ESYA HUKUKU

MULKIYET
1. MULKIYET KAVRAMI
 Mülkiyetin hukukumuzda yasal bir tanımı yoktur.
 Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni haktır.
 Mülkiyet hakkının içeriği sadece yetkilerden değil aynı zamanda ödevlerden
de oluşmuştur.

2. MULKIYET HAKKKININ ICERIGI

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma,
yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. (TMK m. 683/1)

I. Malikin Yetkileri

 Olumlu Yetkiler

 Koruyucu Yetkiler

II. Malikin Ödevleri (Yükümlülükleri)

 Yapmama(Kaçınma ) Ödevi

 Katlanma Ödevi

 Yapma Ödevi

3. MULKIYET HAKKININ KORUNMASI

I. ISTIHKAK DAVASI:
A. Konusu ve Şartları
 İstihkak davası, dolaysız zilyet durumunda olmayan malikin malik olmayan zilyede karşı
mülkiyet hakkına dayanarak açabildiği ve haksız olarak ele geçirilen veya alıkonulan
eşyanın geri verilmesini sağlama amacını güden, ayni nitelikte bir eda davasıdır.
 İstihkak davası hem taşınmaz hem de taşınırlar için açılabilir.
 Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği
gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. (TMK m. 683/2)
B. Davanın Niteliği
 İstihkak davası bir eda davasıdır.
 Dava sonunda hakim davalının el koyduğu malın zilyetliğinin davacıya geri
verilmesine karar verir.
C. Davanın Tarafları
 Davacı, çekişmeli malın dolaysız zilyedi olmayan malikidir. Davanın açıldığı
sırada davacının malik sıfatına haiz olması gerekir.

1/106
  Davalı, eşyaya haksız olarak el koyan onu halen zilyetliğinde bulunduran
kişidir.
D. İspat Yükü
 İstihkak davasında ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı mülkiyet
hakkına sahip olduğunu ispat etmelidir.
 Davalı ancak davacının malik olmadığını veya dava konusu malı zilyetliğinde
bulundurmaya hakkı olduğunu ispat etmek suretiyle davanın reddini
sağlayabilir.
E. Talebin Devri
 İstihkak talebi mülkiyet hakkından ayrı olarak devredilemez.
F. Görevli ve Yetkili Mahkeme
 Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
 Yetkili mahkeme ise, taşınmazlarda malın bulunduğu yer, taşınırlarda ise kural
olarak davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

II. ELATMANIN ONLENMESI DAVASI:

A. Konusu ve Şartları
 Elatmanın önlenmesi davası malike, mülkiyet hakkından doğan yetkilerinin
kullanılmasının haksız olarak engellenmesi, kısıtlanması veya zorlaştırılması
durumunda kendisini koruma imkanı verir.
 Elatmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için temel şart, davanın açılacağı
sırada haksız elatmanın sürmesi veya ileride böyle bir elatmanın gerçeklemesi
ihtimalinin mevcut olmasıdır.
 Hem taşınmaz hem de taşınır mallar için açılabilir.
B. Davanın Niteliği
 Elatmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için ayni bir davadır;
bu nedenle zamanaşımına uğramaz.
 Elatmanın önlenmesi sonucunda verilen kararla davalı mevcut elatmaya son
vermeye veya ileride gerçekleşecek elatmadan kaçınmaya mahkum
edildiğinden, bu dava aynı zamanda bir eda davasıdır.
C. Davanın Tarafları
 Davacı mülkiyet hakkına elatılan taşınır veya taşınmaz bir malın malikidir.
 Dava, eşyaya haksız olarak elatan kişiye karşı açılır. Dvalı doğrudan doğruya
elatan kişi olabileceği gibi, elatmaya teşvik eden kişi de olabilir.
D. İspat Yükü
 İspat yükü kural olarak davacıdadır.
 Davalı, ayni veya kişisel bir hakka dayanarak elatmakta haklı olduğunu ispat
ederek davanın reddini sağlayabilir.
E. Talebin Devri
 Elatmanın önlenmesi talebi, mülkiyet hakkına dayandığından, bu haktan ayrı
ve bağımsız olarak üçüncü bir kişiye devredilemez.
F. Görevli ve Yetkili Mahkeme
 Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

2/106
  Yetkili mahkeme ise, taşınmazlarda malın bulunduğu yer, taşınırlarda ise kural
olarak davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

4. MULKIYETIN KONUSU VE KAPSAMI

 Mülkiyetin konusu eşyadır.
 Mülkiyetin eşya üzerindeki kapsamına gelince, bu eşyanın fiziki
yapısının ve görünümünün mülkiyete etkisiyle çok yakından ilgilidir.
 Belirlilik ilkesi gereğince mülkiyet hakkı eşyanın tümünü kapsar.
I. Bütünleyici Parça
A. Tanım
TMK m. 684/2’de bütünleyici parça şöyle tanımlanır: ‘Bütünleyici parça, yerel âdetlere
göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı
değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.’
Maddi varlığı olan şeyler bütünleyici parça olabilir.
B. Bütünleyici Parça Niteliğinin Kazanılması İçin Gerekli Olan Şartlar
TMK m. 684/2’ye göre üç şartın varlığı aranır.
 Bütünleyici parça ile asıl şey arasında dıştan görülebilen maddi bir
bağlılık olmalıdır. (Dış bağlılık)
 Bütünleyici parça asıl şeyin varlığına dahil olmalı, bütünleyici parça ile
asıl şey arasında içten, sürekli bir bağlılık bulunmalıdır. (İç bağlılık)
 Bütünleyici parça ile asıl şey arasındaki dış ve iç bağlılık yerel adetlere
göre de mevcut sayılmalıdır.
C. Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları
 Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
(TMK m. 684/1)
 TMK m. 684/1 hükmü emredici niteliktedir.
D. Bütünleyici Parça Niteliğinin Kaybedilmesi
 Malikin iradesiyle veya irade dışında asıl şeyden ayrılarak eşya niteliğini
kazanan bütünleyici parça üzerinde kural olarak, asıl şeyin malikinin
mülkiyet hakkı doğar.
E. Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler
TMK m. 718/2’ye göre, ‘Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere
yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.’
TMK m. 685/3’e göre, ‘Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici
parçasıdır.’

 Yapılar, dikili bitkiler ve kaynaklar

 Doğal Ürünler
II. Eklenti
TMK m. 686/2’de eklenti şu şekilde tanımlanmaktadır. ‘Eklenti, asıl şey malikinin
anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması

3/106
için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir
biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. ’
A. Eklenti Niteliğinin Kazanılması İçin Gerekli Olan Şartlar
 Taşınır mal
 Dış bağlılık
 Özgüleme

B. Eklenti Sayılmanın Hukuki Sonuçları

 Bütünleyici parça bağımsız eşya olmadığından, ayrı ayni hak konusu
yapılamadığı halde, eklenti asıl şeyden bağımsız bir hukuki varlık olarak
ayrı ayni hak konusudur.
 Aksi belirtilmedikçe asıl şey başkasına temlik edilirse veya üzerinde ayni hak
kurulursa eklentide temlik edilmiş veya üzerinde ayni hak kurulmuş sayılır.

5. MULKIYETIN CESITLERI
I. Genel Olarak
Mülkiyetin, hak sahibinin belirleniş biçimine, hakkın konusuna ve hak sahibinin sayısına göre
çeşitli görünümleri vardır.
II. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
A. Kavram
Medeni Kanun paylı mülkiyeti tanımlamamış yalnız paydaşlık kavramı üzerinde
durmuştur.
TMK m. 688/1’e göre, ‘Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş
olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.’
Kişiler arasında paylı mülkiyet dolayısıyla meydana gelen ilişki paylı mülkiyet birliği
olarak nitelendirilir.
Paylı mülkiyet, bir şey üzerindeki mülkiyet hakkının paylı olarak birden çok kişiye ait
olması durumudur.
B. Paylı Mülkiyetin Kurulması
Paylı mülkiyet 3 şekilde meydana gelir.
 Hukuki işlem
 Yetkili makamın kararı
 Kanun
C. Paylı Mülkiyette Pay ve Paydaşların Payları Bakımından Durumları
1. Payın İçeriği ve İşlevi
 Paylı mülkiyette pay, her paydaşın paylı mala ilişkin yetki ve
yükümlülüklerinin bir bütününü ifade eder.
 Paydaşlar, paylı mala ilişkin yetkilerinden bazılarını tek başlarına
kullanabilirler.

4/106
  Pay aynı zamanda paylı mülkiyetin sona ermesinde, mal veya para olarak
paydaşın eline geçecek değerin belirlenmesini sağlar.
2. Pay Oranı
 Paylı mülkiyette her paydaşın sahip bulunduğu pay miktarı ½, 1/3 gibi belirli
bir oranla gösterilir.
 Pay oranı, paydaşların yetkilerini kullanma ve yükümlülüklere katılma
ölçüsünün belirleyicisidir.
 Paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki sebepte pay oranı
belirtilmemişse, paydaşların payları birbirine eşit sayılır.
3. Paydaşların Paya İlişkin Hukuki İşlemleri
 Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine
sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından
haczettirilebilir. (TMK m. 688/3)
 Her paydaş payı üzerinde, önalım, gerialım, alım hakları tanıyıp, bu hakları
tapu kütüğüne şerh ettirebilir.
4. Payın İntikali ve Haczi
 Pay sağlararası işlemle devredilebildiğine göre, miras yoluyla da intikal
edebilir. Payın haczi de mümkündür.
5. Paya İlişkin Hakkın Korunması
 Kendi payı bakımından malikin yetkilerine sahip bulunan her paydaş, haksız
elkoyma ve elatmalara karşı mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden
yararlanarak istihkak ve elatmanın önlenmesi davalarını açabilir.
 Bu davalar üçüncü kişilere karşı açılabileceği gibi mala haksız elkoyan veya
elatan diğer paydaş veya paydaşlara karşı da açılabilir.
6. 4. Payın İntikali ve Haczi
 Pay sağlararası işlemle devredilebildiğine göre, miras yoluyla da intikal
edebilir. Payın haczi de mümkündür.
7. Paya İlişkin Hakkın Korunması
 Kendi payı bakımından malikin yetkilerine sahip bulunan her paydaş, haksız
elkoyma ve elatmalara karşı mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden
yararlanarak istihkak ve elatmanın önlenmesi davalarını açabilir.
 Bu davalar üçüncü kişilere karşı açılabileceği gibi mala haksız elkoyan veya
elatan diğer paydaş veya paydaşlara karşı da açılabilir.
D. Paylı Mülkiyette Yönetim ve Tasarruf
1. Yönetime İlişkin Kanuni Düzenleme
 Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yönetime ilişkin konularda
kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. (689/1)

5/106
  Yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları
kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay
üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.(TMK m. 695/1)
 Medeni Kanun yönetim işlerini çeşitli gruplara ayırmaktadır.
 Zorunlu yönetim işleri (TMK m. 689/I/1)
 İvedi yönetim işleri(TMK m. 689/I/2)
 Olağan Yönetim işleri(TMK m. 690/1)
 Önemli yönetim işleri (TMK m. 691/1)
 Olağanüstü yönetim işleri (TMK m. 692/1)

2. Yararlanma, Kullanma ve Yönetime İlişkin Olarak Paydaşlar Arasında

Yapılan Düzenleme
 Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve
yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme
yapabilirler. Ancak, böyle biranlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri
kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması
için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin
önlemlerin alınmasını istemek, 8157
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için
derhâl alınmasI gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla
paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. ‘ (TMK m.
689)

E. Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri

1. Yönetime Katılma Yetkisi
Her paydaşın paylı malın yönetimine katılma yetkisi vardır.
2. Paylı Maldan Yararlanma ve Onu Kullanma Yetkisi
 Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan
yararlanabilir ve onu kullanabilir.
 Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu
belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar
arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. (TMK m. 693/1-2)
 Paydaşlar, paylı malı kullanma biçimini de bir anlaşmayla belirleyebilirler.

6/106
3. Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi
 ‘Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları
temsilen sağlayabilir.’ (TMK m. 693/3)
 Paylı malın bütünüyle ilgili olarak bir kişi tarafından açılan davanın ise bütün
paydaşlara yöneltilmesi gerekir.

F. Paylı Malla İlgili Gider ve Yükümlülüklere Katılma

 TMK m. 694’e göre, ‘Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim
giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar
tarafından payları oranında karşılanır.
 Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu
edebilir.’
G. Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi
1. Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından
a. Genel Sebepler
Paydaşın payını bir başkasına temlik etmesi veya paydaşın borcu için payın cebri icra yoluyla
satılması sonucu, eski paydaş malik olmaktan çıkar.
b. Paydaşın Mahkeme Kararıyla Paydaşlıktan Çıkarılması
Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu
olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı
olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet
ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
(TMK m. 696/1)
2. Bütün Paydaşlar Bakımından
a. Genel Olarak
Paylı malın mülkiyeti paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye devredilir veya
terkedilirse paylı mülkiyet bütün paydaşlar için sona erer.
b. Paylaşma
 TMK m. 698’e göre, ‘Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca
özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü
bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve
tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.’
 Paylaşmanın nasıl yapılacağı da TMK m. 699’da düzenlenmiştir. Bu hükme
göre,’ Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak
bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

7/106
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın
aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi
hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer
kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın
paydaşlar
arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. ’

III. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

A. Genel Olarak
TMK m. 701’e göre, ‘Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk
dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren
malların tamamına yaygındır.’
B. Elbirliği Ortaklığı
Elbirliği ortaklığı kanunun öngördüğü ya bir hukuki olay ya da bir hukuki işlemle
meydana gelir.
C. Mülkiyetin Ortaklık Tarafından Kazanılması
Elbirliği ortaklığında mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması ya ortaklığın
doğuşuyla birlikte veya daha sonra gerçekleşir.
D. Elbirliği Mülkiyetinin Hükümleri
TMK m. 702’ye göre, ‘Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya
sözleşme hükümleri ile belirlenir.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf
işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.
Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde
tasarrufta bulunulamaz.
Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün
ortaklar yararlanır.’
E. Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi
TMK m. 703’e göre, ‘Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı
mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.’
Üçüncü bir kişinin eşyanın mülkiyetini iyiniyetle veya zamanaşımı yoluyla
kazanması da elbirliği mülkiyeti sona erdirir.
Malın tamamen yok olması veya kamulaştırılması da elbirliği mülkiyeti sona erdirir.

8/106
 TASINMAZ MULKIYETI

1. TASINMAZ MULKIYETININ KONUSU

TMK m. 704’e göre, Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bunlar dışında herhangi bir şey başka bir kanunda taşınmaz sayılsa dahi, Medeni Kanun
bakımından taşınmaz değildir.

2. TASINMAZ MULKIYETININ KAZANILMASI

I. Genel Olarak
 Aslen Kazanma- Devren Kazanma
 Tescille Kazanma- Tescilden Önce Kazanma
II. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması
A. Genel Olarak
Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanıldığı hallerde iki temel unsurun varlığı aranır.
 Kazanma Sebebi
 Tescil istemi ve tescil
B. Kazanma Sebebi
Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılmasında kazanma sebebi mülkiyeti devir borcu
doğuran bir hukuki ilişkidir. Bu hukuki ilişki genellikle bir sözleşmeye dayanır.

1. Mülkiyeti Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerde Şekil

a. Genel Olarak
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde
düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. (TMK m. 706/1)
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
(TMK m. 706/2)
b. Şeklin Amacı
 Sözleşmenin taraflarını düşünmeye sevk ederek onları acele davranıştan
korumak
 Tescilin sebebini teşkil eden hukuki işleme açıklık getirmek suretiyle
mülkiyet değişikliğine ilişkin tescile sağlam bir temel hazırlamaktır.
c. Resmi Şekli Gerçekleştirecek Makam
 Tapu sicil müdürlüklerinde müdür olarak görev yapanlar ve müdürlük
görevine vekâlet edenler resmî senedi onaylayarak akdi gerçekleştirir.

9/106
  Ölünceye kadar bakma sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devir borcu
doğurması durumunda resmî memur, sulh hâkimi, noter veya kanunla
kendisine bu yetki verilmiş diğer bir görevli olabilir.
d. Resmi Şeklin İstisnaları
 Medeni Kanun, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurmasına rağmen
bazı sözleşmeleri resmi şekle bağlı tutmamıştır.
 Mirasçılar yazılı bir sözleşmeyle taşınmazları aralarında paylaşabilirler.
 Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri
konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı
şekle bağlıdır. (TMK m. 677/1)
e. Resmi Şeklin Kapsamı
 Resmi şeklin, resmi şekle tabi kılınan taşınmaz mülkiyetini devir borcu
doğuran sözleşmenin objektif ve sübjektif bakımından esaslı noktalarını
bütünüyle kapsaması gerekir.
d. Resmi Şeklin İstisnaları
 Medeni Kanun, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurmasına rağmen bazı
sözleşmeleri resmi şekle bağlı tutmamıştır.
 Mirasçılar yazılı bir sözleşmeyle taşınmazları aralarında paylaşabilirler.
 Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda
mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. (TMK
m. 677/1)
e. Resmi Şeklin Kapsamı
 Resmi şeklin, resmi şekle tabi kılınan taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran
sözleşmenin objektif ve sübjektif bakımından esaslı noktalarını bütünüyle
kapsaması gerekir.
f. Şekle Uymamanın Sonuçları
 Kesin hükümsüzlük görüşü, Türk İsviçre hukukunda hakim olan görüştür.
Kanunun geçerlilik şartı olarak aradığı şekle uyulmadan yapılan işlem baştan
itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
 Sözleşme şekil eksikliği sebebiyle hükümsüz ise, tarafların kural olarak ifayı
talep hakları yoktur.

2. Taşınmaz Satışında Bedelde Muvazaa

 Satış bedeli sözleşmenin objektif esaslı unsurlarından birini teşkil ettiği için
resmi şeklin satış bedeline ilişkin anlaşmayı da kapsaması gerekir.
 Resmi senette satış bedelinin gerçekte olduğundan daha az veya daha fazla
gösterilmiş bulunması durumunda, resmi senetteki bedel anlaşması muvazaalı
olduğu için, gizli bedel anlaşması da şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olur.
 Bedel anlaşması satış sözleşmesinin esaslı unsuru olduğuna göre bedel
anlaşmasının geçersizliği satış sözleşmesinin bütününün de geçersiz olması
sonucunu doğurur.

3. Mülkiyetin İnançlı İşlemle Devri

 İnançlı işlem, taraflarca kararlaştırılan amaca göre kullanılmak ve gerektiğinde
tekrar devredene devredilmek üzere bir hakkın bir kimseye devridir.

10/106
  Taşınmazın mülkiyetinin inançlı olarak devrinin hedeflendiği durumlarda inanç
sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir.

4. Namı Müstear
 Namı müstear pozitif hukukta yer almayan doktrinde ve uygulamada kullanılan
bir deyimdir.
 Tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senette taraf teşkil eden kişinin
mülkiyeti kendi adına fakat başka birinin hesabına kazandığı hallerde söz konusu
olur.

5. Taşınmaz Satış Vaadi

 Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya her iki tarafa bir taşınmazın satış
sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir.
 Hakim görüş, taşınmaz satış vaadinin ön sözleşme olduğu yönündedir.
 Resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
 Geçerli bir satış vaadi bir tarafa veya her iki tarafa asıl satış
sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir.
 Taşınmaz satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerhin etkisi 5 yıldır.

III. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması

A. Genel Olarak
Bazı durumlarda taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılmasına kanun izin
vermektedir. Bu durumda tescil açıklayıcı niteliktedir.
B. TMK m. 705/2’de Belirtilen Tescilden Önce Kazanma Halleri
 Miras
 Mahkeme Kararı
 Cebri İcra
 İşgal
 Kamulaştırma
C. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanıldığı Diğer Haller
 Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu hukuku tüzel
kişisine geçmesi
 Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi
 Evlenme sözleşmesi dolayısıyla meydana gelen mülkiyet değişikliği
 Ticaret şirketlerinin birleşmesi ve bölünmesi
 Ticari işletmenin devri
 Şirkete ayni sermaye olarak taşınmaz konulması
 Yeni arazi oluşumu

IV. Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

 Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı
 Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı

11/106
 A. Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı
TMK m. 712’ye göre, ‘Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak
yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve
iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.’

1. Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları

• Taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması
• Tapu sicilinde yolsuz bir tescil bulunması
• Yolsuz tescille malik olarak görünen kimsenin malik sıfatıyla zilyet
olması
• Zilyetliğin iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl sürmesi

2. Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü

 Zamanaşımının şartları tamamlanınca yolsuz tescil kendiliğinden
düzelmiş olur; adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır.
 Zamanaşımıyla kazanmanın hükümlerinin geriye etkili olacağı kabul
edilmektedir.

B. Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı

1. Genel Olarak
 Kadastrosu yapılmış yerlerde olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin
kazanılması TMK m. 713’e tabidir. Henüz kadastro yapılmamış yerlerde kadastro
yapılıncaya kadar, tapulu taşınmazlar bakımından TMK m. 713/2 tapusuz
taşınmazlar bakımından TMK m. 713/1 uygulanır.
 Kadastro yapılırken, tapulu taşınmazlar KK m. 13/Bc’ye tapusuz taşınmazlar ise
KK m. 14’e tabidir.

TMK m. 713’e göre, ‘Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız
olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı,
bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar
verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) (1)
hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya
bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya
bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (1)
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin
mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun
araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz
eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim
tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış
olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

12/106
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara,
uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.’

2. Kadastro Dışında Uygulanacak Hükümler:

2.1. Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları
a. Maddi Şartlar
aaa. Taşınmaza İlişkin Şartlar
 Zamanaşımı yoluyla edinilmeye elverişli olma
 Tapu kütüğünde malikin belli olmaması
bbb. Zilyetliğe İlişkin Şartlar
• Malik sıfatıyla zilyetlik
• Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmüş olması
• Zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olması
b. Şekli Şartlar
 Tescil davası ve ilan
 İtiraz edilmemiş veya itirazın yerinde görülmemiş olması
2.2. Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü
 Yargıtay şartların gerçekleşmesi üzerine, olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet
kazanılınca, bu kazanmanın geriye yürüdüğünü kabul etmemektedir.

3. TASINMAZ MULKIYETININ KAYBI

Taşınmaz mülkiyetinin kaybı, mülkiyet hakkının sona ermesini ifade eder.
Taşınmaz mülkiyetinin kaybı için ikili bir ayrım yapılır.
 Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı
- Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona
erer.(TMK m. 717/1)
 Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı
Taşınmaz üzerindeki mülkiyet sona ermemekte, sadece taşınmaz el değiştirmektedir.
Kamulaştırma halinde de İdarenin mülkiyeti kazandığı an, malikin mülkiyet hakkı
sona erer.

4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI

TMK m 718’e göre, ‘Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde,
üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal
sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.’
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı üç başlık altında incelenir.
• Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı
• Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı

13/106
 • Taşınmaz Mülkiyetinin Madde İtibariyle Kapsamı

I. Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı

Taşınmaz mülkiyeti yatay olarak, arazinin sınırları içinde kalan toprak yüzeyinin
tamamını kapsar.
TMK m. 719’a göre,’ Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle
belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki
sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde
uygulanmaz.’
A. Kadastrosu Yapılmış Olan Taşınmazlarda Sınır
Kadastrosu yapılmış olan taşınmazlarda sınırın belirlenmesi TMK m. 719 hükmüne
tabidir. TMK m. 719’a göre, bu taşınmazların sınırı, yetkili memurlar tarafından
düzenlenen ve geometrik esaslara dayanan planlarla ve arazi üzerine konulmuş
işaretlerle belirlenir.
TMK m. 719/2’ye göre, “Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl
olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen
yörelerde uygulanmaz.”
TMK m.720, sınırlar belirsizse, komşu arazi malikine işbirliği yapma yükümlülüğü koyuyor.
Bu aynı zamanda eşyaya bağlı borç niteliğinde.
Öte yandan, eğer sınırlar yanlışssa, o zaman genel bilgilerimizi kullanıyoruz, tarafların
istemiyle/rızasıyla veya taraflar bu anlamda anlaşamazsa, TMK 1025 uyarınca tapu sicilinin
düzeltilmesi davası olacak. Ancak bu durumda mevcut sınır yanlışken, daha henüz
düzeltilmeden önce söz konusu taşınmaz el değiştirirse ve taşınmazın yeni maliki iyi niyetli ise
artık değiştirme söz konusu olmayacak TMK 1023 uyarınca iyi niyetli malikin iyiniyeti
korunur. Bu anlattığım konular kadastrosu yapılmış taşınmazlara ilişkin.
B. Kadastrosu Yapılmamış Olan Tapulu Taşınmazlarda Sınır
Bu tür taşınmazlarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca kadastrosu yapılırken
sınırın ne şekilde tayin edileceği konusunda Tapu Kanunu 30. madde ve KK m. 20 ve
21’de özel hükümler yer almaktadır.
C. Tapusuz Taşınmazlarda Sınır
Tapusuz taşınmazların sınırlarının ne şekilde belirleneceği konusuna gelince, bu
konuda bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak tapusuz taşınmazın dört tarafındaki
komşu taşınmazlar tapulu ise, tapulu taşınmazların sınırlarına göre tapusuz
taşınmazın sınırının belirleneceği kabul edilmektedir. Komşuların uyuşması
beyanları veya bu anlamda KK”nun 7. maddesi uygulama alanı bulabilir.
II. Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki
arz katmanlarını kapsar.(MK m. 718/1).
Bu hükme göre, malikin mülkiyet hakkı arazi üzerindeki hava boşluğunu ve altındaki
toprak tabakasını da kapsar. Ancak mülkiyetin kapsadığı bu alan, malikin
kullanılmasında yarar olması ölçüsüyle sınırlıdır. Acaba kullanılmasında yarar
ölçütünü biz her somut olayın özelliklerine göre nitelendirmemiz lazım. Mülkiyet

14/106
hakkının sınırını aşan kazılar yapamayız, yapıla dikemeyiz. Mal varlığına ilişkin
estetik veya bilimsel değerler kıstas olabilir.
Bizim sınırımızı kullanılmaya yarar olan kısım oluşturduğu için, kullanılmasında
yarar olmayan kısımda başkasının kullanımına biz engel olamayız. Örneğin
arazimizin üstünden uçak geçmesine, alttan tünel kazılmasına engel olamayız.
Mülkiyet hakkının dikey kapsamı malike, mülkiyet hakkına ait olumlu ve koruyucu
yetkilerden her ikisini de sağlar.
Buna göre kullanılmasında yarar olduğu sürece biz arazimizin üstüne istediğimiz
yapıyı yapabiliriz, ağaç dikebiliriz veya altını kullanabiliriz.
III. Taşınmaz Mülkiyetinin Madde İtibariyle Kapsamı
Taşınmaz mülkiyetinin yatay ve dikey kapsamında hangi malların bulunduğunun
belirlenmesidir.
Bu anlamda, TMK m. 684’e göre, arazinin bütünleyici parçası olmanın bütün şartlarını
taşıyan mallar, arazinin mülkiyetine tabidir. Bu mülkiyetin kapsamına, bütünleyici
parça özelliğini taşımasa bile yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve
kaynaklar da girer.(TMK m. 718/2)
Taşınır yapılar, MK 728 uyarınca, arazinin mülkiyetine dahil değildir.
A.Yapılar
1.Kavram
MK m. 718/2 gereğince, arazinin mülkiyeti o arazideki yapıları da kapsar. Yapıdan
ne kastedildiğini anlamak için MK m. 728’e bakmak gerekir. ‘Başkasının arazisi üzerinde
kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar,
bunların malikine aittir.
Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.’
Demek ki taşınır yapılarda ilk özellik, arazi ile sıkı bir bağlantı olmaması, ikinci kıstas, kalıcı
olması amaçlanmaksızın yapılması, üçüncü özellik bunların hafif yapı olması. İnşaat sahasında
kullanılan bir şantiye binası, bir ahır, bir bağevi taşınır mülkiyetine tabidir ve arazi
mülkiyetinden ayrılır.
Başta araziye kalıcı olmak maksadıyla özgülenmiş bir yapı, sonradan özgüleme amacı değişse
bile, artık arazinin mülkiyetine dahildir. Bunun tersi durumda da sonradan arazinin yapısına
bağlanmıştır. Örn. Eiffel Kulesi başta fuarlarda kurulmak için yapılmış, sonradan araziye
bağlanmış.
2. Haksız Yapı
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının
arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa ve taraflar
arasında buna imkân veren geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı takdirde yapılan
yapı haksız yapıdır. (TMK 722, 723, 724).
Haksız yapıya ilişkin hükümlerin uygulanması için, bunların kalıcı yapı olması
gerekir. Bunlar arazinin mülkiyetine dahildir.

15/106
Haksız yapıdan kast, yapıyı meydana getiren kimsenin sözkonusu yapıyı meydana
getirmeye yetki veren herhangi bir sözleşmesel (şahsi) veya ayni bir hakkı olmadan,
 Kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde,
 Kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde,
 Başkasının malzemesini kullanarak başkasının arazisinde
Yapı meydana getirmesidir. Bir yapının “haksız yapı” olması halinde 4 tane sonuç söz
konsudur:

 Meydana getirilen yapı, TMK 722/1 uyarınca, arazinin bütünleyici parçası

haline gelir, arazinin mülkiyetine dahil olur ve arazinin hukuki kaderine
dahil olur (Bu genel sonuç olup tüm haksız yapı türlerinde sözkonusudur)
 Malzemelerin sökülüp alınması
 Tazminat
 Yapının mülkiyetinin yapıyı meydana verilmesi
Haksız Yapının Turleri ve Sonuçları:
Haksız yapının 3 tane türü vardır:
a. Yapıyı Arazi Malikinin Yaptırmış Olması
aa. Malzeme Sahibinin Malzemenin Sökülüp Geri Verilmesi Talebi
TMK 722/2 uyarınca, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin
sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait
olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Kaldırma gideri,
yapıyı yaptıran arazi malikine aittir.
Sözkonusu talep bir şahsi taleptir. Külli
bb. Malzeme Sahibinin Tazminat Talebi
TMK 723’e göre “Malzeme sökülüp alınmazsa veya alınamıyorsa arazi maliki, malzeme
sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın
tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin
arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”
cc. Malzeme Sahibinin veya Arazi Malikinin Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine
Geçirilmesi Talebi
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel
karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin
malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. (TMK m.724)
Hükümde geçen iyiniyetli taraf yalnızca iyiniyetli malzeme sahibi değildir; eğer
başkasının malzemesini kendi arazisindeki yapıda kullanan arazi maliki iyiniyetli ise,
o da arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini talep edebilir.

16/106
b. Yapıyı Malzeme Sahibinin Yaptırmış Olması
aa. Arazi Malikinin Malzemenin Sökülüp Kaldırılması Talebi
Bir kimsenin kendi malzemesini başkasının arazisinde yaptırdığı yapıda kullanması
halinde, malzeme artık arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi maliki malzemenin
de sahibi olur. Bununla birlikte arazi malikinin rızası olmaksızın yapılan yapıda
kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp
kaldırılmasını isteyebilir.
Bu söküp kaldırmanın hukuki tasnifi el atmanın önlenmesidir.
bb. Malzeme Sahibinin Tazminat Talebi
Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya talep
hakkının bulunmadığı hallerde, malzeme sahibi, arazi malikinden tazminat talep
edebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu
malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Malzeme sahibi lehine tazminata hükmedilebilmesi için , bunun talep edilmiş olması
gerekir.
Malzeme sahibine tazminatın kaynağı sebepsiz zenginleşmedir.
cc. Arazi Malikinin veya Malzeme Sahibinin Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine
Geçirilmesi Talebi
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel
karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin
malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
c. Yapıyı Bir Üçüncü Kişinin Yaptırmış Olması
Yapıyı arazi maliki ya da malzeme sahibi olmayan bir üçüncü kişinin yaptırmış olması
durumunda, arazi maliki veya malzeme sahibi ile üçüncü kişinin karşılıklı olarak ne
gibi talepleri olabileceği Medeni Kanunda ayrıca düzenlenmemiştir. Taraflar arasında
yapıyla ilgili bir hukuki ilişki yoksa; MK 722/724 hükümlerinin yanı sıra, vekaletsiz
iş görme, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümlerinden de yararlanılır.
• Arazi malikinin hakları
• Malzeme sahibinin hakları
• Yapıyı yaptıranın hakları
Hocanın notu: Bu durumda, Hem Arazi sahibi hem malzeme sahibi;
1- Masraf dahil olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir,
2- Eğer sökülüp kaldırma talep edilmemiş veya edilemiyorsa, meydana getirilen yapı
arazinin mülkiyetine dahil olduğundan, malzeme sahibi arazi sahibinden 723.
Madde kapsamında tazminat talep etmesi,
3- 724. Madde kapsamında arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi de
sözkonusu olabilir.

NOT: Bu kapsamdaki yapılar, taşınır yapı olmayan yapılardır.

