LEASE

LEASE  witness on the issue. (Pineda, Obligations 
  and Contracts, pgs. 577, 579, 580) 
Q: What is contract of lease?   
  2. Lease  of  work  (contract  for  a  piece  of 
A:  A  contract  by  which  one  of  the  parties agrees  work) – One of the parties binds himself 
to  give  the  other  for  a  fixed  time  and  price  the  to  produce  a  result  out  of  his  work  or 
use or profit of a thing or of his service to another  labor for a certain price. 
who undertakes to pay some rent, compensation   
or price.  Note: Duties of a contractor who furnishes 
  work and materials: 
Q:  What  are  the  characteristics  of  a  contract  of  1. to deliver; 
lease?  2. to transfer ownership; and 
  3. to  warrant  eviction  and  hidden 
defects. 
A: 
 
1. Consensual; 
Remedy of employer in case of defects: 
2. Bilateral;  1. Ask  contractor  to  remove  the 
3. Commutative;  defect  or  to  execute  another 
4. Principal contract;  work;  
5. Nominate;  2. If  contractor  fails  or  refuses, 
6. Subject  matter  must  be  within  the  employer  can  ask  another  at 
commerce of man;  the contractor’s expense. 
7. Purpose is to allow enjoyment or use of   
a thing;  3. Lease  of  service  –  One  party  binds 
8. Purpose  to  which  the  thing  will  be  himself  to  render  to  the  other  some 
devoted should not be immoral;  service for a price certain. 
9. Onerous;   
10. Period is temporary;  Q: When is lease considered a contract of sale? 
11. Period  may  be  definite  or  indefinite;   
and  A:  A  lease  of  personal  property  with  option  to 
12. Lessor need not be the owner.  buy,  where  title  is  transferred  at  the  end  of  the 
  contract provided rents have been fully paid. 
Q: What are the kinds of lease?   
  Q: Distinguish lease from sale. 
A:    
1. Lease of things (immovable/ movable) –  A: 
One of the parties binds himself to give  LEASE SALE
to  another  the  enjoyment  or  use  of  a  Only the use or 
Ownership is transferred 
thing for a price certain.  enjoyment is transferred 
  Transfer is temporary Transfer is permanent
Period:  definite  or  indefinite  but  not  Lessor need not to be the  Seller must be the owner 
more than 99 years. (Art. 1634)  owner  at the time of  delivery 
  The price of the object 
Note:  It  may  be  made  orally  but  if  the  (distinguished from the  Usually, the selling price 
lease of real property is for more than one  rent) is usually not  is mentioned 
year, it  must  be in the writing  (Statute  of  mentioned 
Frauds).   
  Q: Distinguish lease from usufruct. 
Statute  of  Frauds  requires  certain   
agreements  to  be  in  writing  before  they 
A: 
can  be  proved  and  enforced  in  a  judicial 
LEASE USUFRUCT
action.  However,  non‐compliance  does 
Ownership on the part of  Ownership of the thing 
not make the oral contract void. The only 
the lessor is not  on the part of the grantor 
effect  is  that  no  action  for  the 
necessary  is necessary 
enforcement  of  the  contract  can  be 
proved. Moreover, the right to invoke the  GR: Personal right
Statute of Frauds may be waived by failure    Real right 
to  object  to  the  presentation  of  oral  XPN: Real right 
evidence,  or  by  cross  examining  the  Includes all possible uses 
Limited to the use 
and enjoyment of the 
specified in the contract 
thing 

439
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
Lessor places and  1. By  Filipinos  –  public  domain  with  an 
Owner allows the 
maintains the lessee in  area  of  500  hectares  and  may  acquire 
usufructuary to use and 
the peaceful enjoyment  not more than 12 hectares 
enjoy the property 
of the thing  2. By corporations  
May be for an indefinite  a. If at least 60% Filipinos‐owned 
Definite period 
period  –  public  domain  for  a  period 
Created by contract as a  Created by law, contract,  of  25  years,  renewable  for 
general rule  last will or prescription  another 25 years; the area not 
Lessee has no duty to  Usufructuary has duty to  to  exceed  more  than  1,000 
make repairs  make repairs  hectares 
Lessee has no duty to pay  Usufructuary has a duty   
taxes  to pay taxes 
Q:  What  are  the  rules  on  lease  of  things  when 
Lessee cannot constitute 
Usufructuary may  lessee is an alien? 
a usufruct of the property 
constitute a sublease   
leased 
A: 
 
Personal property – 99 year limit applies. 
I. LEASE OF THINGS 
Aliens cannot lease public lands, and cannot 
 
acquire  private  lands  except  through 
Q: Is lease of real property a real right? 
succession 
 
If  lease  of  real  property  (private  lands), 
A: 
maximum  of    25  years  renewable  for 
GR: Lease of a real property is a personal right 
another 25 years (P.D. 713) 
 
Under the Investor ‘s Lease Act of 1995, the 
XPNs: It is a real right: 
25  year  period  was  extended  to  50 
1. If it is for more than one year and to be 
years  provided the following conditions 
enforceable – must be writing 
are met: 
2. If  it  is  registered  with  Registry  of 
Lessee must make investments 
Property ‐  regardless of its period 
Lease is approved by DTI 
 
If  terms  are  violated,  DTI  can 
Q:  What  are  the  effects  if  the  lease  of  real 
terminate it 
property is not registered? 
 
 
Note: The ILA did not do away with P.D. 713, under 
A:   ILA the consent of DTI is required, while in P.D. 713 
1. It is not binding on third persons;  no consent is required. 
2. Such  third  person  is  allowed  to   
terminate the lease in case he buys the  Q: What is rent? 
property from the owner‐lessor;   
3. Actual  knowledge  of  existence  and  A: The compensation either in money, provisions, 
duration  of  lease  is  equivalent  to  chattels or labor, received by the lessor from the 
registration; or  lessee. 
4. A  stranger  who  knows  of  the  existence   
of the lease, but was led to believe that  Q: What are the requisites of rent? 
the  lease  would  expire  soon  or  before   
the  new  lease  in  favor  of  him  begins,  A: 
the  stranger  can  still  be  considered  1. Not fictitious or nominal, otherwise the 
innocent.  contract becomes gratuitous; 
  2. Capable of determination; and 
Q: What can be the subject matter of a lease?  3. May  be  in  the  form  of  products,  fruits, 
  or construction, as long as it has value. 
A: Things within the commerce of man.   
  Note: Owner has the right to fix the rent because the 
Note:  Lease  of  properties  belonging  to  the  public  contract is consensual and not imposed by law. 
domain is void.   
  Increasing  the  rent  is  not  an  absolute  right  of  the 
Q: What are the properties that may be leased?  lessor.  The  new  rate  must  be  reasonable  and  in  no 
  case  shall  the  lessor  be  allowed  to  increase  the 
A:  rental when the term has not yet expired, unless, the 
tenant consents. (Paras, p. 262) 
 

