6 Dineroy Derechos 142 Mayo/Junio 2014 EN Tn VALORACION DE INMUEBLES | eee éCuanto vale imicasa? Para quien la va a comprar, cuesta mucho; para el vendedor,Toca pagar El raie)¥ ets (01m stimar el valor de un piso no es una tarea sencilla. Un valor bastante objetivo es el valor de reconstruccién, es decit, lo que costaria hoy construir ese piso; para fijarlo existen unas tablas ‘que utilizan las companias de seguros cuando valoran el continente de los inmuebles. Pero ese valor no tiene en ‘cuenta el precio del suelo, que es el que sufte ids alteraciones especuiativas: primero se isparé y ahora se desploma. Hacienda define el valor reat de un in- mueble como fa contraptestacién que se acordaris entre sujetos independientes, Para acercarnos él acudimos al valor de merca- do, que expresa lo que un comprador estaria dispuesto a pagar hoy por el piso, tomando ‘como base los precios medios de los pisos de lazona con condiciones similares. No existe ‘matemitico del valor de Las webs mas utiles 2 Serene tS oe (COMO CONCCER EL VALOR DE MERCADO Dineroy Derechos 142 Mayo/Junio2014 7 Ee telelsrer Ualel=sitc} deacuerdo.. UNATASACION OFICIAL PARA UNPISODEUNOS 90 METROS CUADRADOS CUESTA UNOS 300 EUROS Y NOSIRVEDE MUCHO ‘mercado. De hecho, hay muchos profesiona- les dedicados ala tasaci6n inmobiliariay en Ios ltimos alos sus valoraciones no se han ‘aracterizado por su cetera. Eilos se deien- dden afirmando que otorgan el valor quea dia dehoy tiene un inmueble en el mercado; stal alo siguiente este ha caldo un 20 0 un 30% dicen que no es su responsabilidad. Quizé no sea responsabilidad suya, pero desde luego no necesitamos pagar suculentos hhonorariosa quien selimitaa obtener valores rmedios de portals inmobiliarios sin intro- duc erterios correctores de auténticos pro- fesionales. Yaexistenmiitiplesherramientas queofrecen esos elculosde modo gratuitoo por un escaso precio (ves el recundro Cémo eonocer el valor de mercado). Desde el punto de vistapréctico lo esencial | parahablardelvalor de un piso eslafinalidad | parala que sequiere conocer elvalor del. piso. Vamos verlo en casos concretos. [a] caLcutaporaocu ofreceninformaciinclaborads.que _ guardaningunarelacén recta Nicstracalculadora‘Calcueel —-apasadopormiipiesitros: con él Noobstante,comotiene ‘alordesipiso" ciaponibleen _wrftocasa.es tunalmplicacin directa enlos Jnnwortiorg/inversoresle ‘in delistecom lmpuestos;no esti demas geen permitirmcerseunaldeasobreel —_ werpisos.com algin momento comprucbequelos ‘alordemerentodeliomiehie. wurwivivecom datos que pose eleatastro sobre Ext disponilepara cinco supsosoncorrectos uperfce, ‘comnides minors LASESTADISTICASY VALORES anlighedad Puede CFICIALESNO SIRVEN consular través dala Paralas dems utonomias Lasestadisticasoficiales,comoladel web: wivwsedecatastro, ped constr siganadelas MnisterodeFomeniooladelINEo goes Feramientasonlinedeciiculo _nossirvenporgue son medias. preximado del valor depo valor catastraes tambien frevolortucnscinvertincom valoofial qu utlizs Hacienda thn tereeab eam paraelcieulo de diversos F ‘tor ivecom/tasaciones/ mpuests, como ell snetvolorecom/es/tesccon- _ellRPFolaplusvalia online tm! ‘unidipal peo onos ale pare PORTALES DEINTERNET conocer el valor Resutautiivistarlosportaies __demercad, Inmebilarios masempleados,yaque _puestoqueno8 Dineroy Derechos 142 Mayo/unio 2014 (FIT) VaLoraciOnveinmues.es |jE Sila vaa vender Informese de los precios ensu barrio, mejor aun ensucalle. Y al precio que file, lapliquele undescuento! uuede usted colocar el cartel de “se vende” y esperar a ver qué pasa Pero si de verdad quiere vender su casa, y en un plazo de tiempo razonable, tendra que utilizar un reclamo:el precio, > Bor conocer el precio aque rt niimero de dormitorios y baiios, servicios de la comunidad, estado de conservacién, con gatajes o trasteros, etc. Puede hacerlo patedndosela calle o, més fell, consultando portales de