Vastgoedexploitatie 

Deel 1: inleiding vastgoedexploitatie  
 
Hoofdstuk 1 De markt voor Vastgoedexploitatie  
 
Vastgoedmanagemnetorganisatie
(VMO) vervult een belangrijke rol richting de opdrachtgever, beleggingsorganisatie, BO als de huurde
rs. 
Kenmerkt: integraliteit en multidisciplinariteit. 
Vmo onderscheidt in indentiteit kwaliteit en professionaliteit
 
De vastgoedmanager is de persoon in de VMO is de organisatie die
in opdracht van één of meerdere (institutionle) beleggingsorganisatie (BO’s) het management van
de vastgoeddeelportefeuille uitoefent. 
Acquisitie: aankoop van vastgoed
Exploitatie: beheer van vastgoed, het
runnen en verdienen aan een bedrijf of
bezit
Dispositie: Het doel van dit proces is
om tot verkoop van vastgoed te
komen.

Beleidsniveaus  
1. Strategisch  Niveau/Portefeuillemanagement 
 
 Samenstellen van de beleggingsportefeuille en bepalen van het beleggingsbeleid
 Fundmanagement  (bo), wordt besloten welk deel van
de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed 
 Portefeuilleplan, 3 jaar, omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in
de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
Info uit tactische beleidsniveau nodig. 
 geheel aan activiteiten die betrekking hebben op vormgeving van toekomst voor
onderneming en haar positie op de markt. Formuleren van missie, afgeleide doelen
en hoofdlijnen waarop de onderneming dit denkt te verwezenlijken. Uitvloeisel van
doelstellingen onderneming zal per type vastgoed verschillen). Opstellen van een
portefeuilleplan: uitgangspunten voor de opbouw van de vastgoedportefeuille

2. Tactisch  Niveau/Assetmanagement 
vaststellen van het object beleid naar mate van prestaties van het object
Vindt er een vertaling plaats van
het strategisch portefeuilleplan in concreet objectbeleid. Bo, Als basis voor
de besluitvorming dienen se performance analyses(financieel) van
de objecten in portefeuille. Afvragen wat de consequenties zijn marktontwikkelingen voor
de verhuurbaarheid en ten slotte voor de waardeontwikkeling van het vastgoed. 
Corporatie, spelen ook maatschappelijke criteria een grote rol. 
 o Conclusies leiden tot: 
o Door exploiteren 
o Renoveren 
o Herontwikkeling 
o Dispositie(verkopen) 
o Nieuwe objecten acquireren:
is een specialistische activiteit en vereist specifieke kennis van de lokale markt. 
 
3. Operationeel  Niveau/Propertymanagement mogelijk door
Uitvoering van het objectbeleid, concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan/verkoop  
Disciplines: 
Administratief  management/Financieel  management 
Technisch/facilitair  management 
Commercieel  management 
Acquisitie/aankoop nieuw, behoort het projectmanagement tot het operationeel niveau 
Uitponden, verkopen van huurwoningen die leegstaan.
praktische uitwerking van het tactische beleid - Uitvoeren van het objectbeleid:
exploitatiebeleid, rapportagebeleid, relatiebeheer (huurders/leveranciers), meldingen/klachten,
kostenbewaking,
Facturering, aankoop, verkoop
Onderdelen van bovenstaande niveaus worden ook geoutsourcet!

Taakverdeling

Allocatiebeleid, economisch risico, leegstand risico, debiteurenrisico, juridische risico oma

marktwaarde risico, politiek regelgeving risico.
 
Taken van het vastgoedmanagement

Verschil strategisch en tactisch niveau, beleidsprocessen tussen verschillende type

vastgoedeigenaren.

Opdrachtgevers van VMO,

 Direct vastgoedbelegging, belegging in stenen, de BO is rechtstreeks de eigenaar van het

vastgoed en heeft zeggenschap over het management.
 o Particuliere beleggers, beleggen in het vastgoed als doel: het zekerstellen van een
toekomstig inkomen, de koopkrachthandhaving van het vermogen, het maximeren
van de opbrengsten v/d belegging of een combinatie daarvan. Divers, kleine en grote
portefeuilles.
o Institutionele BO’s, verzekeringsmaatschappijen en pensionfondsen. Zij beleggen
premiegeld in ruil voor toekomstige opbrengsten. Aandelen, obligaties & vastgoed.
o Vastgoedfondsen, Nationale en internationale vastgoedfondsen zijn ondernemingen
die zelf beleggen in direct vast en of indirect vast , en die hiervoor het benodigde
geld verkrijgen door het uitgeven van aandelen of het aantrekken van vreemd
vermogen. Ontlenen bestaansrecht aan participanten
o Vastgoed-cv’s of-maatschappen, commanditaire vennootschappen of maatschappen
zijn niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen met een cv-structuur of een maatschap
structuur, met een klein aantal objecten in portefeuille. Fondsen aangegaan voor een
bepaalde periode, Maar besluit kunnen het vast goed verkopen , richten zich vooral
op deelname particulieren .ontlenen bestaansrecht aan participanten.
 Indirecte vastgoedbelegging, belegging in vastgoedaandelen, koopt een financiële
vermogenstitel, die recht geeft op de opbrengsten v/h vastgoed.
Bo heeft geen meerderheidsbelang dus geen zeggenschap over het management.