440   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

If  the  rent  is  fixed  for  the  first  time,  courts  cannot  Q: Does the lessee have the right to sublease the 
interfere, but if it is a renewal, the courts can settle  property? 
the disagreements.   
  A: Yes, unless expressly stipulated. 
Q:  What  is  the  right  of  a  purchaser  of  a  leased   
property?  Note:  If  the  prohibition  to  sublease  is  not  express 
  but  only  implied,  the  sublease  will  still  be  allowed. 
A:  (Art.1650) 
GR:  Purchaser  of  thing  leased  can  terminate   
the lease.  Q: What is the remedy of the lessor if the lessee 
  violates the prohibition as to sublease? 
XPNs:    
1.   Lease  is  recorded  in  Registry  of  A:  Rescission  and  damages  or  only  damages 
Property;  allowing  the  contract  to  remain  in  force.  The 
2.   There  is  a  stipulation  in  the  contract  of  sublessee  is  subsidiarily  liable  for  any  rent  due. 
sale that the purchaser shall respect the  The  lessor  has  an  accion  directa  against  the 
lease;  sublessee for unpaid rentals and improper use of 
3.   Purchaser  knows  the  existence  of  the  the object. 
lease;   
4.   Sale is fictitious; or  Q:  Can  rights  under  a  contract  of  lease  be 
5.   Sale is made with a right of repurchase.  assigned? 
   
SUBLEASE   A: 
  GR:  Lessee  cannot  assign  the  lease  without 
Q: What is sublease?  consent of lessor (Art. 1649, NCC) 
   
A:  It  is  an  agreement  between  a  sublessor  and  XPN: Stipulation to the contrary 
sublessee whereby the former grants temporarily   
the  enjoyment  or  use  of  the  same  thing,  service  Q:  When  does  an  assignment  of  lease  take 
or work subject of the original contract of lease to  place? 
the latter in exchange for compensation or price,   
respecting  the  terms  and  conditions  of  original  A:  It  exists  when  the  lessee  made  an  absolute 
contract of lease between the lessor and lessee.   transfer of his leasehold rights in a contract, and 
  he  has  disassociated  himself  from  the  original 
Q: What is the nature of sublease?  contract of lease. (Pineda, p. 451) 
   
A:  It  is  a  separate  and  distinct  contract  of  lease  Note:  The  assignment  has  the  effect  of  novation 
wherein  the  original  lessee  becomes  a  sublessor  consisting  in  the  substitution.  There  being  a 
to a sublessee.   novation, the consent of lessor is necessary to effect 
  assignment  unless  the  contract  of  lease  allows  the 
Q: What are the requisites of a valid sublease?  lessee to assign. (Pineda, p. 452) 
   
A:  There  must  be  no  express  prohibition  for  Q: What is the effect of assignment of lease? 
sublease in a contract of lease. Also, the duration   
of  sublease  cannot  be  longer  than  that  of  the  A:  The  personality  of  the  original  lessee 
lease to which it is dependent  disappears  and  there  only  remain  in  the  juridical 
  relation  of  two  persons:  the  lessor  and  the 
Q: Who are the parties to a sublease?  assignee, who is converted into a lessee. (Pineda, 
  p. 451) 
A:     
1. Lessor   
2. Sublessor (original lessee in the contract   
of lease)   
3. Sublessee   
   
   
   
   
 

441
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
  proves  that  it  took  place  without  his  fault.  (1999 
  Bar Question) 
   
Q:  Distinguish  sublease  from  assignment  of  Q: What is the responsibility of the lessee to the 
lease.  lessor in case he subleases the property? 
   
A:  A:  By  express  provision  of  Article  1650,  NCC,  the 
lessee  is  still  responsible  for  the  performance  of 
SUBLEASE  ASSIGNMENT OF LEASE 
his obligations toward the lessor.  
There are 2 leases and 2  There is only one juridical   
distinct juridical  relationship, that of the  Q: What are the responsibilities of a sublessee to 
relationships although  lessor and the assignee,  the lessor? 
immediately connected  who is converted into a   
and related to each other  lease  A: 
Personality of the lessee  Personality of the lessee  GR:  No  juridical  relationship  between  lessor 
does not disappear  disappears  and sublessee. 
Lessee does not transmit   
Lessee transmits 
absolutely his rights and  XPNs: 
absolutely his rights to 
obligations to the  All  acts  which  affect  the  use  and 
the assignee 
sublessee  preservation of the thing leased 
Sublessee, generally,  For  any  rent  due  to  the  lessor  from  the 
Assignee has a direct 
does not have any direct  lessee which the latter failed to pay  
action against the lessor 
action against the lessor  the  lessor  must  collect  first  from 
  the lessee 
Q:  May  a  lessee  sublease  a  leased  property  if  the  lessee  is  insolvent,  the 
without the consent of the lessor?  sublessee  becomes  liable 
  (subsidiary liability) 
A:  Yes,  provided  that  there  is  no  express   
prohibition  against  subleasing.  Under  the  law,  Q: When is a sub‐lessee liable to the lessor? 
when in the contract of lease of things, there is no   
express  prohibition,  the  lessee  may  sublet  the  A: 
thing  leased  without  prejudice  to  his  1. All  acts  which  refer  to  the  use  and 
responsibility for the performance of the contract  preservation  of  the  thing  leased  in  the 
toward the lessor. (Art. 1650, NCC)   manner  stipulated  between  the  lessor 
  and the lessee 
In case there is a sublease of the premises being  2. The sublessee is subsidiary liable to the 
leased, the sublessee is bound to the lessor for all  lessor for any rent due from the lessee 
the  acts  which  refer  to  the  use  and  preservation   
of  the  thing  leased  in  the  manner  stipulated  REMEDIES IN SUBLEASE 
between  the  lessor  and  the  lessee.  (Art.  1651,   
NCC)  Q: What is accion directa? 
   
The  sublessee  is  subsidiarily  liable  to  the  lessor  A:  A  direct  action  which  the  lessor  may  bring 
for  any  rent  due  from  the  lessee.  However,  the  against  a  sublessee  who  misuses  the  subleased 
sublessee  shall  not  be  responsible  beyond  the  property. 
amount of the rent due form him.   
  Q: What are the remedies when either the lessor 
As  to  the  lessee,  the  latter  shall  still  be  or  the  lessee  did  not  comply  with  his 
responsible  to  the  lessor  for  the  rents;  bring  to  obligations?  
the  knowledge  of  the  lessor  every  usurpation  or   
untoward  act  which  any  third  person  may  have  A: RED 
committed  or  may  be  openly  preparing  to  carry  1. Rescission and damages; 
out  upon  the  thing  leased;  advise  the  owner  the  2. Damages only (contract will be allowed 
need  for  all  repairs;  to  return  the  thing  leased  to remain in force); or 
upon  the  termination  of  the  lease  just  as  he  3. Ejectment 
received  it,  save  what  has  been  lost  or  impaired   
by the lapse of time or by ordinary wear and tear   
or  from  an  inevitable  cause;  responsible  for  the   
deterioration or loss of the thing leased, unless he 

