Praktijk van een vastgoeddossier: het bodemattest

Bodemattest

BSD Bodemsaneringsdecreet 1995

BD ["nieuwe"] Bodemdecreet 2006
Vlarem Vlaams reglement voor milieuvergunningen I en II
Vlarebo Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming
bevat de nadere uitvoeringsbepalingen van het BD
OVAM Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij
www.ovam.be

Wetgeving

• Verzameldecreet Leefmilieu (03 december 2008)

• Besluit van de Vlaamse regering tot wijziging van Vlarem I en II en Vlarebo (19 september
2008)

Grond overdragen? Bodemattest aanvragen!

• In Vlaanderen kan geen enkele grond overgedragen worden zonder bodemattest.

• De verkoper van de grond moet het bodemattest bij de OVAM aanvragen (gebeurt meestal
via de vastgoedmakelaar of notaris).

• Kostprijs van bodemattest: 32 euro per kadastraal perceel.

Opgelet!

Er wordt in het BD een duidelijk verschil gemaakt tussen de overdrachtsprocedure van een niet-
risicogrond en deze van een risicogrond.

• Risicogrond

= grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was.

• Als de over te dragen grond geen risicogrond is volstaat de aanwezigheid van het
bodemattest. Er is in eerste instantie geen onderzoeksplicht.

• Risico-inrichtingen

= fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en

handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die
voorkomen op de lijst vermeld in artikel 6 van het BD (bijlage I van Vlarem I).

• Als de over te dragen grond een risicogrond is, moet er aan de verplichtingen van
artikel 101 en en met 115 van het Bodemdecreet voldaan worden. De overdrager van
een risicogrond heeft een onderzoeksplicht en eventueel ook een verdere
saneringsplicht.

Bodemattest Docent: Greg Jacobs (2010-2011)

Praktijk van een vastgoeddossier: het bodemattest

Overdracht

Onderstaande rechtshandelingen worden wel als overdracht beschouwd volgens artikel 2, 18°
van het BD:

• De overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond (vb. verkoop,
schenking);
• Het vestigen onder levenden van recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstalrecht op een
grond of het beëindigen onder de levenden van de op voormelde wijze gevestigde rechten;
• Het aangaan of beëindigen van een concessie op een grond;
• De overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als
hierboven vermeld, door de ontbinding van een rechtspersoon;
• De overdracht onder levenden van een recht zoals hierboven vermeld;
• De fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en met fusie of splitsing
gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het
vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht zoals hierboven
vermeld;
• De inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe
een recht als hierboven vermeld;
• Het opstellen van de statuten van het gebouw als bedoeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk
Wetboek (voornamelijk appartementen).
• Het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in
artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek;

De volgende rechtshandelingen worden niet beschouwd als overdracht van grond:

• Het aangaan, beëindigen of verlengen van huurovereenkomsten.

• De verwerving van een grond in het kader van een erfenis;
• De inbreng van het eigendomsrecht op een grond of een ander hogervermeld recht in een
gemeenschappelijk huwelijksvermogen;
• De rechtshandelingen en rechtsfeiten met betrekking tot nutsleidingen en aanhorigheden,
voor zover in die aanhorigheden geen risico-inrichting gevestigd is of was;
• De rechtshandelingen en rechtsfeiten met betrekking tot een grond uitsluitend voor het
oprichten of het gebruik van een opstal die voor de toepassing van dit decreet niet
beschouwd wordt als grond;
• De overdracht van aandelen;
• De verandering van naam of van rechtsvorm (bijv. van nv naar bvba) van een
rechtspersoon;
• Vestigen van erfdienstbaarheden;

Bodemattest Docent: Greg Jacobs (2010-2011)

Praktijk van een vastgoeddossier: het bodemattest

Grond

Grond wordt gedefinieerd als de bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden, met
uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden bepaald (artikel 2 § 9 BD).

In artikel 4 van het Vlarebo wordt bepaald welke opstallen niet worden beschouwd als grond:
• scheidingsmuren en omheiningen
• reclameborden en -zuilen
• straatmeubilair en abri's
• antennes en masten
• hoogspanningsmasten, tellers, laagspanningskasten
• installaties voor het opwekken van water-, wind- en zonne-energie
• waterleiding-, elektriciteits- en gasdistributienetwerk
• datacommunicatie-, computer- en televisiekabelnetwerk
• rails van trein, tram en metro.

Als het gaat over een opstal zoals hierboven beschreven, is er geen sprake van grond.

