‫قانون إيجار المباني لسنة ‪1991‬‬

‫قانون إيجار المباني لسنة ‪1991‬‬

‫قانون إيجار المباني لسنة ‪1991‬‬

‫)‪(20/10/1991‬‬

‫الفصل األول‬

‫أحكام تمهيدية‬

‫اسم القانون‬

‫‪1-‬يسمى ىذا القانون "قانون إيجار المباني لسنة ‪"1991‬‬

‫إلغاء‬

‫‪2-‬تمغى المادة ‪ )7(321‬من قانون المعامبلت المدنية لسنة ‪.1984‬‬

‫تطبيق واستثناء‬
 ‫)‪3-(1‬يطبق ىذا القانون عمى‪:‬‬

‫(أ)كل معامبلت إيجار المباني‪.‬‬

‫(ب)كل قضايا اإليجار التي لم يصدر فييا حكم نيائي عند صدور ىذا القانون‪.‬‬

‫)‪(2‬يستثنى من تطبيق أحكام ىذا القانون إيجار‪:‬‬

‫(أ)المباني التي ينطبق عمييا قانون إخبلء المباني العامة لسنة ‪.1969‬‬

‫(ب)الفنادق بجميع درجاتيا‪.‬‬

‫(ج)المباني المؤثثة‪.‬‬

‫تفسير‬

‫‪4-‬في ىذا القانون ما لم يقتض السياق معنى أخر‪:‬‬

‫"األجرة األساسية ‪ "...‬يقصد بيا األجرة المنصوص عمييا في الفصل الثاني‪.‬‬

 ‫"اإلصبلحات ‪ "...‬يقصد بيا أي إصبلحات ضرورية لحفظ المباني في حالة صالحة لوظيفتيا‪.‬‬

‫"المباني ‪ "...‬يقصد بيا أي بناء أو جزء منو يكون محبل لعقد إيجار منفصل قائم أو سكن‪.‬‬

‫"المحكمة ‪ "...‬يقصد بيا المحكمة المدنية المختصة ‪.‬‬

‫"المستأجر ‪"...‬يقصد بو الشخص الممتزم بدفع األجرة لممؤجر في مقابل انتفاعو بالعين المؤجرة ويشمل الذين‬
‫يسكنون معو عند وفاتو بعمم المؤجر ‪،‬‬

‫بل أو ممكناً الشخص الذي لو الحق في منحو‬

‫"المؤجر ‪"...‬يقصد بو فيما يتعمق بأي إيجار سواء أكان مبرمًا فع ً‬

‫قانون إيجار المباني لسنة ‪1991‬‬

‫)‪(20/10/1991‬‬

‫الفصل األول‬

‫أحكام تمهيدية‬

‫اسم القانون‬

‫‪1-‬يسمى ىذا القانون "قانون إيجار المباني لسنة ‪"1991‬‬

‫إلغاء‬

‫‪2-‬تمغى المادة ‪ )7(321‬من قانون المعامبلت المدنية لسنة ‪.1984‬‬

 ‫تطبيق واستثناء‬

‫)‪3-(1‬يطبق ىذا القانون عمى‪:‬‬

‫(أ)كل معامبلت إيجار المباني‪.‬‬

‫(ب)كل قضايا اإليجار التي لم يصدر فييا حكم نيائي عند صدور ىذا القانون‪.‬‬

‫)‪(2‬يستثنى من تطبيق أحكام ىذا القانون إيجار‪:‬‬

‫(أ)المباني التي ينطبق عمييا قانون إخبلء المباني العامة لسنة ‪.1969‬‬

‫(ب)الفنادق بجميع درجاتيا‪.‬‬

‫(ج)المباني المؤثثة‪.‬‬

‫تفسير‬

‫‪4-‬في ىذا القانون ما لم يقتض السياق معنى أخر‪:‬‬

‫" األجرة األساسية ‪ "...‬يقصد بيا األجرة المنصوص عمييا في الفصل الثاني‪.‬‬

‫"اإلصبلحات ‪ "...‬يقصد بيا أي إصبلحات ضرورية لحفظ المباني في حالة صالحة لوظيفتيا‪.‬‬

