CTCP Đầu tư Văn Phú

(VPI VN)

Doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh

Tổng quan doanh nghiệp
Được hình thành và phát triển từ năm 2003 với tiền thân là Chi nhánh tại Hà Nội của Công
ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh, đến nay Công ty Cổ phần Đầu tư Văn
Bất động sản Phú - Invest đã trở thành một thương hiệu uy tín có nhiều dự án lớn trong các lĩnh vực phát
triển bất động sản, tư vấn đầu tư, kinh doanh, và xây dựng. Công ty chuyển sang mô hình
công ty cổ phần vào năm 2008 và thực hiện niêm yết trên HSX vào năm 2018 với mã chứng
khoán là VPI.
September 27, 2019

Triển vọng ngành

Khuyến nghị N/A Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đầu tư mạnh vào hạ tầng. Theo Ngân hàng Phát
triển Châu Á (ADB), giá trị đầu tư hàng năm chiếm trung bình 5,7% GDP cao nhất ở Đông
Giá mục tiêu (12M, VND) N/A Nam Á và thứ hai ở Châu Á (6,8% GDP của Trung Quốc). Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt
Nam cần 480 tỷ USD để tài trợ cho đầu tư cơ sở hạ tầng vào năm 2020, trong đó bao gồm
Giá hiện tại (VND) 42,250 1.380 km đường cao tốc. Ngân sách nhà nước chỉ có thể đáp ứng một phần ba nhu cầu tài
chính trong khi đầu tư tư nhân chỉ chiếm dưới 10%. Gia tăng thu hút đầu tư tư nhân vào hạ
Lợi nhuận kỳ vọng N/A tầng sẽ là một giải pháp quan trọng cho vấn đề hạ tầng. BT và các hình thức đầu tư hợp tác
công ty (PPP) sẽ thay đổi để minh bạch hơn, công khai đầy đủ và dưới sự giám sát chặt chẽ.

Lãi ròng dự báo (19F, VNDbn) 673

Điểm quan trọng của doanh nghiệp
Kỳ vọng lãi ròng (19F, VNDbn) N/A
Mở rộng quỹ đất thông qua các hợp đồng đổi đất lấy hạ tầng (BT): VPI với nguồn gốc
Tăng trưởng EPS (19F, %)) 19.2 từ doanh nghiệp Nhà nước là một trong số đó và doanh nghiệp đã vận dụng tốt lợi thế này
Tăng trưởng EPS thị trường (19F, %) 8.0 để tích lũy quỹ đất thông qua hoạt động BT. VPI hiện sở hữu và đồng sỡ hữu quỹ đất hơn
P/E (Hiện tại, x) 4.6 235 ha tại các vị trí đắc địa khu vực Hà Nội và TP HCM, trong đó tại Hà Đông – Hà Nội, VPI
P/E Thị trường ( Hiện tại, x) 16.9
đang triển khai quỹ đất hơn 227 ha
VN-INDEX 973.2
Doanh thu 2018 thấp do chuyển nhượng dự án đang thực hiện: Trong năm 2018, VPI
Vốn hóa (VNDbn) 6,736 ghi nhận doanh thu ở mức 283 tỷ đồng, giảm mạnh 68% so với thực hiện năm 2017. Nguyên
Số cổ phần lưu hành (triệu) 160 nhân chính là do công ty thực hiện chuyển nhượng dự án đang thi công nên không ghi
Free Float (%) 100 nhận phần doanh thu dự án đó, tổng lợi nhuận thu về từ dự án trên giúp công ty ghi nhận
Sở hữu nước ngoài (%) 8.3 hơn 430 tỷ đồng lợi nhuận. Kết quả năm 2018, VPI đạt hơn 435 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế,
Beta (12M) N/A tăng khoảng 4% so với kết quả năm 2017, trong đó phần của cổ đông công ty mẹ đạt 421
Thấp nhất 52 tuần (VND) 39,500
tỷ đồng, EPS đạt 2.635 đ/cp.
Cao nhất 52 tuần (VND) 43,800
Triển vọng tăng trưởng bền vững: VPI đặt kế hoạch tổng doanh thu hợp nhất năm 2019
(%) 1M 6M 12M đạt 3.305 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 510 tỷ đồng. Trong đó lợi nhuận sau thuế cổ đông
Tuyệt đối 0.2 1.4 -2.3 công ty mẹ là 472 tỷ đồng. Tỷ lệ chi trả cổ tức dự kiến ở mức 20%. Trong năm công ty dự
Tương đối 0.5 -0.2 -7.5 kiến nhiều dự án dự kiến bàn giao như Terra Hào Nam, cùng với nhiều dự án sẽ bắt đầu ghi
(%) VPI VN VN-Index nhận doanh thu từ năm 2019 như: Grandeur Palace - Giảng Võ, Dự án The Terra An Hưng.
110
Kết quả khả quan trong nửa đầu năm 2019: Kết thúc 6 tháng đầu năm, VPI ghi nhận
doanh thu hợp nhất đạt 472 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt hơn
100
23 tỷ đồng. Với triển vọng khai thác các dự án trên, chúng tôi dự báo năm 2019 doanh thu
90 của VPI sẽ đạt 2.816 tỷ đồng, tăng trưởng 898% so với thực hiện năm 2018, LNST đạt 673
tỷ đồng, tăng trưởng 54,7%.
Jan-19

