Waarde van locatie

en ruimtelijke samenhang
Beschouwing en ontwikkeling van theorie
Pieter Tordoir

2012 - 14
November 2012
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Waarde van locatie en ruimtelijke

samenhang
Beschouwing en ontwikkeling van theorie

Pieter Tordoir

Amsterdam School of Real Estate 1

Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Inhoudsopgave

1 Inleiding 3

1.1 Op zoek naar blijvende vastgoedwaarde 3

1.2 Doel van dit paper 4
1.3 Opzet van dit paper 4

2 Waarde van de ruimtelijke omgeving 6

2.1 Ontontgonnen terrein 6

2.2 Nut van theorie 6
2.3 Ruimteijke interacrtiekosten 7
2.4 Schaaleffecten en ondeelbaarheden 9
2.5 Externe effecten 12
2.6 Sasmenspel van effecten: locatietypen 16

3 Organisatorische consequenties 19

3.1 Haperende praktijk 19

3.2 Waarde- en welvaartsoptimalisatie en gebiedsorganisatie 19

Literatuur 25

2
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

1 Inleiding

1.1 Maatschappelijke context: zoektocht naar blijvende

vastgoedwaarde

Never waste a good crisis. Deze gevleugelde uitspraak van Milton Friedman kan de
Nederlandse vastgoedsector ter harte nemen. Markten zijn uit balans. De
kantorenmarkt wordt getroffen door een dubbele storm, een conjunctuurcrisis en
omvangrijke structurele leegstand. Een groot deel van het aanbod zal de vraag nooit
meer volgen. De woningmarkt ligt stil. Afstel van projecten voor nieuwbouw en
herstructureringen is aan de orde van de dag. Grondposities zijn als Grieks
schuldpapier; bij gebrek aan vraag is de marktwaarde moeilijk te bepalen. Door
systemische relaties tussen vastgoedwaarde, de financiële sector,
consumentenbestedingen en de overheidshuishouding voeren de schokgolven van de
vastgoedcrisis ver. Vastgoedbezitters rekenden zich tot voor kort rijk en door
overwaarde van vastgoed gedreven consumentenbestedingen joegen de nationale
conjunctuur tot ver boven het EU-gemiddelde. De versnelling staat nu in z’n achteruit.
Onzekere consumenten en hypotheekverstrekkers gooien de markt op slot en zorgen
ervoor dat Nederland negatief uit de pas loopt in de toch al zwakke West-Europese
economie. Meer dan het geval is in de buurlanden hebben we hier een door feitelijk
speculatieve vastgoedwaardering veroorzaakte crisis. Achter ons ligt een piramidespel
met een omvangrijk deel van het nationale vermogen, dat immers in vastgoed ligt
opgeslagen. Eindelijk is de politiek rijp voor hervormingen, maar het financiële
opschoonproces kan decennia gaan duren.

Om uit de crisis te geraken is een aantrekkende wereldconjunctuur onvoldoende. Het

speculatieve element in vastgoedwaardering, vergelijkbaar met de tulpenmanie in de
17e eeuw, moet worden ingebonden. Vastgoed zal anders en beter op waarde moeten
worden bepaald, niet alleen maar op dagelijkse marktwaarde, maar ook op de
gebruikswaarde gedurende de levensduur. Daarbij telt niet alleen de waarde voor
individuele vastgoedgebruikers maar ook de waarde voor de omgeving, voor het
functioneren van wijken, steden en de economie en samenleving als geheel.
Maatschappelijk gezien is goed vastgoed een effectief investeringsmiddel waardoor
economie en samenleving beter kunnen functioneren. Ons inzicht in die waarde is
opvallend beperkt, gegeven het gewicht van vastgoed in de nationale economie.
Economen hebben tot nu toe niet veel aandacht gegeven aan individuele en collectieve
welvaartswaarde van vastgoed, als huisvesting en als fundament voor het functioneren
van steden, arbeidsmarkten en voorzieningen. Planologen hadden hier ooit ogen voor
maar hebben die grotendeels weer gesloten. Die ogen moet weer open. Voor een
evenwichtige vastgoedmarkt, een financierbaar aanbod, efficiënt functionerende
steden en een optimale bijdrage aan de economie zullen nieuwbouw en
herstructurering van vastgoed, individueel en gebiedsgericht, minder op grondslag van
alleen dagwaarde op vastgoedmarkten moeten plaatsvinden en meer op individuele
gebruikswaarde en collectieve welvaartswaarde. Deze paper brengt daarvoor inzicht
aan, toegespitst op een cruciale bouwsteen: de waarde van locatie en van samenhang

3
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

in ruimtelijk omgevingsverband. In een overspannen en door speculatie gedreven

vraagmarkt vindt ieder aanbod zijn weg. In een genormaliseerde markt heersen
economische en geografische fundamentals. Locatie en ruimtelijke samenhang zijn
daarbij cruciaal.

1.2 Doel van de paper

Dat locatie en omgevingskenmerken bepalend zijn voor de waarde van vastgoed is

voor aanbiedende, beleggende en vragende partijen geen nieuws. Over de in het spel
zijnde drijvers is echter opvallend weinig bekend. De betekenis van locatie wordt in de
vastgoedsector gewoonlijk benaderd op basis van waarneembare prijsverschillen en op
buikgevoel. Theoretisch is er redelijk zicht op wat locatie met vastgoedwaarde kan
doen (Roback, 1982; Anas e.a., 1998) maar empirische studies die causale
mechanismen echt blootleggen zijn schaars. Zo geven hedonische analyses, die
woningprijzen relateren aan omgevingskenmerken zoals vrij uitzicht, weliswaar soms
sterke correlaties (Visser & van Dam, 2006; De Groot e.a., 2010) maar uit alleen die
statistische verbanden valt niet één-twee-drie op te maken of het één ook echt het
ander veroorzaakt. Woningprijzen zijn bijvoorbeeld hoog in historische centra van grote
steden, alwaar ook veel restaurants zijn geconcentreerd, maar dit wil nog niet zeggen
dat de restaurants ook de lokale woonwaarde bepalen. Bewoners en restaurants
kunnen beiden gevoelig zijn voor de historische omgeving maar elkaar verder juist
dwarszitten. Door succes op de toeristische markt kunnen restauranthouders lokale
woningprijzen opdrijven zonder dat de restaurants gebruikswaarde voor bewoners
hebben. Er kan van alles in het spel zijn. Er is meer bekend over locatiefactoren in het
bedrijfsleven, maar alleen in het geval van grootschalige commerciële
consumentenvoorzieningen is er goed onderbouwd besef van de invloed van ligging en
omgevingskenmerken op de bedrijfswaarde van vastgoed.
Naast prijs-vergelijkende hedonische vastgoedanalyse wordt de waardering van ligging
en omgevingskenmerken ook met enquêtes onder vastgoedgebruikers gemeten. Ook
dit onderzoek geeft helaas niet meer dan oppervlakkige kennis. Toepassing van die
kennis bij vastgoedontwikkeling kan tot ongelukken leiden omdat vastgoedgebruikers
de bredere effecten van hun keuzes nauwelijks overzien. Zo blijkt uit
kantoorlocatieonderzoek steevast een groot belang van autobereikbaarheid en
parkeergelegenheid. Met die kennis zijn massaal snelweglocaties volgebouwd met
kantoren en parkeerplaatsen, met fileproblematiek tot gevolg. Mede door dat laatste is
de vraag naar dit soort locaties gekelderd terwijl de altijd al lastig bereikbare
centrumlocaties het nog altijd goed doen.
We hebben derhalve meer diepgaand inzicht nodig in de dynamiek van ruimtelijke
samenhang tussen verschillende vastgoedobjecten en de in het geding zijnde
wisselwerkingen tussen gebruikers en omgevingskenmerken. Juist die wisselwerkingen
zijn belangrijk voor de waarde van vastgoed voor de economie en samenleving als
geheel, ofwel de welvaartswaarde van vastgoed. Om dat laatste is het in dit paper te
doen. Bepaling van die welvaartswaarde vraagt andersoortig onderzoek, dat goed
wordt geïnformeerd door theorie en leidt tot nieuwe theoretische inzichten. Dit paper
geeft een kader van relevante theoretische inzichten, bruikbaar voor gericht empirisch
onderzoek naar ruimtelijke samenhang en haar effecten op de gebruiks- en
welvaartswaarde van vastgoed.

4
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

1.3 Opzet van de paper

In dit paper wordt klassieke maar nog altijd bruikbare economische en geografische
theorie wordt afgestoft en worden relevante inzichten uit andere disciplines vertaald
naar de ruimtelijke organisatie van vastgoed. Weinig is praktischer dan goede theorie:
inzicht in achterliggende drijvers van gebruiksnut en de waardestromen in het spel
geeft een robuuste basis voor gebiedsgerichte planning en (her)ontwikkeling van
vastgoed. Kennis over oorzaken van mogelijk falen in marktwerking rond vastgoed en
locatiegedrag geeft een robuuste grondslag voor en richting aan overheidsinterventie
en collectieve arrangementen. De paper sluit af met consequenties van de
theoretische inzichten voor ruimtelijke ontwikkelingsarrangementen.
In het hiernavolgende deel wordt een theoretisch kader voor gebruiks- en
welvaartswaarde van vastgoed en gebiedsgerichte vastgoedconfiguraties ontvouwd.
We starten met (neo-)klassieke markttheorie en haar uitwerking op ruimtelijk vlak,
uitmondend in agglomeratietheorie. Markttheorie is met name relevant voor de waarde
van vastgoedlocatie in stadsregionaal verband. Op het stedelijke en regionale
schaalniveau is markttheorie daarom goed bruikbaar, maar op lokaal gebiedsniveau is
dat minder het geval. Samenhang op gebiedsniveau tussen naburige functies en
gebouwen werkt veelal buiten de markt om vanwege het optreden van schaaleffecten
en externe effecten. Na de markttheoretische beschouwing van verbanden op stedelijk
niveau richten we voor wat betreft lokale verbanden ons vizier daarom op
welvaartstheorie en organisatietheorie, die meer zicht geven op schaaleffecten en
externe effecten.
Tot slot komen organisatorische en beleidsmatige consequenties van het theoretisch
kader aan bod. Daarbij gaan we onder meer te rade bij theoretische scholen die zeker
in Nederland nog nauwelijks invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingspraktijk,
zoals de Public Choice school. Toepassing van de betreffende inzichten kan veel
betekenen voor het wanneer en hoe van financierbare gebiedsontwikkeling en
stedelijke herstructurering.

