Prvi skup mladih istraživača iz područja građevinarstva, arhitekture i geodezije

ZAJEDNIČKI TEMELJI, Split, 26.-27. 09. 2013.

DEVELOPMENT OF PERFORMANCE CONCEPT IN RESIDENTIAL PROPERTIES

EVALUATION
Ivona Gudac (ivona.gudac@gradri.hr)
Sveučilište u Rijeci;Građevinski Fakultet

Performance concept or approach in building is not new and can be traced back thousands of years. The concept is
widely acclaimed and is applicable to both building procurement (design and construction) and to regulation (control),
but has not been widely applied. In this approach the focus of all decisions is on the required performance-in-use and on
the evaluations and testing of building asset, and it is based on two key characteristics: the use of two languages (one
for the clients/users and the other for the supply of the performance) and the need for validation and verification of the
results against performance targets. Performance approach is concerned with what the building is required to do, not
with describing the technical solutions i.e. how it is constructed. In public management of urban areas there is a
constant need for knowing the value of the area i.e. the value of properties for the purpose of adequate managing and
decision making especially in land and real estate development projects. Defining, developing and implementing
performance concept in residential properties evaluation will give the decision makers a right tool for making quality
and consistent decisions which will be based on adequate data. Recent findings in residential properties evaluation with
assistance of performance concept will be presented in this paper.

Performanse koncept ili pristup u zgradi nije nova, a može se pratiti tisućama godina unatrag.Koncept je široko
priznat a odnosi se na obje zgrade nabave (projektiranje i izgradnja) i Uredbe (kontrola), ali nije široko primijenjen. U
ovom pristupu fokus svih odluka je na potrebne performanse u uporabi i na procjenu i ispitivanje građevnih imovine, a
temelji se na dva ključna obilježja: korištenje dva jezika (jedna za klijente / korisnike i drugi za opskrbu izvedbi) i
potrebu za provjeru i verifikaciju rezultata protiv ciljeve. Performanse pristup bavi ono Zgrada je dužan učiniti, ne s
opisom tehničkih rješenja odnosno kako je izgrađena. U javnom upravljanju urbanim područjima postoji stalna potreba
za znajući vrijednost područja tj. vrijednosti svojstava u svrhu adekvatnog upravljanja i odlučivanja posebno u
zemljišnim i projektima razvoja nekretnina. Definiranje, razvoj i provedbu performansi koncept u rezidencijalnoj ocjenu
svojstava će donositelji odluka pravi alat za izradu kvalitetne i dosljedne odluke koje će se na temelju odgovarajućih
podataka. Najnovija istraživanja u stambenoj ocjenu svojstava uz pomoć koncepta izvedbe će biti predstavljen u ovom
radu.

Urban area can be defined as very developed region surrounding a city, meaning there is a density of human
structures such as houses, commercial building, roads, bridges, railways and other elements. It incorporates elements of
higher population density, social and economic organization, and the transformation of the natural environment into
built environment where all elements are engineering, functionally and organizationally interconnected. Some key
characteristics of urban area are constant grow, development and expansion, which is followed by constant changes of
business, social, and functional capabilities.
Pluralism of private and public interests and goals in public management of urban areas is making decision making
more complex. In such complex situation capital forms public interest, therefore in conditions of limited financial funds
there is a need for partial interventions in public space. Necessary condition for quality urban area management is
knowing its value. That can be achieved by knowing real estate value of observed urban area. In public management of
urban areas there is a constant need for knowing the value of the area i.e. the value of properties for the purpose of
adequate managing and decision making especially in land and real estate development projects. Defining, developing
and implementing performance concept in residential properties evaluation will give the decision makers a right tool for
making quality and consistent decisions which will be based on adequate data.
The performance concept or approach in building is not new and can be traced back thousands of years. King
Hammurabi stated the first regulation on building through the aspect of user requirements in Hammurabi’s Laws nearly
4,000 years ago where is in Article 229 stated that “the builder has built a house for a man and his work is not strong
and if the house he has built falls in and kills a householder, that builder shall be slain”. None the less this statement
addresses only one aspect of user requirements of the house, it clearly addresses structural safety.
About 2,000 years later, Roman architect Marcus Vitruvius wrote “Ten books of architecture” (Vitruvius, 1997)
where he gave detailed descriptions on how buildings should perform to meet user requirements. Although the concern
with in-use performance is very old, it is in this century that formal performance concept methodology was developed
and applied.
There are specific records of recommendation for performance-based building codes from 1925 in publication
Recommended Practice for Arrangement of Building Codes, and development of performance standards in the 30’s and
40’s. Hundreds of quite philosophical papers were presented at the first international symposium on the Performance
Concept in Buildings in May 1972 in Philadelphia Symposium, followed by more detailed developments presented
sporadically in scientific journals devoted to the subject, such as CIB reports and International Symposia (Becker,
1999).