May-19
Oct-18
Nov-18

Mar-19

Jul-19
Aug-18

Feb-19

Apr-19
Sep-18

Dec-18

Jun-19

Mirae Asset Securities (Vietnam) LLC. Năm tài chính (31/12) FY 2016 FY 2017 FY 2018 2019F
Doanh thu (tỷ đồng) 772 875 258 2,816
[Bất động sản] Lãi gộp (tỷ đồng) 100 456 441 1,131
Biên lãi gộp (%) 12.9 52.1 170.9 40.2
Long Tran LNST (tỷ đồng) 22 419 435 673
+84-28-3910-2222 EPS (đồng) 683 4,303 2,635 4,206
Long.tt@miraeasset.com.vn ROE (%) — 38.8 20.6 36.3
P/E (x) — 8.8 16.1 10.3
P/B (x) — 3.3 3.0 3.3
Cổ tức/ Thị giá (%) NA 2.9 2.6 3.4
Ghi chú: Lợi nhuận sau thuế (LNST) là lợi nhuận sau khi trừ lợi ích cổ đông thiểu số
Nguồn: Dữ liệu công ty, Bloomberg, ước tính của Phòng Phân tích Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam

Analysts who prepared this report are registered as research analysts in Korea but not in any other jurisdiction, including the U.S.
PLEASE SEE ANALYST CERTIFICATIONS AND IMPORTANT DISCLOSURES & DISCLAIMERS IN APPENDIX 1 AT THE END OF REPORT.
September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

I. Tổng quan doanh nghiệp

Giới thiệu công ty
Được hình thành và phát triển từ năm 2003 với tiền thân là Chi nhánh tại Hà Nội của Công ty Đầu
tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh, đến nay Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest đã
trở thành một thương hiệu uy tín có nhiều dự án lớn trong các lĩnh vực tư vấn đầu tư, kinh doanh,
xây dựng và phát triển bất động sản. Công ty chuyển sang mô hình công ty cổ phần vào năm 2008
và thực hiện niêm yết trên HSX vào năm 2018 với mã chứng khoán là VPI.
Hoạt động kinh doanh
Hoạt động kinh doanh chính của công ty hiện nay là kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Trong
những năm gần đây, VPI có chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua việc thực hiện các dự án đổi đất
lấy hạ tầng theo hình thức BT. Kết thúc năm 2018, VPI ghi nhận 282 tỷ đồng doanh thu, trong đó
hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 92%, tương ứng với giá trị 259 tỷ đồng.

Cấu trúc cổ đông

Ông Tô Như Toàn và những người liên quan hiện đang nắm giữ 55,5% cổ phần VPI. Tính đến ngày
25/07/2019, tỷ lệ sở hữu của cổ đông nước ngoài tại VPI là 8,48%, trong đó có một số quỹ nước
ngoài như: Vietnam Holding Ltd, Norges Bank và APS Asset Management.

