‫وزارة التعميم العالي والبحث العممي‬

‫جامعة الشهيد حمة لخضر بالوادي‬

‫كمية الحقوق والعموم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫ألقيت عمى ‪ :‬طمبة السنة الثالثة ليسانس ‪ LMD‬تخصص ‪ :‬قانون خاص‬

‫من إعداد األستاذ ‪ /‬دريس كمال فتحي‬

‫السنة الجامعية (‪)2020/2019‬‬

‫~‪~0‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬االطار المفاهيمي لعقد االيجار‬

‫سنتطرؽ فيو لتعريؼ اإليجار وخصائصو وطبيعتو القانونية‪ ،‬وكذا القوانيف التي تحكمو‪.‬‬

‫المبحث االول‪ :‬تعريف عقد االيجار وخصائصه‬

‫وفيو نتطرؽ لتعريؼ عقد االيجار وخصائصو‪.‬‬

‫المطمب االول‪ :‬تعريف عقد االيجار‬

‫لـ يعرؼ المشرع االيجار واكتفى االشارة بموجب المادة ( ‪ )467‬مف األمر رقـ ( ‪)58/75‬‬
‫المؤرخ في ‪ 1975/09/26‬المتضمف القانوف المف القانوف المدني ‪ ،1‬عمى أف االيجار ينعقد‬
‫بمقتضى عقد بيف المؤجر والمستأجر وأشار ايضا الى أنو يجوز لمقاضي أف يعيف مف يمكنو‬
‫االنتفاع مف حؽ االيجار مف اجؿ حضانة االوالد‪.‬‬

‫لكف جاء القانوف رقـ ( ‪ )05/07‬المؤرخ في ‪ 2007/05/13‬المعدؿ والمتمـ لألمر رقـ‬

‫(‪ )58/75‬المذكورة أعاله ‪ 2‬والذي َّ‬
‫عدؿ نص المادة ( ‪ )467‬وبموجبيا عرؼ المشرع عقد‬
‫االيجار بأنو‪" :‬عقد يمكف المؤجر بمقتضاه المستأجر مف االنتفاع بشيء لمدة محددة مقابؿ‬
‫بدؿ ايجار معموـ‪ ،‬ويجوز أف يحدد بدؿ االيجار نقدا أو بتقديـ أي عمؿ آخر"‪.‬‬

‫ونالحظ أف المشرع قد حذؼ الفقرة المتعمقة بحؽ االيجار المخصص لحضانة االوالد‪ ،‬وذلؾ‬
‫ألف النص موجود أصال في المادة (‪ )72‬مف قانوف شؤوف االسرة‪.‬‬

‫إذا يعرؼ عقد االيجار بأنو‪ » :‬عقد يمتزـ بمقتضاه المؤجر أف يمكف المستأجر مف االنتفاع‬
‫بشيء معيف‪ ،‬مدة معينة‪ ،‬لقاء بدؿ ايجار معموـ « ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المعدؿ والمتمـ‪ ،‬الجريدة‬ ‫األمر رقـ ( ‪ )58/75‬المؤرخ في ‪ ، 1975/09/26‬المتضمف القانوف المف القانوف المدني‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،78‬الصادرة بتاريخ ‪.1975/09/30‬‬
‫‪2‬‬
‫القانوف رقـ ( ‪ )05/07‬المؤرخ في ‪ 2007/05/13‬المعدؿ والمتمـ لألمر رقـ ( ‪ )58/75‬المؤرخ في ‪1975 /09/26‬‬
‫المتضمف القانوف المني‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،31‬الصادرة بتاريخ ‪.2007/05/13‬‬

‫~‪~1‬‬
 ‫المطمب الثاني‪ :‬خصائص عقد االيجار‬

‫االيجار عقد شكمي‪ ،‬ممزـ لجانبيف وىو مف عقود المعاوضة والزمنية‬

‫الفرع االول‪ :‬االيجار عقد شكمي‬

‫كاف االيجار مف العقود الرضائية‪ ،‬لكف مع صدور المرسوـ التشريعي رقـ ( ‪ )03/93‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1993/03/01‬المتعمؽ بالنشاط العقاري ‪ 1‬وال سيما نص المادة ( ‪ )1/21‬منو فقد نص‬
‫عمى الكتابة في عقود االيجار طبقا لنموذج تـ تحديده عف طريؽ التنظيـ بناء عمى المرسوـ‬
‫التنفيذي رقـ ( ‪ )69/94‬المؤرخ في ‪ ،21994/03/19‬لكنو لـ يرتب البطالف عند عدـ توفر‬
‫الكتابة وانما يعرض المؤجر الى عقوبة (غرامة) مع سرياف االيجار لمدة سنة فقط مف تاريخ‬
‫المخالفة شريطة أف يثبت المستأجر عالقة االيجار بموجب وصؿ‪.‬‬

‫لكف جاء القانوف ( ‪ )05/07‬ونص صراحة عمى الشكمية في عقود االيجار بموجب نص‬
‫المادة (‪ 467‬مكرر) والتي نصت عمى أنو‪" :‬ينعقد االيجار كتابة ويكوف لو تاريخ ثابت واال‬
‫كاف باطال"‪.‬‬

‫ويتضح مف ىذا النص وأف المشرع اشترط الكتابة وقد تكوف رسمية أو عرفية‪ ،‬لكف في الحالة‬
‫‪3‬‬
‫ويطبؽ في ىذا المجاؿ أحكاـ نص المادة‬ ‫االخيرة يجب أف يكوف ليذا االخير تاريخيا ثابتا‬
‫(‪ )328‬مف القانوف المدني والتي تنص عمى أنو‪ " :‬ال يكوف العقد العرفي حجة عمى الغير‬
‫في تاريخية إال منذ أف يكوف لو تاريخ ثابت ويكوف تاريخ العقد ثابتا ابتداء‪ - :‬مف يوـ‬

‫‪1‬‬
‫المرسوـ التشريعي رقـ (‪ )03/93‬المؤرخ في ‪ ،1993/03/01‬المتعمؽ بالنشاط العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪/14‬‬
‫لسنة ‪.1993‬‬
‫‪2‬‬
‫الـ رسوـ التنفيذي رقـ (‪ )69/94‬المؤرخ في ‪ ، 1994/03/19‬المتضمف المصادقة عمى نموذج عقد االيجار المنصوص‬
‫عميو في المادة (‪ )21‬مف المرسوـ التشريعي رقـ (‪ )03/93‬المؤرخ في أوؿ مارس ‪ 1993‬والمتعمؽ بالنشاط العقاري ‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،17‬ؿسنة ‪.1994‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ ،1‬دار‬ ‫جميمة دوار‪ ،‬عقد االيجار في التشريع المف القانوف المدني الجزائري‪ ،‬دراسة نظرية وفقا ألحدث التعديالت‪ ،‬ط‬
‫طميطمة‪ ،‬الجزائر‪ ،2011 ،‬ص‪.18‬‬

‫~‪~2‬‬
‫– مف يوـ التأشير عميو‬ ‫تسجيمو‪ -‬مف يوـ ثبوت مضمونو في عقد آخر حرره موظؼ عاـ‬
‫عمى يد ضابط مختص‪ -‬مف يوـ وفاة أحد الذيف ليـ عمى العقد خط وامضاء"‪.‬‬

‫كما نص المشرع صراحة عمى أف انتفاء ركف الشكمية في عقد االيجار يؤدي الى بطالنو‬

‫الفرع الثاني‪ :‬االيجار عقد معاوضة‬

‫ذلؾ ألف المؤجر يتمقى في عقد االيجار عوضا عمى تمكيف المستأجر مف اإلنتفاع بالعيف‬
‫المؤجرة وىذا المقابؿ ىو بدؿ االيجار‪ ،‬ويشترط أف يكوف ىذا االخير جديا واذا كاف تافيا أو‬
‫منعدما نكوف أماـ عقد عارية‪.‬‬

‫ولكف وكإستثناء فقد يكوف بدؿ االيجار تافيا ويوصؼ العقد بأنو إيجار‪ ،‬وذلؾ في العقود‬
‫التي تبرميا الدولة بمبمغ رمزي ‪ ،1‬أو رب العمؿ الذي يؤجر سكنات لعمالو ويتـ اقتطاع بدؿ‬
‫االيجار مف الراتب الشيري‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬االيجار عقد ممزم لجانبين‬

‫ذلؾ ألف عقد االيجار ينتج عنو التزامات عمى كال الطرفيف‪ ،‬فالمؤجر مثال يمتزـ بتمكيف‬
‫المستأجر مف العيف المؤجرة واالنتفاع بيا‪ ،‬كما يمتزـ بصيانتيا وضماف التعرض واالستحقاؽ‬
‫والعيوب الخفية‪.‬‬

‫وبالمقابؿ يمتزـ المستأجر بدفع بدؿ االيجار‪ ،‬واستعماؿ العيف المؤجرة بحسب ما أعدت لو‪،‬‬
‫والمحافظة عمييا وردىا عمى الحالة التي استمميا عند انتياء عقد االيجار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ )147/76‬المؤرخ في ‪ 1976/10/23‬المتعمؽ بتنظيـ العالقات بيف المؤجر‬ ‫أنظر في ذلؾ المرسوـ التنفيذي رقـ (‬
‫‪،‬‬ ‫والمستأجر بخصوص المحالت المعدة لمسكف التابعة لدواويف الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‬
‫لسنة ‪.1976‬‬

‫~‪~3‬‬
 ‫الفرع الرابع‪ :‬االيجار عقد زمني‬

‫ذلؾ ألنو يستغرؽ تنفيذه مدة زمنية معينة وىي المدة المحددة في العقد‪ ،‬وأصبحت المدة بعد‬
‫تعديؿ ‪ 2007‬ركف في عقد االيجار طبقا لممادة ( ‪ )467‬والتي تنص عمى‪" :‬االيجار عقد‬
‫يمكف المؤجر بمقتضاه المستأجر مف االنتفاع بشيء لمدة محددة‪ "...‬وىذا ما اشترطتو ايضا‬
‫المادة (‪ )02‬مف نموذج عقد االيجار‪.‬‬

‫وباعتبار عقد االيجار عقد زمني‪ ،‬فال يكوف لمفسخ اثر رجعي‪ ،‬ذلؾ ألنو ال يمكف ارجاع‬
‫الحاؿ الى ما كاف عميو‪ ،‬بحيث ال يمكف إرجاع االستعماؿ الذي مارسو المستأجر في الفترة‬
‫السابقة عمى الفسخ فإذا فسخ‪ ،‬فإف اآلثار التي تمت قبؿ فسخو تظؿ قائمة أو تأخذ بعيف‬
‫االعتبار‪ ،‬فإذا استعمؿ المستأجر العيف فمممؤجر اقتطاع االجرة المقابمة لممدة التي استعمؿ‬
‫‪1‬‬
‫فييا العيف‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬الطبيعة القانونية لعقد االيجار والقوانين التي تحكمه‬

‫يستدعي األمر التطرؽ لطبيعة اإليجار القانونية والقوانيف التي تنظمو‬

‫المطمب االول‪ :‬الطبيعة القانونية لإليجار‬

‫يعتبر االيجار حقا شخصيا لممستأجر‪ ،‬بموجبو يمكنو مطالبة المؤجر تمكينو مف االنتفاع‬
‫بالعيف المؤجرة‪ ،‬وىذا الحؽ في مواجية الخمؼ العاـ والخاص‪ ،‬ذلؾ ألف حؽ المستأجر‬
‫متصؿ بالعيف المؤجرة وليس بشخص المؤجر‪.‬‬

‫‪ 1‬شعوة ىالؿ‪ ،‬الوجيز في شرح عقد اإليجار في القانوف المف القانوف المدني وفؽ أحدث النصوص المعدلة‪ ،‬الطبعة االولى‪،‬‬
‫جسور لمنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2010 ،‬ص ‪.16‬‬

‫~‪~4‬‬
 ‫‪ )03/93‬وقانوف ‪ 2007‬جعؿ حؽ‬ ‫لكف حؽ البقاء لممستأجر قبؿ صدور المرسوـ (‬
‫المستأجر يشبو حؽ المنتفع‪ ،1‬لكف الحقيقة أنيما مختمفاف مف حيث‪:‬‬

‫‪ -‬أف حؽ االنتفاع ينتيي بوفاة المنتفع‪ ،‬أما عقد االيجار فينتقؿ الى الخمؼ العاـ ما لـ‬
‫يتفؽ المتعاقداف عمى خالؼ ذلؾ طبقا لمفقرة الثانية مف المادة (‪ 469‬مكرر ‪.)02‬‬
‫‪ -‬االيجار ميما طالت مدتو ال يعتبر حؽ عيني‪ ،‬وال يعطي لصاحبو حؽ التصرؼ في‬
‫العيف وال التنازؿ عف االيجار اال بموافقة المؤجر‪ ،‬أما صاحب حؽ االنتفاع فيمكنو‬
‫التصرؼ في حؽ االنتفاع وتأجير العيف‪.‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬القوانين التي تحكم عقد االيجار‬

‫تغيرت السياسة التشريعية في مجاؿ عقد االيجار‪ ،‬فبعد أف كاف المشرع يراعي مصمحة‬
‫المستأجر بالدرجة االولى خاصة بمنحو الحؽ في البقاء في العيف المؤجرة‪ ،‬جاء المرسوـ‬
‫(‪ )03/93‬والذي اصبح يراعي مصمحة المؤجر أكثر مف مصمحة المستأجر تشجيعا‬
‫لالستثمار في المجاؿ العقاري‪ ،‬ويتضح ذلؾ مف خالؿ تقريره عدـ تطبيؽ حؽ البقاء والمواد‬
‫‪2‬‬
‫المتعمقة بالمنازعة في االجرة‪.‬‬

‫لكف لـ يستطع المشرع تطبيؽ ىذا المرسوـ بأثر فوري‪ ،‬لذلؾ نصت المادة ( ‪ )20‬مف ذات‬
‫المرسوـ عمى أنو‪" :‬ال تطبؽ أحكاـ المواد ( ‪ - )474(-)473(– )472(-)471‬و ( ‪)509‬‬
‫وكذا المواد ( ‪ )514‬إلى ( ‪ )537‬مف االمر ( ‪ )58/75‬والمتعمقة بحؽ البقاء في األمكنة عمى‬
‫عقود االيجار ذات االستعماؿ السكني المبرمة بعد تاريخ صدور ىذا المرسوـ التشريعي‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫حسب المادة ( ‪ )844‬مف القانوف المدني يكسب حؽ االنتفاع بالتعاقد وبالشفعة وبالتقادـ أو بمقتضى القانوف‪ ،‬وىو مف‬
‫الحقوؽ العينية االصمية المتفرعة عف الممكية ‪ ،‬ولصاحب حؽ االنتفاع سمطة مباشرة عمى الشيء‪ ،‬تخوؿ لو استعمالو‬
‫واستغاللو‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ 08‬مواد‬ ‫قاـ المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬بتقييد ما ىو عاـ في القانوف المف القانوف المدني‪ ،‬ولـ يبؽ المشرع اال عمى‬
‫مف أصؿ ‪ 68‬لـ يمحقيا التعديؿ‪ ،‬وىو ما يمثؿ نسبة ‪ 90%‬مف نصوص االيجار تقريبا‪ ،‬أنظر في ذلؾ شعوة ىالؿ‪ ،‬مرجع‬
‫سابؽ‪ ،‬ص‪.25‬‬

‫~‪~5‬‬
 ‫يظؿ تجديد عقود اإليجار المبرمة قبؿ صدور ىذا المرسوـ التشريعي خاضعا لمتشريع‬
‫المطبؽ عمى ىذه العقود"‪.‬‬

‫مف خالؿ ىذه المادة يتضح وأف في مواد االيجار كاف يطبؽ نظاميف مزدوجيف‪ ،‬لذلؾ جاء‬
‫القانوف ( ‪ )05/07‬لحؿ ىذا االشكاؿ وحدد المشرع فترة زمنية تمغى بعدىا جميع النصوص‬
‫السابقة لمتعديؿ في القانوف المف القانوف المدني والمادة (‪ )2/20‬مف المرسوـ (‪ )03/93‬وىذا‬
‫ما تعرضت لو المادة ( ‪ )08‬مف القانوف ( ‪ )05/07‬وحددت الفترة االنتقالية بعشر سنوات‬
‫مراعاة لموضع االجتماعي‪.‬‬

‫وقد نصت المادة ( ‪ )507‬مكرر عمى أنو‪" :‬تبقى اإليجارات المبرمة في ظؿ التشريع السابؽ‬
‫إبتداء مف تاريخ نشر ىذا القانوف في الجريدة الرسمية‪.‬‬
‫ً‬ ‫خاضعة لو مدة عشرة (‪ )10‬سنوات‪،‬‬

‫غير أف االشخاص الطبيعييف البالغيف ستيف ( ‪ )60‬كاممة عند نشر ىذا القانوف والذيف ليـ‬
‫الحؽ في البقاء في االمكنة المعدة لممسكف‪ ،‬وفقا لمتشريع السابؽ‪ ،‬يبقوف يتمتعوف بيذا الحؽ‬
‫الى حيف وفاتيـ ال يستفيد مف ىذا الحؽ الورثة وال األشخاص الذي يعيشوف معيـ"‪ .‬ما يعني‬
‫أنو يتـ العمؿ بقواعد االيجار ما قبؿ التعديؿ الى غاية ‪ ،2017/05/13‬وبالتالي أصبح اآلف‬
‫االيجار يخضع لمقانوف المف القانوف المدني ما بعد التعديؿ بموجب القانوف رقـ ( ‪)05/07‬‬
‫‪ 507‬مكرر) منو والمتعمقة بالحؽ في البقاء‬ ‫اال فيما يخص االستثناء الوارد في المادة (‬
‫لمبالغيف ‪ 60‬سنة لدى نشر القانوف (‪ )05/07‬السالؼ الذكر‪.‬‬

‫~‪~6‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أركان عقد االيجار‬

‫لكي ينعقد االيجار صحيحا يجب أف تتوافر االركاف الواجب توفرىا في جميع العقود وىي‬
‫التراضي والمحؿ والسبب‪ ،‬ضؼ إلى ذلؾ ركف الشكمية والمدة‪.‬‬

‫المبحث االول‪ :‬ركن التراضي‬

‫وفييا يجب أف يتفؽ الطرفاف‪ ،‬أي أف يكوف ىناؾ إيجاب وقبوؿ متطابقاف عمى المسائؿ‬
‫الجوىرية أو األساسية والمسائؿ الثانوية في بعض االحياف وأف تكوف إرادتيما خالية مف أي‬
‫‪1‬‬
‫عيب وذي أىمية إلبراـ ىذا التصرؼ‪.‬‬

‫المطمب االول‪ :‬المسائل التي يتفق عميها الطرفان في عقد االيجار‬

‫يجب أف تتطابؽ إرادة المتعاقديف عمى عناصر أساسية بدونيا ال ينعقد العقد وىي طبيعة‬
‫العقد (أي االتفاؽ عمى ابراـ عقد ايجار)‪ ،‬كذلؾ محمو أي تطابؽ االرادتيف عمى ذات العيف‬
‫المراد تأجيرىا واألجرة التي يدفعيا المستأجر‪ ،‬إضافة إلى مدتو‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬اإلتفاق عمى المسائل الجوهرية‬

‫يجب أف تتطابؽ إرادة المتعاقديف عمى عناصر أساسية بدونيا ال ينعقد العقد وىي طبيعة‬
‫العقد (أي اإلتفاؽ عمى إبراـ عقد إيجار)‪ ،‬كذلؾ محمو أي تطابؽ اإلرادتيف عمى ذات العيف‬
‫المراد تأجيرىا واألجرة التي يدفعيا المستأجر‪ ،‬إضافة إلى مدتو‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬االتفاق عمى المسائل الثانوية‬

‫االصؿ عدـ االتفاؽ عمى ىذه المسائؿ ال يؤثر عمى العقد‪ ،‬مالـ يتفؽ الطرفاف عمى خالؼ‬
‫ذلؾ ومثالو أف يتفؽ الطرفاف أو المتعاقداف عمى أف العقد ال ينعقد في حالة عدـ االتفاؽ‬

‫‪1‬‬
‫عمى فياللي‪ ،‬االلتزامات النظرية العامة لمعقد‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬موفـ لمنشر والتوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2005 ،‬ص‪.87‬‬

‫~‪~7‬‬
 ‫‪1‬‬
‫عمى المدة التي تتـ فييا مراجعة االجرة‪.‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬التعبير عن اإلرادة واالهمية في عقد االيجار‬

