‫مجلة المخطط والتنمية‬

‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫إعادة فرز وتقسيم الوحدات السكنية وأثرها االجتماعي والعمراني‬

‫على المحلة السكنية دراسة تحليلية‬
‫مدرس مساعد سالي عدنان عبد المنعم‬
‫مركز التخطيط الحضري واالقليمي ‪ /‬للدراسات العليا ‪/‬جامعة بغداد‬
‫‪sally_ adnan@yahoo.com‬‬
‫المستخلص ‪:‬‬

‫يتناول البحث انتشار ظاهرة إعادة فرز وتقسيم الوحدات السكنية ذات المساحات الكبيرة الى قطع‬

‫صغيرة وبمساحات تصل أحيانا الى اقل من ‪100‬م‪ 2‬وعدم التقيد بقوانين البناء ‪ ،‬وقد وجدت اسباب عدة لتفاقم‬

‫وانتشار هذه الظاهرة منها تردي الحالة االقتصادية للمواطن والكثافة السكانية المتزايدة واالنشطارات العائلية‬

‫وارتفاع بدالت اإليجار وعدم توفر السكن ‪ ،‬وهناك من استغل هذا االمر نتيجة لضعف الرقابة من قبل‬

‫الجهات المتخصصة في هذا االمر ‪ ،‬حيث ادى انتشار هذه الظاهرة الى تخريب الوجه الحضاري للعاصمة‬

‫بغداد وولد عدة مشاكل اجتماعية وعمرانية من خالل انعداد الخصوصية والراحة وعدم توفير المعايير المناسبة‬

‫للسكن المريح وازدياد الضغط على خدمات البنى التحتية للمدينة لذا جاء هذا البحث لتسليط الضوء على هذه‬

‫الظاهرة والحد من انتشارها من خالل االستنتاجات والتوصيات التي سوف يتوصل اليها البحث ‪.‬‬

‫السكني‪.‬‬ ‫الكلمات المفتاحية ‪ :‬ضوابط البناء ‪ -‬مشكلة السكن ‪ -‬االفراز‬

‫‪49‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ 2018 )37( ‫العدد‬

Re-classification and division of residential units and their social and urban

impact on the residential area is an analytical study

Assistant lecture: Sally Adnan Abdulmounaam

Institution of Urban &Regional planning
sally_ adnan@yahoo.com
Abstract

The study deals with the spread of the phenomenon of re-sorting and
dividing the housing units with large areas into small pieces and sometimes up to
less than 100 m 2 and non-compliance with the building laws, and found several
reasons for the aggravation and spread of this phenomenon, including
deterioration of the economic situation of the citizen and the increasing population
density and family breaks and high rent allowances and unavailability And there
are those who took advantage of this as a result of weak supervision by the
specialized authorities in this matter, where the spread of this phenomenon to
sabotage the civilized face of the capital Baghdad and generated several social
and urban problems through the preparation of privacy and comfort and The
provision of adequate standards for comfortable housing and increased pressure
on the infrastructure services of the city so this research came to highlight this
phenomenon and reduce its spread through the conclusions and
recommendations that will be reached by research.

Keywords: Building controls - Housing problem - Housing secretion

50
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫المقدمة ‪:‬‬

‫أخذت الكثير من الدراسات باالهتمام بالتخطيط ووضع الضوابط التخطيطية لتحديد عدد الوحدات‬
‫السكنية ضمن التجمع السكني‪،‬والخدمات الواجب توفرها داخل الوحدة وخارجها‪،‬وتحديد مساحة البناء وارتفاعه‪،‬‬
‫وعدد الطوابق واالرتداد‪،‬وتحديد الكثافة البنائية‪،‬من اجل تهيئة بيئة سكنية مالئمة لضمان حياة افضل‪،‬وان‬
‫غياب هذه الضوابط او عدم تنفيذها يسبب التجاوزات التي تخل ببيئة الوحدة السكنية كما ان قلة وعي السكان‬
‫بأثر التجاوز على الضوابط البنائية له أألثر البالغ في تغير الكثافة البنائية وتغير الخصائص العمرانية‬
‫واالجتماعية للمحالت السكنية ‪ ،‬ومن هنا تأتي اهمية البحث للتعرف على مدى تأثير عملية اعادة االفراز‬
‫السكني على الخصائص العمرانية واالجتماعية للمحالت السكنية والوقوف على اهم التغيرات التي طرأت على‬
‫الوحدات السكنية والخصائص العمرانية ‪ ،‬واالسباب والعوامل التي ساعدت على افراز هذه التغيرات‬
‫وخصوصا بعد عام ‪ 2003‬ثم التوصل الى االستنتاجات والتوصيات ذات العالقة بموضوع البحث ‪.‬‬

‫مشكلة البحث ‪ :‬تفاقم مشكلة السكن وغياب الرقابة من قبل الجهات المتخصصة في هذا االمر ولد ظاهرة‬
‫إعادة الفرز السكني وتقسيم الوحدات السكنية ونتج عنه عدة تأثيرات اجتماعية وعمرانية على اإلحياء السكنية‪.‬‬

‫هدف البحث ‪:‬التعرف على مدى التأثيرات االجتماعية والعمرانية لعملية إعادة فرز وتقسيم الوحدات السكنية‬
‫على اإلحياء السكنية ‪ .‬وايجاد الحلول المناسبة لمنع انتشارها ‪.‬‬

‫فرضية البحث ‪ :‬افترض البحث ان عملية إعادة فرز وتقسيم الوحدات السكنية أثرت بشكل سلبي على الناحية‬
‫االجتماعية والعمرانية للمحالت السكنية من خالل ‪:‬‬

‫‪ -1‬ضعف في خدمات البنى التحتية ‪.‬‬

‫‪ -2‬واجهات المباني والخصائص العمرانية ‪.‬‬

‫‪ -3‬التأثيرات النفسية على االسرة نتيجة انعدام الفضاءات المفتوحة ‪.‬‬

‫مفهوم السكن ‪:‬‬

‫هنالك عدة تعاريف للمسكن جميعها تدل على انهامن الحاجات الضرورية واالنسانية على مر‬
‫العصور بكافة اشكالها واحجامها وهو اول عمل يقوم بع االنسان ليقيه من الظروف البيئية وتوفير حاجاته‬
‫االساسية (‪)Claphm.David.2005 ,p:118‬‬

‫‪51‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫وهو الملجأ االبرز اهمية لالنسان والعامل الرئيس في صراعه من اجل البقاء وفي بحثه عن حماية من تطرف‬
‫الطقس والمناخ والحيوانات المفترسة ‪ .‬من وجهة نظر رابوبورت ‪Rapoport‬‬

‫ومن الناحية النفسية فأن االنسان ال يشعر بكيانه ووجوده اال بوجود مكان يرتبط به بعاطفته ويكون ذو معنى‬
‫له ويرتبط معه ويتفاعل ويحس باالتنماء اليه وتفاعل االنسان مع المكان يولد له المشاعر االتية‬
‫‪)Heiddeger,1954,:p37(:‬‬

‫‪ -1‬االحساس بالجمال والسرور‬

‫‪-2‬الشعور بالراحة والهدوء والرضا والمالئمة المعيشية واالجتماعية والتعبير عن الذات والهوية ‪.‬‬

‫‪ -3‬الشعور بالحماية واالمان ‪ .‬حيث يصبح المكان مالوفا" له نتيجة تعايشه معه فضال عن شعوره بالمحبة‬
‫تجاهه‪.‬‬

‫‪ -4‬الشعور بالمتعة لدى الحركة والتنقل‪.‬‬

‫‪ -5‬اثارة بعض المشاعر المرتبطة بذكريات االنسان وطفولته فضال عن االحساس بتفرد المكان‪.‬‬