Bảng 1. Công ty con và công ty liên kết

Vốn điều lệ Tỷ lệ sở hữu

Tên Công ty
(tỷ đồng) (%)

Công ty TNHH MTV Đầu Tư Văn Phú - Giảng Võ 428 100%

Công ty Cổ phần Đầu Tư Văn Phú Số 1 153.5 67%

Công ty Cổ phần Đầu Tư Văn Phú Số 2 185 78.5%

Công ty TNHH Văn Phú – CGM 35.8 100%

Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái 150 60%

CTCP Văn Phú Homes 6 59.52%

Công ty TNHH Văn Phú Resort – Lộc Bình 460 100%

Công ty TNHH Nông dược Trường Minh N/A 100%

Công ty Cổ phần Union Success Việt Nam 180 54.95%

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Văn Phú 275.8 35%

Công ty Cổ phần Đầu tư BOT Hà Nội – Bắc Giang 496.3 33%

Công ty Cổ phần In và Văn Hóa Phẩm 72.03 46.77%

Công ty TNHH BT Hà Đông 350 49.92%

Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Văn Phú 6 43.9%

Nguồn: VPI, Mirae Asset Research.

Mirae Asset Research 2

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Hình 1. Cơ cấu cổ đông của VPI

Cổ đông khác
Ông Tô Như Toàn
38%
25%

APS Asset
Management
1% THG Holding (Sở
Vietnam hữu ông Tô Như
Norges Bank
Holding Tô Như Thắng Toàn)
2%
3% 7% 24%
Nguồn: VPI, Mirae Asset Research

Quá trình tăng vốn điều lệ

Sau 15 năm thành lập, VPI đã tăng vốn điều lệ từ 46 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng, tính đến cuối
Q2/2019 đạt tổng tài sản đạt 7.873 tỷ đồng còn vốn chủ sở hữu đạt 2.478 tỷ đồng.

Hình 2. Quá trình tăng vốn điều lệ của VPI

1,600
Unit: VNDbn

624
538

262
173
46 51

03/2008 08/2009 05/2013 04/2015 12/2015 04/2017 07/2017

Nguồn: VPI, Mirae Asset Research

Mirae Asset Research 3

 September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

II. Điểm quan trọng của doanh nghiệp

Mở rộng quỹ đất thông qua các hợp đồng đổi đất lấy hạ tầng (BT)
Nhu cầu phát triển hạ tầng tại các khu vực mới tại 02 thành phố là Hà Nội và TP HCM đã tạo cơ hội
cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn và mối quan hệ tốt với các cơ quan Nhà nước. VPI với
nguồn gốc từ doanh nghiệp Nhà nước là một trong số đó và doanh nghiệp đã vận dụng tốt lợi thế
này để vươn mình phát triển thành một trong những doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại Hà Nội. Đa
số quỹ đất của VPI hình thành từ hoạt động BT do đó giá vốn ở mức thấp, ít chịu rủi ro giảm giá
của thị trường bất động sản. VPI hiện sở hữu và đồng sỡ hữu quỹ đất hơn 235 ha tại các vị trí đắc
địa khu vực Hà Nội và TP HCM.

Bảng 2. Các dự án của VPI

Vốn đầu
Loại dự Thời gian phát
Tên dự án Vị trí tư Trạng thái Quỹ đất nhận được
án triển
(Tỷ đồng)
Dự án xây dựng trụ sở mới
trường Đại học Kỹ thuật - Hậu Thuận
- 1,7 ha tại Yên Hòa (Cầu Giấy,
cần Công an nhân dân theo hình Thành, Bắc BT 528 2010-2013 Đã hoàn thành
Hanoi)
thức Xây dựng – Chuyển giao Ninh
(BT)
Dự án xây dựng trụ sở mới
Bắc Từ
trường Đại học Y Tế Công cộng
Liêm, BT 606 2015-2016 Đã hoàn thành - 138B Giảng Võ (Ba Đình, Hanoi)
theo hình thức Xây dựng –
Hanoi
Chuyển giao (BT)
Mở rộng và nâng cấp QL1 đoạn
Bac Giang BOT 4,213 2014-2016 Đã hoàn thành - Quyền thu phí đến 12/2034
Hà Nội – Bắc Giang
- 132 Đào Duy Từ (Q.10, TPHCM)
- 129 Đinh Tiên Hoàng (Q.1,
TPHCM)
Xây dựng đường vành đai 2 Thủ Đức, - 582 Kinh Dương Vương (Binh
BT 2,527 2017-2019 Đã ký hợp đồng
tuyến Gò Đưa – Phạm Văn Đồng TPHCM Tan, TPHCM)
- 234 Lý Tự Trọng (Q.1, TPHCM)
- 12 Kỳ Đồng (Q.3, TPHCM)
- 42 Trương Định (Q.3, TPHCM)