17/106
3. Yapının Arazinin Mülkiyetine Tabi Olması İlkesinin İstisnaları
• Üst hakkı (inşaat hakkı)
• Mecralar
• Taşkın yapı
Bunlar, arazinin mülkiyetine dahil olmaz.
a. Üst Hakkı (TMK 726)
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak
veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi
kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı,
bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne
taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli
niteliktedir.(TMK m. 826)
“Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak
üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya
kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.” (TMK m. 726)
Burdaki mülkiyet hakkı, istifak hakkının kaderine tabidir.

b. Mecralar (TMK 727)

Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar
bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.
Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak
olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.
İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa
noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.”(TMK m. 727)
Not: Söz konusu mecra istisna teşkil edebilmesi için
1- Bir irtifak hakkıyla kurulmuş olması lazım,
2- Transit mecra olması lazım, üzerinden geçilen taşınmazın kullanımına
özgülenmemiş olması lazım,
c. Taşkın Yapı (TMK 725)
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi
üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın (arazinin) bütünleyici
parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş
gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın
yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı
kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine
devredilmesini isteyebilir. (TMK m. 725)

18/106
Taşkın yapı haksız yapıdan farklıdır. Taşkın yapıda, yapının bir kısmı yapıyı yapan
malikin mülkiyetinde olan taşınmaz üzerinde, diğer bir kısmı da ona komşu olan
başkasının taşınmazında yer alır.
Aralarındaki ilk fark, haksız yapı, TMK 718/2 de düzenlenen “üst araziye tabidir”
(accession prensibi) nin bir istisnası değildir. Haksız yapıda, 718/2”nin istisnadır.
Meydana getirilen yapı üzerilen taşılan arazinin parçası olmuyor.
Ikınci fark, taşkın yapıda yapı arazinin bir kısmına taşıyor. Haksiz yapının ise tamamı
arazi üzerinde.
Taşkın yapı, 718/2 . fıkrası anlamında bir istisna teşkil eder. Ancak bu kural, taşırılan
kısmın yapının arazi ile bir temas halinde ise 718.2’ye istisna teşkil eder. Ancak balkon
gibi arazi ile temas halinde olmayan bir bolumu taşmışsa, taşan arazi sahibine bir
katlanma borcu getirir.
725/1’de geçen irtifak hakkından kasıt, o araziye taşma yetkisi veren bir irtifak hakkı
olmalıdır. Buna göre meydana gelen taşan yapı, komşu arazi ile temas halinde ise bir
üst hakkı olabilir, meydana gelen taşmıyorsa sadece katlanma yetkisi veren bir irtifak
hakkı olabilir. Eğer bana taşkınlık yapmaya yetki veren bir irtifak hakkı varsa, bu
taşkınlık taşkınlığın olduğu arazinin değil, taşınmazın sahibinin arazisinin
bütünleyici parçası olur.
NOT: 725/2 fıkrası uyarınca, taşkınlık yetkisi veren bir irtifak hakkı yoksa, bu
durumda taşkın yapının, taşşırılan kişinin arazisinin mülkiyetine tabi olması için
(718/2’de yer alan “üst araziye tabidir” kuralının bir istisnasını teşkil etmesi için) şu
üç şartın gerçekleşmesi lazım:
1- Taşkınlık meydana gelen arazi sahibi bu taşkınlığı öğrendikten itibaren 15
gün içinde itiraz etmeyecek
2- Taşıran kişi iyi niyetli ise (Bu yapının haksız olarak başkasının arazisine
taştığını bilmiyorsa, veya bilmesi kendinden beklenmiyorsa durumda
değilse,
3- Durum ve koşullar yapının kalmasını haklı gösteriyorsa
Bu durumda, taşırılan arazi sahibi söz konusu taşkınlığa katlanmakla yükümlü. Bu durumda,
taşkınlığı meydana getiren kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın bulunduğu arazi
parçasının mülkiyetinin devredilmesini talep edebilir veya o taşkınlığa ilişkin olarak bir
taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir. Bu anlamda, bir irtifak
hakkı talep edilecekse, taşan kısım komşu arazıye temas ediyorsa, “üst hakkı” şeklinde bir
itifak, eğer temas yoksa katlanma (balkon gibi) “katlanma irtifakı” kurulması gerekir.

NOT: Yukarıdaki 3 koşul karşılanıyorsa, taşırılan arazinin sahibi, taşılan ara kısmınsa taşkın
yapının sahibine irtifak hakkı sağlama veya satma borcu altındadır. Eğer taşılan arazi sahibi
ikisini de sağlamıyorsa, bu durumda taşkın yapı sahibi mahkemeye baivuracak. Bu noktada
hakim takdir hakkını kullanacak:

 Eğer taşılan kısımdan arazi sahibi hiçbir yarar sağlayamayacaksa, bu kısmın

mülkiyetini uygun bedel karşı taşkın yapı sahibine devretmeye karar
vermelı

19/106
  Taşkınlık olsa bile, meydana gelen taşkınlığın olduğu kısmı arazi sahibi
yarar sağlayabiliyorsa, arazi sahibi uygun bir bedel karşılığında irtifak
hakkı sağlamak zorunda.
 Bu durumda, ister irtifak hakkı sağlansın, ister mülkiyet hakki devredilsin,
meydana getirilen taşkınlık, taşkın yapı sahibinin mülkliyetine tabi olur.
 Bu durumda mahkemenin vereceği karar yenilik doğuran bir karardir;
kararın kesinleşmesi ile hüküm ifade eder, yapılacak tescil ise açıklayıcı
niteliktedir.
Buna karşılık, taşkın yapıyı meydana getiren kişi bu haklarını kullanmadıysa, arazi
maliki söz konusu taşkınlığın giderilmesi için el atmanın önlenmesi talebinde
bulunur.

B. Bitkiler(Araziye Dikilen Fidanlar)

Arazinin mülkiyeti o arazi üzerindeki bitkileri de kapsar. TMK bitkiler bakımından
üst hakkı kurulmasına izin vermemiştir. 5
Bitkileri de aynen yapılar gibi düşünmemiz lazım. Arazi Mülkiyetine dahil bitkiler
kalıcı bitkiler. HAksız yapıya ilişkin TMK’nın 722,723 ve 724. Maddeleri kıyasen
uygulanabilir.
Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir
süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu
dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur. Komşu ormanlar hakkında bu
hükümler uygulanmaz. (TMK m. 740)

C. Kaynaklar
Arazinin mülkiyeti o arazi üzerindeki kaynakları da kapsar.
Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları
arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar
üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları,
kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da
malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma
biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.(TMK m. 756)
NOT: Her kaynak meydana geldiği arazinin mülkiyetine tabi olması için, kaynak
doğal kaynak olmalıdır. Doğal kaynaklar 718/2 fıkrası uyarınca ve TMK 756/1
uyarınca meydana getirildikleri arazinin bütünleyici paröasıdır ve o arazinin
mülkiyetine tabidir. Yapay kaynaklar ise, Yeraltı Suları hakkındaki hükümlere tabidir,
arazinin mülkiyetine tabi değildir. Yeraltı suları, TMK 756/3 uyarınca kamu yararına
ait sulardır.

20/106
 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

I. Genel Olarak
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını ikiye ayırıyoruz.
a. Taşınmaz mülkiyetinin hukuki işlemden doğan kısıtlamalar
a. Yararlanma yetkisi kısıtlamaları (Sözleşme ile kurulan irtifaklar)
b. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları (Sözleşmeden doğan alım, önalım, geri
alım)
c. Değerlendirme yetkisi kısıtlamaları (Taşınmaz yükü, rehin)
b. Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları (Bir ayrıma göre)
a. Özel Hukuktan doğan kısıtlamalar
i. Yararlanma yetkisi kısıstlamaları: Zorunlu geçit hakkı
ii. Tasarruf yetkisi kısıtlaması: Zorunlu geçit hakkı
iii. Değerlendirme yetkisi kısıtlamaları: Yapı alacaklısının zorunlu
ipotek hakkı
b. Kamu Hukukundan doğan kısıtlamalar
NOT: Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil
edilmeksizin etkilerini doğrurur.
Taşınmaz hukukunun özel hukuktan doğan kısıstlamaları, düzenleyeceğimiz resmi
bir sözleşme ile veya tapusiciline vereceğimiz bir şerh ile, etkisini azaltmamız, ortadan
kaldırmamız veya değiştirmemiz mümkün. Ancak taşınmaz mülkiyetinin kamu
hukukundan kaynaklanan kısıtlamalarını hiçbir şekilde sözleşme ile değiştirmemiz
mümkün değildir.
Taşınmaz mülkünün kamu hukukundan doğan kısıtlamaları, özel kanunlarda yer
almaktadır.
Bir başka ayrıma göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıstlamaları şu
şekilde bir ayrıma tabi tutulur:
a. Taşınmaz mülkiyetinin Doğrudan mülkiyet hakkı kısıtlamaları: Bunlar herhangi bir
işleme gerek kalmaksızın kanun gereği doğar. Dolayısıyla tescil edilmelerine
gerek yoktur.
b. Taşınmaz mülkiyetinin Dolaylı mülkiyet hakkı kısıtlamaları: Hak sahibine bir talep
hakkı verir. Talep hakkı ile doğar. Ayrıca bunların meydana gelebilmesi için
tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

II. Hukuki İşlemden Doğan Kısıtlamalar

Dayanağını bir hukuki işlemden alan mülkiyet kısıtlamaları, yararlanma yetkisi,
tasarruf yetkisi ve değerlendirme yetkisi kısıtlamaları olarak üç gruba ayrılır.
Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları yararlanma yetkisi kısıtlamaları, sözleşmeden
doğan ve tapu siciline şerh verilebilen alım, gerialım ve önalım hakları tasarruf yetkisi
kısıtlamaları, sözleşmeyle kurulan taşınmaz yükü ve rehin hakları da değerlendirme
yetkisi kısıtlamalarıdır.

21/106
Alım, gerialım ve önalım hakkı, malikin mülkiyeti devretme yetkisini kısıtlayan,
tasarruf yetkisi kısıtlamalarıdır.
A. Alım (İştira) Hakkı
Alım hakkı, hak sahibine, tek taraflı bir irade beyanıyla konusu olan bir malın
(mülkiyetin) alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Malikin alım
hakkını tanımak için yaptığı sözleşmeye de, ‘alım sözleşmesi’ denir. Alım hakkı bedel
karşılığı tanınabileceği gibi karşılıksız da tanınabilir. Alım hakkı kişisel bir haktır, tapu
kütüğüne şerh verilebilir. Taşınmazlara ilişkin alım sözleşmesinin geçerli olması için
resmi şekilde yapılması gerekir. Sözkonusu remiyeti verecek makamlar, tapu sicil
müdürleri, noterlerdir. Eğer şerh verecekse, bu şerhin noterde yapılması lazım.
Alım sözleşmesinin esaslı unsurlarını; tarafları, satış konusu olacak mal ve satış bedeli
oluşturur. Satış bedeli belirli olabileceği, gibi belirlenebilir de olabilir.
TBK 238. Maddesi uyarınca alım hakkı en fazla 10 yıl süreli olabilir. 239. Maddesi
uyarınca alım hakkının saülararası bir hukuki işlemle devredilmesi mümkün değildir
ancak mirascılara geçer.
Alım hakkı yenilik doğuran bir hak olduğu için bu hakkın sahibinin tek taraflı irade
beyanı ile kullanılması mümkündür. Alım hakkı sahibince bu hak kullanılınca, alım
hakkı sahibi ile taşınmaz maliki arasında bir satış sözleşme kurulmuş olur. (Not:
Taşınmaz satış vaadinde, sözleşme kurma vaadi veriyordu. Burda ise, sözleşme
kurulmuş olur. Hiç karşı tarafın buna yanaşmasına, rıza göstermesine gerek yok.
Bu anlamda, alım hakkını kullanmakla, taşınmaz malikinin taşınmazın mülkiyetin,
devir borcu doğar. Taşınmaz maliki bu devir borcunu yerine getirmezse, alım hakkı
sahibinin açacağı dava TMK’nun 716. Maddesi uyarınca ‘Sicile Zorlama Davası”dır.
Alım hakkı “kişisel bir hak” olmakla birlikte tapu siciline şerh verilebilir. Şerh ile
birlikte, bu hakkımı her şerhin iki etkisini de meydana getirir. Şerhin “eşyaya bağlı
borç etkisi” uyarınca, alım hakkımı taşınmazın her yeni malikine karşı ileri
sürebilirim. İkinci olarak ise, şerhin “munzam etkisi” uyarınca, benim alım hakkımı
kullanmama engel olacak hakların bertaraf edilmesini (terkin edilmesini) talep
edebilirim.
TMK’nun 736/2. Maddesi uyarınca, kurulduğu andan itibaren en fazla 10 yıldır.
B. Geri Alım (Vefa) Hakkı
Geri alım hakkı, malını bir başkasına satıp mülkiyetini devretmiş olan kişiye, tek
taraflı bir irade beyanıyla o malı geri alabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.
Geri alım hakkı tanımak için yapılan sözleşmeye de ‘geri alım sözleşmesi’ denir.
Taşınmazlara ilişkin geri alım sözleşmesinin geçerli olması için resmi şekilde yapılması
gerekir. Geri alım hakkı kişisel bir haktır, tapu kütüğüne şerh verilebilir. Biz
uygulamada, ya ilk sizleşmesi ile birlikte yapılır ya da ilk satış sözleşmesinden sonra
yapılır. Geri alım hakkı, ilk satış sözleşmesi ile birlikte yapılıyorsa, geri alım
sözleşmesine resmiyeti verecek makam, tapu sicilidir. Satıştan sonra yapılacaksa
noterde düzenlemesi yeterlidir.
Geri alım sözleşmesinin esaslı unsurları; tarafların kimliği ve geri alım konusunu
oluşturan maldır.

22/106
Geri alım en fazla 10 yıl için kurulur. Uygulamada, geri alım hakkı genellikle, lk satış
hükümlerini temin etmek için yapılıyor.
Geri alım hakkı, hak sahibine tek taraflı beyanı ile malı geri alma hakkı veriyor. Hak
sahibinin geri alma isteği karşı tarafa ulaşınca mal sahibinin geri verme yükümlülüğü
doğuyor. Geri vermezse alım hakkında olduğu gibi “tescile zorlama” davası açılır.
Alım hakkında olduğu gibi, Şerh her iki etkisini doğurur ve en faza 10 yıl için
verilebilir.
C. Önalım (Şuf’a) Hakkı
Önalım hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması ya da ekonomik bakımdan
satışa eş değer bir işlem yapması halinde, hak sahibine, tek taraflı bir irade beyanıyla
o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Malikin bir kimseye
önalım hakkı tanımak için yaptığı sözleşmeye ‘önalım sözleşmesi’ denir. Taşınmazlar
için yapılan önalım sözleşmesinin geçerli olması için, sözleşmenin adi yazılı şekilde
yapılması yeterlidir.
Önalım hakkı ancak önalım olayının gerçekleşmesiyle kullanılabilir. Önalım olayı,
satış sözleşmesi olabileceği (3. Kişiye satma) ya da ekonomik anlamda satışa eşdeğer
hukuki işlemler (örn. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, özel veya açık artırma yoluyla
satış, alım sözleşmesi kurulması önalım olayı sayılabilir. Ancak, TBK 140/2 uyarınca
mirasın paylaşılması ve mirascılara özgülenmesi, cebri artırma yoluyla satış, kamu
hizmetinin yerine getirilmesi, veya buna benzer amaçlarla devredilmesi önalım olayı
oluşturmaz. Yine, satış veya ekonomık olarak satışa eşdeğer dediği için bedel karşılığı
olması lazım. Bu nedenle bağışlama, trampa, bir taşınmazın ortaklığa sermaye olarak
konulması kullanmaya elverişli önalım olayı olarak kabul edilmez) ÖNEMLİ!!
Önalım hakkı kişisel bir haktır; tapu kütüğüne şerh verilebilir. Önalım hakkı
sözleşmede kararlaştırılmış süre içerisinde kullanılır. Önalım hakkına şerh
vermezssek hakkı sadece taşınmaz bana bu hakkı veren taşınmaz malıkıne ileri
sürebilirim. Üçüncü kişilere karşı ileri süremem, sadece eski taşınmaz malikinden
tazminat isteyebilirim. Şerhle birlikte eşyaya bağlı borç haline gelir ve munzam etki
de doğar. Önalım hakkı en fazla 10 yıl için kurulabilir. Önalım hakkı dava açılmak
suretiyle kullanılır. Önalım hakkından vazgeçme yazılı bir şekle tabidir ve satıştan
önce veya sonra kullanılabilir.
Onalım sözleşmesinin esas unsurlarını, tarafların kimliği ve önalım hakkı konusu
maldır. Taraflar önalım sözleşmesinde önalımın kullanılacağı zaman meydana
geıtirilecek satış sözleşmesinin hangi şartlerda yapılacağını kararlaştırmışlarsa, buna
“nitelikli önalım hakkı”, aksi taktırde “basit önalım hakkı” denir. Basit önalım
hakkında satıcının malını 3. Kişiye satış fiyatıdı üzerinden alım geröekleşir.
Önalım gerçekleşmesi için öncelikle önalım olayı geröekleşmelidir. Önalım olayı
gerçerli olmazsa, önalım da geçerli olmaz.
Alım ve geri alımdan farklı olarak önalım hakkında TBK 241/1 uyarınca, satıcı ya da
alıcı, önalım sözleşmesi yapıldığını önalim hak sahibine noterle bildirmelidir. Önalım
hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süreler vardır. Bu süreler bildirimler
başlar.

23/106
TBK 242. MADDESİ uyarınca, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen
hak sahibi;
 Bu hak şerh edilmişse ve taşınmaz mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse
alıcıya karşı;
 Bu hak şerh edilmişse ve taşınmaz 3. Kişi adına tescil edilmişse o kişi adına,
 Eğer hak şerh edilmemişse, veya mülkiyet henüz geçmemişse, satıcıya karşı
kullanılmak gerekir.
Önalım hakkı, bildirimin Noter aracılığıyla yapıldığı tarıhten itibaren 3 ay veya her
halukarda 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü süredir. Ancak bildirim
olmadan önalim sahibi önalım olayını öürenmişse, kullanabilir.
Alım hakkı ve geri alım hakkından farklı olarak önalım hakkı mutlaka dava ile
kullanılmalıdır. Bu anlamda önalım hakkı davalısı yukarıda belirtilen kişilerdir.
TBK 241/2 uyarınca, önalım olayından dönülmüş olsa bile önalım sahibinin bu hakkı
kullanmış olmasını etkilemez. Önalım hakkı sahibi, satıştan önce veya sonra önalım
hakkından vazgeçmesi mümkündür. Bu yazılı şekilde yapılır.

III. Kanundan Doğan Kısıtlamalar

A. Kamu Hukuku Kısıtlamaları
Kanun tarafından kamu yararı için getirilen kısıtlamalar. Özel kanununlardan ortaya
çıkar İmar Kanunu, Toprak ve Arazinin Kullanılması Kanunu, İskan Kanunu,çç
Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın,
doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl
kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına;
toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü
arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik
noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının
korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir. (TMK m.
754)
B. Özel Hukuk Kısıtlamaları
1.Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarından Paydaşların Yasal Önalım Hakkı (TMK 732 vd)
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen
üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Buna
yasal önalım hakkı denir. Paylı mülkiyete ait taşınmazın çok fazla paya bölünmesini
önlemek amacıyla getirilmiş bir hükümdür. Satışa benzer bir hukuki işlemle payın
devredilmesinde de yasal önalım hakkı kullanılabilir.
Yasal önalım hakkı taşınmaz üzerinde olması lazım. Bir taşınır mal paylı mülkiyete
tabi olsa da paylı mülkiyet hakkı söz konusu olmaz. Benzer şekilde Kat mülkiyetine
tabi bağımsız bir bir bölümünün satışında da diğer maliklerin yasal önalım söz
konusu olmaz. Doktrinde tartışmalı olmakla beraber, yasal önalım hakkı, taşınmaz
mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk kısıtlamamalrından, “doğrudan mülkiyet
hakkı kısıtlaması”dır. Zira paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda yasal önalim hakkının

24/106
doğması için herhangi bir işleme, talebe gerek yoktur, doğrudan doğruya kanundan
doğmaktadır.
Paylı mülkiyete dayalı yasal önalım hakkının doğması için öncelikle bir önalım
olayının doğması gerekir. Bu olay, satış veya stışa benzer bir hukuki ilişkidir. Cebrî
artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Yine, bağışlama, kamulaştırma,
mirasın geçmesi durumlarında önalım hakkı kullanılamaz. Bir işlemin önalım olayı
olarak kabul edilebilmesi için, işlemin geçerli olması gerekir. Bu anlamda, paylı
mülkiyetin tamamının satılmasına gerek yoktur, belirli bir kısmının satılması, önalım
olayının doğması için yeterlidir. Paydaşlar arasındaki satışlarda diğer paydaşın
önalım hakkı bulunmamaktadır. Bu anlamda paylı mülkiyette paydaşların üçüncü
kişiye yaptığı satışta, pay üçüncü kişiye satılıp üçüncü kişi lehine tescil edilmişse, hak
üçüncü kişiye, satış henüz gerçekleşmemişse satıcı olan paydaşa yöneltilir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi
gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir
ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde
satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü süredir.
TMK 716. Madde uyarınca, önalım hakkını kullanmak için tescile zorlama davası
açıyoruz. Ancak bu dava sonucunda payın bizim adımıza tesciline karar verilmesi için
TMK 734 uyarınca, satış bedelini ve tapu giderlerini bizim yatırmış olmamız lazım.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile
alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin
belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
NOT: Normalde yenilik doğruan bir hakkın kullanılması davaya bağlı değildir.
Normalde, biz tek taraflı bir taleple bu hakkı kullanabilmemiz gerekirdi ve ancak
malikin bize satmaya yanaşmaması halinde TMK 716 madde kapsamında tescile
zorlama davası yoluna gitmemiz gerekirdi. Ancak kanun koyucu bu yöntemden
saparak, yasal önalım hakkının muhakkak dava yoluyla kullanılabileceğine
hükmetmiştir. Bu yönüyle eleştirilebilir. KALDI KI ALIM HAKKI VE GERI ALIM
hakkının kullanılması bakımından kanun koyucu boyle bır dava getirmemişken
önalım hakki için getitmiş olması bir çelişki doğurmaktadır.
Birden fazla paydaş önalım hakkı kullanabilir, bu durumda pay birden fazla paydaşın
paylarına göre değil, eşit olarak paylaştırılır.

Önalım hakkından feragat ve vazgeçme mümkün. TMK”nın 733. Maddesi uyarınca

bütün satışlar/önalım olayları bakımından önalım hakkından vazgeçiyorsak buna
“önalım hakkından feragat” denilir ve bu feragatin resmi şekilde yapılması gerekir ve
tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Biz sadece belirli bir satış bakımından önalım
hakkımızı kullanmak istiyosak buna “önalım hakkından vazgeçme” denir, bu
vazgeçme yazılı şekle tabidir.

25/106
2. Yararlanma Yetkisi Kısıtlamaları
a. Komşular Yararına Getirilmiş Kısıtlamalar
Komşular yararına getirilmiş kısıtlamalar, malike mülkiyet hakkının kullanılmasında
bazı yasaklar ve yükümlülükler getirmektedir.
aa. Taşkın Kullanma Yasağı (TMK 737)
“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini
sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş
görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı
yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
(TMK m. 737)
Taşkın kullanma yasağa, hukuki niteliği itibariyle doğrudan milkiyet hakkı
kısıtlamasıdır, hakkın doğması için bir tescile veya işleme gerek yoktur, doğrudan
kanundan doğar.
Komşu derken sözkonusu taşkın kullanmaktan etkilenebilecek, taşınmaz malikleri,
sınırlı ayni hak sahipleri veya kişisel hak sahipleri kastedilmektedir.
Bu taşkınlıklar;
 Maddi bir taşkınlık olabilir (su, duman, toprak, toz hava vs.).
 GSM baz istasyonların taşınmazların üsütüne kurulması (radyasyon yayma
sınırı aşılmışsa)
 Olumsuz taşkınlıklar olabilir, ışık rüzgar enerji gibi kaynaklardan
faydalanmayı engelleyen taşkınlıklar olabilir. Ya da duvar çekilerek
manzaranın kapatılması,
 Söz konusu taşkınlıklar manevi taşkınlıklar olabilir. Örn. Bir yazlık aldım,
yazlığa komşularımdan bir tanesi, taşınmazını kumarhane olarak
kullanıyor.
Bir kullanmanın veya işletmenin tşaşkın olup olmadığını tespit etmek, hakimin
yetkisindedir. Hakim TMK 4 kapsamında bu yetkisini kullanacaktır. Tabi bu yetkiyi
kullanırken, yerel adetleri, o taşınmazın durumunu, niteliğini de dikkate alacaktır.
Eğer komşum taşkın kullanmayı gidermiyorsa, TMK 730. Maddedeki imkanları
kullanmam mümkün. Eski hale getirilmesi, tehlikenin giderilmesi, tazminat talebi.

bb. Zarar Verici Kazı ve Yapı Yapma Yasağı (TMK 738)

“Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye
düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak
zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler
uygulanır.”(TMK m. 738)
738. maddenin ihlal edilmesi halinde de 730. Maddedeki yaptırımlarla karşı karşıya
kalıyoruz.

26/106
738/2. Fıkra çok ilginç. Taşkın yapılar, “üst araziye tabidir” kuralının bir istisnasını
oluşturuyordu. Ancak bu taşkınlık ortaya çıkması için, ya temas edeerk veya onun
hava sahasından taşmış olması gerekirdi. 738. Maddede ise, herhangi bir taşma söz
konusu değil. Dolayısıyla bu kapsamda, taşkın yapıya ilişkin hükümler bir “katlanma
yükümlülüğü” olarak anlaşılması gerekir, “mülkiyet devri” değil.
cc. Ağaç Dal ve Köklerinin Taşmasına Katlanma Yükümlülüğü
Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre
içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda
yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.(TMK m. 740)
NOT: Bir taşınmaz maliki eğer zarar gelmiyorsa komşusunun ağaç dal ve köklerini
arazisine taşmasına katlanmak yükümlülüğündedir. Bu anlamda, katlanmakla
yükümlü malik, ekilmiş arazi veya üzerine yapı yapılmış bir arazi ise, dallardan gelen
meyveleri toplama hakkına sahiptir. Ancak arazi boşsa, toplamaya yetkili değildir.
Zarar meydana gelmesi halinde ise, birinci fıkra hükmü uygulanır.
dd. Doğal Olarak Akan Suların Akış Şekline Katlanma Yükümlülüğü (TMK 742)
“Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle
yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.
Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için
zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.”(TMK m. 742)
ee. İrtifak Hakkı Kurma Yükümlülüğü Getiren Kısıtlamalar
İrtifak hakkı kurma yükümlülüğü getiren kısıtlamalar, kanundan doğan, dolaylı
mülkiyet kısıtlamaları niteliğindedir.
Kanun burdaki irtifakları kendiliğinden kurmamaktadır. Kanun, kurma yükümlüğü
getiriyor. Talep edince bir kurma yükümlülüğü var. Kural olarak tescille doğuyor.
Bu haklara “zorunlu irtifaklar” da denilir. Bunlar “zorunlu mecra hakkı”, “zorunlu
geçit hakkı”, “zorunlu su veya kaynak hakkı” ve “taşkın yapı” olmak üzere 4 tanedir.
Bunların kurulabilmesi için kural olarak tescil gerekir ve tam veya uygun bir neden
olması lazım.
aaa. Zorunlu Mecra Hakkı (TMK 744)
Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu,
kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden
geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya
üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara
ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu
kütüğüne tescil edilir. (TMK 744)

27/106
Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir
yere nakledilmesini isteyebilir.
Zorunlu mecra hakkı, Taşınmaz mülkiyetinin dolaylı kısıtlamasıdır.
Zorunlu mecra irtifakı kapsamında bir katlanma borcunun ortaya çıkması için şu
şartların bulunması lazım;
1- Mecra geçirilmesine ilişkin bu durumun kamulaştırma kurallarına tabi
olmamalı
2- Mecranın geçirilmesi zorunlu olmalı
3- Mecranın başka araziden geçirilmesi imkansız veya aşırı maliyetli olmalı
4- Arazi sahibinin uğrayacağı zararın tamamen ve önceden ödenmiş olması lazım
5- Mecra hakkı, komşuluk ilişkisinden doğması lazım
Hak sahibinin bir talep hakkı vardır. Karşı taraf bu talebi kabul ederse, mecra irtifakı,
tarafların yapacağı resmi şekildeki bir sözleşme ile kurulur (tapu sicil
müdürlüğünde), tescile gerek yoktur. Tescil yapılırsa, bu tescil kurucu değil,
açıklayıcıdır. Arazi sahibi, talebi kabul etmezse, dava ile mahkemenin vereceği
kararın kesinleşmesi ile kurulur. Mahkemenin kararı, bir tespit kararı değil yenilik
doğuran bir karardır.
Zorunlu mecra irtifakı kurulursa katlanma yükümlülüğü altındaki arazı sahibi
birtakım talep haklarına sahip olur:
1- Mecranın kendisine en az zarar verecek kısımdan geçirilmesini isteyebilir,
2- Arazisini fiilen kaybetmesine neden oluyorsa, arazinin kısmen veya tamemen
satın alınmasını talep edebilir,
3- Şartlar değişiyorsa artık mecranın oraya taşınmasını isteyebilir

bbb. Zorunlu Geçit Hakkı (TMK 747)

“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel
karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en
uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. “ (TMK 747)
Zorunlu geçit hakkının ortaya çıkması için şu şartların sağlanması lazım:
1- Geçit irtifakından faydalanacak olan malıkin, yola çıkmak için geçit imkanı
olmamalı
2- Gerçek bir ihtiyaç olmalı.
3- 747/2 uyarınca, geçit irtifakı mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun
komşudan istenir, eğer yoksa bundan en az zarar görecek komşuya karşı
kullanılmalıdır.
4- Tam bir bedel ödemesi gerekir
Hak sahibi, yükümlü sahibine bir talepte bulunuyor, bu kabul edilirse, zorunlu geçit
hakkının kurulabilmesi için, taraflar arasında Resmi Şekilde yapılmış bir sözleşme ve
Tapu Siciline tescil gerekiyor. Bu anlamda Tapu Siciline tescil kurucu niteliktedir.

28/106
Arazi sahibi geçit talebini kabul etmezse TMK 716. Madde kapsamında tescile
zorlama davası açarız, bu durumda mahkemenin vereceği kararın kesinleşmesi ile
zorunlu geçit hakkı doğmuş olur, mahkemenin kararı yenilik doğuran bir karardır.
ccc. Zorunlu Kaynak (Su) Hakkı (TMK 761)
“Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere
katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun
ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak
kurulmasını isteyebilir.
Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir.
Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.”
(TMK 761).
Taşınmaz mülkiyetinin dolaylı kısıtlamalarındandır. Şartları:
1- Kaynak sahibi olan taşınmaz maliki, kendi ihtiyacından fazla suya sahip olmalı
2- İhtiyaç sahibi kaynak sahibinin bu suyu başka yerlerden alması imkansız veya
aşırı masraflı olmalı
3- Tam bir bedel ödenmeli
Talep üzerine karşı taraf kabul ederse, Resmi şekilde kurulmuş bir sözleşme ve tescil
gerekir. Tescil kurucu niteliktedir. Talep kabul edilmezse, TMK 716 kapsamında
tescile zorlama davası ile mahkemenin vereceği karar ile kurulur. Mahkemenin kararı
kurucu yenilik doğuran bir karardır.
ddd. Taşkın Yapı Hakkı (TMK 725)
Daha önce açıklama yapıldığı için tekrar yapılmamıştır.
ff. Komşuluk Hukukundan Doğan Yetkileri Kullanabilmek İçin Gerekli İşlere ve
Bunların Giderlerine Katılma Yükümlülüğü
Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için
gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla
yükümlüdür. Komşu malikler gidere katılmada, yararlanma oranından farklı bir oran
kabul edebilirler. Ancak bu değişikliğin tarafları bağlayabilmesi için, resmi şekilde
yapılmış sözleşme ve bunun tapu siciline şerh verilmesi gerekir.
Burda bir katlanma veya kaçınma yükümlülüğü değil, katılma yükümlülüğü
getiriyor. Bu yükümlülük eşyaya bağlı bir borçtur.

b. Başkasının Arazisine Girme Hakkı Veren Kısıtlamalar

aa. Orman ve Mer’aya Girme
“Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes
başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri
şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.
Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine
tâbidir.”(TMK m. 751)

29/106
bb. Sürüklenen Şeyler İle Benzerlerinin Alınması (TMK 752)
“Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının
arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu,
kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi
maliki izin vermek zorundadır.
Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli
kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.”(TMK m. 752)
cc. Zorunluluk Hali (TMK 753)
“Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi
ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza
müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.
“(TMK m. 753)
dd. Diğer Geçit Hakları
TMK m. 748 ve 789 diğer geçit haklarını düzenlemektedir.
TMK m. 789 iradi olarak kurulan irtifak haklarına ilişkindir. TMK m. 748’deki geçit
hakları ise, kanundan doğan, doğrudan mülkiyet kısıtlamaları niteliğindedir. Her iki
grup geçit hakkı da tarım hukukuna ilişkin olup ve aynı zamanda komşuluk
hukukuna ilişkin bir işlev yerine getirmektedir.

