“3大不可告人的

投资理财秘密！
现在为你揭秘…”

Eric Lee 李旺星

 3大不可告人的投资理财秘密

目录

秘密#1：
“10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”
                                                         page 2 - 10

秘密#2：
“投资一定要有很多钱？教你如何用RM5000投资房地
产”                                                    page 11 - 20

秘密#3：
“为什么一定要等到55岁才退休？教你如何在10年内达到
财务自由！”                                        page 21 - 32

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 3大不可告人的投资理财秘密

秘密#1：

“10分钟内打破困扰着你

十多年的理财投资

6大迷思”

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（一） 每个月的收入先缴账单

很多人包括我自己都是这样的，当每个月拿到薪水的第一件事
情就是拿去缴给银行可能是车贷或是房贷，过后可能是缴水电
费/上网费/屋业管理费等等。到最后真的没有剩下多少给自
己，很多时候是完全没有剩下的。大家有没有同感吗？ 
其实正确的方式应该是一拿到薪金或其他收入应该马上预留一
部分给自己（有时候需要强制性），可能是20%-30%。这样
我们才会有钱存下来或投资。这是一个非常重要的观念，就是
你把最重要的事情放在首要优先位置。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（二） 等有钱了才理财和投资

当我每次跟我的朋友分享理财投资的时候，他们总会这样回答
我：“我现在都还没有钱，等我有钱了才学理财投资
吧。” 不知道大家是不是也是这样？ 我相信大家应该都有听
过， “你不理财，财不理你”。其实正确的观念应该是你要
先学会理财才会开始有钱，如果你要等到有钱才学理财投资，
那么基本上我觉得应该都不会开始了，所以永远也不会有钱。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

其实我们看到很多有钱人，我们可能都会误会，以为他们是有

钱过后才去投资，所以他们赚更多的钱。其实在当他们没有钱

的时候，他们就一直在学习着怎样理财和怎样投资，从那边他

们才慢慢有钱的。就好象刚才的第一个迷思，如果你不知道的

话，基本上你每次把钱一开始就先给其他人，根本没有先预留

给自己的话，那么自己永远都不会存到钱，永远也不会有钱开

始做投资。

不管做任何事情，最重要是先有一个开头。可以先从小开始。

即使是存下100块/200块/500块也是一个好的开始。

最重要是你已经开始了。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（三） 理财就是存钱/省钱

我也有很多朋友认为理财就是要存钱或者如何省钱。他们也没

有错，但是存钱或省钱在理财学问里面只不过是其中一小部

分。理财是一门非常深的科目，存钱或省钱只不过是一个开

始。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（四） 投资的风险很高

大家普遍都认为投资的风险很高。在家父母亲都告诉我们不要
冒风险。其实是因为他们对投资不了解，所以才认为风险很
高。 我在这边想举一个例子，想问看大家驾车风险高吗？我
相信有些人会说不高，因为已经习惯了。但是我想问你，即使
是一个很有驾驶经验20或30年的“老司机”，他们还是有机会
发生车祸意外，即使自己非常的小心也难免其他人不小心。但
是我们不会因为担心会发生车祸或者意外的风险而不去开车对
吗？因为我们需要车提供给我们的方便。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

所以这跟投资的道理是一模一样，就是我们需要去学习什么是

投资，然后下场去实践累积经验。即使很有经验的投资者，他

还是有可能会犯错或者亏钱，即使是有几十年投资经验的股神

巴菲特也一样。但是投资对我们非常的重要，所以我们不应该

担心或害怕这个风险而完全不去学习或者了解投资。我们应该

去学习如何把风险降低。

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（五） 负债是不好的

我们从小到大被灌输的理财概念就是负债是不好的，千万不要
跟人家借钱，尽快把车的贷款或者房子的贷款供完，不要欠人
家钱。 在这边最重要的观念其实是我们要会分辨什么是资产
什么是负债。

如果我们会分辨和管理债务，负债也可以变成资产.