Dự kiến sẽ được cân đối bằng sáu

Dự án các tuyến đường giao khu đất tại các phường Kiến
Hà Đông,
thông đấu nối hạ tầng các khu BT 1,961 2017-2019 Đã ký hợp đồng Hưng, Bắc Lãm, Phú Lãm Hà Cầu
Hà Nội
đô thị, dân cư quận Hà Đông và Dương Nội thuộc quận Hà
Đông

Nguồn: VPI, Mirae Asset Research

Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đầu tư mạnh vào hạ tầng. Theo Ngân hàng Phát triển Châu
Á (ADB), giá trị đầu tư hàng năm chiếm trung bình 5,7% GDP cao nhất ở Đông Nam Á và thứ hai ở
Châu Á (6,8% GDP của Trung Quốc). Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam cần 480 tỷ USD để tài
trợ cho đầu tư cơ sở hạ tầng vào năm 2020, trong đó bao gồm 1.380 km đường cao tốc. Ngân sách
nhà nước chỉ có thể đáp ứng một phần ba nhu cầu tài chính trong khi đầu tư tư nhân chỉ chiếm
dưới 10%. Gia tăng thu hút đầu tư tư nhân vào hạ tầng sẽ là một giải pháp quan trọng cho vấn đề
hạ tầng. BT và các hình thức đầu tư hợp tác công ty (PPP) sẽ thay đổi để minh bạch hơn, công khai
đầy đủ và dưới sự giám sát chặt chẽ.

Mirae Asset Research 4

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Hình 3. Đầu tư hạ tầng/ GDP (% of GDP) Hình 4. Nhu cầu hạ tầng của Việt Nam đến 2040
6.8%
Tỷ USD
8.0
7.0
5.7% 7.0
5.4% 6.3

6.0
4.9
5.0
4.2 4.0
3.9 3.7
4.0 3.3
2.6% 2.5%
2.3% 2.3% 2.2%
1.9% 3.0 2.4 2.5

2.0

1.0

0.0
2018 2020 2025 2035 2040

Xu hướng hiện tại Nhu cầu đầu tư

Source: ADB, Mirae Asset Research Source: Global infrastructure outlook, Mirae Asset Research

Doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại Hà Đông

Quỹ đất chính của VPI tập trung tại Quận Hà Đông – Hà Nội, VPI hiện đang triển khai quỹ đất hơn
227 ha tại quận Hà Đông. Quỹ đất trên được công ty tích lũy thông qua các hợp đồng BT từ việc
phát triển hạ tầng tại địa bàn quận này. Thêm vào đó, VPI sở hữu 3,16 ha tại khu vực các quận trung
tâm TP HCM, với quỹ đất này, VPI dự kiến sẽ phát triển các dự án cao tầng.

Hình 5. Một số dự án tại Hà Nội

Nguồn: VPI.

Mirae Asset Research 5

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Hình 6. Một số dự án tại TP Hồ Chí Minh

Nguồn: VPI.