3.Kanundan Doğan Mülkiyet Hakkı Kısıtlamalarının Ortadan Kaldırılması veya

Değiştirilmesi
a. Kanundan Doğan Yararlanma Yetkisi Kısıtlamalarının Kaldırılması veya
Değiştirilmesi
Kamu yararına kurulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
Doğrudan doğruya kanundan doğan bir yararlanma yetkisi kısıtlamasının ortadan
kaldırılması veya değiştirilmesi için, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılıp
tapu kütüğüne tescil edilmesi uygun olur.
Dolaylı kısıtlamalar için de aynı ilke geçerlidir (resmi şekil ve tescil).
b. Diğer Kısıtlamaların Ortadan Kaldırılması veya Değiştirilmesi
Diğer kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi bir irtifak hakkı kurma
şeklinde gerçekleşmez. Dolayısıyla burada taraflar arasındaki anlaşmanın üçüncü
kişilere karşı ileri sürülmesi, kişisel bir hakkın cüz’i haleflere karşı ileri sürülmesi
anlamındadır. Bu sebeple tapu kütüğüne kayıt, şerhtir.

30/106
 6. TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU
I. Genel Olarak (TMK 730)
Taşınmaz maliki mülkiyet hakkını, bu hakkın kanuni kısıtlamalarına aykırı
kullanarak aşar, dolayısıyla bu haktan doğan ödevlerini ihlal ederse, bu yüzden
zarara uğrayan kişiye karşı sorumlu olur.
TMK m. 730/1’e göre, ‘Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal
kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan
kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava
edebilir.’
Bu anlamda taşınmaz malikinin sorumluluğu;
1- Kusursuz sorumluluktur
2- Objektif kusursuz soumluluktur. Yani kurtuluş kanıtı getirilemez.
TMK m. 730/1’de 3 ayrı dava öngörülmektedir.
• Eski hale getirme davası: Aykırılığı yaratan sebebin ortadan kaldırılması istenir.
Açılabilmesi için, aykırılığın devam ediyor olması gerekir. Örneğin, kirli su akıyor, filtre
takılması.
• Tehlikenin giderilmesi davası: Zarar henüz ortada yok ama zararı ortaya çıkara
tehlikenin önlenmesi.
• Tazminat Davası: Bir zarar ortaya çıkmışsa maddi veya manevi zararın tazmini.
Tazminatla birlikte eski hale getirilmesi de istenebilir. TBK 72. Madde uyarınca, zarar görenin
zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde fiilin işlendiği
tarihten itibaren 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar.

II. Sorumluluğun Şartları

A.Sorumlu Tutulabilecek Kimseler
TMK m. 730’daki sorumluluk yalnızca taşınmaz maliklerine ilişkindir. Malik
taşınmazı kullanırken yahut işletirken yardımı kişi kullanırsa onların fiillerinden de
sorumludur. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlar müteselsil olarak sorumlu
tutulmalıdır.
Yargı kararlarında, sınırlı ayni hak sahiplerinin de sorumlu olabileceğini ancak kişisel
hak sahiplerinin (kiracılar gibi) sorumlu olmadığını ortaya koymaktadır.
B. Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına Aykırı Kullanılması
Taşınmaz maliki mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanmış
yani bu hakkını aşmış olmalıdır.
Not: Mesela ben gittim zehirli suyu yan araziye dökmişsem, burdaki zarar, mülkiyet
hakkı ile ilgili değil. Bu eylem klasik haksız fiil.
C. Bir Zararın Doğması
Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı
kullanması sonucunda ihlal edilen kısıtlama kimin lehine olarak öngörülmüşse, o kişi
için bir zarar doğmuş olması gerekir.

31/106
D. Mülkiyet Hakkının Bu Hakkın Yasal Kısıtlamalarına Aykırı Kullanılması İle Zarar
Arasında Uygun İlliyet Bağının Varlığı
Taşınmaz malikinin MK m. 730/1’e göre sorumlu tutulabilmesi için mülkiyet
hakkının bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanılması ile zarar arasında uygun
bir illiyet bağı bulunmalıdır.
Burada kusursuz sorumluluk vardır, ancak uygun illiyet bağını kesen sebepler
(Mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru veya üçüncü kişinin ağır kusuru) varsa
sorumluluk doğmaz.

7.KAT MULKIYETI

23.03.1965 tarihinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiştir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir
mülkiyettir.

I. Kat Mülkiyeti Kavramı

KMK m. 1’e göre,
‘Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o
gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre,
bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki
bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak
üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre
irtifak hakları kurulabilir.’

KMK m 2/a uyarınca da, Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe
anagayrimenkul (anataşınmaz); yalnız esas yapı kısmına anayapı, anagayrimenkulün
ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre
bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti; bağımsız
bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip
olanlara kat maliki denir.
Kat mülkiyeti arsa payına ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlere bağlanmış özel bir
mülkiyet çeşididir. Bu anlamda, arsa ile ortak yerler arasında eşyaya bağlı bir paylı
mülkiyet ilişkisi vardır. Arsa payı ve prtak yerlerdeki mülkiyet ile bağlantılı olan
bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet birbirine bağlanmıştır. Arsa üzerindeki
mülkiyet payımızı bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkından bağımsız
devredemeyiz. Dolayısıyla, “kat mülkiyeti”, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak
yerlere bağlanmış özel bir mülkiyet olup arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet
ile bağlantılı özel bir mülkiyet çeşididir.

32/106
Ortak yerlerden katım ana taşınmazın bağımsız bölümler dışında ana taşınmazın
korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler”
denilir. Ortak yerleri sözleşmeyle belirleneceği gibi, KMK”nun 4. Maddesinde
düzenlenmiştir. KMK”de ayrıca bağımsız bölümler ve ortak yerler dışında, bir
bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bağımsız bölüme tahsis edilmiş
kömürlük, su depopsu, garaj, elektrik, hava gazı, su saati tuvalet ve eklentileri de söz
konusu bağımsz bölümün bir parçası sayılır. Dolayısıyla bunlar üzerindeki mlkiyet
hakki, bağımsız bölümdeki mülkiyet hakkına dahildir.

II. Kat Mülkiyetinin Kurulması

Öncelikle bir yapının kat mülkiyetine konu olması için iki şart gereklidir:
1- Üzerinde kat mülkiyeti kurulacak olan tamamlanmış olmalı (Yapının
tamamlanmış olmasına ilişkin Belediyeden alınan yapı kullanım izin
belgesinden anlaşılır)
2- Söz konusu yapı kagir olmalı (taş, beton, tuğla kullanılarak yapılmış olmalı).
Kat mülkiyeti, taşınmazın paydaşları veya tek malikinin iradesiyle, paylaşma davası
sonunda verilen mahkeme kararıyla ya da kat irtifakına dayanılarak
kurulabilmektedir. Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış ve tümü kagir olan yapılarda
kurulabilir. Henüz inşa halinde olan yapının bir kısmı örneğin, bazı bağımsız
bölümleri bitmiş olsa bile, o yapıda kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir.
Kagir yapı, genelde taş, tuğla ve beton kullanılarak yapılmış olan yapıdır. Arsada
kagir binadan başka, örneğin ahşap bir evin bulunması, kat mülkiyetinin kurulmasına
engel olmaz.
Bir binanın yalnız bir ya da birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bir
binanın ancak tamamı kat mülkiyetine konu olabilir. Bağımsız bölümlerin ayrı ayrı
kişilere ait olması gerekmez.
Taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlanmış olması, o taşınmaz üzerinde kat
mülkiyeti kurulmasını engellemez.
Kat mülkiyetinin 3 şekilde kurulması mümkün:
1- İradi olarak kurma
2- Mahkeme kararı ile
3- Kat irtifakına dayalı olarak

A. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması

Kat mülkiyeti iradi olarak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Resmi senet
aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Kat mülkiyetinin iradi yoldan kurulmasını istem hakkı, malie tanınıştır. Ancak
KMK”da 2010 yılında yapılan değişiklikle, malik olmasa bile belli şartlarda
yüklenicinin de kurulmasını talep etme imkanı getirilmiştir.

33/106
1.Resmi Senet
Kat mülkiyetinin kurulması için resmi senet, taşınmaz tek kişinin mülkiyetinde ise bu
kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi ise bütün paydaşların istemi üzerine
tapu müdürlüğünün yetkili memurunca düzenlenir. İstemde bulunabilmek için malik
ya da paydaş olmak gerekir. Paydaşın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti satış vaadi
sözleşmesi yapması, vaad alacaklısının bu işleme katılmasına yol açmaz. Malik veya
paydaşın istemi üzerine tapu müdürlüğünün yetkili memuru ibrazı istenen
belgelerinde tamam olduğu sonucuna varırsa kat mülkiyetinin kurulması için resmi
senet düzenler. İstemde ibrazı istenen belgeler KMK m. 12’de düzenlenmiştir. Bu
maddelerden en önemlileri mimari proje ve yönetim planıdır.
Mimari proje ve yönetim planı kural olarak kat maliklerin,n hepsi imzalar ancak
KMK’YA 2018 yılında yapılan değişiklikle yüklenici, mimari projeyi ve yönetim
planını hazırlayıp imzalayaraak kat maliklerinin imzası olmadan kat mülkiyeti veya
kat irtifakı kurma hakkı verilmiştir.

2. Kat Mülkiyetinin Tescili

Söz konusu resmi senet tapu sicilinde hazırlandıktan sonra, Kat mülkiyeti Tapu Sicili
Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olur. Kat Mülkiyeti
Kanununda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti
kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Ancak, bağımsız bölüm üzerinde kat
mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve
kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti
Zabıt Defterine tescil olunur.

B. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

Bir taşınmazın paylaşılması davasında, paydaşlardan vey mirascıların talebiyle ve
hakim kararı ile, kat mülkiyeti kurulur.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat
mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse,
hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak
kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin
ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. (KMK m. 10/7)
Mahkemenin kat özgüleme suretiyle kat mülkiyetinin kurulmasına karar verebilmesi
için her bir mirasçıya veya paydaşa birer bağımsız bölüm düşmüş olmalıdır. Bağımsız
bölümlerin değerleri arasında denklik yoksa, bunlara ivaz eklemek suretiyle
denkleştirme yapılabilir.
Kanunda her ne kadar karar “verilebileceği” belirtiliyorsa da , şartlar gerçekleşince
hakimin kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermesi gerekir.

34/106
 C. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı
olarak, KMK’da gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilebilecektir. Bu
işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip paydaşlardan birinin istemiyle de
gerçekleştirilebilir. KMK m. 14/3’e göre, “Yapının tamamlanmasından sonra kat
irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci
maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği
tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.”

III. Kat İrtifakı

A. Kat İrtifakı Kavramı ve Kat İrtifakının Niteliği
Paylı mülkiyet paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması, Kat
Mülkiyeti Kanununda kat irtifakı olarak adlandırılmıştır. Kat irtifakı niteliği itibariyle
eşyaya bağlı bir borç teşkil eder.
Kat mülkiyetinin temelini paylı mülkiyet oluşturur.
B. Kat İrtifakının Kurulması
Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paydaşların oybirliği ile veya
tek kişinin mülkiyetine tabi arsada malikin iradesiyle kurulur. Kat irtifakı resmi
senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Kat irtifakı, muhakkak ve muhakkak taşınmaz payına bağlı olarak kurulur.
Dolayısıyla sözkonusu taşınmazdan bağımsız olarak kat irtifakı devredilemez.

1. Resmi Senet Düzenlenmesi

Kat irtifakının kurulması için resmi senet arsaya tek kişi malikse onun, birden fazla
kişi malikse, bunların hepsinin talebi üzerine tapu müdürlüğünde düzenlenir.
Başvuruda verilmesi gereken belgeler, KMK m. 12/a’ya uygun olarak düzenlenen
mimari proje ile (b) bendindeki yönetim planıdır.

2. Tescil
Resmi sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. KMK m. 14/2’ye göre, “Bir arsa
üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu
bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar)
hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından
sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı
eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.”

D. Kat İrtifakının Hükümleri

1.Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre
içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.(KMK m. 17/1)

35/106
Bu hak payla birlikte devredilebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara geçebilir; hatta satış
vaadine de konu olabilir.
Bu anlamda, kat irtifakı 2 temel borç doğurur:
• Binanın yapımı
• Kat mülkiyetine geçme hakkı/borcu

a. Binanın Yapımı
Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine
çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için
kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri
uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden
biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar
tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine
hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı
sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı
tazminle yükümlüdür. Kanuni süre kat irtifakının kurumasından itibaren en çok beş
yıldır.

b. Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı

Arsa üzerindeki yapı tamamlanıp bina oturmaya elverişli hale gelince, tapu idareleri
re’sen kat mülkiyetine geçişi sağlayabildiği gibi, kat irtifakı sahipleri de bunu talep
edebilir.

2. Yönetici Tayini
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir
veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev,
yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (KMK
m. 17/2)

3. Paylaşma İstenememesi ve Paydaşların Önalım Hakkının Bulunmaması

Kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. (KMK m.
7/1) Kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya
irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. (KMK m. 8/1)

4. Kat İrtifakı İle Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamaması

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz. (KMK m. 5/4) Örneğin, kat irtifakına konu arsa üzerinde üst
hakkı kurulamaz.

36/106
 E. Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna
verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her
zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması
veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile
kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması
sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi
üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının
sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine
yeniden uzatılabilir. (KMK m. 49)Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt
silinir.

IV. Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları

A. Kat Maliklerinin Hakları

1.Bağımsız Bölüm Üzerinde

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili
hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve
yetkilere sahiptirler. Kat maliki bağımsız bölümde istediği maddi ve hukuki
tasarruflarda bulunabilir; kat mülkiyeti ve diğer kat maliklerinin hakları ile
bağdaşabilen irtifaklar kurabilir. Örneğin, bağımsız bölümde intifa hakkı kurabilirken
üst hakkı kuramaz.
Kat maliki, taşınmazını 3. Bir kişiye sattığında, diğer kat maliklerinin önalim hakkı
yoktur, ancak bir apartman dairesinin bir bağımsız bölümünde birden fazla malik
varsa (paylı malik) varsa o paylı maliklerin ön alım hakkı vardır.

2. Ortak Yerlerde
Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak
mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. (Paylı mülkiyet payı var).
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük,
garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine
sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. (KMK m. 16) Ancak
asansör, apartmanın girişi gibi ortak yerlerde, herkesin eşit kullanması gerekir.
Ortak yerler paylı mülkiyet esasına tabi olsa bile,
 Kat maliklerinin ortak yerlerdeki paylı mülkiyeti sona erdirme hakkı yok
 Paylı malikler ortak yerler üzerinde önalım hakkı yok.

B. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

1.Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek,

37/106
birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı
olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki
kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir
suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler
kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (KMK m. 18)

2. Bağımsız Bölümü ve Eklentileri Özgüleme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü

Bağımsız bölümüm cinsi veya niteliğiyle ilgili bilgi, kayıt sırasında o bağımsız
bölümün kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına aynen yazılır. Böylelikle bağımsız
bölümlerin kütükte belirtilen niteliklerine göre, özgülenme amacına uygun olarak
kullanma yükümlülüğü doğar.
Tescildeki kat mülkiyeti sayfasında, ilgili bağımsız bölümün niteliği ve özgülendiği
kullanım amacı belirtilir. Bu anlamda KMK’nın 24. Maddesi uyarınca, ana taşınmazın
kat mülkiyeti sicilinde işyeri, mesken veya ticarethane gibi bağımsız bölümlerinde,
hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuarı gibi yerler kurulamaz. Aksi
sözleşme ile bile kararlaştırılamaz. Ancak muayenehane kurulabilir. Buna karşılık ana
taşınmaz kütükte mesken olarak gösterilmişsa, ancak kat maliklerinin oybirliği ile
alacağı kararla, bir ticarethane, kulüp, eğlence yeri, gıda mamul yerine
dönüştürülebilir. Örneğin apartmanda oturuyorum. Yan dairem kütükte mesken
olarak gösterilmiş ancak birisi kuaför olarak kullanmak istiyor. Bu anlamda tüm
maliklerin oy birliği lazım.
Yine Yrgıtay içtihadınca, yönetim planında veya tüm kat maliklerinin oy birliği ile
aldığı bir kararla yasaklanmış olmadıkça, kat mülkiyetinde mesken olarak gösterilmiş
bir yer, hastane, dıspanser vs. olmamak kaydıyla, kat maliklerinin rızasına gerek
olmadan, tıp doktorunun muayenehanesi veya diş hekiminin muayenehanesi olarak
kullanılabilir. Yine, kat mülkiyeti kütüğünde bir yer sadece mesken olarak
kullanılacak kaydı varsa, ben artık orada muayenehane dahi açamam. Yine, Kat
mülkiyetine mesken olarak gösterilen bir yer kat maliklerinin rızası aranmaksızın
avukatlık veya mali müşavirlik ofisi olarak kullanılabilir.

3. Anataşınmazın Bakımı, Korunması ve Bağımsız Bölümde Anayapıya Zarar Verecek

Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve
sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak
yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme
veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının
güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu
onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması
konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

38/106
4. Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve Bağımsız Bölümde Gerekli
İşlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde
meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin
yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik
incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki
veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve
eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden
yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından
faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar
buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Söz konusu onarımlar için bağımsız bölümlerine girilmesine veya bağımsız
bölümlerinin içinden ve dışından yararlanılmasına izin veren kat maliklerinin veya
orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı,, lehine müsaade verilen bağımsız
bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

5. Genel (Ortak) Giderlere Katlanma Yükümlülüğü (KMK 22. Md)

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı,
kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvanların giderlerine eşit
olarak katlanmak zorunda.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her
biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre
dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Kat maliki, ben asansörü kullanmıyorum diyemez.
Kat maliki genel giderlerden kendi payına düşene katlanmazsa, onun hakkkında Sulh
Hukuk mahkemesine başvurabilir veya hakkında icra takibine başvurabilir.
Ortak giderlere katlanma yükümlülüğü kat malikine aittir. Ancak kiracı malikle
birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak bu ödemeyi yapan kiracı, bu ödemeyi
kirasından düşebilir.
Söz konusu giderlere kat maliği ödemediği zaman iki sonuç
 Ödemeyen kat malikine ilgili bağımsız bölümübe yasal ipotek koydurabilir,
 Artık kat maliki borçlarını ifa etmeyerek bu anlamdaki hareketleri
katlanılmaz olmuşsa, çifte çoğunlukla (hem arsa payı çoğunluğu hem kat
maliki sayısının çoğunluğu ile, mahkemeye başurabilir ve ilgili kat
malikinin bağımsız bölümü satılarak, diğer kat maliklerine devri söz
konusu olabilir.

39/106
V. Kat Mülkiyetinde Yönetim
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun
hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Yönetim planını, kat malikleri
beraber hazırlıyor, ancak artık yükleniciler de yönetim planının hazırlayıp
imzalayabilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte üç
çoğunluğu gerekir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri
kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
A. Yönetim Planı
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat
maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm
bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu
kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için
bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan
değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve
denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti
kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına
bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
B. Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu (genel kurul) bütün kat maliklerinden oluşur. Bir bağımsız
bölüm paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi olup birden çok kişinin
mülkiyetinde ise, kat maliki kuruluna bunları temsilen kendilerinin belirleyeceği
içlerinden biri katılır. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise, onun yerine kurula kanuni
temsilcisi katılır.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri
arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler
arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Bu
karara razı olmayanlar anataşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine
başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı ve toplantıya çağrı biçimi yönetim planında
gösterilir. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında
gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk
ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az
olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman
gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat
maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş
gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,
toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

40/106
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci
toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci
toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Kat malikleri kurulunun toplanma yeter sayısı, arsa payı ve kat maliklerinin sayısının
yarısından fazlası ile toplanır ve toplanan kişilerin oy çokluğu ile karar alır. Eğer
yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda hazır olanlarla toplanılır ve salt
çoğunlukla karar alınır. Kural bu olmakla beraber, bazı konularda karar alınabilmesi
için çifte çoğunluk aranırç Toplantıda aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan
kat maliki toplantıda alınan karara karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkı
var. Kanun bazı hallerde, salt öoğunluk, çifte çoğunluk veya beşte dört çoğunluk
aramıştır:

1. Çifte Çoğunluk Aranan Haller

 Ortak yerlere faydalı yenilik ve ilavenin yapılması (KMK m.42): Not:
Yargıtayın içtihadına göre çifte çoğunluk ortak yer herhangi bir amaca
özgülenmemişse aranır. Ortak yer, özel bir amaca özgülenmişse (bahçe
gibi) beşte dört çoğunluk gerekir.
 Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü, merkezi ısınma
sisteminin ferdi ısınma sistemine, ferdi ısınma sisteminin merkezi
ısınma sistemine dönüştürülmesi (KMK m. 42/4)
 Engellilerin yaşamı için zorunlu yenilik ve ilaveler (42/2)
 Yönetici ve denetçi atanması (KMK m. 34/4 ve m. 41/3)
 Kat mülkiyetinin zorunlu olarak devri (KMK m. 25/2)

2. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Haller

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu
şarttır. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik
renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

3. Oybirliği Aranan Haller

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi
eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme
yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak
kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana taşınmaza bağımsız bölüm eklenmesi ve yapılan eklemeden sonra tüm bağımsız
bölümlere özgülenecek arsa payının yeniden düzenlenmesi; ana taşınmazın bir hakla
kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına
devrolunması gibi anataşınmazın tamamına ilişkin tasarruf işlemleri; anataşınmazın
dış duvarlarının, çatı ve damının reklam almak amacıyla kiralanması gibi önemli
yönetim işleri için kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesi gerekir.

41/106
VI. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

• Kütükteki kaydın terkiniyle kat mülkiyetinin sona ermesi (KMK m. 46) : Bu

durumda kat mülkiyeti adi mülkiyete döner.
• Anataşınmazın tamamen yok olması veya kamulaştırılması (KMK m.46)
• Anayapının harap olması (KMK m. 47 ve m. 48)

VII. Kat Mülkiyetinin Zorunlu Olarak Devredilmesi

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek
derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet
hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. KMK m. 25/3’te
çekilmezlik sayılacak haller sayılmıştır. (Çifte çoğunlukla alacakları kararla)

VIII. Toplu Yapılara İlişkin Düzenleme

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına
göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve
hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı
ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları
şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan,
park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı
kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı
dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit
parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi
kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat
mülkiyetine çevrilebilir. (KMK m. 66)

Yönetici ve Denetici Atama: KMK’a göre, sekizden fazla bağımsız bölümün

bulunduğu yerlerde bir yönetici atanması gerekir. Tek yönetici atanabileceği gibi üç
yönetici de atanabilir. Yönetici kat malikleri arasından olabileceği gibi dışardan da
atanabilir. Söz konusu yöneticinin atanması bakımından hem arsa payı hem kat
malikleri sayısının çoğunluğu ile olur. Yönetimle kat malikleri arasındaki ilişki
vekelaet sözleşmesi hükümlerine göre yürür. Yöneticinin görevleri 35. Maddede
düzenlenmiştir.
Açılacak olan iptal davalarında hasım olarak yöneticinin gösterilmesi mümkün.
Yöneticiye ücret ödenebilir.
Denetici veya denetim kurulunun da atanması mümkün. Denetçi veya denetim
kurulunun seçimi de çifte çoğunlukla olur.

42/106
IX. Devre Mülk
A. Genel Olarak
KMK m. 57’ye göre, ‘Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün
ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde
istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka
devre mülk hakkı denir.’
B. Devre Mülk Hakkının Kurulması
Devre mülk hakkı ancak konut olarak kullanılmaya elverişli yapılarda veya bu
yapıların bağımsız bölümlerinde kurulabilir. Bağımsız bölümde devre mülk
kurulabilmesi için, bu bölümler üzerinde önceden kat mülkiyeti ya da kat irtifakının
kurulmuş olması gerekir. Devre mülk hakkına sahip olacak kişiler, o yapının veya
bağımsız bölümün paydaşları olmalıdır. Tüm paydaşlarca imzalanan ayrıntılı olarak
düzenlenmiş devre mülk sözleşmesi yapılmalıdır. Devre mülk hakkına tanınan
yararlanma süre 15 günden az olamaz. Tapu müdürlüğünce düzenlenecek resmi
senette her bir hak sahibine ait paylı mülkiyet payı ve bu paya bağlanan taşınmazdan
yararlanma devreleri ve süreleri belirtilmelidir. Devre mülk hakkının kurulmuş
olduğu beyanlar hanesine işaret edilir.
C. Devre Mülk Hakkının Hükümleri
Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve
uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında
hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri
uygulanır.(KMK m. 65)
D. Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi
• Anlaşma yoluyla
• Taşınmazın yok olması veya kamulaştırılması
• Devre mülk hakkının tek kişide toplanması

NOT: Devremülk ile devre tatili karıştırmamak lazım. Devre tatil, bir kişisel hakka
dayanarak belli periyotlarla kullanma söz konusu. Devremülkte ise, ayni hakla
kullanma söz konusu.
Devremülk sahibi kendi dönemini başkasına devredebilir.

43/106
 TAŞINIR MÜLKİYETİ

1. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU

MK m. 762’ye göre, ‘Taşınır mülkiyetinin konusu, nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddî

şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal
güçlerdir.’ Şu halde, taşınır mülkiyetinin konusunu taşınır eşya ile doğal güçler
oluşturur.
Taşınabilen bir şey bir taşınmazın bütünleyici parçası durumuna geldiği andan
itibaren taşınır mal olma niteliğini kaybeder.
Medeni Kanun maddi varlığı olmayan doğa güçlerin de bazı şartlar altında taşınır
mülkiyetine konu olabileceğini, kabul etmektedir. TMK m. 762’ye göre, edinmeye
elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçler taşınır
mülkiyetinin konusu olabilir. Edinilmeye elverişli olma, kişilerin hâkimiyet alanına
alınabilmeyi ifade eder. Kolektörde toplanmış elektrik enerjisi bu niteliktedir.
Medeni Kanun doğal güçlerin taşınır mülkiyetinin konusunu teşkil edebileceğini
hükme bağlamakla onları eşya niteliği kazandırmış olmamakta, sadece taşınır
mülkiyetine ilişkin hükümlerin bunlara da uygulanacağını kabul etmiş olmaktadır.
Doğal güçlerin satışı taşınır satışı sayılmaktadır.

2. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

*Devren Kazanma
*Aslen Kazanma

I. Devren Kazanma:
Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçtiği hallerde devren kazanma söz konusudur.
Mülkiyetin devren kazanılması ya miras yoluyla ya da mülkiyeti devir amacıyla malın
zilyetliğinin devreden tarafından kazanana geçirilmesiyle gerçekleşir.

A. Zilyetliğin Devrini De İçeren Ayni Sözleşme

TMK m. 763/1’e göre, ‘Taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir.’ Taşınır
mülkiyeti kural olarak zilyetliğin devri yoluyla kazanılır.
Taşınır mülkiyetinin zilyetliğin devri yoluyla karşı tarafa geçirilebilmesi için, zilyetliği
devreden kişinin tasarruf yetkisi bulunmalıdır. Taşınır mülkiyetinin devredilmesini
sağlayan tasarruf işlemi bir ayni sözleşme olup, bu sözleşme tarafların mülkiyetin
devri konusunda anlaşması ve zilyetliğin mülkiyeti kazanacak olan kişiye
geçirilmesiyle kurulmuş olur. Zilyetlik teslim yoluyla devredilebileceği gibi teslimsiz
de devredilebilir.
TMK m. 763/2’ye göre, ‘Bir taşınırın zilyetliğini iyiniyetle ve malik olmak üzere devralan
kimse, devredenin mülkiyeti devir yetkisi olmasa bile, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın

44/106
korunduğu hâllerde o şeyin maliki olur.’ Bu hüküm, emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle ayni
hak kazanımını düzenleyen MK m. 988 ile tamamlanmıştır. Taşınmaz mülkiyetini
devir borcu doğuran bir ilişkide malikin devir borcunu ifa etmemesi durumunda,
TMK m. 716 mülkiyetin mahkeme kararıyla nakledilmesi imkanını düzenlemiştir.
Taşınır mülkiyeti bakımından hâkimin bu şekilde yenilik doğuran bir karar vermesi
mümkün değildir. Açılacak eda davasında verilen hükmün yerine getirilmesi ancak
cebri icra yoluyla mümkün olur.

B. Zilyetlik Devredilmeksizin Mülkiyetin Kazanıldığı Haller

Taşınır mülkiyetinin nakli için kural olarak zilyetliğin devredilmesi gerekmekle
birlikte bazı durumlarda zilyetlik devredilmeksizin de mülkiyet kazanılabilir.
Miras, şirketlerin birleşmesi ve bölünmesi gibi külli halefiyet hallerinde zilyetliğin
devri işlemine gerek kalmaksızın mülkiyetin kendiliğinden kazanılması söz
konusudur. TBK m. 279/1’e göre, artırmada bir taşınır mal alan kimse, onun
mülkiyetini zilyetliği kazanmasına gerek olmaksızın ihale anında kazanır.

C. Hükmen Teslim Yoluyla Mülkiyetin Kazanılmasındaki Sınırlamalar

TMK m. 766’ya göre, ‘Bir taşınırın mülkiyetini nakleden kimse özel bir hukukî ilişkiye
dayanarak o şeyin zilyetliğini korursa, mülkiyet teslimsiz geçmiş olur. Ancak, bu işlem üçüncü
kişileri zarara sokmak veya taşınır rehni kurallarından kurtulmak için yapılmışsa, mülkiyetin
nakli sonuç doğurmaz. Böyle bir amaç güdülüp güdülmediğini hâkim takdir eder.’
Üçüncü kişileri zarara sokmak kastıyla yapılan hükmen teslim, mülkiyetin nakli
sonucunu doğurmaz. Örneğin, bir borcundan dolayı pek yakında icra takibine
uğrayacağını bilen kimse evindeki değerli halılarını arkadaşına satar, fakat yine de
bunları kiracı, ödünç alan veya saklayan gibi bir sıfatla evinde muhafaza ederse,
mülkiyet nakli geçersiz olacaktır. Bu sonucun doğabilmesi için, mülkiyeti hem
devredende hem de kazananda üçüncü kişilere zarar verme kastının bulunması
gerekir.
Hükmen teslim yoluyla mülkiyetin nakli, taşınır rehni kurallarından kurtulmak için
yapılmışsa, mülkiyetin nakli sonuç doğurmaz.

D. Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi

Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi, özellikle taksitli satışlarda satıcının kendini güvence
altına alabilmesini sağlar. Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi, bir satış sözleşmesi
dolayısıyla alıcıya teslim edilen mal üzerinde, kararlaştırılan şartın gerçekleşmesine
kadar satıcının mülkiyetinin sürmesi konusunda tarafların anlaşmasıdır. İster
geciktirici ister bozucu şart kararlaştırılmış olsun, burada sadece taşınır mülkiyetinin
devredilmesini sağlayan tasarruf işlemi şarta bağlanmış olmaktadır.
Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi, hayvan ve taşınmaz satışlarında yapılamaz.
Bunların dışındaki tüm taşınır mallar için yapılabilir.
Başkasına devredilen bir malın mülkiyetinin saklı tutulması kaydı, ancak resmî
şekilde yapılacak sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel siciline

45/106
kaydedilmesiyle geçerli olur. Sicile yapılan tescil kurucu bir işleve sahiptir. Bununla
birlikte tescilin üçüncü kişilerin iyiniyetini kaldıran açıklık işlevi yoktur.
II. Aslen Kazanma
Bir taşınırın mülkiyeti bir başkasının mülkiyet hakkına ve iradesine dayanmadan
kazanıldığı takdirde, o taşınırın mülkiyeti aslen kazanılmış olur.

A. Sahiplenme (İhraz)
Sahipsiz bir taşınırı malik olmak iradesiyle zilyetliğine geçiren kimse, onun maliki
olur. Sahiplenmenin gerçekleşebilmesi için iki şart aranır.
*Sahipsiz bir taşınır mal olmalı
Mal baştan itibaren sahipsiz olabileceği gibi (örneğin, denizdeki balıklar, av
hayvanları), önceki malikin malı terk etmesi sonucunda sonradan da sahipsiz hale
gelebilir. Terkten bahsedebilmek için malikin onu mülkiyet hakkına son vermek
isteğiyle zilyetliğinden çıkarmış olması gerekir. Bu bakımdan kaybedilen, düşürülen
bir yerde unutulan eşya terk edilmiş eşya olmadığından, sahipsiz sayılmaz ve
sahiplenilemez.
*Malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmalıdır.
Sahiplenme yoluyla sahipsiz malın mülkiyetinin kazanılabilmesi için sahiplenilmek
istenen mal üzerinde malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmalıdır. Sahiplenme bir
hukuki işlem değil, bir maddi fiildir. Bu sebeple sahiplenenin hukuki işlem ehliyetine
sahip olması gerekmemektedir. Ancak, zilyetlik iradesine ve ayırt etme gücüne sahip
olması gerekir.