‫الفرع االول‪ :‬التعبير عن االرادة‬

‫عقد االيجار مثمو مثؿ سائر العقود يشترط في إرادة المتعاقديف‪ ،‬أف تكوف إرادتيما خالية مف‬
‫‪2‬‬
‫العيوب ولكؿ طرؼ الحؽ في ابطاؿ العقد إذا شاب رضاه عيب مف عيوب االرادة‪.‬‬

‫وغالبا ما يصدر االيجاب مف المؤجر‪ ،‬ألنو يعمف عف رغبتو لمجميور في االيجار محددا‬
‫العيف المؤجرة‪ ،‬االجرة ومدة االيجار‪ ،‬لكف وما داـ شخص المستأجر محؿ إعتبار فإف‬
‫المؤجر إذا صدر قبوؿ العرض مف قبؿ أحد األشخاص في ابراـ العقد‪ ،‬فمو الحؽ في الرفض‬
‫إذا كاف غير راضي بشخصية المستأجر لعدـ وجود نص يمنع ذلؾ‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬االهمية‬

‫أوال‪ :‬أهمية المؤجر‬

‫يشترط المشرع في المؤجر عمى األقؿ أىمية االدارة‪ ،‬ذلؾ ألف عقد االيجار يعطي لممستأجر‬
‫حؽ شخصي وليس عيني بحيث يبقى المؤجر مالكا لمعيف المؤجرة‪.‬‬

‫وحسب نص المواد ( ‪ )468‬و ( ‪ )573‬فإنو ال يجوز لمف ليـ حؽ القياـ بأعماؿ االدارة ابراـ‬
‫عقود إيجار تتجاوز الثالث سنوات‪ ،‬أما االيجارات التي تتجاوز ىذه المدة فتخفض إلى ثالث‬

‫‪1‬‬
‫سنوات ومثاليا التصرؼ باإليجار الذي يقوـ بو الولي أو الوصي‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص المادة (‪ )65‬مف القانوف المدني عمى أنو‪":‬إذا إتفؽ الطرفاف عمى جميع المسائؿ الجوىرية في العقد واحتفظا بمسائؿ‬
‫تفصيمية يتفقاف عمييا فيما بعد ولـ يشترطا أف ال أثر لمعقد عند عدـ االتفاؽ عمييا‪ ،‬اعتبر العقد مبرما واذا قاـ خالؼ عمى‬
‫المسائؿ التي لـ يتـ االتفاؽ عمييا‪ ،‬فإف المحكمة تقضي فييا طبقا لطبيعة المعاممة وألحكاـ القانوف والعرؼ‪ ،‬والعدالة"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫عمي فاللي‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.108‬‬

‫~‪~8‬‬
 ‫المالحظة ‪ :01‬حسب نص المادة ( ‪ )88‬مف قانوف شؤوف االسرة يمكف لمولي إبراـ عقود‬
‫‪2‬‬
‫ايجار تزيد مدتيا عف ثالث سنوات بشرط الحصوؿ عمى إذف مف القاضي‪.‬‬

‫المالحظة ‪ :02‬بالنسبة لمقاصر يجب التفرقة ما بيف المميز وغير المميز‪ ،‬ىذا األخير‬
‫تصرفاتو باطمة بطالف مطمؽ‪ ،‬أما المميز فتصرفاتو نافذة إذا كانت نافعة لو‪ ،‬وباطمة إذا‬
‫كانت ضارة بو‪ ،‬أما إذا كانت دائرة بيف النفع والضرر فتتوقؼ عمى إجازة الولي أو الوصي‪.3‬‬

‫ثانيا‪ :‬أهمية المستأجر‬

‫قبؿ صدور المرسوـ ( ‪ )03/93‬فإف أىمية المستأجر لـ تثر إشكاال ألف المشرع كاف يراعي‬
‫مصمحة المستأجر أكثر مف المؤجر‪ ،‬لكف بعد صدور ىذا المرسوـ أصبح مركز المستأجر‬
‫أضعؼ وبالتالي السؤاؿ المطروح ما ىو حكـ االيجار الذي يبرمو مستأجر قاصر‪ ،‬ىؿ قابؿ‬
‫لإلبطاؿ لمصمحتو أـ ىو صحيح؟ يرى أغمبية الفقو بأنو يجب التفرقة بيف حالتيف‪:4‬‬

‫الحالة ‪ :01‬إذا كانت االجرة المدفوعة مقتطعة مف أصؿ رأس الماؿ فيو مف أعماؿ‬
‫التصرؼ ويكوف العقد قابال لإلبطاؿ لمصمحة المستأجر القاصر (خاصة لما أصبح ال يجوز‬
‫المنازعة في األجرة طبقا لممرسوـ التشريعي (‪.)03/93‬‬

‫الحالة ‪ :02‬إذا كانت االجرة المدفوعة مقتطعة مف ثمار العيف المؤجرة‪ ،‬فاإليجار يعد عمال‬
‫مف اعماؿ االدارة ويكوف صحيحا إذا ابرـ لمدة ال تزيد عف ثالث سنوات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص الفقرة االولى لممادة ( ‪ )468‬مف القانوف المدني عمى أنو‪" :‬ال يجوز لمف ال يممؾ اال حؽ القياـ بأعماؿ االدارة اف‬
‫يعقد ايجارات تزيد مدتو عمى ثالث سنوات ما لـ يوجد نص يقضي بخالؼ ذلؾ"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫بمفيوـ المخالفة يمكف لمولي إبراـ عقود ال تزيد عمى ثالث سنوات‪ ،‬إال إذا االيجار تمتد مدتو ألكثر مف سنة بعد بموغ‬
‫القاصر سف الرشد أيف يحتاج أيضا إلذف القاضي‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ )43‬مف القانوف‬ ‫تنص المادة ( ‪ )83‬مف قانوف االسرة عمى أنو‪ ":‬مف بمغ سف التمييز ولـ يبمغ سف الرشد طبقا لممادة (‬
‫المدني تكوف تصرفاتو نافذة إذا كانت نافعة لو‪ ،‬وباطمة إذا كانت ضارة بو وتتوقؼ عمى إجازة الولي أو الوصي فيما إذا‬
‫كانت بيف النفع والضرر‪ ،‬وفي حالة النزاع يرفع األمر لمقضاء"‪.‬‬
‫‪ 4‬شعوة ىالؿ‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ص‪.48 ،47‬‬

‫~‪~9‬‬
‫مالحظة‪ :‬لكف المشرع لـ يأخذ بيذا الرأي وعميو تطبؽ نص المواد ( ‪ )42‬و(‪ )43‬مف القانوف‬
‫المدني‪ ،‬فبالنسبة لمشخص غير مميز تعتبر تصرفاتو باطمة بطالف مطمؽ‪ ،‬أما الشخص‬
‫المميز فيو ناقص االىمية وتكوف تصرفاتو قابمة لإلبطاؿ في اآلجاؿ المنصوص عمييا‬
‫بالمواد (‪ )101‬و(‪ )102‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الوكالة في االيجار‬

‫تنص المادة ( ‪ )573‬مف القانوف المدني عمى‪" :‬أف الوكالة الواردة بألفاظ عامة والتي ال‬
‫تخصص فييا حتى عمى نوع العمؿ القانوني الحاصؿ فيو التوكيؿ ال تخوؿ لموكيؿ إال القدرة‬
‫عمى تنفيذ أعماؿ االدارة (وليس العقود اإلدارية ترجمة خاطئة)‪.‬‬

‫وتعتبر مف أعماؿ االدارة االيجار لمدة ال تزيد عف ثالث سنوات‪"...‬‬

‫ويتضح مف ذلؾ أف الوكيؿ بموجب وكالة عامة ال يمكنو ابراـ عقد ايجار لمدة تزيد عف‬
‫ثالث سنوات وال يمكنو أف يبرـ عقود لمدة أكثر إال إذا كانت بموجب وكالة خاصة طبقا‬
‫‪1‬‬
‫لممادة (‪ )574‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬الوعد باإليجار‬

‫االيجار مثمو مثؿ عقد البيع يمكف أف يكوف محؿ وعد ‪ ،2‬وقد يكوف ممزـ لجانبيف أو لجانب‬
‫واحد‪ ،‬ولصحة ىذا الوعد يجب االتفاؽ عمى المسائؿ الجوىرية لمعقد المراد إبرامو في‬
‫المستقبؿ أي عقد االيجار‪ ،‬فيجب االتفاؽ عمى طبيعة العقد ومحمو ومدتو والمدة التي يجب‬
‫خالليا إعالف الرغبة وشكؿ العقد‪ ،‬وبمجرد إبداء الرغبة ينعقد االيجار ما لـ يكف معمؽ عمى‬
‫شرط ومثاليا دفع كفالة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص المادة (‪ )574‬مف القانوف المدني عمى أنو‪ ":‬ال بد مف وكالة خاصة في كؿ عمؿ ليس مف أعماؿ االدارة‪."...‬‬
‫‪2‬‬
‫الوعد ىو االتفاؽ الذي يعد بو كال المتعاقديف أو أحدىما بإبراـ عقد معيف في المستقبؿ ال يكوف لو أثر إال إذا عينت‬
‫جميع المسائؿ الجوىرية لمعقد المراد ابرامو‪ ،‬والمدة التي يجب ابرامو فييا‪ ،‬والشكمية متى اشترطت في العقد المستقبمي المراد‬
‫ابرامو‪ ،‬وذلؾ طبقا لنص المادة (‪ )71‬مف القانوف المف القانوف المدني‪.‬‬

‫~ ‪~ 10‬‬
 ‫المبحث الثاني‪ :‬المحل في اإليجار‬

‫عناصر المحؿ في عقد اإلجار تتمثؿ في العيف المؤجرة موضوع االنتفاع‪ ،‬وبدؿ االيجار‬
‫الذي يمثؿ مقابؿ ىذا النتفاع والذي يمتزـ المستأجر بدفعو‪.‬‬

‫المطمب االول‪ :‬العين المؤجرة‬

‫يشترط في الشيء المؤجر أف يكوف موجودا وقت العقد أو قابال لموجود في المستقبؿ وأف‬
‫يكوف معينا أو قابال لمتعييف‪ ،‬وأف يكوف مشروعا وممموكا لممؤجر‪ ،‬وذلؾ طبقا لمقواعد العامة‬
‫‪1‬‬
‫مف خالؿ نص المواد مف (‪ 92‬إلى‪ )95‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪ -‬إذا ىمكت العيف قبؿ إبراـ االيجار نفرؽ بيف حالتيف‪:‬‬

‫الحالة ‪ :01‬إذا ىمكت العيف المؤجرة كميا‪ ،‬قبؿ إبراـ العقد فال ينعقد الستحالة المحؿ‪.‬‬

‫الحالة ‪ :02‬إذا كاف اليالؾ جزئي‪ ،‬قبؿ ابراـ العقد فمممستأجر الخيار بيف طمب إنقاص‬
‫االجرة بنسبة نقصاف المنفعة أو االمتناع عف التعاقد‪.‬‬

‫‪ -‬أما إذا ىمكت العيف بعد ابراـ عقد االيجار كذلؾ نفرؽ بيف حالتيف‪:‬‬

‫الحالة ‪ :01‬إذا ىمكت العيف المؤجرة كميا‪ ،‬يفسخ العقد بحكـ القانوف طبقا لممادة ( ‪)481‬‬
‫مف القانوف المدني‪.‬‬

‫الحالة ‪ :02‬إذا ىمكت العيف المؤجرة جزئيا‪ ،‬وأصبحت في حالة ال تصمح لالستعماؿ‬
‫الذي أعدت مف اجمو‪ ،‬أو نقص ىذا االستعماؿ نقصا معتب ار ولـ يكف ذلؾ بفعؿ‬
‫المستأجر‪ ،‬فإنو يجوز ليذا األخير إذا لـ يقـ المؤجر في الوقت المناسب برد العيف‬

‫‪1‬‬
‫يالحظ أنو شاع القوؿ أف محؿ االيجار ىو العيف المؤجرة أو الشيء المؤجرة‪ ،‬واالصح ىو منفعة ىذه العيف أو ىذا‬
‫الشيء‪ ،‬غير أف معظـ الفقو واضب عمى استعماؿ عبارة العيف والشيء المؤجر‪ ،‬لمتعبير عف محؿ االيجار ما داـ المقصود‬
‫ىو الحؽ في االنتفاع الذي يؤجره المؤجر لممستأجر عمى ىذا الشيء أو العيف‪ ،‬راجع شيوة ىالؿ‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.49‬‬

‫~ ‪~ 11‬‬
‫المؤجرة الى الحالة التي كانت عمييا‪ ،‬أف يطمب حسب الحالة إما إنقاص بدؿ االيجار أو‬
‫فسخ اإليجار‪.‬‬

‫كما يجب أف يكوف الشيء المؤجر معينا أو قابال لمتعييف حتى يتمكف المستأجر مف‬
‫معرفة مدى مالئمة العيف لالنتفاع الذي يقصده‪.‬‬
‫‪ )476‬المعدلة‬ ‫وحسب نص المادة االولى مف نموذج عقد االيجار وكذا المادة (‬
‫بالقانوف ( ‪ )05/07‬يجب معاينة حالة األمكنة المؤجرة وتتـ وجاىيا بموجب محضر‬
‫أو بياف وصفي يمحؽ بعقد اإليجار‪ ،‬غير أنو إذا تـ تسميـ العيف المؤجرة دوف محضر‬
‫أو بياف وصفي يفترض في المستأجر أنو تسمميا في حالة حسنة ما لـ يثبت العكس‪.‬‬
‫‪ ‬ىناؾ حاالت يجب التطرؽ الييا وتتعمؽ بصفة المؤجر‪:‬‬

‫الفرع االول‪ :‬االيجار الصادر من مالك زالت ممكيته بأثر رجعي لمعين المؤجرة‬

‫وفي ىذه الحالة المؤجر كاف مالكا لمعيف المؤجرة وقت ابراـ االيجار‪ ،‬ولكف بعد ذلؾ تزوؿ‬
‫ممكيتو ألي سبب كاف وينتج عنو بطالف العقد بأثر رجعي وبالتالي تزوؿ التصرفات الصادرة‬
‫منو والمتعمقة بالعيف‪ ،‬إعماال لألثر الرجعي لمفسخ والبطالف‪.‬‬

‫لكف وبالرجوع لمقواعد العامة مف خالؿ نص المادة ( ‪ )2/207‬مف القانوف المدني وكذا رأي‬
‫‪1‬‬
‫الفقو تبقى اعماؿ االدارة الصادرة مف مالؾ زالت ممكيتو بأثر رجعي قائمة ونافذة‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬ترى االستاذة "محمدي فريدة" أنو في ىذه الحالة إذا كاف اإليجار الصادر عف‬
‫المالؾ الذي زالت ممكيتو مف أعماؿ الحسنة يبقى نافذا لمصمحة المستأجر متى كاف حسف‬
‫‪2‬‬
‫النية وال يجوز لو بعد انتياء مدة االيجار التمسؾ بالحؽ في البقاء‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص المادة ( ‪ )207‬الفقرة الثانية مف القانوف المدني عمى أنو‪..." :‬غير أف أعماؿ اإلدارة التي تصدر مف الدائف تبقى‬
‫نافذة رغـ تحقؽ الشرط"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫محمدي فريدة‪ ،‬محاضرات في عقد اإليجار‪ ،‬ممقاة عمى طمبة السنة الثالثة ليسانس كالسيؾ‪ ،‬كمية الحقوؽ ببف عكنوف‪،‬‬
‫جامعة الجزائر‪ ،‬د س د‪ ،‬ص‪.12‬‬

‫~ ‪~ 12‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬اإليجار الصادر من مشتري أو بائع العقار قبل الشهر‬

‫‪ )793‬مف القانوف المدني‪ ،‬وىنا‬ ‫ال تنتقؿ ممكية العقار إال بعد الشير طبقا لنص المادة (‬
‫نفرؽ بيف حالتيف‪:‬‬

‫الحالة‪ :01‬عقد االيجار المبرـ مف قبؿ البائع قبؿ الشير‪ ،‬يعتبر نافذ في مواجية المشتري‬
‫ألنو صادر عف المالؾ‪ ،‬وال يكوف لممشتري سوى المطالبة بالفسخ مع التعويض أو ضماف‬
‫االستحقاؽ الجزئي أو الكمي المنصوص عمييا في عقد البيع طبقا لممادة ( ‪ )376‬مف القانوف‬
‫‪1‬‬
‫المدني‪.‬‬

‫الحالة ‪ :02‬يستطيع المشتري إبراـ عقد ايجار ويسمـ العيف لممستأجر كما يستطيع المستأجر‬
‫عف طريؽ دعوى غير مباشرة مطالبا البائع بالتسميـ‪ ،‬واذا كاف المستأجر قد تسمـ مف‬
‫المشتري العيف فال يستطيع البائع رفع دعوى باسترداد العيف ألنو بمجرد البيع يكوف البائع‬
‫ممزـ بعدـ تعرضو الشخصي‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬إذا وقع النزاع حوؿ العيف بيف مستأجر البائع ومستأجر المشتري فاألولوية‬
‫لمستأجر البائع ألنو صادر مف المالؾ‪.‬‬

‫‪ -‬إذا كاف ىناؾ تزاحـ لمستأجريف مف نفس المؤجر فإنو طبقا لنص المادة ( ‪ )485‬مف‬
‫القانوف المدني فاألولوية لمف كاف عقده سابقا في التاريخ‪ ،‬واذا كانت في نفس التاريخ‬
‫فاألولوية لمف حاز العيف المؤجرة‪ ،‬ويجوز لممستأجر حسف النية والذي لـ يستفد مف‬
‫ىذه األولوية مطالبة المؤجر بالتعويض‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬االيجار الصادر من الدائن المرتهن رهنا حيازيا‬

‫لمدائف المرتيف رىنا حيازيا حيازة العيف المرىونة وادارتيا طبقا لمفقرة االولى مف المادة‬
‫(‪ )958‬مف القانوف المدني وبالتالي فإف لو الحؽ في تأجيره وىو ما نصت عميو المادة‬

‫‪1‬‬
‫عبد الفتاح عبد الباقي‪ ،‬عقد اإليجار‪ ،‬دار النيضة العربية‪ ،‬القاىرة‪ ،‬مصر‪ ،1990 ،‬ص ‪.138 ،137‬‬

‫~ ‪~ 13‬‬
‫(‪ )967‬مف القانوف المدني لكف األمر يختمؼ بحسب ما إذا تـ االتفاؽ عمى االيجار في عقد‬
‫الرىف فينا يجب ذكر ذلؾ في عقد االيجار‪ ،‬أما إذا اتفقا عمى االيجار بعد الرىف يجب أف‬
‫يؤشر بو في ىامش القيد‪ ،‬وال يكوف ىذا التأشير ضروريا إذا جدد االيجار تجديدًا ضمنيا‪.‬‬

‫وما داـ إيجار الدائف المرتيف رىنا حيازيا مف أعماؿ االدارة وبالتالي ال يجوز أف يتجاوز عقد‬
‫االيجار المبرـ مف قبمو ثالث سنوات‪ ،‬ويمكف اف يجدد االيجار إذا كاف الرىف لـ ينقضي‬
‫‪1‬‬
‫بعد‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬تأجير المال الشائع‬

‫يكوف لممالؾ عمى الشيوع الحؽ في تأجير الماؿ الشائع إذا كاف مفرزا‪ ،‬ولكف اإلشكاؿ يطرح‬
‫في حالة ما إذا كاف الماؿ الشائع غير مفرز‪ ،‬فمف لو الحؽ في تأجيره وما حكمو؟‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )715‬مف القانوف المدني فإف إدارة الماؿ الشائع تكوف مف حؽ الشركاء‬
‫مجتمعيف ما لـ يوجد اتفاؽ يخالؼ ذلؾ‪ ،‬وحسب نص المادة ( ‪ )716‬يسري عمى الشركاء ما‬
‫يستقر عميو رأي اغمبية الشركاء فيما يخص اعماؿ االدارة المعتادة‪ ،‬واال المجوء لمقضاء مف‬
‫أجؿ تعييف مف يدير الماؿ الشائع وعميو فإف الماؿ الشائع يمكف أف يؤجر برأي أغمبية‬
‫الشركاء أو مف قبؿ المدير الذي يتـ تعيينو مف المحكمة أو بموجب وكالة ضمنية كما لو‬
‫أجر الماؿ الشائع مف قبؿ أحد الشركاء دوف أف يتمقى معارضة مف بقية الشركاء‪ ،‬لكف في‬
‫‪ )573‬مف‬ ‫جميع ىذه األحواؿ يجب أف ال تتجاوز مدة االيجار ثالث سنوات طبقا لممادة (‬
‫‪2‬‬
‫القانوف المدني‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬اإليجار الصادر مف أحد الشركاء فيو يعتبر صحيح بيف المتعاقديف وغير نافذ في‬
‫مواجية باقي الشركاء إال في حدود ثالث سنوات‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أحمد شرؼ الديف‪ ،‬عقد اإليجار في القانوف المف القانوف المدني‪ ،‬الييئة العامة لمكتاب‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬أحكاـ عقد اإليجار‪ ،‬منشأة المعارؼ ‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،2004 ،‬ص ‪.60‬‬