‫يتضح ان تفاعل االنسان مع العالم المحيط به يبدأ من المسكن الذي يعيش فيه فكلما كان المكان مريح‬
‫ومالئم للمعيشة انعكس على نفسية االنسان لالستمرار في الحياة ‪.‬‬

‫مشكلة السكن ‪:‬‬

‫يعت بر السكن من الحاجات الضرورية لالنسان والتي ال يستطيع العيش بدونها فهو يعادل في اهميته‬
‫الماء والغذاء والكساء والدواء حتى يعيش هذا االنسان عيشة عصرية تتماشى مع متطلبات حياته اليومية ‪،‬‬
‫فحينما يقل المعروض من المساكن في السوق يرتفع السعر للوحدة السكنية الى الحد الذي يعجز فيه المواطن‬
‫من قئات المجتكع المختلفة في الحصول على وحدة تؤويه واسرته (الشواورة ‪ 2012‬ص‪ .)379‬وما من شك‬
‫ان اسعار االرض لها تاثير كبير على الطريقة التي يستخدمها المالك بحثا عن افضل الوسائل الستغالل‬
‫ارضهم في مختلف االماكن ولمختلف الكثافات ‪(.‬المصدر السابق ص‪)381‬‬

‫تأثير المسكن على صحة االنسان ‪:‬‬

‫للمسكن ايضا" اهمية كبرى للصحة العامة للفرد او الجماعة ‪ .‬فقد انتشرت خالل االعوام الماضية‬
‫ظاهرة امراض الحساسية ‪ ،‬المسماة بامراض المباني (‪ )Sick Building Syndrome‬او امراض المباني‬

‫‪52‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫المغلقة (‪ ، )Tight Building‬وهي تشير الى التأثيرات السلبية للهواء الملوث على المستخدمين داخل المباني‬
‫(باهمام ‪.)1997 :‬‬

‫واشارة الدراسة الى أثر االستقرار السكني على الحالة الصحية للسكان ‪ ،‬فالمشكالت الصحية (بدنية وعقلية )‬
‫تكون اكثر بروزا" في المناطق التي تعاني من تبدالت سكانية (حركة انتقال من والى الحي السكني )قياسا"‬
‫بالمناطق التي تعيش حالة من االستقرار االسكني وتماسك اجتماعي (حيث تزادا ملكية السكن من ساكنيه‬
‫وتقل نسبة المؤجرين )‬

‫وقد اشار الباحثون وجود مناطق تمتاز بخصائص تعمل على تنمية االمراض العقلية مثل البيئة االجتماعية‬
‫المتردية والواقع السكني المتهرئ( العمر والمومني ‪.)2000‬‬

‫وقد برهنت كثير من االبحاث على وجود عالقة بين انتشار االمراض الصحية واالجتماعية ووجود ظروف‬
‫سكنية غير صحيحة او غير مالئمة ومن امثلة هذه االمراض التالي ‪:‬‬

‫‪ -‬ارتفاع نسبة االنحرافات والجرائم عن المعدالت الطبيعية في المناطق السكنية الغير صحية ‪.‬‬

‫‪ -‬تأثير بعض الفئات الخاصة من االطفال والشيوخ نفسيا" وفسيولوجيا" بالبيئة السكنية الغير صحية مما ادى‬
‫الرتفاع نسبة الوفيات كنتيجة لالمراض االجتماعية الناتجة عن الظروف الغير مالئمة للبيئة السكنية ‪.‬‬

‫‪ -‬ارتفاع نسبة الحوادث والحرائق عن المعدالت العادية بالنسبة للمناطق السكنية الغير صحية بالمقارنة‬
‫بمثيلتها من المناطق السكينة المناسبة ‪.‬‬

‫االحتياجات االنسانية التي يوفرها المسكن ‪:‬‬

‫من وجهة نظر ماسلو فان مفهوم االحتياجات السكنية واسع وشامل ومن بين هذه االحتياجات المتعددة‬
‫االحتياجات االنسانية (‪)Human Needs‬ومنها تلك المرتبطة بتوفير الحماية من االجواء الغير مالئمة‬
‫واالحتياجات السايكولوجية والتي منها الحاجة الى االمان ومن بين االحتياجات السكنية احتياجات مرتبطة‬
‫بمراعاة المعايير الثقافية لالسرة والمجتمع ومثال ذلك عدد غرف النوم اللالزمة لكل اسره وهي تعتمد على‬
‫المعايير الثقافية ‪.‬‬

‫واهم االحتياجات االنسانية وعالقتها بالسكن فان النظرية تصنف هذه االحتياجات كما يلي ‪:‬‬

‫‪ -1‬االحتياجات الجسدية ‪ :‬وهي التي يشترك فيها جميع البشر كأكل والتنفس والنوم والحماية من االعداء ‪.‬‬

‫‪53‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪ -2‬الحاجة لالمان واالطمئنان ‪ :‬والذي له عالقة بمدى ما يشعره الناس نحو بيئتهم ونحو البئة االمنة من اي‬
‫تهديدات خارجية ‪.‬‬

‫‪ -3‬الحاجة للشعور بالذات ‪ :‬لها عالقة بتلك االحتياجات المتعارف عليها من قبل الفرد والمجتمع الن‬
‫معايير االسكان لها عالقة بنوع المسكن المناسب او الصالح للسكن الذي يلبي للشخص مكانة اجتماعية‬
‫معينة وبمدى تحقيق المسكن لمعايير إسكانية ‪ ،‬تؤثر على مدى تقبل المحيطين وايضا" على شعور الشخص‬
‫بقيمة نفسه‪.‬‬

‫‪ -4‬الحاجة لتحقيق الذات ‪ :‬والمقصود بها الشعور بالحب والنمو الشخصي والعالقات االيجابية مع االخرين‬
‫‪ ،‬والمسكن هنا يلعب دورا" أساسيا" في تحقيق الذات من خالل شكله العام ‪.‬‬

‫ويعاني االالف من ازمة سكن حيث ال يجدون سكنا" مناسبا" ويرجع اسباب هذه االزمة لمجموعة من العوامل‪:‬‬

‫‪ -‬زيادة حجم السكان بالمقابل الزدياد عدد المساكن بنفس المعدل ‪.‬‬

‫‪ -‬هدم الكثير من البيوت نتيجة ظروف الحروب والكوارث ‪.‬‬

‫‪ -‬ما يتطلبه انشاء االحياء جديدة من نفقات مضاعفة متنوعه كالحروب والكوارث ‪.‬‬

‫ظهور اسرة النواة زاد من ازمة السكن (البياتي ‪ ،2011‬ص‪)119‬‬

‫ويتغير الحجم السكاني في منطقة معينة وفترة زمنية معينة سواءا" بالزيادة او النقصان نتيجة عوامل عديدة‬
‫منها الزيادة الطبيعية وهي (محصلة مجموع المواليد ‪ -‬مجموع الوفيات =الزيادة الطبيعية ) فالتغير الذي‬
‫يحدث في حجم السكان في مجتمع يخلق اوضاعا اجتماعية جديدة (رشوان ‪2011‬ص‪.)207‬‬

‫وتمثل الكثافة السكانية عدد السكان في مساحة مربعة معينة من االرض وتقاس عدد السكان بالفرد ‪ /‬المساحة‬
‫بالكيلو متر المربع (المصدر السابق ص‪)25‬‬