B. İşleme (Hukuki Tağyir)

Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa, emeğin değerinin o
şeyin değerinden fazla olması hâlinde, yeni şey işleyenin, aksi hâlde malikin olur.
İşleyen iyiniyetli değilse, emeğin değeri işlenen şeyin değerinden daha fazla olsa bile
hâkim, yeni şeyi malike bırakabilir. Tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan
istem hakları saklıdır. (TMK m. 775)
Sonuç olarak mal kime verilirse verilsin, malı alamayan taraf, haksız fiil veya sebepsiz
zenginleşme hükümlerine dayanarak diğer tarafa karşı dava açma hakkına sahiptir.
İşleme maddi fiildir; bu nedenle işleyenin hukuki işlem iradesine ve ehliyetine sahip
olması gerekmez.
Her ne kadar TMK m. 775’de belirtilmemişse de, bir kimsenin kendi malını işlemesi
durumunda da aynı sonuçlar doğar, işlemeyle işlenen mal üzerindeki mülkiyet hakkı
ve varsa sınırlı ayni haklar sona erer. Malik işlediği kendisine ait mal üzerinde
mülkiyeti aslen kazanır.

C. Karışma ve Birleşme

46/106
Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek
ve para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa o
kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki
değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar. Bir taşınır diğer bir taşınırla onun
ikincil nitelikte bütünleyici parçası olacak şekilde karışır veya birleşirse; eşyanın
tamamı, ana parçanın malikine ait olur. Tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan
istem hakları saklıdır. (TMK m. 776)
TMK m. 776’da düzenlenen karışma ve birleşmenin konusu ancak taşınır eşya olabilir.
Taşınmaz ile birleşen taşınır eşya TMK m. 776’da değil, TMK m. 722’de
düzenlenmiştir.
TMK m. 776’nın uygulanabilmesi için, farklı kimselerin mülkiyetindeki taşınırlar, ya
bir maddi fiille ya da bir doğa olayı sonucu tesadüfen karışmış ya da birleşmiş
olmalıdır.
Öğretideki hâkim görüşe göre, TMK m. 776’da aynı türden şeylerin karışması değil,
değişik türden şeylerin yeni bir taşınır eşya meydana getirecek şekilde karışması
düzenlenmiştir. Bununla beraber, aynı türden şeylerin, örneğin çuvallardaki
buğdayların karışması halinde TMK m 776 kıyasen uygulanabilecektir.

D. Bulunmuş Eşya (Lukata)

Bulunan şeyin maliki, ilân veya kolluk kuvvetlerine ya da muhtara bildirme
tarihinden başlayarak beş yıl içinde ortaya çıkmazsa; bulan kimse, yükümlülüklerini
yerine getirmiş olmak koşuluyla o şeyin mülkiyetini kazanır. Bulunan şey malikine
geri verilirse, bulan kimse yaptığı giderlerin ödenmesini ve uygun bir ödül
verilmesini isteyebilir. Kaybedilmiş şey oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu
hizmeti görülen yerde bulunmuşsa; o yerin sahibi, kiracı veya kurum, o şeyi bulan
sayılır. Ancak bunlar ödül isteyemezler. (TMK m. 771)
Bulunmuş şeyin mülkiyetinin kazanılması için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:
*Bulunan şey sahipsiz bir şey olmamalıdır.
*Kaybedilmiş şeyin oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen bir
yerde bulunmamış olması gerekir.
*Şeyi bulan, kanunen öngörülen tüm yükümlülükleri yerine getirmelidir.
*İlan ya da kolluk kuvvetlerine veya muhtara bildirim tarihinden itibaren beş
yıl içinde bulunan şeyin sahibi ortaya çıkmamış olmalıdır.
Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır
mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı
bulanın haklarına sahip ve yükümlülüklerine tâbi olur. Başkasının kovanına göçen arı
oğulu, bir bedel ödenmesi gerekmeksizin kovan malikinin olur.(TMK m 774) Arılar
başkasının boş kovanına girmişse, bulunmuş eşyaya ilişkin hükümler uygulanır. 5

47/106
E. Define (Gömü)
Bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre
artık malikinin bulunmadığı kesin olarak anlaşılan değerli şeyler, define sayılır.
Bilimsel değer taşıyan eşyaya ilişkin hükümler saklı kalmak üzere define, içinde
bulunduğu taşınmaz veya taşınır malın malikinin olur. Defineyi bulan kimse,
değerinin yarısını aşmamak üzere uygun bir ödül isteyebilir. (TMK m. 772)
Bilimsel değeri olan eşya ise, define olsun olmasın TMK m. 773’le düzenlenmiştir. Bu
hükme göre, “bilimsel değeri olan sahipsiz doğal şeyler ile eski eserlerin bulunması hâlinde
özel kanun hükümleri uygulanır.”

F. Kazandırıcı Zamanaşımı
TMK m. 777’de düzenlenmiştir. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin
kazanılması için gereken şartlar:
*Başkasının mülkiyetinde olan bir taşınır mal üzerinde malik sıfatıyla zilyetlik
kurulmuş olmalıdır. Malik sıfatıyla zilyetlik dolaylı veya dolaysız zilyetlik olabilir.
*Zilyet iyiniyetli olmalıdır. İyiniyetin zilyetliğin kurulduğu anda mevcut
olması ve zamanaşımı süresince devam etmesi gerekir.
*Zilyetlik davasız ve aralıksız beş yıl boyunca devam etmiş olmalıdır. Zilyet
aleyhine istihkak davası açılmış olmamalıdır. Ancak, dava dışındaki her çeşit ihtar ve
ihbar da zilyedin iyiniyetini ortadan kaldıracağından mülkiyetin zamanaşımı yoluyla
kazanılmasını engelleyecektir.
Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi hâlinde zilyet, bir yıl içinde eşyayı ele geçirir veya
açacağı bir dava yoluyla onu yeniden elde ederse kazandırıcı zamanaşımı kesilmiş
olmaz.
Kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında
Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.
Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet kendisinden önceki zilyedin
zilyetlik süresini, kendi zilyetlik süresine ekleyebilir. Fakat bunun için zilyetliğin
önceki zilyetten sonraki zilyede geçerli bir şekilde intikal etmiş olması gerekir.

3. TASINIR MULKIYETININ KAYBI

Taşınır mülkiyeti, terk veya devredilmek suretiyle malikin iradesiyle sona erebileceği
gibi; işleme, karışma, birleşme sonucu veya bulunmuş eşyada ya da zamanaşımıyla
kazanmada olduğu gibi, malikin iradesi dışında da sona erebilir.

48/106
 SINIRLI AYNİ HAKLAR

1. SINIRLI AYNİ HAK KAVRAMI, SINIRLI AYNİ HAKLARIN ÇEŞİTLERİ

VE HUKUKİ NİTELİĞİ
I. Sınırlı Ayni Hak Kavramı
Mülkiyet hakkı, malike eşya üzerinde hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi
kullanma, yararlanma, fiili ve hukuki tasarruflarda bulunma yetkisi sağlar. Mülkiyet
hakkı, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan ayni haktır.
Mülkiyetin dışındaki ayni haklar ise, mülkiyete bağlanan yetkilerden ancak bazılarını
sağladığından, bunlara ’sınırlı ayni hak’ denilmektedir. Sınırlı ayni haklardaki
sınırlılık, bu hakların eşya üzerinde sağladığı hâkimiyetin kapsamına ilişkindir.
Sınırlı ayni haklar da “aynidir” yani “mutlak”tır. Yani herkes tarafından ihlal
edilebilir ve herkese karşı ileri sürülebilir.
Üç çeşit sınırlı ayni hak vardır
II. Sınırlı Ayni Hakların Çeşitleri
*İrtifak Hakları: Kişiye eşya üzerinde kullanma, yararlanma ya da mülkiyet
hakkının kullanımının irtifak hakkı sahibi lehine daraltılması imkanı veren sınırlı ayni
haklardır. İrtifak hakları, TMK’nın 779-838. Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
*Rehin Hakları: Bir alacağı teminat altına almak amacıyla kurulan, o alacak
ödenmediği zaman rehin konusu malı, paraya çevirerek elde edilecek para ile alacağın
ödenmesi imkanı veren haklardır. TMK’nın 850 vd. Maddelerinde düzenlenmiştir.
*Taşınmaz Yükü: Kişinin bir taşınmaza malik olması sebebiyle borç altına
girmesi ve bu borcun ödenmesini teminen o söz konusu taşınmazı ile güvence altına
alınmasına taşınmaz yükü diyoruz. Taşınmaz yükü TMK 839 vd. Düzenlenmiştir.

III. Sınırlı Ayni Hakların Hukuki Niteliği

Sınırlı ayni haklar, eşya üzerinde sınırlı bir hâkimiyet sağlar. Fakat bu hakların
sağladığı yetkiler sınırlı da olsa, bunlar ayni hak niteliğindedir. Bir sınırlı ayni hakkın
kurulması, mülkiyet hakkının kullanılmasını tamamen ortadan kaldırmamakla
birlikte, sınırlı ayni hak var olduğu sürece, mülkiyet hakkı, sınırlı ayni hakkın
kapsamının gerektirdiği ölçüde sınırlanmış olur.
Sınırlı ayni haklar eşya üzerindeki mülkiyet hakkının daraltılması ile meydana gelir.
Sınırlı ayni hak kurulduktan sonra artık o sınırlı ayni hak mülkiyet hakkından
bağımsız olarak ayrı bir varlığa bürünür. Dolayısıyla, mülkiyet hakkı sona erse bile,
sınırlı ayni hak varığını devam ettirir. Ancak bu şu demek değildir. Mülkiyet hakkı
sona erdiğinde mülkiyet hakkına dönüşmez.
Sınırlı ayni hakların konusunu, aynı mülkiyet hakkında olduğu gibi talınır ve
taşınmaz eşya oluşturur. Ancak sınırlı ayni haklardan olan irtifak haklarından “intifa
hakkı” ile “rehin hakkı” hem taşınır mallar üzerinde, hem taşınmaz mallar üzerinde
hem de haklar üzerinde kurulabilir. Diğer irtifak hakları ise muhakkak ve taşınmazlar
üzerinde kurulur. Tabi burada taşınmaz ifadesi sadece arazi değil, onunla beraber

49/106
bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine tescil edilebilen bağımsız bölümleri
anlamamız lazım. Kamu malları üzerinde de sınırlı ayni hak mümkün ancak bunlar
kendi özel kanunlarında belirtildiği ölçüde. Haklar üzerinde de sınırlı ayni hak tesisi
mümkün, ancak bir hakkın sınırlı ayni hak oluşturabilmek için söz konusu hak
devredilebilir hak (alacak hakkı gibi) olması lazım. Malik kendi eşyası üzerinde, sınırlı
ayni hak tesis edebilir, ancak malikin kendi eşyasında sınırlı ayni hak tesis edebilmesi,
tapu sicili ile söz konusu olabilir ve sadece taşınmazlarda söz konusu olur. Malik
kendi lehine irtifak hakkı tesis edebilir, bu kural olarak taşınmaz lehine (eşyaya bağlı
irtifaklarda) söz konusu olur. Ancak bunun yanısıra, sadece eşyaya bağlı irtifaklar da
değil, bunun yanında kişiye bağlı bazı irtifakların veya taşınmaz yükünün malik
lehine kurulması mümkündür. ÇOK ÖNEMLİ
Malik lehine eşyaya bağlı (taşınmaz lehine) irtifak nasıl kurulur? Örneğin, malikin yan
yana iki arazisi olsun var (X,Y). Y’nin yola kıyısı var. Malik ileride ne olur olmaz diye,
X lehine Y üzerinde bir bir geçit hakkı sağlıyor. Bu durumda X yararlanan, Y
yükümlü. Burda taşınmaz lehine (eşyaya bağlı) bir irtifak vardır. Bu irtifak kesinlikle
ve kesinlikle kişiye bağlı değil, taşınmaza malik olmaya bağlanmıştır. Y el
değiştirdikçe, yeni malik söz konusu irtifakın yükümlüsü olur. Yine X el değiştirdikçe,
yeni malik faydalanan olur. İkinci durumda ise, yine X ve Y arazileri var. X arazisinin
sahibi A, Y taşınmazının sahibi B olsun. Aynı önceki örnekte olduğu gibi X taşınmazı
lehine ve Y taşınmazı aleyhine geçit hakkı kuruluyor. Burda da eşyaya bağlı bir irtifak
kuruluyor. Arazinin maliki kim olursa ırtifakın sahibi oluyor. Bu durumda, B malını
A’ya devrettiğinde A kendi lehine bir irtifak tesis etmiş oluyor. ÇOK ÖNEMLİ
Malik, kendi kendine rehin hakkı da kurabilir. Örneğin, arakadaşımın borcu için,
kendi taşınmazımın üstüne taşınmaz rehni kurmuşum. Derken, üçüncü kişinin
alacağını devralmışım. Bu durumda ben kendi lehime rehin kurmuş olurum. Ya da
ben alacak sahibiyim, karşı taraf borçlu, ve karşı taraf kendi taşınmazına rehin vermiş.
Ben o taşınmazı devralmışsam ben kendi lehime rehin kurmuş olurum. Bu iki senaryo,
sadece ve sadece taşınmaz rehni ççeşitlerinden ipotek ve ipotekli borç senedinde olur.
(Taşınmaz rehni dediğimde 3e ayrılır: ipotek, ipotekli borç senedi ve irad senedi).
Kendi lehime rehin kurma bakımından, bir diğer senaryo ise kıymetli evrağa bağlı
taşınmaz rehni söz konusu ise ise örneğin ipotekli borç senedi ve irad senedii söz
konusu ise, malikin kendi lehine rehin hakkı söz konusu olur. ÇOK ÖNEMLİ
SINAVDA ÇIKABİLİR.
Mülkiyet ile sınırlı ayni haklar arasındaki ilişkide iki kuram savunulmuştur.
*Bölünme kuramı
Bölünme kuramına göre, mülkiyetin içeriğindeki yetkiler birbirinden ayrılmakta ve
bir başkasına aktarılarak, sınırlı ayni hak adını almaktadır.
*Yükleme kuramı
Öğretide egemen olan yükleme kuramına göre, sınırlı ayni hak, eşya üzerindeki
mülkiyet hakkının daraltılması suretiyle kazanılır. Eşya üzerindeki mülkiyet hakkı,
sınırlı ayni hakkın sağladığı yetkiler ölçüsünde sınırlanmış olur.

50/106
 2. SINIRLI AYNİ HAKLARA İLİŞKİN GENEL AÇIKLAMALAR
I. Sınırlı Ayni Hakların Konusu
Sınırlı ayni hakların konusunu mülkiyetin konusunu oluşturan taşınır ve taşınmaz
eşya oluşturur. İntifa ve rehin hakkı hem taşınır hem de taşınmaz eşya üzerinde
kurulabilir. Diğer irtifak hakları ve taşınmaz yükü sadece taşınmaz eşya üzerinde
kurulabilir.
Paylı mülkiyet payları ancak diğer paydaşların mülkiyet haklarını sınırlamayan sınırlı
ayni haklara konu olabilir. Paylı mülkiyet payları üzerinde ancak değere ilişkin ayni
haklar olan rehin, taşınmaz yükü ve irtifak haklarından sadece intifa hakkı kurulabilir.
Tapu kütüğünün bağımsız sayfasına taşınmaz olarak kaydedilen ve taşınmaz olarak
işlem gören bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız
bölümler sınırlı ayni haklara da konu olabilir. Bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı
kurulamaz.

III. Malikin Kendi Eşyası Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması

A. Malik Lehine İrtifak

Medeni Kanuna göre malikin kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı sahibi olması iki
şekilde ortaya çıkabilir:
Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı
kurabilir.
Yüklü ve yararlanan taşınmazın mülkiyetinin sonradan aynı kimseye geçmesi halinde
de malik lehine irtifak söz konusudur. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse
malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, aynî
hak olarak varlığını sürdürür.

B. Malik Lehine Taşınmaz Rehni

Başkasının borcu için kendi taşınmazını rehnetmiş olan kimsenin bu rehinle temin
edilmiş alacağı örneğin temlik suretiyle sonradan kazanması halinde kendi taşınmazı
üzerinde rehin hakkı sahibi olur.
TMK malike baştan kendi lehine rehin hakkı kurma imkânı da tanımaktadır. Bu
imkân kıymetli evraka bağlanmış taşınmaz rehni çeşitlerinden olan ipotekli borç
senedi ve irat senedinde mümkündür.
IV. Sınırlı Ayni Hakların Sırası
Bir eşya üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak kurmak mümkündür. Aynı taşınmaz
üzerindeki birden fazla sınırlı ayni hak geçit irtifakı ile manzara irtifakı gibi birbiriyle
çatışmadan, biri diğerini zarara uğratmadan kullanılabiliyorsa, bunlar arasında sıra
eşitliği vardır; biri diğerinden daha önde olmaz.
Aynı eşya üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak varsa ve bunların içerikleri birbiriyle
çatışıyorsa ve biri diğerine zarar vermeden kullanılamıyorsa bunların aralarındaki
önceliğin belirlenmesini sağlayacak bir ilişkiye gerek vardır. Bu ilişkiye ‘sınırlı ayni

51/106
haklar arasında sıra’ denir. Zaman bakımından daha önce kurulan sınırlı ayni hak,
sonraki tarihli sınırlı ayni haktan önde gelir. Ancak taşınmaz rehninde sıra bazı
özellikler gösterir.
Yani önümüze bir soru gelirse, ilk önce iki sınırlı ayni hak birbiri ile bağdaşıyor mu
bağdaşmıyor mu buna bakmamız lazım. Bağdaşıyorsa, bu haklar arasında eşitlik
vardır. Buna karşılık birden fazla sınırı ayni hak birbiri ile bağdaşmıyorsa, işte bu
durumda sınırlı ayni haklarda sıra gündeme gelir.
Bu durumda, aynı taşınmaz üzerinde birden çok irtifak hakkı varsa ve bu birden çok
irtifak hakkı birbiri ile bağdaşmıyorsa, tarih olarak ilk önce kurulan hak, tarih olarak
daha sonra kurulan sınırlı ayni haktan önce gelir.
Yine aynı taşınmaz üzerinde birbiri ile bağdaşmayan birden çok taşınmaz yükü varsa
bunlardan, daha eski olan taşınmaz yükü daha önce yer alır.
Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı varsa (ki bu durumda her zaman
çatışma olur), bu durumda tarih değil, rehnin kurulmuş olduğu derecenin sırasına
göre belirlenir. Birinci derecedeki rehin her zaman sonraki dereceden önce gelir.
Rehinde dereceler önemlidir, tarih değil (Rehinde dereceler var. Bu dereceden kastım,
taşınmazın farazi değerinin bölünmesi ile bulunan derecelerdir. Taşınmazın değerine
göre, farklı limitlerde rehin hakkı kurabilirsin. Aynı derecede birden fazla kişiye rehin
verebilirim. Üç farklı borç için doldurulabilir. Birinci derece, ikinci derece ve üçüncü
derece).
Ancak aynı taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı, bir taşınmaz yükü ve bir de rehin
hakkı varsa, bunlar arasındaki sırayı tespit ederken, irtifak hakkının kuruluş tarihi,
taşınmaz yükünde kuruluş tarihi, rehinde ise derecenin kuruluş tarihine bakacağız.
(Dikkat edileceği üzere, rehinde derecenin ne zaman kurulduğuna bakmıyoruz!).
Sınırlı ayni haklarda sıra önemlidir, zira önde gelen sınırlı ayni hak sahibi kendisinden
sonra gelen sınırlı ayni hakkın terkinini talep edebilir. Örn. TMK 869.
Sınırlı ayni hakların tescille doğduğu hallerde, kuruluş tarihi olarak esas alınacak
tarih, tescil isteminin yevmiye defterine kayıt tarihidir.
Sınırlı ayni hakların kuruluş tarihine göre sıra alması emredici bir kural olmayıp
bütün ilgililerin rızasıyla bu kuralın aksine sözleşme yapılabilir.
Önce kurulan sınırlı ayni hakkın sıra itibariyle sonra kurulandan önde gelmesi
ilkesinin uygulandığı haller şöyle sıralanabilir:
• Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle bağdaşmayan birden çok irtifak hakkının
bulunduğu hallerde, tarih itibariyle önce kurulan irtifak hakkı, sıra itibariyle de önde
gelir.
• Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle bağdaşmayan irtifak ve taşınmaz yükü
kurulmuşsa, bu hakların arasındaki sırada öncelik, bunların kuruluş tarihine göre
belirlenir.
• Aynı taşınmaz üzerinde birbiriyle çatışan birden çok taşınmaz yükü varsa,
tarih itibariyle önce kurulan taşınmaz yükü sıra itibariyle de önde gelir.

52/106
 • Aynı taşınmaz üzerinde, bir irtifak veya taşınmaz yükü ile taşınmaz rehni
çatışırsa sıra, irtifak ve taşınmaz yükünün kuruluş tarihleri ile taşınmaz rehninin tescil
edildiği derecenin kuruluş tarihine göre belirlenir.
Medeni Kanun sıra itibariyle önde gelen sınırlı ayni hak sahibine, hakkıyla
bağdaşmayan, sonra gelen sıradaki sınırlı ayni hakkın terkinini talep etme imkânı
verir. Nitekim TMK m. 869/2’ye göre, “Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz
üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz
yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski
tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.”
Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla taşınmaz rehni varsa, bunlar arasındaki sıra
rehin haklarının kuruluş tarihine göre değil, rehnin kurulmuş bulunduğu derecenin
sırasına göre belirlenir. “Derece”, taşınmazın farazi değerinin bölünmesiyle elde edilen
bir değer parçasını ifade eder. Bu şekilde elde edilen değer parçaları birbirinden
tamamen bağımsız olarak, birinci, ikinci, üçüncü derece olarak sıralanır. Birinci
sıradaki derecede henüz rehin kurulmadan ikinci derecede bir taşınmaz rehni
kurulabilir. Bu durumda boş bırakılmış birinci derece saklı tutulmuş bir derecedir.
Önde gelen taşınmaz rehni sona ererse sonda gelen derecedeki rehin bu dereceye
ilerlemez; derece boş kalır. Saklı tutulan veya sonradan boşalan bir derecede kurulan
rehin hakkı da yine kurulduğu dereceye göre sıra alır. Bu sisteme, “sabit dereceler
sistemi” denilir.

İRTİFAK HAKLARI
1. İRTİFAK HAKKI KAVRAMI, İRTİFAK HAKKININ İÇERİĞİ VE
ÇEŞİTLERİ

I. Kavram
İrtifak hakkı, hak sahibine malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili
yetkilerinin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili
yetkilerinin bazılarının kullanılmasını, hak sahibi yararına yasaklayan bir sınırlı ayni
haktır.
II. Sağladığı Yararlanma Yetkisi Bakımından İrtifak Hakkının İçeriği
*Tam Yararlanma
Eşyadan tam yararlanma yetkisi veren irtifak hakkı, intifa hakkıdır. İntifa hakkı hak
konusu eşyadan hem kullanma hem yararlanma hakkı verir. ÖNEMLİ
*Sınırlı Yararlanma
İntifa hakkı dışındaki irtifak haklarında eşyadan yararlanma yetkisi sınırlıdır. İrtifak
hakkının içeriğini belirleme konusunda taraflara irade serbestisi tanınmıştır. Örneğin
oturma hakkında sadece hak konusu yerde konut amacıyla oturma hakkı
kazanırsınız; üst hakkında sadece hak konusu yere bir bina dikebilirsiniz veya geçit
irtfakında sadece geçit söz konusudur.

53/106
III. İrtifak Hakkının Malike Yüklediği Yükümlülüklerin Niteliği
İrtifak hakkı üzerinde kurulduğu eşyanın malikine ‘katlanma’ veya ‘kaçınma’
yükümlülüğü yükler. Örneğin; malik, geçit irtifakında geçit hakkı sahibinin
taşınmazından geçmesine katlanmak zorundadır. Kaçınma yükümlülüğüne ise,
manzara kapatmama irtifakı örnek gösterilebilir.
Malike katlanma yükümlülüğü getiren irtifaklara “olumlu irtifaklar” deriz. Buna
karşılık malike belirli davranışlardan kaçınma yükümlülüğü yükleyen irtifakara
“olumsuz irtifak” denilir. SINAVDA ÇIKABİLİR!
Öteyandan, irtifak hakları eşyanın malikine yapma, verme gibi olumlu bir davranış
yükümlülüğü yüklemez. Bu şekildeki bir yapma borcu irtifak hakkının ancak yan
yükümlülüğü olabilir. Bunun istisnası, kat irtifakında, kat irtifakı sahibine kat irtifakı
kurulacak yapıyı meydana getirme ve bunu kat mülkiyetine çevirme borcu yükler.
SINAVDA ÇIKABİLİR.
IV. İrtifak Hakkının Çeşitleri
TMK irtifak hakkının çeşitlerini taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı ve diğer
irtifak hakları şeklinde belirlemiştir. Medeni Kanunda düzenlenmiş olan bu irtifak
hakları sınırlı sayıdadır; bunların dışında bir irtifak hakkı kurmak mümkün değilse
de, seçilen türdeki irtifakın içeriğini belirlemede taraflara geniş bir serbesti
tanınmıştır. SINAVDA ÇIKABİLİR
İrtifak hakları çeşitli açılardan ayrımlara tabi tutulabilir.

A. Yararlanma Yetkisinin Biçimi Açısından

1.Olumlu İrtifaklar
Olumlu irtifaklarda, hak sahibi eşyayı kullanmak suretiyle ondan yararlanma
yetkisine sahiptir. Olumlu irtifaklarda eşyadan yararlanma aktif biçimde gerçekleşir.
Örneğin geçit hakkıç Olumlu irtifaklar yükli olduğu eşya malikine katlanma yükümü
yükler.

2. Olumsuz İrtifaklar
Olumsuz irtifaklarda, malikin malını belirli bir biçimde kullanması yasaklanmak
suretiyle irtifak hakkı sahibine bir yarar sağlanmış; malike de yasaklanan faaliyeti
yapmaktan kaçınma yükümlülüğü yüklenmiştir. Yasaklanan faaliyetin, doğrudan
doğruya taşınmazda mülkiyetin sağladığı bazı yetkilerin kullanılmasıyla ilgili olması
gerekir. Örneğin, manzara kapatmama veya taşınmazda benzin istasyonu kurmama
olumsuz irtifakların konusunu oluşturabilir.

B. Hak Sahibinin Belirlenmesi Açısından

1.Eşyaya Bağlı İrtifaklar
Hak sahipliği doğrudan doğruya kişiye değil, bir şeyin maliki olma olgusuna
bağlanmıştır. İrtifakın bağlandığı eşya üzerindeki mülkiyet el değiştirdikçe, irtifak da
ona bağlı olarak el değiştirir. İrtifak hakkı, bağlı olduğu eşyadan bağımsız
devredilemezler.

54/106
Eşyaya bağlı irtifaklar, sadece ve sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Yani eşyaya
bağlı irtifakların konusunu taşınmazlar oluşturur. Bundan doayı kanun eşyaya bağlı
şrtşfaklara “taşınmaz lehine irtifak” demiştir. SINAVDA ÇIKABİLİR.
İki taşınmaz söz konusu olup, TMK’da irtifakın yüklendiği taşınmaza ‘yüklü taşınmaz’
irtifaktan yararlanmayı sağlayan taşınmaza da ‘yararlanan taşınmaz’ denilmektedir.

2. Kişiye Bağlı İrtifak

İrtifak haklarının kişiye bağlı olarak kurulması da mümkündür. Eğer irtifak hakkını
zorunlu olarak sadece kişiye sıkı sıkıya bağlı olarak kuruyorsak, bunlara “düzenli
kişiye bağlı irtifaklar” denir. Düzenli kişiye bağlı irtifaklar mirascılara geçmez ve
üçüncü kişilere devredilmez. Dolayısıyla, bunla tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil
edilmez. Çünkü bunlarda bağımsızlık özelliği eksiktir. “İntifa hakkı” ve “Oturma
hakkı” düzenli irtifaktır.
Buna karşılık başkasına devredilebilen veya mirasçılara geçen kişiye bağlı irtifaklara,
“düzensiz kişiye bağlı irtifak” denilir. Bu düzensiz kişiye bağlı irtifaklardan “üst
hakkı” ve “kaynak hakkı”, aksi kararlaştırılmadıkça üçüncü kişiye devredilebili ve
mirasçılara geçebilir. Ayrıca bunlar en az 30 yılı kurulursa, Tapu Siciline bağımsız ve
sürekli bir hak olarak yeni bir sayfaya tescil edilir. Buna karşılık diğer düzensiz haklar,
aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçmes ve devri mümkün olmaz. Ancak aksi
kararlaştırılmışsa mirasçılara geçebilir ve devri mümkün olur. Yine en az 30 yıllığına
kurulmuşsa, Tapu sicilinde ayrı bir sayfada bağımsız ve sürekli bir irtifak hakkı olarak
tescili yapılır.
Kişiye bağlı irtifaklarda, hak doğrudan doğruya belirli bir gerçek veya tüzel kişiye ya
da bir topluluğa tanınmıştır. Medeni Kanunda bazı irtifak hakları zorunlu olarak
kişiye sıkı sıkıya bağlı kurulabilmekte ve bu nedenle de bu irtifak hakları kişiyle var
olmakta, yani başkasına devredilememekte, mirasçılara geçememektedir. Bunlara
düzenli kişiye bağlı irtifak hakları denilmektedir. Örneğin, intifa ve oturma hakkı
sadece kişiye bağlı olarak kurulabilmekte, hem de bunların devredilmesi ve
mirasçılara geçmesi yasaklanmış bulunmaktadır.
İntifa hakkı ile oturma hakkı dışındaki diğer kişiye bağlı irtifakların, başkalarına
devredilebilir ve mirasçılara geçebilir biçimde kurulması mümkündür. Bunlara
düzensiz kişiye bağlı irtifaklar adı verilir. Düzensiz kişiye bağlı irtifak haklarından üst
hakkı ve kaynak hakkının, taraflar aksini belirtmedikçe, devredilebilir ve mirasçılara
geçebilir şekilde kurulmuş olduğu kabul edilir.
İntifa ve oturma hakkı dışındaki diğer bütün irtifak hakları, eşyaya bağlı irtifak olarak
da kurulabilir.
Devredilebilir ve mirasçıya geçebilir şekilde kurulan kişiye bağlı irtifaklar süresiz
veya en az otuz yıl için kurulmuşsa, bunlara tapu kütüğünde taşınmaz olarak
kaydedilmek üzere sayfa açılabilir.

55/106
 2. EŞYAYA BAĞLI (TAŞINMAZ LEHİNE) İRTİFAKLAR

I. Eşyaya Bağlı İrtifak (Taşınmaz Lehine İrtifak) Kavramı ve Konusu

A.Kavram
TMK m. 779’a göre, “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz
lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı
yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli
şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.”
Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkıdır. Sadece
taşınmazlar üzerinde kurulur ve taşınmazın el değiştirmesi ile irtifak hakkının sahibi
de el değiştirir. Bu anlamda arazi haricinde, tapu kütüğüne tescil edilen bağımsız ve
sğrekli haklar veya kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde de eşyaya bağlı
irtifak kurulabilir. Buna karşılık paylı mülkiyette bir pay üzerinde eşyaya bağlı irtifak
kurulamaz.
İki taşınmaz söz konusu olup, TMK’da irtifakın yüklendiği taşınmaza ‘yüklü
taşınmaz’ irtifaktan yararlanmayı sağlayan taşınmaza da ‘yararlanan taşınmaz’
denilmektedir. Yararlanan taşınmaza kim malik ise, irtifak hakkına da o sahiptir. Bu
nedenle burada eşyaya bağlı irtifak söz konusudur. Örneğin, deniz manzarası olan bir
otelin önündeki taşınmaza manzarayı kapatacak biçimde yapı yapılmaması taşınmaz
lehine kurulan irtifaklarla sağlanır.
Yüklü taşınmazdaki irtifak hakkı kendiliğinden bu taşınmazın yeni maliklerini de
bağlar; irtifak hakkının bir ayni hak olarak kurulmasının önemi de özellikle bu
noktada ortaya çıkmaktadır.
Bu anlamda, Arazi haricinde, tapu siciline kaydedilen,

B. Eşyaya Bağlı İrtifakın Konusu

Eşyaya bağlı irtifakın konusu taşınmazlardır. Eşyaya bağlı irtifak hakkı ancak bir
taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz lehine kurulabilir. Arazinin yanısıra, tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine
konu bağımsız bölümler eşyaya bağlı irtifakın konusunu teşkil edebilir. Paylı
mülkiyette bir pay üzerinde eşyaya bağlı irtifak kurulamaz.
Eşyaya bağlı irtifak, yükümlü taşınmaz malikine, kaçınma veya katlanma yükümü
yükler.

II. Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Kazanılması

Eşyaya bağlı irtifaklar bir ayrıma göre, tesisen, devren veya aslen kazanılır. Veya
tescile bağlı kurulma / tescil dışı kurulma olabilir.

A. Tescille Kazanma
Taşınmaz mülkiyetinin kurumasına ilişkin kurallar geöerlidir. İrtifak hakkının
kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının tescille kazanılmasında da
geçerli bir sebebe ihtiyaç vardır. Kazanma sebebi geçersiz veya tescil istemi yoksa,

56/106
yapılan tescilde yolsuz olur. Bu kazanma sebebi (bir taşınmaz malikinin diğer
taşınmaz maliki lehine irtifak hakkı kurma borcu doğuran bir sözleşme, bir hukuki
işlem veya ölüme bağlı tasarruf olabilir). Malik kendi lehine bir irtifak hakkı
kuracaksa, kazandırıcı işleme gerek yok. Sadece tescil yeterli.
İrtifak hakkı, ayni bir hak olarak tescille doğar. Tescil kurucu etkiye sahiptir. Tescil,
yüklü taşınmaz malikinin irtifak sözleşmesine dayanarak yapacağı yazılı istemi
üzerine yapılır. İrtifak hakkının hem yüklü hem de yararlanan taşınmazın kayıtlı
olduğu sayfaya tescili gerekir.

