买房不懂

要供多少钱

笑傲房市 Prop Investology

⼀般上⽆论是购买 new project， sub sale 或 lelong，我们都
需要向银⾏借 loan，除⾮想直接 cash buy。
其实在看屋⼦之前，我们应该⼤概了解⾃⼰的能⼒能够借到多
少钱的loan，每个⽉可以承担多少 monthly installment。
了解过后，其实可以帮我们可以省下很多时间。因为市场上有
太多选择，只有了解⾃⼰，才可以找出最适合⾃⼰的房产。
在这个topic上，我们分成3个部分：
1. 我每个⽉可以供多少钱？
2. 我可以承受多少贷款？
3. 我⼤概可以买多少钱的房⼦？
 1. 我每个⽉可以供多少钱？
想要计算出每个⽉可以供多少钱，就必须了解⾃⼰的 【收⼊】
和【commitment】。再计算出 DSR 「偿还债务能⼒⽐例」
收⼊可分为主要 【main income】 和 额外 【side income】。
但并不是所有收⼊都会被承认。
因此，银⾏会根据贷款者的职业来进⾏判断。
1.
主要收⼊
打⼯族 （
Main Income
）Employed
Net income = Gross income - EPF - SOCSO
近3个⽉薪⽔单上的 Net Income
2. ⾃雇⼈⼠ （Self-employed）
Average income = (Total income for latest 6 month) / 6
Net income = Average income x (60% - 70%)
如果薪⽔起伏⾮常⼤，例如其中⼀个⽉没有收⼊的话，那
么 percentage 会拉低，可能只计算 50% 为收⼊。
3. ⽣意⼈ （Business）「⾃⼰出 payslip 给⾃⼰」
跟打⼯族的计算⽅式⼀样
 额外收⼊ Side Income
定期存款 Fixed Deposit = （FD amount x interest ）/ 12
*需要有 bank statement 证明

收⼊ = 近6个⽉平均收⼊ x （50% - 70%）

Part time
*需要有 bank statement 证明

租⾦收⼊ = 每⽉租⾦ x （80% - 90%）

*需要有 tenancy agreement 证明
 负债 Commitment
类别 类别
现有房贷 如果你的名字有出现在房贷或⻋贷合约
Home Loan ⾥，⽆论 Asset 有没有你的名字，每个⽉
的⽉供都是会被算成负债。
⻋贷 如果是两个⼈联名贷款负债额就
Car Loan 是⽉供除 2
贷学⾦ 每个⽉需要偿还的数额。⼀般上是毕业后
Education Loan ⼯作⼀年，开始偿还。
（PTPTN）
 负债 Commitment
类别 类别
个⼈贷款 取决于数额和利息。⼀般上是 6%以上.
Personal Loan Exp：贷款 RM30,000, 年利息 7%，
每⽉负债 = (RM30,000 X 7%) ÷ 12
= RM175

信⽤卡⽋款 取决于数额和利息。⼀般上是 15% - 18%

Credit Card Exp：卡账是 RM10,000, 年利息 15%
Outstanding 每⽉负债 = (RM10,000 X 15%) / 12 =
RM125
 负债 Commitment
类别 类别
Amanah 这是⼀种只有 bumi 可以申请的 loan，申
Saham 请的贷款会全部变成 amanah saham 的
Bumi Loan 投资基⾦。
每年的投资回酬 > 贷款利息
可以说是稳稳不会赔的投资，也可以被誉
为 positive commitment。
⼀些银⾏也会当中 extra income 来计算。
 债务偿还能⼒⽐例 D S R
Debt Service Ratio 是银⾏⽤来判断偿还债务的其中⼀个指标。
Total Commitment
DSR = x 100%
Net Income

越⾼，代表 Commitment 与 Income 的⽐例⾼，表⽰债务偿

DSR
还能⼒越差。
不过，每间银⾏都会设定 Max DSR 给不同 financial profile 的贷
款申请者。
当贷款申请者的 DSR ⾼于银⾏设定的 Max DSR，就会借不到
loan 或者拿到很低的loan margin！（⼀般上来说，⾸两间
residential 屋⼦的 Max loan margin 是90%，但是如果 profile
不好，银⾏很可能会给你⽐较少的 margin 的）
⼀般上最常⻅的银⾏ Max DSR 指标 (因银⾏⽽异）：
净收⼊，Net Income Allowable DSR %

