Professional Documents
Culture Documents
Optimalisasi Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Vil PDF
Optimalisasi Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Vil PDF
Optimalisasi Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Vil PDF
Abstract
Along with the time, the rise of development in various cities in Indonesia is also increasing. This phenomenon leads to the
increase of development demands in all fields, especially in developing cities. One specific place in Malang City that is under
the elite settlements construction is the one that located in Tegal Rejo Street 22, Ketindang, Lawang. Based on the previous
description, it is very important to implement value engineering in the construction project of Grand Sinensis Villa which is
expected to bring alternatives to replace old work items as recommendations for the relevant parties, which provides benefits
in the form of cost savings. In the process of budget analysis using the value engineering method, there are 4 stages that will
be analyzed, namely: Information Phase, Creative Phase, Analysis Phase and Recommendation Phase. From the results of
analysis using Value Engineering method, there are obtained several alternatives that can be proposed, namely: work of
concrete items using floordeck with cost savings of: 30,910,797 rupiahs and the installation of water heather using GAS with
cost savings of 3.230.000 rupiahs.
Abstrak
Seiring perkembangan zaman, maraknya pembangunan di berbagai kota di Indonesia semakin meningkat. Sehingga tuntutan
pembangunan di segala bidang semakin dirasakan, terutama di kota-kota yang sedang berkembang. Salah satunya dikota
Malang terdapat pembangunan permukiman Elite yang berlokasi di Jl. Tegal Rejo No.22 Ketindang Lawang Malang.
Berdasarkan uraian tersebut, maka penting sekali untuk melakukan penerapan Value Engineering pada proyek pembangunan
Villa Grand Sinensis yang diharapkan dapat memunculkan alternatif-alternatif pengganti item pekerjaan lama sebagai
rekomendasi bagi pihak pihak yang terkait, yang memberikan keuntungan berupa penghematan biaya (cost saving). pada
proses analisa anggaran biaya menggunakan metode value enginering, terdapat 4 Tahapan yang akan dianalisa yaitu : Tahap
Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisa dan Tahap Rekomendasi. Dari hasil analisis menggunakan metode Value
Engineering tersebut, didapat beberapa alternatif-alternatif yang bisa diusulkan yaitu : item pekerjaan dak beton
menggunakan plat bondek dengan cost saving sebesar : Rp 30.910.797, pemasangan wather heather menggunakan GAS
dengan cost saving sebesar : Rp 3.230.000 (136 kata)
41
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Volume 02, Nomor 01, Maret 2019
yang terkait, yang memberikan keuntungan berupa Value engineering memusatkat analisis pada masalah
penghematan biaya (cost saving). nilai terhadap fungsinya, bukan sekedar analisis biaya.
Suatu pembangunan dikatakan efisien jika dapat Disini dicari biaya terendah yang dapat memenuhi
fungsinya.
mengoptimalisasikan sumber daya yang ada seperti waktu
Pengertian Value engineering menurut parah ahli
dan biaya, serta meminimalkan kendala-kendala yang 1. Value engineering adalah usaha yang terorganisir
mungkin terjadi dalam suatu pembangunan. Salah satu secara sistematis dan mengaplikasikan suatu teknik
cara untuk mencapai hal tersebut yaitu dengan yang telah diakui, yaitu teknik mengidentifikasikan
menggunakan metode value engineering (VE) fungsi produk atau jasa yang bertujuan memenuhi
Penelitian perencanaan ini dilakukan dengan maksud fungsi yang diperlukan dengan harga yang terendah
untuk mencari estimasi biaya proyek dengan menggunakan (paling ekonomis). (imam soeharto, 1995 yang
dikutip dari society of American value engineers).