C. Sicil Dışı Kazanma

*İrtifak hakkının mahkeme kararıyla kazanılması
İrtifak hakkı sahibi hakkını elde etmek için TMK m. 716/1 uyarınca hâkimden irtifak
hakkının kurulmasını isteyebilir. Bu durumda irtifak hakkı mahkemenin kesinleşen
yenilik doğuran hükmüyle tescilden önce kurulmuş olur. Yararlanan taşınmaz
malikinin istemi üzerine yapılan tescil açıklayıcı niteliktedir.
*İrtifak hakkının kamulaştırma yoluyla kazanılması
*İrtifak hakkının kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılması
İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde
edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.
Taşınmaz lehine olan irtifak hakları, olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Bunun
için, TMK m. 712’deki şartların gerçekleşmesi gerekir (davasız ve aralıksız 10 yıllık
zilyetlik). Olağanüstü zamanaşımıyla kazanma için ise, TMK m. 713’teki şartların
gerçekleşmesi gerekir (Burada, tapu siciline hiç tescilsiz değil, yolsuz da olsa bir tescil
edilmiş olması gerekir). Olumsuz irtifaklarda hakkın fiilen kullanılması için, hakkın
yoksuz da olsa tescil gerekir.

III. Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Sona Ermesi

A. Terkinle Sona Erme
İrtifak hakkının sona ermesi, kural olarak tapu sicilindeki tescilin terkiniyle olur.
Yararlanan taşınmaz malikinin bu konudaki isteğini kapsayan yazılı terkin istemi
üzerine terkin yapılır. Terkin istemi, hem tapu müdürünü harekete geçiren usuli bir
işlem hem de hak sahibinin hakkını sona erdirme iradesini içeren, tek taraflı bir
tasarruf işlemidir. Terkinin geçerli olması için yazılı bir terkin isteminin varlığı
yeterlidir.
Terkin, terkin talebi ile olur. Bu talepte bulunacak kişi, irtifak hakkından yararlanan
kişidir. Terkin talebi bir sözleşmeye dayanıyorsa, bu sözleşmenin resmi şekilde
yapılması gerekir. Böyle bir sözleşme yoksa, talebin yazılı olması yeterlidir.
Terkin kurucu etkiye sahiptir.

B. Sicil Dışı Sona Erme

*Yüklü veya yararlanan taşınmazın tamamen yok olması (TMK m. 783)

57/106
*Yüklü taşınmazın kamulaştırılması
*Sürenin sona ermesi
*Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi
*Mahkeme kararı (TMK m. 785)
Bazı durumlarda ise terkini talep hakkı, sözleşme olmasa bile kanundan doğabilir.
TMK 785’e göre;
 Lehine irtifak hakkı kurulan taşınmaza artık söz konusu irtifak hiçbir yarar
sağlamıyorsa, bu durumda, yüklü taşınmazın maliki irtifakın terkini
isteyebilir (İrtifakın yararlanı değil). Yararlanmanın tayininde, yararlanan
taşınmaz malikinin subjektif değerlendirmeleri de burada önemli...
 Söz konusu irtifakla yararlanma yetkisi tamamen ortadan kalkmamakla
birlikte, yararlanma ile yüklü taşınmaza yüklenen yük aşırı hale (yükle
yarar arasında orantısızlık ortaya çıkmışsa) gelmişse bu kez, yüklü taşınmaz
maliki bir bedel ödeyerek irtifakın kısmen tamamen ortadan kaldırılmasını
isteyebilir. Yüklü taşınmaz maliki irtifak hakkı sahibine teklif edecek, kabul
etmezse mahkemeye gidecek.

Burda da terkin gereklidir. Ancak burada terkin, bildirici etkiye sahiptir.

IV. Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Hükümleri

A. İrtifak Hakkının Kapsamının ve İçeriğinin Belirlenmesi
TMK m. 787’ye göre, ‘İrtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde
tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur. Tescilden açıkça anlaşılmadığı hâllerde
kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri
davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir.’
TMK m. 789’a göre, tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan
otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların
kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa
yerel âdet uygulanır.

B. İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler

1.İrtifak Hakkı Sahibinin Durumu

a. İrtifak Hakkı Sahibinin Yetkileri

İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri
alır. Bu önlemler, taşınmazın irtifak hakkının kullanılmasına elverişli bir durumda
kalmasını sağlayacak koruma, yenileme, onarım işlerini kapsar. Örneğin bir geçit
irtifakında irtifak hakkı sahibi hakkın kullanılmasını zorlaştıran engelleri kaldırabilir,
yolun üzerinde bulunan taşları temizleyebilir.

58/106
b. İrtifak Hakkı Sahibinin Yüklü Taşınmaz Malikinin Menfaatlerini Gözetmesi
İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri
alabilir; ancak, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde
kullanmak zorundadır. İrtifak hakkı sahibi, hakkını dürüstlük kuralı gereğince
amacına uygun kullanmalı, hakkın sınırlarını aşmamalıdır.

2. Yüklü Taşınmazda Hak Sahibi Olanların Durumu

Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da
zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz.

C. Yararlanan Taşınmazın İhtiyaçlarının Değişmesi

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan
yükünü ağırlaştıramaz.(MK m. 788) İrtifakın kullanılma ölçüsü kuruluştaki amaca
göre belirlenir. Örneğin, geçit irtifakından yararlanan taşınmaz başlangıçta konut
olarak kullanılırken, sonradan otel olarak kullanılırsa, gidiş gelişin çoğalması üzerine
yüklü taşınmazı yükü ağırlaşmış olur.
İrtifak yükünün ileride belli bir ölçüde artabileceği, irtifakın kurulduğu anda
yararlanan taşınmazın özgülenme amacından anlaşılabiliyorsa, artık ileride
yararlanan taşınmazın özgülenme amacı gereği yükün artması TMK m. 788
anlamında yükün ağırlaştırılması olarak değerlendirilemez.

D. İrtifakın Kullanılması İçin Yapılan Giderlerin Karşılanması

İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz
malikine aittir. Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım
giderlerine her iki malik yararları oranında katılır. (MK m. 790)

E. İrtifak Yükünün Değişmesi

1. İrtifakın Yüklü Taşınmazdaki Yerinin Değişmesi
TMK m. 791’e göre, ‘İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması
koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek
kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine
naklini isteyebilir. İrtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü
taşınmaz maliki bu yetkiyi kullanabilir. Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde
komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.’

2. Yararlanan Taşınmazın Bölünmesi

Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel
yararına devam etmesidir. Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir
parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için
irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı
sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını terkin
eder.(TMK m. 792)

59/106
3. Yüklü Taşınmazın Bölünmesi
Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel
üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde
kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin
maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini
isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay
içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını terkin eder. (TMK m. 793)

2. KİŞİYE BAĞLI İRTİFAKLAR

Kişiye bağlı irtifaklar, düzenli ve düzensiz kişiye bağlı irtifaklar olmak üzere ikiye
ayırıyoruz.

I. El Değiştirmeyen (Düzenli) Kişiye Bağlı İrtifaklar

*İntifa hakkı
*Oturma (sükna) hakkı
Bu haklar lehine kuruldukları kişiyle var olan, devredilemeyen ve mirasçıya
geçemeyen irtifak haklarıdır.

A. İntifa Hakkı

1. Genel Olarak
İntifa hakkı, belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusu olan şey üzerinde tam
bir yararlanma yetkisi veren, devredilemeyen ve miras yoluyla geçmeyen bir irtifak
hakkıdır.
Şntifa hakkı, sahibine en geniş yetkileri tanıyan sınırlı ayni haktır. Malı kullanabilir,
yararlanabilir; malikte sadece çıplak mülkiyet kalır. Kural olarak intifa hakkı
sahibinde tasarruf yetkisi yoktur, bu hak maliktedir.
İntifa hakkı, hakkın konusunun ekonomik yararlarını tümüyle kapsadığından, malike
yalnız çıplak mülkiyet kalır; malik mal üzerindeki yalnız hukuki tasarruf yetkisini
korumaktadır.
İntifa hakkına konu olan malın gelir getirmesi zorunlu değildir, malın
kullanılmasından belirli bir yarar sağlanması yeterlidir. İntifa hakkı bir ayni haktır.
İntifa hakkı sahibinin, hakkın konusu mal üzerinde doğrudan hâkimiyeti vardır.

3. İntifa Hakkının Özellikleri

a. İntifa Hakkının El Değiştirememesi

İntifa hakkı, hak sahibine ayrılmaz bir biçimde bağlı bulunduğundan, devredilemez,
miras yoluyla geçmez.

60/106
Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen
kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına
devredilebilir.

b. Malikin İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisini Muhafaza Etmesi

Malik mal üzerinde hukuki tasarruflarda bulunabilir; onun mülkiyetini başkasına
geçirebilir, üzerinde ayni haklar kurabilir. Ancak bu tasarruflar, intifa hakkının varlığı
ve kapsamı üzerinde etkili olmaz.

c. Payın İntifa Hakkına Konu Olabilmesi

İntifa hakkı taşınmaz lehine kurulan irtifaklardan farklı olarak, paylı mülkiyete konu
olan bir malın bir payı üzerinde kurulabilir. Bu durumda dahi intifa hakkının konusu
malın kendisidir.

d. İntifa Hakkının Hak Sahibine Sadece Yararlanma Yetkisi Sağlaması

Aksine düzenleme olmadıkça, intifa hakkı, sahibine hakkın konusu üzerinde tam bir
yararlanma yetkisi sağlar. Mal üzerinde tasarruf yetkisi malikte kalmaktadır.

3. İntifa Hakkının Konusu

TMK m. 794/1’e göre, ‘İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı
üzerinde kurulabilir.’

a. Taşınırlar
Taşınırlar üzerinde intifa hakkına sahip olan kişi kural olarak tasarruf yetkisine sahip
değildir. Ancak söz konusu taşınır, tüketime tabi bir taşınır ise, bu durumda intifa
hakkı sahibi o malı tüketebilir.
aa. Tüketilebilen (Tüketime Tabi) Mallar Üzerindeki İntifa Hakkı
TMK m. 819/1’e göre, ‘Tüketilebilen şeylerin mülkiyeti, aksi kararlaştırılmadıkça,
intifa hakkı sahibine geçer; ancak, intifa hakkı sahibi geri verme sırasında bu şeylerin
o günkü değerini ödemekle yükümlü olur.
bb. İntifa Hakkı Sahibine Değer Biçilerek Teslim Edilen Taşınırlar
TMK m. 819/2’ye göre, ‘İntifa hakkı sahibi, değeri biçilerek kendisine teslim olunan
diğer taşınırlar üzerinde, aksi kararlaştırılmadıkça, serbestçe tasarrufta bulunabilir;
ancak, bu yetkisini kullandığı takdirde bu şeylerin biçilen değerlerini geri verme
sırasında ödemekle yükümlü olur. Bu ödeme, tarım işletmesi gereçleri, hayvan
sürüleri, ticarî mallar veya benzeri şeylerde aynı cins ve nitelikte eşya verilmesi
suretiyle yerine getirilebilir.’

b. Taşınmazlar
Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, tasarruf yetkisine sahip
değildir.

61/106
TMK m. 816’ya göre, ‘Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın
olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür. Bu ölçü aşılarak elde edilen
ürünler malike ait olur.’

c. Haklar
Haklar, özellikle alacaklar da intifa hakkının konusunu oluşturabilir. Kanun koyucu
istisnai olarak maddi varlığı olmayan bazı hakları ve doğal güçleri de eşya ile bir
tutarak onlarında ayni hak konusu olabileceğini kabul etmiştir.
Hakkın intifa hakkına konu olabilmesi için doğrudan doğruya veya kapsadığı edim
bakımından yararlanmaya elverişli ve devredilebilir nitelikte olması gerekir.
Belirlilik ilkesi gereği, tüm malvarlığı üzerinde ayni hak kurulamaz. Malvarlığı
üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi için, malvarlığında yer alan eşya ve haklar tek
tek intifa hakkına konusu olabilir.

4.İntifa Hakkının Kazanılması

TMK m. 795’e göre, ‘İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri,
taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının
kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu
bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.’
*İntifa hakkının hukuki işleme dayanılarak kazanılması: Hukuki işlemle intifa
hakkı kurulabbilmesi için, bir borçlandırıcı işleme (ressmi şekilde) ve tasarruf işlemine
gerek vardır. Tasarruf işlemi, intifa hakkının konusuna göre değişir. İntifa hakkının
konusu bir taşınmazsa, tapuya tescil gerekir; taşınır oluşturuyorsa, ayni sözleşme ve
ziyetliğin devri; eğer bir alacak hakkı ise, yazılı bir sözleşme gerekir.
*Mahkeme kararıyla kazanılması: TMK’nın 716 maddesi kapsamında.
*Zamanaşımıyla kazanılması: Gerek taşınmazlarda (MK 712, 713); taşınırlarda
ise, TMK 777”deki kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılır. Not: Alacaklar üzerindeki
intifa hakkı zamanaşımı ile kazanılamaz. (SINAVDA ÇIKAR)
*İntifa hakkının kanundan doğması: TMK 795/3 “da miras hukuku kuralları
devre girmeden önce eşler lehine tanınan bir durum.
Bu kanunla kurulma bakımından, kanunla intifa hakkının konusu değişebilir.
Örneğin intifa hakkına konu olan bir mal yokolması veya kamulaştırılması sonucu bir
kamulaştırma bedeli veya sigorta alacağı malın yerini alabili ve intifa hakkı bu bedel
veya sigorta alacağı üzerinden devam eder. Biz buna “ayni ikame” diyoruz.

62/106
5. İntifa Hakkının Sona Ermesi
a. Sona Erme Sebepleri
*Hakkın konusunun yok olması (ayni ikame varsa devam eder)
*Sürenin dolması, ölüm veya kişiliğin sona ermesi
*Mahkeme kararı
*Vazgeçme (tek taraflı irade beyanı)
*Kamulaştırma
*Cebri icra
Gerek sürenin dolması gerekse ölüm sonucunda yapılacak olan tescil/terkin
işlemi aracı niteliktedir.
Tüzel kişiler bakımından intifa hakkı en fazla 100 yıllık olarak konulabilir.

b. İntifa Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları

aa.İntifa konusunun geri verilmesi

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle
yükümlüdür. (MK m. 799)

bb.İntifa konusunun geri verilmesinde intifa hakkı sahibinin sorumluluğu

TMK 800 uyarınca, İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini
ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur.
İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin
etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda
meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.

cc. İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı

İntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler
için, hak sona erdiğinde, vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir.

dd.İntifa hakkı sahibinin söküp alma hakkı

Malikin tazminat vermekten kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri,
malı eski hâline getirmek kaydıyla söküp alabilir. Bunlar intifa hakkı sahibinin
vekaletsiz iş görme hükümlerine göre malikten isteyemeyeceği lüks giderler
karşılığında yaptığı eklemelerdir.

6. İntifa Hakkının Hükümleri

a. İntifa Hakkı Sahibinin Hakları

aa. İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi
İntifa konusu maldan yararlanma doğrudan doğruya olacağından, intifa hakkı sahibi
malın zilyetliğini elde etme hakkına sahiptir. İntifa hakkı sahibi, dolaysız fer’i zilyet
konumunda olur.

63/106
Ben taşınır bir malın üzerine Ahmet üzerine bir taşınır intifası kurdum. Bunu
kurabilmem için benim malı Ahmet”e zilyetliği devretmem lazım. Benim, dolaylı
zilyetliğim, asli ziyetliğim, malik sıfatıyla ziyetliğim var. Ahmet’in ise, doğrudan
zilyetlik, hakka dayanan zilyetlik ve fer’i ziyetliği vardır.

bb. İntifa konusu malı kullanma yetkisi

İntifa hakkı sahibi malı fiilen kullanabilir. Bu kullanma yetkisi, intifa hakkı sahibine
malı yok etme ve zarara uğratma yetkisi vermez.

cc. İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etme yetkisi

İntifa hakkı sahibi maldan yararlanma yetkisine sahiptir. Maldan yararlanma o şeyin
doğal ürünlerini elde etme yetkisi sağlar. İntifa hakkı sahibi, olgunlaşmış ürünleri
koparıp, elde ettiği andan itibaren ürünlerin maliki olur. Örneğin, ben üzüm bağımda
intifa hakkı vermişssem, üzümler olgunlaştı. Üzümler henüz koparılacağı ana kadar
maliki asıl malıktir, çünkü bunlar doğal üründür, yapıları gereği bütünleyici parçadır.
İntifa hakkı sahibi bunların ayrılmasını talep edebilir. Ayrıldıktan sonra sahip olur. El
değiştirip haciz gelirse, malik iflas ederse ya da iflas masasından bunun talebini
isteyebilir. Doğal ürünler gibi hukuki ürünlerin de (kıra geliri, faiz geliri) sahibidir.
İntifa hakkı sahibi aynı zamanda malı yönetme yetkisi vardır (SORU GELEBİLİR)
İntifa hakkı sahibi hukuki ürünleri de elde etme yetkisine sahiptir. Sermaye
alacaklarında hukuki ürün faizdir.

dd. İntifa konusu malı yönetme

İntifa konusu malın yönetimi münhasıran intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı
sahibi için intifa konusu malı yönetmek bir yetki olduğu gibi, aynı zamanda bir
yükümlülüktür.

ee. İntifa konusu mal üzerinde tasarruf

İntifa konusu malın mülkiyeti malikte kaldığından, intifa hakkı sahibinin eşya
üzerinde tasarruf işlem yapma yetkisi yoktur. İntifa hakkı sahibi malın mülkiyetini
bir başkasına devredemeyeceği gibi, üzerinde bir sınırlı ayni hak da kuramaz.

ff. Defter tutma

Malik veya intifa hakkı sahibi, diğerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına
konu olan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir.
Defter noterlikçe tutulur.

b. İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

• Bakım ve koruma yükümlülüğü (Sadece olağan bakımlar)
• Giderlerin ve vergilerin ödenmesi
• İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü

64/106
c. Malikin Hakları
• İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi
• Gözetme ve denetleme yetkisi
• Güvence (teminat) isteme yetkisi:
• İntifa konusu eşyanın zilyetliğinin intifa hakkı sahibinden alınmasını talep yetkisi
• Resmi defter tutulmasını talep yetkisi
• Yönetime katılma yetkisi

İntifa hakkı sahibi, güvence/depozito vermiyor veya malikin itirazına rağmen intifa
konusu malı hukuka aykırı kullanıyor. Bu durumda malik mahkemeye başvurarak
bir kayyım atanmasını sağlayabilir. Kayyımın atanması ile intifa hakkı ortadan
kalkmıyor sadece zilyetlik durumu ortadan kalkıyor.

d. Malikin Yükümlülükleri
• Büyük onarımların giderlerinin karşılanması
• Diğer giderler

7. Alacak Üzerinde İntifa Hakkının Özellikleri

Bir alacak üzerindeki intifa hakkı, onun getirisini edinme yetkisi verir. Alacak
tehlikeye düşerse, alacaklı ve intifa hakkı sahibinden her biri, diğerinden iyi bir
yönetimin gerektirdiği önlemleri almaya katılmasını isteyebilir.
Borçluya karşı yapılacak ödeme isteminin ve kıymetli evrak üzerindeki tasarrufların
alacaklı ve intifa hakkı sahibi tarafından birlikte yapılması, borcunu ödemek üzere
borçlu tarafından yapılacak bildirimin de bunların her ikisine yöneltilmesi gerekir.
İntifa hakkı sahibi, intifanın başlangıcını izleyen üç ay içinde, hakkın konusu olan
alacağın ve kıymetli evrakın kendisine devrini isteyebilir. İntifa hakkı sahibi, alacağın
ve kıymetli evrakın devri sırasındaki değeri tutarında devredene karşı bunların
bedelini ödeme borcu altına girer ve feragat edilmedikçe bu borç için ayrıca güvence
göstermekle yükümlü olur.
İntifa hakkı ancak devredilebilir haklar ve alacaklar üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı
kurulabilmesi için alacağın intifa hakkı sahibine devredilmesi gerekir. (SINAVDA
ÇIKABILIR)

B. Oturma (Sükna) Hakkı

1.Kavram
Oturma hakkı hak sahibine, bir binanın tümünden veya bir bölümünden konut olarak
yararlanma yetkisi veren, devredilemeyeN, mirasçılara geçmeyen düzenli bir irtifak
hakkıdır. İntifa hakkından farklı olarak, bu hakkın kullanılmasının dahi bir başkasına
bırakılması mümkün değildir.

65/106
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya
onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
Oturma hakkı intifa hakkından farklı olarak sadece taşınmazlar üzerinde kurulur;
taşınmaz, tapu kütüğüne sürekli bağımsız hak olarak tescil edilmiş üst hakkı veya kat
mülkiyetine bağlı bağımsız bölüm olabilir.
Bu anlamda bir bina üzerinde intifa hakkı kurduğunuzda o bina üzerinde tam
yararlanma yetkisi verirken, oturma hakkı sadece otuema hakkı verir. İntifa hakkı
sahibi, söz konusu hakkı malı kiraya vererek kira gelirinden faydalanabilir.Ancak
oturma hakkı sahibi kiraya veremez.
Oturma hakkı sahibine sadece konut olarak oturma hakkı verir. Oturma hakkı sahibi
bu yeri işyeri olarak kullanamaz.
Oturma hakkının kazanılması ve sona ermesi bakımından intifa hakkı ile ilgili
söylenenler aynen geçerlidir.

2. Oturma Yetkisinin Kapsamı

Oturma hakkı bir binadan veya binanın bir bölümünden, sadece oturmak suretiyle
yararlanma yetkisi sağlar. Oturma hakkı sahibine binanın tamamında veya oturmaya
elverişli bir kısmında bağımsız ve münhasır olarak veya malik ile birlikte oturma
yetkisi tanınabilir ya da oturma hakkı sahibi binanın belli yerlerinde bağımsız ve
münhasır olarak, mutfak, banyo gibi ortak yerlerinde ise malik ile birlikte kullanma
yetkisine sahip kılınabilir.

3. Oturma Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi

TMK’da oturma hakkının kazanılması ve sona ermesine ilişkin bir hüküm yoktur.
TMK m. 823/3 hükmündeki yollamayla birlikte intifa hakkının kazanılmasına ve sona
ermesine ilişkin hükümler oturma hakkında da uygulanır.

4. Oturma Hakkının Hükümleri

Oturma hakkının kapsamı hakkın kurulmasına ilişkin hukuki işlemde yeterince
belirlenmiş olmalıdır. Aksi halde, TMK 824 uygulanacaktır. TMK m. 824’ e göre,’
Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir
bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma
hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.’
TMK m. 825’e göre, ‘Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma
yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve
yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir
bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur. ’

66/106
II. El Değiştirebilen (Düzensiz) Kişiye Bağlı İrtifaklar

A. Üst Hakkı

1.Kavram
Üst hakkı bir kişiye başkasına ait arazinin altında veya üstünde bir yapı yaparak veya
mevcut bir yapıyı muhafaza ederek ona malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

2. Çeşitleri
Üst hakkı belirli bir gerçek veya tüzel kişi lehine kurulabileceği gibi, eşyaya bağlı
irtifak olarak da kurulabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve
mirasçılara geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli
niteliktedir.
Üst hakkı en az 30 yıl için kurulmuşsa bağımsız sürekli bir hak olarak ayrı bir sayfaya
tescil edilir. En fazla 100 yıl için kurulur.

3. Üst Hakkının Kazanılması

Üst hakkının kazanılması kanunda özel olarak düzenlenmiş değildir. Bu konuda
taşınmaz lehine irtifakların kurulmasına ilişkin hükümler uyarınca üst hakkının
kazanılmasına taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin
uygulanacağı kabul edilmektedir.

4. Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları

Taşınmaz lehine irtifak haklarının sona erme sebepleri, kıyasen üst hakkının sona
ermesine de uygulanır.
Sona ermenin sonuçları şöyledir:
• Yapı üzerindeki mülkiyet hakkının yüklü taşınmaz malikine geçmesi
• Tapu kütüğü sayfasının kapatılması
• Yapı karşılığında ödenecek bedel

5. Üst Hakkının Süresinden Önce Arazi Malikine Devri

Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya
sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst
hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce
kendisine devrini isteyebilir.
Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek
kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim
sebebi olarak göz önüne alınabilir. Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine
veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.

67/106
Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik
lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme
yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir.

6. Üst Hakkının Hükümleri

Üst hakkı yüklü taşınmaz üzerinde hak sahibine, diğer irtifak hakları gibi, sınırlı bir
hâkimiyet sağlamaktadır. Üst hakkı sahibi, yüklü taşınmazdan dilediği gibi
yararlanamaz. Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan,
özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve
üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes
için bağlayıcıdır. Üst hakkı sahibi hakkın konusu olan yapı üzerinde mülkiyet hakkına
sahip olur.

B. Kaynak Hakkı

1.Kavram
Kaynak hakkı, bir kişiye başkasının arazisindeki kaynağın sularını alma ve kendi
arazisine akıtma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hak, aksi kararlaştırılmış
olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkının sağladığı
yetki kanunla belirlenmiştir.
Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini
suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. (TMK m. 837/1)
Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne
taşınmaz olarak kaydedilebilir.

2. Kaynak Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenleyen hükümler kıyasen burada da
uygulanır. Eşyaya bağlı irtifakları sona erdiren sebepler kaynak hakkının da sona
ermesine sebep olur.

3. Kaynak Hakkının Hükümleri

Kaynak hakkı, hak sahibine başkasının arazisindeki kaynağı alma ve kendi arazisine
akıtma yetkisi sağlarken, arazi maliki de buna katlanmakla yükümlü olur.
Taraflar, kaynak hakkını kurma borcunu doğuran sözleşmede bu çerçevede kalmak
şartıyla karşılıklı hak ve yükümlülüklerini daha ayrıntılı olarak düzenleyebilirler.

III. Diğer (Düzensiz Kişiye Bağlı) İrtifaklar

Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor
alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere
başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına
devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan
ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak
haklarına da uygulanır. (MK m. 838)

68/106
 TAŞINMAZ YÜKÜ

1. TAŞINMAZ YÜKÜ KAVRAMI VE UNSURLARI

I. Kavram
MK m. 839/1’e göre, ‘Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu
olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.’

2. Unsurları
Taşınmaz yükü sadece ayni teminat oluşturmamakta, burada taşınmaz ile birlikte
alacak da hakkın konusu haline gelmektedir.
Taşınmaz yükünde iki önemli unsur vardır.
• Edim yükümü
• Taşınmazın edim yükümünün güvencesi olması

A. Edim Yükümü
Taşınmaz yükünde yük altındaki taşınmaz maliki, bir verme veya yapma borcu
altındadır. Bu borcun borçlusu yüklü taşınmazın malikidir. Taşınmaz maliki değişirse
yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur.
Bu bakımdan taşınmaz yükü eşyaya bağlı bir borç ilişkisi niteliği taşır.
İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla,
taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan
veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.
Borç bir defada ifa edilebilecek bir edim olabilir; fakat genellikle ard arda teslim
edilecek edimler söz konusudur.

B. Taşınmaz Edim Yükümünün Güvencesi Olması

Taşınmaz yükü hak sahibine yüklü taşınmaz üzerinde maddi hâkimiyet sağlamaz;
ancak onu paraya çevirme yetkisi tanıyan, değere ilişkin bir hak niteliği taşır.
Taşınmaz yükünde, yüklü taşınmaz malikinin alacaklıya karşı kişisel sorumluluğu
yoktur.
Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz;
sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim,
muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu
borcun güvencesi olmaktan çıkar. (MK m. 848) Kişisel sorumluluğun başladığı andan
itibaren de her bir edim için zamanaşımı işlemeye başlar. Oysa, taşınmaz yükü ve
edimler ayni sorumluluk devam ettiği sürece zamanaşımına tabi değildir.

3. Taşınmaz Yükünün Çeşitleri

• Kişiye bağlı taşınmaz yükü- Eşyaya bağlı taşınmaz yükü
• Özel hukuka ilişkin taşınmaz yükü- Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü

69/106
 2. Taşınmaz Yükünün Kazanılması ve Sonuçları

I. Taşınmaz Yükünün Kazanılması

Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz
yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar
gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış
değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır. Aksine bir hüküm yoksa, taşınmaz yükünün
kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. (MK
m. 840)
Taşınmaz yükü, yüklü taşınmazın sayfasındaki irtifak hakları sütununa tescil edilir.
Eşyaya bağlı taşınmaz yükünde yük, yararlanan taşınmazın sayfasındaki irtifak
sütununa da tescil edilir.
Kişiye bağlı olarak kurulan taşınmaz yükü aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça,
başkasına devredilebilir, mirasçıya geçebilir, rehin ve intifa hakkıyla yüklenebilir.

II. Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi

A. Genel Olarak
Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona
erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine,
hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.

C. Yükten Kurtulma Yoluyla Sona Erdirme

1.Hak Sahibinin Taşınmazı Yükten Kurtarmayı İsteyebileceği Haller

TMK m. 844’e göre, ‘Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki
durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;
2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;
3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse. ’

2. Yüklü Taşınmaz Malikinin Yükten Kurtarmayı İsteyebileceği Haller

TMK m. 845’e göre, ‘Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki
durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün
kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.
Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir
yıl önceden bildirmesine bağlıdır.
İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten
kurtarılması istenemez.’

70/106
 REHİN HAKLARI

1. TEMİNAT KAVRAMI VE TÜRLERİ

Alacaklı alacağını elde etme konusunda kendisini güvenli bir duruma sokmak ister.
Bunun için de alacağın ödenmesini sağlayacak bir teminata (güvenceye) ihtiyaç
duyar.
Teminatlar alacaklıya sağladığı yetkilere göre kişisel ve ayni teminatlar olmak üzere
iki gruba ayrılır. Teminat veren kişi eğer kişi olarak teminet veriyorsa, yani kişi borç
altına giriyorsa, “kişisel teminatlar” denir (kefalet rehin); ayni teminatlar ise, ayni hak
kurmak suretiyle gerçekleşir. Bu mülkiyetin devri veya sınırlı ayni hak kurmak
suretiyle gerçekleşir (taşınmaz yükü ve rehin).
Medeni Kanunda düzenlenmiş, teminat işlevi gören sınırlı ayni haklar ise taşınmaz
yükü ve rehin hakkıdır.

2.REHİN HAKKININ TANIMI, ÖZELLİKLERİ VE DÜZENLENİŞ BİÇİMİ

I. Rehin Hakkının Tanımı

Rehin hakkı, bir alacak yerine getirilmediği takdirde hak sahibine hakkın konusu olan
şeyi veya hakkı paraya çevirerek getirisinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi
veren bir haktır.

III. Rehin Hakkının Özellikleri

 Rehin hakkı sınırlı bir ayni haktır.

 Rehin hakkı kural olarak fer’i (bağlı) bir haktır. Yani rehin hakkı temin ettiği
alacağa bağlı olarak kurulur. Rehin hakkının geçerli olabilmesi için mevcut
alacağın da geçerli olması lazım. Alacağın hukuki kaderine tabidir. Bunun bir
istisnası, rehin hakkı türlerinden “ipotekli borç senedi” ve “irad senedi”
bakımından rehin hakkı fer’i hak değildir. İpotekli borç senedi ve irad senedinde
taşınmazın farazi değeri belli paylara bölünere bir kıymetli evrağa bağlanarak
tedavüle çıkartılır. TMK’nın 910. Maddesi uyarınca bu bir yenilenme sayılır ve asıl
alacak ortadan kalkar.
 Rehin sadece borçlu tarafından verilmez. Borçlu olmayan bir üçüncü kişi alacaklı
lehine rehin hakkı kurabilir. Ancak burada şöyle bir durum ortaya çıkar: borçlu
kendi malı üzerinden rehin verdiğinde eğer rehnin paraya çevrilmesinde elde
edilen miktardan alacak karşılanmazsa, borçlunun diğer malvarlığına gidilebilir.
Ancak rehin 3. Kişiş tarafından verilmemişse, rehnin paraya çevrelmesi sınucunda
alacak karşılanmazsa, 3. Kişi sadece rehin konulan malvarlığı ile sorumludur,
diğer malvarlıklarına gidilmez. Bunun tek istisnası, taşınmaz rehin türlerinden
irat senedinde, rehinli malik zorunlu olarak borçlu olmaz zorundadır.
 Bir eşyanın üzerinde rehin kurulması, eşyanın mülkiyetinin el değiştirmesini
engellemez.

71/106
A. Rehin Hakkının Bir Ayni Hak Olması
Medeni Kanunda sınırlı ayni hakların bir türü olarak düzenlenmiş bulunan rehin,
eşyanın değerine ilişkin bir hak olup hak sahibine rehin konusu eşyayı paraya
çevirerek bedelinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi vermek suretiyle bir alacağa
ayni güvence sağlar.
Ayni hak kavramının başlıca unsurları, ayni hakkın eşya üzerinde doğrudan
hâkimiyet sağlaması ve herkese karşı ileri sürülebilmesidir. Rehin hakkı, rehin verilen
eşyanın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesini önleyemezse de, bu durumda yeni
malik eşyayı rehinle yüklü olarak edinmiş olur.
Rehin hakkı yalnız eşya üzerinde değil, alacaklar ve diğer haklar üzerinde de
kurulabilir.

