TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH

BÀI THẢO LUẬN NHÓM LẦN THỨ TƯ MÔN NHỮNG QUY

ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

NHÓM ROMEO
Lớp: 113-TMQT44

THÀNH VIÊN:

St
Họ và tên MSSV
t
1 Đặng Hà Nhật Mai 1953801090055
2 Nguyễn Thị Quỳnh Hương 1953801090039
3 Đường Võ Thu Hà 1953801090028
4 Trần Ngọc Thanh 1953801090095
5 Nguyễn Hải Ngân 1953801090064
6 Đàm Minh Hiếu 1953801090033
7 Phan Hồ Hiền Thương 1953801090102
8 Trần Ngọc Bảo Trâm 1953801090110

Thô ng tin nhó m trưở ng:

 Họ và tên: Đặ ng Hà Nhậ t Mai

 MSSV: 1953801090055 – Lớ p: TMQT44.1
 Địa chỉ email: dangmaiqt@gmail.com
  SĐT: 0949370242

I. Phần thứ nhất: Đòi bất động sản từ người thứ ba

Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.

Câ u 1: Trâ u là độ ng sả n hay bấ t độ ng sả n? Vì sao?

Trâ u là độ ng sả n, vì theo Điều 107 BLDS 2015 có quy định:
“1. Bấ t độ ng sả n bao gồ m:
a) Đấ t đai;
b) Nhà , cô ng trình xây dự ng gắ n liền vớ i đấ t đai;
c) Tà i sả n khá c gắ n liền vớ i đấ t đai, nhà , cô ng trình xây dự ng;
d) Tà i sả n khá c theo quy định củ a phá p luậ t.
2. Độ ng sả n là nhữ ng tà i sả n khô ng phả i là bấ t độ ng sả n”.
Có thể thấ y, dự a và o Khoả n 1 Điều 107 BLDS 2015 nêu trên thì trâ u
khô ng thuộ c bấ t độ ng sả n, do đó theo Khoả n 2 thì trâ u là độ ng sả n.

Câ u 2: Trâ u có phả i là tà i sả n phả i đă ng ký quyền sở hữ u khô ng? Vì

sao?
Trâ u khô ng phả i là tà i sả n phả i đă ng kí quyền sở hữ u vì theo Khoả n 2
Điều 106 BLDS 2015 có quy định:
“2. Quyền sở hữ u, quyền khá c đố i vớ i tà i sả n là độ ng sả n khô ng phả i
đă ng ký, trừ trườ ng hợ p phá p luậ t về đă ng ký tà i sả n có quy định khá c”.
Như vậ y vì trâ u là độ ng sả n nên quyền sở hữ u đố i vớ i trâ u khô ng cầ n
phả i đă ng ký.

Câ u 3: Đoạ n nà o củ a Quyết định cho thấ y trâ u có tranh chấ p thuộ c

quyền sở hữ u củ a ô ng Tà i?
Đoạ n trong Quyết định cho thấ y trâ u có tranh chấ p thuộ c quyền sở
hữ u củ a ô ng Tà i là : “Că n cứ và o lờ i khai củ a ô ng Triệu Tiến Tà i (BL
06,07,08), lờ i khai củ a cá c nhâ n chứ ng là anh Phú c (BL 19), anh Chu (BL
20), anh Bả o (BL 22) và kết quả giá m định con trâ u đang tranh chấ p (biên
bả n giá m định ngà y 16-8-2004, biên bả n xá c minh củ a cơ quan chuyên mô n
về vậ t nuô i ngà y 17-8-2004, biên bả n diễn giả i biên bả n kết quả giá m định
trâ u ngà y 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xá c định con trâ u
cá i mà u đen 4 nă m 9 thá ng tuổ i mớ i sấ n mũ i lầ n đầ u và con nghe đự c
khoả ng 3 thá ng tuổ i là thuộ c quyền sở hữ u hợ p phá p củ a ô ng Triệu Tiến
Tà i”.

Câ u 4: Thế nà o là chiếm hữ u tà i sả n và ai đang chiếm hữ u trâ u có

tranh chấ p?
Theo Điều 179 BLDS 2015 có quy định về khá i niệm chiếm hữ u như
sau:
“1. Chiếm hữ u là việc chủ thể nắ m giữ , chi phố i tà i sả n mộ t cách trự c
tiếp hoặ c giá n tiếp như chủ thể có quyền đố i vớ i tà i sả n.
2. Chiếm hữ u bao gồ m chiếm hữ u củ a chủ sở hữ u và chiếm hữ u củ a
ngườ i khô ng phả i là chủ sở hữ u.
Việc chiếm hữ u củ a ngườ i khô ng phả i là chủ sở hữ u khô ng thể là că n
cứ xác lậ p quyền sở hữ u, trừ trườ ng hợ p quy định tạ i các điều 228, 229,
230, 231, 232, 233 và 236 củ a Bộ luậ t nà y”.
Trong vụ á n trên, ô ng Dò n chính là ngườ i đang chiếm giữ trâ u có
tranh chấ p.

Câ u 5: Việc chiếm hữ u củ a ô ng Dò n có că n cứ phá p luậ t khô ng? Vì

sao?
Việc chiếm hữ u củ a ô ng Dò n là khô ng có că n cứ phá p luậ t vì theo Điều
183 BLDS 20005 thì chiếm hữ u có că n cứ phá p luậ t là việc chiếm hữ u tà i
sả n trong cá c trườ ng hợ p sau đây:
“1. Chủ sở hữ u chiếm hữ u tà i sả n;
2. Ngườ i đượ c chủ sở hữ u uỷ quyền quả n lý tà i sả n;
3. Ngườ i đượ c chuyển giao quyền chiếm hữ u thô ng qua giao dịch dâ n
sự phù hợ p vớ i quy định củ a phá p luậ t;
4. Ngườ i phá t hiện và giữ tà i sả n vô chủ , tà i sả n khô ng xá c định đượ c
ai là chủ sở hữ u, tà i sả n bị đá nh rơi, bị bỏ quên, bị chô n giấ u, bị chìm đắ m
phù hợ p vớ i cá c điều kiện do phá p luậ t quy định;
5. Ngườ i phá t hiện và giữ gia sú c, gia cầ m, vậ t nuô i dướ i nướ c bị thấ t
lạ c phù hợ p vớ i cá c điều kiện do phá p luậ t quy định;
 6. Cá c trườ ng hợ p khá c do phá p luậ t quy định”.
Như vậ y, việc chiếm hữ u củ a ô ng Dò n khô ng phù hợ p vớ i bấ t kì
trườ ng hợ p nà o đượ c nêu ở điểu luậ t trên, do đó việc chiếm hữ u củ a ô ng
Dò n là khô ng có că n cứ phá p luậ t.
Câ u 6: Thế nà o là chiếm hữ u khô ng có că n cứ phá p luậ t nhưng ngay
tình? Nêu cơ sở phá p lý khi trả lờ i.
"Chiếm hữ u ngay tình là việc chiếm hữ u mà ngườ i chiếm hữ u có că n
cứ để tin rằ ng mình có quyền đố i vớ i tà i sả n đang chiếm hữ u.".
Că n cứ Điều 180 BLDS 2015 về Chiếm hữ u ngay tình.

Câ u 7: Ngườ i như hoà n cả nh củ a ô ng Dò n có là ngườ i chiếm hữ u ngay

tình khô ng? Vì sao?
Ngườ i như hoà n cả nh củ a ô ng Dò n là ngườ i chiếm hữ u ngay tình.
Vì ô ng Dò n có đượ c con trâ u cá i thô ng qua việc giao dịch vớ i ô ng Thi,
mà ô ng Thi có đượ c con trâ u cá i là nhờ mua củ a ô ng Thơ vớ i giá
3.800.000đ. Chính vì vậ y ô ng Dò n chiếm hữ u con trâ u có că n cứ phá p luậ t
(că n cứ Khoả n 3 Điều 183 BLDS 2015), chính vì vậ y, ô ng Dò n cũ ng có că n cứ
để tin rằ ng ô ng có quyền đố i vớ i tà i sả n đang chiếm hữ u theo Điều 180
BLDS 2015.