‫"المباني ‪ "...‬يقصد بيا أي بناء أو جزء منو يكون محبل لعقد إيجار منفصل قائم أو سكن‪.‬‬

‫"المحكمة ‪ "...‬يقصد بيا المحكمة المدنية المختصة ‪.‬‬

‫"المستأجر ‪"...‬يقصد بو الشخص الممتزم بدفع األجرة لممؤجر في مقابل انتفاعو بالعين المؤجرة ويشمل الذين‬
‫يسكنون معو عند وفاتو بعمم المؤجر ‪،‬‬

‫بل أو ممكنًا الشخص الذي لو الحق في منحو‬

‫"المؤجر ‪"...‬يقصد بو فيما يتعمق بأي إيجار سواء أكان مبرمًا فع ً‬
 ‫الفصل الثاني‬

‫األجرة األساسية والزيادة المسموح بها‬

‫األجرة األساسية‬

‫)‪5-(1‬تكون األجرة األساسية لممباني عمى الوجو االتي‪:‬‬

‫(أ)بالنسبة الى المباني المؤجرة األجرة المتعاقد عمييا بموجب عقد لم تنتو مدتو عند صدور ىذا القانون‪.‬‬

‫(ب)بالنسبة إلى المباني غير المؤجرة عند صدور ىذا القانون األجرة التى يتفق عمييا الطرفان‬

‫(ج)بالنسبة إلى المباني المؤجرة أجرة غير مسماة أو التي انتيى عقد إيجارىا ولما تخل عند صدور ىذا‬
‫القانون أو ينتيي عقد إيجارىا بعد صدوره األجرة العادلة التى تحددىا المحكمة‪.‬‬

‫)‪(2‬عند تقدير األجرة العادلة عمى المحكمة أن تراعى المعايير اآلتية‪:‬‬

‫(أ)تكمفة المباني‪.‬‬

‫(ب)قيمة األرض‪.‬‬

‫(ج)الموقع‪.‬‬

‫(د)متوسط اجر المثل الحاضر السائد في المربع أو الحارة التى يقع فييا المبنى المعني‪.‬‬

‫تعديل األجرة‬

‫‪6-‬يجوز لممؤجر والمستأجر المطالبة بتعديل األجرة‪:‬‬

‫( أ)عند انتياء العقد وتحول اإلجارة حكمية‪.‬‬

‫(ب)بعد مضى ثبلث سنوات من تاريخ أخر تحديد ليا بوساطة المحكمة آو أخر تحديد تم االتفاق عميو خارج‬
‫العقد‪.‬‬

‫الزيادة المسموح بيا‬

‫‪7-‬تكون أقصى زيادة مسموح بإضافتيا إلى األجرة األساسية ألي مبنى‪:‬‬

‫(أ)مبمغا ال يتجاوز ‪ %6‬في السنة من أي مصروفات يكون المؤجر لو تكبدىا أو أنفقيا في إجراء تغييرات أو‬
‫إضافات لممبنى‪.‬‬

‫(ب)مبمغا ال يجاوز الفرق بين مبمغ العوائد التي دفعيا المؤجر فعبل بالمبمغ الذي كان يدفع كعوائد في الفترة التي‬
‫حسبت عمييا األجرة األساسية ‪ .‬وذلك إذا كان المؤجر ممزما بدفع العوائد بمقتضى شروط عقد اإليجار‪.‬‬

‫اإلخطار بالنية في زيادة األجر‬

‫‪8-‬إذا زيدت أجرة أي مبنى فبل تكون تمك الزيادة مستحقة أو قابمة لمتحصيل إال بعد انقضاء شير كامل من‬
‫إخطار المؤجر لممستأجر كتابة بنيتو في زيادة األجرة‪.‬‬

‫الوقت والمكان لدفع األجرة وأي زيادة‬

‫‪9-‬تكون األجرة – بما في ذلك أي زيادة مسموح بيا – واجبة الدفع في الوقت والمكان المحددين في عقد اإليجار‬
‫فإذا لم يكن في عقد اإليجار فتدفع األجرة عند نياية كل شير في مكان عمل المؤجر أو سكنو‪.‬‬