Beursgenoteerde vastgoedfonds, deelnemen kan met enkel aandeel, maar ook van tientallen
miljoenen euro s. Veel aandeelhouders. Na enkele grote aandeelhouders hebben ook particulieren
toegang tot deze fondsen

Niet-genoteerde vastgoedfondsen, toetreden in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen is in het

algemeen aan regels gebonden en vooral bedoeld voor BO.

Belangrijkste aanleiding voor institutionele BO’s om het operationeel management uit te

besteden: de wens om zich te kunnen toeleggen op hun kernactiviteiten: het verzekeren en
strategisch beleggen van premiegelden. Doordat exploitatie in eigen handen werd gehouden,
ontstond de situatie dat een groot deel van de afdeling beleggingen bij een institutionele wo zich
bezighield met een relatief klein deel van het totaal belegd vermogen.

Schaalvergroting, verdere professionalisering van de dienstverlening, is nodig om tegen moet te

kunnen komen aan de steeds hogere eisen die door BO’s aan de dienstverlening wordt gesteld.

Groeimodel van Ansoff: Beschrijven van de kansen in de vastgoedexploitatie. Onderscheidt 4

groeistrategie a langs de dimensies product en markt voor het verbeteren van de marktpositie van
een organisatie.
 1. Marktpenetratie: meer van de huidige managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers. Vertrouwd en traditioneel
2. Ontwikkeling van diensten: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan bestaande
opdrachtgevers. Managementrapportages
3. Marktontwikkeling: huidige managementactiviteiten aanbieden aan een nieuwe type
opdrachtgevers.
Grote vastgoedportefeuilles: corporaties, grote bedrijven, zorginstellingen,
onderwijsinstellingen en gemeenten.
Schaalvoordelen: als gevolg door het centraliseren van de pas goed portefeuille, kan de
exploitatie van vastgoed rendabel in eigen beheer worden uitgevoerd. Het specifieke
karakter van vastgoedportefeuille vraag om daarop toegespitste kennis van de exploitatie
van pas met belangrijke reden om exploitatie in eigen handen te houden.
Uitbesteed, technisch management, contractmanagement, projectmanagement,
facilitymanagement, makelaarsdiensten, park en gebied management, opstellen mjov’s.
4. Diversificatie: nieuwe managementactiviteiten aanbieden aan een nieuw type
opdrachtgevers.
Facility management oma houdt de ondersteuning in van alle processen in een organisatie na
huisvesting, ook service en middelen
Parkmanagement, bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein een komma bij de
herontwikkeling van bestaande terreinen en beide terreinen in eigendom van grote
bedrijven of instellingen.
Planvorming afspraken gemaakt over verdeling van kosten en risico s, her/ontwikkeling.

In de toekomst zullen VMO’s zich nog meer richten op verdere professionalisering,

kwaliteitsverbetering en verbreding van het dienstenpakket,U rendement optimaliseren

Hoofdstuk 2
De VMO levert hoofdzakelijk property managementdiensten en in toenemende mate asset
managementdiensten.

VMO’s werken voornamelijk in opdracht van BO’s. Echter, BO’s besteden de

vastgoedmanagementdiensten niet altijd uit aan VMO’s, omdat ze er ook voor kunnen kiezen deze
diensten geheel (insourcen) of gedeeltelijk zelf te doen.

Insourcen/uitsourcen
 Betere beheersing van risico s
 hogere klanttevredenheid
 herdefiniëring core business
 reductie van kosten
VOOR uitbesteden van property management:
1. Kwaliteit verbeteren
2. Rendement optimaliseren meer flexibiliteit
3. Betere beheersen risico’s specialistische kennis
1. Hogere klanttevredenheid Reductie van de kosten
2. Herdefiniëring core business Reductie van de kosten
TEGEN uitbesteden van property management
 verlies van strategische kennis
 verlies van vaardigheden
 afhankelijkheid van derden
 toewijding van eigen medewerkers
 direct contact met de huurders

joint venture/ co-makership, Brengen beide partijen hun eigen specifieke kennis en ervaring in, en
delen ze gezamenlijk in het resultaat van een aparte opgezette entiteit voor het managen van een
vastgoed portefeuille of strategisch tactisch en operationeel niveau.

De VMO’s opereert binnen de context van:

 Haar stakeholders, partijen in de omgeving van de VMO met wie zij directe contacten
onderhoudt.
1. Portefeuille en asset management, eigen taken en verantwoordelijkheden, dagelijks
management , direct contact met vastgoed huurders gemeenten leveranciers en
eventuele adviseurs
2. huurders
3. gemeente
4. aannemers en leveranciers
5. makelaars en adviseurs
 De strategie van de opdrachtgever, randvoorwaarde.
 Dat vastgoedmanagement overeenkomt. Randvoorwaarde, Geeft de juridische relatie weer
tussen opdrachtgever en een vmo. de overeenkomst geeft inzicht in de taken,
verantwoordelijkheden, bevoegdheden, procedures en communicatie afspraken die beide
partijen met elkaar willen vastleggen
Kpi, de dienstverlening transparanter de maken , waarmee min of meer objectief kan worden
gemeten of aan bepaalde afspraken is voldaan. de beloning brug van vergoedingen.