‫~ ‪~ 14‬‬
 ‫‪ -‬كما أف عقد اإليجار يعتبر نافذ فيما بيف المتعاقديف وال يمكف لكالىما المطالبة بفسخ‬
‫العقد بسبب اعتراض الشركاء اآلخريف إال في حالة ما إذا لـ يمكنو المؤجر مف‬
‫االنتفاع بالعيف المؤجرة‪ ،‬كما يمكف لممستأجر المطالبة بإبطاؿ العقد بناء عمى قواعد‬
‫الغمط‪.‬‬
‫‪ -‬إذا وقعت العيف المؤجرة مف نصيب المؤجر بعد قسمة الماؿ الشائع يبقى عقد‬
‫االيجار ساري المفعوؿ‪ ،‬أما إذا لـ يقع مف نصيبو فينتيي بانتياء مدة الثالث سنوات‬
‫وال يحؽ لممستأجر تجديد العقد أو الحؽ في البقاء ولو كانت وكالة ضمنية طبقا‬
‫لنص المادة (‪ )3/716‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫الفرع الخامس‪ :‬إيجار ممك الغير‬

‫يعتبر إيجار ممؾ الغير صحيحا متى استطاع المؤجر أف يمكف المستأجر مف اإلنتفاع‬
‫‪1‬‬
‫بالعيف المؤجرة‪ ،‬ذلؾ ألف االيجار قائما ماداـ لـ يخؿ المؤجر بالتزاماتو‪.‬‬

‫لكف ىذا العقد يعتبر غير نافذ في حؽ المالؾ لمعيف المؤجرة ما لـ يقر بو‪ ،‬ولممالؾ أف يؤجره‬
‫لمستأجر آخر وتكوف ليذا األخير األولوية‪ ،‬في ىذه الحالة يكوف لممستأجر األوؿ الرجوع‬
‫عمى مؤجر ممؾ الغير لمطالبتو بالفسخ والتعويض أو بدعوى الضماف أو إبطاؿ العقد إستنادا‬
‫لعيب الغمط‪.‬‬

‫الفرع السادس‪ :‬اإليجار الصادر من المنتفع‬

‫لصاحب االنتفاع الحؽ في تأجير العيف التي تقرر لو عمييا حؽ االنتفاع‪ ،‬ويكوف ىذا العقد‬
‫ممزـ لممنتفع دوف مالؾ الرقبة‪ ،‬بدليؿ أف ىذا العقد ينتيي بقوة القانوف بانتياء أو انقضاء‬

‫‪1‬‬
‫عبد الرزاؽ أحمد السنيوري‪ ،‬الوسيط في شرح القانوف المف القانوف المدني الجديد‪ ،‬الجزء السادس‪ ،‬المجمد األوؿ‪ ،‬االيجار‬
‫والعارية‪ ،‬منشورات الحمبي الحقوقية‪ ،‬لبناف‪ ،1998 ،‬ص‪.94‬‬

‫~ ‪~ 15‬‬
 ‫االنتفاع طبقا لنص المادة ( ‪ )469‬مف القانوف المدني‪ ،‬أما إذا كانت مدة حؽ االنتفاع غير‬
‫‪1‬‬
‫محددة فإنو وطبقا لنص المادة (‪ )852‬مف نفس القانوف ينتيي بوفاة المنتفع‪.‬‬

‫لكف االشكاؿ الذي يطرح حوؿ المحصوؿ الذي لـ يجنيو بعد المستأجر وانتيى االيجار‬
‫بانتياء االنتفاع وطبقا لممادة (‪ )469‬الممغاة فكاف المستأجر يمنح أجال لنقؿ محصوؿ السنة‪،‬‬
‫لكف بعد إلغاء ىذه المادة لـ يبيف المشرع موقفو وبالرجوع لمقواعد العامة نطبؽ قواعد اإلثراء‬
‫بال سبب التي يرجع بيا المستأجر عمى مالؾ الرقبة‪.‬‬

‫واف كاف المشرع قد تطرؽ ليذه الحالة بالنسبة لممنتفع أو ورثتو في المادة (‪ )852‬مف القانوف‬
‫المدني‪ ،‬لكنو لـ يذكر المستأجر‪ ،‬وبناء عمى المادة السالفة الذكر‪ ،‬يبقى المنتفع أو ورثتو في‬
‫األرض المنتفع بيا إلى حيف إدراؾ الزرع‪ ،‬بشرط أف يدفعوا إيجار األرض عف ىذه الفترة مف‬
‫الزمف‪.‬‬

‫الفرع السابع‪ :‬إيجار صاحب السكن‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )469‬مكرر ال يجوز لصاحب حؽ السكف اإليجار إذا نص العقد‬

‫المنشئ عمى ذلؾ‪ ،‬وينتيي ىذا االيجار بقوة القانوف بانقضاء حؽ االستعماؿ وحؽ السكف‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬المادة ( ‪ )856‬مف القانوف المدني تتعمؽ بالتنازؿ عف حؽ السكف بناء عمى شرط‬
‫‪2‬‬
‫صحيح أو مبرر قوي وال تتعمؽ باإليجار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سميماف مرقص‪ ،‬شرح عقد االيجار‪ ،‬دار الكتب القانونية‪ ،‬د ـ ف‪ ،1986 ،‬ص ‪.76‬‬
‫‪2‬‬
‫تنص المادة ( ‪ )856‬مف القانوف المدني عمى أنو‪ » :‬ال يجوز التنازؿ لمغير عف حؽ االستعماؿ وحؽ السكف إال بناء عمى‬
‫شرط صريح أو مبرر قوي‪. « ...‬‬

‫~ ‪~ 16‬‬
 ‫المطمب الثاني‪ :‬بدل االيجار‬

‫طبقا لنص المادة ( ‪ )467‬مف القانوف المدني فإف اإلنتفاع بالعيف المؤجرة يكوف مقابؿ بدؿ‬
‫إيجار معموـ ويجوز أف يحدد بدؿ االيجار نقدا أو بتقديـ أي عمؿ آخر وعميو يتضح وأف‬
‫بدؿ االيجار ىو العنصر الثاني لركف المحؿ في عقد االيجار بدونو ال ينعقد ىذا األخير‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬شروط بدل االيجار‬

‫يشترط في بدؿ االيجار باعتباره ركف في عقد االيجار‪ ،‬أف يكوف محددا وحقيقيا‬

‫أوال‪ :‬تحديد بدل االيجار‬

‫يعرؼ بدؿ االيجار بأنو العوض الذي يمتزـ المستأجر بأدائو لممؤجر لقاء انتفاعو بالعيف‬
‫المؤجرة‪ ،‬لذلؾ يجب عمى طرفا عقد االيجار االتفاؽ عمى تحديد بدؿ االيجار ألنو ركف في‬
‫العقد إذا تخمؼ كاف العقد باطال‪.‬‬

‫واألصؿ أف يتفؽ المتعاقداف عمى تقدير األجرة أي أف تكوف األجرة مقدرة أو تكوف قابمة‬
‫لمتقدير وىذا حسب نوع األجرة‪:1‬‬

‫‪ -‬إذا كانت االجرة نقدا‪ ،‬فيجب أف يحدد المبمغ الذي يدفع في فترات زمنية معينة‬
‫‪ -‬إذا كانت االجرة شيئا قيميا‪ ،‬فيجب أف يكوف ىذا الشيء معينا أو قابال لمتعييف‪ ،‬وأف‬
‫يكوف موجودا أو قابالً لموجود‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كانت األجرة عمال يقدمو المستأجر‪ ،‬كقيامو بإصالحات أو تحسينات في العيف‬
‫المؤجرة فيجب تحديدىا وأف يكوف ىذا العمؿ ممكنا وغير مستحيؿ استحالة مطمقة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫العبارة التي استعمميا المشرع الوطني في المادة ( ‪ )467‬مف القانوف المدني (أو بتقديـ أي عمؿ آخر) قد تنـ إلى استبعاد‬
‫أداء شيء آخر غير النقود‪ ،‬االمر الذي يستدعي تعديؿ المادة‪ ،‬كما ورد في التشريعات العربية التي استعممت مصطمح‬
‫(تقدمة أخرى)‪ ،‬ومثاليا المادة (‪ )561‬مف القانوف المدني المصري‬

‫~ ‪~ 17‬‬
 ‫مالحظة‪ :‬يمكف لألطراؼ أف يتفقا عمى أف تكوف االجرة محددة مف قبؿ شخص ثالثا يعيناه‪،‬‬
‫كما يمكف لمطرفاف االتفاؽ عمى أف تكوف االجرة ىي قيمة ما تساويو منفعة الشيء (أجرة‬
‫المثؿ)‪ ،‬إذا يتضح وأف لمطرفاف تحديد قيمة بدؿ االيجار أو االسس التي يتحدد بيا‪ ،‬ومف ثـ‬
‫ينعقد االيجار صحيحا وقد اشترط المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬تحديد بدؿ اإليجار واال ال‬
‫ينعقد االيجار‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬يجب أن تكون االجرة حقيقية‬

‫ومعياراالجرة الحقيقة أف تكوف ىذه االخيرة تتناسب والمنفعة التي يستفيد منيا المستأجر مف‬
‫العيف المؤجرة‪ ،‬وعميو األمر يستدعي معرفة حكـ كؿ مف األجرة التفاىة واألجرة الصورية‬
‫واألجرة البخسة‪.‬‬

‫‪/1‬األجرة التافهة‪:‬‬

‫وىي األجرة التي ال تتناسب مطمقا مع المنفعة التي يتمقاىا المستأجر‪ ،‬وىي بمثابة انعداـ‬
‫األجرة وفي ىذه الحالة يعتبر ىذا االيجار عقد عارية ‪ ،1‬مع االشارة إلى عدـ وجود معيار‬
‫محدد لإليجار التافو وبالتالي يرجع تحديده لمسمطة التقديرية لمقاضي بعد المقارنة بيف المنفعة‬
‫المقدمة ومدى تناسبيا مع بدؿ االيجار المتفؽ عميو في العقد‪.‬‬

‫‪ /2‬االجرة الصورية‪:‬‬

‫وىي تمؾ األجرة التي تذكر في العقد ولكف ال يدفعيا المستأجر‪ ،‬وىي أيضا بمثابة انعداـ‬
‫‪ )198‬مف‬ ‫األجرة وحكميا حكـ العارية المستورة في صورة إيجار‪ ،‬وطبقا لنص المادة (‬
‫القانوف المدني فمكؿ مف يتضرر مف بدؿ االيجار الصوري كدائف أو الخمؼ الخاص إثبات‬
‫الصورية بمختمؼ الطرؽ‪ ،‬كما يمكف متابعة المؤجر بالتيرب الضريبي ما داـ عقد االيجار‬
‫أصبح يتطمب التسجيؿ في مصمحة الضرائب‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سميماف مرقص‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.159‬‬

‫~ ‪~ 18‬‬
 ‫‪ /3‬االجرة البخسة‪:‬‬

‫وىي األجرة التي تقؿ عف أجرة المثؿ بدرجة تتجاوز المألوؼ ولكف ال تصؿ الى درجة‬
‫التفاىة‪ ،‬وىنا ال يطبؽ الغبف كما ىو األمر في عقد بيع العقارات‪ ،‬لكف يمكف لممؤجر الطعف‬
‫فيو عمى أساس االستغالؿ طبقا لنص المادة (‪ )90‬مف القانوف المدني إذا توفرت شروطو‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬بدل االيجار قبل تعديل ‪2007‬‬

‫قبؿ صدور المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬وتعديؿ ‪ 2007‬لـ يشترط تحديد بدؿ االيجار ‪،1‬‬
‫لذلؾ كانت تطبؽ أحكاـ تحديده والمنازعة فيو عمى العقود المبرمة في ظمو وتمؾ التي تـ‬
‫تجديدىا بعد صدور المرسوـ (‪ )93‬إلى حيف مرور ‪ 10‬سنوات مف نفاذ القانوف (‪.)05/07‬‬

‫ما يالحظ أف المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬قد كرس مبدأ حرية التعاقد‪ ،‬ولألطراؼ مطمؽ‬
‫الحرية في تحديد بدؿ االيجار وبالتالي إذا تـ االتفاؽ عميو فال يمكف المنازعة فيو‪.‬‬

‫‪ 2)69/94‬فقد‬ ‫وطبقا لنص المادة ( ‪ )3/3‬مف نموذج عقد االيجار المحدد بالمرسوـ رقـ (‬
‫أعطى المشرع لممتعاقديف مطمؽ الحرية في تحديد شروط مراجعة بدؿ االيجار‪ ،‬لكف ىذا‬
‫الوضع ينعكس سمبا عمى المستأجر‪ ،‬ويجعؿ المؤجر في مركز أقوى بفرضو شروط مرىقة‬
‫لمراجعة بدؿ االيجار التي قد ال يستطيع المستأجر تحمميا مما يعرض العقد لمفسخ طبقا‬
‫لممادة ( ‪ )09‬مف نموذج عقد االيجار بحيث يكفي عدـ دفع شير مف االيجار كسبب مف‬
‫‪3‬‬
‫أسباب فسخ عقد االيجار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ذلؾ اف المادة ( ‪ )467‬ما قبؿ التعديؿ كانت تنص عمى أنو‪ » :‬ينعقد االيجار بمقتضى عقد بيف المؤجر والمستأجر «‬
‫وبالتالي لـ يشترط آنذاؾ تحديد بدؿ االيجار كركف في عقد االيجار‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫نصت المادة ( ‪ )03‬الفقرة الثالثة مف المرسوـ رقـ ( ‪ )69/94‬عمى‪... » :‬تعييف شروط مراجعة االيجار وكيفيات ذلؾ إف‬
‫إقتضى األمر « ‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.44 ،43‬‬

‫~ ‪~ 19‬‬
 ‫المطمب الثالث‪ :‬المدة‬

‫لـ يشترط المشرع في القانوف المف القانوف المدني تحديد المدة إال بعد صدور المرسوـ‬
‫التشريعي (‪ )03/93‬وكذا التعديؿ بموجب القانوف (‪.)05/07‬‬

‫الفرع االول‪ :‬المدة المحددة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )467‬بعد التعديؿ بموجب القانوف ( ‪ )05/07‬والمادة ( ‪ )02‬مف نموذج‬

‫عقد االيجار فإف تحديد المدة أصبح ركف مف أركاف العقد وبالتالي إذا انتفى ىذا الركف أو لـ‬
‫‪1‬‬
‫وبانقضاء المدة المتفؽ‬ ‫يتفؽ عميو االطراؼ أو اتفقوا عمى إيجار مؤبد أعتبر العقد باطال‬
‫عمييا في العقد ينتيي االيجار دوف الحاجة لمتنبيو باإلخالء طبقا لنص المادة ( ‪ 469‬مكرر‬
‫‪ )01‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫يمكف أف ينتيي العقد قبؿ إنتياء مدتو وىذا ما نصت عميو المواد ( ‪ 469‬مكرر ‪ )01‬الفقرة‬
‫الثانية والمادة (‪ 469‬مكرر ‪ )02‬مف القانوف المدني‪ ،‬وجعمو حؽ لممستأجر أو ورثتو‪:‬‬

‫أوال‪ :‬حق المستأجر في إنهاء العقد قبل إنتهاء مدته‪.‬‬

‫يجوز لممستأجر إنياء عقد اإليجار قبؿ إنتياء مدتو‪ ،‬أي فسخ بإرادة منفردة دوف أف يكوف‬
‫مطالبا بالتعويض متى توفر الشرطيف التالييف‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أف يكوف الفسخ مبر ار لسبب عائمي أو ميني‬

‫‪1‬‬
‫‪ )60‬سنة‬ ‫يرى جانب مف الفقو المصري أف الحد االقصى لإليجار في القانوف المف القانوف المدني المصري ىو ستيف (‬
‫‪ )99‬سنة‪ ،‬راجع في ذلؾ محمد حسيف‬ ‫قياسا عمى توقيت عقد الحكر‪ ،‬ولقد حددىا القانوف الفرنسي بتسعة وتسعيف (‬
‫منصور‪ ،‬أحكاـ االيجار‪ ،‬منشأة المعارؼ االسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص‪ .76‬كذلؾ عبد الفتاح عبد الباقي‪ ،‬مرجع سابؽ‪،‬‬
‫ص‪.152‬‬

‫~ ‪~ 20‬‬
 ‫الشرط الثاني‪ :‬يجب عمى المستأجر أف يخطر المؤجر بموجب محرر غير قضائي يتضمف‬
‫‪1‬‬
‫إشعا ار لمدة شيريف‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الفسخ بإرادة الورثة‬

‫ما لـ يوجد إتفاؽ عمى خالؼ ذلؾ‪ ،‬في حالة وفاة المستأجر يستمر العقد إلى إنتياء مدتو مع‬
‫ورثتو‪ ،‬لكف يجوز فسخ العقد باإلرادة المنفردة لمورثة بشروط ىي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أف يتـ الفسخ مف قبؿ الورثة الذيف كانوا يعيشوف مع المستأجر لمدة ‪ 06‬أشير‬
‫قبؿ وفاتو‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬أف يكوف الفسخ بسبب أف اإليجار تكاليفو باىظة أو أنو يزيد عف حاجاتيـ‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬استعماؿ حؽ إنياء اإليجار في أجؿ ‪ 06‬أشير مف يوـ وفاة المستأجر‪.‬‬

‫الشرط الرابع ‪ :‬يجب عمى ورثة المستأجر إخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي‬
‫يتضمف إشعار لمدة شيريف‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬المدة قبل صدور القانون (‪)05/07‬‬

‫وفي المرحمة االنتقالية‬

‫ونعني بيا عقود االيجار المبرمة قبؿ تعديؿ القانوف المدني وتمؾ التي أبرمت قبؿ صدور‬
‫المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬وجددت بعد صدوره والسارية خالؿ الفترة االنتقالية طبقا لممادة‬
‫(‪ )1/507‬مف القانوف ( ‪ ،)05/07‬وفييا األمر يتعمؽ بعقود اإليجار غير المحددة المدة التي‬
‫ال تنتيي اال بموجب تنبيو باإلخالء‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫كاف نموذج عقد اإليجار الذي جاء بو المرسوـ التنفيذي ( ‪ )69/94‬السالؼ الذكر في مادتو العاشرة قد حدد أجؿ اإلخطار‬
‫بشير واحد ويتـ برسالة موصى عمييا مع إشعار باالستالـ‪.‬‬

‫~ ‪~ 21‬‬
 ‫أوال‪ :‬العقود غير المحددة المدة وتجديد االيجار‬

‫ونكوف أماـ عقد إيجار غير محدد المدة طبقا لممادة ( ‪ )474‬الممغاة إذا تـ ابراـ العقد دوف‬
‫االتفاؽ عمى مدة أو أبرـ لمدة غير محددة أو تعذر إثبات المدة‪.‬‬

‫‪ )03/93‬فقد يكوف تجديد‬ ‫ونظ ار لعدـ اشتراط الشكمية قبؿ صدور المرسوـ التشريعي (‬
‫االيجار صريحا كما قد يكوف ضمنيا‪ ،‬واألمر يستدعي التطرؽ الى العقود التي جددت بعد‬
‫صدور المرسوـ التشريعي (‪.)03/93‬‬

‫حسب الفقرة الثانية مف المادة ( ‪ )20‬مف المرسوـ ( ‪ )03/93‬فإف العقود التي أبرمت في ظؿ‬
‫القانوف المف القانوف المدني‪ ،‬وتجددت بعد صدور المرسوـ ( ‪ )03/93‬تبقى خاضعة لمتشريع‬
‫السابؽ المطبؽ عمى ىذه العقود أي القانوف المف القانوف المدني قبؿ التعديؿ‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬ترى االستاذة محمدي فريدة أف المادة ( ‪ )20‬قد جانبت الصواب ذلؾ ألف تجديد‬
‫عقد االيجار يعني أننا أماـ عقد ايجار جديد بإيجاب وقبوؿ جديديف ومف ثـ المفروض أف‬
‫يطبؽ عمييما المرسوـ (‪.)03/93‬‬