‫اما االزدحام السكاني فيقصد به ما يخص الحجرة الواحدة من االفراد ويمكن احساب االزدحام السكاني من‬
‫خالل المعادلة في الدولة خالل سنة عينة ‪ /‬عدد الحجرات في هذه الدولة خالل نفس السنة فمن خالل هذه‬
‫المعالدة يمكن احتساب التغير في درجة االزدحام بين تعداد واخر مما يوضح حالة السكان والسكن في المدينة‬
‫في الفترة الفاصلة بين التعدادين (المصدر السابق ص‪)29‬‬

‫‪54‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫ومن االفضل حساب درجة االزدحام كنسبة سكان مبنى معين وعدد غرف المبنى فنحصل على درجة‬
‫االزدحام هذا المبنى الواحد ومن اسباب تغير الحجم السكاني الهجرة وهي ظاهرة اجتماعية تعني االنتقال من‬
‫مكان اقامة دائمة الى منطقة اخرى لمدة قد تطول او تقصر ‪.‬‬

‫ويعرف العجر السكني الخام هو الفرق بين عدد االسر وبين عدد الوحدات السكنية خالل فترة زمنية محددة‬
‫حيث يشمل جميع الوحدات السكنية الجيدة (كالدور والشقق) وغير الجيدة (كالصرائف والخيم )اما العجز‬
‫السكني الصافي هو الفرق بين عدد االسر وعدد الوحدات السكنية الجيدة فقط ‪.‬‬

‫اذا يعد المسكن البيئة التي توفر الخصوصية والراحة لالنسان واسرته وحتى يكون سليما يجب ان يتحقق فيه‬
‫االمور التالية ‪:‬‬

‫‪ -‬ان يتم انشاؤه بما يحقق استثمار بشكل جيد وصحي‪.‬‬

‫‪ -‬ضمان سالمته بعد انشاءه ‪.‬‬

‫‪ -‬التوفيق بين الناحية االنشائية المثلى وبين الكلفة االقتصادية (المهندس محمد الدبس‪،1998 ،‬ص‪)8‬‬

‫تعريف اعادة االفراز السكني ‪ :‬هو اعادة تقسيم االرض السكنية المفرزة سابقا وفقا لقوانين ومعايير معينة الى‬
‫قطع اصغر وفقا لحاجة االسر الجديدة المنشطرة ووفقا لقوانين وتعليمات ومعايير جديدة (ساطع ‪،‬سناء ‪،‬‬
‫ص‪)2‬‬

‫أسباب نشوء ظاهرة اعادة االفراز السكني‪ :‬انتشرت في الفترة االخيرة ظاهرة اعادة االفراز السكني لمناطق‬
‫سكنية عديدة بسبب الحاجة السكنية الملحة من جهة وعدم االلتزام بالضوابط البنائية من جهة اخرى ويرجع‬
‫ذلك الى كل من‪:‬‬

‫‪ -1‬اسباب ديموغرافية ترتبط بجانبين االول يرجع الى الزيادة الطبيعية للسكان كالنمو وانشطار العوائل فيتم‬
‫اضافة اجزاء بنائية الى الممتلكات السكنية الخاصة والجانب االخر الهجرة بسبب الظروف االمنية التي‬
‫دفعت الكثير من العوائل الى تغيير اماكن سكنهم واالنتقال الى اماكن اخرى‪.‬‬

‫‪ -2‬اسباب اقتصادية ويمكن تحديدها بارتفاع اسعار قطع االراضي مما اجبر العوائل على شراء قطع سكنية‬
‫صغيرة قغير قابلة للفرز وبسند ملكية مشترك وتشيد عليها وحدات سكنية صغيرة غير مرخصة‪.‬‬

‫‪55‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪ -3‬اسباب تنظيمية والمتمثلة بغياب نظام تخطيطي متكامل الستيعاب مشكالت االسكان والنمو السكاني‬
‫الطبيعي وغياب الرقابة االدارية للبلديات وعدم سيطرتها على التجاوزات البنائية في المناطق‬
‫السكنية‪(.‬الحنكاوي ‪، 2012 ،‬العدد‪ 9‬مجلد ‪) 18‬‬

‫االثار السلبية المترتبة على اعادة الفرز‪:‬‬

‫‪ -1‬قلة الفراغات الحضارية والمساحات الخضراء‪.‬‬

‫‪ -2‬ارتفاع الكثافة البنائية‪.‬‬

‫‪ -3‬التجاوز على ضوابط االرتداد عن الشارع مما يؤدي الى فقدان استم اررية الوجهات‪.‬‬

‫‪ -4‬فقدان تناسب ارتفاع الواجهات‪.‬‬

‫‪ -5‬عدم التجانس في مواد البناء واالنهاءات الخارجية‪.‬‬

‫‪ -6‬التلوث البيئي والبصري‪.‬‬

‫‪ -7‬الضغط على خدمات البنى التحتية‪.‬‬

‫االعتبارات التخطيطية للمناطق السكنية‪ :‬من اهم الجوانب التي يتم التركيز عليها في عملية التخطيط‬
‫العمراني الكثافة السكانية والسكنية ومواد البناء للوحدة السكنية‪،‬وطراز البناء‪،‬عدد الطوابق وارتفاع‬
‫البناء‪،‬مساحة الوحدة السكنية‪،‬نسبة المساحة السكنية الى التجمع العمراني االجمالي‪،‬ومعدل االنشغال‬
‫المساحي‪/‬عدد االفراد لكل غرفة‪،‬الخدمات المتوفرة في الوحدة السكنية‪.‬‬

‫اهم الق اررات وقوانين اعادة الفرز السكني ‪:‬‬

‫ندرج في ادناه اهم الق اررات التي صدرت في اعادة الفرز السكني في العراق‬

‫اوال‪ :‬القرار (‪ )850‬في عام ‪-:1979‬‬

‫تضمن هذا القرار بامكانية اعادة فرز القطع السكنية ضمن المناطق السكنية المحددة في التصميم‬
‫االساسي الى قطع سكنية بمساحة ‪ 120‬م م‪ 2‬لكل قطعة غي مراكز المحافظات و‪ 120‬م‪ 2‬في االقضية‬
‫والنواحي ‪ .‬واجاز بناء اكثر من دار على قطعة ارض واحدة بشرط ان تكون الحد االدنى للمساحة هي ‪120‬‬
‫م‪ ، 2‬بصرف النظر عن ابعادها ‪ .‬وهذا القرار غير معمول بع في الوقت الحالي ‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫ثانيا" ‪ :‬القرار (‪ )940‬في ‪-:1978‬‬

‫وقد الغي بموجبه القرار ‪ 850‬لسنة ‪ 1979‬وحدد مساحة القطع السكنية المعاد فرزها ضمن المناطق‬
‫السكنية المحددة في التصميم االساسي للمدينة بحد ادنى ‪200‬م‪ 2‬في مراكز المحافظات ‪.‬على ان تكون‬
‫عرض القطعة ‪ 8‬م للقطع غير المشيدة ويلغى شرط عرض الواجهة في حالة المالك الشخصي واجاز اعادة‬
‫افراز قطعة ارض المشيدة عليها اكثر من دار سكني بالحد االدنى المقرر ‪ ،‬واذا تعذر ذلك يتم افراز كل دار‬
‫منها ‪.‬‬

‫ثالثا" ‪ :‬تعليمات اعادة الفرز المحلية ‪-:‬‬

‫صدر قانون رقم (‪ )1‬سنة ‪ 1989‬لتسهيل تنفيذ القرار (‪ )850‬لسنة ‪ 1979‬وتعديل القار (‪)940‬‬
‫لسنة ‪ 1987‬والذي تم بموجبه ايجاز بناء اكثر من دار سكني منفرد على قطعة ارض واحدة مساحتها‬
‫‪800‬م‪ 2‬على ان تكون مساحة كل دار ‪200‬م مربع مع مراعات قواعد البناء واالرتداد‪.‬‬

