Võõrandamislepingud

Martin Käerdi Võlaõigus III (lepinguõigus) 2007/2008
A. VÕÕRANDAMISLEPINGUD
Võõrandamislepingud on lepingud, mille esemeks on mingi asja alatiseks üleandmise
kohustus ühelt isikult teisele, seejuures muutub ka üleantava asja juriidiline kuuluvus.
Võlaõigusseadus reguleerib võõrandamislepingutest müüki, vahetust, faktooringut ja kinget.
Kinget eristab ülejäänud võõrandamislepingutest see, et tegemist on tasuta lepinguga.
I MÜÜGILEPING
1. Müügilepingu mõiste
Müügilepingu mõiste sisaldub § 208 lõikes 1. Müügileping on leping, millega üks isik
(müüja) kohustub andma teisele isikule (ostja) üle olemasoleva, valmistatava või tulevikus
omandatava asja ning tegema võimalikuks üleantava asja omandi ülemineku ostjale, ostja
kohustub maksma selle eest kokkulepitud tasu (ostuhinna) ja võtma asja vastu.
VÕS reguleerib ka müügilepingu spetsiifilist alaliiki - tarbijalemüüki (vt § 208 lg 4).

Tarbijalemüügileping on müügileping mille puhul on täidetud kolm tunnust: müügilepingu
objektiks on vallasasi, mille müüb tarbijast (§ 34) ostjale müüja, kes tegutseb oma
majandustegevuse raames. Tarbijalemüügi regulatsioon VÕS tuleneb EL
tarbijalemüügidirektiivist (99/44 EL). Regulatsioon koosneb spetsiifilistest sätetest, mis
kehtivad täiendavalt tarbijalemüügilepingu puhul või kehtestavad tarbijalemüügi puhuks
erandeid müügilepingu üldistest sätetest. Seejuures tuleb silmas pidada, et § 237 lg 1
kohaselt on oluline osa müügilepingut reguleerivatest VÕS sätetest imperatiivsed.
Müügileping on seega leping, mille sisuks eelkõige teatava asja (kehalise eseme) tasu eest
võõrandamise e. omandi ülekandmise kohustus. Eesti õiguses eristatakse omandi üleminekul
võlaõiguslikku ja asjaõiguslikku lepingut. Ka müügilepingu puhul eristatakse võlaõiguslikku
kohustust ja selle täitmist käsutuse ehk asjaõigusliku lepinguga. Müügileping on seega
kohustustehing, millega luuakse lepingu poolte vahel müüdud asja ja selle omandi
üleandmise ja vastuvõtmise kohustus. Pelga müügilepingu sõlmimisega seega veel omandi
üleandmist ei toimu ja asja juriidiline kuuluvus ei muutu. Müügilepingu täitmiseks on
vajalik eraldi käsutustehing (vt TsÜS § 6 lg 3), millega antakse üle omand müüdud asjale.
Vallasasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik AÕS §-des 92, 93 või 94 nimetatud
eelduste täitmine. Üldjuhul nõuab AÕS § 92 kokkulepet omandi ülemineku kohta ja otsese
valduse üleandmist omandajale; otsese valduse üleandmise võib asendada §-des 93 või 94
nimetatud toimingutega.
Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik AÕS §-s 120 nimetatud

asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse (AÕS § 118).
2. Müügilepingu ese
Klassikaliseks müügilepingu esemeks on kehaline ese e asi (TsÜS § 49).

Müügilepingu esemeks ei pruugi siiski olla alati asjad. VÕS § 208 lg 3 kohaselt
kohaldatakse müügilepingu sätteid vastavalt ka õiguste ja muude mittekehaliste esemete
müümisele. Eseme definitsiooni osas vt TsÜS § 48.
Eelkõige eristab kehaliste ja mittekehaliste esemete müügilepingut selle lepingu täitmise

faas. Asjade puhul toimub lepingu täitmine asja omandi üleandmisega (asjaõiguslepingu
sõlmimine), millele lisandub asja füüsilise (faktilise üleandmise) kohustus, mis reeglina
(AÕS § 92) seisneb otsese valduse üleandmises (erandid: AÕS §§ 93, 94).
Õiguse müügi puhul toimub müüdud õiguse müüjalt ostjale ülekandmine VÕS üldosas
sätestatu kohaselt (vt VÕS § 174, mis viitab nõude(õiguse) loovutamise paragrahvidele,
eelkõige §-le 164). Tihti ei saa mittekehaliste esemete müügi puhul isegi rääkida omandi või
sarnase õigusliku positsiooni ülekandmisest, nt soojusenergia või elektri puhul, kus sisuliselt
luuakse ostjale üksnes vastav kasutamisvõimalus.
Samuti tuleb arvestada, et mittekehaliste esemete puhul pole müügilepingu eseme faktiline
üleandmine (valduse üleandmine) reeglina võimalik, seetõttu ei ole õiguste müügi puhul ka
kohaldatavad müügilepingu regulatsiooni juures sisalduvad sätted, mis reguleerivad
müügilepingu objektiks oleva asja üleandmise kohustust ja selle täitmist..
Kuna müügilepinguga luuakse üksnes kohustus müüdud asja üleandmiseks, ei mõjuta

müügilepingu kehtivust ka asjaolu, kas müüja on üldse õigustatud asja müüma või selle üle
ka käsutama. Seega võib müüja kehtivalt sõlmida ka müügilepingu, milles kohustub
võõrandama kolmandale isikule kuuluva asja. Samuti võib müügilepingu sõlmida ka veel
mitte eksisteeriva asja müümiseks, samuti müügilepingu sõlmimise hetkel alles valmistatava
või müüja poolt tulevikus omandatava asja müümiseks. Lisaks § 202 lõikele 1 sisaldub sama
põhimõte VÕS § 12 lõikes 1.
3. Müügilepingu eristamine teistest sarnastest lepingutest
Eelkõige võib probleeme tekitada müügilepingu eristamine töövõtulepingust.

Eristamisprobleem tekib eelkõige juhul, kui esineb kombinatsioon teatud eseme
valmistamist ja võõrandamisest. Esimene komponent viitaks töövõtule, teine
müügilepingule – sisuliselt on tegemist olukorraga, kus võlgnik kohustub valmistama teatud
asja või tegema teatud töö ja võõrandama vastava tulemi teisele lepingupoolele. Vt reegel
VÕS § 208 lg 2.
Eristamisprobleem tekib eelkõige juhul, kui esineb kombinatsioon teatud eseme

valmistamisest ja võõrandamisest. Esimene komponent viitaks töövõtule, teine
müügilepingule – sisuliselt on tegemist olukorraga, kus võlgnik kohustub valmistama teatud
asja või tegema teatud töö ja võõrandama vastava tulemi teisele lepingupoolele.
Üldreeglina võib sellistel juhtudel lähtuda põhimõttest, mille kohaselt juhul, kui lepingu
sõlmimise hetkel on asi või muu ese juba valmistatud ning lepingu sisuks on valmistatud
eseme võõrandamine, on tegemist müügilepinguga.
Juhuks, kui esineb kombinatsioon teatud eseme valmistamisest ja võõrandamisest ning

lepingu sõlmimise hetkel sellist eset alles valmistatakse või hakatakse valmistama, annab
müügi- või töövõtulepingu jaatamiseks olulise tõlgendusreegli VÕS § 208 lg 2. Kui on
tegemist lepinguga, mis on suunatud alles valmistatava asja võõrandamisele, on üldjuhul
tegemist müügilepingu regulatsioonile allutatud lepinguga. Sellest üldreeglist on kaks
erandit:
2
1. Töövõtu sätteid kohaldatakse üksnes juhul, kui tellija andis teise poole käsutusse olulise
osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Nt lepingu puhul rätsepaga, kes valmistab
ülikonna tellija poolt üleantud riidest. Sellisel juhul on lepingust tulenevaks primaarseks
kohustuseks töö tegemine või teenuse osutamine, lepinguobjekti hankimise ja
võõrandamiskomponent on teisejärguline.
2. Müügilepingu sätteid ei kohaldata sellistele lepingutele, „mille puhul suurem osa poole
kohustusest, kes asja muretseb, seisneb tööde tegemises või muude teenuste osutamises“.
Sellisel juhul on tavaliselt tegemist töövõtuga.
Selle juhu eeldused: kohustutakse võõrandama reeglina alles (tulevikus) valmistatav asi,
kusjuures lepingu juures prevaleerib jällegi töö või teenuse ja mitte võõrandamise
komponent. Sellise juhuga on praktiliselt alati tegemist siis, kui kohustutakse valmistama
individuaaltunnustega asi. Nt ülalpool toodud näites rätsepaga ülikonna valmistamiseks
sõlmitud lepingu puhul (rätsepaülikond on kindlasti individuaaltunnustega asi; kui nt
klient tellib mootorjahte valmistavast ettevõttest endale jahi sõltub vastus küsimusele
müügi- või töövõtu sätete kohaldamisest eelkõige sellest, kas tellitud jaht valmistatakse
standardjooniste alusel või eritellimusena, arvestades olulisel määral konkreetse kliendi
soove ja nägemust. Sisuliselt sarnased kaalutlused kohalduvad ka kinnisvaratehingute
puhul. Nt juhul, kui kinnisvaraarendaja võõrandab talle kuuluvale kinnisasjale alles
ehitatava hoone (praktiliselt alati individuaaltunnustega asi!) kinnistuga kliendile, on
üldreegli kohaselt tegemist töövõtulepinguga. Kui aga kinnistul asuv hoone on lepingu
sõlmimise hetkeks juba valminud, on tegemist müügilepingu regulatsioonile allutatud
lepinguga.
Tuleb siiski tähele panna, et praktilise tulemi poolest ei ole tegelikult suurt vahet, kas
liigitamisprobleemi (müügileping või tööettevõtt) puhul otsustada ühe või teise variandi
kasuks. Seda lihtsalt põhjusel, et eeldused, mille esinemisel on tegemist vastavalt kas
müügilepingu või töövõtulepingu mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmisega, on VÕS
§-de 217 (müüdud asja mittevastavus lepingutingimustele) ja 641 (töö vastavus
lepingutingimustele) kohaselt sisuliselt samad. Samad on ka müügi- või töövõtulepingu
mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise tagajärjed (vt VÕS §§ 218-227 müügilepingu
ja §§ 642-651 töövõtulepingu rikkumise puhul). Samuti on nii müügileping kui ka
tööettevõtt kindla tulemuse saavutamisele suunatud lepingud. Selleks tulemuseks on
vastavalt omandi saamine kokkulepitud asjale või kokkulepitud töö valmimine. Nii müüja
kui ka töövõtja rikuvad lepingut alati, kui sellega silmaspeetavat tulemust (omandi ja
valduse saamine kokkulepitud asjale, kokkulepitud töö valmimine) ei saavutata. Vastutuse
võrdsustamine müügi- ja töövõtulepingu rikkumise eest selle eeldustes ja tagajärgedes on
igati taotluslik. Enamikel juhtudel viiks töövõtja ja müüja vastutuse eristamine juhuslike
ning seega põhjendamatute tulemusteni (nt ehitatavas või vastvalminud majas asuva
korteriomandi võõrandamise korral ei peaks kortereid võõrandava isiku vastutuse ulatus
põhimõtteliselt sõltuma iseenesest juhuslikust asjaolust, milleks on vastava lepingu
sõlmimise ajahetk – kui leping sõlmitakse enne hoone valmimist, on reeglina tegemist
töövõtuga, kui võõrandatakse valminud korter, siis müügiga).
4. Müüja kohustused
Müügilepingust tuleneb müüjale 2 põhikohustust:
• anda ostjale üle müüdud asi (sisuliselt tähendab valduse üleandmist);
• anda üle omandiõigus müüdud asjale.
3
Muud müüjale müügilepingust tulenevad kohustused on kõrvalkohustused.
4.1.1. Asja üleandmine
Asja üleandmise kohustust tuleb eristada omandi üleandmise kohustusest. Kuigi reeglina
täidetakse asja üleandmise kohustus ja omandi üleandmise kohustus üheaegselt (seda
eelkõige vallasasjade puhul, kus omandi üleandmiseks on lisaks kokkuleppele omandi
üleandmise kohta vaja ka asja faktilist üleandmist e valduse üleandmist), ei pruugi
üleandmiskohustuse ja omandi üleandmise kohustuse täitmine toimuda üheaegselt.
Müügilepingust tulenev asja üleandmise kohustus tuleb, nagu igasugune lepinguline