442   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

IMPLIED NEW LEASE  DURATION OF SUBLEASE 
   
Q:  What  is  tacita  reconducion  (implied  new  Q: What is the duration of the lease? 
lease)?   
  A: 
A: A lease that arises if at the end of the contract  1. With determinate or fixed period – Lease will 
the  lessee  should  continue  enjoying  the  thing  be for the said period and it ends on the day 
leased  for  15  days  with  the  acquiescence  of  the  fixed without need of a demand  
lessor,  unless  a  notice  to  the  contrary  had  2. No fixed period 
previously been given by the either party.  a. For  rural  lands  (Art.  1682, 
  NCC)  –  It  shall  be  all  time 
Q:  What  are  the  requisites  for  tacita  necessary for the gathering of 
reconducion?  fruits  which  the  whole  estate 
  may yield in 1 year, or which it 
A:  may yield once 
The term of the original contract has expired  b. For urban lands  
The  lessor  has  not  given  the  lessee  a  notice  3. If rent is paid daily,  lease is from the day to 
to vacate  day 
The  lessee  continued  enjoying  the  thing  4. If  rent  is  paid  weekly,  lease  is  from  week  to 
leased  for  at  least  15  days  with  the  week 
acquiescence of the lessor   5. If rent paid monthly, lease is from month to 
  month 
Q: When is there no implied new lease?  6. If  rent  is  paid  yearly,  lease  is  from  year  to 
  year 
A:   
1. Before  or  after  the  expiration  of  the  Q: When is the lessee entitled to a reduction of 
term,  there  is  a  notice  to  vacate  given  rent?  
by either party;    
2. There  is  no  definite  fixed  period  in  the  A: 
original  lease  contract  as  in  the case  of  GR: In case of the loss of more than one‐half 
successive renewals.  of  the  fruits  through  extraordinary  and 
  unforeseen fortuitous events. 
Q: What are the effects of an implied new lease?   
  XPN: Stipulation to the contrary. 
A:   
1. The period of the new lease is not that  Note: It is applicable only to lease of rural lands. 
stated  in  the  original  contract;  but  for   
then legal periods established by law in  Q:  What  are  the  rules  on  the  extension  of  the 
Art.  1682,  if  the  lease  is  rural  lease,  or  lease period? 
Art. 1687, if the lease is urban lease.   
2. Accessory  obligations  contracted  by  a  A: 
third  person  are  extinguished  (Art.  1. If  a  lease  contract  for  a  definite  terms 
1672, NCC)  allows lessee to duly notify lessor of his 
3. Other terms of the original contract are  desire to so extend the term, unless the 
revived  contrary is stipulated 
  2. “May  be  extended”  as  stipulation  – 
Note: The terms that are revived are only  lessee  can  extend  without  lessor’s 
those  which  are  germane  to  the  consent but lessee must notify lessor 
enjoyment  of  possession,  but  not  those  3. “May  be  extended  for  6  years  agreed 
with  respect  to  special  agreements which  upon  by  both  parties”  as  stipulation  – 
are  by  nature  foreign  to  the  right  of  this must be interpreted in favor of the 
occupancy  or  enjoyment  inherent  in  a  lessee.  Hence,  oridinarily  the  lessee,  at 
contract of lease.  the  end  of  the  original  period,  may 
 
either: 
 
a. leave the premises; or 
 
 
b. remain in possession 
  4. In  co‐ownership,  assent  of  co‐owner  is 
  needed,  otherwise,  it  is  void  or 

443
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
ineffective  as  against  non‐consenting  4. Loss of the thing 
co‐owners  5. Rescission  due  to  the  performance  of 
5. Where  according  to  the  terms  of  the  the  obligations  of  one  of  the  parties 
contract,  the  lease  can  be  extended  stated under Art. 1654 and 1657. 
only  by  the  written  consent  of  the  6. The dwelling place or any other building 
parties  thereto,  no  right  of  extension  is  unfit  for  human  habitation  and  is 
can rise without such written consent  dangerous to life or health. 
6. If  the  option  is  given  to  the  lessor,  the   
lessee  cannot  renew  the  lease  against  Q:  Will  the  death  of  the  lessee  extinguish  the 
the former’s refusal  lease agreement? 
7. The  lessor  may  impose  additional   
conditions  after  the  expiration  of  the  A: No. The death of the lessee will not extinguish 
original period  the  lease  agreement,  since  lease  is  not  personal 
8. Par.  2,  Art.  1687,  NCC  provides  that  in  in  character  and  the  right  is  transmissible  to  the 
the  event  that  the  lessee  has  occupied  heirs.  (Heirs  of  Dimaculangan  v.  IAC,  G.R.  No. 
the  leased  premises  for  over  a  year,  68021, Feb. 20, 1989) (1997 Bar Question) 
courts may fix a longer term of lease    
  Q: What are the remedies of the aggrieved party 
Note: The power of the courts to establish  in  case  of  non‐compliance  of  the  other  party’s 
a  grace  period  is  potestative  or  obligations  under  Arts.  1654  (obligations  of 
discretionary, depending on the particular  lessor) and 1657 (obligations of lessee)? 
circumstances of the case.   
   
Q: What is perpetual lease?  A: 
  1. Rescission with damages 
A:  A  lease  contract  providing  that  the  lessee  can  2. Damages  only  allowing  the  lease  to 
stay  in  the  premises  for  as  long  as  he  wants  and  subsists 
for  as  long  as  he  can  pay  the  rentals  and  its   
increase.  Q:  What  are  the  restrictions  in  exercising  the 
  right to rescind? 
Note: It is not permissible. It is a purely potestative   
condition  because  it  leaves  the  effectivity  and  A: JAS 
enjoyment  of  leasehold  rights  to  the  sole  and  1. Breach  must  be  Substantial  and 
exclusive will of the lessee. 
fundamental (de minimis non curat lex – 
 
the law is not concerned with trifles). 
TERMINATION OF LEASE 
2. It requires Judicial action. 
 
3. It  can  be  filed  only  by  the  Aggrieved 
Q:  When  does  immediate  termination  of  lease 
party.  
apply? 
 
 
Q:  In  case  of  action  to  rescind,  may  the  other 
A:  
party  validly  request  for  time  within  which  to 
1. Only  to  dwelling  places  or  any  other 
comply with his duties? 
building intended for human habitation 
 
2. Even  if  at  the  time  the  contract  was 
A: No. The aggrieved party seeking rescission will 
perfected,  the  lessee  knew  of  the 
prevail. Under Article 1659, NCC, the court has no 
dangerous condition or waived the right 
discretion  to  refuse  rescission,  unlike  the 
to  rescind  the  contract  on  account  of 
situation  covered  by  Art.  1191,  NCC,  in  the 
this condition 
general rules on obligations [Bacalla v. Rodriguez, 
 
et. al., C.A. 40 O.G. (supp.), Aug. 30, 1941] 
Q:  What  are  the  grounds  for  termination  of 
 
lease? 
Q: How is the amount of damages measured? 
 