Bảng 3. Một số dự án khu dân cư của VPI

Diện tích
Diện tích sàn dự Số sản Thời giản
Dự án Vị trí Sản phẩm Vốn đầu tư Sở hữu
(m2) kiến phẩm phát triển
(m2)
Grandeur Palace Ba Đình,
Khu phức hợp 9,031 49,770 175 2,264 100% 2018-2020
Giảng Võ Hà Nội
The Victoria Hà Đông,
Khu phức hợp 35,574 288,250 1,486 3,873 100% 2018-2021
An Hưng Hà Nội
Grandeur Palace Nam Từ Liêm,
Khu phức hợp 22,744 213,825 970 4,708 92.5% 2019-2021
Phạm Hùng Hà Nội
The Terra Đống Đa,
Khu phức hợp 6,681 27,852 97 734 84.1% 2017-2019
Hào Nam Hà Nội
Hồ Tây,
Westlake Căn hộ dịch vụ 4,632 32,056 200 768 100% 2017-2019
Hà Nội
Hà Đông, Hà
Kiến Hưng Căn hộ 9,986 108,849 704 2,160 50% 2018-2021
Nội
Quận 1, TP HCM
234 Lý Tự Trọng Căn hộ 642 4,187 30 136 60% 2018
Ho Chi Minh
Quận 10, TP
132 Đào Duy Từ Căn hộ 10,618 98,747 647 669 19% 2018
HCM
582 Kinh Dương Quận Bình Tân,
Căn hộ 11,462 106,606 699 273 19% 2018
Vương TP HCM
12 Kỳ Đồng Quận 3, TP HCM N/A 940 N/A N/A 150 19% 2018
42 Trương Định Quận 3, TP HCM N/A 807 N/A N/A 97 19% 2018
129 Đinh Tiên Quận Bình
Căn hộ 7,200 84,325 473 1,570 19% 2018-2020
Hoàng Thạnh, TP HCM
Hà Đông, Hà
KĐT Dương Nội Khu phức hợp 25,522 39,341 128 390 50% 2019-2020
Nội
Hà Đông, Hà
KĐT Kiến Hưng Khu phức hợp 75,684 126,339 382 1,467 50% 2018-2020
Nội
Hà Đông, Hà
Dự án Phú Lâm Khu phức hợp 136,430 257,978 1,089 1,857 50% 2019-2021
Nội
Hà Đông, Hà
Dự án Bắc Lâm Khu phức hợp 418,422 483,946 2,482 5,395 50% 2019-2021
Nội
Hà Đông, Hà
KĐT Hà Cầu Khu phức hợp 23,014 133,356 882 1,800 50% 2019-2021
Nội
Nguồn: VPI, Mirae Asset Research

Mirae Asset Research 6

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

III. Tình hình kinh doanh và lợi nhuận

Kết quả kinh doanh năm 2018 và 6 tháng đầu năm 2019 khả quan
Trong năm 2018, VPI ghi nhận doanh thu ở mức 283 tỷ đồng, giảm mạnh 68% so với thực hiện năm
2017. Nguyên nhân chính là do công ty thực hiện chuyển nhượng dự án đang thi công nên không
ghi nhận phần doanh thu dự án đó, tổng lợi nhuận thu về từ dự án trên giúp công ty ghi nhận hơn
430 tỷ đồng lợi nhuận. Kết quả năm 2018, VPI đạt hơn 435 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng khoảng
4% so với kết quả năm 2017, trong đó phần của cổ đông công ty mẹ đạt 421 tỷ đồng, EPS đạt 2.635
đ/cp.

Trong nửa đầu năm 2019, VPI đạt doanh thu gần 511 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 20.5
tỷ đồng (tăng xấp xỉ lần lượt 7 lần và 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước). Doanh thu và lợi nhuận tăng
cao là do VPI ghi nhận bàn giao dự án Thảo Điền, nhà ở thấp tầng các dự án The Terra Hào Nam,
The Terra An Hưng và công trình nhà ở thấp tầng TT37-30 dự án Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông,
Hà Nội. Tuy nhiên, so với kế hoạch kinh doanh 2019 thì VPI chỉ mới thực hiện được 14,3% doanh
thu và 4% lợi nhuận sau thuế, do đó gây nhiều áp lực cho 6 tháng cuối năm 2019.

Hình 7. Doanh thu và lợi nhuận VPI trong thời gian qua (tỷ đồng)

875
774

511
419 435
283
223
74
22 6 22
-3

2015 2016 2017 2018 6T2018 6T2019

Doanh thu LNST

Nguồn: BCTC của VPI, MAS research

Triển vọng tăng trưởng bền vững

VPI được dự báo sẽ có doanh thu cải thiện mạnh trong năm 2019 khi công ty hạch toán nhiều dự
án lớn như:

 Dự án The Terra An Hưng sẽ ghi nhận doanh thu khối thấp tầng với giá trị ước đạt khoảng
1.200 tỷ đồng và đóng góp lợi nhuận trước thuế khoảng 390 tỷ đồng. Dự án bao gồm 166
căn shophouse và 3 tòa chung cư 45 tầng với 1.328 căn hộ. Cuối quý 2 VPI đã mở bán
thành công đợt 1 tòa tháp chung cư V3 và dự kiến sẽ hoàn thành khối thấp tầng Quý
4/2019.