‫وتداركا لمموقؼ وحال لإلشكاؿ السالؼ الذكر فقد الغى المشرع الوطني أحكاـ المادة ( ‪)20‬‬
‫مف المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬التي ظؿ العمؿ بيا خالؿ الفترة االنتقالية ( ‪ 10‬سنوات)‬
‫والتي انتيت وبالتالي ال مجاؿ اآلف لمحديث عف العقود غير المحددة المدة والتجديد‬
‫الضمني‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الحق في البقاء بالعين المؤجرة‬

‫الحؽ في البقاء ىو امتداد لعقد ايجار سابؽ وصحيح بنفس شروطو‪ ،‬قرره المشرع ألشخاص‬
‫معينيف بنصوص قانونية فرضيا النظاـ العاـ االجتماعي حماية لممستأجر‪ ،‬وال يمكف‬
‫لألطراؼ االتفاؽ عمى خالفو واال كاف الشرط باطال طبقا لنص المادة ( ‪ )523‬مف القانوف‬
‫المدني الممغاة‪.‬‬

‫~ ‪~ 22‬‬
 ‫لكف بعد صدور المرسوـ التشريعي ( ‪ )03/93‬فإف ىذا األخير قد نص عمى عدـ تطبيؽ‬
‫‪ 2007‬عمى نفس‬ ‫احكاـ الحؽ في البقاء بالنسبة لمعقود المبرمة بعد صدوره وسار تعديؿ‬
‫الدرب بإلغائو ىذه المواد‪ ،‬أما العقود المبرمة ما قبؿ صدور ىذيف القانونيف فإف الحؽ في‬
‫‪1‬‬
‫البقاء يسري عمى ىذه االيجارات‪.‬‬

‫أجاز القانوف ( ‪ )05/07‬لألشخاص الطبيعييف البالغيف سف ‪ 60‬عاما البقاء في األمكنة إذا‬

‫بمغوا ىذا السف عند نشر ىذا القانوف‪ ،‬ويبقوف يتمتعوف بيذا الحؽ الى حيف وفاتيـ وال ينتقؿ‬
‫ىذا الحؽ إلى ورثتيـ وىذا طبقا لممادة (‪ )507‬مكرر مف القانوف (‪.)05/07‬‬

‫وعمى الرغـ مف أف المشرع الوطني بموجب القانوف ( ‪ )05/07‬قد الغى أحكاـ حؽ البقاء‬
‫وأورد االستثناء السالؼ الذكر‪ ،‬إال أنو أغفؿ الحاالت التي ال يجوز فييا التمسؾ بالحؽ في‬
‫البقاء‪ ،‬والتي في رأينا كاف عمى المشرع اإلبقاء عمييا لخمؽ توازف بيف مراكز طرفي عقد‬
‫االيجار‪ ،‬وىذه الحاالت ىي‪:‬‬

‫أ ‪-‬الحاالت التي ترجع الى طبيعة العين المؤجرة‪:‬‬

‫‪ -‬األماكف المحضورة (وىي األماكف التي صدر بشأنيا قرار بيدميا أو ترميميا‪ ،‬لكف إذا‬
‫كاف ىذا الحضر مؤقتا كاف لممستأجر الحؽ في الرجوع بعد الترميـ)‬

‫‪-‬األماكف التي انتزعت ممكيتيا لممنفعة العامة‪.‬‬

‫‪ -‬األماكف التي حصؿ مالكيا عمى رخصة ليدميا (وفي ىذه الحالة عمى المالؾ أف‬
‫يخطر الشاغؿ بذلؾ في ميمة ‪ 06‬أشير وأف يمنحو محال صالحا لمسكف في نفس‬
‫البمدة‪ ،‬وعمى المالؾ أف يشرع في االعماؿ خالؿ ‪ 03‬أشير مف خروج الشاغؿ وىذا‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )518‬الممغاة)‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ )43/98‬المحدد لشروط نقؿ اإليجارات‬ ‫ىذا مع مراعاة ما جاء في نصوص خاصة مف بينيا المرسوـ التنفيذي رقـ (‬
‫لمسكنات التابعة لدواويف الترقية والتسيير العقاري‪.‬‬

‫~ ‪~ 23‬‬
 ‫مالحظة‪ :‬في الحالتيف السابقتيف ينتقؿ حؽ الشاغميف في البقاء الى البنايات التي بنيت أو‬
‫جددت وىذا طبقا لنص المادة (‪ )520‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬
‫‪ -‬األماكف الخالية والممحقة بالعيف المؤجرة (ويقصد بيا الساحات والبساتيف‪ ،‬فيستطيع‬
‫المالؾ أف يبني عمييا سكنات جديدة شرط عدـ إستحالةإنتفاع الشاغؿ بالسكف‪ ،‬مع‬
‫إمكانية إعادة تقدير األجرة بعد القياـ بيذه البناءات)‪.‬‬
‫ب ‪ -‬حاالت يكون فيها لممالك حق استعادة العين المؤجرة‪:‬‬
‫ونكوف أماـ الحاالت التالية‪:‬‬

‫الحالة االولى‪ :‬حق المالك في استرجاع العين المؤجرة مقابل توفير سكن لمشاغل‪.‬‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )526‬الممغاة فإف حؽ استرجاع العيف المؤجرة مخوؿ لمالؾ السكف‬
‫أو زوجتو أو فروعو أو أصولو وال يجوز استعماؿ ىذا الحؽ مف المنتفع أو المستأجر‬
‫االصمي‪ ،‬ىذا مع وجوب توفر شروط ىي‪:‬‬

‫‪ -‬أف يكوف المالؾ أو زوجو أو فروعو أو أصولو بحاجة إلى السكف أو الستعماؿ المحؿ‬
‫ألغراض مينية‪.‬‬
‫‪ -‬أف يعرض المالؾ عمى الشاغؿ محال صالحا لمسكف عمى أف يكوف في نفس المدينة‬
‫وأف يتناسب ومقدرة شاغؿ السكف المادية‪.‬‬
‫‪ -‬يجب عمى المؤجر إعالـ الشاغؿ برغبتو في االسترجاع وفي حالة الرفض يتـ عرض‬
‫النزاع عمى المحكمة وذلؾ بانتداب خبير يتأكد مف الشروط السالفة الذكر خالؿ ‪15‬‬
‫يوما مف تعيينو وىذا طبقا لنص المادة (‪ )528‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬حق المالك في استرجاع العين المؤجرة دون اسكان الشاغل‬

‫وحسب نص المادة (‪ )529‬مف القانوف المدني الممغاة يجب أف تتوفر الشروط التالية‪:‬‬

‫‪ -‬يجب أف ال يكوف لممالؾ سكف يفي بحاجتو‪.‬‬

‫~ ‪~ 24‬‬
‫‪ -‬يجب أف يكوف المالؾ قد اكتسب الممكية بتاريخ ثابت لمدة عشر سنوات قبؿ استعماؿ‬
‫حؽ االسترجاع وىذا إذا اكتسب العيف عف طريؽ الشراء بعوض‪ ،‬أما إذا كاف بدوف‬
‫عوض فال يطبؽ ىذا الشرط‪ ،‬لكف يمكف تقصير ىذه المدة مف قبؿ القضاء إلى أربع‬
‫سنوات إذا أثبت المشتري لمعقار أف الغرض ىو السكف وتمبية حاجات مشروعة وىذا‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )530‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬
‫‪ -‬يجب عمى المالؾ إخطار الشاغؿ بنيتو في االسترجاع‪ ،‬ذلؾ خالؿ ستة أشير قبؿ‬
‫تاريخ االسترجاع عمى أف يتضمف االخطار تحت طائمة البطالف البيانات التالية‪:‬‬
‫‪ ‬اإلشارة الى أف الحؽ في االسترجاع يمارس بمقتضى المادة ( ‪ )531‬مف القانوف‬
‫المدني الممغاة‪.‬‬
‫‪ ‬تحديد تاريخ اكتساب الممكية‬
‫‪ ‬اسـ وعنواف المالؾ‬
‫‪ ‬عدد الغرؼ التي يسكنيا‬
‫‪ ‬موقعيا‪.‬‬

‫الحالة الثالثة‪ :‬حاالت االسترجاع التي ترجع الى اشتراطات في العقد‬

‫ال يمارس حؽ البقاء عمى المالؾ أو المستأجر االصمي الذي تحتـ عميو التخمي بصفة مؤقتة‬
‫عف عقاره وأجره لمغير‪ ،‬وىذا بموجب اتفاؽ في العقد مع المستأجر أو المستأجر الفرعي عمى‬
‫أف يكوف ىذا الشرط مدرج في العقد ووافؽ عميو المستأجر االصمي أو الفرعي طبقا لممادة‬
‫(‪ )537‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬

‫الحالة الرابعة‪ :‬حاالت تعدد المحالت السكنية والمحالت المهنية‬

‫‪ -‬في حالة تعدد المحالت السكنية المستأجرة يجوز لممالؾ استعماؿ حؽ االسترجاع‬
‫عمى أي منيا لكف بشرط أف يمارس حقو عمى المكاف المشغوؿ بأقؿ عدد مف‬

‫~ ‪~ 25‬‬
 ‫االشخاص وفي حالة تساوي عددىـ يمارس في مواجية أقؿ مستأجر أقدمية وىذا‬
‫طبقا لممادة (‪ )536‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬
‫‪ -‬أما بالنسبة لممحالت المينية‪ ،‬فإنو ال يجوز لممالؾ استرجاعيا مف الشاغؿ إذا كاف‬
‫ىذا االخير يستعمميا عمى مرأى ومسمع المالؾ أو بموافقتو الضمنية وىذا طبقا لنص‬
‫المادة (‪ )535‬مف القانوف المدني الممغاة‪.‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬الشكمية في عقد االيجار‬

‫المطمب األول‪ :‬الشكمية في عقود االيجار المبرمة ما قبل التعديل‬

‫لـ يكف المشرع يشترط الشكمية كركف في عقد االيجار‪ ،‬وبالتالي فإف االيجار الشفوي صحيح‪،‬‬
‫لكف وبموجب المرسوـ ( ‪ )03/93‬وال سيما نص المادة ( ‪ )21‬منو اشترط المشرع كتابة عقد‬
‫االيجار طبقا لنموذج عف طريؽ التنظيـ‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬الكتابة التي اشترطها المرسوم (‪)03/93‬‬

‫لـ ينص المشرع عمى نوع الكتابة في عقود االيجار في المرسوـ ( ‪ )03/93‬وىذا يعني أنو قد‬
‫تكوف رسمية‪ ،‬وقد تكوف عرفية بشرط إتباع نموذج عقد االيجار المصادؽ عميو بالمرسوـ‬
‫التنفيذي (‪.)69/94‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬جزاء تخمف الكتابة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )21‬مف المرسوـ ( ‪ )03/93‬فإف المشرع لـ ينص عمى بطالف عقد‬
‫االيجار غير المكتوب‪ ،‬إنما اعتبرىا مخالفة يعاقب عمييا المؤجر‪ ،‬ويكوف في ىذه الحالة‬
‫لشاغؿ االمكنة الحؽ في االيجار لمدة سنة متى كاف بحوزتو أي وصؿ كاف (ويعني بو‬

‫~ ‪~ 26‬‬
 ‫‪1‬‬
‫وصؿ االيجار أو أي وصؿ آخر كوصؿ الماء أو الكيرباء)‪.‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬الشكمية في عقود االيجار‬

‫المبرمة ما بعد تعديل ‪2007‬‬

‫نص المشرع بعد صدور ا‬

‫لقانوف (‪ )05/07‬عمى الكتابة بموجب نص المادة ( ‪ 467‬مكرر) ولـ يشترط الكتابة الرسمية‬
‫فقد تكوف عرفية‪ ،‬عمى أف يكوف لإليجار تاريخ ثابت طبقا لنص المادة ( ‪ )328‬مف القانوف‬
‫المدني كما رتب المشرع عمى تخمؼ ركف الشكمية بطالف العقد‪.‬‬

‫المطمب الثالث‪ :‬إثبات عقد اإليجار‬

‫الفرع االول‪ :‬إثبات عقد االيجار بعد نفاذ القانون (‪)05/07‬‬

‫حسب نص المادة ( ‪ 467‬مكرر) فإف االيجار ينعقد كتابة ويكوف لو تاريخ واال كاف باطال‪،‬‬
‫وعميو فإف إثبات عالقة االيجار وما يترتب عمييا كتصرؼ قانوني ال يكوف إال بورقة مكتوبة‪،‬‬
‫لكف إثبات االيجار كواقعة لإلثبات بالرجوع مثال بقواعد الفضالة أو الدفع غير المستحؽ أو‬
‫االثراء فيمكف إثبات ذلؾ بمختمؼ الطرؽ‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬االثبات بالكتابة‬

‫واالدلة المكتوبة انواع ىي‪:‬‬

‫‪- 1‬الورقة الرسمية ‪ :‬وىو محرر يثبت فيو موظؼ عاـ أو ضابط عمومي او شخص‬
‫مكمؼ بخدمة عامة ما تـ لديو أو تمقاه مف ذوي الشأف‪ ،‬ويعتبر ما ورد في ىذه الوقة‬

‫‪1‬‬
‫يالحظ أف الكتابة ىنا ليست لالنعقاد وال حتى لإلثبات‪ ،‬وانما ىي عقوبة لممؤجر الذي يتيرب مف دفع ضريبة تسجيؿ‬
‫العقد بعدـ كتابتو‪ ،‬راجع في ذلؾ حمدي باشا عمر‪ ،‬دراسات قانونية مختمفة (عقد اإليجار‪-‬مالحظات تطبيقية حوؿ العقود‬
‫‪ ،2002‬ص ‪ 49‬و‬ ‫التوثيقية‪ -‬نظرات حوؿ عدـ استقرار المحكمة العميا بخصوص بعض القضايا)‪ ،‬دار ىومة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.111‬‬

‫~ ‪~ 27‬‬
‫دليال قاطعا ما لـ يطعف فييا بالتزوير طبقا لنص المادة ( ‪ 324‬مكرر ‪ )5‬مف القانوف‬
‫المدني‪.‬‬
‫‪- 2‬الورقة العرفية‪ :‬وىي ورقة يحررىا االفراد دوف تدخؿ موظؼ عاـ أو ضابط عمومي‪،‬‬
‫ويتـ توقيعيا مف األطراؼ أو مف ينوبيـ‪ ،‬وعمى عكس الورقة الرسمية فإف الورقة‬
‫العرفية ليست ليا حجية قاطعة إذ يستطيع موقعيا إنكار ما تضمنتو أو ينفي توقيعيا‪،‬‬
‫لكف إذا أقر موقعيا بما تضمنتو أصبحت لو حجية الورقة الرسمية وليس لمورقة‬
‫‪1‬‬
‫العرفية حجة عمى الغير إال منذ أف يكوف ليا تاريخ ثابت‪.‬‬

‫مع االشارة الى أف السكنات التابعة لدواويف الترقية والتسيير العقاري ال تثبت اال بموجب‬
‫ايجار مكتوب وفقا لمنموذج المنصوص عميو بالمادة ( ‪ )02‬مف المرسوـ ( ‪ )147/76‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1976/10/23‬المتضمف تنظيـ العالقات بيف المؤجر والمستأجر بمحؿ معد لمسكف‬
‫والتابع لديواف الترقية والتسيير العقاري‪.‬‬

‫المطمب الرابع‪ :‬نفاذ عقد اإليجار‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )11‬مف نموذج عقد االيجار فإنو يشترط تسجيؿ عقد االيجار حتى‬
‫يكوف لو تاريخ ثابت وبالتالي يمكف االحتجاج بو في مواجية الغير طبقا لنص المادة ( ‪)328‬‬
‫مف القانوف المدني‪ ،‬كما نصت المادة ( ‪ )17‬مف األمر ( ‪ )74/75‬المتضمف إعداد مسح‬

‫‪1‬‬
‫نصت المادة ‪ 328‬مف القانوف المدني عمى أنو‪ » :‬ال يكوف العقد العرفي حجة عمى الغير في تاريخو اال منذ أف يكوف لو‬
‫تاريخ ثابت‪ ،‬ويكوف تاريخ العقد ثابتا ابتداءا‪:‬‬
‫‪ -‬مف يوـ تسجيمو‪.‬‬
‫‪ -‬مف يوـ ثبوت مضمونو في عقد آخر حرره موظؼ عاـ‪.‬‬
‫‪ -‬مف يوـ التأشير عميو عمى يد ضابط عاـ مختص‪.‬‬
‫‪ -‬مف يوـ وفاة أحد المذيف ليـ عمى العقد خط وامضاء‪« ...‬‬

‫~ ‪~ 28‬‬
 ‫‪1‬‬
‫‪ 12‬سنة‬ ‫عمى شير عقود االيجار التي مدتيا‬ ‫االراضي العاـ وتأسيس السجؿ العقاري‬
‫لإلحتجاج بيا في مواجية الغير‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬االحتجاج في مواجهة الغير بعقود االيجار الثابتة التاريخ‬

‫إف تاريخ التصرؼ في العقد العرفي غير نافذ في مواجية الغير ما لـ يكف ثابتا‪ ،‬وال يعتبر‬
‫الخمؼ العاـ مف الغير ويحتج عميو بالورقة العرفية ما لـ يثبتوا أف ىذا التصرؼ قد صدر‬
‫منو في مرض الموت‪.‬‬

‫ويقصد بالغير كؿ مف لو حؽ يتعمؽ بمنفعة العيف المؤجرة‪ ،‬وتقديـ تاريخ العقد العرفي مف‬
‫شأنو أف يمحؽ بيـ ضر ار ومف بينيـ (الدائف المرتيف حيازيا والدائف الحاجز والخمؼ‬
‫الخاص)‪.‬‬

‫أوال‪ /‬نفاذ االيجار في مواجهة الدائن المرتهن رهنا حيازيا ‪ :‬لمدائف المرتيف رىنا حيازيا الحؽ‬
‫‪ )958‬مف القانوف المدني‪ ،‬وال يمكف‬ ‫في إدارة العقار المرىوف وذلؾ طبقا لنص المادة (‬
‫لممستأجر اإلحتجاج بعقد ايجار العقار المرىوف في مواجية الدائف المرتيف رىنا حيازيا إال‬
‫‪2‬‬
‫إذا كاف العقد ثابت التاريخ قبؿ قيد الرىف الحيازي‪.‬‬

‫ثانيا‪ /‬نفاذ االيجار في مواجهة الدائن المرتهن رهنا رسميا الذي سجل التنبيه بنزع الممكية‪:‬‬

‫عمى عكس الدائف المرتيف رىنا حيازيا‪ ،‬فإف الدائف المرتيف رىنا رسميا ليس لو استغالؿ‬
‫العقار المرىوف‪ ،‬ولكف يصبح لو الحؽ في ثماره ابتداء مف تاريخ تسجيؿ التنبيو بنزع الممكية‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )888‬مف القانوف المدني‪ ،‬وال يحتج عميو بالتصرفات المضرة بو الصادرة‬
‫مف المديف مف يوـ تسجيؿ التنبيو بنزع الممكية‪ ،‬بما فييا اإليجار اال إذا كاف ثابت التاريخ‬
‫قبؿ تسجيؿ التنبيو بنزع الممكية طبقا لنص المادة (‪ )896‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫األمر رقـ ( ‪ )74/75‬المؤرخ في ‪ ، 1975/11/12‬المتضمف إعداد مسح االراضي العاـ وتأسيس السجؿ العقاري المعدؿ‬
‫والمتمـ‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 52‬الصادرة بتاريخ ‪.1975/11/18‬‬
‫‪2‬‬
‫محمد حسيف منصور‪ ،‬أحكاـ االيجار‪ ،‬منشاة المعارؼ‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص‪.98‬‬

‫~ ‪~ 29‬‬
 ‫ويتضح مف نص المادة ( ‪ )896‬وأف االيجارات الثابتة التاريخ قبؿ قيد أو تسجيؿ تنبيو نزع‬
‫الممكية والتي ال تزيد مدتو عف ‪ 09‬سنوات يكوف نافذا في مواجية الدائف المرتيف رىنا رسميا‬
‫ما لـ يثبت غش المديف المحجوز عميو أو المستأجر‪ ،‬ففي ىذه الحالة يمكف فسخ االيجار‬
‫‪1‬‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )731‬مف قانوف االجراءات المدنية واالدارية‪.‬‬

‫ومع ذلؾ إذا أبرـ عقد اإليجار بعد تسجيؿ التنبيو ولـ تعجؿ فيو األجرة‪ ،‬أو إذا لـ يكف‬
‫اإليجار ثابت التاريخ‪ ،‬فال يكوف نافذا إال إذا أمكف إعتباره مف أعماؿ اإلدارة الحسنة‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬نفاذ االيجار في مواجهة الدائن الحاجز‬