 
A: WiRe‐LEx‐Run  
A: Difference between the rents actually received 
1. Expiration of the period 
and  that  amount  stipulated  in  the  contract 
2. Resolution  of  the  right  of  lessor  (i.e.: 
representing  the  true  rental  value  of  the 
when  the  lessor  is  a  usufructuary  and 
premises.  (A.  Maluenda  and  Co.  vs.  Enriquez,  49 
the usufruct is terminated) 
Phil. 916) 
3. By  the  will  of  the  purchaser  or 
 
transferee of the thing 

444   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

Q:  Under  a  written  contract  dated  December  1,  Ernie  can  file  a  cross‐claim  against  Joel 
1989,  Victor  leased  his  land  to  Joel  for  a  period  for  damages  on  account  of  the 
of five (5) years at a monthly rental of P1,000.00,  rescission of the contract of assignment. 
to  be  increased  to  P1,200.00  and  P1,500.00  on  Conrad  can  file  a  counter‐claim  against 
the third and fifth year, respectively. On January  Victor for damages for lack of causes of 
1, 1991, Joel subleased the land to Conrad for a  action  at  the  time  of  the  filing  of  the 
period  of  2  years  at  a  monthly  rental  of  suit. (2005 Bar Question) 
P1,500.00. On December 31, 1992, Joel assigned   
the  lease  to  his  compadre,  Ernie,  who  acted  on  Q:  A  is  the  owner  of  a  lot  on  which  he 
the  belief  that  Joel  was  the  rightful  owner  and  constructed  a  building  in  the  total  cost  of 
possessor of the said lot. Joel has been faithfully  P10,000,000.  Of  that  amount  B  contributed 
paying  the  stipulated  rentals  to  Victor.  When  P5,000,000 provided that the building as a whole 
Victor  learned  on  May  15,  1992  about  the  would  be  leased  to  him  (B)  for  a  period  of  ten 
sublease  and  assignment,  he  sued  Joel,  Conrad  years  from  January  1,  1985  to  December  31, 
and  Ernie  for  rescission  of  the  contract  of  lease  1995  at  a  rental  of  P100,000  a  year.  To  such 
and for damages.  condition, A agreed. On December 20, 1990, the 
1. Will  the  action  prosper?  If  so,  building was totally burned. Soon thereafter, A’s 
against whom? Explain.   workers  cleared  the  debris  and  started 
2. In  case  of  rescission,  discuss  the  construction  of  a  new  building.  B  then  served 
rights  and  obligations  of  the  notice upon A that he would occupy the building 
parties.  being  constructed  upon  completion,  for  the 
  unexpired  portion  of  the  lease  term,  explaining 
A:  that  he  had  spent  partly  for  the  construction of 
1. Yes,  the  action  for  rescission  of  the  the  building  that  was  burned.  A  rejected  B’s 
lease  will  prosper  because  Joel  cannot  demand. Did A do right in rejecting B’s demand? 
assign  the  lease  to  Ernie  without  the   
consent  of  Victor  (Art.  1649,  NCC).  But  A:  Yes,  A  was  correct  in  rejecting  the  demand of 
Joel  may  sublet  to  Conrad  because  B.  As  a  result  of  the  total  destruction  of  the 
there  is  no  express  prohibition  (Art.  building  by  fortuitous  event,  the  lease  was 
1650,  NCC;  Alipio  v.  CA,  G.R.  No.  extinguished.  (Art.  1655,  NCC)  (1993  Bar 
134100, Sept. 29, 2000).  Question) 
   
Victor can rescind the contract  of lease  II. LEASE OF WORK OR SERVICES 
with  Joel,  and  the  assignment  of  the   
lease  to  Ernie,  on  the  ground  of  Q: What is a contract for a piece of work? 
violation  of  law  and  of  contract.  The   
sub‐lease  to  Conrad  remained  valid  for  A:  A  contract  whereby  one  of  the  parties  binds 
2  years  from  January  1,  1991,  and  had  himself  to  produce  a  result  out  of  his  work  or 
not  yet  lapsed  when  the  action  was  labor  and  the  other  party  binds  himself  to  pay 
filed on May 15, 1992.  remuneration therefor. 
   
2. In  case  of  rescission,  the  rights  and  Q: What is a contract for lease of services?  
obligations  of  the  parties  should  be  as   
follows: At the time that Victor filed suit  A: A contract whereby one party binds himself to 
on  May  15,  1992,  the  assignment  had  render some service to the other party consisting 
not  yet  lapsed.  It  would  lapse  on  his  own  free  activity  of  labor,  and  not  its  result 
December  1,  1994,  the  very  same  date  and  the  other  party  binds  himself  to  pay  a 
that  the  5‐year  basic  lease  would  remuneration therefor. (Pineda Sales, p. 440‐441, 
expire.  Since  the  assignment  is  void,  2002 ed) 
Victor  can  get  the  property  back    
because  of  the  violation  of  the  lease.  Q: Distinguish lease of services from agency. 
Both  Joel  and  Ernie  have  to  surrender   
possession  and  are  liable  for  damages.  A: 
But  Conrad  has  not  yet  incurred  any  LEASE OF SERVICES AGENCY
liability  on  the  sublease  which  still  Based on employment –
Based on representation 
subsisted at the time of the filing of the  the lessor of services 
– agent represent his 
action on May 15, 1992.  does not represent his 
principal and enter into 
  employer nor does he 
juridical acts 
execute juridical acts 

445
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
Principal contract  Preparatory contract (Paterno  v.  Jao  Yan,  GR.  No.  L‐12218,  February  28, 
  1961) 
Q:  Distinguish  contract  of  piece  of  work  and   
contract of lease services.  Q: What is the purpose in recording a lease? 
   
A:  A:  A  lease  does  not  have  to  be  recorded  in  the 
PIECE OF WORK  LEASE OF SERVICES Registry  of  Property  to  be  binding  between  the 
Object of contract is the  Object of contract is the  parties; registration is useful only for the purpose 
result of the work  service itself and not the  of  notifying  strangers  to  the  transaction.  (Art 
without considering the  result which it generates  1648, NCC) 
labor that produced it   
If the result promised is  Even if the result  Q: What is meant by proper authority? 
not accomplished, the  intended is not attained,   
lessor or promissory is  the services of the  A: Proper authority means a power of attorney to 
not entitled to  lessor must still be paid  constitute the lease. 
compensation   
  Q: When is a proper authority required? 
Q:  What  if  the  value  has  not  been  agreed  upon   
in a contract of lease of service?  A:  
  1. Husband  –  with  respect  to  the 
A: When no rate has been fixed, the same shall be  paraphernal real estate of the wife; 
determined  by  the  courts  according  to  the  uses  2. Father or Guardian – with respect to the 
and  customs  of  the  place  and  the  evidence,  property of the minor or the ward; 
unless  the  services  by  agreement  were  to  be  3. Manager – with respect to the property 
rendered  gratuitously.  (Pineda  Sales,  p.  444,  under administration. 
20002 ed)   
  Q: Who is a manager? 
III. LEASE OF RURAL AND URBAN LANDS    
  A:  
Q:  What  is  a  rural  land  (Product‐Producing  1. administrator of a conjugal property 
Lands)?  2. administrator of a co‐ownership 
  3. administrator  of  state  patrimonial 
A: Regardless of site, if the principal purpose is to  property 
obtain products from the soil, the lease is of rural   
lands. Hence, as used here, rural lands are those  Q:  Is  the  husband  the  administrator  of  the 
where  the  lessee  principally  is  interested  in  soil  paraphernal real property? 
products.   
  A:  No,  unless  such  administrator  has  been 
Q:  What  is  an  urban  land  (Non‐Product  transferred to him by virtue of a public document. 
Producing Lands)?  (Art. 110, FC) 
   