‫استرداد الزيادة غير المسموح بيا‬

‫‪10-‬إذا دفع المستأجر لممؤجر أي زيادة غير مسموح بيا في أي وقت بعد العمل بيذا القانون فيجوز لو أن‬
‫يستردىا منو‪.‬‬
 ‫الفصل الثالث‬

‫استرداد الحيازة‬

‫حاالت اإلخبلء واسترداد الحيازة‬

‫)‪11-(1‬تحكم المحكمة باإلخبلء في أي دعوى يقيميا المؤجر السترداد حيازة أي مبنى في أي من الحاالت‬
‫اآلتية‪:‬‬

‫(أ) عدم دفع المستأجر لؤلجرة أو أي زيادة مسموح بيا بمقتضى أحكام ىذا القانون عمى إال يحكم باإلخبلء‬
‫إذا عرض المستأجر المتأخرات عمى المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع األجرة بسبب عذر معقول‬

‫(ب )ارتكاب المستأجر أو من يسكنون معو أو األشخاص الذين يرخص ليم المستأجر باستخدام المباني‬
‫تصرفا متكر ار فيو إزعاج ألي من الجيران ويجوز لمجار في ىذه الحالة رفع دعوى إلخبلء المستأجر بعد‬
‫مضى شير من إخطار المؤجر بذلك‪.‬‬

‫(ج )ثبوت استخدام المباني أو أي جزء منيا الرتكاب أي فعل مناف لآلداب العامة يعاقب عمييا القانون‬
‫ويجوز لمجار في ىذه الحالة رفع دعوى إلخبلء المستأجر بعد مضى شير من إخطار المؤجر بذلك‪.‬‬

‫(د)إعطاء المستأجر لممؤجر إخطا ار مكتوبا بأنو سيخمى المباني ونتيجة لذلك اإلخطار تعاقد المؤجر عمى بيع‬
‫المباني أو تأجيرىا أو اتخذ المؤجر أي إجراء ترى المحكمة بأنو سيتضرر من جرائو إذا لم يسترد حيازة تمك‬
‫المباني‪.‬‬

‫(ىـ)طمب المؤجر المباني لسكنو ىو أو سكن أي من والديو أو أوالده واثبت أن كل الظروف تستمزم ذلك‬

‫( و)حاجة المؤجر لممباني لغرض أخر غير السكن الستعمالو الشخصي ولم يكن المستأجر استخدميا‬
‫لمسكن واثبت المؤجر أن كل الظروف تستمزم استخدامو المباني لذلك الغرض‪.‬‬

‫( ز)عدم استخدام المستأجر لممبنى ألكثر من ستة اشير متتالية بدون سبب معقول وثبوت انو ال يحتفظ‬
‫بالحيازة الستخدام حالي‪.‬‬

‫(ح)حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتا ألي من األعمال اآلتي بيانيا وىى‪:‬‬
 ‫(أوال) إجراء تغييرات أو إصبلحات أساسية عمييا ورأت المحكمة انو من الضروري أن يخمى المستأجر‬
‫المباني أثناء إجراء األعمال المذكورة ‪.‬‬

‫(ثانيا ) إعادة تشييدىا إذا اقتنعت المحكمة في جديتو لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات البلزمة‬
‫لذلك‪.‬‬

‫(ط)قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بإنشاء إضافات جوىرية لممباني‪.‬‬

‫(ى)تأجير المباني أو أي جزء منيا من الباطن دون موافقة‪.‬‬

‫(ك)اإلخبلل بأي شرط من شروط عقد اإليجار ال يتعارض مع أحكام ىذا القانون‪.‬‬

‫(ل) إساءة المستأجر استعمال المباني بوجو يضر بيا إنشائيا‪.‬‬

‫(م) انتياء اإلجارة الحكمية‪.‬‬

‫)‪(2‬إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد ليا ألي من األغراض المذكورة في أي من الفقرتين (ىـ) و(و)‬
‫من البند (‪ )1‬ال يجوز لو حيازة تمك المباني إال بعد أن يعطى المستأجر إخطا ار مكتوبا ليخمى تمك المباني‬
‫وتنقضي فترة ستة اشير كاممة عمى اإلخطار‬