‫ونقصد بيـ الدائنوف العاديوف‪ ،‬ويحتج عمييـ بجميع تصرفات مدينيـ ولو كانت غير ثابتة‬
‫التاريخ‪ ،‬ولكف يمكف لمدائف العادي إثبات عدـ صحة التاريخ الوارد في العقد العرفي وذلؾ‬
‫عف طريؽ رفع دعوى غير مباشرة أو الدعوى البوليصية‪.‬‬

‫ولكف بمجرد تسجيمو لمحجز يصبح لو حقا عمى الماؿ المحجوز عميو‪ ،‬وبالتالي تعتبر‬
‫االيجارات الثابتة التاريخ نافذة في مواجيتو إذا تمت قبؿ التسجيؿ ما لـ يثبت غش المديف أو‬
‫المستأجر طبقا لنص المادة (‪ )731‬مف قانوف االجراءات المدنية واالدارية‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬يجوز لممديف المحجوز عميو‪ ،‬أف يطمب استصدار أمر عمى عريضة يرخص لو‬
‫إيجار العقارات أو الحقوؽ العينية العقارية‪ ،‬إذا كاف ذلؾ يزيد في إيرادات العقار وال يضر‬
‫‪ )731‬مف قانوف االجراءات المدنية‬ ‫بمصالح أطراؼ الحجز وذلؾ طبقا لنص المادة (‬
‫واالدارية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫نصت المادة ‪ 731‬مف ؽ إ ـ و إ عمى أنو‪ » :‬تبقى عقود االيجار التي أبرميا المديف المحجوز عميو‪ ،‬وليا تاريخ ثابت‬
‫قبؿ قيد أمر الحجز‪ ،‬نافذة في حؽ الحاجزيف الدائنيف الذيف ليـ حقوؽ مقيدة‪ ،‬إال إذا أثبت الدائف أوالراسي عميو المزاد ولو‬
‫بعد البيع‪ ،‬وقوع غش مف المديف المحجوز عميو أو المستأجر في ىذا االيجار‪ ،‬ففي ىذه الحالة يمكف فسخ اإليجار‪« ...‬‬

‫~ ‪~ 30‬‬
 ‫رابعا‪ :‬نفاذ عقد االيجار في مواجهة الخمف الخاص‬

‫تنص المادة ( ‪ 469‬مكرر ‪ )03‬عمى أنو إذا إنتقمت ممكية العيف المؤجرة ايراديا أو جب ار الى‬
‫شخص آخر فيكوف عقد االيجار نافذا في حؽ ىذا الشخص‪.‬‬

‫ولكي يكوف حؽ المشتري نافذا في مواجية المستأجر يجب شير عقد البيع إذ الممكية‬
‫العقارية ال تنتقؿ إال بعد الشير‪.‬‬

‫وحسب رأي االستاذة محمدي فريدة‪ :‬مف المفروض عدـ اشتراط الشير لثبوت حؽ المشتري‬
‫في عدـ نفاذ االيجار اال إذا كاف ىذا االخير بدوره مشير‪ ،‬ذلؾ ألف بيع العقار يشترط فيو‬
‫الرسمية والعقد الرسمي حجة قاطعة ما لـ يثبت تزويره‪ ،‬وبالتالي لو تاريخ ثابت‪.‬‬

‫كما أف المادة ( ‪ )389‬مف القانوف المدني صريحة في أف لممشتري الحؽ في إيرادات المبيع‬
‫ومف بينيا بدالت اإليجار مف تاريخ البيع وليس الشير‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬شهر عقد االيجار كشرط لالحتجاج به‬

‫‪12‬‬ ‫نصت المادة ( ‪ )17‬مف األمر ( ‪ )75/74‬عمى وجوب شير عقود االيجار التي مدتيا‬
‫سنة واال ال يكوف ليا أثر بيف االطراؼ وال يحتج بيا تجاه الغير‪ ،‬كما نصت المادة ( ‪)896‬‬
‫‪ 09‬سنوات لكي‬ ‫مف القانوف المدني عمى وجوب شير عقود االيجار التي تزيد مدتيا عمى‬
‫تكوف حجة في مواجية الدائف المرتيف‪ ،‬عمى أف تكوف مشيرة قبؿ قيد الرىف الرسمي‪.‬‬

‫وفي ىذا الشأف فإف الرأي الراجح ‪ ،1‬ال يشترط حسف النية لمتمسؾ بشير العقود التي مدتيا‬
‫‪ 12‬سنة حتى تكوف نافذة في مواجيتيـ‪ ،‬أي واف كاف الغير يعمـ وقت نشوء حقو بوجود‬
‫إيجار يساوي أو تزيد مدتو عف ‪ 12‬سنة‪ ،‬فال يمنع ذلؾ مف عدـ نفاذه في حقو إذا كاف عقد‬
‫االيجار غير مشير‪ ،‬وعميو فإف الغير يستطيع التمسؾ بعدـ شير االيجار حتى لو كاف‬

‫‪1‬‬
‫رمضاف أبو السعود‪ ،‬العقود المسماة‪ ،‬عقد االيجار‪ ،‬منشأة المعارؼ‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،1996 ،‬ص‪.156‬‬

‫~ ‪~ 31‬‬
‫سيء النية‪ ،‬وذلؾ ألف المشرع أراد أف يضفي عمى الشير العقاري أىمية كبيرة وحجية مطمقة‬
‫‪1‬‬
‫بغض النظرعف حسف أو سوء نية الغير‪.‬‬

‫الفصل الثالث‪ :‬آثار عقد االيجار‬

‫كما سبؽ بيانو فإف اإليجار مف العقود الممزمة لجانبيف ومف عقود المعاوضة والزمنية‬
‫وبالتالي فإف آثاره تتعمؽ باإللتزامات التي تقع عمى عاتؽ طرفيو طواؿ مدة اإليجار والتي‬
‫تمثؿ في الوقت ذاتو حقا لمطرؼ الثاني‪.‬‬

‫المبحث االول‪ :‬التزامات المؤجر‬

‫متى ابرـ عقد االيجار صحيحا‪ ،‬يترتب كأثر التزامات عمى عاتؽ المؤجر‪ ،‬أوليا تسميـ العيف‬
‫المؤجرة لممستأجر وضمانو التعرض واالستحقاؽ والعيوب الخفية‪ ،‬وأخي ار االلتزاـ بصيانة‬
‫العيف المؤجرة‪.‬‬

‫المطمب االول‪ :‬التزام المؤجر بتسميم العين المؤجرة لممستأجر‬

‫طبقا لنص المادة ( ‪ )467‬مف القانوف المدني فإف االيجار يرتب أث ار ميما بدونو ينتفي العقد‬
‫وىو تمكيف المؤجر المستأجر مف العيف المؤجرة لالنتفاع بيا وال يتـ ذلؾ إال عف طريؽ‬
‫التسميـ‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬مفهوم التسميم‬

‫التسميـ ىو وضع العيف المؤجرة تحت تصرؼ المستأجر بحيث يتمكف مف حيازتيا واالنتفاع‬
‫بيا دوف عائؽ‪ 2 ،‬وحسب نص المادة ( ‪ )478‬مف القانوف المدني تطبؽ أحكاـ تسميـ المبيع‬
‫عمى االلتزاـ بتسميـ العيف المؤجرة‪ ،‬وعميو وطبقا لنص المادة ( ‪ )367‬مف القانوف المدني فإف‬

‫‪1‬‬
‫محمد حسيف منصور‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.99‬‬
‫‪2‬‬
‫يختمؼ تحديد ما يمتزـ المؤجر بتسميمو باختالؼ طبيعة العيف المؤجرة (عقار‪ ،‬منقوؿ‪ ،‬شيء معيف بذاتو‪ ،‬شيء معيف‬
‫بنوعو) راجع في ذلؾ جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.54‬‬

‫~ ‪~ 32‬‬
‫المؤجر يكوف قد نفذ التزامو بالتسميـ إذا وضع العيف المؤجرة تحت تصرؼ المستأجر وأخطره‬
‫بذلؾ حتى ولو لـ يتسمميا المستأجر تسميما ماديا‪ ،‬ما داـ المؤجر قد مكنو مف التسمـ‪ ،‬وقد‬
‫يكوف التسميـ رمزيا وذلؾ بأف يسمـ المؤجر لممستأجر مفاتيح العيف المؤجرة‪ ،‬كما قد يكوف‬
‫التسميـ حكميا ومثالو إذا كاف المستأجر ىو المالؾ السابؽ أو مستعير لمعيف المؤجرة ثـ‬
‫‪1‬‬
‫استأجرىا وىي تحت حيازتو‪.‬‬

‫وحسب نص المادة ( ‪ )476‬مف القانوف المدني يمكف أف يتـ التسميـ بموجب محضر أو‬
‫بياف وصفي لمعيف المؤجرة‪ ،‬واال يعتبر المستأجر أنو قد تسمميا في حالة حسنة وىي قرينة‬
‫بسيطة تقبؿ إثبات العكس‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ما يشممه التسميم‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )476‬مف القانوف المدني فإف المؤجر ممزـ بتسميـ العيف المؤجرة وفقا‬
‫إلتفاؽ األطراؼ أي بالمقدار المتفؽ عميو‪ ،‬وكذا ممحقاتيا عمى أف تسمـ العيف في حالة‬
‫صالحة لالنتفاع بيا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مقدار العين المؤجرة الواجب تسميمه‬

‫يجب أف يتـ التسميـ بالمقدار المتفؽ عميو‪ ،‬ويختمؼ ىذا المقدار بحسب اختالؼ العيف‬
‫المؤجرة‪ ،‬فقد يكوف مساحة معينة إذا كاف محؿ االيجار أرض فالحية أو عدد معيف مف‬
‫الغرؼ إذا كانت العيف المؤجرة سكنا‪ ،‬واذا وجد بالعيف المؤجرة نقص فإنو وطبقا لنص المادة‬
‫(‪ )365‬مف القانوف المدني لممستأجر المطالبة بإنقاص بدؿ االيجار أو الفسخ مع التعويض‪،‬‬
‫وتتقادـ ىذه الدعوى طبقا لنص المادة (‪ )366‬مف القانوف المدني بمرور سنة مف يوـ التسميـ‬
‫الفعمي لمعيف المؤجرة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.195‬‬

‫~ ‪~ 33‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬تسميم ممحقات العين المؤجرة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )478‬مف القانوف المدني يسري عمى االلتزاـ بتسميـ العيف المؤجرة ما‬
‫يسري عمى اإللتزاـ بتسميـ المبيع مف أحكاـ‪ ،‬وبالتالي فإف المؤجر ممزـ بتسميـ العيف المؤجرة‬
‫وممحقاتيا (وىي أشياء ليست مف أصؿ الشيء‪ ،‬فيي مستقمة عنو ولكنيا أعدت لتكوف تابعة‬
‫‪1‬‬
‫لو)‪.‬‬

‫وقد تحدد الممحقات حسب طبيعة العيف (كالسكف الذي يقتضي أف يشمؿ عمى أجيزة تدفئة‬
‫والماء والكيرباء)‪ ،‬أو تحدد باإلتفاؽ (كاإلتفاؽ عمى أف المرآب مف ممحقات العيف)‪.‬‬

‫وفي حالة عدـ تسميميا فحكميا حكـ عدـ تسميـ العيف المؤجرة‪ ،‬ولممستأجر في ىذه الحالة‬
‫طمب اإلنقاص مف االجرة أو طمب الفسخ مع التعويض‪ ،‬ويمكف لمقاضي رفض طمب الفسخ‬
‫إذا كانت الممحقات ال تنقص بقدر كبير مف االنتفاع بالعيف المؤجرة‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬تسميم العين المؤجرة بحالة صالحة لإلستعمال‬

‫تقع عمى عاتؽ المؤجر التزاـ بتميكف المستأجر مف العيف المؤجرة لالنتفاع بيا‪ ،‬وال يتحقؽ‬
‫ذلؾ إلى إذا كانت العيف عند التسميـ صالحة لالستعماؿ‪ ،‬لذلؾ عمى المؤجر قبؿ التسميـ‬
‫القياـ بجميع الترميمات حتى التأجيرية التي يتحمميا المستأجر بعد التسميـ طبقا لنص المادة‬
‫(‪ )477‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬زمان ومكان التسميم‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )478‬مف القانوف المدني تطبؽ أحكاـ تسميـ المبيع عمى تسميـ العيف‬
‫المؤجرة وعمى األخص األحكاـ المتعمقة بزماف ومكاف التسميـ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫محمد حسيف منصور أحكاـ االيجار‪ ،‬منشاة المعارؼ‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص‪.98‬‬

‫~ ‪~ 34‬‬
 ‫أوال‪ :‬زمان التسميم‬

‫يتـ التسميـ في الوقت المتفؽ عميو مف قبؿ المتعاقديف‪ ،‬واذا لـ يوجد اتفاؽ ونص يقضي‬
‫بذلؾ‪ ،‬فيتـ التسميـ فور ترتب االلتزاـ نيائيا في ذمة المديف أي عند إبراـ العقد طبقا لنص‬
‫المادة (‪ )281‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫بمعنى أف التسميـ يتـ فور إنشاء عقد االيجار‪ ،‬ما لـ يتفؽ االطراؼ عمى ميعاد معيف‪ ،‬أو‬
‫كاف ىناؾ عرؼ يقضي بتسميمو في ميعاد معيف‪ ،‬أو اقتضت طبيعة العيف المؤجرة شيء مف‬
‫‪1‬‬
‫الوقت في تسميمو أو أف يميؿ القاضي المؤجر أجال لتسميـ المبيع‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مكان التسميم‬

‫‪ )282‬مف القانوف المدني‪ ،‬ما لـ يتفؽ‬ ‫تطبؽ القواعد العامة المنصوص عمييا بالمادة (‬
‫االطراؼ عمى مكاف معيف ويختمؼ بحسب اختالؼ العيف المؤجرة‪:‬‬

‫‪ -‬إذا كانت العيف المؤجرة شيء معيف بالذات‪ ،‬فالعبرة في التسميـ بالمكاف المتفؽ عميو‪،‬‬
‫واال فيسمـ في المكاف الذي كاف موجود فيو وقت إبراـ العقد أو المكاف الذي ذكر في‬
‫العقد أنو موجود فيو‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كانت العيف المؤجرة شيء معيف بنوعو‪ ،‬يتـ إعماؿ االتفاؽ حوؿ مكاف التسميـ‪،‬‬
‫وفي حالة عدـ وجود اتفاؽ يسمـ طبقا لنص المادة ( ‪ )282‬السالفة الذكر في موطف‬
‫المؤجر أو مركزه الرئيسي إذا كاف شخص معنوي‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫المشرع الوطني عند تعديمو ألحكاـ عقد االيجار بموجب القانوف رقـ ( ‪ ) 05/07‬أسقط النص عمى الممحقات في المادتيف‬
‫(‪ )476‬و ( ‪ ،)478‬وحسب رأي االستاذ "ىالؿ شعوة" فإف المشرع أراد أف يتجنب تكرار النص عمى الممحقات طالما أحاؿ‬
‫مسألة تنظيـ موضوع تسميـ العيف المؤجرة الى النصوص المنظمة لتسميـ المبيع‪ ،‬راجع في ذلؾ ىالؿ شعوة ‪ ،‬مرجع سابؽ‪،‬‬
‫ص‪.94‬‬

‫~ ‪~ 35‬‬
 ‫الفرع الرابع‪ :‬جزاء االخالل بااللتزام بالتسميم‬

‫أوال‪ :‬الجزاء في حالة عدم التسميم‬

‫الحالة ‪ :01‬في حالة ىالؾ المبيع نتيجة قوة قاىرة‪ ،‬يصبح التزاـ المؤجر مستحيال فيفسخ‬
‫عقد االيجار بحكـ القانوف وال يمكف لممؤجر المطالبة ببدؿ اإليجار وال يستطيع المستأجر‬
‫المطالبة بالتعويض‪.‬‬

‫الحالة ‪ :02‬إذا كاف ىالؾ المبيع بسبب المؤجر‪ ،‬فيفسخ العقد مع إمكانية مطالبة المؤجر‬
‫بالتعويض إذا كاف اليالؾ كمي واذا كاف ىالكا جزئيا يطالب بإنقاص بدؿ اإليجار‬
‫والتعويض‪.‬‬

‫الحالة ‪ :03‬إذا كاف عدـ التسميـ راجع لرفض المؤجر تنفيذ التزامو‪ ،‬فمممستأجر الحؽ في‬
‫مطالبتو بالتنفيذ العيني كما يستطيع المطالبة بالفسخ مع التعويض طبقا لنص المادة ( ‪)119‬‬
‫مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬جزاء التسميم المعيب‬

‫في حالة تأخر المؤجر عف التسميـ أو قاـ بتسميـ جزئي أو سمـ العيف دوف ممحقاتيا أو سمميا‬
‫في حالة غير صالحة لالنتفاع‪ ،‬ففي كؿ ىذه االحواؿ يكوف لممستأجر المطالبة بالتنفيذ‬
‫‪ ،1‬ولو في جميع‬ ‫العيني‪ ،‬وفي حالة عدـ التنفيذ يمكنو المطالبة بالفسخ أو إنقاص األجرة‬
‫الحاالت المطالبة بالتعويض إذا كاف سبب التسميـ المعيب يرجع لممؤجر طبقا لنص المادة‬
‫(‪ )3/182‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬يمكف لمقاضي رفض طمب المستأجر لفسخ العقد إذا تبيف لو أف ما لـ يؼ بو‬
‫المؤجر قميؿ األىمية بالنسبة لمانفذ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر المادة (‪ )477‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫~ ‪~ 36‬‬
 ‫المطمب الثاني‪ :‬التزام المؤجر بضمان التعرض واالستحقاق‬

‫بمجرد ابراـ عقد االيجار يترتب عمى المؤجر التزاـ مزدوج يتمثؿ في عدـ تعرضو الشخصي‬
‫لممستأجر في االنتفاع بالعيف المؤجرة وضماف عدـ التعرض القانوني الصادر مف الغير‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬ضمان التعرض الشخصي‬

‫أوال‪ :‬مفهومه‬

‫يمنع عمى المؤجر التعرض لممستأجر في االنتفاع بالعيف المؤجرة سواءًا إذا كاف ىذا‬
‫‪1‬‬
‫التعرض قانوني أو مادي‪.‬‬

‫يتمثؿ التعرض القانوني في ادعاء المؤجر حؽ يتعارض مع حؽ المستأجر في االنتفاع‪،‬‬

‫مثالو إذا أجر ممؾ غيره وأصبح ممكا لو فيما بعد‪ ،‬فال يمكنو مطالبة المستأجر‪ ،‬بإخالء‬
‫العيف‪ ،‬كما ال يمكنو التصرؼ في العيف بما يتعارض مع حؽ المستأجر كتأجيره العيف‬
‫لشخص آخر لنفس المدة أو لمدة متداخمة مع مدة سرياف عقد المستأجر‪.‬‬

‫كما يمنع عمى المؤجر التعرض ماديا لممستأجر في االنتفاع بالعيف‪ ،‬كدخولو العيف المؤجرة‬
‫بدوف إذف مف المستأجر‪ ،‬كما ال يمكف لممؤجر أف يحدث بالعيف المؤجرة أو بممحقاتيا أي‬
‫تغيير اذا كاف مف شأف ذلؾ تعطيؿ أو االنقاص مف إنتفاع المستأجر بالعيف المؤجرة طبقا‬
‫لنص المادة (‪ )483‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬قياـ المؤجر باألعماؿ الضرورية التي تفرضيا عميو صيانة العيف المؤجرة ال يعتبر‬
‫تعرض حتى ولو تـ خالؿ مدة االيجار‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عصاـ أنور سميـ‪ ،‬الوجيز في عقد االيجار‪ ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،‬مصر‪ ،2000 ،‬ص‪.251‬‬

‫~ ‪~ 37‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬شروط التعرض الشخصي‬
‫‪1‬‬
‫‪ /1‬أف يكوف التعرض فعميا‪.‬‬

‫‪ /2‬يجب أف يحوؿ التعرض دوف االنتفاع بالعيف المؤجرة‬

‫‪ /3‬أف يكوف التعرض غير مشروع (ذلؾ قياـ المؤجر بالترميمات الضرورية ال يعد تعرضا‬
‫‪2‬‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )482‬مف القانوف المدني)‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ /4‬يجب أف يقع التعرض أثناء مدة االيجار‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬جزاء ثبوت التعرض الشخصي‬

