‫م‪ .

‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ ‬نظام تسليم المشروع (‪:)Project Delivery System‬‬

‫مفهومه‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫هو مصطلح عام يصف عملية التصميم‪/‬البناء واسعة النطاق‪ ،‬بما في ذلك جميع الخطوات واإلجراءات وتسلسل األحداث والعالقات التعاقدية‬
‫وااللتزامات والعالقات المتبادلة واألشكال المختلفة لالتفاق‪ ،‬والتي تهدف إلى االنتهاء بنجاح من تصميم وتشييد المباني والهياكل األخرى‪.‬‬
‫ويمكن القول‪ :‬طريقة تنفيذ وإدارة المشروع من البداية إلى النهاية‪.‬‬

‫أنواع أنظمة التسليم‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫هنالك عدة أنواع ألنظمة التسليم في المشاريع‪ ،‬نذكر منها‪:‬‬
‫‪Lump Sum General Contracting (Design-bid-build process) .1‬‬
‫‪Cost-plus a Fee/GMP General Contracting .2‬‬
‫‪Design-Build .3‬‬
‫‪Construction Management .4‬‬

‫وسيتم تناول كالً منها الحقا ً بشيء من التفصيل‪.‬‬

‫وتحت أيِّ نطام منها هناك طريقة للتعاقد واختيار المقاول‪ ،‬هي كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬المنافسة المفتوحة (‪ :) Competitively Bid‬دخول مجموعة واسعة من المقاولين في المنافسة على العطاء ثم تتم الترسية على أحد المقاولين‬
‫بقرار من لجنة الترسية‪.‬‬
‫‪ .2‬التفاوض (‪ :)Negotiated‬هي عملية يتم من خاللها التفاوض مع أكثر من مقاول للحصول على أفضل شروط لالتفاق‪ ،‬ويتم في النهاية التعاقد‬
‫مع أحد المقاولين‪.‬‬
‫‪ .3‬الجمع بين المنافسة المفتوحة والتفاوض للحصول على أفضل عرض (‪.)Combination of the two‬‬
‫‪Project Delivery System‬‬ ‫‪Contractor Selection/Contract‬‬
‫‪Type‬‬ ‫‪Competitively Bid‬‬ ‫‪Negotiated‬‬
‫‪Lump Sum General Contracting‬‬
‫‪Cost-plus a Fee/GMP General Contracting‬‬
‫‪Design-Build‬‬
‫‪Construction Management‬‬

‫من هنا يتضح أنه ال يوجد نظام تسليم هو األفضل دائماً‪ ،‬بل إن كالً منها يكون مناسبا ً في ظروف معينة‪.‬‬

‫المعايير التي يتحدد من خاللها نظام التسليم المناسب للمشروع‬ ‫‪‬‬

‫)‪:)Criteria For Determining The Best Project Delivery System For A Proposed Building‬‬
‫هنالك مجموعة من المعايير يتم من خاللها تحديد نظام التسليم المناسب هي كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬الوقت‪.‬‬
‫‪ .2‬تعقيدات المشروع‪.‬‬
‫‪ .3‬إمكانية استخدام الـ ‪Fast-track‬‬
‫وتعني المباشرة بتنفيذ ما تم االنتهاء من تصميمه‪ ،‬وعدم انتظار اكتمال المخططات للبدء بالتنفيذ ويُشار إليها أحيانا ً‬
‫بمصطلح (‪.(accelerated construction‬‬
‫‪ .4‬قوة طاقم المالك‪.‬‬
‫‪ .5‬امكانيات المقاولين‪.‬‬
‫‪ .6‬النواحي القانونية‪.‬‬
‫‪ .7‬القوة المالية للمالك‪.‬‬
‫‪ .8‬الميزانية والتدفق النقدي للمالك‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫توقعات المالك للتصميم‪.‬‬ ‫‪.9‬‬

‫التكامل بين التصميم واإلنشاء‪.‬‬ ‫‪.11‬‬
‫االحتياجات الخاصة للمستخدمين‪.‬‬ ‫‪.11‬‬
‫متطلبات المشروع‪.‬‬ ‫‪.12‬‬
‫توزيع المخاطر‪.‬‬ ‫‪.13‬‬

‫توضيح لبعض المصطلحات‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬المانح (‪ :)Donor‬وهي الجهة المانحة (الممولة) للمشروع‪ ،‬ويمكن أن يكون التمويل من أكثر من مصدر‪.‬‬

‫‪ ‬المالك (‪ :)Owner‬هو الشخص أو المؤسسة صاحبة المشروع الهادف إلى إقامة مبنى أو تقديم خدمة أو أيا ً كان الهدف من المشروع‪ ،‬وهو‬
‫المسؤول عن تمويل المشروع سواء كان عاما ً (‪ )public owner‬مثل الوكالة والبلديات‪ ،‬أو خاصا ً (‪ )private owner‬مثل األفراد والشراكات‪.‬‬

‫‪ ‬المقاول (‪ :)Contractor‬هو الشخص أو الشركة التي تأخذ على عاتقها مهمة تنفيذ المشروع بأكمله أو جزء منه بناء على عقد مع المالك‪ ،‬ويتم‬
‫اختياره بإحدى الطرق سابقة الذكر‪.‬‬

‫‪ ‬مقاول الباطن(‪ :)Sub-Contractor‬هو الشخص الذي يقوم بأداء وظيفة معينة أثناء عملية إنشاء المبنى‪ ،‬مثل المقاول المسؤول عن البالط أو‬
‫القصارة‪ ،‬ويكون هناك عقد بين المقاول الرئيسي ومقاول الباطن على أن يقوم مقاول الباطن بتنفيذ هذه األعمال مقابل مبلغ من المال يدفعه المقاول‬
‫الرئيسي حسب العقد المبرم بينهما‪.‬‬

‫‪ ‬المصمم (‪ :)Designer‬وهو الشخص المسؤول عن تصميم المبنى وإعداد الرسومات والمخططات التي تلزم المقاول حتى يباشر العمل في‬
‫المشروع‪ ،‬ويكون تابعا ً للمالك أو المقاول ‪-‬حسب نوع نظام التسليم‪.-‬‬