‫تأجيل استرداد الحيازة‬

‫‪12-‬إذا لم يكن لممستأجر الذي صدر ضده أمر باسترداد حيازة المباني بموجب الفقرة (ىـ) أو (و) أو(ح) من‬
‫المادة ‪ )1( 11‬مبنى بديل بتاريخ صدور ذلك األمر فيجوز لممحكمة بناء عمى تقديرىا أن تأجل سريان األمر‬
‫المذكور ألي مدة ال تجاوز ثبلثة اشير‪.‬‬

‫الحصول عمى أذن المحكمة في حاالت معينة‬

‫‪13-‬إذا صدر أمر برد حيازة أي مبان استنادا عمى أي من األسباب الواردة في الفقرة (ىـ)أو (و)أو (ح) من‬
‫المادة ‪ )1(11‬فبل يجوز لممؤجر قبل مضى سنة من تاريخ صدور ىذا األمر أن يؤجر المباني أو أي جزء‬
‫منيا أو يتخمى عن الحيازة لشخص أخر إال بإذن من المحكمة التي أصدرت األمر‪.‬‬

‫الفصل الرابع‬

‫اإلجارة بالشروط الحكمية‬

‫اإلجارة الحكمية‬

‫)‪14-(1‬تتحول اإلجارة التعاقدية عند انتيائيا إلى إجارة حكمية بذات شروط اإلجارة التعاقدية ما دامت تمك‬
‫الشروط متفقة مع أحكام ىذا القانون سوى حق المطالبة بتعديل األجرة‪.‬‬

‫)‪ (2‬يكون انقضاء مدة اإلجارة الحكمية عمى الوجو اآلتي‪:‬‬

‫(أ)بالنسبة إلى اإلجارات التي انتيت عقودىا قبل بدء العمل بيذا القانون بانقضاء سبعة سنوات من بدء‬
‫العمل بو‪.‬‬

‫(ب)بالنسبة إلى اإلجارات التي تنتيي عقودىا بعد بدء العمل بيذا القانون بانقضاء سبعة سنوات من تاريخ‬
‫تحويميا إلى اجارات حكمية‪.‬‬

‫الشروط الحكمية‬

‫)‪15-(1‬اعتبا ار من تاريخ العمل بيذا القانون تكون الشروط اآلتية جزء من كل عقد لئليجار سواء كانت‬
‫اإلجارة تعاقدية أو حكمية والشروط ىي‪:‬‬

‫(أ)ال يجوز لممستأجر أن يتنازل عن المباني أو بإجارىا من الباطن أو يتخمى عن حيازتيا أو حيازة أي جزء‬
‫منيا بأي وجو أخر دون موافقة المؤجر كتابة‪.‬‬
 ‫(ب)تعتبر الموافقة المذكورة بالفقرة (أ) حاصمة بحكم القانون إذا امتنع عنيا المؤجر بوجو غير معقول وال يعتبر‬
‫المؤجر ممتنعا عن تمك الموافقة بوجو غير معقول بأي من الحاالت اآلتية‪:‬‬

‫(أوال) زيادة فترة االيجار من الباطن عن ثبلثة سنوات‪.‬‬

‫(ثانيا) استمرار المستأجر نفسو شاغبل ألي جزء من المباني‪.‬‬

‫(ثالثا) كون جممة األجرة المستحقة الدفع لممستأجر بموجب االيجار من الباطن المزمع إبرامو تجاوز األجرة‬

‫المستحقة الدفع من المستأجر لممؤجر‪.‬‬

‫)‪(2‬إذا كان عقد اإليجار ألجل غير مسمي فيعتبر منتييا بانقضاء سنة من تاريخ أي إخطار كتابي‬
‫لممستأجر باإلنياء‪.‬‬