5
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

2 Waarde van de ruimtelijke omgeving

2.1 Onontgonnen terrein

‘Locatie, locatie, locatie’ is de gevleugelde wijsheid van de gemiddelde vastgoedman of

vrouw, gevraagd naar invloedfactoren op de marktprijs van vastgoed. Daar zit veel in:
prijzen van vergelijkbare woningen binnen een stad verschillen afhankelijk van locatie
in Nederland snel een factor twee tot drie en in buitenlandse steden soms nog veel
meer. Kantorenleegstand, een actueel issue, is bij uitstek een geografisch
gedifferentieerd verschijnsel. De kans op leegstand is in Nieuwegein momenteel vijf tot
tien keer groter dan vijf kilometer verderop in hartje Utrecht. In de ongetwijfeld meer
ontspannen vastgoedmarkt in de komende jaren, waarin vragers meer keuze krijgen,
zal die geografische differentiatie alleen maar toenemen. Marktpartijen hebben
desalniettemin doorgaans slechts beperkte kennis over de oorzaken. Hedonisch
prijsonderzoek en locatieonderzoek geven zoals hiervoor gesteld weinig inzicht in de
achterliggende causaliteit van gevonden geografische verschillen in waarde en
waardering. Ondanks de beperkingen van dit onderzoek kunnen we wel gissen naar de
mechanismen waarmee ruimtelijke samenhang in gebiedsverband leidt tot
gebruikswaarde en welvaartswaarde van vastgoed. De economische en ruimtelijke
wetenschappen maar ook sociale en organisatiekundige disciplines geven theorie die
daartoe nuttig is. Veel van deze theorie wordt niet of nauwelijks gebruikt in de
ruimtelijke onderzoeks- en ontwikkelpraktijk. Er is onontgonnen terrein.
Ontginning betekent deels dat een oude draad wordt opgepakt. Het was nog niet zo
lang geleden vooral aan planologen om gebieden, van een wijk tot het land als geheel,
ruimtelijk te ordenen met het oog op optimale maatschappelijke waarde (dus:
welvaartswaarde). Vanaf de jaren ’80 laat de planologische discipline het echte
ordeningswerk echter steeds meer over aan architectonisch gevormde ontwerpers—zie
de opkomst van begrippen als ruimtelijke kwaliteit of Mooi Nederland—en richt zich in
hoofdzaak op de bestuurlijke en juridische procesgang (Salet & Faludi 2000). Door
kritiek op het eigen verleden, verwijzend naar great planning disasters (Hall 1980) en
‘blauwdrukplanning’ in de jaren ’70 en ’80, heeft de planologie zich afgekeerd van haar
oorspronkelijke streven naar welvaartsoptimalisatie. Ruimtelijk economen hebben de
optimaliserende rol van planologen deels overgenomen met hun kostenbatenanalyses
en agglomeratietheorie: de invloed van de Rijksplanologische Dienst is vervangen door
de invloed van het Centraal Planbureau. De rol van economen in het ruimtelijk beleid
beperkt zich echter tot individuele publieke investeringen, zoals weguitbreidingen, en
betreft veel minder de organisatie en ordening van gebieden en ruimtelijke systemen
zoals een stad of daily urban system. Klassieke leerstukken die juist wel over
ordeningsvraagstukken op systeemniveau gaan, zoals bijvoorbeeld de centrale
plaatsentheorie van de Duitse gegraaf Christaller (1933), zijn passé in de inmiddels
procesgerichte planologie en blijven onbekend bij de nieuwe ordenaars, de
stedenbouwkundigen en de economen. In dit klimaat dringen ook vernieuwende
theoretische inzichten, die in principe zeer bruikbaar kunnen zijn voor optimalisatie van
de gebruiks- en welvaartswaarde van vastgoed en voor efficiënte en effectieve
gebiedsgerichte (her-)ontwikkeling, slecht door in de Nederlandse praktijk. Met dit
paper maken we een start met theoretisch afstoffen en ontginnen.

6
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

2.2 Nut van theorie

De geografische structuur en dynamiek van vastgoedwaarden is zeker in Nederland

erg complex, maar bepaald niet onbegrijpelijk. Een sterke theorie kan complexiteit in de
praktijk deels terugbrengen op de werking van een handvol mechanismen. Variaties in
voorwaarden en omstandigheden verklaren dan vervolgens de veelvormigheid in de
praktijk. Dat ‘deels’ is cruciaal, want iedere theorie schiet ook altijd tekort. Voor
onderzoek naar en begrip van de complexe ruimtelijke praktijk is een set van goede
theorieën echter erg handig. We kunnen bijvoorbeeld vermoeden dat ruimtelijke
activiteitenpatronen en de waarde van locaties veranderen door de invloed van een
trend, zoals ‘het nieuwe werken’. De vraag hoe bij zo’n trend het één precies leidt tot
het ander—juist dat willen we weten als de spa de grond in gaat—is echter van een
andere orde. Daarvoor is theoretisch inzicht onontbeerlijk. De kunst is voor
verschillende praktijksituaties een bruikbare set van theorieën te kiezen zoals de
chirurg ook haar instrumenten kiest voor de operatie.
De ruimtelijke organisatie en dynamiek van de samenleving is een complexe praktijk.
Hier betrekken we de stelling dat we die complexiteit met slechts een handvol sterke
theorieën niet alleen kunnen begrijpen maar ook redelijk kunnen voorspellen.
In de theorieën die hierna systematisch de revue passeren is het geografisch
gebonden karakter van de gebouwde omgeving, het vastgoed, een fundamentele
eigenschap die het verloop van ruimtelijke mechanismen en causaliteit deels verklaart.
Vastgoed kunnen we definiëren als thuisbasis of standplaats voor productie en
consumptie, van waaruit transacties met de naaste en (wereld)wijde omgeving
plaatsvinden. De ligging van de standplaats ten opzichte van bronnen en
bestemmingen waarmee relaties worden onderhouden is van invloed op kosten en
opbrengsten en op economisch en maatschappelijk nut en efficiëntie. Het gaat niet
alleen om transportkosten, die op zich al geografische complexiteit genereren. Het zijn
ook schaaleffecten en verschillende vormen van externe effecten, waaronder de
spanning die nabijheid van onverenigbare activiteiten geeft. Ligging is bepalend voor
waarde, positief of negatief, en heeft daarmee zelf (gebruiks-)waarde. Die waarde kan
niet één-twee-drie worden geoptimaliseerd bij veranderende omstandigheden, want
verhuizen kent een hoge drempel. Die drempel wordt hoger als vastgoed moet worden
aangepast. In principe kunnen we langs deze simpele redenatielijn veel van de waarde
van ligging verklaren. Essentieel daarbij zijn, naast het meer of minder vaste karakter
van thuisbases en vastgoed, drie variabelen: ruimtelijke interactiekosten,
schaaleffecten en externe effecten. We lopen deze trits in de volgende paragrafen
successievelijk langs.

2.3 Ruimtelijke interactiekosten

Het is opmerkelijk hoezeer complexe ruimtelijke vestigings- en vastgoedpatronen in

theorie kunnen worden herleid tot kosten van ruimtelijke overbrugging.
‘Vervoerskosten’ is daarbij een te beperkt begrip, want ook tijdsbesteding,
betrouwbaarheid, gemak en comfort tellen mee. De theorie werkt tamelijk eenvoudig.
Actoren (mensen, bedrijven, instellingen) onderhouden al naar gelang hun aard
verschillende relaties met de omgeving, via markttransacties of anderszins. De ene
relatie is belangrijker dan de andere en geeft dus meer waarde dan de andere. De ene
relatie geeft daarnaast hogere, of lagere, ruimtelijke interactiekosten dan de andere.

7
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Gegeven een bepaalde geografische verdeling van de actoren in het spel bepalen die
twee kernvariabelen—de relatieve waarde en relatieve interactiekosten van relaties—in
een simpel ruimtelijk economisch marktmodel de waarde van iedere geografische
positie voor iedere activiteit. Actoren optimaliseren in dit markttheoretisch model hun
geografische positie en uitvalsbasis. Als we het model simpel houden door de
actorgroep te beperken tot spelers met alleen onderlinge relaties en een gedeelde
afhankelijkheid van een gelokaliseerde voorziening krijgen we vanzelf ruimtelijke
samenballing rond een punt: de optimale locatie. Er ontstaat concurrentie om de grond
ter plekke want het lokale grondaanbod kan immers per definitie niet (zomaar) worden
uitgebreid. Die concurrentie vertaalt zich aldus naar een opgaande grondprijsgradiënt
richting centrum van de samenballing, de bid rent curve (Alonso 1964). Bedrijven en
bewoners rangschikken zich langs de grondprijsgradiënt naar gelang de exacte
economische waarde van een standplaats. Die waarde kan worden afgeleid van de
bijdrage van een bedrijfslocatie aan de bedrijfswinst en de bijdrage van een
woonlocatie aan het consumentensurplus. Aldus is het verschijnsel stadsagglomeratie
verklaard, incluis concentrische ringen van netjes uitgesorteerde functies, soorten
bedrijvigheid en sociaaleconomische bewonersklassen vanuit het centrum naar de
stadsrand.
Als we in het agglomeratiemodel de verscheidenheid aan actoren, relaties en
gemeenschappelijke voorzieningen laten toenemen ontstaan meer complexe
geografische patronen. Activiteiten ballen ook dan samen, bijvoorbeeld in een
zakencentrum, maar er ontstaan ook polynucleaire structuren van centra en subcentra,
gespecialiseerde districten binnen steden en gespecialiseerde steden binnen stedelijke
netwerken (Isard 1960; Anas et. al. 1998). Als tevens rekening wordt gehouden met
infrastructuurnetwerken, en dus met ruimtelijke ongelijkheid in bereikbaarheid, gaat het
theoretisch model de complexe praktijk van de moderne netwerkverstedelijking
behoorlijk benaderen.