De VMO ook kan worden ingericht op basis van:

 Lijnaansturing, hierarchische relaties
 vak inhoudelijke, aansturen op basis van de kwaliteit van de dienstverlening
 Sector
 Specialisatie

De organisatiestructuur van een VMO bestaat uit de volgende bouwstenen:

 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
 Communicatie
 Sturingsinstrumenten

4 managementaandachtsgebieden worden onderscheiden:

 Uitbestedingsstrategie
 Specialist vs generalist
 Geografische spreiding
 Span of control

Interdisciplinaire teams
  commercieel manager , verantwoordelijk voor alle commerci le activiteiten zoals het contact
met huurders en derde de verhuur , management en de co rdinatie van het team
 technisch manager manager
 project secretaresse

stafdiensten
 marketing en marktonderzoek , helpen het projectteam bij het bepalen van de strategie
vorm bepaald object, concurrentie analyse , demografische onderzoeken ,
 verhuur
 juridische zaken
 Informatie en communicatietechnologie
 service desk
 projectmanagement
 commotie management, wordt ingezet om de openbare ruimte in en rondom het
winkelcentrum de gelden te maken
vending machines , rmu’s, pop up store , peugeot specialty leasing
Beleggers hebben hun eigen risico /rendement profielen

Managementstijlen:

 CORE-management, ligt de focus op de beperking van het risico waarbij het vastgoed dat
gekocht wordt, voor lange termijn verhuurd is.
 Value-added management, wordt voornamelijk ingezet op de creatie van meerwaarde aan
het bestaand vastgoed waarbij het vastgoed weer verkocht wordt zodra er waarde is
gecreëerd
 Oppertunistic management, spel kenmerkt zich door zich door een hoog risico en een hoger
rendement punt het rendement moet voornamelijk uit waardestijgingen

goed management is gericht op het behalen van een optimaal rendement kom maar het realiseren
van waarde ontwikkeling en de invulling van overige doelstellingen print dit gebeurt binnen de door
de eigenaar gestelde randvoorwaarden op basis van analyse van marktontwikkelingen.

Exploitatie van vastgoed :verhuren om huur inkomsten te genereren.

het geheel van operationele activiteiten gericht op het optimaliseren van het bijdraagt aa van bezit
zijnde beleggingsobjecten aan de portefeuille of ons doelstellingen
 vergroten van huurinkomsten
 minimaliseren van leegstand
 up to date houden van objecten

Conform NEN 2699, exploitatiekosten komen voort uit:

 het in eigendom hebben van vastgoed
 het gebruiksklaar en in stand houden van vastgoed
 het gedeeltelijk of volledig gebruik van het onroerend goed

Deze nen norm heeft de exploitatiekosten ingedeeld in de volgende kostenverdeling:

exploitatie kosten huisvesting, exploitatiekosten diensten en middelen , ict , externe voorzieningen
en facility management.
Servicekosten , zijn kosten voor leveringen en diensten, inclusief administratieve vergoedingen
daarvoor, die tussen verhuurder en huurder zijn overeengekomen.
 Tussen huurder en verhuurder overeengekomen kosten voor diensten en voorzieningen
 welke worden uitgevoerd onder regie van de eigenaar van vastgoed
 worden doorbelast aan en betaald door gebruikers van dat vastgoed
nuts, onderhoud, diensten, vaste lasten en overig, elektra , water, koud en warmte

kosten eigenaar kosten huurder

onderhoudskosten, verzekeringen, belastingen, schoonmaak, beveiliging, gas, ligt, water
verhuurkosten

Vastgoedpiramide

Beheervormen:
1. Volledig eigen beheer:
De belegger heeft een eigen afdeling die het beheer in zijn totaliteit kan uitvoeren. Het
strategische, tactische en operationele deel wordt in huis gemanaged
2.Partiële uitbesteding:
Een gedeelte van de beheertaken wordt uitbesteed. Te denken valt aan de uitbesteding van
onderhoud, behandeling van klachten of de uitbesteding van administratief, technisch of
commercieel
beheer
3.Volledige uitbesteding:
Zowel alle technische, administratieve als commerciële werkzaamheden voor een object worden
uitbesteed aan een externe beheerder. Indien een belegger overgaat tot het uitbesteden van het
operationele beheer, en dus tot het richten op de core-business, wordt gesproken over outsourcing

exploitatieproces:
Relatiemanagement: 2 belangrijkste partijen?:
1. Belegger
2. Huurder
1. Belegger: performance, verhuurd, onderhoud, debiteurenbeheer, budget vs. realisatie
2. Huurder: verbouwingen, afrekening servicekosten, onderhoud (lift bijvoorbeeld)
Marketingmanagement
Vraag en aanbod in kaart brengen, SWOT object
Verhuurmanagement
Nieuwe huur
Wederverhuur
Technisch Managementsproces
MOP, activiteitenplanning, aanbestedingstrajecten
Facility managementproces
Diestverlening t.b.v. huurders
Promotiemanagementproces
In de markt zetten van het object, socialmediastrategie
Financieel administratief managementproces
Servicekosten, performance
Renovatiemanagementproces
Waarderingsproces