 Dự án Grandeur Palace - Giảng Võ đã thi công xong phần thô thấp tầng của khu 1 và khu
2, dự kiến ghi nhận doanh thu khối thấp tầng trong năm 2019 với giá trị khoảng 1.010 tỷ
đồng và đóng góp khoảng 143 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong năm 2019.

 Dự án The Terra - Hào Nam được thực hiện bởi CTCP đầu tư Văn Phú số 2 tại số 83 phố
Hào Nam, quận Đống Đa, Hà Nội. Dự án đã ghi nhận một phần doanh thu trong năm
2018 và dự kiến tiếp tục ghi nhận 525 tỷ đồng doanh thu trong năm 2019 và đóng góp
khoảng 93 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Với triển vọng khai thác các dự án trên, chúng tôi dự báo năm 2019 doanh thu của VPI sẽ đạt 2.816
tỷ đồng, tăng trưởng 898% so với thực hiện năm 2018, LNST đạt 673 tỷ đồng, tăng trưởng 23.9%

Mirae Asset Research 7

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Bảng 4. Dự báo doanh thu và lợi nhuận của VPI (tỷ đồng, %)

2016 2017 2018 2019F

Doanh thu 772 875 258 2,816

Lợi nhuận gộp 100 456 441 1,131

Biên LN gộp (%) 12.9 52.1 170.9 40.2

Lãi ròng 22 419 435 673

Biên lãi ròng (%) 2.8 47.9 168.6 23.9

Nguồn: Dữ liệu doanh nghiệp, Mirae Asset Research dự phóng

Ngoài những dự án kể trên, trong nửa đầu năm 2019 VPI còn triển khai một số dự án như sau:

 Dự án Lộc Bình tại tỉnh Thừa Thiên – Huế đã nhận được quyết định chủ trương đầu tư
ngày 14/02/2019. Dự án có tổng mức đầu tư là 5.765 tỷ đồng, với khoảng 853 phòng
khách sạn và resort, 653 căn biệt thự các loại, 1.200 các phòng nghỉ mini, botique hotel
và có khả năng đáp ứng tối đa khoảng 10.000 du khách/đêm. Tổng diện tích của cả dự án
đạt 248 ha và dự kiến đến quý 4 năm 2023 sẽ hoàn thành và đi vào sử dụng.

 Dự án Khu đô thị Cồn Khương tại thành phố Cần Thơ đã nhận được quyết định chủ trương
đầu tư ngày 05/04/2019. Dự án Khu đô thị mới Cồn Khương thuộc phường Bùi Hữu Nghĩa,
quận Bình Thủy và một phần thuộc phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ
có quy mô khoảng 51ha, tổng vốn đầu tư hơn 3.700 tỷ đồng. Bên cạnh đó, VPI cũng tài
trợ dự án Đền thờ các vua Hùng tại thành phố Cần Thơ với tổng mức đầu tư gần 130 tỷ
đồng.

Mirae Asset Research 8

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Important Disclosures & Disclaimers

Disclosures
As of the publication date, Mirae Asset Daewoo and/or its affiliates do not have any special interest with the subject company and do not own 1% or more of the subject
company's shares outstanding.

Analyst Certification
The research analysts who prepared this report (the “Analysts”) are registered with the Korea Financial Investment Association and are subject to Korean
securities regulations. They are neither registered as research analysts in any other jurisdiction nor subject to the laws and regulations thereof. Opinions
expressed in this publication about the subject securities and companies accurately reflect the personal views of the Analysts primarily responsible for this
report. Mirae Asset Daewoo Co., Ltd. (“Mirae Asset Daewoo”) policy prohibits its Analysts and members of their households from owning securities of any
company in the Analyst’s area of coverage, and the Analysts do not serve as an officer, director or advisory board member of the subject companies. Except
as otherwise specified herein, the Analysts have not received any compensation or any other benefits from the subject companies in the past 12 months and
have not been promised the same in connection with this report. No part of the compensation of the Analysts was, is, or will be directly or indirectly related
to the specific recommendations or views contained in this report but, like all employees of Mirae Asset Daewoo, the Analysts receive compensation that is
determined by overall firm profitability, which includes revenues from, among other business units, the institutional equities, investment banking, proprietary
trading and private client division. At the time of publication of this report, the Analysts do not know or have reason to know of any actual, material conflict
of interest of the Analyst or Mirae Asset Daewoo except as otherwise stated herein.