De verklaringskracht van de bovenbeschreven theorie is opmerkelijk, omdat uit

empirisch onderzoek blijkt dat burgers en bedrijven zich in de praktijk niet altijd
rationeel gedragen, zich vaak niet goed bewust zijn van ruimtelijke interactiekosten en
zich bij hun gedrag en locatiekeuzes maar zeer ten dele laten leiden door
minimalisering van deze kosten (Atzema e.a. 2002). Bovendien schikt het
vastgoedaanbod zich zeker in de Nederlandse praktijk, en anders dan in het
marktmodel, maar zeer ten dele naar de vraag. Ruimtelijk beleid, eerder dan de markt,
bepaalt bijvoorbeeld tot op grote hoogte hoe en waar het vastgoedaanbod zich
ontwikkelt.
Wanneer we een brede definitie hanteren van ruimtelijke interactiekosten is de
verklarende kracht van markttheorie echter ook zeer begrijpelijk. De theorie draait om
mechanismen, om actie en reactie, en niet alleen om de specifieke locatiefactoren die
in het praktijkonderzoek zo vaak centraal staan. Zo is ‘bereikbaarheid’, dat in
praktijkonderzoek vaak wordt gezien als een afzonderlijk en meestal erg belangrijk
locatiekenmerk, in theorie geen afzonderlijk locatiekenmerk maar een fundamentele
eigenschap van alle relevante locatiekenmerken. Bereikbaarheid is beschikbaarheid
tegen interactiekosten. Een ‘groene omgeving’ is niet per definitie iets geheel anders
dan een ‘bereikbare omgeving’, want als groen belangrijk is voor mensen en voor
vastgoedwaarde gaat het feitelijk om de bereikbaarheid van dat groen, ofwel om de
interactiekosten om vanuit standplaats groen te kunnen genieten. Die kosten zijn nul
als ik een kasteel met groot privépark bewoon. Als ik net naast dat park woon maar er

8
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

niet in mag moet ik voor toegankelijk groen misschien ver weg en telt de
bereikbaarheid naar openbaar groen zwaar: gaat er een trein naar toe en woon ik pal
bij het station?. Uit onderzoek blijkt dat voor omgevingskenmerken vaak ingewikkelde
waarderingspatronen spelen die opvallend sterk zijn terug te voeren op de
bereikbaarheid van gewaardeerde kenmerken vanuit standplaats (Visser & van Dam
2006). Het principe geldt ook op hogere ruimtelijke schaalniveaus. De Amsterdamse
Zuidas is vanuit het Rotterdam Centraal District bijvoorbeeld sneller bereikbaar dan
vanuit Zaanstad. Agglomeratietheorie houdt daar rekening mee en voorspelt voor de
Zuidas aldus meer samenhang met het Rotterdam Central District dan met Zaanstad.
Agglomeratietheorie kan tenslotte maar niet tenminste ook rekenschap geven van
waardering van omgevingskenmerken die in de praktijk nauwelijks worden benut maar
die wel zuivere beschikbaarheidswaarde hebben. Heel wat inwoners van de
Concertgebouwbuurt komen zelden in het Concertgebouw maar betalen wel graag de
extra vastgoedwaarde die de instelling voor de buurt genereert omdat ze er gebruik van
willen kunnen maken. Alleen al de mogelijkheid voor gemakkelijke interactie met
omgevingskenmerken, los van de feitelijke interactie, geeft dus locatiewaarde aan een
standplaats. De ruimtelijke uitkomsten zijn voor het agglomeratiemodel eender:
complexe polynucleaire verstedelijking.

2.4 Schaaleffecten en ondeelbaarheden

De verklaringskracht van op ruimtelijke interactiekosten gebaseerde

agglomeratietheorie wordt flink vergroot wanneer we rekening houden met toenemende
schaaleffecten en ondeelbaarheden. Die spelen sterk op in de fysiek-ruimtelijke sfeer
van vastgoed, infrastructuur en voorzieningen. De markttheorie waar ruimtelijke
interactiemodellen op zijn gebaseerd kan echter niet uit de voeten met schaaleffecten
en ondeelbaarheden, want die maken immers dat de markt niet of slecht functioneert.
Modeloplossingen voor dit probleem zijn complex en knap; Paul Krugman heeft
hiervoor dan ook de Nobelprijs gekregen en een nieuwe stroming gevestigd, de New
Economic Geography (Krugman, 1991, 1998). In de geografische en planologische
wetenschap, waar op markttheorie gebaseerde agglomeratiemodellen nooit een
betekenisvolle rol speelden, staan schaaleffecten en ondeelbaarheden al veel langer
centraal.
Waar gaat het over? Zoals geldt voor ruimtelijke interactiekosten werkt ook het principe
van schaaleffecten en ondeelbaarheden eenvoudig maar kan het complexe
geografische patronen van vastgoed en grondprijzen verklaren. Er zijn toenemende
schaaleffecten als de gemiddelde kosten van een product of dienst afnemen bij
toenemende afzet. Dit is tot op zekere hoogte bij vrijwel alle producten en diensten het
geval. Er is sprake van ondeelbaarheid als een minimumafzet van producten of
diensten nodig is om de markt zonder verlies te kunnen betreden (een break even point
of marktdrempel) of als een product of dienst te omvangrijk is voor individuele kopers
en niet kan worden opgedeeld in kleinere stukken, denk aan een weg of een brug. Als
schaaleffecten maar blijven toenemen en ondeelbaarheden tot een aanbodmonopolie
leiden wordt concurrentie onmogelijk. In praktijk slaan schaalvoordelen veelal na een
zekere productieomvang om in schaalnadelen en laten ondeelbaarheden vaak nog
concurrentie tussen grote aanbieders toe. Het kan er wel om spannen, zie de mislukte
pogingen tot liberalisering op het spoor en de perikelen rond splitsing in de
energiesector.

9
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Schaaleffecten en ondeelbaarheden spelen sterk op ruimtelijk vlak. De centrale

plaatsentheorie van Christaller (1933), ooit een dogma in de Nederlandse planologie op
basis waarvan bijvoorbeeld de Noordoostpolder is ingericht, gaat uit van verschillende
marktdrempels voor verschillende consumenten- en publieksdiensten. In theorie
ontstaat dan een gelijkmatige, hiërarchische verspreiding van deze diensten over de
nederzettingenstructuur: ieder dorp en stadswijk een supermarkt, iedere stad een
ziekenhuis maar alleen de grote steden een universiteit want die kan immers niet
worden versnipperd. De resulterende verstedelijkingstructuur herkennen we in vrijwel
alle bevolkte delen van de wereld. Ook hier voorspelt de theorie hoge vastgoed- en
grondprijzen in tophiërarchische centra die immers over alle mogelijke voorzieningen
beschikken en daarin monopolies kent. Als een stadsbevolking of bestuur een
bepaalde voorziening graag wil maar de stad haalt de marktdrempel net niet komt die
voorziening er in markttheorie nooit. De stad zal eerst verder moeten groeien maar
trekt wegens het gebrek van de voorziening helaas geen bevolking aan en verliest
deze zelfs. Aldus raakt de voorziening bij marktwerking eerder uit dan in het zicht; een
catch-22. Dit dilemma dwingt stadsbestuurders of risico nemende private partijen tot
voorinvesteringen, in de verwachting dat daarmee de drempel wordt beslecht en de
markt verder haar werk zal doen. Dit is een krachtige reden voor stadsuitbreiding in
Nederland. De benodigde voorinvesteringen kunnen erg hoog zijn, zie de ontsluiting
van Almere, waardoor gemeenten aangewezen zijn op hogere overheden voor de
benodigde financiële middelen. Dit geeft weer een fundamentele reden voor
bovenlokale en bovenregionale planning, want veel gemeenten willen een breed pakket
voorzieningen maar met regionaal overaanbod is niemand gediend. Dit basisprincipe
werkt voor vrijwel alle voorzieningen, van ziekenhuizen en warenhuizen tot wegen en
sportcentra. Het in het geding zijnde vastgoed (bebouwing zowel als grond) speelt
daarbij een hoofdrol. Publiek en privaat vastgoed, voor huisvesting of infrastructuur, is
een belangrijke bron voor schaaleffecten en ondeelbaarheden, en daarmee een bron
voor hoge marktdrempels en zelfs volledig marktfalen. Hierin schuilt het fundamentele
bestaansrecht van ruimtelijke ordening en ook van de projectontwikkelaar, mits die
economisch de juiste dingen doet (Henderson & Mitra 1996, Evans 2004).

Toenemende schaaleffecten en ondeelbaarheden geven aldus een extra impuls aan

ruimtelijke samenballing van economie en bevolking, bovenop de impuls die
marktwerking geeft. Hiermee komen we op het terrein van algemene
agglomeratietheorie (Glaeser e.a. 1992). Door toenemende welvaart neemt het belang
van hooggespecialiseerde voorzieningen, met doorgaans hoge marktdrempels en
ruimtelijke interactiekosten, ook toe. Voorzieningen zoals universiteiten stuwen op hun
beurt weer de welvaart. Aldus neemt de waarde van de tophiërarchische en wat betreft
voorzieningenstructuur meest diverse steden toe, met als gevolg een door migratie
gedreven verschuiving van land naar stad en van stad naar grote stad. Dit speelt in
Nederland en nog veel sterker in snel ontwikkelende landen zoals China. Het
mechanisme veroorzaakt regionale verschillen in vraagontwikkeling voor vastgoed en
wordt sterker naarmate commerciële en publieke diensten een toenemend deel van de
economie en werkgelegenheid beslaan. Dat laatste is in Nederland zeker het geval. Op
grond van de befaamde cost disease theorie van de Amerikaanse econoom Baumol
(1984), die stelt dat de werkgelegenheid geleidelijk en automatisch verschuift van
activiteiten met een hoge groei van de arbeidsproductiviteit naar activiteiten met een
lage groei van de arbeidsproductiviteit, kunnen we verwachten dat de verschuiving
naar (fysiek) contactintensieve en daarmee ook laagproductieve diensten de komende

10
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

decennia zal doorzetten. Door deze voorspelbaarheid zijn ook de ruimtelijke

consequenties goed te voorspellen, want contactintensieve dienstverlening is per
definitie sterk afstandsgevoelig en drijft dus ruimtelijke samenballing. Overigens zal dan
wel rekening moeten worden gehouden met technologische veranderingen die
afstandsgevoeligheid of bestaande marktdrempels teniet kunnen doen: een virtuele
universiteit kan bijvoorbeeld prima over het land worden versnipperd.