‫‪ ‬النظام التقليدي (‪ )Traditional System‬ووثائق العطاء‪:‬‬

‫النظام التقليدي (‪:)Traditional System‬‬ ‫‪‬‬

‫هو المصطلح المستخدم عادة لوصف عملية (‪ )Design-bid-build‬أي التصميم ثم التعاقد ثم البناء‪ ،‬بحيث يكون لدى المالك فكرة‬
‫معينة يقوم بعرضها على مصمم‪ ،‬ويقوم المصمم ببلورة هذه األفكار على ورق (مخططات ابتدائية)‪ ،‬وبعد موافقة المالك على‬
‫المخططات يتم اعتمادها ويتم عمل مناقصة واإلعالن عنها ثم يتم التعاقد مع أحد المقاولين لتبدأ بعد ذلك عملية البناء‪.‬‬

‫وثائق العطاء (‪:)Contract Document Packages Traditionally Include:‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬الخرائط والمخططات (‪.)Drawings‬‬
‫‪ .2‬المواصفات (‪.)Specifications‬‬
‫‪ .3‬الشروط العامة (‪.)General Conditions‬‬
‫‪ .4‬الشروط الخاصة (‪.)Special Conditions‬‬
‫‪ .5‬صيغ العقود (‪.)Forms of agreement‬‬
‫‪ .6‬التعديالت واإلضافات (‪.)Modifications and addenda‬‬

‫‪:Value Engineering & Constructability (VE/Constructability) ‬‬

‫هندسة القيمة (‪:)Value Engineering‬‬ ‫‪‬‬

‫دراسة تخفيض تكلفة المشروع مع المحافظة على الجودة‪ ،‬وتتم من خالل‪:‬‬
‫‪ .1‬دراسة تكلفة المواد وجودتها (‪.)Cost‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ .2‬مراجعة أخطاء التصميم (‪ ،)Revision‬بحيث تتم المراجعة بعد التصميم (‪.)Reactive‬‬

‫قابلية التنفيذ (‪:)Constructability‬‬ ‫‪‬‬

‫دراسة قابلية المشروع للتنفيذ والقدرة على تنفيذه‪ ،‬ويتداخل مفهومها مع مفهوم هندسة القيمة إال أنها تتميز بـ‪:‬‬
‫‪ .1‬تقييم التصميم من حيث األمان والجودة والتكاليف‪.‬‬
‫‪ .2‬تعتمد عملية التعديل أثناء التصميم (‪.)Proactive‬‬

‫وكال المصطلحين من المصطلحات المستحدثة‪ ،‬وال يجب النظر إلى أحدهما بمعزل عن اآلخر بل يجب الجمع بينهما (‪ )VE/Constructability‬حتى‬
‫تتحقق الفائدة‪.‬‬

‫األمور التي يجب على المالك أخذها بعين االعتبار لتحقيق خدمة افضل )‪:(Owners’ Check List For Good Service‬‬ ‫‪‬‬
‫تحديد مجال المشروع‪ ،‬والبرنامج والميزانية ومصدر التمويل والجدولة الزمنية لمشروع بأكمله قدر اإلمكان‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫تعيين موظفين مؤهلين للعمل في المشروع‪ ،‬لهم القدرة على اتخاذ القرار السريع‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫اختيار نظام التسليم المناسب للمشروع‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫طريقة توزيع األخطار‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫وضع منهجية محددة لحل النزاعات‪.‬‬ ‫‪.5‬‬
‫إنشاء العالقات مع اآلخرين‪.‬‬ ‫‪.6‬‬
‫مراقبة المشروع‪.‬‬ ‫‪.7‬‬
‫أن تكون هناك آلية واضحة تحكم عملية الدفع للمقاولين‪.‬‬ ‫‪.8‬‬

‫‪ ‬مفهوم العقد‪ ،‬وأنواع العالقات التعاقدية‪:‬‬

‫مفهوم العقد (‪:)Contract‬‬ ‫‪‬‬

‫هو وثيقة مكتوبة تحدد حقوق وواجبات كل طرف من األطراف المتعاقدة من الناحيتين المالية والقانونية‪.‬‬

‫العالقات التعاقدية(‪:)Contractual Relationship‬‬ ‫‪‬‬

‫هنالك أربعة أنواع من العالقات التعاقدية في قطاع اإلنشاءات‪ ،‬هي كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬العالقة بين المالك والمقاول‪.‬‬
‫‪ .2‬العالقة بين المالك والمصمم‪.‬‬
‫‪ .3‬العالقة بين المقاول ومقاول الباطن‪.‬‬
‫‪ .4‬العالقة بين المالك والمانح‪.‬‬

‫‪:LUMP SUM CONTRACTING (DESIGN-BID-BUILD) ‬‬

‫مفهومها‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫‪Lump sum contracting is the execution segment of the design-bid-build process.‬‬
‫وتعني األسلوب أو المنهج القائم على التصميم ثم طرح العطاء والتعاقد (اختيار المقاول) ثم البناء‪.‬‬
‫‪Design‬‬ ‫‪Bid‬‬ ‫‪Select Contractor‬‬ ‫‪Build‬‬

‫الشكل السابق يوضح تسلسل العملية حيث تبدأ بفكرة لدى المالك يقوم بطرحها على مصمم ويقوم المصمم ببلورة الفكرة على ورق (مخططات‬
‫ابتدائية)‪ ،‬وبعد موافقة المالك على المخططات يتم اعتمادها‪ ،‬وبعد استكمال وثائق العطاء يتم اإلعالن عنه فيتقدم مجموعة من المقاولين‪ ،‬ثم يتم اختيار‬
‫مقاول ويتم التعاقد معه ثم تبدأ عملية البناء‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫لماذا سميت بهذا االسم (‪)Lump Sum‬؟‬

‫‪ Lump Sum‬تعني المبلغ المقطوع‪ ،‬بحيث يكون لدى المالك مبلغ معين من المال وينوي إقامة مبنى بهذا المبلغ على سبيل المثال‪ ،‬ويقوم المقاولون‬
‫المتقدمون للعطاء بوضع األسعار ويكون السعر الموضوع من قبل المقاول سعراً نهائيا ً شامالً غير مفصل‪ ،‬ويجب أال يزيد السعر الذي يضعه‬
‫المقاول عن المبلغ المقطوع للمالك‪ ،‬ويقوم المالك باختيار أقل األسعار بعد إجراء المنافسة المفتوحة بين المقاولين‪.‬‬
‫وهنالك أسماء أخرى لعقد المبلغ المقطوع ’’‪‘’Stipulated sum’’ , ‘’Fixed price’’ , ‘’Hard money‬‬