Disclaimers
This report is published by Mirae Asset Daewoo, a broker-dealer registered in the Republic of Korea and a member of the Korea Exchange. Information and
opinions contained herein have been compiled in good faith and from sources believed to be reliable, but such information has not been independently
verified and Mirae Asset Daewoo makes no guarantee, representation or warranty, express or implied, as to the fairness, accuracy, completeness or correctness
of the information and opinions contained herein or of any translation into English from the Korean language. In case of an English translation of a report
prepared in the Korean language, the original Korean language report may have been made available to investors in advance of this report.
The intended recipients of this report are sophisticated institutional investors who have substantial knowledge of the local business environment, its common
practices, laws and accounting principles and no person whose receipt or use of this report would violate any laws and regulations or subject Mirae Asset
Daewoo and its affiliates to registration or licensing requirements in any jurisdiction shall receive or make any use hereof.
This report is for general information purposes only and it is not and shall not be construed as an offer or a solicitation of an offer to effect transactions in
any securities or other financial instruments. The report does not constitute investment advice to any person and such person shall not be treated as a client
of Mirae Asset Daewoo by virtue of receiving this report. This report does not take into account the particular investment objectives, financial situations, or
needs of individual clients. The report is not to be relied upon in substitution for the exercise of independent judgment. Information and opinions contained
herein are as of the date hereof and are subject to change without notice. The price and value of the investments referred to in this report and the income
from them may depreciate or appreciate, and investors may incur losses on investments. Past performance is not a guide to future performance. Future returns
are not guaranteed, and a loss of original capital may occur. Mirae Asset Daewoo, its affiliates and their directors, officers, employees and agents do not
accept any liability for any loss arising out of the use hereof.
Mirae Asset Daewoo may have issued other reports that are inconsistent with, and reach different conclusions from, the opinions presented in this report. The
reports may reflect different assumptions, views and analytical methods of the analysts who prepared them. Mirae Asset Daewoo may make investment
decisions that are inconsistent with the opinions and views expressed in this research report. Mirae Asset Daewoo, its affiliates and their directors, officers,
employees and agents may have long or short positions in any of the subject securities at any time and may make a purchase or sale, or offer to make a
purchase or sale, of any such securities or other financial instruments from time to time in the open market or otherwise, in each case either as principals or
agents. Mirae Asset Daewoo and its affiliates may have had, or may be expecting to enter into, business relationships with the subject companies to provide
investment banking, market-making or other financial services as are permitted under applicable laws and regulations.
No part of this document may be copied or reproduced in any manner or form or redistributed or published, in whole or in part, without the prior written
consent of Mirae Asset Daewoo.