A:  Lands  leased  principally  for  purposes  of  Q:  A  husband  was  properly  given  his  wife 
residence are called urban lands.   authority  to  administer  the  paraphernal  real 
  property.  Does  this  necessarily  mean  that  just 
Q:  What  is  the  form  required  of  a  contract  of  because  the  husband  is  now  the  administrator, 
lease of things?  he  can  lease  said  property  without  any  further 
  authority? 
A:  Lease  may  be  made  orally,  but  if  the  lease  of   
real property is for more than a year, it must be in  A: It depends. 
writings under the statute of frauds.  1. If the lease will be for one year or less, 
  no other authority is required. 
Note: Where the written contract of lease called for  2. If the lease on the real property will be 
the  erection  by  the  tenant,  of  a  building  of  strong  for  more  than  a  year,  then  a  special 
wooden  materials,  but  what  he  actually  did  power  of  attorney  (aside  from  the 
construct on the leased premises was semi‐concrete  public  instrument  transferring 
edifice  at  a  much  higher  cost,  in  accordance  with  a  administration)  is  required.  (Art.1878, 
subsequent  oral  agreement  with  the  lessor,  oral 
NCC) 
evidence  is  admissible  to  prove  the  verbal 
3. Furthermore,  whether  it  be  a)  or  b),  if 
modification  of  the  original  terms  of  the  lease. 
the lease is to be recorded, there must 

446   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

be  a  special  power  of  attorney.  (Art  bound by the lease. (Quimson vs. Suarez, 45 Phil. 

1647, NCC).  901)  
   
Note:  If  it  is  the  wife  who  is  administering  her  Q:  When  is  “proper  authority”  required  for  the 
paraphernal  real  estate,  the  husband  has  no  recording of contract of lease? 
authority  whatever,  to  lease,  in  any  way,  or   
administer the property.  A:  
  1. Spouse  with  respect  to  the  separate  or 
Q:  If  a  father,  who  is  administering  the  real  exclusive properties of the other, unless 
estate  of  his  minor  son,  wants  to  record  the  the  administration  of  such  properties 
lease, should he ask for judicial permission?  has  been  transferred  to  said  spouse 
  done  in  a  public  instrument  duly 
A:  Yes  (Art.  1647,  NCC).  But  even  if  no  judicial  recorded. (Art. 110, Family Code) 
authorization  is  asked,  such  defect  cannot  be 
 
invoked  by  a  lessee  who  has  dealt  with  him. 
Note: Conjugal property cannot be leased 
(Summers  v.  Mahinay,  [CA]  40  O.G.  [11th  S]  No.  without the joint consent of the spouses 
18,  p.40).  Only  the  son  or  his  own  heirs  may   
question the validity of the transaction.  2. Father  or  guardian  with  respect  to  the 
  real property of a minor child or ward 
Q:  How  can  leases  of  personal  property  be  3. Administrator  or  manager  of  a  realty 
binding on third persons?  with  respect  to  the  property  under  his 
  administration 
A:  By  executing  a  public  instrument  (by  analogy,  a. (Art. 1647) 
Art. 1625, NCC).   
  Note:  the  proper  authority  is  a  special  power  of 
A. QUALIFIED PERSONS  attorney duly executed if the lease is for more than 
  one year (Art. 1878 (8)) 
Q:  Who  are  persons  disqualified  to  become   
lessees?  Q: When is lease of real property a real right? 
   
A:  Persons  disqualified  to  buy  referred  to  in  A: Generally, a lease of real property is a personal 
article  1490  and  1491,  are  also  disqualified  to  right.  However,  it  is  considered  real  under  the 
become lessees of the things mentioned therein.  following conditions: 
(Article 1646)  1. If it is for more than one year and to be 
  enforceable, it must be in writing 
Q:  Are  foreigners  disqualified  to  lease  lands  in  2. If  it  is  registered  with  the  Registry  of 
the Philippines?  Property,  regardless  of  its  period. 
  (Pineda Sales, p. 449, 2002 ed) 
A:    
GR: Yes  C. PROHIBITIONS 
   
XPN:  lease  of  lands  for  residential  Q: What is the rule regarding sublease of rural or 
purposes  (Smith,  Bell  and  Co.  vs.  urban lands? 
Register of Deeds, 96 Phil 53)   
  A: The lessee may sublet the property in absence 
B. REGISTRATION  of an express prohibition. 
   
Q: What  is the effect of recording of contract of  Note:  the sublease may be of the whole or part 
lease?  only of the thing leased. 
   
A:  Even  if  not  recorded  with  the  Registry  of  This  right  to  sublease  is  without  prejudice  to  the 
Property,  the  lease  is  binding  between  the  sublessor’s  responsibility  in  the  performance  of 
parties.  However,  if  third  persons  have  to  be  the contract towards the lessor. (Art. 1650, NCC) 
bound, the contract must be recorded.   
     
Note:  However,  if  a  purchaser  has  actual 
knowledge  of  the  existence  of  the  lease,  which 
knowledge  is  equivalent  to  registration,  he  is 

447
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
IV. RIGHTS AND OBLIGATIONS   2. If  repairs  last  for  40  days  or  more, 
OF LESSORS AND LESSEES   lessee can ask for reduction of the rent 
  in proportion to the time – including the 
st
Q:  Who  are  the  persons  disqualified  to  become  1     40  days  –  and  the  part  of  the 
lessees?  property of which he is deprived 
   
A:   Note:  In  either  case,  rescission  may  be  availed  of  if 
GR:  Husband  and  wife  with  respect  to  their  the  main  purpose  of  the  lease  is  to  provide  a 
dwelling  place  and  the  property  becomes 
separate properties. 
uninhabitable. 
 
 
XPN:  Separation  of  property  agreed 
Q: What are the effects if the lessor fails to make 
upon or judicial separation of property. 
urgent repairs? 
 