‫مميزاته (‪:)Advantages Of Lump Sum Contracting‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬واضح للطرفين‪.‬‬
‫‪ .2‬سهل للمالك‪.‬‬
‫‪ .3‬جيد ومهم للمؤسسات الحكومية‪.‬‬
‫‪ .4‬يكون لدى المالك فكرة عن التكلفة النهائية للمشروع‪.‬‬
‫‪ .5‬يتيح للمالك فرصة اختيار أقل سعر‪.‬‬
‫‪ .6‬خالي من الوساطة والمحسوبية‪.‬‬
‫‪ .7‬تكون وثائق العقد جاهزة قبل طرح العطاء‪.‬‬
‫‪ .8‬التخطيط الجيد ألن الوثائق جاهزة‪.‬‬
‫‪ .9‬يوفر الراحة للمصممين‪.‬‬
‫‪ .11‬وضوح المواصفات‪.‬‬

‫االحتياطات الواجب أخذها بعين االعتبار في هذا النوع من أنظمة التسليم ( ‪:)Considerations And Cautions‬‬ ‫‪‬‬
‫تأخذ وقت طويل إلتمام وثائق العطاء‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫القوانين واللوائح واألنظمة تأخذ وقت طويل في المباني المعقدة‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫لكل طرف من أطراف العقد هدف معين‪ ،‬فالمالك يهدف إلى تنفيذ المشروع بجودة عالية وأقل تكلفة‪ ،‬بينما يهدف المقاول إلى تحقيق الربح‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫يمكن أن يزيد السعر الذي يقدره المصمم عن المبلغ المقطوع للمالك‪ ،‬وفي هذه الحالة هناك ثالثة خيارات‪:‬‬ ‫‪.4‬‬
‫أ‪ .‬إعادة طرح العطاء‪.‬‬
‫ب‪ .‬تأجيل المشروع‪.‬‬
‫ت‪ .‬إلغاء المشروع‪.‬‬

‫‪:Unit price VS Lump Sum‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ :Lump Sum‬يقوم المقاول بوضع السعر النهائي ويكون شامالً لتنفيذ كافة األعمال في المشروع بما فيها أجور العاملين ويسترده على شكل مبلغ‬
‫مقطوع ثابت يدفعه المالك كدفعات منتظمة بنا ًء على اتفاق بينهما‪ ،‬وفي هذا العقد يجب أن تكون المخططات واضحة ومزودة بمخططات تفصيلية‬
‫كذلك مواصفات المواد بحيث ال يكون هناك مجال ألي ثغرة‪ ،‬ويجوز للمالك إضافة أعمال على المشروع ولكن باالتفاق بين الطرفين‪.‬‬

‫‪ :Unit Price‬يقوم المقاول بوضع سعر تفصيلي لكل وحدة ويكون سعر الوحدة شامل الربح‪ ،‬وباالعتماد على جداول الكميات وأسعار الوحدات يدفع‬
‫المالك للمقاول مبالغ مقابل الكميات المُنفذة حسب المواصفات والمخططات‪ ،‬ويحق للمالك أن يزيد األعمال بنسبة متفق عليها بين الطرفين وتكون‬
‫األعمال بنفس السعر الذي وضعه المقاول في جدول الكميات‪ ،‬أما إذا أرد المالك زيادة أعمال بنسبة أكثر من المتفق عليها فيتم االتفاق على سعر‬
‫جديد‪ .‬ومثال ذلك أن يتفق كل من المالك والمقاول على حق المالك في زيادة األعمال على المقاول بنسبة ‪ ،%25‬فإذا أراد المالك زيادة األعمال بنسبة‬
‫تساوي ‪ %25‬أو تقل عنها تكون األعمال المراد زيادتها بنفس السعر‪ ،‬أما إذا زادت نسبة األعمال التي يرغب المالك في زيادتها فيتم االتفاق على‬
‫سعر جديد لهذه األعمال بين المالك والمقاول‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫النواحي اإلدارية المطلوبة من المصمم إلدارة العقود (‪:)Contract administration by designers generally consists of‬‬ ‫‪‬‬

‫التأكد من تنفيذ التصميم على أرض الواقع‪.‬‬ ‫‪.1‬‬

‫توضيح أي خلل أو سوء تفاهم‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫التعاون مع المقاول‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫القيام بواجبات الوكيل فيما يتعلق بـ‪:‬‬ ‫‪.4‬‬
‫أ‪ .‬الحفاظ على االتصاالت مع المقاولين‪.‬‬
‫ب‪ .‬مراقبة أداء المقاولين‪.‬‬
‫ت‪ .‬متابعة فحوصات المواد والجودة‪.‬‬
‫ث‪ .‬اعتماد عينات فحص المواد‪.‬‬
‫ج‪ .‬وضع حلول للمشاكل التي قد تطرأ أثناء العمل‪.‬‬
‫ح‪ .‬متابعة التغييرات التي قد تحدث أثناء العمل‪.‬‬

‫دوافع المقاول أن يأخذ على عاتقه مهمة تنفيذ المشروع بمفرده (‪:)Contract administration by designers generally consists of‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .1‬التحكم الجيد والسيطرة على المشروع بشكل أكبر‪.‬‬
‫‪ .2‬التحكم بالجدول الزمني بطريقة أفضل‪.‬‬
‫‪ .3‬إدارة المشروع بشكل أفضل‪.‬‬
‫‪ .4‬تخفيض التكلفة‪.‬‬
‫‪ .5‬حل المشاكل بشكل مباشر‪.‬‬
‫‪ .6‬تقل الصعوبة في تحديد أسباب التأخير‪.‬‬

‫الضمانات في هذا النوع من العقود (‪:)Bonding in Lump Sum Projects‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ :Bid Bond‬ضمان حسن النية للدخول في العطاء‪ ،‬ويكون نسبة من تكلفة المشروع وال يحق للمقاول استرداده في حال انسحابه من العطاء‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ :Performance Bond‬ضمان حسن التنفيذ‪ ،‬ويوضع لضمان تنفيذ المقاول لألعمال بنا ًء على المواصفات المتفق عليها وإلصالح الخلل الذي‬ ‫‪.2‬‬
‫قد يطرأ أثناء التنفيذ‪.‬‬
‫‪ :Labor and material Bond‬ضمان العمال والمواد‪ ،‬ويوضع لضمان دفع المقاول أجور العمال وشراء المواد في حال عجز المقاول‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫وتكمن فائدة هذا النوع من الضمانات في أنه‪:‬‬
‫أ‪ .‬يضمن استمرارية العمل في المشروع‪.‬‬
‫ب‪ .‬يضمن اتقان العامل في عمله الطمئنانه بأن حقه محفوظ‪.‬‬
‫ت‪ .‬يعد من أخالقيات العمل وآداب التعامل‪.‬‬
‫‪ :Maintenance Bond‬ضمان الصيانة‪ ،‬ويوضع إلصالح الخلل الذي قد يطرأ بعد انتهاء المقاول من التنفيذ‪.‬‬ ‫‪.4‬‬

‫ويجدر اإلشارة هنا إلى أن األمور الخارجة عن إرادة الطرفين (المالك والمقاول)‪ ،‬واألمور الطارئة كالحروب والكوارث الطبيعية تحتاج إلى‬
‫اتفاق بين الطرفين على حل معين‪.‬‬

‫اختيار المقاول (‪:)Selection Process For Lump Sum Contracts‬‬ ‫‪‬‬

‫تخضع عملية اختيار المقاول في هذا النوع من العقود إلى عدة خطوات‪ ،‬هي كالتالي‪:‬‬
‫‪ .1‬القيام بعملية غربلة (‪ )Prequalification‬للمقاولين المتقدمين للعطاء (وهي غير إلزامية)‪.‬‬
‫‪ .2‬عمل منافسة مفتوحة بين المقاولين (‪.)Competitive bidding among general contractors‬‬
‫‪ .3‬دراسة القدرة المالية وإمكانية التعاقد (‪.)Proof of financial capability and bonding ability‬‬
‫‪ .4‬منح العطاء ألقل األسعار (‪.)Award to the lowest qualified bidder‬‬
‫‪ .5‬ترسية العطاء وتوقيع العقد (‪.)Contract finalized and signed‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫ما الفرق بين المناقصة (‪ )Tender‬والعطاء (‪:)Bid‬‬

‫‪ :Tender ‬المناقصة التي يقوم المالك بطرحها وتحتوي على البنود خالية من األسعار‪.‬‬

‫‪ :Bid ‬العطاء‪ ،‬ويكون بعد قراءة المقاول للمناقصة وتعبئة السعر ويتم وضع ختم الشركة على جميع أوراق المناقصة ثم يتم إعادتها إلى‬
‫المالك‪.‬‬

‫ما المقصود بعملية الغربلة (‪)Prequalification‬؟‬

‫هي عملية يتم من خاللها تقليل عدد المقاولين المتقدمين للعطاء ‪ ،‬عن طريق وضع معايير معينة يشترط توافرها في المقاول المتقدم للعطاء مثل‪:‬‬
‫القوة المالية‪ ،‬الخبرة‪ ،‬والمشاريع المشابهة التي قام المقاول بتنفيذها مسبقاً‪.‬‬
‫ويجدر اإلشارة هنا أن عملية الغربلة ليست إلزامية لكن يفضل القيام بها‪ ،‬وفي حال القيام بها يجب اختيار أقل األسعار بعد ذلك‪ ،‬أما في حال‬
‫عدم القيام بها فليس شرطا ً أن تتم الترسية على أقل األسعار‪.‬‬

‫ما المقصود بـ (‪)Post qualification‬؟‬

‫هي عملية دخول مجموعة واسعة من المقاولين من فئة معينة في المنافسة على العطاء مع االحتفاظ بعدد المقاولين دون تصفية‪ ،‬وفي هذه الحالة‬
‫ليس شرطا ً أن تتم الترسية على أقلهم سعراً بل يتم النظر إلى معايير أخرى مثل الخبرة والسمعة والقوة المالية‪.‬‬

‫ما المقصود بالمنافسة المفتوحة (‪)Competitive Bidding‬؟‬

‫بعد اإلعالن عن المناقصة يقوم المقاولون بشرائها لدراستها وتعبئة األسعار‪ ،‬ثم تتم المنافسة المفتوحة فيما بينهم وتتم الترسية على أحدهم‪.‬‬
‫(دخول مجموعة واسعة من المقاولين في المنافسة على العطاء ثم تتم الترسية على أحد المقاولين بقرار من لجنة الترسية)‪.‬‬

‫كيف يختار مقاول الباطن مع من يعمل من المقاولين الرئيسيين‬ ‫‪‬‬

‫)‪:)Subcontractors tend to give better prices to general contractors who‬‬
‫الذي يحافظ على اتصاالت مفتوحة أثناء فترة العقد‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫الذي يبتعد عن التالعب مع مقاولي الباطن‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫الذي يدير المشاريع بكفاءة عالية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫الذي يحافظ على جدول زمني جيد‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫الذي يلتزم بعملية الدفع في الوقت المحدد‪.‬‬ ‫‪.5‬‬

‫توضيح لبعض المصطلحات‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ :Integrated Decision Making ‬هو قرار ناتج عن مشاورة المالك للمستشارين وأخذ رأيهم‪.‬‬

‫عال من‬
‫‪ :The Aggressive Designer ‬هو مصطلح ظهر في النصف األول من القرن العشرين‪ ،‬ويقصد به المصمم الذي يصر على مستوي ٍ‬
‫األداء من جميع المقاولين والطواقم العاملة وإذا الحظ قصوراً في العمل من أحد العاملين يقوم برفضه من العمل‪.‬‬

‫‪ :Separate Prime Contracts ‬وهي عقود ألقسام رئيسية من العمل‪ ،‬بحيث يتم تجزئة العمل ألقسام رئيسة ويتم التعاقد مع مقاول لكل عمل‬
‫من هذه األعمال‪ ،‬فمثالً لو كان هنالك مشروع إلنشاء مشفى يتم طرح مناقصة لبناء هيكل المشفى‪ ،‬وبعد ذلك يتم طرح مناقصة ألعمال الكهرباء‬
‫والتشطيبات الداخلية‪ ،‬وبعد ذلك يتم طرح مناقصة ألعمال التشطيبات الخارجية‪ ،‬وهكذا‪.‬‬

‫‪ :Alternates ‬تغييرات يطلبها المالك بشكل خاص عندما تكون الميزانية غير متوافقة مع األسعار وقد تكون بالسلب (أن يطلب المالك تقليل‬
‫األعمال) أو باإليجاب (أن يطلب المالك زيادة األعمال)‪.‬‬
‫‪ :Substitutions ‬أن يقدم المقاول عرضا ً بديالً للمالك (يحتوي على مواصفات أفضل وجودة أعلى) إلى جانب العرض األصلي بنا ًء على طلب‬
‫المالك‪ ،‬بحيث يقوم المقاول بتسليم ظرفين األول يحتوي على العرض األصلي والثاني يحتوي على العرض البديل‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ :Allowances ‬رصيد احتياطي يوضع في العقد بين المالك والمقاول لتغطية‪:‬‬