‫القرار ‪ 117‬لسنة ‪-:2000‬‬

‫الذي اجاز افراز القطع لحد ‪250‬م‪ 2‬في النواحي بدال من ‪300‬م‪ 2‬المشار اليها في القرار ‪ 940‬لسنة‬
‫‪ 1987‬والقرار ‪ 156‬سنة ‪ 2001‬الخاص بتمليك المتجاوزين والذي سمح بتمليك مساحة ال تزيد عن ‪300‬م‬
‫مربع ‪.‬‬

‫وبذلك تكون القوانين العادة الفرز السكني الي وضعت قبل ‪ 2003‬وكان الحد االدنى بمساحة الدار الدار‬
‫السكني هي ‪200‬م‪ 2‬اما اهم القوانين التي صدرت بعد ‪ 2003‬وعند تفاقم ازمة السمن نتيجة الحرب والتهجير‬
‫القسري وانعدام االمن وتوقف المشاريع السكنية وبغية استدراك هذه االزمة وتشجيع القطاع الخاص لحلها فقد‬
‫اتخذت الحكومة ق اررات متسرعة كان من بينها ‪.‬‬

‫قانون التعديل االول لقانون االستثمار رقم (‪ )13‬لسنة ‪)www.thiqarinvest,gov,iq(2006‬‬

‫وتضمممن فممي بنمموده ان للمسممتثمر الع ارقممي واالجنبممي حممق تملممك اال ارضممي والعقممارات العائممدة للدولممة ببممدل‬
‫يحدد اسس احتسابه وفمق نظمام خماص ولمه حمق تملمك اال ارضمي والعقمارات العائمدة للقماطعين المخمتلط والخماص‬
‫لغرض أقامة مشاريع االسكان حصرا‪.‬‬

‫ورغم صدور هذا القانون اال ان مشكلة االفراز التزال قائمة وال يجوز فرز قطع االراضي السكنية القل من‬
‫الحدود الدنيا المشار اليها في القرار ‪ 940‬لسنه ‪ 1987‬وان مخطط افراز العقار الواقع داخل حدود البلدية‬
‫ينظم عن طريق البلدية المعنية استنادا ألحكام المادة ‪ 24‬من قانون التسجيل العقاري رقم ‪ 43‬لسنه ‪1971‬‬
‫وقرار مجلس الوزراء ذي العدد ‪ 254‬لسنة ‪ 2013‬الذي وافق على االفراز بمساحة ‪150‬م‪ 2‬لكل قطعة من‬

‫‪57‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫اجل تخصيصها الى الفقراء وغية وضع الحلول الالزمة اقترح الغاء القرار ‪ 940‬لسنه ‪ 1987‬والسماح بافراز‬
‫القطع السكنية ضمن الحدود المقررة في القرار ‪ 850‬لسنة ‪ 1979‬تلبية للحاجة المسة ومعالجة للحاالت‬
‫المستجدة والتي اصبحت بحكم واقع الحال‪.‬‬

‫دور المؤسسات القانونية واالنظمة التشريعية‪:‬‬

‫ال شك ان الحفاظ على سير حياة االنسان وضمان حقوقه وتوفير بيئة سكنية مالئمة اليتحقق اال من خالل‬
‫اقرار القوانين واللوائح لتوفير االمن للسكان في المجتمع الذي يعيشون فيه وان الحفاظ على االمن والنظام يتم‬
‫بتطبيق القوانين الذي يهيئ للسكان جواً مالئماً وحماية السكان من المخالفات والشذوذ عن السلوك المألوف‬
‫وهنا تظهر الحاجة الى وجود سلطة تعمل على تطبيق العقاب‪.‬ومن هنا تم اعداد محددات للتجمعات السكانية‬
‫حيث تهدف المعايير التخطيطية الى تنظيم المحددات الخاصة بالتجمعات السكانية والمتمثلة (بالمحلة‬
‫السكنية‪،‬الحي السكني‪،‬القطاع السكني‪،‬المدينة)اعتماداً على (معدل حجم االسرة‪-‬معدل حجم التجمع السكاني‪-‬‬
‫عدد الوحدات السكنية)‪.‬وحددت المعايير الواردة في دراسة بول سيرفس لمخطط االسكان العام في العراق‬
‫معدل حجم المحلة السكانية كاالتي‪:‬‬

‫‪ -1‬معدل حجم االسرة ‪ 6‬أشخاص‪.‬‬

‫‪ -2‬معدل حجم المحلة السكنية ‪3600-2400‬نسمة‪.‬‬

‫‪ -3‬عدد الوحدات السكنية في المحلة ‪ 600-400‬وحدة سكنية‪.‬‬

‫كما تم تحديد مؤشرات لتخطيط المحلة السكنية والمتمثلة(مساحة القطعة‪-‬عرض الواجهة‪-‬عرض الشارع‪-‬‬
‫االرتداد عن خط الشارع‪-‬الكثافة االسكانية‪-‬الكثافة السكانية)والجدول (‪ )1‬يوضح هذه المؤشرات للسكن‬
‫المنفرد‪.‬وتعد مساحة قطعة االرض ذات اثر مباشر في عملية توفير االسكان وتأثير مباشر في ترشيد‬
‫استغالل االراضي الحضرية وعلى ذلك فان تحديد مساحة قطعة االرض المناسبة هي القضية الحرجة في‬
‫ذلك االمر والبد من ان تاخذ اهمية خاصة في السياسة االسكانية‪،‬كما ان عدم التقدير السليم لمساحات قطع‬
‫االراضي السكنية يؤدي الى توسيع الرقعة العمرانية للمدينة واالنتشار االفقي وترفع من تكلفة تطوير االرض‬
‫وتزيد من الضغط على البنى التحتية‪.‬‬

‫‪58‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫جدول (‪)1‬‬
‫مؤشرات تخطيط المحلة السكنية‬
‫نسبة التغطية‬
‫للحد‬
‫الحد االدنى‬
‫الكثافة‬ ‫نسبة المساحة‬ ‫االعلى‬
‫اللمطلوب‬ ‫عرض‬
‫الكثافة السكانية‬ ‫االسكانية‬ ‫البنائية الكلية‬ ‫للمساحة‬ ‫مساحة‬ ‫نوع المسكن‬
‫لالرتداد‬ ‫الواجهة‬
‫شخص ‪ /‬هكتار‬ ‫وحدة سكنية‬ ‫الى صافي‬ ‫المبنية نسبة‬ ‫القطعة ‪/‬م‪2‬‬ ‫(منفرد)‬
‫عن خط الشارع‬ ‫‪/‬م‬
‫‪ /‬هكتار‬ ‫المساحة السكنية‬ ‫الى اجمالي‬
‫‪/‬م‬
‫المساحة‬
‫الكلية‬
‫‪80-130‬‬ ‫‪13-21‬‬ ‫‪.22-.33‬‬ ‫‪.30‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16-24‬‬ ‫‪400-600‬‬ ‫منفصل‬

‫‪110-160‬‬ ‫‪18-27‬‬ ‫‪.25-.39‬‬ ‫‪.45‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪10-20‬‬ ‫‪300-400‬‬ ‫شبه‬

‫منفصل‬

‫‪140-250‬‬ ‫‪24-42‬‬ ‫‪.43-.48‬‬ ‫‪.60‬‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪5-10‬‬ ‫‪200-350‬‬ ‫متصل‬

‫‪170-290‬‬ ‫‪28-48‬‬ ‫‪.44-.52‬‬ ‫‪.75‬‬ ‫‪2-2.5‬‬ ‫‪10-15‬‬ ‫‪150-300‬‬ ‫مساكن‬