B. Rehin Hakkının Kural Olarak Fer’i (Bağlı) Bir Hak Olması

Rehin hakkı bir alacağın güvencesini teşkil ettiğinden, varlığı, alacağın varlığına
bağlıdır. Bu bakımdan rehin hakkı kural olarak fer’i bir haktır. Rehin hakkının geçerli
olabilmesi için, güvence altına aldığı alacağında geçerli olması gerekir. Ancak,
taşınmaz rehni çeşitlerinden ipotekli borç senedi ve irat senedi, bağımsız nitelikte, fer’i
olmayan bir yük oluşturur.

C. Borçlu Olmayan Bir Üçüncü Kişinin Alacaklı Lehine Rehin Hakkı Kurabilmesi
Rehin, genellikle güvence altına aldığı alacağın borçlusu tarafından verilir. Bu
takdirde borçlu, bu sıfatıyla borcunu ödemekle; rehin veren sıfatıyla da rehin konusu
malın paraya çevrilmesine ve satış bedelinden rehinle güvence altına alınmış olan
alacağın karşılanmasına katlanmakla yükümlüdür. Rehin konusu malın paraya
çevrilmesinden elde edilen tutar alacağı karşılamaya yetmezse, borçlu borcun geri
kalan kısmı için de diğer malvarlığı değerleriyle sorumlu olur.

Rehin, başkasının borcu için bir üçüncü kişi tarafından da verilebilir, yani bir üçüncü
kişi başkasının borcunu güvence altına almak amacıyla alacaklı lehine rehin hakkı
kurulabilir. Rehin veren üçüncü kişi bu sıfatıyla rehinle güvence altına alınmış olan
alacağı ödemekle yükümlü olmaz, onun tek yükümlülüğü, rehin konusu malın
paraya çevrilmesine ve rehinle güvence altına alınmış alacağın, rehin konusu malın
satış bedelinden karşılanmasına katlanmaktır.
Taşınmaz rehni türlerinden irat senedi, bu kuralın istisnasını teşkil eder. İrat
senedinde, rehnedilen taşınmazın maliki, zorunlu olarak aynı zamanda borçludur ve
sorumluluğu rehnedilen taşınmazla sınırlıdır.

III. Rehin Hakkının Medeni Kanunda Düzenleniş Biçimi

Medeni Kanun, rehni, taşınmaz rehni ve taşınır rehni olmak üzere iki ayrı bölüme
ayırarak düzenlemiştir.

72/106
 TAŞINMAZ REHNİ

1. TAŞINMAZ REHNİNİN İŞLEVLERİ VE ÇEŞİTLERİ

I. Taşınmaz Rehninin İşlevleri

Taşınmaz rehni sistemimiz, ekonomik ihtiyaçlar açısından iki amacın gerçekleşmesine
yöneliktir.
• Kişisel bir alacağı güvence altına almak
• Arazinin değerini tedavül ettirmek

Rehin hakkı eğer bir kişisel alacağı güvence altına almak amacıyla kuruluyorsa, rehin
alacağa bağlı fer’idir. Rehin taşınmaz değerini tedavül ettirmek amacıyla
kuruluyorsa, taşınmazın değeri farazi değer parçalarına bölünü ve herbir parça için
bir kıymetli evrak çıkartılır. Bu durumda rehnin fer’ilik durumu kalkar.

II. Taşınmaz Rehninin Çeşitleri

• İpotek (Kişisel Sorumluluk)
• İrat Senedi (Arazinin değerini tedavül amacı)
• İpotekli Borç Senedi (Arazinin değerini tedavül amacı)

NOT: Rehnin türlerinden ilki “ipotek”tir. İpotek kişisel sorumluluk ortaya çıkartır.
İpotekten kasım kişisel alacağı güvence altına almaktır. İpotek alacağa bağlı bir haktır.
İpotekte kişisel sorumluluk ön ğlanda olduğundan, ipoteği paraya çevirince alacak
karşılanmıyorsa, alacaklının kişisel sorumluluğu ortadan kalkmaz. Ancak ipotek
üçüncü kişi tarafından başkasının borcu için verilmişse, ipotekli taşınmaz paraya
çevrildiğinde alacağa yetmese bile 3. Kişinin kişisel sorumluluğu gündeme gelmez.
Sadece ve sadece paraya çevirmeye katlanmakla yükümlüdür.

Taşınmaz rehninin bir diğer türü irad senedidir. İrad senedinde ayni sorumluluk
vardır. Taşınmazın değeri kıymetli evrağa bağlanarak tedavüle çıkarılır. Bu durumda
alacak yenilenmiş sayılır borç ve fer’ilik ortadan kalkar. İrad senedinde borçlunun
sorumluluğu kişisel sorumluluk değil, ayni sorumluluktur, irad senedinden temin
ettiği alacak karşılanmazsa artık borçlunun kişisel sorumluluğuna gidilmez. Buna
karşılık ipotekli borç senedi ise kişisel sorumluluk ortaya çıkartır. İpotekli borç
senedinde de ferilik ortadan kaldırılır. Ancak ipotekli borç senedinde ipotek ile alacak
karşılanamazsa, borçlunun kişisel sorumluluğuna gidilir.

2. TAŞINMAZ REHNİNE HÂKİM OLAN İLKELER

I. Belirlilik İlkesi

A.Rehin Yükünün (Rehinle Temin Edilen Alacağın Miktarının) Belirli Olması

Rehnin temin ettiği alacak miktar itibariyle belirli olmalıdır. MK m. 851/1’de
‘taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir’

73/106
denilmiştir. Yani rehin ne kadarlık bir alacağı temin ediyor, ilgililer tapu kütüğünden
anlamalıdır.

1. Anapara İpoteği-Üst Sınır İpoteği

Anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği rehnin kurulduğu anda alacağın miktarının belli
olup olmamasına göre yapılır. Alacağın miktarı başlangıçta belli ve bu miktar da tapu
siciline tescil edilmişse buna “anapara ipoteği” denir. Örneğin B’nin A’ya 200 bin TL
borcu var. Bu borç için B, taşınmazı üzerinde A lehine 100 bin liralık ipotek koysun.
İşte bu durumda rehnin kurulduğu sırada alacağın miktarı belli olduğu için “anapara
ipoteği” denir. Buna karşılık, rehnin kurulduğu anda alacağın miktarı belli değilse,
Kanun koyucu TMK 851/1 uyarınca alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde
taşınmazın güvence atına alacağı bir üst sınır belirleneceği ifade etmektedir. Buna üst
sınır ipoteği denir. Örneğin, A ile B bir eser sözleşmesi akdetti ve B yüklenici.
Yüklenici B diyor ki A’ya bu eser sözleşmesinden kaynaklanacak borçlar için ben sana
200 bin liralı ipotek koyuyorum taşınmazın üstüne diyor. Amaç eser sözleşmesinden
doğacak alacakarı güvence altına almak. Temin altına alınacak alacak rehnin
kurulduğu anda belli olsa bile, “üst sınır ipoteği” kurulabilir. Örneğin, alacak miktarı
başta belli ancak tapuya bakıyorsunuz, alacak miktarından fazla bir ipotek söz
konusu. Bu durumda “üst sınır” ipoteğinin bulunduğu sonucuna ulaşıyoruz. Öte
yandan, paradan başka verme, yapma yapmama borcundan kaynaklanan bir borcu
temin altına almak için kuracağımız ipotek, üst sınır ipoteğidir. Ya da doğması
muhtemel alacaklar bakımından da üst sınır ipoteği kurulabilir. ÇOK ÖNEMLİ

Alacağın miktarı rehnin kuruluşu sırasında belli ve bu miktar tapu siciline tescil
edilmişse bu durumda ‘anapara ipoteği’ ya da ‘kapital ipotek’ söz konusu olur.
Rehin kurulurken alacak miktarı belli değilse ancak üst sınır ipoteği (maksimal ipotek)
kurulur. Fakat, üst sınır ipoteği her türlü alacak için kurulabilen genel bir ipotek tipi
olduğundan,bu tip ipoteğe alacağın miktarının hem belli olmadığı hem belli olduğu
durumlarda başvurulabilecektir.

Üst sınır ipoteğinde olduğu gibi anapara ipoteğinde de rehnin kurulması sırasında
alacağın doğmuş olması şart değildir. Bu, halen mevcut olan veya henüz doğmamış
olmakla beraber, doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın ipotekle
güvence altına alınabileceğini ifade eden TMK m. 881/1 hükmünden de açıkça
anlaşılmaktadır.

Anapara ipoteğinde taşınmaz, anaparadan başka yan alacakları da güvence altına

alırken, üst sınır ipoteğinde alacaklının bütün talepleri ancak tapu kütüğünde
gösterilen tutara kadar teminat altına alınmaktadır. SINAVDA ÇIKABİLİR

Miktarı belli olmayan alacaklar sadece ipotekle rehin kurulabilir. Miktarı belli
olmayan alacaklar bakımından “ipotekli borç senedi” ve “irat senedi” söz konusu
olmaz.

Rehnin belirlilik ilkesi bakımından kural olarak Türk parası üzerinden rehin kurulur.
Bunun istisnası olarak yabancı para üzerinden rehin kurulur.

74/106
2. Yabancı Para Üzerinden Rehin
TMK m. 851/2’ye göre, ‘Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca
yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak
için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği
miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı
derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.’

B. Rehin Konusu Taşınmazın Belirli Olması

• Taşınmazın tapuya kayıtlı olması
• Taşınmazın belli olması
• Toplu rehin
• Rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırılması suretiyle kurulan rehin

1. Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması

Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.

3. Taşınmazın Belli Olması

Taşınmazımızı bölerek bir kısmı üzerinde rehin hakkı kurulamaz. Taşınmazın bütünü
üzerinde rehin hakkının kurulması gerekir. Ta ki bizim taşınmazımız bölünmüş,
bölünmüş kısım tapuda ayrı sayfaya tescil edilmiş ise, o zaman taşınmazın bölünmüş
kısmı üzerinde rehin hakkı kurulabilir.

Eğer paylı mülkiyette pay rehnedilmişse, bu durumda taşınmazın tamamı

rehnedilemez; ama taşınmazın tamamı rehnedilmişse, paylar üstünde de rehin
kurmak mümkündür.

Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın

parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz. Buna karşılık,
taşınmazlara ilişkin paylı mülkiyet payları tapu kütüğünde ayrı bir sayfada kayıtlı
olmamakla beraber, taşınmaz rehnine konu olur.

Taşınmazın belli olması, bir alacak bakımından birden fazla taşınmazın rehin
verilmesine engel değildir. Alacak tek, birden fazla taşınmaz rehin konusu olabilir.
Bu, toplu rehin şeklinde olabileceği gibi rehin yükünün farklı taşınmazlar üzerinde
dağıtılması suretiyle mümkün olabilir.

3. Toplu Rehin
Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına güvence
teşkil etmek üzere kurulan rehne “toplu rehin” denir. Örneğin 100 TL tutarında bir
alacak varsa, 5 taşınmazın her birinin üzerinde 100er TL rehin kuruyoruz.

Toplu rehinde taşınmaz sayısı kadar rehin yoktur. Birden fazla taşınmaz üzerinde tek
bir rehin vardır

Toplu rehin kurulabilmesi için taşınmazların aynı kişinin mülkiyetinde olması veya
taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde ise, bunların borçtan müteselsil olarak
sorumlu bulunmaları gerekir. Öte yandan, bu sayılan şartlar yoksa veya toplu rehin

75/106
kurulmak isteniyorsa, rehin yükü birden fazla taşınmaza dağıtılabilir. Burada dikkat
etmemiz gereken konu, dağıttığmız miktarın toplamı alacağın toplamını geçemez.

4. Rehin Yükünün Taşınmazlar Arasında Paylaştırılması Suretiyle Kurulan Rehin

TMK m. 855/1’deki şartlar yoksa veya bu şartlar bulunmakla beraber, taraflar toplu
rehin kurma yolunu seçmek istememişlerse, aynı alacak için birden çok taşınmazın
rehnedilmesi, rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılması
yoluyla sağlanır.

Burada dikkat etmemiz gereken konu, dağıttığmız miktarın toplamı alacağın

toplamını geçemez. Bu dağıtma tamamen tarafların anlaşması üzerine belirlenir,
taraflar arasında anlaşma yoksa, tapu sicil müdürlüğünün taşınmazların değerine
göre belirlenir (TMK 855/3 uyarınca).

II. Taşınmaz Rehninde Açıklık (Aleniyet) İlkesi

Taşınmazlarda aleniyetii tapu sicili sağlar. Taşınmaz rehn de bir ayni hak olduğu için,
tescille kazanılır. Tescille kazanıldığı içim 2 unsurun bulunması gerekir: Kazanma
sebebi ve tescil istemi.

Açıklık ilkesi, taşınmaz rehninin kurulmasının ve sona ermesinin herkes tarafından

anlaşılacak biçimde olmasını gerektirir.

A.Taşınmaz Rehninin Kazanılması

1.Taşınmaz Rehninin Tescille Kazanılması
Taşınmaz rehni kural olarak tescille kurulur.
• Kazanma sebebi (Kazanma sebebi tescilin hukuki sebebini oluşturur.). Rehnin
kazanma sebebini hukuki işlemler, mahkeme kararı veya kanun oluşturabilir. Ancak
daha çok rehnin kazanma sebebini hukuki işlemler oluşturur (ölüme bağlı bir
tasarrufla rehin kurulabilir, malikin tek taraflı bir tasarrufu ile taşınmaz rehni
kurulabilir. Ancak uygulamada en çok karşılaştığımız rehin sözleşmesi ile taşınmaz
rehni kurulur. Rehin sözleşmesi, alacaklı ile rehin konusu taşınmaz maliki arasında
yapılır. Alacaklıya rehin kurma hakkı, taşınmaz sahibine rehin kurma yükümlülüğü
içerir. Dikkat edilmesi gereken konu, rehin sözleşmesi, rehin hakkının kurulması
bakımından kişisel bir hak doğurur, rehin hakkı ise tescille kurulur. Rehin sözleşmesi
resmi şekillle tapu Sicil Müdürlüğü’nda yapılır.
Rehin sözleşmesinde resmi şekil geçerlilik şartıdır. Rehin sözleşmesinde resmi şekil,
sözleşmenin objektif ve subjektif bütün esaslı noktaları kapsar bu anlamda, resmi şekil
kapsamına, rehin sözleşmesinin tarafları, alacaklı borçlu, rehin konusu taşınmaz
bilgisi, rehnin anapara ipoteği mi üst sınır ipoteği mi olduğu, rehnin derecesi de girer.

Rehin sözleşmesinde temin ettiği alacağın ait olduğu hukuki işlemin/temel borç
ilişkisinin (örneğin eser sözleşmesi, kredi sözleşmesi) gösterilmesine gerek yoktur. Bu
anlamda, rehin sözleşmesinin yapıldığı esnada alacaklı ile boçclu arasında kurulmuş
olan hukuki işlem ile ileride kurulacak hukuki işelemlere ilişkin alacaklar bakımından
genel bir ipotek kaydıyla taşınmaz üzerinde ipotek kurulması mümkündür.

76/106
Mahkeme kararı ile de rehin kurulabilir. Rehin sözleşmesi, alacak sahibinin taşınmaz
üstünde rehin kurma hakkı veriyordu. Diyelim ki, alacak sahibi rehin sözleşmesine
dayanarak taşınmaz malikine taşınmaz üzerinde benim lehime rehin hakkı kur diyor,
taşınmaz saibi ise, yanaşmıyor. Bu durumda alacaklı mahkemeye gidip mahkeme
kararı rehin hakkı için kazandırma sebebi olur. Bu noktada mahkemenin verdiği karar
kurucu mu (yani yenilik doğuran bir karar mı) yoksa sadece bir eda hükmü mü içerir?
Bu konu doktrinde tartışmalı. Bir grup diyor ki, bu durumda mahkemenin verdiği
karar, 716. Maddenin kıyasen uygulanması sonucunda yenilik doğurucu bir karardır.
İkinci bir görüş ise, sınırlı ayni haklardan intifa haklarında, irtifak haklarında,
taşınmaz yüklerinde, eşyaya bağlı irtifaklarda mülkiyet hakkına doğrudan doğruya
bir atıf varken rehin hakkına ilişkin hükümlerde mülkiyet hakkına doğrudan bir atıf
olmadığı için, mülkiyet hakkının sicil dışı kazanımlarının kıyasen rehinde
kullanılması mümkün değildir. Rehinde sadece rehin hükümlerinde yer alan sicil dışı
kazanma halleri uygulanabilir, istisnai hükümler buraya genişletilemez. Bu durumda
mahkemenin vereceği karar bir eda hükmüdür, yenilik doğurucu bir karar değildir.
Dolayısıyla mahkeme kararını verdiği anda rehin kurulmuş olmuyor. Dolayısıyla
rehin sözleşmesinin alacaklısı, mahkeme kararını alıp ona ilişkin işlemleri yapacak,
bu olmuyorsa yine bir mahkeme yoluna başvuracak ve tescile zorlama davası açacak.

Öte yandan kanundan doğan rehin hakları vardır. Yapı alacaklısının ipotek alacağı
bunlara örnek gösterilebilir (tam duyamadım, anlaşılabiliir değildi konuşması).

• Tescil istemi: Rehin konusu taşınmaz maliki telepte bulunmalı.

2. Sicil Dışı Kazanım

Medeni Kanunda, istisnaen kanundan doğan bazı ipotek hakları düzenlenmiştir.
Örneğin, rehinli alacaklının taşınmazın korunması ve özellikle de sigortalanması için
yaptığı giderleri temin eden rehin hakları olup, tescil gerekmeksizin doğar.
(Kanundan doğar TMK 865)

C. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi

1.Terkinle Sona Erme

Terkinle için ayrı bir anlaşma yapılmasına gerek yok, yazılı istem yeterlidir.

2. Sicil Dışı Sona Erme

a. Rehnin Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi
Rehin hakkı alacağa bağlı bir hak niteliği taşıdığı sürece, temin ettiği alacağın sona
ermesi onun da sona ermesi sonucunu doğurur. Alacak sona erince ipotekli
taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Rehin hakkı terkin
işlemi ile sona erer.

b. Rehnin Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi

Bazı nedenler, terkin işlemine gerek olmaksızın rehin hakkını sona erdirir. Bunlardan
biri gerçekleşirse, rehinle temin edilen alacak avarlığını koruduğu halde rehin hakkı

77/106
tapu sicili dışında sona ere ve tescilin maddi değeri kalmaz; terkin ancak açıklayıcı rol
oynar.
• Kamulaştırma
• Rehnedilen Taşınmazın Tamamen Yok Olması
• Rehin sözleşmesinde bir süre konulmuşsa sürenin Dolması

C. Taşınmaz Rehninde Temin Edilen Alacak Hakkında Zamanaşımının İşlememesi

Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.
(TMK m. 864). Zamanaşımın işlememesi için, tescilin geçerli bir tescil olması lazım.
Taşınmaz rehni ile temin edilmiş bir alacağa zamanaşımının işlememesi, rehnin
sağladığı açıklık ilkesinin de bir sonucudur.

Tescilsiz olarak doğan rehin haklarıyla temin edilen alacaklar için, tescil
yapılmadıkça, TMK m. 864 uygulanmaz. Zamanaşımının işlemesine engel olması için,
rehne ilişkin tescilin geçerli olması gerekir. Yolsuz bir tescil zamanaşımın işlemesine
engel olmaz. Rehin hakkının yolsuz terkini durumunda da, yine alacak hakkında
zamanaşımı işler. Zamanaşımının işlememesi, rehinle temin edilmiş asıl alacak için
söz konusudur. Alacağa ek güvence sağlayan kefalet hakkında zamanaşımı
işleyecektir.

III. Taşınmaz Rehninde Derecelerin Sabitliği İlkesi

A.Taşınmaz Rehinleri Arasında Sıra

1. Rehin Haklarının İlerlemesi Sistemi
Rehin hakkı taşınmazın değerinin tümünü kapsar; rehinli alacaklı rehinli taşınmazın
paraya çevrilmesinden elde edilen tutarın tamamından alacağının ödenmesini talep
edebilir. Taşınmaz üzerinde birden fazla rehin varsa, rehin hakları, tarafların bu
konudaki iradesine bakılmaksızın, sıralarını kuruluş tarihine göre alır.
İlerleme sisteminde daha öndeki sırada bir rehin kurulmadan, daha sonraki bir sırada
bir rehin kurulamaz. Malik bir sırayı saklı tutarak daha sonraki sırada rehin kurmak
imkanına sahip değildir.
2. Sabit Dereceler Sistemi (Türk Hukukunda Geçerli olan sistemdir)
Bu sistemde taşınmaz farazi olarak değer parçalarına bölünür ve her bir rehin hakkı
taşınmazın değerinin belli bir parçasını kapsar. Taşınmazın bölündüğü farazi değer
parçalarına derece denir. Her derecede derecenin değeri kadar rehin kurulabilir.
Rehin hangi derecede kurulmuşsa, o derecenin miktar ve sırasıyla alacağı teminat
altına alır. Rehnin hangi derecede kurulacağı taşınmaz maliki ile alacaklının
anlaşmasıyla belirlenir.
Sabit dereceler sisteminin başlıca özellikleri şöyledir:
• Bu sistemde, rehin konusu taşınmazın değeri “rehin dereceleri” denilen farazi
parçalara bölünmüştür. Rehin hakkı alacaklıya rehnin kurulduğu derecenin değeri
kadar teminat sağlar.
• Rehin hakları sırası, bunların kuruluş tarihine göre değil, bulunduğu dereceye göre
belirlenir.
• Bir rehin derecesi, önceki rehin derecelerinde yer alan rehin haklarındaki
değişikliklerden etkilenmez.

78/106
• Taşınmaz üzerinde bir rehin hakkı kurulurken, daha öndeki rehin derecesi ve
miktarı belirtilerek boş bırakılabilir. Ancak boş derecenin teminat miktarı, malik
tarafından sonradan tek yanlı olarak artırılamaz.

NOT: İstediğimiz kadar derece kurmamız mümkündür. Bir derecedeki rehin hakkı
alt derecedeki rehin hakkından önce gelir. İlk önce birinci sıradaki rehin hakkı sahibi
tatmin edilir, sonra ikinci sıradali rehin hakkı sahibine sıra gelir. Buna “sabit
dereceler” sistemi denir.

B. Türk Hukukunda Sabit Dereceler Sistemi

Türk Medeni Kanunu, taşınmaz rehinlerinin sırası konusunda, sabit dereceler
sistemini benimsemiştir.

1. Sabit Dereceler Sisteminin Sonuçları

 Rehnin sırası ve sağladığı teminatın miktarı rehin derecesine bağlıdır. Buna göre
örneğin taşınmazımızın üzerinde 1. Derecede 250, 2. Derecede 300 bin, 3. Derecede
100 binlik rehin kurulmuş olsun. Buna göre ilk olarak 1. derecedeki 300 bin
karşılanır, ondan sonra paraya çevirmeden artarsa ikinci derecedeki 300 bin
karşılanır, ondan sonra artarsa 3. Derecedeki 100 bin karşılanır.
 Rehin derecelerinin hangi derecede ve ne miktarda teminat teşkil edeceği, malikin
iradesine kalmıştır.
 Taraflar anlaşarak hangi derecede ne miktarda rehin kurulacağını serbestçe
kararlaştırabilirler.
 Bir derecede ancak o derecenin belirlenmiş miktarıı kadar rehin kurulabilir. Buna
göre bir derecenin miktarı bir kez belirlendikten sonra, diğer rehinli alacakların
rızası olmadan o derecenin miktarı artırılamaz. Örn. Birinci derecenin değeri 500
bin, 2. Derecenin miktarı 250 bin. Malik 2. Derecedeki rehnin rızasını almadan 1.
Derecenin miktarını artıramaz.
 Nasıl istediğimiz kadar yukarıdan aşağıya derece yaratabiliyorsak, aynı derece
içerisinde birden çok alacaklı rehni kurulabilir. Ancak, aynı derecedeki birden
fazla zlacaklılar, o derecenin miktarı kadar tatmin edilebilir. Örneğin, 200 TL’lik
derecede, hem A hem B lehine rehin kurulabilir. Ancak aynı derecede kayıtlı olan
alacaklılar bu durumda o derece içinde gelecek olan parayı alacakları oranında
paylaşırlar. Tabi ki aralarında farklı şekilde de anlaşabilirler.
 Malik bir dereceyi boş bırakarak diğer bir dereceye rehin hakkı kurabilir. Yani bir
dereceyi saklı tutabilir. Ancak bunu yapabilmesi için, sakl tuttuğu derecenin
sırasını ve miktarını, Tapu Sicilinde tescil ettirmesi lazımdır. Saklı tutulan
derecenin miktarı bir kez belirlendiği taktirde, alt sıradaki alacaklıların rızası
olmadan bunu tek taraflı olarak artıramam.
 Malik önde gelen dereceyi saklı tutarak saklı tutulan derecenin ardından gelen bir
derecede taşınmaz rehni kurabilir.
 Boşalan bir rehin derecesi serbest kalır ve malik bu boş derecede yeniden bir rehin
kurabilir.
 Kural olarak boş derecelere ilerlemek mümkün değildir. Ancak bunun birtakım
istisnaları vardır.

79/106
 3. Sabit Dereceler Sisteminin İstisnaları

a.Kanundan Doğan İlerleme Hakkı

TMK 872:
“Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya
borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli
alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış
bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır. “

Yani;
1- Benim 1. Derecem 500 bin TL ama boş. İkinci derece var 400 bin TL. Paraya
çevrildi taşınmaz. Birinci derece zaten boş, ikinci derece parayı alır. Veya,
2- Birinci derecede 500 bin TL idi sınırı ama 100 bin liralık rehin kurduk. Taşınmaz
satıldı, 100 bin lirasını birinci derecedeki aldı. Geri kalan para 2. Sıraya
geçecektir. Yok hayır benim 1. Derecem 500 bin TL’likti kalan 400 bini kenarda
bekletcem deme durumumuz olmaz.
3- Boş derece dikkate alınmaz.

Kanundan doğan ikinci istisnada, araziyi iyileştirme giderlerini karşılamak üzere

taşınmaz malikinin aldığı krediyi teminat altına alan taşınmaz rehnine bazı şartlarda
öncelik tanınmıştır. TMK m. 877’ye göre, “Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla
iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden
payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin
hakkı kurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir.
İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı
üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir.”

b. Sözleşmeden Doğan İlerleme Hakkı

Boşalan dereceye ilerleme hakkı, taşınmaz rehnine bağlı bir yan haktır; alacağın devri
halinde rehin hakkı ile birlikte yeni alacaklıya geçer.

Boşalan dereceye ilerleme sözleşmesi, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara
boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde
yapılmalarına; aynî etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır.

Boşalan dereceye ilerleme hakkı tapu kütüğüne şerh verilmezse, sadece kişisel bir
talep hakkı niteliğinde olur. Boşalan dereceye ilerleme hakkı tapu kütüğün şerh
verilirse, boşalan dereceye ilerletme eşyaya bağlı borç durumuna gelir. Buna göre,
rehinli taşınmazın mülkiyetini kazanan her yeni malik bu borcu yüklenmiş olur.

Boş dereceye ilerleme sözleşmesi, taşınmaz malikinin durumunu ağırlaştırır.

Dolayısıyla resmi şekilde yapılması gerekir. Tapu Siciline tescil edilmesi gerekir. Bu
tescil için bir “şerh anlaşması” yapılmasına gerek vardır. Şerh anlaşmasının resmi
şekilde yapılması gerekir.

Borç dereceye ilerleme sözleşmesi, kişiye boş dereceye ilerleme hakkını verir, ancak
söz konusu boş dereceye ilerleme hakkı şerh verilmişse, hem munzam etkisini (eşyaya

80/106
bağlı borç etkisini) yaratır (yani bu hak şerh verilmişse eşyaya bağlı borç haline gelir;
her taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilir) hem de boş dereceye ilerleme
hakkı ile çakışacak olan başkaca hakları, rehin hakkını mesela, terkin etme durumunu
ortaya çıkartabilir. Örneğin benim boş dereceye ilerleme hakkım var, şerh edildi ama
hoop birinci dereceye bir rehin hakkı kuruldu. Ben artık o rehnin terkinini talep
edebilirim (munzam etki). Ama şerh verilmemişse sadece ilgili malike karşı ileri
sürebilirim, taşınmaz eş el değiştirirse yeni malike karşı ileri süremem, bu durumda
sadece TBK’nın 112. Maddesi uyarınca borca aykırılık ileri surerim.

4. YABANCI PARA ÜZERİNDEN TAŞINMAZ REHNİ

Taşınmaz rehninin ancak Türk parası üzerinden kurulabileceği kuralına Medeni

Kanun bir istisna getirmiştir.

TMK m. 851/2’ye göre, ‘Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca
yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için
yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar,
rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede
birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.’

I. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni Kurulabilmesinin Şartları

•Borcun kredi sözleşmesinden kaynaklanması
•Kredinin yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilmesi (döviz veya
dövize endeksli)
• Kredinin bir kredi kuruluşu tarafından verilmesi
• Rehin yükünün yabancı para birimiyle belirlenmesi lazım. Bu alacağın türünün ve
derecenin yükünün yabancı para cinsinden olması lazım. Ayrıca, hem derecenin, hem
derece yükünün, hem alacağın miktarının aynı yabancı para cinsinden olması lazım.
• Yabancı para üzerinden taşınmaz rehninin yalnızca ipotek şekllinde kurulması
lazım. İpotekli borç rehni ve taşınmaz yükü bakımından yabancı para üzerinden
taşınmaz rehni kurulamaz.
Öte yandan, ödemesi dövize endeksli olarak bir yabancı para borç için bir taşınmaz
rehni kurduğumuz için, alacağın miktarı belli olmadığından “ana para” ipoteği
kurulması söz konusu değil. Bu durumda üst sınır ipoteğinin kurulması gerektiği
kabul edilmektedir. ÖNEMLİ

II. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni Kurulabilmesi İçin Gerekli Şartlara
Uymamanın Yaptırımı
TMK m. 851/1 1. cümlesindeki ‘taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli
bir alacak için kurulabilir’ hükmü, egemen görüşe göre emredicidir. Alacak
miktarının Türk parasıyla gösterilmesi rehnin kurulmasının maddi bir şartı sayılır ve
buna uyulmaması durumunda yapılan tescil yolsuz tescil olur.

81/106
III. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehninin Kurulmasına İlişkin Esaslar
a. Yabancı para üzerinden taşınmaz para rehninin yalnız ipotek biçiminde
kurulabilmesi
Taşınmaz rehni bir üst kavram olup, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi tiplerini
içermektedir. TMK m. 851/2’de her ne kadar taşınmaz rehni ifadesini kullansa da
yabanı para üzerinden kurulacak taşınmaz rehni sadece belli özellikteki bir alacağa
güvence sağlama amacına yönelik olduğundan, burada başvurulabilecek taşınmaz
rehninin , taşınmaz rehni tipleri içerisinde sadece güvence işlevi gören “ipotek ” tipi
olabileceği sonucuna varılmaktadır.

b. Yabancı para üzerinden taşınmaz rehninin türünün düzenlenmemiş olması

Yabancı para üzerinden anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği kurulup kurulamayacağı
sorununun da incelenmesi gerekir. Yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz
rehninde güvence altına alınan alacağın miktarı herhalde değişken olduğundan,
bunun kesin miktarı rehin kurulurken belli değildir. Dolayısıyla böyle bir alacak için
anapara ipoteği kurulmayacağı açıktır. Yabancı para üzerinden kurulan taşınmaz
rehnine, üst sınır ipoteğine ilişkin TMK m. 851/1’in 2. Cümlesindeki hükmü kıyasen
uygulayarak, tapu kütüğünde gösterilen alacak miktarını üst sınır olarak kabul edip,
alacaklının bütün taleplerini bu üst sınıra kadar karşılamak diğer rehinli alacaklılar
bakımından daha adil; belirlilik ilkesi açısından daha uygun olacaktır.

c. Yabancı para üzerinden rehinde bir derece saklı tutulmak suretiyle boş derece
kurulabilmesi
Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması hâlinde, yerine,
tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin
kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması hâlinde ise,
yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.

IV. Boşalan Derece Üzerinde Tasarruf Edilmesine İlişkin Esaslar

Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması hâlinde, yerine,
tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin
kurulabilir.

Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması hâlinde ise, yerine tescil
edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.

Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye

Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi
yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir.