Bodemattest Docent: Greg Jacobs (2010-2011)

Praktijk van een vastgoeddossier: het bodemattest

• De notaris

Het is de taak van de notaris om voor het verlijden van elke overdrachtsakte van een
grond, na te gaan of de overdracht betrekking heeft op een risicogrond of niet.

Artikel 101, §3 BD vermeldt:

“In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende

ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de
verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud
van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het
bodemattest in de akte op."

Artikel 117 BD legt ook volgende verplichting op aan de notaris:

“In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar

dat de bepalingen van Hoofdstuk VIII, Afdeling II (‘Overdracht van risicogronden’) werden
toegepast.”.

Dit impliceert dat de notaris voor het verlijden van elke overdrachtsakte van een grond
moet nagaan of het gaat om een risicogrond of niet.

• Vastgoedmakelaars

Vastgoedmakelaars vormen een belangrijke schakel tussen overdrager en verwerver,

voornamelijk bij de verkoop van gronden.

Omdat volgens het Bodemdecreet, het bodemattest reeds aanwezig moet zijn bij het
afsluiten van de compromis (artikel 101, § 2 BD) en een overdracht van grond belangrijke
gevolgen kan hebben voor de verwerver, is het belangrijk dat vastgoedmakelaars kennis
hebben van het BD. Zo kunnen ze kopers en verkopers wijzen op de implicaties ervan.

• Als de over te dragen grond geen risicogrond is volstaat de aanwezigheid van het
bodemattest. Er is in eerste instantie geen onderzoeksplicht.

• Als de over te dragen grond een risicogrond is, moet er aan de verplichtingen van artikel
101 en en met 115 van het Bodemdecreet voldaan worden.

• De overdrager van een risicogrond heeft een onderzoeksplicht en eventueel ook een
verdere saneringsplicht. De verwerver van de risicogrond heeft in het kader van de
verwerving van zijn grond een algemene informatieplicht.

• Indien er op de grond het stelsel van gedwongen mede-eigendom van toepassing is ligt in
de gevallen vermeld in art. 30 bis BD zowel de onderzoeks- als de saneringsplicht bij de
vereniging van mede-eigenaars, gezien deze als gebruiker van de mede-eigendom wordt
beschouwd. Er is dan enkel een eenmalige onderzoeksplicht conform art. 30 bis BD.

• Vanaf het moment dat de OVAM informatie heeft over een grond wordt deze opgenomen in
het grondeninformatieregister (GIR).

• De gemeente heeft belangrijke bevoegdheden bij het behandelen van

bodemverontreiniging bij schadegevallen.

Bodemattest Docent: Greg Jacobs (2010-2011)

Praktijk van een vastgoeddossier: het bodemattest

Hoe lang is een bodemattest geldig?

• Het is een veelvoorkomende misvatting dat een bodemattest slechts één jaar geldig is.
• Voor niet-risicogronden is een bodemattest geldig zolang de toestand van het terrein
dezelfde blijft en zolang er geen administratieve gegevens van de grond wijzigen.
• Voor risicogronden is de geldigheidsduur van een bodemattest gekoppeld aan de
geldigheid van een oriënterend bodemonderzoek.
• Conform art. 101 BD moet telkens vóór het sluiten van een overeenkomst tot overdracht
van een grond een nieuw bodemattest worden aangevraagd. Indien de overdrachten
binnen een aanvaardbare termijn op elkaar volgen kan - bij akkoord van de verwerver -
gewerkt worden met eenzelfde bodemattest. De verwerver kan echter steeds een nieuw
attest eisen om op de hoogte te zijn van de meest actuele toestand van de grond die hij
verwerft.

Hoe kan ik een bodemattest aanvragen?

• U kan een bodemattest aanvragen aan de hand van een aanvraagformulier voor
bodemattesten. Dit aanvraagformulier kan u downloaden op www.ovam.be/bodemattest.
• Het volledig ingevulde aanvraagformulier kan u dan samen met de kadastrale gegevens en
het bewijs van betaling van de retributie naar de OVAM opsturen.

Wat kost een bodemattest?

Vanaf 1 juni 2010 kost een bodemattest voor een volledig perceel 32 €.

Web

www.ovam.be

‘Hulp bij overdrachten’ [zie: www.ovam.be/overdracht , doorklikken naar ‘hulp bij overdracht’]

'Handleiding overdrachten volgens het Bodemdecreet' (2009) [zie: www.ovam.be doorklikken naar
'publicaties']

Bodemattest Docent: Greg Jacobs (2010-2011)