Câ u 8: Thế nà o là hợ p đồ ng có đền bù và khô ng có đền bù theo quy

định về đò i tà i sả n trong BLDS?
Că n cứ Điều 167 BLDS 2015 (Điều 257 BLDS 2005) quy định về
Quyền đò i lạ i độ ng sả n khô ng phả i đă ng ký quyền sở hữ u từ ngườ i chiếm
hữ u ngay tình:
"Chủ sở hữ u có quyền đò i lạ i độ ng sả n khô ng phả i đă ng ký quyền sở
hữ u từ ngườ i chiếm hữ u ngay tình trong trườ ng hợ p ngườ i chiếm hữ u ngay
tình có đượ c độ ng sả n nà y thô ng qua hợ p đồ ng khô ng có đền bù vớ i ngườ i
khô ng có quyền định đoạ t tà i sả n; trườ ng hợ p hợ p đồ ng nà y là hợ p đồ ng có
đền bù thì chủ sở hữ u có quyền đò i lạ i độ ng sả n nếu độ ng sả n đó bị lấ y cắ p,
bị mấ t hoặ c trườ ng hợ p khá c bị chiếm hữ u ngoà i ý chí củ a chủ sở hữ u."
Theo đó , ta rú t ra đượ c:
- Hợ p đồ ng có đền bù là hợ p đồ ng mà trong đó mỗ i bên sau khi thự c
hiện cho bên kia mộ t lợ i ích thì sẽ nhậ n đượ c từ bên kia mộ t lợ i ích tương
ứ ng. Nhưng lợ i ích tương ứ ng ở đâ y khô ng đồ ng nghĩa vớ i lợ i ích ngang
bằ ng vì lợ i ích cá c bên dà nh cho nhau khô ng phả i luô n cù ng tính chấ t, chủ ng
loạ i. Nếu độ ng sả n trong hợ p đồ ng có đền bù bị lấ y cắ p, bị mấ t hoặ c trườ ng
hợ p bị chiếm hữ u ngoà i ý chí củ a chủ sở hữ u thì chủ sở hữ u có quyền đò i lạ i
độ ng sả n đó .
- Hợ p đồ ng khô ng có đền bù là hợ p đồ ng mà trong đó mộ t bên nhậ n
đượ c mộ t lợ i ích nhưng khô ng phả i giao lạ i cho bên kia mộ t lợ i ích nà o. Chủ
sở hữ u có quyền đò i lạ i độ ng sả n khô ng phả i đă ng ký quyền sở hữ u từ
ngườ i chiếm hữ u ngay tình có đượ c tà i sả n thô ng qua giao dịch vớ i ngườ i
khô ng có quyền định đoạ t tà i sả n.

Câ u 9: Ô ng Dò n có đượ c con trâ u thô ng qua giao dịch có đền bù hay

khô ng có đền bù ? Vì sao?
Ô ng Dò n có đượ c con trâ u thô ng qua giao dịch có đền bù .
Vì con trâ u ô ng Dò n có đượ c là qua giao dịch vớ i ô ng Thi, ô ng Thi đổ i
cho ô ng Dò n lấ y con trâ u cá i sổ i. Đâ y là giao dịch có đền bù vì trong giao
dịch nà y, mộ t bên thự c hiện cho bên kia mộ t lợ i ích thì cũ ng nhậ n đượ c mộ t
lợ i ích tương ứ ng từ bên kia.

Câ u 10: Trâ u có tranh chấ p có phả i bị lấ y cắ p, bị mấ t hay bị chiếm hữ u

ngoà i ý chí củ a ô ng Tà i khô ng?
Trâ u có tranh chấ p là bị chiếm hữ u ngoà i ý chí củ a ô ng Tà i.
Vì Tò a á n đã xác minh, khẳ ng định ô ng Thơ chiếm hữ u, sử dụ ng tà i
sả n khô ng có că n cứ phá p luậ t.

Câ u 11: Theo Toà dâ n sự Toà á n nhâ n dâ n tố i cao, ô ng Tà i đượ c đò i

trâ u từ ô ng Dò n khô ng? Đoạ n nà o củ a Quyết định cho câ u trả lờ i?
Theo Toà dâ n sự Toà á n nhâ n dâ n tố i cao, ô ng Tà i khô ng đượ c đò i
trâ u từ ô ng Dò n. Đoạ n củ a Quyết định cho câ u trả lờ i là : “Toà á n cấ p phú c
thẩ m nhậ n định con trâ u mẹ và con nghé con là củ a ô ng Tà i là đú ng, nhưng
chỉ buộ c ô ng Thơ phả i trả cho ô ng Tà i giá trị con nghé mà ô ng Thơ mổ thịt
là 900.000đ và bá c yêu cầ u củ a ô ng Tà i đò i ô ng Thơ phả i trả lạ i con trâ u mẹ
vì cho rằ ng ô ng Dò n là ngườ i đang chiếm giữ con trâ u nên ô ng Tà i phả i khở i
kiện đò i ô ng Dò n là khô ng đú ng phá p luậ t.”
 Câ u 12: Suy nghĩ củ a anh/chị về hướ ng giả i quyết trên củ a Toà dâ n sự
Toà á n nhâ n dâ n tố i cao.
Hướ ng giả i quyết trên củ a Toà dâ n sự toà á n nhâ n dâ n tố i cao là hợ p
lý và đú ng theo quy định củ a phá p luậ t, đả m bả o đượ c quyền lợ i củ a chủ sở
hữ u là ô ng Tà i và ngườ i chiếm hữ u ngay tình là ô ng Dò n trong vụ tranh
chấ p trên.

Câ u 13: Khi ô ng Tà i khô ng đượ c đò i trâ u từ ô ng Dò n thì phá p luậ t

hiện hà nh có quy định nà o bả o vệ ô ng Tà i khô ng?
Vì ô ng Dò n là ngườ i chiếm hữ u ngay tình và trâ u là độ ng sả n khô ng
đă ng ký quyền sở hữ u nên sẽ á p dụ ng Điều 167, Bộ Luậ t dâ n sự 2015 về
Quyền đò i lạ i độ ng sả n khô ng phả i đă ng ký quyền sở hữ u từ ngườ i chiếm
hữ u ngay tình:
“Chủ sở hữ u có quyền đò i lạ i độ ng sả n khô ng phả i đă ng ký quyền sở
hữ u từ ngườ i chiếm hữ u ngay tình trong trườ ng hợ p ngườ i chiếm hữ u ngay
tình có đượ c độ ng sả n nà y thô ng qua hợ p đồ ng khô ng có đền bù vớ i ngườ i
khô ng có quyền định đoạ t tà i sả n; trườ ng hợ p hợ p đồ ng nà y là hợ p đồ ng có
đền bù thì chủ sở hữ u có quyền đò i lạ i độ ng sả n nếu độ ng sả n đó bị lấ y cắ p,
bị mấ t hoặ c trườ ng hợ p khá c bị chiếm hữ u ngoà i ý chí củ a chủ sở hữ u.”
Theo quyết định củ a Toà á n thì ô ng Tà i là ngườ i chủ sở hữ u, chiếm
hữ u hợ p phá p đố i vớ i con trâ u. Cò n ô ng Dò n là ngườ i chiếm hữ u ngay tình
con trâ u đó . Vì giao dịch củ a ô ng Dò n vớ i ô ng Thi để có đượ c trâ u là giao
dịch có đền bù , cho nên theo Điều 167 nêu trên thì chủ sở hữ u là ô ng Tà i có
quyền đò i lạ i độ ng sả n là con trâ u đó .

Câ u 14: Khi ô ng Tà i khô ng đượ c đò i trâ u từ ô ng Dò n thì Toà á n đã

theo hướ ng ô ng Tà i đượ c quyền yêu cầ u ai trả giá trị con trâ u? Đoạ n nà o
củ a Quyết định cho câ u trả lờ i?
Khi ô ng Tà i khô ng đượ c đò i con trâ u từ ô ng Dò n, Toà á n đã theo
hướ ng ô ng Tà i đượ c quyền yêu cầ u ô ng Thơ trả giá trị con trâ u. Đoạ n củ a
Quyết định cho câ u trả lờ i là : “Trong quá trình giả i quyết vụ á n, Toà á n cấ p
sơ thẩ m đã điều tra, xá c minh, thu thậ p đầy đủ cá c chứ ng cứ và xác định con
trâ u tranh chấ p giữ a ô ng Tà i và ô ng Thơ và đã quyết định buộ c ô ng Thơ là
ngườ i chiếm hữ u tà i sả n khô ng có că n cứ phá p luậ t phả i hoà n lạ i giá trị con
trâ u và con nghé cho ô ng Tà i là có că n cứ phá p luậ t.”