‫في حالة ثبوت تعرض المؤجر الشخصي لممستأجر فميذا االخير مطالبتو بالتنفيذ العيني‬
‫وذلؾ بإزالة التعرض وفي حالة حرمانو الكمي مف االنتفاع بالعيف المؤجرة أو الحرماف الجزئي‬
‫فمو الحؽ في المطالبة بالفسخ ولمقاضي السمطة التقديرية عند الفصؿ في طمب الفسخ‪.‬‬

‫كما لممستأجر المطالبة بإنقاص االجرة بقدر النقص الذي أصاب االنتفاع بالعيف المؤجرة‪.‬‬

‫وفي جميع ىذه الحاالت أي سواء تمسؾ بالتنفيذ العيني أو انقاص االجرة أو الفسخ المطالبة‬
‫بالتعويض عما لحقو مف ضرر جراء تعرض المؤجر‪ ،‬وال ينظر في ىذه الحالة إلى حسف أو‬
‫سوء نية المؤجر ألف التزامو متعمؽ بتحقيؽ نتيجة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ضمان التعرض الصادر من الغير‬

‫يضمف المؤجر التعرض الصادر مف الغير متى حاؿ دوف انتفاع المستأجر مف العيف‬
‫المؤجرة‪ ،‬وعميو السؤاؿ المطروح ماذا يقصد بالغير؟ وما ىو نوع التعرض الذي يضمنو‬
‫المؤجر؟‬
‫‪1‬‬
‫راجع في ذلؾ‪ ،‬سميماف مرقص‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.87‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الفتاح عبد الباقي‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.216‬‬
‫‪3‬‬
‫منصور مصطفي منصور‪ ،‬مذكرات في القانوف المف القانوف المدني‪ ،‬دار المعارؼ‪ ،‬مصر‪ ،1990 ،‬ص ‪.465‬‬

‫~ ‪~ 38‬‬
 ‫أوال‪ :‬مفهوم الغير‬

‫الغير ىو كؿ شخص لو مصمحة تتعارض مع حؽ المستأجر‪ ،‬وال يعتبر مف الغير المؤجر‬

‫وخمفو العاـ أواالشخاص التابعيف لو‪ ،‬أو االشخاص المسؤوؿ عف اعماليـ‪ ،‬وبالنسبة التباع‬
‫المؤجر يكوف ىذا االخير مسؤوؿ عف اعماليـ متى صدرت أثناء تأديتيا لحساب المؤجر أو‬
‫‪1‬‬
‫بمناسبتيا‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬نوع التعرض الذي يضمنه المؤجر‬

‫‪ /1‬التعرض المادي الصادر من الغير‪:‬‬

‫ال يضمف المؤجر التعرض المادي الصادر مف الغير عمى المستأجر‪ ،‬وفي ىذه الحالة عمى‬
‫ىذا األخير دفع التعرض عف طريؽ دعاوى الحيازة ( دعوى منع التعرض لمحيازة ودعوى‬
‫وقؼ االعماؿ الجديدة ودعوى استرداد الحيازة) وىذا طبقا لمفقرة األولى مف المادة (‪ )487‬مف‬
‫‪2‬‬
‫القانوف المدني‪.‬‬

‫لكف إذا كاف ىذا التعرض قد بمغ قدر معيف إلى حد حرماف المستأجر مف االنتفاع بالعيف‬
‫المؤجرة جاز ليذا االخير طمب فسخ االيجار أو طمب إنقاص االجرة طبقا لنص المادة‬
‫‪ )05/07‬ألغى‬ ‫(‪ )2/487‬مف القانوف المدني‪ ،‬وىذا قبؿ التعديؿ لكف بعد صدور القانوف (‬
‫المشرع ىذه الفقرة حتى ال يفيـ مف ذلؾ أف المؤجر يضمف التعرض المادي‪.‬‬

‫‪ /2‬التعرض القانوني الصادر من الغير‬

‫ويتمثؿ ىذا التعرض في ادعاء الغير حؽ عمى العيف المؤجرة يتعارض مع حؽ المستأجر‪،‬‬
‫وقد يكوف ذلؾ عف طريؽ دعوى أو عمؿ مادي يستند فيو الى حؽ يدعيو تمقاه مف المؤجر‬
‫ذاتو طبقا لمفقرة الثانية مف المادة (‪ )483‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الحميد الشواربي‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.297‬‬
‫‪2‬‬
‫رمضاف أبو السعود‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.431‬‬

‫~ ‪~ 39‬‬
‫يجب عمى المستأجر اخطار المؤجر بكؿ تعرض فعمي اثناء مدة االيجار ومطالبتو بالضماف‬
‫طبقا لمفقرة االولى مف المادة (‪ )484‬مف القانوف المدني ونكوف ىنا أماـ الحاالت التالية‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬إذا إستطاع المؤجر دفع تعرض الغير فإنو يكوف قد نفذ إلتزامو تنفيذا عينيا‪.‬‬

‫الحالة الثانية ‪ :‬إذا لـ يستطع المؤجر دفع التعرض وىذا في الحالة التي يكوف الغير عمى‬
‫حؽ في دعواه فمممستأجر المطالبة بانقاص األجرة والتعويض عف الضرر في حالة نقص‬
‫المنفعة جزئيا نتيجة التعرض‪ ،‬كما يمكنو المطالبة بالفسخ إذا كاف المستأجر قد حرـ كميا مف‬
‫‪ )484‬مف القانوف‬ ‫االنتفاع بالعيف المؤجرة مع المطالبة بالتعويض طبقا لنص المادة (‬
‫المدني‪.‬‬

‫‪ /3‬بعض صور التعرض الصادر من الغير‪:‬‬

‫وفيو نتعرض الى حالة تزاحـ المستأجريف لعيف واحدة وحالة التعرض الصادر مف جية‬
‫حكومية‪.‬‬

‫أ‪ /‬التعرض في حالة تزاحم مستأجرين لعين واحدة‪:‬‬

‫يعتبر ىذا التزاحـ تعرض قانوني‪ ،‬وطبقا لنص المادة ( ‪ )485‬مف القانوف المدني فقد تقرر‬
‫حؽ االفضمية لممستأجر صاحب عقد االيجار االسبؽ في التاريخ ‪ ،1‬واذا كانت عقودىـ ليا‬
‫نفس التاريخ فاألفضمية لممستأجر الذي وضع يده عمى العيف المؤجرة ‪ ،2‬ولالستفادة مف حؽ‬
‫االفضمية يجب أف تتوفر الشروط التالية‪:‬‬

‫‪ -‬يجب أف يكوف اإليجار قد ابرـ لنفس المدة أو لمدة متداخمة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫نصت المادة (‪ )11‬مف المرسوـ التنفيذي (‪ )69/94‬السالؼ الذكر عمى تسجيؿ عقد اإليجار لدى المصالح المختصة‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫المادة ( ‪ )485‬ما قبؿ التعديؿ كانت تعطي األولوية لواضع اليد عمى العيف دوف غش‪ ،‬ألف عقد اإليجار ما قبؿ التعديؿ‬
‫كاف مف العقود الرضائية‪.‬‬

‫~ ‪~ 40‬‬
 ‫‪ -‬يجب أف يكوف لكؿ مف المستأجريف عقد ايجار عمى نفس العيف وأف يكوف العقد‬
‫صحيحا صادر ممف لو الحؽ في االيجار‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬إذا لـ تتوفر في المستأجريف شروط االفضمية السابؽ ذكرىا فيـ متساويف مف حيث‬
‫المركز القانوني‪ ،‬وال أولوية ألحدىـ عمى اآلخر وال يبقى ليـ سوى الرجوع عمى المؤجر‬
‫بالتعويض إذا كانوا حسني النية طبقا لممادة (‪ )3/485‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ب‪ /‬التعرض الصادر من جهة حكومية‪:‬‬

‫قد تتعرض السمطة االدارية لممستأجر في انتفاعو بالعيف‪ ،‬وقد يكوف تعرض قانوني كادعائيا‬
‫بأف العيف ممؾ لمدولة‪ ،‬وقد يكوف تعرض قانوني كشؽ طريؽ ينقص مف االنتفاع بالعيف‪،‬‬
‫وطبقا لنص المادة (‪ )486‬مف القانوف المدني يجب التمييز ما بيف حالتيف‪:‬‬

‫الحالة االولى‪ :‬التعرض الناتج عن عمل السمطة اإلدارية المحض‬

‫حكمو حكـ التعرض المادي الصادر مف الغير أو نتيجة قوة قاىرة‪ ،‬والمؤجر يتحمؿ تبعة ذلؾ‬
‫أي نقص المنفعة أو انعداميا والذي يؤدي الى الفسخ او االنقاص مف االجرة‪ ،‬لكف ال يمكف‬
‫لممستأجر في ىذه الحالة مطالبة المؤجر بالتعويض‪.1‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬التعرض الناتج عف عمؿ السمطة االدارية الذي يكوف لممؤجر دخؿ فيو‪ ،‬كأف‬
‫يكوف قد تسبب في صدور قرار اليدـ الذي اصدرتو السمطة االدارية نتيجة اخاللو بالصيانة‬
‫‪2‬‬
‫فيكوف المؤجر ممزـ بالتعويض ما لـ يوجد اتفاؽ عمى خالؼ ذلؾ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫وال يمنع ىذا مف رجوع المستأجر عمى المؤجر بطمب الفسخ أو إنقاص األجرة‪ ،‬راجع في ذلؾ أحمد شرؼ الديف‪ ،‬عقد‬
‫اإليجار في القانوف المف القانوف المدني‪ ،‬الييئة العامة لمكتاب‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص ‪.113‬‬
‫‪2‬‬
‫المرجع نفسو‪ ،‬ص‪.114‬‬

‫~ ‪~ 41‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬التعديل في أحكام الضمان‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )490‬المعدلة فإف االتفاؽ عمى اإلعفاء او التحديد مف الضماف بسبب‬
‫التعرض القانوني باطؿ‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬قبؿ تعديؿ ‪ 2007‬كاف يمكف االتفاؽ عمى االعفاء أو التحديد مف الضماف ويكوف‬
‫باطال في حالة ما إذا كاف المؤجر قد أخفى عف غش سبب ىذا الضماف‪.‬‬

‫المطمب الثالث‪ :‬التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية‪.‬‬

‫يضمف المؤجر العيوب التي قد تط أر عمى العيف المؤجرة‪ ،‬متى توفرت شروط الضماف حتى‬
‫يمكف المستأجر مف اإلنتفاع بالعيف المؤجرة‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬تعريف العيب الخفي‬

‫العيب الخفي ىو آفة توجد في الشيء ألنيا تخمو في مثمو عادة ومثالو وجود رطوبة غير‬
‫محتممة في العيف المؤجرة أو عيب في البناء‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬عمى خالؼ البائع فإف المؤجر ضامف العيوب التي تط أر بعد التسميـ‪ ،‬ذلؾ ألف‬
‫االيجار عقد مستمر يمتزـ بموجبو المؤجر بأف يضمف لممستأجر االنتفاع المستمر بالعيف‬
‫‪1‬‬
‫المؤجرة أي أنو ضامف لمعيب الذي يط أر أثناء مدة االيجار‪.‬‬

‫كما يأخذ تخمؼ الصفة في العيف المؤجرة حكـ العيب الخفي‪ ،‬إذا اشترط المستأجر توفرىا في‬
‫العيف المؤجرة وتعيد المؤجر بوجودىا‪ ،‬أو كانت ىذه الصفة مما يقتضيو االنتفاع وذلؾ طبقا‬
‫لنص المادة (‪ )2/488‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪،2006‬‬ ‫أمجد محمد منصور‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة (البيع وااليجار)‪ ،‬دار البركة لمنشر والتوزيع‪ ،‬الطبعة االولى‪،‬‬
‫ص ‪.198‬‬

‫~ ‪~ 42‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬شروط العيب الخفي الموجب لمضمان‬

‫أوال‪ :‬أن يكون العيب خفيا‬

‫ويكوف العيب خفيا إذا لـ يستطع المستأجر كشفو عند فحص العيف المؤجرة بعناية الرجؿ‬
‫العادي‪ ،‬فإذا كاف العيب ظاى ار وقت العقد ولـ يعترض المستأجر يعتبر قبوال ضمنيا مف ىذا‬
‫‪1‬‬
‫االخير ما لـ يثبت غش المؤجر‪.‬‬

‫خاصة وأف المادة االولى مف نموذج عقد االيجار تنص عمى معاينة المؤجر والمستأجر‬
‫وجاىيا لمعيف المؤجرة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬ان يكون العيب مؤثرا‬

‫بمعنى أف يؤدي ىذا العيب الى إنعداـ إنتفاع المستأجر بالعيف المؤجرة‪ ،‬أو نقص مف‬
‫االنتفاع سواء لحؽ ىذا العيب العيف المؤجرة أو ممحقاتيا‪.‬‬

‫ومعيار اعتبار العيب مؤث ار أو غير مؤثر ىو معيار موضوعي يخضع لتقدير القاضي في‬
‫حالة اختالؼ المتعاقديف حوؿ درجة تأثيره‪ ،‬كما ال يضمف المؤجر العيوب الطفيفة التي جرى‬
‫‪2‬‬
‫العرؼ عمى التسامح فييا كالرطوبة العادية‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬أن ال يكون العيب معموما لممستأجر‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )2/488‬مف القانوف المدني فإف المؤجر ال يضمف العيوب التي أعمـ‬
‫بيا المستأجر أو كاف يعمـ بيا وقت التعاقد‪ ،‬وعميو يعد المستأجر راضيا بالعيب إذا كاف ىذا‬
‫العيب خفيا وقت التعاقد ولكف المؤجر أعممو بو أو كاف المستأجر عمى عمـ بو وقت العقد‬
‫‪3‬‬
‫ووقت تسميـ العيف المؤجرة‪ ،‬ويقع عبئ اثبات ذلؾ عمى المؤجر‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ىالؿ شعوة‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.140‬‬
‫‪2‬‬
‫المرجع نفسو‪ ،‬ص ‪.139 ،138‬‬
‫‪3‬‬
‫عصاـ أنور سميـ‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪.313‬‬

‫~ ‪~ 43‬‬
 ‫الفرع الثالث‪ :‬الجزاء المترتب عمى ثبوت العيب الخفي الموجب لمضمان‬

‫حسب نص المادة (‪ )489‬مف القانوف المدني فإف توفرت الشروط السالفة الذكر وثبت العيب‬
‫الخفي فالجزاء عمى ذلؾ ىو التنفيذ العيني أوانقاص األجرة أو الفسخ والتعويض عف الضرر‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التنفيذ العيني‬

‫‪1‬‬
‫ويتمثؿ التنفيذ العيني في إصالح العيف المؤجرة وبذلؾ يكوف المؤجر قد نفذ التزامو عينيا‪.‬‬

‫ويمكف لممستأجر أف يقوـ بإصالح العيف‪ ،‬بشرط اال تكوف نفقات باىظة ال تتناسب مع ما‬
‫تجمبو العيف مف فائدة لممؤجر أو ال تتناسب مع قيمة العيف‪ ،‬واذا قاـ المستأجر بيذه‬
‫االصالحات طبقا لمشروط السالفة الذكر فمو الحؽ في الرجوع عمى المؤجر بما أنفقو‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬انقاص االجرة‬

‫اذا أدى العيب الى اإلنقاص مف اإلنتفاع بالعيف المؤجر‪ ،‬فإف لممستأجر الحؽ في المطالبة‬
‫بإنقاص بدؿ االيجار‪ ،‬بدال مف المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ‪ ،‬وفي ىذه الحالة ال يمكف‬
‫لمقاضي إال إقرار ذلؾ ويحكـ بانقاص االجرة بقدر يتناسب والنقص الذي لحؽ مف االنتفاع‬
‫بالعيف المؤجرة‪ ،‬وذلؾ ابتداء مف يوـ حدوث ىذا النقص‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الفسخ‬

‫إذا كاف التنفيذ العيني غير ممكف أو رفض المؤجر القياـ بإصالح العيف‪ ،‬فإف لممستأجر‬
‫الحؽ في طمب الفسخ وفي ىذه الحالة يحكـ القاضي بالفسخ‪.‬‬

‫لكف إذا لجأ المستأجر مباشرة لمفسخ دوف المطالبة بالتنفيذ العيني‪ ،‬فإف لمقاضي السمطة‬
‫التقديرية ولو في ذلؾ منح أجؿ لممؤجر إلصالح العيب‪ ،‬كما يمكنو القضاء بإنقاص األجرة‬
‫إذا رأى أف النقص في المنفعة لـ يبمغ درجة مف الجسامة تقتضي فسخ العقد‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫أحمد شرؼ الديف‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.118‬‬

‫~ ‪~ 44‬‬
 ‫رابعا‪ :‬التعويض‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )2/489‬فإذا لحؽ المستأجر ضرر مف العيب إلتزـ المؤجر بتعويضو‬
‫ما لـ يثبت أنو كاف يجيؿ وجود العيب‪.‬‬

‫وعميو سواء طمب المستأجر التنفيذ العيني أو إنقاص االجرة أو الفسخ أف يطمب التعويض‬
‫عف الضرر الذي أصابو في شخصو أو مالو‪ ،‬بشرط أف يكوف المؤجر سيء النية أي عالما‬
‫بوجود العيب‪ ،‬ويفترض المشرع أنو عالـ بالعيب وىي قرينة بسيطة قابمة إلثبات العكس‬
‫‪1‬‬
‫وبالتالي يقع عمى المؤجر عبئ إثبات عكس ذلؾ‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬تعديل أحكام ضمان العيب الخفي‬

‫حسب نص المادة (‪ )2/490‬مف القانوف المدني فإنو يمكف لطرفي عقد االيجار االتفاؽ عمى‬
‫االعفاء أو اإلنقاص مف ضماف العيب الخفي‪ ،‬ما لـ يقـ المؤجر بإخفاء العيب بغش منو‪،‬‬
‫ففي ىذه الحالة األخيرة يعتبر ىذا اإلتفاؽ باطال‪.‬‬

‫المطمب الرابع‪ :‬إلزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة‬

‫يقع عمى المؤجر اإللتزاـ بصيانة العيف المؤجرة بعد إبراـ عقد اإليجار والذي مفاده القياـ‬
‫بالترميمات الضرورية حتى يمكف المستأجر مف اإلنتفاع بالعيف المؤجرة‪ ،‬األمر الذي‬
‫يستدعي التطرؽ إلى مفيوـ ىذا اإللتزاـ وحاالت اإلعفاء منو وجزاء اإلخالؿ بيذا اإللتزاـ‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬مفهوم التزام المؤجر بالصيانة‬

‫ىذا االلتزاـ ىو امتداد اللتزاـ المؤجر بتسميـ العيف صالحة لالنتفاع طيمة مدة االيجار‪ ،‬وبذلؾ‬
‫يكوف ممزـ بالقياـ بالترميمات الضرورية لحفظ العيف حتى تبقى صالحة لالنتفاع بيا‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫محمدي فريدة‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.53‬‬

‫~ ‪~ 45‬‬
 ‫وحسب نص المادة ( ‪ )479‬مف القانوف المدني‪ ،‬فإف المؤجر ممزـ بالقياـ بالترميمات‬
‫الضرورية أثناء مدة اإليجار ومثاليا ترميـ شقوؽ الجدراف أو األرضية أو السقؼ‪ ،‬أو تدعيـ‬
‫‪1‬‬
‫لألعمدة الحاممة لممباني‪ ،‬مع االشارة الى أف المشرع لـ يحددىا عمى سبيؿ الحصر‪.‬‬

‫وأما الترميمات التأجيرية وىي ترميمات بسيطة يتحمميا المستأجر‪ ،‬ألنيا متعمقة بانتفاعو‬
‫اليومي بالعيف‪ ،‬كالقياـ باإلصالحات البسيطة في قنوات المياه والغاز‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬في حالة تنازع الطرفيف حوؿ طبيعة الترميمات‪ ،‬فإف لمقاضي سمطة تقدير ما إذا‬
‫‪2‬‬
‫كانت ترميمات ضرورية أـ تأجيرية‪.‬‬

‫وقد نصت الفقرة الثالثة مف المادة ( ‪ )479‬عمى أف المؤجر يتحمؿ الرسوـ والضرائب وغيرىا‬
‫مف التكاليؼ المثقمة لمعيف المؤجرة‪.‬‬