1
Prvi skup mladih istraživača iz područja građevinarstva, arhitekture i geodezije
ZAJEDNIČKI TEMELJI, Split, 26.-27. 09. 2013.

General idea of the concept was summarized by Gibson (1982) in the definition ‘the performance approach is the
practice of thinking and working in terms of ends rather than means’. In building, performance approach is concerned
with what a building or a building product is required to do, and not with prescribing how it is to be constructed.
Performance-based building focuses on the target performance required for the needs of the users. It is about defining
the requirements and fitness for purpose of a building, constructed asset or facility, or a building product, or a service,
right from the outset (Szigeti & Davis, 2005).
This paper will provide a recent research and preliminary findings in development of performance concept in
residential properties evaluation. Intention is to give a platform for decision makers in order to help them making fast,
quality and appropriate decision upon value of each building element and how will it reflect on total value of whole
building.

User requirements may include various aspects, such as technical, psychological, physiological and sociological.
These aspects are generally described as objectives for the building to fulfill. They are generally first thought of in
qualitative terms, stated as a performance goal for the design team:
‘Building should provide a suitable standard (technical, psychological, physiological and sociological) for the
planned activities or occupants’.
Through the building specialists qualitatively stated end-user’s goals and objectives become performance
requirements defined in quantitative terms. Performance requirements define in quantitative terms the conditions and
facilities to be provided by the fabric and services of a building, usually for a specific purpose on a specific site and
reflecting particular design decisions (Gibson, 1982).
Required performance can be defined using a variety of criteria, one of which may be the value of real estate. A
criterion is a standard of performance against which the adequacy of a performance attribute can be judged. These
requirements have to be interpreted in terms of the actual products from which buildings are created – ranging from
large-scale industrialized components to basic materials – and reflecting the ways in which elements of construction can
be designed and built in practice (Gibson, 1982). According to the idea a model for performance concept
implementation in residential properties evaluation was created. The model is shown in Figure 3.
If property value criterion is limited to three different levels – low, medium and high – the end-user can choose
desired property value as a base point for construction of the building. The built environment consists of more or less
independent elements that allow independent decision-making. The model shows some of the elements that can be
categorized under stated value lists in view of cost, quality or even energy efficiency. If these elements could be
categorized under stated value lists, some advantage could be gained with the property management to estimate
property value and manage buildings according to the given value. For example, a medium property value building can
be constructed with the elements from the corresponding list of medium value elements, but it can also be constructed
with the elements from the other lists, if the total value is correspondent to the user requirements.
This model could be used with construction of new buildings as well as the reconstruction of old ones. In the
beginning stages of the building process the performance concept offers the end-user the opportunity to define what he
expects from the building in terms of his own process – not in ‘building’ terms. The building specialists (property
manager, designer, and contractor) translate this set of performance requirements into specifications and finally
materialization of technical solutions (Tempelmans Plat & Hermans, 2001). As the objectives of the process are clearly
specified from the start (‘building needs to be delivered with this value’), it will be easier to assess the input in the
establishment of this end result.
The model can also be applicable with the building or a building element reconstruction. With the elements divided
into value categories, it would be easier to choose the element according to its value and the preferred value of the
reconstructed object.
Possible methods of evaluation of the performance requirements are presented in Figure 4. The end-user has to be
certain that the required value of the building is met with the constructed one.
The use of performance-based approach in the building industry allows for more open competition, promotes
transparent procurement, and supports cost-effective building. The language of performance can become the basis for
harmonization and globalization of building codes. Particular application in building consists of translating human
needs to user requirements, transforming them into technical performance requirements and quantitative criteria that do
not dictate a prescribed solution, but rather compose a means for the investigation of various alternatives, and
responding to these requirements during the various stages of conceptual, preliminary and detailed design to enable
cost-effective construction of buildings that provide long-term satisfactory performance. Performance based building is
a means to enhance the professionalism and the client orientation of the building design sector.