Door verrijking van ruimtelijke interactietheorie met schaaleffecten en ondeelbaarheden

krijgen we goed inzicht in ruimtelijke verandering. We kunnen verklaren waarom de
waarde van vastgoed in de ene regio of stad harder groeit dan in de andere en
beredeneren of de groei van de ene plek ten koste gaat van de andere of die juist
stimuleert. Interactiekosten, schaaleffecten, ondeelbaarheden en vastgoed geven een
interessant en dynamisch samenspel dat als volgt werkt. Of een marktdrempel van een
voorziening of ander waardevol omgevingskenmerk wordt gehaald hangt mede af van
ruimtelijke interactiekosten. Hoe lager die kosten, hoe groter het potentiële
geografische draagvlak van een voorziening. Het draagvlak zal op enig moment gaan
overlappen met dat van vergelijkbare voorzieningen elders, zodat lagere
interactiekosten ook leiden tot (meer) concurrentie tussen voorzieningen. Door
verlaging van interactiekosten stort het theoretische bouwwerk van Christaller, dat geen
rekenschap van concurrentie geeft, daarom figuurlijk en letterlijk in. Een eerst nog
falende markt gaat z’n werk doen; hiërarchische ruimtelijke verhoudingen kantelen naar
verhoudingen gebaseerd op functionele specialisatie. Zie de huidige dynamiek in de
Nederlandse winkelstructuur. Marktgebieden schalen op; gebieden ver buiten het
centrum van tophiërarchische steden komen door specialisatie synergetisch in hun
invloedssfeer. De intrede van marktwerking in eertijds monopolistische
voorzieningensituaties (we zijn niet meer alleen afhankelijk van de buurtsuper) geeft
welvaartswinst en stimuleert innovatie en variatie. Het mes snijdt aan twee kanten,
want bedrijven en voorzieningen schalen ook op en produceren daarom meer efficiënt.
We zijn getuige van de geboorte van vitale, polynucleaire daily urban systems die zich
over de regio uitstrekken (Anas e.a. 1998, Tordoir 2006). Welkom in het Nederland van
vandaag, dat geheel met dergelijke systemen is belegd.
De hier beschreven mechanismen en dynamiek werken op alle ruimtelijke
schaalniveaus. Ze verklaren stadsregiovorming, interregionale zero sum
verschuivingen en non-zero sum synergie, alsook lokale verschuivingen in vastgoed-
en grondwaarde binnen steden en regio’s. We kunnen voorzien of verschuivingen
evolutionair dan wel revolutionair of catastrofisch verlopen. Een voorbeeld van
evolutionaire verschuiving is de positie van het Rotterdamse stadsdeel Zuid, dat in het
opschalingsproces van de stedelijke agglomeratie—richting een ‘metropoolregio
Rotterdam-Den Haag’—steeds meer perifeer komt te liggen en vanwege een gebrek
aan onderscheidende kwaliteiten weinig specialisatiemogelijkheden kent. Een
voorbeeld van revolutionaire verschuiving geeft de aanleg van de A10 autoring. Binnen
vijftien jaar halveerde de binnenstedelijke werkgelegenheid in Amsterdam. De kanteling
zorgde voor de grootste vastgoedtransformatie die de stad in haar lange geschiedenis
heeft gekend. De binnenstad herwon een nieuwe, robuuste positie als (inter-)nationaal
consumptiecentrum en woongebied. Kopers van het tijdens de revolutie kelderende
centrumvastgoed zijn inmiddels financieel binnengelopen. Grondwaarden rond de A10
autoring zijn echter nog altijd niet gestabiliseerd want de geografische marktopschaling
waar deze grondwaarde vooral vandaan komt dendert voort en het spoorvervoer tracht
daarbij eerder verloren terrein te herwinnen. Dat laatste zorgt voor een vastgoedrevival

11
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

rond multimodale knopen, leegstand op snelweglocaties en daarmee een nieuwe

kanteling van de netwerkruimte, een zeer actuele dynamiek. Gaat die evolutionair of
revolutionair verlopen? In theorie heeft het laatste de beste papieren en ook de praktijk
wijst daar steeds meer op.

2.5 Externe effecten

Zuiver op theoretische basis komen we aldus dicht in de buurt van de geografische

complexiteit van vastgoeddynamiek in de praktijk en gaan we ons zelfs aan
voorspellingen te buiten, zoals de voorspelling dat multimodale knooppunten een
revolutionaire ruimtelijke ontwikkeling gaan doormaken. In de bovenstaande redenaties
ontbreekt echter nog een fundamenteel stuk van de theoretische puzzel, externe
effecten. Externe effecten zijn kort geformuleerd ongeprijsde dan wel onbeprijsbare
effecten van interacties tussen actoren en hun omgeving. De betreffende interacties
kunnen markttransacties zijn; in dat geval zijn externe effecten ongeprijsde
bijwerkingen van de markt, zoals geldt voor de fabriek die geluidsoverlast geeft voor
een omliggende buurt. Om bij dat laatste voorbeeld te blijven: omdat de overlast geen
rol speelt in de marktprijs van de fabrieksproducten maar wel waarde wegneemt voor
omwonenden is de maatschappelijke waarde van de productie lager dan de
marktwaarde. Economisch geformuleerd: het welvaarts- of Pareto-optimum ligt
inclusief externe effecten lager dan exclusief externe effecten. Marktwerking leidt aldus
niet tot een maatschappelijk optimum en een overheid heeft dus reden voor interventie,
ofwel door de fabriek te belasten of aan regels te onderwerpen, ofwel door fabriek en
woonwijk ruimtelijk meer te scheiden. Dergelijke redenen voor ruimtelijke scheiding
vormen de klassieke grondslag voor bestemmingsplanning.
Externe effecten kunnen ook positief zijn en waarde genereren, bijvoorbeeld als onze
fabriek restwarmte geeft die woningen kan verwarmen. Voor negatieve en positieve
externe effecten geldt dat ze beide vaak zeer gevoelig zijn voor nabijheid en bovendien
tegelijkertijd optreden. Dat maakt het bereiken van een welvaartsoptimum tot
precisiewerk. Bestemmingsplanning is dan snel te grof. Nauwkeurige ruimtelijke, bouw-
en stedenbouwkundige configuratie is nodig voor optimalisatie. Vrije marktwerking faalt;
een publieke of private intermediërende partij of een samenwerkingsverband zal één
en ander ruimtelijk moeten organiseren. Dit geeft het fundamentele bestaansrecht van
de projectontwikkelaar die leeft van de optimalisatie en internalisatie van externe
effecten in vastgoed- en grondwaarde (Henderson & Mitra 1996).
Een speciale categorie van externe effecten betreft de consumptie van waardevolle
goederen, diensten of voorzieningen die niet kunnen worden uitgesloten van gebruik,
zoals geldt voor een wegennet of vrije lucht. Dan kan de beruchte tragedy of the
commons opspelen: gratis gebruik zorgt voor overconsumptie en uiteindelijk verlies van
de betreffende waarde. Files, over-geconsumeerd en vertrapt stadsgroen; er zijn
voorbeelden te over.
Externe effecten zijn zoals gesteld doorgaans sterk nabijheidsgevoelig of, meer precies
geformuleerd, afhankelijk van de ruimtelijke configuratie van activiteiten en
standplaatsen. Daarmee bepalen ze mede de gebruiks- en welvaartswaarde van
vastgoed. Ze vormen met uitzondering van de categorie tragedy of the commons in
theorie en praktijkonderzoek echter een ondergeschoven kind. Dat laatste is
verklaarbaar omdat hun belang juist vanwege het gebrek aan prijsvorming moeilijk door
economen is vast te stellen—het grote probleem van maatschappelijke

12
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

kostenbatenanalyse—en omdat de geografie, die ons beter informeert over ongeprijsde

ruimtelijke interacties, mentaal veraf staat van de economische wetenschap. Zolang we
onvoldoende geïnformeerd zijn over het optreden van externe effecten zijn we ook
onvoldoende in staat om effecten met ruimtelijk beleid en organisatie te optimaliseren.
Hier is de stelling dat de Nederlandse praktijk in dit opzicht veel welvaartspotentieel
kent. Georganiseerde benutting daarvan en het terugploegen naar
investeringsmiddelen voor robuuste, gebieds- en netwerkgerichte vastgoedontwikkeling
en verbetering is oogmerk van deze paper. Alvorens in te gaan op effectieve
organisatievormen zoomen we eerst nader in op bronnen voor waardegenererende en
waarde-ontnemende externe effecten, in het bijzonder binnen clusters van naburige
activiteiten en vastgoed: stads- en leisurecentra, woonwijken en bedrijventerreinen, en
wat dies meer zij. Daarmee raken we in het hart van de praktijk van
gebiedsontwikkeling.

Met zekere verwijzing naar het bekende bedrijfseconomische diamantmodel van Porter
(1990), dat de concurrentiekracht en waarde van ondernemingen in clusterverband
verklaart, kan een diamantmodel voor de aantrekkingskracht en de gebruikswaarde
van locaties in lokaal verband worden opgesteld (figuur 1). Het hier gepresenteerde
model isoleert externe effecten van lokale samenhang voor standplaats- en
vastgoedwaarde en gaat dus voorbij aan andere waardebronnen, zoals de ligging en
het daarmee gerelateerde marktpotentieel van vastgoed en vastgoedgebruikers in
breder stadsregionaal verband. Over dat laatste is eerder het nodige gezegd. Naast
externe effecten nemen we wel het mechanisme van schaalvoordelen en
ondeelbaarheden mee omdat juist dit mechanisme vooral op lokaal niveau een
krachtige werking kan hebben.
Het is interessant te bezien hoe het model zich gedraagt op hogere schaalniveaus—de
basisprincipes laten zich goed vlechten in hiervoor reeds behandelde theorie—maar
die analyse laten we in het korte bestek van dit paper achterwege.
Het model is in principe simpel (figuur 1).

Figuur 1. Waardebronnen van lokale samenhang

District effecten: waarde van inspiratie en beleving

Concurrentie effecten: waarde Diversiteit effecten: waarde

van keuzemogelijkheid van combinatiemogelijkheid

Schaaleffecten: o.a. de waarde van voorzieningendeling

We beginnen met schaaleffecten, incluis ondeelbaarheden, die in tegenstelling tot de

zuiver externe effecten in het model in principe kunnen worden geprijsd en aldus

13
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

vertaald naar gebruikswaarde van vastgoed en vastgoedlocatie. In het bovenstaande

model genereren schaaleffecten gebruikswaarde door (kosten-)deling van een
voorziening, zoals een parkeergarage, door omliggende gebruikers. Iedere gebruiker
profiteert van schaalvoordelen van de voorziening en van de nabijheid van andere
gebruikers. In klassieke theorie bestaat daarvoor het begrip formatie (Perroux, 1941):
clusteringen van activiteit rond een niet opsplitsbare voorzieningen zoals een zee- of
luchthaven. Het principe werkt krachtig op lage maar ook hogere schaalniveaus en
vereist hier geen nadere uitleg.