Rol van de vmo exploitatieproces

Commercieel Manager
Contact met huurders, verhuur, management/ coördinatie van het team
Technisch Manager
Technische en facilitaire aspecten: installaties, beveiliging, onderhoud
Project administrateur
Huur innen, servicekosten, crediteuren/debiteuren
Marketing
Strategie voor een bepaald object
Welke branches ontbreken in een gebied?
Demografische gegevens onderzoeken
Beleidsanalyses (doorexploiteren, renoveren, dispositie)
Huurprijsstrategieën
Verhuur
Verhuur en objectinformatie
Bezichtigingen
Maken huurovereenkomst
Actief benaderen huurders
Juridische zaken
Huurovereenkomsten
Inschatten juridische positie
Conflicten
ICT
Informatie over….
Servicedesk
24/7
Klachten
Bepalend voor klantbeleving
Projectmanagment
Afdeling overstijgende projecten
Promotiemanagement
Sinterklaas, kerst, pasen andere evenementen (winkelcentra)

Hoe kun je alle activiteiten nu sturen, monitoren en bijsturen?

Goede interne en externe communicatie
Sturingsinstrumenten:
• Beleidsplan (3 jaar)
• Meerjarenplan opbrengsten en kostenverwachting (5 jaar)
• Jaarplan
• Kwartaalrapportage (budget vs. Realisatie en toelichting)
• Liquiditeitsplanning
• Maandrapportage
• Huurdersoverzicht
• Debiteurenoverzicht
• Leegstandoverzicht
• Actielijst met disciplines

Vraag naar vastgoed wordt bepaalt door:

o werkgelegenheid
o vertrouwen/ economische situatie
o huur-/prijsniveaus
o regionale politiek/aantrekkingskracht
o aard bedrijvigheid
o aantrekkelijkheid van marktgebied
o ontwikkeling aantal m² per werknemer
o huisvestingsstrategie van bedrijven
Aanbod van vastgoed wordt bepaald door:
o marktvraag
o verwachte verhuur-/verkoopmogelijkheden
o verwachte waardeontwikkelingen
o beschikbaarheid bouwlocaties
o risicobereidheid ondernemers
o financieringsmogelijkheden
o grond – bouwkosten

primaire proces betekenis: Het primaire proces is dat wat een organisatie doet om hoofddoel te
behalen,bij bakken van brood om broodjes te verkopen, opereren van patiënten om
deze te genezen, geven van les aan studenten etc.

huisvestingsmanagement, “omvat de uitvoering en aansturing van activiteiten gericht op het

ontwikkelen en implementeren van een huisvestingsstrategie, met het oog op het realiseren van
toegevoegde waarde in relatie tot de doelen van de gehuisveste organisatie” (Hoendervanger,2012)
Primaire proces
Huisvestingsprestaties
Organisatiedoelen
Uitvoering en aansturing activiteiten
Ontwikkelen, implementeren van huisvestingsstrategie
Toegevoegde waarde
Gehuisveste organisatie

Welk effect heeft de generatie op de huisvesting?

Kern vastgoedmanagement: organisatie die Kern huisvestingsman.: organisatie genereert

vastgoed koopt/verkoopt/exploiteert met als inkomsten uit verkoop van diensten en/of
doel genereren van inkomsten producten. Vastgoed ondersteund daarbij
primaire proces en sluit aanbij visie, missie,
strategie

Hoofdstuk 3

Wat is een overeenkomst?Juridische afdwingbare verplichting

Vastgoedmanagementovereenkomst: De overeenkomst waarin de juridische verhoudingen zijn
vastgelegd tussen de beleggersorganisatie (BO) opdrachtgever en de VMO (opdrachtnemer).
o De juridisch eigenaar
o Omschrijving complex
o Omschrijving werkzaamheden
o De vergoeding
o De aanvang, looptijd en beëindiging
o De aansprakelijkheid ,
o Specifieke afspraken betreffende het complex (complexovereenkomst)
o Raamovereenkomst, algemene voorwaarden,

Performance indicatoren
o De mate waarin de VMO voldoet aan de door de eigenaar benoemde en redelijk
goed te meten ,Outputfactoren (tijdigheid, volledigheid, compleetheid, cijfermatige
afwijkingen,
o Tevredenheid van de eigenaar over de wijze waarop de VMO rapporteert,
informeert, adviseert en communiceert
o Het rendement dat de eigenaar heeft gehad op het object / portefeuille
Vergoeding
o Algemene vergoeding voor: administratie, technisch, commercieel management.
o Vaste vergoeding per jaar
o Vergoeding voor stook, servicekosten
 Benchmarking:
Benchmarking is de methode om bedrijfsprocessen en prestatiegegevens te vergelijken met die van
aanverwante en vergelijkbare Organisaties.
Door deze methode toe te passen krijgen organisaties een beter inzicht in hoe zij ontwikkelingen en
verbeteringen goed kunnen aanpakken. Het toepassen van deze methode kan een eenmalige
gebeurtenis zijn, maar wordt steeds vaker gebruikt als een continu proces ter verbetering van de
organisatie.

