Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright Phân tích Tài chính Đáp án Bài tập 1

MPP19

Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright

MPP19, khóa ho ̣c 2017 - 2019
Ho ̣c kỳ Xuân
Phân tích Tài chính

ĐÁP ÁN BÀI TẬP 1

Thời hạn nộp bài: 8h20, sáng Thứ 6, ngày 16/03/2018

Câu 1: Tiết kiệm tiền mua nhà (30 điểm)

Có một căn nhà ở thành phố để “an cư lạc nghiệp” là mơ ước của mọi bạn trẻ khi phải rời xa quê
nhà để lập nghiệp. Hùng, một sinh viên mới tốt nghiệp làm việc trong lĩnh vực công nghệ thông
tin, cũng không nằm ngoài quy luật đó. Tuy nhiên vào thời điểm hiện tại, việc Hùng tự mua một
căn nhà ở TP HCM có mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng là không thể. Để thực hiện được mơ ước đó,
Hùng phải lên một kế hoạch tiết kiệm số tiền từ thu nhập của mình đồng thời phải đầu tư số tiền
tiết kiệm này để mua nhà trong tương lai.
Được biết thu nhập của Hùng sau khi ra trường vào năm 2017 khá ổn định với mức bình quân
hàng năm là 200 triệu đồng. Hùng quyết tâm tiết kiệm 40% thu nhập này mỗi năm để mua nhà.
Trong ngành nghề của Hùng thu nhập trung bình tăng 10%/năm.
a. Hùng dự kiến vào đầu mỗi năm sẽ đem số tiền tiết kiệm của năm liền trước đó gửi ngân
hàng với lãi suất ổn định lâu dài 9%/năm, và bắt đầu từ năm 2018. Với các giả định này,
tổng số tiền mà Hùng sẽ tiết kiệm được đến cuối năm 2022 là bao nhiêu? Vẽ ngân lưu
dòng tiền Hùng tiết kiệm được hàng năm.
b. Theo khảo sát của Hùng thì hiện tại (đầu năm 2018) một căn hộ 60m2 có giá trung bình
khoảng 1,5 tỷ đồng. Dự kiến mức giá căn hộ trung bình sẽ tăng 5% mỗi năm. Với các giả
thiết khác là không đổi, để mua được một căn nhà như vậy thì sau mấy năm nữa Hùng có
thể góp đủ tiền số tiền?
c. Giả sử Hùng đặt mục tiêu là sẽ mua nhà vào cuối năm 2023. Thay vì gửi số tiền tiết kiệm
vào ngân hàng Hùng phải đầu tư một kênh khác với suất sinh lời là bao nhiêu mỗi năm để
có thể có số tiền vừa đúng bằng giá căn hộ dự định mua.
Đáp án:
a. Số tiền Hùng tiết kiệm được cuối năm 2022
FV = FV (PVo)+ FV (PV1)+ FV (PV2)+ FV (PV3)+ FV (PV4)+ FV (PV5)
= 80,000,000*(1+9%)5+80,000,000*(1+10%)*(1+9%)4 + 80,000,000*(1+10%)2*(1+9%)3 +
80,000,000*(1+10%)3*(1+9%)2 + 80,000,000*(1+10%)4*(1+9%)1 + 80,000,000*(1+10%)5
= 755,687,113
Ngân lưu hàng năm từ tiết kiệm:

Trần Thị Quế Giang/Hồ Bá Tình 1

 Trường Chính sách công và Quản lý Phân tích Tài chính Đáp án Bài tập 1
Fulbright
MPP19

128,840,800
117,128,000
106,480,000
96,800,000
88,000,000
80,000,000

2017 2018 2019 2020 2021 2022

b. Số năm mua nhà

Giả sử năm thứ n Hùng mua nhà:
Số tiền tiết kiệm = FVS = 80,000,000*(1+9%)n+80,000,000*(1+10%)*(1+9%)n-1 + ….. +
80,000,000*(1+10%)n (1)
Tiền nhà tăng đến năm n: PH năm n = 1.500.000.000 x (1+5%)n-1 (Đề bài cho là giá nhà là năm
2018 như vậy tính đến năm 2023 tính giá nhà tăng trong 5 năm, không phải 6 năm).
Giải phương trình: FVS = PH Bằng Goal Seek trên excel được: n= 10,87 năm  Năm Hùng
mua nhà được là 2028.
c. Suất sinh lời yêu cầu đầu tư hàng năm để có thể mua nhà vào năm 2023
Giải phương trình: FVS = 80,000,000*(1+Re)6+80,000,000*(1+10%)*(1+ Re) 5 + ….. +
80,000,000*(1+10%)6 = 1.500.000.000 x (1+5%)5
 Sử dụng Goal Seek excel  Re = 33,6%
Câu 2: Trả góp khi mua nhà (20 điểm)
Trong 4 năm gần đây thị trường bất động sản khởi sắc giá nhà đất tăng mạnh. Tuy nhiên, người
mua nhà cũng có điều kiện thuận lợi hơn khi hầu hết dự án bán ra đều được ngân hàng hỗ trợ
70% giá bán căn nhà và lãi suất cho vay mua nhà ở mức trung bình khoảng 11%/năm.
a. Để mua một căn nhà có giá bán 1,8 tỷ đồng, vốn ban đầu bạn tự có là 30%, ngân hàng hỗ
trợ cho vay 70% còn lại, thời gian trả nợ 12 năm, gốc và lãi trả đều hàng tháng với lãi
suất cố định 11%/năm. Hãy tính số tiền bạn phải tiết kiệm để trả nợ ngân hàng mỗi
tháng?
b. Tính tổng số tiền lãi mà bạn phải trả với 2 phương án (i) lãi và gốc trả đều hàng tháng và
(ii) gốc trả đều, lãi trả theo dư nợ giảm dần. Nếu là người mua nhà bạn chọn phương án
trả nợ nào? Tại sao?
Đáp án:
a. Số tiền trả đều ngân hàng mỗi tháng:
Số tiền vay: 1.800.000.000 x 70% = 1.260.000.000 đồng
Số kỳ trả nợ: 12 năm x 12 tháng = 144 tháng