metode value engineering (VE)
2. Value engineering adalah sebuah teknik dalam
Value engineering adalah usaha yang terorganisasi manajemen menggunakan pendekatan sistematis
secara sistematis dan mengaplikasikan suatu teknik yang untuk mencari keseimbangan fungsi terbaik antara
telah diakui, yaitu teknik mengidentifikasi fungsi produk biaya, keandalan dan kinerja sebuah proyek. (
atau jasa yang bertujuan memenuhi fungsi yang diperlukan dell’isola)
dengan harga yang terendah (paling ekonomis). Dengan 3. Value engineering adalah sebuah pendekatan yang
kata lain value engineering bermaksud memberikan bersifat kreatif dan sistematis dengan tujuan untuk
sesuatu yang optimal bagi sejumlah uang yang dikeluarkan mengurangi/menghilangkan biaya-biaya yang tidak
dengan memakai teknik yang sistematis untuk diperlukan. (Zimmerman dan hart, 1982)
menganalisis dan mengendalikan total biaya produk. Value 4. Value Engineering adalah suatu pendekatan yang
engineering akan membantu membedakan dan terorganisir dan kreatif yang bertujuan untuk
memisahkan antara yang diperlukan dan yang tidak mengadakan pengidentifikasian biaya yang tidak
diperlukan, dimana dapat dikembangkan alternatif yang perlu. Biaya yang tidak perlu ini adalah biaya yang
memenuhi keperluan (dan meninggalkan yang tidak perlu) tidak memberikan kualitas, kegunaan, sesuatu yang
dengan biaya terendah. menghidupkan penampilan yang baik ataupun sifat
yang diinginkan oleh konsumen. (Miles 1971 dalam
Pengertian kunci dari definisi diatas adalah sebagai barrie dan poulson 1984)
berikut: 5. Value Engineering adalah suatu metode evaluasi
1. Usaha yang terorganisir. Value engineering yang menganalisa teknik dan nilai dari suatu proyek
mengunakan pendekatan tim yang terorganisir. Tim atau produk yang melibatkan pemilik, perencana dan
ini terdiri dari mereka yang mewakili disiplin ilmu para ahli yang berpengalaman dibidangnya masing-
yang diperlukan untuk memformulasikan persoalan masing dengan pendekatan sistematis dan kreatif
secara tuntas dan mampu membuahkan suatu usulan yang bertujuan untuk menghasilkan mutu dan biaya
penggunaan biaya yang paling efektif. serendah-rendahnya, yaitu dengan batasan fungsional
2. Biaya terendah dengan kinerja yang sama. Ini adalah dan tahapan rencana tugas yang dapat
tujuan utama dari value engineering, Karen bila mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya dan
prosesnya dilakukan dengan tidak benar, misalnya usaha-usaha yang tidak diperlukan atau tidak
dengan mengurangi harga yang berdampak turunnya mendukung (donomartono 1999)
kualitas an reabilitas, maka hal demikian bukan
maksud dan tujuan value engineering. Harus
Penerapan konsep value engineering perlu dan penting
dimengerti sungguh-sungguh bahwa yang diusahakan
untuk diterapkan dalam suatu proyek konstruksi antara
diturunkan hanyalah harga dari produk dan bukan
lain:
mutu atau kinerja yang bersangkutan.
1. Keterbatasan Anggaran Proyek
3. Menganalisis untuk mencapai fungsi yang diinginkan.
Masalah keterbatasan anggaran proyek menjadi unsur
Value engineering melakukan usaha-usaha yang
yang dapat beresiko terhadap kelangsungan
sistematis dan metodelogi guna mengidentifikasi
pelaksanaan suatu proyek. Dengan kendala
fungsi yang dapat memenuhi keinginan. Ini berupa
keterbatasan biaya yang paling sering ditemukan
langkah-langka yang berurutan dalam menganalisis
dalam proyek maka konsep value engineering dapat
persoalan dengan cara kreatif dan berdasarkan
menjadi salah satu solusi yang efektif yang efisien
efektifitas biaya, namun tetap berpegang pada
untuk diterapkan sehingga dapat berpotensi dalam
terpenuhinya fungsi produk atau sistem. Jadi di sini
mereduksi biaya yang tidak perlu.
melibatkan disiplin engineering pada aspek
2. Harga Sumber Daya Proyek yang Terus
pemasaran.