 
Those  disqualified  due  to  fiduciary 
A: The lessee may: 
relationship. 
1. order repairs at the lessor’s cost; 
  2. sue for damages; 
Q: What are the obligations of the lessor?  3. suspend the payment of the rent; or 
  4. ask  for  rescission,  in  the  case  of 
A: ReD‐CaP  substantial damage to him. 
1. To  Deliver  the  things  in  such  condition   
as  to  render  it  fit  for  the  use  intended  Q: What are the kinds of trespass in lease? 
(cannot be waived)   
2. GR:  To  make,  during  the  lease  all  the  A: 
necessary  Repairs  in  order  to  keep  it  1. Trespass  in  the  fact  (perturbation  de 
suitable for the use to which it has been  mere    hecho)  –  physical  enjoyment  is 
devoted  reduced. Lessor will not be liable. 
  2. Trespass  in  the  law  (perturbation  de 
XPN: Stipulation to the contrary.  derecho)  –  a  3rd  person  claims  legal 
  right  to  enjoy  the  premises.  Lessor  will 
3. To  maintain  the  lessee  in  the  Peaceful  be held liable. 
and  adequate  enjoyment  of  the  lease   
for the entire duration of the contract  Q: What are the obligations of the lessee? 
   
4. Cannot  alter  the  form  of  the  thing  A: TRUE‐PRU 
leased   1. Pay  the  price  of  the  lease  according  to 
  the terms stipulated 
Q:  What  are  the  rules  on  changing  the  form  of  2. Use the thing leased as a diligent father 
thing leased?  of  a  family  devoting  it  to  the  use 
  stipulated,  and  in  the  absence  of 
A:  stipulation,  to  that  which  may  be 
1. Lessor  can  alter  the  thing  leased  inferred  from  nature  of  thing  leased, 
provided there is no impairment of the  according to  the custom of the place 
use  to  which  the  things  are  devoted  3. Pay the Expenses of the deed of lease 
under the terms of the lease  4. Notify  the  lessor  of  Usurpation  or 
2. Alteration  can  be  made  by  lessee  untoward acts 
provided  the  value  of  property  is  not  5. To notify the lessor of need for Repairs 
substantially impaired  6. To  Return  the  property  leased  upon 
  termination  of  the  lease  in  the  same 
Q:  What  are  the  rules  if  urgent  repairs  are  condition  as  he  receive  it  except  when 
necessary?  what has been lost or impaired by lapse 
  of  time,  ordinary  wear  and  tear  or 
A:  inevitable cause/ fortuitous event  
1. Lessee is obligated to tolerate the work,  7. Tolerance  of  urgent  repairs  which 
although it may be annoying to him and  cannot  be  deferred  until  the  end  of 
although  during  the  same  time  he  may  lease (par. 1, Art. 1662, NCC) 
be deprived of a part of the premises, if   
repairs last for not more than 40 days     

448   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

Q:  What  is  the  effect  of  the  destruction  of  the  1. Ordinary  fortuitous  event  –  no 
thing leased?  reduction.  The  lessee  being  the  owner 
  of  crops  must  bear  the  loss.  Res  perit 
A:  domino 
1. Total  destruction  by  fortuitous  event  –  2. Extraordinary fortuitous event –  
Lease is extinguished.  a. More  than  one‐half  of  the 
2. Partial destruction  fruits  were  lost,  there  is  a 
a. Proportional  reduction  of  reduction  (XPN:  specific 
rent; or  stipulation to the contrary) 
b. Rescission of the lease.  b. Less  than  one‐half,  or  if  the 
  loss  is  exactly  one‐half,  there 
Q: When may lessee suspend payment of rent?  is no reduction 
   
A: When the lessor fails to:  Note: The rent must be reduced proportionately. 
1. undertake urgent repairs; or   
2. maintain  the  lessee  in  peaceful  and  Q:  X  leased  his  land  to  Y  for  the  purpose  of 
adequate  enjoyment  of  the  property  growing crops thereon. Due to an extraordinary 
leased.  fortuitous  event,  more  than  one‐half  of  the 
  crops  were.  In  the  lease  contract,  the  rent  was 
Note: For the intervening period, the lessee does not  fixed  at  an  aliquot  (proportional)  part  of  the 
have to pay the rent.  crops. Is Y entitled to a reduction in rents? 
   
  A: No, because here the rent is already fixed at an 
Q: When does the suspension become effective?  aliquot  part  of  the  crops.  Thus,  every  time  the 
  crops  decrease  in  number,  the  rent  is  reduced 
A: The right begins:  automatically.  If  therefore,  the  tenant  here 
1. In the case of repairs – from the time of  refuses to give the stipulated percentage, he can 
the demand and it went unheeded  be evicted. (Hijos de I. dela Rama v. Benedicto, 1 
2. In  case  of  eviction  –  from  the  time  the  Phil. 495) 
final  judgment  for  eviction  becomes   
effective  Q: What is the rule for reduction of rent? 
   
Q:  What  are  the  alternative  remedies  of  the  A: The reduction on rent can be availed of only if 
aggrieved  party  in  case  of  non‐fulfillment  of  the  loss  occurs  before  the  crops  are  separated 
duties?  from  their  stalk,  root,  or  trunk.  If  the  loss  is 
  afterwards, there is no reduction of rent. 
A:   
1. Rescission and damages  Q:  What  is  the  duration  of  rural  lease  with  an 
2. Damages  only,  allowing  the  contract  to  unspecified duration?  
remain in force (specific performance)   
  A:  The  lease  of  a  piece  of  rural  land,  when  its 
V. SPECIAL RULES FOR LEASE OF RURAL AND  duration  has  not  been  fixed,  is  understood  to 
URBAN LANDS  have  been  for  all  the  time  necessary  for  the 
  gathering  of  the  fruits  which  the  whole  estate 
RURAL LANDS  leased  may  yield  in  one  year,  or  which  it  may 
yield  once,  although  two  or  more  years  have  to 
  elapse for the purpose. (Art. 1682, NCC) 
Q: What is the effect of sterility of land in case of   
rural lease?  Q:  A  rural  lease  was  agreed  upon  to  last  for  a 
  certain  definite  period.  But  the  tenant  planted 
A: There is no reduction. The fertility or sterility of  fruit trees which would require a long period of 
the land has already been considered in the fixing  time  to  bear  fruit,  as  well  as  introduce  certain 
of the rent.  more  or  less  valuable  improvements.  Has  this 
  act  of  the  tenant  changed  the  duration  of  the 
Q:  What  is  the  effect  of  damage  caused  by  a  contract? 
fortuitous event on the rural lease?   
  A:  No,  the  duration  of  the  lease  has  not  been 
A:  changed.  There  was  a  fixed  period  for  the  lease 
and  therefore  the  nature  of  the  fruit  trees  or 