‫ذات فناء‬

‫المصدر ‪ :‬كراس معايير االسكان ‪ ،‬وزارة االعمار واالسكان ‪ ، 2010 ،‬ص‪13‬‬

‫التدرج الهرمي للمناطق السكنية والكثافة السكانية‪:‬‬

‫ان التصميم االساسي لمدينه بغداد والذي وضع من قبل شركة بول سيرفس عام ‪ 1971‬والمنشور في الجريدة‬
‫الرسمية العراقية(الوقائع)في العدد ‪ 2125‬في ‪ 18‬نيسان ‪ 1972‬اعتمد على اساس التقسيم والتدرج الهرمي‬
‫للمناطق السكنية‪.‬‬

‫‪-‬المحلة السكنية‪:‬‬

‫والتي تضم ‪ 4000-3000‬شخص وتشمل خدمات تتناسب مع عدد السكان كوجود مدرسة ابتدائية واحدة‬
‫ذات موقع بحيث ال تزيد مسافة المشي عن ‪ 300‬متر عن ابعد دار سكني اضافة الى وجود مركز للمحلة‬
‫وسوق من اجل توفير الخدمات اليومية للسكان‪.‬‬

‫‪ -‬الحي السكني ‪:‬‬

‫ويضم من ‪ 6-4‬محالت سكنية وهو يحتوي على مركز للحي يضم فعاليات وخدمات وعلى مسافة ال تتجاوز‬
‫ابعد دار سكني عنه (‪800 - 750‬م ) لتوفير الحتياجات االسبوعية ‪.‬‬

‫‪59‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪ -‬القطاع السكني ‪:‬‬

‫والذي يضم من ‪ 6-4‬احياء سكنية ويحتوي على مركز القطاع الذي تتوفر فيه الخدمات والفعاليات التي‬
‫يحتاجها السكان دوريا" والذي يخفف الضغط على مركز المدينة ‪.‬‬

‫يتبن من اعاله ان التقسيمات تعتمد لتادرجة االساس على الكثافة السكانية داخل المحلة السكنية ويلليها الحي‬
‫السكني ثم القطاع ‪ ،‬فان االختالل في هذه الكقافات سيعكس تاثيره على مدى مالئمة الخدمات للحي السكني‬
‫وكذلك تصميم البنى التحتية للخدمات من (ماء ‪ ،‬كهرباء ‪ ،‬صرف صحي ) والتي وضعت لتتالئم مع اعداد‬
‫معينة من السكان ومستوى نموهم للسنوات القادمة ‪.‬‬

‫غير ان وجود كثافات سكانية اخرى ناتجة عن االنشطارات االسرية وكثرة الهجرة سيؤدي الى اعادة تقسيم‬
‫الوحدات السكنية وسيؤدي الى استهالك البنى التحتية الستيعاب طاقة جديدة ‪ .‬ناهيك عن االثر االجتماعي‬
‫الناتج من انعدام الخصوصية وصغر الفضاءات المفتوحة ودخول الغرباء الى داخل المحالت السكنية والتي‬
‫الجدول (‪)2‬‬ ‫تولد مشاكل كثيرة ‪.‬‬

‫المحددات وضوابط البناء حسب قرار نظام الطرق واالبنية (‪ ) 44‬لسنة ‪. 1935‬‬

‫االرتداد عن‬ ‫االرتداد عن الطريق‬ ‫االرتداد عن‬ ‫نسبة البناء لكل طابق‬ ‫مساحة القطعة‬
‫طريق المشاة‬ ‫الفرعي‬ ‫الطريق العام‬
‫‪------‬‬ ‫‪0.0m‬‬ ‫‪1.5m‬‬ ‫‪80%‬‬ ‫‪120-240‬‬

‫‪0.56 m‬‬ ‫‪1.25m‬‬ ‫‪2.5m‬‬ ‫‪65%‬‬ ‫‪241-400‬‬

‫‪1.0 m‬‬ ‫‪1.25m‬‬ ‫‪2.5m‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪401-600‬‬

‫‪1.0 m‬‬ ‫‪2.0 m‬‬ ‫‪4m‬‬ ‫‪55%‬‬ ‫‪601-800‬‬

‫المصدر ‪ :‬أمانة بغداد ‪ ،‬دائرة التصاميم ‪ ،‬مجموعة الضوابط التخطيطية للبناء وتقسيم االراضي في مدينة بغداد ‪،‬‬
‫‪2007‬‬

‫مخطط محلة سكنية أو مجاورة يجب أن يتضمن ما يأتي‬

‫خدمات تعليمية كافية حسب عدد السكان (مدرسة ابتدائية‪ ،‬روضة أو دار حضانة على األقل)‪،‬‬

‫وهدفت فكرة (المحلة السكنية) إلى كون األسرة التي تخدمها مدرسة ابتدائية واحدة ألطفال ال يبعدون كثي اًر‬
‫عنها ‪ ،‬ولكل من هذه الخدمات فئة عمرية مناسبة‪ ،‬وحجم مدرسة مالئم‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪ -1‬خ ممدمات ص ممحية حس ممب الكثاف ممة الس ممكانية عل ممى األق ممل مرك ممز ص ممحي‪ ،‬ألج ممل أن يك ممون المرك ممز كف مموء‬
‫بالنسبة لعدد السكان أيضاً‪.‬‬
‫‪ -2‬خممدمات ترفيهيممة متنوعممة تناسممب كممل األعمممار والجنسممين (العمماب أطفممال‪ ،‬وملعممب‪ ،‬ومقهممى انترنيممت‪،‬‬
‫ومكتبة عامة‪ ،‬وحديقة عامة‪ ،‬ومركز ترفيهي نسائي‪ ،‬ومركز شباب‪ ،‬ومقهى عام)‪.‬‬
‫‪ -3‬سوق تجاري يكفي لتوفير الحاجات األساسية للسكان‪.‬‬
‫‪ -4‬مسجد يسد حاجة سكان المحلة إلى دار العبادة‪.‬‬
‫‪ -5‬محطة وقود لسد حاجة السكان من الغاز‪ ،‬والبنزين‪ ،‬والنفط‪ ،‬وغيرها‪.‬‬
‫‪ -6‬خدمات بلدية لجمع النفايات بعد أن تحدد مراكز جمع مؤقت للنفايات تخدم كل بلوك سكني أو أكثر‪.‬‬
‫‪ -7‬خدمات اتصال كافية‪.‬‬
‫‪ -8‬خدمات أمنية ودفاع مدني‪.‬‬
‫عد متنفس للعوائل‬
‫‪ -9‬توزيع مناطق خضر وساحات لألطفال ضمن الوحدات السكنية‪ ،‬والتي تُ ّ‬
‫‪ -10‬توفير مواقف للسيارات كافية ضمن الوحدات السكنية وعند مراكز الخدمات‪.‬‬
‫‪ -11‬منع المرور النافذ مرو اًر بالمحلة‪ ،‬ويفضل أسلوب الطرق المغلقة لتكوين بيئة مرورية سليمة‪.‬‬
‫‪ -12‬توفير ممرات للمشاة تربط كل أجمزاء المحلمة لغمرض التنقمل عمن طريقهما نحمو الخمدمات دون الحاجمة‬
‫إلى استغالل السيارة‪ ،‬وفي تلك العملية فوائد عدة منها تحقيق األمان للسكان كما تحقق منفعة صحية‬
‫حيث تعد رياضة المشي شيء مهم لكل إنسان‪.‬‬
‫‪ -13‬تمموفير خممدمات البنيممة التحتيممة مممن ممماء وكهربمماء‪ ،‬وصممرف صممحي ضمممن المم مرات الرئيسممة‪ ،‬وكيفيممة‬
‫تالفي المعالجات‪.‬‬
‫حجم المحلة السكنية‬