2
 Prvi skup mladih istraživača iz područja građevinarstva, arhitekture i geodezije
ZAJEDNIČKI TEMELJI, Split, 26.-27. 09. 2013.

Urbana područja mogu se definirati kao vrlo razvijena regija koja okružuje grad, što znači da je gustoća ljudskih
struktura , kao što su kuća , poslovna zgrada , cesta, mostova , željezničkih pruga i drugih elemenata . Ona uključuje
elemente višu gustoću naseljenosti , društvene i gospodarske organizacije , i transformaciju prirodnog okoliša u
izgrađenom okolišu u kojem svi elementi su inženjering , funkcionalno i organizacijski međusobno . Neke ključne
značajke gradskog područja konstantni rast , razvoj i širenje , koje slijedi stalne promjene poslovanja , društvenim i
funkcionalnih sposobnosti .
Pluralizam i privatnih interesa i ciljeva u javnom upravljanju urbanim područjima što je odlučivanje složeniji . U
takvoj složenoj situaciji kapitala tvori javni interes , dakle, u uvjetima ograničenih financijskih sredstava postoji potreba
za djelomičnim intervencije u javnom prostoru . Neophodan uvjet za kvalitetu urbanog područja upravljanja je znati
njegovu vrijednost . To se može postići znajući nekretnina vrijednost promatranog urbanom području . U javnom
upravljanju urbanim područjima postojistalna potreba za znajući vrijednost područja tj. vrijednosti svojstava u svrhu
adekvatnog upravljanja i odlučivanja posebno u zemljišnim i projektima razvoja nekretnina . Definiranje , razvoj i
provedbu performansi koncept u rezidencijalnoj ocjenu svojstava ćedonositelji odluka pravi alat za izradu kvalitetne i
dosljedne odluke koje će se na temelju odgovarajućih podataka .
Predstava pojam ili pristup u zgradi nije nova, a može se pratiti tisućama godina unatrag . Kralj Hamurabi izjavio je
prvi propis o izgradnji kroz aspekt zahtjeva korisnika u Hamurabi zakoni gotovo 4.000 godina gdje je u članku 229.
navodi da je "graditelj je izgradio kuću za čovjeka i njegov rad nije jaka , a ako kuća ima izgrađena padne i ubije
obiteljski čovjek , da je graditelj će biti pobijeni " . Ništamanje ova izjava govori samo jedan aspekt zahtjeva korisnika
iz kuće , što jasno govori strukturne sigurnost .
Oko 2.000 godina kasnije , rimski arhitekt Vitruvije je Marcus napisao je " Deset knjiga o arhitekturi " u kojoj je dao
detaljan opis o tome kako zgrada treba obaviti kako bi se zadovoljile zahtjeve korisnika . Iako jezabrinutost u uporabi
izvedbu je vrlo stara , to je u ovom stoljeću da je formalna izvedba koncept Metodologija je razvijena i primijenjena .
Postoje specifični zapisi o preporuci za performanse - based građevinskim propisima iz 1925 u publikaciji
Preporuke za aranžman od građevinskim propisima , te razvoj standardima u30 -ih i 40 -ih . Stotine dosta filozofskih
radova predstavljeni su na prvom međunarodnom simpoziju o obavljanju pojma u zgradarstvu svibanj 1972 u
Philadelphiji simpozija , a slijede podrobnijim zbivanja prikazanih sporadično u znanstvenim časopisima posvećene toj
temi , kao što su CIB izvješća i međunarodnih simpozija ( Becker , 1999) .
Općenito ideja koncepta je sažeo Gibson ( 1982) udefiniciju 'performansi pristup jepraksa razmišljanja i rada u
smislu krajevima nego sredstvo ' . U zgradi , performansi pristup bavi se onozgrada iligrađevina proizvod je dužan
učiniti , a ne sa propisivanje kako je to biti izgrađena . Performanse - based zgrada fokusira na ciljanom izvedbu
potrebnog za potrebe korisnika . Radi se o definiranju zahtjeva i svrsishodnosti zgrade , izgrađene imovine ili objekt ,
odnosnograđevina proizvod ili uslugu, od samog početka ( Szigeti & Davis , 2005) .
Ovaj članak će pružiti najnovije istraživanje i preliminarni rezultati u razvoju koncepta izvedbe u stambenoj ocjenu
svojstava . Namjera je dati platformu za donositelje odluka kako bi im pomoći u izradi brzo , kvalitetno i primjereno
rješenje nakon svake vrijednosti građevinskog elementa i kako će se to odraziti na ukupne vrijednosti cijele zgrade .