Vastgoedexploitatie in internationale context:

o Werkomgeving
Uitgebreide lunch (inclusief 2 flessen wijn)
Wie betrek je in de besluitvorming
Wet en regelgeving (denk eens aan de BTW)
o Organisatiestructuur
Functiebenaming
Aansturing en samenwerking
Management
(wel of niet in discussie met je leidinggevende?)
o persoonsniveau
Competenties (hfst. 5)
Taal
Opleiding en ervaring

Hfst. 5 Competenties en rollen van de vastgoedmanager

Competentie: Vermogen om adequaat taken te verrichten die een belangrijk bestanddeel uitmaken
van een functie, een rol of verantwoordelijkheid.

V3 Management van vastgoed (beheer en exploitatie )

Het formuleren van een integrale vastgoedstrategie die als basis dient voor het
asset- portfolio- en propertymanagement
V3.1 Het herkennen en beoordelen van vastgoed- en exploitatieprocessen
 Past op asset-niveau kennis toe en kan alle voorkomende input op basis van gangbare strategie en
PI
methodes vertalen naar property- en portfoliomanagement.

Visie ontwikkelen ten aanzien van het eigen vastgoed op veranderingen in de

V3.2
externe omgeving van de organisatie
Kan op basis van verdere verdieping van verkregen vastgoedkennis een complexere analyse maken
PI
en conclusies formuleren voor de diverse uitvoeringsniveaus.

Het ontwikkelen, aanpassen en definiëren van de huisvestingsstrategie van

V3.3
organisaties.
Kan op basis van verkregen relevante informatie voorstellen doen voor de te definiëren
PI
huisvestingsstrategie.

V2 ONTWIKKELEN EN PLANNEN VAN VASTGOED

Het ontwikkelen van haalbaar (concept) plan voor (her-)ontwikkeling van va
van adequate technieken, daarbij juridische, bouwkundige, planologische, eco
en proces- en projecttechnische aspecten in acht nemend.
Het ontwikkelen van een globaal concept of plan voor de (her)ontwikkeling va
V2.1
vastgoedobject.
Ontwikkelt complexere concepten en plannen, stelt hiervoor complexere gebieds- en beleidsan
PI
bouwkundige, ruimtelijke, juridische en (financieel) economische aspecten toe.
Het analyseren, formuleren en adviseren van financiële aspecten betreffende b
V2.2
ontwikkeling van vastgoed (haalbaarheidsanalyse).
PI Maakt waarde- en rendementsberekeningen ten behoeve van de ontwikkeling en aan- en verk
Het initiëren, aansturen en bewaken van een project tijdens het ontwerp- en o
V2.3
ontwerp tot realisatie [de projectmanager]
Kan samen met het projectteam de voortgang bewaken van een complexer ontwikkel project
PI en opbrengsten en stelt hierbij een begroting (budgetraming) en een planning open houdt co
hiervan.
De beginnende vastgoedprofessional betrekt duurzaamheid bij het ontwikkelen
V2.4
evalueren van vastgoedvraagstukken.
PI 1 Toont aan kennis te hebben van het verduurzamen van vastgoedobjecten vanuit een brede du
PI 2 Geeft gevraagd en ongevraagd het onderwerp duurzaamheid een plaats in meer complexere b

Rollen van de vastgoedmanager:

o VGM als adviseur BO:
begroting, onderhoudsvoorstellen, verhuurplannen, te voeren beleid
Alle aspecten die van invloed zijn op exploitatie (en daarmee op het rendement)
o Adviseur als dienstverlener:
Tevreden houden van de huurders
o VGM als verhuurder
Verhuurplan, projectinformatie, actief benaderen van huurders, verhuur onder-
handelingen, huurovereenkomst, oplevering gehuurde
o VGM als beheerder
Schoon, heel en veilig
(gehele omgeving, MOP, legionella, asbest, sociale veiligheid,
Contractmanagement.
Stappen van het acquisistieproces bij bestaande bouw: Stappen van het acquisistieproces bij nieuwbouw:
 Identificatie beleggingsmogelijkheden  Identificatie beleggingsmogelijkheden
Criteria voor potentiële acquisities: Waarin beleggen, Compleet plan (inclusief inbreng /wensen
hoeveel geld, locatie. toekomstige gebruikers)
Waar vind je netwerk aan je, betrouwbaarheid,
snelheid van beslissingen, intermediair. Wat is het voordeel daarvan?
Beoordeeld of je onderstaand object moet gaan
kopen.
 Beoordeling projectvoorstel (VMO)  Beoordeling projectvoorstel (VMO)
 Kerngegevens,  financiële haalbaarheid bepalen
 huurdersoverzicht,  programma van eisen toekomstige
 eigendomssituatie, gebruiker
 fiscale aspecten,  beeld krijgen van gehele investering
 onderhoud rapporten ,  toekomstige locatie
 Servicecontracten,  in kaart brengen risico’s (verhuurbaarheid)
 Milieuverklaring,  verstrekken van incentives /
 overige contractuele afspraken, investeringsbijdrage
 informatie omtrent verkoper, motivatie tot
verkopen.
 Letter Of Intent  Letter Of Intent
 Omschrijving vastgoed
 verhuur situatie <-Hetzelfde
 btw
 technische levering
 koopprijs , tijdpad
 ontbindende voorwaarden
 exclusiviteit
 geheimhouding
 verdeling van de kosten
 vooronderstellingen: ROZ overeenkomst,
asbest, goedkeuring directie