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 “10分钟内打破困扰着你十多年的理财投资6大迷思”

（六） 专家讲的肯定是对的

我们时常都会盲目的相信所谓的专家，但是我们往往很少会去
了解这个专家的背景，这个专家真的是有料的吗？ 如果有机
会遇到专家，我时常都会问这个专家你自己本身有下场投资
吗？有赚钱吗？有亲身实战的经历吗？因为很多所谓的专家，
其实他们只不过是评论员而已，他们很喜欢讨论评论给意见和
看法，但是其实他们都没有什么实战的经验，因为评论只是讲
而已嘛，不用本的。

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

秘密#2：

“投资一定要有很多钱？

教你如何用RM5000

投资房地产”

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

(一）其实投资不一定要很有钱，
你可以从很少钱开始

讲到投资，那我们不能不提一下这两个代表人物 Warren
Buffett – 股神巴菲特 和 Robert Kiyosaki 以及他的太太
Kim Kiyosaki  
投资股票最成功最具有代表性就是股神巴菲特。 
那投资房地产的话，尤其是理财概念，那就非Robert
Kiyosaki 莫属。他的书籍《穷爸爸富爸爸》改变了很多人的
一生。如果你真的很想看理财的书，那我推荐你第一本要看的
理财书就是这一本《穷爸爸富爸爸》。  

那你想不想了解Robert Kiyosaki 和他的太太 Kim

Kiyosaki在一开始投资的时候是用多少钱来投资？

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

Warren Buffett股神巴菲特

股神巴菲特的第一笔投资是在他11岁的时候。
11岁开始投资，就证明了年龄不是问题。当时候他不够钱可
是也并没有阻止他的行动，他跟姐姐一起合股JV 买了一家公
司三股的股份，当时候那个股份USD38/股, 这个就是他的第
一个投资。

今天他的networth 净资产， 751亿美金。大家想知道，他第

一笔投资是亏还是赚？

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

当初他一买了USD38/股之后，股票价格就跌。他很紧张！ 不
过幸运的是之后回升了。当升到USD40的时候他立即把这个
股卖了出去，毕竟之前的下跌吓到他了，所以之后他心想趁这
个时候卖出去的话可以回本还赚USD2，所以马上就卖了。只
不过当他卖掉之后这个股就不停的上涨，气死他了。

其实每个人都有他的投资成长之路，就算是股神巴菲特也是经
历过这一个过程。

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

Robert Kiyosaki
和他的太太 Kim
Kiyosaki
他的第一间房子是小公寓，
他用了USD2000 来买这间价
值USD18000的公寓。那他
的第一间房地产投资结果又
如何呢？这间小公寓每个月
为他带来了USD50的
positive cashflow，是一个
好的开始。如今Robert
Kiyosaki拥有超过1400间房
地产。

那在这边我们可以理解到的是投资可以从很小资本USD38开
始的。 
投资最重要是要有一个开始，而且是要有一个好的开始。

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

那么又有什么投资是不用钱的?

那就是投资在自己的身上

看书学习，累计经验

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

（二）如何用RM5000投资房地产？

相信很多人都觉得投资房地产，要买房的话要用很多钱可能要
存个几十千，你是不是其中之一？
我们大部分人都认为买一间屋子需要存RM50-100千头期，那
我现在每个月如果只可以存到RM1000 而已，一年存
RM12,000，那我岂不是要存4-5年的时间？那到时候等我存
到钱之后我才来学怎样买??
 
试想想你在5年后存到50千，但过后才发现这个技巧，那你心
里面是不是会觉得很不值得？明明5年前我有这个机会但我却
不懂所以错过。那你心中所想买的这个屋子5年前是RM500
千，那5年后你认为它还是RM500千吗？可能已经升值到
RM700千或RM800千了！但这个时候你如果选择先学，可能
你就不需要用5年时间，可能一年后你就懂怎样可以买到房地
产。下面我会跟你分享怎样用RM5000 来买RM500,000的房
地产。

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

例子：
SPA Price                 RM 500,000 
90% Loan Amount   RM 450,000 
10% Down Payment  RM50,000