449
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
valuable improvements is immaterial. (Iturralde v.  or  thru  the  employment  of  farm 
Garduno, 9 Phil. 605)  machineries 
  3. tenant  violates  or  fails  to  comply  with 
Q:  If  at  the  end  of  the  lease,  there  are  still  the  terms  and  conditions  of  the 
pending crops, who will own them?  contract or the RA 1199 
  4. failure  to  pay  the  agreed  rental  or 
A: The lessee. However, a contrary stipulation will  deliver the landholder’s share 
prevail.  5. tenant  uses  the  land  for  different 
  purpose 
Q: What is the rule for land tenancy on shares?  6. share‐tenant  fails  to  follow  farm 
  practices  which  will  contribute  towards 
A:  This  refers  to  the  contracts  of  aparceria.  Land  the  proper  care  and  increased 
tenancy  on  shares  are  primarily  governed  by  production 
special  laws  (ex:  Agricultural  Tenancy  Act,  RA  7. negligence  permits  serious  injury  to 
1199), and suppletorily, by the stipulations of the  land  which  will  impair  its  productive 
parties,  the  provisions  on  partnership,  and  the  capacity 
customs of the place.  8. conviction  by  a  competent  court  of  a 
  tenant or any member of his immediate 
Q: Who is a tenant?  family  or  farm  household  of  a  crime 
  against  the  landholder  or  a  member  of 
A:  A  tenant  is  a  person,  who,  himself,  and  with  his immediate family. 
the  aid  of  available  from  within  his  immediate   
farm household, cultivates the land belonging to,  Q: Will the sale of the land extinguish the farm‐
or possessed by another, with the latter’s consent  tenancy relationship? 
for  the  purpose  of  production,  sharing  the   
produce  with  the  landholder  under  the  share  A:  No.  The  purchaser  or  the  transferee  shall 
tenancy system, or paying to the landlord a price  assume  the  rights  and  obligations  of  the  former 
certain  or  ascertainable  in  produce,  or  in  money  landholder in relation to the tenant. 
or  both,  under  the  leasehold  tenancy  system.   
(Pangilinan  v.  Alvendia,  GR  no.  10690,  June  28,  Q:  Does  death  extinguish  the  tenancy 
1957)  relationship? 
   
Q:  What  is  included  in  an  immediate  farm  A: It depends. 
household?  1. Death  of  tenant  –  extinguishes 
  relationship  but  heirs  and  members  of 
A: This includes the members of the family of the  his  immediate  farm  household  may 
tenant, and such other person/s, whether related  continue  to  work  on  the  land  until  the 
to  the  tenant  or  not,  who  are  dependent  upon  close of the agricultural year. 
him  for  support,  and  who  usually  help  him  2. Death  of  landholder  –  does  not 
operate the farm enterprise.  extinguish  the  relationship  because  his 
  heirs  shall  assume  his  rights  and 
Q: Can a tenant work for different landowners?  obligation. 
   
A: It is prohibited for a tenant, whose holding is 5  Q:  Does  the  expiration  of  the  period  of  the 
hectares  or  more,  to  contract  work  at  the  same  contract  of  tenancy  fixed  by  the  parties 
time on two or more separate holdings belonging  extinguish the relationship? 
to  different  landholders  without  the  knowledge   
and consent of the landholder with whom he had  A:  No.  The  landlord  is  required  by  law,  if  the 
first  entered  into  the  tenancy  relationship.  (Sec.  tenant  does  not  voluntarily  abandon  the  land  or 
24, RA 1199)  turn it over to him, to ask the court for an order 
  of dispossession of the tenant. (Sec. 49, RA 1199, 
Q:  What  are  the  grounds  for  ejectment  of  the  as amended by RA 2263) 
tenant on shares?     
 
A:  
1. voluntary surrender of the land 
2. bona  fide  intention  of  the  landholders 
to  cultivate  the  land  himself  personally 

450   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

URBAN LANDS  Q:  What  is  the  effect  if  the  contract  for 
  household service is more than 2 years? 
Q: What are the rules applicable to repairs which   
an urban lessor is liable?  A:  The  contract  is  void  insofar  as  the  excess  is 
  concerned. 
A:    
1. Special stipulation  Q:  Is  there  a  form  of  contract  required  for 
2. If none, custom of the place.  household service? 
   
Q: What are the rules when the duration of lease  A: No formalities are required for the contract of 
is not fixed?  household  service,  and  even  if  the  term  of 
  employment should exceed one year, the Statute 
A:   of  Frauds  will  not  apply  because  in  the  contract, 
1. If  there  is  a  fixed  period  ‐  the  lease  performance  is  supposed  to  commence  right 
would be for the said period.  away. 
2. If there are no fixed period  ‐ apply the   
following:  Q: Can house helpers work more than ten hours 
a. rent paid daily – lease is from  a day? 
day to day   
b. rent paid weekly – lease is  A:  Yes  because  the  law  says  “shall  not  be 
from week to week  required.”  Hence,  if  the  helper  agrees  to  work 
c. rent paid monthly – lease  overtime,  this  is  clearly  permissible.  (Baloloy  v. 
from month to month  Uy, [CA] 62 O.G. 5661) 
d. rent paid yearly – lease from   
year to year  Q:  When  can  additional  compensation  be 
  demanded? 
VI.  HOUSEHOLD SERVICE   
  A:  
Q: What is the scope of household service?  1. if the voluntary overtime work is agreed 
  upon; 
A:  It  includes  the  work  of  family  servants  and  2. if  the  nature  of  the  work  so  demands 
driver but not that of laborers in a commercial or  such overtime service. 
industrial enterprise.   
  Q:  What  are  included  in  the  computation  of 
Q: Is working to reduce indebtedness allowed?  period for hours of work? 
   
A: Yes. What is prohibited is to work as a servant  A:  The  hours  of  work  include  not  only  those  of 
for free.  actual  work  but  also  the  time  during  which  the 
  services  of  the  helper  are  “available”  to  the 
Q: When is medical attendance given free?  employer, even if the services are not availed of. 
   
A:  Medical  attendance  shall  be  given  free  only  if  Q: What is the rule for yayas? 
the injury or illness arose out of and in the course   
of employment.   A:  A  “yaya”  or  nursemaid  for  small  children,  by 
  the nature of her work, may render more than 10 
Q:  What  is  the  duration  of  the  contract  for  hours  work,  but  she  is  evidently  entitled  to  a 
household service?  higher rate of compensation. 
   
A:  2  years.  Any  period  agreed  upon  in  excess  of  Q: What is the rule on vacation for helpers? 
two years is void.    
  A: The law says “four days” vacation each month, 
Note:  Upon  expiration,  however,  it  is  subject  to  a  with  pay.  If  the  helper  insists  on  this,  the 
renewal for such periods as may be agreed upon by  employer must grant the vacation, and he cannot 
the  parties.  (Pineda  Sales,  p.  551,  2002  ed,  Article  insist on merely giving the monetary value.  
142, Labor Code)     
 
 
 

451
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 
 UST GOLDEN NOTES 2011
 
VII. CONTRACT OF LABOR  VIII. CONTRACT FOR PIECE OF WORK 
   
Q: What is a contract of labor?  Q:  Distinguish  contract  for  piece  of  work  from 
  lease of services. 
A:  It  is  a  consensual,  nominate,  principal,  and   
commutative  contract  whereby  one  person,  CONTRACT FOR PIECE 
LEASE OF SERVICES 
called the employer, compensates another, called  OF WORK 
the laborer, worker, or employee, for the latter’s  The  object  is  the 
service.  It  is  relationship  impressed  with  public  The object is services. 
resultant work or object. 
interest  in  keeping  with  our  constitutional  policy 
of social justice.  The  risk  is  generally 
  borne  by  the  Er,  not  by 
The  risk  is  borne  by  the 
the  worker  unless  the 
Q:  What  are  the  essential  characteristics  of  a  worker before delivery. 
latter is guilty of fault or 
contract of labor? 
negligence. 
 