Korisnički zahtjevi mogu uključivati različite aspekte , kao što su tehničke, psihološke , fiziološke i sociološki . Ovi
aspekti su uglavnom opisuje kao ciljeve za zgrade ispuniti . Oni su općenito prva misao u kvalitativnom smislu , naveo
kao performans gol za dizajnerskog tima :
' Izgradnja treba osigurati prikladan standard ( tehničke , psihološke , fiziološke i sociološke ) za planirane aktivnosti
ili Stanara .
Kroz zgradu stručnjaci kvalitativno izjavio krajnjeg korisnika ciljeve i ciljeve postali izvedbeni zahtjevi definirani u
kvantitativnom smislu . Zahtjevi definirati u kvantitativnom smislu uvjetima i sadržaji biti dostupni od tkanine i usluga
u zgradi , obično za određenu svrhu, na određenom mjestu , a odražava određene dizajnerske odluke ( Gibson , 1982) .
Potrebna nastup može se definirati pomoću različitih kriterija , od kojih jedan može bitivrijednost nekretnine .
Kriterij jestandard izvedbe protiv kojeadekvatnosti od izvedbe značajke mogu biti suđeni . Ovi zahtjevi moraju se
tumačiti u smislu stvarnim proizvodima iz koje zgrade su stvorene - u rasponu od velikih industrijskih komponenti s
osnovnim materijalima - a odražava načine na koje elementi izgradnje može biti projektiran i izgrađen u praksi ( Gibson
, 1982) . Prema idejimodel za izvedbu koncepta provedbe u rezidencijalnoj ocjenu svojstava stvorena . Model je
prikazano na slici 3 .
Ako vrijednost imovine kriterij je ograničena na tri različite razine - niske , srednje i visoke -krajnji korisnik može
odabrati željenu vrijednost imovine kao ishodišnu točku za izgradnju zgrade . Izgrađeni okoliš sastoji se od više ili
manje neovisno elemenata koji omogućuju neovisno donošenje odluka . Model pokazuje neke od elemenata koji se
mogu svrstati pod navedenim vrijednosnim listama s obzirom na cijenu , kvalitetu ili čak i energetsku učinkovitost .
Ako su ti elementi mogu se kategorizirati prema navedenim vrijednosnim liste , neki prednost mogla biti stečena uz
upravljanje imovinom za procjenu vrijednosti imovine i upravljanje zgrade prema određenoj vrijednosti . Na primjer
,srednja vrijednost imovine zgrada može se graditi s elementima iz odgovarajućeg popisa od srednje vrijednosti
elemenata , ali ona također može biti izgrađen s elementima iz drugih popisa , ako je ukupna vrijednost je dopisnik na
zahtjeve korisnika .
Ovaj model bi se mogao koristiti u gradnji novih zgrada , kao i rekonstrukciju starih . U početnim fazama procesa
izgradnjeperformanse koncept nudi krajnjem korisniku priliku da definira ono što on očekuje od zgrade u smislu
vlastitog procesa - ne u ' izgradnju ' uvjete . Zgrada stručnjaci (u vlasništvu menadžera , dizajnerica , a izvođač )

3
Prvi skup mladih istraživača iz područja građevinarstva, arhitekture i geodezije
ZAJEDNIČKI TEMELJI, Split, 26.-27. 09. 2013.