‫كما أف المرسوـ التنفيذي ( ‪ )69/94‬قد أشار إلى الترميمات الضرورية الممقاة عمى عاتؽ‬
‫المؤجر في الفقرة الثانية مف المادة السابعة والمتمثمة في صيانة المحالت بإبقائيا صالحة‬
‫لالستعماؿ المنصوص عميو في العقد والقياـ بجميع الترميمات التي يتحمميا صراحة المؤجر‪.‬‬

‫وأشار كذلؾ المرسوـ المذكور أعاله الى الترميمات التأجيرية الممقاة عمى عاتؽ المستأجر‬
‫وذلؾ بموجب نص المادة ( ‪ )5/6‬والتي نصت عمى أف المستأجر ممزـ بالتكفؿ بالصيانة‬
‫العادية لألماكف المؤجرة والتجييزات والتركيبات التي ينتفع بيا‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ذكر المشرع بعضا منيا في المادة ( ‪ )18‬مف المرسوـ رقـ ( ‪ )147-76‬المؤرخ في ‪ 1976/10/23‬والمنظـ لممحالت‬
‫المعدة لمسكف والتابعة لديواف الترقية والتسيير العقاري وىي‪:‬‬
‫‪ -‬إصالح أو ترميـ السقوؼ والسطوح‪.‬‬
‫‪ -‬ترميـ الجدراف المائمة وىياكؿ البنايات وكذلؾ الواجيات‪.‬‬
‫‪ -‬إصالح أو تبديؿ أعماؿ النجارة الداخمية‬
‫‪ -‬تحصيص الواجيات وتبييضيا‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫محمد يحي مطر‪ ،‬عقد اإليجار‪ ،‬الدار الجامعية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبناف‪ ،1990 ،‬ص ‪.195‬‬

‫~ ‪~ 46‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬الحاالت التي يعفى فيها المؤجر من القيام بالصيانة‬

‫يعفا المؤجر مف التزامو بصيانة العيف المؤجرة بموجب اتفاؽ مع المستأجر أو بسبب ىالؾ‬
‫العيف المؤجرة‪.‬‬

‫أوال‪ :‬االعفاء من الصيانة بموجب اتفاق‬

‫لـ ينص عميو القانوف ( ‪ )05/07‬صراحة ولـ يمنعو‪ ،‬وبالتالي وطبقا ألحكاـ القواعد العامة‬
‫وال سيما نص المادة ( ‪ )106‬مف القانوف المدني فإف العقد شريعة المتعاقديف كما أنو يجوز‬
‫االتفاؽ عمى إعفاء المديف مف أية مسؤولية تترتب عمى عدـ تنفيذه إلتزامو التعاقدي ما لـ‬
‫يكف بغش منو أو ناتج عف خطأ جسيـ ارتكبو وذلؾ طبقا لمفقرة الثانية مف المادة ( ‪ )178‬مف‬
‫القانوف المدني‪.1‬‬

‫أما قبؿ التعديؿ فإف المشرع قد نص صراحة في الفقرة الرابعة مف المادة ( ‪ )479‬عمى جواز‬
‫االتفاؽ عمى إعفاء المؤجر مف االلتزاـ بصيانة العيف المؤجرة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬هالك العين المؤجرة‬

‫ونميز بيف اليالؾ الكمي واليالؾ الجزئي‬

‫‪ /1‬في حالة الهالك الكمي لمعين المؤجرة‬

‫حسب نص المادة (‪ )481‬مف القانوف المدني يفسخ العقد بحكـ القانوف في حالة ىالؾ العيف‬
‫المؤجرة كميا أثناء اإليجار‪ ،‬وبالتالي ال يجوز إلزاـ المؤجر بالتنفيذ العيني وال سيما القياـ‬
‫‪2‬‬
‫بالصيانة والترميمات الضرورية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫يجوز لممديف أف يشترط إعفاءه مف المسؤولية الناجمة عف الغش أو الخطأ الجسيـ الذي يقع مف أشخاص يستخدميـ في‬
‫تنفيذ إلتزامو‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫رمضاف أبو السعود‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.365‬‬

‫~ ‪~ 47‬‬
 ‫‪ /2‬في حالة الهالك الجزئي‬

‫إذا كاف اليالؾ جزئي مؤث ار بقدر كبير عمى العيف المؤجرة فإف إصالحو يأخذ حكـ إعادة‬
‫تجديد العيف المؤجرة وليس ترميميا‪ ،‬وبالتالي وعمال بأحكاـ نص المادة ( ‪ )489‬مف القانوف‬
‫المدني إذا كاف اصالح العيف مرىقا فال يجوز لممستأجر القياـ بيذه االصالحات والرجوع‬
‫عمى المؤجر بثمنيا‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬االعذار المسبق كشرط لقيام التزام المؤجر بالصيانة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )480‬مف القانوف المدني فإنو ال بد مف قياـ المستأجر بتوجيو اعذار‬
‫لممؤجر بتنفيذ التزامو بالصيانة وذلؾ بموجب محرر غير قضائي‪.‬‬

‫والمشرع لـ ينص عمى اجؿ معيف واكتفى في نص المادة ( ‪ )497‬مف القانوف المدني بأف‬
‫يخبر المستأجر المؤجر فو ار بكؿ أمر يستوجب تدخمو كأف تحتاج العيف المؤجرة الى‬
‫ترميمات مستعجمة‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬جزاء اخالل المؤجر بالتزامه بالصيانة‬

‫أوال‪ :‬التنفيذ العيني‬

‫يمكف لممستأجر إجبار المؤجر عمى التنفيذ العيني متى كاف ذلؾ ممكنا وغير مرىؽ واذا‬
‫كانت الترميمات مستعجمة فيمكف لممستأجر القياـ بيا عمى نفقة المؤجر او اقتطاعيا مف بدؿ‬
‫اإليجار‪ ،‬أما إذا كانت الترميمات غير مستعجمة أو بسيطة فال يمكنو الرجوع طبقا ألحكاـ‬
‫نص المادة ( ‪ )480‬مف القانوف المدني‪ ،‬وانما طبقا لمقواعد العامة أي قواعد الفضالة أو‬
‫االثراء بال سبب إذا توافرت شروطيا وال سيما أف يكوف المستأجر قد تصرؼ بعناية الرجؿ‬
‫العادي عند قيامو بالترميمات وأف ال تكوف الترميمات بموجب عقد اإليجار بدال لإليجار‪.‬‬

‫~ ‪~ 48‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬إنقاص األجرة‬

‫إذا لـ يقـ المؤجر بتنفيذ التزامو بصيانة العيف المؤجرة بعد اعذاره‪ ،‬فاف لممستأجر الحؽ في‬
‫المطالبة بإنقاص األجرة بقدر ما نقص مف منفعة العيف المؤجرة وذلؾ طبقا لنص المادة‬
‫(‪ )480‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ولو الحؽ في إنقاص األجرة الخاصة بفترة قياـ المؤجر بالترميمات التي قد تأخذ وقتا طويال‬
‫يتضرر منو المستأجر إذا ينقص مف اإلنتفاع بالعيف في تمؾ الفترة إذا بقي فييا في العيف‬
‫‪1‬‬
‫المؤجرة‪ ،‬وقت قياـ المؤجر بتمؾ الترميمات‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬الفسخ‬

‫طبقا لنص المادة ( ‪ )480‬مف القانوف المدني إذا أخؿ المؤجر بالتزامو بالصيانة‪ ،‬فإف‬
‫لممستأجر المطالبة بالفسخ‪ ،‬والتعويض عف الضرر‪ ،‬ولمقاضي السمطة التقديرية في الحكـ‬
‫‪2‬‬
‫بالفسخ‪.‬‬

‫رابعا ‪ :‬التعويض‬

‫إذا لـ يقـ المؤجر بأعماؿ الصيانة أو تأخر في القياـ بيا‪ ،‬يمزـ فضال عف التنفيذ العيني أو‬
‫إنقاص بدؿ االيجار أو الفسخ بالتعويض عما لحؽ المستأجر مف ضرر‪.‬‬

‫ويشترط أف يكوف الضرر ناشئا عف فعؿ المؤجر‪ ،‬وال يستحؽ المستأجر التعويض إال بعد‬
‫اعذار المؤجر طبقا لنص المادة ( ‪ )179‬مف القانوف المدني‪ ،‬ما لـ يكف معفى مف توجييو‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )181‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.59‬‬
‫‪2‬‬
‫إذا بقي المستأجر في العيف بعد إتماـ الترميمات ػ فميس لو حؽ طمب الفسخ‪.‬‬

‫~ ‪~ 49‬‬
 ‫خامسا ‪ :‬حبس األجرة‬

‫ال يجوز لممستأجر حبس األجرة اال اذا كانت الترميمات التي امتنع المؤجر عف القياـ بيا‬
‫‪1‬‬
‫تؤدي الى عدـ انتفاع المستأجر كميا مف العيف المؤجرة‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التزامات المستأجر‬

‫يقع عمى عاتؽ المستأجر بدوره إلتزامات ناتجة عف عقد اإليجار عمى رأسيا دفع بدؿ‬
‫اإليجار واستعماؿ العيف المؤجرة والمحافظة عمييا وردىا عند إنتياء مدة اإليجار‪.‬‬

‫المطمب االول‪ :‬التزام المستأجر بدفع بدل االيجار‬

‫‪ )2/467‬مف القانوف المدني فقد يكوف بدؿ‬ ‫كما سبؽ ذكره وعمال بأحكاـ نص المادة (‬
‫االيجار نقدا او القياـ بعمؿ ويمزـ المستأجر بدفع أصؿ األجرة وممحقاتيا كفواتير الماء‬
‫والكيرباء‪ ،‬ويمكنو طبقا لنص المادة ( ‪ )480‬مف القانوف المدني اقتطاع تكاليؼ الترميمات‬
‫الضرورية التي أنجزىا مف بدؿ االيجار‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬يتـ تحديد طريقة الدفع بموجب اتفاؽ الطرفيف‪ ،‬إما بصفة دورية او دفعة واحدة‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الدائن ببدل اإليجار والمدين به‬

‫أوال‪ :‬الدائن ببدل اإليجار‬

‫تدفع األجرة إلى المؤجر بصفتو الدائف بيا‪ ،‬ما لـ يتفؽ المتعاقداف عمى دفعيا لشخص آخر‬
‫غير المؤجر‪ ،‬كالمحاؿ لو مف قبؿ المؤجر أو دفعيا مف الغير عف طريؽ اإلنابة بعد‬
‫الحصوؿ عمى رضى المؤجر بشخص أجنبي يمتزـ بوفاء الديف (بدالت اإليجار) مكاف‬
‫المستأجر وتطبؽ عميو أحكاـ المواد (‪) 294‬إلى (‪ ) 296‬مف القانوف المدني‪.2‬‬

‫‪1‬‬
‫سميماف مرقص‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص‪ ، 267‬راجع كذلؾ محمدي فريدة‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.57‬‬
‫‪2‬‬
‫ال تقتضي اإلنابة أف تكوف ىناؾ حتما مديونية سابقة بيف المديف والغير‪.‬‬

‫~ ‪~ 50‬‬
 ‫وقد ال تدفع األجرة إلى المؤجر كما في الحالة التي يحجز عمييا دائف المؤجر تحت يد‬
‫المستأجر إذ يمتنع ىذا األخير دفعيا لممؤجر واال كاف الوفاء باطال إذا بمغ بأمر الحجز طبقا‬
‫لنص المادة (‪ )730‬مف قانوف اإلجراءات المدنية واإلدارية‪.1‬‬

‫كما ال يمكف االحتجاج بالدفع المسبؽ لألجرة في مواجية المالؾ الجديد متى أثبت ىذا‬
‫األخير أف المستأجر كاف يعمـ وقت الدفع المسبؽ بإنتقاؿ الممكية أو كاف مف المفروض أف‬
‫يعمـ بو حتما‪ ،‬ويكوف في ىذه الحالة عمى المستأجر أف يدفع بدؿ اإليجار لممالؾ الجديد مف‬
‫تاريخ انتقاؿ الممكية‪ ،‬أما إذا لـ يستطع المالؾ الجديد إثبات عمـ المستأجر بانتقاؿ الممكية فال‬
‫يكوف لو سوى الرجوع عمى المؤجر السابؽ (المالؾ السابؽ لمعيف المؤجرة )‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬المدين ببدل اإليجار‬

‫المستأجر ىو المديف باألجرة ‪ ،‬و إذا انتقؿ إليو اإليجار مف مورثو فال يكوف ممزما بدفع‬
‫األجرة السابقة مف مالو الخاص بؿ يجب أف تخصـ مف أمواؿ التركة باعتبارىا ديف في ذمة‬
‫المورث ‪ ،‬واذا تعدد المستأجروف فال تضامف فيما بينيـ في الوفاء باألجرة كما في حالة وفاة‬
‫المستأجر وانتقاؿ اإليجار لورثتو إذ في ىذه الحالة يكوف كؿ واحد منيـ مسؤوؿ عف األجرة‬
‫‪2‬‬
‫المستحقة لنصيبو في االنتفاع ‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬إذا كانت األجرة القياـ بعمؿ‪ ،‬وقاـ بو الغير ولـ يقبض أجرتو مف المستأجر‪ ،‬فال‬
‫يمكنو الرجوع بقواعد اإلثراء بال سبب ضد المؤجر ألف ليذا األخير سبب في عقد اإليجار‪،‬‬
‫وما عميو إال الرجوع عمى المستأجر مباشرة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫تنص المادة ( ‪ )730‬مف ؽ إ ـ و إ عمى‪..." :‬إذا كاف العقار مؤج ار وقت قيد أمر الحجز‪ ،‬اعتبرت األجرة المستحقة‬
‫محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تبميغو الرسمي بأمر الحجز‪ ،‬ويمنع عميو الوفاء بيا لمالؾ العقار‪.‬‬
‫إذا سبؽ لممستأجر أف دفع األجرة لممديف المحجوز عميو قبؿ تبميغو الرسمي صح وفاءه‪ ،‬ويسأؿ عنيا المديف بصفتو حائ از‬
‫ليا"‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫محمد حسيف منصور‪ ،‬أحكاـ عقد اإليجار‪ ،‬منشأة المعارؼ‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،2006 ،‬ص ‪.190‬‬

‫~ ‪~ 51‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬ضمانات الوفاء باألجرة‬

‫يضمف المؤجر استيفاء األجرة بإحدى الطرؽ التالية‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬إلزام المستأجر بتقديم الكفالة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )500‬مف القانوف المدني يمكف لألطراؼ االتفاؽ عمى كفالة لضماف‬
‫الوفاء ببدؿ اإليجار والتكاليؼ‪ ،‬وحتى لضماف حسف استعماؿ العيف المؤجرة وضماف كؿ ما‬
‫‪1‬‬
‫يمكف أف يمحؽ العيف المؤجرة مف ىالؾ أو تمؼ بسبب المستأجر‪.‬‬

‫ويمكف إعفاء المستأجر مف تقديـ كفيؿ إذا اتفؽ المتعاقداف عمى ذلؾ ‪ ،‬كما يعفى مف تقديـ‬
‫كفيؿ إذا كانت المنقوالت التي يحبسيا المؤجر كافية لتسديد األجرة ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬حق االمتياز‬

‫حسب نص المادة (‪ )995‬مف القانوف المدني فإف لممؤجر حؽ امتياز في إستيفاء األجرة مف‬
‫ثمف المنقوالت الموجودة بالعيف المؤجرة ‪ ،‬سواء كانت ىذه المنقوالت ممموكة لممستأجر أو‬
‫‪2‬‬
‫ممموكة لمغير ما لـ يثبت ىذا األخير أف المؤجر كاف عالما بحؽ الغير عمييا ‪.‬‬

‫و يبقى حؽ المؤجر قائما لمدة ثالث سنوات إذا قاـ بتوقيع الحجز االستحقاقي خالؿ ‪ 30‬يوـ‬
‫مف خروجيا مف العيف بدوف عممو أو رغـ معارضتو ولـ يبقى في العيف ما يكفي لموفاء‬
‫باألجرة‪.‬‬

‫وبعد البيع بالمزاد يستوفي المؤجر حقو بحسب مرتبتو أي بعد الحقوؽ الممتازة المذكورة في‬
‫المواد (‪ )990‬الى (‪ )994‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫صبري السعدي‪ ،‬التأمينات العينية‪ ،‬دار ىومة‪ ،‬الجزائر‪ ،2009 ،‬ص ‪.13‬‬
‫‪2‬‬
‫كانت المادة (‪ )500‬قبؿ تعديميا تنص عمى إلزاـ المستأجر بوضع منقوالت بالعيف المؤجرة تكوف قيمتيا كافية لموفاء ببدؿ‬
‫اإليجار‪.‬‬

‫~ ‪~ 52‬‬
‫وال يحتج بحقوؽ االمتياز السابقة عمى المؤجر الحائز لممنقوالت بحسف نية طبقا لنص المادة‬
‫(‪ )2/985‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ثالثا ‪ :‬الحجز التحفظي عمى المنقوالت الموجودة بالعين المؤجرة‬

‫إذا خشي المؤجر تصرؼ المستأجر في المنقوالت الموجودة بالعيف المؤجرة ‪ ،‬يمجأ إلى‬
‫استصدار أمر بالحجز التحفظي عمى تمؾ المنقوالت بشرط أف تكوف األجرة مستحقة األداء ‪،‬‬
‫‪ )653‬إلى ( ‪ )657‬مف قانوف اإلجراءات‬ ‫وقد نظـ المشرع إجراءات الحجز بالمواد مف (‬
‫‪1‬‬
‫المدنية و اإلدارية‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬استعمال المؤجر لحقه في الحبس‬

‫يجوز لممؤجر حبس جميع المنقوالت في العيف المؤجرة ولو لـ تكف ممموكة لممستأجر ما‬
‫دامت قابمة لمحجز فمو حؽ امتياز عمييا‪ ،‬ولو أف يمنع نقميا دوف عممو وموافقتو وفي حالة‬
‫إخراجيا فمو اف يطمب استردادىا مف تحت يد الغير في خالؿ ‪ 30‬يوما مف الوقت الذي عمـ‬
‫‪ 2/202‬و ‪ )501‬مف‬ ‫فيو بخروجيا قبؿ اف تنقضي سنة مف خروجيا طبقا لنص المواد (‬
‫القانوف المدني‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫مالحظة‪ :‬ال يمكف لممؤجر استعماؿ حؽ الحبس لممنقوالت في الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬المنقوالت الموجودة بالعيف لسبب اقتضتو حرفة المستأجر‬

‫‪ -‬إذا كانت الحياة اليومية لممستأجر تقتضي خروج منقوالت معينة‬
‫‪ -‬إذا بقي في العيف المؤجرة ما يكفي لموفاء باألجرة‬

‫‪1‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.76‬‬
‫‪2‬‬
‫أنظر المادة (‪ )501‬الفقرة الثانية مف القانوف المدني‪.‬‬

‫~ ‪~ 53‬‬
 ‫الفرع الثالث‪ :‬زمان ومكان دفع بدل اإليجار‬

‫أوال‪ :‬زمان دفع األجرة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )1/498‬مف القانوف المدني فعمى المستأجر دفع األجرة في الموعد‬
‫المتفؽ عميو وفي حالة عدـ وجود اتفاؽ يتـ دفع األجرة في المواعيد المعموؿ بيا في‬
‫‪1‬‬
‫الجية‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬يمكف لمقاضي اف يمنح اجؿ لممستأجر لموفاء باألجرة إذا كانت ظروفو ال تسمح‬
‫بالوفاء في الموعد المتفؽ عميو وذلؾ طبقا لنص المادة (‪ )281‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مكان دفع االجرة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )2/498‬مف القانوف المدني يتـ الوفاء ببدؿ اإليجار في موطف‬
‫المستأجر ما لـ يكف إتفاؽ أو عرؼ يقضي بخالؼ ذلؾ‪ ،‬وىو تطبيؽ لمقواعد العامة لموفاء‬
‫طبقا لنص المادة (‪ )2/282‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫الفرع الرابع‪ :‬إثبات دفع بدل اإليجار‬

‫يتـ إثبات دفع بدؿ اإليجار وفقا لمقواعد العامة لإلثبات‪:‬‬

‫‪ -‬بالكتابة متى كاف بدؿ االيجار يفوؽ مبمغ ‪ 100.000‬دج طبقا لنص المادة ( ‪)333‬‬
‫مف القانوف المدني‪.‬‬
‫‪ -‬بالبينة إذا وجد مبدأ ثبوت بالكتابة طبقا لنص المادة ( ‪ )335‬مف القانوف المدني‪ ،‬أو‬
‫في حالة وجود مانع أدبي أو مادي حاؿ دوف الحصوؿ عمى دليؿ كتابي‪ ،‬أو فقداف‬
‫الدليؿ لسبب أجنبي طبقا لنص المادة (‪ )336‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫محمود عبد الرحماف‪ ،‬الوجيز في عقد االيجار‪ ،‬دار النيضة العربية ‪ ،‬القاىرة‪ ،‬د‪.‬ت‪.‬ف‪ ،‬ص ‪.212‬‬