‫تعتبممر المحلممة السممكنية هممي الن مواة األساسممية للتخطمميط السممليم الممذي يحقممق الحيمماة المناسممبة ل نسممان‪ ،‬وأس مرته‪،‬‬
‫ومجتمعمه‪ ،‬وتظمم المحلمة السممكنية عمدد ممن المسماكن سمواء أكمان سمكناً أفقيماً أو عموديماً‪ ،‬ممع عمدد ممن الخممدمات‬
‫المجتمعيممة مممن مممدارس وم اركممز صممحية وترفيهيممة ومدينيممة وتجاريممة وخممدمات البنيممة التحتيممة وبممما ينسممجم وعممدد‬
‫سكان تلك المجاورة أو المحلمة‪ ،‬إذ يمزداد عمدد مما فمي الممدن الكبيمرة وقمد يتجماوز (‪ )10‬آالف نسممة‪ ،‬ويقمل عمدد‬
‫سكانها فمي الممدن الصمغيرة إلمى حموالي (‪ )2‬ألمف نسممة‪ .‬ويكمون تموفير الخمدمات علمى وفمق المعمايير المسماحية‬
‫واإلسممتيعابية والمع ممايير الحجمي ممة والوزني ممة فلك ممل ف ممرد حص ممة مح ممددة م ممن تل ممك الخ ممدمات عل ممى المخط ممط ينبغ ممي‬
‫مراعاتها‪(.‬علي‪ ،‬سندس ‪2009‬ص‪.)5‬‬

‫وهناك عدد من تجارب في البلدان العالم المختلفة إعتمد حدوداً سكانية للمحالت السكنية تتمراوح بمين (‪)2500‬‬
‫نسمة إلى (‪ )7000‬نسمة وبعض التجارب تجاوزت ذلك إلى (‪ )10000‬نسمة كحد أقصى‪ .‬وفي العراق تشير‬

‫‪61‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫الد ارسممات التخطيطيممة المعتمممدة أن عممدد السممكان الممذين تخممدمهم المحلممة السممكنية يت مراوح بممين (‪)5000-4000‬‬
‫آالف والممذين يسممكنون علممى رفعممة جغرافيممة مممن أرض المدينممة تقممدر بمم(‪ )50-40‬هكتمما اًر وتبعماً للكثافممات السممكنية‬
‫المعتمممدة‪ ،‬ولمتطلبممات الحيمماة اليوميممة تحمموي المحلممة السممكنية خممدمات وتسممهيالت يتطلممب توقيعهمما بممالقرب مممن‬
‫السكن ضمن مسافة ال تزيد عن ‪350‬م أو مدى زمني ال يتجاوز خمس دقائق سيرعلى األقدام ضمن منظومة‬
‫جديدة من المماشي‪ ،‬والشوارع والتي توفر السالمة واألمان‪ ،‬وسهولة الوصول لكافة السكان بما فمي ذلمك تمأمين‬
‫ذهاب األطفال وايابهم إلى المدرسة بدون قلق عليهم من قبل عوائلهم من مخاطر الطريمق (الممال حمويش‪ ،‬لمؤي‬
‫‪ 1999‬ص‪.)30‬‬

‫ويمكممن القممول أن التخطمميط الحضممري خاصممة بمرامج تخطمميط اإلسممكان الحديثممة منممه نسممبياً ولممد مفهمموم جديممد هممو‬
‫وحدة الجيرة والذي إستند أساساً إلى وجود مدرسة إبتدائية وبعض الخدمات وشروط األمان لحركمة السمابلة فيمما‬
‫بعد هذه الجيرة تشتمل على عدد معين من المكان‪(.‬المال حويش ‪ ،‬لؤي‪ ،1999 ،‬ص‪)29‬‬

‫والجدول (‪)4‬‬

‫يلخص انواع الخدمات والتسهيالت التي ينبغي توفرها على مستوى المحلة السكنية ‪.‬‬

‫المساحة بالهيكتار‬ ‫العدد‬ ‫األبنيـــة‬ ‫نوع الخدمـة‬

‫‪0.20-0.15‬‬ ‫‪1‬‬ ‫حضانة (‪ )5-3‬سنوات‬

‫‪0.35-0.30‬‬ ‫‪1‬‬ ‫روضة (‪ )5-4‬سنوات‬

‫تعليميــة‬
‫مدرسة ابتدائية (‪ )12-6‬سنة‬
‫‪1.4-1.2‬‬ ‫‪2‬‬
‫مساحة كل منها ‪ 0.7-0.6‬هيكتار‬
‫ساحات لعب أطفال ومناطق خضراء بمعدل (‪2.2-2‬‬
‫‪1.1-0.8‬‬ ‫الرياضة والترفيهية‬
‫م‪/2‬شخص)‬
‫يخصص (‪ 0.8-0.6‬م‪/2‬شخص)‬
‫‪2‬‬
‫بقالية وتجهيزات منزلية‬
‫‪2‬‬ ‫فواكه وخضــــر‬
‫‪1‬‬ ‫قصـــــــاب‬
‫‪1‬‬ ‫مكــــــــوى‬ ‫التجــــارة‬
‫‪0.4-0.3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫مخبــــــــز‬
‫‪1‬‬ ‫محل صيانة وتصليح‬
‫‪1‬‬ ‫حالقــــــــة‬
‫‪1‬‬ ‫مقهــــــــى‬

‫‪62‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪1‬‬ ‫أخـــــــرى‬
‫‪0.07-0.05‬‬ ‫‪1‬‬ ‫مكاتب للقطاع الخاص‬
‫‪3.52-2.80‬‬ ‫المجموع‬
‫المصدر‪ :‬وزارة التخطيط‪/‬هيئة التخطيط اإلقليمي‪ ،‬دراسة رقم (‪" ،)7‬أسس ومعايير مباني الخدمات العامة"‪،‬‬
‫تموز ‪ ،1977‬ص‪.41‬‬

‫المعايير التخطيطية لخدمات المحلة واستعماالت األرض‬

‫إن اسممتعماالت األرض فممي المدينممة والمنمماطق السممكنية‪ ،‬وحصممة الفممرد مممن الخممدمات ومسمماحات القطممع‬ ‫ّ‬
‫ماء عل ممى‬
‫الس ممكنية‪ ،‬وحج مموم البن مماء‪ ،‬والكثاف ممات الس ممكنية والس ممكانية ال يمك ممن أن تُح م ّمدد اعتباطم ماً‪ ،‬وانم مما تُح م ّمدد بن م ً‬
‫متالءم والظمروف االجتماعيمة واالقتصمادية‬
‫اعتبارات كثيرة تُح ّمددها المعمايير التخطيطيمة المحليمة التمي يجمب أن ت ر‬
‫والطبيعية للمجتمع على أساس أن المعايير هي نتاج تلك العواممل‪ .‬وتكمون النتمائج أفضمل كلمما كانمت المعمايير‬
‫أقرب إلى الواقع‪ ،‬ويمكن حصرها في اآلتي‪:‬‬