Trần Thị Quế Giang/Hồ Bá Tình 2

 Trường Chính sách công và Quản lý Phân tích Tài chính Đáp án Bài tập 1
Fulbright
MPP19

Lãi suất áp dụng tính mỗi tháng = 11%/12

Số tiền thanh toán mỗi tháng = (sử dụng hàm PMT trong excel) PMT (11%/12, 144,
126.000.000, 0, 0) = 15.794.796 đồng
(Có thể sử dụng bảng trong excel để tính như file đính kèm)
Hoặc tính công thức:
Số tiền hàng năm = 1.260.000.000*(11%/12)/(1-1/(1+11%/12%)144) = 15.794.796 đồng
b. Tổng tiền lãi suất trả phương lãi gốc trả đều và gốc cố định lãi trả theo dư nợ giảm
dần
Số tiền lãi theo phương án dư nợ giảm dần: Lãi suất 1= 15.794.796 x 144- 12.600.000.000 =
1,014,450,655 đồng
Số tiền trả theo phương án gốc trả đều, dư nợ giảm dần: 837,375,000 đồng (Bảng excel)
Lựa chọn phương án nào?
Phương án 1: Tổng số nợ lãi lớn hơn phương án hai
Việc lựa chọn phương án phụ thuộc vào các yếu tố:
- Khả năng chi trả của từng người vì phương án 1 số tiền trả năm đầu thấp hơn so với
phương án hai do đó nếu người khả năng tài chính không thuận lợi nền chọn phương án 1
- Cơ hội sử dụng vốn của mỗi người vì với phương án 2 số tiền trả những năm đầu lớn do
đó nếu người đó thay vì trả nợ nhiều có thể đầu tư kênh khác có suất sinh lời lớn hơn lãi
suất đi vay thì sẽ phương án 1 hiệu quả hơn. Ngược lại nếu có tiền mang gửi tiết kiệm với
lãi suất thấp hơn lãi suất đi vay thì nên chọn phương án 2
Câu 3: Thẩm định dự án đi học (20 điểm)
Năm nay (2018), Anh Hòa 27 tuổi hiện đang có một công việc văn phòng với mức thu nhập ổn
định khoảng 180 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, hiện tại anh vẫn chưa hoàn toàn yên tâm với mức
thu nhập này. Hơn nữa với công việc hiện tại của anh thì mức tăng lương trung bình hàng năm
chỉ có khoảng 4% cho đến khi về hưu (theo quy định mới khi nam giới 62 tuổi). Vì vậy, anh
đang cân nhắc việc nghỉ việc 2 năm để đi học thêm chương trình MBA với mức học phí mỗi năm
là 200.000 triệu đồng (đóng đầu kỳ). Trong 2 năm học đó anh Hòa không thể làm thêm nên mất
hoàn toàn khoản thu nhập của mình.
Tuy nhiên, sau khi học xong ngay trong năm đầu tiên anh kỳ vọng sẽ tìm được công việc có mức
thu nhập ròng 240 triệu đồng/năm và sau đó thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 6% cho đến khi
về hưu.
a. Giả sử suất chiết khấu là 10% và nếu anh Hòa quyết định đi học thì tính đến năm 2025,
quyết định đó mang đến giá trị hiện tại ròng là bao nhiêu?
b. Giả sử toàn bộ số tiền anh dùng để trang trải học phí là tiền đi vay ngân hàng với lãi suất
9%/năm và trả gốc đều trong vòng 8 năm, lãi trả theo dư nợ giảm dần (kể từ năm đầu tiên
sau khi vay). Quyết định học của anh Hoàng sẽ mang lại giá trị hiện tại ròng bao nhiêu
nếu tính cho đến khi về hưu (năm 2052) với giả thiết suất chiết khấu 10%/năm (không
tính lợi ích khác đối với anh Hoa khi thu nhập tăng).
Đáp án:
a. NPV quyết định đi học năm 2025