82/106
 5. TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNATIN KAPSAMI VE HÜKÜMLERİ

I. Taşınmaz Rehninin Sağladığı Teminat Yönünden Kapsamı

Taşınmaz rehninin sağladığı teminat yönünden kapsamına şu unsurlar girer:
• Taşınmaz
• Eklentiler
• Bütünleyici parçalar
• Kira bedelleri
• Sigorta tazminatı

Taşınmaz rehninde araziler, bağımsız ve sürekli haklar, kal mülkiyetine tabi bağımsız
bölümler rehnin kapsamındadır. Taşınmazların bütünleyici parçaları da (yapılar,
bitkiler, kaynaklar, doğal ürünler) rehnin kapsamındadır. Ancak taşınmazın
bütünleyici parçası olamayan şeyler rehnin kapsamında değildir. Taşınmazın
eklentileri de rehnin kapsamına dahildir. Çünkü eklenti hukuken, asıl şeyden ayrı bir
varlığı bulunmakla birlikte aksi kararlaştırılmadıkça eklenti asıl şeyin ekonomik
amacına hizmet ettiği için taşınmazın üzerindeki mülkiyet hakkı aksi
kararlaştırılmadıkça taşınmazın mülkiyeti kapsamındadır. Ayrıca, belirli dönemlerde
elde edilmek şartıyla rehin konusu taşınmazdan elde edilen kira bedelleri de girer.
Hatırlanacağı üzere “ayni ikame “ ilkesi gereği taşınmazın yerine bir sigorta geçmişse,
bu anlamda sigorta bedeli de rehnin kapsamına girer.

II. Taşınmaz Rehninin Teminat Altına Aldığı Alacak Yönünden Kapsamı

A. Genel Olarak

Taşınmaz rehninin teminat aldığı alacak yönünden kapsamı noktasında ise, ikili bir
ayrım yapmamız lazım:
 Anapara ipoteğinde elde edilen gelir neleri kapsamakta?
 Üst sınır ipoteğinde elde edilen gelir neleri kapsamakta?

Bunlari incelerken, TMK’nın 875. Maddesinde sayılan kalemleri ve TMK’nın 876.

Maddesinde sayılan kalemleri dikkate almamız lazım. Buna göre, anapara ipoteği söz
konusuysa bir kere elde edilen gelir, anaparayı, ana alacağı (tapu kütüğünde belirtilen
alacak miktarını) karşılar. Bunun yanısıra, kanunda belirtilen yan alacaklar da ayrıca
teminat miktarına girer. Bu kanunda belirtilen yan alacaklar, TMK 875 ve 876.
Maddelerde belirtilen yan alacaklardır. ÇOK ÖNEMLİ

TMK m. 875’ e göre, ‘Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar
girer:
1. Ana para,
2. Takip giderleri ve gecikme faizi,
3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç
yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak
artırılamaz.’

83/106
Buna karşılık üst sınır ipoteği ise, ana alacağı teminat altına alır ancak yan alacakları
tapuda belirtilen üst sınır kadar teminat altına alır. Bununla birlikte, üst sınır
ipoteğinde, üst sınırla bağlı kalmaksızın TMK 876. Maddede belirtilen yan alacaklar
da teminatın kapsamına dahildir. ÇOK ÖNEMLİ

B. Alacağın Kapsamı
Taşınmaz rehninin temin ettiği alacağın kapsamına şu unsurlar girer:
• Anapara
• Takip giderleri (TMK 875 kapsamında yan gider)
• Gecikme (Temerrüt) faizi (TMK 875 kapsamında yan gider)
• Sözleşme faizi (TMK 875 kapsamında yan gider)
• Taşınmazın korunması için yapılan zorunlu giderler

875. maddedeki yan alacaklar, takip giderleri, gecikme faizi ve sözleşme faizidir. Bu
durumda, taraflar temerrüt faizini serbestçe kararlaştırırlar. Kararlaştıtılmamışsa,
TBK 120. Maddedeki usul ile belirlenir. Bu usul çerçevesinde belirlenene faizin tapu
kütüğüne tescil edilmesi lazım. Öte yandan, sözleşme faizi de anapara ipoteğine
dahildir. Ancak tabi ki, sözleşme faizi taraflarca belirlendikten sonra diğer rehin
haklarının rızası olmadan değiştirilmesi artırılması söz konusu değildir. Çünkü ana
para ipoteğinde söz konusu sözleşme faizi, anapara ile beraber ayrıca teminat altına
alındığından sonucçta elde edilen miktardan daha fazla ilk sıradakilerin pay elde
etmesi anlamına gelir. Bu durum diğer sıralardaki rehin hakkı sahiplerinin hakkınu
etkileyeceği için, onların rızası olmadan artırılması söz konsu değildir. Ancak bu
durum üst sınır ipoteğinde söz konusu değildir. Çünkü üst sınır ipoteğinde ne kadar
faiz miktarını değiştirirseniz değiştirin her zaman üst sınırın üzerinde bir ödeme
yapılamayacağ için diğerlerinin rızasına gerek yoktur.

875/3 uyarınca, sözleşmeden doğan faiz, iflasın açıldığı veya rehnin paraya
çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden
başlayan faizdir.

TMK 876. maddede belirtilen kalemler, hem anapara ipoteğinde hem üst sınır
ipoteğinde, gerek ana paranın miktarına tabi olmadan gerek üst sınıra tabi olmadan
ayrıca karşılanır. Yani üst sınıra bağlı olmadan, bunlarla beraber üst sınır aşılsa bile
problem değil, bunlar ayrıca teminat altına alınır. Aynı durum, anapara ipoteğinde de
geçerli. Peki 876. Maddedeki bu kalemler neler? Bunlar taşınmaın korunması için
alacaklının yaptığı masraflar ve alacaklı tarfaından sigorta primlerinin ödenmesi için
yapılan masraflardır.

Örnek üzerinden ele alırsak, A ile B arasında 100 bin TL’lik ana alacak ve %15 faizin
olduğu bir borç ilişkisi olduğunu varsayalım. Bu borç ilişkisi sebebiyle
- Birinci senaryo: Bir ana para ipoteği verilmiş olsın
- Ikınci senaryo: bir üst sınır ipoteği verilmiş olsun.
Taşınmazı paraya çevirdik, 200 bin TL gelir elde ettik.
a. Bu 200 Bin TL’den anapara ipoteği sahibine kazandırırsak, bir kere, 100 bin
TL’lik anapara karşılanacak, 15 bin TL’lik faiz karşılanacak. Bu işlemler için 10
84/106
 bin TL’lik takip gideri oldu ayrıca alacaklı 5 bin TL’de alacaklı rehinlı
taşınmazın korunması için masraf yaptı. Bunların hepsini topladığımızda
toplam 130 bin TL’lik meblağın alacaklıya ödenmesi lazım. Geri kalan 70 bin
TL diğer sıralarda varsa alacaklı onlara verilecek
b. Üst sınır ipoteğinde taraflar 120 bin TL’lik üst sınır ipoteği koymuş olsunlar.
200 bin liralık gelir, 100 bin TL anapara alacağı var, 15 bin TL faiz, 10 bin TL’lik
takip gideri ve 5 bin TL’lik koruma masrafı var. Bıunların toplamı yine 130 bin
TL. Sınırımız 120 bin TL olduğu için anapara gideri ve yan gider toplamından
Üst sınıra kadar yanii 120 bin Tl’yi alacaklıya vereceğiz, ayrıca 876. M’ye göre
5 bin koruma gideri ayrıca teminat altına laındığı için onu da vereceğiz.
Dolayısıyla, alacaklıya 125 bin TL ödeyeceğiz.

III. Lex Commissoria Yasağı

Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine
ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. (TMK m. 873/2) Medeni Kanun, rehin verenin
borcu ifa etmek yerine, rehin konusu taşınmazın mülkiyetini alacaklıya devretmesini
yasaklamıştır. Buna ‘lex commissoria yasağı’ denir.

Tarafların ipotek sözleşmesinde alacak ödenmediği takdirde rehinli taşınmazın

alacaklının mülkiyetine geçeceği konusunda anlaşmaları halinde, bu kayıt kesin
olarak hükümsüz olur, sözleşmenin geri kalan kısmı TBK m. 27/2 çerçevesinde
geçerliliğini korur.

Burda amaç, rehin miktarını aşan kısmın alacaklıya geçmesini önlemektir.

Not: Lex Commissioria yasağının var olabilmesi için 2 koşulun gerçekleşmesi lazım:
1. Borç ödenmediği taktirde rehin konusunun alacaklıya geçeceğine ilişkin bir
anlaşmanın varlığı
2. Söz konusu anlaşmanın borcun muacceliyetinden önce yapılmış olması.

Rehin konusunun alacaklıya karşı her devrine lex commissoria yasağı uyarınca geçersiz
dememiz lazım. Taşınmaz alacaklıya gerçek değerinden satıyorsak, bu durumda
gerçek bir satış vardır ve lex commissoria yasağı işlemez. Ya da alacaklıya yaptığımız
satış gerçek değer üzerinden satış, alacaklı bize elden farkı verdi, bu da lex commissoria
yasağına girmez. Yani alacağın devrini aşan kısmı borçluya veriliyorsa, borçlu
sömürülmeyeceği için lex commissoria yasağı söz konusu olmaz ve işlem geçerlidir.

Borcu aşan geri alım anlaşması bedeli alacak miktarından fazlaysa, lex commissoria
yasağını dolanmak amacıyla yapıldığı için geçersiz olur. Alacağı temin etmek için geri
alım anlaşması yaparken dikkat etmek lazım. Örneğin bizim borcumuz 1000 TL, geri
alım anlaşması yapmışız 1000 TL’ye ama taşınmazın değeri 5000 TL. Bu durumda lex
commissoria yasağı’nı dolanmak için kanuna karşı bir hile söz konusudur.

85/106
IV. Rehin Konusunun Değerinin Korunmasına İlişkin Hükümler (TMK 865, 867)
Rehinli taşınmaz değer kaybettiği oranda rehinli alacaklının zarara uğrama ihtimali
de artar. Bu bakımdan rehinli alacaklı taşınmazın değerinin korunmasını talep
edebilir.

A. Değer Düşmesinin Malikin Kusurundan Kaynaklanmış Olması

Malikin davranışı gereği taşınmazın değer dümesi başlamış veya değer düşmesi
tehlikesi halen mevcutsa, bu durumda alacaklı hakimden TMK 865. Madde
kapsamında hakimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir.

Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa; alacaklı,

hâkimden bu gibi davranışları yasaklamasını isteyebilir. Alacaklıya, gerekli önlemleri
almak üzere hâkim tarafından yetki verilebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan
hâllerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden
alabilir.
Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için
taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden
önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.

1. Değer Düşmesi Tehlikesinin Varlığı veya Değer Düşmesinin Başlaması

Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa; alacaklı,
hâkimden bu gibi davranışları yasaklamasını isteyebilir. Rehinli alacaklı malikin
taşınmazın taşınmazın değerinin düşmesine neden olabilecek davranışlarının
önlenmesini, değer düşmesi başlamış ve devam ediyorsa buna neden olan fiillerin
durdurulmasını talep edebilecektir. Alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere hâkim
tarafından yetki verilebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı,
böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. Örneğin,
taşınmazdaki binanın çatısının her an çökme tehlikesi varsa alacaklı gerekli önlemleri
kendiliğinden alabilir. Alacaklı, bu amaçla yaptığı masraflardan dolayı rehinli
taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce
gelen bir rehin hakkına sahip olur.

2. Değer Düşmesinin Gerçekleşmiş Olması

Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, alacağı için başka
güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini borçludan
isteyebilir. Alacaklı, rehinli taşınmazın değerinin düşmesi tehlikesinin mevcut olması
hâlinde de güvence isteyebilir. Yeterli güvence hâkim tarafından belirlenen süre
içinde verilmediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak
kısmının ödenmesini isteyebilir. Taşınmaz malikinin kusuru nedeniyle teminat
değerinin düşmesi yüzünden alacaklı alacağını rehnin paraya çevrilmesi sonucu elde
edilen tutardan tahsil edemezse, taşınmaz malikinden zararının tazminini isteyebilir.

B. Değer Düşmesinin Malikin Kusurundan Kaynaklanmamış Olması

Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse alacaklı, ancak malikin
zarardan ötürü aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde borçludan güvence
vermesini veya kısmî ödeme yapmasını isteyebilir. Bununla birlikte alacaklı, değer

86/106
düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir.
Alacaklı, bu amaçla yaptığı masraflardan dolayı rehinli taşınmaz üzerinde tescile
gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına
sahip olur. Malik, bu masraflardan kişisel olarak sorumlu değildir.

V. Rehinli Taşınmazdan Küçük Parçaların Ayrılması (TMK 889)

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan
birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine
bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen
dağıtılır.

VI. Arazi Parçalarının Birleştirilmesi (TMK 859-861)

Üzerinde rehin kurulmuş olan aynı malike ait birden fazla araz parçasının yetkili
kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve
dağıtımı işlemi durumunda, teminat durumu her üç rehin çeşidi içinde aynı
hükümlere (TMK m. 859-861) tabi kılınmıştır.

Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi

ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını
koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer.
Birleştirme sonucunda meydana gelen taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya
bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine geçen rehin
hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar.

VII. Alacaklıya Kayyım Atanması

Acele karar alınması gereken hâllerde, borçlunun veya diğer bir ilgilinin istemesi
üzerine, şahsen hareket etmesi kanun hükmü gereği olup da adı veya nerede olduğu
bilinmeyen alacaklıya, rehinli taşınmazın bulunduğu yer sulh hâkimi tarafından bir
kayyım atanır. (TMK m. 880)

VIII. Taşınmazın Tek Taraflı Olarak Yükten Kurtarılması

Taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malikin taşınmazı tek taraflı olarak yükten
kurtarmasını düzenleyen hükümler ipoteğe ilişkin hükümler arasında ise de TMK m.
902’deki yollama dolayısıyla bu hükümler ipotekli borç senedinde de uygulanır.
Öğreti irat senedinde de bu hükümlerin uygulanacağını kabul eder.

A.Şartları
TMK m. 885/1’de malikin taşınmazın rehninden kurtarılmasını talep edebilmesi
aşağıdaki şartların varlığına bağlanmıştır.
• Taşınmaz üzerindeki rehin hakları, taşınmazın mülkiyeti yeni malike geçtiği anda
mevcut olmalıdır.
• Yeni malikin rehinle temin edilmiş alacaklardan dolayı kişisel sorumluluğu
olmamalıdır.
• Rehin haklarının tutarı taşınmazın değerini aşmalıdır.
• Rehnin paraya çevrilmesi henüz talep edilmemiş olmalıdır.

87/106
B. Yükten Kurtarma Usul
İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla
kullanılabilir. Yeni malik, 6 ay önceden alacaklılara ihbarda bulunarak, taşınmazın
değernini alacaklılara önerecek. Bu durumda alacaklılar malikin önerdiği bedeli kabul
etmezlerse, bir aylık süreçte giderleri peşin vererek taşınmazın paraya çevrilmesini
isterler.

C. Rehinli Alacaklıların Taşınmazın Satışını Talep Etmeleri

İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay
içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla
satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre
yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından
takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli
sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma giderleri malike, aksi
hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur. (TMK m. 886) Hükümde sözü edilen
rehinli alacaklılar, alt sırada olup önerilen tutardan alacaklarını tamamen ya da
kısmen elde edemeyecek olan alacaklılardır. Bir aylık süre hak düşürücü bir süredir.

88/106
 5. İPOTEK
I. İpotek Kavramı
Taşınmaz rehninin 3 türü vardır. “İpotek”, “ipotekli borç senedi” ve “irad senedi”.
Bunlardan “ipotek”, hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber
doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına
alınabilir. Eğer ipoteğin kurulduğu esnada, tescil esnasında alacak miktarı belli ise,
“anapara ipoteği”, ipoteğin kurulduğu esnada alacak miktarı belli değilse, “üst sınır
ipoteği” kuruyorduk. Ancak üst sınır ipoteği alacak miktarının belli olduğu hallerde
de kurulabilir. Öte yandan, ipotek hakkı sadece para borcuna değil, verme, yapma
veya yapmama şeklindeki borçlara da kurulabilir. Ancak bu tür borçlar için kurulacak
ipotek üst sınır ipoteği olması gerekir.

İpoteğin bir takım özellikleri mevcuttur. Bunlar;

1- İpotek, kişisel alacağı temin altına alır.
2- İpotek fer’i niteliktedir.
3- İpotekte taşınmazın paraya çevrilmesinden elde ettiğimiz gelir borcu
karşılanmıyorsa, borcun kişisel malvarlığına, diğer malvarlığına yönelim
imkanı söz konusu
4- Üçüncü kişilerin başkasının borcu için kendi taşınmazında ipotek kurabilir.

İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

Teminat altına alınacak alacağın miktarı belirsiz veya değişken de olabilir. İpotekle
teminat altına alınacak alacağın mutlaka para alacağı olması gerekmez. İpotek
hamiline yazılı bir kıymetli evraka bağlanan alacağa güvence sağlamak içinde
kurulabilir.

II. İpoteğin Özellikleri

İpoteğin en önemli özelliği fer’i nitelikte olması, doğumu, varlığı, miktarı, sona ermesi
ve geçerliliği teminat altına aldığı alacağa bağlı bulunmasıdır. İpotekte borçlunun
sorumluluğu rehinli taşınmazla sınırlı olmadığı gibi, rehnedilen taşınmazın malikinin
borçludan başka bir kişinin olması da mümkündür.

A. İpotek ile Alacak Arasındaki İlişki

İpoteğin maddi yönden doğumu, varlığı, miktarı, sona ermesi, alacak hakkına
bağlıdır; güvence altına alınan alacağın hukuki durumu ve bu durumdaki
değişiklikler doğrudan doğruya rehin hakkını da etkiler.

İpoteğin doğumu için tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Ayrıca,
ipotekle güvence altına alınacak geçerli bir alacağın da varlığı gerekir. Alacağı
doğuran borç ilişkisinin geçersiz olması dolayısıyla alacak doğmamış ise, bunu
güvence altına almak için kurulan ipotek de geçersizdir. Ancak TMK m. 881 henüz
doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için
ipotek kurulabileceğini hükme bağladığına göre, henüz doğmamış bir alacak için
kurulan ipoteğin tescili yolsuz bir tescil değildir.

89/106
Tapu kütüğünde ipoteğe ilişkin olan tescil, temin ettiği hakkın varlığına karine teşkil
etmez. Söz konusu tescil sadece ipotek hakkının varlığına ilişkin bir karinedir. Bundan
başka alacağın varlığına ilişkin bir karine teşkil etmez. Bu nedenle, ipoteğin tescil
edildiği anda Tapu Sicili tarafından verilen İpotek Senedi, bu anlamda, asıl alacağın
varlığına ilişkin bir ispat aracı değildir; sadece ipoteğin kurulmuş olduğuna ilişkin bir
ispat aracıdır. Ayrıca İpotek Senedi bir kıymetli evrak nitliğini de haiz değildir. Bu
anlamda, tescil alacağın varlığına, geçerliliğine, miktarına karine değildir.
Dolayısıylai alacağın varlığını tapu sicilindeki bilgilerle ispat edemeyiz, başka deliller
kullanmamız gerekir. ÇOK ÖNEMLİ

İpotekle alacak adeta siyam ikizi olduğundan, birbirinden ayrı ayrı devredilmesi
mümkün değildir. Yani ben alacağı devredersem, ipotek de kendiliğinden devralana
geçer. İpotek hakkı alacağa bağlı bir hak olduğundan, temin ettiği alacağın sona
ermesi, onun da sona ermesi sonucunu doğurur. Ancak bu durumda, kendiliğinden
terkin olmaz. İpotek şeklen tescilde gözükür. Bu da taşınmazın değerini düşürebilir.
Bu nedenle, talep ile terkin edilmiyorsa, tescilin düzeltilmesi davası ile ipoteğin
terkinini sağlamamız gerekir.

B. Sicile Güvenin Korunmasında İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olmasının Etkisi

Tapu kütüğünde rehne ilişkin tescil, güvence altına alınan alacağın varlığına ve
geçerliliğine karine değildir. MK m. 1023’te düzenlenen tapu kütüğüne güven ilkesi,
rehnin temin ettiği alacak bakımından uygulanmaz. Geçersiz bir alacağın, ipoteğe
ilişkin tescile güvenilerek iyiniyetle kazanılması korunmaz. Diğer bir ifadeyle,
geçersiz alacak, ipoteğe ilişkin tescile iyi niyetle güvenle kazanılmaz. Yani tapu
sicilindeki her kayıt alacağı geçersiz alacağı geçerli hale getirmez ÇOK ÖNEMLİ
SINAVDA ÇIKABİLİR

Buna karşılık, geçerli bir alacağı teminat altına almak için bir ipotek kurulmuş ancak
bu ipoteğin tescili rehin sözleşmesindeki bir sakatlık veya rehin verenin tasarruf
yetkisinin bulunmaması sebebiyle yolsuz ise, rehinli alacak devredildiği takdirde
iyiniyetli yeni alacaklının tescile güveni korunur; yeni alacaklı TMK m. 1023 gereğince
alacağa bağlı olarak ipoteği de kazanır. Örneğin, ayırt etme gücüne sahip olmayan A,
X bankasından bir kredi almış. Bu kredi sözleşmesi, A’nın ayırt etme gücü
olmadığından geçersizdir. Söz konusu alacak için B kendi taşınmazı üzerine bir ipotek
vermiştir. Banka daha sonra alacağını Y’ye devretmiştir. Bu durumda Y, ipoteğe
güvenerek, geçersiz bir alacağı ve dolayısıyla ipoteği elde edemez. Bir başka örnekte
ise, ayırt etme gücüne ve fiil ehliyetine sahip A, X Bankasından kredi alıyor. Kredi
geçerli, Ancak sahte bir vekaletname ile, B’nin taşınmazı üzerinde söz konusu alacağı
teminat almak üzere bir ipotek kuruluyor. Sahte bir vekaletname ile bu yapıldığı için,
tapudaki kayıt gerçek hak sahibini göstermediği için, sahte vekaletname olduğu için
yolsuc bir tescil. Banka yine, alacağını Y’ye devretsin. İşte bu durumda alacak gerçek
olduğundan ama yolsuzluk başka bir nedene dayandığından, alacağa devralan Y iyi
niyetli ise, TMK 1023 uyarınca iyiniyeti korunur ve Y alacağı kazanır.

90/106
C. İpotekte Borçlunun Sorumluluğunun Rehinli Taşınmazla Sınırlı Olmaması
İİK m. 45/1’e göre, ‘Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa
bile alacaklı yalnız rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak rehinin tutarı
borcu ödemeğe yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla takip edebilir.’ Fakat
borçlunun rehinli alacaktan sorumluluğu rehnedilen taşınmazla sınırlı değildir.
Rehnedilen taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla elde edilen miktar alacağı
karşılamaya yetmezse, bu takdirde alacaklı, borçlunun diğer malvarlığı değerlerine
başvurabilir.

Ancak borçlu ile ipotekli farklı kişilerse, rehnin paraya çevrilmesi sonucunda elde
edilen gelir borcu ödemeye yetmezse, 3. Kişilerin kişisel malvarlığına yönelinmez.
Üçüncü kişiler, rehinden kurtulması için, alacaklıya ödeme yapmayı teklif edebilirler,
alacaklı yanaşmazsa alacaklının temerrüdü söz konusu olur.

D. İpoteğin Borçlu Tarafından Verilmesinin Zorunlu Olmaması

İpotekte kişisel sorumlu olan borçlu ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması zorunlu
değildir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması
gerekmez.(MK m. 881/2) İpotekli taşınmazın borçtan kişisel sorumluluğu
bulunmayan maliki, borcu ödemek zorunda değildir, o ancak rehnedilen taşınmazın
paraya çevrilmesine katlanacaktır.

III. İpotekli Taşınmazın Mülkiyetinin Devrinde Borcun Üstlenilmesi

TMK m. 888’e göre, ‘İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun
sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği
takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki
borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.’

Kanun koyucu, TMK 888’de ipotek durumunda, TBK 197’de borcun

yüklenilmesinden farklı olarak, susmanın rededildiği anlamına gelmediğini
düzenlemiştir. Yani susması, borcun üstlenilmesine onay verme sayılır.

IV. İpotekli Taşınmazın Bölünmesi

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan
birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine
bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen
dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine
tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir
yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza
düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı
tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan
kurtulur.(TMK m. 889)

Not: Taşınmazın bölünmesi durumunda, bölünme neticesinde bütün parseller aynı

kişide ise, bütün parseller üzerinde ipotek varlığını devam ettirir, bir borç için aynı
kişiye ait birden fazla taşınmaz ipotekli kılınmış olabilir. Buna karşılık, parseller
bölünmüş bölünen parsellerden bir miktarı 3. Kişiye devredilmişse, rehin yükü,

91/106
rehinli parsellerin üzerine dağıtılmış olur, aynı toplu rehinde rehin yükünün
dağıtılması gibi.

6. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI

Açıklık ilkesinin bir gereği olarak, ipoteğin kurulması için tapu siciline tescili gerekir.
Tescil kural olarak taşınmaz malikinin istem üzerine yapılır. Bununla beraber,
kurulması bu kurala istisna teşkil eden ipotek hakları da mevcuttur. Bu ipotek
haklarından bazıları tescile gerek olmaksızın, kanundan dolayı sicil dışı doğmaktadır.

I. Medeni Kanunda Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek Hakları

Alacaklı, değer düşmesine karşı koruma önlemi için yapmış olduğu giderleri malikten
isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil
edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur. (TMK m. 865/3)

Alacaklı, değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için gerekli önlemleri

kendiliğinden alabilir. Alacaklı, bu amaçla yaptığı masraflardan dolayı rehinli
taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce
gelen bir rehin hakkına sahip olur. Malik, bu masraflardan kişisel olarak sorumlu
değildir. (TMK m. 867/2)

Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle

malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile
gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.(TMK m. 876)

II. Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları

A. Genel Olarak
Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için
birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya
vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya
yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar. (MK m. 893/1)
4. Ölünceye kadar bakım sözleşmesinde,
5. Üst hakkı durumunda
6. Kat mülkiyeti Kanunun 22. maddesinde

B. Kanuni İpoteğin Tescilini İsteme Hakkının Niteliği ve Bu Haktan Feragat

Kanuni ipotek hakkının tescilini isteme hakkını hukuki niteliği noktasında
görüş birliği yoktur.
• Bir görüşe göre bu hak, kişisel niteliktedir.
• İkinci bir görüşe göre bu hak, ayni niteliktedir.
• Üçüncü bir görüşe göre bu hak, eşyaya bağlı borç olarak nitelendirilir. Hoca
bunu kabul ediyor.

92/106
 TMK m. 893/2’ye göre, “Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat
etmeleri geçerli değildir.” Bu hükümle ipotek kurma hakkı doğmadan önce, bu haktan
vazgeçilmesi yasaklanmıştır. Kanuni ipoteğin tescilini isteme hakkı doğduktan sonra
yapılan feragat sözleşmesi geçerli olduğu gibi, ipotek kurulduktan sonra da bu haktan
vazgeçilebilir.

C. Kanuni İpoteğin Tescilini İsteme Hakkının Tabi Olduğu Süre

Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının,
mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması
gerekir.(TMK m. 894). Hak düşürücü süredir.

D. Tescile Tabi Kanuni İpoteğin Sırası

Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortakları, bakım alacaklısı ve üst hakkı
karşılığı irat alacağı için arazi maliki lehine kurulan ipotek hakkının sırası kurulma
tarihine göre belirlenir.

III. Yapı Alacaklısı (İnşaatçı) İpoteği

A.Yapı (İnşaat) Alacaklısı Kavramı
Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya
vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya
yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlara yapı alacaklısı
denilmektedir.
Yapı alacaklısı, iş sahibinin karşısında, müteahhit, yüklenici alt yüklenici veya
zanaatkar olabilir. Sadece malzemeden kaynaklanan bir değer artışından
kaynaklanan alacak, yapı alacağı olarak kabul edilmez. (Örneğin, sadece kum,
çimento demir vermişssin, yapı alacağı değildir bu). Ya emek olmalı ya da emek ve
malzeme olmalı.

B. İpoteğin Tescili
Tapu kütüğüne yapılan tescille kurulur. Yapı alacaklısı tescil istemini doğrudan tapu
müdürüne yöneltir. Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı
veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil
olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde
yapılmış olması gerekir.

Eser sözleşmesi akdedildiği tarihten itibaren tescil yapılabilir. Engeç işin bittiği
tarihten 3 ay içinde ipoteği tescil ettirmen lazım. Yapının eldeğiştiröe riski varsa, geçici
tescil verilir.

Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece
karara bağlanmış olması şarttır. Taşınmaz maliki yapı alacaklısına alacağı için yeterli
güvence gösterirse tescil istenemez.

C. Yapı Alacaklısının İpoteğinin Sırası

Yapı alacaklısı ipoteği, kurulduğu tarihe göre sıra alır. (ÖNEMLİ SINAVDA SORU
GELEBİLİR). Taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş olan sınırlı ayni haklar yapı

93/106
alacaklısının ipoteğinden önce gelir. Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile
zanaatkârlar ve yükleniciler, kanunî ipotekten yararlanma bakımından kendi
aralarında aynı sırada sayılırlar. (TMK m. 896) İpoteğin paraya çevrilmesinden elde
edilen miktar bütün yapı alacaklılarını tatmin etmeye yetmezse, bunlar alacakları ile
orantılı olarak tatmin edilirler.
Bir yapı alacağı üzerinde birden çok yapı alacağı varsa, bunların arasında bir sıralama
farkı yoktur. Kuruluş tarihlerine bakılmaksızın hepsi aynı sırada ayn yerde yer alır.

D. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Önceliği

TMK m. 897’ye göre, ‘Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının
tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki
alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para
ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin
zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.
Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden
zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle
yükümlü olurlar.
İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine
tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin
sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez. ’

7. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ

I. İpotekli Borç Senedinin Özellikleri

İpotekli borç senedi, hem kişisel bir alacağı teminat altına alma hem de taşınmazın
değerini tedavül etme işlevi vardır. Taşınmazın değeri kıymetli evraka bağlanıyor ve
senet el değiştirerek tedavül edilmesi söz konusu. İpotekli borç senedinde, ipotekte
olduğu gibi, borçlunun hem kişisel sorumluluğu hem de taşınmazla sorumluluğu
vardır.
• İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen
değer biçilir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin
kurulamaz.
• İpotekli borç senedindeki alacak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, faizlerin ödenmesi
gereken tarihte, bu tarihten en az altı ay önce alacaklı veya borçlu tarafından diğer
tarafa yapılacak bildirimle muaccel olur.
• Taşınmaz maliki, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def'ileri ileri sürebilir.
• İpotekli borç senedinin güvencesi olan taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin
sonuçlar hakkında ipotek hükümleri uygulanır.
• İpotekli borç senedinde, ipotekte olduğu gibi , borçlunun hem kişisel sorumluluğu
hem de taşınmazla sorumluluğu vardır.

II. İrat Senedinin Özellikleri

İrad senedinde, sadece taşınmazın değerini tedavül ettirme amacı var. Borçlunun
kişisel sorumluluğu yok, sadece ayni sorumluluk söz konusu. Hem ipotek senedinde
hem de irad senedinde, temin ettiği alacağın, kayıtsız şartsız borç ödeme taahhüdü
içermesi gerekir. Bir alacak hakkında ipoteklli borç senedi ve taşınmaz irad senedi

94/106
düzenlendiğinde, artık asıl alacaktan doğan borç yenilenme sebiyle sona ermiş olur
(TMK 910). İpotekli borç senedi ve irat senedinin kurulması için tescil gereklidir. İrad
senedi ve potekli bor
• İrat senedinin borçlusu yüklü taşınmazın malikidir.
• İrat senedi, kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez.
• İrat senedinin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina
yapılabilecek arsalar oluşturabilir.
• İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer
taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte
üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır.
• İrat senediyle yüklü taşınmazın bölünmesi hâlinde, parsellerin malikleri irat
senedinin borçlusu olurlar.
• İrat senedi ile yüklü olan taşınmazın maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim
süresi kabul edilmiş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek
ve bedelini ödemek koşuluyla taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Kanunda
öngörülen hâller dışında alacaklı, ancak her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce
bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir.

III. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinin Ortak Özellikleri

• İpotekli borç senedi ve irat senedi koşul ve karşı edim kaydı içeremez.
• İpotekli borç senedinin veya irat senedinin düzenlenmesiyle birlikte dayanağı olan
borç ilişkisi yenileme yoluyla sona erer. Bunun aksine yapılan sözleşme, sadece
tarafları ve iyiniyetli olmayan üçüncü kişileri etkiler.
• İpotekli borç senedi veya irat senedi için tapu kütüğüne yapılacak tescilden başka
rehin senedi de düzenlenir.
• İpotekli borç senedi veya irat senedi düzenlenirken, gerekli ödemeleri yapmak ve
ödenecek paraları tahsil etmek, yapılacak tebliğleri almak, güvence azalmalarına rıza
göstermek ve genel olarak alacaklının, borçlunun ve malikin haklarını tam bir özen ve
tarafsızlıkla korumak üzere bunlar tarafından bir temsilci atanabilir.
• Usulüne göre düzenlenmiş olan ipotekli borç senedi veya irat senedi, ona iyiniyetle
dayanan herkes hakkında, içinde yazılı olanlara göre geçerlidir.
• Nama veya hamile yazılı ipotekli borç senedi veya irat senedindeki alacak, ancak
senet üzerindeki zilyetlikle birlikte devir veya rehin edilebilir veya başka bir tasarrufa
konu olabilir.
• Rehin senedinden aksi anlaşılmadıkça, senet hamile yazılı olsa bile borçlu, bütün
ödemelerini alacaklının yerleşim yerinde yapmak zorundadır.
• Alacaklı yoksa veya rehin hakkından feragat ederse borçlu, tapu kütüğündeki tescili
terkin ettirip ettirmemekte serbesttir. Borçlu, zilyetliğine geçmiş olan senedi yeniden
tedavüle çıkartabilir.
• İpotekli borç senedi veya irat senedine ilişkin tescil, ancak tarafların veya
mahkemenin rehin senedini iptal etmesi üzerine terkin edilebilir.