 Due Dilligence (VMO)  Due dilligence (VMO)

 Onderzoek of alle informatie klopt, krijgt is er voldaan aan de afspraken?
koper datgene wat is afgesproken.
Due dilligence check
Reden van verkoop
 Analyse van:
 Markt
 Juridische entiteit
  Belasting
 Koopovereenkomst
 Huurovereenkomst
 NEN 2580
 Debiteurenkwaliteit
 Leveranciersrelaties
 Milieuaspecten
 Garanties
 Erfpacht
 Taxaties
 Liftkeuringen, noodstroom, installaties, dak,
lift
 Investeringsvoorstel:taak vanPortofoliomanagement  Investeringsvoorstel:
 Onderzoeken of voldaan zal worden aan de
(financiële) uitgangspunten die zijn HETZELFDE
vastgelegd in de beleggingsstrategie.
 Uitgebreide omschrijving van het object Verwerving van de grond bij start bouw
 Uitkomsten Due Dilligence onderzoek Verwerving van de grond bij oplevering van het gebouw
 Advies inzake aankoopprijs “Turn – key” oplevering: alle risico’s blijven bij de bouwer /
 Vervolgtraject ontwikkelaar liggen.

 Levering Oplevering (VMO)

De afspraken zijn in een eerdere fase  deeloplevering
vastgelegd in een koopovereenkomst.  vastleggen gebreken
Deze koopovereenkomst is de basis voor het  1e oplevering
opstellen van een notariële akte “levering”  definitieve oplevering
vindt plaats bij de notaris door inschrijving in
de openbare registers.
 Overdracht (VMO)
 Sleutels
 Documenten (originele contracten, garanties)
 Dossiers van huurder
 Huurders informeren
 Nazorg (VMO)
 Procesbewaking (uitleg installaties bijvoorbeeld)
 Nakoming van gemaakte afspraken

Rol van de VMO tijdens acquisitieproces:

 Beoordeling projectvoorstel,
Algemeen beeld schetsen van de achtergrond van een potentiele acquisitie.
Gebouw, locatie, huurprijs, vraag/aanbod, bereikbaarheid.
 Due Diligence,
analyse debiteuren
kwaliteit huurders
onderhoud gebouw
garanties gebouw
 Overdracht
huurovereenkomst, dossiers, tekeningen
afwikkeling geldstromen
leveranciers
 protocol voor overdracht (o.b.v. due dilligence)
 Nazorg
afhandelen openstaande zaken

ALS JE EEN OBJECT HEBT GEKOCHT, DAT JE GAAT VERHUREN, NEEM JE HET
OBJECT DUS IN EXPLOITATIE.
Voorwaarde van belegger om object in exploitatie te nemen??
Voldoet het object aan het portefeuille plan. VMO maakt beleidsplan:
 Er zal dus een beleidsplan gemaakt moeten worden waarin de integrale strategie wordt
beschreven die nodig is om de performanceverwachtingen waar te maken. Verschil
beleidsplan en een objectplan?
 Objectplan:
Beschrijft op hoofdlijnen wat van de uitvoering op operationeel niveau wordt verwacht.
Dit plan wordt uitgewerkt in deelplannen:
Relatiemanagement, marketingmanagement, verhuurmanagement, technisch
Management, facilitymanagement, promotiemanagement, financieel administratief
Management, renovatiemanagement, waardering.