‫الفصل الخامس‬

‫أحكام عامة‬

‫دفع مبالغ مضاعفة أو مقدمة‬

‫)‪16-(1‬ال يجوز لممالك أن يطمب دفع أي مبمغ باإلضافة لؤلجرة كشرط إلبرام أي إيجار أو استم ارره واذا‬
‫دفع ذلك المبمغ فيما يتعمق بأي إيجار فيجوز لمشخص الذي دفع ذلك المبمغ أن يسترده كدين مدني عمى إال‬
‫تسرى أحكام ىذا البند عمى إبرام أي إيجار أو تجديد أو استم ارره لمدة سبعة سنوات أو اكثر‪.‬‬

‫)‪(2‬ال يجوز لمؤجر المباني السكنية المؤجرة ألشخاص غير الشركات والمؤسسات والييئات العامة والسفارات‬
‫والمنظمات الدولية وغيرىا من األشخاص االعتباريين أن يطمب دفع أجرة مقدما ألكثر من ثبلثة اشير‪.‬‬

‫اإلصالحات‬

‫‪17-‬يعتبر المؤجر مسئوال عن جميع اإلصبلحات التي ال يكون المستأجر ممزما بيا إلزاما صريحا في عقد‬
‫اإليجار واذا كانت المباني في حاجة إلى إصبلحات ضرورية فعمى المستأجر أن يخطر المالك لمقيام بيا في‬
 ‫مدة معقولة ويجوز لممستأجر أن يقوم بإجرائيا عمى نفقتو الخاصة في حدود المعقول مع االحتفاظ بحقو في‬
‫الرجوع إلى المؤجر السترداد التكمفة ويجوز لو في ذلك الخصم بواقع ‪ %25‬من األجرة الشيرية أو الدورية‬
‫التي يدفعيا حتى يسترد قيمة تكمفة ما قام بو من إصبلحات‪.‬‬

‫إجراءات المحكمة‬

‫)‪18-(1‬تعتبر كل القضايا المتعمقة بإيجار المباني واخبلئيا مستعجمة وتنظر إيجازيا بغض النظر عن قيمة‬
‫الدعوى أو أي سبب أخر وتكون ليا أسبقية عمى الدعاوى األخرى عند تحديد الجمسات‪.‬‬

‫)‪ (2‬بالرغم من أحكام قانون اإلجراءات المدنية لسنة ‪ 1983‬أو أي قانون أخر يحل محمو تقوم المحكمة فور‬
‫تصريح عريضة الدعوى باتباع اإلجراءات اآلتية‪:‬‬

‫(أ)تحديد جمسة لمرد عمى عريضة الدعوى‪.‬‬

‫(ب) إرسال صورة من عريضة الدعوى لممدعى عميو وتكميفو بالحضور في تمك الجمسة وذلك قبل وقت كاف‬
‫من ميعادىا‪.‬‬

‫)‪(3‬عمى المدعى عميو أن يتقدم لدفاعو كتابة أو شفاىو في تمك الجمسة‪.‬‬

‫)‪(4‬بعد سماع الدفاع تحدد المحكمة في ذات الجمسة نقاط النزاع وتحدد أيضا جمسة لمسماع‪.‬‬

‫)‪(5‬ال يجوز لممحكمة أن تؤجل نظر الدعوى أو السير فييا أو شطب أي حكم غيابي سبق أن أصدرتو‬
‫بسبب غياب المدعى عميو أو المحامي أو الوكيل ألي طرف إال إذا ثبت لممحكمة وجود سبب قيري لمتخمف‬
‫‪.‬‬

‫المخالفات والعقوبات‬
‫‪19-‬كل شخص يرتكب مخالفة ألحكام المادة ‪ 13‬من ىذا القانون يعاقب عند اإلدانة بالسجن مدة ال تجاوز‬
‫ستة اشير أو الغرامة أو العقوبتين معا‪.‬‬

‫الموائح‬

‫‪20-‬يجوز لمجمس الوزراء أن يصدر الموائح البلزمة لتنفيذ أحكام ىذا القانون‪.‬‬