interne, de tipo idealista.com o forocasnes. cbtenido,aplique alguna rl no reciballamadas de personas interesa- 1uy probablemente deberd rebsjaraiin més el precio, tanto mas cuanto mas le urja -gunda mano se ransmiten ‘como “cuerpo cierto”, lo que significa que el comprador sabe que aquiere ese inmueble fen su estado actual. Por tanto, el hecho de gue el piso tenga 95 0 91m2 no resulta rele- vate; slo seria en el caso de un piso nuevo, enclan cio final se determina por la superficie. Evidentemente vender el piso como cuerpo cierto no impide que el vende- dor deba responder de posiblesvicios ocultos durante fos seis meses posteriores la venta, COMPRAR PARA ALQUILARNOES UNBUEN NEGOCIO: ESTIMAMOS DEPRECIACIONES TODAVIA ALTAS EN EL PRECIO DELA VIVIENDA — Consejo No fen precio altopormotivosquesolo ‘sted conoce:huena calidad delosmucbles dotacocina, granhzenelsalén ee Guarde cestosargumentos para convencer alos posibles compradores interesadios. €) 8 VENTAJA PARA SOC (CERTIFICADO ENERGETIC! Waa vender o alquilar su Vivienda? Necesita obtener certificado energético,.. yea oes gratis, los socios de OCU ean més meses de antigiedad pueden conseguirle certfienciin de su vivienda or ol 105 euros, TVA {ncluido, con smn al 90024231 9635 ozseidantfiquese como socio de OCU, wwwocuorg/ventaja- certificado-energetico Sila quiere fot aye ee comprar Negocie una rebaja. Y no se hipoteque por encima del 70% del valor del pisc 0s precios del mercado inrgobila: siguen bajando: el ditimo indice Precios de Vivienda cierra 2013 ¢ sun descenso del 78%. EI mercado loresta a apretar un poco mas al ve deddor:elcomprador puede negociar el pre: estimando que podrd obtener en torno a 20% de rebaja sobre el precio anunciado, > Ahora bien, por mucho que el precio s atractivo,elcomprador tiene que hacer cue tasy ser prudente en el gasto. Nuestra re ‘mendacién es que no compre un piso cu precio supere el equivalente a cuatro vec sus ingresos anuales (vea el grfico), ¥ no hipoteque por un importe superior al 7¢ 80% del valordelpiso, por muchas “cic des" quele déel bance, > Bncaso de que seestéplant pra como una inversion porquele han die gue “sealquila bien”, sopese sies una bueidea, Tenga en cuenta todos los gastos de la compra y del mantenimiento anual del piso, ¥y considere los riesgos del alquiler(posibles impagos, rebajas de renta, periodos sin al- dqullar): sia inversién no offece como mini- ‘moun 7% de interés calcaladosobre a renta neta (teniendo en cuenta todoslos gastos) es ue no es interesante. En la actualidad, se- lin nuestros estudios, esa rentabilidad neta es muy dificil de aleanzar, por lo que no es recomendable actualmente comprar como inversi6n (y menos atin hipotecarse). Por ‘menos de eso, interesa acudira inversiones ‘mas seguras como obligaciones del Estado.a largo plazo, Consejo IM Siel vendedor deja deudas pendientes consu comunidad, elcomprador: Sies su nuevo dueni Para pagar el impuesto correspondiente, utilice el valor que le dé la Hacienda autondmica. igual queelcomprador de un piso de segunda mano debe declarar su valor para pagar el Impuésto de Transmisiones Patrimoniales, quien hereda una casa tiene que declarar el valor del inmueble heredado en el lmpuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La pregunta que inmediatamente surge es: gu valor fjamos?”, Sie precio es alto, el ‘mpuestoresultard caro;pero sies demasiado bajo, Hacienda puede revisarlo y ponernos ‘una mult. > Paraintentar evitar este problema, elcon= ‘ribuyente puede solicitar ala Hacienda au- tondmica el valor fiscal del inmueble, el lamamas "previo"; esta informacidn es vali- da durante tres meses desde su notificacion > Bnelcaso de asherencias,tengaen cuen- ta queno siempre interesa dar ala casa wn valor bajo ante Hacienda. Cuando la come nidad auténoma de residencia del fallecida tiene ventajas en la sucesi6n entre padres e hljos, de manera que elimpuesto es