kohustus, täita õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Müügilepingu regulatsiooni seisukohalt
tuleb üleandmiskohustuse täitmise viisi järgi eristada kolme liiki müügilepinguid:
1. müüdav asi tuleb ostja jaoks valmis panna kindlaks määratud kohas
(enamasti müüdud asja asukohas), ostja peab sellele ise järgi minema (§ 209
lõige 1). Sellisel juhul on müüja asja üleandmise kohustuse täitnud juhul, kui ta
on asja selleks määratud kohas ostja käsutusse andmiseks valmis pannud ja
sellest ostjale teatanud; liigitunnustega asjade müügi puhul tuleb müüdud asjad §
209 lõike 1 teise lause kohaselt ka müüja käsutuses olevatest sarnastest asjadest
eraldada. Seejuures on oluline tähele panna, et müüdud asja üleandmise
kohustuse täitmine ei sõltu sellise üleandmisviisi puhul asja tegelikust
üleandmisest (vt § 209 lg 2). § 209 lõike 2 puhul tuleb arvestada ka §-s 212
sätestatuga – paragrahvi kohaselt on müüja kohustatud „asja ostja käsutusse
andmiseks valmispanemisest“ ostjale õigeaegselt ette teatama. Õigeaegne on
teade siis, kui see võimaldab ostjal teates märgitud ajaks müüdud asjale järgi
minna. Paragrahvist võib järeldada, et üleandmiskohustus saab täidetud alles
pärast asja valmispaneku teatele järgneva mõistliku ajavahemiku möödumist, mis
on ostjale vajalik asjale järgiminekuks.
2. müüja peab müüdud asja ostjale kätte toimetama (§ 209 lõike 4 esimene
lause) – sellisel juhul on üleandmiskohustus täidetud, kui asi on antud üle ostja
otsesesse valdusesse;
3. müüja ei pea asja ostjale kätte toimetama, kuid peab hoolitsema selle ostjani
toimetamise korraldamise ehk veo eest (§ 209 lõike 4 teine lause) –
üleandmiskohustus loetakse täidetuks alates asja üleandmisest vedajale.
See, millisel viisil müügilepingu täitmine peab toimuma, sõltub poolte vahel kokkulepitust.
Kokkuleppe puudumisel tuleb müüdud asi üle anda kohas, mis tuleneb lepingu olemusest
(VÕS § 85 lg 1 lõpuosa: nt on jaekaubanduse tehingute puhul täitmise koht muu kokkuleppe
puudumisel kaupluses, tootjalt kauba ostmise korral on olemuslikuks täitmise kohaks
toodangu hoidmiseks määratud ladu jne.). Seda põhimõtet täpsustavad VÕS § 85 lõike 2
punktid 1-3: täitmise kohaks on müüdud asja asukoht, toodetavate asjade müügi korral
tootmisüksuse asukoht – sellistel juhtudel toimub asja üleandmise kohustuse täitmine seega
VÕS § 209 lõikes 1 nimetatud viisil.
Kui üleandmiskohustus hõlmab ka müüdud asja vedu ostja soovitud kohta, eeldatakse
selgesõnalise kokkuleppe puudumisel, et tegemist on VÕS § 209 lõike 4 teises lauses
nimetatud juhuga (müüja peab korraldama üksnes veo ning asja üleandmise kohustus
loetakse täidetuks selle üleandmisest vedajale). Erandi moodustavad sellised juhud, kus
müüja kohustub veo läbi viima ise (oma töötajate kaudu) – sellisel juhul on tegemist VÕS §
209 lõike 4 esimeses lauses nimetatud üleandmisviisiga.
4
Küsimus sellest, millisel viisil müügileping tuleb täita ja millal on müüja müüdud asja üle
andnud, on oluline, sest üleandmise hetkega on seotud olulised õiguslikud tagajärjed, selle
järgi millised müügilepingu täitmise ja asja üleandmisega seotud kulud jäävad müüja,
millised aga ostja kanda, samuti sõltub asja üleandmise kohustuse täitmise ajahetkest asja
juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ülemineku hetk. Üleandmiskohustuse täitmise
hetkega seonduvad veel järgmised olulised asjaolud:
• ostuhinna kalkuleerimise alus liigitunnustega asjade müügi korral (VÕS § 213 lg 1);
• kulutuste ja koormiste jagunemine ostja ja müüja vahel (VÕS § 216);
• üleandmise hetk on oluline otsustamaks puuduste olemasolu üle asjal (VÕS § 218 lg
1), samuti määrab see tähtaja müüdud asja puudustest tulenevate nõuete aegumise
alguse jaoks (VÕS § 227) ja müügigarantii tähtaja alguse (VÕS § 230 lg 2).
4.1.2. Juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko üleminek
Üleandmise hetkest sõltub § 214 kohaselt muuhulgas müüdud asja juhusliku hävimise või
kahjustumise riisiko üleminek. Juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ülemineku
hetkest sõltub eelkõige see, kes lepingu pooltest kannab pärast lepingu sõlmimist toimunud
müügieseme juhusliku hävimise või kahjustumisega seotud kahjulikud tagajärjed.
Algselt kannab müügilepingu esemeks oleva asja juhusliku hävimise riisikot müüja.
“Riisiko” seisneb eelkõige selles, et kui müüdud asi enne üleandmist hävib või saab
kahjustada, siis see ei vabasta müüjat reeglina oma kohustuse täitmisest (erandid § 108
lõikes 2), müüja jääb endiselt vastutama lepingu täitmise eest. Kui tegemist on
liigitunnustega asjaga, peab müüja hävinud või kahjustunud asjade asemele reeglina
muretsema uue (selle kohta täpsemalt allpool).
Pärast asja juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko üleminekut kannab seda ostja. See
tähendab eelkõige seda, et ostja peab müügihinna täies ulatuses tasuma ka juhul, kui
müüdud asi saab pärast riisiko üleminekut kahjustada või hävib ning leping jääb seetõttu
osaliselt või täielikult täitmata (§ 214 lõige 1).
Müüdud asja juhusliku hävimise riisiko läheb reeglina ostjale üle asja üleandmisega (VÕS §
214 lg 2), seega siis, kui müüja on täitnud VÕS §-s 209 nimetatud kohustused.
Erandina läheb müüdud asja juhusliku hävimise riisiko vastavalt VÕS § 209 lõikele 3 ostjale
üle siis, kui müüja ei saa asja üleandmise kohustust täita, kuna ostja viivitab omapoolse
toimingu tegemisega, millega ta peab asja üleandmisele kaasa aitama (sisuliselt on tegemist
ostja poolse vastuvõtuviivitusega – vt VÕS §§ 119 jj). Praktiliselt tuleb selline võimalus
kõne alla üksnes siis, kui asja üleandmise kohustus tuli täita VÕS § 209 lõike 4 esimeses
lauses nimetatud viisil (asja üleandmise kohustus on täidetud asja üleandmisega ostja
otsesesse valdusesse).
Erandlikud riski ülemineku hetked on sätestatud VÕS § 214 lõigetes 4 ja 5.
5
VÕS § 214 lõige 4 kohaldub juhul, kui müüakse asi, mida müügilepingu sõlmimise ajal
veetakse. Vältimaks keerukaid tõendamisprobleeme loetakse sellisel juhul müüdud asja
juhusliku hävimise riisiko üle läinuks tagasiulatuvalt alates asja vedamiseks üleandmisest
esimesele vedajale. Selline riskide jaotus vastab paremini ka müügilepingu poolte
eeldatavale tahtele – müüja ei taha ja reeglina ka ei saa üle võtta garantiid, et müügilepingu
sõlmimise hetkeks on veetav kaup säilinud kahjustamata kujul. Vastasel korral tuleks veo
lõpul ilmnenud müüdud kauba kaotsimineku või kahjustumise puhul alati kindlaks teha, kas
vedamise ajal müüdud kauba kadumine või kahjustumine toimus enne või pärast
müügilepingu sõlmimist. Praktiliselt on see reeglina keeruline, kuna ka veodokumentidest
tuleneb üksnes eeldus kauba olemasolu ja seisundi kohta selle vastuvõtmisel vedaja poolt.
VÕS § 214 lõikes 4 toodud erandlikul riskijaotusel on ka oma piirid. Esmalt ei kohaldata
lõikes sisalduvat põhimõtet juhul, kui müüja müügilepingu sõlmimise ajal teadis või pidi
teadma, et müüdud asi on hävinud või kahjustunud, ent ei teatanud sellest ostjale. Teisalt
saab lõikes sisalduvat põhimõtet kohaldada üksnes juhul, kui müügileping sõlmitakse
tõepoolest „vedamisel oleva asja müümiseks“, seega üksnes juhul, kui ostja teab, et
müüakse müügilepingu sõlmimisel kolmanda isiku poolt veetavat asja. Samuti tuleb
arvestada, et lõikes sätestatud põhimõte ei pruugi müüjat aidata ka juhul, kui veo viib läbi
müüja ise oma ettevõttesse kuuluvate isikute kaudu. Sellisel juhul loetakse vedu läbiviiva
töötaja teadmine reeglina TsÜS § 132 lõike 1 kohaselt võrdseks müüja teadmisega.
Praktiliselt märksa olulisem on VÕS § 214 lõikes 5 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei
lähe tarbijalemüügi puhul asja juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ostjale üle enne
asja ostjale üleandmist või ostja poolt asja vastuvõtmisega viivitusse sattumist, kui asja peab
ostjani toimetama müüja. VÕS § 214 lõike 5 mõtteks on kehtestada erandlik asja juhusliku
hävimise või kahjustumise riisiko ülemineku hetk juhtudeks, kus müüdud asja üleandmise
kohustus tuleb täida VÕS § 209 lõikes 4 nimetatud viisil. Eelkõige kehtestab VÕS § 214
lõige 5 erandliku asja juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko ülemineku hetke VÕS §
209 lõike 4 teises lauses nimetatud juhu jaoks: kuigi asja üleandmise kohustus loetakse
sellisel juhul täidetuks asja üleandmisega vedajale, kannab müüja tarbijalemüügi puhul asja
juhusliku hävimise või kahjustumise riisikot siiski kuni asja tegeliku üleandmiseni ostjale
(ehk kuni hetkeni, mil ostja saab otsese valduse müüdud asjale).
Lisaks tuleb kindlasti tähele panna, et VÕS § 214 kohaldamise eelduseks on, et asja
kahjustamine või hävimine on tõepoolest toimunud “juhuslikult”. Juhuslikkus § 214 mõistes
tähendab sellist sündmust, mis toimub sõltumata müügilepingu pooltest ja on sellise
iseloomuga, et pooled ei saa selle toimumist mõjutada, ära hoida ega sündmuse tagajärgi
vältida. Juhuslikkus tähendab seega seda, et asja kahjustumise või hävimise põhjustanud
sündmus ei tohi pärineda kummagi poole mõjusfäärist. Kui asja kahjustamine või selle
hävimine toimus ühe või teise müügilepingu poole tegevuse tagajärjel (sõltumata sellest, kas
selline käitumine oli vabandatav või süüline või mitte), siis VÕS § 214 ei rakendu; tegemist
on ühe või teise lepingupoole kohustuse rikkumisega.
4.1.3. Omandi üleandmise kohustus
Omandi üleandmise kohustuse all tuleb mõista kõiki neid toiminguid, mida müüja peab
tegema, et võimaldada müüdud asja omandi üleminekut ostjale.
Kui müügilepingu esemeks on vallasasi, on reeglina omandi üleandmiseks vajalik

kokkulepe omandi üleandmise kohta ning otsese valduse üleandmine ostjale (AÕS § 92
6
lg 1).
Kinnisasjade puhul on omandi üleandmise kohustuse täitmiseks vajalik ostja omanikuna

kinnistusraamatusse kandmine (AÕS § 118), mille eeldusena on eelkõige vajalik AÕS §-s
120 nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimine.
Kui müügilepingu esemeks on õigus (sealhulgas nõudeõigus), on müügilepingu täitmiseks

vajalik õiguse ülekandmine müüjalt ostjale, mis toimub vastavalt VÕS §-le 174. Teatud
õiguste üleandmiseks näeb seadus erinevalt VÕS §-dest 174, 164 ette erikorra. Eelkõige
kehtib see kinnisasjaõiguste suhtes, mille üleandmiseks on, nagu ka kinnisomandi puhul,
vajalik kokkulepe kinnisasjaõiguse üleandmise kohta ning vastava kande tegemine
kinnistusraamatusse.
Omandireservatsiooni mõiste sisaldub VÕS § 233 lõikes 1. Omandireservatsioon on

vallasasja müügilepingu juures sõlmitav lisakokkulepe, millega ühe müüja põhikohustuse –
müüdud asjale omandi üleandmise kohustuse – täitmine lükatakse edasi kuni ostja poolt
ostuhinna täieliku tasumiseni.
Vajadus omandireservatsiooni kokkuleppe järele tekib juhul, kui ostuhinna tasumine toimub
alles teatud ajavahemiku jooksul pärast müüdud asja üleandmist. Tegemist on müüjale
antava lisatagatisega, mis asendab müüja jaoks VÕS §-s 111 nimetatud õigust keelduda oma
kohustuste täitmisest kuni ostja pole täitnud omapoolseid lepingulisi kohustusi, millest
müüja on ostuhinna tasumise edasilükkamisega nõustudes loobunud.
Omandi ülemineku edasilükkamine on võimalik tehniliselt kahel moel. Esmalt võib ette
näha, et kui ostja on ostuhinna täielikult tasunud, läheb talle automaatselt üle ka omand
müüdud asjale. Samuti võib müügilepingu sõlmimisel omandi üleandmise kokkuleppe edasi
lükata ja näha ette, et omanid üleandmiseks sõlmitakse eraldi kokkulepe pärast ostuhinna
täielikku tasumist.
Juriidiliselt realiseerub omandireservatsiooni kokkulepe müügiprotsessi asjaõigusliku poole
kaudu. Müügileping kui võlaõiguslik leping loob üksnes müüja kohustuse müüdud asi ja
selle omand ostjale üle anda. Nende kohustuste täitmine toimub müügitehingu asjaõigusliku
poole ehk vastava käsutustehingu kaudu (sõlmitakse asjaõigusleping), mille abil antakse
ostjale üle omand müüdud asjale. Asjaõigusseaduse kohaselt on omandi üleandmiseks
vallasasjade puhul üldjuhul vaja kokkulepet omandi üleandmise kohta ja otsese valduse
üleandmist omandajale (AÕS § 92). Omandireservatsiooniga müügi puhul toimub esialgu
üksnes valduse üleandmine müüdud asjale. Kokkuleppe sõlmimise omandi üleandmise
kohta võib edasi lükata (kohustades müüjat omandi üleandmiseks pärast müügihinna
täielikku tasumist ostja poolt – sellisel juhul sõlmitakse kokkulepe omandi üleandmise kohta
eraldi tulevikus). Kokkuleppe omandi üleandmise kohta võib aga sõlmida ka
tingimuslikuna, sidudes omandi ülemineku ostjale edasilükkava tingimusega, milleks on
ostuhinna täielik tasumine. Seega on tegemist tüüpilise tingimusliku tehinguga, mida
tsiviilseadustiku üldosa seadus lubab põhimõtteliselt kõigi tehingute, sealhulgas
käsutustehingu puhul. Juriidiliselt on tingimusliku käsutustehingu tegemine välistatud
üksnes kinnisasjatehingute puhul. Nimelt välistab AÕS § 120 lõige 2 tingimusliku
asjaõiguslepingu sõlmimise (seetõttu räägib ka VÕS § 233 omandireservatsioonist üksnes
vallasasja müümisel).
Millist kahest variandist (omandi üleandmise kokkuleppe sõlmimise edasilükkamine või

edasilükkava tingimusega omandi üleandmise kokkulepe) eelistada, on põhimõtteliselt
lepingupoolte otsustada. Siiski tuleb silmas pidada, et omandi üleandmise kokkuleppe
edasilükkamise variant ei anna ostjale praktiliselt mingit garantiid, et müügihinna täieliku
7
tasumise korral saadakse ka omand müüdud asjale. Ostja on sellisel juhul põhimõtteliselt
kaitsetu, kui müüja vahepeal pankrotistub või tema vara arestitakse täitemenetluses. Seetõttu
sätestab ka VÕS § 233 lõige 1 eelduse, mille kohaselt eeldatakse omandireservatsiooni
kokkuleppe sõlmimisel, et omand müüdud asjale läheb ostjale ostuhinna täielikult tasumisel
üle automaatselt (eeldatakse tähendab siin, „kui sõnaselgelt ei ole kokku lepitud teisiti“).
Selline eeldus on loomulik, kuna omandireservatsioon edasilükkava tingimusega sõlmitud
omandi üleandmise kokkuleppe kaudu kaitseb ostjat oluliselt paremini ning tagab piisavalt
ka müüja õigustatud huvid. Kuigi müüja jääb edasilükkava tingimusega sõlmitud omandi
üleandmise kokkuleppe kasutamise korral ka pärast asja ostjale üleandmist selle omanikuks
(kuni ostuhinna tasumiseni), omandab ostja juba asja temale üleandmisel õiguspositsiooni,
mille kohaselt on praktiliselt välistatud olukord, kus oma kohustused korrektselt täitnud
ostja jääks sellest hoolimata müüjaga seotud asjaolude tõttu ilma omandist müüdud asjale.
Ostjat võivad tulenevalt esialgu müüjale jäänud omandist ohustada kahesugused asjaolud.
Esmalt müüja enda tegevus, kes võiks omanikuna põhimõtteliselt vahepeal
omandireservatsiooniga ostjale müüdud asja võõrandada kolmandale isikule.
Teisest küljest võib ostjat ähvardada kolmandate isikute, eelkõige müüja võlausaldajate
tegevus, kes võivad müüja suhtes algatada pankrotimenetluse või vara täitemenetluses
arestida. Kuna müüja jääb ostuhinna tasumiseni müüdud asja omanikuks, kuulub see asi
põhimõtteliselt ka pankrotivara või täitemenetluses arestitud vara hulka.
Omandireservatsiooniga ostjat kaitsevad sellistel juhtudel TsÜS § 106 lõikes 2 sätestatu
ning erinevad asjaõigusseaduse sätted. Esmalt muutuks omandireservatsiooniga asja
müünud isiku poolt enne müügihinna ostja poolset tasumist tehtud käsutustehing, millega ta
võõrandaks müüdud asja kolmandale isikule TsÜS § 106 lõike 2 kohaselt ostja poolt
ostuhinna tasumisel automaatselt tühiseks. Kui vahepeal tehtud käsutustehing oleks kehtiv,
läheks omand müüdud asjale üle kolmandale isikule. Seega poleks müüja edasilükkava
tingimuse saabumisel enam asja omanik ja tingimuse saabumisel ei saaks omand müüdud
asjale enam müüjalt ostjale üle minna; TsÜS § 106 lõike 2 mõistes välistataks või piirataks
seeläbi tingimusega seotud õigusliku tagajärje – omandi üleminek – saabumist. Ostjat
ohustaks üksnes omandireservatsiooniga temale müüdud asja valduse kaotus müüjale.
Sellisel juhul saaks müüja käest asja omandanud kolmas isik omandada asja vastavalt AÕS
§-le 95 heauskselt, kui ta saaks müüjalt otsese valduse asjale (TsÜS § 106 lõikes 2 sätestatu
ei kehti lõike 3 kohaselt juhul, kui isik, kellele asi võõrandati, oli võõrandamise hetkel
heauskne, seega ei teadnud ega pidanudki teadma asja omandireservatsiooniga
võõrandamisest ostjale – kui selline isik täidab ära AÕS § 95 lõikes 1 nimetatud tingimused,
eelkõige saab omandi üleandmise kokkuleppe järgselt otsese valduse asjale, saab ta ka AÕS
§ 95 kohaselt asja omanikuks). Vältimaks sellise võimaluse tekkimist, välistab § 233 lõige 2
omandireservatsiooni puhul üldjuhul igasugused kokkulepped, mis annaksid müüjale õiguse
omandireservatsiooniga müüdud asi ostjalt välja nõuda. Omandireservatsiooniga müüdud
asja tagasinõudmine on seaduse kohaselt lubatud üksnes juhul, kui müüja taganeb
müügilepingust. See on eelkõige võimalik ostja poolse olulise lepingurikkumise puhul,
seega praktiliselt üksnes siis, kui ostja rikub müügihinna tasumise kohustust. § 233 lõikes 2
sätestatu on imperatiivne, poolte kokkuleppel lõikes sätestatust kõrvalekaldumise keeld
tuleneb sätte olemusest (vt § 5).
Põhimõtteliselt sama kehtib ka müüja vastu algatatud täitemenetluses ja müüja pankroti