Een tweede groep betreft wat we hier als diversiteiteffecten betitelen. Het gaat hierbij
om indirecte, externe effecten van diversiteit, en dus niet om de opgetelde directe
waarde van omgevingskenmerken voor een standplaats zoals die via de werking van
de markt tot stand komt. Indirecte effecten van diversiteit spelen als een bezoeker van
een gebied daar verschillende bestemmingen handig in ruimte en tijd kan combineren,
handiger dan in andere gebieden mogelijk is. Die mogelijkheden geven extra waarde
voor bezoekers, met als gevolg dat het gebied meer bezoekers aantrekt dan zonder die
mogelijkheden het geval zou zijn. Vervolgens kunnen standplaatshouders, lokale
vastgoed eigenaren of huurders, op hun buurt weer profiteren van de extra
bezoekersstroom. Het diversiteit effect is indirect en zuiver extern vanuit het oogpunt
van de standplaatshouders. Men is voor meerwaarde immers van elkaar afhankelijk
zonder daadwerkelijk onderlinge relaties aan te gaan. Men profiteert van elkaar zonder
dat de ene partij in de ander hoeft te investeren. Op dit principe is een goed
functionerend stadscentrum, winkelcentrum of gemengde kantorenlocatie gebaseerd.
Het mechanisme kan worden uitgelokt door slimme configuratie van een gebied,
bijvoorbeeld door logische looproutes vanuit een gemeenschappelijk bronpunt (station,
parkeergarage) naar een gemeenschappelijke bestemming (warenhuis, luchthaven) die
verlokken tot allerlei impulsaankopen. Schiphol verdient langs die weg groot geld.
Optimalisatie van deze externe effecten gaat niet vanzelf en verlangt nauwkeurige
ruimtelijke configuratie: het werk van planologen, ingehuurd door een gebiedsexploitant
die de externe effecten via gedifferentieerde vastgoedhuren internaliseert en ‘casht’.

Een derde groep externe effecten hangt samen met onderlinge concurrentie tussen
naburige activiteiten, standplaatsen en vastgoed. In markttheorie vervult concurrentie
uiteraard een fundamentele rol—zonder dat ontstaat in ieder geval geen
welvaartsoptimum—maar dat wil niet zeggen dat de betreffende concurrenten daar ook
van profiteren. De klant profiteert. In theorie doen ondernemers juist hun best om de
concurrenten de pas af te snijden. Markttheorie houdt echter geen rekening met
pooleffecten, waarbij concurrerende ondernemers (of aanbieders van arbeid,
huisvesting, et cetera) profiteren van de meerwaarde die lokale concurrentie geeft voor
kiezende klanten. De dagmarkt met twee concurrerende visboeren trekt driemaal meer
klanten dan de markt met slechts één visboer. Ook hier geldt dat naburige
(concurrerende) actoren en voorzieningen geen onderlinge interacties onderhouden
maar indirect wel profiteren van elkaars nabijheid. De straatmarkt is een voor de hand
liggend voorbeeld, maar de woonwijk met een grote diversiteit aan woningen waar ik uit
kan kiezen zodat ik niet van buurt hoef te veranderen bij een toekomstige verhuizing,
vertoont een vergelijkbaar mechanisme. Ook voor deze groep effecten is ruimtelijke
configuratie vaak essentieel voor optimalisatie en ook hier kan een gebiedsexploitant
met slimme planning externe baten internaliseren via hogere mogelijke
huuropbrengsten.

14
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Tenslotte kunnen district effecten optreden, verwijzend naar het Engelse begrip district
dat de grote econoom Alfred Marshall gebruikte om het geografisch effect van spill-
overs van kennis en ideeën tussen ondernemingen te duiden. Marshall zag al in de 19e
eeuw dat naburige ondernemers elkanders innovaties snel overnemen en verklaarde
daarmee ruimtelijke samenballing van gelijksoortige activiteitenclusters met
bovengemiddelde innovatiekracht en concurrentievermogen. Het betreft zuiver externe
effecten; ondernemers betalen er niet voor. Mede door het succes van Silicon Valley
krijgt dergelijke clustervorming een eeuw later massale wetenschappelijke en
beleidsaandacht. Binnen de economische geografie is clustervorming (Marshallian
nodes) reeds decennia een centraal onderzoeksonderwerp (Amin & Thrift 1992). Vele
landen, waaronder Nederland, bedrijven enthousiast economische en ruimtelijke
clusterpolitiek (Tordoir 2005). Met de populaire campusconcepten, zoals de HighTech
Campus, is het principe recentelijk ook door grote ondernemingen en
projectontwikkelaars omarmt—overigens een voorbeeld van trage doorwerking van
theorie in de vastgoedpraktijk.
District effecten spelen niet alleen tussen ondernemingen en betreffen niet alleen spill-
overs van kennis en innovaties. Ze spelen overal waar mensen zich laten inspireren
door of anderszins waarde halen uit activiteiten en kenmerken in de naaste omgeving,
zonder daarvoor te betalen. Denk bijvoorbeeld aan het krachtige belevingseffect van de
massa op een zich daarin bevindend individu. Ook het stadion is een district. Voor
verklaring van de effecten geraken we op het terrein van sociologische en
psychologische theorie. Het belang van het verschijnsel voedt de snelgroeiende
discipline der economische sociologie, die met het begrip mixed embeddedness, het
samenspel van economische en sociale interactie, inmiddels ook in het geografisch
onderzoek doordringt (Granovetter 1985, Beckett 2002).
De bredere benadering van district effecten blijft grotendeels uit het zicht van het
vastgoedonderzoek en de ontwikkelpraktijk, hoewel grootschalige leisure aanbieders
zoals Disney en innovatieve samenwerkingsverbanden als de Amsterdamse ‘9
straatjes’ wel degelijk actief inspelen op deze effecten. District effecten kunnen vanzelf
en organisch ontstaan maar ook een handje worden geholpen. Vaak ontsteken ze
alleen organisch en door zuiver toeval (er wordt immers niet betaald!) maar doven na
verloop van tijd uit omdat waardestromen naar de ontvanger immers niet wordt
teruggeploegd naar investeringen in de bron en in goed geleidende ruimtelijke
omstandigheden. Zoals bij de eerder besproken externe effecten ligt hier een
bestaansreden voor een organiserende partij of samenwerkingsverband. Deze voedt
en internaliseert de meerwaarde van districtsvorming en ploegt deze althans ten dele
terug naar de bron die daarmee op stoom kan blijven.

Het levendige stadscentrum, het kunstenaarsdorp en Disneyworld zijn voorbeelden van

plekken waar de vier zijden van de diamant ieder en in tandem hun werk doen. Er kan
een spiraal werken waarbij de ene soort effecten andere soorten stimuleert. De spiraal
kan neerwaarts gaan als effecten uitdoven. We krijgen nog beter zicht op deze
mogelijke wisselwerkingen wanneer we een multiscalar perspectief hanteren op
ruimtelijke wisselwerkingen: de gebiedsomgeving als veelgelaagde netwerkruimte
(Brenner & Theodore, 2003) . Dit laatste wordt beeldend als we het Friese
Merengebied in gedachten nemen: een mozaïek van lokale clusters en belevenisvolle
routes dat de zeilende toerist als geheel waardeert zonder het overige en uitgestrekte
agrarische deel van het gebied ooit te zien. Het ‘gebied’ is voor de toerzeiler feitelijk

15
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

een wijd en vertakt kralensnoer van puntlocaties. Stadscentra, zakenwijken,

natuurgebieden en zelfs veel woonwijken geven op vergelijkbare wijze waarde voor
bezoeker en vastgoedgebruiker.

2.6 Samenspel van effecten: locatietypen

Het diamantmodel betreft waarde genererende effecten. In praktijk treden daarnaast

veelvuldig negatieve externe effecten op, die zonder een vorm van organisatie en
interventie moeilijk kunnen worden gemitigeerd. Over de aard van negatieve effecten
kunnen we hier kort zijn door de boven besproken waardebronnen om te draaien. De
massa op straat geeft geen beleving maar overlast en zelfs angst; de voorziening kan
niet meer worden gedeeld door overmatig gebruik. De laatste tragedy of the commons
treedt op als de voorziening ongeprijsd of onbeprijsbaar is; zie het voorbeeld van
filevorming. Negatieve externe effecten zijn veelal meer nog dan positieve effecten
gevoelig voor nabijheid en legitimeren een klassieke taak van ruimtelijke ordening, het
scheiden van overlastgevende bestemmingen (Evans 2004). Het is overigens de vraag
of negatieve effecten per definitie interventie verlangen. De markt kan onder
voorwaarden haar werk doen—negatieve effecten hebben immers sterke effecten op
vastgoedmarktwaarde—en actoren die last van elkaars nabijheid hebben zullen zich
mogelijk ook vanzelf ruimtelijk scheiden. Toch gaan de zaken in veel gevallen niet
vanzelf goed in termen van optimale welvaart. Als negatieve externe effecten
ongevraagd en onverwacht optreden en aanpassing van vastgoed of standplaats hoge
kosten met zich mee brengt—denk aan vastgoedwaardeverlies als de buren
ongevraagd een disco beginnen—faalt de markt schromelijk. Getroffenen vragen dan
om regelgeving.

Aldus is het effect van de omgeving op de gebruikswaarde van vastgoed een optelsom
van kenmerken en mechanismen die door marktwerking lang niet altijd wordt
geoptimaliseerd. De ruimtelijke configuratie van vastgoed in lokaal clusterverband
speelt een belangrijke rol, naast de waarde die de ligging van standplaatsen geeft in
bovenlokaal (markt-)verband. We kunnen op basis van enerzijds lokale, vooral door
externe effecten gedreven waardebronnen en anderzijds bovenlokale, vooral door
markteffecten gedreven waardebronnen een gestileerde typologie opstellen van
gebiedssituaties of configuraties (figuur 2).
De staalkaart in figuur 2 is theoretisch ingegeven en verlangt validerend onderzoek.
Beschikbaar onderzoek duidt erop dat de gemiddelde woonwijk noch gemiddelde
werklocatie veel lokale samenhang kent (Visser & van Dam 2006; Weterings e.a.
2007). Samenhang in regionaal verband is doorgaans belangrijker, zeker voor
werklocaties. Nog ongepubliceerd onderzoek bij de Amsterdam School of Real Estate
geeft indicaties dat probleemgebieden met stagnerende en teruglopende
vastgoedwaarde merendeels perifeer liggen in stadsregionale netwerken of daily urban
systems. Transitielocaties waar transformatie van oude naar nieuwe functies
plaatsvindt treffen we eerder in regionaal goed ontsloten zones aan. Gentrificerende
locaties met bijzondere lokale kwaliteiten kunnen daarop een uitzondering vormen.