prevesti ovaj skup zahtjevima izvedbe u specifikacijama i konačno materijalizacija tehničkim rješenjima ( Tempelmans
Plat i Hermans , 2001) . Kao ciljevi procesa jasno definirani od samog početka ( ' zgrada treba biti isporučena s ovim
vrijednosti " ) , to će biti lakše procijeniti doprinos u osnivanju ove krajnji rezultat .
Model također može biti primjenjiva sa zgrade ili rekonstrukciju zgrade elementa . S elemenata podijeljenih u
kategorije vrijednosti , to će biti lakše odabrati element prema svojoj vrijednosti i vrsti vrijednost rekonstruiranog
objekta .
Moguće metode ocjenjivanja rada zahtjeva prikazani su na slici 4 . Krajnji korisnik mora biti siguran da jepotrebna
vrijednost zgrade se sastao s izgrađenom jedan .
Korištenje na temelju rezultata pristupa u građevinskoj industriji omogućuje dulje otvorenom natjecanju , promovira
transparentan nabave i troškovno učinkovite zgrade . Jezik izvedbu može postatiosnova za harmonizaciju i globalizacije
građevinskim propisima . Posebna primjena u izgradnji sastoji se od prevođenja ljudske potrebe zahtjevima korisnika ,
pretvarajući ih u tehničkim zahtjevima izvedbe i kvantitativnim kriterijima koji ne diktiraju propisano rješenje , nego
sastaviti sredstva za istraživanje različitih alternativa , i da odgovori na ove zahtjeve urazne konceptualne faze , idejni i
izvedbeni projekt omogućiti isplativu gradnju zgrada koje pružaju dugoročnu zadovoljavajuće performanse . Izvedba se
temelji zgrada jesredstvo kako bi se poboljšala profesionalnost i klijenta orijentaciju zgrade sektoru dizajna .

4
 Prvi skup mladih istraživača iz područja građevinarstva, arhitekture i geodezije
ZAJEDNIČKI TEMELJI, Split, 26.-27. 09. 2013.

Performance Tržišna procjena

Concept Investitor nekretnina Procjena
nekretnine

Pojedinačna
procjena Globalna procjena
nekretnine

Niska vrijednost Srednja vrijednost Visoka vrijednost

nekretnine nekretnine nekretnine Metoda
Dohodovna Troškovna
tržišnog
metoda metoda
uspoređivanja

Projektant
Vrijednost
Materijali raspoređeni po kategorijama
(cijena, kvaliteta, energetska učinkovitost..)

Niska Srednja Visoka Performance

Concept
- konstrukcija - konstrukcija - konstrukcija
- prozori - prozori - prozori Niska vrijednost Srednja vrijednost Visoka vrijednost
- pokrov - pokrov - pokrov nekretnine nekretnine nekretnine
- podovi - podovi - podovi
- fasada - fasada - fasada
- ... - ... - ...

Slika 2. Method of performance requirements

evaluation

Krajnji rezultat Krajnji rezultat Krajnji rezultat

Slika 1. Model implementacije 'Performance

concept-a' u procjeni vrijednosti nekretnina
Model of Performance concept implementation in
residential properties evaluation

Literatura
[1] Becker, R.: Research and development needs for better implementation of the performance concept in building,
Automation in Construction, Vol. 8, str. 525-532, 1999.
[2] Bonafont, R. L.: Application of performance concept in evaluation, specification and selection of roofing
materials, Symposium on Roofing Technology, Gaithersburg, Maryland, str. 70-84, 1977.
[3] Gibson, E. J.: Working with the performance approach in building (CIB Report Publication 64), Rotterdam:
International Council for Research and Innovation in Building and Construction (CIB), 1982.
[4] Gross, J. G.: Developments in the application of the performance concept in building, In 3rd International
Symposium on Application of the Performance Concept in Building, Tel-Aviv, Israel, 1996.
[5] Lee, A. & Barrett, P.: Performance Based Building: First International State-of-the-Art Report, Rotterdam:
International Council for Research and Innovation in Building and Construction, 2003.
[6] Lützkendorf, T., Speer, T., Szigeti, F., Davis, G., le Roux, P., Kato, A. & Tsunekawa, K.: A comparison of
international classifications for performance requirements and building performance categories used in evaluation
methods, In P. Huovila (Ed.), Performance based building, Finland: VTT – Technical Research Centre of Finland
and RIL – Association of Finnish Civil Engineers, str. 61-80, 2005.
[7] Spekkink, D.: Performance based design of buildings (Domain 3 Final Report), Rotterdam: International Council
for Research and Innovation in Building and Construction (CIB), 2005.
[8] Szigeti, F. & Davis, G.: Performance Based Building: Conceptual Framework (Final Report), Rotterdam:
International Council for Research and Innovation in Building and Construction (CIB), 2005.
[9] Tempelmans Plat, H. & Hermans, M.: Economic Benefits of the Application of the Performance Concept in
Building (Phase 1: The Development of a Framework), Rotterdam: International Council for Research and
Innovation in Building and Construction (CIB), 2001.
[10] Vitruvius Polio, M.: Deset knjiga o arhitekturi = De architectura libri decem (preveo s latinskog M. Lopac).
Zagreb: Institut građevinarstva, 1997.