‫أ‪ .‬بنود غير واضحة الوصف في المواصفات وليس لدي المقاول تصور واضح عن كيفية تنفيذها‪.‬‬
‫ب‪ .‬بنود وضعها المالك في العقد ولم يكن يريد تنفيذها ثم قرر أن ينفذها‪ ،‬وعند تنفيذ هذه األعمال يتم حساب السعر النهائي‪.‬‬
‫‪ :Change order ‬التغيير الذي يحدث أثناء تنفيذ العمل‪ ،‬ويمكن أن يحدث من قبل‪:‬‬
‫أ‪ .‬المالك‪( ،‬كأن يطلب المالك تغيير نوعية البالط‪ ،‬أو تغيير في الديكور ‪.)..‬‬
‫ب‪ .‬المصمم‪( ،‬ويكون ناتج عن اكتشاف خطأ‪ ،‬أو تعديل على التصميم بطلب من المالك ‪.)..‬‬
‫ت‪ .‬المقاول‪( ،‬ويكون عند عجز المقاول عن تنفيذ بعض األعمال ألسباب خاصة بالموقع)‪.‬‬
‫ث‪ .‬مقاول الباطن‪( ،‬كأن يطلب تغيير نوع الدهان بآخر لعدم توفره)‪.‬‬
‫ج‪ .‬ظروف طارئة‪.‬‬
‫‪ :Bid shopping ‬تالعب المقاول الرئيسي بمقاولي الباطن‪ ،‬كأن يطلب من مقاولي الباطن تخفيض السعر ويعد كالً منهم بالعمل معه في حال‬
‫رسو العطاء عليه‪ ،‬وعند رسو العطاء عليه يختار االقل سعراً من بينهم وال يلتزم بوعوده مع اآلخرين‪.‬‬
‫‪ :Shop Drawings ‬هي مخططات تفصيلية يقوم المقاول بعملها لتسهيل تنفيذ العمل‪ ،‬ويطرحها على المالك ويتم تنفيذها بعد موافقة المالك عليها‪.‬‬

‫‪ :Pre-Bid Conferences ‬اجتماع بين المالك والمقاولين الذين اشتروا المناقصة لالستفسار عن األمور المبهمة قبل وضع السعر‪ ،‬ويمكن أن‬
‫يحدث تغييرات‪ ،‬ويقوم المالك بإبالغ المقاولين برسالة رسمية بالتغييرات في حال حدوثها‪.‬‬

‫‪ :Bid Day ‬يوم تسليم العطاء‪ ،‬حيث يحدد المالك يوم وتاريخ ومكان وساعة يجب على جميع المقاولين تسليم العطاء في الوقت المحدد‪.‬‬

‫‪ :Contingency ‬رصيد احتياطي يوضع في العقد للحاالت الطارئة ويكون كنسبة من قيمة المشروع‪.‬‬
‫وتكمن فائدته في‪ :‬أ‪ .‬تصحيح األخطاء حال حدوثها‪.‬‬
‫ب‪ .‬يوفر الراحة للمقاول‪.‬‬
‫‪ :Bid Strategy ‬هي االستراتيجية والمنهجية المتبعة من قبل المقاول قبل دخوله في العطاء وتتمثل في‪:‬‬
‫‪ .1‬عدد العطاءات الموجودة في سوق العمل‪.‬‬
‫‪ .2‬انجذاب المقاول إلى عطاء معين بشكل أكبر من انجذابه إلى العطاءات األخرى‪.‬‬
‫‪ .3‬مدى تالؤم مشروع العطاء مع عمل المقاول‪.‬‬
‫‪ .4‬امكانية كسب العطاء‪ ،‬ومدى نجاحه في العطاءات السابقة‪.‬‬
‫‪ .5‬مدي االستعداد الحالي للدخول في مشروع جديد‪.‬‬
‫‪ .6‬امكانية دفع الضمانات‪.‬‬
‫‪ .7‬نسبة األرباح المتوقعة‪.‬‬
‫‪ .8‬مدى توفر الطواقم اإلدارية للقيام بالعمل‪.‬‬

‫‪ :Risk Allocation ‬توزيع المخاطر‪ ،‬بحيث تتوزع المخاطر ويذهب كل جزء منها إلى الطرف األقدر على إدارته بشكل سليم‪ ،‬فمنها ما يتحمله‬
‫المقاول‪ ،‬ومنها ما يتحمله المالك‪ ،‬ومنها ما يتم تغطيته بالضمانات والتأمينات‪.‬‬
‫ويجدر اإلشارة هنا إلى عوامل المخاطرة (‪:)Risk Factors‬‬
‫‪ .1‬الزيادة في التكاليف‪.‬‬
‫‪ .2‬نقص في المواد وزيادة األسعار‪.‬‬
‫‪ .3‬خلل في الجدول الزمني بفعل المقاول‪.‬‬
‫‪ .4‬خلل في الجدول الزمني بفعل المالك‪.‬‬
‫‪ .5‬المشاكل مع مقاولي الباطن‪.‬‬
‫‪ .6‬مشاكل الجودة‪.‬‬
‫‪ .7‬الفقد في المواد‪.‬‬
‫‪ .8‬االمان‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ :Casualty Losses ‬فاقد في المواد أو فاقد غير محسوب أو زاد عن المعقول‪.‬‬

‫‪ :Partnering ‬الشراكة بين القطاع العام والقطاع الخاص إلنشاء مشروع معين‪ ،‬كأن تقوم الحكومة بتنفيذ أحد المشاريع بالشراكة مع المقاول‬
‫ويتم االتفاق على آلية للسداد فيما بينهم‪ ،‬وتتميز الشراكة بالطابع اإليجابي إذ أنها تخلق نوعا ً من الحافز الذاتي إلتمام العمل بما يرضي الشركاء‪،‬‬
‫وتقلل النزاعات بشكل ملحوظ‪.‬‬