95/106
 8. TAŞINMAZ KARŞILIK GÖSTERİLEREK SENET ÇIKARILMASI

I. Genel Olarak
Kredi arayan girişimin taşınmazı üzerinde küçük tasarruf sahibi alacaklılar lehine
rehin kurulabilir. Medeni Kanun m. 930-938 arasında bu ihtiyacı karşılayacak
düzenlemelere yer vermiştir.

II. Senetlerin Güvence Altına Alınış Biçimleri

A. Senet Alacaklıları Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması

TMK m. 930 1. bendinde ‘Ödüncün tamamı için ipotek veya ipotekli borç senedi
yoluyla rehin kurulması ve alacaklılar ile borçlu için ortak bir temsilcinin atanması’
düzenlenmiştir.
Senet çıkarma işini üzerine alan aracı bankanın hem borçlu hem de alacaklıları temsil
etmek üzere güvenilir kişi olarak ortak temsilci atanması zorunludur. Temsilcinin
görev ve yetkileri TMK m. 915’de düzenlenmiştir. Rehin sözleşmesi, taşınmaz maliki
ile alacaklıları temsilen aracı banka arasında yapılır. Rehin, ipotek veya ipotekli borç
senedi şeklinde kurulur.

B. Aracı Banka Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması

Tahvilleri çıkaran banka senetten doğan borcu da yüklenmişse TMK m. 930 2. bendi
uygulanır. Bu hükme göre, ‘Tahvil çıkarmayı üzerine alan kurum yararına ödüncün tamamı
için taşınmaz rehni kurulması ve bu rehinli alacağın da tahvil alacaklıları yararına
rehnedilmesi’ gerekir.

C. Seri Halinde İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Çıkarılması

Seri hâlinde çıkarılan ipotekli borç senetleri ile irat senetleri hakkında kural olarak,
ipotekli borç senedi ve irat senedine ilişkin genel hükümler uygulanır. Senetler,
sayıları gösterilmek suretiyle tapu kütüğüne tescil olunur; ödüncün tamamı için bir
tescil yapılır. Senet sayısı az ise, her senet ayrı tescil edilebilir. (TMK m. 934) Seri
hâlinde çıkarılan senetler, her birinin değeri yüz milyon lira veya yüz milyon liranın
katları olarak düzenlenir.(TMK m. 932/1)

96/106
 TAŞINIR REHNİ
1. GENEL BİLGİLER
Taşınır rehni türleri, TMK’da düzenlenen taşınır rehni çeşitleri olabileceği gibi başka
kanunlarda düzenlenen rehin hakları olabilir.

I. Taşınır Rehninin Çeşitleri

A. Medeni Kanuna Düzenlenen Taşınır Rehni Tipleri
• Teslime bağlı taşınır rehni ve hapis hakkı
• Hayvan rehni
• Alacaklar ve diğer haklar üzerinde rehin
• Rehinli tahvil
B. Medeni Kanun Dışında Düzenlenen Taşınır Rehni
• Gemi İpoteği
• Hava Araçları İpoteği
• Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni ve Bu Rehin Kapsamında Ticari İşletme Rehni
• Maden Cevheri Rehni
• Kamuya Açık Yerlerin İşletilmesinden Doğan Kamu Borçları İçin Bu Yerlerdeki Eşya
Üzerinde Rehin
• Tarım Kredi Kooperatifleri Ortaklarının Ürünleri, Hayvanları ve Üretimleri İle İlgili
Makine ve Araçları Üzerinde Rehin

III. Taşınır Rehnine Hakim Olan İlkeler

• Alacağa Bağlılık (Fer’ilik) İlkesi: Bu ilke uyarınca, taşınır rehni güvence aldığı
alacağın hukuki kaderine tabidir. Taşınır rehninin geçerli olması için geçerli bir alacak
olmalıdır. Alacağın devredilmesi halinde taşınır rehni de devrolur. Borcun
üstlenilmesi halinde, varlığını devm ettirir. Alacak muaccel olduğu zaman rehnin
paraya çevrilmesi imkanı verir. Taşınmaz rehninden farklı olarak, taşınır rehni,
alacağın zamanaşımına uğramasına engel olmaz.

• Belirlilik İlkesi: Bünyesinde iki hususu barındırır. Bir rehnin konusunun belli
olması; ikincisi, rehin ile güvence altına alınan alacağın belli olması gerekir. Taşınır
rehninin konusunu, alacaklar, haklar ve ferden belirlenmiş taşınırlar oluşturur.
Ferden belirlenen taşınırlar bakımından, taınır rehninin kurulduğu sırada, taşınır
rehninin ferden belirlenmesi şart değildir, belirlenebilir olması yeterlidir ancak bu
durum, yani ferden belirlenme en geç tasarruf işlemi aşamasında (teslim işlemi
sırasında) tamamlanmış olması gerekir. Aynen taşınmaz rehninde olduğu gibi, bir
alacak için birden çok taşınır veya alacak rehin verilebilir. Yani toplu rehin talınır
rehninde de söz konusu olabilir. Rehnin güvence altına aldığı alacağın da belli olması
gerekir. Ancak taşınmaz rehninden farklı olarak, taşınır rehni kurulması sırasında,
alacağın ne miktar olarak ne nitelik olarak belirlenmiş olması aranır. Bu anlamda
belirlenebilir olması yeterlidir. Gerek teslime bağlı rehin gerek alacak rehninin
kurulması sırasında, temin edilen alacağın miktar ve nitelik olarak belirlenmiş olması
gerekmez, belirlenebilir olması yeterlidir. Para borcu dışında yapma yapmama borcu
bakımından da taşınır rehni kurulabilir.

97/106
• Açıklık İlkesi: Teslime bağlı taşınır rehninde açıklığı zilyetlik sağlıyor, alacak
rehninde ise hamiline yazılı kıymetli evrağa bağlanmış senetlerin teslimi sağlar.

• Güvenin Korunması İlkesi: Kural olarak taşınır rehninin kurulabilmesi için, rehin
veren kişinin rehne konu taşınır mal üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir.
Ancak TMK 939/2, rehin alan üçüncü kişi iyi niyetli ise, rehin veren kişinin rehin
konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi olmasa bile, rehin hakkını kazanmış olur.

• Öncelik İlkesi: Aynı taşınmaz rehninde olduğu gibi bir taşınır üzerinde, birden çok
rehin hakkı kurulabilir. Bu durumda, taşınmaz rehninde olduğu gibi dereceler sistemi
söz konusu değildir. Taşınır rehninde öncelik sonralık ilişkisini, kuruluş tarihleri
belirler. Daha önce kurulan taşınır rehni, daha sonra kurulandan önce gelir.

• Rehin Yükünün Bölünmezliği İlkesi: TMK 947/2 uyarınca alacaklı alacağını

tamamen elde etmedikçe alacağı teminat altına taşınırı veya onun bir kısmını teslim
etmek zorunda değildir.

A. Alacağa Bağlılık (Fer’ilik) İlkesi

1. Genel Olarak
Kanunda özel olarak düzenlenmemiş olan alacağa bağlılık (fer’ilik) ilkesi rehin hakkı
kavramından çıkarılmaktadır. Taşınır rehni bir alacağı teminat altına almak üzere
kurulduğundan, rehnin varlığı ve hukuki kaderi temin ettiği alacağa bağlıdır.
2. Alacağa Bağlılık İlkesinin Sonuçları
• Taşınır rehninin geçerli olabilmesi için, geçerli bir alacağı temin etmek üzere
kurulmuş olması gerekir.
• Rehinle güvence altına alınmış bulunan alacağın devredilmesi halinde alacağa bağlı
olarak rehin hakkı da alacakla birlikte kendiliğinden, yeni alacaklıya geçer.
• Borcun üstlenilmesi sonucu borçlunun değişmesi durumunda alacağı temin eden
rehin, borçludan başka bir üçüncü kişi tarafından verilmiş olup da bu kimsenin
borcun üstlenilmesine rıza göstermemiş olması dışında, varlığını sürdürür.
• Rehin ancak teminat altına aldığı muaccel alacağın ifa edilmemesi durumunda
paraya çevrilir.
• Alacağın sona ermesi durumunda, alacağı temin etmek üzere kurulan rehin de sona
erer.

3. Alacağa Bağlılık İlkesinin İstisnaları

TMK m. 881/1 ‘e göre, “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber
doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Bu
hüküm taşınır, dolayısıyla alacak rehninde de kıyasen uygulanır.

Taşınır rehni temin ettiği alacak hakkında zamanaşımın işlemesini önlemez. Ancak,
temin edilen alacak zamanaşımına uğrasa dahi, alacaklı rehin hakkına dayanarak,
rehni paraya çevirme yoluyla alacağını tahsil edebilir. Eğer, taşınırın getirisi borcu
karşılamazsa bu kısım için zamanaşımı söz konusudur.

98/106
B. Belirlilik İlkesi
Taşınır rehninde belirlilik ilkesinin iki yönü vardır: Rehin konusunun belirli olması;
rehinle güvence altına alınan alacağın belirli olması.

1. Rehin Konusunun Belirli Olması

Taşınır rehninin konusu ancak ferden belirlenmiş taşınır eşya, alacak veya haklar
olabilir. Bu nedenle bir malvarlığında taşınır rehni konularının tümü veya bir kısmı
kural olarak bir bütün olarak tek bir rehin hakkı konusu yapılamaz. Bununla birlikte,
bir kimse tek bir sözleşmeyle aynı alacak için birden çok taşınırı, alacağını veya
hakkını rehnetmeyi taahhüt edebilir. Aynı alacak için birden çok taşınır eşya,
rehnedilmişse, aksi kararlaştırılmadıkça toplu
rehin söz konusu olur.

2. Rehinle Güvence Altına Alınan Alacağın Belirli Olması

Taşınmaz rehninin kurulmasında, belirlilik ilkesinin yalnız rehin konusunun
ferdileştirilmesini değil, aynı zamanda rehin yükünü belirlemek üzere, güvence altına
alınan alacağın miktarının Türk parasıyla tapu kütüğünde gösterilmesini de zorunlu
kıldığı kabul edilir. Rehnin kurulması sırasında alacak miktarı belli değilse, rehin
yükü olarak rehinli taşınmazın güvence altına aldığı üst tutar tercih edilir. Buna
karşılık, gerek teslime bağlı rehnin gerek alacak rehninin kurulması sırasında temin
edilen alacağın ne miktar ne de nitelik itibariyle belirlenmiş olması aranır,
belirlenebilir olması yeterlidir.

C. Açıklık İlkesi
Sınırlı bir ayni hak olması itibariyle rehin hakkının herkesçe görülebilecek bir biçime
bürünmesi gerekmektedir. Bunu sağlayacak açıklık aracı, taşınmaz rehninde tapu
siciline yapılan tescil, teslime bağlı taşınır rehninde ise zilyetliktir. Rehin hakkı,
taşınmazlar üzerinde kural olarak tapu siciline yapılan tecille, teslime bağlı rehinde
ise, taşınırın zilyetliğinin rehin kurma amacıyla alacaklıya geçirilmesiyle doğar.
Alacak rehninde, yalnız hamile yazılı kıymetli evraka bağlanmış alacaklarda teslime
bağlı rehin hükümleri uygulanır. Nitekim, hamile yazılı kıymetli evrak üzerinde rehin
hakkı, senedin bu amaçla rehin alacaklısına geçirilmesiyle kazanılır.

D. Güvenin Korunması İlkesi

Rehnin geçerli olarak kurulabilmesi için, rehin verenin rehin konusu üzerinde tasarruf
yetkisine sahip olması şarttır. Ancak Kanun bazı durumlarda rehin verenin tasarruf
yetkisi bulunmasa dahi, iyiniyetli rehin alanı korumuş, onun edinimini geçerli
saymıştır. TMK m. 939/2’ye göre, “Rehnedende tasarrufta bulunma yetkisi olmasa bile,
rehin konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik hükümlerine göre edinimi
korunduğu ölçüde rehin hakkı kazanır. Üçüncü kişilerin önceki zilyetlikten doğan hakları
saklıdır.”

Alacak rehninde eşya hukukuna ilişkin güvenin korunması ilkesinden sadece taşınır
eşya ile bir tutulan hamil yazılı kıymetli evrak yararlanır.

99/106
E. Öncelik İlkesi
Aynı taşınır veya hak ya da alacak üzerinde birden çok rehin hakkı kurmak
mümkündür. Ancak bu durumda rehin haklarının aralarındaki öncelik ilişkisini, yani
sırasını belirlemek gerekir. Sıranın belirlenmesi özellikle rehin konusunun paraya
çevrilmesinde önem taşır. TMK m. 948’e göre, “Aynı taşınır üzerinde birden çok rehin
hakkı bulunduğu takdirde, alacaklılara rehin haklarının sırasına göre ödeme yapılır. Rehin
hakkının sırası kuruluş tarihine göre belirlenir.”
Taşınır rehninde daha önce kurulan rehin hakkı daha sonra kurulanın önünde gelir
ilkesi geçerlidir.

F. Rehin Yükünün Bölünmezliği İlkesi

TMK m. 944/2’de, “alacaklı, alacağının tamamını almadıkça rehinli taşınırı veya onun
bir kısmını geri vermek zorunda değildir” şeklinde belirtilen rehin yükünün
bölünmezliği ilkesi, rehnin hangi alacak için verilmişse, o alacağın tümünü bir bütün
olarak temin ettiğini ifade eder. Bu ilke çerçevesinde, borçlu kısmi ödemeler yapmak
suretiyle rehinle temin edilen alacağın miktarını azaltmış olsa dahi, aksine bir anlaşma
yoksa, rehnin geriye kalan alacak miktarı için varlığını aynen sürdürür. Rehin veren
bu durumda rehin yükünün azaltılmasını isteyemez.

2. TESLİME BAĞLI REHİN

I. Kavram
TMK m. 939/1’ e göre, ‘ Kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında taşınırlar, ancak
zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle rehnedilebilir.’

Taşınır üzerindeki rehin hakkı kural olarak teslime bağlı rehin şeklinde kurulabilir.
Teslime bağlı rehin, rehin konusu taşınırın zilyetliğinin alacaklıya veya tarafların
üzerinde anlaştıkları güvenilir bir üçüncü kişiye geçirilmesi yoluyla kurulan ve
hukuki işleme dayanan bir rehin türüdür.

Rehin hakkının niteliği gereği, yalnız paraya çevrilebilen şeyler teslime bağlı rehnin
konusu olabilir. Bir kimsenin diplomaları, sürücü belgesi gibi paraya çevrilemeyen
şeyler üzerinde teslime bağlı rehin kurulamaz.

II. Teslime Bağlı Rehin Hakkının Kazanılması

Teslime bağlı rehnin kurulmasında birbirini izleyen, biri borçlanma işlemi diğeri
tasarruf işlemi olmak üzere iki işlem söz konusudur.
1- İlki taahhüt aşaması, yani rehin sözleşmesinin yapıldığı aşamadır. Taşınmaz
rehninden farklı olarak, taşınır rehni sözleşmesi şekle bağlı değildir.
2- İkincisi ise tasarruf aşamasıdır. Rehin kurmak amacıyla zilyetliğin
devredilmesi gerekir.

Rehin sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşme rehin verenin teslime bağlı rehni
kurmayı borçlanmasından başka, alacaklının rehin hakkı sona erdiğinde rehin
konusunu geri verme borcunu da kapsar.Borçlanma işleminin ölüme bağlı bir işlem
olması da mümkündür. Rehnedende tasarrufta bulunma yetkisi olmasa bile, rehin
konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik hükümlerine göre edinimi

100/106
korunduğu ölçüde rehin hakkı kazanır. Üçüncü kişilerin önceki zilyetlikten doğan
hakları saklıdır. (MK m. 939/2)

Taşınır, fiilen yalnız rehnedenin hâkimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz.
(MK m. 939/3).

Zilyetliğin devri yöntemlerinden hangisi taşınır rehninin kurulabilmesi için

elverişlidir?
 Hükmen teslim yoluyla zilyetliğin devredilmesi durumunda teslime
bağlı taşınır rehni kurulamaz
 Teslim yerine geçen sözleşme ile teslime bağlı taşınır rehni kurulamaz.
 Zilyetliğin havalesi ile taşınır rehni kurulabilir.
 Fiili hakimiyeti sağlayacak araçların teslimi ile, teslime bağlı taşınır
rehni kurulabilir.

TMK 939/2 uyarınca, rehin verenin tasarruf yetkisi olmasa bile, rehin alan kimse iyi
niyetli ise ve zilyetlik hükümleri onu koruyorsa, iyiniyetli üçüncü kişinin rehin hakkı
korunur ve rehin kurulmuş olur.

IV. Teslime Bağlı Rehnin Kapsamı

Taşınır rehninin konu bakımından konu bakımından kapsamına baktığımızda, aynı
taşınmaz rehninde olduğu gibi eklentiler ve bütünleyici parçalar rehnin kapsamına
dahildir.

Taşınır rehninde da lex commisoria yasağı geçerlidir. Aynı şekilde bu yasağın geçerli
olması için iki koşul vardır. Bir, anlaşmanın varlığı, ikincisi bu anlaşmanın alacak
muaccel olmadan yapılmış olması.

Taşınır rehni sahibine eğer borç ödenmezse, rehin konusu taşınırı paraya çevirme
hakkı verir.

A. Rehnin Temin Ettiği Alacak Bakımından Kapsamı

Rehin hakkı, alacaklıya asıl alacak ile birlikte sözleşme faizlerinin, takip giderlerinin
ve gecikme faizinin güvencesini sağlar. (TMK m. 946/2)

B. Rehnin Rehin Konusu Bakımından Kapsamı

Rehin, taşınırı eklentileriyle birlikte kapsar. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça alacaklı,
rehinli taşınırın doğal ürünlerini, bütünleyici parçası olmaktan çıkınca malike
vermekle yükümlüdür. Rehin, paraya çevirme sırasında bütünleyici parça
niteliğindeki doğal ürünleri de kapsar. (TMK m. 947)

IV. Rehnin Ayni Niteliğine Bağlanan Hükümler

A. Lex Commissoria Yasağı
Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınırın mülkiyetinin alacaklıya geçmesini
öngören sözleşme hükmü geçersizdir. (TMK m. 949)

101/106
B. Rehinli Alacaklının Rehni Paraya Çevirme Yetkisi
Rehinli alacak muaccel olduğunda ödenmezse alacaklı rehin konusunu paraya
çevirerek getirisinden alacağını tahsil eder. Rehin kural olarak İİK m. 145 vd.
Hükümleri çerçevesinde paraya çevrilir.

C. Rehinli Alacaklının Ayni Hakkı Koruyan Araçlardan Yararlanması

Rehinli alacaklı rehnedilen taşınmazın zilyedi olarak zilyetlik davalarından
yararlanabildiği gibi, sınırlı ayni hak sahibi olarak ayni hakkı koruyan davalardan da
yararlanır.

V. Rehinli Alacaklı İle Rehin Veren Arasındaki Borç İlişkisi

A. Rehinli Alacaklının Borçları
• Rehnedilen malı saklama ve koruma borcu
• Rehnedilen malı kullanmama borcu
• Rehnedilen malın mülkiyetini devretmeme ve rehin verenin rızası olmadan tekrar
rehin vermeme borcu
• Rehnedilen malı geri verme borcu
B. Rehin Verenin Borçları
• Rehnedilen malı sözleşmenin amacına uygun olarak teslim etme borcu
• Giderleri ödeme borcu

VI. Teslime Bağlı Rehin Hakkının Sona Ermesi

A.Rehin Hakkının Alacağa Bağlı Olarak Ermesi
Alacak, ifa, ibra, takas, imkânsızlık gibi nedenlerle sona ererse buna bağlı olarak da
teslime bağlı rehin hakkı da kendiliğinden sona erer.
B. Rehin Hakkını Doğrudan Sona Erdiren Nedenler
Rehinli alacaklının rehin hakkından vazgeçerek bunu rehin verene açıklaması, rehin
konusunun yok olması, sürenin geçmesi veya bozucu şartın gerçekleşmesi rehin
konusunun paraya çevrilmesi halinde rehin hakkı sona erer.

3. HAYVAN REHNİ
Hayvan rehni, zilyetliğin nakline gerek olmaksızın bir sicile kaydedilmek suretiyle
kurulan bir rehindir.

Yetkili makamlar tarafından izin verilen kuruluşlar ile kooperatiflerin alacaklarının

güvence altına alınması için, zilyetlik devredilmeden de, icra dairesinde tutulacak
özel sicile yazılmak suretiyle hayvanlar üzerinde rehin kurulabilir. Bu amaçlan
tutulacak sicil

Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. (TMK m 940/1)

4. BİR SİCİLE TESCİLİ ZORUNLU TAŞINIR MALIN REHNİ

Gerçek veya tüzel kişilerin alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince
bir sicile tescili zorunlu olan taşınır mallar üzerinde, zilyetlik devredilmeden de,
taşınır malın kayıtlı bulunduğu sicile yazılmak suretiyle rehin kurulabilir. Özellikle
taşıt kredisi karşılığında trafik siciline tescil edilen rehin buna örnektir.

102/106
Rehnin kurulmasına ilişkin diğer hususlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle
belirlenir. (TMK m. 940/2

5. HAPİS HAKKI
I. Kavram
Hapis hakkında borçlu, alacaklıya aralarındaki alacak ilişkisi ile bağlantılı olmak
üzere, kendi rızasıyla birtakım taşınır malları veya kıymetlı evrakı veriyor, söz konusu
borç ödenmeyince alacaklı bunları alıkoyup paraya çevirebilir.

Hapis hakkı, alacaklıya borçlunun rızasıyla zilyetliğinde bulunan ve borçluya geri

verilmesi gerekli olan taşınır malları ve kıymetli evrakı, kanunda öngörülen şartların
varlığı halinde, geri vermeyerek alacağının teminatı olarak alıkoyma ve borç
ödenmediği takdirde paraya çevirme yetkisi veren bir ayni haktır.

II. Şartları
A. Olumlu Şartlar
• Alacaklının borçlunun rızasıyla zilyet olması
• Muaccel bir alacağın varlığı
• Alacaklının zilyetliğindeki taşınır mal veya kıymetli evrak ile alacak arasında
bağlantı
B. Olumsuz Şartlar
• Hapis hakkının alacaklının yüklendiği borçla veya borçlunun talimatı ile
bağdaşması gerekir.
• Hapis hakkının kamu düzenine aykırı olmamalıdırç

III. Hapis Hakkının Hükümleri

A.Alacaklının Hakları
• Malı geri vermekten kaçınma hakkı
• Hapsedilen malı paraya çevirme hakkı

B. Hapis Hakkıyla Güvence Altına Alınan Alacağın Temliki

Hapis hakkıyla güvenceye alınan alacağın temlik edilmesi halinde yeni alacaklının
hapis hakkını kazanıp kazanmayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, alacağın temliki
ile hapis hakkı da devralana geçer. Hoca da bu görüştedir. İkinci görüşe göre,
devralan hapis hakkı konusu taşınıra veya kıymetli evraka zilyet olmadığından
bunlar ile alacak arasındaki bağlantı ortadan kalkar, hapis hakkı sona erer. Üçüncü
görüşe göre, genel hapis hakkı devralana geçer, ancak tacirler arasında ticari ilişkiden
doğan hapis hakkı devralana geçmez. Dördüncü görüşe göre ise, alacak ile mal
arasında niteliği itibariyle maddi objektif bağlantı varsa hapis hakkının yeni
alacaklıya geçer.

IV. Hapis Hakkının Sona Ermesi

Teslime bağlı taşınır rehnini sona erdiren sebepler hapis hakkının da sona ermesine
neden olur.

103/106
V.Hapis Hakkının Özel Çeşitleri
TMK’da genel hapis hakkı düzenlenmiştir. TBK, TTK ve Avukatlık Kanununda özel
olarak hapis hakkı çeşitleri düzenlenmiştir.

6.ALACAKLAR VE DİĞER HAKLAR ÜZERİNDE REHİN

Başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Ancak alacaklar ve
diğer haklar üzerinde alacak rehni kurabilmek için, bunların bağımsız ve parasal
karşılığı mümkün olan alacak ve haklar olması lazım. İleride doğacak ve doğması
muhtemel alacaklar üzerinde de alacak rehni kurulması mümkündür.Alacak rehni,
kırmen alacağın devrine benzer. Alacağın devrine benzer, alacağın temliki suretiyle
kurulur.

Aksine bir hüküm bulunmadıkça, bunların rehni hakkında da teslime bağlı rehin
hükümleri uygulanır. Senede bağlanmış olan veya olmayan alacakların rehni için
rehin sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve senede bağlı alacaklarda senedin
teslim edilmesi gerekir. Alacaklı veya rehneden, rehni borçluya ihbar edebilir.

Diğer hakların rehninde, yazılı rehin sözleşmesiyle birlikte, bu hakların devri için
öngörülen şekle uyulması gerekir. Özenli bir yönetim, rehnedilmiş alacağın
muacceliyetinin ihbarını ve tahsil edilmesini gerekli kılıyorsa alacaklı bu işlemleri
yapabilir; rehin alacaklısı da alacaklıyı bu işlemlerin yapılmasına zorlayabilir. Rehin
kendisine ihbar edilmiş olan borçlu, borcunu asıl alacaklıya veya rehin alacaklısına
ancak diğerinin rızasıyla ödeyebilir. Bu rızanın bulunmaması hâlinde borçlu, borcunu
tevdi etmekle yükümlüdür.

7. REHİN KARŞILIĞI ÖDÜNÇ PARA VERME İŞİYLE UĞRAŞANLAR

İşletme olarak taşınır rehni karşılığında ödünç verme işiyle uğraşmak isteyenler,
yetkili makamdan izin almak zorundadırlar. Özel işletmelere ancak belli süre için izin
verilebilir. Sürenin bitiminde bu izin yenilenebilir. Gerekli kurallara uyulmaması
hâlinde, verilen izin her zaman geri alınabilir.

Rehin karşılığına ödünç para veren işletmeler lehine kurulan rehin konusu sadece
taşınır mal veya kıymetli evraktır. Taşınır mal ve kıymetli evrak üzerinde rehin, telime
bağlı rehin hükümlerine göre kurulur. Rehnedilen taşınırın işletmeye teslim edilmesi
ve karşılığında bir makbuzun alınmasıyla rehin kurulmuş olur. Makbuzun ili önemli
işlevi vardır; birincisi, makbuz düzenlenip rehin verene teslim edilmedikçe rehin
kurulmaz; ikincisi, makbuz rehin konusunu geri alabilme hususunda hak sahipliğine
kanıt teşkil eder.

Borç vadesinde ödenmezse, ödünç veren, borçluya önceden noter aracılığı ile borcunu
ödemesini ihtar ettikten sonra rehni icra yoluyla paraya çevirtebilir. Borçlu, ödünç
verene karşı kişisel olarak sorumlu değildir.

8. REHİNLİ TAHVİL
İşletme olarak taşınmaz rehni karşılığında ödünç verme işiyle uğraşmak üzere yetkili
makamdan izin alanlar, özel bir rehin sözleşmesi ve teslim yükümlülüğü olmasa bile,

104/106
taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış alacakları ile cari işlerinden doğan
alacaklarını karşılık göstererek rehinli tahvil çıkarabilirler.

Alacaklılar, rehinli tahvillerin öngörülen zamandan önce ödenmesini isteyemezler.

Tahviller hamile veya nama yazılı olarak çıkarılır ve hamile yazılı kuponları bulunur.
Tahvil çıkaracaklar ile tahvil çıkarmaya ilişkin koşullar ve çıkarma izni vermeye
yetkili makam özel kanunla belirlenir.

III. Sermaye Piyasası Kanununun 58. Ve 59. Maddelerindeki Düzenlemeler

Konut finansmanı sistemini düzenlemek için konut kredilerinden doğan alacakları
teminat göstermek suretiyle menkul kıymet ihracı 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası
Kanunun 58 ve 59. Maddelerinde düzenleme konusu yapılmıştır.

SPK m. 58’e göre, “(1) Konut finansmanı fonu, ipoteğe dayalı menkul kıymetler
karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına;
varlık finansmanı fonu, varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan
paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına
göre fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan mal varlığıdır. İpoteğe ve
varlığa dayalı menkul kıymetler, ilgili fonların veya ipotek finansmanı kuruluşlarının
portföyündeki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen sermaye piyasası araçlarıdır.
(2) Bu maddede yer alan fonların mal varlığı, fon hesabına olması ve fon iç tüzüğünde
hüküm bulunması şartıyla kredi almak, türev araç işlemleri, açığa satış işlemleri veya
fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak haricinde teminat
gösterilemez ve rehnedilemez. Fonun mal varlığı, kurucunun, fona hizmet
sağlayanların ve fon portföyüne alacaklarını veya varlıklarını devredenlerin mal
varlığından ayrıdır. Fon mal varlığı, ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymetler itfa
edilinceye kadar; kurucunun, fona hizmet sağlayanların ve fon portföyüne alacak
veya varlıklarını devredenlerin yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına
devredilmesi hâlinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının
tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas
masasına dâhil edilemez.
(3) Fon kurulu, ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymetlerin sahiplerinin haklarını
koruyacak şekilde fonu temsil eder ve yönetir. Fon portföyüne alınan varlıkların
kayıtlarının doğruluğundan ve bu varlıkların korunması ve saklanmasından fon
kurulu sorumludur.
(4) Kurucu, fon kurulu ve ihraç edilen ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymetlerin
sahipleri arasındaki ilişkilere bu Kanunda, ilgili mevzuatta ve fon iç tüzüğünde
hüküm bulunmayan hâllerde 6098 sayılı Kanunun 502 ila 514 üncü maddeleri
hükümleri kıyasen uygulanır.
(5) İpotekle teminat altına alınmış bir varlığın fon portföyüne alınması hâlinde, bu
varlığın fona devredildiği hususu ilgili sicilde beyanlar hanesine kaydedilir. Kurul, bu
hâlde, ipoteğin veya mülkiyetin; fon adına ilgili sicile tescil ettirilmesini zorunlu
tutabilir.
(6) Fonun kuruluşu, kurucuları, faaliyet şartları, yönetimi ve sona ermesi ile ipoteğe
veya varlığa dayalı menkul kıymet ihracına ilişkin usul ve esaslar Kurulca belirlenir.

105/106
(7) İpotek finansmanı kuruluşları, konut veya varlık finansmanı fonu kurmaksızın
ipoteğe veya varlığa dayalı sermaye piyasası aracı ihraç edebilir. Bu ihraçlara ilişkin
usul ve esaslar Kurulca belirlenir.
(8) (Ek:20/2/2020-7222/33 md.) Fon; tapu, ticaret sicili ve diğer resmî sicillerde tescil,
değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dâhil olmak üzere her türlü sicil işlemleri ile
sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur. Devrinin geçerliliği bir tapu veya sicil
kaydına bağlı olan ve konut veya varlık finansmanı fonu portföyüne alınan varlık ve
haklar, tapu siciline veya ilgili sicile fon adına tescil edilir. Tapuda, ticaret sicilinde ve
diğer resmî sicillerde fon adına yapılacak işlemler, fon kurucusu ile fon kurulunu
temsil eden birer yetkilinin müşterek imzalarıyla gerçekleştirilir.”

SPK m. 59’a göre, “(1) İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler, ihraççıların genel
yükümlülüğü niteliğinde olan ve teminatlar karşılık gösterilerek ihraç edilen sermaye
piyasası araçlarıdır.
(2) İhraççılar, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları,
diğer varlıklarından ayrı olarak izlemekle yükümlüdür. Kurul, teminat varlıklara
ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kuruluş nezdinde de tutulmasını zorunlu
tutabilir.
(3) İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar; teminat varlıklar,
ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde
dahi teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez,
kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına
dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.
(4) İhraççının ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan
yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin veya denetiminin
kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflası hâlinde
teminat varlıklardan elde edilen gelir, öncelikle ipotek ve varlık teminatlı menkul
kıymet sahiplerine ve teminat varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış olan
sözleşmelerin karşı taraflarına yapılacak ödemelerde kullanılır. Alacağı teminat
varlıklarla karşılanmayan ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymet sahipleri ve
teminat varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış olan sözleşmelerin karşı
tarafları, ihraççının diğer mal varlığına başvurabilir.
(5) İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin ihraççıları, ihracı, ihraç limiti, ihraç
şartları, teminat varlıkların türleri ve nitelikleri, ipotek ve varlık teminatlı menkul
kıymetler ile teminat varlıklar arasındaki teminat uyumu, teminat varlıklara ilişkin
kayıtların tutulması, teminat sorumlusunun sahip olması gereken nitelikler ve
sorumlulukları, YTM’ye hizmetleri karşılığında teminat varlıklardan ödeme
yapılması hâlinde bu ödemenin hesaplanmasına ilişkin usul ve esaslar ile ipotek ve
varlık teminatlı menkul kıymetlerle ilgili diğer hususlar Kurulca belirlenir.”

-SON-

106/106