16
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Figuur 2. Gebiedstypen en vastgoedwaarde van ruimtelijke samenhang

Waarde door sterk transitiezone homogene heterogeen centrum

samenhang op uitvalslocatie
regionaal niveau
redelijk reguliere wijk gespecialiseerd district

zwak probleemgebied perifere wijk lokale gemeenschap

overwegend overwegend overwegend

negatief neutraal positief
Waarde door samenhang op lokaal niveau

Als de typeringen hout snijden is een interessante vraag welke mogelijke

transitietrajecten in figuur 2 denkbaar zijn. Voor gebiedsgerichte ontwikkelstrategie gaat
het om een hamvraag waarover we met hulp van het scala aan eerder gegeven
theoretische noties hypothesen kunnen vormen. Doorwrochte analyse van
transitiemogelijkheden verlangt meer ruimte dan het korte bestek van deze paper
toestaat. We beperken ons hier tot een handvol hoofdlijnen.
Verwacht mag worden dat verticale beweging in de figuur vooral samenhangt met de
geleidelijke verandering van de geografische omvang en structuur van daily urban and
regional systems. Die verandering heeft gevolgen voor de centraliteit van locaties
binnen stadsregionale markten voor arbeid, huisvesting en voorzieningen waar een
groot deel van bevolking en bedrijvigheid van afhankelijk is. Geografische
systeemopschaling, gepaard met verschuiving van zwaartepunten, kan de teruggang
van grensgebieden zoals de Mijnstreek deels verklaren, evenals de stagnatie van
stadszones binnen overigens vitale stadsregio’s—zoals het eerder genoemde
Rotterdam-Zuid. De-industrialisatie speelt in deze voorbeelden zeker een rol maar die
verklaart niet waarom transitie van industrie naar woongebied moeizaam verloopt in
Rotterdam-Zuid en makkelijk in Amsterdam-Oost. Verschuivingen in zwaartepunten
van daily urban systems verklaren ook de specialisatie van eertijds heterogene
stadscentra tot zuivere consumptiecentra. Uiteraard speelt de ontwikkeling van
infrastructuurnetwerken hierbij een rol, met soms revolutionaire gevolgen zoals de
eerder besproken economische leegloop van de Amsterdamse binnenstad in de jaren
’70 en ’80 als gevolg van de sluiting van de ringweg.

Mogelijke horizontale beweging in figuur 2 is zo mogelijk nog meer interessant.

Beleidsmakers en ruimtelijke ontwikkelaars zien graag transities van links naar rechts
in figuur 2, of het nu een achterstandswijk betreft waar het stadsbestuur een meer
hechte gemeenschap nastreeft of een snelweglocatie waar een ontwikkelaar leven in
wil blazen. De district effecten waar men in deze gevallen op hoopt laten zich echter
moeilijk van buitenaf ontsteken. Toeval speelt een grote rol (Beckert 2002). Eenmaal
ontstoken transities kunnen wel worden geleid en gestimuleerd. Een vergelijkbare
verwachting geeft de theorie voor negatieve bewegingen van rechts naar links. Deze
kunnen spontaan ontsteken en aanzetten tot sociale en economische uitsortering,

17
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

maar mogelijk ook met actief beleid worden bestreden, bijvoorbeeld door grotere
menging van de lokale vastgoedvoorraad.
Tenslotte maar niet tenminste kunnen we in theorie verwachten dat verticale en
horizontale bewegingen in figuur 2 onderling samenhangen. Regionale
marktopschaling kan zorgen voor ontrafeling van lokale sociale en economische
verbanden en positieve externe effecten. Het mechanisme is elders theoretisch
uitgewerkt (Tordoir 2001) en wordt hier terzijde gelaten.

18
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

3 Organisatorische consequenties

3.1 Haperende praktijk

In de naoorlogse periode van revolutionaire groei van de vastgoedvoorraad lag het

accent in Nederland en daarbuiten sterk op gebiedsgerichte ontwikkeling van reguliere
woonwijken en werklocaties, zoals getypeerd in figuur 2 in de voorgaande paragraaf.
Stadsregionale samenhang, meer dan lokale diversiteit en samenhang, stond centraal
in de praktijk. Dat is om drie redenen verklaarbaar: de economische groei in het
Westen genereerde vooral een volume-gedreven vraag, de explosie van automobiliteit
zorgde voor revolutionaire regionale opschaling van interacties en het historisch
bebouwd stedelijk gebied liet merendeels niet snelle, grootschalige en dus goedkope
toevoeging of herstructurering toe. Grootschalige stadsuitleg, al of niet met new towns,
voerde daarom de boventoon. In Nederland speelt nog een vierde reden: stedelijke
herbestemming van agrarisch gebied en de daarmee gepaard gaande sterke
grondprijsstijgingen vormde altijd een belangrijke financieringsbron voor publieke
ruimtelijke investeringen. Waar die financiële motor ontbrak, zoals bij de
stadsvernieuwingsoperatie, moest er veel (Rijks)geld bij. Nu de economische en
demografische groei zich op een structureel lager niveau bewegen, we anders denken
over mobiliteit, bestaand vastgoed massaal veroudert en het financieringsmechanisme
‘van groen naar rood’ droogvalt staat de praktijk van planning en vastgoedontwikkeling
voor een kruispunt. Het ontwikkelregime hapert, niet alleen door de huidige
conjunctuurcrisis.
Institutionele hervormingen en procesinnovatie terzake staan momenteel sterk in de
commerciële, wetenschappelijke en politieke belangstelling. In de debatten spelen de
theoretische inzichten die hiervoor systematisch zijn langsgelopen zelden een
belangrijke rol. De nadruk ligt op fiscaal-economische maatregelen en aanpassing van
procedurele governance en wetgeving. Deze geven ongetwijfeld enkele sleutels voor
succesvolle innovatie waar we verder niet op ingaan. Wat zou de hier gegeven
ruimtelijke interactietheorie daarnaast kunnen bijdragen aan oplossing van
onevenwichtigheden in planning en ontwikkeling van vastgoed, en aan het gebrek aan
investeringsmiddelen? Om daartoe hypothesen te vormen moet op inhoud gerichte
theorie moeten worden gekoppeld aan economische en sociale organisatietheorie. We
betreden een fascinerend terrein dat nog weinig is ontgonnen.

3.2 Waarde- en welvaartsoptimalisatie en gebiedsorganisatie

Locatie en ruimtelijke samenhang dragen bij aan gebruiks- en welvaartswaarde van

vastgoed maar zeggen lang niet alles over de wijze waarop het aanbod reageert en
over de manier waarop waarde tussen huurders, eigenaren/beleggers en ontwikkelaars
wordt verdeeld. In markttheorie geeft het prijsmechanisme de signalen die tot een
efficiënt aanbod en een efficiënte waardeverdeling leiden (DiPasquale & Wheaton
1996). Schaalvoordelen, ondeelbaarheden en externe effecten, die op ruimtelijk vlak en
bij vastgoed sterk meespelen, hinderen echter efficiënte marktwerking en verlangen
georganiseerde interventie teneinde tot optimalisatie van waarde en welvaart te komen.

19
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

De optimale omvang en structuur van de beleggende en ontwikkelende

vastgoedsector en de optimale rol van een ruimtelijk interveniërende en investerende
overheid kan in theorie prima afgeleid worden uit dit organisatorische
optimalisatievraagstuk. Uiteraard wordt de praktijk niet alleen door theoretische
efficiëntie gedreven en bepalen ook andere, maatschappelijke en politieke, krachten
het overheidsbeleid. Aan dat laatste gaan we hier voorbij en focusseren ons op
economisch efficiënte organisatiemodellen die nodig zijn als marktwerking niet vanzelf
tot een efficiënte functionele en ruimtelijke structuur van het vastgoed leidt. Dat laatste
is vrijwel nooit het geval. Organisatie is onmisbaar op het ruimtelijke vlak.
Het is nuttig daarbij even stil te staan bij het begrip rent-gap, het verschil tussen de
bestaande en de potentiële vastgoed- en grondwaarde van een locatie. Het begrip is
met het oog op lokale gentrificering ontwikkeld en circuleert vooral in
sociaalwetenschappelijke kring (Smith 1987), maar we kunnen het hier goed gebruiken
om het verschil aan te geven tussen de gebruiks- en welvaartswaarde van vastgoed in
een suboptimale organisatievorm en de waarde die ontstaat in een optimale
organisatievorm, dit gegeven de lokale situatie en vastgoedgebruikers. We zullen
daarbij niet alleen de opbrengsten van verschillende organisatievormen moeten
vergelijken maar nadrukkelijk ook de organisatiekosten, die evenzeer kunnen
verschillen.

In dit paper zijn twee fundamentele redenen voor mogelijk marktfalen in geval van
ruimtelijke ontwikkeling en functionele vastgoedwaarde en locatiewaarde besproken:
enerzijds toenemende schaaleffecten en ondeelbaarheden en anderzijds externe
effecten. Feitelijk komen deze twee redenen in veel opzichten overeen met de twee
redenen die in de economische theorie (Samuelson, 1954) en in het bijzonder binnen
de Public Choice school (Buchanan, 1965) worden gegeven voor collectieve actie en
interventie. Interventie en organisatie zijn in theorie nodig als:

een goed of dienst niet-rivaliserend is (non-rival goods). Ofwel: het goed of de

dienst kunnen door verschillende gebruikers tegelijkertijd worden gebruikt,
zoals een zwembad of een weg;

het gebruik van een goed of dienst niet kan worden uitgesloten (non-
excludable goods). Ofwel: het goed of de dienst heeft geen prijs of is
onbeprijsbaar.