puhul. Eelkõige ei saa kohtutäitur või pankrotihaldur omandireservatsiooniga müüdud eset
TsÜS § 106 lõikes 2 sätestatu tõttu võõrandada sundmüügi läbiviimise teel kolmandale
isikule. Samuti ei saa täitur või haldur omandireservatsiooniga asja omandanud isikult asja
reeglina välja nõuda. Kuni ostja müügilepingut korrektselt täidab, säilib ka lepingust tulenev
valdusõigus omaniku suhtes. Selline valdusõigus saaks lõppeda üksnes müügilepingu
8
lõppemisel, nt juhul, kui müüjal tekiks õigus ostja poolse lepingu rikkumise tõttu lepingust
taganeda. Ainsaks ostjat ähvardavaks reaalseks ohuks on müüja pankroti puhul
pankrotiseaduse §-st 22 tulenev pankrotihalduri õigus keelduda pankrotivõlgnikust müüja
täitmata kohustuste täitmisest, misläbi lõpeks ostja müügilepingust tulenev täitmisnõue
müüja vastu ja selle tulemusena ka ostja valdusõigus. Kuni pankrotiseadusesse paragrahvi
lisamiseni, mis välistaks halduri õiguse keelduda omandireservatsiooniga sõlmitud
müügilepingu täitmisest, kaitseb ostjat sellisel juhul üksnes §-st 110 tulenev õigus keelduda
omandireservatsiooniga müüdud asja tagastamisest, kui talle ei tagastata pankrotivarast tema
poolt juba tasutud müügihinda. Kui ostja peaks omandireservatsiooniga müüdud asja halduri
nõudel tagastama, panemata maksma §-st 110 tulenevat õigust, saab ta tasutud müügihinda
tagasi nõuda üksnes tavalise pankrotivõlausaldajana.
Lähenedes omandireservatsiooni kokkuleppele müüja vaatevinklist, tuleb arvestada, et
omandireservatsiooni kokku leppimine annab müüjale tagatise üksnes ostja maksejõuetuse
puhuks. Eelkõige saab müüja ostja pankroti või tema vara suhtes algatatud täitemenetluse
puhul nõuda omandireservatsiooniga müüdud asja välistamist pankrotivarast või nõuda
temale kuuluva omandireservatsiooniga müüdud asja arestist vabastamist.
Omandireservatsiooni kokkulepe ei kaitse müüjat siiski ostja pahatahtlikkuse korral. Et
omandireservatsiooni kokkuleppimise puhul annab müüja omandireservatsiooniga müüdud
asja valduse ostjale üle vabatahtlikult, säilib võimalus, et juhul, kui ostja võõrandab asja
enne ostuhinna täielikku tasumist edasi kolmandale isikule, võib selline isik saada asja
omanikuks vastavalt AÕS §-le 95. Sellisel juhul müüja omand asjale lõpeb. Juhul, kui juba
omandireservatsiooni kokkuleppe sõlmimisel võib eeldada, et ostja võib enne ostuhinna
täielikku tasumist võõrandada omandireservatsiooniga omandatud asjad kolmandale isikule
(nt kui asjad võõrandatakse omandireservatsiooniga hulgilaole, kellelt võib reeglina
eeldada omandatud asjade edasivõõrandamist), aitab müüjat üksnes kokkulepe, millega
omandireservatsiooniga kauba ostnud isik loovutab oma kauba edasivõõrandamisest
tulenevad nõuded tagatisena müüjale. Ka nõude loovutamise kokkulepe oleks sellisel juhul
tingimuslik – antud juhul tuleks kasutada äramuutvat tingimust, mille kohaselt langeksid
nõuded automaatselt tagasi ostjale, kui viimane on tasunud müüjale ostuhinna
omandireservatsiooniga omandatud kauba eest. Selline lisakokkulepe annab
omandireservatsiooniga kauba müünud isikule vähemalt teatava lisavõimaluse ostja
maksejõuetuse puhuks. Juhul, kui isikud, kellele omandireservatsiooniga müüdud kaup on
edasi võõrandatud, pole omapoolseid müügilepingutest tulenevaid kohustusi veel täitnud,
saab omandireservatsiooniga kauba müünud isik vastavad nõuded ise maksma panna.
4.1.4. Muud müüja kohustused
Peale asja faktilise üleandmise ja omandi üleandmise kohustuse lasub müüjal ka mitmeid
kõrvalkohustusi.
Müüja on kohustatud andma ostjale üle kogu müüdud asjaga seotud dokumentatsiooni (§
211).
Kõrvalkohustuste puhul tuleb arvestada ka müügilepingu sõlmimise ja täitmisega

seonduvate kulude jaotusega lepingupoolte vahel. Seejuures täpsustab § 215 üldosa §-s 90
sisalduvat üldreeglit. § 215 lõike 1 kohaselt kannab müüja asja üleandmise kulud. Sellised
kulud on kõik need müüjal tekkivad kulud, mis on vajalikud §-s 209 nimetatud
üleandmiskohustuse täitmiseks. Ostja kanda jäävad müüdud asja vastuvõtmiseks vajalikud
kulud. Ka müügilepingu ettevalmistamise ja tõestamise kulud, samuti ostuhinna tasumise
kulud peab § 215 lõike 1 kohaselt kandma ostja. Küsitav on, kuhu selles liigituses
9
paigutuvad müügilepinguga seotud registritoimingute kulud (eelkõige kulud, mis on
tekkinud seoses müüdud asja omandiõiguse üleandmiseks vajalike registrikannetega).
Müüjal lasuvast omandi üleandmise võimaldamise kohustusest võib järeldada, et ta ei ole
iseenesest kohustatud vastavate registritoimingute tegemiseks, vaid üksnes nende
võimaldamiseks (eelkõige oma vormikohaste nõusolekute andmiseks vastavate
registrikannete tegemiseks vajalikele avaldustele). Seetõttu pole registritega seonduvad
kulud „asja üleandmise kulud“, vaid seonduvad pigem „asja vastuvõtmisega“ ja jäävad
seetõttu üldjuhul ostja kanda.
§ 215 lõige 1 on loomulikult dispositiivne, teistsuguste kokkulepete sõlmimine on tihti

tavaline (eriti nt notariaalsete müügilepingute puhul, kus lepingu tõestamise kulud jagatakse
reeglina pooleks).
Müüdud asja üleandmisel tekkivate veokulude kandmise kohustust reguleerivad erisätetena

§ 215 lõiked 2 ja 3.
§ 215 lõige 2 sätestab iseenesest juba § 215 lõikest 1 tuleneva reegli, mille kohaselt kannab
juhul, kui üleandmiskohustuse täitmise koht ning asja saatmise koht ei lange kokku (seega
kui tegemist on § 209 lõike 4 teises lauses nimetatud üleandmise viisiga), asja veokulud
ostja. § 209 lõike 4 esimese lause juhtum ei lähe § 215 lõike 2 alla, kuna
üleandmiskohustuse täitmise koht ja koht, kuhu asi tuleb saata, langevad kokku.
§ 215 lõige 3 kohaldub tarbijalemüügi puhul ja sätestab erandi § 215 lõikest 2. Lõike
kohaselt ei saa tarbijalemüügi korral tarbijalt § 215 lõikes 2 nimetatud juhul müüdud asja
veokulusid siiski nõuda, kui tarbijale ei ole müügilepingu sõlmimisel teatatud veokulude
suurust või andmeid, mille alusel oleks võimalik veokulude suurus kindlaks teha. Sellisel
juhul kannab veokulud müüja. Oluline on ka § 215 lõike 3 teises lauses sisalduv põhimõte,
mille kohaselt sama lõike esimeses lauses sätestatud põhimõte kehtib ka kõigi muude
tarbijalemüügilepinguga seotud kõrvalteenuste kohta, mida müüja on lubanud ostjale seoses
müügilepinguga osutada. Nt juhul, kui tarbijalemüügilepingus on kokku lepitud, et müüja
korraldab ka müüdud seadme, nt pesumasina, paigalduse, saab sellega seonduvate
lisakulutuste hüvitamist tarbijalt nõuda üksnes juhul, kui vastavate kulude hüvitamine ja
kulutuste suurus on tarbijale enne lepingu sõlmimist teatavaks tehtud.
Asja üleandmisest sõltub ka asjaga seotud kasu ning kulude ja koormatiste jagamine
lepingupoolte vahel (§ 216).
Asjast saadav kasu hõlmab TsÜS § 62 kohaselt asja vilju ja kasutuseelised. Müügilepingu
puhul on problemaatiline üksnes asjast saadavate viljade jaotamine ostja ja müüja vahel.
Üldpõhimõtte kohaselt kuuluvad enne müüdud asja üleandmist saadud viljad müüjale, välja
arvatud juhul, kui vilja saamist võis mõistlikult oodata pärast kokkulepitud üleandmise
tähtaega (§ 216 lg 1). Kui näiteks müüakse väljaüüritud korter, kuuluvad enne korteri ostjale
üleandmist tehtud üürimaksed (kui korterist saadav õigusvili) müüjale, välja arvatud juhul,
kui üürimakse tehti enne kokkulepitud tähtaega, mis saabunuks pärast korteri üleandmiseks
ettenähtud tähtaega. Sellisel juhul peab müüja saadud rahasummad ostjale välja andma
(vastava näite puhul kehib lisaks ka § 304 sätestatud erinorm).
Pärast asja üleandmist asjast saadav vili kuulub ostjale, välja arvatud juhul, kui vilja
saamist võis mõistlikult oodata enne kokkulepitud üleandmise tähtaega (nt kui pärast asja
üleandmist maksab üürnik uuele omanikule ära korteri üürivõla, siis kuulub see müüjale).
Pooled võivad loomulikult ka alati § 216 sätestatust erinevalt kokku leppida.
10
Asjaga seotud kulud ja koormatised kannab kuni asja üleandmiseni või ostja asja
vastuvõtmisega viivitusse sattumiseni müüja (§ 216 lg 2).
5. Ostja kohustused
Ostja müügilepingust tulenevad põhikohustused sisalduvad § 208 lõike 1 lõpuosas. Ostjal on

kaks peamist kohustust:
• ostja on kohustatud tasuma müüjale ostuhinna;

• ostja on kohustatud müüdud asja vastu võtma.
Praktiliselt on eelkõige oluline ostuhinna tasumise kohustusega seonduv. Ostuhind tuleb

tasuda lepingus kokkulepitud ajal, kohal ja viisil. Erikokkuleppe puudumisel kehtib
ostuhinna tasumise kohustuse suhtes kõik üldosas rahalise kohustuse täitmise kohta
sätestatu: kohustuse täitmise aja osas tuleb arvestada §-dega 82 ja 111, kohustuse täitmise
koha ja viisi osas § 85 lõike 1 punktiga 2 ja §-ga 91. Nimetatud üldpõhimõtteid täpsustab §
213.
§ 213 lõige 1 täpsustab ostuhinna suuruse arvutamise põhimõtteid. § 213 lõige 3 kehtestab
erandi VÕS §-st 111, mis kohustab vastastikuse lepingu puhul lepingupooli täitma oma
kohustused üheaegselt. Ostja võib ostuhinna tasumisest kuni müüdud asja ülevaatamise
võimaluse tekkimiseni keelduda siiski üksnes juhul, kui ta vastavalt lepingus sisalduvale
erikokkuleppele või müüdud asja kokkulepitud üleandmisviisist tulenevalt ei ole kohustatud
ettemaksu tegemiseks. Selline erand kehtib eelkõige VÕS § 209 lõike 4 teises lauses
nimetatud üleandmisviisi korral – kui muud pole kokku lepitud, on ostja kohustatud
ostuhinna tasuma kauba üleandmisel vedajale. Oluline on ka VÕS § 213 lõikes 4 sisalduv
põhimõte, mis keelab tarbijalemüügilepingu puhul ostjalt enam kui 50% ettemaksu
nõudmise. Seejuures tuleb arvestada, et ettemaksuga on tegemist üksnes juhul, kui ostjat
kohustatakse ostuhinna tasumiseks enne müüjapoolse üleandmiskohustuse täitmist
(aktuaalne jällegi VÕS § 209 lõike 4 teises lauses nimetatud üleandmisviisi korral: kui ostja
peab ostuhinna tasuma müüdud asja vedajale üleandmise hetkel, ei ole tegemist
ettemaksuga).
6. Vastutus müügilepingu rikkumise eest
Vastavalt VÕS-i süstemaatikale sisaldavad müügilepingu peatüki müügilepingust tulenevate

kohustuste rikkumist ja selle tagajärgi käsitlevad sätted üksnes erinorme üldiste kohustuse
rikkumise kohta käivate VÕS-i üldosa sätete e VÕS-i §-de 100–126 suhtes. Eelkõige
sisaldab seadus müügilepingu peatükis erinorme müügilepingust tulenevate kohustuste
müüjapoolse rikkumise puhuks. Ulatuses, kus VÕS-i eriosa vastavates alajaotistes kohustuse
rikkumise eeldusi ja tagajärgi puudutavad erinormid puuduvad, kohaldatakse VÕS-i üldosa
sätteid. Vastavate VÕS-i üldosa ja eriosa normide koosmõju ning kohaldamine on keeruline,
üksikjuhtudel on problemaatiline ka konkreetsete paragrahvide omavahelises suhtes üld- ja
erinormi staatuse omistamine. Seetõttu on otstarbekas enne üksikute müügilepingu peatükis
sisalduvate müügilepingu rikkumise temaatikat puudutavate erisätete käsitlemist vaadelda
müügilepingu rikkumisel tekkivate nõuete süsteemi sissejuhataval kujul tervikuna.
Müügilepingu puhul on kohustuse rikkumise teemat mõttekas vaadelda erinevate kohustuse

rikkumise liikide kaudu. See on vajalik seetõttu, et ostja õiguskaitsevahendid müüja vastu
sõltuvad sellest, milles müüjapoolne müügilepingu rikkumine väljendub. Seetõttu tuleb ka
11
eristada müüja vastutust lepingu mittetäitmise ja mittekohase täitmise puhul (vt kohustuse
rikkumise definitsiooni VÕS §-s 100). Mittetäitmisega on tegemist juhul, kui müügilepingu
täitmist üleüldse ei toimu. Mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt on tegemist eelkõige
juhul, kui täitmise kvaliteet (ehk täpsemalt müüdud asja kvaliteet) ei vasta nõuetele.
6.1.1. Ostja vastutus müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumise

eest
VÕS-i eriosa müügilepingu peatükk sisaldab lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega

seoses erisätteid üksnes müügilepingu müüjapoolsete rikkumiste puhuks. Müügilepingust
tuleneva kohustuse rikkumise korral ostja poolt kohaldatakse seega eranditult VÕS-i üldosa
kohustuse rikkumise peatükis sätestatud reegleid (vt VÕS-i §-d 100–126). Ostjapoolne
müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine seisneb reeglina ostuhinna tasumise
kohustuse rikkumises, kõne alla tulevad veel müüdud asja vastuvõtmise kohustuse
rikkumine või teatavate, ostjal lepingu kohaselt lasuvate kõrvalkohustuste rikkumine.
Müüja müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumise korral tuleb VÕS-i kohaselt eristada
müüja vastutust müügilepingu täitmata jätmise ja täitmisega viivitamise puhul ning müüja
vastutust lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise puhul. Selle põhjuseks on
eelkõige asjaolu, et VÕS-i müügilepingu peatükis sisaldub hulgaliselt erisätteid, mida
kohaldatakse müügilepingu müüjapoolse rikkumise puhul, mis väljendub
lepingutingimustega asja ostjale üleandmises. Nimetatud erisätted kehtestavad
lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise puhuks müüja vastutuse erirežiimi, mis
erineb VÕS-i üldosas sätestatul põhinevast müüjapoolse täitmata jätmise ja täitmisega
viivitamise korral rakenduvast vastutusrežiimist eelkõige müüja vastutusstandardi ja selle
täitmise korral kohaldatavate õiguskaitsevahendite poolest.
Müügilepingu täitmata jätmisega on tegemist juhul, kui müügilepingu täitmist ei toimu
üleüldse e kui müüja jätab täitmata mõne müügilepingust tuleneva põhikohustuse.
Müügilepingu täitmata jätmisega on seega tegemist juhul, kui müüja jätab müüdud asja
ostjale üle andmata (e jätab täitmata §-st 209 tuleneva kohustuse) või kui müüdud asja
üleandmine küll toimub, ent ostja ei saa asja omanikuks. Põhimõtteliselt kuuluvad täitmata
jätmise alla ka juhud, kus täitmine küll toimub, ent üle antakse kokkulepituga võrreldes
hoopis muu ese, mis on võlgnetud sooritusest niivõrd erinev, et toimunud “täitmist“ ei saa
pidada pooltevahelise müügilepingu täitmiseks. Kuidas sellisel juhul täitmata jätmist või
mittekohast täitmist piiritleda, on siiski keeruline. Näiteks kohaldas Riigikohus kaasuses,
kus müüja tarnis ostjale välisuste asemel siseuksed, lepingutingimustele mittevastava asja
üleandmisel kohaldatavaid sätteid, tegemist ei olnud seega lepingu täitmata jätmisega (vt
RKTKo 3-2-1-50-06). Et toimunud “täitmist“ ei saaks üldse pidada pooltevahelise
müügilepingu täitmiseks, peab üleantu seega lepingujärgselt võlgnetust erinema oluliselt nii
tüübi, liigitunnuste kui ka omaduste poolest (nt autor A raamatu asemel saadetakse ostjale
autor B raamat). Müüjapoolse täitmata jätmisega sama vastutusrežiimi kohaldatakse ka
müüjapoolse täitmisega viivitamise korral, eelkõige asja üleandmiskohustuse (§ 209)
täitmisega viivitamise korral.
Müügilepingu mittekohase täitmisega on tegemist siis, kui müüdud asi ei vasta
lepingutingimustele oma kvaliteedi või muude omaduste poolest, eelkõige kui müügilepingu
täitmise kvaliteet ei vasta lepingust või seadusest tulenevatele nõuetele.
Lepingutingimustele mittevastava asja üleandmist kui müüjapoolse müügilepingu rikkumise
alaliiki on muudest müüjapoolsetest rikkumistest vajalik eristada eelkõige seetõttu, et
müügilepingu peatükis sisalduv eriregulatsioon lepinguliste kohustuste rikkumise eelduste
ning rikkumise tagajärjel tekkivate õiguskaitsevahendite kohta seondub praktiliselt
eranditult juhtumitega, kus müügilepingu rikkumine seisneb lepingutingimustele
mittevastava asja üleandmises ostjale e tegemist on müügilepingu mittekohase täitmisega
12
müüja poolt. Juhul kui müügilepingu müüjapoolne rikkumine väljendub lepingu täitmata
jätmises või täitmisega viivitamises, allub vastav kohustuste rikkumise regulatsioon
erinormide puudumise tõttu müügilepingu peatükis seega puhtalt VÕS-i üldosa §-dele 100–
126.
6.1.2. Müüja vastutus müügilepingu rikkumise korral, üldpõhimõtted ja

süsteem
Müüja müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumise korral tuleb VÕS-i kohaselt eristada
müüja vastutust müügilepingu täitmata jätmise ja täitmisega viivitamise puhul ning müüja
vastutust lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise puhul. Selle põhjuseks on
eelkõige asjaolu, et VÕS-i müügilepingu peatükis sisaldub hulgaliselt erisätteid, mida
kohaldatakse müügilepingu müüjapoolse rikkumise puhul, mis väljendub
lepingutingimustega asja ostjale üleandmises. Nimetatud erisätted kehtestavad
lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise puhuks müüja vastutuse erirežiimi, mis
erineb VÕS-i üldosas sätestatul põhinevast müüjapoolse täitmata jätmise ja täitmisega
viivitamise korral rakenduvast vastutusrežiimist eelkõige müüja vastutusstandardi ja selle
täitmise korral kohaldatavate õiguskaitsevahendite poolest.
Müügilepingu täitmata jätmisega on tegemist juhul, kui müügilepingu täitmist ei toimu
üleüldse e kui müüja jätab täitmata mõne müügilepingust tuleneva põhikohustuse.
Müügilepingu täitmata jätmisega on seega tegemist juhul, kui müüja jätab müüdud asja
ostjale üle andmata (e jätab täitmata §-st 209 tuleneva kohustuse) või kui müüdud asja
üleandmine küll toimub, ent ostja ei saa asja omanikuks. Põhimõtteliselt kuuluvad täitmata
jätmise alla ka juhud, kus täitmine küll toimub, ent üle antakse kokkulepituga võrreldes
hoopis muu ese, mis on võlgnetud sooritusest niivõrd erinev, et toimunud “täitmist“ ei saa
pidada pooltevahelise müügilepingu täitmiseks. Kuidas sellisel juhul täitmata jätmist või
mittekohast täitmist piiritleda, on siiski keeruline. Näiteks kohaldas Riigikohus kaasuses,
kus müüja tarnis ostjale välisuste asemel siseuksed, lepingutingimustele mittevastava asja
üleandmisel kohaldatavaid sätteid, tegemist ei olnud seega lepingu täitmata jätmisega (vt
RKTKo 3-2-1-50-06). Et toimunud “täitmist“ ei saaks üldse pidada pooltevahelise
müügilepingu täitmiseks, peab üleantu seega lepingujärgselt võlgnetust erinema oluliselt nii
tüübi, liigitunnuste kui ka omaduste poolest (nt autor A raamatu asemel saadetakse ostjale
autor B raamat). Müüjapoolse täitmata jätmisega sama vastutusrežiimi kohaldatakse ka
müüjapoolse täitmisega viivitamise korral, eelkõige asja üleandmiskohustuse (§ 209)
täitmisega viivitamise korral.
Müügilepingu mittekohase täitmisega on tegemist siis, kui müüdud asi ei vasta
lepingutingimustele oma kvaliteedi või muude omaduste poolest, eelkõige kui müügilepingu
täitmise kvaliteet ei vasta lepingust või seadusest tulenevatele nõuetele.
Lepingutingimustele mittevastava asja üleandmist kui müüjapoolse müügilepingu rikkumise
alaliiki on muudest müüjapoolsetest rikkumistest vajalik eristada eelkõige seetõttu, et
müügilepingu peatükis sisalduv eriregulatsioon lepinguliste kohustuste rikkumise eelduste
ning rikkumise tagajärjel tekkivate õiguskaitsevahendite kohta seondub praktiliselt
eranditult juhtumitega, kus müügilepingu rikkumine seisneb lepingutingimustele
mittevastava asja üleandmises ostjale e tegemist on müügilepingu mittekohase täitmisega
müüja poolt. Juhul kui müügilepingu müüjapoolne rikkumine väljendub lepingu täitmata
jätmises või täitmisega viivitamises, allub vastav kohustuste rikkumise regulatsioon
erinormide puudumise tõttu müügilepingu peatükis seega puhtalt VÕS-i üldosa §-dele 100–
126.
13
6.1.3. Müüja vastutus müügilepingu täitmata jätmise või täitmisega
viivitamise korral
Juhul kui müügilepingu rikkumine väljendub lepingu täitmata jätmises (mittetäitmises)

müüja poolt, samuti juhul, kui müüja viivitab oma müügilepingust tulenevate kohustuste
täitmisega ega ole neid õigeaegselt täitnud, allub põhimõtteliselt kogu kohustuse rikkumise
regulatsioon VÕS-i üldosa vastavatele sätetele (vt §-d 100–126). Siin kehtivad järgmised
põhimõtted.
6.1.4. Ostja õiguskaitsevahendite kohaldamise eeldused
Müügilepingu müüjapoolse täitmata jätmise või täitmisega viivitamise korral on

ostjapoolsete õiguskaitsevahendite kohaldamise eelduseks kohustuse rikkumine ja müüja
vastutus selle eest. VÕS-i üldosa § 103 lg-s 1 sätestatud üldise vastutusstandardi kohaselt
vastutab lepingupool mis tahes lepingurikkumise eest, kui ta ei tõenda rikkumise
vabandatavust § 103 lg-s 2 sätestatud vääramatu jõu esinemise tõttu. Seega peab ostja
müügilepingu täitmata jätmise või täitmisega viivitamise korral tõendama üksnes lepingu
rikkumise fakti, müüja võib § 103 lg 2 kohaselt üritada tõendada, et temapoolne rikkumine
oli vabandatav. Arvestades kohtupraktikas rikkumise vabandatavusele antud tähendust, tuleb
rikkumise vabandatavus müüjapoolse täitmata jätmise või täitmisega viivitamise korral kõne
alla harva. Kuna vabandatavus tuleb kõne alla üksnes erakordse ja vääramatu sündmuse
esinemise korral, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda ja eeldab, et müüja ei saa seda
asjaolu mõjutada, st ei saa seda asjaolu mingil moel ära hoida (RKTKo 3-2-1-64-06 p 16 ja
3-2-1-111-03 p-d 12 ja 13), ei saa vääramatuks jõuks pidada nt müüja varustuskanalites
tekkivaid tõrkeid, mis takistavad müüjal ostjale määratud kauba õigeaegset omandamist oma
lepingupartneritelt, kes ei tarni talle üldse või ei tee seda õigeaegselt (vääramatu jõuga
müüja suhtes oleks tegemist üksnes juhul, kui lepingupartneri poolset tarnet takistab
vääramatu jõud, nt embargo, ootamatu loodusstiihia vms kontrollimatu sündmus).
Paragrahvis 105 nimetatud õiguskaitsevahendeid saab ostja müüja vastu kasutada ka
vabandatava rikkumise korral.
6.1.5. Ostja õiguskaitsevahendid
Ostja õiguskaitsevahendid loetleb üldiselt § 101 lg 1, üksiku § 101 lg-s 1 nimetatud

õiguskaitsevahendi kohaldamise lisaeeldused ning tagajärjed on sätestatud §-s 108 jj.
Täitmata jätmise korral on iseenesest ostja primaarseks õiguskaitsevahendiks lepingu
täitmise nõue (§ 108 lg 2). Täitmise nõude esitamine, eriti selle kohtulik maksmapanek on
praktikas täitmata jätmise või täitmisega viivitamise korral siiski pigem erandlik (seda
kasutatakse nt kinnisasja müügilepingu korral juhul, kui ostja täitmisnõude tagamiseks on
kinnistusraamatusse kantud eelmärge). Pigem soovib ostja müüjapoolse täitmata jätmise või
täitmisega viivitamise korral müügilepingust taganeda (§ 116) ning esitada taganemisega
paralleelselt lepingu täitmata jätmisega tekitatud kahju hüvitamise nõue (§ 115 lg 2), mille
puhul kahju suurust arvutatakse reeglina §-s 135 sätestatu kohaselt. Mõlema nimetatud
õiguskaitsevahendi kasutamise eelduseks on müüjapoolne oluline lepingurikkumine, mille
tekkimise eelduseks on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja (§ 114) andmine (vt vastavalt §
116 lg 2 p 5 ja § 115 lg 2 kommentaari). Tarbijalemüügile sätestab § 209 lg 5 siiski
täiendava (§ 116 lg 2 suhtes) olulise lepingurikkumise aluse, lugedes mis tahes
üleandmiskohustuse täitmisel tekkiva viivituse oluliseks lepingurikkumiseks, mis annab
tarbijast ostjale õiguse lepingust viivitamatult taganeda. Juhul kui müüja täidab
müügilepingust tulenevad kohustused enne, kui ostja lepingust taganeb (või esitab § 115 lg-s
14
2 sätestatud kahju hüvitamise nõude täitmise asemel), kujutab temapoolne müügilepingu
rikkumine endast täitmisega viivitamist. Sellisel juhul on ostja sisuliselt ainsaks
õiguskaitsevahendiks viivitamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue (tegemist on kahju
hüvitamise nõudega, mille puhul kahju hüvitamist nõutakse koos kohustuse täitmisega, vt §
115 kommentaari).
6.1.6. Müüja vastutus asja puuduste e. lepingutingimustele

mittevastava asja üleandmise eest
Müüja vastutus müügilepingu mittekohase täitmise korral väljendub eelkõige olukorras, kus
müüja poolt ostjale üleantud asi ei vasta lepingu tingimustele, selles osas sisaldab VÕS
müügilepingu peatükk olulisi erinorme võrreldes VÕS ÜO kohustuse rikkumise
regulatsiooniga.
Müüja vastutus lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral realiseerub ostja

poolt müüja vastu õiguskaitsevahendite kohaldamise võimaluse ettenägemise kaudu. Nagu
ka täitmata jätmise ja täitmisega viivitamise korral on selliste õiguskaitsevahendite
kohaldamise eelduseks lepingu rikkumine ja müüja vastutus selle eest. Selleks, et
kontrollida, kas ja millistel tingimustel saab ostja rakendada müüja suhtes asja
lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes teatud õiguskaitsevahendit, tuleb seega
vastata kahele alaküsimusele: kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ehk kas on
tegemist müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt ja kas müüja vastutab
müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ehk kas müüja suhtes saab
lepingutingimustele mittevastavuse tõttu kohaldada teatavat sanktsiooni ehk
õiguskaitsevahendit. Kui vastus mõlemale nimetatud küsimusele on jaatav, tuleb täiendavalt
kontrollida, milliseid konkreetseid õiguskaitsevahendeid ostja müüja suhtes kohaldada saab.
6.1.7. Asja vastavus lepingutingimustele
Müügilepingu mittenõuetekohase täitmise puhul on müüja vastutuse ja ostjapoolsete

