‬هً ناتج قسمة‪ ،‬المساحة المتاح البناء علٌها‬ ‫‪‬‬
‫الوحدة السكنٌة )‪ ،(E‬مع إزالة الكسور للوصول لعدد صحٌح من الوحدات السكنٌة‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (F‬‬
‫عرض الشارع المطلة علٌه‪ :‬هو عرض الشارع التً تطل علٌه قطعة األرض السكنٌة‪ ،‬وٌتم الحصول علٌه‬ ‫‪‬‬
‫من قاعدة البٌانات الجغرافٌة‪ ،‬مع مالحظة أنه إذا كانت القطعة تطل على أكثر من شارع ٌتم أخذ الشارع‬
‫األكبر عرضا‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (G‬‬
‫عدد األدوار السكنٌة المسموح بها ‪ :‬هو أقصى عدد لألدوار السكنٌة المسموح بها على قطعة األرض‪ ،‬وإما‬ ‫‪‬‬
‫أن ٌتم الحصول علٌها من االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة أو الخاصة مباشرة إذا كان مذكورا كرقم‬
‫محدد ( ‪ 1‬أو ‪ 2‬أو ‪ ...3‬إلخ)‪ ،‬وإذا كان مذكورا كنسبة من عرض الشارع المطلة علٌه القطعة (مثال ‪1.5‬‬
‫أو ‪ 1.25‬مرة عرض الشارع بحد أقصى عدد محدد من األمتار أو األدوار)‪ ،‬فٌتم الحصول علٌه بضرب‬
‫النسبة المحددة فً عرض الشارع )‪ ،(G‬وقسمة الناتج على متوسط ارتفاع الدور مع إزالة الكسور‬
‫للوصول لعدد صحٌح من األدوار ‪ ،‬أو الحد األقصى من األدوار – إن وجد – أٌهما أقل‪ ،‬مع مالحظة طرح‬
‫عدد األدوار المسموح بها الستعماالت أخرى على قطعة األرض بخالف االستعمال السكنً (مثل التجاري‪،‬‬
‫اإلداري‪....،‬إلخ) إن وجدت‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (H‬‬
‫عدد الوحدات السكنٌة بالقطعة‪ :‬هو حاصل ضرب عدد الوحدات السكنٌة بكل دور )‪ (F‬فً عدد األدوار‬ ‫‪‬‬
‫السكنٌة المسموح بها )‪ ،(H‬وتعطى الرمز )‪.(I‬‬

‫الخطوة الثانٌة‪ :‬تحدٌد عدد السكان المتوقع بكل قطعة أرض سكنٌة‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )2‬تحدٌد عدد السكان المتوقع بكل قطعة أرض سكنٌة‬
‫‪K‬‬ ‫‪J‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪A‬‬
‫عدد السكان المتوقع‬ ‫عدد الوحدات السكنٌة‬ ‫رقم‬
‫متوسط عدد السكان المتوقع بالوحدة السكنٌة‬
‫بالقطعة‬ ‫بالقطعة‬ ‫القطعة‬

‫‪∑K‬‬ ‫إجمالً عدد السكان المتوقع بالمنطقة‬

‫البٌانات الخاصة بكل قطعة أرض سكنٌة بالمنطقة طبقا للمحدد بالمخطط واالشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‬

‫وٌتم الحصول على المعلومات الخاصة بالجدول رقم (‪ )2‬كما ٌلً‪:‬‬

‫‪ ‬رقم القطعة‪ :‬هو الرقم المسلسل الخاص بالقطعة بقاعدة البٌانات الجغرافٌة‪ ،‬ومعطى الرمز )‪. (A‬‬
‫‪ ‬عدد الوحدات السكنٌة بالقطعة‪ :‬هو الناتج السابق الحصول علٌه بجدول رقم (‪ ،)1‬ومعطى الرمز )‪. (I‬‬
‫‪ ‬متوسط عدد السكان المتوقع بالوحدة السكنٌة‪ :‬هو متوسط عدد أفراد األسرة المتوقع طبقا لنوعٌة اإلسكان‬
‫‪،‬‬ ‫المتوقعة بالمنطقة‪ ،‬وٌتم تحدٌدها مسبقا من البٌانات المتاحة بالمخطط االستراتٌجً العام والتفصٌلً‬
‫وتعطى الرمز )‪. (J‬‬
‫‪ ‬عدد السكان المتوقع بالقطعة‪ :‬هو ناتج ضرب عدد الوحدات السكنٌة بالقطعة )‪ (I‬فً عدد السكان المتوقع‬
‫بالوحدة السكنٌة )‪ ،(J‬مع مالحظة جبر الكسور‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (K‬‬
‫‪ ‬إجمالً عدد السكان المتوقع بالمنطقة‪ :‬هو ناتج جمع نتٌجة عدد السكان المتوقع بكل قطعة سكنٌة )‪، (K‬‬
‫لكافة القطع السكنٌة بالمنطقة محل الدراسة‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (∑ K‬‬

‫الخطوة الثالثة‪ :‬تحدٌد الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )3‬تحدٌد الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة‬

‫‪O‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪M‬‬ ‫‪L‬‬ ‫‪∑K‬‬
‫الكثافة السكانٌة‬ ‫إجمالً مساحة المنطقة‬ ‫إجمالً مساحة‬ ‫إجمالً عدد السكان إجمالً مساحة‬
‫اإلجمالٌة بالمنطقة‬ ‫دون االستعماالت‬ ‫االستعماالت اإلقلٌمٌة‬ ‫المنطقة‬ ‫المتوقع بالمنطقة‬
‫(فرد‪/‬فدان)‬ ‫اإلقلٌمٌة (بالفدان)‬ ‫بالمنطقة (بالفدان)‬ ‫(بالفدان)‬ ‫(بالفرد)‬
‫البٌانات الخاصة بالمنطقة محل الدراسة طبقا للمحدد بالمخطط‬

‫وٌتم الحصول على المعلومات الخاصة بالجدول رقم (‪ )3‬كما ٌلً‪:‬‬

‫‪6‬‬
‫إجمالً عدد السكان المتوقع بالمنطقة (بالفرد)‪ :‬هو الناتج السابق الحصول علٌه بجدول رقم ( ‪ ،)2‬ومعطى‬ ‫‪‬‬
‫الرمز )‪. (∑ K‬‬
‫إجمالً مساحة المنطقة (بالفدان)‪ :‬هو إجمالً مساحة المنطقة محل الدراسة (مستخرجا من المعلومات‬ ‫‪‬‬
‫الهندسٌة بقاعدة البٌانات الجغرافٌة) بالمتر المربع‪ ،‬مقسوما على (‪ )4200.83‬لٌكون الناتج بالفدان‪. (L) ،‬‬
‫إجمالً مساحة االستعماالت اإلقلٌمٌة بالمنطقة (بالفدان)‪ :‬هو مجموع مساحات الجبانات واألراضً‬ ‫‪‬‬
‫الزراعٌة والصحراوٌة والمسطحات المائٌة ومساحات األراضً ذات الصفة اإلقلٌمٌة والقومٌة ‪ -‬إن وجدت‬
‫– بالمنطقة (مستخرجا من المعلومات الهندسٌة بقاعدة البٌانات الجغرافٌة) بالمتر المربع‪ ،‬مقسوما على‬
‫(‪ )4200.83‬لٌكون الناتج بالفدان‪ ،‬وتعطى الرمز )‪.(M‬‬
‫إجمالً مساحة المنطقة دون االستعماالت اإلقلٌمٌة (بالفدان)‪ :‬هو حاصل طرح إجمالً مساحة االستعماالت‬ ‫‪‬‬
‫اإلقلٌمٌة بالمنطقة )‪ (M‬من إجمالً مساحة المنطقة )‪ ، (L‬وتعطى الرمز )‪. (N‬‬
‫الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة (فرد‪/‬فدان)‪ :‬هً ناتج قسمة إجمالً عدد السكان المتوقع بالمنطقة ∑(‬ ‫‪‬‬
‫)‪ K‬على إجمالً مساحة المنطقة دون االستعماالت اإلقلٌمٌة )‪ ،(N‬مع مالحظة جبر الكسور‪ ،‬وتعطى‬
‫الرمز )‪.(O‬‬

‫الخطوة الرابعة‪ :‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )4‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف‬

‫‪Q‬‬ ‫‪P‬‬ ‫‪O‬‬
‫نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة اإلجمالٌة بالمنطقة والمستهدفة لها‪ ،‬وتكون‬
‫إما‪:‬‬ ‫الكثافة السكانٌة‬
‫الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة‬
‫‪ ‬مطابقة‬ ‫اإلجمالٌة بالمنطقة‬
‫المستهدفة‬
‫‪ ‬أقل بمقدار (‪ )--‬فرد‪/‬فدان‬ ‫(فرد‪/‬فدان)‬
‫(فرد‪/‬فدان)‬
‫‪ ‬أكبر بمقدار(‪ )--‬فرد‪/‬فدان‬
‫البٌانات الخاصة بالمنطقة محل الدراسة طبقا للمحدد بالمخطط‬

‫وٌتم الحصول على المعلومات الخاصة بالجدول رقم (‪ )4‬كما ٌلً‪:‬‬

‫‪ ‬الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة (فرد‪/‬فدان)‪ :‬هو الناتج السابق الحصول علٌه بجدول رقم ( ‪ ،)3‬ومعطى‬
‫الرمز )‪. (O‬‬
‫‪ ‬الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة (فرد‪/‬فدان)‪ :‬وٌتم الحصول مباشرة علٌها من مخرجات المخطط‬
‫االستراتٌجً العام المعتمد للمدٌنة‪ ،‬وتعطى الرمز )‪. (P‬‬
‫‪ ‬نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة والمستهدفة لها‪ :‬هً ناتج طرح الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة بالمنطقة )‪ (O‬من الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة )‪ ، (P‬فإذا كان الناتج‪:‬‬
‫‪ o‬صفر‪ :‬كانت نتٌجة المقارنة‪ :‬مطابقة‪.‬‬
‫‪ o‬موجبا‪ :‬كانت نتٌجة المقارنة‪ :‬أقل بمقدار (الناتج الموجب) فرد‪/‬فدان‪.‬‬
‫‪ o‬سالبا‪ :‬كانت نتٌجة المقارنة‪ :‬أكبر بمقدار (الناتج الناتج السالب) فرد‪/‬فدان‪.‬‬

‫الخطوة الخامسة‪ :‬االستفادة بنتائج النموذج‪:‬‬

‫ٌتم االستفادة بالنتٌجة النهائٌة للنموذج وهً المقارنة بٌن الكثافة اإلجمالٌة بالمنطقة طبقا لتطبٌق االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة‪ ،‬وبٌن ما هو مستهدف بالمخطط‪ ،‬كما ٌلً‪:‬‬
‫‪ ‬فً حالة نتٌجة المقارنة‪ :‬مطابقة‪ ،‬فإن الهدف من النموذج قد تحقق مباشرة بالمراجعة المتكاملة لتلك‬
‫االشتراطات والتأكد من أن تطبٌقها الفعلً فٌما بعد سٌؤدي لتحقٌق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة‪.‬‬
‫‪ ‬فً حالة نتٌجة المقارنة‪ :‬أقل‪/‬أكبر بمقدار (‪ )--‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬فإن نتٌجة المراجعة أوضحت أن االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة تعطً كثافة سكانٌة إجمالٌة أقل‪/‬أكبر مما هو مستهدف‪ ،‬وفً هذه الحالة ٌراجع القائم‬
‫على أعمال التخطٌط إما‪:‬‬
‫‪ ‬الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة‪ :‬فٌعدلها لتطابق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة الناتجة بالمدٌنة إن رأي أنها‬
‫مناسبة ومقبولة‪.‬‬
‫‪ ‬االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‪ :‬فٌعدل فً بعض االشتراطات بما ٌراه مناسبا لزٌادة‪/‬تخفٌض الكثافة‬
‫السكانٌة اإلجمالٌة إلى ما هو مستهدف‪ ،‬ثم ٌعٌد تطبٌق النموذج مرة أخرى حتى ٌصل إلى المطابقة‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الجزء الثالث‪ :‬تطبيق المنظومة المقترحة ونتائج التطبيق‪:‬‬
‫تم اختٌار مدٌنة الزقازٌق بمحافظة الشرقٌة بجمهورٌة مصر العربٌة لتطبٌق المنظومة المقترحة‪ ،‬حٌث أنها أحد‬
‫المدن القالئل – حتى تارٌخ إعداد هذا البحث – التً تم اعتماد كل من المخطط االستراتٌجً العام والمخطط‬
‫التفصٌلً لها حتى عام ‪2027‬م‪ ،‬وتم اختٌار إحدى مناطق االمتداد المستقبلً لإلسكان والتنمٌة العمرانٌة بالمخطط‬
‫االستراتٌجً العام لمدٌنة الزقازٌق لدراسة المخطط التفصٌلً لها وتطبٌق المنظومة المقترحة علٌه‪ ،‬وهً منطقة‬
‫(امتداد غرب الحسٌنٌة وكفر محمد حسٌن) بمدٌنة الزقازٌق‪.‬‬

‫ٌوضح شكل رقم (‪ )1‬االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة بمخطط مدٌنة الزقازٌق‪ ،‬وشكل رقم ( ‪ )2‬تقسٌم المدٌنة‬
‫لمناطق لكل منها اشتراطات تخطٌطٌة وبنائٌة‪ ،‬وشكل رقم ( ‪ )3‬االشتراطات التخطٌطٌة البنائٌة لمناطق االمتداد‬
‫المستقبلً لإلسكان والتنمٌة العمرانٌة‪ ،‬وشكل رقم ( ‪ )4‬التخطٌط التفصٌلً لمنطقة امتداد غرب الحسٌنٌة وكفر محمد‬
‫حسٌن بمدٌنة الزقازٌق‪ ،‬وشكل رقم ( ‪ )5‬نموذج تفصٌلً لبلوك سكنً بالمخطط التفصٌلً للمنطقة المذكورة‪ ،‬وجمٌع‬
‫ما سبق طبقا لمخرجات المخطط االستراتٌجً العام المعتمد لمدٌنة الزقازٌق وكذلك المخطط التفصٌلً المعتمد لها‪.‬‬

‫حدد المخطط االستراتٌجً العام لمدٌنة الزقازٌق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بما ال ٌتجاوز ‪ 133‬فرد‪/‬فدان [ ‪ ،]9‬ومن‬
‫خالل تطبٌق المنظمة المقترحة سٌتم حساب الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة للمنطقة المذكورة من خالل نظم المعلومات‬
‫الجغرافٌة طبقا لما تم تحدٌده فً الجزء الثانً من البحث‪ ،‬ومقارنتها بما هو مستهدف بالمخطط االستراتٌجً العام‬
‫للمدٌنة‪ ،‬ودراسة نتائج هذا التطبٌق وتلك المقارنة‪.‬‬

‫لتطبٌق النموذج المقترح على المنطقة المذكورة‪ ،‬كان البد من تقسٌم األراضً بالبلوكات السكنٌة بالمخطط التفصٌلً‪،‬‬
‫حتى ٌتم تطبٌق النموذج لكل قطعة أرض سكنٌة كما سبق الذكر فً الجزء الثانً من البحث‪ ،‬حٌث تم هذا التقسٌم‬
‫طبقا لالشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة للمدٌنة‪ ،‬وكذلك االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة الخاصة بالمنطقة‪،‬‬
‫واسترشادا بالنموذج التفصٌلً للبلوك السكنً للمنطقة‪ ،‬وٌوضح شكل رقم ( ‪ )6‬تقسٌم األراضً السكنٌة بالمنطقة‬
‫بمختلف نوعٌاتها ومستوٌاتها‪ ،‬والتً بلغ عددها ‪ 1531‬قطة أرض سكنٌة‪ ،‬والذي تاله تطبٌق النموذج المقترح كما‬
‫ورد بالجزء الثانً من البحث‪ ،‬كما ٌلً‪:‬‬

‫الخطوة األولى‪ :‬تحدٌد عدد الوحدات السكنٌة بكل قطعة أرض سكنٌة‪ ،‬حٌث تم استخراج البٌانات المطلوبة من قاعدة‬
‫البٌانات الجغرافٌة‪ ،‬مع استكمال بعض البٌانات المطلوبة والخاصة بالمدٌنة والمنطقة وهً كالتالً‪:‬‬
‫‪ ‬متوسط مساحة الوحدة السكنٌة‪ :‬تم اعتباره ‪70‬م‪100 ،2‬م‪130 ،2‬م‪ 2‬لإلسكان االقتصادي والمتوسط‬
‫والمتمٌز على الترتٌب‪ ،‬وتم إضافة نوعٌات اإلسكان السابقة للنموذج طبقا لما هو محدد بالمخطط التفصٌلً‬
‫للمنطقة من تقسٌم البلوكات السكنٌة إلى بلوكات سكنً فقط وبلوكات سكنً تجاري [‪.]10‬‬
‫‪ ‬عدد األدوار السكنٌة المسموح بها‪ :‬هو ‪ 1.5‬عرض الشارع بحد أقصى ‪ 36‬متر‪ ،‬وتم اعتبار متوسط‬
‫ارتفاع الدور ‪ 3‬متر ‪ ،‬مع مالحظة طرح دور واحد من عدد األدوار بالنسبة للقطع السكنٌة التجارٌة‪،‬‬
‫وٌوضح شكل رقم ( ‪ )7‬عدد األدوار المسموح بها على مستوى المنطقة من خالل نظم المعلومات‬
‫الجغرافٌة‪.‬‬

‫وفٌما ٌلً نموذج لتحدٌد عدد الوحدات السكنٌة لبعض قطع األراضً بالمنطقة‪ ،‬فً جدول رقم (‪ )5‬كما ٌلً‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )5‬نموذج تحدٌد عدد الوحدات السكنٌة لبعض قطع األراضً بالمنطقة‬
‫مستوى‬
‫‪I‬‬ ‫‪H‬‬ ‫‪G‬‬ ‫‪F‬‬ ‫‪E‬‬ ‫‪D‬‬ ‫‪C‬‬ ‫‪B‬‬ ‫‪A‬‬
‫اإلسكان‬
‫عدد‬ ‫عدد عرض‬ ‫(س=سكنً‬ ‫نسبة‬
‫عدد األدوار‬ ‫متوسط‬ ‫المساحة‬
‫الوحدات‬ ‫الوحدات الشارع‬ ‫فقط‬ ‫إشغال‬ ‫مساحة‬ ‫رقم‬
‫السكنٌة‬ ‫مساحة الوحدة‬ ‫المتاح البناء‬
‫السكنٌة‬ ‫السكنٌة المطلة‬ ‫س ت =سكنً‬ ‫القطعة (م‪ )2‬األرض‬ ‫القطعة‬
‫المسموح بها‬ ‫السكنٌة (م‪)2‬‬ ‫علٌها (م‪)2‬‬
‫بالقطعة‬ ‫بكل دور علٌه (م)‬ ‫تجاري)‬ ‫‪%‬‬
‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪ 93.91 %60 156.51‬س اقتصادي‬ ‫‪5‬‬
‫‪12‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪ 505.87 %60 1533.00‬س متمٌز‬ ‫‪465‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪ 131.93 %60 219.89‬س ت متوسط‬ ‫‪1425‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الخطوة الثانٌة‪ :‬تحدٌد عدد السكان المتوقع بكل قطعة أرض سكنٌة‪ ،‬حٌث تم أخذ البٌانات من الجدول السابق‪،‬‬
‫واعتبار متوسط عدد أفراد األسرة أربعة أفراد طبقا لتعداد مدٌنة الزقازٌق [‪ ،]11‬مع إضافة عدد السكان الحالٌٌن‬
‫بالمنطقة البالغ عددهم ‪ 1240‬فرد إلى عدد السكان المضاف للمنطقة طبقا للمخطط‪ ،‬كما فً جدول رقم (‪ )6‬كما ٌلً‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )6‬تحدٌد عدد السكان المتوقع بالمنطقة‬

‫‪K‬‬ ‫‪J‬‬ ‫‪I‬‬ ‫‪A‬‬
‫متوسط عدد السكان المتوقع بالوحدة‬ ‫رقم‬
‫عدد السكان المتوقع بالقطعة‬ ‫عدد الوحدات السكنٌة بالقطعة‬
‫السكنٌة‬ ‫القطعة‬
‫‪20‬‬ ‫‪4.0‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪48‬‬ ‫‪4.0‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪465‬‬
‫‪16‬‬ ‫‪4.0‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1425‬‬

‫‪43740‬‬ ‫‪4.0‬‬ ‫‪10935‬‬ ‫الجملة‬

‫‪43740‬‬ ‫عدد السكان المتوقع إضافتهم بالمنطقة‬
‫‪1240‬‬ ‫عدد السكان الحالٌٌن بالمنطقة‬
‫‪44980‬‬ ‫إجمالً عدد السكان المتوقع بالمنطقة‬

‫الخطوة الثالثة‪ :‬تحدٌد الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة‪ ،‬حٌث تم أخذ البٌانات من الجدول السابق‪ ،‬وتم استخراج‬
‫البٌانات المطلوبة من قاعدة البٌانات الجغرافٌة‪ ،‬وفٌما ٌلً تحدٌد الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة‪ ،‬فً جدول رقم‬
‫(‪ )7‬كما ٌلً‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )7‬تحدٌد الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة‬

‫‪O‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪M‬‬ ‫‪L‬‬ ‫‪∑K‬‬
‫الكثافة السكانٌة‬ ‫إجمالً مساحة المنطقة‬ ‫إجمالً مساحة‬ ‫إجمالً مساحة‬ ‫إجمالً عدد السكان‬
‫اإلجمالٌة بالمنطقة‬ ‫دون االستعماالت‬ ‫االستعماالت اإلقلٌمٌة‬ ‫المنطقة‬ ‫المتوقع بالمنطقة‬
‫(فرد‪/‬فدان)‬ ‫اإلقلٌمٌة (بالفدان)‬ ‫بالمنطقة (بالفدان)‬ ‫(بالفدان)‬ ‫(بالفرد)‬
‫‪221‬‬ ‫‪203.67‬‬ ‫‪9.23‬‬ ‫‪212.90‬‬ ‫‪44980‬‬

‫الخطوة الرابعة‪ :‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف‪ ،‬حٌث تم المقارنة بٌن نتٌجة الجدول‬
‫‪ 133‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬وكانت‬ ‫السابق والكثافة المستهدفة بالمخطط االستراتٌجً العام المعتمد لمدٌنة الزقازٌق‪ ،‬وهو‬
‫النتٌجة‪( :‬أكبر بمقدار ‪ 88‬فرد‪/‬فدان)‪ ،‬كما ٌظهر فً جدول رقم (‪ )8‬كما ٌلً‪:‬‬

‫جدول رقم (‪ )8‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف‬

‫‪Q‬‬ ‫‪P‬‬ ‫‪O‬‬
‫نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة اإلجمالٌة بالمنطقة‬ ‫الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‬ ‫الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‬
‫والمستهدفة لها‬ ‫المستهدفة (فرد‪/‬فدان)‬ ‫بالمنطقة (فرد‪/‬فدان)‬
‫أكبر بمقدار (‪ )88‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪133‬‬ ‫‪221‬‬

‫الخطوة الخامسة‪ :‬االستفادة بنتائج النموذج‪:‬‬

‫تم االستفادة بالنتٌجة النهائٌة للنموذج وهً المقارنة بٌن الكثافة اإلجمالٌة بالمنطقة طبقا لتطبٌق االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة‪ ،‬وبٌن ما هو مستهدف بالمخطط‪ ،‬كما ٌلً‪:‬‬
‫‪ ‬نتٌجة المراجعة أوضحت أن االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة تعطً كثافة سكانٌة إجمالٌة أكبر مما هو‬
‫مستهدف‪ ،‬وبالتالً فهناك بدٌلٌن لمعالجة ذلك كما ٌلً‪:‬‬

‫‪ o‬البدٌل األول‪ :‬تعدٌل الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة؛ فٌتم تعدٌلها لتطابق الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة الناتجة بالمدٌنة‪ ،‬أي أن تصبح الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة ‪ 221‬فرد‪/‬فدا ن‪ ،‬وهً كثافة‬
‫سكانٌة إجمالٌة غٌر مقبولة حٌث تتجاوز كمنطقة امتداد مستقبلً ما هو متعارف علٌه بالمناطق‬
‫الجدٌدة فً مصر‪ ،‬والذي ٌكون فً حدود ‪ 150‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬وبذلك ٌجب اإلتجاه للبدٌل الثانً‪.‬‬

‫‪9‬‬
‫‪ o‬البدٌل الثانً‪ :‬تعدٌل االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة؛ حٌث ٌمكن التعدٌل فً بعض االشتراطات‬
‫لتقلٌل الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة إلى ما هو مستهدف‪ ،‬أو لكثافة سكانٌة إجمالٌة مقبولة‪ ،‬ثم إعادة‬
‫تطبٌق النموذج مرة أخرى حتى الوصول إلى المطابقة المرجوة مع الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‬
‫المستهدفة‪ ،‬وفٌما ٌلً ثالثة أمثلة لتعدٌل بعض االشتراطات وإعادة تطبٌق النموذج‪:‬‬

‫المثال األول لتعدٌل االشتراطات وإعادة تطبٌق النموذج‪:‬‬

‫‪ ‬مع الحفاظ على باقً االشتراطات‪ ،‬تم تعدٌل نسبة إشغال األرض (النسبة البنائٌة) من ‪ %60‬لكافة نوعٌات‬
‫اإلسكان إلى ‪ %40 ،%50، %60‬لإلسكان االقتصادي والمتوسط والمتمٌز على الترتٌب‪.‬‬
‫‪ ‬كانت نتٌجة إعادة تطبٌق النموذج باالشتراطات السابقة هً الوصول إلى كثافة سكانٌة إجمالٌة للمنطقة تبلغ‬
‫‪ 184‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬بزٌادة قدرها ‪ 51‬فرد‪/‬فدان عن المستهدف كما ٌظهر فً جدول رقم (‪.)9‬‬
‫جدول رقم (‪ )9‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف (فً المثال األول)‬
‫‪Q‬‬ ‫‪P‬‬ ‫‪O‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪∑K‬‬
‫نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة‬ ‫الكثافة السكانٌة‬ ‫مساحة المنطقة دون الكثافة السكانٌة‬ ‫إجمالً عدد‬
‫السكان المتوقع االستعماالت اإلقلٌمٌة اإلجمالٌة الناتجة اإلجمالٌة المستهدفة اإلجمالٌة الناتجة والمستهدفة‬
‫أكبر بمقدار (‪ )51‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 133‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 184‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 203.67‬فدان‬ ‫‪ 37492‬فرد‬

‫المثال الثانً لتعدٌل االشتراطات البنائٌة وإعادة تطبٌق النموذج‪:‬‬

‫‪ ‬مع الحفاظ على باقً االشتراطات‪ ،‬تم تعدٌل االرتفاع المسموح به من ‪ 1.5‬إلى ‪ 1.25‬عرض الشارع‪.‬‬
‫‪ ‬كانت نتٌجة إعادة تطبٌق النموذج باالشتراطات السابقة هً الوصول إلى كثافة سكانٌة إجمالٌة للمنطقة تبلغ‬
‫‪ 181‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬بزٌادة قدرها ‪ 48‬فرد‪/‬فدان عن المستهدف كما ٌظهر فً جدول رقم (‪.)10‬‬
‫جدول رقم (‪ )10‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف (فً المثال الثانً)‬
‫‪Q‬‬ ‫‪P‬‬ ‫‪O‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪∑K‬‬
‫نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة‬ ‫الكثافة السكانٌة‬ ‫مساحة المنطقة دون الكثافة السكانٌة‬ ‫إجمالً عدد‬
‫السكان المتوقع االستعماالت اإلقلٌمٌة اإلجمالٌة الناتجة اإلجمالٌة المستهدفة اإلجمالٌة الناتجة والمستهدفة‬
‫أكبر بمقدار (‪ )48‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 133‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 181‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 203.67‬فدان‬ ‫‪ 36908‬فرد‬

‫المثال الثالث لتعدٌل االشتراطات البنائٌة وإعادة تطبٌق النموذج‪:‬‬

‫‪ ‬تم الدمج بٌن تعدٌالت االشتراطات فً المثال األول والمثال الثانً معا‪ ،‬مع الحفاظ على باقً االشتراطات‪.‬‬
‫‪ ‬كانت نتٌجة إعادة تطبٌق النموذج باالشتراطات السابقة هً الوصول إلى كثافة سكانٌة إجمالٌة للمنطقة تبلغ‬
‫‪ 150‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬بزٌادة قدرها ‪ 17‬فرد‪/‬فدان فقط عن المستهدف كما ٌظهر فً جدول رقم ( ‪ ،)11‬وهو ما‬
‫ٌمكن قبوله ككثافة سكانٌة إجمالٌة للمنطقة‪ ،‬ومن ثم للمدٌنة إذا تم تطبٌق النموذج على مستوى المدٌنة ككل‪.‬‬
‫جدول رقم (‪ )11‬مقارنة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة بما هو مستهدف (فً المثال الثالث)‬
‫‪Q‬‬ ‫‪P‬‬ ‫‪O‬‬ ‫‪N‬‬ ‫‪∑K‬‬
‫نتٌجة المقارنة بٌن الكثافة‬ ‫الكثافة السكانٌة‬ ‫مساحة المنطقة دون الكثافة السكانٌة‬ ‫إجمالً عدد‬
‫السكان المتوقع االستعماالت اإلقلٌمٌة اإلجمالٌة الناتجة اإلجمالٌة المستهدفة اإلجمالٌة الناتجة والمستهدفة‬
‫أكبر بمقدار (‪ )17‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 133‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 150‬فرد‪/‬فدان‬ ‫‪ 203.67‬فدان‬ ‫‪ 30632‬فرد‬

‫‪10‬‬
 ‫و‪ .‬النتائج والخاتمة‪:‬‬
‫‪ ‬أهمٌة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة فً تحقٌق التنمٌة العمرانٌة المستدامة‪.‬‬
‫‪ ‬عدم استخدام نظم المعلومات الجغرافٌة حالٌا فً مراجعة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة‬
‫بالمخططات االستراتٌجٌة العامة والمخططات التفصٌلٌة للمدن المصرٌة‪ ،‬رغم إعداد تلك المخططات‬
‫من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة‪.‬‬
‫‪ ‬وضع نموذج مقترح لمراجعة االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة مع الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة‬
‫بالمناطق السكنٌة بالمدن من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة‪.‬‬
‫‪ ‬تطبٌق النموذج المقترح بنجاح على إحدى مناطق التخطٌط التفصٌلً لمدٌنة الزقازٌق فً جمهورٌة‬
‫مصر العربٌة‪ ،‬والخروج بنتٌجة مفادها عدم تطابق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بما هو مستهدف على‬
‫مستوى المدٌنة‪ ،‬حٌث كانت نتٌجة الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة طبقا لالشتراطات الموضوعة‬
‫‪ 221‬فرد‪/‬فدان‪ ،‬بزٌادة قدرها ‪ 88‬فرد‪/‬الفدان عما هو مستهدف والبالغ ‪ 133‬فرد‪/‬فدان‪.‬‬
‫‪ ‬تم إجراء بعض التعدٌالت فً االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة للمنطقة‪ ،‬ودراسة مدى تأثٌر تلك‬
‫التعدٌالت على المساهمة فً تخفٌض الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة إلى ما هو مستهدف أو إلى‬
‫كثافة سكانٌة إجمالٌة مقبولة بالمنطقة‪ ،‬حٌث تم إجراء ثالثة أمثلة لتعدٌل االشتراطات‪:‬‬
‫‪ o‬المثال األول الذي تم فٌه تقلٌل النسب البنائٌة لبعض نوعٌات اإلسكان فكانت نتٌجة تطبٌق النموذج‬
‫تخفٌض الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة إلى ‪ 184‬فرد‪/‬فدان‪.‬‬
‫‪ o‬المثال الثانً الذي تم فٌه تقلٌل ارتفاعات المبانً السكنٌة فكانت نتٌجة تطبٌق النموذج تخفٌض‬
‫الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة إلى ‪ 181‬فرد‪/‬فدان‪.‬‬
‫‪ o‬المثال الثالث الذي تم فٌه تقلٌل كل من النسب البنائٌة لبعض نوعٌات اإلسكان وارتفاعات المبانً‬
‫السكنٌة معا فكانت نتٌجة تطبٌق النموذج تخفٌض الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة بالمنطقة إلى ‪150‬‬
‫فرد‪/‬فدان‪ ،‬وهو ما تم قبوله ككثافة سكانٌة مقبولة للمنطقة‪.‬‬
‫‪ ‬بذلك فقد تم الخروج بنتائج أمكن من خاللها المساهمة بفاعلٌة فً مراجعة االشتراطات التخطٌطٌة‬
‫والبنائٌة بالمخطط االستراتٌجً العام والتفصٌلً للمدٌنة‪ ،‬حٌث أظهرت عدم مناسبة االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة المحددة بالمخطط لتحقٌق الكثافة السكانٌة اإلجمالٌة المستهدفة‪ ،‬كما ساهمت فً‬
‫اقتراح تعدٌالت ببعض االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة ٌمكن من خاللها تعدٌل الكثافة السكانٌة‬
‫اإلجمالٌة إلى الحد المقبول‪.‬‬
‫‪ ‬إمكانٌة العمل المستقبلً للنموذج المقترح تتضمن اتجاهٌن‪:‬‬
‫‪ o‬االتجاه األول‪ :‬االستفادة بنتائج النموذج المتعددة التً تتضمن العناصر العدٌدة السابق ذكرها فً‬
‫خطوات العمل بالنموذج كل على حدة أو دمج بعضها معا للوصول لمعلومات ونتائج جدٌدة‬
‫توضح الظروف التخطٌطٌة للمنطقة بصورة أكثر دقة وتحدٌدا‪.‬‬
‫‪ o‬االتجاه الثانً‪ :‬إمكانٌة تطوٌر النموذج المقترح وإضافة المزٌد من عناصر االشتراطات‬
‫التخطٌطٌة والبنائٌة إلٌه لتحقٌق استخدام فاعل لنظم المعلومات الجغرافٌة فً إعداد ومراجعة‬
‫ومتابعة تنفٌذ وتحدٌث المخططات االستراتٌجٌة العامة والتفصٌلٌة بالمناطق السكنٌة بالمدن‪ ،‬كما‬
‫ٌمكن تطبٌق نماذج مشابهة على مختلف المناطق (تجارٌة‪ ،‬صناعٌة‪....،‬إلخ) وعلى مستوى‬
‫التجمعات العمرانٌة المختلفة (مدن‪ ،‬قرى‪...،‬إلخ)‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫االشتراطات التخطيطية والبنائية العامة لمدينة الزقازيق‬
‫عدم السماح بالبناء خارج حدود الحٌز العمرانً المقترح‪.‬‬ ‫•‬
‫ال ٌسمح بالبناء فً المناطق المخصصة لألحزمة الخضراء وحرم الطرق اإلقلٌمٌة وكذلك المناطق الخضراء‬ ‫•‬
‫المتخللة للمخطط االستراتٌجً العام‬
‫االلتزام بالتدرج الهرمً لعروض الطرق طبقا للمخطط االستراتٌجً العام للمدٌنة‪.‬‬ ‫•‬
‫تطبٌق االشتراطات العامة والخاصة على المبانً القائمة عند اإلحالل والتجدٌد‪.‬‬ ‫•‬
‫ال ٌسمح باالستعمال التجاري فً الشوارع التً تقل عروضها عن ‪10‬متر‪.‬‬ ‫•‬
‫ال ٌزٌد طول البلوك السكنً عن ‪250‬م وإال ٌتم عمل ممر مشاة كل ‪150‬م‪.‬‬ ‫•‬
‫ال ٌقل عرض الشارع فً مناطق االرتقاء العمرانً عن ‪8‬م ومناطق االمتداد العمرانً عن ‪10‬م‪.‬‬ ‫•‬
‫ال تزٌد ارتفاعات المبانً على مستوى المدٌنة عن مرة ونصف عرض الشارع المطلة علٌة‪.‬‬ ‫•‬
‫ال تزٌد الكثافة السكانٌة على مستوى المدٌنة عن ‪ 133‬فرد‪/‬فدان‪.‬‬ ‫•‬
‫مراعاة كافة النظم واللوائح القانونٌة المنظمة للعمران طبقا لالشتراطات الواردة بالمناطق التفصٌلٌة‪.‬‬ ‫•‬
‫شكل رقم (‪)1‬‬
‫االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة العامة بالمخطط االستراتٌجً العام لمدٌنة الزقازٌق‬

‫شكل رقم (‪)2‬‬

‫تقسٌم مدٌنة الزقازٌق لمناطق تخطٌطٌة‪ ،‬لكل منها اشتراطات تخطٌطٌة وبنائٌة خاصة بالمخطط االستراتٌجً العام‬

‫‪ .7‬مناطق االمتداد المستقبلي لإلسكان والتنمية العمرانية‪:‬‬

‫‪ 150‬م ‪ 2‬وال تزٌد النسبة البنائٌة عن‬ ‫ال تقل مساحة قطعة األرض المخصصة لإلسكان االقتصادي عن‬ ‫•‬
‫‪.%60‬‬
‫ال تقل مساحة قطعة األرض المخصصة لإلسكان المتوسط عن ‪ 250‬م‪ 2‬وال تزٌد النسبة البنائٌة عن ‪.%60‬‬ ‫•‬
‫ال تقل مساحة قطعة األرض المخصصة لإلسكان المتمٌز عن ‪ 350‬م‪ 2‬وال تزٌد النسبة البنائٌة عن ‪.%60‬‬ ‫•‬
‫مع مراعاة التدرج الهرمً لشبكة الطرق‪.‬‬ ‫•‬
‫• الطرق الدائرٌة ال تقل عن ‪ 25‬متر‪.‬‬
‫• الطرق الشرٌانٌة والرئٌسٌة ال تقل عن ‪ 20‬متر‪.‬‬
‫• الطرق التجمٌعٌة ال تقل عن ‪ 16‬متر‪.‬‬
‫• الطرق المحلٌة والخدمٌة تتراوح من ‪ 12 – 10‬متر‪.‬‬
‫شكل رقم (‪)3‬‬
‫االشتراطات التخطٌطٌة والبنائٌة الخاصة بمناطق االمتداد المستقبلً لإلسكان والتنمٌة العمرانٌة بالمخطط‬
‫االستراتٌجً العام لمدٌنة الزقازٌق‬

‫‪12‬‬
 ‫وزارة اإلسكان و المرافق‬
‫و التنمية العمرانية‬
‫الهيئة العامة للتخطيط العمرانى‬
‫وزارة اإلسكان و المرافق‬
‫و التنمية العمرانية‬ ‫شكل رقم (‪)4‬‬
‫المخطط اإلستراتيجى العام و التفصيلى‬
‫العمرانى حسٌن ‪ -‬مدٌنة الزقازٌق‬
‫للتخطيطمحمد‬
‫وكفر‬ ‫المرافقالتفصٌلً لمنطقة امتداد غرب الحسٌنٌة‬
‫الهيئة العامة‬
‫المخطط‬
‫وزارة اإلسكان و‬
‫لمدينة الزقازيق ‪ -‬محافظة الشرقية‬ ‫و التنمية العمرانية‬
‫الهيئة العامة للتخطيط العمرانى‬
‫المخطط اإلستراتيجى العام و التفصيلى‬
‫لمدينة الزقازيق ‪ -‬محافظة الشرقية‬
‫المخطط اإلستراتيجى العام و التفصيلى‬
‫‪32‬‬
‫المساحة المبنٌة‬ ‫لمدينة الزقازيق ‪ -‬محافظة الشرقية‬
‫المساحة المبنٌة‬
‫‪31‬‬ ‫‪1‬‬ ‫حدود الملكٌات‬ ‫‪32‬‬ ‫حدود الملكٌات‬
‫المساحة المبنٌة‬
‫‪30‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ممرات مشاه وارصفة‬
‫ممرات مشاه وارصفة‬ ‫‪31‬‬ ‫‪1‬‬ ‫حدود الملكٌات‬
‫‪29‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ممرات مشاه وارصفة‬
‫‪28‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪27‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪28‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪26‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪27‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪25‬‬
‫‪7‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪24‬‬
‫‪8‬‬ ‫‪25‬‬
‫‪7‬‬
‫شكل رقم (‪)5‬‬
‫‪9‬‬
‫‪24‬‬
‫‪8‬‬ ‫نموذج تفصٌلً لبلوك سكنً بالمخطط التفصٌلً‬
‫‪10‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪9‬‬
‫لمنطقة امتداد غرب الحسٌنٌة وكفر محمد حسٌن ‪-‬‬
‫‪11‬‬
‫‪22‬‬ ‫‪10‬‬ ‫مدٌنة الزقازٌق‬
‫‪21‬‬ ‫‪11‬‬
‫‪20‬‬
‫‪12‬‬
‫‪19‬‬
‫‪13‬‬
‫‪18‬‬ ‫منطقة امتداد غرب‬
‫‪14‬‬
‫الحسينية وكفر محمد حسين‬
‫‪17‬‬ ‫‪15‬‬ ‫رقم اللوحة‬ ‫إسم اللوحة‪:‬‬ ‫منطقة امتداد غرب‬
‫‪16‬‬
‫الحسينية وكفر محمد حسين‬
‫نموذج تفصيلي لبلوك سكني‬ ‫رقم اللوحة‬ ‫إسم اللوحة‪:‬‬
‫مقياس الرسم‪:‬‬

‫‪±‬‬
‫‪0‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪50‬‬
‫نموذج تفصيلي لبلوك سكني‬
‫‪Meters‬‬

‫مقياس الرسم‪:‬‬

‫‪±‬‬
‫‪0‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪50‬‬
‫‪Meters‬‬

‫منطقة امتداد غرب‬

‫الحسينية وكفر محمد حسين‬ ‫‪13‬‬
‫رقم اللوحة‬ ‫إسم اللوحة‪:‬‬

‫نموذج تفصيلي لبلوك سكني‬

 ‫شكل رقم (‪)6‬‬
‫تقسٌم األراضً للبلوكات السكنٌة بمنطقة امتداد غرب الحسٌنٌة وكفر محمد حسٌن ‪ -‬مدٌنة الزقازٌق وتقسٌمها طبقا‬
‫لنوعٌات ومستوٌات اإلسكان من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة‬

‫شكل رقم (‪)7‬‬

‫ارتفاعات المبانً بقطع األراضً السكنٌة بمنطقة امتداد غرب الحسٌنٌة وكفر محمد حسٌن ‪ -‬مدٌنة الزقازٌق طبقا‬
‫لنتائج تطبٌق االشتراطات البنائٌة من خالل نظم المعلومات الجغرافٌة‬

‫‪14‬‬
 ‫ز‪ .‬المراجع‪:‬‬
‫[‪ ،-- ]1‬قانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬بإصدار قانون البناء‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪ ،‬الجرٌدة الرسمٌة – العدد ‪19‬‬
‫مكرر (أ) فً ‪ 11‬ماٌو سنة ‪.2008‬‬
‫[‪ ،-- ]2‬قرار وزاري رقم ‪ 144‬لسنة ‪ 2009‬بإصدار الالئحة التنفٌذٌة لقانون البناء الصادر بالقانون رقم ‪ 119‬لسنة‬
‫‪ – 2008‬وزارة اإلسكان والمرافق والتنمٌة العمرانٌة‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪ ،‬الوقائع المصرٌة – العدد ‪ 82‬تابع‬
‫(أ) فً ‪ 8‬أبرٌل سنة ‪.2009‬‬
‫[‪ ،-- ]3‬أهم اإلنجازات فً مجال التخطٌط والتمٌة العمرانٌة‪ ،‬وزارة اإلسكان والمرافق والتنمٌة العمرانٌة‪ ،‬الهٌئة‬
‫العامة للتخطٌط العمرانً‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪ ،‬أكتوبر ‪.2009‬‬
‫‪http://163.121.56.10/Achievements/achievement.pdf‬‬
‫[‪ ،-- ]4‬دلٌل العمل المرجعى إلعداد المخطط اإلستراتٌجى العام والتفصٌلى للمدٌنة المصرٌة‪ ،‬الهٌئة العامة للتخطٌط‬
‫العمرانً‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪ ،‬أبرٌل ‪.2008‬‬
‫[‪ ،-- ]5‬قرار وزاري رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2010‬باستبدال نصوص بعض المواد بالالئحة التنفٌذٌة لقانون البناء الصادر‬
‫بالقانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ – 2008‬وزارة اإلسكان والمرافق والتنمٌة العمرانٌة‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪ ،‬الوقائع‬
‫المصرٌة – العدد ‪ 98‬فً ‪ 29‬أبرٌل سنة ‪.2010‬‬
‫[‪ ]6‬عصام الدٌن محمد على‪ ،‬نموذج تطبٌقً للتحكم فً الكثافة البنائٌة بالمواقع السكنٌة‪ ،‬مجلة البحوث الهندسٌة‪ ،‬كلٌة‬
‫الهندسة بشبٌن الكوم‪ ،‬جامعة المنوفٌة‪ ،‬العدد ‪ ،3‬مجلد ‪ٌ ،28‬ولٌو ‪.2005‬‬
‫[‪ ]7‬بسام بن أحمد غلمان وآخرون‪ ،‬تطوٌر نظام معلومات جغرافً ثالثً األبعاد لدعم نظام االرتفاعات للمبانً‬
‫بالمنطقة المركزٌة بمكة المكرمة‪ ،‬الندوة العلمٌة الدولٌة "تأثٌر تقنٌات اإلتصاالت والمعلومات على تطوٌر الخدمات‬
‫البلدٌة‪ :‬نحو الحكومة اإللكترونٌة"‪ ،‬منظمة العواصم والمدن اإلسالمٌة‪ ،‬أنقرة‪ ،‬الجمهورٌة التركٌة‪ٌ ،‬ونٌو ‪.2007‬‬
‫[‪ ]8‬شرٌف صبري سعد الدٌن‪ ،‬االشتراطات البنائٌة (للمناطق العمرانٌة القائمة‪ ،‬ومناطق التنمٌة الجدٌدة بالمدن‬
‫المصرٌة)‪ ،‬مؤتمر األزهر الهندسً الدولً العاشر‪.2008 ،‬‬
‫[‪ ،-- ]9‬المخطط االستراتٌجً العام لمدٌنة الزقازٌق‪ ،‬الهٌئة العامة للتخطٌط العمرانً‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪،‬‬
‫‪.2008‬‬
‫[‪ ،-- ]10‬المخطط التفصلًٌ لمدٌنة الزقازٌق‪ ،‬الهٌئة العامة للتخطٌط العمرانً‪ ،‬جمهورٌة مصر العربٌة‪.2010 ،‬‬
‫[‪ ،-- ]11‬النتائج النهائٌة لتعداد السكان – ‪ – 2006‬محافظة الشرقٌة‪ ،‬الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصاء‪،‬‬
‫جمهورٌة مصر العربٌة‪.2008 ،‬‬

‫‪15‬‬