Het dispositieproces, het proces dat leidt tot de verkoop van vastgoed
 Toetsing aan strategie
 Voldoet het object nog aan het objectbeleidsplan?
(geeft ook zicht op begroting)
 Wat ga je doen: dooreploiteren, renoveren, herontwikkelen, verkopen?
 Waarom zou je object verkopen?
Voldoet niet meer aan beleggingsbeleid
Voldaan aan beleggingsstrategie (waarde toevoegen en verkopen)
 Financiële analyse maken ter ondersteuning van het voornemen om te gaan
verkopen= hold / analyse
 Hold Sell analyse
 Financiële onderbouwing voor de beslissing om het betreffende object te houden
(hold)
 dan wel op object te verkopen (sell).
 Basis vormt een DCF (discounted cash flow) berekening op het gemiddelde
rendement over de looptijd van de belegging
 DCF bespreken
 (geen tentamenstof wordt besproken in jaar 2)
 Let op: hoe je omgaat met de inputvariabelen heeft effect
 op de uitkomst
 Het maken van scenario's is aan te bevelen
 Stategie ontwikkeling
 Eerst de randvoorwaarden bepalen:
 Restricties vanuit fondsbeleid (minimaal verkoopbedrag)
 Mogelijkheden om waarde toe te voegen (waarde verhogen, dan
verkopen)
 Timing (beleggingsklimaat)
 Organisatorisch consequenties
 Marketingplan
 Bandbreedte van de verkoopprijs
  Openbare verkoop / tender
 Rijksvastgoedbedrijf
 Dispositie voorstel
 De strategie is bepaald, nu voorleggen aan de directie
 Implementatie
 Wie wordt er betrokken bij verkoop (makelaar, notaris, advocaat)
 Communicatie (wie, wat, waar, hoe)
 Tijdspad
 Opstellen projectinformatie / geheimhouding
 (virtuele) Dataroom inrichten
 Maken koopovereenkomst
 Letter Of Intent
 Onderhandelen over verkoopprijs en worden de volgende zaken vastgelegd:
 Omschrijving vastgoed
 Koopprijs
 Tijdpad
 Ontbindende voorwaarden
 Exclusiviteit
 Geheimhouding!
 Verdeling van de kosten
 Veronderstellingen: ROZ-overeenkomst, asbest, goedkeuring directie
 Afspraken worden verder uitgewerkt in koopovereenkomst

 Levering
 Notaris
 Notariële akte
 Overdracht
 Overdrachtsprotocool: sleutels, pasjes, contractstukken

Rol van de VMO tijdens dispositieproces

 (hold / sell analyse, strategie ontwikkeling, implementatie, overdracht)
 Juiste inputvariabelen (DCF model)
 Creëren van toegevoegde waarde
 Opstellen marketingplan
 Inrichten dataroom

Exploitatie van winkelcentra en winkel

Pandenmarkt ruimtemarkt
en detailhandel
Winkelconcentraties
Centrale gebieden
Binnensteden,
hoofdwinkelstraten, centra
van kleinere kernen
Ondersteunende centra
Stadsdeel, wijk en
buurtcentra
Overige centra
Grootschalige concentraties op minder traditionele locaties – perifere gebieden /
Outletcenters
Verspreide bewinkeling
Verkooppunten buiten winkelgebieden- overig

Strategisch plan van een winkelcentrum

Attractiviteit van het winkelcentrum
VMO: marketingplan, promotieplan, verhuurplan, schuifplan

Marketingplan
Geeft inzicht in de wijze waarop winkelcentrum is gepositioneerd, ontwikkelingen die van
Invloed zijn op marktpositie en de acties die mogelijk zijn om marktpositie te verbeteren
Voorwaarden: marktonderzoek
1. Bepalen verzorgingsgebied
2. Concurrentieanalyse
3. Analyse sterke en zwakke punten (z.o.z.)
4. Analyse van ontwikkelingen
5. Formuleren van doelstellingen
6. Strategieën
Analyse sterke en zwakke punten:
1. Omgevingskwaliteit : omgeving
2. Locatiekwaliteit : bereikbaarheid
3. Functionele kwaliteit : branchering
4. Fysieke kwaliteit : gebouw (lay out, hoogte)
5. Commerciële kwaliteit : belevingswaarde, uitstraling
6. Technische kwaliteit : onderhoudsstaat, energielabel
7. Vastgoedkwaliteit : kwaliteit als belegging

Promotieplan
1. Decoratie in het winkelcentrum
2. Activiteiten gericht op consument
3. Communicatie met consument
4. Communicatie met ondernemers
5. Communicatie met de gemeente
Verhuurplan
Expiratie huurcontracten, branchering
Top 100 winkelformules: welke winkelformule heeft de meeste vestigingen?
: lente, kerst, sinterklaas
: meer bezoekers, verblijfsduur, aankopen
: naamsbekendheid, imago (hoe vormgeven?)
: samenwerking, winkeliersvereniging
: parkeerbeleid, vergunningen, evenementen
Openingstijden, koopzondagen

Schuifplan
Ruimtebehoefte huurders/ potentiële huurders
Gewenste locatie huurder
Branchering op elkaar aan laten sluiten ten einde attractiviteit te vergroten

Uitstraling winkelcentra
• aangename uitstraling/inrichting
 • convenience (licht/lucht)
• ambiance
• verblijfsruimtepleinen, terrassen, uitnodigen tot ontmoeten
• extraverte uitstraling (staat het in verbinding met omgeving)
• Vraag naar winkels wordt bepaald door:
consumentengedrag
• lokale koopkracht
• grootte van het verzorgingsgebied
• bevolkingssamenstelling en
ontwikkelingen in het gebied
• aantrekkelijkheid van gebied (branchering)
• concurrentie
• bereikbaarheid (no parking is no business)

Wat kenmerkt de huidige kantorenmarkt?

Positionering kantoorgebouwen
Ligging, bereikbaarheid, uitstraling / identiteit, faciliteiten in de omgeving, hergebruikmogelijkheden,
Energie efficiency, huur en servicekostenniveau, kwaliteit/professionaliteit BO en VMO.

Allen belangrijk om het gebouw te positioneren in de markt.

Adviseurs brengen maandelijks een vastgoedmarkt update: Dynamis, Colliers, Cushman & Wakefield,
CBRE, JLL:
• Cbre:
de flexibiliteit in gebruik, technologische innovatie, zoals smart buildings en outsourcing van
diensten. Maar ook de ontwikkeling van gebouwen met gemengde functies. Gebouwen die hierin
voorzien zullen de impact van de coronacrisis het beste het hoofd bieden.
• Flexas
Thuiswerken en flexibele satellietkantoren:
Een gebalanceerde combinatie waarbij hoofdkantoor, satellietkantoren, flexplekken en thuiswerk
elkaar slim versterken, gebaseerd op de wensen van de werkgever en werknemer.
KANTOOR ALS ONTMOETINGSPLEK – VOORZIENINGEN –

Relatiemanagement middels:
• Huurdershandboek, alle informatie over object, contactpersonen, calamiteiten, storingen
• Servicedesk, 24/7
• Gezamenlijke inkoop, Services, schoonmaak,
• Service en kwaliteitsbeleving
Wensen huurders, (on)mogelijkheden,
 toekomst van de organisatie
Hierbij belangen huurder en belegger afwegen

Facility management essentieel: Uitbreiden dienstenpakket

VMO en belegger sluiten Service Level Agreements (SLA: zeer gedetailleerd) in combinatie
met Kritische Performance Indicatoren (KPI’s)

Sturingsinstrumenten van de VMO

• Gebouwinspecties: entree, algemene ruimten, technische ruimten, groen
• Onafhankelijke audits
• Communicatie en overleg : deskundige van belegger vs. deskundige VMO
• Data – en informatiemanagement : koppeling van gegevens t.b.v. efficiency en sturing
Positionering kantoorgebouwen
Ligging, bereikbaarheid, uitstraling/ identiteit, faciliteiten in de omgeving, hergebruikmogelijkheden,
Energie-efficiency, huur en servicekostenniveau, kwaliteit/professionaliteit BO en VMO.
Allen belangrijk om het gebouw te positioneren in de markt
Dynamis
Colliers
Cushman & Wakefield
CBRE
JLL (voor Corona)

Verhuurstrategien
Fase 1: uitwerking van de positionering: doelgroep bepaling, prijsstelling, projectinformatie
Fase 2: de verdere uitvoering: rondleiding, onderhandelen, maken huurovereenkomst, oplevering

Waar wordt over onderhandelt?

• Huurprijs
• m²
• Voorschot servicekosten
• Opleverniveau
• Incentives
• Huuringangsdatum
• Looptijd overeenkomst
• Indexering
• Opteren voor BTW belaste huur/ niet opteren voor BTW belaste huur

Exploitatiewoningen
1. Wet- en regelgeving, De kwaliteit van de woning
wordt weergegeven in een aantal punten.
(puntensysteem- Woningwaarderingsstelsel)
Aandachtspunten:
• Zelfstandige woonruimte vs. Onzelfstandige
woonruimte
• Geliberaliseerde huurwoningen vs. sociale
huurwoningen
• Huurgrens € 737,14
• Aanvangshuur binnen 6 maanden laten toetsen
door de Huurcommissie
 Huisvestingswet:
Gemeente kan door deze wet controle uitoefenen op de verdeling van de voorraad van
goedkope woningen (door verplicht stellen van huisvestingsvergunning). Bepaald inkomen voor
specifieke woning.
Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV)
Minimaal 1x per jaar overleggen verhuurder en huurder (huurdersorganisaties,
bewonerscommissie) met elkaar.
(verplicht voor verhuurders met minimaal 25 of meer woningen)
Pgerelateerd hieraan geschillen…
Verschil in huur bij oude bewoners en nieuwe.
2. Technisch Management
Aandachtspunten
 Dagelijks onderhoud – planmatig onderhoud
• De staat van het onderhoud (conditiemeting)
• Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP)
Relevante zaken uit wet en regelgeving
• Noodzakelijke werkzaamheden
(noodzakelijk vanuit wet – regelgeving:veiligheidseisen)
• Duurzaamheid
• Energielabels
Trends
• Collectief inkopen (garanties. energie gebruiken, energie opwekken, internet-glasvezel)
• prestatiecontracten

Administratief en financieel management

Hoe toets je of iemand een goede huurder is en zijn betalingen nakomt?

• Credit check
• Verhuurdersverklaring
• Werkgeversverklaring
• Verklaring van goed gedrag
Servicekosten
Betaalde kosten worden verrekend met de voorschotten die reeds betaald zijn door huurder
Databeheer
Om goed beeld van administratie: rapportages, prognoses
In hoofdstuk 13/ 14 uitgebreider bespreken
AVG
Privacywetgeving

kernprocessen van technisch vastgoedmanagement