‫‪:Cost-plus a Fee/GMP General Contracting ‬‬

‫مفهومه‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫ذكرنا سابقا ً أنه في كل نظام من أنظمة التسليم يتم التعاقد واختيار المقاول بطريقة معينة‪ ،‬وفي هذا النوع من أنظمة التسليم يتم اختيار المقاول عن طريق‬
‫التفاوض مع مجموعة من المقاولين للحصول على أفضل شروط لالتفاق ويتم التعاقد مع أحد المقاولين‪.‬‬
‫ويجدر اإلشارة هنا إلى أن المشاريع القائمة على التفاوض تكون مبنية على أساس الثقة بين المالك والمقاول بدرجة أكبر من سابقتها‪.‬‬
‫ينقسم هذا النوع من انظمة التسليم إلى نوعين‪:‬‬
‫‪ :Cost of the work plus a fee .1‬وهي اتفاقية يحصل من خاللها المقاول على تكلفة المشروع الفعلية باإلضافة إلى أرباح على شكل قيمة ثابتة‬
‫أو نسبة مئوية‪.‬‬
‫‪ :Cost-plus a fee with a Guaranteed Maximum Price .2‬وهي اتفاقية يحصل من خاللها المقاول على تكلفة المشروع الفعلية باإلضافة‬
‫إلى أرباح على شكل قيمة ثابتة أو نسبة مئوية‪ ،‬بشرط أال تزيد التكلفة النهائية للمشروع عن حد معين‪.‬‬

‫ماذا يحدث في حال زيادة تكلفة المشروع عن ‪GMP‬؟‬

‫يتحمل المقاول الزيادة في التكاليف‪.‬‬

‫ماذا يحدث في حال كانت تكلفة المشروع أقل من ‪GMP‬؟‬

‫في هذه الحالة تنتج مدخرات إما أن يتم إعادتها إلى المالك‪ ،‬أو تتوزع بين المالك والمقاول بناء على اتفاق مسبق بينهم‪.‬‬

‫مميزاته (‪:)Advantages Of Negotiated General Contracts‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬السرعة‪.‬‬
‫‪ .2‬عدد محدود من المقاولين‪.‬‬
‫‪ .3‬إنشاء عالقات طويلة األمد بين المالك والمقاول‪.‬‬
‫‪ .4‬اإلجابة عن كثير من التساؤالت في وقت مبكر أثناء التفاوض‪.‬‬
‫‪ .5‬تتيح للمقاول فرصة القيام بأنشطة تسبق عملية اإلنشاء مثل دراسة التكلفة‪ ،‬والجدولة الزمنية‪.‬‬
‫‪ .6‬التكامل بين التصميم واإلنشاء‪ ،‬بحيث يقوم المقاول بتزويد المصمم بالمقترحات بناء على خبرته في موقع العمل‪.‬‬

‫االحتياطات الواجب أخذها بعين االعتبار في هذا النوع من أنظمة التسليم (‪:)Potential Problems Of Negotiated Contracts‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .1‬ال يتم معرفة التكلفة النهائية للمشروع إال بعد االنتهاء منه‪.‬‬
‫‪ .2‬حاجة المالك إلى الرقابة على التكلفة بشكل أكبر‪.‬‬
‫‪ .3‬يدفع المقاول إلى التوفير على حساب الجودة حتى يكون له نصيب من المدخرات‪.‬‬

‫اختيار المقاول (‪:(Contractor Selection‬‬ ‫‪‬‬

‫ال يعتبر العامل المادي هو الوحيد الذي يحكم عملية اختيار المقاول بل هنالك مجموعة من العوامل التي تلعب دوراً في هذه العملية‬
‫(‪:)A private owner will rarely select a general contractor based on price alone. Other factors, such as‬‬
‫األمان‪ ،‬الجودة‪ ،‬الواقعية‪ ،‬الثقة‪ ،‬المعايير األخالقية‪ ،‬والكفاءة‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫الحوافز التي تتضمنها العقود التفاوضية (‪:)Incentives In Negotiated Contracts‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬توزيع المدخرات بين المالك والمقاول في حال وجودها‪.‬‬
‫‪ .2‬يأخذ المقاول مبلغ كحافز في حال االنتهاء من المشروع في وقت مبكر‪.‬‬
‫‪ .3‬يأخذ المقاول مبلغ كحافز في حال تحسين الجودة‪.‬‬

‫‪:DESIGN-BUILD ‬‬

‫مفهومه‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫ً‬
‫أن يقوم المقاول نفسه بعمليتي التصميم والبناء بناء على عقد مع المالك‪.‬‬

‫دوافع العمل تحت هذا النوع من أنظمة التسليم (‪:)There are four reasons for the interest in design-build‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .1‬المالك يطلب التعامل مع شخص واحد مسؤول عن التصميم والبناء‪.‬‬
‫‪ .2‬السرعة في إنجاز عملية البناء‪.‬‬
‫‪ .3‬يتيح فرصة مراجعة التصميم وإعادة التقييم‪.‬‬
‫‪ .4‬يزيد قابلية المالك للعمل تحت األنظمة غير التقليدية‪.‬‬

‫النماذج التي تنطوي تحت هذا النوع من انظمة التسليم (‪:)Design-build models are ..‬‬ ‫‪‬‬
‫‪In-house design .1‬‬
‫‪Consultative design .2‬‬
‫‪Turnkey .3‬‬
‫‪Design-build-lease .4‬‬
‫‪Design-own-transfer (BOT) .5‬‬
‫‪Bridging .6‬‬

‫‪:Consultative design VS In-house design‬‬ ‫‪‬‬

‫‪:In-house design‬‬
‫أن يقوم المقاول بعملية التصميم من خالل مكتب وفريق تصميم خاص به‪.‬‬
‫‪:Consultative design‬‬
‫أن يلجأ المقاول لمكتب خارجي للقيام بعملية التصميم‪ ،‬بحيث يعمل مكتب التصميم كمقاول باطن مع المقاول الرئيسي المسؤول عن التصميم والبناء‪.‬‬

‫ما المقصود بمصطلح )‪:)Joint Ventures‬‬ ‫‪‬‬

‫اتحاد (شراكة) بين المقاول واالستشاري‪ ،‬بحيث يتم إنشاء شركة جديدة فيما بينهم باسم جديد تكون خاصة بالمشروع الحالي وتكون المسؤولية‬
‫مشتركة فيما بينهم وتنهي الشركة بانتهاء المشروع‪.‬‬
‫في حال حدوث مشاكل أثناء التنفيذ فالشركة التي تم إنشاؤها هي المسؤولة‪ ،‬وال يتم مالحقة الشركات األصلية للمقاول أو االستشاري‪.‬‬