muy bajo o inexistente (como ocutre en Baleares, Can- tabria, Castilla-La Mancha, Castilla y Le6n, LACOMPRA AUN SUPONEUNESFUERZO EXCESIVO NOSERECOMIENDA SOBREPASAR LOS 4 ANOS DERENTA ‘a Preciomadia de a wend er Espana medio en aos de rena fara ruta Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, ‘Madrid, Navarra, y Pals Vasco), el valor que intereséria asignatle serfa elmés alto posible sin superar el valor de mercado. Imputar un valor més alto no supondré un incremento desmesurado de! puesto de Sucesiones al estar exento en todo o en su mayor parte. La ventaja de declarar un valor alto es que sise decide venderel inmueble enel futuro, la ga- nnancia a declarar en elIRPF la diferencia en treelval smisiény el deadquisicién) ser mds pequetia, ola pérdida a compensar serd mayor. Consejo 1m Enworw.ocu.org/valor-fiscal-vivienila ‘encontrardlos links de todas as} ‘web delas Haciendas autondmicas, algunas Aifciles delocalizar para unusuariono avezatio. Consultela web que corresponda ‘lauhicacién del inmuable para conocer st valor fiseal,imprima este valor yutiicelo para pagar elimpuesto, Tambien puede soliitarla én previa por escrito. Oe SIEN SU AUTONOMIA EL IMPUESTO DE SUCESIONES ES MUY BAJO, CONVIENE ASIGNAR ALACASAUN VALOR MUY ALTO4 vineroy Derechos 142 Mayo/Junio 2014 STII) VALORACIONDEINMUEBLES | [ERED Si Hacienda dice ee @ que vale mas Ante una “paralela”, puede recurtir. estos tiempos en los que es posi- ble obtener buenos descuentos, es frecuente que elimporve pagado sea inferioral que presupone Hacienda. 'Noesraro queen algin momento de los cuatro afios siguientes el comprador rec ‘bana “paralela” de Hacienda. En ese caso: > Puede aportar una tasaciOn oficial cues- {a unos 300 euros para un piso de 90m), > Elcomprador puede presenter alegacio- ‘es atumentando por qué ha pagado un pre- cio bala ivienda esté en malestaco,elpre- cio en esa zona ha caldo, ec. Deberd aportar pruebas, por ejemplo anuncios deinmiuebles similares con precios mas cercanos al suyo, Si Hacienda no la acepta, puede solicitar la tasacién pericial contradictoria, que tended que volvera pagar sisiguen sindarlelarazén. Cuando valordela asactén esal menos un 90% del valor comprobado por Hacienda, suelen aceptar el importe dela tasacién, con UNINMUEBLE CON SEIS VALORES © ,Cuantocuesta un piso concretode109m?enMadrid? SeginlaHacienda autonémice, 366.240 euros,Sinembargo, eleomprador hapagadio por 61300,000 euros, valor que ddeclara en elimpuesto de Transmisiones Patrimoniales Haciendanoestadeacuerdoy enviaalcompradoruna paralelaexigiéndoleun valor ahoramdsalto (446.533, euros), conun5 %de intereses de demora, masta sancidn. & Encasodedeclarar el valor fiscal previo,larevisién suele ‘ser menos frecuente y nunca hay sancién, 446.533 vere ; ction eu? ey 330.000 300.000 : ae warned Pecomedt ©) main : ‘verdedar pide % ebaiasotreel Tene 195,900 bers . iE ‘or Ocu scx) he OWT smite : Valorcatastrat “Oblenido aaa Saree Facets Sec ubniteas .. MuRrenese 4 ‘een , Sree lo que el contribuyente estatd consigui lun 10% de ahorro. Hay que hacer eu, para ver si merece la pens, Consejo 'm SiHaciendale enviaumacomprobac devalores,aseguirese dequelapropue de liquidacién y de valoracién que reel) cesta motivada. Sino est de acuerdo quiere alegar, le servira de ayuda! ‘maotdelo quele ofrecemos en wrorw.oct. ‘org/modelos /alegacionesala propue: de valoracion y iquidacion provisienal (inmuebies) Actualizacién fiscal de los precic Hex comprobad queen Madi, van clontnyenteno ae eal | sabe tre ‘lorcén dlinaheeastigando Monten poset valr omprotndonaito qt sn itrenes de denoryuna ssa 'Br0CU no encontramnosbaselegal par cnsafariente 8 Comobasede cilewladelos impueste OcUpidequeseacepteelvalorreal que consta emia escriturade compra, yaque ‘para quese pueda inscribir enelRegists deta Propiedad es obligatorio ncreditar« Jnescritwralos medtios depagoutilizado (cheques, transferencias..).