Kort gesteld vormen goederen en diensten die zowel niet-rivaliserend als niet-
uitsluitbaar zijn zuivere collectieve goederen; markten werken dan in geen enkel geval.
Goederen die wel rivaliserend zijn maar waarvan het gebruik niet kan worden
uitgesloten kennen we als common stock goods. Bij deze categorie speelt snel de
eerder in dit paper reeds besproken tragedy of the commons. Een voorbeeld is de zee
die wordt leeggevist. Ook dan faalt de markt en is collectieve interventie nodig.
Goederen die wel van niet-betalende gebruikers kunnen worden uitgesloten maar die
niet-rivaliserend werken kennen we als clubgoederen, zoals het zwembad. Het
zwembad kan door meerdere mensen tegelijkertijd worden gebruikt. Door de toegang
met een hoger prijskaartje of duurder lidmaatschap te beperken kan overmatig gebruik,
waarbij zwemmers moeten vechten om ruimte en het gebruik dus rivaliserend wordt,
worden vermeden. Clubgoederen zijn de lieveling van de public choice school. Die
economische stroming stelt dat twee grote nadelen van zuiver collectief

20
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

georganiseerde goederen en diensten, het gebrek aan concurrentie en het gevaar van
overmatig gebruik—denk aan het overvolle en vertrapte stadspark—kunnen worden
overwonnen door ze niet door één partij (een centrale overheid) maar door
verschillende partijen (concurrerende clubs, zoals concurrerende gemeenten) te laten
voortbrengen. Consumenten kunnen aldus kiezen, niettegenstaande het niet-
rivaliserende en dus publieke karakter: vandaar public choice.
Chris Webster, eminent theoreticus op het gebied van ruimtelijke planning, heeft deze
fundamentele principes vertaald naar de organisatie van ruimtelijke voorzieningen,
zoals stadsparken (Webster, 2007). Hij volgt daarbij het advies van de public choice
school: zorg voor collectief georganiseerd aanbod als de markt faalt, maar voorkom
mogelijk overmatig gebruik door waar mogelijk het aanbod te organiseren in
clubverband.

Omdat ondeelbare goederen en diensten niet-rivaliserend zijn mits en zover er geen

overmatig gebruik en daarmee congestie optreedt, en omdat externe effecten per
definitie niet-uitsluitbaar en onbeprijsbaar zijn, kunnen we het denkmodel van
Buchanan en Webster goed hanteren voor dit paper. Een tekortkoming van het model
van Buchanan en Webster is het gebrek aan aandacht voor positieve externe effecten.
Deze waarde- genererende externe effecten, die in dit paper een centrale plaats
hebben, kunnen echter wel goed in de onderstaande vertaling van hun model een
plaats krijgen (figuur 3).

Figuur 3. Fundamentele redenen voor lokale gebiedsorganisatie

We lopen, refererend aan het bovenstaande model, hierna verschillende situaties ten
aanzien van vastgoedcomplexen en gebiedsontwikkeling langs.

Toenemende schaalvoordelen

Toenemende schaalvoordelen leiden tot het falen van de markt en geven in

economische theorie een grondslag voor (bedrijfs-)organisatie. Bij vastgoed spelen ze

21
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

in sterke mate. Gebouwen en gebieden moeten schaalvoordelen bij gebruikers, zoals

grote ondernemingen, goed kunnen accommoderen. De ligging van vastgoed voor
schaalgevoelige gebruikers moet ertoe bijdragen dat (afzet-)marktdrempels worden
gehaald. Als ook als gebruikers zelf kleinschalig opereren spelen schaaleffecten bij de
ontwikkeling van het vastgoed een rol: hoe meer woningen in één klap kunnen worden
gebouwd, hoe lager de kosten per woning. Kleinschalige vastgoedgebruikers kunnen
profiteren van een gemeenschappelijke lokale voorziening, één van de vier bronnen
voor waarde die in het diamantmodel voor lokale waardeontwikkeling in het
voorgaande deel van dit paper zijn gepresenteerd. Al deze soorten van toenemende
schaaleffecten zorgen enerzijds voor efficiëntie en dus waarde, maar anderzijds ook
voor een gebrek aan onderhandelingsmogelijkheden, mogelijke machtsposities en voor
hoge transactiekosten, de juridische contractkosten ter voorkoming van machtsmisbruik
(Williamson, 1981). Bewoners kunnen voordeel hebben bij gemeenschappelijke
voorzieningen zoals een parkeergarage, maar een commerciële uitbater van zo’n
garage kan zijn machtpositie jegens die bewoners ook uitbuiten. Om de scheve
machtsverhouding recht te trekken kunnen bewoners een club vormen die jegens
voorzieningenleveranciers één blok vormt. Ook kunnen bewoners een voorziening in
eigen beheer nemen, exact volgens het principe waarmee bedrijven verticaal
integreren en consolideren als toeleveranciers of afnemers macht kunnen misbruiken.
In deze redenatielijn kunnen we het ontstaan van woningcorporaties verklaren, maar
ook het ontstaan van volledig geïntegreerde en geconsolideerde gebiedsexploitanten,
van pretparkbeheerders tot en met het procesindustriële complex van DSM in Sittard,
Chemelot. Voordeel van zo’n integratie is dat de gebiedsexploitant het vastgoed in het
gebied zodanig kan configureren dat schaalvoordelen optimaal worden uitgebuit.
Overigens is volledige financiële en economische consolidatie van onderling
samenhangende activiteiten in een gebied binnen één onderneming of één club lang
niet altijd noodzakelijk om schaalvoordelen te kunnen benutten. Luchthaven Schiphol
verhuurt haar ruimte aan zelfstandige winkels en profiteert aldus van schaalvoordelen
maar ook van flexibiliteit en marktwerking. Voor de luchthaven is dit overigens een
goede deal, maar de winkels in kwestie hebben op hun beurt wel te maken met een
monopolistische verhuurder die zijn macht zou kunnen misbruiken. Dat zou eigenlijk
aanleiding moeten zijn voor een krachtige winkeliersvereniging op Schiphol.

Externe effecten

Externe effecten, die we in het voorgaande deel naar drie positieve vormen en twee
negatieve vormen hebben onderscheiden, verlangen voor optimalisatie interventie en
organisatie. Lasthebbers en baathebbers van externe effecten zouden in theorie ook
direct met elkaar kunnen onderhandelen teneinde tot een (Pareto-)optimale situatie te
komen, maar dat lukt alleen onder stringente voorwaarden (Coase, 1960). Een volledig
vrije grond- en vastgoedmarkt faalt in ieder geval notoir als er sprake is van externe
effecten, want de toevoeging of aanpassing aan de marge (stuksgewijze toevoegingen)
die eigen is aan marktwerking zorgt voor waardeverandering van de reeds bestaande
voorraad ter plaatse. Doorgaande nieuwbouw haalt bijvoorbeeld het vrije uitzicht van
bestaande woningen weg. Die verandering van de waarde van de reeds bestaande
bouw is niet verdisconteerd in de prijs van de toevoeging en wordt dus niet
gecompenseerd. Als de buurman een disco recht voor mijn slaapkamer bouwt en alle
parkeerplekken op straat gebruikt voor zijn bezoekers heb ik pech tenzij ik rechten
terzake kan uitoefenen. Hoe verkrijg ik die?

22
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Publiekrechtelijke interventie is in ieder geval noodzakelijk als een negatieve bron niet
of slechts met hoge maatschappelijke kosten kan worden ontweken in ruimte en tijd
(zoals een onvermijdelijke file) en het effect zich over grote afstanden doet gelden
(zoals bij vervuilers van rivieren). Als het effect wel tot het lokale gebiedsverband kan
worden beperkt komen andere organisatorische oplossingen in zicht. Allereerst zijn dat
de mogelijkheden die ook hierboven onder de kop ‘toenemende schaalvoordelen’ zijn
genoemd. Een partij kan alle activiteiten met hun onderlinge externe effecten in een
gebied overnemen en financieel consolideren, zoals het eerder genoemde
Disneyworld. Daarmee worden de externe effecten financieel geïnternaliseerd. Vaak is
volledige consolidatie onnodig en zal alleen al bezit en verhuur van het vastgoed, en
eventueel zelfs alleen bezit en pacht van grond, voldoende zijn om mogelijke negatieve
externe effecten in het gebied te minimaliseren en positieve effecten te optimaliseren.
Zelfs dat bezit hoeft niet absoluut te zijn: zo streeft gemeente Rotterdam voor het ‘Hart
van Zuid’, het centrumgebied van Rotterdam-Zuid, naar een tijdelijke
concessieverlening aan een marktpartij die het gebied een nieuwe impuls kan geven
met ontwikkeling en vooral ook beheer (lees: beheersing van externe effecten!). Ook
kunnen partijen in het gebied een gemeenschappelijke club vormen waarbinnen
externe effecten met onderlinge afspraken worden beheerst. Als de betreffende
gebiedsgerichte organisaties als geheel concurreren met vergelijkbare gebieden elders,
zoals winkelcentra onderling concurreren, is er extra stimulans om zaken zo effectief en
efficiënt mogelijk te organiseren: het adagium van de public choice school (Webster,
2007).

Organisatie en regulering, door de overheid, door een (gebieds-)onderneming of door

een club van eigenaren, huurders of andere stakeholders, is echter niet per definitie de
enige uitweg uit het beheersprobleem van externe effecten. Er zijn in principe ook nog
twee andere manieren van werken mogelijk, waarbij verschillende met externe effecten
gemoeide partijen ieder onafhankelijk kunnen blijven en de effecten langs
privaatrechtelijke weg worden beheerst.
De eerste van deze alternatieve uitwegen is contractuele intermediatie. We raken nu
aan het fundamentele bestaansrecht, vanuit welvaartstheoretische optiek, van de
project- en gebiedsontwikkelaar (Henderson & Mitra 1992). Als door versnippering van
grondeigendom de voortgaande (her-)ontwikkeling van een gebied kan leiden tot
waardedaling van het bestaande vastgoed, bijvoorbeeld de nieuwe woning die mijn
vrije uitzicht wegneemt, kan dit probleem in principe worden opgelost als een private
ontwikkelaar het gehele gebied koopt, met woningen bebouwd en deze vervolgens per
stuk verkoopt. Daarbij worden afspraken ter vermijding van toekomstige negatieve
externe effecten in het gebied in ieder verkoopcontract vastgelegd. De ontwikkelaar
handelt dan als een financiële intermediair. Dat geeft de zekerheid voor een
woningkoper dat zich niet opeens een schroothandel in een belendend perceel vestigt.
De tweede privaatrechtelijke uitweg is directe onderhandeling tussen de veroorzaker
van een extern effect en de last- of baathebber van dat effect (Coase 1960, Webster
1998). Het gaat niet om zomaar een uitweg; Coase heeft de Nobelprijs gewonnen met
het bewijs voor zijn stelling dat onderhandeling over externe effecten in principe leidt tot
een maatschappelijk welvaartsoptimum, het Pareto-optimum. Onderhandeling is in
principe efficiënt: er is geen organisatie voor nodig, slechts een goed werkend
rechtsstelsel. Desalniettemin komt dergelijke onderhandeling in Nederland zelden voor.
In dit land heersen de overheid, de grote gebiedseigenaren en de projectontwikkelaars
over de ruimtelijke ontwikkeling en de externe effecten daarvan. Schiphol zou