 
A:  
Q:  What  are  the  elements  of  the  contract  of 
1. Employer(Er)  freely  enters  into  a 
work? 
contract with the employee(Ee); 
 
2. Employer can select who his Ee will be 
A:  
3. Employer  can  dismiss  the  Ee;  the 
1. Consent 
worker in turn can quit his job;  
2. Object – execution of piece of work 
4. Employer must give remuneration; and 
3. Cause – certain price or compensation 
5. Employer can control and supervise the 
 
conduct of the Ee. 
Q: Who is a contractor? 
 
 
A. OBLIGATION IN CASE OF  
A:  The  worker  is  also  called  a  contractor.  He  in 
DEATH OR INJURY OF LABORERS 
turn  may  obtain  the  services  of  others,  who  will 
 
work under him. 
Q:  What  are  the  rules  regarding  Er’s  liability  in 
 
case of death or injury? 
Q: What is the test to determine if one is an Ee 
 
or an independent contractor? 
A:  
 
1. If  the  cause  of  the  death  or  personal 
A: The “right of control” test is used. If the person 
injury arose out of and in the course of 
for  whom  services  are  to  be  performed  controls 
employment, the Er is liable. 
only  the  end  to  be  achieved,  the  worker  is  a 
2. If  the  cause  was  due  to  the  Ee’s  own 
contractor;  if  the  former  controls  not  only  the 
notorious  negligence,  or  voluntary  act 
end  but  also  the  manner  and  means  to  be  used, 
or drunkenness, the employer shall not 
the latter is an employee. 
be liable. 
 
3. If  the  cause  was  partly  due  to  the  Ee’s 
Q: What can the contractor furnish? 
lack of sue care, the compensation shall 
 
be inequitably reduced. 
A: The contractor may furnish: 
4. If  the  cause  was  due  to  the  negligence 
1. Both material and the labor, 
of  a  fellow  Ee,  the  Er  and  the  guilty  Ee 
2. Or only the labor. 
shall be liable solidarily. 
 
5. If  the  cause  was  due  to  the  intentional 
Q:  What  are  the  duties  of  a  contractor  who 
or malicious act of fellow Ee, the felloe 
furnishes both work and the material? 
Ee  is  liable;  also  the  Er  unless  he 
 
exercised due diligence in selecting and 
A: This is equivalent to sale; therefore, these are 
supervising said Ee. 
the duties: 
 
1. To deliver 
 
2. To transfer ownership 
 
3. To  warrant  against  eviction  and  hidden 
 
defects 
 
 
 
   
 
 

452   CIVIL LAW TEAM:  
ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  
ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. 
FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM 
 
 LEASE

Q:  What  are  the  remedies  of  the  Er  in  case  of  2. If  the  acceptance  is  made  without 
defects?  objection,  the  Er  may  still  sue  for  
  hidden defects. 
A:    
1. Ask the contractor to remove the defect  Q: Where is the place of payment? 
or to execute another work.   
2. If  the  contractor  fails  or  refuses,  the  Er  A:  
can  ask  another  at  the  contractor’s  1. Where stipulated 
expense.  If  a  building  is  involved,  2. If no stipulation, then at time and place 
expenses for correction and completion  of delivery. 
may be recovered.   
  Q: What are the rules on liability for collapse of a 
Q:  What  is  the  rule  on  agreements  waiving  or  building? 
limiting the contractor’s liability?   
  A:  
A:   1. The  collapse  of  the  building  must  be 
1. In the absence of fraud, the agreement  within 15 years from the completion of 
would ordinarily be valid.  the structure. 
2. In  the  absence  of  prohibitory  statute,  2. The  prescriptive  period  is  10  years 
the  validity  of  a  limitation  is  generally  following the collapse.  
upheld,  with  a  view  of  obtaining  3. If  the  engineer  or  architect  supervises 
compensation  commensurate  to  the  the  construction,  he  shall  be  solidarily 
risk assumed.  liable with the contractor. 
  4. The  liability  does  applies  to  collapse  or 
Q:  A  asked  B  to  make  a  radio  cabinet.  B  bound  ruin, not to minor defects. 
himself to furnish the material. Before the radio  5. Even  if  payment  has  been  made,  an 
cabinet could be delivered, it was destroyed by a  action is still possible. (Art. 1723, NCC) 
fortuitous  event.  A)  Who  suffers  the  loss?  B)  Is   
the contract extinguished?  Q: Who is liable when a building collapses during 
  an earthquake? 
A:    
B  suffers  the  loss  of  both  the  materials  and  A: It depends. 
the  work,  unless  there  was  mora  1. If the proximate cause of the collapse of 
accipiendi. If there was mora accipiendi,  the  building  is  an  earthquake,  no  one 
it is evident that A suffers the loss.  can  be  held  liable  in  view  of  the 
No,  and  therefore  B  may  be  required  to  do  fortuitous event. 
the  work  all  over  again,  unless  there  2. If  the  proximate  cause  is,  however, 
had  been  a  prior  stipulation  to  the  defective  designing  or  construction,  or 
contrary  or  unless  a  re‐making  is  directly  attributable  to  the  use  of 
possible. (Art. 1717, NCC)  inferior  or  unsafe  material,  it  is  clear 
  that liability exists. 
Note:  The  law  merely  refers  to  the  burden  of  the   
loss, and not to the extinguishment of the contract.  Q: Can the contractor withdraw or demand for a 
  higher  price  when  the  work  is  already 
Q:  Who  suffers  the  loss  in  case  of  a  fortuitous  stipulated? 
event or an  unavoidable accident?   
  A:  
A:  As  a  general  principle,  in  the  absence  of  an  GR:  the  contractor  cannot  withdraw  or 
express  agreement  to  the  contrary,  the  demand a higher price even if there be 
contractor  must  bear  the  loss  from  the  a higher cost of labor or materials. 
destruction of work underway, even in case of an   
unavoidable accident.  XPNs:  
  1. if  there  was  a  written  authorized 
Q:  What  is  the  effect  when  the  Er  accepts  the  change of plans and specifications; 
work?  2. if  the  additional  price  is  also  in 
  writing,  agreed  upon  by  both 
A:   parties. 
1. The  contractor  is  generally  relieved  of 
liability. 

453
ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II   U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 
VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA 
 VICE  C HAIR FOR A DMINISTRATION AND F INANCE :  JEANELLE  C.   LEE  Facultad de Derecho Civil 
VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