Susvojina i zajednička svojina

Susvojina i zajednička svojina se u mnogome razlikuju a ono što im je zajedničko jeste pravo
svojine dva ili više lica na jednoj stvari (u našem slučaju – nekretnini) koja nije fizički
podeljena. 

Kako se postaje suvlasnik a kako zajedničar? Šta to znači za upravljanje i raspolaganje

nekretninom, da li je potrebna saglasnost za prodaju, ko i kada ima pravo preče
kupovine…? 

Slede odgovori na ova i još neka pitanja koja nam život često nameće…

ŠTA JE SUSVOJINA?

O susvojini na nekretnini govorimo kad postoji pravo svojine dva ili više lica na istoj

nepokretnosti koja nije fizički podeljena. Podeljeno je pravo svojine, a svako od suvlasnika
ima određen, tzv. idealni deo, prikazan razlomkom ili procentom. 

Recimo, nasledili ste stan sa još dvoje rođaka, a u listu nepokretnosti, svako od vas je upisan
kao vlasnik 1/3 te nekretnine. Šta delite sa familijom? Kvadrate? Ne! Delite pravo
svojine na stanu koji nije fizički podeljen. Svako od vas ima deo tog prava, izražen
razlomkom i zato ste vi – SUVLASNICI.

KAKO NASTAJE SUSVOJINA?

Može nastati na osnovu zakona ili pravnog posla: ugovorom o

kupoprodaji,  poklonu,razmeni, deobi zajedničke imovine, testamentom ili sudskom odlukom.

Ukoliko suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

ŠTA JE ZAJEDNIČKA SVOJINA?

Karateristika zajedničke svojine je u tome što udeli dva ili više lica koja imaju svojinu na istoj,
nepodeljenoj nepokretnosti, nisu određeni. To znači da zajedničari nemaju ni realno ni
idealno izražen svoj udeo u zajedničkoj imovini.

Najupečatljiviji primer zajedničke imovine je ona koja se stiče radom (direktnim

iliposrednim) u toku trajanja zajednice života u braku, a bračni drugovi imaju
status ZAJEDNIČARA. Njihovi udeli u zajedničkoj imovini nisu unapred određeni, ali su
odredivi, tako da u slučaju potrebe zajednička imovina stečena u braku može biti podeljena.

KAKO NASTAJE ZAJEDNIČKA SVOJINA?

Može nastati isključivo pod uslovima koji su određeni zakonom, pa tako imamo četiri

oblika zajedničke svojine:

 Zajednička imovina bračnih i vanbračnih drugova

Stiče se zajedničkim ili pojedinačnim radom bračnih ili vanbračnih drugova, kao i prihodima
od zajedničke imovine. Upravljanje i raspolaganje ovom imovinom se vrši zajednički i
sporazumno, a bračni i vanbračni drugovi mogu ugovoriti da raspolaganje i upravljanje
zajedničkom imovinom  bude povereno jednom od njih. Deobu zajedničke imovine, mogu
tražiti kako bračni i vanbračni drugovi, tako i njihovi poverioci. Deoba se može izvršiti
sporazumno, a ukoliko je to nemoguće, deobu će izvršiti sud.

 Zajednička svojina članova porodične zajednice

Ovo je svojina koja je stečena radom u toku trajanja porodične zajednice i pripada svim
članovima koji su učestvovali u njenom sticanju, a oni zajednički i
sporazumno upravljajuovako stečenom imovinom. Deoba se može izvršiti sporazumno ili
preko suda, ukoliko do dogovora među članovima porodične zajednice ne dođe.

 Svojina sanaslednika pre deobe

Do deobe nasledstva naslednici mogu upravljati i raspolagati imovinom ali

isključivo zajednički. Ukoliko nema izvršioca testamenta, a naslednici se ne slože oko
upravljanja imovinom, sud će postaviti upravitelja koji će za sve njih upravljati imovinom, ili će
svakom odrediti nasledni deo kojim će upravljati. Uz odobrenje suda, upravitelj može pre
deobe raspolagati imovinom, ukoliko je to potrebno zbog isplate troškova ili otklanjanja
štete. Pre deobe imovine, svaki sanaslednik može preneti svoj nasledni deo isključivo na
drugog sanaslednika.

 Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi

Ovo je oblik zajedničke svojine, koji stanari izvesnog broja zgrada, još uvek ne prepoznaju
na pravi način. To se vidi po zapuštenim ulazima, oštećenim sandučićima za poštu,
pokvarenim liftovima, nedostajućim sijalicama, interfonima, protivpožarnim aparatima… A
sve je to imovina vlasnika stanova, koji ne shvataju da njihovo pravo svojine ne počinje na
vratima stana, već na ulaznim vratima njihove zgrade čije zajedničke delove čine: hodnici,
stepenice, liftovi, tavan, krov, fasada, podrumi. Vlasnici posebnih delova zgrade (stanovi,
lokali, garažna mesta, garaže), učestvuju u održavanjuzajedničkih delova zgrade, srazmerno
veličini svog posebnog dela. Za razliku od ostalih oblika zajedničke svojine, pravo svojine na
zajedničkim delovima zgrade je nedeljivo.

UPRAVLJANJE SVOJINOM  –  SUVLASNICI 

Suvlasnik koristi nekretninu i njome upravlja srazmerno svom idealnom delu, poštujući prava
ostalih suvlasnika. Suvlasnici mogu da upravljaju nekretninom zajednički ili tako što će to
poveriti nekima od njih ili trećem licu.

Kad je u pitanju REDOVNO upravljanje nekretninom dovoljna je saglasnost

većinesuvlasnika.

Za VANREDNO upravljanje nekretninom (otuđenje cele nekretnine, zasnivanje hipoteke na

celoj nekretnini, izdavanje cele nekretnine u zakup) neophodna je saglasnost svihsuvlasnika.

Ukoliko suvlasnik ima nameru da PRODA svoj suvlasnički udeo, on ima zakonsku obavezu
da ga ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine. 

Na zakonsko PRAVO PREČE KUPOVINE  nailazimo u dva slučaja:

  Kada je prodavac nekretnine jedan od suvlasnika na njoj, tj.ima zajednički udeo u
nepokretnosti,  i
 Kada se nepokretnost koja je u vlasništvu prodavca graniči sa nepokretnošću lica
koje ima pravo preče kupovine.

U oba slučaja, prodavac ima zakonsku obavezu da nekretninu prvo ponudi licima koja

ostvaruju pravo preče kupovine, a u ponudi mora da navede sve podatke o nekretnini, uslove
prodaje i cenu. Ova lica imaju zakonsku obavezu da na ponudu odgovore u roku od 15
dana od dana prijema ponude. Ako na ponudu ne odgovore u ovom roku, smatra se da nisu
zainteresovani, pa prodavac može nekretninu prodati trećem licu, ali – ne pod povoljnijim
uslovima u odnosu na one koji su ponuđeni licima koja ostvaruju pravo preče kupovine. 

U slučaju da ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima

suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom, a ako su oni jednaki, prodavac može sam da
odlučikome će prodati svoj suvlasnički udeo. 

Kada vlasnik prodaje poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prvo ponudi vlasnikususednog

poljoprivrednog zemljišta čije se zemljište graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više
takvih vlasnika, prednost ima vlasnik čije se zemljište pretežno graniči sa zemljištem
prodavca,  a ukoliko su sve granične linije jednake dužine, prednost će imati vlasnik
susednog zemljišta čija je površina najveća. 

Upućivanje ponude za preču kupovinu i odgovor, moraju biti učinjeni preporučenom poštom.

NAPOMENA:

Obavezno sačuvajte potvrde iz pošte da ste ispunili obaveze prema imaocima prava preče
kupovine, jer će to biti neophodno za overu (solemnizaciju) ugovora o kupoprodaji kod
javnog beležnika.

Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik ne proda svoju nekretninu
trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne
prodaje nekretnine ponovi postupak ponude imaocu prava preče kupovine.

UPRAVLJANJE SVOJINOM  –  ZAJEDNIČARI 

Karakteristika zajedničke svojine je u tome što zajedničari isključivo ZAJEDNO mogu da

raspolažu CELOM stvari (u našem slučaju – nekretninom). 

U prometu nekretnina najčešće nailazimo na bračne drugove kao zajedničare. Oni mogu

ugovoriti da će upravljanje i raspolaganje imovinom u celosti ili delimično obavljati samo
jedan od njih, a ukoliko se ovaj ugovor odnosi i na raspolaganje
nepokretnostima,on mora biti sačinjen u formi javnobeležničkog zapisa i overen kod notara. 

Zajedničko raspolaganje nekretninom se najbolje ogleda u obavezi

davanjatzv.supružničke saglasnosti u slučaju prodaje koja se obezbeđuje se već na overi
predugovora o kupoprodaji. 

Prilikom kupovine nekretnine, kupac ima obavezu da notaru priloži Izvod iz matične knjige
venčanih kao i da se izjasni da li će nepokretnost biti njegova posebna imovina ili zajednička
imovina bračnih drugova. Ako izjavi da je reč o zajedničkoj imovini bračni drugovi će u
katastru, biti upisani kao zajedničari.