23
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

omwonenden bijvoorbeeld financieel kunnen compenseren voor geluidsoverlast, maar

in plaats daarvan worden hoge kosten gemaakt om landingsbanen compleet te
verleggen. Het is nooit uitgezocht of compensatie goedkoper zou kunnen zijn. Dat
directe onderhandeling tussen baat- en lasthebbers van externe effecten hier zo
zeldzaam is heeft wellicht met de cultuur te maken waarbij burgers snel naar de
overheid kijken in geval van overlast. Er moeten bij onderhandelingen ook niet teveel
spelers in het spel zijn (maar omwonenden kunnen zich natuurlijk wel in een club
organiseren) en tenslotte maar niet tenminste moet het ook volstrekt duidelijk zijn hoe
eigendomsrechten zijn verdeeld (Webster 1998, Webster & Wai-Chung Lai 2003). Als
omwonenden meer of oudere rechten hebben dan Schiphol, zal de laatste de eersten
moeten compenseren voor overlast, maar als Schiphol de rechten heeft zullen
omwonenden Schiphol financieel moeten verleiden om minder vluchten toe te laten.
Coase bewees overigens dat beide compensatierichtingen leiden tot exact hetzelfde
resultaat: een welvaartsoptsimum. Een belangrijk praktisch probleem is echter dat het
op Romeins recht gebaseerde civielrechtelijke systeem dat Nederland kent zich minder
goed leent voor dergelijke onderhandeling dan het geval is bij het Angelsaksische
gewoonterecht. Dit kan verklaren waarom onderhandeling veel meer gebruikelijk is in
bijvoorbeeld de Verenigde Staten.

Tot slot

Aldus zijn er vele verschillende organisatorische alternatieven om gebiedsgericht met

schaaleffecten en externe effecten rond grond, vastgoed en activiteiten om te gaan. Als
dit niet efficiënt gebeurt in de praktijk is er in principe sprake van suboptimale benuttig
van grond en vastgoed. We zien dan een rent gap die met een meer efficiënt
ontwikkelings- en beheersmodel kan worden benut. Uiteraard hebben ieder van de hier
besproken organisatiemodellen ook hun kosten en eigenaardigheden. Welk model in
welke concrete situatie het beste zal werken is dan ook onderwerp van verder
empirisch onderzoek van de auteur dezes. Een interessante vraag is uiteraard hoe
hoog de betreffende rent gap is in verschillende praktijksituaties. De hier gestelde
hypothese is dat de nationale optelsom van lokale, vooral gebiedsgerichte rent gaps
hoog zal zijn, en dat het ten behoeve van de stimulering van stedelijke (her-
)ontwikkeling juist in deze crisisperiode zal lonen om rent gaps op te sporen en te
benutten door op maat van de situatie gesneden gebiedsgerichte organisatie.

24
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Literatuur

Alonso, W. (1964) Location and Land Use, Cambridge (MA): Harvard University Press
Amin, A. & N. Thrift (1992) ‘Neo-Marshallian Nodes in Global Networks’,
International Journal of Urban and Regional Research 16: 571-587
Anas, A., R. Arnott & K. A. Small (1998) ‘Urban Spatial Structure’, Journal of Economic
Literature, 36: 1426-1464
Arthur, W.B. (1988), ‘Urban systems and historical path dependence’, in W.B. Arthur
(ed.) Increasing Returns and Path Dependency in the Economy. Michigan: Michigan
Press
Atzema, O., J.G.Lambooy, T. Van Rietbergen & E. Wever (2002) Ruimtelijk
economische dynamiek. Bussum: Couthino
Beckert, J. (2002) Beyond the Market. The Social Foundations of Economic Efficiency.
Princeton: Princeton University Press
Baumol, W (1984) Productivity and the Services Sector. Philadephia: Discussion Paper
Series 1, University of Pennsylvania
Brenner, N. & N. Theodore (2003) Spaces of Neoliberalism: Urban Restructuring in
North America and Western Europe. New York: Wiley-Blackwell
Buchanan, J.M. (1965), ‘An Economic Theory of Clubs’, Economica 32(125):1-14
Christaller, W. (1933) Die Zentralen Orte in Suddeutschland. Jena: Gustav Fisher
Coase, R.W. (1960) ‘The Problem of Social Cost’, Journal of Law and Economics 3:
1-44
DiPasquale, D. & W.C. Wheaton (1996) Urban Economics and Real Estate Markets.
Londen: Prentice-Hall
Evans, A.W. (2004) Economics and Land Use Planning. Oxford: Blackwell
Glaeser, E., H. Kallal, J. Scheinkman & A Shleifer (1992) ‘Growth in Cities’, Journal of
Political Economy 100: 1126-1152
Granovetter. M (1985) ‘Economic Action and Social Structure: the Problem of
Embeddedness’, American Journal of Sociology 83(6): 1420-1443
Hall, P. (1980) Great Planning Disasters. Berkely (Cal): University of California Press
Henderson, J. V. & A.Mitra (1996) ‘The New Urban Landscape: Developers and Edge
Cities’, Regional Science and Urban Economics, 26(6) 613-643
Isard, W. (1960) Methods of Regional Analysis: an introduction to regional science.
New York: Wiley
Krugman, P. (1991) ‘Increasing returns and economic geography’, Journal of Political
Economy, 99: 483-499
Krugman, P. (1998) ‘Space: the final frontier’, Journal of Economic Perspectives, 12:
161-174
Perroux, F (1941) Cours d’economie politique. Parijs: F. Loviton
Porter, M. (1990) The Competitive Advantage of Nations. New York: The Free Press
Roback, J. (1982) ‘Wages, rents and the quality of life’. Journal of Political Economy,
90: 1257-1278

25
Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang

Salet. W. & W. Faludi (2000), The revival of strategic planning. Amsterdam/Oxford:

Elsevier Science Publishers
Samuelson, P. (1954), ‘The Pure Theory of Public Expenditure’, Review of Economics
and Statistics 36 (4): 387-399
Smith, N. (1987) ‘Gentrification and the rent-gap’, Annals of the Association of
American Geographers 77(3) 462-465
Visser, P. & F. Van Dam (2006) De prijs van de plek. Den Haag: Ruimtelijk
Planbureau, NAI uitgevers
Tordoir, P.P. (2001), Marktwerking en ruimtelijke organisatie. Catch-22 of creatieve
spanning? Amsterdam: Vossiuspers UvA
Tordoir, P.P. (2005) ‘Economic capabilities and strategic clusters: New perspectives
for national and regional economic policy’, in: R. Boschma & R.C. Kloosterman
(eds.), Learning from clusters; A critical assessment from an economic-geographical
perspective, pp. 367-387. Berlijn: Springer Verlag
Tordoir, P.P. (2006) Stad en welvaart. Den Haag: NICIS
Webster, Chr.J. (1998) ‘Public Choice, Pigouvian and Coasian Planning Theory’, Urban
Studies 35(1) 53-75
Webster, Chr. J. (2007), ‘Property rights, public space and urban design’, TPR78(1):
81-101
Webster, Chr. & L. Wai-Chung Lai (2003), Property Rights, Planning and Markets.
Cheltenham, UK: Edward Elgar
Weterings, A., F. Van Oort, O. Raspe en T. Verburg (2007), Clustering en economische
groei. Den Haag/Rotterdam: Ruimtelijk Planbureau/NAI Uitgevers
Williamson, O. (1981) “The Economics of Organization: the Transaction Costs
Approach’, American Journal of Sociology 87(3) 548-577

26
 De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede
mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor
Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde
(SWOOV)

Onze donateurs I DVP Bouwproject- I Ontwikkelingsbedrijf

managers & Rotterdam
Vastgoedadviseurs I PGGM
| Ecorys Nederland BV I Provast
I 3W Vastgoed BV I Ernst & Young Real I PwC
I Aberdeen Asset Estate Group I Rechtstaete
Management I FGH Bank NV vastgoedadvocaten
I ACM Vastgoed I Funda NV &belastingadviseurs
Groep BV | G&S Vastgoed BV
I Ahold Vastgoed BV I Haags I Redevco Europe
I Altera Vastgoed Ontwikkelingsbedrijf Services BV
I AM BV | Heijmans Vastgoed I SADC
I AMVEST I Houthoff Buruma I Savills Nederland BV
I ASR Vastgoed I ING Real Estate I Schiphol Real Estate
Ontwikkeling Finance BV
I ASR Vastgoed I ING Real Estate I SNS Property
Vermogensbeheer Investment Finance
I Ballast Nedam Management I SPF Beheer BV
Neem voor vragen of Ontwikkelings- I IPMMC Vastgoed I Stadgenoot
opmerkingen over onze maatschappij B.V. I IVBN I Stec Groep
opleidingen contact met I Bemog Project- I Lexence NV I Strabo BV
ons op of bezoek onze ontwikkeling B.V. I Loyens & Loeff NV I Syntrus Achmea Real
website. I Boekel De Nerée NV | MAB Development Estate Finance
I Bouwfonds Property I Mayfield Asset and I TBI Holdings BV
bezoekadres Development Property Management I The IBUS Company
Jollemanhof 5 I Bouwinvest BV I Uni-Invest
1019 GW Amsterdam I Brink Groep I Mitros I Van Doorne
I CB Richard Ellis I Mn Services l Van Wijnen Groep
postadres I Colliers International | NautaDutilh N.V.
Postbus 140 l Corio I NEPROM I Vesteda Groep BV
1000 AC Amsterdam I De Brauw Blackstone I NSI I Volker Wessels
Westbroek I NS Vastgoed BV Vastgoed
www.asre.nl I Deloitte I NVM I Wereldhave NV
e info@asre.nl I Delta Lloyd Vastgoed I Ontwikkelingsbedrijf I WPM Groep
t 020 668 11 29 I Dura Vermeer Groep Gemeente Amsterdam I Yardi Systems BV
f 020 668 03 61 NV I Ymere

november 2012