‫‪ .1‬المعايير المساحية‬

‫حدد هذه المعايير مقدار استعماالت االرض في المحلة ونسبتها‪ ،‬مثل‪ :‬مساحات القطع السكنية ومساحات‬
‫تُ ّ‬
‫البناء ونصيب الفرد من البناء‪ ،‬وحصة الفرد من الخدمات‪ ،‬ومواقع الخدمات ضمن المحلة بالنسبة للوحدات‬
‫السكنية ومساحة المحلة‪ ،‬وتمثّل الكثافة السكنية وكثافة البناء هذا المعيار بشكل واضح‪( .‬الغزالي‪،1985 ،‬‬
‫ص‪)38‬‬
‫وتتممأثر المعممايير المسمماحية بشممكل مباشممر بالعوامممل االقتصممادية والجغرافيممة م المناخيممة التممي ت مرتبط بت موافر‬
‫األرض السكنية‪ ،‬والظروف المناخية السائدة‪ .‬إذ إن توافر االرض يؤثر بصورة مباشرة في معيار الكثافمة ونممط‬
‫البنمماء‪ ،‬ألن ت موافر االرض المخصصممة لالسممتعمال السممكني سمميجعل مممن الكثافممة السممكنية والبنائيممة قليلممة فض مالً‬
‫عن أنه سيزيد من حجم الوحدات السكنية ومساحة األبنية المخصصة لالستعمال العام (الخدمات العامة)‪.‬‬

‫هممذا مممن جهممة‪ ،‬ومممن جهممة أخممرى‪ ،‬فممسن هممذه المموفرة سممتقلّل مممن سممعر االرض‪ ،‬ومممن ثممم تممؤدي الممى ارتفمماع‬
‫المعايير اإلسكانية‪ .‬وستجعل من السكن األفقي ‪Horizontal Housing‬‬

‫نمطاً مفضالً من البناء السكني‪ .‬وتظهر هذه الحالة بشكل واضح في أطراف الممدن والضمواحي‪ ،‬إذ ينتشمر‬
‫المخصصة للطرق واالستعماالت االخرى‪.‬‬
‫ّ‬ ‫البناء المنفرد وتقل الكثافة السكانية‪ ،‬وتزداد مساحة االرض‬

‫‪63‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫ويمكن توضيح العالقة بين توافر االرض والكثافة السكانية بالشكل (‪ )1‬إذ نجد أن الكثافة السكانية‬
‫الفعلية في مراكز المدن التي تق ّل فيها األرض السكنية تكون أعلى من تلك الكثافة الموجودة في أطراف المدن‬
‫التي تتوافر فيها االرض‪.‬‬

‫ويظهممر تممأثير المنمماخ علممى معيممار المسمماحة مممن خممالل مسممافة السممير بممين الوحممدات السممكنية ومواقممع أبنيممة‬
‫الخدمات‪،‬‬

‫شكل (‪)1‬‬

‫العالقة بين الكثافة السكانية وتوفر االرض‬

‫إن اتساع مساحة المحلمة سمتؤدي المى زيمادة همذه المسمافة‪ ،‬ولمذلك ينبغمي م ارعماة همذه الناحيمة عنمد إعمداد‬ ‫إذ ّ‬
‫مخططممات منمماطق السممكن فممي المنمماطق الحممارة بتقلمميص تلممك المسممافة الممى أدنممى حم ّمد ممكممن‪ ،‬كممذلك فممسن المنمماخ‬
‫الحار يفرض على المخططين تحديد معايير خاصة تنسمجم وتمأثير ذلمك المنماخ‪ ،‬مثمل‪ :‬تحديمد أعمراض الشموارع‬
‫واتجاهاتها وتشجيرها‪ ،‬ونمط االبنية السكنية وحجم الفضاءات وكذلك نوع الطالء المستخدم في إكساء واجهات‬
‫األبنية‪) Golany, 1976, p.17(.‬‬

‫‪ .2‬المعايير االجتماعية‬

‫وتتكامل هذه المعايير مع المعمايير المسماحية وتتمثّمل بمعمايير حجمم األسمرة والمسمتوى االقتصمادي م االجتمماعي‬
‫للسممكان‪ ،‬وحجممم المحلممة‪ ،‬والفئممات العمريممة المسممتفيدة مممن الخممدمات‪،‬‬
‫ونسممبتها إلممى مجممموع السممكان‪ ،‬ونمممط البناء‪.‬وتممأتي الخصوصممية فممي‬
‫مقدمممة العوامممل االجتماعيممة التممي تممؤدي دو اًر كبي م اًر فممي تحديممد شممكل‬
‫الكثافات‪ ،‬ونمط اإلسكان‪.‬‬

‫إن تحقيممق الخصوصممية ضمممن المحلممة السممكنية يختلممف مممن مجتمممع‬

‫ّ‬
‫الى آخر‪ ،‬وتختلف أيضاً ضمن المجتمع الواحد خالل ممدة حضمارية‬

‫شكل (‪)2‬‬ ‫معين م ممة‪ ،‬ول م ممذلك أخ م ممذت ه م ممذه المس م ممألة أهمي م ممة خاص م ممة عن م ممد وض م ممع‬

‫العالقة بين الخصوصية والكثافة السكانية‬ ‫المخططات السكنية‬

‫إن التب مماين فم ممي درجم ممة تحقيم ممق الخصوص ممية يرجم ممع الم ممى جملم ممة مم ممن‬
‫ّ‬

‫‪64‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫االسممباب تختلممف فممي شممدتها وتأثيرهمما مممن مجتمممع إلممى آخممر ومممن مرحلممة الممى أخممرى‪ ،‬مثممل تموافر االرض‪ ،‬وعممدد‬
‫المخصصممة لالس ممتعمال السممكني‪ ،‬وزيممادة ع ممدد‬
‫ّ‬ ‫السممكان والعممادات والقمميم االجتماعي ممة السممائدة‪ .‬ألن قلممة االرض‬
‫أن‬
‫السممكان سمميقود حتم ماً الممى رفممع الكثافممة السممكانية مممن خممالل أنممماط البنمماء التممي تُحقّممق هممذه الغايممة‪ ،‬وطالممما ّ‬
‫فسن الخصوصية البد أن تكون هنا واطئة (شكل ‪ ،)2‬ولذلك نجد أن سبب عدم االقبال‬ ‫الكثافة السكانية عالية‪ّ ،‬‬
‫علممى السممكن فممي الشممقق السممكنية ‪ Flats‬يعممود بالدرجممة االولممى الممى انخفمماض درجممة الخصوصممية مقارنممة بأنممماط‬
‫البناء االخرى‪.‬‬

‫االستنتاجات والتوصيات‬

‫توصل ابحث الى ان هنالك جوانب ايجابية وسلبية لظاهرة اعادة فرز وتقسيم الوحدات السكنية والتي سندرجها‬
‫بما يلي ‪:‬‬

‫الجوانب االيجابية ‪:‬‬

‫‪ -‬زيادة عدد القطع السكنية وتمكن السكان ذوي الدخل المنخفض من بيع جزء منازلهم واستقطاعها في سبيل‬
‫الخروج من دائرة الفقر حيث أن الخطة وفرت لهم أصول ثابتة تشكل ثروة تساعدهم في حياتهم وبطريقة ما‬
‫يمكن االستفادة منها بزيادة الدخل حتى لو كان عن طريق تأجير ذلك الجزء أو استخدامه بطريقة أخرى‪ ،‬أو‬
‫إنشاء أنشطة اقتصادية داخل المسكن‪.‬لذا يوصي البحث بتحديد مستويات االسر المحتاجة لمثل هكذ اجراء‬
‫لتوفير مصدر ثابت للعيش وضمن ضوابط البناء ‪.‬‬

‫‪ -‬يمكن االستفادة من العائد المادي الناتج عن بيع أو استغالل الجزء المقسوم من قطعة االرض او المسكن‬
‫في تمويل واستكمال الجزء المستغل أوفي تحسين المبنى بصورة عامة وتوفير ما يلزمه من خدمات‪ ،‬او اضافة‬
‫غرف اضافية لاليجار‪ .‬على سبيل المثال يدر عائدا ماديا يكفي لبناء مسكن كامل بالنمط التقليدي في‬
‫النصف االخر من المسكن‪ .‬كما ان الجزء اآلخر المعروض للبيع سيكون في مدي استطاعة فئات اخري من‬
‫الفقراء‪.‬‬