‫مميزات هذا النوع من أنظمة التسليم (‪:)Advantages of Design-Build‬‬ ‫‪‬‬

‫توفير الوقت (يختصر فترة التعاقد وال ينتظر انتهاء التصميم واكتمال الوثائق للبدء بالتنفيذ)‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫يتيح وقت أطول للتفكير في المشروع والتحضير قبل البدء بعملية البناء‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫يأخذ المالك اجابات سريعة من المقاول‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫يتم تحديد التكلفة النهائية للمشروع بصورة أكثر سرعة وسهولة بواسطة المقاول بنا ًء على تصميمه وتنفيذه‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫وثائق العطاء في هذا النظام تكون أقل تفصيالً منها في نظام ‪.Lump Sum‬‬ ‫‪.5‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ .6‬يدعم الـ ‪ Value Engineering‬و الـ ‪ Constructability‬من خالل التكامل بين عمليتي التصميم والتنفيذ‪.‬‬
‫‪ .7‬أكثر كفاءة واقتصادية بالنسبة للمقاول‪.‬‬
‫‪ .8‬تقليل التغييرات أثناء العمل‪ ،‬وتقليل حدوث النزاعات والمطالبات والتأخيرات‪.‬‬

‫االحتياطات الواجب أخذها بعين االعتبار في هذا النوع من أنظمة التسليم )‪:(Considerations and Cautions in Design-Build‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .1‬يجب على المالك أن يعطي المقاول تصور واضح عن المشروع ومتطلباته‪.‬‬
‫‪ .2‬استهالك الوقت والتكلفة إذا كان هناك منافسة من أكثر من فريق تصميم‪-‬بناء‪.‬‬
‫‪ .3‬توظيف فريق تصميم‪-‬بناء غير متآلف قد يحد من المزايا التي يوفرها هذا النظام على صعيد الوقت والتكلفة‪.‬‬
‫‪ .4‬الوثائق محدودة التفاصيل في البداية قد ينتج عنها سوء فهم بين المالك ومقاول التصميم‪-‬البناء‪.‬‬
‫‪ .5‬عدم تكامل وثائق العطاء قد يُحدث التباس (‪ )confusion‬وعدم فعالية (‪.)ineffectiveness‬‬

‫مسؤوليات المالكين حتى يتم تنفيذ هذا النظام على نحو فعال‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫يتعين على المالك وضع المتطلبات التي يريدها بشكل واضح ومفصل‪ ،‬وهي تتضمن‪:‬‬
‫)‪:(Owners have particular responsibilities to develop clear, detailed statements of requirements, including ..‬‬
‫‪ .1‬مجال المشروع (‪:)Project scope‬‬
‫ويتضمن التع ريف الكامل بمواصفات المشروع‪ ،‬بحيث يستعين المالك بالخبراء لتحديد هذه المواصفات‪ ،‬ويمكن أن يلجأ إلى مكاتب متخصصة‬
‫في الـ ‪ Facility management‬تقوم بإجراء مجموعة من الدراسات منها تحليل التكلفة ‪ cost analysis‬ثم تقدم للمالك تفصيالت كاملة بنا ًء‬
‫على هذه الدراسات‪.‬‬
‫‪ .2‬النشاطات التي يرغب المالك باحتوائها في المبنى الجديد (‪:(Activities to be housed in the new building‬‬
‫كأن يكون المبنى مكوّ ن من أربعة طوابق‪ ،‬ال يحتوي على مصاعد‪ ،‬يكون فيه كل دور بِ َميْل معين يساعد على انسياب الطالب بطريقة سهلة‬
‫ويقلل االزدحام‪.‬‬
‫‪ .3‬الفراغات المطلوبة (‪.)Space needs‬‬
‫‪ .4‬عوامل الراحة (‪ )Ergonomic considerations‬مثل اإلضاءة والتهوية‪.‬‬
‫‪ .5‬المتطلبات الوظيفية (‪.)Functional requirements‬‬
‫‪ .6‬الميزانية ومستوى الثقة (‪.)Budget and its level of certitude‬‬
‫‪ .7‬األفراد الذين سيتم استيعابهم (‪.)Personnel to be accommodated‬‬
‫‪ .8‬النواحي الجمالية (‪.)Esthetic statement‬‬
‫‪ .9‬الجدول الزمني المتوقع للبناء (‪.)Expected construction schedule‬‬
‫‪ .11‬المستوى المتوقع للجودة (‪.)Expected level of quality‬‬

‫‪ ‬اختيار المقاول (‪:(Contractor Selection‬‬

‫تخضع آلية اختيار المقاول في هذا النظام إلى مرحلتين‪:‬‬
‫‪ .1‬غربلة المقاولين (‪ ) Prequalification‬وتتضمن ما يلي‪:‬‬
‫أ‪ .‬تحويل القائمة الطويلة من المقاولين المتقدمين للعطاء إلى قائمة قصيرة من خالل وضع معايير يشترط توافرها في المقاول المتقدم للعطاء‪،‬‬
‫مثل‪:‬‬
‫‪ .1‬القدرة على تنفيذ المشروع‪.‬‬
‫‪ .2‬أداء المقاول في مشاريع سابقة‪.‬‬
‫‪ .3‬خبرة المقاول في مشاريع مشابهة‪.‬‬
‫‪ .4‬القدرة المالية‪.‬‬
‫ب‪ .‬الوصول إلى عدد محدود من المقاولين المتنافسين على العطاء من (‪ ،)5-3‬وذلك للسيطرة على التكاليف اإلجمالية واختصار الوقت على‬
‫المالك في استعراض المقترحات المقدمة من المقاولين‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫‪ .2‬االختيار الفعلي للمقاول‪ ،‬وفي هذه المرحلة هنالك مجموعة من التوصيات في عملية االختيار‪ ،‬هي كالتالي‪:‬‬
‫ً‬
‫أ‪ .‬اإلعالن الواضح عن معايير االختيار مع بيان وزن كل معيار من هذه المعايير في عملية االختيار‪ ،‬ونذكر هنا بعضا من المعايير المقترحة‪:‬‬
‫‪ .1‬التميّز في التصميم المُقترح‪.‬‬
‫‪ .2‬التميّز في طريقة البناء‪.‬‬
‫‪ .3‬االستجابة الواضحة لمتطلبات البرنامج‪.‬‬
‫‪ .4‬خطة البناء وإدارة المشروع‪.‬‬
‫‪ .5‬التكلفة التقديرية للمشروع والجدول الزمني‪.‬‬
‫ب‪ .‬الحكم على المتنافسين‪.‬‬