Meningkat
4. Karakteristik yang penting. Dalam rangka memenuhi
Dimaksudkan yaitu sumber daya berupa material,
fungsi pokok produk perlu diperhatikan pula
peralatan, gaji pekerja dan metode kerja yang
karakteristik yang penting, seperti rehabilitas dan
realitanya cenderung mengalami peningkatan dari
masalah-masalah pemilihan produk.
tahun ke tahun. Melihat permasalahan ini maka
penerapan konsep value engineering dapat
42
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Vol. 02, Nomor 01, Maret 2019
menjadi suatu pilihan dalam memecahkan Selain itu Tahap ini bertujuan menganalisa alternatif-
permasalahan tersebut. alternatif yang telah ditentukan pada tahap kreatif untuk
3. Tingkat Inflasi dan Suku Bunga yang Terus kemudian dipilih salah satu alternatif terbaik sebagai
Meningkat desain usulan pada tahap rekomendasi.
Hal ini juga dapat menjadi suatu hambatan proyek Analisis Keuntungan dan Kerugian
konstruksi dikarenakan tingkat inflasi yang terus Membuat analisa keuntungan dan kerugian
meningkat dapat berpotensi dalam meningkatkan dengan memberi bobot berdasarkan bobot
anggaran suatu proyek dari tahun ketahun baik nilai tersebut, alternatif-alternatif yang
untuk proyek swasta maupun pemerintah yang kemudian dirangking ada berapa kriteria
tentunya juga berbanding lurus terhadap untuk menilai alternatif itu. Dalam memilih
peningkatan nilai suku bunga. jenis pekerjaan berdasarkan pertimbangan
ekonomis, perlu dilakukan evaluasi
Dalam langkah-langkah proses rencana kerja value keuntungan dan kerugian antara desain awal
engineering terdapat beberapa tahap yang perlu di ketahui, dengan ide–ide kreatif yang di usulkan
yaitu tahap informasi, tahap spekulasi, tahap analisis, tahap masing-masing dipisahkan antara keuntungan
perencanaan/pengembangun dan tahap penyajian dan dan kerugian dalam suatu tabel untuk
tindak lanjut. Berikut adalah diagram rencana kerja value memudahkan analisa.
engineering:
Analisa fungsi dari kata kerja dan kata benda
Tahap informasi dari proses value enginering meliputi Perhitungan estimasi biaya item pekerjaan
mengumpulkan fakta, mengenal obyek (produk) dengan Pada tahapan ini di hitung estimasi anggaran
mengkaji fungsi, dan mencatat biaya. biaya pada alternatif-alternatif pekerjaan yang
a. Mengumpulkan Informasi dan Fakta di usulkan.
Mengumpulkan infomasi dan merumuskan jawaban Analisa life cyrcle cost
atas pertanyaan yang berhubungan dengan kegunaan, Life cyrcle cost merupakan teknik manajemen
biaya, harga dan fungsi dari obyek yang diselidiki. yang digunakan untuk mengientifikasi dan
Data dan informasi yang dikumpulkan mencangkup memonitoring biaya produk selama siklus
latar belakang alasan pemilihan yang telah dilakukan. hidupnnya. Perhitungan life cyrcle cost
Berikut adalah informasi-informasi yang perlu diperlukan untuk melakukan penyaringan
dikumpulkan antara lain: pada alternatif terpilih yang sudah terseleksi
Sejarah proyek dari analisa keuntungan dan kerugian beserta
Kendala proyek desain originalnya.
Kondisi lapangan Perhitungan life cyrcle cost (LCC) meliputi
Kriteria perencanaan perhitungan biaya: initial cost (biaya
Elemen perencanaan konstruksi), replacement cost (biaya
Peraturan yang harus dipenuhi penggantian rutin atau berkala), salvage cost
Perhitungan perencanaan (nilai sisa dari desain di akhir masa investasi),
Analisa biaya operasional and maintenance cost (biaya
Utilitas yang tersedia operasional dan perawatan rutin atau berkala).
b. Teknik mengidentifikasi jenis pekerjaan pada tahap Seluruh perhitungan Net Present value (NPV).
informasi Seluruh biaya yang ijadikan sebagai biaya
Cost model (bagan biaya) awal investasi.
Rangking cost model
Hokum distribusi pareto Analytical Hierarchy Process (AHP)
Breakdown cost model Metode untuk memecahkan suatu situasi yang
kompleks tidak terstruktur kedalam beberapa
Informasi item pekerjaan yang di analisis
komponen dalam susunan yang hirarki,
dengan memberi nilai subjektif tentang
Pada tahap kreatif kemungkinan lain dianalisis dengan
pentingnya setiap variabel secara relative, dan
menanyakan apakah ada alternatif lain yang dapat
menetapkan variabel mana yang memiliki
memenuhi fungsi atau kegunaan yang sama. Alternatif
prioritas paling tinggi guna mempengaruhi
yang diusulkan mungkin didapat dari pengurangan
hasil pada situasi tersebut.
komponen, penyederhanaan, ataupun modifikasi dengan
Dalam proses hirarki analisis, secara garis
tetap mempertahankan fungsi utama dari proyek. Pada
besar pemecahan masalah dilakssanaakn
tahap inilah diperlukan kreatifitas.
dalam tahapan sebagai berikut:
Menyusun Hirarki Permasalahan
Pada tahap analisis, ide-ide yang dimunculkan pada
Buat matriks perbandingan dari
tahap sebelumnya dianalisis dan dikritik. Pada tahap ini
semua kriteria
dilkukan penyaringan dan kombinasi antara keperluan
Analisa nilai alternatif menurut bobot
proses produksi, pemasaran dan fungsi yang mengalami
kriteria
kristalisasi, artinya yang pada tahap terdahulu baru berupa
Analisa Sintesa
ide kemudian ditingkatkan ke pemecahan secara konkrit.
43
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Volume 02, Nomor 01, Maret 2019
memilih pekerjaan mana yang akan di VE dengan melihat Tabel 2. Rangking cost model
alur bagan pekerjaan.
Diagram pareto
45
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Volume 02, Nomor 01, Maret 2019
Breakdown Cost Model pekerjaan dengan ratio cost/worth lebih besar sama dengan
Analisa breakdown cost model dilakukan dengan satu, maka dilakukan analisa pada tahap-tahap selanjutnya.
mengidentifikasi item pekerjaan yang akan di Velue
Engineering pada proyek pembangunan villa grand Tabel 4. Informasi pekerjaan cor dak beton
sinensis. Dari RAB dapat dilihat bahwa ketiga pekerjaan Uraian Data teknis proyek
struktur diatas yang terpilih ini memiliki anggaran biaya Kriteria desain Struktur
yang besar dibandingkan pekerjaan lainnya, maka - Mutu Beton K225
breakdown akan dilakukan pada pekerjaan tersebut. Untuk - Mutu Besi beton 240
melihat item pekerjaan yang akan di VE, biaya dari item Unsur desain Mpa
pekerjaan tersebut dibandingkan dengan biaya total Dak beton
keseluruhan proyek. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat - Tebal : 0,12 m
pada tabel 3.. - Dimensi :
D1 = 2,5 x 2
Tabel 3. Breakdown Cost Model D2 = 3,5 x 3
D3 = 1,5 x 2
D4 = 3 x 3
Perkiraan biaya Rp.62.150.000
Sumber :Hasil survey data sekunder, 2018
46
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Vol. 02, Nomor 01, Maret 2019
Desain awal Mengunakan menggunakan pemanas N Kriteria Pek. Plat Pek.plat Pek.Plat
air/water heater listrik. Pada desain awal menggunakan o existing alternatif 1 alternatif 2
water heather yang menggunakan listrik sebagai pemanas dan an waktu 28 dan hanya
air. proses hari ( bobot tinggal
pengecoran 2) memasang
membutuhk nya (bobot
Tahap Kreatif an waktu 28 5)
Pada tahap ini dimunculkan dua alternatif sebagai hari (bobot
pembanding perencanaan awal yang sudah ada, ke dua 2)
2 Biaya Biaya bahan Biaya bahan Biaya bahan
alternatif itu adalah :
cukup cukup mahal dan
1. Existing : Menggunakan metode Konfensional murah murah biaya