如果今天这间屋子买卖合同价格是EM500千，假设你可以贷
款到90%，那么代表你需要准备RM50千的头期钱对不对？ 
但是你知不知道其实市场上很多发展商是有给折扣或回扣的？
如果在这个例子里面发展商有给回扣9%的话，那么需要用多
少资金来购买？

SPA Price                    RM 500,000  

90% Loan Amount      RM 450,000  
10% Down Payment    RM 50,000  
9% Rebate*                 RM 45,000 (-)  
Balance to pay            RM 5,000

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

其实只需要RM5000就可以购买到了！
（当然这个只是一个非常简单的例子，还没有包括其他费用。

而且不是有回扣就一定是好的。市场上也有一些项目甚至给到

15%-20%的回扣，但是前提是这个项目本身是符合好的投资

条件，然后我们才会考虑价格和回扣）

注意：屋子买到对/错还是需要去做很多功课和评估。

这个例子只是拿来做买房的头期预算而已。

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 “投资一定要有很多钱？ 教你如何用RM5000投资房地产”

买房有很多细节要注意，在我的8堂线上课程《GenY 投资理
财 – 房产篇》就会详细的分析房产投资的好处，常识和常犯的
错误要如何避免（因为在房地产投资犯错是非常昂贵的！）。

在第4单元《房产第一步 ： BUY》会详细探讨买房的考虑因
素和要如何运用银行设施得到贷款来杠杆我们的房产投资。

在第5单元《房产第二步 ： Hold》解释如何在持有房产时出
租和增值。

在第6单元《房产第三部 ： Sell》如何把房产卖出去赚钱（卖
出去了才是真正的盈利）。

在第7单元《房产风险管理》会讲到如何降低投资的风险。 房
地产投资是一门学问，如何你连一些基本的知识都没有的话，
亏钱的风险是很高的。

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 3大不可告人的投资理财秘密

秘密#3：

为什么一定要等到 55岁才

退休？

教你如何在10年内达到财务自由

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

(一）教你如何在10年内达到财务自由

投资需要一个计划，不是说你今天想要投资就立刻去买

房子，这样的动作很危险，因为你是在“投机”不是“投
资”（甚至有可能是在赌博）。

像很多人看到市场上有一些折扣20%，不需要头期钱，
博一下，可能3年5年后房地产会起价那就卖咯，但是你

更本不知道这个投资是好还是不好？ 

投资是需要一个PLANNING（计划） ， 那我们要怎样

做这个计划？
我们需要以结果来做一个导向，我们叫以终为始，英文

叫BEGIN WITH THE END IN MIND. 

这个concept 我非常喜欢， 这句话出自于这一本书《7

Habits of Highly Effective People 》 作者Stephen

R.Covey。

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

BEGIN WITH THE END IN MIND.

— Stephen R.Covey 《7 Habits of Highly Effective People 》

在这一本书中的第二章里面提到，大部分成功人士都有这个习
惯，他们每做一件事，都会以begin with the end in mind
就是不管做什么事情都好，都会先想最后要达到的目的或效果
是什么，那才倒过来设计这个计划，做reverse
engineering。 那如果现在我问你，你最终目的是什么，相
信大部分人都答不出的。
像我之前还没有了解的时候也一样。

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

首先我们要做的东西是量化它，有一个准确性的目标，也就是

要多少钱。

200万？500万？1000万？ 虽然讲要我们放一个数目，但我

们又不知道应该放什么数字对吗？ 其实这是有窍门的。我们

必须想像我们最终目的是什么，那想完之后再把它量化，这样

我们就算得出来自己需要多少了。 就以下这个例子一起来研

究。  

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

例子（1）  

你今年35岁，打算55岁退休。退休后没有特别目标，知足常

乐比较简单。你喜欢看书，你可以一天静静泡咖啡在阳台看书

就过一整天。这样你退休的生活是不需要用到很多钱，平常的

消遣可能只是看看孙子。 那假设你的车贷跟房贷都已经供完

没有任何的commitment 了，这样保守估计的话，你平均一

个月只需要用到很少的钱，可能RM3000就够了。   假设你活

到85岁，有30年退休生活。那平均每个月的开销是大概

RM3000左右，30年的话你就需要大概RM100万左右的退休

金。

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

这个就是量化的算法。 距离55岁还有20年，那你要怎样在这

20年内达到有一百万存款的目标？ 在这个例子里你就需要去

做自己的规划如何赚到100万。 万一你是退休后喜欢旅行环游

世界的，这样100万肯定不足够，这样你就要再规划该有多少

钱，在外国居住也可以很省或也可以花费很多，那这也会影响

你的最终目标（退休金额）。

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

例子（2）
你现在有2个孩子，你打算10年后送他们出国读书进修，分分
钟需要一个人几百千的费用。 这样如果一个人以RM500千来
计算，在10年内你需要RM100万的现金，这样你的投资目标
就应该是RM100万。
这将会是为什么你需要投资的最终原因。 所以你要问自己：
最终要赚多少？ 用多少年达到目标？ 怎么赚？ 现在我有多少
资金？  
（这投资资金是属于松动的钱，未来5-10年是不需要用到
的，不是你的储备金也切记不要随便借钱来做投资。即使是房
产贷款也要谨慎处理。）

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

以下这个图标是以10年赚RM100万为例子：

假设你有RM5万资金可以开始投资，第一年买了第一间

RM500千的房子。当你有目标之后就会去规划，然后就会存

钱到第二年可能存到RM4万或RM5万可以买第二间。过后3到

5年后房子增值了RM150千（30%）。卖掉后因为资金变多

了，可以买第3间价格高一些的房子。一样3到5年后再卖掉假

设增值30%再卖掉，这样就赚到RM100万了。你会说就是这

么容易吗？ 

投资其实没有想象中的复杂。你掌握技巧跟秘诀后你也会怀

疑“真的这么容易？”  

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 为什么一定要等到 55岁才退休？

但是很多人都不懂，就算懂也不愿意去分享出来，毕竟这个真
的是秘诀。当然，房子不一定放3到5年就一定起价，我看过5
年没有起过价甚至亏钱的也有。但是我要看过5年翻倍超过
100%的也有。 
如果今天我把10年来学到的东西和经验设计成8堂理财投资课
程，你想参加吗？ 这10年我也犯了不少错误，在房地产投资
错误是很昂贵的（有时RM50千到RM100千）。

我希望你不要犯跟我一样的错误。

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 3大不可告人的投资理财秘密

因为朋友的要求，我特别设计
8堂线上课程《GenY 投资理财 – 房产篇》
教你如何在8堂课内轻松练成投资理财达人。

上完这8堂课后你将会比市场上80%
以上的人对房地产投资更厉害 ，甚至
比50%以上的房地产中介更厉害！

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 3大不可告人的投资理财秘密

谁应该参加这8堂课？  
1. 对理财没有什么概念的人  
2. 想学投资的人   
3. 有财务目标的人  
4. 打工一族（薪金/佣金），创业/老板  
5. 年龄20岁到55岁  
6. 想要短时间（8天）内轻松掌握理财投资

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 3大不可告人的投资理财秘密

难道你想一辈子打工吗？  
你想要跳出这个老鼠圈吗？  
你的未来就掌握在你的手中！  

马上点击免费参加

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 3大不可告人的投资理财秘密

关于作者
Eric Lee 李旺星
Eric 本身在房地产投资界已经有10
多年的经验。他也亲自帮助超过
500位投资者投资房地产。所以当
他根据便宜的要求开始分享理财投
资的时候就觉得分享房地产投资会
比较深入和有经验。既然特别为朋
友准备了理财投资分享，倒不如直
接一次过分享完房地产投资应该注
意些什么，如何通过房地产10年投
资计划达成财务自由。  

Eric近几年也常被邀请出席各大房
地产活动分享自身经历和心得，其
中包裹Swhengtee Property Expo,
I-Property Expo, Starproperty
Expo, Maybank SME Day等等。
各大媒体也访问Eric如《大马房地
产》杂志，《亚洲地产评论》杂
志，Property People Places(YES)
Paper, Astro, Durian FM等 

Eric 本身也在吉隆坡市中心管理着
超过25间的民宿，接待超过上千位
来自不同国家的顾客。

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