‫توصيات أخرى في االختيار (‪:)Further recommendations on selection‬‬

‫أن يتم عقد جلسات خاصة بين المقاولين في القائمة القصيرة و الممثلين (نفس مدة الجلسة لكل فريق)‪ ،‬للحصول على التوضيحات المطلوبة‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫دفع مبلغ من المال للمقاولين الذين دخلوا المرحلة الثانية ولم يقع عليهم االختيار‪ ،‬وأن يكون هذا المبلغ قد تمت اإلشارة إليه مسبقا ً في اإلعالن‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫المبلغ المدفوع للمقاولين الذين لم يقع عليهم االختيار يجب أن يغطي على األقل جزء كبير من تكلفة تجهيز المقترحات وإرسالها‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬
‫في حال تعذر إكمال المشروع ألي سبب من األسباب‪ ،‬يتم دفع مبلغا ً من المال كتعويض للفريق الفائز بالعطاء‪.‬‬ ‫ث‪.‬‬
‫بعد عملية االختيار‪ ،‬يجب تزويد المقاولين الذين لم يقع عليهم االختيار بالتغذية الراجعة من قبل لجنة المحكمين‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫من الذي يتولى مهمة اختيار المقاول؟‬
‫ُتوكل مهمة اختيار المقاول إلى مجموعة من المحكمين يطلق عليهم (‪ ،)Jury‬وتتكون هذه المجموعة من‪:‬‬
‫‪ .1‬ممثل عن المالك‪.‬‬
‫‪ .2‬خبراء في التصميم والبناء (من طرف الحكومة عاد ًة)‪.‬‬
‫‪ .3‬خبراء من أطراف خارجية (إذا سمحت اللوائح بذلك)‪.‬‬

‫توضيح لبعض المصطلحات‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ :Turnkey Projects ‬هو أحد النماذج التي تندرج تحت نظام (‪ ،)Design-Build‬بحيث يقوم مقاول التصميم‪ -‬البناء بإعداد المخططات‬
‫التصميمة وتشييد المبنى نظير دفعة واحدة يأخذها من المالك عند تسليم المبنى كامالً يتم االتفاق عليها مسبقا ً فيما بينهما‪.‬‬

‫‪ :Bridging ‬هو أحد النماذج التي تندرج تحت نظام (‪ ،)Design-Build‬يتم من خالل خطوتين‪:‬‬
‫‪ .1‬يقوم المقاول بالتعاقد مع مصمم إلعداد الوثائق الجزئية‪ ،‬بحيث يتم التوصل إلى وثائق شبه مكتملة في مرحلة متقدمة يتضح من‬
‫خاللها مجال المشروع (‪.)scope‬‬
‫‪ .2‬بنا ًء على هذه الوثائق شبه المكتملة يطلب المالك من مقاولي التصميم‪-‬البناء مقترحات الستكمال الوثائق وتجهيز المخططات‬
‫لمباشرة أعمال البناء‪.‬‬

‫‪ :Build-Own-Transfer (BOT) ‬اتفاقية يحق للمقاول بموجبها بناء المشروع وامتالكه لتشغيله فترة من الزمن يسترد خاللها تكلفة البناء ونسبة‬
‫متفق عليها من األرباح‪ ،‬ثم يستعيد المالك ملكيته للمشروع بعد انقضاء الفترة الزمنية المتفق عليها‪ .‬ويكثر استخدام هذا النموذج في المشاريع‬
‫الحكومية طويلة األمد والتي يتم تنفيذها بالشراكة مع القطاع الخاص‪.‬‬

‫‪:CONSTRUCTION MANAGEMENT ‬‬

‫مفهومه‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫هو نظام قائم على اتفاقية بين المالك وشركة بناء (‪ ،)construction firm‬على أن تقوم الشركة بتزويد المالك بالخدمات اإلدارية واالستشارات‬
‫الالزمة في مراحل مختلفة من عمر المشروع (التخطيط‪ ،‬التصميم والبناء)‪.‬‬
‫م‪ .‬إبراهيم البلعاوي‬ ‫العقود في قطاع اإلنشاءات‬

‫النماذج التي تنطوي تحت هذا النوع من انظمة التسليم‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫بنا ًء على درجة المخاطرة (‪ ،)amount of risk‬يوجد اثنان من النماذج التي تنطوي تحت هذا النوع من أنظمة التسليم‪:‬‬
‫‪:Agency Construction Management .1‬‬
‫تلعب شركة البناء في هذا النوع دور الوكيل عن المالك وتتولى إدارة المشروع وليس لها دور في تحمل المخاطر وكأنها مشرف متابع‪.‬‬
‫‪:At-Risk Construction Management .2‬‬
‫تلعب شركة البناء في هذا النوع دور المقاول الرئيسي‪ ،‬تتولى إدارة المشروع ولها دور في تحمل المخاطر‪.‬‬

‫استخدام االحتياطي (‪:)Contingency‬‬ ‫‪‬‬

‫يُعد احتياطي النقود من األمور المهمة التي يجب إدراجها في العقد‪ ،‬ويقسم االحتياطي في هذا النظام إلى‪:‬‬
‫‪ .1‬احتياطي تحت سيطرة مدير البناء (‪ )construction manager‬لمزيد من التطوير في المخططات والمواصفات‪.‬‬
‫‪ .2‬احتياطي خاص بعملية البناء لتغطية التكاليف اإلضافية‪.‬‬
‫‪ .3‬احتياطي تحت سيطرة المالك‪.‬‬

‫مميزاته (‪:)Advantages of Construction Management‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬يحقق خدمة أفضل للمالك‪.‬‬
‫‪ .2‬يحقق تعاون شامل بشكل أفضل‪ ،‬ألنه يضمن التعاون المبكر بين األطراف الرئيسية الثالثة‪.‬‬
‫‪ .3‬اختصار الوقت الالزم للتصميم‪/‬البناء‪ ،‬مما يقلل مدة المشروع الكلية‪.‬‬
‫‪ .4‬التوفير في التكلفة نتيجة الختصار الوقت‪ ،‬خصوصا ً في الفترات ذات التضخم العالي‪.‬‬
‫‪ .5‬تقليل النزاعات وتالفي التأخير نتيجة لإلنشاء المبكر للعالقات التعاونية‪.‬‬

‫االحتياطات الواجب أخذها في هذا النظام (‪:)Considerations and Cautions‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .1‬ال يوجد ضمان على التكلفة منذ بداية المشروع‪.‬‬
‫‪ .2‬قد يقلل من عملية التحكم‪ ،‬ألن شركة البناء تتولى إدارة البناء‪ ،‬والذي قد يؤدي إلى فقد بعض التحكم بالنسبة لمقاولي الباطن‪.‬‬
‫‪ .3‬قد تحدث ازدواجية في اإلدارة بين مدير البناء (‪ )construction manager‬وفريق التصميم‪.‬‬
‫‪ .4‬اختيار األقل سعراً قد يقلل من جودة الخدمات اإلدارية التي تقدمها شركة البناء‪.‬‬