2. Metode konfensional merupakan suatu cara lama karena karena tidak pelaksanaan
yang digunakan dalam peroses pengecoran suatu mudah di membutuhk tidak terlalu
pekerjaan beton, pada metode ini proses dapat dan an bekisting mahal
pengecorannya mengunakan bekisting dan materialnya dan karena
tidak terlalu materialnya adanya
penyangga untuk menopang beban dari material
mahal tidak terlalu percepatan
beton sampai meterial beton tersebut mengering. (bobot 4) mahal waktu
3. Alternatif 1 : Menggunakan metode plat Bondek (bobot 3) pelaksanaan
Pada metode ini tulangan bawah dihilangkan dan (bobot 1)
fungsinya digantikan oleh plat bondek, sehingga 3 Pelaksanaa Cukup lama cukup cepat Cepat
dengan begini diharapkan ada penghematan besi n (bobot 2) (bobot 4) (bobot 5)
tulangan dan bekisting dibawahnya
4. Alternatif 2 : Menggunakan plat Precast Alternatif yang dipilih berdasarkan bobot terbesar = 34,4
Metode ini pekerjaannya bukan langsung di % adalah alternatif 1 yaitu menggunakan metode plat
tempat melainkan di tempat lain/ pabrik Bondek
sehingga, bisa dibilang pengerjaannya cukup Analisa raiting item pekerjaan pemasangan
cepat dinding
Dengan kriteria perbandingan yakni, biaya Tabel 7. Kriteria desain alternatif pekerjaan
pelaksanaan, waktu pelaksanaan, cara pemasangan dinding
pelaksanaan No Kriteria Pek. Pek. Pek.
exixting Alternatif 1 Alternatif 2
Tahap Analisis 1 Waktu Waktu Waktu Cukup cepat
1. Perhitungan Analytical Hierarchy Process (AHP) pelaksana pelaksanaaa karena
annya n nya lama, ukuranya
Cepat karena cukup besar
karena ukuran kecil dan
proses dan jumlahnya
pemasang jumlahnyab seikit
annya anyak sehingga pada
diberi sehingga proses
perekat memerlukan pemasangann
lalu waktu yg ya tidak
memasan lama (bobot lama. (bobot
gannya 1) 4)
(bobot 5)
2 Biaya Biaya Biaya Biaya
pelaksana pelaksanaan pelaksanaann
annya nya cukup ya cukup
Gambar 4. Bagan Analisis AHP murah murah mahal (bobot
Sumber: Hasil pengolahan data, 2018 (bobot 5) (bobot 4) 2)
3 Pelaksa mudah sulit (bobot Cukup mudah
naan (bobot 5) 2) (bobot 4)
Analisa raiting item pekerjaan dak beton
Tabel 6. Kriteria desain alternatif pekerjaan dak beton Alternatif yang di pilih berdasarkan bobot terbesar =
N Kriteria Pek. Plat Pek.plat Pek.Plat 63,2 % adalah pekerjaan existing yaitu menggunakan
o existing alternatif 1 alternatif 2 metode bata ringan
1 Waktu Cukup lama Cukup lama Cepat
karena karena karena tidak
proses proses membutuhk
pembuatan pengecoran an waktu
bekisting membutuhk pengecoran
47
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Volume 02, Nomor 01, Maret 2019
Desain awal
Existing (water heather listrik)
P0 = Rp. 37.690.600
P1 = Rp 6.480.000 x (P/F, 5% , 20)
Gambar 5. Perhitungan LCC existing
=Rp. 6.480.000 x ( )
Sumber : Hasil pengolahan data, 2018
=Rp. 6.480.000 x (0,377)
P0 = Rp. 40.920.000
= Rp. 2.442.960
P1 = Rp. 10.050.480 x (P/F, 5% , 20)
P2 = 1.884.530 x (P/F, 5% , 5)
= Rp. 10.050.480 x ( )
= 1.884.530 x ( )
= 1.884.530x (0,377)
= Rp. 2.046.000 x (0,481)
= Rp. 710.467,8
= Rp. 855.228
Ptotal = P0 + P1 + P2 + P3 + P4 + P5
P5 = Rp 2.046.000 x (P/F, 5% , 20) = 37.690.600 + 2.442.960 + 1.475.586,9+
1.157.101,4+710.467,8 + 906.458,9
= Rp. 2.046.000 x ( ) = Rp. 44.383.173,7
48
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Vol. 02, Nomor 01, Maret 2019
49
Ge-STRAM: Jurnal Perencanaan dan Rekayasa Sipil ISSN 2615-7195 (E)
Volume 02, Nomor 01, Maret 2019
Tabel 8. Rekapitulasi hasil perhitungan menggunakan Pasang water heather menggunakan GAS : Rp.