< RM3000 60%

RM3000 - RM8000 70%
> RM8000 80%
其实这个⽐例是有经过计算过的，银⾏也因每个地⽅的⽣活费
不同来衡量。
打个⽐⽅，如果你在 KL ⽣活，收⼊只有 RM3,000，银⾏会
以 60% 来计算，⽤于偿还负债。
那是因为，银⾏认为你需要剩下 40% 来作为⽣活费，那就是
RM3,000 x 40% = RM1,200 。
那么如果把 RM3,000 收⼊⾥，Max DSR 去到70%，就会只
剩下 RM3,000 X 30% = RM900 ⽣活费，⼀般是在 KL 是不够
⽤的。
 计算 D S R
Example 1: 打⼯族 （Employee）
Step 1: Step 2:
Income Commitment
Main Income Side Income
Car Loan =
Gross Income Rental Income
RM800
= RM4000 = RM1000 x 80% = RM800
PTPTN = RM200

Net Income FD Income

Total
= RM3450 = (RM30,000 x 3%) / 12 = RM75
Commitment
= RM1000
Total Income = RM3450 + RM800 + RM75 = RM4325

Step 3: Net income = RM4325

DSR RM1000 DSR limit = 70%
=
RM4325
x 100%
所以还剩 46.88% (70% - 23.12%)的 Monthly Installment Quota
也就是 RM4325 x 46.88% = RM2028.
= 23.12%
只要 不超过
Monthly Installment RM2028 ，就可以借到贷款。
 计算 D S R
Example 2: ⾃雇⼈⼠（Self - Employee）
Step 1: Step 2:
Income Commitment
Main Income Side Income

Average 6 month House Loan = RM2000

Rental Income Credit Card =
commission = RM8000
= RM1000 x 80% = RM800 (RM20000 x 15%) / 12
Net income = RM250
FD Income
= RM8000 x 70% =
= (RM30,000 x 3%) / 12 = RM75 Total Commitment
RM5600
= RM2250
Total Income = RM5600 + RM800 + RM75 = RM6475

Step 3: Net income = RM6475

DSR RM2250 DSR limit = 70%
=
RM6475
x 100%
所以还剩 35.26% (70% - 34.74%)的 Monthly Installment Quota
也就是 RM6475 x 35.26% = RM2283 。
= 34.74%
只要 不超过
Monthly Installment RM2283 ，就可以借到贷款。
 2. 可以承受多少 loan 勒？
可承担总债务 = DSR 的剩下余额 x Magic Number
贷款期 (年） Magic Number 在⼤⻢，我们最多可以借到
屋贷款期限不超过 35年。
70岁 / 房

10 96
15 131 所以，⽤ 70 减掉你现在的年龄，再
20 158 对照图表，refer 最靠近的贷款期年
25 180 份，记下⾃⼰的 magic number。
30 197
35 211 **如果⼤于 35，则以35年为标准。
Example （1）：
如果你今年是 28 岁， 那么就是 70 - 28 = 42。
由于⼤⻢房屋贷款期限不超过 35 年。
所以你要⽤的 magic number 是 35 年 = 211。
可承担总债务 = RM2283 x 211 = RM481,713
Example （2）：
如果你今年是 43 岁， 那么就是 70 - 43 = 27。
所以你要⽤的 magic number 是 25 年 = 180。
可承担总债务 = RM2283 x 180 = RM410,940
**RM2282 来⾄于之前计算的⾮打⼯族 DSR
 3. 我可以买多少钱的房产叻？
房屋价格 = 可承担债务
Loan Margin

如果购买⾸两间
Example: 的话，
residential
可以以 作为计算，
loan margin 90%

可承担的贷款 = RM481,713 可承担的贷款 = RM410,760

房屋价格 = RM481,502
90%
房屋价格 = RM410,940
90%
= RM535,236 = RM456,600
 总结
其实能借到多少 loan，DSR只是其中⼀项指标。那是因为银⾏会根据
DSR，贷款信⽤ （CCRIS and CTOS），和 loan margin 来判断贷款
者。⽽每家银⾏都有⾃⼰的审核⽅式。
在市场上，⽐较常⻅的是 New Project 和 Sub Sale。如果我们想购买房
产，⼀定要了解⾃⼰的 DSR，从⽽知道可以购买多少钱的房产。那就可
以帮我们省下很多时间，在对的时机，做出对的决定。
好像很复杂？不懂从何下⼿？欢迎联系【笑傲房市】，我们与你同在哦！