‫~ ‪~ 54‬‬
 ‫مالحظة‪ :‬طبقا لنص المادة ( ‪ )499‬مف القانوف المدني فإف دفع المستأجر لقسط مف‬
‫بدالت االيجار يعتبر قرينة بسيطة عمى تسديده لألقساط السابقة‪.‬‬

‫الفرع الخامس‪ :‬تقادم األجرة‬

‫تتقادـ األجرة باعتبارىا حؽ دوري متجدد بمرور خمس سنوات مف تاريخ استحقاقيا‪ ،‬فإذا‬
‫كانت شيرية تحسب مدة التقادـ عند استحقاؽ كؿ قسط عمى حدى وال تشمؿ مدة التقادـ‬
‫القصيرة التعويض عف الضرر ذلؾ أف ىذا االخير يخضع لمدة التقادـ الطويمة‪.‬‬

‫مالحظة‪:‬‬

‫‪ 15‬سنة‬ ‫‪ -‬إذا حرر سند بحؽ المؤجر في األجرة فال تتقادـ بالمدة القصيرة وانما بعد‬
‫مف تاريخ استحقاقيا طبقا لنص المادة (‪ )313‬مف القانوف المدني‪.‬‬
‫‪ -‬كذلؾ في حالة صدور حكـ قضائي بدفع بدؿ االيجار فال يتقادـ ىذا الحؽ اال بعد‬
‫‪ )630‬مف قانوف االجراءات‬ ‫‪ 15‬سنة مف تاريخ قابميتيا لمتنفيذ طبقا لنص المادة (‬
‫‪1‬‬
‫المدنية واالدارية‪.‬‬

‫الفرع السادس‪ :‬جزاء إخالل المستأجر بإلتزامه بدفع االجرة‬

‫أوال‪ :‬التنفيذ العيني‬

‫يمكف لممؤجر المجوء إلى القضاء بعد اعذار المستأجر لتنفيذ إلتزامو‪ ،‬والمطالبة بإجباره عمى‬
‫التنفيذ العيني وبموجب ىذا الحكـ يمكنو الحجز عمى المنقوالت الموجودة في العيف المؤجرة‬
‫‪2‬‬
‫وبيعيا بالمزاد العمني الستيفاء حقو مف ثمنيا‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫محمدي فريدة‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.64‬‬
‫‪2‬‬
‫ىالؿ شعوة‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.179‬‬

‫~ ‪~ 55‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬الفسخ‬

‫يجوز لممؤجر طمب فسخ عقد االيجار إذا تخمؼ المستأجر عف دفع بدؿ االيجار بعد إعذاره‬
‫ولمقاضي السمطة التقديرية عند الفصؿ في الطمب فقد يمنح المستأجر أجال لموفاء‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬قد يتفؽ االطراؼ في العقد عمى أف اإليجار مفسوخ بمجرد إخالؿ المستأجر‬
‫‪1‬‬
‫بالتزامو بدفع األجرة لكف بشرط االعذار المسبؽ ويكوف الحكـ كاشفا لمفسخ‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬التعويض‬

‫لممؤجر الحؽ في طمب التعويض عند التنفيذ العيني أو الفسخ عف الضرر الذي لحقو نتيجة‬
‫امتناع المستأجر عف دفع األجرة أو تأخره‪ ،‬ويمكف لممتعاقديف إدراج شرط جزائي (تحديد قيمة‬
‫التعويض عف العقد) في حالة تأخره عف دفع االجرة‪.‬‬

‫المطمب الثاني‪ :‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة‬

‫لـ يعدؿ المشرع االحكاـ الخاصة بيذا االلتزاـ ومفاد ىذا االلتزاـ‪:‬‬

‫أوال‪ :‬عدم ترك العين دون استعمال‬

‫يجب عمى المستأجر أال يترؾ العيف المؤجرة دوف استعماؿ‪ ،‬واذا لحؽ المؤجر ضر ار جزاء‬
‫عدـ االستعماؿ المستمر (أي االنقطاع في االستغالؿ لفترات غيرمعقولة) فيجوز لممؤجر‬
‫طمب الفسخ ما لـ يوجد اتفاؽ عمى جواز ترؾ المستأجر لمعيف اثناء فترة سرياف اإليجار أو‬
‫كاف الترؾ مبر ار نتيجة قوة قاىرة مثال‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬كيفية استعمال العين‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )491‬مف القانوف المدني يتـ استعماؿ العيف المؤجرة وفقا لمطريقتيف‬
‫التاليتيف‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫أنظر المادة (‪ )120‬مف القانوف المف القانوف المدني‪.‬‬

‫~ ‪~ 56‬‬
 ‫‪ /1‬استعمال العين وفقا لما اتفق عميه في العقد‪:‬‬

‫إذا حدد في العقد غرض معيف تستعمؿ فيو العيف دوف غيره‪ ،‬وجب عمى المستأجر اإللتزاـ‬
‫بذلؾ‪ ،‬وال يشترط أف يتضمف العقد شرطا صريحا بذلؾ‪ ،‬بؿ يمكف لمقاضي استخالصو مف‬
‫مفيوـ العقد‪.‬‬

‫‪ /2‬استعمال العين وفقا لما أعدت له‪:‬‬

‫وىذا في حالة ما إذا لـ يدرج في العقد شرطا يبيف كيفية االستعماؿ‪ ،‬ولـ يستطع القاضي‬
‫تفسير العقد‪ ،‬فيرجع الى طبيعة العيف المؤجرة والغرض المخصص الستعماليا وذلؾ لما‬
‫‪1‬‬
‫جرى عميو العمؿ بالنسبة لعيف مؤجرة مماثمة أو حسب االستعماؿ السابؽ لمعيف‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬العناية الواجبة في استعمال العين‬

‫طبقا لنص المادة ( ‪ )495‬مف القانوف المدني يمزـ المستأجر باستعماؿ العيف المؤجرة بعناية‬
‫الرجؿ العادي أي استعماليا بيدوء واال يتعسؼ في استعمالو لحقو كإحداث ضجيج أو‬
‫استعماؿ العيف ألغراض ال أخالقية‪ ،‬وضماناً لحسف استعماؿ العيف أوجب المشرع عمى‬
‫‪2‬‬
‫المستأجر دفع كفالة وذلؾ طبقا لممادة (‪ )5‬مف نموذج عقد االيجار‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬جزاء إخالل المستأجر بالتزامه‬

‫يمكف لممؤجر إذا أخؿ المستأجر بإلتزامو مطالبتو بالتنفيذ العيني أو الفسخ ولمقاضي السمطة‬
‫التقديرية لمقضاء بالفسخ‪ ،‬وفي الحالتيف لممؤجر الحؽ في طمب التعويض عف الضرر‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.78‬‬
‫‪2‬‬
‫سميماف مرقص‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.209‬‬

‫~ ‪~ 57‬‬
 ‫المطمب الثالث‪ :‬التزام المستأجر بعدم إجراء تغيير عمى العين المؤجرة‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )492‬مف القانوف المدني ال يجوز لممستأجر أف يحدث بالعيف المؤجرة‬
‫أي تغيير بدوف إذف مكتوب مف المؤجر‪ ،‬واال يمتزـ المستأجر بإرجاعيا الى الحالة التي‬
‫كانت عمييا مع التعويض عف الضرر إذا اقتضى االمر ذلؾ واذا زادت التغييرات المأذوف‬
‫بيا في قيمة العيف‪ ،‬يمزـ المؤجر عندإنتياء اإليجار بأف يرد لممستأجر المصاريؼ التي أنفقيا‬
‫أو قيمة ما زاد في العيف المؤجرة‪ ،‬ما لـ يتفقا عمى خالؼ ذلؾ‪.‬‬

‫وأجاز المشرع لممستأجر القياـ بالتغييرات الضرورية التي تفتضييا الحياة اليومية كوضع‬
‫أجيزة التدفئة أو الغاز بشرط أف يراعي في وضعيا ما ىو معموؿ بو‪ ،‬ويمكف لممستأجر أف‬
‫يطمب تدخؿ المؤجر لوضعيا عمى أف يتكفؿ المستأجر برد ما ينفقو المؤجر‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬إذا كاف الضرر الذي ألحقو التغيير بالعيف وصؿ إلى حد مف الجسامة أي تغيي ار‬
‫جوىريا وتـ دوف موافقة المؤجر فال شؾ أنو يمكف لممؤجر المطالبة بالفسخ وفقا لمقواعد‬
‫‪1‬‬
‫العامة‪.‬‬

‫المطمب الرابع‪ :‬التزام المستأجر بالمحافظة عمى العين المؤجرة‬

‫حسب نص المادة (‪ )495‬مف القانوف المدني فالمستأجر ممزـ بأف يعتني بالعيف المؤجرة وأف‬
‫يحافظ عمييا مثمما يبذلو الرجؿ العادي‪ ،‬ومسؤوؿ عما يمحقيا مف فساد وىالؾ غير ناشئ‬
‫عف استعماؿ عادي‪.‬‬

‫وبالتالي يمقى عمى عاتقو االلتزامات التالية‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫ذلؾ أف المشرع لـ يورد في المادة ( ‪ )492‬مف القانوف المدني إمكانية الفسخ‪ ،‬غير أف الفقو والقضاء أجمعا عمى إمكانية‬
‫طمبو إذا كاف مبر ار‪.‬‬

‫~ ‪~ 58‬‬
 ‫أوال‪ :‬االلتزام بإجراء الترميمات التأجيرية‬

‫الترميمات التأجيرية ىي االعماؿ التي يقتضييا االستعماؿ العادي لمعيف كإصالح مفاتيح‬
‫االبواب واستبداؿ زجاج النوافذ والقنوات‪ ،‬لكف يشترط اال تتعمؽ ىذه االعماؿ بتجديد عنصر‬
‫‪1‬‬
‫مف عناصر العيف ذلؾ أف إصالحيا يقع عمى عاتؽ المؤجر‪.‬‬

‫واذا لـ يقـ المستأجر بالترميمات التأجيرية جاز لممؤجر مطالبتو بالتنفيذ العيني‪ ،‬ويمكف‬
‫لممؤجر بترخيص مف القضاء أف يقوـ بيذه الترميمات عمى نفقة المستأجر طبقا لنص المادة‬
‫(‪ )170‬مف القانوف المدني‪.‬‬

‫كما يمكنو المطالبة بفسخ العقد‪ ،‬ولمقاضي السمطة التقديرية في ذلؾ‪ ،‬ولو المطالبة بالتعويض‬
‫عف الضرر‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬االلتزام بإخطار المؤجر‬

‫حسب نص المدة ( ‪ )497‬مف القانوف المدني فعمى المستأجر المبادرة إلى إخطار المؤجر‬
‫بكؿ ما ييدد سالمة العيف المؤجرة ألنو حائز في تمؾ الفترة لمعيف وعمى عمـ بما تحتاجو مف‬
‫ترميمات مستعجمة وكذا الترميمات الضرورية‪ ،‬واال كاف ممزـ بتعويضو عف الضرر الذي‬
‫‪2‬‬
‫لحقو جراء عدـ إخطاره‪.‬‬

‫مالحظة‪ :‬يرى جانب مف الفقو أنو إذا كاف المؤجر عالما أو مف المفروض أف يعمـ بتمؾ‬
‫الترميمات فال يمزـ المستأجر بإخطاره‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫رمضاف أبو السعود‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.598‬‬
‫‪2‬‬
‫عبد الرزاؽ محمد السنيوري‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.537‬‬

‫~ ‪~ 59‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬مسؤولية المستأجر في حالة تمف العين المؤجرة‬

‫مسؤولية المستأجر عن ما يمحق العين من فساد‪:‬‬

‫‪- 1‬‬
‫يكوف المستأجر مسؤوال عما يمحؽ العيف مف فساد اثناء مدة االيجار‪ ،‬وال يستطيع دفع‬
‫مسؤوليتو إال إذا أثبت أنو قد بذؿ في المحافظة عمى العيف عناية الرجؿ العادي أو‬
‫‪1‬‬
‫أف اليالؾ كاف بسبب أجنبي كفعؿ الغير أو قوة قاىرة أو عيب في البناء‪.‬‬
‫مسؤولية المستأجر في حالة الحريق‪:‬‬
‫‪- 2‬‬
‫ىي مسؤولية عف تحقيؽ نتيجة‪ ،‬وال يعفى منيا المستأجر إال إذا أثبت أنو ناتج بسبب‬
‫أجنبي (قوة قاىرة أو عيب في البناء أو خطأ المؤجر نتيجة عدـ قيامو بأعماؿ‬
‫الصيانة)‪.‬‬
‫واذا كانت العيف مستأجرة مف طرؼ عدة أشخاص‪ ،‬يكوف كؿ واحد منيـ مسؤوال عف‬
‫الجزء الذي يشغمو ويستطيع كؿ واحد منيـ دفع مسؤوليتو إذا إستطاع أف يثبت أف‬
‫الحريؽ قد نشب في الجزء المشغوؿ مف طرؼ المستأجر اآلخر‪ ،‬ويكوف ىذا االخير‬
‫‪2‬‬
‫مسؤوؿ عف الحريؽ كمو طبقا لنص المادة (‪ )496‬مف القانوف المدني‪.‬‬
‫المطمب الخامس‪ :‬التزام المستأجر برد العين المؤجرة‬
‫حسب نص المدة (‪ )502‬مف القانوف المدني‪ ،‬عند انتياء عقد االيجار سواء كاف ذلؾ‬
‫بانتياء المدة أو بالفسخ يجب عمى المستأجر رد العيف المؤجرة الى المؤجر‪ ،‬وال‬
‫يستطيع ابقاءىا إال إذا كاف يمارس حقو في البقاء أو بموجب عقد بيع أو الستيفاء‬
‫حقوقو مف المؤجر كحقو في التعويض عف إخالؿ المؤجر بالتزامو بالصيانة أو حقو‬
‫‪3‬‬
‫في التعويض عف التحسينات التي قاـ بيا في العيف المؤجرة‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.82‬‬
‫‪2‬‬
‫المسؤولية ىنا قائمة عمى الخطأ المفترض‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫محمود جماؿ الديف زكي‪ ،‬عقد االيجار ‪ ،‬مركز جامعة القاىرة لمطباعة والنشر‪ ،‬القاىرة‪ ،1997 ،‬ص ‪.409‬‬

‫~ ‪~ 60‬‬
‫وابقاء العيف المؤجرة تحت يد المستأجر بدوف حؽ يمزمو بتعويض المؤجر وذلؾ بدفع‬
‫االجرة عف المدة التي احتفظ المستأجر فييا بالعيف الى جانب تعويض المؤجر إذا‬
‫لحقو ضرر‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الحالة التي يجب أن تكون عميها العين وقت الرد‬

‫طبقا لنص المادة ( ‪ )503‬مف القانوف المدني يجب عمى المستأجر رد العيف بالحالة التي‬
‫كانت عمييا وقت تسمميا‪ ،‬لذلؾ نفرؽ بيف حالتيف‪:‬‬

‫أوال‪ :‬حالة تسمم العين المؤجرة بمحضر معاينة‬

‫إذا كاف المستأجر قد تسمـ العيف المؤجرة بمحضر يبيف حاليا فالعبرة عند الرد تكوف بذلؾ‬
‫المحضر ويكوف دليال عمى حالة العيف‪ ،‬وينظر فقط إلى مطابقتيا وقت ردىا مع حالتيا وقت‬
‫‪1‬‬
‫التسمـ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬حالة تسمم العين المؤجرة دون محضر معاينة‬

‫إذا سممت العيف دوف محضر معاينة فيفترض أف المستأجر قد تسمـ العيف في حالة حسنة‬
‫واذا وقع خالؼ حوؿ حالة العيف وقت ردىا فالبينة عمى مف إدعى‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬جزاء اإلخالل بااللتزام بالرد‬

‫أوال‪ :‬التنفيذ العيني‬

‫إذا تأخر المستأجر أو امتنع عف رد العيف المؤجرة جاز إخراجو جب ار بعد الحصوؿ عمى‬
‫الصيغة التنفيذية لعقد اإليجار الرسمي‪،‬أوبرفع دعوى استعجالية مطالبا بإخالء العيف المؤجرة‬
‫إذا كاف عقد اإليجار عرفي وثابت التاريخ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫سمير عبد السيد تناغو‪ ،‬عقد اإليجار‪ ،‬منشأة المعارؼ‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪ ،1998 ،‬ص ‪.225‬‬

‫~ ‪~ 61‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬التعويض‬

‫ونفرؽ بيف حالتيف‪:‬‬

‫‪ /1‬التعويض في حالة التأخر عن رد العين‪:‬‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )502‬مف القانوف المدني إذا لحؽ المؤجر ضر ار جراء تأخر المستأجر‬
‫في رد العيف المؤجرة جاز لو المطالبة بالتعويض ويشمؿ ىذا األخير أجرة العيف المؤجرة عف‬
‫فترة التأخير وكذلؾ تعويضو عف التمؼ الذي يكوف قد أصاب العيف‪ ،‬وعما لحؽ المؤجر مف‬
‫ضرر‪.‬‬

‫‪ /2‬التعويض في حالة رد العين عند انتهاء العقد بغير حالة تسممها‪:‬‬

‫في ىذه الحالة وطبقا لنص المادة ( ‪ )503‬مف القانوف المدني يمزـ المستأجر بالتعويض إال‬
‫إذا أثبت أنو بذؿ في المحافظة عمييا عناية الرجؿ العادي‪ ،‬أي أف سبب التمؼ أو اليالؾ‬
‫العيف ال يرجع الى عدـ المحافظة عمييا‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬رجوع المستأجر عمى المؤجر بما أنفقه عمى العين‬

‫وفييا ندرس حكـ المصاريؼ التي أنفقيا المستأجر عمى العيف المؤجرة‪ ،‬حسب نوعيا ومدى‬
‫إمكانية الرجوع عمى المؤجر والمطالبة بقيمتيا‪.‬‬

‫أوال‪ :‬المصاريف الضرورية‬

‫حسب نص المادة ( ‪ )2/480‬مف القانوف المدني إذا كانت المصاريؼ التي أنفقيا المستأجر‬
‫ضرورية لحفظ العيف المؤجرة مف التمؼ مستعجمة ولـ يرد المؤجر لو قيمتيا فيكوف لممستأجر‬
‫‪ )839‬مف القانوف‬ ‫المطالبة بيا عند انتياء عقد االيجار وىذا ما تضمنتو كذلؾ المادة (‬
‫المدني‪.‬‬

‫~ ‪~ 62‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬المصاريف النافعة‬

‫وىي المصاريؼ التي تؤدي الى الزيادة في قيمة العيف دوف أف تكوف الزمة لالنتفاع بيا‬
‫بحسب ما أعدت لو‪ ،‬وقد فرؽ المشرع بيف المصاريؼ التي ينفقيا المستأجر بعمـ المؤجر‬
‫‪1‬‬
‫وتمؾ التي تمت بدوف عممو‪.‬‬

‫فبالنسبة لممصاريؼ المأذوف بيا مف المؤجر‪ ،‬يكوف ىذا االخير ممزـ بأف يدفع لممستأجر ما‬
‫‪ )3/492‬مف‬ ‫أنفقو في ىذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار وىذا طبقا لنص المادة (‬
‫القانوف المدني‪.‬‬

‫أما المصاريؼ الغير مأذوف بيا‪ ،‬فالمستأجر ممزـ بإرجاع العيف الى الحالة التي كانت عمييا‬
‫وتعويض المؤجر عف الضرر عند اإلقتضاء‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬المصاريف الكمالية‬

‫وىي تمؾ المصاريؼ التي يكوف الغرض منيا زخرفة العيف المؤجرة وتجميميا‪ ،‬فيي مصاريؼ‬
‫‪2‬‬
‫لذلؾ ال‬ ‫غير الزمة لممحافظة عمى العيف ولكف أراد المستأجر القياـ بيا لرفاىيتو الشخصية‬
‫‪ )3/839‬مف‬ ‫يتحمميا المؤجر وال يمزـ بردىا عند انتياء عقد االيجار طبقا لنص المادة (‬
‫القانوف المدني‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫جميمة دوار‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.84‬‬
‫‪2‬‬
‫رمضاف أبو السعود‪ ،‬مرجع سابؽ‪ ،‬ص ‪.85‬‬

‫~ ‪~ 63‬‬