‫‪ -‬يممؤدي تقسمميم قطممع األرضممي إلممى ظهممور وحممدات سممكنية أصممغر فممي سمموق األ ارضممي وتتناسممب أسممعارها مممع‬
‫قدرات ذوي الدخل المنخفض وبالتالي يزيد من فرصة هذا القطاع في الحصول على مسكن مالئم لهمم‪.‬و زيمادة‬
‫عممدد الوحممدات السممكنية الممذي يممؤدي تممؤدي إلممى تمموفير اإلسممكان للش مرائح المتوسممطة والمنخفضممة الممدخل س مواء‬
‫بالتأجير أو التمليك وسد جزء من العجز السكني ‪.‬‬

‫‪ -‬استمرار التواصل االجتماعي بين العوائل المنشطرة ‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫الجوانب السلبية ‪:‬‬

‫‪-‬من اكثر المشاكل االجتماعية التي سببتها هذه الظاهرة هي ان العيش في بيوت صغيرة يؤثر سلبا على‬
‫الحياة النفسية لألفراد الذين يعيشون في أماكن صغيرة تؤدي الى امراض التوتر النفسي واالكتئاب ‪.‬‬

‫‪-‬الناحية االقتصادية ادى زيادة الكثافات السكنية الناتجة من اعادة فرز وتقسيم المساكن داخل االحياء‬
‫السكنية الى قلة كفاءة خدمات والضغط على خدمات البنى التحتية من المجاري واالكهرباء وغيرها‬
‫والمخصصة السيتيعاب عدد محدد من السكان وفق المعايير الخاصة بالمحالت السكنية ‪.‬‬

‫‪ -‬من الناحية االجتماعية من وجهة نظر الباحثتين كانت الناحية االجتماعية هي االكثر تاثرا" بعملية اعادة‬
‫الفرز والتقسيم للمساكن ويمكن ادراج اهم هذه المشاكل بما يلي ‪:‬‬

‫‪ -1‬قرار السماح ببناء ثالث طوابق ضمن المحلة السكنية اثر على الخصوصية بالنسبة للشرفية على‬
‫المنازل مع عدم مراعات ظوابط البناء والتي ادت الى محدودة الحركة والتنقل بالنسبة لبعض‬
‫العوائل المحافظة ‪.‬‬
‫‪ -‬توافد العديد من الغرباء الى المحلة السكنية التي كانت تتسم بالهدوء والتعارف بين افرادها ادى الى‬
‫كثرة االنعزال بين افرادها لتجنب المشاكل حيث ان التغييرات في النيسج السكني للمحلة السكنية من‬
‫خالل اسكان الغرباء في القطع المفروزة وانعدام الخصوصية ‪.‬‬
‫‪ -‬الضغط على الخدمات التعليمية في المدارس الستيعاب اعداد اكثر من الطلبة في المدارس‬
‫المخصصة للمحلة السكنية مما يؤثر سلبا" على مستوى االداء التعليمي ‪.‬‬
‫‪ -‬اكتظاظ المحالت السكنية بالسكان شجع الكثير من اصحاب المنازل الى تحويل منازلم الى عمارات‬
‫تجارية واسواق لسد الحاجات اليومية للسكان مما اثر سلبا على حركة النقل داخل المحلة السكنية‬
‫لتحويل العديد من المناطق السكنية الى تجارية ‪.‬‬
‫‪ -‬تغييرات في المعايير التخطيطة للمحالت السكنية نتيجة الكثافات السكانية واالسكانية ‪.‬‬
‫‪ -‬كثافات بنائية هائلة باشكال متعددة وارتفاعات متعددة على حساب الفضاءات المفتوحة بين والوحدات‬
‫السكنية ‪.‬‬

‫المصادر‬

‫‪ -‬المهندس محمد الدبس ‪" ،‬كتاب انشاء البيت السكني "‪ ،‬دار االنس ‪.1998 ،‬‬

‫‪ -‬الشواورة ‪ ،‬أ‪.‬د‪ .‬علي سالم ‪" ،‬التخطيط في العمران الريفي والحضري" ‪ ،‬دار الميسرة للنشر والتوزيع‬
‫والطباعة‪ ،‬عمان ‪.2012 ،‬‬

‫‪66‬‬
 ‫مجلة المخطط والتنمية‬
‫ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ‬ ‫العدد (‪2018 )37‬‬

‫‪ -‬البياتي ‪ ،‬فراس عباس ‪" ،‬االنفجار السكاني والتحديات المجتمعية"‪ ،‬مدرس الديموغرافية االجتماعية ‪،‬‬
‫‪.2011‬‬

‫‪ -‬القريشي ‪ ،‬انتصار قدوري جمعة محمد " التخطيط االسكاني في العراق وفق الكلف والمنفعة االجتماعية "‬
‫منطقة الدراسة مدينة بغداد ‪ ،‬اطروحة دكتوراه ‪ ،‬المعهد العالي للتخطيط الحضري واالقليمي ‪.2006 ،‬‬

‫‪-‬رشوان ‪ ،‬حسين عبد الحميد ‪ " ،‬السكان والمجتمع " ‪ ،‬دراسة علم االجتماع السكاني ‪ ،‬دكتوراه في علم‬
‫االجتماع ‪.2011 ،‬‬

‫‪ -‬كراس معايير االسكان الحضري ‪ ،‬و ازرة االسكان واالعمار ‪.2010 ،‬‬

‫‪ -‬الحنكاوي ‪ ،‬وحدة شكر محمود ‪" ،‬المجمعات السكنية المصممة بوصفها بديال عن البناء العشوائي واثرها‬
‫في معالجة عدم التجانس في المشهد الحضري"‪ ،‬مجلة الهندسة ‪ ،2012 ،‬العدد ‪ ،9‬مجلد‪.18‬‬

‫‪ -‬أمانة بغداد‪ ،‬دائرة التصاميم ‪ ،‬مجموعة الضوابط التخطيطية للبناء وتقسيم االراضي في بغداد‪.2007 ،‬‬

‫‪ -‬سناء ساطع ‪" ،‬مؤثرات اعادة االفراز السكني "‪ ،‬هندسة معمارية ‪ ،‬جامعة التكنولوجيا ‪.‬‬

‫‪ -‬المال حويش ‪ ،‬لؤي طه‪ ،‬تاثير نمط االسكان الجديد على السلوك االجتماعي "‪ ،‬اطروحة مركز التخطيط‬
‫الحضري واالقليمي ‪ -‬جامعة بغداد‪.1999 ،‬‬

‫‪ -‬الغزالي ‪ ،‬جاسم شعالن " الكفاءة الوظيفية للمحالت السكنية في مدينة الحلة " رسالة ماجستير ‪ ،‬مركز‬
‫التخطيط الحضري واالقليمي ‪ -‬جامعة بغداد‪.1985 ،‬‬

‫‪ -‬باهمام ‪،‬علي ‪ "،1997 .‬البيئة والنمو االسكاني المتوقع في مدينة الرياض" ‪ :‬بحث مقدم الى المؤتمر‬
‫العام الحادي عشر لمنظمة المدن العربية ‪1418 :‬ه‪ :‬تونس‬

‫‪ -‬العمر والمومني ‪ ،‬مضر ومحمد ‪" ،‬جغرافية المشكالت االجتماعية "‪ ،‬دار الكندي للنشر والتوزيع ‪ ،‬اربد‬
‫‪.2000،‬‬

‫‪67‬‬