õiguskaitsevahendite kohaldamise õiguse tekkimise esmaseks eelduseks müüdud asja
mittevastavus lepingutingimustele. Vastavaid küsimusi reguleerib § 217.
Müüjapoolne müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine, mis väljendub müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavusest tingitud lepingu mittekohases täitmises, tekib juhul,
kui müüdud asjal ei ole kokkulepitud omadusi, samuti juhul, kui ostjale üleantud asja
kvaliteet ei vasta lepingus või seaduses sätestatud standardile. Vastava üldpõhimõtte
müügilepingu müüjapoolse täitmise nõuetekohasuse kontrollimiseks sätestab § 217 lg 1.
Põhimõtteliselt peavad nii asja faktilised omadused kui ka õiguslik seisund vastama
kokkulepitule. Asjal peavad olema müüja poolt lubatud või poolte kokku lepitud omadused,
oma faktiliste omaduste poolest peab asi olema vaba puudustest, mis vähendavad müüdud
asja kasutusväärtust, õigusliku seisundi poolest peab asi olema vaba kolmandate isikute
õigustest. Müüdud asja lepingutingimustele vastavuse kontrollimise täpsemad kriteeriumid
sätestab § 217 lg 2, mis loetleb alused, mil asi ei vasta lepingutingimustele. Täitmise
kvaliteedi nõuetekohasuse hindamisel tuleb § 217 lg 2 kõrval täiendavalt kohaldada VÕS-i
üldosa § 77 lg-tes 1 ja 2 sätestatud üldreeglit, mille täiendav kohaldamine tuleb eelkõige
kõne alla § 217 lg 2 p 2 kõrval.
Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele kui:
15
1. Müüdud asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1).
§ 217 lg 2 p 1 kohaselt on olulisimaks aluseks asja lepingutingimustele vastavuse

määramisel poolte vahel sõlmitud müügilepingu sisu. Müüdud asja lepingu kohaselt
nõutavad omadused on eelkõige määratud lepingupoolte erikokkulepete kaudu.
Oluline on arvestada, et kokkulepped eseme nõutavate omaduste kohta võivad
tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest, müüja poolt lepingu ettevalmistamise
käigus tulevasele ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavast
informatsioonist ning müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja omaduste kohta.
Näiteks saab müüdava auto “mitteavariilisus“ müügilepingu tingimuseks ka juhul,
kui müüja on tulevasele ostjale kinnitanud, et müügiks pakutav auto ei ole avariiline
ning seda ka juhul, kui lepingu sõlmimise hetkel vastava asjaolu suhtes eraldi kokku
ei lepita või vastav kokkulepe ei kajastu lepingudokumendis, kui lepingu sisu hiljem
dokumenteeritakse. Lepingu sõlmimisel kirjalikus või kirjalikku taasesitamist
võimaldavas vormis tuleb siiski arvestada, et lepingudokument loob eelduse, et selles
kajastuvad ammendavalt kõik pooltevahelist lepingulist suhet puudutavad
kokkulepped. Vastav eeldus ei välista siiski lepingupoole võimalust tõendada
dokumenteerimata jäänud kokkulepete olemasolu poolte vahel.
2. Asja sobivus tavaliseks või kokku lepitud kasutusviisiks (p 2)
a) sobivus ostja poolt silmas peetud kasutuseesmärgiks. Ulatuses, milles

lepingupooled ei ole müügilepingus müüdud asja omadustes eraldi kokku leppinud,
tuleb müüdud asja lepingutingimustele vastavuse üle otsustada, hinnates selle
sobivust otstarbeks, milleks ostja asja vajas, kui müüja sellisest spetsiifilisest
kasutussoovist teadis. Kui ostja omandab maatüki koos sellel asuvate hoonetega
eesmärgil need lammutada ning kinnistu uuesti hoonestada, ei kujuta hoonete
puudused endast lepingutingimustele mittevastavust. Sobivuse puhul spetsiifiliseks
otstarbeks, milleks ostja ostetud asja vajab, omab olulist tähtsust ka lisatingimus “kas
ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele teadmistele”. Seaduse eesmärk on
rõhutada, et juhul, kui ostetud asi ei sobi ostja poolt silmas peetud kasutusviisi jaoks,
ei piisa müüja vastutuse tekkimiseks lihtsalt sellest, kui ostja "külvab müüja üle"
informatsiooniga, millisel spetsiifilisel viisil ta ostetud asja kasutada soovib, nõudes
niimoodi müüjalt kaudselt kinnitust asja sobivuse kohta selliseks kasutusviisiks.
Seaduse kohaselt on asja sobivuse kontrollimine spetsiifilise kasutusviisi jaoks
põhimõtteliselt ostja ülesanne. Teatades müüjale enda poolt silmas peetavast
kasutusviisist, saab ostja müüjapoolsest vaikimisest järeldada temapoolset kinnitust
müüdud asja sobivuse kohta üksnes juhul, kui ostja võib mõistlikult eeldada müüjal
sellise kinnituse andmiseks piisavate erialaste teadmiste olemasolu. Reeglina tuleb
müügilepingu puhul silmas pidada, et müüja seotus ja informeeritus tema poolt
müüdava kauba suhtes on nõrk – müüja on reeglina üksnes vahendaja tootja ja
lõpptarbija vahel, kellelt ei saa oodata ulatuslikke teadmisi vahendatava kauba osas.
Muud saab eeldada üksnes spetsialiseerunud tegevusvaldkonna müüjate puhul,
samuti siis, kui müügileping sõlmitakse otse tootjaga.
b) sobivus tavaliseks kasutusviisiks. Kui müügilepingu sõlmimisel ei avaldata
müüjale asja spetsiifilist kasutusviisi, tuleb asja lepingutingimustele vastavuse
kontrollimisel lähtuda sellise asja tavalisest kasutusviisist ehk kasutusvõimalustest,
mida ostja tavaliselt sellisest asjast oodata võib. Seejuures tuleb esmalt kontrollida,
kas asi on tavapärase kasutusviisi raames üleüldse eesmärgipäraselt kasutatav.
Näiteks tuleb korteri ostmisel lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema
võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes
elamiseks vajalik normaalne temperatuur (vt RKTKo 3-2-1-115-04 p 21). Kui asi ei
16
sobi tavapäraseks kasutusviisiks, on (erikokkuleppe puudumisel) alati tegemist
lepingutingimustele mittevastavusega. Seda tuleb erikokkuleppe puudumisel jaatada
isegi juhul, kui müügilepingu objektiks on kasutatud asi, mille puudused välistavad
küll asja eesmärgipärase kasutatavuse, ent on asja vanust ning sellest tingitud
seisundit arvestades sellised, mis on sarnase vanusega ning seisundis asjade puhul
tavalised (vt RKTKo 3-2-1-115-04 p 21: korteri ainsaks küttekoldeks olnud ahju
lõõrid olid osaliselt sisse varisenud ning tuleohtlikud, müüja väitel oli lõõride selline
seisund sarnase vanuse ning seisukorraga majades tavaline. Sellegipoolest jaatas
Riigikohus lepingutingimustele mittevastavust, rõhutades, et teistsugune kokkulepe
tulnuks selgelt lepingus ette näha). Näiteks on ka kasutatud auto müümise korral
erikokkuleppe puudumisel sõiduki omaduste ja silmas peetava kasutuseesmärgi osas
lepingutingimustele mittevastavusega tegemist alati siis, kui müüdud sõidukil on
puudusi, mille tõttu ei ole sõidukit võimalik ohutult teeliikluses kasutada või mis
võivad tingida tehnilise ülevaatuse negatiivse tulemuse ja seetõttu keelu autoga
liikluses osaleda (seda sõltumata asjaolust, kui vana sõidukiga on tegemist ja milline
on selle läbisõit). Puudused, mis asja eesmärgipärast kasutamist iseenesest ei välista,
nt müüdud sõidukil esinevad rooste- või avariikahjustused, ei kujuta endast siiski
lepingutingimustele mittevastavusi § 217 lg 2 p 2 tähenduses ning nende vastavust
lepingu tingimustele tuleb täiendavalt kontrollida § 77 kohaselt (vt alapunkt c).
c) asja kvaliteet. Juhul kui müügilepingu objektiks olev asi on ostja poolt silmas
peetavaks või tavaliseks kasutusviisiks põhimõtteliselt eesmärgipäraselt kasutatav,
tuleb asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks veel kontrollida, kas asi
omab nimetatud kasutusviisi raames ka nõuetekohast kvaliteeti. Erikokkuleppe
puudumise korral peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga (§ 77 lg 1
ja lg 2) e vastama vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse
kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad. Paragrahvi 77 kohaselt nõutava keskmise
kvaliteedi osas tuleb eristada uute ja kasutatud asjade müüki, mille puhul tuleb asja
vastavust lepingutingimustele hinnata lähtuvalt erinevatest kriteeriumitest.
Kasutatud asja tavalist kvaliteeti ja selle poolt pakutavaid kasutusvõimalusi ning
omadusi ei saa võrrelda sarnase uue asja omadega. Eelkõige ei kujuta asja
tavapärasest kulumisest tingitud puudused endast kasutatud asjade müügi puhul
lepingutingimustele mittevastavust. Kasutatud asja müümise korral tuleb arvestada,
et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad
puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel
lepingutingimustele mittevastavusi. Näiteks ei kujuta asjaolu, et kasutatud auto vajab
selle eelnevast kasutamisest tingitud kulumise tõttu remonti, veel iseenesest
lepingutingimustele mittevastavust (RKTKo 3-2-1-32-00). Lepingutingimustele
mittevastavust tuleb kasutatud asja puhul jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida
müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (RKTKo 3-2-1-32-
00, vt ka RKTKo 3-2-1-132-00). Uute asjade müügi puhul võib eeldada igasuguste
asja kasutusomadusi või kasutusväärtust mõjutavate puuduste puudumist. Küsitav
võib olla, kuidas määrata keskmine kvaliteet uute asjade müügi korral. Selge on, et
keskmise kvaliteedi määramiseks tuleks asjad jagada gruppidesse tulenevalt nende
liigitunnustest. Keerulisem on, kas ja millises ulatuses kuulub selliste liigitunnuste
hulka müüdava asja müügihind, st kas teatavat liiki asja keskmise kvaliteedi
määramiseks tuleks sama liiki asjad jagada veel omakorda keskmise hinnaga,
keskmisest odavamateks ja keskmiselt kallimateks asjadeks, tuvastades keskmise
kvaliteedistandardi iga nimetatud alaklassi sees. Asja hind ei peaks otseselt
mõjutama selle suhtes eksisteerivaid kvaliteediootusi. Siiski võib väita, et asja eest
küsitud keskmisest kõrgem hind võib suurendada ostja kvaliteediootusi ning seega
ka § 77 kohast nõutavat keskmist kvaliteeti, kui vastavat hinda õigustatakse (otseselt
või kaudselt) asja väidetava kvaliteediga. Sama põhimõtet võib vastupidiselt
17
kohaldada juhul, kui asja keskmisest väiksem hind viitab ostja jaoks otseselt sellega
seotud madalamale kvaliteedile (nt “kontrollimata kauba” müümisel tuntava
allahindlusega). Asja kvaliteedi hulka kuulub ka selle vastupidavus, st see, millise
perioodi jooksul säilitab asi tavapärase kasutusviisi juures selle eesmärgipärast
tõrgeteta kasutamist võimaldavad omadused.
d) müük näidise või kirjelduse järgi. Kui asi müüakse näidise või kirjelduse järgi,
tuleb asja lepingutingimustele vastavust, eelkõige selle eesmärgipärast kasutatavust
ning kvaliteedi nõuetekohasust hinnata ka vastavalt §-s 226 sätestatule.
3. Asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel

teadis või pidi teadma puudusena (VÕS § 217 lg 2 p 3).
§ 217 lg 2 p 3 kohaselt loetakse lepingutingimustele mittevastavuseks asja mis tahes

eesmärgipärast kasutamist (ostja poolt silmas peetud kasutuseesmärk, selle
puudumisel tavaline kasutuseesmärk) takistavad õigusakti sätted, mida müüja
lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Sellisteks puudusteks on nt kasutusloa
puudumine müüdud ehitisel, autod, mille tuled ei vasta Eestis kehtestatud tehnilistele
nõuetele ning mida ei ole seetõttu võimalik siinses teeliikluses püsivalt kasutada,
traadita telefonid, mis töötavad keelatud sagedusalas jne. Punkti 3 kohaldamisel
tuleb esmalt arvestada asja eeldatava kasutusviisiga. Kui müüja teab ostja soovist
kasutada asja spetsiifilisel otstarbel, on määrav tema teadmine või teadma pidamine
asja sellisel otstarbel kasutamist välistavatest õigusaktidest. Kui spetsiifiline
kasutusviis ei ole müüjale teada, loeb tavaline kasutusviis. Müüdud asja kasutamist
takistavatest õigusakti sätetest teadmise või teadma pidamise hindamisel tuleb esmalt
arvestada, et müüjalt saab reeglina eeldada üksnes siseriiklike õigusaktide teadmist.
Siseriiklikult kehtiva õigusakti olemasolu korral, mis piirab müügilepingu objekti
võimalikke kasutusviise või välistab müügilepingu objekti eesmärgipärase kasutuse
sootuks, tuleb müüja teadmist või teadma pidamist jaatada juhul, kui müüja müüb
kauba oma majandus- või kutsetegevuse raames ning vähemalt siis, kui õigusakt
välistab müüdud asja tavapärase kasutusviisi. Majandus- või kutsetegevuses kaupu
müüval isikul lasub kohustus kontrollida, kas tema poolt müüdavat kaupa on
üleüldse lubatud turule tuua. Kui keelatud on üksnes spetsiifiline kasutusviis ja
müüja on sellisest ostjapoolsest kasutussoovist teadlik, sõltub müüja õigusaktis
sätestatud keelust teadma pidamine analoogiliselt VÕS-i § 217 lg 2 p-le 2 eelkõige
sellest, kas müüjalt saab selliseid teadmisi tema erialast ettevalmistust arvestades
mõistlikult oodata.
4. kolmandal isikul on müüdud asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib
esitada (VÕS § 217 lg 2 p 4). Ostjale tuleb lepingutingimustele vastaval kujul üle
anda ka omandiõigus müügilepingu objektile. Kui lepingust ei tulene teisiti, peab
omand müügilepingu objektiks olevale asjale olema vaba igasugustest kolmandatele
isikutele kuuluvatest õigustest, mis võivad takistada ostja poolt oma omandiõiguse
piiramatut teostamist. Seetõttu on müügilepingu objektiks oleva asja puudusteks
üksnes sellised õigused (m.h. nõudeõigused), mille õigustatud isik saab maksma
panna ostja vastu. Müügilepingu objektiks oleva asja suhtes eksisteerivad õigused,
mis jäävad püsima ka asja võõrandamise korral ja mida õigustatud isik saab maksma
panna ostja suhtes, on eelkõige erinevad asjaõigused (pandiõigused, kasutusvaldus
jne). Erandina jäävad asja võõrandamise korral seaduses sätestatud juhtudel
omandaja suhtes kehtima ka teatavad võlaõiguslikud õigused võõrandatud asja osas.
Sellised erandlikult püsima jäävad õigused on eelkõige kinnisasja (või selle osa)
üürniku või rentniku üüri- või rendilepingust tulenevad õigused (vt. VÕS § 291, mis
vastavalt VÕS §-le 341 kehtib ka rendilepingu puhul). Sarnaseid erandlikke õiguste
18
ja kohustuste püsimajäämise aluseid sätestavad ka eriseadused (nt patendiseaduse §
46 lõige 5 - litsentsilepingu edasikestvus patendi omandanud isik suhtes).
Reeglina ei tekita müüdud asja suhtes kolmandatele isikutele kuuluvate asjaõiguste

edasikestvus praktilisi probleeme. Kuna asjaõiguses kehtib range
publitsiteedipõhimõte, eeldab asjaõiguse olemasolu reeglina kas õigustatud isiku
valdust asja suhtes, millele õigust omatakse (nt vallaspant) või vähemalt kannet
vastavas registris (piiratud kinnisasjaõigused, registerpandid). Sellisel juhul on ostja
praktiliselt alati vastavatest õigustest lepingu sõlmimise hetkel teadlik või peab
nendest teadma, mis välistab vastavalt VÕS § 218 lõikele 4 müüja vastutuse asja
lepingutingimustele mittevastavuse eest (kui ostja kolmandate isikute õigustest teab
ja sõlmib ikkagi lepingu kokkulepitud tingimustel, eeldatakse, et ta on nõustunud
nende edasikestmisega enda suhtes).
Peamised praktilised probleemid seonduvad seetõttu eelkõige kinnisasja üüri- ja
rendilepingutest tulenevate kolmandate isikute õigustega, nimetatud lepingud
kehtivad asja omandaja suhtes edasi üle sõltumata sellest, kas omandaja lepingu
olemasolust teab või mitte. Müüdud asja suhtes üüri- või rendilepingu olemasolu
toob seetõttu alati kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse. Sisuliselt sama
kehtib ka paljude müüdud asja suhtes kehtivate avalik-õiguslike kitsenduste ja
koormatiste kohta. Ehkki sellised koormatised tulenevad tihti otse seadusest, ei
tulene nimetatud asjaolust veel ka vältimatult ostjapoolne kitsenduste teadmine või
nendest teadma pidamine, mis välistaks VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja vastutuse.
Vt. selles osas ka Rkh otsus 09.09.2002, 3-2-1-77-02 RT III 2002, 22, 256.
Kinnisasjaõiguste osas vt. ka spetsiifilist regulatsiooni § 217 lg-s 4.
5. tarbijalemüügi puhul ei ole asi seda liiki asjadele tavaliselt omase kvaliteediga,
mida ostja võis mõistlikult eeldada, lähtudes asja olemusest ja arvestades asja
müüja, tootja, varasema müüja või muu vahendaja poolt asja teatud omaduste
suhtes avalikult tehtud avaldusi, eelkõige asja reklaamimisel või etikettidel
(VÕS § 217 lg 2 p 6).
6. Ebaõigest paigaldamisest tingitud kahjustused puudustena (§ 217 lg 5)
§ 217 lg 5 võrdsustab müüdud asja ebaõigest paigaldamisest tekkinud asja