Trần Thị Quế Giang/Hồ Bá Tình 3

 Trường Chính sách công và Quản lý Phân tích Tài chính Đáp án Bài tập 1
Fulbright
MPP19

Đây là dự án thay thế do đó để ra được quyết định có nên đi học hay không hay nói cách khác
tính NPV ròng của dự án thì phải so sánh NPV giữa phương án đi học và không đi học hoặc tính
NPV ngân lưu ròng tăng thêm (giảm đi) của phương án thay thế so với phương án ban đầu)
(Tính toán chi tiết trong bảng excel)
- Năm xác định 0 của dự án là năm 2018
NPV tại quyết định đi học là năm 2018, năm 2019 là năm đi học, năm 2021 là năm đi làm.
= NPV đi học (2025) – NPV (không đi học) = - 521,880,711 đồng (xem chi tiết file excel)
 Nếu anh Hòa đi học thì đến năm 2015 quyết định này làm anh Hòa tạm mất một khoản
tiền tương đương giá trị ròng là - 521,880,711 đồng
b. Với phương án vay nợ
(Chi tiết trong file excel)
Quyết định đi học sẽ mang đến giá trị ròng là 449,800,214 đồng
Lưu ý: Khi tính NPV làm tiêu chí ra quyết định đối với một dự án thay thế (tức đã có dự án
trước đó và làm dự án mới thay thế hoàn toàn) thì cần phải lấy NPV của dự án mới trừ đi NPV
của dự án cũ để tính NPV ròng mà người đầu tư dự án thu được để xem xét việc ra quyết định.
Bài 4: Lựa chọn dự án đầu tư theo các tiêu chí khác nhau (30 điểm)
Có 2 dự án đầu tư A và B đều có mức đầu tư ban đầu là 2.000 USD. Dự án A có vòng đời 4 năm,
Dự án B có vòng đời 6 năm và ngân lưu các năm được mô tả như bảng dưới đây:
Kỳ Dòng tiền dự án A (USD) Dong tiền dự án B (USD)
0 –$2,000 –$2,000
1 450 300
2 650 400
3 800 500
4 1000 600
5 700
6 800
(Suất chiết khấu 7%/năm)
a. Sử dụng tiêu chí thời gian hoàn vốn, dự án nào sẽ được chọn? Nếu sử dụng tiêu chí thời
gian hoàn vốn được chiết khấu, dự án nào được ưu tiên hơn?
b. Nếu Dự án A và Dự án B loại trừ lẫn nhau, sử dụng phương pháp quy về bội số chung nhỏ
nhất với vòng đời dự án lặp lại để tính toán NPV của mỗi dự án, dự án nào được ưu tiên
hơn? Tại sao?

Trần Thị Quế Giang/Hồ Bá Tình 4

 Trường Chính sách công và Quản lý Phân tích Tài chính Đáp án Bài tập 1
Fulbright
MPP19

c. Theo tiêu chí tính niên kim tương đương hàng năm (EAA), dự án nào được ưu tiên hơn?
Đáp án:
a. Thời gian hoàn vốn
Dự án A
- Thời gian hoàn vốn không chiết khấu: 3 năm 1 tháng (làm tròn đến tháng)
- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 7%/năm: 3 năm 5 tháng
Dự án B
- Thời gian hoàn vốn không chiết khấu: 4 năm 4 tháng
- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 7%/năm: 5 năm 1 tháng
Theo tiêu chí thời gian hoàn vốn có chiết khấu và không có thì Dự án A được ưu tiên hơn Dự án
B
b. Phương pháp hồi quy bội
Dự án A vòng đời 4 năm, Dự án B vòng đời 6 năm. Bội số chung nhỏ nhất vòng đời 12 năm.
- NPV dự án A là 404 USD, Dự án B là 527 USD
Dư án A có 3 vòng đời  Chiết khấu từ năm 4 và năm thứ 8 về năm 0  NPV (dự án A, 12 năm)
= 947 USD.
Dự án B có 2 vòng đời Chiết khấu từ năm thứ 6 về năm 0  NPV (dự án B, 12 năm) = 879
USD.
(chi tiết trong file excel)
 Chọn dự án A

c. Niên kim tương đương dự án A và B

Niên kim tương đương tính số tiền tương đương của dự án A và B trung bình hàng năm thu được
tương ứng với NPV của dự án A và B
 Niên kim tương đương dự án A = PMT(7%,4, 404,0,0) = 119 USD (Excel)
 Niên kim tương đương dự án B = PMT(7%,6, 527,0,0) = 110 USD (Excel)
Hoặc tính công thức:
 Niên kim dự án A = 404*7%/(1-1/(1+7%)4) = 119 USD
 Niên kim dự án B = 527*7%/(1-1/(1+7%)6) = 110 USD
Với phương pháp niên kim tương đương chọn Dự án A

Trần Thị Quế Giang/Hồ Bá Tình 5