menggunakan metode value enginering 3.230.000
Sehingga dari hasil analisa menggunakan metode
N Item Sebelum Sesudah VE Save cost
value engineering untuk 1 unit rumah sebesar Rp.
o pekerja VE
an 34.140.797,33. Jumlah unit rumah dalam proyek
1 Cor dak Menggunak Menggunak Rp pembangunan villa grand sinensis sebanyak 20 unit,
beton an : an : 30.910.797, sehingga jumlah total penghematan sebesar Rp.
Metode Metode 33 682.815.946.6
konvensia bondek Untuk item pekerjaan cor dak beton bisa di perhemat
nal dengan mengganti alternatif yang sudah direkomendasikan
Biaya yaitu menggunakan plat bondek.
Biaya pelaksana
Item pekerjaan dinding disarankan tetap memakai
pelaksana an :
an : Rp. bata ringan karena dari hasil analisa didapat kesimpulan
Rp. 31.239.20 bahwa bata ringanlah yang paling tepat
62.150.00 2
0 DAFTAR PUSTAKA
Suprayetno, hitapriya. (2000). Value engineering. Jurusan
2 Pasang Menggunak Menggunak - teknik sipil institute teknologi sepuluh November
dinding an : an :
Surabaya, Surabaya.
Bata Bata
ringan ringan Sugiharjo, BAE H. R. (2002), analis BOW, perhitungan
untuk menentukan rencana biaya bangunan.
Biaya Biaya Yogyakarta.
pelaksana pelaksana Indriani, retno. (1998), rekayasa nilai, institute teknologi
an : an : sepuluh November Surabaya, Surabaya
Rp. Rp. Ernianto. I. ulfram. (2007), cara cepat menghitung biaya
89.250.00 89.250.00
bangunan. Andi Yogyakarta, Yogyakarta
0 0
Ibrahim, B. (1994), rencana dan estimator real of cost,
Jakarta: bumiaksara
3 Pasang Menggunak Menggunak Rp.
water an : an : 3.230.000
heather Water Water
heather heather
listrik GAS
Biaya Biaya
pemasang pemasang
an : an :
Rp. Rp.
40.920.00 37.690.60
0 0
PENUTUP
Berdasarkan hasil analisis menggunakan diagram
pareto, terdapat tiga jenis item pekerjaan yang dapat di
analisa yaitu item pekerjaan cor dak beton dengan harga :
Rp 62.150.000, pasang bata ringan : Rp 89.250.000, dan
pasang water heather : Rp 40.920.000. selanjudnya dari
ketiga item pekerjaan tersebut di munculkan beberapa
alternatif perbandingan dan di analisa menggunakan
metode analytical hyrarki proces dan metode life circle
cost (LCC), dan didapat penghematan biaya untuk masing-
masing item pekerjaan yaitu :
Cor dak menggunakan plat bondek sebesar : Rp.
30.910.797,33
Pasang ining menggunakan bata ringan sebesar : Rp -
50