lepingutingimustele mitevastavuse asja enda lepingutingimustele mittevastavusega
asja üleandmise hetkel. Lõige kohaldub juhul, kui asja paigaldas müüja või kolmas
isik müüja ülesandel (lõike 1. lause), sellisel juhul vastutab müüja tekkinud puuduste
eest müügi- ja mitte töövõtulepingu põhimõtete kohaselt (seaduse kohaselt on
tegemist müügilepingust tuleneva kõrvalkohustuse mitte kombineeritud lepingu või
eraldi töövõtulepinguga). „Müüja vastutusel“ toimub paigaldamine eelkõige siis, kui
paigaldamise viib küll läbi kolmas isik ent see toimub müüja ülesandel, eelkõige kui
paigaldustasu on arvestatud müügihinna sisse, kui müüja lubab paigalduse ise
korraldada, eelduslikult alati ka siis, kui paigalduse eest võlgnetav tasu makstakse
otse müüjale. Lõige kohaldub ka juhul, kui lepingutingimustele mittevastavuse
põhjustas ostja enda või tema poolt selleks kasutatud isiku poolt läbiviidud ebaõige
paigaldus, mille põhjustas müüja poolt asja paigaldamise kohta (nt. kasutusjuhendis)
antud ebaõige või ebapiisav teave (lõike 2. lause).
VÕS § 218 lõike 1 kohaselt on määravaks ajaks asja lepingutingimustele vastavuse

hindamisel riski ülemineku hetk (riski ülemineku osas vt VÕS § 214 lg 2 jj). Müüdud asja
19
üleandmise hetkel ei pea VÕS §-s 217 nimetatud puudus veel avalduma. Müüja vastutuse
tekkimiseks piisab, kui riski ülemineku hetkel on olemas hilisema puuduse põhjustanud
asjaolu. Üldise põhimõtte kohaselt peab seega müüja vastu õiguskaitsevahendeid kasutada
sooviv ostja lisaks VÕS §-s 217 nimetatud puuduse olemasolule tõendama ka puuduse
eksisteerimist müüdud asja üleandmise hetkel. Tarbijalemüügi puhul kergendab ostja
tõendamiskoormust VÕS § 218 lõike 2 teine lause.
6.1.8. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest
Et müüja vastu saaks asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul kasutada seaduses

sätestatud õiguskaitsevahendeid, peab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ka
“vastutama“. Selles osas ei erine lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisel
tekkivate ostja õiguskaitsevahendite kohaldamise eeldused VÕS-i üldosas sätestatud
lepinguliste õiguskaitsevahendite üldistest eeldustest. Müüja vastutusstandard
lepingutingimustele mittevastava asja ostjale üleandmise korral erineb siiski VÕS-i üldosas
sätestatud vastutusstandardist: müüja vastutust ei hinnata lepingutingimustele mittevastava
asja üleandmise korral § 103 sisalduva üldise vastutusstandardi alusel, vaid § 218 lg-s 1
sisalduva erinormi alusel.
1. Reegel
§ 218 lg-s 1 toodud üldpõhimõtte kohaselt vastutab müüja põhimõtteliselt igasuguse

müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis müüdud asjal on selle
üleandmise hetkel ostjale või mis tekib asjale pärast selle ostjale üleandmist
müüjapoolse kohustuse rikkumise tagajärjel (§ 218 lg 3). Paragrahvi 218 lg 1
kohaselt järeldub §-de 217 ja 77 alusel tuvastatud müüdud asja lepingutingimustele
mittevastavusest seega alati ka müüja vastutus. Paragrahvi 218 lg 1 on erinormiks §
103 suhtes. Erinevalt § 103 sätestatust ei näe § 218 lepingutingimustele mittevastava
asja üleandmise puhuks ette müüja võimalust vabaneda vastutusest vabandatava
rikkumise korral, st tõendades vääramatu jõu olemasolu. Paragrahvi 218 lg 1 näeb
seega lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise puhuks ette müüja vastutuse
oma kohustuste rikkumise eest, sõltumata rikkumise (võimalikust) vabandatavusest,
§ 218 lg 1 näol on seega tegemist § 103 lg-s 4 nimetatud erandliku juhtumiga, kus
seadus näeb ette lepingupoole kõrgendatud vastutuse, mis tekib vabandatava
rikkumise korral ja sellest sõltumatult.
2. erandid § 218 lg-s 1 sätestatud vastutusstandardist
Üldpõhimõttest, mille kohaselt müüja vastutab igasuguse müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis asjal on selle ostjale üleandmise hetkel,
sätestab seadus mitmeid olulisi erandeid.
aa) ostja teab või peab puudustest teadma (§ 218 lg 4). Esmalt ei vastuta müüja
vastavalt § 218 lg-le 4 selliste müüdud asjal esinevate puuduste eest, millest ostja oli
lepingu sõlmimisel teadlik või millest ostja pidanuks lepingu sõlmimisel teadma.
bb) hilinenud teade puuduste avastamise kohta (§ 220 lg 3). Vastavalt § 220 lg-le
3 vabaneb müüja vastutusest asja puuduste eest, kui ostja ei teata müüdud asjal
esinevast puudusest mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. Paragrahvi 220
lg-s 3 sätestatud tagajärge ei kohaldata siiski § 221 lg-s 1 nimetatud juhtudel.
cc) vastutuse ajalised piirangud tarbijalemüügi puhul (§ 218 lg 2 esimene lause).
Tarbijalemüügilepingute puhul piirab § 218 lg 2 esimene lause müüja vastutuse
ajaliselt, sätte kohaselt ei vastuta müüja selliste, iseenesest juba müüdud asja
20
üleandmise hetkel eksisteerinud (varjatud) puuduste eest, mis ilmnevad alles pärast
kahe aasta möödumist asja ostjale üleandmisest.
dd) müüja vastutuse kokkuleppeline piiramine. Kuna müüjapoolsete kohustuste
rikkumise tagajärgi reguleerivad VÕS-i sätted on üldjuhul dispositiivsed, võivad
müüja vastutuse piirangud tuleneda ka müügilepingust endast. Eelkõige võib
müügilepingus sisalduda kokkulepe, et müüja vastutab müügilepingu rikkumise
korral üksnes juhul, kui ta on müügilepingut rikkunud süüliselt (vt § 104), vastutust
võib piirata ka mõne süü vormiga, nt müüjapoolse tahtluse või raske hooletusega.
Probleeme võib tekitada küsimus, mida müüja süü lepingutingimustele mittevastava
asja üleandmisel tähistab. Juhul kui müüja ei ole asja lepingutingimustele
mittevastavusest teadlik, saab süü viidata üksnes käibes vajaliku hoolsuse
mittejärgimisele müüdava asja kontrollimisel enne selle ostjale üleandmist. Seejuures
tuleb siiski arvestada, et üldjuhul puudub müüjal kohustus müüdavat asja enne selle
ostjale üleandmist kontrollida; kontrolli puudumine ei too seega kaasa ka süüd e
käibes vajaliku hoolsuse mittejärgimist. Kontrollikohustuse olemasolu võib siiski
eeldada juhul, kui ostja saab seda hea usu põhimõtte kohaselt müüjalt oodata.
Eelkõige saab selline ootus tekkida teatud esemete müümisele spetsialiseerunud ja
sellest tulenevalt eriteadmisi omavate müüjate puhul, nt kasutatud autode müümisele
spetsialiseerunud müüjalt (vähemalt tema poolt müüdava sõiduki ohutuse ning
muude olulisemate puuduste mitteesinemise osas). Samuti saab müüdava asja
kontrollimist oodata juhul, kui müüjale on saanud teatavaks andmeid, mis viitavad
müüdud asjal võimalike puuduste eksisteerimisele, eelkõige juhul, kui puudused
võivad tuua kaasa asja ohtlikkuse. Praktikas kasutatakse sageli ka kokkulepet, mille
kohaselt ei vastuta müüja selliste müüdud asjal olevate varjatud puuduste eest,
millest ta ei ole lepingu sõlmimisel teadlik. Tihti piiratakse müüja vastutust saamata
jäänud tulu eest või piiratakse seda otsese varalise kahjuga. Lepingus sisalduva
vastutuspiirangu korral tuleb üksikjuhul siiski kontrollida selle kehtivust. VÕS-ist
tulenevatel piirangutel vastutuse välistamise kokkulepete kehtivusele võivad olla
erinevad allikad. Esmalt keelab § 106 lg 2 vastutuse välistamise tahtliku
lepingurikkumise korral. Kui vastutuse välistamise kokkulepe sisaldub müügilepingu
sõlmimisel kasutatavates tüüptingimustes, keelab § 42 lg 3 p 1 vastutuse välistamise
ka raskelt hooletu lepingurikkumise eest, samuti seaduses sätestatuga võrreldes
igasuguse vastutuse piiramise juhuks, kui lepingu rikkumisega põhjustatakse isiku
surm või tervisekahjustus. Lõpuks välistab § 221 lg 2 igasuguse müüja vastutuse
piiramise lepingu mittenõuetekohase täitmise puhul siis, kui müüja teadis või pidi
müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest teadma. Tarbijalemüügilepingute
puhul välistab § 237 üldjuhul igasuguse müüja seaduses sätestatud vastutust piirava
kokkuleppe kehtivuse.
6.1.9. Tõendamiskoormus müüja vastu õiguskaitsevahendite

kohaldamise korral
Müüja vastu õiguskaitsevahendit kasutada sooviv ostja peab eelneva põhjal seega
õiguskaitsevahendi kasutamiseks lisaks asja lepingutingimustele mittevastavuse aluseks
olevale puudusele (§-d 217, 77) tõendama üksnes asjaolu, et vastav puudus esines asjal juba
selle temale üleandmise hetkel. Tarbijalemüügilepingu puhul kergendab ostja
tõendamiskoormust § 218 lg 2 teine lause, mille kohaselt kehtib müüdud asja puuduste
puhul, mis ilmnevad kuue kuu jooksul asja ostjale üleandmisest, eeldus, et vastav puudus
eksisteeris asjal juba selle üleandmise hetkel. Sellisel juhul peab nõuet esitada sooviv ostja
tõendama üksnes §-de 217 ja 77 tunnustele vastava puuduse olemasolu asjal ning selle
ilmnemise 6 kuu jooksul asja temale üleandmisest.
21
6.1.10. Ostja õiguskaitsevahendid asja lepingutingimustele

mittevastavuse korral
Olles tuvastanud, et müüdud asi ei vasta lepingutingimustele ja et müüja ka selle eest
vastutab, on täidetud üldised eeldused müüja vastu müüdud asja lepingutingimustele
mittevastavusest tingitud lepingu mittekohase täitmise tõttu õiguskaitsevahendite
esitamiseks. Üldjuhul on üksikute lepingulise kohustuse rikkumise puhul kohaldatavate
õiguskaitsevahendite kohaldamise eeldused ning õiguskaitsevahendite sisu reguleeritud
VÕS-i üldosa §-s 108 jj. Müügilepingu peatükk kehtestab nimetatud üldistest sätetest siiski
mõningaid olulisi erinorme. Kokkuvõtvalt on ostja võimalikud õiguskaitsevahendid müüja
vastutuse puhul lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest järgmised:
1. Lepingu täitmise nõue (§ 222);
Ostja peamiseks õiguskaitsevahendiks müüjapoolse mittenõuetekohase täitmise

puhul on lepingu täitmise nõue. Kuna müügilepingu peatükk sisaldab vastavas osas
erinormi, ei ole asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud müüja vastu
suunatud lepingu täitmise nõude kui õiguskaitsevahendi aluseks mitte § 108, vaid §
222. Kuna § 222 reguleerib lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral
ostja täitmisnõudega seotud küsimusi ammendavalt, ei tule selle kõrval §-s 108
sätestatud üldpõhimõtete kohaldamine enamikul juhtudel kõne alla (§-de 108 ja 222
täpsema vahekorra osas vt § 222 kommentaari). Vastavalt §-le 222 saab ostja lepingu
täitmise nõude kaudu võimaluse nõuda lepingutingimustele mittevastava asja
parandamist või asendamist (vt lähemalt VÕS-i § 225 kommentaari).
2. Täitmisest keeldumise õigus (§ 111)
Paragrahvi 111 kohaselt võib ostja keelduda omapoolsete müügilepingust tulenevate

kohustuste täitmisest. Kirjeldatud õiguskaitsevahendi (oma kohustuse täitmisest
keeldumise õigus) suhtes ei sisalda müügilepingu peatükk erinorme, seega on § 111
tervikuna kohaldatav.
3. Kahju hüvitamise nõue (§ 115)
Ostja võib nõuda temale asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkinud

kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise nõude aluseks on § 115, mis on tervikuna
kohaldatav, müügilepingu peatükis sisalduv erinorm (vt § 225) üksnes täpsustab
hüvitamisele kuuluva kahju määramise reegleid, kuid ei muuda §-s 115 sisalduvaid
üldpõhimõtteid. Hüvitamisele kuuluva kahju määramisel tuleb muu hulgas arvestada
§ 127 lg-tes 2 ja 3 sätestatud piirangutega, eelkõige tuleb kontrollida, kas ostja poolt
nõutava kahju hüvitamine vastab § 217 jj eesmärgile. Lepingutingimustele
mittevastava asja üleandmisega ostjale tekitatud kahju hüvitamisel omavad § 127 lg-
d 2 ja 3 müüja kahju hüvitamise kohustuse piiramisel eriti olulist tähendust,
arvestades, et § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimustele mittevastava
asja üleandmise korral põhimõtteliselt alati ega vabane vastutusest isegi juhul, kui
rikkumise põhjustas vääramatu jõud (§ 103 lg 2). Selline vastutus on müüja jaoks
ohtlik eelkõige müüdud asjal olevate varjatud puuduste korral, mida müüjal ei ole
sageli võimalik enne müügilepingu eseme ostjale üleandmist mõistlike vahendite ja
kuludega avastada, seda eelkõige juhul, kui müüja ei ole müüdava kauba tootjaks.
Selliste varjatud puuduste tõttu tekkiv kahju võib sageli ületada müügihinda, näiteks
võib puudustega asi kahjustada ostja muid õigushüvesid oma ohtlikkuse tõttu
22
(defektse rehvi lõhkemise tõttu toimub liiklusõnnetus, mille tulemusena hävib ostja
sõiduauto) või seetõttu, et asi ei sobi puuduse tõttu ostja poolt silmas peetud
eesmärgiks (puudustega värv kahjustab pinda, millele see kantakse) või tuua kaasa
ostja vastutuse kolmandate isikute ees (nt seetõttu, et ostja ei suuda nende ees täita
omapoolseid kohustusi). Müüja poolt hüvitamisele kuuluva kahju määramisel tuleb
arvestada üldisi § 127 lg-tes 2 ja 3 väljatoodud hüvitamisele kuuluva kahju piiramise
põhimõtteid. Spetsiifiliselt tuleb silmas pidada, et lepingutingimustele mittevastava
asja üleandmisel müüja vastutust ettenägevate § 217 jj eesmärgiks on tagada, et ostja
saaks tema poolt makstavale ostuhinnale vastava väärtusega vastusoorituse
lepingutingimustele vastava asja näol. Müüja vastutust lepingutingimustele
mittevastava asja üleandmise eest ettenägevate VÕS-i sätete eesmärgiks on seega
eelkõige tagada nn ostja ekvivalentsihuvi rahuldamine, st see, et ostja poolt
omandatud asi vastaks makstud ostuhinnale. Kahju hüvitamise nõude esitamise
korral on seega ostjale kahju hüvitamise peamiseks eesmärgiks kompenseerida
ostjale puudustest tingitud asja väärtuse vähenemine (hüvitamisele kuuluva kahju
suuruseks on puudusteta ja puudustega müügilepingu eseme väärtuste vahe). Müüja
vastutust lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest ettenägevate VÕS-i
sätete eesmärgiks ei ole tagada müügilepingu objektiks oleva asja ohutus, seda
eesmärki tagavad tsiviilõiguses puudustega toodete turuletoomise eest deliktilist
vastutust ettenägevad sätted, eelkõige § 1043 jj ning § 1061 jj. Lepingutingimustele
mittevastava asja ohtlikkuse tagajärjel ostja muudele õigushüvedele tekkinud kahju
ei kuulu seega § 127 lg 2 kohaselt hüvitamisele müügilepingu alusel, müüja vastutab
sellise kahju eest üksnes lepinguvälisel alusel (§ 1043 jj või 1061 jj alusel), mis
eeldab üldjuhul (erandi moodustavad juhtumid, kus müüja vastutab tootjavastutuse
sätete alusel e vastavalt §-le 1061 jj) lisaks deliktiõiguslikult kaitstava õigushüve
kahjustamisele reeglina ka müüja süüd (§ 1050). Müüja puhul, kes ei ole müüdava
kauba tootja, tuleb ohtliku kauba ostjale üleandmise korral süü olemasolu eeldada
üksnes erandlikel juhtudel. Kuna sellise kahju hüvitamine ei ole müügilepingu puhul
rikutud lepingulise kohustuse eesmärk, ei takista § 1044 lg 2 tekitatud kahju
lepinguvälist hüvitamist ka juhul, kui kahju hüvitamise eest vastutava isiku ja
kannatanu vahel eksisteerib müügileping ning kahju on tekkinud muu hulgas ka
juhul, et müügilepingu alusel ostjale üleantud asi ei vastanud lepingu tingimustele.
Kui ostjal tekib kahju seetõttu, et müüdud asi ei sobi ostja poolt silmas peetud
eesmärgiks (ja muul põhjusel kui müüdud asja ohtlikkus), tuleb selle hüvitatavuse
üle otsustamisel eelkõige lähtuda § 127 lg-s 3 sätestatud ettenähtavuse põhimõttest,
eelkõige küsimusest, kas asja selline kasutusviis ning ostja poolt maksma pandud
kahju tekkimise oht olid müüjale lepingu sõlmimisel ettenähtavad.
4. Lepingust taganemine (§ 116)
Ostja võib müügilepingust §-s 116 sätestatud eeldustel taganeda. Lepingust

taganemine tuleb seega kõne alla juhul, kui lepingutingimustele mittevastavus
kujutab endast olulist lepingurikkumist § 116 lg 2 tähenduses. Reeglina peab ostja
selleks andma müüjale täiendava tähtaja (§ 114), mille kestel on müüjal võimalik
rikkumine asja parandamise või asendamise läbi heastada. Paragrahv 223 loetleb
teatavad täiendavad olulise lepingurikkumise alused juhuks, kui müüdud asi ei vasta
lepingutingimustele.
5. Hinna alandamine (§ 113)
Ostja võib lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral alandada selle

eest makstavat hinda. Selles osas tuleb VÕS-i üldosas sisalduvat üldsätet (§ 112)
23
kohaldada koos müügilepingu peatükis sisalduva §-ga 224, mis loetleb teatavad
alused, mil hinna alandamise õiguskaitsevahendi kasutamine on välistatud.
§ 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise,

võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse
mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Nimetatud
põhimõtet saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos
puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu
eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus), vt RKTKo 3-2-1-131-05 p
20.
6. Müüja õigus rikkumine heastada (§ 107)
Vastavalt §-le 107 võib lepingu mittekohaselt täitnud müüja enda suhtes
õiguskaitsevahendite kohaldamise välistada, heastades lepingu rikkumise. Müüdud
asja lepingutingimustele mittevastavuse korral väljendub heastamine ostjale üleantud
asja parandamises või asendamises uue samaväärse asjaga (sisuliselt on tegemist §
222 lg-s 1 kirjeldatud toimingute vabatahtliku tegemisega müüja poolt).
Õiguskaitsevahendi valik ning omavaheline hierarhia. Ostja poolt kasutatavate

õiguskaitsevahendite valiku ning õiguskaitsevahendite omavahelise suhte osas kehtib § 101
lg-s 2 sätestatud üldpõhimõte, mille kohaselt on ostja vaba valima, millist
õiguskaitsevahendit müüja vastu kasutada. Müügilepingu puhul on ostja valikuõigus siiski
oluliselt piiratud. Üldjuhul saab ostja lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise
korral müüja vastu esitada üksnes lepingu täitmise nõude (§ 222), mille suhtes muud
õiguskaitsevahendid on reeglina sekundaarsed. Nii välistavad § 224 p-d 1 ja 2 hinna
alandamise juhul, kui müüja on täitmise parandanud või asendanud või kui ostja on
keeldunud sellise heastamise vastuvõtmisest. Lepingust taganemine (§ 116) ning kahju
hüvitamise nõude esitamine lepingu täitmise asemel (§ 115 lg-d 2 ja 3) on reeglina (jättes
kõrvale muud raskesti tõestatavad olulise lepingurikkumise juhud) võimalik alles pärast
ostja poolt müüjale müüdud asja parandamiseks või asendamiseks täiendava tähtaja andmist
ja selle tulutut möödumist või pärast müüjapoolset (õigustamatut) keeldumist asja
asendamisest või parandamisest (vt lähemalt § 223 kommentaari).
6.1.11. Müüja vastutuse ajalised piirid
Rääkides müüja vastutuse ajalistest piiridest, on esmalt tegemist küsimusega müügilepingust

tulenevate nõuete aegumisest. Lisaks aegumissätetele sisaldab aga müügilepingu peatükk ka
muid sätteid, mis müüja vastutust ajaliselt piiravad.
Aegumistähtaegade osas vt. TsÜS § 146. Aegumise alguse osas vt. TsÜS 147. Sellest
kehtestab olulise erandi VÕS § 227.
Müügilepingu rikkumisest tulenevate nõuete aegumistähtajast tuleb eristada tähtaega, mille

jooksul ilmnenud müüdud asja puuduste eest müüja üleüldse vastutab. Vt. selles osas VÕS §
218 lg 2 esimene lause.
6.1.12. Müüja vastutus müügigarantii alusel
24
Müügigarantii olemus (lg 1). Müügigarantii on oma üldise juriidilise struktuuri poolest
sarnane VÕS ÜO reguleeritud garantiile kui kõrvalkohustusele (vt VÕS § 155).
Müügigarantii puhul võtab üks isik (kelleks on reeglina müüja või müügilepingu objektiks
oleva kauba tootja) endale lepingulise kohustuse, et ta täidab teise isiku (kelleks on ostja,
tavaliselt aga ka isik, kellele ostja hiljem ostetud kauba võõrandab) nõudel garantii sisuks
oleva kohustuse.
Garantiikohustuse tekkimine. Kuigi lg 1 nimetab garantiiks ühepoolset lubadust, on

müügigarantii puhul tegemist lepingulise suhtega. Lõikes 1 kirjeldatud ühepoolne lubadus
kujutab endast garanii järgi kohustatud isiku oferti (e. pakkumust), garantiilepingu sõlmituks
lugemiseks ei pea isik, kellele ofert on suunatud, sellele eraldi tahteavaldusega vastama,
VÕS § 155 lg 1 kohaselt eeldatakse vastava oferdi aktseptimist. Garantiileping sõlmitakse
tavaliselt koos müügilepingu või vähemalt koos kauba üleandmisega, tavaliselt väljendub
lepingu sõlmimine garantiikirja (e. garantii tingimusi sisaldava dokumendi) üleandmises
ostjale. Juhul, kui garantii järgi kohustatud isikuks ei ole müüja, vaid kolmas isik (nt. tootja),
tegutseb müüja tema esindaja või kohustatud isiku tahteavaldust vahendava isikuna.
Garantiijuhtum. Müügigarantii sisuks võib vastavalt lõikes 1 toodud mõistele olla

kohustus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada,
parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele. Tüüpiliselt
on müügigarantii puhul garantiijuhtumiks (e. sündmuseks, mille tagajärjel tekivad garantiist
tulenevad õigustatud isiku nõuded) seega müüdud asjal selle lepingutingimustele
mittevastavuse kaasa toova puuduse ilmnemine (vt. VÕS § 217) garantiis ettenähtud tähtaja
(garantiitähtaeg) jooksul. Garantiiga võib garantiijuhtumina sätestada ka keerulisemaid
tingimusi. Eelkõige võib garantii seonduda ka üksnes teatud tüüpi puuduste ilmnemisega (nt
“garantii (sõiduauto) kere roostekahjustuste vastu”). Lõikest 3 tuleneva eelduse kohaselt
hõlmab müügigarantii kahtluse korral mistahes müüdud asjal garantiitähtaja kestel
ilmnevaid puudusi.
Müügigarantii tagajärjelt tekkivad õigused. Garantiijuhtumi saabumisel ostjal (või muul

garantii järgi õigustatud isikul) tekkivad õigused garantiis ettenähtud õigused. Lõike 1
kohaselt võib garantii eelkõige hõlmata õigus nõuda müüdud asja asendamist, parandamist
või muu garantiis nimetatud müüjapoolse toimingu tegemist, mis on suunatud asja
lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamisele või sellega kaasnevate kahjulike
tagajärgede korvamisele.
Müügigarantii andmise eesmärk on anda ostjale “seaduses sätestatuga võrreldes soodsam

seisund” (vt lg 1 lõpuosa). Nimetatud soodsam seisund väljendub eelkõige võimaluses
kasutada müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse või muu garantiis nimetatud
sündmuse korral lisaks ostjal müügilepingu alusel tekkivatele õiguskaitsevahenditele ka
garantiist tulenevaid õigusi, “ostja soodsam seisund” väljendubki garantiist tulenevate
täiendavate nõuete ja õiguste omandamises, mis ei välista müügilepingust tulenevate nõuete
esitamist (vt lg 5). Millised need garantiist tulenevad lisaõigused on, määravad üksikjuhul
väljaantud garantii tingimused. Oluline on seega silmas pidada, et müügigarantii ja sellest
tulenevad õigused kujutavad endast müügilepingust põhimõtteliselt täiesti iseseisvat
õigussuhet. Müügigarantii puhul tekivad ostjal garantiijuhtumi toimumisel müüja või muu
garantii järgi kohustatud isiku suhtes garantiis nimetatud õigused. Vastavad garantiist
tulenevad õigused on sõltumatud müüja müügilepingust või seadusest tuleneva vastutuse
olemasolust või sellest, kas ostja ka lepingu või seaduse alusel selliseid õigusi kasutada
saaks. Garantiis ettenähtud õiguste teostamise võimalus sõltub üksnes garantiis endas
sätestatud eelduste täitmisest. Eelkõige toob müügigarantii kaasa selle, et müüja loobub
garantiis sätestatud ajaks oma võimalikest vastuväidetest ostja vastu, mis välistaksid tema
25
vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, eelkõige § 218 lõike 2 esimeses
lauses ja § 220 lõigetes 2 ja 3 nimetatud vastuväidetest, garantiilepingus tavaliselt vastavad
piirangud ei sisaldu. Reeglina annab garantii ostjale võimaluse nõuda asja asendamist või
parandamist sõltumata § 222 sätestatud piirangutest, garantii alusel võib müüja seega
kohustuda asja asendama või selle parandama ka siis, kui ta seda vastavalt §-le 222 tegema
ei peaks. Lõpuks võib garantiileping kaasa tuua ka tõendamiskoormuse ümberpööramise.
Kui üldjuhul peab ostja müüja vastu müüdud asja puudusest tingitud nõuete esitamiseks
tõendama nii asjal puuduse olemasolu kui ka selle, et puudus või selle tekkimise põhjus
eksisteeris asjal juba selle üleandmise hetkel (sisuliselt tuleb seega tõendada puuduse
tekkimine tootmis- või konstruktsioonivea tagajärjel) siis garantiileping võib sätestada
müüja (või muu kohustatud isiku) kohustuse kõrvaldada kõik müüdud asjal garantiitähtaja
jooksul ilmnevad puudused, välistades üksnes selliste puuduste kõrvaldamise kohustuse, mis
on tekkinud asja ebaotstarbekohase kasutamise tagajärjel (sellisel juhul peab ostja tõendama
puuduse olemasolu, müüja või muu kohustatud isik temale kasuliku asjaoluna
garantiikohustust välistava erandi eksisteerimist).
7. Ostueesõigus
(vt. eraldi konspekti)
26
II VAHETUSLEPING
Vahetuslepingu mõiste sisaldub § 254 lg-s 1: vahetusleping on leping, millega
lepingupooled kohustuvad vastastikku teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks
eseme omandi või muu esemele käsutusõigust andva õiguse ülemineku.
Sisuliselt on vahetuslepingu näol tegemist atüüpilise müügilepinguga (vt § 254 lg 2) mille
puhul müügihinna tasumine on asendatud teatava eseme üleandmise kohustusega. Seejuures
eeldatakse teistsuguse kokkuleppe puudumisel, et vahetamisel kuuluvate esemete hind on
võrdne, see tähendab, et hoolimata vastavate esemete harilike väärtuste võimalikust
erinevusest ei kuulu väärtuste vahe erikokkuleppe puudumisel rahaliselt hüvitamisele.
§ 254 lg 2 kohaselt kohaldatakse vahetuslepingule vastavalt müügilepingu kohta sätestatut,
vastav kohaldamine tähendab kohaldamist analoogia alusel ning ulatuses, milles see ei ole
vastuolus vahetuslepingu spetsiifilise olemusega. Müügilepingu sätete vastav kohaldamine
tähendab sisuliselt, et kumbagi vahetuslepingu poole kohustust anda teisele poolele üle
vahetuslepingu objektiks olev ese tuleb vaadelda teineteisest eraldi kusjuures mõlema
lepingu poole puhul kehtib põhimõte, et vastava lepingupoole kohustuse osas anda teisele
poolele üle vahetuslepingu objektiks olev asi kohaldatakse müügilepingu sätteid selliselt
nagu oleks asja üleandja selle müüja ja asja vastuvõtja selle ostja.
27
III KINKELEPING
1. Kinkelepingu mõiste, sõlmimine ja vorm
Kinkelepingu mõiste sisaldub § 259 lg-s 1: kinkeleping on leping, millega üks isik (kinkija)
kohustub tasuta üle andma kinkija vara hulka kuuluva (või tema poolt omandatava) eseme ja
tegema võimalikuks omandi üleandmine kingisaajale. Kinkelepingu sisuks võib olla ka
kokkulepe, millega loobutakse tasuta kingisaaja kasuks mingist varalisest õigusest (nt
nõudest) või rikastatakse kingisaajat muul viisil tasuta.
§ 259 lg 2 sisaldab nimekirja kokkulepetest, mille puhul ei ole tegemist kinkelepinguga,

selliste kokkulepete puhul on tegemist eritüübiliste lepingutega:
• Vara omandamisest hoidumine

• Tulevikus omandatava õiguse omandamisest loobumine
• Pärandist või annakust loobumine (PäS sätestatud korras).
Nagu ka müügileping on kinkeleping kohustustehing, mille täitmiseks on reeglina vajalik

kinkelepingu objektiks oleva vara käsutamine: kingitava asja omandiõiguse üleandmine,
kingitava õiguse või nõude loovutamine või kingisaaja vastu suunatud nõudest loobumine (§
207).
Kinkelepingu sõlmimisel kehtivate vorminõuete osas tuleb arvestada § 261 sätestatuga.