Câ u 15: Suy nghĩ củ a anh/chị về hướ ng giả i quyết trên củ a Toà dâ n sự

Toà á n nhâ n dâ n tố i cao.
Hướ ng giả i quyết trên củ a Toà dâ n sự toà á n nhâ n dâ n tố i cao là hợ p
lý. Bả n á n đã giả i quyết việc hoà n trả lạ i giá trị con trâ u cho phù hợ p vớ i giá
cả và đả m bả o quyền lợ i củ a cả hai bên đương sự .

II. Phần thứ hai: Đòi bất động sản từ người thứ ba
Quyết định số 94/2013/DS-GĐT ngày 25-7-2013 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.

Câ u 1: Đoạ n nà o củ a Quyết định cho thấ y quyền sử dụ ng đấ t tranh

chấ p thuộ c sử dụ ng hợ p phá p củ a cá c con cụ Ba và đang đượ c ô ng Vĩnh
chiếm hữ u
Quyết định cho thấ y quyền sử dụ ng đấ t tranh chấ p thuộ c sử dụ ng hợ p
phá p củ a cá c con cụ Ba và đang đượ c ô ng Vĩnh chiếm hữ u đượ c thể hiện ở
đoạ n: “Nay vợ chồ ng cụ Ba đã chết thì cá c con củ a cụ Ba đượ c thừ a kế tà i
sả n nà y. Nhà củ a cụ Ba, ô ng Vĩnh đã phá đi khô ng cò n, khi ô ng Vĩnh phá nhà ,
cá c con củ a cụ Ba khô ng chứ ng minh đượ c đã có khiếu nạ i, nên chỉ cò n đấ t
tranh chấ p thuộ c quyền sử dụ ng hợ p phá p củ a cá c con cụ Ba”.

Câ u 2: Đoạ n nà o củ a Quyết định cho thấ y Tò a á n xá c định ô ng Vĩnh

chiếm hữ u ngay tình quyền sử dụ ng đấ t tranh chấ p?
Đoạ n củ a Quyết định cho thấ y Tò a á n xác định ô ng Vĩnh chiếm hữ u
ngay tình quyền sử dụ ng đấ t tranh chấ p: “Khi ô ng Vĩnh mua nhà đấ t củ a vợ
chồ ng bà Thu thì nhà đã đượ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyền sở hữ u, nên ô ng
Vĩnh mua nhà đấ t nà y là hợ p phá p. Nay ô ng Vĩnh cũ ng đã đượ c cấ p giấ y
chứ ng nhậ n quyền sở hữ u nhà và quyền sử dụ ng đấ t ở , nên xá c định ô ng
Vĩnh là ngườ i mua bá n tà i sả n tranh chấ p ngay tình”.
 Câ u 3: Suy nghĩ củ a anh/chị về việc Tò a á n xá c định ô ng Vĩnh là ngườ i
ngay tình.
Theo em, việc Tò a á n xá c định ô ng Vĩnh là ngườ i ngay tình là đú ng và
phù hợ p vớ i quy định củ a phá p luậ t. Theo quy định tạ i điều 189 BLDS 2005,
“Ngườ i chiếm hữ u tà i sả n khô ng có că n cứ phá p luậ t nhưng ngay tình là
ngườ i chiếm hữ u mà khô ng biết và khô ng thể biết việc chiếm hữ u tà i sả n đó
là khô ng có că n cứ phá p luậ t”. Khi ô ng Vĩnh mua nhà củ a bà Thu thì nhà đã
đượ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyền sở hữ u, hợ p đồ ng mua bá n giữ a ô ng và bà
Thu có cô ng chứ ng nên ô ng Vĩnh mua nhà đấ t nà y là hợ p phá p. Nay ô ng
Vĩnh cũ ng đã đượ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyền sở hữ u nhà và quyền sử
dụ ng đấ t ở và o ngà y 18/11/2002 nên có thể xá c định ô ng Vĩnh là ngườ i
mua bá n tà i sả n tranh chấ p ngay tình.
Câ u 4: Trên cơ sở cá c quyết định hiện hà nh, ô ng Vĩnh có phả i hoà n trả
quyền sử dụ ng đấ t tranh chấ p cho các con cụ Ba khô ng? Vì sao? Nêu cơ sở
phá p lý khi trả lờ i.
Trên cơ sở cá c quyết định hiện hà nh, ô ng Vĩnh khô ng phả i hoà n trả
quyền sử dụ ng đấ t tranh chấ p cho các con cụ Ba. Vì theo quy định tạ i Điều
258, BLDS 2005 quy định về Quyền đò i lạ i độ ng sả n phả i đă ng ký quyền sở
hữ u và bấ t độ ng sả n từ ngườ i chiếm hữ u ngay tình: “Chủ sở hữ u đượ c đò i
lạ i độ ng sả n phả i đă ng ký quyền sở hữ u và bấ t độ ng sả n, trừ trườ ng hợ p
ngườ i thứ ba chiếm hữ u ngay tình nhậ n đượ c tà i sả n nà y thô ng qua bá n đấ u
giá hoặ c giao dịch vớ i ngườ i mà theo bả n á n, quyết định củ a cơ quan nhà
nướ c có thẩ m quyền là chủ sở hữ u tà i sả n nhưng sau đó ngườ i nà y khô ng là
chủ sở hữ u tà i sả n do bả n á n, quyết định bị hủ y, sử a”. Thứ nhấ t, ô ng Vĩnh là
ngườ i chiếm hữ u ngay tình, khi ô ng Vĩnh mua nhà đấ t củ a vợ chồ ng bà Thu
thì nhà đã đượ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyền sở hữ u, hợ p đồ ng mua bá n giữ a
ô ng Vĩnh và bà Thu đã đượ c cô ng chứ ng, các cơ quan chuyên mô n về quả n lí
nhà đấ t củ a Ủ y ban nhâ n dâ n thà nh phố Quy Nhơn và ô ng Vĩnh cung cấp
đượ c cá c giấ y tờ do Khu vự c 6 bá n đấ t cho vợ chồ ng bà Thu và giấ y tờ bà
Thu bá n đấ t cho ô ng Vĩnh. Như vậ y, ô ng Vĩnh là ngườ i chiếm hữ u ngay tình
đố i vớ i bấ t độ ng sả n nhậ n đượ c tà i sả n thô ng qua giao dịch vớ i ngườ i là m
theo quyết định củ a cơ quan nhà nướ c có thẩ m quyền là chủ sở hữ u tà i sả n,
cho nên cá c con cụ Ba khô ng có quyền đò i ô ng Vĩnh trả quyền sử dụ ng đấ t
và ô ng Vĩnh cũ ng khô ng phả i hoà n trả quyền sử dụ ng đấ t cho cá c con cụ Ba.
 Câ u 5: Tò a á n tố i cao đã có hướ ng giả i quyết bả o vệ các con cụ Ba như
thế nà o và hướ ng giả i quyết nà y đã đượ c quy định trong vă n bả n chưa? Vì
sao?
Trong quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngà y 25/07/2013 về vụ tranh
chấ p quyền sở hữ u tà i sả n, để bả o vệ cá c con cụ Ba, hướ ng giả i quyết củ a
Tò a á n là khô ng chấ p nhậ n Tò a á n sơ thẩ m và phú c thẩ m bác bỏ yêu cầ u củ a
nguyên đơn, xác định ô ng Vĩnh là ngườ i mua bá n tà i sả n tranh chấ p ngay
tình và yêu cầ u bồ i thườ ng thiệt hạ i do việc bá n nhà trá i phá p luậ t cho
nguyên đơn. Tuy nhiên, hướ ng giả i quyết nà y chưa đượ c quy định rõ rà ng
trong vă n bả n. Vì Tò a á n chưa xá c định đượ c chính xá c ai là ngườ i có nghĩa
vụ bồ i thườ ng thiệt hạ i cho các con củ a cụ Ba và đang trong thờ i gian là m rõ .
Ô ng Vĩnh là ngườ i chiếm hữ u ngay tình, tứ c là việc mua nhà số 2 Nguyễn
Thá i Họ c củ a ô ng là do ô ng khô ng biết và khô ng thể biết việc chiếm hữ u củ a
ô ng là khô ng đầ y đủ că n cứ phá p luậ t nên Tò a á n cầ n xác minh ô ng Sơn hay
ô ng Đạ o là ngườ i bá n că n nhà và số tiền đó có phả i là đượ c dù ng để xây
dự ng trườ ng mẫ u giá o hay khô ng và số tiền đó đang đượ c ai quả n lí. Từ đó
mớ i xá c minh đượ c ai là ngườ i có nghĩa vụ bồ i thườ ng thiệt hạ i. Đồ ng thờ i
cũ ng cầ n là m việc vớ i ủ y ban nhâ n dâ n thà nh phố Quy Nhơn, nếu có thể xem
xét hỗ trợ cấ p đấ t mớ i có giá trị tương ứ ng cho cá c con cụ Ba để tậ p thể
khô ng bồ i thườ ng thiệt hạ i để có thể giả i quyết vụ á n đượ c hợ p lí.

Câ u 6: Suy nghĩ củ a anh/chị về hướ ng giả i quyết bả o vệ cá c con cụ Ba

nêu trên.
Hướ ng giả i quyết bả o vệ cá c con cụ Ba nêu trên là hợ p tình, hợ p lý. Vì
vụ á n có nhiều điểm cò n chưa đượ c là m rõ , chẳ ng hạ n như ai là ngườ i bá n
nhà số 2 Nguyễn Thá i Họ c, số tiền bá n nhà do ai quả n lí, đượ c sử dụ ng để
là m gì và từ đó xem xét ai là ngườ i có nghĩa vụ bồ i thườ ng nên Tò a đã yêu
cầ u xem xét lạ i để đả m bả o quyền lợ i cho cá c con cụ Ba và củ a cả ô ng Vĩnh.
Đồ ng thờ i, Tò a cũ ng đã yêu cầ u Ủ y ban nhâ n dâ n thà nh phố Quy Nhơn xem
xét hỗ trợ đấ t mớ i tương ứ ng giá trị đấ t tranh chấ p để trá nh tậ p thể phả i bồ i
thườ ng thiệt hạ i.

III. Phần thứ ba: Lấn chiếm tài sản liền kề

 Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006
của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Câ u 1: Đoạ n nà o củ a Quyết định số 23 cho thấ y ô ng Hậ u đã lấ n sang

đấ t thuộ c quyền sử dụ ng củ a ô ng Trê, bà Thi và phầ n lấ n cụ thể là bao
nhiêu?
Đoạ n củ a Quyết định số 23 cho thấ y ô ng Hậ u đã lấ n sang đấ t thuộ c
quyền sử dụ ng củ a ô ng Trê, bà Thi: “Toà á n cấ p phú c thẩ m buộ c ô ng Hậ u trả
132,8 m2 đấ t đã lấ n chiếm nhưng là đấ t trố ng do ô ng Trê và bà Thi, cò n
phầ n đấ t ô ng Hậ u cũ ng lấ n chiếm nhưng đã xây dự ng nhà (52,2 m2) thì giao
ô ng Hậ u sử dụ ng nhưng phả i thanh toá n giá trị quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng
Trê và bà Thi là hợ p tình hợ p lý. Tuy nhiên, ngoà i diện tích 52,2 m2 nêu
trên, că n nhà củ a ô ng Hậ u cò n có hai má ng xố i đú c bê tô ng chiếm khoả ng
khô ng trên phầ n đấ t củ a ô ng Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa đượ c
Toà á n sơ thẩ m và Toà á n phú c thẩ m xem xét buộ c ô ng Hậ u phả i thá o dỡ
hoặ c phả i thanh toá n giá trị quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng Trê và bà Thi là
chưa đả m bả o quyền lợ i hợ p phá p củ a ô ng Trê và Thi. Mặ t khá c, theo bá o
cá o củ a Cơ quan Thi hà nh á n và theo khiếu nạ i củ a ô ng Trê, thì ngoà i că n
nhà nằ m trên diện tích 52,2 m2 Toà á n cá c cấ p giao cho ô ng Hậ u sử dụ ng,
cò n có mộ t că n nhà phụ có diện tích 18,57 m2 củ a ô ng Hậ u xâ y dự ng trên
diện tích đấ t mà Toà á n cá c cấp buộ c ô ng Hậ u trả lạ i cho ô ng Trê, bà Thi
nhưng Toà á n cá c cấ p cũ ng chưa xem xét giả i quyết, gâ y khó khă n cho việc
thi hà nh á n”.
Cụ thể, phầ n lấ n bao gồ m:
- 132,8 m2 đấ t trố ng
- 52,2 m2 đấ t đã xâ y dự ng nhà
- 10,71 m2 hai má ng xố i đú c bê tô ng chiếm khoả ng khô ng trên phầ n
đấ t củ a ô ng Trê
- 18,57 m2 đấ t đã xây dự ng mộ t că n nhà phụ
Tổ ng diện tích lấ n chiếm: 214,28 m2

Câ u 2: Đoạ n nà o củ a Quyết định số 617 cho thấ y gia đình ô ng Hò a đã

lấ n sang đấ t (khô ng gian, mặ t đấ t, lò ng đấ t) thuộ c quyền sử dụ ng củ a gia
đình ô ng Trụ , bà Nguyên?
 Đoạ n củ a Quyết định số 617 cho thấ y gia đình ô ng Hò a đã lấ n sang đấ t
(khô ng gian, mặ t đấ t, lò ng đấ t) thuộ c quyền sử dụ ng củ a gia đình ô ng Trụ ,
bà Nguyên:
“Quá trình giả i quyết vụ á n, Toà á n sơ thẩ m và Toà á n phú c thẩ m xác
định gia đình ô ng Hoà là m 4 ô vă ng cử a sổ , mộ t má ng bê tô ng chờ m qua
phầ n đấ t thuộ c quyền sử dụ ng củ a gia đình ô ng Trụ , bà Nguyên nên quyết
định buộ c gia đình ô ng Hoà phả i thá o dỡ là có că n cứ . Tuy nhiên, dướ i lò ng
đấ t sá t tườ ng nhà ô ng Hoà có ô ng nướ c do gia đình ô ng Hoà chô n, nhưng
Toà á n cấ p sơ thẩ m và Toà á n cấ p phú c thẩ m khô ng buộ c gia đình ô ng Hoà
phả i thá o dỡ là khô ng đú ng, khô ng đả m bả o đượ c quyền lợ i củ a gia đình
ô ng Trụ ”.
Cá c phầ n bị lấ n chiếm:
- Khô ng gian: 4 ô vă ng cử a sổ
- Mặ t đấ t: má ng bê tô ng
- Lò ng đấ t: ố ng thoá t nướ c

Câ u 3: BLDS có quy định nà o điều chỉnh việc lấ n chiếm đấ t, lò ng đấ t và

khô ng gian thuộ c quyền sử dụ ng củ a ngườ i khá c khô ng?
BLDS nă m 2005 và 2015 có quy định điều chỉnh việ c lấ n chiếm đấ t,
lò ng đấ t, khô ng gian thuộ c quyền sử dụ ng củ a ngườ i khá c. Cụ thể: Khoả n 2,
3 Điều 265 củ a BLDS 2005 về nghĩa vụ tô n trọ ng ranh giớ i giữ a cá c bấ t độ ng
sả n và Khoả n 2 Điều 175 BLDS 2015 về ranh giớ i giữ a cá c bấ t độ ng sả n:
“2. Ngườ i có quyền sử dụ ng đấ t đượ c sử dụ ng khô ng gian và lò ng đấ t
theo chiều thẳ ng đứ ng từ ranh giớ i trong khuô n viên đấ t phù hợ p vớ i quy
hoạ ch xây dự ng do cơ quan nhà nướ c có thẩ m quyền quy định và khô ng
đượ c là m ả nh hưở ng đến việc sử dụ ng đấ t liền kề củ a ngườ i khá c.
Ngườ i sử dụ ng đấ t chỉ đượ c trồ ng cây và là m các việc khá c trong
khuô n viên đấ t thuộ c quyền sử dụ ng củ a mình và theo ranh giớ i đã đượ c
xá c định; nếu rễ cây, cà nh câ y vượ t quá ranh giớ i thì phả i xén rễ, tỉa cà nh
phầ n vượ t quá , trừ trườ ng hợ p có thoả thuậ n khá c.
3. Trong trườ ng hợ p ranh giớ i là kênh, mương, hà o, rã nh, bờ ruộ ng
thì ngườ i sử dụ ng đấ t có nghĩa vụ tô n trọ ng, duy trì ranh giớ i chung; khô ng
đượ c lấ n, chiếm, thay đổ i mố c giớ i ngă n cá ch.” (BLDS 2005)
 “2. Ngườ i sử dụ ng đấ t đượ c sử dụ ng khô ng gian và lò ng đấ t theo
chiều thẳ ng đứ ng từ ranh giớ i củ a thử a đấ t phù hợ p vớ i quy định củ a phá p
luậ t và khô ng đượ c là m ả nh hưở ng đến việc sử dụ ng đấ t củ a ngườ i
khá c.Ngườ i sử dụ ng đấ t chỉ đượ c trồ ng câ y và là m cá c việc khá c trong
khuô n viên đấ t thuộ c quyền sử dụ ng củ a mình và theo ranh giớ i đã đượ c
xá c định; nếu rễ cây, cà nh câ y vượ t quá ranh giớ i thì phả i xén rễ, cắ t, tỉa
cà nh phầ n vượ t quá , trừ trườ ng hợ p có thỏ a thuậ n khá c” (BLDS 2015)

Câ u 4: Ở nướ c ngoà i việc lấ n chiếm như trên đượ c xử lí như thế nà o?

Ở nướ c ngoà i, cụ thể là phá p luậ t củ a Phá p vớ i Bộ luậ t Dâ n sự
Napoleon việc lấ n chiếmđượ c xử lý nhằ m đả m bả o quyền lợ i cho cá c bên
tham gia, để đả m bả o tính hợ p lý và cô ng bằ ng. Chẳ ng hạ n:
Điều 675: “Chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n liền kề khô ng đượ c trổ cử a sổ
hoặ c lỗ cử a và o bứ ctườ ng chung dù bằ ng bấ t cứ cách nà o, kể cả khi có lắ p
kính mờ , trừ trườ ng hợ p đượ c chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n liền kề bên kia đồ ng
ý”.
Điều 671: “Chỉ đượ c phép trồ ng nhữ ng cây to, câ y nhỡ , câ y nhỏ gầ n
giớ i hạ n đấ t lá ng giềng theo khoả ng cá ch đượ c xác định theo nhữ ng quy
định cụ thể hiện hà nh hoặ c nhữ ng thô ng lệ đượ c thừ a nhậ n. Nếu khô ng có
nhữ ng quy định hoặ c thô ng lệ thì cây mọ c cao trên 2 mét phả i trồ ng cách
đườ ng giớ i hạ n phâ n cách hai bấ t độ ng sả n là 2 mét, đố i vớ i cá c câ y trồ ng
khá c là nử a mét”.
Điều 673: “Chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n có quyền buộ c bên hà ng xó m
phả i cắ t bỏ cá c cà nh câ y mọ c vươn sang đấ t củ a mình. Nếu hoa quả ở các
cà nh câ y tự nhiên rụ ng xuố ng thì chủ sở hữ u đấ t bị cà nh cây vươn sang
đượ c hưở ng. Nếu rễ câ y hoặ c cà nh nhỏ mọ c vươn sang đấ t ngườ i khá c thì
ngườ i đó có quyền cắ t nhữ ng rễ và cà nh câ y nhỏ đó đến giớ i hạ n đườ ng
phâ n chiacủ a hai bên. Quyền đượ c cắ t rễ câ y và cà nh nhỏ hoặ c quyền đượ c
yêu cầ u bên hà ng xó m cắ t cá c rễ câ y, cà nh cây củ a cá c câ y to, câ y nhỡ , cây
nhỏ khô ng thể bị thờ i hiệu tiêu diệt”.
Điều 681: “Chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n phả i lắ p đặ t má i nhà sao cho
nướ c mưa chả y và o đấ t nhà mình hoặ c đườ ng cô ng cộ ng, khô ng đượ c để
nướ c mưa chả y và o đấ t củ a bên hà ng xó m”.
Nguyên vă n Điều 675 BLDS Phá p:
 “L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer
dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que
ce soit, même à verre dormant”.
Nguyên vă n Điều 671 BLDS Phá p:
“Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la
limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements
particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus
et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la
ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur
dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres
plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent
être plantés en espaliers, de chaque cô té du mur séparatif, sans que l'on soit
tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du
mur. Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer
les espaliers.”
Nguyên vă n Điều 673, BLDS Phá p:
“Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres,
arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les
fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont
les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit
de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. Le droit de couper
les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres,
arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible”.
Nguyên vă n Điều 681, BLDS Phá p:
“Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux
pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les
faire verser sur le fonds de son voisin”.
=> Như vậ y, ta có thể thấ y nhữ ng việc là m củ a chủ sở hữ u bấ t độ ng
sả n có hà nh vi lấ n chiếm dù cố ý hay vô tình sang bấ t độ ng sả n bên cạ nh thì
đều phả i thá o dỡ , cắ t bỏ nếu chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n bên cạ nh yêu cầ u.

Câ u 5: Đoạ n nà o củ a Quyết định số 617 cho thấ y Tò a dâ n sự Tò a á n

nhâ n dâ n tố i cao theo hướ ng buộ c gia đình ô ng Hò a thá o dỡ tà i sả n thuộ c
phầ n lấ n sang khô ng gian, mặ t đấ t và long đấ t củ a gia đình ô ng Trụ bà
Nguyên?
 Đoạ n trong Quyết định số 617 cho thấ y Tò a dâ n sự Tò a á n nhâ n dâ n
tố i cao theo hướ ng buộ c gia đình ô ng Hò a thá o dỡ tà i sả n thuộ c phầ n lấ n
sang khô ng gian, mặ t đấ t và lò ng đấ t củ a gia đình ô ng Trụ bà Nguyên: “Quá
trình giả i quyết vụ á n, Toà á n cấ p sơ thẩ m và Tò a á n cấ p phú c thẩ m xá c định
gia đình ô ng Hò a là m 4 ô vă ng cử a sổ , mộ t má ng bê tô ng chờ m qua phầ n đấ t
thuộ c quyền sử dụ ng củ a gia đình ô ng Trụ , bà Nguyên nên quyết định buộ c
gia đình ô ng Hò a phả i thá o dỡ là có că n cứ . Tuy nhiên, dướ i lò ng đấ t sá t
tườ ng nhà ô ng Hò a cò n ố ng nướ c do gia đình ô ng Hò a chô n, nhưng Tò a á n
cấ p Sơ thẩ m và Tò a á n cấp Phú c thẩ m khô ng buộ c gia đình ô ng Hò a phả i
thá o dỡ là khô ng đú ng, khô ng đả m bả o quyền lợ i củ a gia đình ô ng Trụ ”.

Câ u 6: Suy nghĩ củ a anh chị về hướ ng giả i trên củ a Tò a á n dâ n sự Tò a

á n nhâ n dâ n tố i cao?
Hướ ng giả i quyết củ a Tò a dâ n sự Tò a á n nhâ n dâ n tố i cao là hợ p lý.
Vì thứ nhấ t, ô ng Hoà đã lấ n chiếm mà khô ng có đú ng theo quy định
trong giấ y chứ ng nhậ n sử dụ ng đấ t và khô ng có sự đồ ng ý củ a chủ bấ t độ ng
sả n liền kề là ô ng Trụ và bà Nguyên cho nên Toà yêu cầ u ô ng Hoà phả i thá o
dỡ là đú ng vớ i quy định củ a phá p luậ t hiện hà nh (Điều 265, 266, BLDS
2005). Mặ t khá c, gia đình ô ng Hoà cò n chô n dướ i lò ng đấ t sá t tườ ng nhà
ô ng Hò a ố ng nướ c, nhưng Toà á n sơ thẩ m và Toà á n phú c thẩ m khô ng buộ c
ô ng Hoà thá o dỡ là chưa đả m bả o đượ c quyền lợ i củ a gia đình ô ng Trụ và bà
Nguyên.
Từ hai lí do trên, việc yêu cầ u xét xử lạ i đố i vớ i vụ á n trên củ a Toà dâ n
sự Toà á n nhâ n dâ n tố i cao là hoà n toà n hợ p lý và đú ng phá p luậ t.

Câ u 7: Đoạ n nà o củ a Quyết định số 23 cho thấ y Tò a á n khô ng buộ c

ô ng Hậ u thá o dỡ nhà đã đượ c xâ y dự ng trên đấ t lấ n chiếm (52,2 m2)?
Đoạ n củ a Quyết định số 23 cho thấ y Tò a á n khô ng buộ c ô ng Hậ u thá o
dỡ nhà đã đượ c xâ y dự ng trên đấ t lấ n chiếm (52,2 m2): “Toà á n cấ p phú c
thẩ m buộ c ô ng Hậ u trả 132,8 m2 đấ t đã lấ n chiếm nhưng là đấ t trố ng do
ô ng Trê và bà Thi, cò n phầ n đấ t ô ng Hậ u cũ ng lấ n chiếm nhưng đã xâ y dự ng
nhà (52,2 m2) thì giao ô ng Hậ u sử dụ ng nhưng phả i thanh toá n giá trị
quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng Trê và bà Thi là hợ p tình hợ p lý”.
 Câ u 8: Ô ng Trê, bà Thi có biết và phả n đố i ô ng Hậ u xâ y dự ng nhà trên
khô ng?
Ô ng Trê, bà Thi biết và khô ng phả n đố i ô ng Hậ u xâ y dự ng nhà trên.
Vì theo lờ i khai củ a Hậ u thì phầ n đấ t đó là ô ng mua củ a anh Kiệt,
chính vì thế khi ô ng là m nhà ô ng Trê khô ng có ý kiến gì.

Câ u 9: Nếu ô ng Trê, bà Thi có biết và phả n đố i ô ng Hậ u xâ y dự ng nhà

trên thì ô ng Hậ u có phả i thá o dỡ nhà để trả lạ i đấ t cho ô ng Trê, bà Thi
khô ng? Vì sao?
Nếu ô ng Trê, bà Thi có biết và phả n đố i ô ng Hậ u xây dự ng nhà trên thì
ô ng Hậ u phả i thá o dỡ nhà để trả lạ i đấ t cho ô ng Trê, bà Thi.
Vì theo Điều 259, BLDS 2005 quy định về Quyền yêu cầ u ngă n chặ n
hoặ c chấ m dứ t hà nh vi cả n trở trá i phá p luậ t đố i vớ i việ c thự c hiệ n quyền
sở hữ u, quyền chiếm hữ u hợ p phá p: “Khi thự c hiện quyền sở hữ u, quyền
chiếm hữ u củ a mình, chủ sở hữ u, ngườ i chiếm hữ u hợ p phá p có quyền yêu
cầ u ngườ i có hà nh vi cả n trở trá i phá p luậ t phả i chấ m dứ t hà nh vi đó ; nếu
khô ng có sự chấ m dứ t tự nguyện thì có quyền yêu cầ u Toà á n, cơ quan, tổ
chứ c có thẩ m quyền khá c buộ c ngườ i đó chấ m dứ t hà nh vi vi phạ m”.
Như vậ y ô ng Trê và bà Thi sở hữ u hợ p phá p 185m2 đấ t giá p ranh bở i
gia đình ô ng Trê đã quả n lí sử dụ ng đấ t tranh chấ p từ trướ c khi có việ c sang
nhượ ng giữ a ô ng Hậ u vớ i anh Kiệ t và nă m 1994 ô ng Trê đã đượ c Uỷ ban
nhâ n dâ n huyệ n CN cấ p giấ y chứ ng nhậ n sử dụ ng đấ t. Ô ng Trê có quyền yêu
cầ u ô ng Hậ u khô ng đượ c xây dự ng hay sử dụ ng mả nh đấ t nà y.

Câ u 10: Suy nghĩ củ a anh/chị về hướ ng giả i quyết trên củ a Tò a á n liên

quan đến phầ n đấ t ô ng Hậ u lấ n chiếm và xâ y nhà trên ?
Hướ ng giả i quyết trên củ a Toà á n liên quan đến phầ n đấ t ô ng Hậ u lấ n
chiếm và xâ y nhà trên là hợ p lí.
Vì việc ô ng Hậ u lấ n chiếm và xâ y dự ng nhà khô ng có că n cứ phá p luậ t
nhưng ngay tình, chiếm hữ u mà khô ng biết mình chiếm hữ u tà i sả n đó . Ô ng
Hậ u cho rằ ng diện tích đấ t trên do ô ng nhậ n chuyển nhượ ng từ anh Kiệt, tuy
nhiên theo giấ y biên nhậ n giữ a ô ng Hậ u vớ i anh Kiệt (giấ y khô ng có xá c
nhậ n củ a cơ quan nhà nướ c có thẩ m quyền) thì diện tích đấ t mà ô ng Hậ u
mua từ anh Kiệt khô ng nêu vị trí cũ ng như tứ cậ n, mố c giớ i cụ thể, cũ ng
khô ng có xá c nhậ n củ a cá c chủ đấ t liền kề nên việc ô ng Hậ u lấ n chiếm là
ngay tình. (că n cứ Điều 189 BLDS nă m 2005)

Câ u 11: Theo Tò a á n, phầ n đấ t ô ng Hậ u xâ y dự ng khô ng phả i hoà n trả

cho ô ng Trê, bà Thi đượ c xử lý như thế nà o? Đoạ n nà o củ a Quyết định số 23
cho câ u trả lờ i?
Theo Toà á n, phầ n đấ t ô ng Hậ u xâ y dự ng khô ng phả i hoà n trả cho ô ng
Trê và bà Thi đượ c xử lí là : Phầ n đấ t ô ng Hậ u cũ ng lấ n chiếm nhưng đã xâ y
dự ng nhà (52,2 m2) thì giao ô ng Hậ u sử dụ ng nhưng phả i thanh toá n giá trị
quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng Trê và bà Thi.
Đoạ n củ a Quyết định 23 cho câ u trả lờ i: “Toà á n cấp phú c thẩ m buộ c
ô ng Hậ u trả 132,8 m2 đấ t đã lấ n chiếm nhưng là đấ t trố ng do ô ng Trê và bà
Thi, cò n phầ n đấ t ô ng Hậ u cũ ng lấ n chiếm nhưng đã xây dự ng nhà (52,2
m2) thì giao ô ng Hậ u sử dụ ng nhưng phả i thanh toá n giá trị quyền sử dụ ng
đấ t cho ô ng Trê và bà Thi là hợ p tình hợ p lý”.

Câ u 12: Đã có quyết định nà o củ a Hộ i đồ ng thẩ m phá n theo hướ ng

giả i quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đấ t bị lấ n chiếm và xây dự ng
nhà khô ng? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết ?
Đã có quyết định củ a Hộ i đồ ng thẩ m phá n theo hướ ng giả i quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đấ t bị lấ n chiếm và xâ y dự ng nhà .
Cụ thể: Quyết định số 02/2006/DS - GĐT ngà y 21/2/2006 củ a Hộ i
đồ ng thẩ m phá n Toà á n nhâ n dâ n tố i cao: “Că n cứ và o vă n tự đoạ n mã i nhà
ngà y 30/2/1973 giữ a ô ng Vui và bà Khanh thì că n nhà bà Khanh có chiều
rộ ng mặ t tiền là 7,4m và că n cứ và o giấ y phép xây dự ng số 51/GPSXD ngà y
8/2/1996 củ a Sở xâ y dự ng tỉnh DL thì bà Khanh đượ c xây nhà có chiều rộ ng
mặ t tiền là 7,4m nhưng theo biên bả n đo đạ c củ a Toà á n nhâ n dâ n tỉnh DL
thì thự c tế bà Khanh đã xây dự ng chiều rộ ng mặ t tiền là 7,63m, sai vớ i giấ y
phép xây dự ng vượ t quá diện tích đấ t mà gia đình bà Khanh đượ c quyền sử
dụ ng là 23cm.
Thự c tế, bà Khanh đã xâ y kiềng mó ng nằ m đè lên 20 cm mó ng củ a nhà
ô ng Tù ng. Bà Khanh cho rằ ng khi xây dự ng đã thoả thuậ n miệng vớ i ô ng
Tù ng để bà Khanh đượ c xây sá t tườ ng nhà ô ng Tù ng nhưng ô ng Tù ng khô ng
thừ a nhậ n và bà Khanh cũ ng khô ng có chứ ng cứ để chứ ng minh vấ n đề nà y.
 Về nguyên tắ c, bà Khanh đã lấ n chiếm đấ t thuộ c quyền sở hữ u củ a
ô ng Tù ng thì bà Khanh phả i thá o dỡ cô ng trình để trả lạ i đấ t cho ô ng Tù ng.
Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xâ y dự ng sá t tườ ng nhà ô ng Tù ng, là m
kiềng trên mó ng nhà ô ng Tù ng, ô ng Tù ng khô ng phả n đố i trong suố t quá
trình từ khi bà Khanh khở i cô ng xâ y dự ng (thá ng 2 nă m 1996) đến khi hoà n
thà nh (thá ng 6 nă m 1996). Do việc đã xây dự ng hoà n thiện nhà cao tầ ng,
nếu buộ c bà Khanh phả i dỡ bỏ và thu hẹp lạ i cô ng trình sẽ gâ y thiệt hạ i rấ t
lớ n cho gia đình bà Khanh. Xét diễn biến thự c tế như trên Hộ i đồ ng thẩ m
phá n nhấ t trí vớ i quan điểm củ a Viện trưở ng Viện kiểm sá t nhâ n dâ n tố i cao
tạ i khá ng nghị là Toà á n cấ p phú c thấ m khô ng buộ c bà Khanh phả i thá o dỡ
phầ n tườ ng nhà đè lên phía trên mó ng nhà ô ng Tù ng mà chỉ buộ c bồ i
thườ ng bằ ng tiền là hợ p tình, hợ p lí.
Do việc bà Khanh xây sá t tườ ng nhà ô ng Tù ng, gâ y thiệt hạ i cho ô ng
Tù ng về phầ n khô ng gian trên đấ t ô ng Tù ng khô ng sử dụ ng đượ c có chiều
rộ ng 20cm tính theo mó ng nhà ô ng Tù ng nên bà Khanh phả i bồ i thườ ng cho
ô ng Tù ng phầ n thiệt hạ i nà y. Phầ n thiệt hạ i nà y cũ ng phả i đượ c xác định câ n
cứ và o giá trị quyền sử dụ ng đấ t tạ i thị trườ ng địa phương. Toà á n cấ p phú c
thẩ m că n cứ và o khung giá đấ t đai quyết định số 2920/QĐ-UB ngà y
10/12/1998 củ a Uỷ ban nhâ n dâ n tỉnh ĐL vớ i giá 1 720 000 đ/m2 trong khi
khô ng có chứ ng cứ chứ ng minh khung giá củ a Uỷ ban nhâ n dâ n tỉnh phù
hợ p vớ i giá thị trườ ng là chưa đả m bả o đú ng quyền lợ i củ a ô ng Tù ng theo
quy định củ a phá p luậ t. Do đó cầ n phả i giả i quyết phú c thẩ m lạ i phầ n nà y”.

Câ u 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướ ng giả i quyết trên củ a Hộ i đồ ng

thẩ m phá n trong Quyết định số 23 đượ c bình luậ n ở đây?
Hướ ng giả i quyết trên củ a Hộ i đồ ng thẩ m phá n trong Quyết định số
23 là hợ p lý và đả m bả o đượ c quyền lợ i củ a cá c bên đương sự .
Việc ô ng Tậ n mua đấ t khi khô ng có chứ ng nhậ n củ a cơ quan nhà nướ c
có thẩ m quyền cũ ng như trong khô ng nêu tứ cậ n, mố c giớ i cụ thể là chưa rõ
rà ng và phù hợ p vớ i quy định củ a phá p luậ t cho nên ô ng Tậ n phả i trả lạ i cho
ô ng Trụ và bà Nguyên 132,8 m2 đấ t trố ng; cò n phầ n đấ t ô ng Tậ n đã xâ y
dự ng nhà (52,2 m2) nếu buộ c ô ng Tậ n phả i thá o dỡ thì lạ i khô ng đả m bả o
đượ c quyền lợ i cho ô ng Tậ n. Mặ t khá c, cò n 2 điểm đó là hai má ng xố i đú c bê
tô ng chiếm khoả ng khô ng trên phầ n đấ t củ a ô ng Trụ có diện tích 10,71 m2
và că n nhà phụ có diện tích 18,57 m2 vẫ n chưa đượ c Toà á n cá c cấ p xem xét
giả i quyết, như vậ y sẽ khô ng đả m bả o đượ c quyền lợ i cho ô ng Trụ và bà
Nguyên. Do đó , hướ ng giả i quyết củ a Hộ i đồ ng thẩ m phá n ở đâ y là hợ p tình
hợ p lý.

Câ u 14: Đố i vớ i phầ n chiếm khô ng gian 10,71 m2 và că n nhà phụ có

diện tích 18,57 m2 trên đấ t lấ n chiếm, Tò a á n sơ thẩ m và Tò a á n phú c thẩ m
có buộ c thá o dỡ khô ng?
Đố i vớ i phầ n chiếm khô ng gian 10,71 m2 và că n nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đấ t lấ n chiếm, Tò a á n sơ thẩ m và Tò a á n phú c thẩ m khô ng
buộ c thá o dỡ .
Mộ t đoạ n trong Quyết định số 23 đã nêu: “Tuy nhiên, ngoà i diện tích
52,2 m2 nêu trên, că n nhà củ a ô ng Tậ n cò n có hai má ng xố i đú c bê tô ng
chiếm khoả ng khô ng trên phầ n đấ t củ a ô ng Trụ và bà Nguyên có diện tích
10,71 m2 chưa đượ c Toà á n sơ thẩ m và Toà á n phú c thẩ m xem xét buộ c ô ng
Tậ n phả i thá o dỡ hoặ c phả i thanh toá n giá trị quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng
Trụ và bà Nguyên là chưa đả m bả o quyền lợ i hợ p phá p củ a ô ng Trụ và
Nguyên”. “Mặ t khá c, theo bá o cá o củ a Cơ quan Thi hà nh á n và theo khiếu nạ i
củ a ô ng Trụ , thì ngoà i că n nhà nằ m trên diện tích 52,2 m2 Toà á n cá c cấ p
giao cho ô ng Tậ n sử dụ ng, cò n có mộ t că n nhà phụ có diện tích 18,57 m2 củ a
ô ng Tậ n xây dự ng trên diện tích đấ t mà Toà á n cá c cấ p buộ c ô ng Tậ n trả lạ i
cho ô ng Trụ , bà Nguyên nhưng Toà á n cá c cấ p cũ ng chưa xem xét giả i quyết,
gâ y khó khă n cho việc thi hà nh á n”.

Câ u 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phầ n lấ n chiếm khô ng gian

10,71m2 và că n nhà phụ trên như thế nà o?
Nên xử lý phầ n lấ n chiếm khô ng gian và că n nhà phụ trên như sau:
Trườ ng hợ p 1:
+ Đố i vớ i phầ n lấ n chiếm khô ng gian (10,71 m2): có thể yêu cầ u ô ng
Tậ n thá o dỡ hai má ng xố i đú c bê tô ng chiếm khoả n khô ng trên phầ n đấ t củ a
ô ng Trụ và bà Nguyên.
+ Đố i vớ i că n nhà phụ (18,57 m2): có thể giao cho ô ng Tậ n sử dụ ng
như phả i thanh toá n giá trị quyền sử dụ ng đấ t cho ô ng Trụ và bà Nguyên.
Trườ ng hợ p 2:
 + Đố i vớ i phầ n lấ n chiếm khô ng gian (10,71 m2): có thể yêu cầ u ô ng
Tậ n thá o dỡ hai má ng xố i đú c bê tô ng chiếm khoả n khô ng trên phầ n đấ t củ a
ô ng Trụ và bà Nguyên.
+ Đố i vớ i că n nhà phụ (18,57 m2): nếu ô ng Trụ muố n sử dụ ng thì sẽ
trả chi phi xây dự ng cô ng trình cho ô ng Tậ n.
Tuy nhiên, nếu hai bên có thoả thuậ n khá c thì nên tô n trọ ng thoả
thuậ n củ a hai bên.

Câ u 16: Suy nghĩ củ a anh/chị về xử lý việc lấ n chiếm quyền sử dụ ng

đấ t và khô ng gian ở Việt Nam hiện nay.
Về nhữ ng quy định việc lấ n chiếm quyền sử dụ ng đấ t và khô ng gian ở
Việt Nam hiện nay đã có nhữ ng quy định khá đầy đủ .
Tuy nhiên, bên cạ nh đó trong thự c tiễn xét xử vẫ n cò n gặ p mộ t số bấ t
cấ p:
+ Nó i đến việc lấ n chiếm quyền sử dụ ng đấ t và khô ng gian thì ta
thườ ng đề cậ p đến nhà , cô ng ty, đườ ng sá , … . Do vậ y, việc xử lý thiếu đi
nhữ ng quy định về tranh chấ p mồ mả . Mộ t vấ n đề đượ c cá c tò a quan tâ m và
thườ ng hỏ i ý kiến chỉ đạ o nghiệp vụ là chuyện cá c tranh chấ p đấ t đai nhưng
liên quan đến mồ mả trên phầ n đấ t đó thì giả i quyết chuyện mồ mả như thế
nà o. Khô ng ít tò a bả o họ rấ t thườ ng gặ p các tranh chấ p dạ ng nà y và lú ng
tú ng khi xử lý vì luậ t gầ n như chưa có quy định.
Tò a á n TP.Hồ Chí Minh cho biết trướ c đâ y, khi tranh chấ p nà y ra đến
tò a thì đã có tò a nhậ n đơn thụ lý giả i quyết nhưng có tò a khô ng thụ lý. Sự
khô ng thố ng nhấ t nà y khiến nhiều ngườ i dâ n phà n nà n khá nhiều về cá ch
là m việc củ a tò a. Quan điểm chung củ a ngà nh tò a á n thà nh phố là nếu có
tranh chấ p về mồ mả thì phầ n mồ mả tò a sẽ khô ng thụ lý giả i quyết.Tò a á n
TP.Hồ Chí Minh lý giả i, nhữ ng tranh chấ p về mồ mả , hà i cố t cho đến nay
chưa có mộ t vă n bả n phá p luậ t nà o quy định cho tò a hay ủ y ban giả i quyết.
TAND tố i cao cũ ng chưa có vă n bả n nà o hướ ng dẫ n riêng cho ngà nh tò a á n.
Vì vậ y, nhữ ng tranh chấ p về đấ t đai trên đó có mồ mả , hà i cố t thì tò a chỉ có
thẩ m quyền giả i quyết tranh chấ p về quyền sử dụ ng đấ t, khô ng có quyền
giả i quyết tranh chấ p liên quan đến mồ mả , hà i cố t trong phầ n đấ t tranh
chấ p.
+ Lú ng tú ng khi xử lý tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t.
 Việc thiếu nhữ ng hướ ng dẫ n về thế nà o là tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t
khiến cho họ khó khă n khi giả i quyết nhữ ng tranh chấ p nà y. Đơn cử như
vấ n đề nêu trên, có quan điểm cho rằ ng Tò a á n có thể giả i quyết việc tranh
chấ p mồ mả bở i có thể coi mồ mả là mộ t dạ ng tà i sả n gắ n liền trên đấ t. Tuy
nhiên, có nhiều ngườ i e ngạ i rằ ng nếu coi mồ mả là tà i sả n thì cũ ng có vấ n
đề. Ngà nh tò a á n nhìn nhậ n hiện nay khá i niệm tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t
khô ng đượ c Luậ t Đấ t đai nă m 2003 hoặ c cá c vă n bả n giả i thích luậ t nà y
hướ ng dẫ n cụ thể. Trong khi vă n bả n đề cậ p đến khá i niệm nà y chỉ là Thô ng
tư liên tịch 04 củ a ngà nh tò a á n, Viện Kiểm sá t, Tổ ng cụ c Quả n lý ruộ ng đấ t
nhưng nó lạ i ra đờ i và o thá ng 5-1990, cá ch đây gầ n 20 nă m. Dù hướ ng dẫ n
có đã khá lâ u nhưng trong khi chờ có hướ ng dẫ n cụ thể thì tạ m thờ i ngà nh
tò a á n vậ n dụ ng thô ng tư trên để xử lý. Theo thô ng tư nà y thì tà i sả n gắ n
liền vớ i đấ t có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nướ c, tườ ng xâ y là m hà ng
rà o, nhà kho, câ y lấ y gỗ , câ y ă n quả …
+ Chưa linh hoạ t đố i vớ i việc xử lý đấ t lấ n chiếm.
Nhiều thẩ m phá n khá má y mó c khi xử nhữ ng tranh chấ p về đấ t lấ n
chiếm. Nếu thấ y lấ n chiếm thì tuyên trả lạ i mà thiếu xá c minh thự c địa bở i
có trườ ng hợ p họ lấ n chiếm đấ t và xâ y nhà . Do vậ y, nếu cứ buộ c trả lạ i phầ n
đấ t lấ n chiếm thì phả i đậ p nhà , gâ y thiệt hạ i lớ n chođương sự . Theo Tò a á n
TP.HCM, vớ i nhữ ng trườ ng hợ p nà y, nếu bên lấ n chiếm đã xâ y nhà kiên cố
(nếu đậ p bỏ nhà sẽ gâ y sụ p đổ cá c cô ng trình kiến trú c lâ n cậ n hoặ c hai bên
đã xâ y tườ ng sá t nhau…) thì thẩ m phá n phả i câ n nhắ c, xem xét kỹ. Chỉ nên
buộ c trả lạ i nếu có khả nă ng thi hà nh trên thự c tế, khô ng gâ y thiệt hạ i
nghiêm trọ ng đến tà i sả n củ a cá c bên (trừ trườ ng hợ p việc xây dự ng đã bị
cơ quan chứ c nă ng cấ m nhưng vẫ n cố tình xây dự ng). Trườ ng hợ p xét thấ y
khô ng thể buộ c bên lấ n chiếm trả lạ i phầ n đấ t (và phầ n khô ng gian đã lấ n
chiếm) thì nên buộ c họ phả i thanh toá n cho bên kia giá trị quyền sử dụ ng
đấ t theo giá thị trườ ng hoặ c bồ i thườ ng thiệt hạ i do phầ n đấ t (khô ng gian)
mà chủ đấ t khô ng đượ c sử dụ ng. Mộ t nộ i dung khá c cũ ng đượ c Tò a á n lưu ý
là đấ t tranh chấ p trên thự c tế nhỏ hơn hoặ c rộ ng hơn so vớ i diện tích có
trong giấ y chứ ng nhậ n. Theo tò a, đây là trườ ng hợ p gặ p rấ t nhiều trên thự c
tế và cá ch giả i quyết củ a nhiều tò a thườ ng thiếu thố ng nhấ t. Theo quy định,
nếu đương sự có tên trong sổ đă ng ký ruộ ng đấ t, sổ địa chính thì cá c tranh
chấ p thuộ c thẩ m quyền củ a tò a. Tuy nhiên, Tò a á n TP. Hồ Chí Minh cho biết
trong thờ i gian qua, nhiều tò a đã xá c định khô ng đú ng yếu tố trên, dẫ n đến
sai só t khi giả i quyết á n. Đơn cử như chuyện đương sự chỉ có giấ y đă ng ký,
kê khai nhà đấ t nă m 1999 hoặ c chỉ có tên trong sổ dã ngoạ i, sổ mụ c kê
nhưng tò a vẫ n xá c định vụ á n thuộ c thẩ m quyền giả i quyết củ a mình. Tò a á n
TP.HCM lưu ý, cá c giấ y tờ , sổ sá ch trên khô ng đượ c coi là mộ t trong nhữ ng
loạ i giấ y tờ về quyền sử dụ ng đấ t. Do vậ y, gặ p trườ ng hợ p nà y, tò a khô ng
đượ c thụ lý giả i quyết. Như vậ y, thiết nghĩ cầ n phả i có nhữ ng quy định chi
tiết hơn nữ a về xử lý đấ t và khô ng gian lấ n chiếm cũ ng như cá c tà i sả n gắ n
liền vớ i đấ t và cá ch xử lý củ a Toà á n cầ n linh hoạ t hơn để đả m bả o đượ c
quyền lợ i củ a cá c đương sự .

Câ u 17: Hướ ng giả i quyết trên củ a Toà á n trong Quyết định số 23 có

cò n phù hợ p vớ i BLDS 2015 khô ng? Vì sao?
Hướ ng giả i quyết trên củ a Toà á n trong Quyết định số 23 phù hợ p vớ i
BLDS 2015.
Vì theo Khoả n 2, Điều 164, BLDS 2015: “ Chủ sở hữ u, chủ thể có quyền
khá c đố i vớ i tà i sả n có quyền yêu cầ u Tò a á n, cơ quan nhà nướ c có thẩ m
quyền khá c buộ c ngườ i có hà nh vi xâ m phạ m quyền phả i trả lạ i tà i sả n,
chấ m dứ t hà nh vi cả n trở trá i phá p luậ t việc thự c hiện quyền sở hữ u, quyền
khá c đố i vớ i tà i sả n và yêu cầ u bồ i thườ ng thiệt hạ i”
Như vậ y ô ng Trụ bà Nguyên có quyền yêu cầ u toà á n cơ quan nhà
nướ c có thẩ m quyền buộ c ô ng Tậ n trả lạ i phầ n đấ t là 132,8 m2 đấ t đã lấ n
chiếm và phầ n đấ t đã xâ y dự ng nhà 52,2 m2 thì giao cho ô ng Tậ n sử dụ ng
nhưng phả i thanh toá n giá trị sử dụ ng đấ t cho ô ng Trụ và bà Nguyên. Ngoà i
diệ n tích trên thì ô ng Trụ có quyền yêu cầ u ô ng Tậ n thá o dỡ hai má ng xố i
đú c bê tô ng đã chiếm phầ n khô ng trên phầ n đấ t ô ng Trê 10,71 m2 hoặ c
thanh toá n giá trị sử dụ ng đấ t cho ô ng Trụ .

 HẾ T 