Distribution
United Kingdom: This report is being distributed by Mirae Asset Securities (UK) Ltd. in the United Kingdom only to (i) investment professionals falling within
Article 19(5) of the Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 (the “Order”), and (ii) high net worth companies and other
persons to whom it may lawfully be communicated, falling within Article 49(2)(A) to (E) of the Order (all such persons together being referred to as “Relevant
Persons”). This report is directed only at Relevant Persons. Any person who is not a Relevant Person should not act or rely on this report or any of its contents.
United States: This report is distributed in the U.S. by Mirae Asset Securities (USA) Inc., a member of FINRA/SIPC, and is only intended for major institutional
investors as defined in Rule 15a-6(b)(4) under the U.S. Securities Exchange Act of 1934. All U.S. persons that receive this document by their acceptance thereof
represent and warrant that they are a major institutional investor and have not received this report under any express or implied understanding that they will
direct commission income to Mirae Asset Daewoo or its affiliates. Any U.S. recipient of this document wishing to effect a transaction in any securities discussed
herein should contact and place orders with Mirae Asset Securities (USA) Inc., which accepts responsibility for the contents of this report in the U.S. The
securities described in this report may not have been registered under the U.S. Securities Act of 1933, as amended, and, in such case, may not be offered or
sold in the U.S. or to U.S. persons absent registration or an applicable exemption from the registration requirements.
Hong Kong: This document has been approved for distribution in Hong Kong by Mirae Asset Securities (HK) Ltd., which is regulated by the Hong Kong
Securities and Futures Commission. The contents of this report have not been reviewed by any regulatory authority in Hong Kong. This report is for distribution
only to professional investors within the meaning of Part I of Schedule 1 to the Securities and Futures Ordinance of Hong Kong (Cap. 571, Laws of Hong Kong)
and any rules made thereunder and may not be redistributed in whole or in part in Hong Kong to any person.
All Other Jurisdictions: Customers in all other countries who wish to effect a transaction in any securities referenced in this report should contact Mirae Asset
Daewoo or its affiliates only if distribution to or use by such customer of this report would not violate applicable laws and regulations and not subject Mirae
Asset Daewoo and its affiliates to any registration or licensing requirement within such jurisdiction.

Mirae Asset Research 9

September 27, 2019 CTCP Đầu tư Văn Phú

Mirae Asset Daewoo International Network

Mirae Asset Daewoo Co., Ltd. (Seoul) Mirae Asset Securities (HK) Ltd. Mirae Asset Securities (UK) Ltd.
Global Equity Sales Team Suites 1109-1114, 11th Floor 41st Floor, Tower 42
Mirae Asset Center 1 Building Two International Finance Centre 25 Old Broad Street,
26 Eulji-ro 5-gil, Jung-gu, Seoul 04539 8 Finance Street, Central London EC2N 1HQ
Korea Hong Kong United Kingdom
China
Tel: 82-2-3774-2124 Tel: 852-2845-6332 Tel: 44-20-7982-8000

Mirae Asset Securities (USA) Inc. Mirae Asset Wealth Management (USA) Inc. Mirae Asset Wealth Management (Brazil) CCTVM
810 Seventh Avenue, 37th Floor 555 S. Flower Street, Suite 4410, Rua Funchal, 418, 18th Floor, E-Tower Building Vila
New York, NY 10019 Los Angeles, California 90071 Olimpia
USA USA Sao Paulo - SP
04551-060
Brasil
Tel: 1-212-407-1000 Tel: 1-213-262-3807 Tel: 55-11-2789-2100

PT. Mirae Asset Sekuritas Indonesia Mirae Asset Securities (Singapore) Pte. Ltd. Mirae Asset Securities (Vietnam) LLC
Equity Tower Building Lt. 50 6 Battery Road, #11-01 7F, Saigon Royal Building
Sudirman Central Business District Singapore 049909 91 Pasteur St.
Jl. Jend. Sudirman, Kav. 52-53 Jakarta Selatan 12190 Republic of Singapore District 1, Ben Nghe Ward, Ho Chi Minh City
Indonesia Vietnam

Tel: 62-21-515-3281 Tel: 65-6671-9845 Tel: 84-8-3911-0633 (ext.110)

Mirae Asset Securities Mongolia UTsK LLC
#406, Blue Sky Tower, Peace Avenue 17
1 Khoroo, Sukhbaatar District
Ulaanbaatar 14240
Mongolia
Mirae Asset Investment Advisory (Beijing) Co., Ltd
2401B, 24th Floor, East Tower, Twin Towers
B12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang District
Beijing 100022
China
Beijing Representative Office
2401A, 24th Floor, East Tower, Twin Towers
B12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang District
Beijing 100022
China

Tel: 976-7011-0806 Tel: 86-10-6567-9699 Tel: 86-10-6567-9699 (ext. 3300)

Shanghai Representative Office Ho Chi Minh Representative Office
38T31, 38F, Shanghai World Financial Center 7F, Saigon Royal Building
100 Century Avenue, Pudong New Area Shanghai 91 Pasteur St.
200120 District 1, Ben Nghe Ward, Ho Chi Minh City
China Vietnam

Tel: 86-21-5013-6392 Tel: 84-28-3910-7715

Mirae Asset Research 10