Reeglina (§ 261 lg 1) on vajalik vähemalt kinkija poolse lepingu sõlmimisele suunatud
tahteavalduse vormistamine kirjalikus vormis (kinnisasjade puhul kehtib AÕS § 119). § 261
lg-s 1 sätestatud vorminõude mittejärgmise korral muutub kinkeleping siiski kehtivaks
juhul, kui kinkija täidab kinkelepingust tuleneva põhikohustuse, selleks on eelkõige vajalik
kinkelepingu objektiks oleva eseme käsutamine (§ 261 lg 2).
Sageli, eriti tavakingituste tegemise korral toimub kinkelepingu sõlmimine kaudsete

tahteavalduste vahetamise teel ning kinkeleping jõustub sellisel juhul § 261 lg-s 2 sätestatud
viisil (kingi füüsiline üleandmine kingisaajale kujutab endast kaudset tahteavaldust
kinkelepingu sõlmimiseks ning selle objektiks oleva asja omandiõiguse üleandmiseks).
2. Lepingupoolte õigused ja kohustused
Kinkeleping on alati tasuta leping ning kujutab endast seega alati ka ühepoolset lepingut.
Reeglina piirduvad kinkelepingust tulenevad õigused ja kohustused seega kinkija
kohustusega kinkelepingu objektiks olev ese kingisaajale üle anda ja sellele kohustusele
korrespondeerivast kingisaaja kohustusest kinkelepingu objektiks olev ese vastu võtta.
Kinkelepingu sõlmimisel § 261 lg-s 2 sätestatud viisil kaudsete tahteavalduste vahetamise
teel on kinkelepingu sisuks üksnes kinkija ja kingisaaja kokkulepe, mille kohaselt kingisaaja
võib kinkelepingu objektina talle üleantud vara tasuta endale jätta.
Kinkelepinguga võib kingisaajale ette näha ka kõrvalkohustusi, § 265 räägib selles osas
“koormistest ja kohustustest”. Kuna müügileping on tasuta leping saab § 265 nimetatud
koormisi ja kohustusi kokku leppida ulatuses, kus need ei muuda lepingut tasuliseks (ei
kujuta endast vastutasu saadud kingile). Selles osas ei ole problemaatilised koormised ja
kohustused mille täitmine ei toimu kinkijale. Teatud juhtudel saab kinkelepingu raames
leppida kokku ka kingisaaja koormistes või kohustustes kinkija suhtes, seda siiski üksnes
28
juhul, kui selline koormis või kohustus ei ole vaadeldav vastutasuna saadud kingile.
Reeglina ei ole seejuures problemaatilised sellised koormised ja kohustused, mis ei kohusta
kingisaajat aktiivseteks toiminguteks vaid piirduvad üksnes teatava talumiskohustuse või
sarnase passiivse kohustusega, nt on võimalik sõlmida kinnistu kinkeleping mille raames
kohustatakse kingisaajat lubama kinkijal kasutada elamiseks teatavaid kinnistul asuvas
hoones paiknevaid ruume. Kui kingisaajat kohustatakse teatavateks aktiivseteks
toiminguteks, mis tema olemasolevat või tulevikus omandatavat vara vähendavad tuleb alati
üksikjuhul kaaluda, kas vastav kohustus on vaadeldav vastutasuna saadud kingituse eest
(seejuures ei ole nõutav, et kingi ja kingisaaja koormise või kohustuse väärtused oleksid
võrdsed või sarnased). Kahtluse korral ei ole tegemist kinkelepinguga.
Iseenesest on kingisaajal kinkelepingust tulenevalt ka kaudne kohustus hoiduda tegudest,
mis võivad kahjustada kinkijat või tema isikut või kinkija lähedasi, samuti tegudest mis
võivad kinkijat või tema lähedasi solvata või rikkuda nende isiklikke õigusi. Tegemist on
kaudse kohustusega eelkõige seetõttu, et kinkija ei saa kingisaajalt nõuda nimetatud
kohustuste täitmist, kohustuse rikkumise tagajärjeks võib siiski olla kinkija poolne
kinkelepingust taganemine vastavalt § 267 p 1, § 268 lg 1.
3. Vastutus kinkelepingu rikkumise eest
Kuna kinkeleping on ühepoolne leping tuleb eelkõige kõne alla kinkelepingu rikkumine
kinkija poolt. Seejuures tuleb eristada kinkelepingu mittetäitmist ja mittekohast täitmist.
3.1 Kinkija poolne kinkelepingu mittetäitmine ja täitmisega

viivitamine
Kinkelepingu mittetäitmine on selline kinkelepingu rikkumine, mille eest kinkija reeglina

vastutab alati. Kuna kinkelepingu peatükis vastava rikkumise juhu suhtes erisäte puudub,
tuleb lähtuda üldosas sätestatud üldistest reeglitest: § 103 lg 1 kohaselt vastutab kinkija
kinkelepingu mittetäitmise korral põhimõtteliselt alati, v.a juhul, kui mittetäitmise põhjustas
vääramatu jõud (§ 103 lg 2). Kinkija vastutus tähistab (nagu ka VÕS üldosas) kingisaaja
võimalust kasutada kinkija vastu kinkelepingu rikkumisest tulenevalt § 101 lg-s 1 nimetatud
õiguskaitsevahendeid (erandina ei ole vastutuse olemasolu vajalik § 105 nimetatud
õiguskaitsevahendite kohaldamiseks, selliseid õiguskaitsevahendeid saab kohaldada ka
vabandatava mittetäitmise korral).
Võimalike õiguskaitsevahenditena tulevad kinkelepingu mittetäitmise korral eelkõige kõne

alla lepingu täitmise nõue ja kahju hüvitamise nõue. Põhimõtteliselt võib kingisaaja viivituse
korral, mis kujutab endast olulist lepingurikkumist, ka kinkelepingust taganeda ja nõuda
lepingu mittetäitmisest tuleneva kahju hüvitamist.
Erinormi kinke üleandmisega viivitamise puhuks sätestab § 264 lg 5. Säte kohaldub

põhimõtteliselt alati, kui kingitud ese antakse kingisaajale üle hilinemisega, samuti on
vastavad põhimõtted kohaldatavad juhul, kui kingisaaja kinkijapoolse viivituse tõttu
kinkelepingust taganeb ja kinkelepingu täitmist seetõttu ei toimugi. § 264 lg 5 kohaselt ei
saa kingisaaja kinkijapoolse viivituse korral kasutatavate õiguskaitsevahendite alusel nõuda
viivitusperioodile vastavat viivist (juhul kui kinkelepingu esemeks on rahasumma) või
kinkija poolt viivitamise perioodil kinkelepingu esemest saadud kasu väljaandmist. Samas ei
välista seadus viivitamisega kingisaajale tekitatud kahju hüvitamise nõuet.
Kinkija vastutus kinkelepingu mittetäitmise korral on suhteliselt range, kuna ta vabaneb

vastutusest üksnes rikkumise vabandatavuse korral. Seetõttu on praktikas sageli vajalik ja
29
otstarbekas kinkija vastutust piirata, näiteks näha ette kinkija vastutus üksnes tahtliku või
raskelt hooletu rikkumise puhul (seadusest tuleb selline vastutuspiirang kinkelepingu
mittekohase täitmise puhuks, vt. allpool 3.2).
3.2 Kinkelepingu mittekohane täitmine kinkija poolt
Kinkelepingu mittekohane täitmine kinkija poolt seondub eelkõige juhtumitega, kus

kinkelepingu ese on puudustega ja ei vasta seetõttu lepingu tingimustele. Kinkelepingu
eseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtutakse § 264 lg 1 kohaselt
müügilepingu §-des 217 ja 218 sätestatust, täiendavalt saab kohaldada § 77 sätestatud
üldreeglit. Kuna § 264 lg 2 sisaldab kinkija vastutuse suhtes erisätet tuleb § 264 lg-s 1
sisalduvat viidet §-le 218 arvestada üksnes osas, milles § 264 lg 2 ei sätesta teisiti. Reaalselt
kohalduvad kinkelepingu puhul seega § 218 lg 1 1. lause (osas milles see määratleb
lepingutingimustele mittevastavuse määratlemise hetke), lg 3, lg 4 ja lg 6.. Erinevalt
müügilepingu puhul § 218 lg 1 sätestatud üldreeglist vastutab kinkija § 264 lg 2 kohaselt
kinkelepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse korral üksnes oma tahtluse või
raske hooletuse korral, seega eelkõige siis, kui kinkija teadis või pidi puudusest teadma, aga
ei teatanud sellest kingisaajale. Tahtluse või raske hooletuse puudumise korral ei saa kinkija
vastu õiguskaitsevahendeid kohaldada.
Arvestades seaduses sätestatud kinkija vastutuse põhimõtteid on kinkijal sageli, eelkõige

juhul kui kinkelepingu esemeks on kinkija vara hulgas olev ja tema poolt eelnevalt
kasutatud asi, mille omadustest ja seisundist on kingisaaja eelduslikult teadlik, kinkelepingu
sõlmimisel näha ette, et selle objektiks olev ese antakse üle „sellises seisundis nagu see on“,
s.t kinkija ei peaks võtma endale vastutust mingite kinkelepingu esemel olevate puuduste
eest (§ 217 ja § 77 tähenduses).
Liigitunnustega asja kinkimise korral s.t juhul, kui kinkelepingu ese ei ole lepingu
sõlmimise hetkel kinkija vara hulgas, piirab kinkija vastutust § 264 lg 3, selle kohaselt
vastutab kinkija üksnes talle vastava eseme omandamise hetkel teada olevate puuduste või
puuduste, mille olemasolust ta pidanuks teadlik olema, eest.
3.3 Kinkelepingu rikkumine kingisaaja poolt
Kinkelepingu võimalikud rikkumised kingisaaja poolt võivad kõne alla tulla juhul, kui
kingisaajale on kinkelepinguga pandud kõrvalkohustusi. Sellise kõrvalkohustuse rikkumise
korral on kinkijal lepingu täitmise nõue, selle asemel on sageli otstarbekas esitada kahju
hüvitamise nõue kõrvalkohustuse täitmise asemel (§ 115 lg 2). Juhul kui kõrvalkohustuse
rikkumine toob kaasa olulise lepingurikkumise on võimalik lepingust vastavalt § 116
taganeda.
4. Kinkelepingu lõppemine ja lõpetamine
Kinkelepingu lõppemist ja lõpetamist reguleerivad §§ 266-270. Seejuures eristab seadus:
• kinkelepingu automaatset lõppemist (§ 266)

• kinkelepingust taganemist enne selle täitmist kinkija poolt (§ 267)
• kinkelepingust taganemist enne selle täitmist kinkija poolt (§ 268)
30
Praktikas on seejuures eelkõige oluline kinkelepingust taganemine kinkija poolt “kingisaaja
jämeda tänamatuse tõttu” (§ 267 p 1, § 268 lg 1), mille kohta leidub rohkesti kohtupraktikat.
Riigikohtu tasandil vt. selles osas eelkõige otsust nr 3-2-1-129-05 (eelkõige selle punkte 23-
31).
31

Võõrandamislepingud

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Võõrandamislepingud

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Võõrandamislepingud

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Martin Käerdi Võlaõigus III (lepinguõigus) 2007/2008

VÕS reguleerib ka müügilepingu spetsiifilist alaliiki - tarbijalemüüki (vt § 208 lg 4).

Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik AÕS §-s 120 nimetatud

Klassikaliseks müügilepingu esemeks on kehaline ese e asi (TsÜS § 49).

Eelkõige eristab kehaliste ja mittekehaliste esemete müügilepingut selle lepingu täitmise

Kuna müügilepinguga luuakse üksnes kohustus müüdud asja üleandmiseks, ei mõjuta

3. Müügilepingu eristamine teistest sarnastest lepingutest

Eelkõige võib probleeme tekitada müügilepingu eristamine töövõtulepingust.

Eristamisprobleem tekib eelkõige juhul, kui esineb kombinatsioon teatud eseme

Juhuks, kui esineb kombinatsioon teatud eseme valmistamisest ja võõrandamisest ning

Müügilepingust tuleneb müüjale 2 põhikohustust:

• anda ostjale üle müüdud asi (sisuliselt tähendab valduse üleandmist);

• anda üle omandiõigus müüdud asjale.

4.1.1. Asja üleandmine

Müügilepingust tulenev asja üleandmise kohustus tuleb, nagu igasugune lepinguline

• kulutuste ja koormiste jagunemine ostja ja müüja vahel (VÕS § 216);

4.1.2. Juhusliku hävimise või kahjustumise riisiko üleminek

Erandlikud riski ülemineku hetked on sätestatud VÕS § 214 lõigetes 4 ja 5.

4.1.3. Omandi üleandmise kohustus

Kui müügilepingu esemeks on vallasasi, on reeglina omandi üleandmiseks vajalik

Kinnisasjade puhul on omandi üleandmise kohustuse täitmiseks vajalik ostja omanikuna

Kui müügilepingu esemeks on õigus (sealhulgas nõudeõigus), on müügilepingu täitmiseks

Omandireservatsiooni mõiste sisaldub VÕS § 233 lõikes 1. Omandireservatsioon on

Millist kahest variandist (omandi üleandmise kokkuleppe sõlmimise edasilükkamine või

Põhimõtteliselt sama kehtib ka müüja vastu algatatud täitemenetluses ja müüja pankroti

4.1.4. Muud müüja kohustused

Kõrvalkohustuste puhul tuleb arvestada ka müügilepingu sõlmimise ja täitmisega

§ 215 lõige 1 on loomulikult dispositiivne, teistsuguste kokkulepete sõlmimine on tihti

Müüdud asja üleandmisel tekkivate veokulude kandmise kohustust reguleerivad erisätetena

Ostja müügilepingust tulenevad põhikohustused sisalduvad § 208 lõike 1 lõpuosas. Ostjal on

• ostja on kohustatud tasuma müüjale ostuhinna;

Praktiliselt on eelkõige oluline ostuhinna tasumise kohustusega seonduv. Ostuhind tuleb

6. Vastutus müügilepingu rikkumise eest

Vastavalt VÕS-i süstemaatikale sisaldavad müügilepingu peatüki müügilepingust tulenevate

Müügilepingu puhul on kohustuse rikkumise teemat mõttekas vaadelda erinevate kohustuse

6.1.1. Ostja vastutus müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumise

VÕS-i eriosa müügilepingu peatükk sisaldab lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega

6.1.2. Müüja vastutus müügilepingu rikkumise korral, üldpõhimõtted ja

Juhul kui müügilepingu rikkumine väljendub lepingu täitmata jätmises (mittetäitmises)

6.1.4. Ostja õiguskaitsevahendite kohaldamise eeldused

Müügilepingu müüjapoolse täitmata jätmise või täitmisega viivitamise korral on

6.1.5. Ostja õiguskaitsevahendid

Ostja õiguskaitsevahendid loetleb üldiselt § 101 lg 1, üksiku § 101 lg-s 1 nimetatud

6.1.6. Müüja vastutus asja puuduste e. lepingutingimustele

Müüja vastutus lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral realiseerub ostja

6.1.7. Asja vastavus lepingutingimustele

Müügilepingu mittenõuetekohase täitmise puhul on müüja vastutuse ja ostjapoolsete

Müüjapoolne müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine, mis väljendub müüdud asja

Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele kui:

§ 217 lg 2 p 1 kohaselt on olulisimaks aluseks asja lepingutingimustele vastavuse

2. Asja sobivus tavaliseks või kokku lepitud kasutusviisiks (p 2)

a) sobivus ostja poolt silmas peetud kasutuseesmärgiks. Ulatuses, milles

3. Asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel

§ 217 lg 2 p 3 kohaselt loetakse lepingutingimustele mittevastavuseks asja mis tahes

Reeglina ei tekita müüdud asja suhtes kolmandatele isikutele kuuluvate asjaõiguste

6. Ebaõigest paigaldamisest tingitud kahjustused puudustena (§ 217 lg 5)

§ 217 lg 5 võrdsustab müüdud asja ebaõigest paigaldamisest tekkinud asja

VÕS § 218 lõike 1 kohaselt on määravaks ajaks asja lepingutingimustele vastavuse

6.1.8. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest